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LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS REGISTRALES 1

Un sistema es un conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente entrelazados entre s, es un conjunto de cosas que ordenadamente relacionadas entre s contribuyen a determinados objeto. El diccionario de la Lengua Espaola recoge varias acepciones de la expresin sistema, la primera dice: Conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente entrelazadas entre s. Una segunda, tambin bastante aplicable al caso que nos ocupa, seala: Conjunto de cosas que ordenadamente relacionadas entre s contribuyen a determinados objeto. En el mismo orden de ideas, cuando nos referimos a sistema registral, el autor Sanz Fernndez, nos define como: el conjunto de normas que en un determinado pas regulan las formas de

publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs del Registro de la Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta institucin.
El autor Alfonso de Cosso, establece que un sistema registral, no es otra cosa que el conjunto armnico de principios que aspira a producir, mediante la institucin del registro de la propiedad, la necesaria seguridad del trfico de bienes inmuebles y la constitucin de relaciones reales sobre los mismos ofreciendo con ello solidas bases en que asentar el crdito hipotecario.

Clasificaciones:
Existen diversas formas de clasificar los sistemas registrales, gracias a la variedad que distintos tratadistas le han dado a este tema y utilizaremos la clasificacin por los efectos de la inscripcin;

Sistemas Registrales Declarativos:


Un sistema registral es declarativo cuando el acto o el derecho real se constituyen fuera del registro y su inscripcin otorga publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad. La inscripcin en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la adquisicin del derecho real, pero la falta de inscripcin hace inoponible el ttulo no inscrito frente a un tercero que ha inscrito, este sistema es el que rige en Francia e Italia principalmente. En los Sistemas Registrales Declarativos la accin registral es un requisito para oponer el acto o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y el acto registral trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros.

Sistemas Registrales Constitutivos:


Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se constituye con la inscripcin, es decir, cuando los derechos reales nacen con la inscripcin en el Registro, por ejemplo: la Hipoteca, se constituye como derecho real con la inscripcin en la Oficina de Registro Ttulos. En este sistema la inscripcin se requiere o precisa como elemento determinante de la adquisicin o constitucin del derecho real, es el imperante en Alemania, Suiza, Austria y Australia.

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En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslacin de dominio se produce con la inscripcin, es decir, la inscripcin es un requisito para la traslacin de dominio incluso entre las partes. Sistema Registral Dominicano: En la Repblica Dominicana, el sistema registral participa de una doble naturaleza ya que el 21 de junio de 1890 se promulga en el pas la Ley Sobre Registro y Conservadura de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entr en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francs. Esta norma estaba inspirada en la ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la nica diferencia que en aquel pas europeo la transcripcin era obligatoria y en la Repblica Dominicana era facultativa. Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existan actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de afectaciones despus de haber adquirido, ante la reclamacin de quien se vea perjudicado por la operacin. En el ao 1911, se promulga la Ley sobre Divisin de Terrenos Comuneros, la cual tena por finalidad eliminar la copropiedad existente en los terrenos comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta situacin se presentaba en la mayora de los terrenos del pas, debido a que los mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus lmites. Con esta ley se pretenda determinar e individualizar los predios, estableciendo sus lmites y la extensin superficial de los mismos, a travs de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario realizaran el procedimiento de particin de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una copia autntica del procedimiento de particin. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria segua siendo muy grave. El Sistema Ministerial entraaba grandes riesgos para la el crdito territorial y la movilizacin de los derechos. Puesto que en el pas operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservadura de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecan, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus derechos a los legtimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamrica ocupan la Repblica Dominicana, perodo en que procuran establecer un nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el pas, ya que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones estadounidenses se haban establecido en el pas con la finalidad de construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la caa de azcar, por lo cual muchas operaciones de estas compaas haban sido afectadas por el clima de inseguridad jurdica imperante. Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado ao. Con esta Ordenanza se establece el Sistema Torrens, como

sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana.

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Este sistema tiene una presuncin de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso. El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad a quin corresponda, y ordena la emisin de un Certificado de Ttulo, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este documento es un ttulo inatacable (principio de autenticidad caracterstico del Sistema), y el derecho por l contenido es imprescriptible y goza de la garanta del Estado. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la Repblica Dominicana. Durante 58 aos esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del pas. El desarrollo de nuevas tecnologas tanto en materia de mediciones, como en tcnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco normativo ms flexible que permitiera dar respuestas giles, seguras y eficientes, adecuadas para la realizacin de negocios de manera pronta e inequvoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporacin de modernas tecnologas y procedimientos, tales como: la tcnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicacin de las parcelas, implementacin de sistemas informticos para el control y organizacin de archivos, publicidad de la informacin y manejo de operaciones en los distintos rganos de la Jurisdiccin.