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部门法专论

“一田两主 ”
的地权结构分析及其改造利用
童光政

　　摘 　要 : 中国历史上存在的“一田两主 ” 习惯 ,在地权结构上体现出了二元结构的本质特

征 ,所有权 (田底权 )和占有权 (田面权 ) 并列 , 各自成为永久性的独立物权 。这种地权结构在
中国历史上起到了缓解土地稀缺压力 、
实现“耕者有其田 ”
的作用 , 其制度资源对于当代中国
土地法制的完善仍具借鉴价值 。
关键词 : 一田两主 　田底权 　田面权 　二元结构
　　中图分类号 : DF521 　　文献标识码 : A 　　文章编号 : 1673 - 8330 ( 2007 ) 02 - 0026 - 05

关于中国历史上存在的“一田两主 ”
习惯 ,学术界多有研究 ,但其地权结构如何 ,对当下物权立法又
有什么样的借鉴意义 ,仍有探讨的余地 。

一、
“一田两主 ”
习惯的历史考察
“一田两主 ” 习惯自明清至民国时期广泛流行于江南各地 , 形成了独具特色的地权形态 , 成为中外
学术界共同关注的热点话题 。所谓“一田两主 ”, 学术界比较通行的说法是 :“把同一块地分为上下两
层 ,上地 (称田皮 、
田面等 )与底地 (称为田根 、
田骨等 )分属不同人所有 ,这种习惯上的权利关系就是‘一
①
田两主 ’
。田面权 (上地上的权利 ) 与田底权 (底地上的权利 ) 并列 ,也是一个永久性的独立物权 。” 这
一定义表明了“一田 ”存在两个永久性的独立物权 。但是 ,“一田 ” 是否存在两个所有权 ? 其地权属性是
否同一 ? 这是值得商榷的 。
按我的理解 ,“一田 ”是指同一块土地 ,“两主 ”
是指“骨主 ” 和“皮主 ”,“骨主 ”
是享有田骨权 (田底
权 )的人 ,即田地所有者 ;“皮主 ”
是享有田皮权 (田面权 )的人 ,即土地经营者 。这样理解是有根据的 ,清
代文献《钱谷挈要 》
中说 :“田主为田骨 ,垦种之人为田皮 。”
《明斋小识 》
中也说 :“得是田者曰田底 , 种者
曰田面 。”
这些记载明确表明 : 田骨田皮 、
田底田面是不同地区的不同称谓 , 其实 , 田骨 、
田底是一回事 ,
是指田主的土地所有权 ; 田皮 、田面是一回事 , 是指皮主的土地经营权 。需要说明的是 , 文献中把“田
皮”、
“田面 ”与“垦种 ”
联系在一起 ,而我却将其解释为土地经营权 ,将其权利享有人 (皮主 ) 解释为土地
经营者 ,为什么不直接分别解释为土地耕种权和土地耕种 ? 耕种是土地经营的一种方式 ,土地经营包含
耕种 ,使用土地经营这一概念能表达耕种之义 ,而我在后面将要讨论的“田皮 ”
或“田面 ”
的其他权利内
容 ,是耕种一词所不能涵括的 ,我想 ,选用土地经营这一概念更能准确地表达“田皮 ”
或“田面 ”
的丰富内
涵 。这样看来 ,所谓“一田两主 ”,是指同一土地的所有权与经营权分离 ,并存两个永久的独立地权 , 分
属两人享有 。我认为 ,这一定义不仅符合历史事实的本来面目 ,而且符合财产所有和财产利用的分离是

[作者简介 ]童光政 ( 1964 年 —) ,男 ,海南师范大学教授 ,副校长 ,法学博士 。

①　仁井田陞 :《明清时代的一田两主习惯及其成立 》,载《日本学者研究中国史论著选译 》
第 8 卷 ,中华书局 1992 年版 ,第 411 页 。
2007 年第 2 期 　　 “一田两主 ”
的地权结构分析及其改造利用 ・27・
②
不可避免的社会经济运行的规律 。
“一田两主 ”
的含义大概清楚了 ,那么 ,“一田两主 ”
在中国历史上何时出现 ? 存在于哪些地区 ? 又
是如何发生的 ?
③
据学者考证 ,宋元时期已出现“一田两主 ”
的萌芽 。明代嘉靖年间的《龙岩县志 》
、《龙溪县志 》
等
地方志中 ,出现“一田二主 ”
、“一田三主 ”
的记载 。清代《福建省例 》
、《西江政要 》
等官方文献中均有“一
田两主 ”
的记录 。民国时期的《民商事习惯调查报告录 》
和《中国经济年鉴 》
均收录有各地的“一田两
主”
习惯资料 。这表明 ,“一田两主 ”
习惯自宋元萌芽以来 , 经由明清至民国 , 长期存在于中国乡土社会
经济秩序之中 。
从地域分布来看 ,综合有关文献 ,通行“一田两主 ”
习惯的地区遍及江苏 、
浙江 、
安徽 、
福建等江南各
地 ,陕西等内陆省份也程度不同地存在 。这种习惯在江南有的地方十分普遍 。如江西赣南各县“田土
④
山塘皮骨分管者十之七八 ” 。据资料记载 ,“一田两主 ”
在各地的称谓有所不同 。如江苏多称“田面田
底 ”,苏州等地还把“田面 ”
称为“灰肥 ”,靖江县称“田面 ”
为“工本田 ”; 江西通行“田皮田骨 ”
、“大业小
业”
、“大买小买 ”
、“大顶小顶 ”
、“大根小根 ”
、“批价顶耕 ”
等名称 。福建多使用“田皮田骨 ”
、“田面田
根”
、“田皮田根 ”
、“皮田骨田 ”
、“大苗小苗 ”
等名称 。但各地多通称为“田面田底 ”
、“田皮田骨 ”,其地权
享有人则各称为“皮主 ”
、“骨主 ”
。除田地以外 , 竹木山场 , 有山皮山骨之分 ; 湖泊水塘 , 有水面水底之
别 。其结构和性质与“一田两主 ”
大同小异 。
至于“一田两主 ”
习惯是如何产生的 ,厦门大学杨国桢教授在其《明清土地契约文书研究 》
中认为 ,
“一田两主 ”
由永佃权转化而来 。日本的中国法制史专家仁井田陞教授则较为全面地考察了中国历史
⑤
上“一田两主 ”
的发生原因 。首先 ,江南各地的习惯 , 在开垦或改良他人所有的土地时 , 该开垦改良者
可以享有独立于土地所有权的田面权 。以江西为例 ,江西的土地多为山麓 ,与其接壤的福建 、
广东来这
里开垦山麓的人很多 ,于是 ,开垦者与地主之间达成协议 ,通过劳动取得田皮和小业的权利 。又如江苏
崇明县在“荡田 ”
的开发中 ,付出大量费用建设排水渠 、
防波堤的耕地开垦者 ,取得与地主的田底权并列
的、
同一块地上的田面权 。在开垦的场合下 ,福建也把田皮作为报偿给予开垦者 ,从而形成皮主皮骨关
系 。因劳动而取得田面权的情况 ,在民国时期的《中国民商事习惯调查报告录 》
中多有记载 。看来 , 这
⑥
是历史事实 ,是不容怀疑的 。这表明“利用财产的劳动同样也会物化为一定的财产 ” 。其次 ,有法律史
料表明 ,兄弟间的家产分割也产生田面田底二重关系 , 即兄弟分别得到同一块地上的田面和田底 。再
次 ,押租制也是“一田两主 ”
习惯产生的重要途径 。所谓押租制就是一种佃农向地主交纳押金以佃种地
主土地的制度 。习惯上 ,佃农交纳押金后就取得了土地的田面权 。如乾隆时江西建昌府“乡民买田承
⑦
种 (即押租 ) ”,以致“田均主佃两业 , 佃人转买承种 , 田主无能过问 ” 。押租制发生田面权的情况通常
与土地买卖相似 ,业主取得押金后 ,即“立顶皮字 (与卖契记载略同 , 但有顶皮业字样 , 以为区别 ) , 付掌
⑧
皮人为据 。掌皮人于付价后 ,又立认租字 ,付业主为据 ” 。
其实 ,不管“一田两主 ”
发生的具体原因是什么 ,土地稀缺与人口压力的矛盾才是其产生的深层原因。
实现“耕者有其田 ”
一直是中国历史上农民的理想 。但是 ,中国社会经济史表明 ,中国历史上的土地状况
是 ,一方面土地越来越集中于少数地主手中 ,土地资源越来越稀缺 ; 另一方面人口压力越来越大 ,无地可耕
的农民越来越多 。在这种矛盾的压力下 ,为了求生存 ,乡土社会往往有着非凡的创举 ,“从而产生了‘一田

②　参见孟勤国 :《物权二元结构论 —
——中国物权制度的理论重构 》,人民法院出版社 2004 年第 2 版 ,第 61 页 。
③　参见 [日 ]仁井田陞 :《明清时代的一田两主习惯及其成立 》,载《日本学者研究中国史论著选译 》
第 8 卷 , 中华书局 1992 年版 , 第 411
页。
④　施沛生等编纂 :《中国民事习惯大全 》,上海书店出版社 2002 年版 ,第二编《物权 》
第三类《不动产之权限 》,第 31 页 。
⑤　同注 ③,第 412 页 。
⑥　孟勤国 :《物权二元结构论 —
——中国物权制度的理论重构 》,人民法院出版社 2004 年第 2 版 ,第 59 页 。
⑦　同治《建昌府志 》
卷 9《艺文 》
《新城田租说 》
。
⑧　同注 ④,第二编《物权 》
第五类《佃租之习惯 》,第 18 页 。
 ・28・ 北方法学 　　 第 1 卷总第 2 期
⑨
两主 ’
这种分化出更多权利束来充分利用劳动力 、
减少土地要素稀缺性的契约和产权安排。”

二、
“一田两主 ”
习惯的地权结构解析
　　“一田两主 ”
习惯在明清和民国时期的普遍存在是不争的历史事实 ,但对其地权结构还需做进一步
分析 。一般来说 ,财产所有和财产利用的分离是不可避免的社会现象 ,因而财产问题集中表现于财产归
属与财产利用两大范畴 。为了在法律上规范解决财产归属问题和财产利用问题 ,有学者提出了以所有
权表述财产归属 ,以占有权表述财产利用的二元物权理论 ,并且倡导平等独立的物权理念 ,主张物权领
⑩
域的财产利用与财产归属平起平坐 。这些独到的见解 , 对于解析“一田两主 ”
习惯的地权结构具有重
要的参考价值 。
综合历史事实和物权二元理论来看 ,“一田两主 ”
习惯由二元地权构成 。“一田两主 ”
意味着一块地
上同时存在着两个独立的物权 ,即田底权和田面权 。田底权又称田骨权 ,是指田主的土地所有权 ; 田面
权也称田皮权 ,是指皮主的土地经营权 。在二元结构中 ,田底权和田面权是两个独立的物权 ,两者既有
关联又有区别 。之所以说两者是“独立的物权 ”, 是因为 : 其一是指两者互不牵制 , 可以“单独买卖 、
让
ϖ
λ
g
与、
继承 ” 。具体来说 ,田骨和田皮如系两人拥有 , 可以分别出卖 、
典押 、
继承 , 另一方不得干涉 , 在骨
主、
皮主各自处分地权时 ,互相间没有任何牵制 。即使皮主转让 、
出租田皮 ,也可自由行使 ,骨主的同意
不是转让 、
出租的要件 。其二是指两者地位独立平等 。田面权的内容 、
效力并不受田底权的利益所限
制 ,田底权并不能凌驾于田面权之上 。不管发生什么情况 ,田底权人不得剥夺田面权人所享有的土地经
营权 ,即使是田面权人欠租也是如此 。甚至在当时人们的习惯观念中 ,还更看重田面权 ,因为田面权是
一种现实的权利 ,可为田面权人带来更多的经济利益 , 以至于导致“田皮价值反贵于田骨 ”
的情况发
ω
λ
g
生 。由此看来 ,“物权平等和独立 ”
不仅是一种应倡导的法理念 ,而且在某种程度上也是一种历史存在
的事实 。
不错 ,田底权和田面权是两个独立的物权 ,但两者也有关联 ,互有权利义务 。田底权人的权利 ,是每
年可以从田面权人利用土地所获收益中收取地租 ,但不能干预田面权人的经营活动 。
需要重点分析讨论的问题是 ,田面权到底是一种什么性质的权利 ? 它又有哪些具体内容 ? 学术界
普遍认为 ,田面权是土地所有权的分割 ,在本质上是一种所有权 。其主要理由是 ,田面权像田底权一样 ,
可以出卖 、
转租 、
继承 ,是一种永久性的物权 。在转租的情况下 , 田面权人还可收取地租 , 根据“地租的
占有是土地所有权借以实现的经济形式 ”
的经典论断 ,认为田面权就是一种土地所有权 。我想 ,这一判
断既不符合历史事实 ,也不符合物权法的基本原理 。正如上文所述 ,历史文献记载中明确表明了田皮或
田面与垦种的内在逻辑关系 ,按当时的说法 ,田皮或田面就意味着耕种 。从法理的角度说 ,同一块地不
可能说既是你的又是我的 ,如果这样 ,那么最终不能解决土地作为重要财产的归属问题 。再说 ,处分权
ξ
λ
g
并不是所有权的专利 ,有些物权同样具有处分权能 。因此 ,我倾向于将田面权定性为土地经营权 , 这
样更有利于对“一田两主 ”
的地权结构进行科学分析 。
田面权作为土地经营权 ,是财产利用权的一种具体形式 。财产利用的前提是占有 ,没有占有也就没
ψ
λ
g
有财产利用关系 ,占有是财产利用关系的基点和外部表现 ,因而财产利用权又被概括抽象为占有权 。
如此推论 ,田面权实质上是占有权 ,是田面权人对田底权人土地的占有和利用权 ,是“一田两主 ”
二元地
权结构的基本要素之一 。
既然田面权在实质上是占有权 ,那么田面权也就具有占有权的基本特征和权利内涵 。首先 ,田面权
是对土地的直接支配权 。即田面权人享有对田底权人土地的现实控制权 , 并通过劳动取得财产利益 。

⑨　赵晓力 :《中国近代农村土地交易中的契约 、
习惯与国家 》
。见 http: / /www. law - dim ension. com / Special_wenji. asp? SpecialID = 35.
⑩　同注 ②,第 61 页 。
ϖ
λ
g　同注 ④,第二编《物权 》
第三类《不动产之权限 》,第 28 页 。
ω
λ
g　乾隆《福建省例 》
。
ξ
λ
g　同注 ②,第 57 页 。
ψ
λ
g　同注 ②,第 79 页 。
2007 年第 2 期 　　 “一田两主 ”
的地权结构分析及其改造利用 ・29・

田面权人的这种占有和利用土地进行生产经营的行为不需征得田底权人的同意 。甚至田面权人出卖转
让田皮也不必以田底权人的同意为要件 。其次 ,田面权是对土地的永久占有和利用权 。田面权不同一
般意义上的租佃权 ,租佃权只是短期取得土地使用权 ,而田面权则意味着田面权人可以终身使用 , 传诸
子孙 ,拥有永久占有利用权 ,即使田主更换也不能改变田面权的这种情况 。甚至田面权人欠租 ,也不能
成为田底权人夺佃的理由 。比如 ,明清至民国时期的江苏习惯就是这样 :“佃户不准业主自由夺佃 , 业
主亦无异议 ,故该习惯近今 (民国 )之效力 ,佃户可使子孙永远佃种 ,或任意将田面部分变卖 、
抵押 , 即积
欠田租 ,业主提起诉讼 ,只能至追租之程度为止 ,不得请求退田 。遇有此项案件 ,按照习惯效力办理 ,两
ζ
λ
g
方尚能折服 。”欠租并不能成为田主夺佃的理由 ,是田面权与永佃权的显著区别标志之一 。再次 ,田面
权还具有处分权能 。能否处分 ,是“一田两主 ” 制与永佃权的根本区别标志 。处分权即田面权人具有田
皮的转让权 ,其具体方式有出卖 、 典押 、转租 、
继承等 。田皮可以转让是江南各地“一田两主 ” 习惯的通
行行为 。转让权行使的一般情形是 : 前掌皮人 (前皮主 )“将皮业出卖得价后 , 立退皮字 , 交后之掌皮人
{
λ
g
(后皮主 )为据 。后之掌皮人 (后皮主 )又向业主立租字 , 照前掌皮人原额交租 ” 。经此程序 ,前皮主即
不再与骨主发生关系 。田面权具有处分权能是没有疑问的 。但是 ,田面权的处分权能是否可以毫无限
制地行使 ? 有学者研究后指出 : 田面权的买卖似仍局限于村级土地市场 ,受到亲族近邻先卖权 、
活卖 、
找
价、
回赎 、
绝卖 、中人等习惯的制约 。著名学者黄宗智认为 :“田面权按传统习惯进行交易 , 凡属活卖均
有赎回的权利 ,以及绝卖时同族和邻居习惯上有优先权 。这些惯例部分源自传统 ,即家庭 (而非个人 )
是财产拥有单位 ; 部分基于实际考虑 , 农家常有必要通过相邻土地进出自己的地块 。”而田底权的买卖
在江南的某些地区则形成了自由竞争市场 ,“田底权几乎可以像股票和债券一样买卖 ,这与谁拥有田面
|
λ
g
权和谁实际使用土地完全无关 ” 。著名社会学家费孝通在 20 世纪 30 年代进行的社会调查中有几乎
相同的发现 :“田底所有权仅仅表明对地租的一种权利 ,这种所有权可以像买卖债券和股票那样在市场
上出售 。田底所有权可以属于任何法人 ,不论是个人 、
家族或政府 。这个所有权可能是私人的 ,也可能
}
λ
g
是公共的 。”这些发现为我们进一步分析土地所有和土地利用分离的社会现象及其对地权结构的影响
提供了颇有意味的思考材料 。

三、
“一田两主 ”
习惯的物权立法改造利用
讨论“一田两主 ”
习惯的改造利用 ,熟知其结构和内容是必不可少的 ,但对其历史价值也不能不予以考
察。以历史的眼光来看 ,“一田两主 ”
习惯的命运多舛 ,由于这种习惯与国家法不相协调 ,因此历来是官府
整顿的对象。以明末清初顾炎武所著《天下郡国利病书 》 为首 ,几乎都把“一田两主 ”
或“一田三主 ”
习惯说
成是恶弊。究其原因在于 ,在“一田两主 ”
习惯的二元地权结构中 ,田底权不断弱化 ,而田面权则相对强化 ,
田底权中不包括对田面让与出租的同意权 ,而田面权中却包含了对田面的处分权能 ,况且 ,田面权人享有
对土地的永久占有利用权 ,田面权人欠租也不能成为田底权人解约的理由。这样 ,田面权人就摆脱了田底
权人的牵制 ,这往往导致田底权人收租权能的有名无实。田底权人作为国家赋役负担者 ,因其地租不能充
分实现 ,导致其对国家的赋役义务也就不能完全履行 。在这种情况下 ,官府就要对“一田两主 ”
习惯加以干
涉。历史事实也是如此。雍正乾隆年间 ,官府在江西 、
福建等地颁布禁令对“一田两主 ” 习惯进行整顿。如
《福建省例 》就把整顿“一田两主 ”
的措施作为重要规定 : 一律取消田皮、禁止买卖不随同田骨的田皮 、 佃农
只须向骨主交纳正租而没有向皮主交纳皮租的义务 、 如皮主欠租则骨主可解约和收回田皮等等。综合来
看 ,官府的禁令集中规定了两个方面的内容 : 其一 ,不论让与田皮还是田骨 ,首先要请求另一方购买 ,若其
因资力不足而无法应承 ,就由能一揽子买下田皮田骨的一人购入 ,一并购入后不得分卖田皮田骨 ; 其二 ,在
田面权人欠租和任意处分田皮时 ,田底权人享有解约权。可见 ,这些措施的宗旨就是要使田皮田骨归于一
人 ,以便顺利收租 ,保证国家的赋税收入 。但是官府的整顿 ,完全无力消除“一田两主 ”
积习 ,未能产生实际

ζ
λ
g　同注 ④,第二编《物权 》
第三类《不动产之权限 》,第 29 页 。
{
λ
g　同注 ④,第二编《物权 》
第五类《佃租之习惯 》,第 18 页 。
|
λ
g　黄宗智 :《长江三角洲的小农家庭与乡村发展 》,中华书局 1992 年版 ,第 110 页 。
}
λ
g　费孝通 :《江村经济 ——
—中国农民的生活 》,江苏人民出版社 1986 年版 ,第 131 页 。
 ・30・ 北方法学 　　 第 1 卷总第 2 期
∼
λ
g
效力 ,直至民国 ,“一田两主 ”
习惯仍广泛流行于江南各地 。
“一田两主 ” 习惯尽管命运多舛 ,是官府整治的对象 ,但为什么仍然在江南各地流行 ? 其根本原因
在于 ,历史形成的这种习惯能有效地缓解江南土地稀缺压力 ,实现“耕者有其田 ” 。首先 , 从其发生的背
景来看 ,大量无地耕种的农民在开垦荒地或改良他人土地时 ,因付出的劳动得到地主的认可而获得田皮
权 ,这部分无地或少地的农民实现了有田可耕的愿望 。据记载 ,之所以“田分底面 ”,“查其原始 ,系由于
υ
µg
佃户对于该田有垦植培壅之功 ,故有享有田面之利 ” 。其次 ,由于“一田两主 ”
习惯的二元地权构造 ,使
同一块土地产生出“两主 ”,分别享有所有权和占有权 ,这种地权分化的结果使更多的人享受到了土地
的财产利益 ,有效缓解了江南土地稀缺与人口压力的矛盾 。另外 ,“一田两主 ” 习惯还能提高土地经营
者的积极性 ,提高生产效益 。田面权人作为土地经营者 ,享有永久的占有利用权 ,这促使他们 : 一方面更
好地利用经营自主权 ,灵活调整经营策略 ,充分发挥土地效用 ; 另一方面又乐意作长远打算 ,向土地投入
工本 ,兴修水利 ,改良土地 ,维持好地力 ,走可持续发展的道路 。
“一田两主 ”习惯在明清以来的中国乡土社会广泛流行有其历史的合理性 ,符合中国历史的实际需
要 。对历史的思考有助于解决现实问题 ,因为现实是历史的延续 ,现实往往与历史存在惊人的相似 。就
中国物权立法而言 ,要使中国的物权法既具先进性又有现实性 ,体现中国特色 ,自然少不了对本土资源
的研究和利用 。因为“植根于中国本土社会的法文化 、 法规则是民事立法原始的或终极的基础 ,制定民
ϖ
µ
g
法典就是要把本土资源中的优胜之处有机地整合在一起 。”“一田两主 ” 具有平衡土地归属者和土地利
用者之间利益关系的制度功能 ,有其“优胜之处 ”,在当代中国实行土地公有制的背景下 , 我们仍然面临
着如何平衡土地归属和土地利用之间利益的问题 ,并且土地公有制使得社会对土地利用规则的要求更
为直接和迫切 ,如何规范土地利用 ,制度创新必不可少 ,但也不能排斥借鉴 ,我认为 ,以保护土地利用权
为基本价值取向的“一田两主 ”习惯所提供的制度资源就值得借鉴 。其一 , 借鉴“一田两主 ” 习惯的理
念 ,突出农民是土地主人的地位 。土地与农民是天然地联系在一起的 ,对于农民来说 ,土地是谋生之道 ,
是家庭生活的来源 ,离开了土地 ,农民也就不成其为农民了 。因此 ,土地制度设计应以土地利用为基本
的价值取向 ,突出农民利益的保护 。其二 ,借鉴“一田两主 ”
地权二元结构模式 ,将土地所有权与土地占
有利用权置于平等 、独立的地位 。这就要求法律将土地利用权规定为一种独立的物权 ,赋予农民以独立
的占有和利用土地的权利 ,以独立物权对抗土地所有人和乡镇行政组织的各种干涉和侵害 。其设计的
理由在于 :“独立物权意味着土地占有人与土地所有人处于平等的地位 ,相互之间以权利义务作为连结
ω
µg
的纽带 ,而不是谁支配谁的关系 。”在这样的制度下 ,土地占有人在其权利受到土地所有人以及其他人
的干预和侵害时 ,可以有充分的法律依据寻求救济 ,维护自身利益 。其三 ,借鉴“一田两主 ” 制度具体规
则设计的合理因素 ,加以学理改造 ,赋予其法律效力 ,比如田面权人 (土地经营者 ) 对土地的永久占有和
利用制度 、
欠租不退田制度 、
田皮权处分制度 、
土地买卖优先权制度等 ,均有可资利用之处 。

Abstract: H istorically, there was convention of“Two owners over the Same Land ”, which assumed the
essential feature of a dual structure in the land right structure w ith the right of ownership ( Foundational R ight
of Land ) paralleling w ith the right of possession ( Surface R ight of Land ) , each rep resenting a permanent in2
dependent jus in rem. This land right structure in Chinese history p layed the function of relieving the p ressure
of land scarcity and realizing the idea of“farmers having their own land ”, the institutional resource of which is
still of the value of reference in the perfection of the contemporary law and order of land.
Key words: Two Owners over the Same Land; foundational right of land; surface right of land; dual
structure

∼
λ
g　同注 ③,第 419 页以下 。
υ
µ
g　同注 ④,第二编《物权 》
第五类《佃租之习惯 》,第 6 页 。
ϖ
µ
g　马俊驹 :《漫谈民法走势和我国民法典的制定 》,载“中国民商法律网 ”
。
ω
µ
g　同注 ⑥,第 232 —233 页 。