2005 年第 7 期 学 术 论 坛 NO.

7 ,2005
( 总第 174 期) ACAD EM IC 　FORUM ( Cumulatively NO. 174)

近代中国农村的永佃权述析
—
——以苏南为例

莫宏伟

( 南京大学历史系 , 江苏 南京 210093)

　　[ 摘 　要 ] 永佃权是土地的所有权与使用权分离的产物 , 它是指佃户拥有土地的永久耕种权 ( 田面

权) ,而业主拥有土地所有权 ( 田底权) 。永佃权土地分布于江苏 、 浙江 、福建 、
安徽 、
江西等省 ,而苏南最广 。
永佃权是通过购买 、 开荒 、
改良土地 ,典押土地 ,分封土地等路途而来 ,它可以典押 、买卖和转移 。永佃权土
地的租额一般占土地正产量的 40 %左右 , 其价格因时而异 。永佃权对于建立一种比较稳固的社会关系
( 租佃关系) ,发展农业生产有一定的作用 。
[ 关键词 ] 永佃权 ; 起源 ; 特点 ; 影响
[ 中图分类号 ] K25 ; F301 　　[ 文献标识码 ] A 　　[ 文章编号 ] 1004 - 4434 ( 2005) 07 - 0136 - 04

　　永佃权 ( 土地耕种权或田面权 ) 是近代中国农 在唐朝时候就有永佃制 [ 1 ] ( P514) ; 乌廷玉认为 “ , 早

村一种重要的租佃制度 ,对稳固农村的主佃关系和 在两宋时期 ,佃农的永佃制已经开始萌芽”,“到了
社会关系有一定的影响 。本文旨在对永佃权形成 元朝 ,永佃制进一步发展”[ 2 ] ( P87 - 88) ; 李文治主编
的历史 、
来源 、
租额 、
价格 、
特点 、
作用等方面的问题 的《中国近代农业史资料》认为永佃制是太平天国
作一梳理和分析 。 失败后的产物 [ 3 ] ( P251) 。苏州群众也相传 , 苏南的
永佃制是太平天国以后才开始的 。
一、
永佃权的概念 、
产生的时间与分布
永佃权土地分布在我国南方长江流域的江苏 、
范围
浙江 、
江西 、
安徽 、 福建等省 。据 1936 年国民政府
永佃权就是佃户从业主 ( 大部分为地主 , 但也 实业部和土地委员会调查 ,江苏 、 浙江 、 安徽永佃权
有少量农民) 手里租种田地 , 依约每年向业主交纳 土地 所 占 比 例 最 大 , 平 均 占 佃 入 土 地 总 数
一定数量的地租 ,而享有永久的耕种权 。这种耕种 (
38 %[ 2 ] P215) 。田底 ( 所有权 ) 田面 ( 使用权 ) 在各地
权 ,普遍称为田面权 , 即土地的使用权 。拥有永佃 名称不同 ,在苏南普通称田底田面 ; 浙江称主田客
权的佃农 ,在不欠租的情况下 ,业主不得随意撤佃 。 田、 大皮小皮 、 大卖小卖 、 大业小业 、 大根小根 、 田骨
如果欠租满了一定时期 ,业主则可以撤佃 。业主则 田皮 、 大田小田 ; 安徽称丈田佃田 、
里子面子 、下盘
拥有田地的所有权 , 普遍称为田底权 , 负责向政府 上盘 ; 江西称管骨管皮 、 骨业皮业 、
骨田皮田等 ; 他
交粮纳赋 。业主可以典押买卖田底 ( 大卖 ) 不影响 省还另有其他名称 。
田面的耕种权 ,即所谓“撤东不撤佃”。有永佃权的 永佃权的租田在苏南的分布地区较广 ,在松江
佃户把田面权转让典卖 , 须通知业主 , 但不一定需 叫“大租田”,吴县叫“管业田”,太仓叫“单租田”,无
要业主的同意 。 锡叫“灰肥田” 或“老租田”,主要分布在无锡 、 吴县 、
中国的永佃权产生于何时 ? 冯和法认为 ,中国 常熟 、昆山 、
吴江 、 太仓 、
青浦 、
金山 、
松江 、
奉贤 、嘉

[ 收稿日期 ] 2005 - 06 - 08
[ 作者简介 ] 莫宏伟 ( 1966 —) ,男 ,湖南怀化人 ,南京大学历史系 2003 级博士研究生 , 研究方向 : 中国
社会史和思想史 。
136
定、
上海 、江阴 、
川沙 、武进 、
江宁 、
溧水 、
句容 、
扬中 、
丹徒 、
高淳等县约 500 万人口的的范围内 。其中以
中部地区为最多 , 吴县 、
吴江 、
常熟和无锡东北部 ,
永佃权土地均占租田的 80 %左右 [ 1 ] ( P514) 。这是苏
南租佃关系的一大特点 。
二、
永佃权的来源及其拥有者阶层
关于永佃权土地的来源 , 冯和法认为 , 永佃制
的产生 ,大概可以分为三种形式 : ( 1) 佃户用相当的
代价 ,向地主取得永佃权 ; ( 2) 自耕农因负债而丧失
地底权 , 保留地面权 , 而为永佃农 ; ( 3 ) 由世袭而
来 [ 1 ] ( P514) ;乔启明认为 , 永佃制的产生 , 由于下列
诸原因 : ( 1) 荒芜之地 , 佃户加力开垦 , 地主乃许以
永佃权 ; ( 2) 田地耕种困难 , 佃户加力改进 , 因而取
得永佃权 ; ( 3) 兵乱之后地广人稀 , 乃招客佃来耕 ,
减轻租额 ,并允予永佃权 , 以资号召 ; ( 4 ) 佃户曾于
租田时缴纳押租金 ,结果取得永佃权 ; ( 5) 农民因经
济压迫 ,低价出卖田地 ,但仍保留耕种权 [ 1 ] ( P514) 。
综合相关的材料 ,永佃权的产生不外乎以下几
种途径 :
第一 ,农民通过开荒 , 取得永佃权 。封建时代
的高官豪绅常常通过官府的封赐得到到大片荒地
或圈占大片无主荒地 , 然后将之交给无地农民垦
种 。由于在开垦荒地的过程中 ,农民要投入一定的
劳动力和资本 ,荒地的所有者在开垦之初就答应给
予永佃权并可代代相传 。晚清“户部则例”中曾法
定过这种永佃关系 。江阴县 、
昆山等地的老租田即
由此形成 [ 1 ] ( P514) 。有的是农民开垦的无主荒田 ,
后地主仗势强行霸占 , 威逼农民交租而成了永佃
人 ; 有些地方农民租入劣等田地 ,勤劳耕作 ,投资加
肥 ,改良土壤 , 兴修水利 , 渐成良田 , 因而获得永佃
权 ,如太仓县有此例 ; 有些是太平天国时期遗留下
来的 ,有的是清代地方政府为筹赋税 ,招募“客民”、
“流民”
开垦报升 ,许以永佃权 ,地主还乡后 ,清政府
重新发给地主方单 ( 地契) ,如吴江县屠塘乡地主的
方单 中 , 很 多 还 是 同 治 十 二 年 清 政 府 发 给
的 [ 1 ] ( P514) ; 还有少数公田 , 如丹徒县清末军屯田很
多 ,招佃垦种 ,给予永佃权 。
第二 ,出卖田底权 , 保留田面权 。原有少量土
地农民 ,因遭受重租高利剥削而负了债 ,需要卖地 ,
而又不能不继续耕种 , 被迫低价把田底权卖给地
主 ,自己保留田面权 ,永久耕种 。这种办法叫做“卖
田不卖耕”。无锡县自耕农把田地“活卖”给地主 ,
到期无力赎回 , 便把田底权放弃 , 只留田面权向地
主交租 。正如费孝通所言 “
: 一个急需钱的人 ,不管
是纳税还是交租 ,都是被迫向放债人借钱 。在一定
时期之后 ,如果借款人无力偿还本金及利息 , 他就
被迫把土地所有权即田底权转交给债权人 。佃户
保留他的田面权 ,这个权利不受田底权所有者的干
涉。”[ 4 ] ( P141)
第三 ,购买永佃权 。有的佃户以相当的钱谷代
价从地主手里买得永佃权 ,如昆山县死租田有两种
写法 ,一种是契上写的“ 押租米”字样 ,另一种是契
上写的“田面洋”字样 [ 1 ] ( P514) 。有的地主有恐于佃
户拖交地租或存心敲诈 , 在确立租佃关系时 , 要求
佃户预交一年租金 ,此后佃户每年依约纳租而押金
并不退还 ,佃农便享有永久耕种权 。到后来也有明
码标价出卖永佃权的情况 。
第四 ,被地主骗取田底权 , 保留田面权 。晚清
以来 ,苛捐杂税是农民难以负担 , 而有功名的地主
可以享受减免赋税 , 地主以减轻农民赋税为诱饵 ,
把农民土地登记在自己名下 ,农民不得不给这些地
主进贡财物 ,这种供物逐渐视为正常的地租 , 于是
土地无形中被地主占有 ,地主便俨然以握有田底权
自居 ,农民只有永久耕种权 。
第五 ,所谓的“习惯田面权”。一个佃农长期租
种某个地主的土地 , 有些延续数代不变 , 被认定为
永久耕种 。这种租田在承揽时不一定有押金或田
面权 ,但农民之间同样可买卖或转租耕种 。
第六 ,分封永佃 。豪绅地主将公有田产 ( 族田 、
学田等 ) 租给族内佃农耕种 , 并承认其永久耕种
权 [ 5 ] ( P73) 。
第七 ,土地改良 。有些地方农民租入劣等土
地 ,劳动耕种 ,投资加肥 ,改良水利 ,渐成良田 ,使用
价加高 ,因此而从地主获得了永佃权 ,江苏的宝山 、
太仓都有这种情况 [ 6 ] ( P27) 。
从地主佃入永佃田的佃户主要有三种 。第一
种是二地主 。苏南不在乡的地主很多 ,兼官僚商人
的地主都住在都市里 , 纯地主也很多住在市镇 , 叫
管家或租栈收租 。有些在乡地主趁机租入他们的
永佃田再行转租 。吴江县屠唐乡便有好几个地主
在自田以外有大租田 。贫苦农民受双份剥削 ,负担
往往比普通租率还高 。例如常熟的永佃田转租 ,农
民除了要交普通租米外 , 还要外加“盖头租”一二
斗 。国民政府曾制定法律对二地主加以限制 ,但效
果不大 。二地主在全租中可以得到 20 %～ 50 % ;
第二种是富农 。有些富农在自田外租入永佃田 ,也
有些全部租入永佃田 ,自己劳动 ,并雇佣长工耕种 。
还有些佃入的土地超过了使用土地的 80 % , 并且
自己不劳动 ,而是雇工耕种 ,这种人是“大佃农”; 租
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入永佃田的第三种人是农民 [ 6 ] ( P31) 。 　 石 ,只有董浜为 10 石 ,抗日战争后田底价为 3 至 4
三、
永佃权土地的租额与永佃权的价格
苏南永佃权土地的业主 ( 大部分是地主 , 但也
有部分农民) 与佃户双方一般没有什么手续 。地主
大部分住在城市里 ,多兼营工商业 ,收租较为马虎 。
农民有田面权土地的地租 , 一般每亩 7 斗 、
8 斗、
9 党政府迁回南京 , 地主也纷纷归来 , 田底权价格随
斗米不等 , 约占农业总产量的 40 % 左右 [ 1 ] ( P515) 。
在抗日战争前 ,苏南不少地方一般租额是“八米二
麦”
或“六米二麦”, 即一年交 8 斗或 6 斗米加上 2
斗麦的租 。无锡县的灰肥田在抗战前地租均为 1
石糙米 ,抗战期间一般为 5 斗到 8 斗糙米 , 也有拖
欠不交者 。抗战胜利后 , 灰肥田的租额仍无起色 ,
主要原因是国共争战的影响及农民生活的贫困 。
[ 7 ] ( P15)
中共胜利后 , 灰肥田不交租了 。表面看来 ,
租额要比普通租田的租额低 ,但由于农民在获得永
佃权的时候是付出了一定的代价的 ,实际租额还是
较高的 。
田底权与田面权的价格表现了复杂的和变动
不定的情况 ,各个地方各个时期田底价格和田面价
格是不相同的 。据 1936 年出版的《三年来江苏省
政述要》
载“: 现时多数地方 ,田面权之售价 ,辄有在
田底权价格以上 ,亦有与田底相埒或在田底价以下
者 , 如 金 山 、青 浦 等 县 田 底 田 面 价 格 几 相
”[ 1 ] ( P515) 一般在抗日战争之前是田底价高于或
等。
等于田面价 , 但也有田面价高于田底价的 。比如 ,
据 1930 年代初对常熟的调查 , 田面权的价格较田
底权价格高 “如现在田亩所有权的买卖
, ,每亩稻田
最高三十元 ,田面权尚值六十元 。棉田所有权最高
二十元 ,田面权值三十元”[ 8 ] ( P30) 。抗日战争时期 ,
田底与田面价各有高低 。日本刚投降后 ,田底价格
飞涨 ,解放前一年 ,田底价则普遍下降 。据吴县 、无
锡、
常熟调查 ,1937 年前 , 田面价格和田底价格相
等 ,到 1949 年前后 , 田面价格高于田底价格 , 田底
价格 大 约 为 3 到 4 石 , 而 田 面 价 格 为 8 到 10
石 [ 9 ] ( P145) 。如松江新农乡调查 : 在抗战前每亩田
底价为 8 至 9 石米 , 抗战初期仍有 7 至 8 石 , 抗战
胜利后达 9 石 ,而田面价一直只有 2 至 4 石米 , 到
解放前一年 ,田底价降至 1 至 4 石 , 而田面价涨至
3 至 5 石 ,田面价格超过了田底价格 。该县五龙乡
调查 : 抗战前 ,田底价为 6 至 8 石米 ,抗战期间为 5
至 6 石 , 抗战胜利后只有 3 石 , 解放前一年只有 1
石 ,田底价格连年下降 ,而田面价一直为 2 至 4 石 ;
常熟县的大义 、
葛城 、
虹桥 、
董浜四乡调查 : 抗战前
田底价为 5 至 6 石 ,只有虹桥为 10 石 ,田面价为 5
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石 ,田面价为 5 至 8 石 。解放前一年 , 田底价为 1
石 ,田面价为 4 至 6 石 ,高的达 10 至 12 石 [ 1 ] ( P516) 。
田底价格不断下降而田面价格却不断上涨 。抗日
战争时期 ,地主纷纷逃亡 ,农民交租的减少 ,田底价
随之降落 , 田面价也相对增高 。日本投降后 , 国民
之激增 , 田面权价格相对降低 。解放前夕 , 由于国
共战争日趋激烈 , 北方的土地改革轰轰烈烈 , 国民
党统治区敢于购买田底权而收租的人微乎其微 ,从
而使田底权价格下跌 ,田面权价格又随着增高 。土
地越贫乏 ,田面权价格就越高 , 城市郊区的田面权
价格往往高于农村 。
土地改革时期昆山县的典型调查 ,反映了近代
永佃权土地买卖的一些情况 。昆山县盛庄乡的永
佃权 ( 田面权 ) 土地在近代的买卖情况如下 : 1911
年以前 ,有 3 户农民从地主购买永佃权土地 , 共购
买 15. 60 亩 , 农民之间转移永佃权土地的有 4 户 ,
共转移 22. 10 亩 ; 1912 年至 1926 年 , 农民向地主
购买永佃权土地的有 17 户 , 共购买 134. 85 亩 , 农
民之间转移永佃权土地的也有 17 户 ,共转移 127.
29 亩 ;1927 年至 1936 年 , 农民向地主购买永佃权
土地的有 10 户 ,共购买 80. 15 亩 ,农民之间转移永
佃权的有 19 户 ,共转移 136. 71 亩 ;1937 年至 1945
年 ,农民从地主购买永佃权土地的有 14 户 ,共购买
51. 43 亩 ,农民之间转移永佃权土地的有 16 户 , 共
转移 86. 33 亩 ;1946 年至 1948 年从地主购买永佃
权土地的有 10 户 ,共购买 54. 60 亩 ,农民之间转移
土地的有 56 户 ,共转移 293. 55 亩 [ 1 ] ( P516) 。
苏南各地在土地改革中对农民佃入地主的永
佃权土地一般实行折半处理 ,即一半变为农民的自
田 ,一半作为没收的土地 。农民之间或农民与其他
阶层之间的永佃权土地 ,基本上也是折半处理 。
四、
永佃权的特点及其对社会生产的影响
在永佃制下 ,田底所有权仅仅表明对地租的权
利 ,这种所有权可以像买卖债券和股票那样在市场
上出售 。田底所有权可以属于任何法人 ,不论是个
人、
家族或政府 。这个所有权可能是私人的 , 也可
能是公共的 [ 4 ] ( P142) 。农民也可以将田面权出卖 、
出典 、转租 。比如苏南一些有永佃权的佃户 ( 二地
主) 将租入的田转租第三者 ( 三佃户 ) 耕种 , 借以取
得中间剥削 ,一般采用两种形式 : 一是田面地主将
田转租三佃户 , 由三佃户直接向田底地主交租 , 称
为大租 ,同时向田面地主 ( 二地主 ) 交盖头米 , 称为
小租 。二是三佃户将大租 、 小租一并交给田面地主
(二地主 ) , 由二地主代交 , 不与田底地主发生关
系 [ 10 ] 。
佃户在不欠租的情况下 ,可以永久地耕种田主
的土地 ,并且可以世世代代耕种 。费孝通在《江村
经济》 中写道 “
: 佃户的唯一责任是交租 。‘根据法
律 ,如果佃户连续两年不交租 ,地主即可退佃’。但
该法律不适用于惯例至上的地方 。逐出佃户的实
际困难在于寻找一个合适的替换者 。不在地地主
自己不耕种土地 ,如果由村外人来挤掉本村人的位
置 ,那么这些村外人也不会受到本社区的欢迎 。只
要有正当的理由交不起租 ,地主是不会卡佃户的脖
子的 。抱着将来收回租子的希望 ,宽容拖欠是符合
地主利益的 。”[ 4 ] ( P141) 但这仅仅是吴江县江村 1930
年代的情况 。有些地方是如果佃户三年不交租 ,地
主就可以抽回田面权抵做地租 ,另招佃户 。清人陶
屯阝说 ,农民“以其田为恒产所在 ,故虽厚其租额 ,
高其折价 , 迫其限日 , 酷烈其折辱 , 敲吸其端 , 而一
身之所事畜 ,子孙之所倚赖 ,不能舍之而他 ,甚者有
田之家或强夺佃者之田面 , 以抵其租 , 而转以售于
人 ,彼佃者虽无如何 , 亦终倦倦不忍去也”[ 1 ] ( P515) 。
吴江震泽乡有强迫农民立契 ,规定“原耕某氏之田 ,
子子孙孙永为佃户 ,如不允 ,拘捕笞朴随之 ,非允不
可 。如有出售抵押 ,仍沦为佃户 ,如有逃亡绝后 ,由
其亲戚代之”[ 1 ] ( P515) 。因而 , 农民虽有永佃权 , 但
实际上权益还是受到一定的条件限制 。这种租田
的占有者以大地主为多 ,且绝大部分居住在城市或
较大城镇 ,依靠租栈或雇佣账房 、 催甲收租 。
当城居地主与佃户的关系逐渐地变为纯粹的
经济契约的时候 ,主佃双方都需要寻求一种巩固这
种松弛关系的办法 。苏南许多地主为了享乐或经
营工商业 ,离开了农村而居住城市 ,比如 ,一个居住
上海的地主 ,很难与一个苏州 、
无锡等地乡下的佃
农发生地租之外的其他联系 。城居地主特别是那
些土地分散在很多地方的地主为了避免耗费时间
和精力去应付复杂繁多的主佃关系 ,就希望把农民
固定在他的土地上 , 给予了农民永佃权 , 而自己掌
握田底权 。另外 ,地主最关心的是如何收取每年一
次的地租 ,尤其是那些与佃户进行分租的地主为了
确保地租连年不断 , 就需要佃户爱护土地 , 不使土
地毁坏 、
肥力耗尽 ,只有这样 ,他对土地的投资的利
息才能源源不断 。从佃户方面而言 ,在没有其他谋
生手段或者经济来源的情况下 , 为了维持一家生
计 ,他最渴望的是能够租到土地 , 尽管高额的地租
压得他喘不过气来 ,可是一旦失去耕种的土地就断
绝了生存之路 。农民拥有了永佃权 ,他就能够长期
或永久地耕种同一块土地 。这对农民是有利的 ,也
是农民所梦想期待的 。
来自主佃双方的不同心态集中到土地上 ,便使
已经存在的永佃制得到了发展 。尽管确立永佃关
系的途径各不相同 ,但是佃农在获得永佃权的时候
都付出了一定的代价 。
贫困佃户购买永佃权是为了维持比较稳定的
土地使用权 。永佃权在一定程度上维护了佃农的
耕种权利 。佃农取得永佃权后 , 产生一种业主意
识 ,把租入的土地看成是自己的土地 , 尤其在人多
地少的地区它能稳定租佃秩序 ,使佃户放心在土地
上投资 ,精耕细作 ,加工施肥 ,爱护土地 。这对提高
农作物的产量 , 提升土地的生产效力 , 合理利用土
地资源有一定的积极意义 。
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[ 责任编辑 : 周志华 ]
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