永佃权之历史解读与现实表达

刘 　云 　生

( 西南政法大学民商法学院副教授 、
法学博士 　　重庆 　　400031)

摘要 : 纵观中国唐代中叶以及西方古罗马时期以来的地权改革和变迁 ,永佃权制度在国家 、
地主和农
民三者利益的平衡上形成了独特有效的协调机制 ,实现了土地利用效率的优化 。这也从反面凸显出我国
现行农村土地立法上的缺失 。在目前生产力水平条件下 ,我国要完成社会的现代化转型必须首先改革农
村地权结构 ,以民法作为调整国家 、 集体 、
农民权利关系的根本法 ,最终使广大农村经济趋于“人尽其力”、
“地尽其利”的良性循环 ,而传统永佃权则可以从价值与制度两方面为中国地权改革提供可贵的制度支撑 。
关键词 : 地权改革 　　永佃权 　　权利平衡 　　两权分离

现行农村地权立法 ,包括《中华人民共和国物权法 ( 草案) 》在价值抉择与制度构建两方面均存在如下

问题 : 价值目标方面 ,仍以尊崇国家 、
集体所有权为圭臬 ,导致中国农村现行土地承包经营权之物权性质在
立法文件上未能明确 、 细化 。所有权之绝对性权威引致中国现行土地使用权模型仅限于一种生计型 、控制
型体系 ,而难以转化为权利型 、 发展型体系 。制度设计方面 ,现行农村土地所有权结构的单一性及其内在
价值取向的国家利益至上必然导致土地所有权人仅享有“自由”与“权利”而不承担“义务”与“责任”,从而
导致公权力与私权利公开或隐蔽的对抗 ,这也是当今中国农村人力 、 地力资源失衡的根本原因 。
上述缺失 、
漏洞如何弥补 ? 鉴于中国目前的情势 ,土地私有化构想不切实际 ,最优途径是在不触动公
有制的前提下 ,通过地权立法完善土地用益物权制度 ,促进土地效益优化 。土地效益优化又取决于两大要
素 : 一是土地利用优化 ,二是土地资源配置优化 。前者属于主观推动力 ,有赖于土地经营者即农民积极经
营 ,着力改良地力 ; 后者则属于客观推进力 ,有赖于土地之市场化 。简言之 ,刺激农民积极性和土地利益 、
权利的市场化 ( 自由交易) 是改善目前中国土地用益物权制度的两个基本途径 ,而其关键则是对现行地权
结构加以改造 。农民积极性的提高 ,必须具备两大前提 : 一是土地经营利益化 ,即经营土地除去经营 、
管理
成本外尚有利润可图 ; 二是土地经营高度自由化 ,包括自主经营权 、自由转让权 。而土地市场化作为土地
资源配置优化的根本途径 ,并不取决于土地平均分配制度或所有制形态本身 ,而仰赖于土地所有权人或土
地用益物权人在法律上享有自由处分所有物或用益权的权利 。
综观中国明 、
清以来的地权结构变迁与西方近代以来的地权改革 ,永佃权制度完全可以在不触动国家
所有权的基础上弥补中国现行地权立法中的漏洞与偏差 ,从而实现土地利用与配置的双重优化 。

一、
永佃权的历史渊源
( 一) 历史流变

　　基金项目 : 国家社会科学基金资助项目 (05XFX008)

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 永佃权之历史解读与现实表达

以目前史料观之 ,永佃权制度在西方产生甚早 。“永佃权 ( Emp hyteusis) ”概念来自于希腊语 , 足证远

在古希腊时期永佃权已具雏形 。①至公元 2 世纪永佃权正式成为一种法律概念 , 并在优士丁尼时期形成了
一种完整的制度并为后世所因袭 。②有学者认为永佃权制度萌芽于《汉穆拉比法典》,其时土地归王室或公
社占有 ,耕地则分配给各家使用 ,使用者以缴纳赋税或服劳役的方式取得土地使用权 ,该权利可世袭 。③中
国永佃权最早始于何时目前学界尚无定论 ,但在唐中叶以后 ,随着大地产的形成 ,土地用益物权本身获得
了历史性进步 。人地资源的严重失衡必然带来新的土地租佃关系 ,而远在三国时期农村佃农已基本脱离
人身依附 ,取得了自由的人身权利 。④唐中叶以前之土地兼并主要是土地占有权之兼并 ,土地所有权属于
国家 ,租税合一制度成为该种土地所有权之内在支撑 。唐中叶以后 ,土地私有化已成为普遍的社会趋势 ,
均田制之瓦解直接衍生了庄园制经济 ,同时佃农对地主之人身依附关系随之松弛 ,现代封建租佃关系正式
成立 ,而内容齐备 、
权责明确 、 产权明晰的土地租佃契约遍及全国 。⑤土地私有化与佃农人身自
人格平等 、
由化为永佃权制度之产生提供了深厚的社会土壤和广阔的历史生存空间 。宋代因袭唐制 “不抑兼并”
, ,⑥
“田制不立”, ⑦土地买卖 、 租赁“民自以私相贸易 ,而官反为之司契券而取其值”。⑧大庄园经济与小农经济
最终形成中国农村经济之历史主流 ,永佃权制度也应运而生 ,延至明 、 清 ,终成燎原之势 。
( 二) 永佃权的形成路径及其成因
永佃权之历史演进过程说明封建地产的规模化与佃农人身自由化是永佃权制度产生 、 发展的基本条
件 ,而人 、 地关系的高度失衡又必然催生一种新的土地租佃关系 ,这使得永佃权具有与其他民事契约关系
不同的特质 。一般而言 ,永佃权制度之形成原因有以下几种 。
11 农民基于开垦地主之荒田或无主荒田而享有永久佃作之权利 。以该种方式取得土地用益物权又
可细分为两类 : 一类是以租佃契约形式从国家或地主处取得土地用益物权 ,此类为常态 ; 另一类则是以竞
争缔约方式取得土地用益物权 ,这类情况也比较多 。就宋代而言 ,此类竞争性缔约方式已然相当发达 ,以
招标 、投标方式缔结契约于当时具有普遍性 。以官方对土地经营权之处分为例 , 宋徽宗宣和元年 ( 1119
年 八月 ,朝廷对浙西州县积水减退后露出的田土采用实封投状方式进行招标 。⑨在由此形成的法律关系
)
中 : 其一 ,宋代之农户或佃农可通过招投标方式取得土地用益物权 ,该种土地经营权具有物权效力 ,可以对
抗原所有权人 ; 其二 ,该种土地用益物权系依竞争缔约方式取得 ,具有极强的公示性和公信力 ; 其三 ,该种
土地用益物权可由佃权人自由处分 、 典卖 ,所有权人 ( 国家或原所有权人) 不得干预 。
21 农民将自有土地卖与他人但保留土地之耕作权 , 俗谓“卖马不离槽”、 “卖田留耕”、
“卖田不卖佃”。
此种情形一般表现为农民无力偿债遂以土地抵偿 ,或迫于生计 ,或耕作不力 ,或为逃避经营风险而转让自
有土地之所有权 ,但为维持生计又于出卖契约中明确约定转让所有权的同时保留土地之耕作权 ,这是民间
进行自我救济和土地融资的有效途径 。
31 基于契约买卖取得他人土地之耕作权 。这是永佃权权利形态完备后才产生的买卖类型 ,至迟在明
代 ,田骨 、 田皮已相互分离 ,土地上出现一种双重所有权 ,此即所谓“一田二主”现象 。田皮权 ( 土地用益物
权) 独立于田骨权 ( 土地所有权) 并可自由流转 ,使永佃权这种权利本身也成为一种买卖的标的 。⑩这样 ,田
皮权就完全脱离田骨权人之制约 ,获得了独立的地位 。
41 以缴纳押租的方式获取他人土地用益物权 。此类获取土地用益物权之方式是第三种之变体 。明
代以来定额租制度进一步完善成熟 ,至清代已在全国占据主导地位 。定额租制度下的地主所有权与土地
经营权之分化程度越来越高 ,直接导致了土地用益物权之商品化 ,押租制的出现是其典型 。所谓押租 ,是
佃农以交付押金的形式获取地主之土地经营权 ,换言之 ,地主通过收取押金转让土地经营权 。该项制度可
ϖ
λg
考者始于明代 ,清代流行于全国 。这种对传统永佃权的改良 ,标志着土地用益物权的商品化 、 货币化 。 以
19 世纪 80 年代江南农村经济为例 ,佃农只需交纳一笔“顶首费”
或“羁庄钱”“押佃”
, 关系即告成立并受习
惯法的保护 。押租制度极大地丰富了中国传统地权的内容 ,以前诸多禁止买卖之土地随之进入市场流通 ,
ω
λ
g
如“祭田”“ ( 祀田”)“
、学田”
等“永禁买卖”的土地纷纷以押租形式流入市场 。 嗣后押租制度通过加押减租
的形式演化为明为转让土地用益物权实则转让土地所有权 ,加速了土地私有化 、
商品化的进程 。
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二、
永佃权之历史解读
从永佃权的历史发展来看 ,其发展之绵绵不绝 ,源于其本源性价值和独特的制度功能 。
( 一) 本源性价值
永佃权制度之本源性价值表现为其塑造了一种对抗性权利体系 ,从而实现了土地所有权人与土地使
用权人的利益衡平 。
在实体权利方面 ,土地使用权人的权利足以与土地所有权人的权利相互对抗 , 形成竞技型的利益关
系 。梅因在《古代法》
中曾论及永佃权制度以及由永佃权制度而产生的双重所有权 ,他认为此种双重所有
权局面的形成起源于罗马法和衡平法对所有权的影响 ,并最终在西欧封建社会形成了地主的高级所有权
ξ
λ
g
和佃农的低级所有权 ,从而使英国佃农在衡平法上享有所有权 。 延至近 、
现代资本主义社会 ,各国民法典
纷纷对土地用益物权强行加以保护 。换言之 ,国家通过立法对土地所有权加以限制 ,从而赋予土地使用权
人相对自由的权利 ,协调所有权人与使用权人之经济利益 ,稳定社会经济秩序 ,充分利用土地资源 ,毋使荒
废 。有的国家之发展趋势更为可喜 ,如德国 ,国家和集体以私法人身份与土地使用权人形成投资 、 融资法
ψ
λ
g
律关系 ,彻底摆脱行政控制 ,使传统永佃权焕发出新的光辉 。《俄罗斯民法典》性质的根本转变也体现在
确立了土地等不动产的私有权 ,规定公民或法人可对土地等不动产享有所有权 ,使土地回复为可自由交易
或流转的民事法律关系客体 ,减弱了对土地的公法控制 , 增进了私法性权益 。俄罗斯的立法虽具有戏剧
λ
g ζ
性 ,但在恢复民法之“私法”身份方面确为其他同性质的社会完成社会转型提供了有益借鉴 。
考诸中国传统永佃权制度 ,其核心价值是削弱土地所有权人之垄断性 ,增进土地用益物权人之相关权
益 ,从而实现社会利益的公平分配 。就地主与佃农之关系而言 ,佃农获取土地用益物权必以该种权利可自
由行使与处分为宗旨 ,否则其权益始终受所有权人之限制或侵夺 ; 就地主而言 ,如果其不愿意放弃对土地
之直接经营权 、管理权 ,则其土地即有可能荒芜 ,这样不仅得不到土地利益 ,还得支付相关费用维护土地之
固有形态或价值 。应该说 ,永佃权制度之产生是大地产向佃农的一次历史性妥协 。就官府与地主之关系
而言 ,大地产导致土地高度集中 ,无数农民无地可耕 ,必然导致整个社会劳动力的绝对剩余 ,除一部分农民
被吸纳进城市外 ,大部分农民仍然世居农村 ,如果不对地权结构加以调整 ,必然导致农村社会贫富分化加
剧 ,最终使无地农民联合起来夺取土地 ,爆发社会革命 ,危及统治秩序 。因此 ,无论是从维护统治稳定的角
度还是从施行仁政的角度看 ,国家都需要干预民间土地权利结构 ,凭借国家权力强使地主转让部分土地权
利 。但随之而来的问题便是 : 国家财政收入的大部分来自于农村地主缴纳之赋税 ,如果过分削弱地主之土
地利益 ,势必导致国家财政收入的降低 。面对此项二难选择 ,国家认可了民间经济生活独创的永佃权制度
并将土地税负直接摊派到土地之上 ,这样既化解了因土地高度集中带来的社会矛盾 ,又稳定了现实农村土
地所有与利用之间的关系 ,两得其便 ,不失为明智之举 。
永佃权在民国时期尚活跃于我国民间经济生活 ,受成文法和习惯法双重保护 ,其保护使用权 、限制所
有权之理念足可与近代以来之所有权社会化理念相对接并可提供相应的制度架构 。关于此点 ,日本地权
改革之成功经验可为中国未来地权立法提供有益借鉴 。早在 20 世纪中期 ,渡边洋三 、
水本浩等日本民法
学家已经大力提倡使用权物权化理论 。依渡边洋三之说 ,土地之所以发挥其价值并不在于土地本身 ,而仰
赖于人类之行为 —
——资本投入与劳动投入 。因此 ,法律所保护的对象不应是土地所有者本人 ,而应是对土
{
λ
g
地进行投入并使其产生利益的土地利用者 。 水本浩先生以英国之资本地租制度为突破口 ,抽象出近代土
地所有权理论 。他认为土地所有权应受制于土地租赁权 ,并对自罗马法以来的土地所有权绝对化理论进
|
λ
g
行了抨击 。 渡边和水本的理论构成了近代土地所有权学说的核心 ,也是永佃权制度实践的经验归纳和理
论总结 。
从严格意义上讲 ,所有权实现的价值仅仅是土地之交换价值 ,永佃权则直接追求土地之使用价值 。在
当今土地资源极为稀缺的时代 ,后者的价值选择更具合理性 。传统中国农业经济由早期的使用奴隶耕种
土地演化为地主经营 、
管理 ,明 、
清以来更演变为租佃经营模式 。这既是土地经营历史发展的理性显现 ,也
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 永佃权之历史解读与现实表达

是地权社会化改革的必然结果 。从民法的角度看 ,永佃权人之永久佃作权是其工本转化形态 ,佃户对土地

之资本 、
工本投入及土地改良后之长期效益决定了地主对佃户之永久佃作权采优容态度 。换言之 ,地主以
牺牲土地所有权之完整性换取了地租利润和土地的永久改良 ,而佃户则通过使用 、
改良土地获得了永久佃
作权 。
( 二) 制度性功能
诚如上述 ,永佃权制度的实质是通过使用权限制所有权 ,借此实现土地效益优化 。其具体制度设计 ,
特别是土地使用权人权利体系的设计无疑为当今地权改革提供了重要启示 。
11 两权分离权利架构及其利益衡平 。田骨权 ( 土地所有权 ) 与田皮权 ( 土地使用权 ) 的分离是永佃权
存在的权利基石 。在权利交换的过程中 “金皮银骨”
, 之现象表明所有权转移过程中田皮权 ( 亦称田面权)
价值远高于田骨权 。应该说 ,两权分离的核心价值是通过使用权规避和限制所有权 。
21 土地使用权人的自主性权利 。永佃权模型下的使用权人在缔约方面享有绝对自主权 。“只准佃辞
东 ,不准东辞佃”
的习惯法理念无疑赋予土地使用权人物权性对抗力 。同时 ,土地使用权人可自由处分土
地使用权 ,以继承 、
出租 、
典卖佃权为其主要形式 ,此点更体现了佃权人享有权利的物权性效力 。
31 地权结构优化与土地商品化 。永佃权在促进农村经济发展的同时 ,还进一步推进了农产品的商品
化速度 ,使城市发展获得了持久性动力 。同时 ,永佃权内在价值及其由契约本身确立的债权关系之物权化
也激发了佃农积极从事土地改良以获取更大经济效益的积极性 ,这直接刺激了土地开发与利用过程中技
术含量的增加 ,有利于农业技术之工业化 。另外 ,大地产带来的永佃权制度还直接引致了农业经营的集约
化 。永佃权体系下的农业经营如果仍然因袭传统之粗放型经营模式 ,必然导致土地效益的降低 ,故而佃农
在获得土地自有经营权后必须致力于土地之集约化经营 ,借此获取更高的利润 。有学者认为中国传统经
济中从未出现像西欧国家那样的有利于农村工业化和农业商品化的条件 , λ}g这一观点失之太偏 。据学者
考察 ,明 、
清时期及至民国时期整个江南经济之商品化程度较高 ,工业化程度也有一定发展 ,此点与江南农
∼
λg
村流行永佃权制度密切相关 。
41 劳动力转换 。永佃权制度下的佃农耕作以经济利益为驱动力 ,但生产力水平的总体低下必然影响
农民之利益分配与城市利益分配的平衡 ,当佃户通过土地生产经营获取一定利润后 ,就会将该项利润转化
为资本 ,移居城市 ,从事小手工业 、
商业或第三产业 ,从而实现城乡人口的自然分流 ; 同时 ,大量地主从经营
型地主演变为租佃型地主 ,地主本人较少从事土地之直接经营 ,从乡居地主演变为城居地主并将相关土地
收益用于投资 ,从事手工业或商业营运 ,从而加速了整个社会的城市化进程 。
51 激励机制 。从经济学的角度分析 ,亚当 ・斯密之“斯密动力 ( t he Smit hian Dynamics) ”对考察近代
江南经济具有极为重要的借鉴意义 ,也为永佃权制度之现实分析提供了一个新视角 。斯密认为 ,经济发展
的动力是劳动分工及专业化所带来的高生产率 ,即每个人生产其最适宜生产的产品并与他人交换 ,从而在
µg υ
市场上获取较为丰厚的利润 。 但劳动分工的一个前提是 , 该种劳动分工是劳动者本人之自愿选择的结
果 ,并可为之带来相应利润 。就农村经济而言 ,平等身份 、
自由劳动力 、
土地私有化 、
土地利益构成“斯密动
力”
所需的基础 。永佃权的历史合理性即在于它充分反映了土地利润所带来的劳动分工及其专业化水平
以及由此引致的社会性变革 。客观而言 ,土地利润是佃农从事土地经营的内在推进力 。美国学者赵刚先
生认为 ,农业经营制度之核心是激励机制 ,即劳动力工作意愿问题 。在充分考察中国传统经济体系中的奴
隶制经营 、
雇工制经营 、
分益租佃制经营 、
定租租佃制及自耕农经营等几种体制后 ,他认为在分益租佃体制
下 ,佃农努力劳作的根本原因即在于其边际产量除向地主缴纳外即归佃农本人所有 ,故而刺激了佃农之积
极性和主动性 ,此点也是分益租佃制度在中国长存 2000 余年而不衰的根本原因 。赵刚先生借此总结传统
分益租佃具有激发佃农意愿 、
减低交易成本 、
风险互担等优点 ,但与分益租佃制相比 ,定租租佃制则更具优
ϖ
µg
势 ,因其边际产量全归佃农所有 ,故佃户之积极性最高 。 永佃权制度因地主之田皮权完全转移至佃户 ,属
于典型的定租租佃制 ,其内在的激励功能也更为强大 。
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三、
永佃权的现实表达
( 一) 价值整合
通过对中国现行地权立法之缺失 、漏洞的分析与传统永佃权之内隐价值 、外在制度的透视 ,笔者认为 ,
复兴永佃权制度以取代今天所谓“农村承包经营权”或“农地使用权”不仅具有可能性 ,也具有必要性和紧
迫性 。
就价值整合而言 ,永佃权在如下方面可以改进现行立法存在的诸项缺陷 : ( 1 ) 永佃权制度有利于明确
区分公法与私法的界限 。将永佃权这种土地用益物权归属于物权法调整范围 ,既有助于限制公权力对私
权利的极端干预 ,使民法之权利法性质在地权结构中具有实效 ,也有利于建立完善 、 统一的用益物权体系 。
( 2 ) 永佃权制度有利于优化社会资源配置 。在不触动公有制的前提下 ,永佃权制度即可推动土地权利本身
商品化 、 货币化 ,从而通过市场而非行政命令实现对土地资源的有效配置 。( 3 ) 永佃权制度通过契约形式
确立并具有物权效力 。这不仅体现了对民事主体自由选择的尊重和意思自治精神 ,还可通过契约本身协
调民事主体相互之间的利益冲突 ,进而充分实现民法所追求的公平正义理念 。( 4) 永佃权制度可以充分调
动农民主观能动性 ,有助于形成“人尽其力”“、地尽其利”的有效激励机制 ,实现劳动力资源和地力资源的
双重优化 ,从而提高土地之经营效率 ,推动农村经济的发展 。( 5) 永佃权制度还有利于缓解目前我国所面
临的人地矛盾 、城乡矛盾 。永佃权的制度设计有助于推动大量农村剩余劳动力 、 优势劳动力转入城市从事
手工业 、 小商业或其他第三产业 。这既化解了农村人多地少所带来的社会矛盾 ,又丰富 、
发展了城市经济
建设 ,加快了城市化步伐 ,为中国社会的现代化转型提供了动力性基础 。
( 二) 制度创新
未来我国物权法的制定 ,特别是关于土地用益物权的设定 , 可从传统永佃权中借鉴众多的制度性资
源 ,借此克服现行立法之不足 。
11 权利取得 。现行土地用益物权的取得除“四荒地”可比照传统永佃权缴纳地租或押金形式获得外 ,
一般土地用益物权的取得有两大障碍 : 1 身份性障碍 。农民取得土地使用权既非基于合同性对价 ,也不
( )
是基于物权法上的占有事实 ,而是基于现行户籍管理制度而产生的农民身份 。由此产生了两个方面的弊
端 : 一方面 ,对价缺乏势必导致农民在无力耕作或土地收益下降的时候抛荒土地 ; 另一方面 ,愿意进行土地
投入的外来资本因不具备身份前提 ,完全被排斥于土地用益物权之外 ,导致土地资源的耗散与农业资本的
流失 。( 2) 以家庭为单位 。现行农村土地用益物权的取得是以家庭为单位并作为一种生活保障手段出现
的 ,这引致如下两个方面的问题 : 一方面 ,土地资源被无限分割 ,土地的零细化使土地的经营模式回归到传
统的小农经济模式 ,难以实现规模化经营 ; 另一方面 ,家庭承包弱化了土地的持续投入能力 ,地力改良难以
完成 。
21 权利性质 。现行农村地权立法受传统的所有制影响 , 在尊崇国家所有权与集体所有权的前提下 ,
牺牲了土地用益物权人应有的物权性权利 。这集中表现为用益物权人难以获得对抗所有权人的物权法效
力 ,其权利存在的身份性依据与国家生活保障的制度供给不仅使用益物权人的权利来源存在法律上的障
碍 ,而且也使其经营自主权甚至经营期限受到限制 。
31 权利行使 。以永佃权模式改造现行农村土地用益物权体系 ,用益物权人自然获得自由处分权 , 土
地所有权人无权过问更不得向第三人追及 。土地用益物权不仅可以继承 , 还可以出租 、 典卖或设定抵
ω
µ
g
押。 这就在实现土地融资功能的同时使土地资源市场化 、 商品化 。
41 权利保障 。当今农民土地权利的保障体现在自由缔约权 、 自主解约权 、
自主经营权 、
自由处分权 、
优先权等方面 。客观而论 ,现行农村地权立法并不能充分保障农民的上述权利 ,而在传统永佃权中该类制
度性资源历久弥新 。以缔约权 、 解约权为例 ,传统佃户可自由退佃 ,但地主不得随意撤佃 。同时 “换东不
,
换佃” 的制度机制也充分说明了土地所有权的转移 、 继承 、
赠与均不影响佃户之土地用益物权 。再以优先
权为例 ,现行立法中虽然规定了农民的身份性优先权 ,但均未明确规定土地用益物权人的物权性优先权 ,
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此点可从永佃权中获得制度参照 。承佃人之优先权表现为优先承佃权和优先承买权两种 。依宋朝之例 ,

ξ
µg
承佃人所享有的优先权有三种 : ( 1) 同等条件下的优先权 。 ( 2) 带优抚性质的优先权 。即给予见佃人一定
ψ
µ
g
优惠条件并赋予其优先特权 ,鼓励其继续管业 。 ( 3) 招标前享有优先添价权 。即官府在招标之前 , 如见佃
µg ζ
人愿加价 ,则中止竞争招佃程序 ,如不愿添加佃价 ,则视为放弃优先权 , 官府有权介入 ,投状添租夺佃 。 此
种制度延及清末民初以至于今日诸多法律条文中 ,有力地保护了永佃权人之权利 。前者如直隶各地旗地
之佃作人当旗人业主欲出售产业时必先尽佃户留买 , {µg后者如今日我国台湾地区所谓“土地法”第 124 条
所规定的永佃权人之先买权 ,等等 。
|
“一切历史都是当代史”, µg这为历史研究本身提供了绝妙的诠释 。于当今中国农村地权立法而言 ,盲
目移植西方相关地权立法制度不仅存在着观念上的障碍 ,且不易为广大农村的相关利益群体所接受 。在
我国南方的一些地区 ,永佃权制度已呈复活趋势 。目前 ,以传统之民法制度重构农村地权结构应该说不失
为明智之举 。

注释 :
ξ
λ 参见 [ 英 ] 梅因 《古代法》
①g : ,沈景一译 ,商务印书馆 1996 年版 ,第 168 页 ,第 168 - 170 页 。
②参见江平 、
米健 《罗马法基础》
: ,中国政法大学出版社 1997 年版 ,第 177 页 。
③参见杨立新 《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策
: —
——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》《河北法学》
, 2000 年第 1
期。
④参见刘云生 《中国古代契约法》
: ,西南师范大学出版社 2000 年版 ,第 232 - 233 页 。
⑤参见唐任伍 《论唐代的土地租佃关系》
: 《河北师范大学学报》
, ( 人文社会科学版) 1996 年第 4 期 。
⑥
《宋史》
卷二七三《食货上》
⑦
《挥麈录 ・余语》
⑧
《叶适集 ・水心别集》卷二《进卷 ・民事上》
ξ
µψ
⑨g gζ
µ µ
g参见《宋会要辑稿 ・食货》六三之一九五 ,六十一之十七 ,六十一之七 ,六十一之二十四 。
⑩参见章有义 《清代鸦片战争前徽州地区土地制度
: ———休宁朱氏置产簿剖析》,载中国社会科学院经济研究所学术委员会编 《
: 中国社
会科学院经济研究所集刊》第 4 集 ,中国社会科学出版社 1983 年版 ,第 78 - 80 页 。
ϖ
λ
g参见方行 《中国封建社会的土地市场》
: 《中国经济史研究》
, 2001 年第 2 期 。
ω
λ
g历来官方成文法与民间习惯法对“祭田”、
“学田”等“公产”之买卖均严加禁断 。参见刘云生 《
: 中国古代契约法》, 西南师范大学出版
社 2000 年版 ,第 94 页 。
ψ
λ
g参见孙宪忠 《德国民法对中国制定物权法的借鉴作用》
: 《中外法学》
, 1997 年第 2 期 。
ζ
λ
g参见鄢一美 《俄罗斯第三次民法法典化》
: 《比较法研究》
, 2000 年第 1 期 。
{
λ
gλ|
g转引自杜颖 《日本的近现代土地所有权理论》
: 《中外法学》
, 1997 年第 3 期 。
}
λ
g参见许涤新等 《中国资本主义发展史》
: 第 1 卷 ,人民出版社 1985 年版 , 第 398 页 ; 马克垚主编 《
: 中西封建社会比较研究》, 学林出版
社 1997 年版 ,第 120 - 136 页 。
∼
λ
g参见李伯重 《江南的早期工业化
: (1500 - 1850 年) 》,载方行 、
经君健 、
魏金玉主编 《
: 中国经济通史》( 清代经济卷) , 经济日报出版社
1999 年版 ,第 199 页 ; 李伯重 《
: “最低生存水准”与“人口压力”质疑》《中国社会经济史研究》
, 1996 年第 1 期 。
υ
µ
g参见王国斌 《转变的中国
: ———历史变迁及欧洲经验的局限》,江苏人民出版社 1999 年版 ,第 10 - 12 页 。
ϖ
µ
g参见 [ 美 ] 赵刚 《历史上农地经营方式的选择》
: 《中国经济史研究》
, 2000 年第 2 期 。
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g所谓的“中华民国民法典”取消了永佃权人出租田面之权利 。实际上明 、
清时代诸多永佃权契约中均有田面权不得“私顶”、
“典卖”之
类规定 ,但该类现象在民间习惯法领域极为盛行 ,难以遏制 。参见杨国桢 《论中国永佃权的基本特征》
: 《中国社会经济史研究》
, 1988 年第 2
期。
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g参见南京国民政府司法行政部编 《民事习惯调查报告录》
: ( 上) ,中国政法大学出版社 2000 年版 ,第 17 页 。
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g[ 意 ] 克罗齐 《历史学的理论与实践》
: ,傅任敢译 ,商务印书馆 1962 年版 ,第 2 页 。

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