京城第一拍 的昨天　 今天和明 天

富瑞苑大厦———超前定位的体现

　　也许大家还记得 1994 年底轰动国内外的北京首届房地产拍卖会，其场面之热烈、

气氛之紧张、竞争之激烈、成交价之高在国内各省市房地产拍卖会中也不多见，引

起国内外众多媒体广泛关注并做了大量跟踪报道。至今业内人士回顾起来仍津津乐

道。9000 万元起拍的夕照寺大街的北京工业大学经济管理学院，经过二十几轮的竞

拍最终被北京富华泰房地产开发有限公司以高出经济日报社竞拍价 20 万元的 1．3 亿

元人民币竞得。5 年过去了，今天的北京工业大学经济管理学院旧址、今天的夕照寺

街、今天的崇文区、今天的内城和昨天相比发生了翻天覆地的变化。正像流行在崇

文区的一句响亮的口号所言“新崇文，新世界”。

　　方庄小区、法华寺小区、虎背口小区等居民区配套设施齐全，数十万人口安居

乐业；崇文门新世界广场商圈、北京站商圈、建国门商圈彼此交融、扩展，涵盖范

围越来越广。位于这 3 个商圈交汇处在原北京工业大学经济管理学院旧址上崛起的富

瑞苑大厦成为这一地区新的亮点。继成功地推出东二环边 20 万平方米的富华大厦、

美惠大厦后，北京富华泰房地产公司又把目光投向东二环内改造的“重头戏”———

富瑞苑。如今它已成为连接建国门和方庄商区的纽带。
　　富瑞苑大厦———东二环内的精品写字楼

　　富瑞苑一期建成的约 1．5 万平方米的办公楼在很短时间内被中国人民邮电出版

社、北京广播电视报社、中国西北电力集团等抢购一空。富瑞苑二期开发的富瑞苑

公寓和写字楼也被社会所青睐。这里不外乎几个原因，首先是富瑞苑的地理位置优

越。在房地产业中常常听到这样一句话，“地段、地段，还是地段”。它道出了评

价一个物业项目的重要指标———地理位置。一般来讲，一个物业所处的地理位置

往往决定了它的基本价格，这一点是由房地产产品的不可移动性所决定的，如北京

二环路以内地区为“贵”，这是由其市中心的地位所决定和主宰的。北京富华泰房

地产开发公司继成功开发富华大厦、美惠大厦后又书写“富瑞苑大厦”这一新篇章

的动机在于它看中的是其得天独厚的地理优势，其位于市中心地域辐射面广，能有

力突出企业品牌和形象精神。其次是有效的交通状况。一方面指车流是否顺畅，去

市中心、火车站、机场是否方便；另一方面是指公交线路是否发达。随着时代的发

展，人们的办公效率越来越高，道路是否通畅，出行是否迅捷，已是评价写字楼项

目的重要参考指标。富瑞苑大厦位于 30 米宽的夕照寺大街和 15 米宽的夕照寺中街的

交汇处，除了大厦自身能形成交通环路外，它通过夕照寺大街、广渠门大街、东二
环路（广渠门至光明桥）、体育馆路仍能形成大交通环路，出行道路有多种选择，

因而交通可谓有效交通。大厦至北京站仅 3 分钟车程，至京津塘高速路口才 10 分钟车

程，至首都机场也不过 20 多分钟，全无堵车之忧。富瑞苑大厦位于市中心老城区的

边缘，其周围在原有 3、12、8、60、41 路等十几条公交线路的基础上，今年市政府

又新增开多条空调车线路，方便社会大众出行。正在疏竣的广渠门至光明桥护城河

通航后，不仅会为本地区旅游增开新的热点，更使每一个人都能享受到城市四通八

达的交通网络。即便这样，市政府仍不遗余力地改善现有的交通状况，一是明年动

工的地铁 5 号线工程将成为京城南北交通的大动脉，二是明年将要打通的两广路（广

安门到广渠门）竣工后，也会为本地区物业升值和市场繁荣带来一片生机。

　　富瑞苑———无限“升”机的大厦

　　大厦的周边环境，即物业所处周边的自然环境与人文环境状况如何，决定了物

业发展及升值潜力。写字楼相对较为集中，与其相应配套的项目如银行、酒店、邮

局、娱乐场所等较为完善的地区则应是办公地点的理想选择。建国门商圈、国贸商

圈中眼花缭乱的众多写字楼（如国贸大厦、赛特大厦）均为停车不足所苦恼，随着

交通事业的进步，越来越多的人们渴望拥有轿车，停车问题就成为下一世纪北京亟
待解决的难题，房地产商为攫取最大利润，往往忽视停车场建设，甚至发生挤占停

车场用地，多建房屋面积的怪现象。相反，富瑞苑大厦的建设者们预见到未来社会

生活、办公的诸多不便，配置充足地上地下停车位，免除了置业者泊车的后顾之忧。

　　富瑞苑———新商圈的现房写字楼

　　富瑞苑大厦所处的夕照寺大街经过近几年的改造堪称文化办公一条街。大厦位

于崇文区中心地带，这里是市政府、区政府机关所在地，北面建国门大街又是外商

云集之地，为大厦办公单位的日常工作方便提供了保障。夕照寺大街北端与有“电

信一条街”美称的广渠门内大街相连，南端与国家体育总局、天坛饭店、天坛公园、

龙潭湖公园、光明百货商场、光明邮电局、光明小学所处体育馆路相通。夕照寺大

街两侧北京第五幼儿园、黄河京都大酒店（四星级）、北京电信工程局办公大厦、

富瑞苑大厦公寓和写字楼、绿景苑高级住宅区、中国人民邮电出版社、北京广播电

视报社、中国工商银行培训大厦、北京教育学院、北京五十中学、北京板厂小学、

工商银行储蓄所、建行储蓄所、医院等国家企事业机关、文教卫生组织应有尽有。

紧邻大厦南侧二十几万平方米的夕照寺街，大型社区正在紧锣密鼓筹划，相信几年

之后，本地区将成为新的商圈。80％多富瑞苑公寓的销售业绩，一方面说明人们看
中它有大社区所缺憾的“闹中取静”，另一方面也归功于富瑞苑理想的差价定位，

与周边社区（法华寺、虎背口）近两成的差价优势。

　　富瑞苑———5A 级智能型写字楼

　　随着科技尤其是电信、网络技术的飞速发展，对于办公写字楼的智能化要求越

来越高。许多房地产业内人士都在慨叹：这市场变化真快———去年今日，智能化、

朗讯 AT＆T 结构化综合布线系统、标准办公层每 8 平方米配备成对语音点、数据点插

头、高速宽带网络通道……在许多人看来还是很陌生的字眼，可现在已成为现代化

大厦宣传自己的“主题曲”。富瑞苑大厦也无一例外地采用 5A 智能化设计，起步就

采用朗讯公司 5 类产品，并根据办公性质，随时可将语音点、数据点从 1000 点扩容至

2600 点，充分满足各类型办公需要。

　　富瑞苑———新古典主义建筑风格

　　从西面万通大厦、北面阳光广场、南面恒基中心、东面富华大厦，以至今日富

瑞苑大厦均“跳”出旧设计框框，走向台前，这种革新好比是“黑白电视过渡到彩

色大屏幕时代”。大厦外立面运用欧美流行的新古典主义设计手法，富丽堂皇之中
不失稳重端庄。浅色麻石基座，其上配以白色釉面砖，加之新米黄大理石墙柱、晶

白玉地面装饰，令大厦金碧生辉。富瑞苑大厦采用内部开放式办公空间设计，可利

用半高隔屏加以分隔，虽开放却各自独立，员工办公区和主管办公区之间可以采用

落地磨砂玻璃墙处理，既增进了管理层与下属间的距离又不失管理层独立安静的办

公环境，大大提高了办公效率。准确的办公定位和设计，70％以上的净使用空间，

为大厦业主提供超值享受，同时还会带来强有力的保值和升值的信心保证。

　　大厦落成后，开发商聘请专业物业管理公司对大厦进行全方位管理，成绩斐然，

不但能延长大厦各项设施使用寿命，而且会节约不必要开支。

　　我们有理由相信，北京房地产拍卖经过多年的风风雨雨必将走上成熟的轨道。