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CASCAVEL/PR
2007
2
CASCAVEL - PR
2007
3
BANCA EXAMINADORA
_______________________________________________
Profª . Ms. Mariângela Pieruccine
UNIOESTE
_______________________________________________
Profª . Drª. Maria da Piedade Araújo
UNIOESTE
_______________________________________________
Profª . Esp. Susana Gasparovic Kasprzak
UNIOESTE
CASCAVEL – PR
4
DEDICO...
AGRADECIMENTOS
Ao amor da minha vida, minha esposa e companheira Cristiane, que tem estado
do meu lado em todos os momentos desde a nossa caminhada acadêmica.
À minha família:
Mãe: Cecília
Irmãs: Sandra e Analu
Sobrinho: Lucas
Sobrinhas: Géssica e Vanessa
Cunhado: Salvador
Tio: Juliano
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
LISTA DE QUADROS
LISTA DE SIGLAS
RESUMO
Este estudo buscou observar o comportamento da oferta e da demanda por casas e sobrados
para locação na cidade de Cascavel entre 2005 e 2007, verificando nesse contexto, possíveis
episódios de especulação imobiliária. Para tanto, o estudo inclui, inicialmente, a
caracterização da urbanização de Cascavel e um panorama do mercado imobiliário para
locação, e ainda analisa o número de imóveis anunciados e efetivamente locados, destacando
casos de especulação imobiliária durante o período proposto. Para isso, foram necessários
procedimentos pautados no conhecimento da oferta e da demanda de casas e sobrados para
locação de Cascavel, por meio de coleta de dados junto a órgãos públicos e privados
relacionados a esta questão, e do uso de um modelo de regressão linear múltipla para verificar
a influência da localização no preço. Os resultados obtidos apontaram para um
comportamento de demanda inferior e, muitas vezes, contrário ao comportamento da oferta,
associado à rigidez dos preços de locação, sugerindo, assim, a presença de especulação
imobiliária durante o período. Este comportamento favoreceu o surgimento de custo de
oportunidade aos proprietários de imóveis, bem como à exclusão de algumas classes sociais
da possibilidade de locação.
ABSTRACT
This study searched to understand the behavior of the supply and demand for houses and two-
story houses for rent in the city of Cascavel within 2005 and 2007, verifying in this context,
possible episodes of property speculation. For this purpose, the study includes, initially, the
characterization of the urbanization of Cascavel and an overview of the property market for
rent, and still analyzes the number of properties advertised and actually located, highlighting
cases of property speculation during the period proposed. Therefore, procedures were required
based on the knowledge of supply and demand for houses and two-story houses for rent in
Cascavel city, through collecting data from the private and public agencies related to this
issue, and the use of a multiple linear regression model to check the influence of location on
the price. The results pointed to a behavior of lower demand and often contrary to the
behavior of supply, related to the rigidity of prices of rent, suggesting, therefore, the presence
of property speculation during the period. This behavior encouraged the emergence of
opportunity cost to the owners of buildings, as well as the exclusion of some social classes of
the possibility of rent.
1 INTRODUÇÃO
1
Que se move por si mesmo. Ex. Automóveis.
2
a ação do governo em atender todas as áreas da cidade por causa da elevação dos custos de
implantação, operação e manutenção dos serviços públicos (BOLAFFI, 1982, p. 59).
Sendo assim, de acordo com Singer (1982), quanto maior o número de pessoas, maior
a demanda por casas para moradia. A demanda por equipamentos urbanos, transportes, postos
de saúde, escolas, redes de esgotos e creches é pressionada, contribuindo assim, para o
surgimento de segregação de grupos de pessoas. Segundo Campos Filho (1989), poucos se
apropriam tanto dos benefícios dos valores de troca, quanto das áreas mais bem localizadas e
de melhor acesso aos equipamentos urbanos – valores que a coletividade cria na cidade
através da urbanização.
Conseqüentemente, a população com menor poder aquisitivo se obriga a ocupar as
regiões periféricas, muitas vezes precárias no que se refere a: saneamento básico, sistema
viário, habitações, etc. Para aqueles indivíduos que nem mesmo na periferia encontram seus
refúgios e/ou subsistem precariamente, resta a posse ilegal de propriedades. Sobre esta
situação irregular de moradia Maricato2, 1996 apud Torres (1990, p. 44), salienta:
Para Singer (1982), o aumento do número de habitantes de forma acelerada leva a ci-
dade à escassez dos serviços públicos pressionando a valorização das localidades bem servi-
das. É esta pressão sobre o uso do solo urbano que favorece a especulação 3 no mercado de
imóveis. As camadas de rendas mais elevadas ocupam as áreas de prestígio, enquanto que a
população mais pobre das grandes cidades, bem como das cidades de médio porte, “fica rele-
gada às zonas pior servidas e que, por isso, são mais baratas”. (SINGER, 1982, p. 27).
Neste sentido, muitas classes econômicas tornam-se incapazes de competir com os
preços correntes impostos na medida em que se intensificam os processos de especulação
imobiliária.
2
MARICATO, E. Metrópole na periferia do Capitalismo, ilegalidade, desigualdade e violência. São Paulo:
Hucitec, 1996.
3
KEYNES, J. M. (1996, p.167; 177) aplicou o termo especulação para “... atividade que consiste em prever a
psicologia do mercado; [...] o propósito de obter lucros por saber melhor que o mercado o que trará o futuro”.
Deste modo, os imóveis deixam de ser adquiridos para moradia própria, e passam a ser objeto de negócio em
oportunidades futuras.
3
1.2 Objetivos
1.3 Hipótese
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Já o urbano, segundo o mesmo autor, “[...] é uma qualidade que nasce de quantidades
(espaços, objetos, produtos). É uma diferença ou, sobretudo um conjunto de diferenças.”
(LEFEBVRE,1991, p. 81, grifo do autor).
Ainda para Lefebvre (1999), as sociedades resultantes da completa urbanização são as
sociedades urbanas originadas da industrialização que absorvem e subjugam o agrícola. Este
termo, sociedade urbana, o autor designa como a “[...] realidade social que nasce a nossa
volta” (Lefebvre, 1991, p. 3). Ou ainda como:
Durante os anos de 1970 a 1991 o conjunto dos municípios com população superior
a 500 mil habitantes elevou sua participação populacional em 7,4%, enquanto essa
elevação foi de 8,3% para o conjunto dos municípios médios, com população entre
50 mil e 500 mil habitantes. (Andrade; Serra,2000, p. 133).
4
CHRISTALLER, W. Central places in southern Germany; trad. By Carlishe W. Baskin.
Englewood Cliffs: Prentice-Hall, c1966.
8
Para Richardson (1981, p. 173), “[...] a cidade não é apenas uma organização
econômica [...] é também uma estrutura física de unidades arquitetônicas, uma instituição
administrativa e, acima de tudo, um organismo social”. O autor ressalta ainda que para
explicar o crescimento urbano recomenda-se levar em consideração as interpretações
sociológicas, em particular a Ecologia Humana definida como “[...] o estudo dos movimentos
e da fixação da população humana na medida em que são afetados pelo ambiente natural,
social e cultural”. (RICHARDSON, 1981, p. 174)
Richardson (1981) explica que o limite crítico da demanda e o alcance de um bem são
os fatores determinantes da oferta de certos bens e serviços nos locais centrais. O primeiro
refere-se ao nível de demanda mínima capaz de estimular o fornecimento de serviços aos
indivíduos e que confere lucros normais para as firmas. O alcance de fornecimento de um
bem ou serviço por sua vez, depende da distância econômica estimada pelos custos de
transportes. Sendo assim, em busca de se obter uma redução nestes custos, que se elevam
muitas vezes por causa de um intenso intercâmbio de mercadorias, surgem os aglomerados
industriais.
Em relação às populações de outras regiões, estas tendem a se mover para outros
locais da cidade por causa da oferta de trabalhos ou comercializações resultantes da
industrialização. Para Singer (1998, p. 31), “[...] as migrações internas não parecem ser mais
que um mero mecanismo de redistribuição espacial da população que se adapta [...] ao arranjo
espacial das atividades econômicas”.
Neste sentido, Singer (1998) menciona também a transferência de atividades do campo
para a cidade por causa de uma demanda técnica da produção industrial, processo inerente à
sua crescente especialização e complementaridade. A produção agrícola se transforma em um
setor da produção industrial, dominada e submetida às exigências da cidade, centro da
acumulação do capital, sede da dominação e decisão (Lefebvre, 1991). Ainda segundo o
mesmo autor, “[...] a cidade em expansão ataca o campo, corrói-o, dissolve-o. [...] a vida
urbana penetra na vida camponesa despojando-a de elementos tradicionais [...] as aldeias se
ruralizam perdendo a especificidade camponesa” (LEFEBVRE, 1991, p. 68).
De acordo com Polèse (1998, p. 75), isto é resultado de um processo natural, pois “[...]
qualquer território povoado que tenha ultrapassado o estágio da economia de subsistência
9
gerará um lugar central, uma cidade, bastando que haja: distância, que implica custos
econômicos, e economias de escala na produção de alguns bens e serviços”.
Segundo Singer (1982), a cidade tem o seu centro como o principal detentor de todos
os serviços urbanos; já a população mais rica é detentora das áreas residenciais ao seu redor. É
do centro para a periferia que se irradiam os serviços urbanos que se tornam cada vez mais
precários à medida que se afastam dele. O centro se expande pelo aumento da população que
o serve e desloca os bairros “finos” que o cerca para áreas residências “exclusivas”, criadas
por promotores imobiliários para os mais favorecidos economicamente.
De acordo com Castells (1975), a paisagem urbana se modifica pela distribuição das
residências no espaço, caracterizadas pelos níveis de suas funções e instalações. Ou seja, os
locais residenciais são distribuídos de acordo com a capacidade social dos indivíduos, isto é,
“[...] em função de suas rendas, de seu status profissional, de nível de instrução, de filiação
étnica, da fase do ciclo da vida, etc.”. (CASTELLS, 1975, p. 249).
Com o crescimento da população e a falta de planejamento das cidades surge o
problema da segregação, tanto espacial (distância entre moradias de diferentes grupos),
quanto social (distância de condições ao acesso, elaboração e execução de políticas públicas).
A primeira refere-se a uma elevada valorização dos imóveis que dispõe do acesso aos
serviços como transporte, saneamento básico, e uma localização que facilite o acesso ao
trabalho, comércio e lazer. A segunda refere-se à dificuldade que alguns grupos enfrentam
para obter serviços de melhor qualidade, como escolas, cultura, lazer, médicos, etc.
(2001), a teoria de Lojkine não é mais aceita pelo fato de não explicar como a segregação
acontece. Ela simplesmente designa a posse das terras caras para as classes de renda mais
elevada, e as terras baratas para as de menor poder aquisitivo, excluindo assim a possibilidade
da alta renda também se apropriar de terra barata na periferia.
Segundo o mesmo autor, embora uma determinada área da cidade seja considerada um
setor segregado que detêm uma grande parte, ou talvez a maior parte de uma dada classe
econômica, esta não está isenta da presença de outras classes no mesmo espaço. Ainda
ressalta que “[...] não existe presença exclusiva das camadas de mais alta renda em nenhuma
região geral de nenhuma metrópole brasileira (embora haja presença exclusiva de camadas de
baixa renda em grandes regiões urbanas).” (VILLAÇA, 2001 p. 142).
A segregação no Brasil é relacionada às condições econômicas no período colonial,
desde quando o bem estar dos ricos se mostrou resultante de um detrimento aos pobres. A
distância espacial era uma forma de distinguir os moradores da Casa Grande e da Senzala.
Mas é no capitalismo que a segregação se destaca por não permitir que todos tenham o
mesmo acesso aos bens de consumo (ARAÚJO, 2004).
Neste sentido, Muller (1993, p. 82) salienta que a cidade capitalista “[...] criou um tipo
especial de degradação ambiental de difícil erradicação - aquela que resulta da provisão
inadequada de assistência e de serviços públicos básicos às populações pobres em expansão
nas aglomerações urbanas”.
Dentro deste contexto encontra-se a figura do Estado, responsável pelo planejamento
urbano, organizador da ocupação do espaço, provedor de infra-estrutura e saneamento básico
para as glebas incorporadas a cidades outrora usadas com fins agrícolas. A iniciativa pública
no ensejo de prover condições dignas de moradias aos citadinos, reforça o padrão de
segregação pela aplicação dos investimentos públicos em determinadas áreas, atribuindo aos
imóveis destas localidades valorização, e impondo condições financeiras para aqueles que
deles demandam (SINGER, 1982).
estruturação das cidades no Brasil: “[...] o uso ilegal do solo e a ilegalidade das edificações
em meio urbano atingem mais de 50% das construções nas grandes cidades brasileiras, se
considerarmos as legislações de uso e ocupação do solo, zoneamento, parcelamento do solo e
edificação”.
As habitações ilegais reforçam a pobreza urbana ao contribuir para a exclusão social.
Estabelecendo dessa forma, um ciclo vicioso demonstrado por Cenecorta e Smolka (2000, p.
99), no diagrama abaixo:
O ciclo vicioso da informalidade
Urbanização da pobreza
↓
Necessidades sociais excedendo a base tributária
↓
Ausência de recursos públicos para financiar provisão de serviços
↓
Escassez de terras servidas/urbanizadas
↓
Supervalorização de terras servidas
↓
Preços não acessíveis
↓
Ocupações de terra ilegais/ irregulares
↓
Custo de vida mais alto
↓
Aumento da pobreza urbana
Neste sentido, o mesmo autor defende a idéia de que, a atitude do comerciante ao bus-
car os seus próprios interesses, torna-se proveitosa para a sociedade por causa da perspectiva
de racionamento de seu produto. Esta atitude é, então, comparada por ele como a de um
capitão de um navio:
Sem visar aos interesses da população, a consideração de seus próprios interesses
leva-o [o comerciante] a tratá-la, mesmo em anos de escassez, mais ou menos da
forma como o prudente capitão de um navio, às vezes, é obrigado a tratar sua tripu-
lação. Quando prevê que os mantimentos podem escassear, estabelece um raciona-
mento para a tripulação. (id., 1996, p. 29)
aumentassem os preços dos produtos, estariam provendo uma melhor distribuição temporal da
escassez. Porém, se a previsão fosse errônea, seriam os próprios comerciantes quem sairiam
prejudicados:
Se a previsão dele [o especulador] for errônea e o preço não subir, ele não somente
perde todo o lucro do capital que emprega nesse negócio, mas até mesmo parte do
próprio estoque, devido à despesa e à perda necessariamente inerentes ao
armazenamento e à conservação dos cereais [...] Se, porém, a previsão do
comerciante for correta, ao invés de prejudicar a população, ele lhe presta um
serviço de altíssima importância. (MILL, 1985, v. II, p. 30-31)
Neste contexto, embora os clássicos fossem a favor da especulação, eles não negavam
o seu lado prejudicial à economia. Smith (1996) alertava que, se a taxa de juros legal fosse
estipulada a um patamar de 8 ou 10%, as pessoas “prudentes e sóbrias” não se arriscariam a
emprestar dinheiro, mas somente os “perdulários e imprudentes” que estariam, então,
dilapidando o capital do país. O dinheiro seria desta forma, desviado daqueles que poderiam,
em primeira instância, aplicá-lo de uma forma mais produtiva para a economia.
Da mesma forma, Say (1983) afirmava que, se as previsões dos comerciantes sobre as
mercadorias fossem errôneas:
de retornos maiores que, segundo Keynes5 (1966 apud MISHKIN, 2000), não investiria em
títulos se o retorno esperado sobre eles fosse menor que sobre a moeda. A preocupação do
investidor era tanto em relação à comparação entre os retornos esperados dos ativos, quanto
em considerar o grau de risco de retorno.
Dessa forma, Keynes (1996, p. 167; 177) aplicou o termo especulação para “[...]
atividade que consiste em prever a psicologia do mercado; [...] o propósito de obter lucros por
saber melhor que o mercado o que trará o futuro”.
Neste sentido, entende-se que a valorização do capital está pautada em expectativas de
acontecimentos incertos, pois, de acordo com Silva (1999, p. 59):
Reydon6, 1992 apud Gonçalves (2005, p. 31) considera dois aspectos importantes
sobre o mercado de terras enquanto ativo: “[...] os preços do mercado de terras são formados
por expectativas: o que lhe garante características de ativo e lhe torna alvo de especulação; e,
o mercado de terras é concorrencial: agentes com expectativas diferentes demandam e ofer-
tam terra em condições diferentes”.
Reydon e Plata (2000, p. 45), referindo-se aos ativos de capitais, diferenciam a terra de
boa parte dos demais ativos por não possuir um mercado de preços fixos, já que não poder ser
produzida. Sendo assim, salientam:
[...] os proprietários especulam sobre os preços futuros dos seus estoques de terras,
vendendo-as quando pensam ser o melhor momento, a terra pode ser tratada como
sendo negociada num mercado de preços flexíveis. Isto significa que os proprietários
de terras, os ofertantes no mercado, apenas a vendem quando há um demandante que
ofereça um preço elevado o bastante para superar sua expectativa de ganhos com a
propriedade da terra.
Portanto, observa-se que “[...] os proprietários têm um poder grande neste mercado,
podendo manter estoques de terras e vendê-las quando entenderem ser o momento adequado
para maximizar seus ganhos” (REYDON; PLATA, 2000: p. 45-46). Mas, no caso de
proprietários que por um motivo ou outro não podem esperar que um demandante em
potencial surja, estes são obrigados a vender seus imóveis a preços menores.
5
KEYNES, J. M. A teoria geral do emprego, do juro e da moeda. Coleção Os
Economistas.São Paulo: Nova Cultural, 1996.
6
REYDON, B. P. Mercado de terras e determinantes de seus preços no Brasil: um estudo de casos. Tese
(Doutorado). Campinas: UNICAMP, 1992..
15
Para Cano7 (1983 apud GONÇALVES, 1999), a especulação em relação a terras agrí-
colas é observada desde o processo de interiorização do desenvolvimento. No final do século
XIX e início do século XX, a terra se tornou alvo de grande especulação por causa da
necessidade de terras para cultivo de café no oeste paulista, sendo tomadas como fonte de ri-
queza. Isto se dava pelo fato de que havia um crescente mercado externo e o Estado protegia o
cultivo cafeeiro. Ganhos consideráveis de produtividade de café, algodão e cana-de-açúcar
desencadearam a incorporação de glebas à zona urbana para formação de loteamentos, incen-
tivando assim a visão de ganhos crescentes aos que detinham a propriedade destes recursos.
De acordo com Gonçalves (2002), o preço da terra pode variar em função de diferen-
tes variáveis, tanto no contexto macroeconômico (mercado nacional, por exemplo), quanto no
mercado local. Cada uma destas variáveis pode apresentar pesos distintos durante um deter-
minado período de tempo. Logo, o preço da terra está sujeito a modificações repentinas ori-
undas de mudanças “[...] na política econômica, na política fundiária, no acesso ou nas regras
do crédito rural, na estrutura agrária e em políticas de desapropriação.” (GONÇALVES, 2002,
p. 35).
Singer (1998, p. 23), também menciona modificações violentas no preço de determi-
nadas áreas pelo fato de que “[...] a demanda por solo urbano muda frequentemente, depen-
dendo, em última análise, do próprio processo de ocupação do espaço pela expansão do tecido
urbano, [...] o que torna o mercado imobiliário essencialmente especulativo”.
Valêncio8, 1995 apud Gonçalves (2002, p. 34) menciona a escassez como elemento
favorável à prática especulativa por conceder vantagens para o proprietário de imóveis. Isto
lhe permite uma “[...] inserção diferenciada frente às condições de captação de créditos,
7
CANO, W. Raízes da concentração Industrial em São Paulo. São Paulo: T. A. Queiroz, 1983.
8
VALÊNCIO, N.; GONÇALVES, J. C.; MARTINS, R. C. Análise das alterações de comportamento do mercado
de terras provocadas pela implantação de megaprojetos hídricos. 50º Congresso Internacional de Americanistas.
Varsóvia, 9 a 14 de Julho de 2000.
16
Singer (1982, p. 27) destaca que algumas localizações tendem a ser privilegiadas
quando a oferta de serviços é insuficiente para satisfazer sua demanda. Isto acontece porque:
[...] em muitas cidades, a rápida expansão do número de seus habitantes leva esta
escassez a nível crítico, o que exacerba a valorização das poucas áreas bem servidas.
O funcionamento do mercado imobiliário faz com que a ocupação destas áreas seja
privilégio das camadas de renda mais elevada, capaz de pagar um preço alto pelo
direito de morar. A população mais pobre fica relegada às zonas pior servidas e que,
por isso, são mais baratas.
9
REYDON, B. P.; ROMEIRO, A. O Mercado de Terras. Brasília: IPEA, 1994. (Série estudos de Política
Agrícola, Relatório de Pesquisa n 13).
17
Neste sentido, Bolaffi (1982, p. 58) menciona uma expansão urbana desordenada que
“[...] aumenta as distâncias, encarece os investimentos para a implantação de serviços
públicos, eleva os custos de operação e de manutenção e reduz o aproveitamento per capita
[grifo do autor] dos equipamentos existentes”. O mesmo autor ressalta ainda a existência de
“[...] mecanismos econômicos que conferem ao solo urbano funções econômicas alheias à sua
utilidade intrínseca enquanto bem natural”. (id., 1982, p. 58).
A situação inflacionária econômica de um país pode incentivar o uso do solo urbano
por este se apresentar como única forma de investimento capaz de constituir e preservar um
patrimônio. Isso se dá pela falta de um mercado de capitais estável que propicie um ambiente
seguro para a poupança dos investidores, e/ou por causa da inexistência de impostos
significativos sobre a propriedade imobiliária. (BOLAFFI, 1982).
Neste contexto, ainda segundo o mesmo autor, o solo urbano deixa de ser avaliado
apenas por seu valor de uso, mas passa a ser visto como um objeto de ações econômicas capaz
de gerar excedentes. O papel do solo urbano, uma vez distorcido, gera um processo
continuado e auto-alimentado de crescimento periférico explicado por Bolaffi (1982, p. 59):
a aquisição de solo para fins econômicos cria uma demanda adicional especulativa;
a demanda especulativa retira porções consideráveis do solo urbanizado do mercado,
elevando artificialmente o seu valor;
a demanda real em crescimento geométrico, acompanhada por investimentos
econômicos que elevam a renda da terra, o valor do solo urbano sempre se eleva a
taxas maiores do que a inflação;
uma parte da demanda real é expulsa para áreas cada vez mais distantes, enquanto a
retenção especulativa mantém lotes ociosos ou ineficientemente ocupados nas áreas
urbanizadas, a marcha urbana se expande a níveis bem maiores do que os requeridos
pelo incremento demográfico.
Arendit10, 1993 apud Gonçalves (2002) afirma que quando o espaço urbano se
expande e gera constantes demandas por investimentos em infra-estrutura, um aumento na
valorização nestas áreas é desencadeando por causa do uso de forma especulativa das terras.
Então, novas oportunidades de incorporação imobiliária são criadas, terras urbanas são
valorizadas por causa dos investimentos sociais, e o uso do espaço de restringe àqueles que
possuem maior condição financeira para pagar por um preço mais elevado. Como resultado,
10
ARENDIT, E. J. Expansão Urbana em Campinas: ocupação do solo, conseqüências sociais e atuação do poder
público municipal. 1993. 137 fls. Dissertação. PUC – SP, São Paulo.
18
3 METODOLOGIA
O modelo estatístico utilizado foi a Regressão Linear Múltipla para o estudo do preço
(P) em função de variáveis regressoras ou independentes (SUITE, QUARTOS, TIPO, Rn),
com objetivo de se estimar a média populacional ou valor médio da variável dependente,
utilizando valores observados por amostragem das variáveis. Para isso, utilizou-se o programa
20
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES
O Tratado de Tordesilhas firmado por Dom João II, rei de Portugal, e Fernando e
Isabel Aragão e Castela, soberanos espanhóis, estabelece a divisão territorial12 que concede
aos espanhóis o direito de ocupar os territórios a eles reservados. Por isso, em 1557, Ciudad
Del Guayrá é fundada e estabelecida como sede da Província Del Guayrá em 1600, hoje
região Oeste do Paraná, que se estendia do Rio Paranapanema ao Rio Iguaçu e do Rio Paraná
ao Rio Tibagi. Entretanto, o objetivo de paz esperado com o Tratado de Tordesilhas nunca foi
alcançado. Pelo contrário, as diferenças entre espanhóis e portugueses aumentavam pela
quebra dos acervos diplomáticos entre ambos. Quer pelas bandeiras que saíam do Sul, ou
pelas buscas de riquezas lendárias por expedições descendo os rios do norte.
Em 1632, a região é completamente abandonada pelos espanhóis e volta a ser
desbravada em 1730 pelo tropeirismo13 que teve sua importância para a marcha de ocupação
do Oeste do Paraná na fundação de cidades e na expansão do comércio. Outro movimento
importante para esta colonização, foi a exploração de erva-mate e extração de madeira pelas
obrages (Sedes Administrativas das Companhias Extrativistas), que utilizavam o caminho
aberto que ligava o Sudoeste ao Oeste do Paraná – caminho este que deu origem à
“Encruzilhada”, mais tarde Aparecida dos Portos, e finalmente Cascavel.
Foi a construção, pelo ervateiro Augusto Gomes de Oliveira, de uma estrada rústica
de fundamental importância para o comércio da época – fins do século passado – o
elemento que veio se construir no verdadeiro ponto de partida para o futuro
aparecimento do Município de Cascavel. (SPERANÇA, 1998, p. 53-54)
O grande número de trabalhadores que migraram para a cidade de Foz do Iguaçu, bem
como a própria cidade em si, contribuiu muito para a fundação de Cascavel. A demanda por
11
O referencial teórico sobre a colonização de Cascavel é baseado em Sperança (1998).
12
A divisão territorial estabelecida pelo Tratado de Tordesilhas era uma linha
imaginária traçada de pólo a pólo, situada a 370 léguas das ilhas de Cabo Verde.
13
O tropeirismo se constituiu em um movimento de colonização caracterizado por uma
grande quantidade de muladas de São Paulo para o Rio Grande do Sul. Porém, o
termo não se limitou apenas a animais e adquiriu futuramente um significado mais
amplo.
25
14
Estes lotes foreiros eram regularizados por documentos com direito de uso e posse,
extinto pela lei municipal nº. 79/57. A planta do terreno denominado Cascavel
encontra-se no Anexo A
26
127,08%
81,78%
27,14%
18,07% 16,47%
1960 - 1970 1970 - 1980 1980 - 1990 1990 - 2000 2000 - 2007*
Uma vez que o número da população aumenta em uma região, aumenta também a
demanda por serviços sociais, habitação, facilidades de distribuição, lazer, etc., entre outros
fatores essenciais à vida de um citadino que ocasiona o crescimento de estabelecimentos
comerciais. Primeiro na cidade, e depois nas regiões mais afastadas. Desta forma, o centro da
cidade assume a posição de local de melhor infra-estrutura e acesso aos serviços públicos,
tornando-se mais valorizado à medida que cresce a demanda por ele, quer por fins comerciais,
quer por fins residenciais.
De acordo com Polèse (1998, p. 65), “[...] no âmago do princípio da centralidade está
a minimização das deslocações [...]”, tanto o setor industrial, quanto o setor residencial
buscam, de uma forma ou de outra, se estabelecer em áreas onde esta minimização é possível.
Mas serão as classes econômicas capazes de competir com os preços correntes
impostos que efetivamente se apropriarão destas localidades, restando para os demais a busca
por moradias nas regiões menos centrais.
15
A lista de loteamentos criados a partir da década de 1960 encontra-se detalhada no
Anexo C
27
16
Texto de Lei nº. 3.825/2004. Justificativa anexa assinada pelo então prefeito Sr.
Edgar Bueno.
29
2007. De acordo com o corretor imobiliário Sr. L.L.17, isso se deve à mudança de governo
federal que tem influenciado significantemente na migração de investimentos públicos para a
construção de imóveis residenciais no país, consequentemente, também em Cascavel.
Residencial Comercial
400
380
360
340
Quantidade
320
300
280
260
240
220
200
jan/05 abr/05 jul/05 out/05 jan/06 abr/06 jul/06 out/06 jan/07 abr/07
Período de Análise
Neste sentido, o Sr. L.L. destaca que este incentivo governamental para construção de
residências favorece principalmente aqueles que buscam nas edificações a possibilidade de
geração de renda em forma de aluguéis. Isto se dá pelo fato de estes já “estarem no ramo”;
condições diferentes da que se encontra o cidadão comum.
Para que se obtivesse um perfil residencial atual, optou-se por considerar a seguir
apenas o período de janeiro a junho de 2007. A Figura 08 apresenta os tipos de residências
para locação classificados pelo INPESPAR, bem como a quantidade ofertada durante o
período. Constata-se que os tipos de residência mais ofertados em Cascavel são apartamentos
e casas, seguidos de kitnetes e sobrados. Vale acrescentar que a pesquisa do INPESPAR é
composta de dados fornecidos pelas imobiliárias de Cascavel, excluindo, assim, a oferta de
imóveis particulares.
17
L.L., entrevista fornecida ao autor.
31
419
228 Casas
Sobrados
Kitinetes
744 Apartamentos
691
esta análise foram coletados junto a uma imobiliária de Cascavel e anúncios de jornais, sobre
o período de janeiro de 2005 a junho de 2007.
A Tabela 03 apresenta a oferta e demanda por casas e sobrados para locação nas oito
regiões estabelecidas:
R1 - Centro
R2 - Maria Luiza, Parque São Paulo e Neva
R3 - Pioneiros Catarinenses, Alto Alegre, Coqueiral e Parque Verde
R4 - Recanto Tropical, Cancelli, Canadá e Country
R5 - Brazmadeira, Interlagos, Floresta, Brasília, Periolo, Morumbi e Cataratas
R6 - São Cristóvão, Pacaembu, e Região do Lago
R7 - Cascavel Velho, Universitário, Santa Felicidade, 14 de Novembro, Guarujá e
Santos Dumont
R8 - Esmeralda, Santa Cruz e Santo Onofre
Tabela 02 – Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas (continua)
Casas
Região Q. Ofertada Oferta (%) Q. Demandada Demanda (%) Demanda/Oferta (%)
1 206 23,0 47 28,8 22,8
2 111 12,4 18 11,0 16,2
3 170 19,0 41 25,2 24,1
4 177 19,8 20 12,3 11,3
5 6 0,7 2 1,2 33,3
6 87 9,7 17 10,4 19,5
7 129 14,4 17 10,4 13,2
8 9 1,0 1 0,6 11,1
Total 89 100 163 100 18,2
Sobrados
Região Q. Ofertada Oferta (%) Q. Demandada Demanda (%) Demanda/Oferta (%)
1 108 25,5 31 31,6 28,7
2 95 22,4 22 22,5 23,2
3 41 9,7 15 15,3 36,6
Tabela 02 – Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas (conclusão)
Região Q. Ofertada Oferta (%) Q. Demandada Demanda (%) Demanda/Oferta (%)
4 85 20,1 12 12,2 14,1
5 0 0,0 0 0,0 0,0
6 88 20,8 17 17,4 19,3
7 7 1,7 1 1,0 14,3
8 0 0,0 0 0,0 0,0
Total 424 100 98 100 23,1
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
Observa-se pelos dados da Tabela 03 que a Região 1 é a região que mais oferta e
demanda casas e sobrados para locação: 23% e 28,8% de casas, e 25,5% e 31,6% de sobrados
respectivamente. Mas a porcentagem de demanda em relação à oferta é melhor representada
pela Região 5 para casas e pela Região 3 para sobrados: 33,33% e 36,59% respectivamente.
33
Figura 09 - Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas
Fonte: Dados da tabela 03
Constatou-se também que a proporção de oferta e demanda por casas e sobrados pode
variar devido à localização e às características desses imóveis. Deste modo, utilizou-se de
modelagem econométrica para verificar a existência de um possível efeito locacional por
parte das regiões estabelecidas, bem como a influência de algumas de suas características nos
preços.
O valor de um imóvel pode ser representado por uma equação de regressão linear
múltipla, desde que se disponha de um banco de dados formado por uma amostra do tipo
aleatória com informações de preço e de características dos imóveis. Portanto, o presente
estudo utiliza-se de uma base de dados escolhidos aleatoriamente de 260 observações, sendo:
163 casas e 97 sobrados durante o período de janeiro 2005 a junho de 2007. As variáveis são
do tipo quantitativas (número de suítes e número de quartos) e qualitativas (tipo de imóvel e
localização), representando as características do imóvel.
Os resultados do modelo econométrico estão apresentados na Tabela 03.
34
Como se pode observar, apesar da demanda efetiva por casas e sobrados apresentar
redução em alguns meses, o comportamento da oferta em alguns momentos distancia-se de
um possível equilíbrio. E esse tipo de comportamento acontece tanto nos sobrados quanto nas
casas.
Vale acrescentar que, em situações em que a oferta de um bem é maior que sua
demanda, o preço deste bem tende-se a reduzir. Porém, não é isto o que ocorre com alguns
imóveis para locação analisados mais atentamente dentre as oito regiões em estudo.
37
18
Anexo G
38
A Tabela 05 mostra que a oferta total de sobrados durante o período em que o Sobrado
2 esteve disponível (janeiro a dezembro de 2006) foi de 26 sobrados, enquanto que 4 imóveis
deste tipo foram locados. Ou seja, 15,4% de demanda por sobrados em relação à oferta. Vale
acrescentar que em 8/12 dos meses em que o Sobrado 2 esteve disponível, a demanda foi
nula, e mesmo assim o preço do imóvel não foi alterado. Uma vez que “episódios de
especulação imobiliária” podem ser observados após o período de 2 (dois) meses de oferta do
imóvel, sem o emprego de redução de preços por parte do proprietário ou do locador, observa-
se que, os dois sobrados em questão da região 4 se enquadram neste perfil.
A Figura 12 mostra que, independentemente do comportamento da oferta e da
demanda por sobrados para locação, observa-se que dois imóveis da Região 4 não se
alteraram.
19
Anexo H
40
durante a maior parte do período. De acordo com a Tabela 07, 9/13 dos meses em que a Casa
1 esteve disponível, não houve locação alguma deste tipo de imóvel na região.
A Tabela 07 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante
o período em que a Casa 2 esteve disponível:
Tabela 07 – Região 7 - Casa 2
Oferta de Demanda por
Ano Mes casas casas Demanda/Oferta (%)
2005 Maio 3 0 0,0
2005 Junho 5 0 0,0
2005 Julho 4 1 25,0
2005 Agosto 4 0 0,0
2005 Setembro 4 0 0,0
2005 Outubro 5 0 0,0
2005 Novembro 4 0 0,0
2005 Dezembro 3 0 0,0
2006 Janeiro 7 1 14,3
Total 9 meses 39 2 5,1
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 07 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 2 esteve
disponível foi de 39 casas, enquanto que 2 imóveis deste tipo foram locados. Ou seja, apenas
5,1% de casas efetivamente locadas em relação às ofertadas. Pode-se observar que, de acordo
com a pesquisa, não houve demanda alguma por casas em 7/9 dos meses nesta região.
A Tabela 08 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante
o período em que a Casa 3 esteve disponível:
Tabela 08 – Região 7 - Casa 3 (continua)
Oferta de Demanda por Demanda/Oferta
Ano Mes
casas casas (%)
2006 Setembro 4 1 25,0
2006 Outubro 6 1 16,7
2006 Novembro 6 1 16,7
2006 Dezembro 5 0 0,0
2007 Janeiro 8 2 25,0
2007 Fevereiro 6 1 16,7
2007 Março 7 2 28,6
2007 Abril 6 1 16,7
2007 Maio 7 1 14,3
2007 Junho 4 0 0,0
Tabela 08 – Região 7 - Casa 3 (conclusão)
Oferta de Demanda por Demanda/Oferta
Ano Mes
casas casas (%)
Total 10 meses 59 10 16,9
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 08 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 3 esteve
disponível foi de 59 casas, enquanto que 10 imóveis deste tipo foram locados. Ou seja, 16,9%
de casas efetivamente locadas em relação às ofertadas. Pode-se observar que, de acordo com a
41
Tabela 08, o número de casas ofertadas variou entre 4 e 8, enquanto a variação das casas
demandas foi de 0 a 2.
A Figura 13 mostra que, independentemente do comportamento da oferta e da
demanda por casas para locação, os preços dos três imóveis na Região 7 não se alteraram:
21
Custo de oportunidade neste contexto se refere ao ganho de renda deixado de lado
devido a uma escolha feita pelo proprietário do imóvel.
44
Através do que está demonstrado nas Figuras 12, 13 e 14, observou-se que o preço de
casas e sobrados para locação permaneceu constante mesmo em períodos em que a oferta
sofreu alterações. Considerando que imóveis disponíveis para locação não geram renda em
forma de aluguéis, pelo contrário, geram despesas de depreciação, impostos, etc., estes
proprietários precisarão de uma fonte de renda alternativa para cumprirem com suas
obrigações. Deste modo, a condição financeira do proprietário e sua perspectiva futura em
relação ao mercado imobiliário definirão se os preços serão reduzidos ou não, já que o papel
de uso do imóvel deixa de ser simplesmente moradia e passa a ter a função de gerador de
renda excedente.
estruturais de seus imóveis. Ainda para o Sr. D.R.C, “[...] nos casos em que os imóveis são de
boa qualidade, estes não ficam mais do que dois meses em anúncio, [...] quando passa disto, o
dono já está especulando”. Entretanto, do lado da demanda por imóveis, o nível de renda
comprovado do possível cliente é requisito fundamental durante a negociação entre locatário e
locador. Sendo assim, o locador comumente adota políticas em que o preço do imóvel
demandado não pode ser maior que três vezes o comprovante de renda, ou em alguns casos,
este comprovante não pode ser menor que 20% do valor do imóvel. A escolha do “filtro
cadastral” varia de acordo com a preferência do locador, seja ele imobiliária ou particular.
Portanto, observa-se que o nível de preços dos imóveis é um fator determinante para locação
do mesmo.
Diante desta situação, resta ao proprietário ou locador a tarefa de estipular o preço
relativo de oferta do imóvel. Para isso, muitos se utilizam de considerações particulares,
opiniões de vizinhos, parentes, indicações, etc., que em muitos casos, por causa da falta de
informações sobre oferta e demanda, diferem da avaliação do mercado. Desta forma,
observa-se a importância em recorrer a consultorias especializadas para obtenção de
parâmetros confiáveis nas tomadas de decisões concernentes a preços de aluguéis. entretanto,
independente do caso, as decisões tomadas estarão pautadas em expectativas futuras. De
acordo com Gonçalves (2005), são estas expectativas que garantem aos imóveis
características de ativo financeiro tornando-o alvo de especulação. Mas no caso em que as
previsões sejam errôneas, as conseqüências trarão perdas e demonstração de inutilidade do
negócio.
Neste sentido, Keynes (1996) destacava que o investimento baseado em situações de
incerteza e desconfiança é digno de preocupação em relação ao risco de retorno. No caso da
locação de casas e sobrados, o risco enfrentado pelo locador é de não conseguir efetuar a
locação do imóvel ofertado pelo preço estipulado, visto ser este um fator determinante na
locação. Por um lado encontram-se os mais “resistentes” em manter o preço almejado uma
vez que dispõe de uma considerável fonte de renda alternativa. Por outro lado aqueles que são
mais sensíveis à ausência da renda proveniente dos aluguéis, buscarão a redução de preços
como um atrativo para os possíveis locatários.
Diante disto, o “investidor” tem a opção de reduzir os preços que minimiza o risco de
não-locação, mas que em momento algum pode garantir que o imóvel em questão venha a ser
locado.
O Quadro 05 mostra as características de três casas que sofreram redução de preços
nos aluguéis, e o período em que permaneceram disponíveis para locação em três regiões
46
23
Anexo J
47
Maio/06 300,00 - - -
Julho/06 300,00 - - -
Junho/06 300,00 - - -
Agosto/06 300,00 - - -
Setembro/06 300,00 - - -
Outubro/06 300,00 - - -
Novembro/06 200,00 - - -
Dezembro/07 200,00 - - -
Janeiro/07 200,00 - - -
Fevereiro/07 200,00 200,00 33,3% = 100,00 66,7 % = 200,00
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
O preço estipulado para a Casa 5 da Tabela 14 foi de R$ 300,00 em maio e R$ 200,00
em novembro do mesmo ano. Observa-se que, mesmo com a redução de 33,3% no preço, este
imóvel ainda demorou 4 meses para ser locado, o que leva a crer na necessidade de ter havido
uma nova redução de preços. Ainda assim, obteve-se uma renda de R$ 200,00 ao invés de um
custo oportunidade do mesmo valor.
A Tabela 15 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante
o período em que a Casa 6 esteve disponível:
Tabela 15 – Demanda por casas em relação à oferta (Nov./05 – Mar./06) – Casa 6
Ano Mês Oferta de casas Demanda por casas Demanda/Oferta (%)
48
Novembro 1.300,00 - - -
Dezembro 1.300,00 - - -
Janeiro 1.300,00 - - -
Fevereiro 1.100,00 - - -
Março 1.100,00 1.100,00 15,9% = 200,00 84,6% = 1.100,00
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
O preço inicial estipulado para a Casa 6 da Tabela 16 foi de R$ 1.300,00 em novembro
de 2006 e de R$1.100,00 em fevereiro de 2007. Observa-se que, ao praticar a redução de
15,9% no preço, este proprietário obteve uma receita de R$ 1.100,00. Já no caso de se manter
o preço rígido, o valor desta receita seria o custo de oportunidade.
Desta forma, pela observação do comportamento da oferta e da demanda por casas e
sobrados para locação na cidade de Cascavel entre 2005 e 2007, foi possível verificar neste
contexto episódios de especulação imobiliária. Observou-se, ainda, o risco de não-locação do
imóvel frente a expectativas futuras baseadas em incertezas, e a possibilidade de minimização
deste risco pela política de redução de preços.
49
5 CONCLUSÕES
REFERÊNCIAS
ARAÚJO, M. C. O bairro Santa Felicidade por ele mesmo, espaço urbano e forma de
representações sociais, em Maringá, Paraná. Araraquara: Universidade Estadual Paulista,
2004.
CAMPOS FILHO, C.M. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. São Paulo: Nobel,
1989.
LOJKINE, J. O estado capitalista e a questão urbana. São Paulo: Martins Fontes, 1981.
MAYA, A. A. Turismo y medio ambiente. México, D.F.; Programa de las Naciones Unidas
para el Medio Ambiente, 1984. 54fls.
PARANÁ. Decreto Estadual nº. 214 de 18 de janeiro de 1938. Diário Oficial de 22 de janeiro
de 1938.
REYDON, B. P.; ROMEIRO, A. O Mercado de Terras. Brasília: IPEA, 1994. (Série estudos
de Política Agrícola, Relatório de Pesquisa n° 13).
SMITH, A. A riqueza das nações. Coleção Os Economista.São Paulo: Nova Cultural, 1996.
STIGLITZ Joseph, The Rebel Within, Ha-Joon Chang (ed.), London: Wimbledon
Publishing Company, 2001, p. 70.
VILLAÇA, F., 1929 – Espaço Intra-urbano no Brasil. São Paulo : Studio Nobel, 2001.
54
ANEXOS
55
ANEXO B - Planta do patrimônio velho de acordo com a lei municipal Nº. 90/59.
ANEXO C – Loteamentos.
’
62
Sobrado 1 (Country)
Fonte: Santos, L.S. (2007)
Sobrado 2 (Tropical)
Fonte: Santos, L.S. (2007)
65
Casa 1 (Guarujá)
Fonte: Santos, L.S. (2007)
Casa 2 (Guarujá)
Fonte: Santos, L.S. (2007)
Casa 3 (Universitário)
Fonte: Santos, L.S. (2007)
66
Casa 4 (Centro)
Fonte: Santos, L.S. (2007)