Contratos Principales y Accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios
Contenido
INTRODUCCION .............................................................................................................................. 5 OBJETIVOS ...................................................................................................................................... 6 ANTECEDENTES HISTRICOS DEL CONTRATO .................................................................. 7 CONCEPTOS DE CONTRATOS PRINCIPALES Y ACCESORIOS...................................... 10 A) B) C) A) B) C) ANTECEDENTES HISTORICOS .................................................................................... 13 La Antigua Babilonia y Grecia ...................................................................................... 13 El Reino Unido ................................................................................................................ 13 Los Estados Unidos ....................................................................................................... 13 Mercados en Desarrollo ................................................................................................ 14 DEFINICION:....................................................................................................................... 14 EL ARRENDAMIENTO DE COSAS Y EL DERECHO DE USUFRUCTO................. 14 CLASES DE ARRENDAMIENTO .................................................................................... 15 Arrendamiento Financiero ......................................................................................... 15 Arrendamiento Puro ................................................................................................... 16 Sale & Lease back (Venta y Arriendo atrs) .......................................................... 17
FACTORES QUE INTERVIENEN EN EL ARRENDAMIENTO ................................... 17 LOS SUJETOS ........................................................................................................... 18 LOS IMPERSONALES .............................................................................................. 21 OBJETO ....................................................................................................................... 22
CARACTERSTICAS DE ARRENDAMIENTO............................................................... 23 Es Bilateral: ......................................................................................................................... 23 Es Oneroso:......................................................................................................................... 23 Es Conmutativo................................................................................................................... 24 Es Consensual: ................................................................................................................... 24 TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO: ..................................................................... 25
CONTRATO MUTUO..................................................................................................................... 28 ANTECEDENTES HISTRICOS: ................................................................................... 28 ORIGEN DE LA PALABRA MUTUO ............................................................................... 29
DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios A) B) A) B) C) D) E) CONCEPTOS DE MUTUO. .............................................................................................. 29 DIFERENCIA Y SEMEJANZA ENTRE EL MUTUO Y EL COMODATO ................... 29 CARACTERES DEL CONTRATO DE MUTUO: ............................................................ 30 PERSONA QUE INTERVIENEN...................................................................................... 30 MUTUANTE O PRESTAMISTA ............................................................................... 30 MUTUARIO O PRESTATARIO: ............................................................................... 31 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE MUTUO ............................................................... 33 Promesa de mutuo: .................................................................................................... 33 Capacidad civil: ........................................................................................................... 33 Causa: .......................................................................................................................... 34 Forma y prueba:.......................................................................................................... 34 Prstamo de dinero con intereses: .......................................................................... 34 COMPARACIN DEL MUTUO CON OTROS CONTRATOS:.................................... 34 ACCIONES QUE NACEN DEL CONTRATO DE MUTUO: ......................................... 34 MUTUO ONEROSO........................................................................................................... 35 COMPARACION CON OTRAS FIGURAS: .................................................................... 35
FIANZA............................................................................................................................................. 37 DIFERENCIAS ENTRE LA FIANZA Y OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES. ..... 37 CLASES DE FIANZA. ........................................................................................................ 38 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE FIANZA ................................................................ 40 CARACTERES. .................................................................................................................. 41 EFECTOS DEL CONTRATO DE FIANZA ...................................................................... 42 Formas de prestar la fianza .............................................................................................. 43 EXTINCION DEL CONTRATO DE FIANZA ................................................................... 45
HIPOTECA ...................................................................................................................................... 48 Antecedentes Histricos ............................................................................................................ 48 CARACTERES ................................................................................................................... 49 OBJETO DE LA HIPOTECA............................................................................................. 52 MODALIDADES .................................................................................................................. 54 CONSTITUCIN DEL CONTRATO HIPOTECARIO (art. 2159 c. civil) .................... 54 PUBLICIDAD HIPOTECARIA. (Art. 2160 c. civil) .......................................................... 56
DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios 1. 2. RELACIONES ENTRE EL CONSTITUYENTE Y EL ACREEDOR ............................ 57 RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR Y LOS TERCEROS ..................................... 58 Si asume la deuda .......................................................................................................... 58 Si el adquirente no asume la deuda, ........................................................................... 58 EXTINCIN DE LA HIPOTECA. (Art. 2180 c. civil) ...................................................... 59 Causas de extincin de la hipoteca: .................................................................................... 59 CANCELACIN DE LA HIPOTECA ................................................................................ 60 JUICIO HIPOTECARIO ..................................................................................................... 60 PRIVILEGIO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO ........................................................... 60 Rango de las hipotecas. ........................................................................................................ 61 PAGARS HIPOTECARIOS ............................................................................................ 62 PREANOTACIN HIPOTECARIA................................................................................... 62 MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO ..... 65 MODELO DEL CONTRATO MUTUO ........................................................................... 68 MODELO DE CONTRATO DE FIANZA ......................................................................... 69 MODELO CONTRATO DE HIPOTECA DE BIEN DE UN TERCERO ....................... 71
INTRODUCCION Presentamos a continuacin en nuestro trabajo el tema investigado de los contratos principales y accesorios iniciando con sus antecedentes histricos, del cual los contratos se vienen originando desde Roma, en el cual interviene la accin u obligacin, en los distintos contratos que se dieron en esa poca, as tambin se menciona diferentes definiciones de concepto de contrato principal y accesorios del punto de vista de distintos autores, presentando seguidamente respaldado por una base legal mediante el cdigo civil, la clasificacin de estos contratos, contratos de tipo principal como arrendamiento y mutuo; y los contratos de tipo accesorios, como son la fianza y la hipoteca. En el captulo uno esta expresado el contrato de Arrendamiento, sus antecedentes histricos, definicin de arrendamiento, clases de arrendamiento, factores que intervienen en el, (sujetos), como lo son el arrendador, arrendatario y proveedor dando a conocer las obligaciones y responsabilidades de estos. En el segundo captulo contrato clasificado es el contrato mutuo, como algo mo que pasa a ser de otro en el cual los sujetos intervinientes desempean su papel como mutuante y mutuario, con obligaciones y derechos propios de estos. La semejanza y diferencia que existe entre el mutuo y el comodato y otros caracteres a mencionar. En el captulo tres nos referiremos a La Fianza, su definicin, su diferencia, clases que hay, elementos de este contrato, caracteres, efectos que se producen en el contrato, las formas de prestar la fianza, y como de extingue. En el cuarto captulo, est desarrollado el contrato de, La hipoteca como derecho real de garanta en donde intervienen los sujetos; el hipotecario, el hipotecante, y el objeto hipotecado, presentando diferencias con otros caracteres, como se debe dar la publicidad de la hipoteca y otro. Tambin incluimos anexos que son ejemplos de contratos, los formatos de cada uno de los contratos desarrollados en este trabajo.
OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL. Identificar los contratos principales y accesorios, para tener el conocimiento adecuado, buscando que estos sean comprensibles y de mucha utilidad para todo aquel interesado OBJETIVOS ESPECIFICOS: * Lograr que el concepto de cada uno de estos contratos quede muy bien definido, para su mayor comprensin. * Comprender la diferencia de cada uno de los contratos y que estos no produzca confusin. * Mencionar la base legal en la que se regula y se definen tales contratos. * Definir los sujetos que intervienen en estos contratos.
ANTECEDENTES HISTRICOS DEL CONTRATO De entre los antecedentes remotos, sobre los que hay mayor grado de coincidencia en la doctrina, pueden citarse los siguientes: 1. Sistema contractual romano. En el Derecho romano el contrato aparece como una forma de acuerdo (convenio). La convencin es el consentimiento de dos a ms personas que se avienen sobre una cosa que deben dar o prestar. La consensualidad era el prototipo dominante. La convencin se divide en pacto (pactum) y contrato (contractus), siendo el pacto aquel que no tiene nombre ni causa y el contrato aquel que lo tiene. En este contexto se entiende por nombre la palabra que produce la accin (el pacto se refiere nicamente a relaciones que slo engendran una excepcin). La causa es alguna cosa presente de la cual se deriva la obligacin. El pacto fue paulatinamente asimilndose al contrato al considerar las acciones el instrumento para exigir su cumplimiento. El contrato se aplica a todo acuerdo de voluntades dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles y estaba siempre protegido por una accin que le atribua plena eficacia jurdica. Los contratos se dividen en verdaderos y en cuasicontratos. Eran verdaderos los que se basaban en consentimiento expreso de las partes y eran cuasicontratos los basados en el consentimiento presunto A su vez los contratos verdaderos de dividan en nominados e innominados. Eran nominados los que tenan nombre especifico y particular confirmado por el derecho (ej. compraventa) e innominados los que aun teniendo causa no tenan nombre. Los contratos innominados eran cuatro: Doy para que des, Doy para que hagas, Hago para que des y Hago para que hagas. Lo caracterstico de los contratos innominados es que en ellos no intervena el dinero contado. En el Derecho romano existan contratos unilaterales y bilaterales. Los contratos unilaterales obligaban solo a una de las partes (por ejemplo, el mutuo) y los bilaterales obligaban a ambas partes (como en el caso de la compraventa). 2. Acciones en los contratos en Roma. La accin (Actio) era el otro elemento esencial de los contratos en Derecho romano. Las acciones relativas a los contratos son acciones en personas en las cuales el demandante basa su pretensin en una obligacin contractual o penal, las cuales podan ser Directas y Contrarias. Ejemplos de ellas son: *Actio directa: Acciones directas eran aquellas con que contaba el acreedor, frente al deudor, desde el momento mismo de la celebracin del contrato, tales como. la actiocerti (que persigue un objeto especifico, suma de dinero o cosa); la actio ex stipulatio (que tiene el acreedor cuando el objeto no era ni dinero, ni bienes genricos sino que implicaba un hacer); la actiolocati (que tiene el arrendador contra el arrendatario); la actiocommodati directa (para lograr la restitucin de la cosa dada en prstamo); la actiodepositi directa (ara exigir al depositario la restitucin de la cosa depositada); la Actiomandatidirecta (para exigir al
mandatario cuentas del mandato); la actio pignoraticia directa (para que el dueo recupere la cosa dada en prenda); la action egotiorum gestorum directa (para exigir rendicin de cuentas al gestor de un negocio). * Actio contraria: Acciones por las cuales se pide siempre indemnizacin, o sea, nacen despus de haberse realizado el contrato, como, la actiofiduciae (para la devolucin de la propiedad transmitida en garanta); la actio redhibitoria (para rescindir el contrato por encontrase vicios ocultos en la cosa vendida); la actioquantiminoris (por la que el comprador exige una reduccin en el precio de la cosa por no corresponder al precio real), esta ltima tambin llamada actio estimatoria; la actioconducti (para hacer cumplir las obligaciones al arrendador); la actiocommodati contraria (para lograr el resarcimiento de los posibles daos o gastos causados por la cosa dada en comodato le hubiere causado al comodatario; la actiodepositi contraria (para que el depositante pague los gastos del depsito); la actiomandati contraria (para exigir al mandante cuentas de los gastos realizados durante el mandato); la actio pignoraticia contraria (para que el acreedor prendario exija recuperar los daos y gastos causados por la cosa pignorada); la actioaerviana (que permita al pignorante quedarse en posesin de los invecta et illata que iban a servir de garanta); la actioquasiserviana (extensin de la actioServiana a otros objetos dados en prenda, tambin llamada hypotecaria. La actionegotiorumgestorum contraria (para que el gestor recupere los gastos); la actiodepensi (para que el fiador cobre al deudor principal lo que no se le hubiera reembolsado); la actiopoenae persecutoria (para la reparacin del dao); la actiorei persecutoria (para recuperar la cosa perdida y sus pertenencias, la actual reipersecutoriedad); la actiopraescriptisverbis (en situaciones en que el actor haba cumplido y el demandado no), llamada tambin actiocivilisincerti o civilis in factum, tpica de los contratos innominados; y la actiodoli (accin penal que se ejercita contra quien daa con dolo). 3.- Contratos nominados en el Derecho de Roma. Algunos tipos de contratos en el derecho romano eran: *Aestimatum. Contrato en virtud del cual una parte recibe objetos tasados con la obligacin de venderlos o devolverlos despus de cierto tiempo. * Chirographum. Forma de obligarse de los peregrinos, en virtud de la cual el deudor entregaba al acreedor un recibo. * Syngraphae. Forma literal de obligarse los peregrinos, consistente en dos copias, una en poder del acreedor y la otra en poder del deudor. * Conventio in manum: Contrato verbis en virtud del cual la mujer al contraer nupcias entra a la familia del marido, ocupando jurdicamente el lugar de una hija. * Depositum: Depsito. Contrato que se perfecciona con la entrega de la cosa que el depositario ha de devolver cuando el depositante la requiera. * Depositumirregulare: Depsito de dinero o bienes fungibles. * Dictiodotis. Contrato verbis en el que el padre, un tercero o la mujer se comprometen a constituir una dote. * Iusiurandum liberti: Contrato verbis en virtud del cual el esclavo se compromete a prestar ciertos servicios al patrn. Tambin llamado promissioiurata liberti. * Locatioconductio: Arrendamiento. Una de las partes (a) se obliga a procurar la otra (conductor) el
uso y el disfrute temporal de una cosa o la prestacin de determinado servicio (locatioconductiooperarum) o la ejecucin de una obra (locatioconductiooperis), a cambio de una cantidad de dinero llamado merces. * Mandatum: Mandato. Contrato en virtud del cual una persona (mandante) encarga a otra (Mandatario) la realizacin gratuita de determinado acto, por cuenta o inters de aquella o tercero. * Pignus: Prenda. El deudor, o un tercero, entregan al acreedor la posesin de una cosa, en garanta de una deuda. * Precarium: Contrato inominado por el cual una de las partes concede el prstamo de una cosa a la otra parte, quien se lo ha solicitado especialmente (preces) la que est obligada a devolverlo a la primera solicitud. * Societas: Sociedad. Contrato entre dos o ms personas, con el fin de participar en ganancias y prdidas. * Stipulatio: Estipulacin contrato verbal, solemne, unilateral que consiste en una pregunta seguida de una respuesta congruente. * Transactio: Contrato inominado que consiste en un convenio extrajudicial en virtud del cual las partes se hacen concesiones para evitar los resultados del juicio posterior. Portada de Las Siete Partidas. Ejemplar de 1555, glosado por Gregorio Lpez. 4.- Contratos tipificados (nominados) en las Siete Partidas. El Cdigo de las Siete Partidas del Rey Alfonso X (1252-1284), de Castilla, ha ejercido, durante varios siglos, una enorme influencia jurdica en el derecho contractual de Espaa y tambin de la mayora de los pases hispanohablantes de Amrica. La Partida Quinta compuesta de 15 ttulos y 374 leyes, se refiere a los actos y contratos que puede el ser humano realizar o celebrar en el curso de su vida (derecho privado). Trata del contrato de mutuo, prohibiendo el cobro de intereses o "usura"; de comodato; de depsito; de donacin; de compraventa, con la distincin entre ttulo y modo de adquirir (proveniente del derecho romano); de permuta; de locacin o arrendamiento; de compaa o sociedad; de estipulacin o promesa; y de la fianza y los peos (hipotecas y prendas). Se refiere, tambin, al pago y a la cesin de bienes. Asimismo, incluye importantes normas de derecho mercantil, referidas a los comerciantes y contratos mercantiles.
CONCEPTOS DE CONTRATOS PRINCIPALES Y ACCESORIOS. Definiciones Contrato Principal 1. Acuerdo que existe y tiene eficacia por s solo1. 2. Los contratos principales, dice Pothier, son aquellos que existen principalmente por s mismos, como la compraventa, el arrendamiento, el comodato, el depsito, etc.2. 3. Son contratos principales los que existen en estado aislado y subsisten por si mismos sin necesidad de otra convencin. En el caso de los contratos principales la mayora de contratos pueden ser principales.Wilfredo Saravia Escamilla monografas. com 4. Cdigo CivilART. 1499. El contrato es principal cuando subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. 5. Son aquellos que su existencia y validez no dependen de la existencia o validez de una obligacin preexistente o de un contrato, previamente celebrado, es decir son contratos que tienen existencia por s mismos. BUENAS TAREAS.COM 6. Contrato principal: es aquel que existe por s mismo, en tanto que los accesorios son los que dependen de un contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de lo principal porque la nulidad o la inexistencia de los primeros origina a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato accesorio. WIKIPEDIA.ORG CONTRATO ACCESORIO 1. Aquel contrato cuyo existencia depende de otro, que es el principal, respecto del cual slo asegura el cumplimiento de su ejecucin. Ej.: los contratos de garanta3. 2. El contrato ser accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. (Art. 46 del CC, define lo que se entiende por caucin). 3. Los contratos accesorios son aquellos que solo pueden existir dependiendo de un contrato principal.
1http://www.drleyes.com/page/diccionario_juridico/significado/C/4576/CONTRATO-PRINCIPAL/ 2
Robert Joseph Pothier
3http://www.drleyes.com/page/diccionario_juridico/significado/C/729/CONTRATO-ACCESORIO
10
4. son tambin llamados "de garanta", porque generalmente se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligacin que se reputa principal, y de esta forma de garanta puede ser personal, como la fianza, en que una persona se obliga a pagar por el deudor, si ste no lo hace; o real, como el de hipoteca, el de prenda, en que se constituye un derecho real sobre un bien enajenable, para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago. Claudia EchevarraGalen. 5. Es el que est vinculado al contrato principal y depende de l. ste tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la obligacin principal.MITECNOLOGICO.COM 6. Son contratos accesorios aquellos que se suscriban, a los efectos del desarrollo de actividades relacionadas con el acceso al recurso gentico o sus productos derivados, entre el solicitante y: a) El propietario, poseedor o administrador del predio donde se encuentre el recurso biolgico que contenga el recurso gentico. b) El centro de conservacin ex situ. c) El propietario, poseedor o administrador del recurso biolgico que contenga el recurso gentico. d) La institucin nacional de apoyo, sobre actividades que sta deba realizar y que no hagan parte del contrato de acceso.4
http://www.tematea.org/spanish/?q=node/3398
11
12
DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios ARRENDAMIENTO
ANTECEDENTES HISTORICOS La Antigua Babilonia y Grecia El petrolero J. Paul Getty, el primer billonario en el mundo, dijo la frase "Compra aquello que aumenta en valor, y arrienda aquello que devala". Los primeros contratos de arrendamiento se datan hace 5,000 aos. Archivos histricos establecen que en 1800 AC, exista una empresa de arrendamiento en Babilonia. Si un oficial o soldado no quera cultivar la tierra que la monarqua le entregaba por sus servicios, la arrendaba a una empresa conocida como el especialista de arrendamiento. La empresa pagaba por adelantado una suma al soldado y a su vez arrendaba la tierra a un granjero. Grecia fue el primer pas en establecer el arrendamiento minero. En Atenas, minas de varios tamaos eran la propiedad del estado y se arrendaban a travs de una sola autoridad a empresas mineras por un plazo de 3 a 7 aos. Grecia tambin fue la fundadora del concepto de arrendamiento bancario. El primer acuerdo de arrendamiento bancario se firm en 370AC con recursos que incluyeron el nombre del banco, sus depsitos, oficinas y empleados. El Reino Unido Una de las primeras leyes referentes al arrendamiento fue el Estatuto de Wales, en UK, escrito en 1284. El estatuto utilizo leyes existentes, sobre terrenos, como estructura jurdica para el arrendamiento de propiedades inamovibles como los equipos de agricultura. Con la llegada del ferrocarril a mediados del Siglo 19, empezaron a surgir pequeas empresas que invertan su capital en vagones para carbn, los cuales se arrendaban a empresas mineras. De a menudo, estos contratos de arrendamiento otorgaban al arrendatario la opcin de comprar el equipo cuando el plazo expiraba. Los Estados Unidos El tipo de arrendamiento financiero contemporneo se origin en Los Estados Unidos. La primera empresa Americana de arrendamiento fue fundada, en 1952, por Henry Shofeld. La empresa fue establecida para asistir a la industria de transporte ferroviario. Al poco tiempo, Europa desarrollo sus propias empresas de arrendamiento a finales de los aos 50 y al principio de los aos 60. Los avances de la tecnologa crearon la necesidad de renovar ms a menudo los activos de capital de las empresas. El arrendamiento de equipos le permiti a las empresas a adquirir recursos bajo condiciones ms rentables que si simplemente los compraran. Las benvolas tasas de los 50 en combinacin con el trato
13
favorable de impuestos, dramticamente aumento el nmero de contratos de arrendamiento que se financiaron en el globo. Mercados en Desarrollo Asia, Amrica del Sur y frica no adoptaron el concepto de arrendamiento hasta los aos 70 y 80. Los estados de la antigua Unin Sovitica, incluyendo Rusia, comenzaron a desarrollar la industria de arrendamiento financiero a principios de los aos 90, despus de la cada del comunismo. DEFINICION: Contrato en virtud del cual una parte cede a la otra el uso y disfrute de una cosa o derecho, mediante un precio cierto, que recibe la denominacin de renta o alquiler. (indaabin termino glosario) El legislador salvadoreo define el arrendamiento en el inciso primero del articulo 1703 C.C en la forma siguiente: es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio a un precio determinado. Contrato consensual, en virtud del cual una persona o entidad, denominada Arrendador, cede el uso y disfrute de un bien por cierto perodo de tiempo a otra persona o entidad llamada Arrendatario, a cambio del pago de un precio que recibe el nombre de renta o cuotas de Arrendamiento.
EL ARRENDAMIENTO DE COSAS Y EL DERECHO DE USUFRUCTO La primera diferencia que encontramos en el arrendamiento y el Derecho de Usufructo, la encontramos en la temporalidad, elemento esencial del arrendamiento que no se encuentra en el Usufructo. Decimos que la temporalidad es un elemento esencial del arrendamiento pues al faltarle estaramos frente a una vinculacin, prohibida en forma expresa por el articulo 139 C,C ; as mismo porque cuando se trata de arrendamiento perpetuo, su denominacin difiere, que tambin los prohbe el cdigo civil en su art.1810, que no viene a ser ms que una aplicacin del concepto constitucional, Otra diferencia encontrada en el hecho es que el Usufructo se extingue por la muerte del Usufructuario, mientras que el arrendamiento pasa a los herederos. Finalmente encontramos como diferencia entre ambas figuras jurdicas, el hecho de que el Usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es siempre oneroso.
14
Por medio del arrendamiento se puede obtener financiamiento hasta por determinado porcentaje del costo de un bien (coches, inmuebles, equipo industrial o de trabajo, etc.), incluyendo, dependiendo del caso, otro tipo de costos adicionales, tales como instalacin, impuestos, derechos de importacin, servicio aduanal, etc., apoyando que el cliente o arrendatario no tenga que hacer desembolsos considerables al inicio del contrato. Otra caracterstica es que el cliente o arrendatario selecciona el equipo y el proveedor, negocia el precio y condiciones de la entrega, por lo que ante el vendedor del bien, el cliente obtiene un precio de riguroso contado, logrando con ello un precio mejor del que obtendra en caso de realizar la compra con financiamiento Ventajas: * Preserva el capital del usuario para otras inversiones. * Esta alternativa de financiamiento le evita al usuario pagar enganches, adelantos y otros cargos. Hace posible que los gastos que sean necesarios para instalar, fletar, etc., respecto del equipo adquirido, pueden ser incluidos en las rentas mensuales. * Fiscalmente los intereses son deducibles. * Fiscalmente el equipo es propiedad del usuario, de modo tal que la permite depreciarlo. * Debido a que el arrendamiento garantiza un pago fijo, se facilita al usuario una planeacin financiera ms efectiva. * Minimiza los riesgos de obsolescencia. CLASES DE ARRENDAMIENTO A) Arrendamiento Financiero Se podra definir el arrendamiento financiero o tradicional como una operacin efectuada por sociedades especializadas, que, a peticin de sus clientes, compran bienes y equipos y los ponen a disposicin de las firmas peticionarias, ligado a condiciones especiales y a pagos convenidos. Si se opta por transferir la propiedad del bien objeto del contrato mediante el pago de una cantidad determinada, o bien por prorrogar el contrato por un plazo cierto, el importe de la opcin se considerar complemento del monto original de la inversin, por lo que se deducir en el porcentaje que resulte de dividir el importe
15
de la opcin entre el nmero de aos que falten para terminar de deducir el monto original de la inversin. Caractersticas: El arrendador se compromete a poner a la disposicin del arrendatario un material conforme sus indicaciones y deseos. Los pagos, cuyo importe ha sido objeto de un acuerdo, son escalonados en un perodo convenido. El arrendatario est obligado a cumplir con el plazo convenido. Se debe determinar la vida del bien. Al final del plazo estipulado el arrendatario tendr la opcin de comprar el bien a un precio menor del mercado, mismo que se puede fijar desde el inicio del contrato, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por periodos inferiores. B) Arrendamiento Puro Sigue los principios bsicos del arrendamiento financiero con la salvedad de que otorga la posesin, pero no establece un mecanismo para otorgar la propiedad. En esta modalidad del arrendamiento, el arrendatario no tiene la opcin de comprar el bien al trmino del contrato, por lo que la arrendadora le dar aviso de la terminacin del contrato, en dicha notificacin, se establecer el valor de mercado del bien, ello a efecto de que en su caso, el arrendatario manifieste su deseo de adquirir el bien al valor indicado. Caractersticas Es un contrato mediante el cual la arrendadora otorga el uso y goce de un bien, a cambio del pago de una renta. El equipo es propiedad de la Arrendadora. Fiscalmente la renta es deducible de impuestos. Al trmino del contrato, el cliente tiene tres Opciones: -Prorrogarlo por una renta menor a la original. -Ejercer el derecho de compra del equipo a valor de mercado. -Devolver el DESARROLLO Una vez concluido el periodo pactado, existen las siguientes posibilidades para el arrendatario: 1. Devolucin del bien.
16
2. Prorrogar el plazo del contrato, bajo las bases que prevalezcan al momento de dicha terminacin. Ventajas del Arrendamiento Puro: Operativas: El cliente tiene la opcin de renovar el equipo obsoleto, ya que al estar rentando los bienes, contar siempre con equipo nuevo y tecnologa de punta. El reemplazo de los bienes por nuevos y actualizados favorece la disminucin en los gastos de mantenimiento. Disponibilidad inmediata del bien. Evita los riesgos que pudieran suscitarse en cuanto a la propiedad y comercializacin de los bienes muebles. Fiscales: Registro contable muy simple, las rentas van directamente al rubro de gastos. Deducibilidad de hasta un 100%, ya que se puede manejar directamente como un gasto. La arrendataria no paga el Impuesto al Activo, sobre los bienes arrendados, ya que no son de su propiedad. Financieras: Disponibilidad de capital de trabajo para destinar a las reas productivas. No se requiere necesariamente contar con recursos que respalden la obtencin de un financiamiento, ya que la garanta est dada en el bien mismo. No impacta los estados financieros de las empresas por el registro de un pasivo oneroso.
C) Sale & Lease back (Venta y Arriendo atrs) Consiste en la venta de un bien propiedad del arrendatario a una arrendadora financiera y sta a su vez posteriormente se lo arrienda al arrendatario. Ello mejora las condiciones de liquidez de este ltimo, ya que le permite disfrutar de los servicios del bien a cambio de pagos sucesivos por el mismo durante la vigencia del contrato en incluso haber recibido una suma de dinero por el mismo bien al haberlo vendido. Se deber consultar con cada arrendadora, cuales son los bienes susceptibles de este tipo de financiamiento. El contrato de arrendamiento financiero es de mucha utilidad en el trfico mercantil, pero de poca difusin; y de hecho, debido a que no aparece regulado en el cdigo de comercio, puede creerse que no tiene aplicacin en nuestro medio (El Salvador); sin embargo existe la LEY DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Decreto Legislativo N: 884 de Fecha: 20/junio/2002. En ste contrato convergen la inversin y el financiamiento, en un cmodo contrato de arrendamiento, con toda la flexibilidad que ste implica. FACTORES QUE INTERVIENEN EN EL ARRENDAMIENTO En el proceso de arrendamiento intervienen varios factores, los primeros son los sujetos que efectan el contrato y los segundos los que ataen al mtodo, al clculo, a los pagos y a los registros contables que este causa, los definiremos a continuacin:
17
A) LOS SUJETOS Los sujetos que intervienen en el contrato son el Proveedor, el arrendador financiero y el arrendatario financiero o usuario arrendatario Art. 1 LEY DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO. 1. Arrendador: Persona o entidad que cede el uso y disfrute de un bien por cierto perodo de tiempo en virtud de un contrato de Arrendamiento y mediante el cobro de un precio denominado cuotas de Arrendamiento. Est obligado a:

Entregar al Arrendatario el bien objeto del contrato. Efectuar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el bien arrendado en estado de servir para el uso que ha sido destinado. Mantener al Arrendatario en el goce pacfico del Arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
El Arrendador que celebre contrato de arrendamiento financiero queda obligado a: a) Pagar al proveedor oportunamente el precio acordado del bien; b) b) Mantener los bienes arrendados, libres de embargos durante la vigencia del contrato, para asegurar la tranquila tenencia, uso y goce del bien por el Arrendatario; c) El saneamiento por eviccin; y d) Las dems obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las sealadas en la presente Ley. El Arrendador, previo acuerdo de las partes, podr ceder al Arrendatario todos los derechos y acciones que en este sentido tenga contra el Proveedor. En los casos en que el Arrendador sea tambin Proveedor, le sern aplicables, adems, las obligaciones que estipula el Artculo cuarto de la presente Ley. (LEY DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO) 2. Arrendatario: Persona o entidad que en virtud de un contrato de Arrendamiento, recibe un bien para usarlo adecuadamente por un cierto perodo de tiempo y mediante el pago de un precio denominado cuotas de Arrendamiento. (Art, 3) Est obligado:

Pagar el Arrendamiento en los trminos convenidos. Usar el bien arrendado segn el uso pactado. Pagar los gastos que ocasione el contrato
18
DERECHOS DEL ARRENDATARIO: Si el arrendador no cumple con su obligacin de entregar la cosa al arrendatario, a este le asisten dos derechos: 1. El Derecho Personal que surge del contrato de arrendamiento y de su calidad de arrendatario y contratante, para exigir la ejecucin forzada de la obligacin, es decir, la entrega de la cosa pactada; 2. El derecho a pedir la Resolucin del contrato con indemnizacin de daos y perjuicios. No debe confundirse este derecho del arrendatario con el que le asiste al arrendador en el caso de incumplimiento del primero, pues en este solo se da la terminacin del contrato, por ser este de los de tracto sucesivo. Cabe agregar que inclusive cuando el arrendador se ha constituido en mora de entregar, le asiste al arrendatario el derecho de indemnizacin por perjuicios ocasionados, de conformidad con el articulo 1714 C.C. Como es obligacin del arrendador mantener la cosa arrendada en el estado necesario para que sirva al fin para el que fue contratada, obligacin que subsiste por todo el tiempo que dure el arrendamiento, y se refiere a las reparaciones necesarias que necesite la cosa arrendada, excepto las locativas. Debemos entender por reparaciones necesarias las que sin las cuales la cosa desaparece o se destruye o no sirve para el uso que se le destina. Por ejemplo si a una casa se le cae todo el techo, o una parte considerable de pared, tanto que la haga inhabitable, el arrendador est en la obligacin de hacer por su cuenta dichas reparaciones. Esta obligacin del arrendador se traduce en un derecho del arrendatario para exigirle al primero que haga tales reparaciones para que pueda gozar de la cosa. Las reparaciones locativas, segn el Art. 1728 C.C. son las que por costumbre general del lugar corresponden al arrendatario y en general aquellas que son motivadas por su culpa, por hecho o descuido propio o de la persona que habita el lugar. Tales reparaciones son por ejemplo cambiar los vidrios rotos, a menos que tal dao hubiese sido causado por un caso fortuito o fuerza mayor o incluso, por la mala calidad de la cosa arrendada, Art. 1715 C.C. Inc. Segundo, lo cual sin embargo no impide que los contratantes hayan estipulado algo distinto, modificando de esta manera tales obligaciones. El arrendador responde de los vicios que tenga la cosa arrendada y que como consecuencia de ellos se le haga imposible al arrendatario gozar de la cosa. Art. 1716 C.C. As, tiene derecho el arrendatario a poner trmino al contrato de arrendamiento cuando los vicios fueren posteriores al contrato, pero que por
19
supuesto en este caso no tendr derecho a exigir indemnizacin, aun cuando los vicios de la cosa son anteriores al contrato, pero no los conoca el arrendador o que por su profesin u oficio no pudo o debi conocerlos, siempre tiene derecho al arrendatario a terminar el contrato y a que se le indemnice por el dao emergente.
Tambin cuando los vicios eran anteriores al contrato y el arrendador los conoca o deba conocerlos, su responsabilidad es mayor y aparte de indemnizar al arrendatario por el dao emergente, deber indemnizarlo por el lucro cesante. Las anteriores son acciones que el arrendatario tiene en caso de incumplimiento de obligaciones por parte del arrendador. El Art. 1720 C.C. agrega que El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la rescisin del contrato, segn los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para el cual ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato; pero sin culpa del arrendatario. 3. El proveedor: es La persona natural o jurdica, salvadorea o extranjera que transfiere al arrendador la propiedad del bien objeto del contrato. El proveedor puede ser una persona que se dedica habitual o profesionalmente a la venta de bienes, o una persona que ocasionalmente enajena un bien o el mismo arrendador. El arrendador y el proveedor pueden ser la misma persona, en cuyo caso, adquiere las obligaciones de ambos roles. En la operacin de arrendamiento financiero, es el arrendatario quien elige al proveedor y quien selecciona el bien. Por lo tanto, el arrendador no es responsable por los efectos jurdicos favorables o desfavorables de la eleccin del bien y del proveedor, salvo en los casos en que el arrendador sea el proveedor. Son obligaciones del Proveedor: a) Entregar el bien objeto en arrendamiento financiero al arrendatario cuando el arrendador lo autorice; b) Asegurar que los bienes por arrendar se encuentren libres de todo gravamen, en buen funcionamiento y sin vicios ocultos; c) Responder por los reclamos cubiertos por las garantas de los bienes en arrendamiento;
20
d) Cumplir con las leyes de proteccin al consumidor; y e) Otras que se pacten entre las partes. 4. El Inversionista: Este es el personaje que tiene el capital necesario para invertir en la operacin efectuando el prstamo necesario para cancelar los gastos al arrendador que son su ganancia por lo cual el inversionista cobrara los intereses que pagara el arrendatario. B) LOS IMPERSONALES 1. El Gasto: Son los desembolsos adicionales al valor del activo que deber cancelar el arrendatario al arrendador (probablemente a travs del inversionista), constituyen la prima sobre la ganancia de la renta del bien, para explicarlo mejor, es como compartir la ganancia que producir el efecto de produccin del activo entre el arrendatario y el arrendador, el inversionista por su parte participa de este gasto con el cobro de intereses por la operacin, estos tambin sern sustrados de la produccin o ganancia que genere al arrendatario el bien activo productivo. 2. Las Cuotas de Financiamiento: Son los pagos peridico que de acuerdo a la negociacin efectuada entre los tres participantes mencionados deber cancelar el arrendatarios, estos por lo general incluyen una parte de intereses y otra de capital o derecho de arriendo viene a ser la devolucin del valor del activo, estas cuotas son usualmente constante pero tambin existen modalidades donde se colocan cuotas especiales o adicionales eventualmente fijas o atadas a alguna variable productiva del activo. 3. El Contrato de Arrendamiento: Es el acuerdo firmado entre el arrendador y el arrendatario donde se establecen las condiciones y se entregan los derechos de uso del activo al arrendador, aqu se expresan las cuotas, los intereses, se anexa la tabla de amortizacin y se establecen las penalidades en caso de incumplimiento de alguna de las partes, as mismo se establece en el si al final del contrato se vender el activo al arrendador o se le devolver al arrendatario, esto como veremos ms adelante es un punto importante. 4. La depreciacin y el desgaste: Como seguramente ya habrn escuchado los activos productivos y tambin los improductivos sufren un desgaste por uso, este desgaste mermara gradualmente el valor del activo en el tiempo a medida que sea usado, as mismo existe tambin la depreciacin que no es ms que la reserva
21
monetaria necesaria para poder reponer el activo luego de que se encuentre totalmente desgastado y/o haya cumplido su vida til. C) OBJETO El objeto de este contrato, est constituido por el precio y por la cosa arrendada. El artculo 1704 del cdigo civil dice que pueden ser objeto de este contrato, todas las cosas corporales cuyo uso y goce est en el comercio, aunque la cosa en si este fuera de l. Un ejemplo es el contenido en el (artculo 1711 C.C) como excepcin a la afirmacin de que todas las cosas corporales se pueden arrendar, aparece el caso de las cosas consumibles, la razn de esto es comprensible, puesto que en el arrendamiento de cosas es obligacin del arrendatario, conservar la cosa en las condiciones mismas en que la recibe y si esta se consume con el disfrute, dejaramos de estar frente a un arrendamiento y se convertira ms bien en compraventa. El precio puede fijarse por las partes o por un tercero (art.17051706). El Precio: Es la cantidad que debe pagar el arrendatario por el goce de la cosa arrendada, y este puede consistir en dinero o en frutos que produzca la cosa, para lo cual puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha segn el artculo 1705 C.C. en este ltimo caso que el contrato toma el nombre de Aparcera, vulgarmente llamado de Medianera, donde se arrienda un terreno y las partes estimulan repartirse por mitades la cosecha. Puede ser el precio nico o peridico, y actualmente determinado o actualmente indeterminado.
Podremos en este caso, mayor atencin al pago peridico, ya que as es como se da en el arrendamiento con Promesa de Venta. Lo normal es que el pago se pacte peridicamente, por lo general en mensualidades, y que se determine en el momento de celebrar el contrato, ya que en caso de no haberse estipulado se har de acuerdo a la costumbre del pas, y en caso contrario, mediante las reglas siguientes: La renta de predios urbanos se pagara por meses y la de rsticos, por aos; Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto nmero de aos de aos, meses, das, cada una de las pensiones peridicas se deber inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da. Si se arrendare por una sola suma, se deber esta al terminarse el arrendamiento, Articulo 1732 C.C.
22
Al precio del arrendamiento se le ha denominado de diferentes maneras, tales como flete o sueldo, si se refiere a transporte o servicios inmateriales, pero el que nos interesa es el que se paga peridicamente y recibe el nombre de RENTA, y no canon, como se le llama comnmente, pero este ltimo tiene relacin con el censo, la cual e otra figura jurdica. El precio se determina segn las reglas que se dan en la compraventa, articulo 1706 C.C., o sea que pueden fijarlo de comn acuerdo las partes contratantes, o permitir que lo fije un tercero, pero nunca podr fijarlo solo uno de los contratantes, segn su arbitrio, Arts. 1612 y 1613 C.C. En el arrendamiento la desproporcin entre la renta y la cosa arrendada no trae consecuencias jurdicas, porque no cabe en este contrato la Lesin Enorme. El activo o La Cosa Arrendada: El Art. 1704 C.C. dice: Son susceptibles del arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la Ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de Uso y Habitacin. La cosa debe ser: -Real; debe existir al momento del contrato; -Determinada: Para saber sobre que recae el arrendamiento; y Debe ser susceptible de ser arrendada: ya que no pueden darse en arriendo derechos personalsimos, como el uso y habitacin y no solo estos sino aquellos que se celebran en relacin a la personalidad de alguien, o que por razones de tica o de orden pblico estn fuera del comercio jurdico, ya que no podra permitirse el arrendamiento u otro acto jurdico semejante sobre la mayora de edad, el nombre propio, la ciudadana, etc.; y Debe ser una cosa que se puede usar sin que se consuma, por lo que el prototipo es un inmueble, ya que no se consume al primer uso, aclarando que esto no impide que el contrato se celebre sobre bienes muebles. CARACTERSTICAS DE ARRENDAMIENTO Es Bilateral: Ya que ambas partes contratantes quedan obligadas recprocamente. (Art. 1703 C.C.) Es Oneroso: Porque las partes reportan beneficios recprocamente, ya que cada contratante se grava a favor del otro.
23
Es Conmutativo: Pues normalmente se da una equivalencia en las prestaciones, aunque bien pudiera darse una situacin donde fuera aleatorio, por ejemplo cuando se da en arrendamiento una quinta o casa de campo y se pacta de una manera vitalicia, por todo el tiempo de vida del arrendatario. Los arrendamientos perpetuos desempearon un importante papel en la historia europea, donde pusieron un punto caracterstico a la organizacin feudal; tuvo su utilidad social, ya que el campesino se una a la tierra y como no poda comprarla, la arrendaba a perpetuidad.
Es Consensual: Porque para su existencia no es necesario que se haga constar por escrito, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes y no se necesita de la entrega de la cosa, aunque el Art. 1703 Inc. 2 C.C. dice que cuando exceda de doscientos colones al precio, se har por escrito, pero no necesariamente, ya que puede ser verbal y el documento se constituye nada ms como un instrumento de prueba; esto en los casos en que el precio total y nico exceda de doscientos colones o sea de valor indeterminado, en donde no es permitida la prueba testimonial; si no conforme al Art. 1582 C.C., que dice que se aceptara la prueba testimonial si hay un principio de prueba por escrito, o sea un acto escrito del demandado o de un representante, que haga creble el hecho litigioso; as mismo explica que un pagare no ser plena prueba porque no certifica la entrega de la cosa; para el caso que nos ocupa, sera un recibo del can, por un lado, y por el otro, el contrato de Arrendamiento, o en vez del recibo, una simple carta o telegrama, etc., que se refiera al contrato, ya que no es una solemnidad que sea necesaria para la validez del contrato, sino que acta solamente como un medio probatorio, sin que sea necesario que se otorgue Escritura Pblica o Privada, pero que por lo general las personas acuden a un notario para formalizar su contrato de Arrendamiento e incluso hace firmar Letras de Cambio al deudor, en este caso el arrendatario, para proteger an ms al arrendante en el pago del precio. Aunque el arrendamiento no constara por escrito, si hay principio de prueba por escrito, no se invalidara el contrato, ya que se complementara con la prueba testimonial; pero que en el fondo, el hecho de hacerlo por escrito solo ha sido, reiterando, como medio de prueba y no como elemento constitutivo del mismo. Pero si por decisin de los contratantes pactaran que no se reputara perfecto el contrato mientras no se firme la escritura, ya esto es voluntad de ellos, y aqu vemos una aplicacin del Principio de Autonoma de la Voluntad de las Partes, y
24
de conformidad con el Art. 1709 C.C., lo que en ningn momento va a cambiar la naturaleza consensual del Contrato. Es de Trato Sucesivo: Ya que se dan prestaciones peridicas o continuas, su cumplimiento se da escalonado, porque las prestaciones se van renovando constantemente durante la vigencia del contrato, es decir, en el arrendamiento de cosas el arrendador tiene la obligacin de proporcionar el goce de la cosa, para el arrendatario pueda vivir en ellas, para el caso de tratarse de una casa, por ejemplo, la obligacin se cumple a medida que avanza el tiempo. Por esta razn no se puede hablar de Resolucin de Contrato, sino que de la Terminacin del mismo, puesto que aquella es propia de los contratos de ejecucin instantnea, y en este contrato de Arrendamiento le pone trmino para el futuro, pero el goce ya obtenido y las rentas ya pagadas quedan inmviles. Es un acto de administracin: Ya que no constituye un acto de disposicin o enajenacin, pues con este contrato el arrendatario es un mero tenedor de la cosa arrendada, donde se le ha proporcionado el goce de la cosa y se compromete a pagar por dicho goce una suma peridica, y a restituirla al final del plazo, pues debe recordarse que no se le ha otorgado el dominio. El contrato de Arrendamiento debe reunir las condiciones generales para la validez de los contratos, que son: Consentimiento sin vicios, Objeto Licito, Causa Licita y Capacidad; y los elementos esenciales son: El consentimiento que una de las partes proporcione para que la otra goce de una cosa que es de su propiedad, la que deber pagar por ese goce. TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO: Adems de las formas generales de extinguir los contratos, contenidas en el Art. 1438 C.C., el contrato de Arrendamiento expira segn el Art. 1738 C.C., el cual regula: 1- Por la destruccin total de la cosa arrendada: Esto es lgico, puesto que si la cosa que era el objeto del contrato ya no existe, el contrato de arrendamiento ha perdido su objeto, faltndole as uno de sus elementos esenciales. En este caso debe tomarse en cuenta quien tuvo la culpa o si no la hubo, en la destruccin de la cosa, ya que si hubiere sido culpa del arrendatario, deber terminar el contrato como si la cosa aun existiera, y pagar la indemnizacin que le corresponda al arrendante. Pero si la culpa hubiese sido de este, el arrendatario no estar obligado a pagar indemnizacin alguna, sino que por el contrario el tendr derecho a ser resarcido a travs de una indemnizacin por parte del arrendante. Art. 1749 C.C.
25
2- Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo: El contrato puede establecerse con un plazo perentorio o uno renovable. Cuando nada se hubiere dicho por las partes con respecto al plazo, nos atendremos a la costumbre, caso en el cual no ser necesario el desahucio; pero si tampoco hubiere costumbre al respecto, ser requisito para poder dar por vencido el plazo que se d el desahucio, que no es ms que la notificacin anticipada de una de las partes de la otra, de que desea dar por terminado el arrendamiento, segn lo establecido por el articulo 1739 C.C. 3- Por la extincin del derecho del arrendador: Esta situacin se da cuando el arrendador tiene un derecho incierto sobre la cosa que ha dado en arriendo; esto es por ejemplo cuando tiene a su favor un usufructo, o sus derechos se encuentran bajo condicin o plazo, por lo que l puede arrendar hasta donde llega su derecho, ms si el arrendatario contrata a sabiendas de tal situacin, no habr responsabilidad para el arrendante, lo cual es regulado por el Art. 1747 C.C. Otra situacin puede darse cuando el arrendante vende su propiedad o la transfiere por cualquier ttulo, o cuando siendo usufructuarlo cede su derecho o pierde la propiedad por no haber pagado, casos en que debe indemnizar al arrendatario por los perjuicios que le cause. 4- Por sentencia del Juez en los casos que la Ley prev:
Esta situacin se da cuando alguna de las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento le pide al Juez que de por terminado el contrato, por haber incumplido la otra parte alguna de sus obligaciones emanadas del mismo.
26
27
CONTRATO MUTUO ANTECEDENTES HISTRICOS: El mutuo ha sido el primero de los contratos nominados del derecho romano. En primer lugar, el mutuario se haca propietario de la cosa prestada y se obligaba a devolver una cantidad igual de cosas del mismo gnero y calidad. Soportaba la prdida por caso fortuito porque era deudor de una cantidad de cosas fungibles y el gnero nunca poda perecer. En segundo lugar, poda convenirse que el mutuario devolviera menos pero no ms de lo que haba recibido, porque la razn de ser de su obligacin estaba en la tradicin. En tercer lugar, no permita al mutuante adquirir una accin por intereses y haba que realizar un contrato real distinto del prstamo En cuarto lugar, para el derecho estricto romano el mutuo era un contrato exclusivamente unilateral, otorgada a favor del prestador o mutuante. En quinto lugar, se puso en vigencia la prohibicin de hacerles prstamos a los hijos de familia, sin el consentimiento de los respectivos padres. Artculo 1955: el mutuo nace en el preciso momento en que hace la tradicin de la cosa y no como estiman algunos autores que definen el mutuo como un contrato por el que una persona llamada mutuante, se obliga a transferir gratuitamente o a inters la propiedad de una suma de dinero o de cualquier otra cosa fungible, a otra persona denominada mutuario que a su vez se compromete a restituirla en la misma especie, calidad y cantidad. En la definicin citada, lo que realmente se define no es el contrato de mutuo, sino un contrato de promesa de mutuo, pues no se realiza la transferencia del dominio o de la cosa mutuada sino que se obliga a transferirlo. Siendo el mutuo un contrato, debe reunir los mismos requisitos generales de validez del contrato, como son: capacidad, consentimiento no viciado, objeto y causa lcita. Artculo 1955 agrega: no se perfecciona al contrato de mutuo sino por la tradicin y la tradicin transfiere el dominio.
28
Habr mutuo o emprstito de consumo, cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ltima est autorizada a consumir, devolvindole en el tiempo convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad. ORIGEN DE LA PALABRA MUTUO Los autores no se ponen de acuerdo en cuanto al origen de la palabra MUTUO, as tenemos que para unos deriva de MEUN y TUUM, por lo que en este contrato, lo mo se hace tuyo, transfirindose la propiedad; en cambio para otros, procede de MUTATIO que significa cambiar. Cualquiera que sea el origen de la palabra, el mutuo se define como un contrato por el cual, una persona llamada mutuante, transfiere a otra llamada mutuario, un cantidad de dinero o de bienes fungibles que el ultimo se obliga a restituir en bienes de la misma especie y calidad CONCEPTOS DE MUTUO. Mutuo: especie de contrato real que se perfecciona, no por la simple entrega sino por la tradicin (artculo 1955) debido a su propia naturaleza; en este las partes si tienen la intencin de transferir el dominio, desde luego, que de otra manera, es decir si el mutuario no se hiciere propietario de las cosas, el contrato no podra proporcionar a las partes la utilidad econmica que buscan a travs del mismo. Artculo 1954 del cdigo civil, define el mutuo as: el mutuo o prstamo de consumo es un contrato en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo de restituir otras tantas del mismo gnero y calidad. DIFERENCIA Y SEMEJANZA ENTRE EL MUTUO Y EL COMODATO Entre el mutuo y el comodato existen notables puntos de contacto que han influido en algunas legislaciones para fusionar ambos contratos en uno solo, bajo la denominacin de contratos de prstamo, entre estos puntos de contacto encontramos: a) En ambos contratos, una persona entrega una cosa a otra b) Tanto en el mutuo como en el comodato, persona que recibe la cosa, est en la obligacin de restituir c) En uno y otro contrato, la persona que recibe la, cosa tiene derecho de usarla. No obstante lo anterior, entre los contratos referidos existen grandes elementos diferenciales, entre los cuales podemos mencionar: a) En primer lugar el comodato es esencialmente gratuito, en este sentido se pronuncia el (art.1932 C.C); mientras que el mutuo solo es
29
naturalmente gratuito, decimos esto, porque las partes pueden pactar intereses (el art.1963C.C as lo dice) por intereses debemos entender: la remuneracin que el deudor de dinero u otras cosas a de satisfacer al acreedor por la privacin que para el supone el no disfrute del capital habido b) Una segunda diferencia en el comodato recae sobre cosas especificas o ciertos cuerpos as lo dice al (art. 1932CC) mientras que segn lo expresa el(art. 1954C:C)el mutuo recae sobre cosas genricas c) Como tercera diferencia podemos citar el hecho de que en mutuo dada la naturaleza de la cosa, existe transferencia de dominio, as se expresa el (art.1965C.C) mientras que lo dicho por el inciso segundo del (art.1935 C.C) se desprende que la coas prestada, sigue siendo de propiedad del comodante CARACTERES DEL CONTRATO DE MUTUO: El muto es un contrato principal, real, traslativo de dominio, nominado, tradicionalmente ha sido considerado como un contrato UNILATERAL, pero sera mejor decir que es un contrato SINALAGMATICO IMPERFECTO porque segn lo expresado en (art.1961C.C) el mutuante puede ocasionalmente resultar obligado a responder por los daos y perjuicios que le ocasionen al mutuario, por la mala calidad o los vicios ocultos de la cosa prestada. 1) 2) 3) 4) Es un contrato real porque se perfecciona con la entrega de la cosa. Es un contrato unilateral. No es formal. Puede ser gratuito u oneroso. PERSONA QUE INTERVIENEN En este contrato intervienen; A) MUTUANTE O PRESTAMISTA Es el que da la cosa Obligaciones del mutuante Segn (art.1961 C.C) 1) Entrega de la cosa: Se cumple simultneamente con la celebracin del acto en el contrato real de mutuo; se cumple despus en la promesa de emprstito. Consecuencia de esta primera obligacin, es la de respetar
30
el derecho del mutuario de retener la cosa consigo durante todo el trmino fijado en el contrato. 2) Responsabilidad por mala calidad o defectos ocultos de la cosa: El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa prestada.
Efectos (responsabilidad del mutuante) El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa prestada. Ello se aplica en forma principal para el mutuo de cosas fungibles. La ley no lo establece en forma expresa pero el mutuante tiene la obligacin de prestar la colaboracin debida para que el mutuario pueda cumplir con sus obligaciones de pagar los intereses a trmino, cuando han sido establecidos, y de recibir la cosa, tambin en tiempo y forma. Derechos del Mutuante. Mutuo de dinero: El mutuante podr exigir el pago del capital, as como de los intereses remuneratorios y moratorios debidos (1163 y 1164 CCO., 2221 CC) Cuando el mutuario se obliga a pagar por cuotas, previo acuerdo de una clusula aclaratoria; el mutuante podr exigir todo lo debido en caso de mora.
B) MUTUARIO O PRESTATARIO: Que es el que la recibe y obliga a devolver otro tanto del mismo gnero y calidad. Obligaciones del mutuario: Segn art.1954 C.C 1) Devolucin de cosas iguales: El mutuario debe devolver al mutuante, en el trmino convenido, una cantidad de cosas iguales, de la misma especie y calidad que las recibidas. Imposibilidad de devolucin de cosas iguales: Cuando no sea posible restituir otro tanto de la misma especie y calidad, el mutuario deber pagar el precio de la cosa o cantidad recibida, calculado por el que la cosa tena en lugar y fecha de su restitucin.
2)
31
3)
Fecha de la restitucin: La restitucin debe hacerse en el plazo convenido. Si el contrato no contiene fecha de restitucin, el plazo es indeterminado; el mutuante puede demandar en cualquier momento la restitucin y el juez debe fijar el plazo.
Derechos del Mutuario El mutuario adquiere, por el contrato de mutuo, la propiedad de la cosa. (1444) El que recibe el prstamo dinero u otra cosa fungible adquiere su propiedad. Todos los derechos normales derivados de esta adquisicin de la propiedad. Aunque estamos hablando de un contrato unilateral, por lo que no habra obligaciones del prestamista y aunque sea como consecuencia del contrato unilateral, pues presupone en el mutuante o prestamista la obligacin de transmitir la propiedad de su bien al mutuario. Y esta obligacin de transmisin de esa determinada propiedad, lleva consigo, el transmitir igualmente otras cosas, documentos, etc., que deben acompaar a la propiedad, como ttulos, accesorios, etc., secuelas generales en esta clase de transmisin de la propiedad.
Consentimiento: El contrato de mutuo es real y no se perfecciona sino mediante la entrega de la cosa, pero es necesario el consentimiento que deben prestar las partes para su nacimiento. Este puede ser prestado en forma verbal, pero en caso de juicio ser necesario el instrumento pblico o privado en el que conste la fecha cierta de la celebracin del contrato. En cuanto a la capacidad de las partes, diremos que el mutuante debe ser capaz de enajenar y adems debe ser dueo de la cosa mutuada; si es incapaz, el contrato adolece de nulidad, y si no es dueo de la cosa mutuada, no puede transferir el dominio de ella. El mutuario por mutuario por su parte debe ser capaz de obligarse, ya que se obliga a devolver otro tanto del mismo gnero y calidad de las cosas que recibi. Objeto: (art.1954 C.C) exige como nica caracterstica de este, que sea una cosa fungible. Considerando lo necesario, recordemos en forma rpida que debe entenderse por cosas fungibles y decimos que son aquellas que tiene el mismo poder liberatorio, como por ejemplo un billete de cinco dlares.
32
Las cosas que se entregan por el mutuante al mutuario deben ser consumible, o fungibles aunque no sean consumibles, con lo cual est delimitado el objeto del mutuo. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE MUTUO 1) Genricos Son los indicados en la parte general. 2) Especficos En caso de actuar por mandatarios, se requieren poderes especiales a este efecto. Se debe ser propietario de la cosa transmitida. La cosa debe ser mueble, consumible o fungible y debe determinarse con precisin la cantidad, calidad y tipo de la cosa transmitida por medio del contrato mutuo. A) Promesa de mutuo: Segn Vlez Sarsfield dice que la promesa aceptada de hacer un emprstito gratuito no da accin alguna contra el prominente; pero la promesa aceptada de hacer un emprstito oneroso, que no fuese cumplida por el prominente, dar derecho a la otra parte por el trmino de tres meses desde que debi, cumplirse para demandarlo por indemnizacin de prdidas e intereses. Pasado este plazo decae todo derecho a reclamo de prdidas e intereses. Si es gratuito, el mutuario no puede demandar si no se cumple, pero si puede si es oneroso por daos y perjuicios (plazo de 3 meses para demandar). B) Capacidad civil: En los artculos referidos al mutuo nada se dice sobre la capacidad, la capacidad requerida es la que surge de lo establecido por el art.1160. Los mandatarios para dar o tomar dinero prestado por sus representados deben hacerlo mediante el poder especial (art. 1881, inc9), a no ser que la administracin consista en dar y tomar dinero a intereses, o que los emprstitos sean una consecuencia de la administracin, o que sea enteramente necesario e indispensable tomar dinero para conservar las cosas que se administran. Los tutores y curadores necesitan la autorizacin judicial para contraer emprstitos a nombre de sus pupilos.
33
C) Causa: Rigen los presupuestos generales y la causa debe ser regida por lo dispuesto por la normatividad del Cdigo, es decir que no debe ser contraria a las buenas costumbres. D) Forma y prueba: El mutuo no requiere formalidad e incluso puede ser contratado verbalmente; pero no podr probarse sino por instrumento pblico, o por instrumento privado de fecha cierto si el emprstito pasa el valor de diez mil pesos. E) Prstamo de dinero con intereses: La forma tpica y ms frecuente del mutuo es el prstamo de dinero. Puede o no pactarse intereses, pero si en el contrato no figuran estos se lo considera gratuito. COMPARACIN DEL MUTUO CON OTROS CONTRATOS: 1) Con el Comodato: ste es un prstamo de uso, la diferencia esencial reside en la naturaleza de la cosa prestada; en el mutuo la cosa es consumible o fungible, en cambio en el comodato la cosa no debe ser consumible ni fungible. Con la Locacin: Si el contrato mutuo es gratuito, es imposible que haya confusin, ya que la locacin es onerosa.
2)
ACCIONES QUE NACEN DEL CONTRATO DE MUTUO: De este contrato surgen las siguientes acciones: a) Accin para obtener la devolucin de igual cantidad, especie y calidad de cosas. b) c) Accin de daos y perjuicios provenientes de la mora en la devolucin. Daos y perjuicios por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa dada.
d) Accin para obtener el pago del valor en plaza de la cosa dada ante la imposibilidad de restitucin. e) Accin de daos y perjuicios por el incumplimiento de una promesa de mutuo oneroso aceptada.
34
MUTUO ONEROSO. No es oneroso sino se pacta expresamente, o no se pacta el inters, entonces el mutuante solo puede exigir los intereses moratorios o la perdida ms los intereses moratorios.
Compensatorio: Moratorio: Compuesto: Convencional: Legal: Judicial: Usurario: Anatocismo:
Es el lucro que tiene el mutuante. Es el resarcimiento del dao por mora. Es el que se calcula sobre el capital + los intereses. Es el establecido por las partes por contrato. Es el impuesto por la ley. Es el que corre a partir de la demanda o de la interpelacin. Excesivo. Es el inters del inters.
El cdigo no fijo lmites para el inters convencional, pero hay que recordar que los jueces no permiten la usura al igual que el cdigo. COMPARACION CON OTRAS FIGURAS: COMODATO: El comodato es un prstamo de uso y cae sobre bienes no consumibles o fungibles. LOCACION: En la locacin hay tenencia y no se transmite la propiedad. PRESTAMO COMERCIAL: Est sujeto a las leyes mercantiles si la cosa prestada puede ser considerado genero comercial o para uso comercial, si tiene lugar entre comerciantes, o que el deudor sea comerciante.
35
36
FIANZA La fianza es una obligacin accesoria, en virtud de la cual una o ms personas responden de una obligacin ajena, comprometindose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple. (Art. 2086. C. Civil) Una fianza es una garanta que busca asegurar el cumplimiento de una obligacin. Sin embargo, es un trmino que puede resultar equvoco, al hacer No se encuentran entradas de ndice.Referencia tanto a una garanta real como a una garanta personal. (Wiki peda) DIFERENCIAS ENTRE LA FIANZA Y OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES. 1. Fianza solidaria y obligacin solidaria La fianza solidaria suele confundirse con la obligacin solidaria. Si bien tienen similitudes en sus finalidades de garanta, en un sentido general, a travs de la incorporacin de obligados adicionales, y en ambos casos no existen los beneficios de excusin y divisin. Tiene las siguientes diferencias. La principal caracterstica es que la fianza es una obligacin accesoria y subsidiaria, establecida como garanta de la principal; la obligacin solidaria, aunque frecuentemente funciona en el plano econmico como garanta, es directa y principal respecto de todos los obligados. Por esta razn, la fianza depende del incumplimiento de la obligacin principal, mientras que la obligacin solidaria no tiene una dependencia externa. En la relacin entre el deudor y el garante sigue existiendo una causa distinta de la obligacin, siendo en el primer caso el contrato principal, y en el segundo el contrato accesorio de garanta. En cambio, en la obligacin solidaria la causa fuente obligacional entre los codeudores es la misma. En la Obligacin Solidaria los codeudores se encuentran en un plano de igualdad, quiere decir que se le puede exigir la deuda a cualquiera de ellos en primera instancia. En la Fianza solidaria el fiador y el deudor se encuentran en un plano se subsidiariedad, es decir que no se le puede pedir la deuda al fiador antes que el acreedor. 2. Fianza y seguro de caucin La fianza se suele asemejar con el seguro de caucin ya que ambas instituciones tratan de cubrir un riesgo delimitado de insolvencia. El seguro de caucin, por lo general son cartas que aseguran la solvencia, probidad u otro hecho relativo a quien procura un crdito o una contratacin. Estas cartas no constituyen fianza. Claro que si la carta ha sido dada de mala fe o
37
negligencia, el emisor debe indemnizar los daos sufridos por el que dio crdito o contrat confiando en sus manifestaciones. Tampoco es considerado fianza, el compromiso de mantener o generar una determinada situacin de hecho o de derecho, pero si vale como obligacin. 3. El aval y la fianza El aval supone la firma que va al pie de una letra de cambio o de otro documento de crdito para responder por el pago en caso de no efectuarlo la persona principalmente obligada. Diferencias entre el aval y la fianza: El aval es una garanta abstracta, mientras que la fianza es causal. Ello significa que en el primero se garantiza el pago del ttulo valor a su portador, no pudiendo invocarse las excepciones fundadas en la causa que dio origen al instrumento cambiario, y tienen plena aplicacin la literalidad, la autonoma y la abstraccin de los ttulos valores. El aval es autnomo, porque subsiste independientemente de la obligacin garantizada, mientras que la fianza es accesoria. En esta ltima, cuando la obligacin principal es inexistente o invlida, o se extingue, ello se traslada a la garanta, lo que no ocurre en el aval. La obligacin asumida por el avalista puede ejecutarse sin previa excusin o interpelacin del deudor principal. CLASES DE FIANZA. El artculo 2087 nos establece esta clasificacin: Fianza Convencional Fianza Legal y Fianza Judicial FIANZA LEGAL Y FIANZA JUDICIAL. No hay diferencia en cuanto a la naturaleza de ellas, se rigen por las mismas reglas. Su diferencia radica en su origen. La primera es ordenada por la ley, la segunda es dictada por un Juez. La fianza legal y la judicial se sujetan a las mismas reglas que la convencional, salvo en cuanto la ley que la exige o el Cdigo de Procedimientos disponga otra cosa.
FIANZA CONVENCIONAL. Por lo general, la fianza se constituye por acuerdo de voluntades entre dos partes,
38
por medio de un contrato. Aqu, la fianza se ve como un contrato porque exige un acuerdo de voluntades, la del acreedor aceptando la obligacin que adquiere el fiador, y la voluntad del fiador a pagar la deuda en caso de ser incumplida por el deudor principal. La voluntad del deudor no interesa aunque sea el principal interesado de la fianza, porque la relacin obligatoria se establece entre los dos antes mencionados. Es un contrato de garanta personal, en virtud del cual un tercero se compromete a responder ante un acreedor, del cumplimiento de la obligacin asumida por un deudor, para el caso de que ste incumpla la misma. La fianza convencional puede ser simple y solidaria. Fianza solidaria: es aquella por la que tanto el fiador como el deudor estn comprometidos por igual a responder ante el acreedor. Si se estipula la fianza de esta forma el fiador no podr gozar del beneficio de excusin y si son varios los fiadores solidarios, no tendrn beneficio de divisin. En principio la fianza es simple. Dentro de ella, el fiador goza del beneficio de exclusin y del beneficio de divisin en caso de existir varios fiadores. Beneficio de exclusin: Derecho concedido al fiador a fin de no ser forzado a pagar al acreedor sin que previamente se haya dirigido contra los bienes del deudor principal, cuyo embargo y venta judicial debe pedirse antes de dirigirse contra el que dio la caucin. Llmese tambin beneficio de orden. (Art. 2107 C.C).
Beneficio de divisin: Se da cuando hay varios fiadores, consiste en considerar la deuda divida por partes iguales entre todos esos fiadores y el acreedor solo puede exigir a cada uno de ellos la parte que le corresponde (Art. 2117 C.C). La divisin tendr lugar entre los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, excepto que se hayan rendido separadamente las fianzas por el todo (Art. 2118 C.C). Si el fiador asume su garanta con carcter solidario, queda privado de los beneficios antes mencionados, los mismos artculos lo dicen. La fianza ser solidaria solamente en los siguientes casos. a) Cuando as se hubiere estipulado en el contrato. La estipulacin debe ser clara, porque en caso de duda, habr que admitir que la fianza es simple, ya que la solidaridad no se presume. b) Cuando el fiador renunciare al beneficio de excusin. Pero en verdad esta renuncia no confiere a la fianza todos los caracteres de la solidaridad, ya que si slo se renuncia al beneficio de excusin, todava el fiador podr hacer valer el de divisin, que no tiene el fiador solidario.
39
En la fianza convencional, el obligado a rendir una fianza no puede sustituir a ella una hipoteca o prenda, o recprocamente, contra la voluntad del acreedor. En cambio en la fianza legal o judicial si puede sustituirse a ella una prenda o hipoteca si son suficientes. RAMA JUDICIAL: La fianza es el derecho constitucional que tiene toda persona arrestada por la supuesta comisin de un delito a permanecer en libertad hasta que se le celebre juicio y se dicte sentencia, mediante el pago de una suma de dinero o garantizando dicho pago con una propiedad o por mediacin de una compaa de fianzas o quedado sujeto a las condiciones impuestas por la Oficina de Servicios con Antelacin al Juicio.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE FIANZA 1. LOS SUJETOS. Fiador: es el que se obliga a pagar en caso de que no pague el deudor. Requisitos para ser fiador, segn el artculo 2100 del Cdigo: Debe ser capaz de obligarse como tal; Debe tener bienes ms que suficientes para hacerla efectiva, y Debe estar domiciliado en la Repblica. Acreedor: persona a la que se le debe una deuda.
El deudor, como ya dijimos que no es parte en el contrato. El artculo Art. 2095 estipula que se puede afianzar sin orden y aun sin noticia y contra la voluntad del principal deudor; es decir que no importa su consentimiento. 2. OBJETO. Todas las obligaciones sobre las que puede recaer la Fianza. Por lo general, todas las obligaciones son susceptibles de fianza, ya sean civiles o naturales (art. 2089 C.C); presentes o futuras (art. 2090 C.C), en caso de las obligaciones futuras el deudor puede retractarse mientras la obligacin no exista, y debe constarse cul ser la obligacin que se afianzar; accesorias o principales, supuesto que se observa al leer el artculo 2086, cuando dice que puede constituirse la fianza a favor de un deudor principal o de otro fiador (en este caso se le denominar subfianza, segn la doctrina). Tampoco importa si la obligacin proviene de un delito o cuasidelito, el culpable es condenado a
40
pagar una suma de dinero a la vctima, esta obligacin puede ser afianzada. No se pueden afianzar hechos ilcitos futuros, porque el contrato de fianza sera nulo por objeto ilcito. 3. FORMA Y PRUEBA. El Cdigo Civil no establece ninguna solemnidad para llevar a cabo la Fianza, por tanto debe entenderse que es consensual, ya que solo basta la expresin verbal del acreedor y de quien ser el fiador. Sin embargo, para ser probado en juicio debe constar por escrito, quedar a voluntad de las partes el tipo de instrumento, pblico o privado, en donde quedar inscrito el contrato. CARACTERES. El contrato de fianza presenta los siguientes caracteres: Accesorio: la garanta presupone la existencia de una obligacin principal a la que accede, y en virtud de este carcter se contamina de la nulidad del contrato principal, de su extincin, o de su cesibilidad, por el principio que establece que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Consensual: queda concluido para producir sus efectos propios desde que las partes hubieren manifestado recprocamente su consentimiento. Conmutativo: porque las ventajas y desventajas que se procuran, las partes las conocen desde el momento de la constitucin de la fianza. Si bien existe la incertidumbre de que el deudor cumpla o no con la obligacin, no quiere decir que est sometido a una aleatoriedad, porque las ventajas y desventajas del contrato no se ven afectadas, solo est sujeto a una condicin. Unilateral: la fianza es, normalmente, un contrato unilateral ya que slo crea obligaciones para el fiador. Gratuito: el hecho que se le reconozca al fiador la facultad de estipular con el deudor una remuneracin por el favor prestado, no significa que la fianza deje de ser gratuita, ya que como dijimos antes, el deudor no es parte del contrato. Subsidiaria: se trata de una caracterstica de la obligacin y no del contrato, en virtud de la cual solo se exigir la obligacin el fiador en efecto al incumplimiento por parte del deudor principal.
41
EFECTOS DEL CONTRATO DE FIANZA EFECTOS ENTRE EL ACREEDOR Y EL FIADOR: En primer lugar, el fiador tiene la obligacin de cumplir la deuda si no lo hace el deudor principal. En principio, el fiador est obligado en la misma forma que el deudor principal, es decir en especie, pero si se trata de un hecho personal del deudor puede limitarse solo al pago de los daos y perjuicios (art. 2093 Inc. 3 C.C). El fiador debe pagar los intereses que debe el deudor principal ya que est obligado tambin a lo accesorio del contrato (art.2097 C.C). Por el carcter accesorio del contrato el fiador puede disponer de los recursos siguientes: El acreedor debe dirigir su accin en primera instancia en contra del deudor principal. El fiador puede pagar la deuda antes de ser reconvenido por el acreedor, siempre y cuando pueda hacerlo el deudor principal. El fiador no puede obligarse a mas que el deudor principal, pero s a menos (art. 2093 C.C), ni en trminos ms gravosos. No pueden exigirse al deudor obligaciones adquiridas por el deudor posteriormente al contrato, a menos que se haya estipulado al constituir la fianza. El fiador puede interpones todas las excepciones reales en contra del acreedor, como dolo, violencia y cosa juzgada; pero no puede interponer las personales como incapacidad o cesin de bienes. El fiador dispone del beneficio de excusin y de divisin. El fiador puede constituir a otro fiador, denominado "subfiador". Este subfiador goza del beneficio de excusin en contra del deudor principal y contra el fiador. Si renuncia el fiador no se entiende que el subfiador renuncia tambin, por tanto deber cumplir la deuda si no la cumple el deudor principal. Todos estos derechos y obligaciones del fiador son transmisibles a sus herederos (art. 2102 C.C). La relacin sustancial entre el contrato de fianza y a la deuda es accesoria pero la configuracin de incumplimiento y la accin contra el fiador son autnomas. Puede tambin constituirlo en mora aunque ya lo haya hecho en contra del deudor principal. EFECTOS ENTRE FIADOR Y DEUDOR: El fiador tiene derecho para que el deudor le obtenga el relevo o le caucione las resultas de la fianza, o consigne medios para el pago (estos derechos no se extienden al que afianz contra la voluntad del deudor), Cuando el deudor principal disipa temerariamente sus bienes. En los siguientes casos: Cuando el deudor se oblig a obtener el relevo de la fianza dentro de cierto plazo y ste ya ha vencido.
42
Cuando se ha cumplido la condicin o vencido el plazo y se hace, en consecuencia, exigible la obligacin en todo o parte. Cuando haya fundado temor que el deudor principal se fugue o no deje bienes suficientes para el pago de la deuda. Fiador y deudor estn obligados recprocamente a darse aviso del pago. Si el deudor paga sin dar aviso al fiador ser responsable de lo que ste ignorando el pago pagare de nuevo, pero tendr accin de reembolso en contra del acreedor. Si paga el fiador sin dar aviso al deudor y el deudor paga la deuda, el fiador no tiene accin de reembolso contra el deudor, pero s puede repetir contra el acreedor por el pago de lo no debido, adems en caso de haber pagado precipitadamente podr el deudor oponer a la accin de reembolso todas las acciones que pudo oponer el acreedor. El fiador tiene derecho a que se le reembolse lo pagado, esto es por va de la accin de reembolso o accin de subrogacin. En donde pasa a ser el acreedor al trasladarse los derechos frente al deudor principal. EFECTOS ENTRE LOS COFIADORES: Cuando son varios, la deuda se divide entre ellos, en partes iguales. El cofiador que paga ms de lo que le corresponde, tiene derecho a que sus cofiadores le reembolsen el exceso (art. 2128 C.C). El subfiador, en caso de insolvencia del fiador por quien se oblig, es responsable de las obligaciones de este para con los otros fiadores (art. 2130 C.C). Formas de prestar la fianza La fianza se puede prestar de distintas formas, a saber: En dinero efectivo: La propia persona, o cualquier otra persona que desee ayudarle, puede depositar en la Secretara del Tribunal el monto total de la fianza. La persona recibe un recibo al respecto. Finalizado el proceso judicial la persona que prest la fianza puede que se le devuelva. Vase la seccin Devolucin de fianza. Pago en efectivo de % ms una obligacin personal por la parte no pagada: El Tribunal puede imponer una fianza que obligue al pago inmediato de slo una parte o porcentaje (%) del total. En ese caso hay que depositar de inmediato, en la Secretara, la cantidad requerida y una persona, que no sea la persona imputada, debe
43
firmar ante el Tribunal un documento en el que se compromete a pagar el resto de la fianza fijada si la persona imputada no comparece al Tribunal en la fecha para la que se le cite. Fianza hipotecaria: Es la fianza que se presta ofreciendo en garanta del pago alguna propiedad cuyo valor descontados los gravmenes sea suficiente para cubrir el monto de la fianza. En este caso, si la persona imputada, o cualquiera otra qu desee ayudarla, posee una o ms propiedades cuyo valor sea mayor que el monto de la fianza, puede ofrecerla en garanta del pago de sta. Para ello se requiere, segn apuntado, que las propiedades estn libres de gravmenes que puedan afectar el cobro de la fianza por el Estado. Requisitos: 1. Traer la escritura de la propiedad REGISTRADA Y CERTIFICADA por el Registro de la Propiedad. 2. Presentar una Certificacin Registral sobre la propiedad. Se obtiene en el Registro de la Propiedad. Normalmente se aceptan fechadas hasta 30 das antes de prestarse la fianza. Para asegurarse de ello, es preferible consultar con el juez o la jueza de turno en el Tribunal. 3. Debern comparecer los titulares o dueos de la propiedad. Estos debern presentar una identificacin con fotografa, ofrecer la direccin residencial, el nmero de seguro social, el nmero de telfono y cualquier otra informacin general que el juez o la jueza requiera. 4. Deber presentarse una Tasacin reciente sobre el valor de la propiedad. Normalmente se aceptan las fechadas hasta 6 meses antes de prestarse la fianza. Para asegurarse de ello, es preferible consultar con el juez o la jueza en turno en el Tribunal. 5. Deber presentarse una certificacin expedida por el Centro de Recaudacin de Impuestos Municipales (CRIM) correspondiente en relacin al status contributivo y de deudas de la propiedad. 6. Si de la certificacin registral surge algn gravamen y el dueo se propone alegar que el mismo se cancel, o que est reducido deber presentar prueba de ello expedida por el acreedor. 7. Deber presentar el documento conocido como boleta de delito y fianza que expide la institucin penal en la cual est recluido el imputado o acusado. Si el Tribunal orden una rebaja de fianza, deber presentarse la resolucin expedida por dicho Tribunal. Nota: Al valor aceptado de la propiedad se le descontarn los gravmenes y deudas pendientes, as como $1,500 para hogar seguro. El sobrante ser la cantidad disponible para la fianza. Fianza hipotecaria por ms de un fiador: La Regla 220 de las Reglas de Procedimiento Criminal dispone que si el juez lo permite, ms de un fiador podr prestar este tipo de fianza, obligndose separadamente por sumas inferiores siempre que el total de las obligaciones individuales equivalga al
44
doble del monto de la fianza que se impuso en el caso o la fijada mediante rebaja de la fianza original. Fianza por compaa de fianzas:En este caso se contrata con una compaa autorizada a prestar fianzas en el pas a la que se le paga una prima, generalmente un 10% del monto de la fianza. Dicha compaa se encarga de tramitar con el Tribunal todos los documentos relativos a la fianza. Los tribunales reciben peridicamente informacin sobre la compaa que estn autorizadas a prestar fianzas en el pas. Debe destacarse que la prima que se les paga a estas compaas no est sujeta a devolucin, como ocurre con la fianza en efectivo, si la persona comparece a juicio siempre que es citada; Dicha prima es el pago por el servicio que la compaa presta. EXTINCION DEL CONTRATO DE FIANZA Por las mismas causas que se extinguen las obligaciones en general. (art. 2131 C.C.)La extincin puede producirse por cualquier medio, como el pago, transaccin, renuncia, confusin, novacin, compensacin. En relacin al pago, ste debe cumplir con los principios de identidad, integridad, localizacin y puntualidad para que se produzcan sus efectos extintivos y liberatorios. El efecto liberatorio no se produce si el pago proviene de la accin de un tercero, porque ste paga al acreedor, quien queda satisfecho, pero tiene accin su rogatoria contra el deudor y el fiador. Tampoco hay liberacin si no se entrega la misma cosa debida salvo que el acreedor la acepte, supuesto en que no hay pago, sino dacin en pago y en este caso se produce la liberacin del fiador. En lo que refiere a la novacin, se produce la transformacin de una obligacin por otra, cuyo efecto es la extincin de la primera y si la primera tena una fianza como accesoria, tambin se extingue dicha fianza. Con referencia a la prescripcin, cabe sealar que su efecto extintivo se refiere a la accin y, por lo tanto, la obligacin no desaparece, sino que se transforma en una obligacin natural, y como estos tipos obligacionales admiten la fianza, pareciera generarse alguna duda. Tiene razn Borda al sealar que es lcita y admisible la fianza de una obligacin ya prescripta que se transform en natural, pero no lo es mantener una fianza de una obligacin civil que prescribe, porque en tal caso el fiador tiene derecho a oponer la prescripcin de la deuda.
45
Por la extincin de la obligacin principal. (por el pago de la obligacin principal) (art 2131 inc. 3 C.C.)En virtud del principio de accesoriedad, si se extingue la obligacin principal afianzada ello produce como consecuencia la extincin del contrato de fianza, porque desaparece la razn de ser de su existencia. Se extingue la fianza por la confusin de las cualidades de acreedor y fiador; pero en este segundo caso la obligacin del subfiador subsistira. (art. 2133 C.C.)La confusin entre las personas del acreedor y el fiador extingue la fianza, pero subsiste la obligacin principal; si los fiadores son varios y la confusin se ha operado con uno de ellos, los cofiadores quedan liberados en la parte que corresponda al fiador devenido acreedor. La ocurrida entre acreedor y deudor extingue la obligacin principal y, por consiguiente, la fianza. Finalmente, la producida entre deudor y fiador extingue la fianza pero deja subsistentes las hipotecas, fianzas u otras garantas especiales que hubiere dado el fiador. La fianza se extingue cuando la subrogacin en los derechos del acreedor se ha hecho imposible por culpa de ste.La conducta culpable del acreedor impide la accin subderogatoria causando un perjuicio al fiador y por ello se produce la extincin Si la subrogacin en los derechos del acreedor se ha hecho imposible slo en parte, el fiador queda libre nicamente en proporcin de esa parte.
46
47
HIPOTECA
Antecedentes Histricos En la segunda mitad del siglo XVIII y principios del siglo XIX en el derecho romano se estableci: Se reconoce dos formas de garanta real como fueron la Fiducia (que Gayo denomina cum creditore contrata) perteneciente al ius civile y el pignus, nacido en el mbito del edictum. El pignus consiste en la entrega de una cosa propia por cierto deudor, o un tercero a un acreedor, para seguridad de su crdito; asi que el acreedor adquiere la possessio naturalis o mera tendencia de la cosa pignorada. Este tipo de prenda que se entrega al acreedor, suele ser denominada pignus datum. En algn momento se abri paso a la posibilidad de que una simple convencin entre un deudor, o un tercero, y un acreedor, en orden a tener una cosa propia por afectada al cumplimiento de una obligacin y en seguridad de esta, produjese el efecto de dejar pignorada esa cosa, sin necesidad de hacerla llegar al acreedor, de modo de permanecer, con el deudor, o en el tercero constituyente de la garanta, que es decir en el pignorante. Este tipo de contrato recibe el nombre de Pignus conventum. En la poca clsica tarda se aplic el nombre griego de HYPOTHECA. Sin embargo en el derecho romano no hubo diferencia alguna entre pignus datum y el pignus conventum o hypotheca. El contrato consista; en todo y solo lo que puede ser fsicamente entregado, puede ser objeto de un pignus datum. La posibilidad de un pignus conventum, amplio considerablemente el mbito de objeto pignorable y un trmino tambin establecido para la hipoteca fue que se admitiera ser vendidos. A partir de entonces los juristas romanos no vieron ninguna diferencia funcional entre el pignus datum y el pignus conventum o hypotheca, Definicin: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor. (Art. 2157 C. Civil) La hipoteca es el derecho real, convencionalmente constituido, sobre uno o varios
48
inmuebles especial y expresamente determinados, para garantizar previa publicidad para hacerla oponible a terceros- por medio del ius persequendi (que permite caer sobre la o las cosas afectadas de mano de quien la tenga) y del ius praeferendi (derecho de cobrarse con privilegio sobre el precio obtenido en la ejecucin forzada de la o las mismas), un crdito cierto y determinado en dinero, del cual resulta accesorio, permaneciendo el o los inmuebles en poder del propietario constituyente, que puede ser el deudor del crdito garantizado, o un tercero. (Taringa) Las hipotecas que emanan de un contrato de apertura de crdito, tienen como presupuesto un contrato de apertura de crdito, por el cual el acreditante se obliga a poner a disposicin del acreditado una suma de dinero, o a contraer, o cuenta de este una obligacin, quedando el acreditado obligado a pagar dicho crdito. La hipoteca tiene la cualidad de que es vlida desde el momento en que se otorga el contrato de apertura, aun cuando el acreditado nohaya retirado suma alguna de dicho crdito. Esta Hipoteca otorga en forma accesoria obligaciones principales futuras que posiblemente existirn.
CARACTERES Esenciales: aquellos sin los cuales la hipoteca no sera tal, estara afectada de nulidad Es un derecho real Accesorio y convencional Inscripto para ser oponible a terceros Goza de especialidad (en cuanto a la cosa y en cuanto al precio) Naturales: las partes pueden dejarlos de lado, pero s no se dice en el contrato, la figura gozar de los mismos Es la indivisibilidad 1) Derecho Real: Se realiza un contrato real. 2) Accesorio: Es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crdito en dinero. No puede existir hipoteca sin crdito al cual garantice. la hipoteca se extingue por la extincin total de la obligacin principal, sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones.
49
3) Convencional: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo. Quedan pues concluidas todas las hipotecas tcitas o legales 4) Publicidad: Como todos los derechos reales, debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad del Inmueble, a fin de que pueda ser opuesta a terceros. La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. (ART 2160 C. Civil) 5) Especialidad: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. (ART.2179 C.CIVIL) Especialidad en cuanto al inmueble El objeto del derecho real es siempre una cosa cierta e individualmente determinada. Una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza de los inmueble. La sancin para el incumplimiento del requisito de la especialidad es la nulidad de la hipoteca. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: -La situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre. -La cantidad cierta de la deuda. Especialidad en cuanto al crdito Fuera o por encima de esa suma, que debe determinarse ciertamente en el acto constitutivo, la garanta no existe. Esto es porque se repudian las hipotecas generales o tcitas. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin. Privilegio de los intereses del acreedor hipotecario. La hipoteca garantiza a ms del principal, los intereses o rentas debidas de dos aos y los que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago.
50
Hipotecas y prendas. Requisitos de la especialidad. Supongamos que una obligacin dineraria con clusula de reajuste se garantiza con una hipoteca. Para ello sera menester aclarar en el acto constitutivo la cantidad cierta y determinada del crdito; y esa determinacin es inamovible desde el punto de vista hipotecario, porque as lo exige el requisito de la especialidad en cuanto al crdito, cuyo incumplimiento acarrea la nulidad de la hipoteca (art. 2180 C. Civil.), para que se considere cumplido el requisito de la especialidad, se exige que se consigne en el acto constitutivo la cantidad cierta de la deuda originaria, as como la clusula de reajuste con expresa mencin del inters pactado, etc. Esta exigencia se funda en la necesidad de contar con las pautas que permitan conocer, aunque sea de una manera aproximada, la porcin del valor del inmueble que se ha absorbido por la hipoteca. Adems de que se tiene que dejar expresa mencin de los intereses pactados, los intereses no podrn ser superiores en ms de un tercio al que cobren los bancos oficiales. 6) Indivisibilidad: La hipoteca es indivisible, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. (Art. 2158 c. civil) Consecuencias: Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda o todas las cosas gravadas para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque toda la cosa hipotecada est afectada al pago de cada parte de la deuda. Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su parte, porque toda la cosa hipotecada est afectada al pago de la deuda. Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crdito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda porque cada parte de la cosa est afectada al pago de toda la deuda. La indivisibilidad no afecta la divisibilidad del crdito. El crdito siempre reviste ese carcter por ser una obligacin de dar sumas de dinero. Si es ejercida la accin hipotecaria por el todo y ejecutado el inmueble, el precio obtenido no alcanzara a satisfacer la totalidad del crdito y quedara un saldo deudor, como ya la garanta se habra extinguido y dado que el crdito es divisible, a cada codeudor solo se le puede reclamar su parte. Existencia de varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor slo por la parte que a l le corresponde en el crdito y no por el todo- aunque para lograr el pago de esa parte del crdito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada.
51
La indivisibilidad es un carcter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser dejado de lado por las partes, que estn autorizadas a convenir, por ejemplo, lotear el inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca. Sin embargo, en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin por lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor Si fuese un edificio, en vez de dividirse en lotes se dividira en unidades. Esto se agreg porque la venta de inmuebles en bloque atrae a pocos interesados. Quin puede pedir la divisin por lotes? Normalmente es el deudor pero tambin puede serlo el acreedor, un acreedor hipotecario de grado inferior, o uno quirografario. Cules son los requisitos? Debe ser posible desde el punto de vista material y econmico. Se aplica el art. 2326. No debe producir una lesin al acreedor (lo determinan los jueces) Cul es la oportunidad procesal para pedir la divisin? Antes que quede consentido el auto que orden la venta en bloque. La indivisibilidad de la hipoteca no slo juega cuando el bien afectado es uno, sino tambin en caso de que los inmuebles hipotecados sean ms de uno. Como todos los inmuebles estn afectados al pago de todo el crdito, el acreedor podr a su eleccin perseguirlos a todos simultneamente o a uno solo de ellos.
OBJETO DE LA HIPOTECA. La hipoteca de un inmueble se extiende: 1) a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal (por ende, incluye todos los bienes muebles, los cuales no pueden excluirse por convencin de partes, porque todo el rgimen de los derechos reales es de orden pblico); 2) a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; 3) a las construcciones hechas sobre un terreno vaco (entra como accesorio);
52
4) a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; 5) a los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios 6) al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble (el acreedor hipotecario puede caer sobre la indemnizacin siempre que esta no haya sido pagada, deber embargarla para evitar su percepcin por el propietario) .Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos, para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetas a la hipoteca (esto significa que los inmuebles que el propietario adquiera despus de constituida la hipoteca, no cabe considerarlos accesorios, ni parte integrante del hipotecado). El derecho real de usufructo, servidumbre, de uso y habitacin y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse. Esto es lgico porque el objeto de la hipoteca son cosas inmuebles, y aqu se refiere a derechos. Art. 2167 c. civil No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Pueden efectuarse sobre obligaciones condicionales, o de valor indeterminado, o eventuales, de hacer, de no hacer o aun de dar cosas ciertas o cantidades de cosas que no fueran dinero, con un solo requisito: que se declare el valor estimativo en dinero en el acto constitutivo Extensin del crdito garantizado:
Intereses: en cuanto a los intereses es menester distinguir los siguientes supuestos: 1) Una deuda existente que ha devengado intereses que permanecen impagos, deuda que luego se garantiza con hipoteca. Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno art. 2169 c. civil
2) Intereses devengados por el capital desde la constitucin de la hipoteca hasta la ejecucin o pago. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en
53
la obligacin. 3) Intereses que corren durante la tramitacin de la ejecucin hipotecaria. La hipoteca garantizan los intereses que corran durante el juicio hasta el efectivo pago. Si bien todos estos intereses estn garantizados por la hipoteca, no todos gozan de privilegio, slo gozan de este beneficio los intereses adeudados por dos aos, contados desde la iniciacin del juicio de ejecucin hacia atrs y todos los que corran durante el juicio hasta el efectivo pago (cualquiera fuera el nmero de aos que demorara su tramitacin)
MODALIDADES La hipoteca puede estar sujeta a condicin o plazo; en ambos supuestos, suspensivos o resolutorios, aunque garantice una obligacin pura y simple. Suspensiva Condicin Resolutoria Hipoteca garantizando una obligacin pura o simple Plazo Suspensivo Resolutorio
La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condicin y desde da cierto o hasta un da cierto. Otorgada bajo condicin suspensiva o desde un da cierto (plazo suspensivo), no tendr valor sino desde que se cumpla la condicin o desde que llegue el da. Pero cumplida la condicin (condicin resolutoria) o llegado el da (plazo resolutorio), ser su fecha la misma en que se hubiese tomado razn de ella en el oficio de hipotecas.
CONSTITUCIN DEL CONTRATO HIPOTECARIO (art. 2159 c. civil) 1.- Contrato hipotecario: caracteres, formalidades. Promesa de hipoteca. Las hipotecas slo pueden constituirse por contrato (carcter n 2 convencional), Vlez elimino la posibilidad de que existan las hipotecas legales o judiciales Puede celebrarse en un mismo acto la constitucin de la hipoteca y la de la obligacin que sta accede O puede acordarse una hipoteca en garanta de una deuda preexistente
54
O celebrarse al mismo tiempo pero formalizarse separadamente.
Al tratarse de un contrato, y el consentimiento ser un elemento esencial de ellos, los contratos de hipotecas deben ser aceptados por el acreedor Si la acepta posteriormente opera en forma retroactiva al da de su constitucin. FORMA EN QUE DEBE SER HECHA LA HIPOTECA (art. 2159 c. civil) La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real.. Algunos autores entienden que es ad solemnitatem y otros ad probationem, de modo tal que la hipoteca o la promesa de hipoteca que constare en un instrumento privado, dara accin para compeler al renuente al otorgamiento de la escritura o que el juez lo haga a su nombre y a su costa El acto constitutivo de la hipoteca debe contener
1 el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, 2 la fecha y la naturaleza del contrato que accede, 3 la ubicacin del inmueble 4 la cantidad cierta de la deuda Ampla la especificacin del inmueble y descalifica la designacin colectiva de inmuebles que se hipotequen, la escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza de c/u de los inmuebles.
La sancin por su inobservancia acarrea la nulidad de la constitucin hipotecaria Para algunos autores estos requisitos son ad solemnitatem y para otros ad probationem, con lo cual la hipoteca echa por instrumento privado dara la accin para compeler al renuente a otorgar la escritura pblica y, en su caso, que el juez lo haga a su nombre y a su costa 1. Hipoteca constituida en el extranjero. Debe constar en instrumento pblico, que debe ser legalizado ante las autoridades consulares de nuestro pas, pagar los impuestos y que el juez en 1ra. Instancia ordene su procolizacin (ante el escribano designado). Tambin debe tener una causa lcita segn las leyes de nuestro pas y en no-contradiccin con los caracteres esenciales que la institucin reviste.(art 2160 c. civil)
55
2. Clusulas de estilo. Son las clusulas ms comunes. A) mora automtica sin necesidad de interpelacin B) Ejecucin del inmueble en caso de demoras en el pago de las cuotas o intereses como si fuese de plazo vencido. C) Imposibilidad del propietario del inmueble de alquilarlo por mayor tiempo que el de la obligacin garantizada sin consentimiento del acreedor hipotecario. D) Sumisin a los tribunales ordinarios con exclusin del fuero federal E) En caso de subasta el martillero lo elegir el acreedor imponiendo como base el total del capital adeudado mas intereses. F) La obligacin por parte del constituyente de asegurar el inmueble contra determinados riesgos (especialmente incendio). Condiciones de fondo. Para constituir la hipoteca es necesario ser propietario del inmueble que se hipoteca (Art. 2163 c. civil) La hipoteca de un inmueble ajeno es nula. La hipoteca puede constituirse no solo por el deudor, sino tambin por un tercero, quien puede obligarse personalmente tambin por el pago de la deuda (tercero adquirente) o no hacerlo (tercero poseedor). PUBLICIDAD HIPOTECARIA. (Art. 2160 c. civil) Su publicidad se produce mediante la inscripcin registral, ya que en este instituto no juega la tradicin. La inscripcin es para hacerla oponible a 3ros. La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas... Por el conocimiento que tienen de la constitucin no es necesaria la inscripcin para que algunas partes. El plazo para inscribir la hipoteca es de 6 a 45 das siguientes al otorgamiento de la escritura. Si se inscribe dentro del plazo, la inscripcin opera en forma retroactiva; si lo hace fuera del plazo la inscripcin opera desde ese mismo da. La inscripcin la puede pedir el constituyente o su representante, el que adquiere o su representante (acreedor hipotecario) o el que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario (acreedor del acreedor hipotecario). Los efectos de la inscripcin se conservan durante 20 aos y puede ser renovada sin que haga falta la autorizacin de nadie, el deudor no puede oponerse a la inscripcin. Transcurrido el plazo la inscripcin, ella se extingue pero no as la hipoteca, que sigue subsistiendo como una hipoteca no inscripta.
56
RELACIONES ENTRE EL CONSTITUYENTE Y EL ACREEDOR El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad. Tambin resulta aplicable en caso de que la hipoteca sea constituida por un tercero poseedor. Facultades del constituyente Puede enajenar el inmueble o sus frutos Realizar construcciones o reformas, etc. Constituir servidumbres, usufructo o uso y habitacin (pero esa servidumbre o usufructos no pueden oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su establecimiento). Alquilar el inmueble: si existe una clusula que lo prohba en el contrato, el arrendamiento es inoponible al acreedor siempre que la fecha de arrendamiento sea posterior a la de la constitucin de la hipoteca. Si no existe esa clusula, los jueces pueden autorizar la venta libre de ocupantes, si la existencia del arrendamiento redunda en perjuicio para el acreedor. Constituir otras hipotecas sobre el mismo inmueble (la fecha de inscripcin de la hipoteca determinara su grado o rango prior tempore, potior iure) Pero esta impedido de realizar respecto del bien cualquier acto material o jurdico cuya consecuencia sea la disminucin del valor del inmueble. Los acreedores hipotecarios tendrn derecho a oponerse a la ejecucin de la venta cuando el propietario del inmueble gravado ejerce actos de disposicin jurdica que, sin disminuir el valor del inmueble tiene, sin embargo, por resultado hacer ms difcil o dispendiosa la realizacin de la garanta hipotecaria. Actos de deterioro o perjudiciales no consumados: El acreedor puede pedir medidas cautelares previa demostracin del la verosimilitud del derecho y peligro en la demora. Actos de deterioro o perjudiciales consumados: El acreedor puede: A) pedir la estimacin de los de los deterioros y el depsito de lo que importen, B) o demandar un suplemento en la hipoteca. Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios cuando el propietario del fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios a l y los entrega a un adquirente de buena fe.
57
RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR Y LOS TERCEROS Poder de persecucin: Si el deudor enajena, el todo o una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del adquirente y pedir su ejecucin y venta como podra hacerlo contra el deudor. Muebles accesorios: Pero si la cosa enajenada fuera mueble, el acreedor no podr perseguirla en manos del tercero poseedor Dos tipos de terceros: Tercero adquirente y tercero poseedor Si el deudor que ha hipotecado su inmueble lo enajena, el tercero que lo adquiere tiene dos opciones, asumir la deuda o no hacerlo. 1. Si asume la deuda l mismo se convierte en deudor del crdito y responde con todo su patrimonio. Efectos: a) el acreedor hipotecario lo debe aceptar como deudor (tercero adquirente). Si el acreedor no lo acepta responde frente a este como si no hubiese aceptado la deuda (tercero poseedor) b) la aceptacin del nuevo deudor no implica la liberacin del anterior deudor, si el acreedor no se la acuerda en forma expresa. c) Si lo acuerda en forma expresa se produce una novacin y el acreedor tendr as un solo deudor. 2. Si el adquirente no asume la deuda, o si la asume pero el acreedor no lo acepta como deudor, o si se trata de una persona que ha hipotecado un inmueble propio para garantizar una deuda ajena, entonces no reviste el carcter de deudor del crdito, pero como propietario de la cosa hipotecada tiene que soportar que el acreedor ejerza sobre ella su derecho real. Pero como este adquirente no es deudor, una vez agotado el asiento de la hipoteca, no puede ser perseguido en otros bienes de su patrimonio. Este adquirente es eltercero poseedor. Tercero adquirente: Se hace cargo del crdito y de la hipoteca accesoria, respondiendo con todo su patrimonio. Tercero poseedor: No es deudor del crdito y solo responde por la hipoteca con el
58
valor del bien que posee, si en la hipoteca queda un remanente, ste no responde. Al tercero poseedor no se lo puede ejecutar directamente. Antes debe el acreedor intimar al deudor del crdito al pago del capital y los intereses, y si ste no lo verificare, podr recurrir al tercero poseedor, exigindole el pago de la deuda o el abandono del inmueble. Intimado el deudor, el tercer poseedor puede optar por: Pagar la deuda: se subroga en los derechos del acreedor. Abandonar el inmueble: Este abandono no autoriza al acreedor hipotecario a apropiarse del inmueble, sino slo hacerlo vender y a cobrarse con su producido. Excepcionar: Puede excepcionar 1) la no-existencia del derecho hipotecario; 2) la extincin del mismo; 3) la nulidad de la toma de razn; 4) la inexigibilidad de la deuda. EXTINCIN DE LA HIPOTECA. (Art. 2180 c. civil) La primera y principal causa de extincin de la hipoteca es la extincin de la deuda que garantiza, por ser la hipoteca una obligacin accesoria al crdito. Esta extincin puede producirse por pago, prescripcin, transaccin, novacin, etc. No sucede lo mismo a la inversa, pudiendo extinguirse la hipoteca y no el crdito. Causas de extincin de la hipoteca: (subsiste el crdito) Por va de consecuencia (no subsiste el crdito). Por pago: el pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca, tampoco el pago por consignacin hasta que el acreedor lo acepte o haya sentencia. Por renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pblica. Destruccin del edificio: la hipoteca se mantiene sobre el suelo, y si el edificio se reconstruye, la hipoteca vuelve a gravarlo. Resolucin de los derechos del constituyente: en el caso de que el que la concedi tuviera sobre el inmueble un derecho sujeto a condicin resolutoria y la condicin se produce. Confusin: una misma persona rene las cualidades de propietario y acreedor hipotecario. Dacin en pago: (pago por entrega de bienes) la obligacin principal revive si el acreedor es vencido en el dominio de las cosas recibidas en pago. Comprador de un inmueble en remate judicial: lo adquiere libre de hipoteca.
59
CANCELACIN DE LA HIPOTECA La cancelacin de la hipoteca es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del gravamen en el Registro de la Propiedad. Cancelacin = hace a la inscripcin Extincin = hace al derecho mismo Puede haber cancelacin sin que se extinga la hipoteca (subsistiendo como una hipoteca no inscripta y oponible a los ya enunciados por el art. 3135) y puede extinguirse la hipoteca sin cancelacin por no haberse hecho en el Registro la cancelacin. Puede ser voluntaria o judicial Voluntaria cuando la hace el acreedor hipotecario unilateralmente, el deudor o conjuntamente. Judicial cuando la pide el constituyente por nulidad del crdito o extincin de la hipoteca. Debe hacerse por escritura pblica. Los efectos de la inscripcin se extinguen a los 20 aos y la cancelacin es automtica (opera de pleno derecho). JUICIO HIPOTECARIO Debe distinguirse: A) Si lo que se persigue es el cobro de la deuda que lleva como anexo la hipoteca- nos encontramos frente a una accin personal. B) Si lo que se ejecuta no es ya la deuda sino que se pone directamente en movimiento el derecho real hipotecario, la accin respectiva es la accin real. Generalmente nos enfrentamos a un juicio ejecutivo porque es lo normal que la escritura que instrumenta la hipoteca, instrumente tambin el crdito garantizado, ya que este ltimo documento es un ttulo ejecutivo. PRIVILEGIO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO Es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro.
60
Los privilegios pueden clasificarse en a)privilegios sobre muebles o inmuebles b) y privilegios especiales o generales. El del acreedor hipotecario es un privilegio especial que recae sobre bienes inmuebles El privilegio cubre: sumas debidas por capital, por intereses adeudados de dos aos a contar de la iniciacin de la ejecucin para atrs y los intereses que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago. Cundo nacen? Desde que se tom razn de la hipoteca. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata. Cunto dura? Tanto cunto dura la inscripcin (20 aos) siendo renovables. El privilegio especial puede hacerse valer tanto en una ejecucin individual como en una colectiva (concurso). Rango de las hipotecas. El rango o puesto de las hipotecas se determina por la fecha de inscripcin. Si hay dos hipotecas sobre un mismo inmueble, una antes y otra despus, de modo que les corresponde el primer y segundo grado, y la de primer rango caduca por cualquier causa, la de segundo rango pasar automticamente a ocupar su lugar y se convertir en hipoteca de primer rango. Esto quiere decir que en nuestro sistema impera el principio de rango de avance. Art. 3135 2da. Parte: Al constituir la hipoteca, el propietario puede con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar Esto se hace generalmente cuando la persona cree en la posibilidad de que tenga que hipotecar denuevo el bien por un monto mayor (varan los intereses que le van a cobrar el de 1er. y 2do. rango) Permutas de rango La permuta de rango se da cuando las hipotecas permuten o cambien sus rangos entre si. Cuando los rangos permutados son inmediatos, no es necesario el consentimiento de los otros acreedores, porque a nadie afecta la permuta. En el caso contrario se necesita el consentimiento de los acreedores hipotecarios intermedios.
61
Rango compartido: Dos o ms hipotecas sobre un mismo inmueble aceptan compartir el rango, aunque sean de diferente tiempo. Esto implica que, en caso de ejecutarse el inmueble, cobrarn a prorrata.
PAGARS HIPOTECARIOS Garantizan un crdito en dinero y se afecta un inmueble - del deudor o de un tercero a travs de la constitucin de una hipoteca y, adems, el crdito se documenta en pagars. Ventajas: Facilitan la movilizacin del crdito hipotecario y la posibilidad de lograr la cancelacin de la hipoteca sin depender de la voluntad del acreedor, y sin tener que recurrir a la va judicial, mediante el simple expediente de la presentacin de todos los pagars que acrediten el pago de la deuda al Registro de la Propiedad donde se inscribi el gravamen. Formalidades: Debe reunir los requisitos formales propios de los ttulos de crdito Debe ser firmado por el anotador de hipotecas Estar anotados por el registro de la propiedad del inmueble Deben mencionarse en la escritura hipotecaria. Endoso: Los pagars que documentan fracciones del crdito con su accesorio: la hipoteca- si estn concebidos a la orden, se transmiten con el simple endoso, sin necesidad de notificar al deudor del traspaso. PREANOTACIN HIPOTECARIA. Todos los bancos nacionales, al efectuar operaciones con garanta hipotecaria podrn disponer directamente su pre-anotacin por oficio a los registros inmobiliarios a fin de conceder anticipos a sus clientes una vez acordado el prstamo y comprobado el dominio y la libertad de disposicin de la finca ofrecida (art. 1 ley 12.962) Esta pre-anotacin originar una carga real sobre el inmueble, con privilegio especial sobre ste por el importe del anticipo, sus intereses y gastos, que durar 45 das corridos desde la inscripcin y ser prorrogable a pedido del banco acreedor por el mismo lapso, cuantas veces sea necesario (art. 2) La pera-notacin caduca por el pago del anticipo y de sus interese y gastos o por la inscripcin de la escritura pblica de la hipoteca que garantice el crdito total (art. 3)
62
Si por cualquier causa, no se formalizara la escritura pblica de la hipoteca, el Banco podr disponer la inmediata ejecucin del inmueble, como si se tratara de una deuda de plazo vencido garantizada con derecho real de hipoteca en el grado en que se haya pre-anotada
63
64
MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO En la ciudad de san salvador el da 8de agosto del 2011 REUNIDOS - De una parte y en concepto de arrendador, Don Juan Anbal campos Villalta mayor de edad; de estado civil casado; de profesin licenciado en contadura pblica domicilio ciudad delgado e San Salvador.; D.N.I./N.I.F. nm. 012589-791-7 -De otra y en concepto de arrendatario, Don Mario Roberto Vsquez Castro mayor de edad; de estado civil Soltero; de profesin Estudiante; con domicilio en; D.N.I./N.I.F. nm. 034598-758-4San Salvador. Ambas partes se reconocen capacidad jurdica para celebrar este contrato; y EXPONEN I. Que don Juan Anbal campos Villaltaes propietario de un local, sito en la planta baja del edificio nm. 54987 de la calle de la ciudad de cangrejera Chalatenango con una superficie de 657 metros cuadrados, que se describe del siguiente modo: como un predio en buen estado de y perfecto para ser utilizado. II. Ambas partes contratantes han concertado el arrendamiento de dicho local de acuerdo con las siguientes, CLAUSULAS Primera. DonJuan Anbal campos Villalta, cede en arrendamiento a Don Mario Roberto Vsquez Castro el uso del local descrito, por el plazo de XXX aos, a contar desde el da de la fecha, en que dicho local se pone a disposicin del arrendatario, quien lo recibe, as como las llaves. Segundo. Una vez transcurra el plazo concertado, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelacin a dicha fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedar prorrogado por anualidades sucesivas y hasta un mximo de 7 aos. Tercera. Una vez haya transcurrido el plazo de duracin del contrato y, en su caso, de las prrrogas de referencia, el arrendatario deber dejar a disposicin del arrendador la totalidad del inmueble cuyo uso se cede en este contrato. Cuarta. El arrendatario recibe el inmueble en perfecto estado y til para el fin a que se destine, que es el de dedicado a oficinas de trfico inmobiliario.
65
Quinta. Se fija en concepto de renta mensual la suma de 120.50 dolares, que se pagar dentro de los cinco primeros das de cada mes, mediante ingreso en la cuenta corriente del arrendador n0159487562, abierta a su nombre en el Banco HSBC.El arrendatario har efectivo conjuntamente con la renta el importe del impuesto de valor aadido, distinguiendo ambos conceptos. Se incluirn asimismo los gastos a que se refiere la clusula 8 del presente contrato, que a todos los efectos tendrn el mismo tratamiento jurdico que la renta propiamente dicha. Sexta. El arrendatario podr realizar en el local alquilado las obras que considere necesarias para la instalacin del negocio que pretende abrir al pblico, pero, en ningn caso, podr provocar o contribuir a disminuir su estabilidad o seguridad, para cuyas obras necesitar consentimiento expreso y par escrito del arrendador. Una vez concluya el periodo de duracin del contrato, y en su caso, las prrrogas que puedan seguirse, el arrendatario dejar todas las instalaciones fijas que haya realizado en el local en perfecto estado de utilizacin, a favor del dueo del local, sin que ste deba abonar por dichas instalaciones ninguna cantidad de dinero. Sptima. La renta se actualizar en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variacin porcentual experimentada par el ndice General Nacional del Sistema de ndices de Precios de Consumo en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualizacin, tomando como referencia para la primera actualizacin el que corresponda al ltimo ndice que estuviera publicado en la fecha de celebracin del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al ltimo aplicado. Octava. Los gastos ocasionados por servicios con que cuenta la finca y que se individualizan mediante aparatos contadores, as como los generados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin y que correspondan al local arrendado y sus accesorios, que se computarn en funcin de la cuota de participacin de lo arrendado en el edificio donde se encuentra, sern abonados, junta con la renta debida par el arrendatario. Novena. Por el arrendatario se entrega al arrendador, y en concepto de fianza, la cantidad de....... euros, equivalente a dos mesas de la renta, que deber ser devuelta dentro del mes siguiente al da en que se reintegren las llaves al arrendador. Constituyendo la firma de este documento prueba acreditativa de dicha entrega. Si se produjese la prrroga a que se refiere la clusula segunda de este contrato, la cantidad de la fianza se actualizar y equiparar a lo que importen en su da dos mensualidades de renta. Los contratantes utilizarn a este respecto la misma va
66
operativa que, para la actualizacin de rentas, segn la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dcima. Conforme al artculo 1.279 del Cdigo Civil y a peticin de cualquiera de los contratantes, este documento podr ser elevado a escritura pblica, e inscrito, en su caso, en el Registro de la Propiedad. Decimoprimera. En todo lo no expresamente previsto en este contrato ser de aplicacin la normativa del arrendamiento de inmuebles destinados a uso de vivienda que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Cdigo Civil. Y para que conste y surta los efectos oportunos, los contratantes firman el presente contrato en el lugar y fecha indicados ut supra.
FDO: EL ARRENDATARIO
FDO: EL ARRENDADOR
67
MODELO DEL CONTRATO MUTUO Entre el Sr. Carlos Humberto Garcias Duran DNI N 0125895468 , con domicilio en .San Salvador en adelante denominado "el Mutuante", y el Sr Francisco Alberto Alfaro Alvares, DNI N 7501552014685., con domicilio en La Libertad en adelante denominado "el Mutuario", se celebra el presente contrato de mutuo o prstamo de dinero de acuerdo a las siguientes clusulas:1) El Mutuante da en prstamo al Mutuario la suma de tres mil dlares en efectivo, cancelable en tres meses ( 3 cuotas mensuales de1100 cada una, pagaderas del 1 al 5 de cada mes.2) El presente prstamo deber cancelarse en dlares norteamericanos. Queda aclarado que, si por cualquier causa se afectara, suspendiere o modificara la paridad cambiaria existente a la fecha el Mutuario se compromete expresamente a cancelar sus obligaciones emergentes del presente mediante dlares norteamericanos, adquiridos conforme a la paridad oficial o no, en el mercado local u otro del extranjero. Si existiera imposibilidad de operar en dlares, se considerarn cumplidas las obligaciones del Mutuario entregando la cantidad de Bonos Externos de la Repblica Argentina (u otros valores) que permitan adquirir en la plaza de Montevideo (o en su defecto en cualquier otra) la cantidad de dlares norteamericanos necesarios para adquirir dlares y cancelar las cuotas ms sus intereses y accesorios.3) Sobre los saldos en mora, se conviene que se habr de aplicar un inters punitorio del 5 % mensual proporcional al tiempo en mora.4) el Mutuante imputar los pagos del Mutuario, primero a cancelar los gastos originados en la mora, luego los intereses punitorios y compensatorios del monto en mora, y por ltimo a la cancelacin de la cuota atrasada.5) El incumplimiento de cualesquiera obligaciones contractuales, facultar al Mutuante a dar por caducados los plazos de las cuotas adeudadas, pudiendo reclamar el pago total de ellas como si fuesen vencidas y exigibles.6) En garanta de la restitucin del prstamo, el Mutuario libra a favor del Mutuante un pagar por la suma de33000 dlares el cual ser restituido al cancelarse todas las cuotas adeudadas. En caso de ser necesario accionar judicialmente, el Mutuante se obliga a accionar por el pagar o por el presente contrato, pero no por ambos.7) El Sr. Juan Aarn Fernndez Aragn con DNI N 120356489 domiciliado en San Miguel, se constituye en fiador y principal pagador de todas la obligaciones que surgen del presente contrato, durante la duracin del mismo y an despus de vencido, hasta su total cumplimiento, hacindose expresa renuncia a los beneficios de excusin y divisin. En los supuestos de ausencia, muerte, incapacidad o falencia del fiador, acreditados estos extremos, el Mutuario deber reemplazarlo -a satisfaccin del Mutuante- en un trmino de diez das, bajo pena de darse por rescindido el contrato. -8) A todos los efectos legales, las partes y el fiador se someten a los Tribunales de lo civil , y constituyen domicilio en los lugares arriba indicados, donde se considerarn vlidas todas las notificaciones y emplazamientos judiciales o extrajudiciales que se hagan. Se firman en prueba de conformidad dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de San Salvador , a los 08 das del mes de junio del ao 2010-
68
MODELO DE CONTRATO DE FIANZA NUMERO DIECINUEVE. En la ciudad de Nueva Concepcin, Departamento de Chalatenango, a las once horas del da doce de Octubre del ao dos mil siete. Ante m, JOSE ANTONIO MARTINEZ, Notario del domicilio de San Salvador y de esta ciudad, comparece IVANIA ELIZABETH PONCE DE MARTINEZ, de treinta y un aos de edad, estudiante, del domicilio de San Salvador, a quien conozco e identifico por medio de su documento nico de identidad nmero: cero dos cero seis nueve cinco cero siete- nueve; y con tarjeta de identificacin Tributaria nmero: cero ocho dos uno- cero seis uno cero siete seis- uno cero seis- seis, quien en el curso de esta escritura se denomina LA DEUDORA y ME DICE: I) MONTO Y DESTINO: Que en esta fecha recibe a titulo de Mutuo de la seorita MARITZA YANIRA UMAA VELASCO, de treinta y dos aos de edad, estudiante y comerciante, del domicilio de Chalatenango, con Documento nico de Identidad nmero cero cero uno dos siete siete dos ocho-seis, con Nmero de Identificacin Tributaria cero ciento uno- doscientos diez mil ciento setenta y siete- ciento dosseis, la suma de SIETE MIL CUATROCIENTOS DOLARES. Que destinar a REPRESTAMO CONSUMO GASTOS PERSONALES; II) PLAZO. La deudora se obliga a pagar esta deuda, en el plazo de SETENTA Y DOS MESES contados a partir de esta fecha. III) FORMA DE PAGO. Que amortizar la deuda mediante el pago de SETENTA Y DOS cuotas mensuales, fijas, vencidas, y sucesivas de CIENTO SESENTA Y SEIS DOLARES, cada una, que incluyen el dos por ciento de manejo de crdito, punto cuarenta y cinco de dlar por cada millar en concepto de seguro de deuda, tres dlares en concepto de aportacin mensual, punto cuarenta y cinco de dlar por cada millar en concepto de seguro de vida, inters nominal y capital, y cualquier saldo que resultare pendiente ms sus respectivos intereses lo pagar al vencimiento del referido plazo. IV) INTERS: La deudora se obliga a pagar el INTERES CORRIENTE: anual sobre saldos sujetos a modificacin de acuerdo a fluctuacin del mercado de capital, el inters del QUINCE POR CIENTO (15.00%), e INTERES MORATORIO: del tres por ciento anual sobre saldos de capital en mora (3 %). V) IMPUTACIN DE PAGO: Todo pago se imputar primero a intereses y lo har la deudora en la vivienda se la seorita Umaa Velazco, pudiendo, imputar los pagos a la obligacin que estime conveniente si existieren varias obligaciones a cargo de la deudora, a favor de ella. VI) ORIGEN DE LOS FONDOS: El Presente crdito es otorgado con Fondos Propios. VII) CAUSALES DE CADUCIDAD. El plazo se tendr por terminado y la obligacin se volver exigible inmediatamente en su totalidad, en cualquiera de los casos siguientes: a) Por retardo o mora en el pago de una cuota de capital o de intereses de ste o de cualquier otro crdito a su cargo; b) Por el hecho de iniciarse accin judicial contra la deudora por terceros o por la misma seorita
69
Mariza Yanira Umaa Velasco; y c) Porque no cumpla la deudora alguna de las obligaciones y estipulaciones consignadas en esta escritura. VIII) GARANTIA: En este acto comparece GEOBANY NIXON MONGE RIVERA, de treinta y tres aos de edad, estudiante, del domicilio de Tejutla, de este Departamento, a quien no conozco pero identifico por medio de su documento nico de identidad nmero: cero uno seis dos siete uno uno cuatro- ocho; y con Tarjeta de identificacin Tributaria nmero: cero cuatro dos nueve- cero uno cero ocho siete tres- uno cero uno- dos; y ME DICE: Que para garantizar las obligaciones contradas en este instrumento, por IVANIA ELIZABETH PONCE DE MARTINEZ, se constituye FIADOR SOLIDARIO, ES DECIR, CON RENUNCIA AL BENEFICIO DE EXCLUSIN DE BIENES, por las obligaciones, contradas en este instrumento y en todos aquellos que garanticen el pago de las obligaciones contradas por la seora PONCE DE MARTINEZ. IX) HONORARIOS Y GASTOS. Sern por cuenta de la Deudora los gastos y honorarios de este instrumento. En caso de accin judicial la deudora se somete a los Tribunales de San Salvador, siendo por cuenta de la deudora las costas procesales, aunque por las reglas generales no sea condenada a ellas. Advert a los comparecientes lo establecido en el artculo treinta y nueve de la Ley de Notariado. As se expresaron los comparecientes a quienes expliqu los efectos legales de este escritura; y ledo que les fue por m todo lo escrito ntegramente, en un slo acto sin interrupcin, ratifican su contenido y firmamos. DOY FE.
70
MODELO CONTRATO DE HIPOTECA DE BIEN DE UN TERCERO
SEOR NOTARIO: Srvase usted extender en su Registro de Escrituras Pblicas, una de Constitucin de Hipoteca que otorga el Sr. , en adelante EL GARANTE HIPOTECARIO, identificado con Documento Nacional de Identidad N y sealando domicilio en .., en favor de la Superintendencia de Administracin Tributaria, en adelante SUNAT, debidamente representada por ........................................... ....., identificada con Documento Nacional de Identidad N .................., con domicilio en ...................................................................; frente a las obligaciones asumidas por , identificada con RUC N .., domiciliada en ., debidamente representada por .............................., identificado con Documento Nacional de Identidad N .........................., segn poder inscrito en la Partida N ....................., del Registro de Personas Jurdicas de Lima, en adelante EL CONTRIBUYENTE, en los siguientes trminos y condiciones establecidos en las Clusulas siguientes: PRIMERA.- EL CONTRIBUYENTE, mediante Declaracin nica de Aduanas N..................................., (y/o Expediente segn corresponda) solicit a SUNAT................................................ (Detalle del hecho generador de la garanta). SEGUNDA.- La deuda a garantizarse asciende a la suma de................... (Consignar el valor de derechos)..................... y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica, US$... (En nmero).......... por concepto de los fraccionamientos sealados en la clusula anterior. Queda entendido que la deuda ha sido proyectada a seis meses de la solicitud del fraccionamiento. TERCERA.- Con el objeto de garantizar el pago de la deuda, segn los trminos de la clusula anterior, EL GARANTE HIPOTECARIO constituye en favor de la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT, Hipoteca de primer rango, hasta por la suma de ................... (consignar el valor con el 50% ms) y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica, (US$ ........en nmero........), sobre el inmueble de su propiedad, de acuerdo a la tasacin presentada por EL CONTRIBUYENTE en anexo B, que forma parte integrante del presente contrato de hipoteca, ubicado en .............................cuyo dominio se encuentra inscrito en la Ficha ............ del Registro de la Propiedad Inmueble de .......(variar de acuerdo a los datos de inscripcin).
71
EL GARANTE HIPOTECARIO deja expresa constancia de que el bien otorgado en garanta es de su exclusiva propiedad y, no se encuentra afectado por ninguna medida alguna, judicial o extrajudicial, que limita o restrinja su derecho de libre disposicin. CUARTA.- Las partes acuerdan que la hipoteca comprende la totalidad del inmueble, sus entradas, salidas, partes integrantes y accesorias, aires y servidumbres, sin reserva ni limitacin alguna, incluyendo las mejoras y modificaciones realizadas en el bien con posterioridad a la suscripcin del presente contrato; en consecuencia, en caso de una ejecucin, nada de lo existente en ese momento podr ser excluido por haber sido construido y/o introducido con posterioridad. QUINTA.- La garanta hipotecaria constituida en la Clusula Tercera tiene el carcter de indivisible y garantizar la deuda tributaria, incluyendo intereses que pudieran devengarse y los gastos eventuales en caso de remate. SEXTA.- El CONTRIBUYENTE y/o GARANTE HIPOTECARIO est obligado a comunicar a la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT cualquier deterioro, o la prdida del bien otorgado en garanta. En caso que el bien otorgado en garanta se pierda, deteriore o remate, de modo que resulte insuficiente para cubrir la deuda, el CONTRIBUYENTE est obligado a sustituirlo; el plazo para la sustitucin de la garanta se computar desde la fecha en que el CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO comunique a la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT el deterioro o prdida del bien otorgado en garanta o, de no producirse tal comunicacin, desde la fecha en que sta, tras inspeccionar el bien, requiera a aquel la sustitucin de la garanta otorgada. Si el CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO no sustituye la garanta dentro de los 15 das hbiles de efectuado el requerimiento, se proceder a la ejecucin inmediata de la garanta. Para la visacin del estado del bien otorgado en garanta, la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT, en cualquier momento podr inspeccionar el bien hipotecado, para lo cual el CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO brindar las facilidades requeridas y asumir los gastos que ello origine. STIMA.- En caso de incumplimiento de la obligacin, se proceder al remate del bien hipotecado, segn lo pactado en el presente contrato.
72
En el caso de deudas tributarias y de conformidad con el numeral 4 del artculo 116 del Texto nico Ordenado del Cdigo Tributario, se proceder a la ejecucin inmediata del bien. Para tal efecto, en el caso de deudas tributarias se observarn las siguientes reglas:
a) La ejecucin de la garanta estar a cargo del Ejecutor Coactivo de la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT y su correspondiente Auxiliar Coactivo. b) El valor de la tasacin del inmueble para efectos del remate asciende a la suma de........................en letras.... (Consignar el valor con el 50% ms)..... y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica, (US$.....en nmero..........), que es aquel presentado por CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO de acuerdo con el Informe Tcnico del perito tasador segn lo previsto en el inciso c), numeral 1, del rubro A5) Aceptacin de Hipoteca, del Procedimiento Especfico IFGRA-PE.13, Garantas Aduanas Operativas. c) Sin embargo, y de conformidad con el Art. 729 del Cdigo Procesal Civil, el Ejecutor Coactivo, podr ordenar una nueva tasacin cuyo costo ser asumido por el CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO - si considera que el valor establecido en el prrafo anterior se encuentra desactualizado. d) Antes de proceder a la ejecucin del bien, el Ejecutor Coactivo notificar al CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO con la finalidad de que cumpla en un plazo de tres (03) das y bajo apercibimiento de iniciarse la ejecucin forzada, con cancelar la deuda tributaria pendiente de pago, mas los intereses moratorios devengados como consecuencia del incumplimiento de la obligacin, as como los gastos en que hubiere incurrido SUNAT. e) Cualquier accin que pudiera iniciar el CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO, tendiente a invalidar la ejecucin del bien (incluyendo la contradiccin) no suspender el proceso de ejecucin, el mismo que continuar, consignndose el producto del remate a la orden del Ejecutor Coactivo hasta la conclusin de la accin iniciada.
73
f) El Ejecutor Coactivo convocar a remate fijando da, hora y lugar. g) La convocatoria se anunciar en el diario encargado de la publicacin de los avisos judiciales del lugar del remate por seis (06) das consecutivos, estando el Ejecutor Coactivo facultado a ordenar publicaciones en otros diarios a efectos de publicar el acto del remate, y en un diario de la localidad en la que se encuentre el bien (esto ltimo slo en aquellos casos en los que los bienes hipotecados se encuentren en lugar distinto). Adicionalmente, debern colocarse avisos del remate en parte visible del inmueble y en las oficinas de la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT correspondiente. h) Sern de aplicacin las normas contenidas en el Reglamento de Cobranza Coactiva de la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT y del Cdigo Procesal Civil, en lo referente a las caractersticas del aviso del remate, requisitos exigidos para ser postor, reglas que debern observarse en el acto del remate y contenido del acta. Toda mencin al Juez, Secretario y Juzgado en los citados artculos, deber entenderse realizada al Ejecutor Coactivo, Auxiliar Coactivo y de la Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT, respectivamente. i) Si el saldo del precio del remate no fuere depositado por el adjudicatario dentro del plazo de tres (03) das posteriores al acto del remate, el Ejecutor Coactivo declarar la nulidad del mismo y convocar a uno nuevo. En este caso, el adjudicatario perder la suma depositada, la que servir para cubrir los gastos del remate frustrado, devolvindosele el saldo, si lo hubiera. Los gastos derivados de la ejecucin sern reembolsados por El CONTRIBUYENTE Y/O GARANTE HIPOTECARIO o en su defecto deducidos del producto del remate.
j)
k) Si luego de efectuado el remate quedara un saldo deudor, ste constituir deuda exigible sujeta al procedimiento de cobranza coactiva. OCTAVA.- La Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT se compromete a otorgar la minuta del levantamiento de hipoteca cuando se haya cancelado todas las obligaciones derivadas del adeudo garantizado, o luego de haberse efectuado el remate del bien hipotecado.
74
NOVENA.- Todos los gastos que originen el presente contrato, tales como Escritura Pblica y derechos de inscripcin en Registros Pblicos son de cargo del CONTRIBUYENTE. DECIMA.- Para efectos del presente contrato, ambas partes contratantes acuerdan someterse a la jurisdiccin de los Jueces y Tribunales de Lima en caso se susciten discrepancias entre las mismas. Agregue usted seor Notario, las clusulas de ley y cumpla con remitir los partes correspondientes al Registro de Propiedad Inmueble para su debida inscripcin. Suscrito en..........a los........................das del mes de.......de......................
--------------------------------------------EL GARANTE HIPOTECARIO
------------------------POR SUNAT
------------------------------EL CONTRIBUYENTE
75
Conclusin Despus de haber elaborado el presente trabajo podemos llegar a la conclusin que la investigacin muestra informacin relevante acerca de la clasificacin de los contratos principales y accesorios de los cuales esperamos que sea de mucha utilidad para todo aquel que desee informarse sobre estos cuatro tipos de contrato (arrendamiento, mutuo, fianza, hipoteca); para adquirir conocimientos bsicos que nos sern tiles en el momento de adquirir un contrato de este tipo. Y tomando como referencia el esfuerzo efectivo del desarrollo de este trabajo concluimos que la clasificacin de los contratos principales y accesorios son de gran inters en la actualidad y que saber de esto es til en la vida diaria.
76
Bibliografa
Ttulo: El Contrato de arrendamiento con promesa de venta y consecuencias Autor: Mendoza Godoy, Ana Yanira. www.monografias.com JUAN RAMON ARAUJO LOPEZ PUBLICACION Tesis de Doctorado en derecho Juan Arriola. Consideraciones Generales sobre los contratos civiles. Jorge Antonio Guevara Perla. TESIS UES.
77

Contratos Principales y Accesorios

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Contratos Principales y Accesorios

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

Robert Joseph Pothier

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios ARRENDAMIENTO

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

Compensatorio: Moratorio: Compuesto: Convencional: Legal: Judicial: Usurario: Anatocismo:

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

O celebrarse al mismo tiempo pero formalizarse separadamente.

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios

DERECHO MERCANTIL I Contratos Principales y accesorios