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个人 / 家庭居住规划
购房规划对个人 / 家庭的重要
性
•买房子是人生的大事，首付款的支付与购房
后贷款偿还的负担，可能影响家庭生活水准
长达 10-30 年，若不事先规划，可能出现：
•陷入低首付陷阱，买自己负担不起的房子
•未能量入为出，圆梦功败垂成
•没有屋涯规划的概念，难以拟订合理的计划
•好的购房规划，可以强迫储蓄
•若不事先规划购房的现金流量，无法选择最
佳的贷款组合
2 2
•个人 / 家庭居住规划包括租房、购房、换房
的规划，规划是否得宜会影响家庭资产负债
状况与现金流量的方向。
•由于个人 / 家庭在生命周期的不同阶段对居
住有不同的需要，所以可以根据生命周期循
序渐进地安排换房

3 3
 购房规划流程图
房租成长率
房价成长率
居住 购房或
需求 租房决策 居住年数
利率水平
环境 负担能力
空间
需求 需求 是否购房 租房
否 自备款
是 总价
家庭 生活 贷款
人口 质量 购房规划

区位 类别 类型 用途
4
购房规划的步骤
列出需要居住的面积与期望居住地区的单价

决定购房目标当前的总价 估算房价成长率

估算购屋时所需要投入的总价

计算该投资是否足够支应届时自备款

计算购房后的每月 应作如何资产配
分配可配置在购房 储蓄是否足以支应 置才能达到所需
的资产与储蓄 % 房贷本利摊还额 的投资报酬率 5 5
 居住的空间需求与环境需
求

• 空间需求 - 决定面积 • 环境需求 - 决定单价

• 室内 - 平均每人使用面积 • 居家方便 - 近市场学校
• 格局 - 房厅卫 特别需求 • 交通方便 - 时间与路线
• 室外 - 露台透天前庭后院 • 无嫌恶设施如公墓电塔
• 社区 - 开放空间 建蔽率 • 社区质量 - 住户水平学区
• 大环境 - 乡村小镇 都市 • 景观 - 依山傍水视野开阔
• 屋涯规划 -- 随着家庭人口数 • 设施 - 花园 泳池 健身房
由小到大的换屋规划 在当时 • 管理 - 安全警卫社区活动
预算下满足当时的空间需求 • 建材 - 外观门窗地板卫浴

6 6
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租房与购房的决策考虑
租房的优缺点

• 优点 • 缺点
• 有 能 力使 用更 多的居 住空 • 非自愿搬离的风险
间 • 无法按照自己的期望装修
• 比较能够适应家庭收入的 房屋
变化 • 房租可能 调 高
• 资金较自由，可寻找更有 • 无法运用财务杠杆追求房
利 的 运用 渠道 价差价利益
• 有 较 大的 迁 徙 自由度 • 无法藉由购房强迫自己储
• 瑕疵或毁损风险由房东负 蓄
担
• 税负较轻
• 不用考虑房价下跌风险 8 8
购房的优缺
点

•优点 • 缺点
• 对抗通货膨胀 • 缺乏流 性
•强迫储蓄累积实质财 • 维持成本高
富 • 转换交易成本高
•提高居住质量 • 因应生涯变化弹性低
•信用增强效果 • 赔本损失的风险
•满足拥有自宅的心理
效用
•同时提供居住效用与
资本增值的机会
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年成本法评估
购屋与租屋的决策 - 年成本分析

• 租屋年成本 = 押金 * 存款利 • 购屋年成本 = 自备款占用

率 + 年租金 的机 会 成 本 + 贷款利息
• 押金 3 个月 利率 2% 年租金 + 年 维 修及税 费 等
1.5 万 • 总价 30 万 贷 款七成 装 修
• 租屋年成本 = 1.51 万 10 万 贷 款利率 4% 年税费
• 若租金每年往上调整 , 则租 0.3 万
屋 年 成 本 随之上 升 • 购屋年成本 =19 万 *2%
• 因此在同一个居所住愈久时 , +21 万 *4%+0.3 万 =1.52
万
购屋年成本下降而租屋年成
本上升 购 屋会比租屋划算 • 购房可能有升值潜力，若
房价未来看 涨 ，未来出售
房屋 还 会 产 生 资 本利得
• 利率 越低 ， 购 房 的 年 成 本
越低 ， 购 房 越 划 算
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净现值法评估
购房与租房的决策 - 现值分析
1
•例 - 月租 3000 元 租期 5 年 贴现率 5%
•租房支出现值 : 5/12 I/Y ， 5*12=60N ， 3000
PMT ， 0FV ， BGN ， CPT PV -159635 ，
159635 元 租
•若购买同样的房子总价 70 万 ， 住 五 年 后 原 价 出
售，每年税捐与维修费用为 5000 元
•购房现值 :5 I/Y ， 5N ， -
5000PMT ， 700000FV ， END ， CPT PV
-526820 ， 526820-700000=-173180 ，
为了自住额外付出的代价
•租屋 -159635> 购屋 -173180 ，此例租房较购 房
划算
13 13
购屋与租屋的决策 - 现值分析 2

•例 - 月租 3000 元，租期 5 年，贴现率 5% ，押

金 1 万，房租每年调涨 100 元
• CF0=-10000-3000=-13000 ， CF1=-3000 ，
F1=11 ， CF2=-3100 ， F2=12 ， CF3=-3200 ，
F3=12 ， CF4=-3300 ， F4=12 ， CF5=-3400 ，
F5=12 ， CF6=10000 。 F6=1 ， NPV
I/Y=5/12=0.4167 ， NPV CPT -171954
•租屋支出净现值为 -171954 元
•注意在月租金计算时折现率必须换算成月利率14 14
购屋与租屋的决策 - 现值分
析3

•购屋 70 万 ， 自 备 款 20 万 ， 款 50 万 ， 年 利
率 6% ， 20 年本利摊还，住五年后原价出售，
每年税费 5000 元，折现 率 5%
•6/12=0.5
I/Y ， 20*12N ， 500000PV ， 0FV ， END ， CP
T PMT -3582 。 -5000/12=-417
•AMORT P1=60 ， P2=60,BAL=481868
•CF0=-200000 ， CF1=-3582-417=-
3999 ， F1=59 ， CF2=700000-
481868=218132 ， F2=1 ，
I/Y=5/12=0.4167 ， NPV CPT -238824 ，购
屋净现值 =-238824
•租屋净现值 -171954> 购屋净现值 -238824 ， 15 15
租购屋决策影响因
素
• 何时购屋划算 • 何时租屋划算
• 1. 自备款机会成本低 • 1. 房租 幅低
• 2. 房 贷 利率低 • 2. 租房押金低
• 3. 房屋持有成本低 • 比较租屋与购屋时最好是
• 4. 房价 预 期 涨 幅高 以购屋的折现率来计算租
• 折现率 = 自备款比重 * 自 屋 现值 ， 比 较 公 平
备款机会成本率 + 房 贷 比 • 若有一份已明定房租涨幅
重 * 房 贷 利率 的 长 期合 约 ， 租 屋 现值 的
• 注意预期房价较难掌握， 确定性高
购屋现值确定性低

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购屋规划与换屋规划
可买多少钱的房子 ? 年收入概算
法

•可负担房价 =( 年收入 x 负担比率 )/ 房贷利率

•如年收入 10 万‚其中 20% 可用来缴房贷‚假设自备
款的机会本也以房贷利率计算，房贷利率 4% ，可负
担房价 =(10 万 X 20%)/( 4%)=50 万，为年收入
的五倍。
•这是以前几年只缴利息来算，若本利平均摊还还要
低些。从这个简化公式可知，同样收入下，利率愈
低，可负担房价愈高，储蓄率愈高，可负担房价愈
高。一般人依房贷负担计算的房价的上限，约为年
收入的 5-7 倍。
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青年购屋规划
 青年购屋规划示例 1- 可买总价多少房屋

自备款 FV( 自备款报酬率，准备年数，年储蓄额，投资额， 0)

贷款 PV( 贷款利率，贷款年数，年本利摊还额， 0 ， 0)

当前资产 10 万，年储蓄 3 万，报酬率 6% ， 3 年后购屋

自备款 : 6 I/Y ， 3N ， -3PMT ， -10PV ， END ， CPT FV 21.4

贷款利率 5% ，可贷 20 年本利摊还，以年储蓄 3 万还贷款

5 I/Y ， 20N ， -3PMT ， 0FV ， END ， CPT PV 37.39

购屋能力 = 自备款 + 贷款 =21.46+37.39=58.85

有能力买 58.85 万的房子
20 20
 青年购屋规划示例 2- 须有多少储蓄

自备款
PMT( 自备款报酬率，准备年数，投资额，自备款额， 0)
储蓄

贷款 PMT( 贷款利率，贷款年数， 0 ，贷款额， 0)

储蓄

想 3 年后买 100 万的房子，自备款 30%30 万，贷款 70%70 万

当前资金 10 万，年储蓄 3 万，报酬率 6%
备款储蓄 : 6 I/Y ， 3N ， -10PV ， 30FV ， END ， CPT PMT -5

贷款利率 5% ，可贷 20 年本利摊还，以年储蓄 3 万还贷款

5 I/Y ， 20N ， -70PV ， 0FV ， END ， CPT PMT -5.62
前 3 年自备款储蓄 5.68 万，后 20 年贷款储蓄 5.62 万
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中年换屋规划
 中年换屋规划示例 - 可换多少钱房子 ?

售屋净流入 = 原屋总价 - 贷款余额 ( 售屋时剩余年期

旧屋总价 50 万
贷款余额 20 万 新屋总价 = 售屋净流入 + 当前资产 + 贷款能力
资产 10 万
年储蓄 3 万 PV( 贷款利率，贷款年数，年本利摊还额， 0 ， 0)

售屋净流入 =50 万 -20 万 =30 万

当前资产 =10 万
贷款能力 : 贷款利率 5% ，贷款 20 年
5 I/Y ， 20N ， -3PMT ， 0FV ， END ， CPT PV 37.4

有能力购置新屋总价 =30 万 +10 万 +37.4 万 =77.4 万

23 23
 中年换屋规划示例 - 屋涯规划应有储蓄 ?

屋涯规划 30 岁购屋 100 平米，单价 5000 ，总价 50 万

现 30 岁
资产 10 万 40 岁换屋 125 平米，单价 6000 ，总价 75 万
年收入 10 万
50 岁换屋 150 平米，单价 7000 ，总价 105 万

30 岁应有储蓄 : 房贷利率为 5% ，期限 20 年，贷款额 =50 万 -10 万

I/Y ， 20N ， 40PV ， 0FV ， END ， CPT PMT -3.2 储蓄率 32
岁新屋贷款额 =75 万 -( 旧屋 50 万 - 旧屋房贷余额 33.3 万 )=58.3
旧屋房贷余额 :AMORT P1=5 ， P2=5 ， BAL=33.3
岁应储蓄额 5 I/Y ， 20N ， 58.3PV ， 0FV ， END ， CPT PMT -
岁新屋贷款额 =105 万 -( 旧屋 75 万 - 旧屋房贷余额 48.6 万 )=78.
旧屋房贷余额 :AMORT P1=5 ， P2=5 ， BAL=48.6
岁应储蓄额 5 I/Y ， 20N ， 78.6PV ， 0FV ， END ， CPT PMT -
， -3.2PV ， 4.7FV ， CPT I/Y 3.9%: -4.7PV ， 6.3FV ， CPT
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晚年换屋规划
老人换屋规划 : 银发族年金
屋

•以一笔保证金购买专供身心健全退休者所使用
的住宅 , 强调医疗照顾 , 饭店式管理 , 与同年
龄层的社交生活 , 通常还是要缴管理费但可一
直住到终老为止
•可以居住保证金及月费用 ( 双人 ), 依此作为累
积退休金的目标 来支应年金屋的保证金与月
费需求
•如保证金 100 万 ， 含 餐 费 年 管 理 费 3 万 ， 生 活
20 年退休时应准备 100+PV(3% ， 20 ， -
3 ， 0 ， 1)=146 ， 146 万
26 26
迁居规
划

•年轻时乡村迁往城市 •以额外储蓄为考量重
•工作机会多收入高 点
•但物价高房价也高 •乡村月收入 1000 元，
•退 休 后 工 作 收 入 少 者 支出 800 元，储 蓄 200
元
考虑由城市迁回乡村
•都市月收入 2000 元，
支出 1600 元，储 蓄
400 元
•每月多 400 元储 蓄 一
年 4800 元 报 酬率 5%
工作 20 年累积 16.7
万，退休后可回乡下 27 27
投资房地产出租的考虑因
素
• 当房东的总成本 • 合理 的投 资报 酬 率
• 房价 * 利率 = 机 会 成本 • 机 会 成本 = 存款利率 2.5%
• 折旧成本 • 折旧率以 2% 保守估计
• 修缮收房租管理成本 • 修缮管理成本为房价 0.5%
• 换房客时空置成本 • 每两年空一个月计为 0.4%
• 房租所得税 负 担 • 以扣缴 10% 计约需 0.4%
• 买卖不破租赁 , 有租 约时 • 合 计 合理 的 房 租 报 酬 率
流动性受限制 =4.8% 可比较当前的行情
与合理的投资报酬率

28 28
购屋区段选择 - 住与行成本分
析

•市中心公司旁住宅 •郊区住宅同样 100M2

• 总价 100 万 •总价 50 万
•住的成本 = 房价 * 成 •住的成本 = 50 万 *5%
本率 = 100 万 *5%=5 =2.5 万
万 •通勤成本 = 油钱 + 停
•可步行上班无通勤成 车费，每年 1.5 万
本 •住行总成本 =4 万
•住行总成本 =5 万 •可考虑开车以外的通
•住行总成本每年只差 勤方案另做评估
1 万 评估 通 勤 的 时间
成本是否值得此差距 29 29
中古屋与预售屋的考虑因
素

•预售屋价格 = 新成屋价 *(1+ 年成本率 ) 交屋

期
•年成本率 = 房贷 成数 * 房贷 利率
•二手房价格 = 新成屋价 *(1- 折旧 率 * 使用年数 )
•同一区域新成屋价每平米 1 万 , 房 8 成 , 利
率 6% ， 3 年交屋 , 预售屋价上限 =1 万
*(1+4.8%)3=1.15 万
•折旧 率 2% 使用 10 年的中古屋 =1 万 *(1-2%*10
) = 1 万 *80%=8000 元
•同样质量的住宅预售屋价可比中古屋高两成以
上 , 建筑公司的信誉是预售屋价重要评估因素 30 30
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房贷清偿计划
本利平均摊还
法
• 在固定利率下，每期本利摊还额固定，为年金
PMT=(I/Y ， N ， PV ， FV ， 0) 房贷期末还用期末
年金，做好算到月来符合实况
• 利率 5% ，贷款 20 年，贷款额 30 万，期末还清
• 5/12 I/Y ， 20*12N ， -
30P0000V ， 0 ， END ， CPT PMT -1980
• 每期本利摊还额 1980 元
• 第一期利息 = 期初借款额 300000 元 * 借款利率
5%/12=1250 元
• 当期本金还款额 =1980 元 -1250 元 =730 元
• 第一年期末本金余额 =300000 元 -730 元 =299270 元。
• AMORT P1=1 ， P2=1 ， BAL=-299270 ， PRN=730 ， 32
32
INT=1250
本金平均摊还
法

•每期本金偿还额 = 期初借款额 300000 元

/240( 月 )=1250 元
•第一期利息额 = 期初借款额 300000 元 *
借款利率 5%/12=1250 元
•第一年期末本金余额 =300000 元 -1250
元 =298750 元。
•第一期本利摊还额 =1250 元 +1250 元
=2500 元。
33 33
自备款筹备年
数
• 前提与公式 • 自备款筹措年数表
• 以累积净值支应自备款 累 • 自备成数 利率
积净值 = 年数 * 年 储 蓄 • 5% 6% 7%
• 运 用 宽 限 期只 付利息 • 两成 5 年 4.2 年
• 付 息 额 以 储 蓄 额为 上 限 3.6 年
• 自备款筹措年数 = 自备款 • 三成 8.6 年 7.1 年 6.1
成数 /( 贷款成数 * 利率 ) 年
• 自备款 3 成 贷 款 7 成 利 • 四成 13.3 年 11.1 年 9.5
率 7% 自备款筹措年数 = 年
0.3/0.7*7%=6.12 • 工 作 6-9 年后可 购 屋
• 自备成数愈高年数愈多
• 高 储 蓄 额 才能支 应 高利率 34 34
房贷宽限期年数与储蓄成长
率
• 前提与公式 • 应有储蓄年成长率表
• 宽 限 期利 息 = 当时储蓄 • 宽限 期 房 贷利率
• 本利 = 宽限 后储蓄 • 5% 6% 7%
• 储蓄成长率以算术平均计 •2年 36% 27%
• 20 年 - 宽 限 期 = 本利 21%
期 •3年 26% 20%
• s=(1/ai -1)/n 15%
• s= 年 储 蓄成 长 率 •4年 21% 16%
• a= 本利 摊还 年金 现值 系数 13%
•5年 19% 14%
• i= 房 贷 利率
11%
• n= 宽 限期 年数
• 宽 限 期愈 长储 蓄 成 长 愈 低
• 利率 愈高 只 付 利 息 与 本 利 35 35
银行评估核贷额的标
准

•对借款人的信用评估 •对抵押标的物的评估
•有无退票或被停卡纪 •标的物的估价报告
录 •标的物的所在地城市
•本利摊还额占月所得 •屋龄与 屋况
% •用途 - 住宅店铺办公
•借款人职业与在职年 室
•使用 - 自用出租或空
•借款人家庭状况与负 置
担 •是否需要代偿前贷款
•有否其他借款还款纪 • 估计处 理 时 增 值税负
录 担 36 36
住房公积金贷
款
• 住房公积金贷款利率比商业银行低
• 五年以下 3.6%:4.8% ，五年以上 4.05%:5.04%
• 贷款人需为当地公积金缴存人
• 贷款额度较高，可达房价 90%-95% ，一般 80%
• 公积金贷款一般上限 40 万， AA 级 46 万 AAA52 万
• 贷款担保为当地住房贷款担保中心的连带任担保
• 需要单保费与评估费，不用律师费与保险费
• 公基金贷款多提供抵押加购房综合保险，房屋登记后保费
可退回
• 不强制购买团体保险
• 公积金贷款不购买房时 , 可搭配一般商业房贷

37 37
房贷费用与流
程

•律师费 : 申贷额 3% 备妥资料申贷

•保险费 : 房价总额 * 律师事务所评估见证
费用系数 * 贷 款 年 限 一次交齐房屋保险费
•印花税 : 贷 款 额 银行征信复审
0.05% 签定房贷合同
•银行开户费 10 元
银行拨款
借款人按期还款
还清收回抵押证明

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