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案例演练
案例一

•某甲年收入为 100 万元 , 目前净资产 150

万元 , 储蓄自备款与负担房贷的上限为
40%, 打算 5 年之后购屋 , 投资报酬率为
10%, 贷款年限 20 年 , 利率以 6% 计算 , 届
时年收入以目前收入复利 3% 计算 , 可以负
担购屋后贷款的届 时 房 价 为多少 ?

2 2
案例一 ( 答
案)

•-150PV,-40PMT,10i,5n, CPT FV
485.78( 为可准备的自备款 )
•-40PMT,6i,20n, CPT PV 458.80( 为
可负担的房贷额 )
•485.78+458.80=944.58 ( 自备款 + 房
贷 = 某甲可负担房价 )

3 3
案例
二

•某乙计划 3 年后换屋 1,000 万元 , 目前住

宅值500 万元 , 有房贷 200 万元 , 尚有 10
年要还 , 请问在不另筹自备款下 , 新屋还
要有多少房贷 ? 新旧屋的房贷利率都假设为
4%, 又假设此期间的房价水准不变

4 4
案例二 ( 答
案)

•旧屋年本利摊还 200PV, 4i,10n,CPT

PMT –24.66
•3 年后旧屋剩余房贷 – 24.66PMT,
4i,7n,CPT PV 148
•出售旧屋净 收入 500 万 -148 万 =352 万
•新屋应有房贷 648 万 =1,000 万 -352 万

5 5
案例
三

•租屋年租金 20 万元 , 购屋要花 400 万元 ,

另外 每年 维修等费用 5 万元 , 以居住 5 年
, 折现率 5% 计算 ,5 年后房价 要以多少钱
以上出售 , 购屋才比租屋划 算 ?

6 6
案例三 ( 解
答)

•-400PV,15PMT,5i,5n,CPT FV 427.63
•因为购屋与租屋年现金流量差距 15 万元 ,
为购屋可以节省的年支出 , 因此以目前房
价 为付出现值 , 可以节省年支出为收回年
金 , 可得出应收回的终值为 427.63 万元 ,
即为购屋 5 年后 , 租购现值相等的房价

7 7
案例四

•有屋可租可购 , 以五年为期计算 , 租的話 ,

租金每年 30 万元 , 购屋的話 , 房价 800 万
元 , 可办理 600 万元 , 利率 4% 的房贷 , 五
年平均摊还 ; 以净现值法计算 , 折现率
4%,5 年后售屋房价 应到多少以上 , 购屋才
比租屋划 算 ?

8 8
案例四 ( 答
案)

•租屋净现值: –30PMT,4i,5n,CPT PV
133.55
•与租屋相等购屋净现值 200-
133.55=66.45 600PV,4i,5n,CPT
PMT –134.78
-66.45PV,-134.78PMT,4i,5n, CPT
FV 810.9

9 9
案例五

• 某丁目前尚无房屋 , 假設 10 年之内房租与房
价均不变 , 折现率为 3%, 在不考虑房贷负担
下 , 以 10 年为期 , 依净现值法计算 , 以下何
种情况 , 租屋较购屋划 算 ?
– 每年房租 20 万元 , 购屋房价 600 万元
– 每年房租 20 万元 , 购屋房价 700 万元
– 每年房租 15 万元 , 购屋房价 450 万元
– 每年房租 15 万元 , 购屋房价 400 万元
10 10
 案例五 ( 答
案)
• 某丁目前尚无房屋 , 假設 10 年之内房租与房价均
不变 , 折现率为 3%, 在不考虑房贷负担下 , 以 10
年为期 , 依净现值法计算 , 以下何种情况 , 租屋
较购屋划 算 ? 购屋划 算
– 每年房租 20 万元 , 购屋房价 600 万元
租屋划 算
– 每年房租 20 万元 , 购屋房价 700 万元
购屋划 算
– 每年房租 15 万元 , 购屋房价 450 万元
购屋划 算
– 每年房租 15 万元 , 购屋房价 400 万元

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案例五 ( 解
答)
• 20PMT,3i,10n,CPT PV -170.6
600FV,3i,10n,CPT PV –446.5
446.5-600=-153.5, -153.5>-
170.6, 购屋划算購屋划算
• 20PMT,3i,10n,CPT PV -170.6
700FV,3i,10n,CPT PV –520.9 520.9-700=-
179.1, -170.6>-179.1, 租屋
划算租屋划算
• 15PMT,3i,10n,CPT PV -128.0 450FV,3i,10n,CPT
PV –334.8 334.8-450=-115.2, -115.2>-128.0,
购屋划算購屋划算
• 15PMT,3i,10n,CPT PV -128.0 400FV,3i,10n,CPT
12 12
PV -297.6 297.6-400=-102.4, -102.4>-179.1, 购
案例六

•王大华期望 5 年后购屋 500 万元 ,20 年后子女教

育费用 200 万元 ,30 年后退休 1,000 万元 , 报
酬 率 8%, 房贷利率 4%, 贷款 20 年 , 现有净值 70
万元 , 每年储蓄 30 万元 , 以目标顺序法计算可
否完成所有目标 ? 又 , 若以现值法计算可否完成
所有目标 ?
•( 以上财务目标 , 购屋 , 子女教育与退休均为未
来值 FV)

13 13
案例六 ( 解答 - 目標順序
法)

• PV=70,PMT=30,i=8%,n=5
• FV(8%,5,-30,-70)=279
• PV(4%,20,-30)=408
• 408+279-500=187( 购屋目标可完成 , 购屋后剩下 187 万
元 , 可用于其他目标 )
• FV(8%,15,0,-187)=593 593-200=393( 可达成子女教育
目标 , 剩下 393 万元 )
• FV(8%,10,0,-393)=848
• FV(8%,5,-30)=176 176+848=1024 1,024>1,000(
可达成退休目标 , 剩下遗产 24 万元 )

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案例六 ( 解答 - 現值
法)
• 340+43+99=482( 总目标现值为 482 万元 )
– PV(8%,5,0,500)=-340
– PV(8%,20,0,200)=-43
– PV(8%,30,0,1000)=-99
• 278+120+18=416( 储蓄现值为 416 万元 ) ; 416 万
+ 净值 70 万 =486 万
– PV(4%,20,-30)=408
– PV(8%,5,0,408)=-278
– PV(8%,5,-30)=-120
– PV(8%,25,0,120)=-18
• 总供给 486 万元大于总需求 482 万元 , 可达成所有目标
15 15
案例七

• 某丙 40 岁 , 年收入 100 万元 , 刚以原有储蓄

买下自用房地产总价 400 万元 , 某丙想以定
期定额投资的方式來累积 20 年后 1,000 萬元
的退休目 , 何种报酬率与 储 蓄 组 合 可以达 成
目 ?
– 报酬率 2%, 储蓄率 41.1%
– 报酬率 5%, 储蓄率 32.3%
– 报酬率 9%, 储蓄率 19.5%
– 报酬率 12%, 储蓄率 12.8% 16 16
案例七 ( 答
案)

• 某丙 40 岁 , 年收入 100 万元 , 刚以原有储蓄

买下自用房地产总价 400 万元 , 某丙想以定
期定额投资的方式來累积 20 年后 1,000 萬元
的退休目 , 何种报酬率与 储 蓄 组 合 可以达 成
目 ?
– 报酬率 2%, 储蓄率 41.1%
– 报酬率 5%, 储蓄率 32.3%
– 报酬率 9%, 储蓄率 19.5%
– 报酬率 12%, 储蓄率 12.8% 17 17
 案例七 ( 答案解
说)
• 1000FV, 20n, 2i,CPT PMT –41.16,
41.16/100=41.1% 报酬率 2%, 储蓄率 41.1%, 刚
好 可以达成目标
• 1000FV, 20n, 5i,CPT PMT –30.24,
30.24/100=30.24% 报酬率 5%, 储蓄率 30.24%,
32.3%>30.24%, 可以达成目标
• 1000FV, 20n, 9i,CPT PMT –19.55,
19.55/100=19.55% 报酬率 9%, 储蓄率 19.5%, 刚
好 可以达成目标
• 1000FV, 20n, 12i, CPT PMT –13.87,
13.87/100=13.87%, 报酬率 12%, 储蓄率 13.87%
18 18
才可以达成目标 , 但是 12.8%<13.87%, 目标无法达
案例
八

•某甲依照理财目标配置不同的资产 , 紧急
预备金为三个月的收入额 ,10 年后子女留
学基金 200 万元以债券准备 ;20 年后退休
金 500 万元 , 以股票准备 ; 货币 , 股票 ,
债券的报酬率假设为 2%,5%,10%; 某甲收
入为 10 万元 , 总资产为 227 万元 , 对前
述三项目标 , 合理的资产配置比率为何 ?

19 19
案例八 ( 解
答)

•货币 =10 万 *3=30 万元 30 万元 /227

万元 =13%
•200FV,5i,10n,CPT PV=-123 123 万元
/227 万元 =54%
•500FV,10i,20n,CPT PV=-74 74 万元
/227 万元 =33%
•合理的资产配置比率为货币 13%, 债券
54%, 股票 33% 20
20
案例
九

•王大年有两个孩子 ,3 岁与 8 岁 , 目前大学
学费 50 万元 , 假设学费成长率 5%, 投资报
酬率 10%, 王大年现在才开始准备子女至 18
岁时应有的 育金 , 目前应该为两个孩子每
年投入多少钱 ?

21 21
案例九 ( 解
答)

•先分别计算两个孩子届时所需学费之未来值 , 再
计算每年所需之 PMT, 再加总
•5%i,15n,-500000PV,COMP FV 1039464
10%i,0PV,COMP PMT –32716
•5%i,10n,-500000PV,COMP FV 814447
10%i,0PV,COMP PMT –51104
•-32,716-51,104=83,820, 目前应该为两个孩
子 每年投入 83,820 元

22 22
案例
十

• 黃小华大学毕业后工作两年 , 年收入 40 万元
, 已有储蓄 20 万元 ; 其父黃大华希望支助黃小
华出国深造 , 预计需要 170 万元费用 , 黃大
华现有 50 万元 , 并作保帮黃小华 申办 留学 助
学贷款 100 万元 ; 留学 期间只缴利息 , 由父
支付 , 两年后黃小华学成 归国 , 分 5 年由黃小
华本利摊还 , 设年利率为 8%, 如果黃小华支出
水准不变 , 年收入至少应该达到多少 , 才能偿
还贷款 ?
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案例十 ( 解
答)

•100PV,8i,5n,CPT PMT25 每年 还 25 万
元
•黃小华出国前年收入 40 万元 , 工作两年有
积蓄 20 万元 , 因此估计一年储蓄 10 万元
, 支出 30 万元
•回国 后至少年收入 =55 万元 =30 万元 +25
万元

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