壹週刊 封面故事 第 971 期

A034-042 | 時事 | 封面故事
地產商鬥掟貨負資產殺到

本週二，金管局總裁任志剛與財政司司長曾俊華突然公布，以外匯基金
作擔保，為香港的銀行存戶作百分百的存款保障，同時成立備用銀行資
本安排，以增強銀行資本。 此舉顯示出金融海嘯已威脅香港的銀行業，而
與銀行業唇齒相依的樓市亦受拖累。

發 展商一改以往惜貨待售的策略；以李嘉誠為首的長實率先發難，在金
融業動盪之時開售四季名園，廣播道地盤及干德道地盤更一併出售，甚
至連大圍港鐵站上蓋的停 車場也拆售套現；負債甚高的信和也不怠慢，
突然開售荃灣御凱，新地也無執輸推售元朗御葡萄；發展商「要錢唔要
貨」，在銀根緊絀的環境下，早前購入海濱南 岸、 嵐岸、栢慧豪園等新盤的
買家，已因銀行估價大跌而出現撻訂潮，一班樓蟹甚至是負資產階級正
在醞釀着，樓市前景未容樂觀。

一向出貨時 機甚準的李嘉誠，成為發展商斬貨套現的表表者，長實位於
元朗錦田的四季名園開售一個多星期，至本週一為止已售出一百四十伙 ，
套現逾十億。 市場人士認為，發 展商逆市開盤的目的簡單不過， 「就係因
為睇唔好後市散貨套現，唔通等到最壞嘅時候，想賣都賣唔到，下年搵
咩入賬呀？」

為了套現，發展商亦少 不免要劈價求售。 總共有二百四十四幢洋房的四季

名園，今年七月時，長實曾放聲氣指，樓盤入場費每幢八百至一千二百
萬元。不過，價單一出，長實已劈價一成 六，入場費最低只需六百多萬，
而最貴亦不過九百萬。 為求促銷，長實推出即供及住在西九住戶樓價百分
之二折扣優惠，連同贈送釐印費（樓價百分之三點七五）， 買家最多可
獲樓價百分之七點七五折扣優惠。 據長實早前公布，已有超過五成三買家
選擇即供付款計劃。

擅改用途增實用率

不過，四 季名園實用面積只有四成多，為此長實向經紀教路，可提議買
家更改停車場的用途。記者以買家身份參觀示範單位，在場經紀便說：

1
「可以將車房改成迷你酒吧。 見 唔見單位門口嗰條馬路好闊吖？就係發展
商留俾你將車泊喺門口，咁你裡面個停車場想改做咩都得 。」他以一個 呎
價七千八百元，只有一千一百七十呎實用面積的單 位為例，如把停車位
更改用途，連同天台及前後花園就有二千六百二十呎，多了近一倍空間 ，
平均呎價就只需三千多元。

而剛買了二百三十二號屋， 從事中港貿易的梁小姐，本身跟家人一共五
人住在荃灣一千呎物業，入貨正因為貪價錢平，她說： 「我之前睇過葡萄
園，二千幾萬太貴啦，而家我買嘅洋房連花園有 二千七百幾呎，經紀話
不計車房有七成半實用 o 架！如地方唔夠用，咪將車房改用途 。」然而， 假
如業主擅自將車房改用途，一旦讓屋宇署發現仍不還原，物業可能 會被
釘契。

套現大小通吃

長實出貨套現，不惜賠上業主被釘契的風險。 上月更把其九龍塘廣播道的
地盤（即亞視舊址）以及西半山干德道，兩個合共總樓面面績二十一萬
方呎的豪宅項目，以廿五億元出售予美國一個州政府的退休基金組織，
但長實未有透露這個在逆市到香港掃貨的基金資料及付款安排。

以往長實甚少把興建中的地盤出售。 不過，是次賣盤，平均呎價達一萬二
千元。 翻查最近干德道樓盤的成交，已經是今年八月，而呎價只有一萬元 。
假如等待樓宇興建後出售，最少要二、 三年後才入賬。 長實此舉先鎖定利
潤在呎價一萬二千元，對後市甚為審慎。

長 實套現心切，且大小通吃，連葵涌雍雅軒的區區八十個車位也拆售，
每個三十五萬，套現三千萬元。 據知，長實食髓知味，已決定把還未批出
售樓紙的大圍港鐵站上 蓋項目的停車場拆售。 連同今年初，位於將軍澳的
首都及土瓜灣的半山壹號，長實一共套現二百四十億元，現在的成績已
接近早前訂下的三百億售樓目標，成為了今 年發展商「套現王 」 。

新地錯過時機

相較於長實，新地卻錯失賣樓好時機。 今年一月，在樓市巔峰時，新地已
申請入伙紙，準備出售 九龍站的天璽套現，但至今遲遲未獲地政署批出 ，
「佢哋都好想快啲賣天璽，之前賣唔到，都唔知等到幾時，有管理層提議
佢哋將天璽改做服務式住宅，但佢哋仲考 慮緊 。」一名接近新地管理層 的
人士說。

2
如熱鍋上螞蟻的新地，正等待大圍壹號雲頂的預售樓花同意書，新地代
理的執行董事雷霆表示，預計本月底獲批，到時隨即推售。 這個新盤本來
十年前已發展，但金融風暴掩至，成為當年新地十個停工地盤之一，前
兩年才再動工，如今開售之際，又碰上金融海嘯，真嘆倒霉。

剛 公布至六月底業績的新地，今年售樓收益下跌了百分之十六，只有六
十四億元。 天璽暫時未能為新地帶來希望，新地唯有加速推售元朗御葡萄
套現，「新地喺今個月 先攞到入伙紙，但其實喺兩、 三個月前已經開始預
售，所以佢一直賣得比較低調 。」一名當區地產經紀說。 其價錢較其 「吹 風
價」下調百分之十，二千五百呎單位， 賣一千八百萬。 該盤這兩個月已賣
出八個單位，為新地套現一億四千多萬。

逆市下，負債較高的信和又豈能怠慢，上週起開售其與市建局合作發展 ，
位於荃灣楊屋道的御凱。 御凱是兩座樓高四十五層住宅大廈，共有二百五
十六個單位。 呎價六千多元，貼近二手盤萬景峯，開售一星期，傳已售出
八十個單位，套現 四億多元，惟信和公關部拒絕透露實際銷售數字。 而剛
獲批出預售樓花同意書的馬鞍山銀湖天峰，是信和及港鐵發展的大型項
目，有二千一百多個單位，估計快將出 貨。

發展商排隊出貨

地政總署於今年九月份共批出四個項目的預售書，涉及單位共二千九百
多伙，是自○六年八月後的新高，可見發展商排隊趕出貨。 而上月，發展
商又繼續入紙申請預售樓花，當中包括長實與港鐵合作的日出康城二期
及位於大圍港鐵站上蓋的項目。

發展商在逆市之時，卻如此進取散貨套現，是恐防信貸危機惹禍上身。

一 般而言，地產股負債比率以低於百分之五十為健康。 各大發展商之中，
以新世界地產的負債比率最高，接近百分百。 而向來是「樓市大好友」 的信
和黃志祥，最近數 年一直高價搶地，土地儲備超過六百二十萬方呎。 例如
去年十月，就以五十七億元投得香港仔惠福道地皮，樓面地價已八千二
百多元。這些「貴地」，其實都是由銀 行借錢買下，因此信和置業的負債亦
高達百分之四十六。 由於恒基地產及新地今年初開始，在樓市陰晴不定的
情況下，一直採取惜售態度未有積極出貨，因此其負債 在百分之三十至
四十水平，仍算健康。 而長實由今年初至今已趁機出貨，故負債可以維持
百分之二十的較低水平。

3
信和於年初推售的火炭御龍山，包裝成豪宅出售，頂層單位還有室內泳
池，呎價逾兩萬元。 如今有業主劈價兩成出售，但該盤二手成交仍然是零 。
（關永浩攝）

銀行落雨收遮

發 展商寧願多持現金，銀行亦然。 銀行同業之間互不信任，令港元同業拆
息在過去幾個月來一直高企。 即使金管局總裁任志剛於早前推出五招救市 ，
仍未能減低市民對 銀行的擔憂，遂於本週二再推出由外匯基金為銀行存
戶作出百分百擔保。 縱觀本港最優惠利率，由去年至今一直下調，令按揭
息率比銀行資金成本的拆息率還要低， 銀行借錢出去根本 「無肉食」
。「 銀
行由幾個月前開始真係揸得好緊，好唔願意借錢俾啲新盤。 以前一手盤可
以借九成，而家好似四季名園或者御葡萄咁，銀行最多 借五成俾你。 如果
要買新樓，一係發展商自己附屬嘅財務公司借俾你，一係你自己好多現
金。唔係好難上會 。」一名銀行按揭部職員說 。

金管局公布的資料顯示，今年八月銀行批出的按揭貸款比上月減少三成 ，
只有一百三十五億。 工銀亞洲董事兼副總裁黃遠輝相信今個月批出的貸款
大有機會再挫三成。

銀行收緊信貸加上樓價下跌，令買家更難上會，事關現在大部分新樓已
出現估價不足， 「測量師行係根據物業的二手市場作評估，而家好多新樓
都只估到樓價的九成，甚至更少。 如果買家要上會，就要補差價 。」一名 銀
行職員說。

「銀 行手緊，剩餘的配額都分埋俾發展商去賣一手樓，二手樓想借錢難上
加難。」地產代理的研究部主管表示。 因此，不但一向叫價甚穩的十大藍 籌
屋苑交投癱瘓，個別 屋苑甚至已有劈價，又或撻訂的情況出現。 如美孚新
邨，有炒家於去年八月購入多個單位，但近日劈價百分之二十五出售。 以
三百四十萬元買入的單位，卻只能以二 百五十多萬元沽出，呎價只有二
千八百元。 現時美孚新邨的平均呎價貼近三千元，與去年高峰期每呎四千
八百元相比，已下滑三成，摸頂入貨者頓成負資產一族。 而 去年當炒的二
手屋苑沙田第一城亦是其中一個重災區，近兩週也出現撻訂個案，業主
於三星期前以一百三十多萬元買入單位，現單位市值約一百一十萬元，
結果業主 寧撻訂放棄上會。

寧蝕讓拒上會

4
而撻訂潮的重災區要數由新創建及新地合作發展的紅磡海濱南岸 （前身
是居屋紅灣半島），公開發售時，每呎逾七千元。 賣樓當日反應十分熱烈 ，
一星期沽出近千伙，發展商套現六十六億。 不過，事隔一年，今年十二月
將屆成交 期，部分打算 「摸貨」的業主，如意算盤難打響。 就算他們期望上
會，亦有困難。

梁先生兩夫妻就是其中一個例子，他們以四百八十七萬元買入一個 六百
多呎的單位，打算短炒或出租。 當時，他們選擇了建築期付款，分四期各
付百分之五的訂金，總共付了九十七萬元，今年十二月就要上會： 「我都
想過上會，但 係搵銀行問過，就算佢肯借七成俾我，樓價都只估到四百
三十萬，我仲要補番嗰一成差價（約四十萬元），但問題係： 「層樓放咗
喺度咁耐，租又租唔出，賣又賣唔 去，上咗會都係白供 。 」

他回想起當日： 「我記得睇示範單位嗰日真係好開心，個廳好闊，條走廊
又靚，又仲有成年先到成交，真係諗都無諗就買 喇。 不過，早排去睇番現
樓。唉，條走廊又窄又焗，貨不對辦。 我真係好後悔。」上月，遇上有人 以
四百萬元買下其單位，即使要蝕八十萬元，他亦首肯，寧願留現 金，免
去上會長期被折磨之苦。

撻訂潮陸續有來

今個月，海濱南岸二手單位成交只有四個，呎價更跌至四千八百多元，
較去年開盤時平均呎價七千元，下跌三成。 而市場上仍然有九百個放盤輪
候出貨，在供過於求下，樓價還大有下調空間。 如二手價跌破三成，負資
產已然形成，海濱南岸將重蹈十年前青衣灝景灣的覆轍。

已 屆入伙期的新盤亦不容樂觀，長實位於馬鞍山的嵐岸及土瓜灣的翔龍
灣，亦都是於這兩個月入伙上會。 嵐岸第一期八十多個單位，已有六個撻
訂。記者找到其中一名 撻訂買家，他是印度人，他表示由於不看好後市，
本想撻訂， 「但係發展商知道後，就延長我哋嘅成交期，詳細我就唔可以
講。 」

五個月前，發展商 趁市況未最惡劣時，伺機出貨，首都、 御龍山和半山壹

號等新盤人山人海，不少炒家都被特長成交期吸引，落注買樓花，單是
這些新盤共四千個單位，將陸續於明年 第一、 第二及第三季入伙，屆時要
找銀行上會，難上加難，到時一街撻訂貨，這亦解釋了為何發展商搶閘
在今年儘快出貨。 以半山壹號為例，首推五百個單位，現在 有一百七十三

5
個放盤，四個月來也一直未見有二手成交，買家紛紛割價一至兩成，亦
無人問津。

「始終唔係個個買家都咁好實力可 以坐貨，好多買家都擔心低處未算低，
樓都未收樓價都已經跌過咗之前俾嗰兩成首期，而家仲要減價都冇人接
貨！」地產經紀黎先生表示不少買家都有撻訂的打算， 「我有個客買咗御
龍山，而家我每隔兩日就要打去同佢傾，叫佢對個市有番少少信心，當
平衡心態，等佢唔好吓吓諗撻訂。 唉！佢哋撻訂，我哋冇佣收，等於之前
白 做 o 架啦！」

當撻訂潮加上裁員潮，置業信心將進一步崩潰。繼連鎖服裝店 U-Ri ght 倒

閉後，中原本週二又宣布裁減一百二十名地產經紀；中 原主席施永青就
形容樓市為「冰河時期」 ：「如果冰河時期只是剛剛開始，就絕對唔係入貨
時候。 呢段時間，我都未經歷過，唔會知幾時完，但係將會好長。 如果有
大樓嘅，你咪套咗佢換間細樓住吓，留番現金。 除非你完全唔使借錢買樓
啦。」即使多國使出救市行動，但施永青對後市仍然不樂觀，他說： 「今 次
唔同金融風暴， 係資本主義大佬有難，後果仲衰過毒奶。 美國欠咁多債，
根本無還款計劃，債台高築，危在旦夕，我擔心佢最終都破產告終！」

撻訂、上會進退兩難

撻訂補差價

樓 價下滑，不少業主眼見物業的市價遠低於置業時的借貸，便寧願撻訂
也不願孭起「負資產」。選擇撻訂者，也不代表可以如蝕讓般乾脆離場， 相
反發展商還可以保留 追收差價的權利。 十年前，由長實、 新地及華潤發展
的青衣 「灝景灣」 一期，成了金融風暴後的負資產重災區，曾湧現斷供撻
訂潮，結果一眾業主被發展商追收差 價，當年白韻琴也是買家之一，她
買入的單位為 $7 42 萬，後來樓價大跌，即使她終止買賣放棄訂金後，仍
被發展商追收 $2 62 萬差價才能甩身。

不過，亦曾有業主能逃過撻訂後被追補差價的厄運，九八年初，業主買
了由房協與私營發展商參建的欣榮花園，卻因銀行收緊按揭而遭拒絕上
會，結果房協撥款二億以提供按揭貸款，以紓解撻訂危機，更放棄向撻
訂的業主追收差價。

抬錢上會

6
選 擇上會的業主，也隨時背上估價不足的風險。 現在銀行對物業的估價大
跌，買樓花的準買家首當其衝，皆因他們一般以建築期付款，入伙時若
樓價出現下調，無法估 足七成按揭，買家便須額外貼錢彌補估價不足。 例
如海濱南岸一買家以 $7 19 萬買入一七百七十呎單位，現時銀行估價只值
$5 50 萬，以七成按揭計，原本銀行 可借 $50 3.3 萬，如今只肯借 $38 5 萬，
買家須額外捧 $1 18. 3 萬（ $5 03. 3 萬-$38 5 萬）才能上會。

文章編號 : 200810161120230