壹週 刊 10 Nov 2005 時事 封面 故事

撻訂 潮起 樓市 崩堤

上週 二， 美國 聯儲 局宣 布連 續第 十二 次加 息， 幅度 為四 分一 釐， 翌日 本港 各大 小銀 行即 時跟 隨，

甚至 追加 至半 釐。 消息 一出 ，不 單地 產股 下滑 ，一 眾新 盤的 短線 炒家 亦即 時腳 軟。

過去 一年 ，樓 市一 直由 一手 新盤 主導 。發展 商為 吸引 炒家 入市 ，找 來睇 樓明 星如 賭王 何鴻 燊的 三太

和四 太、鄭躬明 、何超 雄等 人來 催谷 遠期 樓花 盤， 並推 出特 長成 交期 優惠 ，買 家只 須付 樓價 一成 至

一成 半為 訂金 ，在 樓盤 入伙 才交 足餘 數， 其間 便可 以迪 士尼 開幕 、自由 行甚 至人 民幣 升值 等藉 口，

將新 盤大 炒特 炒。

可是 ，加 息潮 驟然 而至 ，樓 市急 速逆 轉， 這個 由發 展商 和炒 家合 力營 造的 泡沫 ，勢 於年 底前 爆破 。

事關 五個 以遠 期樓 花促 銷熱 炒的 新盤 年底 前要 入伙 ，包 括東 涌映 灣園 、西環泓 都、西灣河 嘉亨 灣、長

沙灣 宇晴 軒及 荃灣 爵悅 庭， 涉及 單位 五千 多個 ，炒 家在 上會 前夕 碰上 加息 ，為 免上 身， 已出 現劈

價蝕 讓。那些現 正坐 艇的 炒家 ，在 樓盤 不斷 劈價 下， 計過 數撻 訂好 過上 會， 令新 一輪 的樓 盤撻 訂潮 ，

一觸 即發 。

由長 實發 展的 東涌 映灣 園三 期， 可說 是這 次撻 訂潮 的重 災區 。今年 五十 多歲 的家 庭主 婦 Lisa，上 週

六與 記者 見面 時， 顯得 一臉 徬徨 ，還 苦苦 追問 ：「 我而 家可 以點 算呀 ？」

Lisa 如此 煩惱 ，只 因她 在今 年五 月， 以三 百八 十三 萬元 ，買 下東 涌映 灣園 三期 十座 高層 B 一千 呎

大單 位。Lisa 回憶道：「當時樓市仲升緊 ，加上代理話等九月迪士尼開幕，東涌樓市會好旺；而

且當時賣樓氣氛好熾熱、好緊張，個個都催你快 買，我同老公都無時間靜低諗清楚。 」

Lisa 由始 至終 只想 短炒 獲利 ，所 以她 選擇 了發 展商 長實 提供 的建 築期 付款 優惠 ：只 要交 一成 訂金 ，

即三 十八 萬元 便可 ，等 至今 年十 二月 入伙 時才 須付 餘數 。

「當時好有信心映灣園能夠 九月賣得出 ！」這段時間，代理一味叫 Lisa 等迪士 尼開 幕才 放盤 ，

「佢話到時先會有市場指標，仲講話無人會上會 ，個個都等十月才放。」誰知迪士尼開幕後，東 涌

樓市 毫無 反應 ，再 撞正 加息 潮， Lisa 開始 慌張 。

撻訂 數過上車

她做 貿易 小生 意的 丈夫 月入 只有 兩萬 元， 中環 自住 單位 已月 供一 萬， 扣除 生活 費後 ，根 本無 餘錢

再供 多層 樓。Lisa 曾將 單位 劈價 至三 百七 十五 萬放 盤， 但依 然無 消息 ，她 把心 一橫 ，立 定決 心撻 訂。

「現時 同區 二手 樓最 貴只 要三 百五 十萬 ，如 以此 價賣 出， 再加 代理 佣金 ，釐 印等 費用 ，起 碼唔 見四 、

五十 萬。 如果 撻訂 則損 失三 十幾 萬訂 金， 無蝕 讓咁 傷， 撻訂 都無 辦法 啦。 」

Lisa 的慘 況， 在映 灣園 三期 比比 皆是 。同樣在 今年 五月 ，以 三百 九十 萬購 入映 灣園 十座 二十 九樓 G

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單位 的陳 先生 ，還 未踏 足過 該樓 盤， 已打 算撻 訂。

陳先 生的 如意 算盤 ，是 將九 五年 買入 的荃 灣海 濱花 園單 位放 售， 再用 這筆 錢供 映灣 園大 單位「樓換

樓」。不過， 他的 海濱 花園 放了 半年 也賣 不出 ，陳 先生 開始 覺得「唔 對路 」；「當 時人 人睇 好迪 士尼 開

幕呀 ，大 嶼山 纜車 公園 呀， 咪打 算買 囉。但我做 裝修 生意 ，一 個月 收入 得兩 萬幾 蚊， 如果 映灣 園上

會要 月供 萬幾 蚊， 點養 一家 大小 同隻 狗呀 ！兩 個月 前我 將單 位放 三百 八十 萬， 但代 理話 起碼 三百

二十 萬先 會有 人要 ，咁 咪要 蝕成 七十 萬？ 我不 如撻 訂一 成蝕 四十 萬啦。 」

摸王 也損 手

就算 是有「摸王 」之稱 的炒 家黎 汝遠 ，近 月亦 不再 風騷 ，事 關他 持有 逾三 十個 映灣 園單 位， 即使 他

把經 紀佣 金加 至百 分之 三， 仍乏 人問 津， 上週 更把 個別 單位 撻訂 。記者 致電 時， 他悻 悻然 說：「就

當被人摑 一巴。有唔開心 ，先至會顯得開心的可貴。」心情與他今年中，與一眾經紀炒家舉 行

「摸 王」 東涌 之夜 晚宴 時相 比， 簡直 差天 共地 。

映灣 園三 期在 去年 尾開 售以 來， 共賣 出逾 千三 個單 位， 大部 分買 家採 建築 期付 款計 劃， 即買 家先

付樓 價百 分之 五， 八月 另外 付百 分之 五， 餘數 可在 年底 入伙 時支 付， 擺明 讓業 主短 炒， 因此 二手

放盤 每月 都維 持四 、五 百個 之多 。不 過， 多個 月來 成交 的二 手單 位， 每月 竟只 有寥 寥五 至十 宗。

三期 銷情 慘烈 ，全 因同 區的 競爭 太大 ，主 要來 自毗 鄰的 映灣 園二 期。映灣園 二期 在○ 三年 七月 沙士

期間 ，樓 市最 低潮 時開 售， 開賣 時平 均呎 價只 要千 八至 二千 元。而去年 尾正 值樓 市當 旺開 售的 三期 ，

呎價 則達 三千 ；在 今年 五月 樓市 頂峰 時， 呎價 更高 達三 千八 至四 千元 ，比 二期 貴足 一倍 。在二 期的

平價盤長期頂爛市之下，一名區內代理便坦言：「二期同三期 同樓層同景觀單位，放售價可以差

三、四成，你話真正 用家會買邊間？」

而且 ，發 展商 還有 逾百 個貨 尾單 位要 賣， 提供 超筍 按揭 優惠 ，小 業主 根本 無力 抗衡 。Lisa 便曾致 電

長實 ，要 求延 期收 樓，「發 展商 話可 以延 期一 個月 ，但 要罰 息， 息口 係 P+2（即最 優惠 利率 加百 分

之二，按目前計算，即九釐二五），仲要逐月計！就算我肯，樓市都唔會 一個月內逆轉啦！」部

分以 公司 名義 入貨 的買 家索 性疊 埋心 水， 將公 司關 門大 吉， 變相 撻訂 。而以 個人 名義 買樓 的， 則與

發展 商商 討， 會否 在物 業撻 訂重 售時 追收 差價 。

炒家 大合 奏

過去 一年 發展 商推 盤， 其實 都與 映灣 園三 期同 一條 方程 式。發展商 為改 變過 往幾 年新 盤開 低於 二手

樓的「宿 命」，於是 拋出 自由 行、迪士尼 ，甚 至世 貿等 概念 ，配 以建 築期 付款 計劃 推銷 ，當 中以 恒基

嘉亨 灣及 新世 界泓 都令 人印 象深 刻。兩盤都 以明 星效 應吸 引買 家落 疊， 去年 八月 嘉亨 灣開 售時 ，愛

出風 頭的 大炒 家、玩具城 老闆 鄭躬 明， 當時 便坐 其林 寶堅 尼， 帶同 性感 女伴 及一 眾兒 女盛 裝到 場，

還與 恒基 太子 爺李 家誠 握手 影相 ，大 讚物 業優 質罕 有， 他還 即時 花一 億掃 入廿 伙。今年一 月， 他又

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帶來 新女 伴及 影星 施念 慈參 觀新 世界 發展 的西 環泓 都， 並大 力唱 好樓 市「一 定升 到你 唔信 」，並 以

一億 三掃 入三 十二 伙； 不過 原來 鄭躬 明在 購入 嘉亨 灣和 泓都 後的 一星 期， 已經 速速 散貨 ，一 件不

留， 合共 大賺 二千 萬。他說：「我 買嘉 亨灣、泓都 時， 都係 貪佢 氣氛 熱鬧 ，但 只會 一買 一賣 ，不 會持

貨， 因為 買家 一見 氣氛 靜下 來， 左諗 右諗 就唔 會買。 」

劈價 出貨 志在 甩身

當時 跟大 炒家 入貨 ，而 未能 及時 跳車 的小 業主 ，絕 大部 分成 為輸 家， 就如 在馬 會工 作三 十多 年的

鄧太 。

近五 十歲 的鄧 太一 直對 炒樓 一無 所知 ，但 去年 尾各 大報 章不 斷刊 登炒 家賺 大錢 的消 息， 鄧太 被吸

引， 於是 心思 思以 四百 三十 八萬 價購 入嘉 亨灣 六座 二十 八樓 F 單位 。她即時 委託 經紀 放盤 ，心 想賺

四、五萬元已好開心，不過此後放盤竟然完全無人問價。
「 經紀淨係得把口，十月買 陣話聖誕一 定

放到，聖誕後又拍心口話過年實得，過 年再問，竟然同我 講要 番一年半載！」深深不忿的鄧

太埋 怨道 。

鄧太 表示 ，兩 公婆 都年 近五 十， 退休 在即 ，無 力負 擔每 月兩 萬多 元的 供款 ，她 曾打 算減 價八 十萬

轉讓 給兒 子， 豈料 兒子 耍手 擰頭 ，拒 絕接 手。鄧先 生還 每日 到樓 下經 紀鋪 打躉 ，向 經紀 施壓。
「今 年

初我老公仲諗住等多一陣，希望樓價會升番，我即刻拍一拍 ，喝住佢：『仲等？走得快好世界

啦！』」最後 鄧太 決定 不理 損失 ，由 放售 四百 七十 萬元 劈價 至四 百二 十三 萬， 終於 在今 年八 月售 出，

連雜費在內損手近五十萬元，但她已經頻呼好彩：「我睇淡後市 ，成六、七千蚊一呎，點會有人

買呀 ，你 估半 山咩 ？」

不過 鄧太 口中 的半 山甚 至山 頂的 豪宅 ，其 實並 不如 大家 想像 般好 景； 新盤 出現 的蝕 讓， 甚至 伸延

至快 將成 交的 頂級 豪宅 新盤 。

輸贏 立見

贏家

發展 商： 新地 最擅 長將 質素 一般 的新 盤打 造成 豪宅 ，並 以超 高價 發售 ，九 龍站 的凱 旋門 最具 代表

性。樓盤在 今年 4 月樓市 高峰 時發 售， 頂樓 天際 獨立 屋， 呎價 逾$3 萬，創 下亞 洲區 分層 最高 呎價 ；

而整 個樓 盤賣 出逾 800 伙， 套現 逾$100 億，估 計利 潤達 $84 億， 非常 和味 。

大炒 家： 科達 地產 主席 湯君 明， 因睇 淡樓 市而 在高 位頻 頻出 貨， 其中 在 86 年以$2,900 萬購 入的 尖

沙咀 金冠 大廈 商場 ，今 年一 月尾 以$6.3 億賣 予渣 打集 團， 一鋪 勁賺 $6 億元 。

散戶 ：走 得快 ，好 世界 。例如凱 旋門 朝日 閣一 個低 層單 位， 原業 主於 今年 4 月以$440 萬入貨 ，急 急

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在一 週後 以$500 萬賣出 ，賺 $60 萬， 購入 者在 兩星 期後 再以 $520 萬賣 走， 賺$20 萬；樓 盤在 一個 月

間升 值一 成五 。

輸家

發展 商： 發展 商長 實今 年重 頭盤 渣甸 山名 門， 外牆 花了 數千 萬鋪 上光 纖， 打造 成高 科技 超豪 宅。今

年 6 月正值 加息 潮才 開盤 ，樓 市頂 峰剛 過， 結果 錯失 最好 良機 ，去 貨甚 慢， 惟有 封盤 。至今只 賣出

二百 多個 單位 ，佔 整體 68%，套 現$58 億。但 扣除 建築 費等 成本 後， 「落 袋」 估計 只有 $20 多億 。

大炒 家： 「摸 王」 黎汝 遠在 03 年尾 重出 江湖 ，經 常在 未完 成交 易前 將物 業轉 手（ 即摸 貨） ，務 求

「刀仔 鋸大 樹」。不過 ，最 近他「老貓 燒鬚」。今年 五月 他以 逾$1.5 億掃入 40 多個 東涌 映灣 園二 手單 位，

至今 只賣 出十 餘個 。黎汝 遠唯 有將 多個 年底 前成 交單 位撻 訂， 損失 約$50 萬。其餘下 年初 才到 期的 單

位， 現時 正以 平手 或蝕 讓價 放售 。

散戶 ：同 樣是 凱旋 門， 今年 4 月業 主以 $1,999 萬購入 映月 閣高 層 C 單位，死 在手，至最近樓市

逆轉 時才 以$1,890 萬賣 出， 賬面 損失 $109 萬。

豪宅 買家 上錯 車

由九 龍倉 發展 ，今 年六 月推 售的 山頂 種植 道一 號， 可盡 覽維 港景 色， 又處 於全 港最 優越 地段 ，屬

頂級 豪宅 。但開 售至 今， 只賣 出兩 伙， 並且 是由 同一 個買 家買 得； 而該 買家 本週 一向 記者 宣稱 ，會

有五 成機 會將 兩單 位撻 訂！

這個 買家 是經 營啤 膠機 貿易 ，在 元朗 及廣 東省 惠陽 均設 有工 廠的 胡先 生。胡先生 今年 中經 過種 植道

一號 的售 樓現 場時 ，被 一眾 經紀 團團 包圍 ，遂 入內 參觀 。胡先 生坦 言當 時沒 打算 買樓 ，根 本無 帶備

支票簿，「但經紀講到好搶手，好多人預留，又話免釐印費，又話送車位。間經紀行仲話幫我 出

住第一期訂金先，咪忍唔住買 兩間。 」

不過 ，購 入不 到一 個月 ，胡 先生 便發 現種 植道 一號 猶如 一池 死水 ，只 有他 們買 入兩 個單 位的 成交

紀錄，胡先生說：「我們上網查土地紀錄，真係得我 買 ，搵銀行估價，幾間都話無成交記錄，

無辦 法估 到！ 」最令 胡先 生憤 怒的 ，是 發展 商暗 中將 其餘 單位 減價 一成 （九 倉置 業發 展董 事黃 光耀 ，

向本刊否認減價一事），令他陷入進退兩難的境地。「好多經紀都知啦，九倉減價 幅度同我

訂金一樣，即係如果我上會，俾 錢剛好可以買一個新 單位，即係搵我 笨 ！」

根據 土地 註冊 處資 料顯 示， 胡先 生買 入的 是物 業第 一座 2A 及 2B 單位， 分別 作價 四千 六百 萬及 三

千七 百萬 元， 兩單 位已 付訂 金共 千多 萬元 。其 中 2A 單位在 本月 十五 日， 便到 期交 餘數 三千 九百 萬，

2B 單位 則要 在十 二月 中交 一百 八十 萬， 並在 明年 四月 付三 千多 萬餘 數。 胡先 生表 示會 否放 棄這 兩

個單 位， 機會 一半 半。

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名人 重貨 任總敲 警號

荷銀 證券 上月 便發 表報 告， 認為 現時 豪宅 租金 回報 遠低 於大 額存 款及 按揭 利率 ，豪 宅樓 價會 回落

一成 至一 成半 。若然 一直 企硬 的豪 宅都 腳軟 ，香 港樓 市難 望見 曙光 。事實 上， 本港 第三 季負 資產 按

揭貸款宗數，已見轉壞，按季增加三百多宗至逾九千宗，是兩年來首次回升。隨 銀行多次加息，

去年 至今 最優 惠利 率已 上升 至七 釐半 ，市 民每 月供 款累 積增 加三 成， 夠膽 夠「彈 藥」入市的 人大 減，

樓價 只有 一味 拖低 ；金 管局 總裁 任志 剛擔 憂， 現時 港人 身家 已大 不如 前， 現時 若再 遇上 負資 產問

題， 未必 容易 「捱 得住」 。

理工 大學 建築 及房 地產 學系 教授 許智 文， 預期 樓市 撻訂 潮將 會出 現，「現在 上會 ，息 口至 少要 五釐

幾， 但租 金回 報只 有四 釐左 右， 還要 計算 經紀 佣金 、丟空 等支 出， 未必 有四 釐租 金回 報。理論上 ，

樓價跌超過百分之十，就沒理由再 住層樓。」許智文表示，未來兩個月，息口會再上升半釐， 明

年初 息口 才見 頂。未來兩 、三個 月， 市場 仍需 時間 吸納 大量 放盤 ，所 以跌 勢仍 會持 續， 估計 至少 有

百分 之五 的下 調空 間。而現時 二手 盤樓 價亦 已下 調了 百分 之五 至一 成， 發展 商亦 已減 慢推 盤步 伐，

如恒 基翔 龍灣 本來 十月 開售 ，現 已推 遲； 而長 實名 門由 今年 六月 封盤 至今 仍未 再推 ，會 德豐 域多

利道 六十 號， 亦以 五千 多元 呎價 推出 ，反 應十 分普 通。

而中 文大 學經 濟學 系副 教授 梁嘉 銳， 甚至 認為 樓價 起碼 跌一 至一 成半 ，「現 時市 場仍 預期 息口 會繼

續上 升， 而且 聯儲 局將 換主 席， 增加 不穩 定因 素。另外， 若未 來人 民幣 再次 升值 ，內 地廠 家的 邊際

利潤 將受 到進 一步 打擊 ，對 樓市 有負 面影 響。 」

若然 樓市 惡化 ，不 單快 將入 伙的 新盤「運 滯」，就連 過去 以遠 期樓 花形 式發 售， 將於 未來 一、兩年入

伙的新盤，如九龍站凱旋門、大坑名門、上水皇府山、將軍澳君傲灣及都會 、屯門碧堤半島三期等

樓盤 便境 況堪 虞。這些樓 盤開 售時 價格 較同 區二 手盤 高出 三、四成， 大部 分皆 以建 築期 計劃 買樓 ，

炒味 極濃 。在 息口 仍有 上升 壓力 下， 新盤 的蝕 讓撻 訂潮 ，將 會陸 續上 演。

銀行 資金 成本 不斷 升 銀行按 揭生 意下 滑 文章編 號: 200511101120046