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Informe Anual Asamblea General Ordinaria 2012

RESEA EDIFICIO LOS CONQUISTADORES PROPIEDAD HORIZONTAL

Edificio Los Conquistadores Propiedad Horizontal

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Informe Anual Asamblea General Ordinaria 2012 RESEA Y SITUACION ACTUAL DEL EDIFICIO LOS CONQUISTADORES

1. DESCRIPCION GENERAL. El edificio Los Conquistadores fue terminado de construir en el ao 1982 sobre un lote de terreno con un rea superficiaria de 3.778.88 Mts cuadrados alinderado especialmente por el SurEste, en longitud de 63.96 Mts lineales con la Avenida Roosevelt; por el Sur-Oeste en longitud de 59 Mts lineales con la Carrera 38-A; por el Nor-Este en longitud de 59 Mts lineales con la Carrera 38 y Nor-Oeste en longitud de 64,13 Mts lineales con predio de Jos Santacruz Londoo y un rea construida de 25.658.43 Mts cuadrados. Las coordenadas de ubicacin geogrfica son: Latitud Norte: 32524 N y Longitud Oeste: 763230 W con una altitud sobre el nivel del mar de 998 Mts. Su estructura esta conformada por un stano, dos pisos para locales comerciales (ocupados hoy en da por la Fiscala General de la Nacin) y dos construcciones que se levantan sobre estos pisos con un total de trece (13) niveles, destinados a apartamentos y que se denominan Torre A y Torre B, con la siguiente distribucin: 126 garajes, 82 locales comerciales, 96 apartamentos para un total de 304 unidades jurdicas privadas. En cuanto a la distribucin se tiene lo siguiente: 1.1. Nivel Stanos (Garajes). En el nivel de stano estn ubicados los parqueaderos que segn registros y planos son 126 parqueaderos de los cuales 99 son sencillos y 22 estn ubicados linealmente en situacin de servidumbre lo cual ha ocasionado serios trastornos a los propietarios de los mismos por la imposibilidad de su uso para los que estn ubicados en la parte posterior de la ruta de uso. Estos parqueaderos estas denominados con los nmeros: 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77. Cabe anotar que cuando la D.N.E. inici el proceso de venta de los bienes, invirti la numeracin de los parqueaderos de acuerdo a los planos originales. As mismo, los parqueaderos No. 71 y 72 no poseen el rea correspondiente por estar ocupados en un 40% por la subestacin de energa de la torre A que tambin ha ocasionado serios inconvenientes a sus propietarios. Del total de garajes, se tiene un registro terico de 16 parqueaderos pertenecientes a la D.N.E. y administrados por el depositario Miraluna S.A., pero en realidad solo existen 11 parqueaderos. Los 5 restantes corresponden a: Parqueaderos No. 123 y 124 cuya rea esta siendo utilizada por la estacin de bombeo de nivel fretico desde la construccin del edificio; y los parqueaderos No. 42, 43 y 44 cuya rea esta ocupada por la subestacin de energa de la torre B y la planta elctrica. En este momento existe una discusin con la empresa Miraluna S.A. porque argumentan que el edificio les debe cerca de $28.000.000 por el alquiler de estos 5 parqueaderos durante cerca de 6 aos.

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Cada garaje tiene en promedio un rea de 13.48 Mts2 y su equivalente en coeficiente de participacin es de 0.06%.

1.2. Nivel Locales Comerciales (2). En la estructura corresponde a los pisos 1 y 2 del edificio. En su distribucin interna segn planos originales aparecen 82 locales comerciales pero actualmente esta rea esta ocupada por la Fiscala incluyendo incluso las reas de circulacin que son consideradas zonas comunes del edificio. Ha sido muy difcil establecer estas reas porque a lo largo del tiempo estas reas han sufrido modificaciones que no han sido debidamente registradas en planos. La idea es poder llegar a calcular con certeza el rea ocupada de las zonas comunes y negociar con la Fiscala una contraprestacin en dinero por la ocupacin exclusiva de zonas comunes. Adicionalmente estos dos pisos no tienen contadores para medicin de consumo de acueducto independientes y ha sido complicado encontrar un camino para que Emcali solucione este inconveniente por cuestin de autorizaciones por parte de la D.N.E. Por esta razn existe un acuerdo de pago vigente donde la Fiscala asume aproximadamente el 66% (segn estudio realizado por el consejo de administracin) del costo total de facturacin del servicio de acueducto y alcantarillado. Estos dos niveles de locales comerciales ocupan un rea de 3.220.57 Mts2 y su equivalente en coeficiente de participacin es de 24.92%. Edificio Los Conquistadores Propiedad Horizontal

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4 1.3. Niveles Apartamentos (13).

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En estos niveles se encuentran los apartamentos distribuidos as: Descripcin Apartamento Tipo Pent-house Pisos 3 al 13 14 Cant. 88 8 rea (Mts2) 111.09 191.86 Coeficiente Participacin 0.67% 1.07%

Cada nivel posee 4 aptos tipo con su respectiva nomenclatura por piso as, vg: Piso 3: 301, 302, 303, 304. Pero segn las escrituras y los certificados de tradicin la numeracin es asumiendo que el tercer piso es el nivel o piso 1 de apartamentos. Entonces se tiene que el Apto 301 de la torre A segn escrituras y certificados de tradicin es en realidad el Apto 101 de la torre A. Por esta razn aparece el trmino Placa Interna para identificar los apartamentos de manera lgica de acuerdo al nivel fsico o piso en el que estn ubicados. 2. PLANTA Y EQUIPOS. El edificio desde su inicio fue construido con altos estndares de construccin superando incluso los que regan para la poca en que se desarroll el proyecto. As mismo, los equipos con que se dotaron al edificio tambin superaban los mnimos permitidos para las caractersticas del edificio. Tenemos pues que el edificio cuenta con los siguientes equipos por sistemas: 2.1. Sala de Mquinas. Cada torre del edificio en el nivel 13 o cubierta posee un cuarto de mquinas que alberga los equipos, motores y gabinetes de los ascensores. Asimismo, se encuentran all ubicados los equipos de bombeo hidroneumtico de agua para todo el edificio. El acceso ha esta rea es restringido y solo se permite al personal de mantenimiento de ascensores y motobombas. 2.2. Ascensores. Cada torre cuenta con dos (2) ascensores para un total de cuatro (4) con las siguientes caractersticas: Marca: Referencia: Capacidad: Mitsubishi Elemotion E CMC-2 10 personas 680 Kg.

Los equipos estn ya acercndose a los 30 aos de vida y producto de su desgaste propio del uso, ya presentan fallas que aunque no afectan la seguridad de los pasajeros si pueden llegar a provocar algn tipo de inquietud. Edificio Los Conquistadores Propiedad Horizontal
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Actualmente los ascensores reciben mantenimiento preventivo y correctivo mediante contrato suscrito con el proveedor Tecnivec Ltda. A pesar de haber implementado un plan de accin tendiente a mejorar sensiblemente el servicio de los ascensores no ha sido posible lograrlo en un 100% porque ya hay componentes que debido a su desgaste deben ser remplazados, sobre todo lo que tiene que ver con los sensores de nivelacin de parada ocasionando repetidamente que los ascensores se bloqueen o que la parada sea con desniveles con respecto al piso.

De acuerdo a este cuadro proporcionado por el fabricante de los ascensores, es evidente que despus de los 20 aos de uso el rendimiento y desempeo del equipo empieza a disminuir, el consumo de energa por obsolescencia de los equipos tambin aumenta considerablemente. A partir del ao 27 se estima que empiezan a surgir necesidades de grandes reparaciones que obviamente implican grandes desembolsos. Y cuando los equipos llegan a los 30 aos la curva de rendimiento llega a cero y se considera que los equipos no estn en un nivel apto para funcionar. Segn el fabricante el tiempo de modernizar debe estar entre el ao 20 y el 30 como mximo. En el Edificio ya estamos llegando al tiempo lmite y debemos asumir una posicin frente al tema debido a los altos costos que genera esta modernizacin. 2.3. Redes Elctricas. El servicio de energa para el edificio es suministrado por EMCALI quien garantiza la energa necesaria para el buen funcionamiento del edificio. La lectura del edificio de toma a travs de un contador general ubicado en la subestacin principal ubicada en los bajos de la torre B y la lectura individual de cada apartamento se toma en contadores individuales para cada apto en las subestaciones de cada torre. Asimismo, hace unos aos, la Fiscala individualiz la energa de los locales que ocupa en un solo contador ubicado en la misma subestacin. 2.3.1. Acometida Primaria. La acometida primaria o circuito de media tensin inicia en un poste ubicado al frente de la fachada Sur-Este del edificio (Avenida Roosevelt) conduciendo mediante un cable trifilar Edificio Los Conquistadores Propiedad Horizontal

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monopolar una lnea de 13200 V. a travs de un tubo de 3 pulgadas hasta una caja de paso y de all por dentro del talud hasta el stano donde continua mediante canaleta adosada al techo del mismo hasta la subestacin principal ubicada en los bajos de la torre B. En das pasados (Febrero 12 de 2012) aconteci un corto circuito de grandes dimensiones en la caja de paso ubicada cerca al poste de la acometida. Este corto fue ocasionado por el deterioro de los cables monopolares a travs del tiempo. EMCALI acudi al manejo de la emergencia y con ayuda de un residente logramos que el dao se arreglara cambiando totalmente los cables por unos nuevos desde el poste hasta la subestacin. Esto contribuye a disminuir el consumo de energa y a tener en ptimas condiciones el suministro elctrico. Dicho trabajo se encuentra actualmente en reclamacin al seguro de zonas comunes. 2.3.2. Subestacin. Cada torre tiene su propia subestacin elctrica independiente pero en la torre B est la entrada de la acometida principal de energa y la estacin de transferencia . Cada subestacin esta compuesta por: Torre A: o 1 gabinete con contadores de cada apartamento. Torre B: o 1 gabinete con estacin de transferencia. o 1 gabinete con transformador de energa. o 1 gabinete con contadores individuales para cada apto con sus respectivas acometidas. o 1 gabinete con contador de zonas comunes y contador para la Fiscala.

2.3.2.1. Transformador: Se cuenta con un transformador de distribucin de 800 KVA que esta en ptimas condiciones.

2.3.3. Acometidas Secundarias. Estas son las acometidas que van desde el transformador hasta la subestacin con sus respectivos gabinetes y tableros con los medidores de cada unidad privada y zonas comunes. En cada unidad privada el tablero de circuitos se encuentra en el rea de la cocina2.3.4. Redes Internas.

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Las conexiones elctricas tanto en zonas comunes como unidades privadas poseen circuitos a 110V y a 220V. Los tomacorrientes no tienen polo a tierra y originalmente los aptos solo tenan entrada a 220V para estufa y horno. 2.4. Planta Elctrica. Se cuenta con una planta elctrica marca Cummins de 400 KVA que supera con creces las necesidades en cuanto a consumo de energa por parte del Edificio. La planta se encuentra en ptimas condiciones cobijada por un contrato de mantenimiento preventivo y correctivo con la empresa Tecnodiesel S.A. Durante el ao 2011 se moderniz el sistema de transferencia y encendido automtico de la planta con un kit electrnico digital para los cortes de energa ya que el sistema electromecnico ya no funcionaba y la planta se tena que prender manualmente ocasionando a veces manipulaciones no adecuadas. Actualmente de acuerdo a un estudio de Tecnodiesel, la planta cuando est en servicio solo trabaja a un 20-25% de su capacidad arrojando un consumo de combustible aprox. de 2 Galones por hora. Se procura tener una reserva ms o menos de operatividad de 50 horas de autonoma. Adicionalmente se esta estudiando la posibilidad de integrar a la planta elctrica un circuito adicional que podra ser el de la cocina o cuartos principales para mantener con energa estas zonas ante un corte. 2.5. Redes de Abasto de Agua Potable. El suministro de agua lo presta la empresa Emcali. La acometida principal es en tubera de cobre con un dimetro de 3 con 2 contadores para las zonas comunes que involucran tambin el consumo de los locales comerciales (hoy, ocupados por la Fiscala) y 96 contadores o medidores individuales en tubera de cobre con dimetro de para cada uno de los apartamentos. En cada nivel en el cuarto de shut de basura existe un gabinete con los 4 medidores para cada apartamento. Se han venido presentando filtraciones en esta acometida en la unin entre tubera de cobre con tubera galvanizada por corrosin y se han venido remplazando por conexiones nuevas en PVC en cada nivel segn la necesidad. Estas reparaciones estn siendo cubiertas por la pliza de zonas comunes. El funcionamiento de acueducto esta compuesto as: 2.5.1. Red de llenado de tanques inferiores: Son 2 tanques ubicados en el stano, uno para cada torre. El llenado de estos tanques se hace con la presin de entrada desde el contador general y es automtico. 2.5.2. Sistema de impulsin: Este sistema consta de 2 motobombas de alta presin, 1 tablero de alternacin y 1 suiche flotador elctrico por cada torre. Este sistema esta diseado para trabajar automticamente y su funcin es mantener los tanques superiores abastecidos, esto se logra con un suiche flotador ubicado en los tanques inferiores que indican a las motobombas cuando deben funcionar dependiendo del nivel de agua. Existe un tanque superior para cada torre y cada sistema por torre posee 2 motobombas las cuales funcionan de manera redundante, es decir, si falla una motobomba entra en servicio la motobomba auxiliar de iguales caractersticas a la principal. Edificio Los Conquistadores Propiedad Horizontal

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2.5.3. Tanques de almacenamiento: Se cuenta entonces con 4 tanques de almacenamiento: Descripcin Tanque Almacenamiento Superior Torre A Tanque Almacenamiento Inferior Torre A Tanque Almacenamiento Superior Torre B Tanque Almacenamiento Inferior Torre B Capacidad 75 Mts cbicos 80 Mts cbicos 75 Mts cbicos 80 Mts cbicos Total 310 Mts cbicos

Estos 310 Mts cbicos de reserva de agua cumplen con la norma segn el diseo hidrulico y permiten una autonoma de 3 das aproximadamente incluyendo los locales comerciales. Una vez llenados los tanques superiores se distribuye a las unidades privadas mediante gravedad y para los pisos superiores (10 en adelante) existe un sistema hidroneumtico o hidroflow que garantiza una presin constante de agua en estos pisos. Estos tanques de almacenamiento actualmente se estn impermeabilizando los que estaban pendientes de este procedimiento con sus respectivas lozas. Estos tanques por ley deben ser lavados trimestralmente para garantizar la calidad del agua para consumo humano. Dicha activad esta presupuestada y programada. 2.6. Sistema de Bombeo. Se cuenta en el edificio con un total de 11 motobombas a saber: Cantidad 4 4 2 1 Descripcin Motobombas de alta presin Marca Toshiba trifsicas con sus respectivos accesorios. Corresponden a los tanques inferiores. Motobombas de alta presin Marca IHM trifsicas con sus respectivos accesorios. Corresponden a los tanques superiores. Motobombas sumergibles monofsicas con sus respectivos accesorios. Corresponden a la estacin de bombeo de nivel fretico. Motobomba de alta presin Marca Delcrosa trifsica con sus respectivos accesorios. Corresponde al Sistema contraincendios. Potencia 10 HP 2 HP 1 HP 6 HP

Las 8 primeras motobombas del cuadro estn involucradas en todo el sistema de distribucin de agua. Adicionalmente desde el ao 2011 se cuenta con un sistema de bypass entre los tanques superiores que permite compensar volmenes de agua en los tanques para proporcionar suministro de agua a ambas torres y asimismo poder realizar trabajos de mantenimiento y reparaciones en dichos tanques.

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La estacin de bombeo de nivel fretico tambin posee un sistema redundante donde si un equipo falla entre en servicio el equipo auxiliar. Dicha estacin esta ubicado en el rea donde tericamente son los parqueaderos 123 y 124. 2.7. Sistema Contraincendios. El sistema contraincendios es un sistema que se surte directamente de la toma del acueducto principal y del tanque inferior de la torre B y se encuentra totalmente presurizado para dar servicio a los gabinetes contra-incendio ubicados en cada piso y en los stanos. Cada gabinete contraincendios cuenta con un puerta de vidrio para fcil acceso en caso de emergencia y contiene una vlvula de 11/2 con una manguera de 10 Mts en lona y revestida en caucho en su interior con su respectiva boquilla para manejo de los usuarios y una vlvula de 21/2 para manejo exclusivo de bomberos. Adems cuenta con una llave de acople., un hacha y un extintor de 10 Lb con polvo qumico seco. En total son 26 gabinetes debidamente dotados. Adicionalmente el edificio tiene instalados 2 grupos de Siamesas para uso exclusivo de bomberos. 2.8. Red de Gas. Desde el ao 2010 se cuenta con una red de gas natural para todo el edificio suministrada y abastecida por la empresa Gases de Occidente S.A. E.S.P. con una instalacin conformada la acometida principal ubicada en el parque infantil y por los gabinetes de medidores ubicados en la terraza del tercer piso de cada torre y de ah conducida mediante tubera de cobre a cada uno de los apartamentos. En cada apartamento existen dos conexiones para gasodomsticos a saber: Estufa y horno Tipo A (12 Kw) y Calentador de agua Tipo A (4.2 Kw). 2.9. Sistema Telefnico. La red de telecomunicaciones es suministrada por Emcali aunque ya algunos apartamentos tienen servicio de telefona IP suministrado por su proveedor de Internet y/o Televisin por Cable. La red de Emcali llega a una caja de paso ubicada en la parte externa del edificio ingresa al edificio hasta dos gabinetes de strip telefnico. Este sistema con el tiempo se va deteriorando y hay algunas lneas que ya presentan un ruido caracterstico de esta situacin. Es un proyecto pendiente de desarrollar. 2.10. Sistema de Televisin por Cable.

Existe un sistema comunal de televisin por cable suministrado por la firma UNE. Sin embargo, son mltiples los hogares que tambin poseen servicios de televisin por cable o satelital. 2.11. Servicio de Internet.

No existe un servicio comunal para internet; los residentes instalan este servicio segn su necesidad y con alguno de los proveedores que lo ofrecen en la zona como son: Emcali, UNE, Telmex, Telefnica.

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Informe Anual Asamblea General Ordinaria 2012 Red Interna de Alcantarillado y Aguas Lluvias.

Esta red cuenta con dos sistemas independientes: El sistema de alcantarillado propiamente dicho y el sistema de aguas lluvias. 2.12.1. Sistema de alcantarillado: Es un sistema diseado para conducir sin presin, agua con elementos solidos en suspensin. La naturaleza de estos ltimos es muy variable y ella determina en gran parte las dificultades que se presenten en el sistema. El sistema esta constituido por tubera en PVC en lo que tiene que ver con los niveles de apartamentos y locales comerciales y finalmente a nivel de lozas inferiores en stano con tubera de gres que con el tiempo ha empezado a presentar problemas de roturas y aplastamiento por fatiga del material. As mismo, se ha venido observando que presenta colmatacin u obstruccin en los apartamentos del nivel 3 y ya se han presentado casos donde se ha tenido que remplazar la tubera obstruida con un nuevo sistema buscando rutas alternativas. 2.12.2. Sistema de Aguas Lluvias: Se trata de toda la red que conduce las aguas lluvias. Este sistema inicia en las lozas superiores en el nivel 15 y conduce a lo largo del edificio hasta las cajas de aguas lluvias en la periferia del edificio. Actualmente se esta desarrollando la implementacin de la segunda fase de un filtro dinmico para evacuar las aguas lluvias absorbidas en el parque infantil que estn ocasionado filtraciones considerables en el nivel de stanos. Cabe anotar con respecto a este tema que tambin se determin impermeabilizar las jardineras en la periferia del edificio porque tambin estaban ocasionando problemas de filtraciones hacia el stano. 2.13. Zonas Comunes.

El Edificio esta construido de acuerdo a su urbanismo con: 2.13.1. Porteras: Una portera por cada torre con acceso peatonal para la torre A y acceso peatonal y vehicular para la torre B. Cada portera esta dotada de casilleros para los apartamentos, un closet para almacenamiento, bao, telfono monedero, sistema de citofona y buzn de sugerencias. 2.13.2. Parque infantil: Se cuenta con una zona verde en la parte posterior del edificio con un rea aproximada de 1.500 Mts2 dotada de pista para caminar y juegos infantiles en madera inmunizada. Actualmente esta proyectado nivelar las depresiones existentes en el parque producto de estancamiento de aguas lluvias, terminar el filtro de aguas lluvias y volver a realizar siembra de cerco natural siguiendo el permetro del enrejado de aluminio. 2.13.3. Cuarto subestaciones: Se tienen dos cuartos a nivel de stano, uno por cada torre, donde estn alojados la subestacin elctrica, la planta elctrica y los tableros de distribucin para cada unidad privada. Dichos cuartos estn enmallados y tienen acceso restringido. Edificio Los Conquistadores Propiedad Horizontal
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2.13.4. Cuartos de recoleccin de basura: Cada torre posee un shut de basura que va desde el nivel 14 hasta el stano en el cuarto de recoleccin. En cada nivel esta instalado una bandeja recolectora de basuras en acero inoxidable Este ao se adecuaron con caractersticas tales como pintura epxica de muros, pisos de alta resistencia y desages para disposicin de aguas negras y as se convirtieron a UTB (Unidad Tcnica de Basuras) para cumplir con los requisitos de ley y as darle un manejo adecuado a las basuras. Para la disposicin de las basuras se cuenta con el servicio de recoleccin de basuras brindado los das lunes, mircoles y viernes por la empresa Ciudad Limpia. 2.13.5. Cuartos tcnicos: Se tienen 4 cuartos tcnicos que corresponden a uno por cada tanque de almacenamiento de agua donde se encuentran las motobombas, el tablero de alternacin y dems componentes elctricos y/o electrnicos para el correcto funcionamiento de los mismos. Dichos cuartos estn enmallados y son de acceso restringido. El cuarto del tanque inferior de la torre B, tambin alberga la motobomba del sistema contraincendios. As mismo se cuenta con un cuarto enmallado para la estacin de nivel fretico. Los dos cuartos superiores tambin albergan los sistemas hidroneumticos. 2.13.6. Cuartos de mquinas: Corresponden a un cuarto por cada torre que alberga todo la maquinaria y sistemas de control de los ascensores en nmero de 2 ascensores por torre. Estos cuartos son de acceso restringidos. 2.13.7. Cuartos de Almacenamiento: Se cuenta con un cuarto para almacenamiento de insumos, suministros, herramientas y repuestos a cargo del todero. Igualmente hay dos baos a nivel de stanos para uso del personal de servicio. Un cuarto enmallado donde se almacenan los materiales de construccin sobrantes y el reciclaje que es aprovechado por el personal de servicio. Se tienen adems unos cuartos contiguos a los cuartos de maquinas de ascensores donde se encuentra almacenado todos los adornos de navidad. 2.13.8. Saln de Reuniones: Se trata de un saln que se encontraba en completo abandono y sin ningn tipo de seguridad. Se remodelo y se adecu para ser el saln de reuniones del concejo de administracin y oficina de administracin. 2.13.9. Puertas Vehiculares y Peatonales: En el ao 2011 se remplaz la puerta vehicular por una completamente nueva fabricada en lmina de alta resistencia y con un sistema de apertura/cierre hidrulico con brazos de alta carga de trabajo. La anterior puerta estaba generando demasiados gastos de mantenimiento y reparacin. A las puertas peatonales se les realiz adecuacin y cambio de sistema de apertura/cierre por un sistema de electroimn que proporciona mayor seguridad y efectividad en este propsito.

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