Aglomeraiile imobiliare aduc bani mai puini n buzunarele proprietarilor

Polii imobiliari dominani la nivel de Bucureti, precum Dimitrie Pompeiu, Bneasa, Pipera sau Piaa Victoriei, vor genera n acest an venituri din chirii de peste 340 milioane de euro, cu aproape 10% mai puin dect n 2010.
Veniturile n scdere sunt explicate prin faptul c n ultimul an nu au fost lansate proiecte de dimensiuni mari, iar nivelul chiriilor a fost n continu scdere. Interesant este c n acest an proiectele de birouri vor genera venituri mai mari dect cele de retail, comparativ cu 2010, cnd situaia era inversat. Calculul realizat de Capital cu ajutorul informaiilor furnizate de principalele companii de consultan imobiliar de pe piaa local se bazeaz pe suprafaa total nchiriabil din imobilele dominante de birouri i retail i pe chiriile medii din fiecare zon. Veniturile obinute au fost ajustate cu rata medie de neocupare specific fiecrui segment de pia n parte. Gradul de neocupare, n cazul spaiilor de birouri din Bucureti, se situeaz n jurul valorii de 13,5%, previziunile pentru anul n curs fiind pozitive n sensul descreterii acestuia. n cazul centrelor comerciale din Bucureti, gradul mediu de neocupare se situeaz la nivelul de 9,5%. Valori mai mici de 3% sunt caracteristice proiectelor premium, care nregistreaz un trafic crescut i o cifr de afaceri ridicat, n timp ce proiectele secundare, localizate n zone descentralizate, nregistreaz o rat de disponibilitate de circa 10%-20%, a declarat Bogdan Sergentu, head of valuations and consulting n cadrul DTZ Echinox. Proprietarii din zona Bneasa-Piaa Presei sunt campionii ncasrilor n acest an, cu venituri atrase de pe urma nchirierii spaiilor comerciale i de birouri ce depesc 83 mil. euro. Veniturile generate de aceast zon sunt mai mari cu circa 10 mil. euro fa de vara anului 2010, cnd Capital a realizat ultima statistic. Diferena este pus, n principal, pe extinderea Bneasa Shopping City cu circa 25.000 mp, pe parcursul lui 2011. Zona Bneasa este n continuare puternic susinut de Proiectul Bneasa, dezvoltat de omul de afaceri Gabriel Popoviciu. Al doilea pol imobiliar dominant este centrul de afaceri al Capitalei, adic Piaa Victoriei, unde este concentrat circa 20% din suprafaa de birouri a oraului. Stocul acestei zonei a crescut pe parcursul anului trecut cu circa 21.000 mp, ceea ce face ca veniturile generate de acest pol s fie de peste 48 mil. euro, n cretere cu circa 5 mil. euro fa de 2010. Pe locul trei n topul celor mai profitabile zone imobiliare se plaseaz cartierul Militari, care combin spaiile de retail cu cele de birouri. Chiriaii din aceast zon vor genera anul acesta venituri cumulate de peste 36 milioane euro, n scdere fa de nivelul contabilizat n 2010, de circa 52 milioane euro. Din suprafaa total de spaii date spre nchiriere n Militari, 112.000 mp sunt amplasai n uniti mari de tip big-box (construcii pentru magazine de mobil, bricolaj sau hipermarket). Birourile ies uor din criz Sectorul birourilor este cel mai mare generator de venituri pe piaa imobiliar. Anul acesta, proprietarii cldirilor care gzduiesc n principal multinaionale, urmeaz s ncaseze n total circa 200 mil. euro din chirii. n cazul acestui segment de pia se poate observa o cretere a ncasrilor de circa 36 milioane euro fa de 2010, deoarece o parte din spaiile rmase goale au nceput s fie ocupate, n lipsa altor proiecte noi. Pe de alt parte, chiriile au stagnat i nu au afectat negativ fluxul veniturilor.

n acest an, stocul de birouri din Bucureti se estimeaz c va fi mbogit cu circa 130.000 mp n cldiri de clasa A i B. Principalele cldiri aflate n construcie i care au ca termen de livrare 2012 sunt: prima faz a proiectului AFI Business Park, care va oferi o suprafa nchiriabil de 10.400 mp, North Point din nordul Capitalei, pentru care Floris Construct are prevzut o suprafa de 27.300 mp, i sediul central al UniCredit, dezvoltat de BogArt, cu o suprafa de 15.000 mp. 2012, an fr malluri Dezvoltatorii nu se vor ntrece nici anul acesta n deschideri de malluri noi. Singura lansare preconizat este faza a doua a proiectului de retail Colosseum din Chitila, care cuprinde prima parte din mallul ce va fi definitivat abia n 2016. n plus, consultanii nu mai pun atta pre pe anunurile dezvoltatorilor, dup ce acetia i-au amnat n repetate rnduri proiectele propuse pieei.

Capitala ar putea prea, la o prim vedere, destul de aglomerat din punctul de vedere al retailului. Realitatea este ns cu totul alta. n primul rnd, din punct de vedere statistic, densitatea de metri ptrai de spaii comerciale la mia de locuitori este net inferioar altor capitale europene similare ca potenial economic, explic Daniel Nistor, account manager n cadrul departamentului de retail al CB Richard Ellis (CBRE) Romnia. Potrivit acestuia, apariia unor centre comerciale n zone deja acoperite a determinat, pe de o parte, o cretere a vnzrilor totale din zona respectiv, i pe de alt parte restrngerea sau chiar eliminarea centrelor comerciale existente, dar necompetitive. Chiar dac statisticile arat c proprietarii marilor cldirilor comerciale din Bucureti vor ncasa sume consistente i n acest an, nu trebuie uitat faptul c afacerile lor se desfoar pe o pia ameninat de falimente, care i poate schimba regulile pe parcursul jocului. 201 mil. euro reprezint veniturile ce vor fi generate de nchirierea spaiilor de birouri din Bucureti pe parcursul acestui an.