Estimo generale Lestimo :

disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto b. disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a beni economici per esigenze pratiche c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima a.

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Cosa non una stima

(da un trattato settencentesco)

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Il giudizio di stima
Cos: Non unopinione sul valore Non un prezzo E una previsione sul valore E condizionata alla scopo pratico della stima E oggettiva E generalmente valida Ha carattere probabilistico E fondata sul mercato
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Caratteristiche:

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Il metodo di stima
Cos: Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima Fasi : Ricognizione del quesito Scelta del momento di stima Scelta dellaspetto economico Scelta della procedura pi adatta
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Cosa pu riguardare il giudizio di stima?

Uno degli aspetti economici: Il valore di mercato Il costo di produzione o riproduzione Il valore di trasformazione Il valore di surrogazione Il valore complementare (migliorato, mancato) Il valore di capitalizzazione

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Il pi probabile valore di mercato

Il valore che con maggior probabilit si former in una libera compravendita Il valore di mercato dipende: a. dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.) b. Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.) Impiego: a. Stime cauzionali b. Aste pubbliche c. Divisioni ereditarie riparti d. Valutazioni fiscali e. Ecc.
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Il pi probabile valore di costo

Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla produzione del bene Il valore di costo comprende: a. La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo produttivo (Q+Sv) b. La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp) c. La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla produzione (Sa+St+Bf+I+/-T) Impiego: a. Stima preventiva e consuntiva dei costi b. Redazione di bilanci c. Stima dei danni d. Ecc.
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Il pi probabile valore di trasformazione

E la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione La trasformazione deve essere: a. Tecnicamente possibile b. Economicamente conveniente c. Legalmente ammissibile Impiego: a. Giudizi di convenienza b. Stima del valore di mercato di aree fabbricabili c. Stima del valore di mercato di edifici vetusti d. Ecc.
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Il pi probabile valore (costo) di surrogazione

Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il bene oggetto di stima La surrogazione deve essere: a. Tecnicamente possibile b. Economicamente valutabile Impiego: a. Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale) b. Stima di aziende con profitti negativi c. Stime di edifici e impianti industriali d. Ecc.

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Il pi probabile valore complementare

La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso) La stima del valore complementare presuppone che: a. Vi sia complementariet fra la parte ed il tutto b. La parte staccata non sia surrogabile c. La parte residua abbia un mercato Impiego: a. Stime per espropriazioni parziali (servit, ecc.) b. Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato) c. Stime di miglioramenti (migliorato) d. Stime di avviamenti commerciali e. Ecc.
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Il pi probabile valore di capitalizzazione

Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene oggetto di stima pu dare La stima del valore di capitalizzazione presuppone che: a. Il bene sia capace di dare un reddito b. Sia possibile prevedere i redditi futuri c. Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione Impiego: a. Stime del valore di mercato b. Stime cauzionali c. Stime di aziende d. Ecc.
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Quale valore?
a. Il valore attuale (attualisti) b. Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti) c. Il valore ordinario (pi probabile)

La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono normali e continuative (Michieli, 1993)

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La distribuzione normale (gaussiana)

y= con h= h

e h

2 2

1 2np(1 p )

n = fenomeni osservati p = probabilit dell ' evento

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Lordinariet sul mercato

Abilit del compratore Frequenza

Prezzo ordinario

Frequenza V

Abilit del venditore

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La distribuzione simmetrica dei valori

F(V)

F(Vme)

Vme = Vmo

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La distribuzione asimmetrica dei valori

F(V) F(Vmo) F(Vme)

Vmo

Vme

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Alcuni semplici indicatori statistici di tendenza

Media semplice
Ms =

V
i =1

Media ponderata

Mp =

V w
i =1 t i

w
i =1

Media geometrica

Mg = n

V
i =1

Media finanziaria

Mf =
i =1

Vi r (1 + r )i q n 1

Moda (valore normale):

Valore pi frequente

Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento)

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Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione

Scostamento medio
S mq =

V M
i =1 i

Scostamento quadratico medio

S mq =

(V M )
i =1 i

Varianza 2 =

(Vi M )
i =1

Deviazione standard

(V M )
i =1 i

n 1

n 1

(V M )
i =1 i

Coefficiente di variazione
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n 1 M
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Un esempio di semplici indicatori statistici

Valori (V i ) Pesi (w i ) 2 1 3 1 3 1 3 1 4 2 4 1 5 2 5 1 6 1 6 2 7 1

Indicatore Media semplice Media ponderata Media geometrica Moda Mediana Scostamento medio Scost. quadratico medio Varianza Deviazione standard Coefficiente di variazione

Valore 4,36 4,50 4,10 3,00 4,00 1,31 2,23 2,45 1,57 0,36

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Il principio di comparazione
Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene oggetto di stima e i beni simili. Principio di indifferenza (Jevons): beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca pi o meno recente, devono avere lo stesso valore. quando una merce di qualit uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione pu essere usata indifferentemente invece di unaltra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto. Jevons H.A., Theory of Political Economy, Londra, 1871.
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Le fasi del raffronto

1. 2. Raccolta di valori di beni simili di valore noto Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del valore) 3. Collocazione del bene da valutare sul pi opportuno gradino della scala

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Il principio di comparazione
Il principio di comparazione pu seguire due vie alternative:
confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto attuale); confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri (confronto intertemporale).

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Procedimenti di raffronto attuale I

1. 2. Euristico: stima vista Con laiuto di calcoli matematico-statistici: a. stima per comparazione diretta monoparametrica; b. stima per comparazione diretta pluriparametrica.

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La stima per comparazione diretta mono-parametrica

Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il valore stima rispetto ai valori di beni simili. Fasi: 1. Individuazione di beni il pi possibile simili a quello di stima e dei quali sia noto laspetto economico oggetto di valutazione; 2. individuazione di un parametro di comparazione comune ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore degli stessi; 3. esecuzione dei calcoli.
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Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica

La proporzione
Vx
dove: Vi il valore dei beni i presi a confronto; pi lammontare del parametro di confronto nei beni i; Vx il valore del bene da stimare; px lammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
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V = p
i i

px + A D

Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica

La regressione semplice

Vx = a + bp x + A D
dove: a la costante del modello di regressione semplice; b il coefficiente del paramertro; Vx il valore del bene da stimare; px lammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
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La stima per comparazione diretta pluri-parametrica

Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono il valore rispetto a pi variabili indipendenti Procedure: 1. Stima per valori tipici (elementi costitutivi); 2. stima econometrica (Analisi Regressione Multipla); 3. stima per coefficienti di merito.

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La stima per valori tipici

Fasi: disaggregazione del bene complesso in tante parti omogenee; individuazione, per ciascuna parte omogenea, di transazioni recentemente avvenute sul mercato; individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un opportuno parametro di comparazione; stima del valore di ciascuna parte; determinazione del valore totale del bene complesso.

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Lalgoritmo per la stima per valori tipici

Vx

V = p
i j i

ij

p xj + A D

ij

dove: i = beni di mercato assunti a confronto; j = parti omogenee in cui il bene pu essere suddiviso.

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La stima econometrica (ARM)

E una generalizzazione della stima per valori tipici

V = a + bj p j + A D
j
dove: a = costante; pj = stato della caratteristica j nel bene; bj = coefficiente che misura il contributo unitario della caratteristica j al valore del bene.

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La stima per punti di merito

E una semplificazione della stima ARM

V = c jVr
j
dove: cj = coefficienti di merito associati alle caratteristiche del bene; Vr = calore di riferimento.
Valore di riferimento Vr Valore centrale (medio) Valore massimo
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Campo di variazione di cj Teorico 0- In pratica 0,5-1,5 0-1

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Il valore di riferimento

Vr =
i

Vi i ci

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Procedimenti di raffronto intertemporale II

a. Stima storica; b. stima per capitalizzazione dei redditi; c. stima per valore di trasformazione.

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La stima storica Valutazione basata sui prezzi di mercato del bene registrati nel passato. V0 = kPn + A - D con k = g(xi)

dove: V0 il valore di stima ricercato; k il fattore di attualizzazione dei dati storici; xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo; Pn il prezzo verificatosi un passato.
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La stima per capitalizzazione del reddito

Premesse: a) Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e la somma (finanziaria) dei redditi futuri; b) vi sia la capacit di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r (capitalizzazione)

Ri Vx = (1 + r )i i

ti co Reddi

e lim stanti

itati

qn 1 Vx = R rq n

Redd

iti co s

tanti e

illim

itati

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R Vx = r

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Le relazioni fra la stima per comparazione diretta monoparametrica e la stima per capitalizzazione del reddito

Vx

V = R
i i

Rx

Se

rc

R = V
i i

Si ha:

Rx Vx = rc

La stima per capitalizzazione del reddito una stima per comparazione diretta monoparametrica dove il criterio il reddito

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La stima per valore di trasformazione

Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria)

Tempo

Vmi Ctri Vm = Vtr = i 1 i =0 ( + r )

n

dove: Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene; Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nellanno i; Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nellanno i; r = saggio di sconto.
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