Amplasarea constructiilor In momentul in care v-ati decis sa va construiti propria dumneavoastra locuinta, primul pas pe care trebuie sa-l

faceti este sa va alegeti terenul de constructie. Desi pare o treaba destul de usoara, de fapt nu este deloc asa. Primele probleme apar inca de la inceput, cand trebuie sa va decideti daca doriti un teren mai mare (care pe langa constructia propriu-zisa sa aibe si curte, gradina, etc) sau un teren mai mic (constructia si curte). Dupa cum veti afla la rubrica "Prevederi urbanistice" exista un set de dimensiuni minime impuse de regulamentul de urbanism. Aceste dimensiuni minime se refera in special la latimea terenului la strada si la suprafata minima a terenului, dar mai sunt si alte restrictii precum distanta minima intre constructie si limitele din fata si spate ale terenului. Urmatoarele probleme sunt legate de natura geotehnica a terenului de constructie dar si de natura juridica a acestuia. Mai multe detalii aflati la rubrica "Proprietatile terenului". Presupunand ca v-ati decis asupra bugetului alocat pentru achizitionarea suprafetei de teren alte probleme vor aparea cand veti fi nevoit sa alegeti intre terenuri scumpe aflate cat mai aproape de centre urbane, daca nu chiar in interiorul acestora si terenuri ceva mai ieftine

aflate in afara centrelor urbane dar indeajuns de apropiate pentru a profita de utilitatile urbane oferite de acestea (electricitate, apa, canalizare, gaze, telefonie, internet, etc). Este evident ca pentru un buget fixat un teren mai scump implica o suprafata mai mica, in timp ce un teren mai ieftin are o suprafata mai extinsa. Despre utilitatile urbane vom discuta mai in detaliu la rubrica "Utilitatile urbane si caile de acces". In final rubricile "Durata de achizitie" si "Costurile de achizitie" incearca sa va estimeze efortul depus, timpul pierdut precum si cheltuielile necesare pentru achizitionarea unui teren de constructie. Daca nu aveti deja un teren si doriti sa achizitionati unul nou primul pas este sa intocmiti un certificat de urbanism pentru terenul respectiv si sa verificati constrangerile specificate in acesta. Constrangerile in general se refera la latimea la strada a terenului, suprafata minima, dimensiunile minime la care se afla imobilul ce urmeaza a fi construit fata de marginile terenului, inaltimea maxima si suprafata maxima de acoperire permisa.

Mai intai dorim sa specificam ca, in functie de pozitia pe care o ocupa in interiorul unui teren, cladirile sunt clasificate in: Cladiri izolate - acestea sunt retrase fata de toate marginile terenului, dar nu neparat si de marginea stradala. Cladiri alipite la calcan - acestea sunt construite pana la marginea unui teren (zidul de la marginea terenului se numeste calcan si nu permite existenta ferestrelor, el fiind destinat unei viitoare alipiri cu o casa alturata) Cladiri insiruite - acestea sunt construite pe toata latimea terenului (sunt alipite la ambele capete cu cladirile vecine) In cele ce urmeaza, vom trece in revista fiecare constrangere, unde vom adauga si specificatiile necesare (cifrele, estimarile si procentele ce apar mai jos se aplica pentru localitatea Bucuresti, pentru alte localitati acestea pot sa difere) Latimea la strada a terenului si suprafata minima Cladiri izolate - latime: 12 metri, suprafata: 200 metri patrati Cladiri alipite la calcan - latime: 10 metri,

suprafata: 200 metri patrati Cladiri insiruite - latime: 8 metri, suprafata: 150 metri patrati Distantele minime fata de marginile terenului Cladiri izolate - limite laterale: 3 metri, limite fata/spate: 5 metri Cladiri alipite la calcan - limite laterale: 3 metri (latura fara calcan), limite fata/spate: 5 metri Cladiri insiruite - limite laterale: 0 metri, limite fata/spate: 5 metri Coeficientii urbanistici P.O.T - procentul de ocupare al terenului exprima raportul dintre suprafata construita la sol (SC) si suprafata terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu. P.O.T = 25%). (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un P.O.T de 25%, atunci vom putea construi pe un sfert din suprafata terenului). C.U.T - coeficientul de utilizare al terenului exprima raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S). Alti factori importanti

Orientarea fata de punctele cardinale Desigur, depinde si de preferintele dumneavoastra, dar in general oamenii simt nevoie de spatiu si lumina. Ca urmare, nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, catre vest. Pentru un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, va exista o problema importanta: spatiile principale daca vor fi orientate spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada (sud) vor fi lipsite de intimitate. Aceasta problema, odata aparuta, nu poate fi rezolvata decat printr-o solutie arhitecturala inteligenta, care evident, este mai costisitoare decat asezarea standard. Natura geotehnica a terenului Problema de fapt nu consta in imposibilitatea construirii, cladirile pot fi ridicate pe orice tip de teren, doar ca executia unei lucrari pe un teren neprietenos poate impune solutii foarte costisitoare car pot genera si alte constrangeri (exemplu: constructia trebuie sa aibe obligatoriu subsol sau obligatoriu fara subsol). Solutia

pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare. Natura juridica a terenului La achizitionarea unui teren nou trebuie sa primiti actul de proprietate asupra terenului, care mai apoi trebuie intabulat la judecatorie pentru autorizarea constructiei unei cladiri. De asemenea trebuie sa va asigurati ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol. Daca terenul face parte dintr-un circuit agricol, acesta trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construii pe el. Daca terenul este foarte mare, dar contructia urmeaza sa ocupe doar o suprafata mica din acesta, este recomandata impartirea terenului in mai multe loturi, pentru a evita realizarea unui plan urbanistic de detaliu ce poate fi impus de primarie.