DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. BOLILLA 15. DEFINICIN: Es un dcho.

real sobre cosa propia por el cual su titular puede usar, gozar y disponer jurdicamente del objeto sobre el que recae y que consiste en la fraccin de un inmueble edificado, integrado por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y dems partes y cosas de propiedad comn. La unidad de la parte privativa y el porcentaje sobre las partes comunes, constituyen la unidad funcional. ANTECEDENTES HISTORICOS: se encuentra en la edad media, donde nace como consecuencia de las escasas dimensiones fsicas de los terrenos enfrentados con el mar, y el amplio crecimiento demogrfico, es por ello que se hizo necesario recurrir a la construccin area. CRITERIO DE VELEZ: nuestro cod., con inspiracin en Freitas, es el primero e el mundo que prohbe la divisin horizontal de la propiedad. 2617.* El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad. Para sustentar tal posicin el codificador aduce que esta divisin dela propiedad necesariamente generara conflictos entre los distintos propietarios, lo que surge de la nota al Art. 2617.la posicin resulta adecuada teniendo en cuneta la realidad del pas al momento de sancin del cc. A medida que avanzo el tiempo, con el crecimiento de la poblacin y concentracin en centros urbanos determinados, comenz a ser necesaria la incorporacin de este dcho. Real desestimado por Vlez .As en 1948 se aprob en diputados la ley 13.512 y en 1949 se dicto el dec.ley 18734 que reglamento dicha ley. La ley 13.512 consta de 19 Art. Deroga los Art.2617, 2685 in fine y 2693 del cc. Esta derogacin no es absoluta, ya que el Art.18 de la ley 13512, establece que es a los efectos de la misma ley. Es decir que el Art. 2685 y 2693 siguen vigentes en cuanto al condominio; con respecto al Art.2617, sigue existiendo la prohibicin de dividir horizontalmente los inmuebles, sin acogerse a las disposiciones de la ley 13512, que regula esta posibilidad. Con respecto a la derogacin de la ultima parte del Art.2685 se justifica teniendo en cuenta que el propietario de un piso o depto. no puede liberarse del pago de expensas comunes mediante el ejercicio del abandono del mismo (Art.8 ley 13512).el Art. 2693 se suprime porque resultara disvalioso obligar a los condminos a renovar cada 5 aos el pacto de indivisin, agravado por el hecho de que de no lograrse la unanimidad cualquiera podra solicitar la particin, quebrando as el sistema. NATURALEZA JURDICA: se han elaborado diversas teoras. las que tienen asidero en nuestra legislacin son las que lo conciben como dominio integrado con un condominio de inhibicin forzosa, un dcho. Real autnomo, y un condominio con indivisin forzosa con particin de uso y goce. DOMINIO INTEGRADO CON UN CONDOMINIO DE INDIVISION FORZOSA: Confluye en la p.h el dominio exclusivo sobre la parte privativa, y un condominio sobre el terreno y dems partes y cosas comunes. Se trata de cond. Con indivisin forzosa, porque de admitirse la particin quedara desvirtuado el sistema, porque resultan aqu inseparables los dchos. Sobre la parte privativa y sobre la cuota parte indivisa sobre el terreno y dems partes comunes. Esta ha sido la posicin de los autores de la ley, ya que en todo momento se habla de propietario, dueo y condminos. DERECHO REAL AUTNOMO: si bien presenta ciertos caracteres enunciados por la otra teora, no hay que dejar de considerar ciertas caractersticas que la convierten en un dcho. Real autnomo. Si se tratara de un dcho mixto, como afirma la teora anterior, no hubiera sido necesario el dictado de una ley especial, pues habra bastado con la supresin del art. 2617. Por el contrario, la ley 13512 se hizo necesaria porque:

en la p h existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes dchos. de p h. Los dchos. y oblig. de ellos, estn regulados por un reglamento de copropiedad y administracin, que recin cuando se redacta e inscribe en el registro dela propiedad da nacimiento al ESTADO DE PROP. HORIZONTAL. El gobierno de la comunidad esta a cargo de una asamblea, donde las decisiones tomadas por la mayora obligan a la minora disidente y ausentes. Aparece la figura del administrador, quien ejecuta las decisiones de la asamblea. Las restricciones que poseen son mas amplias que en el dominio Presenta este sistema, causales de extincin que le son propias.

Consecuentemente la p h es un dcho real autnomo, que al incorporarse al cc completa la nomina de los dchos. Permitidos por la legislacin. CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA CON PARTICIN DE USO Y GOCE: Edmundo Gatti sostena que la ley 13512 organizo un condom. Con indivisin forzosa obre todo el inmueble, pero con particin de uso y goce, y tanto la indivisin como la particin son perpetuas. Esta teora tiene la ventaja de evitar las discusiones acerca de cuales son las partes comunes y privativas. As todo el edificio mas el terreno pertenece en condominio a todos. La parte indivisa, adems de expresarse en una cuota ideal como en el condominio, se refleja tambin en una parte materialmente determinada: el piso o depto., segn la adjudicacin hecha. OBJETO. La p h es un dcho real inmobiliario que adems debe recaer sobre inmueble edificado, que constituye el objeto de todos los dchos reales que recaen sobre este. Si se considera a cada uno de los dchos, el objeto es la UNIDAD FUNCIONAL COMPUESTA DEL SECTOR PRIVATIVO INDEPENDIENTE Y EL PORCENTAJE SOBRE EL TERRENO Y DEMAS PARTES Y COSAS COMUNES. PARTES PRIVATIVAS. Ley 13512 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona. Como se deduce del Art. El objeto EXCLUSIVO de la p h puede consistir en: pisos de un edificio deptos de un mismo piso: por depto no solo debe entenderse en el sentido de vivienda, sino tambin en cada una de las partes en que se divide un edificio. Deptos de un edificio de una sola planta. Si bien la ley 13512 fue dictada para la solucin de problemas con la vivienda, actualmente no se discute su aplicacin para otros supuestos que han ido surgiendo con el tiempo, as, la p h puede aplicarse a viviendas, locales de comercio, etc. Resulta fundamental para su aplicacin que se trate de los casos que prev el Art. 1 de la ley, o de otros distintos, en tanto el objeto privativo rena 2 requisitos fundamentales: LA INDEPENDENCIA Y LA SALIDA A LA VIA PUBLICA DIRECTAMENTE O POR UN PASAJE COMUN. La independencia ser entendida en cuanto a que el piso, depto, o local posean autonoma, que se basten a si mismos segn su destino. En cuanto a la salida a la va publica, es un requisito que tiene que ver con la independencia, y contempla la posibilidad de acceder a la calle sin tener que

atravesar sectores de propiedad exclusiva. Esta comunicacin con la va publica puede ser directa o por pasaje comn. COSAS Y PARTES COMUNES. Ley 13512 Se trata de una cosa necesariamente comn, porque si perteneciera exclusivamente a un titular de p h o un 3, quedara configurado el dcho de superficie expresamente prohibido por el Art. 2614. El terreno es el suelo donde se asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca toda la extensin que surge del titulo respectivo, aunque existan sectores libres de construccin. DEMAS COSAS Y PARTES COMUNES La enumeracin del Art. 2 es ejemplificativa, pero se fijan la pautas para determinar que partes o cosas deben ser comunes: COSAS DE USO COMUN DEL EDIFICIO Y COSAS INDISPENSABLES PARA MANTENER LA SEGURIDAD DEL MISMO. COSAS DE USO COMUN: son aquellas afectadas al uso de todos los prop., aunque en la practica algunos no las utilicen, y se trata de cosas sin las que no podra ser factible la existencia de la p h : puerta de entrada, pasillos, ascensores, escaleras, tanque de agua, etc. COSAS INDISPENSABLES PARA LA SEGURIDAD: hacen a la seguridad misma del edificio a su estabilidad, aunque no sean de uso comn, sino exclusivo: los muros maestros, columnas, techos. Puede suceder que algunas de estas cosas no sean de uso comn, sino privativo, como por ejemplo, un muro maestro que cumpla funciones de tabique interno, o sea que separe habitaciones en un depto. Por exclusin, pertenecen a prop. Exclusiva: el techo, piso, muros exteriores o interiores que separen el depto de partes comunes o de otro depto., revestimiento de los techos, del piso, de las paredes, o sea la pintura y/o azulejos, revestimiento de las puertas y/o ventanas, como son los vidrios y pintura, los tabiques internos que separan habitaciones, en tanto no cumplan funciones de sostn, las puertas y ventanas interiores, instalaciones sanitarias, caeras de agua, cableado elctrico. COSAS OMUNES SALVO CONVENCIN EN CONTRARIO: el Art. 2 de la ley, solo prev las azoteas y stanos, como que pueden ser comunes salvo disposicin en contrario. Esta regla no ser siempre aplicable, dado que si se trata de una azotea que adems tiene por funcin ser el techo, nunca podr ser parte privativa. Adems es evidente que muchas otras cosas comunes pueden llegar a ser, por convencin, de uso privativo. Lo que nunca podr privatizarse es el terreno, muros maestros, cimientos, escaleras, la entrada, etc. Puede suceder que en el reglamento de copropiedad figure una parte como comn, luego es posible privatizarlo, o tambin puede suceder que siga siendo una parte comn, pero de uso privativo. La mayora requerida para lograr la conversin es la unanimidad, o sea, la totalidad de propietarios de p h. Inversamente, tambin una parte privativa puede ser convertida en comn, y la mayora exigida es la misma, por cuanto se modifican los porcentuales. El objeto de la p h entonces, es la unidad funcional, que comprende el sector privativo, mas la proporcin sobre las cosas comunes. EL DERECHO QUE SE TIENE SOBRE LAS PARTES COMUNES ESINSEPARABLE DEL DERECHO SOBRE LA PARTE PRIVATIVA. 3. Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o

piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. Consecuentemente, la enajenacin de la parte privativa, implica tambin la del porcentual sobre la cosa comn. Lo mismo sucede si se constituye un dcho real o se traba una medida precautoria. En doctrina es muy discutida la cuestin de determinar cual es la parte principal, y cual la accesoria: se considera que lo principal es la parte privativa, y lo accesorio las partes comunes. En la p h la construccin es lo principal, y el terreno lo accesorio, a la inversa de la propiedad regulada por el cc (Art. 2519). Es por ello que se habla de accesin inversa, donde el terreno es atrado por la construccin. ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Para la existencia de los derechos de propiedad horizontal sobre las distintas unidades en que se divide un edificio, es necesario que antes haya nacido el denominado ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, y ello sucede cuando es redactado en escritura publica el reglamento de copropiedad y administracin, y adems, sea inscripto en el registro de la propiedad inmueble. MODOS DE ADQUISICIN Es un dcho real que se ejerce por la posesin, por lo tanto le son aplicables los modos de adquisicin del dominio: la tradicin, la sucesin y prescripcin. Con respecto a la tradicin, rige la teora del titulo y modo. Consecuentemente para la adquisicin derivada por acto entre vivos del dcho de propiedad horizontal son necesarios el titulo suficiente (cv, donacin, permuta) hecho por escritura publica (Art.1184 inc.1) y el modo suficiente, o sea, la tradicin. Para que sea oponible a 3 interesados, cabe agregar el requisito de la inscripcin del titulo en el registro de la propiedad inmueble.(Art.2505 y art2 ley 17801) Respecto a la sucesin, como se trata de un dcho que puede ser adquirido mortis causa, por lo tanto es susceptible de ser adq. Por sucesin ab instestato o testamentaria, y esta ultima a titulo de heredero, o simplemente como legatario. Respecto a la usucapin, es pasible de ser adquirida por prescripcin larga o breve, sindole aplicables las reglas correspondientes a este modo de adquisicin, aunque para aspirar a usucapir este dcho real, no es suficiente con la posesin continuada por el tiempo que prescribe la ley, sino que adems debe existir el llamado estado de propiedad horizontal, de lo contrario, se configurara una violacin a la disposicin del Art. 2617. si fueran varios los poseedores de un edificio sin subdividir, deberan usucapir primero el condominio,y luego con la particin, arribar a la p h. POSIBILIDAD DE ARRIBAR A LA PROPIEDAD HORIZONTAL A TRAVES DE LA PARTICIN DEL CONDOMINIO No hay obstculo para que los condminos, a travs de la particin arriben al estado de ph, resolviendo de comn acuerdo DIVIDIRLO EN ESPECIE, y as incorporarlo al rgimen de ph. Para ello, la particin debe ser fsicamente posible, ya que cada una de las unidades resultantes, debern reunir los requisitos que prescribe el Art.1 de la ley 13512 en cuanto a las partes privativas (independencia y salida a la va pblica de modo directo o por pasaje comn) Podr suceder que lo que se adjudique a cada condmino no se corresponda exactamente con su participacin en el condominio, pero MEDIANDO ACUERDO ENTRE TODOS SE PUEDE CONVENIR EN LA PARTICIN MIXTA O CON SALDO. El problema nace cuando no todos estn de acuerdo en realizar este modo de particin, y se plantea el interrogante acerca de si puede ser impuesta la particin es especie por alguno de los condminos a los dems. Jurisprudencialmente se ha admitido esta clase de particin, condicionndola al cumplimiento estricto de los siguientes. Requisitos: el inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes se acojan a lo dispuesto por el Art.1 ley 13512

la particin debe ser cmoda y de fcil realizacin, de modo que no resulta aceptable si para llevarla a cabo se debieran realizar nuevas construcciones, o si a raz de la divisin las fracciones carecieran de funcionalidad, o si el edificio se encontrara en condiciones ruinosas en que no se justificara su realizacin. Debe respetarse el ppio. De igualdad: la particin con saldo solo es admisible en caso de mediar acuerdo entre todos los condminos, de modo que no resulta viable que se imponga a uno de ellos la contribucin monetaria a favor de los dems, por haberle tocado un fraccin mayor a la que le corresponda en el condominio, es por ello que debe mediar equivalencia entre las partes ideales del condominio y las partes materiales que surjan al momento de la divisin. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN. Constituye un estatuto regulador de los dchos y obligaciones de los titulares de dchos reales de p h. 9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Segn este Art. se contempla un supuesto poco frecuente, en que los condminos de un edificio resuelven la particin, incorporndolo al rgimen de p h y por ello, redactan el reglamento de comn acuerdo. En realidad, la existencia del consorcio solo es posible A PARTIR DE LA REDACCIN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN, Y SU INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, por lo tanto, no es al consorcio de propietarios a quienes corresponde la redaccin de tal documento, sino a LOS CONDOMINOS, O EN SU CASO, AL PROPIETARIO VENDEDOR. Este reglamento tiene naturaleza contractual, con lo cual es necesario un concurso de voluntades de LA TOTALIDAD de los condminos, Y UNICAMENTE A PARTIR DE ESE MOMENTO NACE EL CONSORCIO. El mencionado anteriormente es un caso atpico, por lo cual el decreto reglamentario 18.734, en su Art. 1 prev la posibilidad de que el reglamento sea dictado por toda persona fsica o ideal que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad un edificio existente o a construir, a condicin de que acredite ser el titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicita la inscripcin. En este caso es el propietario del edificio quien redacta e inscribe el reglamento, pero no se modifica su naturaleza contractual, ya que en cada acto de enajenacin el adquirente debe prestar conformidad, configurndose la figura del contrato por adhesin. En esta hiptesis, no nace el consorcio como consecuencia de la redaccin e inscripcin del reglamento, ya que para que este tenga lugar, deben existir al menos, dos titulares de dchos reales de p h, con lo cual, al menos es necesaria una enajenacin. El adquirente ser titular de uno de esos dchos, y el propietario vendedor de los restantes. CONSORCIO DE HECHO. Segn lo dispuesto por el Art. 9, el consorcio tiene nacimiento una vez redactado e inscripto el reglamento de copropiedad y administracin, pero es normal que concluida la ejecucin de un edificio, los deptos sean entregados a los adquirentes mediando boleto de compra venta. As, no hay estado de p h porque no se ha dado el reglamento de copropiedad, y mucho menos existen dchos reales de propiedad horizontal. Tampoco ha nacido aun el consorcio, pero igualmente se considera que HA NACIDO ENTRE ELOOS UN CONSORCIO DE HECHO QUE PERMITE PONER EN MATCHA LA REGULACIN DE LAS RELACIONES EXISTENTES ENTRE ELLOS,

DADO QUE SE ENCUENTRAN YA UNIDOS POR UNA COMUNIDAD DE DCHOS E INTERESES. Este consorcio de hecho, tiene una vida precaria, dado que no podra ser invocado con respecto a 3. CLAUSULAS OBLIGATORIAS Y FACULTATIVAS. El Art. 9 de la ley 13512, contina disponiendo: El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica; c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora especial. Esta enumeracin resulto incompleta, por lo cual el decreto reglamentario amplio la nomina de materias que obligatoriamente deben ser tratadas en el reglamento: 3. El reglamento de copropiedad y administracin deber proveer sobre las siguientes materias: 1) Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva; 2) Determinacin de la proporcin que corresponda a cada piso o departamento con relacin al valor del conjunto; 3) Enumeracin de las cosas comunes; 4) Uso de las cosas y servicios comunes; 5) Destino de las diferentes partes del inmueble; 6) Cargas comunes y contribuciones a las mismas; 7) Designacin de representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y obligaciones; 8) Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos; representacin; 9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los artculos 5 y 6 del presente decreto; 10) Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble; [11) Autorizacin que prescribe el artculo 27.] (texto agregado por el decreto 23.049/56). Adems de todas estas clusulas obligatorias, es comn que los reglamentos contengan otras como por ejemplo, la creacin de un consejo de administracin, establecimiento de un fondo de reserva para afrontar gastos extraordinarios, enumeracin de los libros que llevara el administrador, etc.

En la actualidad pueden observarse reglamentos muy minuciosos, para prever situaciones que pudieran generar conflictos. MODIFICACIN DEL REGLAMENTO. MAYORAS. El Art. 9 de la ley 13512 establece que el reglamento solo ser modificado por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no inferior a los 2/3. Tal modificacin tambin deber ser redactada en escritura pblica e inscripta en el registro de la propiedad. Si bien la ley establece que la modificacin deber ser hecha por una mayora nunca inferior a los 2/3, la doctrina y jurisprudencia hacen una distincin de acuerdo a las clusulas que sern modificadas: clusulas estatutarias: es necesaria la unanimidad, y son las vinculadas con los dchos patrimoniales de todos los titulares de la p h, por ejemplo aquellas que determinan la naturaleza privativa o comn de los distintos sectores del edificio. Clusulas reglamentarias: son las relacionadas con el rgimen de administracin, funcionamiento de las asambleas, y en general, con la atencin de los asuntos de inters comn. Respecto a estas clusulas, rige la mayora legal, o sea que solo sern modificables con una mayora no inferior a los 2/3. El propio reglamento puede establecer que su modificacin sea hecha por una MAYORA SUPERIOR a los 2/3, lo que no es posible es establecer una mayora inferior. CUALQUIERA SEA LA MAYORA ESTABLECIDA POR EL REGLAMENTO, ESTA NO SER APLICABLE PARA LA REFORMA DE LAS CLUSULAS ESTATUTARIAS, DONDE SIEMPRE SE REQUIERE LA UNANIMIDAD. En todos los casos, estas mayoras son computables sobre la totalidad de titulares de los dchos y no sobre los presentes en la asamblea que decida la reforma. La facultad de modificar el reglamento, solo compete a quienes lo han redactado, o aquellos que adhirieron a el de modo incondicional, y solo excepcionalmente se aceptara la intervencin de la justicia. Para que ello tenga lugar, debe tratarse de clusulas manifiestamente arbitrarias o injustas, o sea que deben media causa grave que justifiquen la intervencin judicial. FACULTADES DEL TITULAR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. A-RESPECTO A SU PISO O DEPARTAMENTO: las facultades con respecto al objeto privativo, son en principio, las propias de un dueo. Hay que distinguir entre facultades materiales y jurdicas. Facultades materiales: dcho de poseer, por cuanto se trata de un dcho real que se ejerce mediante la posesin, y si es privado de ella cuenta con las defensas posesorias, y tambin con la accin reivindicatoria. Dcho de usar: puede servirse del piso o depto. Pero necesariamente deber ajustarse al destino establecido en el reglamento, y no atentar contra la moral y buenas costumbres. Dcho de dispones materialmente: es una facultad limitada, pues no puede cambiar el aspecto exterior, y aun dentro de su depto. Le esta vedado realizar cualquier modificacin que altere o modifique la estructura conformada por los planos horizontales y verticales de propiedad comn. Dcho de gozar: puede percibir los frutos, que normalmente sern civiles Cabe recordar que el dcho exclusivo solo recae sobre cielorrasos, pinturas, revestimientos, sanitarios, etc. Facultades jurdicas: El Art. 4 de la ley 13512 dispone: 4. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Por lo tanto, posee los siguientes dchos.

dcho de enajenar: el ejercicio de este dcho es muy amplio, ya que puede transmitir el piso o depto por actos entre vivos, o mortis causa, a titulo gratuito u oneroso, en forma total o parcial. Dcho de gravar: puede constituir toda clase de dchos reales, como usufructo, uso habitacin, servidumbres, hipoteca y anticresis Dcho de constituir dchos personales Dcho de abandonar: le es permitido abdicar su dcho, pero en este caso el abandono es traslativo de propiedad a favor del estado, y no los restantes titulares de propiedad horizontal, y el ejercicio de esta facultad NO LO LIBERA DE LA OBLIGACIN DE CONTRIBUIR A LAS EXPENSAS COMUNES (Art. 8) El ejercicio de todas estas facultades sobre la parte privativa, involucra el porcentual que le corresponde sobre las partes comunes. B- RESPECTO DE LAS COSAS Y PARTES COMUNES: tambin cabe distinguir aqu segn sean facultades materiales, y facultades jurdicas. Facultades materiales. Segn el Art. 3 de la ley 13512. 3. Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems. En principio las facultades materiales de uso y goce sobre las partes comunes son amplias, reconociendo una doble limitacin: 1- respetar el destino 2- no perjudicar ni restringir el legtimo dcho de los dems. Los dchos de cada titular de propiedad horizontal, no dependen de la proporcin que les corresponda sobre la cosa comn, por mnima que esta sea, pueden usar con toda amplitud de las cosas comunes, tanto el titular, como los miembros de su flia., personal de servicio, visitas, etc. En igual situacin se encuentran los titulares de dchos reales, como usufructuarios, o de dchos personales, como un locatario. Respecto a la posibilidad de disposicin material de las cosas comunes, es prcticamente nula, pues esta prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o de los servicios comunes (Art. 5), cambiar la forma externa, pintar las paredes exteriores con tonalidades diferentes a las del conjunto, etc. Facultades jurdicas. Del mismo modo en que no pueden ejercerse facultades jurdicas sobre las partes privativas independientemente de las partes de uso comn, el ejercicio de estas facultades tampoco podr circunscribirse a estas ultimas (Art. 3, 3 prrafo), de modo que resulta aplicable todo lo dispuesto respecto a las partes privativas. PROHIBICIONESA-PROHIBICIONES IMPUESTAS A LOS PROPIETARIOS Y OCUPANTES DE LOS PISOS O DEPARTAMENTOS. Rigen todas las restricciones del C.C, y adems la ley 13512 precisa una serie de prohibiciones que se encuentran en los arts 5, 6, 7. 5. Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. O sea quedan vedados todos aquellos actos materiales que afecten la esttica, lo que implica tambin una cuestin de hecho sujeta a valoracin judicial.

6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin; si el estatuto, por ejemplo, dispone que los deptos. Sern para vivienda, no se podra instalar un consultorio, o comercio. Cualquier modificacin a los fines preestablecidos implicara una violacin que debe ser sancionada. b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble,(el Art. 5 prohbe tambin toda innovacin que resultara perjudicial a la seguridad del edificio o de los servicios comunes. por ejemplo no estar permitido derribar paredes o columnas que cumplan funciones de sostn) o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio. si bien aqu se nombra solo a los ruidos, se entendern incluidas todas las inmisiones del Art. 2618 C.C. en definitiva, establecer cuando una actividad perturba la tranquilidad de los vecinos, es una cuestin de hecho que corresponder apreciar en cada caso al juez. 7. El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etctera. Toda obra nueva que afecte al inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios. O sea, les esta prohibido abrir ventanas o puertas en paredes comunes, hacer cerramientos en los balcones, techar un jardn solar, etc. VIOLACIN DE LAS PROHIBICIONES. Quien puede denunciarlas: ley 13512 Art.15. En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artculo 6, el representante o los propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarsimo la transgresin, se impondr al culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos El juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la infraccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podr ser desalojado en caso de reincidencia. La accin respectiva podr ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio de la accin civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados. Entonces, ante una violacin de las prohibiciones, los legitimados activos para promover la accin correspondiente son: EL ADMINISTRADOR O LOS PROPIETARIOS AFECTADOS. El administrador no debe acreditar perjuicio concreto, ya que debe velar por el cumplimiento del reglamento y su violacin implica una conducta antijurdica aun cuando no haya perjuicio. Cuando la accin la intenta un propietario la ley exige que demuestre que la trasgresin le causa un dao, o sea, que para legitimarlo, le impone este requisito. JUEZ COMPETENTE: la competencia incumbe al juez civil, ya que estn en juego transgresiones que no implican la existencia de delito.

PROCEDIMIENTO: el Art. 15 habla de juicio sumarsimo, rigindose por las reglas dispuestas a partir del Art. 498 del C.P.C.C.N. SANCIONES: El juez, posee facultades amplias, y podr: * adoptar las medidas necesarias para el cese de la infraccin; ordenar el allanamiento del domicilio o uso de la fuerza publica en caso de ser necesario. aplicar pena de arresto de hasta 20 das, y solo en forma excepcional se ha recurrido a ello. Imponer una multa en beneficio del fisco de 200 a 5000$ moneda nacional Condenar al pago de indemnizacin si hubiera dao causado Si quien incurre en violacin de las prohibiciones es un ocupante no propietario, adems de las sanciones establecidas, podr ser condenado al desalojo del piso o depto, solo en caso de reincidencia en la trasgresin, aun cuando no se trate de la misma. OBLIGACIONES DE LOS TITULARES. GASTOS DE CONSERVACIN Y REPARACIN DE LOS PISOS O DEPARTAMENTOS. Art. 5,ley 13512. Los titulares de la propiedad horizontal, realizaran a su costa todas las obras y gastos de conservacin y reparacin necesarios para el mantenimiento de su piso o depto. El Art. 13 dispone tambin que los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras, sern cobradas a cada propietario independientemente, para lo cual se practicaran valuaciones individuales. EXPENSAS COMUNES Son lo gastos normales originados en la conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios comunes, y que como tales, DEBEN ESTAR A CARGO DE TODOS LOS PROPIETARIOS. Cada uno responde proporcionalmente al valor de su piso con relacin al conjunto, o sea que cuanto mayor sea el porcentual, mayor ser la contribucin, igualmente la ley admite que puedan adoptarse otros criterios para su determinacin, as, se podr convenir que determinadas unidades contribuyan respecto a ciertos gastos en una proporcin menor, y aunque queden eximidos de ellas, a condicin de que no se beneficien con la cosa o servicio que genera el gasto. Las expensas estn enumeradas en el Art. 8 de la ley 13512. EXPENSAS DE ADMINISTRACIN, MANTENIMIENTO Y REPARACIN DE COSAS COMUNES: son gastos que normalmente sern realizados para garantizar a los propietarios la prestacin de los servicios y el adecuado uso y goce de los bienes comunes. Quedan comprendidos los gastos por el uso y mantenimiento de las cosas comunes, la energa elctrica para la iluminacin de las partes comunes y funcionamiento de ciertos artefactos, el gas, sueldo del encargado, y en Gral. Todos los gastos para conservacin y reparacin de cosas comunes (Ej. Pintura, reposicin de piezas, etc.) PRIMAS DE SEGURO DEL EDIFICIO: la ley pone a cargo de los propietarios la obligacin de contribuir al pago de primas de seguro del edificio (Art.8) y el Art. 11 obliga al administrador a contratar seguro contra incendio del edificio. es decir, pesa sobre el representante la contratacin del seguro, y queda sobre los propietarios la obligacin de contribuir a su pago. Por otra parte, actualmente es imperativo el seguro de vida para el personal en relacin de dependencia. INNOVACIONES QUE IMPLIQUEN MEJORAS EN BENEFICIO DE TODOS LOS PROPIETARIOS.: refiere a ellas el Art. 8 y quedan comprendidas las innovaciones sobre partes comunes que benefician a la totalidad de los propietarios, y su finalidad puede ser el mejoramiento de las cosas comunes, propender a un uso y goce mas cmodo de ellas, permitir la obtencin de una mayor renta (por ejemplo habilitar un sector de Pb. para alquilarlo como local). La mayora requerida para la realizacin de tales innovaciones, cuando beneficien a todos, ser la MAYORA ABSOLUTA. Si bien se requiere esta mayora, la minora no queda indefensa ya que se les reconoce la posibilidad de efectuar reclamo judicial. El reclamo podr intentarlo cualquier propietario, en tanto en la asamblea no hubiera dado voto positivo, o bien podr accionar aquel que se hubiera abstenido del voto.

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La accin ser fundada en alguna de la siguiente causa referida a las mejoras: de costo excesivo, donde la erogacin debe ser gravosa en si misma y no en funcin de las posibilidades econmicas del propietario que se opone. Contrarias a la ley o reglamento Perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico del edificio. En cuanto al procedimiento a seguir, corresponde el interdicto de obra nueva, y promovida la demanda, si lo considerare pertinente el juez podr ordenar la suspensin de la obra. Respecto a las obras nuevas que afecten el inmueble comn a las que alude la parte final del Art. 7 se requiere CONSENTIMIENTO DE TODOS LOSPROPIETARIOS. Y ello es as, por cuanto se trata de obras nuevas sobre partes comunes, pero que son de uso exclusivo, favoreciendo a uno o alguno, pero no a todos, y es por ello la necesidad del acuerdo de la totalidad de propietarios. EXPENSAS DE REPARACIN Y CONSERVACIN REALIZADAS POR UN PROPIETARIO. Corresponde al administrador su realizacin, pero en determinadas circunstancias, la ley admite que puedan hacerlo los propietarios, y tal situacin la contempla el 3 prrafo del Art.- 8 de la ley 13512. Para que el propietario que las realizo tenga dcho al reembolso, deben concurrir las siguientes circunstancias: *deben ser expensas necesarias para la conservacin o reparacin de las partes comunes, que sin ser urgentes, no admiten demasiada dilacin *debe haber ausencia del administrador, y se entender tanto la falta de administrador, como la imposibilidad de encontrarlo en su domicilio. *no debe existir oposicin de los dems, por lo tanto, antes de realizar la erogacin, notificara a los otros propietarios, y si nadie se opone, se entiende que ha habido una autorizacin tacita. En caso de oposicin resulta conveniente recurrir a asamblea para obtener la aprobacin de la mayora, o en su defecto, recurrir a la justicia. TRATNDOSE DE MEJORAS URGENTE, PODR PROCEDER A REALIZAR LAS REPARACIONES SIN LLENAR LOS REQUISITOS MENCIONADOS, Y PROCEDER A SU REEMBOLSO EN LA MEDIDA QUE RESULTARAN UTILES. En tal caso, al no mediar la autorizacin de los dems propietarios, se configura la gestin de negocios. EL DERECHO DE ABANDONO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. El titular puede abdicar su dcho como cualquier otro titular de dcho real, pero en este caso particular, es traslativo de propiedad a favor del estado, PERO NO ES LIBERATORIO, YA QUE NO EXIME A QUIEN LO REALIZA DE LA OBLIGACIN DE CONTRIBUIR AL PAGO DE EXPENSAS, Y SIGUE OBLIGADO POR LAS DEVENGADAS HASTA EL MOMENTO EN QUE EXPRESE RENUNCIA A FAVOR DEL ESTADO POR ESCRITURA PUBLICA, Y ELLA HAYA SIDO INSCRIPTA EN EL REGISTRO DE LAPROPIEDAD. Tampoco se admite la liberacin por la renuncia al uso y goce de las cosas o servicios comunes. CREDITO POR EXPENSAS. El titular del crdito es el consorcio, y el administrador, como su representante, es el encargado de recaudarlas, y perseguir el cobro por va judicial. El sujeto pasivo, es cada uno de los titulares de p h, sin perjuicio de las convenciones que hubiera celebrado con 3, como por Ej. Un locatario. As, si un propietario celebra un contrato de locacion por el cual el inquilino toma a su cargo el pago de las expensas, si deja de abonarlas, no puede ser ejecutado por el consorcio, y le sern reclamadas al titular del la unidad, quien tendr luego, accin de reintegro con respecto al inquilino. NATURALEZA JURDICA DEL CRDITO: mirndolo desde el punto de vista pasivo, participa de la calidad de las obligaciones propter rem, aunque si bien se desplaza siguiendo la titularidad dominial, le falta uno de los caracteres tpicos a esta clase de obligacin, y es la posibilidad de liberacin mediante abandono.

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Al respecto rige el Art. 17, ley 13512. 17. La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensin del artculo 3266 del Cdigo Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin; y el crdito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artculos 3901 y 2686 del Cdigo Civil. Sobre esta cuestin, rigen las siguientes reglas. el titular de propiedad horizontal responde por las expensas devengadas durante su titularidad con la cosa, y con es resto de su patrimonio. La enajenacin de la unidad no lo libera de responsabilidad de las expensas anteriores al acto. Respecto a ellas sigue obligado con todo su patrimonio, pero al consorcio se le suma un deudor nuevo: el adquirente, quien responde por las expensas devengadas antes de su adquisicin, pero nicamente hasta el valor del inmueble. El adquirente es responsable con la totalidad de su patrimonio por las expensas posteriores a su adquisicin. Si a su vez enajena, seguir obligado por las devengadas durante su titularidad, pero ya no sobre las anteriores a su adquisicin porque ha dejado de ser titular de la cosa. el nuevo adquirente ser quien lo sustituya en esa responsabilidad. Garantas para el cobro *privilegio: el Art. 17 ley 13512 establece que el cred. Por expensas goza del privilegio que establece el Art. 3901 C.C. llama la atencin que se remita a un privilegio mobiliario, por lo cual se entiende que ha mediado n error, y ha querido reenviar al Art. 3931, que consgrale privilegio delos arquitectos, albailes y obreros de la construccin obre el precio del inmueble en que han realizado sus trabajos. Se considera que la ley no ha querido otorgarle el privilegio del conservador del art 3101, sino asegurarle el rango que tiene este privilegio, que es muy fuerte. En la ejecucin colectiva funciona tambin como privilegio especial. En el supuesto de que la unidad estuviera afectada como bien de flia. Su constitucin no es oponible al consorcio, ni aun con respecto a las expensas devengadas posteriormente a su adquisicin. dcho de retencin: el Art. 17 otorga al consorcio este dcho, anlogo al previsto por Art. 2686. Esta facultad casi no tiene aplicacin, porque no es comn que un propietario tenga que entregar su depto para hacer una reparacin, hasta cuyo pago el consorcio tenga la facultad de retencin. Procedimiento ejecutivo: se favorece el cobro judicial reconociendo la va ejecutiva. El Art. 524 del C.Proc. establece que constituye titulo ejecutivo el crdito por expensas de edificios sujetos al rgimen de ph .el titulo esta representado por el certificado de deuda que expida el administrador, que reunir los requisitos determinados por el reglamento de copropiedad. En caso de omisin debe agregarse constancia de deuda liquida y exigible, y el plazo concedido a los propietarios para abonarlas. El juez, no ser riguroso al examinar el titulo ejecutivo. En la percepcin del crdito por expensas se admite ante la falta de pago, la aplicacin de intereses superiores a los corrientes. CONSORCIO DE PROPIETARIOS. Naturaleza jurdica Se discute si implica o no laceracin de un ente distinto a los propietarios, y si tal ente tiene o no personalidad jurdica. Segn la corriente que DESCONOCE LA PERSONALIDAD, arriba a esta solucin en base a los siguientes argumentos. sostiene que en todo momento la ley habla de propietarios, salvo la referencia circunstancial contenida en el Art.9, al administrador se lo llama representante de los propietarios, con lo cual se desprende que el administrador representa a los propietarios, y no al consorcio.

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Los titulares de p h no delegan en nadie la expresin patrimonial de s dcho,, con lo cual, nada transmiten al consorcio. La ley no le reconoce personalidad, y al respecto, nada aclara el Art. 33 inc 2.que establece que sern personas jurdicas de carcter privado aquellas que sin requerir autorizacin por parte del estado, tengan capacidad para adquirir dchos y obligaciones, pero ello no se ve en el consorcio El consorcio carece de patrimonio propio. no es titular de dchos porque ellos permanecen en cabeza de los titulares de p h, tampoco tiene capacidad para contraer obligaciones, porque ellas son soportadas individualmente por los titulares. no podra ejecutarse nunca una sentencia contra aun consorcio, sin afectar el patrimonio de cada uno de los propietarios. La teora que RECONOCE LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO, argumenta que: tiene capacidad ya que puede contraer dchos y obligacin, siempre circunscrito al mbito de los actos indispensables para la defensa de los intereses comunes. Por ejemplo cuando el administrador contrata servicios, lo hace a nombre del consorcio, y no a nombre individual de los propietarios. Posee domicilio, que se encuentra en el edificio donde esta constituido. Tiene patrimonio, conformado por las sumas recaudadas de las expensas y fondos de reserva, intereses cobrados por mora, e intereses devengados cuando estas sumas fueran invertidas. La ley admite que sea el consorcio quien accione contra un propietario para exigir el pago por expensas, del mismo modo que faculta a estos a accionar contra el primero, por ejemplo por el reclamo de gastos realizados en ausencia del administrador. Arean adhiere a esta posicin, por lo tanto el consorcio tiene personalidad, con las limitaciones propias del fin por el cual fue creado. As, no puede ser titular d dchos reales, pero si de dchos personales. Puede contraer obligaciones, actuar en juicio como actor y demandado, pueden ejecutarse sentencias en contra del consorcio, si bien el acreedor debe limitarse al patrimonio que este posea que muchas veces resulta nfimo. Esto trae aparejada la cuestin de determinar si los propietarios deben a no responder, por las obligaciones contradas por el consorcio, y se adopta la opinin positiva, porque si no se tornaran ilusorios los dchos de los acreedores, de todos modos la responsabilidad de los consorcistas debe ser subsidiaria, en tanto se proceder primero a la ejecucin de los bienes del consorcio, y nicamente si el crdito no se ve satisfecho, podr dirigirse contra el patrimonio de los propietarios, que responden de acuerdo a sus respectivos porcentuales. No es posible el embargo y ejecucin de cosas comunes, tales como ascensores, calderas, bombas de agua, etc. EL ADMINISTRADOR Segn las disposiciones del Art. 9 ley 13512, el reglamento obligatoriamente debe contener la designacin de una representante de los propietarios, pudiendo ser uno de ellos o un 3. El administrador aparece como representante legal del consorcio, encargado de la gestin de los intereses comunes, acta por MANDATO DIRECTO DE LA ASAMBLEA O POR INICIATIVA PROPIA, ejerciendo las facultades que le confiere la ley, o el reglamento. Puede ser administrador una persona fsica o jurdica, integrante o no del consorcio, generalmente es unipersonal. El CONSEJO DE ADMINISTRACIN no es una figura obligatoria en el sistema, y esta integrado por consorcistas, generalmente 3, designados por la asamblea en periodos de un ao, y su funcin es asesoramiento y contralor del administrador. NOMBRAMIENTO Y REMOCIN. El 1 administrador ser nombrado por unanimidad, porque al momento de la redaccin del reglamento, esta es una de las clusulas obligatorias, y esta es la mayora requerida para la sancin de este documento, aun en el supuesto de que sea el propietario vendedor quien lo redacte.

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Para las nuevas designaciones, bastara la mayora absoluta, si es que el propio reglamento no establece una mayora superior. De todos modos para que sea oponible a 3, la ley establece que la nueva designacin se realice en escritura publica, pero como el cambio de administrador no implica una modificacin en el reglamento, no es necesaria la inscripcin de esta escritura en el registro de la propiedad. En caso de no lograrse la mayora requerida para el nuevo nombramiento, se podr recurrir a la asamblea judicial, y en algunos casos se ha recurrido a la figura del interventor judicial. Del mismo modo en que la asamblea es quien designa el administrador, a ella corresponde su remocin. La mayora necesaria ser la ABSOLUTA, O SUPERIOR QUE DETRMINE EL REGLAMENTO. El administrador podr ser removido con o sin causa, esta ltima forma ser viable en tanto el reglamento no especifique las causales de remocin. Tambin podr recurrirse a la justicia para obtener la remocin. Remuneracin El Art. 9 inc establece que el reglamento establecer las bases para la remuneracin del administrador. As, podr establecerse una suma fija, o un porcentual sobre los ingresos. Nada impide que la actuacin del representante sea gratuita. Funciones Le corresponden las siguientes funciones: administrar las cosas de aprovechamiento comn atender a la conservacin del edificio cuidar buen funcionamiento de los servicios comunes elegir el personal de servicio como as tambin despedirlo contratar seguro contra incendio, de vida obligatorio para el personal en relacin de dependencia, y seguros contra otros riesgos. Proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para la conservacin del edificio Convocar asambleas ordinarias y extraordinarias Comunicar a los propietarios ausentes las decisiones tomadas en las asambleas. Hacer rubricar, llevar y custodiar los libros de administracin Expedir certificados de deudas por expensas comunes para promover los juicios ejecutivos Cumplir y hacer cumplir el reglamento y normas vigentes, como tambin ejecutar las resoluciones tomadas por asamblea. Representar al consorcio antes las autoridades administrativas. Respecto a su actuacin en juicio, ante el silencio de la ley, hay discusiones doctrinarias. Se entiende que esta autorizado para intentar la accin que prev el Art. 15 ante la violacin a lo dispuestos por el Art. 6, y tambin para promover el juicio ejecutivo por cobro de expensas, y representar al consorcio en todos aquellos procesos laborales nacidos como consecuencia de la actuacin del encargado del edificio. Fuera de estos casos, se entiende que debe mediar autorizacin expresa por arte de los propietarios, mediante una clusula del reglamento, o si este guarda silencio, en virtud de una decisin de la asamblea. ASAMBLEAS. ES EL ORGANO MXIMO DE REPRSENTACION DE LA VOLUNTAD DE LA COMUNIDAD, y tiene a cargo la resolucin de los asuntos de inters comn. Sus decisiones son de carcter obligatorio, aun para la minora en desacuerdo. Estas pueden ser ORDINARIAS, siendo las que se renen con periodicidad, en los plazos que establece el reglamento, por ejemplo para aprobarla rendicin de cuentas del administrador, designacin de nuevos integrantes del consejo, renovacin de seguros, etc.

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EXTRAORDINARIAS, son aquellas convocadas por el administrador o a solicitud de cierto n de propietarios, para considerar asuntos fuera de lo comn, como por Ej. Remover el administrador, designacin de su reemplazante, hipoteca de todo el edificio, etc. El funcionamiento de la asamblea en cuanto a forma y tiempo de convocatoria, persona que la preside, qurum, mayora para la adopcin de resoluciones, etc., son clusulas obligatorias que deber contener el reglamento. PRESUPUESTOS DE LA DECISIN, QURUM, FORMACIN DE LA DECISIN. una vez que se resuelve la realizacin de una asamblea, se proceder a la CONVOCATORIA, citando a los propietarios, en determinado lugar, fecha y hora, para tratar los asuntos de la orden del da. los reglamentos suelen contener los plazos mnimos que transcurrirn desde la convocatoria hasta la realizacin de la asamblea. La notificacin se har de forma fehaciente donde quede debida constancia de haberse realizado para facilitar la prueba, pues la omisin de este presupuesto, puede provocar la nulidad de la asamblea. El temario debe estar expresado con total claridad, de modo que el propietario lo conozca para poder formar su propia conviccin, y en definitiva para decidir por su asistencia o no. No podr ser considerado en la asamblea ningn tema que no se incluya en la orden del da, salvo que mediando unanimidad se lo incluya y se lo trate en el momento Debe haber qurum para que los propietarios puedan deliberar de modo valido. La ley guarda silencio al respecto, estableciendo que es una de las clusulas obligatorias del reglamento la determinacin de la cantidad de persona que deben estar presentes. Pero no existe absoluta libertad en este sentido. Qurum y mayora no se identifican: el 1 alude al n de presentes para deliberar validamente, y la 2 a la cantidad de votos necesarios para aprobar las decisiones, las mayoras no se computan sobre la cantidad de presentes, SINO SOBRE LA TOTALIDAD DE LOS PROPIETARIOS. Por lo tanto si en la asamblea se va a tratar la hipoteca del edificio, el qurum debe serla unanimidad, ya que esta es la mayora legal requerida al efecto, si se va a tratar la reforma de una clusula reglamentaria, el qurum ser de 2/3 de los propietarios, ya que esa es la mayora necesaria.. por lo tanto son nulas las previsiones que contienen ciertos reglamentos respecto a que se faculta a reunirse en 2 convocatoria, cualquiera sea el n de presentes, ante el fracaso de la 1 Los propietarios pueden concurrir personalmente, o hacerse representar. Los reglamentos suelen contener esta posibilidad, especificando que una misma persona, no podr representar a ms de 3 o 5 propietarios. Se requiere que la firma del mandante, se encuentre fehacientemente verificada Solo los titulares de la p h pueden concurrir a las asambleas, o sus representantes, con derecho a voz y a voto, por lo tanto, carecen de legitimacin los titulares de dchos personales, salvo que exista mandato especialmente conferido Una vez verificada la existencia de qurum, queda constituida la asamblea, se designa un presidente, secretario de actas, y comienza a tratar los temas, se delibera, y se procede a la votacin. MAYORAS NECESARIAS Los votos pueden ser computables por unidad, valor, o mixto, y segn el art 10 de la ley 13512, se computaran de acuerdo a lo establecido en el reglamento. Solo en caso de silencio la ley establece que a cada unidad corresponde un voto. nicamente en caso de resolverse la vetustez del edificio, el Art. 16 dispone un sistema distinto de computo: la doble mayora o sea, por unidad y por valor. UNANIMIDAD Es exigida en 2 casos: A- hipoteca del edificio (Art. 14) B- ejecucin de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno o algunos de los propietarios

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C- aunque la ley no lo menciona, se requiere esta mayora para la modificacin de clusula estatutaria del reglamento, para constituir otros dchos reales distintos de la hipoteca, para decidir la reconstruccin del edificio en caso de destruccin, etc. MAYORA DE 2/3 A- Exigida para la reforma de clusulas reglamentarias del reglamento, por ejemplo, las pautas para el cobro de expensas, o funcionamiento de asambleas. MAYORA ABSOLUTA O sea, ms de la mitad. A- es requerida para la decisin de asuntos de inters comn que no necesitan de una mayora superior, por ej. Innovaciones en partes comunes que benefician a la totalidad de propietarios, designacin y remocin de administrador, etc. VETUSTEZ DEL EDIFICIO: se exige la mayora absoluta, computada por unidad y valor. ESTAS MAYORAS LEGALES PUEDEN SER AGRAVADAS POR EL REGLAMENTO, PERO NUNCA DISMINUIDAS. IMPOSIBILIDAD DE REUNION DE LAS MAYORAS NECESARIAS. Rige el Art. 10 ley 13512. 10. Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por mayora de votos. Estos se computarn en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la representacin. Cuando no fuere posible lograr la reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al juez que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. La ley es poco explicita. Si bien o dice quien puede solicitar la asamblea judicial, se entiende que esta legitimado para ello el ADMINISTRADOR O CUALQUIER PROPIETARIO. En cualquier caso, debern demostrar el fracaso de todas las vas reglamentarias, y es indispensable que se trate de cuestiones urgentes o graves, porque la asamblea judicial constituye un remedio excepcional. Es por ello que el juez con criterio restrictivo analizara la viabilidad de la demanda, y si no se demuestran los presupuestos necesarios, la rechazara in limine. Cuando quien entable la convocatoria sea un propietario, deber adems acreditar la titularidad del piso o depto., la imposibilidad de realizar la asamblea de forma extrajudicial, y la urgencia o gravedad de las cuestiones a decidir. El proceso es sumadsimo. el juez preside la reunin, concede a todos el dcho a ser odos, y en caso de no lograr acuerdo para adoptar una decisin, esta facultado para tomar medidas urgentes. EXTINCIN DEL SISTEMA Le son aplicables a la p h los siguientes modos de extincin del dominio: puesta del inmueble fuera del comercio. La prescripcin El abandono La enajenacin La transmisin judicial. Salvo en el primer caso, no se extingue el sistema, sino que cambian de titularidad algunos dchos de propiedad horizontal.

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MODOS PROPIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL destruccin: prevista en el Art. 12 ley 13512+ La ley aqu distingue entre la destruccin total, que queda equiparada a la destruccin parcial de mas de las 2/3 partes del valor, y la destruccin parcial de menos de las 2/3 partes. En el caso de la destruccin total, ya no puede hablarse de p h, sino que existe un condominio sobre el terreno y los materiales, por lo que faculta a cualquier propietario a solicitar la venta. No es ms que reconocer la facultad de solicitar la particin en el condominio sin indivisin forzosa. Si no tuviera acogida, el solicitante podr recurrir a la justicia, la venta podr ser privada o mediante subasta judicial. Una vez enajenado, el producido se repartir entre los condminos en base al porcentual que cada uno tenia sobre los bienes comunes cuando exista la ph. En caso que no optaran por la venta sino por la reconstruccin, la mayora requerida a tal efecto es la unanimidad. En caso de destruccin parcial, si la mayora opta por la reconstruccin, podr obligar a la minora a contribuir a los gastos que ello demande. Ante su negativa, deber vender su parte a la mayora segn valuacin fiscal. Si se resolviera la demolicin, la mayora requerida es la unanimidad. Vetustez: legislada en Art. 16 ley 13512.: 16. En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial. La ley al hablar de la mayora que sea representativa de mas de la mitad del valor, por lo tanto se requiere una cantidad de votos que supere la mitad del numero de las unidades y al mismo tiempo la mitad del valor con respecto al conjunto. La determinacin de lo que se entiende por vetustez, es una cuestin de hecho que deber resolver la justicia en caso de mediar desacuerdo. Establecido que el edificio esta vetusto, se puede decidir la demolicin y venta del terreno y los materiales. Si se resolviera la reconstruccin, la mayora no puede obligar a la minora a contribuir a ello, y solo queda facultada para adquirir a parte de la minora segn valuacin fiscal. confusin: no esta prevista por la ley 13512. y puede darse cuando se concentra en una sola persona la titularidad de todas las unidades. Mientras subsista el estado de p h, el nico titular puede enajenar las distintas unidades, renaciendo as los dchos reales de p h. Para que desaparezca el estado de p h, debe realizrsela desafectacion por escritura publica, que se inscribir en el registro de la propiedad. Esta decisin tambin podrn tomarla la totalidad de propietarios, o sea, no es necesaria la confusin previa para luego arribar a la desafectacion. En tal caso, queda constituido un condominio sin indivisin forzosa sobre el terreno y lo edificado. PREHORIZONTALIDAD. Denota la situacin jurdica previa a la existencia de la propiedad horizontal, y es comprensiva del periodo que va desde el momento en que se ofrecen a la venta unidades que aun pueden ni siquiera estar en construccin, hasta que finaliza la edificacin, y concluye con la redaccin e inscripcin el registro de la propiedad inmueble del reglamento de copropiedad y administracin, donde nace el estado de propiedad horizontal. El legislador ha tratado mediante la legislacin de brindar proteccin al adquirente por boleto, al igual que a los ahorristas que se vean atrados por esta clase de inversiones, que luego se vean frustradas por la quiebra del vendedor, la paralizacin de la obra, o a veces, ni aun iniciada. La reforma de 1968 introdujo el Art. 1185 bis, declarando la oponibilidad de los boletos de compraventa al concurso del vendedor, siempre que el adquirente sea de buena fe y haya abonado

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el25% del precio. En 1972, se sanciono la ley 19724, implantando el RGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD. LA LEY 19724. ANLISIS CRTICO. AFECTACIN. 1. Afectacin. Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. La escritura de afectacin debe ser inscripta en el registro de la propiedad, que dejara constancia de ellos en los certificados que expida (Art.4). Requisitos de la escritura: A- asentar el estado de ocupacin del inmueble B- inexistencia de deudas impositivas de cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento (Art. 2) C- adems debe consignarse los recaudos previstos por el Art. 3,o sea que el propietario deber entregar al escribano: 1- copia integra certificada del titulo de dominio con constancia del escribano de haberla tenido a la vista. 2- Plano de mensura debidamente aprobado. 3- Copia del plano de proyecto de la obra con la constancia de aprobacin por la autoridad competente 4- Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional habilitado 5- Proyecto del reglamento de copropiedad y administracin. El Art. 3 tambin establece que la existencia de hipotecas no impide la afectacin, SI ELPROPIETARIO ACREDITA MEDIANTE DOCUMENTOS AL MOMENTO DE ESCRITURAR, QUE ESTAN CUMPLIDAS LAS OBLIGACIONES EXIGIBLES EMERGENTES DE ESE DCHO REAL. El Art. 5 faculta al adquirente para solicitar al escribano copia simple autenticada de la escritura, con certificacin de los elementos mencionados en el Art. 3. La DESAFECTACION, puede ser dispuesta por el propietario mediante declaracin hecha en escritura publica, en el supuesto de que la transferencia de las unidades haya quedado condicionada la enajenacin en un plazo cierto de un n determinado de ellas y no se hubiera cumplido la condicin ( Art. 2 inc c, Art. 6). El propietario tambin podr solicitar judicialmente la desafectacion transcurridos 6 meses de registrada la afectacin y no se hubieran enajenado unidades, o se hubieran rescindido o resuelto la totalidad de los contratos.. PUBLICIDAD. Otorgada la escritura de afectacin, e inscripta en el registro, el propietario lo har constar indicando su registracion, n de reg. Notarial y fecha, en un cartel visible que permanentemente estar en la obra, y tambin ello estar presente en todo ofrecimiento de la unidades que se hiciera, cualquiera fuera el modo. Se imponen prohibiciones con respecto al contenido de las ofertas. El propietario tendr a disposicin de los adquirentes copias simples de la escritura de afectacin y de las escrituras hipotecarias, lista de las unidades enajenadas, informacin respecto al desarrollo material de la obra, informacin respecto al pago de servicios hipotecarios e impuestos que afecten el inmueble. ( Art. 10).

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Contenido de los contratos. El Art. 13 especifica los datos que se consignaran en los contratos. El Art. 14 agrega que deben ser redactados en forma clara y fcilmente legible. LAS CLUSULAS QUE ESTABLEZCAN LIMITACIONES DE RESPONSABILIDAD, FACULTADES DE RESCINDIR O RESOLVER EL CONTRATO SIN PREVIA COMUNICACIN O INTIMACIN, SUPENDER LA EJECUCIN DE LA OBRA, ETC., SOLO TENDRAN EFECTO SI SON EXPRESAMENTE ACEPTADAS POR EL ADQUIRENTE EN CLUSULA ESPECIAL FIRMADA POR EL. Lo mismo rige para el caso de que el precio sea sometido a reajuste, siendo nula toda clusula que lo deje al arbitrio del propietario, constructor, vendedor, o 3 vinculados a ellos (Art. 15). Registro de los contratos. Una vez que comienza la enajenacin de las unidades, los contratos suscriptos con los adquirentes, deben ser inscriptos en el registro de la propiedad. El Art. 12 establece que si bien esta obligacin corresponde al propietario, podr hacerlo tambin el adquirente en cualquier tiempo. Los contratos no registrados, NO DAN DCHO AL PROPIETARIO CONTRA EL ADQUIRENTE, PERO SI AL ADQUIRENTE CONTRA EL ENAJENANTE, sin perjuicio de no ser oponibles a 3. La posesin que se ejerce en virtud de un contrato no registrado, resulta inoponible a quien ejerce su dcho en virtud de un contrato registrado. (Art.12) La interpretacin de esta disposicin ha dado lugar a divergencias, por lo cual la cmara nacional de apelaciones dicto el plenario COTTON, MOISS Y OTROS C/ TUTUNDJIAN, SIMON, y sus conclusiones son las siguientes: 1- el propietario enajenante que no cumple con la afectacin al rgimen de prehorizontalidad, y en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare en relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato. 2- Son irrenunciables los dchos que confiere la ley 19724 al adquirente. Las argumentaciones de la mayora, son las que siguen: A- la afectacin del inmueble y la registracion de las operaciones tiende a impedir que el propietario desbarate los dchos, enajenndolo o gravndolo. B- La ley obliga al enajenante a la afectacin. C- Al incumplimiento de tal obligacin legal, le corresponde el efecto de la mora en la inejecucin de las obligaciones contractuales. D- El enajenante incumplidor se encuentra en mora, lo que le impide el reclamo ala otra parte del cumplimiento de sus obligaciones, entre ellas, la principal, de pagar el precio del inmueble adquirido. E- Consecuentemente tampoco podr accionar por resolucin del contrato fundado en el incumplimiento. Posteriormente, el 26/3/1985, se dicto el plenario en autos ALVEAR S.R.L. C/ TAUB, L, se dijo entonces que la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13512, no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los boletos en el registro de la propiedad previstos por ley 19724, salvo que EL ENAJENANTE OFRECIERA CONTEMPORNEAMENTE LA ENTREGA DE LA POSESIN Y ESCRITURACION, ESTAS PRESTACIONES ESTUVIERAN EXPEDITAS Y EL COMPRADOR NO TUVIERA DCHO A RESOLVER EL CONTRATO. HIPOTECAS. Puede suceder que la hipoteca se encuentre constituida al momento de otorgar la escritura de afectacin, con lo cual, el propietario deber documentar que estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de las misma. (Art. 3). En tal supuesto la proteccin es mnima, ya que el

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sujeto, posteriormente puede dejar de abonar los siguientes periodos, o no abonar el capital cuando llegue el vencimiento respectivo. Es posible tambin que la constitucin de hipotecas sea posterior a la afectacin, debiendo consignarlo en los contratos de enajenacin o adjudicacin, tanto de las hipotecas ya constituidas, como de aquellas que se propone constituir.( Art. 13). Puede pasar que en los contratos el enajenante no se hubiera reservado la facultad de constituir hipotecas, sin embrago, el Art. 20 faculta al propietario para hacerlo, en tanto no medie oposicin de los adquirentes con contratos registrados. Si acreditara justa causa, podr solicitar autorizacin judicial para establecer el gravamen. Ante la falta de pago, se faculta a los adquirentes a abonar al acreedor hipotecario la parte proporcional que le correspondiera por su unidad, quedando subrogados de plenos dcho en el lugar, grado y prelacin del acreedor hasta la concurrencia de la suma pagada, que podrn compensar con la suma adeudada al propietario ( Art.22).si se llegara a la ejecucin, quedan excluidas la unidades cuyos propietarios hubieran ejercitado este dcho, y al escriturarse esta unidades, el acreedor hipotecario esta obligado a otorgar cancelaciones parciales de hipoteca global, previo pago de la parte proporcional que le corresponda. Incluso, en el caso de ejecucin, se implementa un sistema para que los adquirentes con contratos registrados, obtengan su adjudicacin. Este procedimiento no es aplicable cuando tratndose de acreedores quirografarios, existe concurso del propietario y entonces rige el Art. 1185 bis del C.C, y Art. 150 de la ley de concursos. La ley 20276 Fue sancionada en 1976, y establece excepciones en cuanto a los edificios comprendido en la ley de prehorizontalidad. As, quedan excluidos del rgimen de prehorizontalidad los siguientes edificios: los construidos por condminos, comuneros, socios, asociados, que se adjudiquen unidades por divisin de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o asociacin. Los inmuebles de propiedad privada del estado. Los construidos con crditos de organismos oficiales del estado. Los ya construidos e incorporados al sistema de la ley 13512 sin enajenaciones previas. El Art. 2 dispone inaplicabilidad de la ley 19724 cuando antes de su publicacin se hubiese iniciado la comercializacin de las unidades. TUTELA DE LOS DERECHOS REALES Y DEL INTERS DE LOS TERCEROS. ACCIONES REALES. Atento al dcho. Tutelado, las acciones pueden ser reales o personales. las acciones reales consisten en la facultad de acudir a la justicia, poniendo en movimiento la funcin jurisdiccional para lograr la proteccin del titular de un dcho real cuando entiende que este ha sido lesionado por un 3. Definicin legal. 2756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado. Cabe criticar a la definicin legal que al afirmar que son medios por los cuales es posible declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los dchos reales, podra pensarse que no son acciones de condena sino simplemente declarativas. Es obvio que una mera declaracin del ius posidendi no seria satisfactoria si no implicara tambin la restitucin de la posesin, o el restablecimiento de dcho que se desconoce, o la libertad de su ejercicio. Igualmente cualquier duda queda superada, ya que hay normas que aluden expresamente a la restitucin de la cosa en la reivindicacin,s lejano, debe a.

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2794. Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicacin, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia, dejndolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesin. El restablecimiento de los dchos y las servidumbres en la accin confesoria, 2795. La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan. Y el restablecimiento del libre ejercicio del dcho a poseer en la accin negatoria, 2800. La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida. 2803. La accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio anterior le hubiese causado, y aun obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza. La definicin del Art. 2756 menciona 3 sustantivos, relacionados con cada una de las acciones reales enumeradas en el Art. 2757. Cuando esta en juego la EXISTENCIA del dcho real, corresponde la ACCIN REIVINDICATORIA. Si se cuestiona la PLENITUD del dcho, procede la ACCIN CONFESORIA. Y si lo controvertido es la LIBERTAD DEL EJERCICIO del dcho, es viable la ACCIN NEGATORIA. En todos los casos, junto a las acciones reales, podrn acumularse las acciones personales tendientes a reparar el perjuicio que puede haber sufrido el titular. Estas acciones pueden ser accesorias de la accin real, aunque a veces tendrn carcter subsidiario, ya que por ejemplo, hay casos en que la reivindicacin no es posible. DEFINICIN LEGAL. La da el Art. 2757: las acciones reales que nacen del dcho de propiedad, son: la accin de reivindicacin, la accin confesoria, y la accin negatoria. La palabra propiedad ha sido tomada en sentido amplio, no como sinnimo de dominio, por lo tanto, LA TOTALIDAD DE LOS DCHOS REALES ESTAN PROTEGIDOS CON LAS ACCIONES REALES. El mbito de la accin reivindicatoria, coincide con el de la accin negatoria, ya que ambas protegen los mismo dchos, pero difieren en cuanto a la magnitud de la afectacin al mismo (Art.2800). TODOS LOS DCHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESIN ESTAN PROTEGIDOS CON LA ACCIN NEGATORIA, CUANDO SE CUESTIONA LA LIBERTAD DE SU EJERCICIO. De acuerdo al Art.2421, son dchos inherentes a la posesin de inmuebles, las servidumbres activas, y conforma al Art. 2418 el poseedor de inmuebles tiene para con sus vecinos o 3 las obligaciones impuestas en el titulo VI, del libro III. Estn legitimados para ejercer la accin confesoria: los titulares de dchos reales que se ejercen por la posesin, cuando lo cuestionado es el cumplimiento de las restricciones y limites, que estn legislados respecto al dominio, se extienden a los dems dchos reales de contenido menor. Los titulares de servidumbres reales (Art. 2796 y 2421) Los titulares de servidumbres personales (Art.2796)

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Los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuando sus titulares fuesen impedidos de ejercer los dchos inherentes a la posesin, o sea las restricciones y las servidumbres reales (Art.2796) Velez concede la reivindicacin a todos los que tengan sobre la cosa un dcho real perfecto e imperfecto, asi, son titulares de dchos reales perfectos el dueo y el condmino perfectos ; y de dchos reales imperfectos, el dueo y condmino imperfecto, el usufructuario, usuario, habitador, acreedor prendario y acreedor anticresista. Se concluye en que la accin reivindicatoria compete a los titulares de todos los dchos reales que se ejercen por la posesin cuando se ha producido la perdida de la misma.

ACCIN REIVINDICATORIA. Definida legalmente en el Art.2758 La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella. Desde el punto de vista doctrinario, la accin reivindicatoria es una accin que nace de todo dcho real que se ejerce por posesin, cuando su titular ha sido privado absolutamente de ella, por lo que se exige que aquel que se encuentra en posesin dela cosa, se la restituya con todos sus accesorios. A quienes compete la accin. Principio general: de acuerdo a la tesis amplia, puede ser ejercida por los titulares de todos los dchos reales que se ejercen por la posesin, o sea por todos los poseedores con dcho a poseer. Situaciones especiales. 1- Reivindicacin por el condmino. Accin dirigida contra otro condmino: el Art. 2761 establece la reivindicabilidad de las partes ideales de cosas muebles o inmuebles por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores. La medida de la reivindicacin entre condminos esta dada por la parte indivisa o parte ideal. No podra ser demandada toda la cosa contra un comunero, porque tambin le asiste dcho a este. Tampoco puede reclamar la restitucin de una parte materialmente determinada, pues ello es incompatible con la idea de parte indivisa. Para que proceda la accin de reivindicacin, el condmino debe haber sido excluido de la posesin por otro condmino, que inclusive podra llegar a convertirse en poseedor exclusivo si fueran solo 2 los condminos., o habiendo ms, tambin hubieran sido expulsados. El condmino que excluye a los dems y comienza a poseer en forma exclusiva, ha intervertido el titulo, y se encuentra en trance de usucapir el dominio. La demanda de reivindicacin producir la interrupcin civil del plazo de prescripcin, y mantendr la imprescriptibilidad de la accin de particin. Adems del reintegro de la posesin, debern liquidarse las cuentas con respecto a los frutos que pudo haber percibido el demandado, a los productos de que pudo haber dispuesto, los riesgos que pudo haber experimentado la cosa o las mejoras que la hayan beneficiado durante el tiempo en que el reivindicante se vio privado de la posesin. 2- accin dirigida contra un 3: se discute acerca de la determinacin de si el condmino podr reivindicar toda la cosa, o si su dcho se limita nicamente a su parte indivisa. Al respecto, se esgrimen 2 teoras: 1- corriente restrictiva: para quienes la sostienen, el condmino reivindicante solo podra entablar la accin con respecto a su parte indivisa.

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