Objeto y Definiciones Artculo 1. Objeto.

La presente ley regula la form a especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin social de la propiedad. Artculo 2. Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley: 1. Funcin social y ecolgica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal debern respetar la funcin social y ecolgica de la propiedad, y por ende, debern ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanstica vigente. 2. Convivencia pacfica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal debern propender al establecimiento de relaciones pacficas de cooperacin y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. 3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los rganos de administracin de la copropiedad, as como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley. 4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbansticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, as como los integrantes de los rganos de administracin correspondientes, debern respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los lmites del bien comn. 5. erecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administracin, tendientes a la imposicin de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, debern consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradiccin e impugnacin.

Cuando se habita en conjuntos residenciales o unidades, por lo general, se tienen problemas con los vecinos. El ruido y las mascotas son dos de las causas ms comunes cuando de conflictos se trata. La figura del administrador es el llamado a poner orden.
La Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal regula los inmuebles donde concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes. Su fin es el de garantizar la seguridad y la sana convivencia a travs de una normatividad caracterizada por la convivencia pacfica y la solidaridad social.

La Ley tambin lleva a cabo una regulacin de la formacin de las actas de juntas, las funciones de los rganos de la comunidad, del Administrador, rgimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto y renuncia al cargo del Presidente, entro otros items. Con lo anterior, la Ley de Propiedad Horizontal gana flexibilidad, dinamismo y eficacia. Ahora, tenga en cuenta que todo comienza con la posicin individual de quienes habitan en la copropiedad. Hay que educar entonces a la comunidad sin importar el estrato social al cual pertenezcan. Siempre exitirn personas que infrinjan las norma. Es conveniente elaborar manuales, rotar circulares y utilizar las carteleras para dar a conocer la Ley de Propiedad Horizontal.

Usted tiene derecho a

Cada propietario tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada. Quiere decir que puede vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de su unidad privada, a cualquier ttulo. Por supuesto, hay lmites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos. Por ejemplo, si usted es dueo de un apartamento en una unidad residencial no puede utilizarlo como oficina o local comercial, dice Carlos Eduardo Cardona, Abogado experto en Propiedad Horizontal. El propietario tambin tiene derecho a usar reas comunes como ascensores, jardines, piscinas y pasillos, entre otros siempre y cuando lo haga segn el destino de los mismos, y sin perjuicio del uso legtimo de los dems propietarios. Atndonos a esto, los pasillos no se pueden usar como lugares de juego, o para estacionar bicicletas, motos o vehculos, ni se pueden usar los parqueaderos como depsito de muebles y materiales. Otro derecho de los propietarios es el de vivir en un ambiente limpio, saludable y esttico. Hay que insistir en el cumplimiento de las normas de educacin, y ser estrictos con aquellos que arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y dems desechos, o a los que piensan que las zonas comunes se utilizan como sanitario para las mascotas. Hay quienes utilizan las ventanas para colgar la ropa y los tapetes, lo que hace que la esttica se vea afectada, agrega Cardona.

El ruido, un mal que nos aturde a todos

La contaminacin auditiva es uno de los problemas de convivencia ms comunes en la Propiedad Horizontal. El copropietario tiene derechos que se deben hacer respetar cuando se vea perturbado por culpa del ruido excesivo. Es recomendable que primero se establezca un dialogo con el vecino para que este reduzca el ruido. Si esto no mejora, la Ley est de su lado ya que se indica que hay que favorecer la tranquilidad, acatar las disposiciones ambientales en relacin a niveles de contaminacin auditiva y visual, y por lo tanto usted puede exigir sus derechos, dice Cardona. Ahora, si despus de los pasos anteriores no se ha logrado nada, la Polica entrar a realizar mtodos correctivos. El Cdigo de Polica seala que estas acciones son nocivas para la salud y perturban la convivencia. El ruido debe estar determinado en el reglamento interno de la propiedad horizontal. Pienso que hacer algn tipo de evento en el saln comunal hasta las 10:00 pm es una hora respetable. Hay que tener en cuenta que las personas tienen que respetar los derechos de los mayores, de los nios, de quienes tienen que trabajar al otro da. Hay sanciones para aplicar y la mejor solucin no es llamar a la Polica. Se debe informar al administrador para que se tomen las medidas correspondientes, agrega Cardona.

Sobre las mascotas

Este es uno de los temas que ms reclamos, enfrentamientos y discusiones provoca entre copropietarios, ya que muchos de los dueos de mascotas no tienen cultura y solidaridad con los vecinos. Adems, desconocen las normas sobre tenencia de mascotas y hasta las normas de urbanidad y aseo. La Ley 746 de Julio 19 de 2002 reglamenta la tenencia y manejo de mascotas. Asimismo, establece sanciones para quienes incumplan con las normas. Las mascotas no pueden transitar sueltas por las zonas pblicas. Si un perro es peligroso debe tener bozal y tiene que estar amarrado. De igual manera, los dueos de las mascotas estn en la obligacin de recoger los excrementos, dice Cardona. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares sealados, tendrn como sancin impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mnimos diarios legales vigentes o sancin de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcalda

municipal defina. En caso de renuencia, se impondr arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) das: la autoridad municipal proceder a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sancin respectiva, segn la Ley.

El administrador, llamado a poner orden

El administrador es el representante legal de la copropiedad y cuenta con facultades de ejecucin, conservacin, representacin y recaudo, de manera que con sujecin a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, rene en si las funciones y atribuciones de gerente, tesorero, mandatario y depositario, susceptibles de ejercicio nico o delegable parcialmente bajo su responsabilidad. Funciones:

Segn la Ley 675 de 2001 las siguientes son las funciones bsicas para los administradores de Propiedad Horizontal

Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobacin el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos.

Llevar bajo su responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

Poner en conocimiento de los propietarios y residentes, las actas de la asamblea general y del consejo de administracin, si lo hubiere.

Preparar y someter a consideracin del Consejo de Administracin las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecucin presupuestal.

Llevar la contabilidad del edificio o conjunto. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurdica que surgen como consecuencia de la desafectacin de bienes comunes no esenciales y destinarlos, a los fines autorizados por la asamblea general.

Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administracin, conservacin y disposicin de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

Cobrar y recaudar cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y cualquier obligacin de carcter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas.

Elevar a escritura pblica y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad los actos relacionados con la existencia y representacin legal de la persona jurdica.

Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurdica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

Notificar a los propietarios de bienes privados, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administracin, por incumplimiento de obligaciones.

Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administracin, una vez se encuentren ejecutoriadas.

Expedir paz y salvo de cuentas con la administracin del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

Las dems funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, as como las que defina la asamblea general de propietarios.