Ley 17.292 - Urbanizaciones de Propiedad Horizontal.

(SE ACLARA QUE ES ANTES DE LA MOFIFICACION DE LA 18308) A) Finalidad de dicha norma: la misma ser de absoluta necesariedad conocer a efectos de su posterior aplicacin, interpretacin y/o integracin: surge claramente de los Resultandos del decreto 323/2001, reglamentario de esta Segunda Ley de Urgencia Nro. 17.292, que el fin de dicha norma es dar solucin a una situacin de hecho: la existencia de los llamados clubes de campo, barrios cerrados o barrios residenciales, frente a esta realidad fue necesario darle una respuesta legislativa, que hasta el momento no exista. O sea, como seala el Esc. Molla, no exista en la normativa un tratamiento especfico para las hoy llamadas Urbanizaciones de P.H., que es una denominacin que convoca a diversas disciplinas, no slo al Derecho Privado, sino tambin al Derecho Pblico, y trascendiendo a la disciplina jurdica, a la disciplina arquitectura, agrimensura, y lo referente al impacto ambiental que puede provocarse en determinadas reas. Por lo tanto el tema hubiere merecido un tratamiento a nivel de ley de Ordenamiento Territorial, donde si confluyeran todas las opiniones para buscar las mejores soluciones.-

Esta problemtica exiga un tratamiento legislativo, el cual tena un precedente fctico que es la situacin creada por la existencia de urbanizaciones; y por otra parte merece destaque la opinin vertida en la

Comisin de Derecho Civil de la AEU en la que sostuvimos que la nica solucin posible era la propiedad horizontal en derecho positivo uruguayo. Esto es ubicar a los llamados clubes de campo barrios privados para pretender acomodar la situacin fctica a la situacin jurdica, la nica

posibilidad era la P.H., que permite un tratamiento diferente de la propiedad solitaria o comn.-

Esto trajo mltiples crticas, sobre todo arraigando en la experiencia argentina, se deca que esto no era posible, por que en propiedad horizontal era de esencia la existencia de algo construido ( si quieren un edificio). En particular, en Argentina, se sostuvo que era imposible pretender aplicar el rgimen de P.H. a esta situacin fctica por la ausencia de este elemento, y no era posible trabajar como objeto material en el suelo.

Para de alguna forma explicar cual es la viabilidad de la situacin: era posible por que en situacin final se produca la trasmisin del dominio de una unidad existente que tena existencia real y jurdica, cosa actual, habilitacin municipal mediante, por la que entraba en un rgimen de P.H. particular. La posicin argentina es esttico, esclerosa la posibilidad de P.H. para el caso de edificio dividido en unidades. Y por otra parte no permite el negocio sobre cosa futura, no a nivel de derecho obligacional ( porque , igual que el nuestro, el cdigo argentino permite la venta de cosa futura) sino que bloquean la posibilidad fctica de un tratamiento de cosa futura con vistas a una trasmisin de la propiedad, por que entienden que para que exista un derecho real es menester la existencia de cosa material.Apoyo en Derecho Comparado: la ley espaola resolvi ubicar este tema, este tipo de urbanizaciones dentro de la ley de P.H. Y esto no es poca cosa, como apoyo, pues hay que reconocer que el derecho espaol, si en algo tiene experiencia es en materia de derechos reales.

B) La amplia intervencin que se consagra, tanto en la ley como en el decreto reglamentario, respecto de los gobiernos municipales: La presente Ley y el decreto 323/2001 respetan la competencia departamental respecto de esta materia ( tal que en los hechos muchos de estos casos se regulaban, hasta la sancin de la presente ley, por ordenanzas municipales, por ejemplo el departamento de San Jos); as lo establece el decreto en su art. 1, al decir que sern competencia del gobierno departamental respectivo:

Su ubicacin Parmetros de extensin Tamao y promedios de lotes Factor de ocupacin del suelo

Pasemos ahora al anlisis de la normativa vigente : l) El cuerpo normativo emergente de la ley 17.292 es nica y exclusivamente aplicable a las urbanizaciones de Propiedad Horizontal: Definicin: ART. 48: Definicin de Urbanizacin de Propiedad Horizontal: nico objeto de la presente ley, es necesario precisar la existencia del presente para hacer lugar a la aplicacin del rgimen de propiedad horizontal de la Ley 17.292:...se entiende por urbanizacin de propiedad horizontal...:

Conjunto Inmobiliario Dividido en mltiples ( ms de tres sera mltiples, el Agr. Infantozzi atendiendo al espritu de la ley plasmado en los resultandos del decreto

reglamentario 323/2001, entiende que la palabra mltiples refiere a conjuntos tipo de barrios privados o club de campo) bienes o lotes objeto de propiedad individua, cuyas superficies mnimas sern competencia de la Intendencia respectiva;( atendiendo a la Ley 10723 de Centros Poblados). Complementados por infraestructura de bienes inmuebles y servicios comunes objeto de copropiedad y co-administracin por parte de los propietarios de los bienes individuales.

De acuerdo al art. 28 del decreto , en caso de que, se hubieran cedido calles y espacios a favor de la Intendencia respectiva, previamente a la conversin al rgimen de la Ley N 17.292 del 25 de enero de 2001, los mismos se desafectarn del dominio pblico, por el procedimiento pertinente, retrovirtiendo al dominio de los propietarios con la nica finalidad de incorporarlos como bienes comunes a la copropiedad.- As pues la existencia de ruta, calle ,plaza del dominio pblico interrumpe la urbanizacin en el concepto de la presente ley, sern dos urbanizaciones pero no una nica.-

Caractersticas: ART. 49: cada lote o bien deslindado en el plano de fraccionamiento como fracciones individuales con o sin construcciones, ser una UNIDAD, (padrn matriz/nmero de unidad), y de acuerdo al decreto la descripcin y deslinde ( de acuerdo a las normas de PH: frente) constar en el plano proyecto y en el plano definitivo ( que se levantar un vez habilitada la infraestructura referida). Cada Unidad debe tener salida independiente a la va comn o pblica.

UNIDADES:

Indivisibles, no puede ser sobreelevadas ni en el sub.-suelo las unidades no pueden subdividirse, si fusionarse, pues no est prohibido, tambin se admite el reparcelamiento, por el mismo fundamento.

Se preve la existencia de MACROUNIDADES, que tambin son unidades, que sern destinadas a sub-dividirse en etapas posteriores del proyecto que es uno slo, o sea que ya est previsto destino, y dems, (las mismas podrn modificarse en virtud de que se recorra todo el camino de gestin nuevamente).- De acuerdo al art. 18 del decreto 323/2001 las macrounidades, hasta que no se tramite la sub-divisin de las mismas sern consideradas como una unidad ms de la urbanizacin.- En definitiva la existencia de una Macrounidad es una etapa posterior de un mismo emprendimiento, no es para hacer otro proyecto posterior o lo que se quiera, sino para culminar el proyecto elaborado. Si pueden realizarse modificaciones, pero debe volver a cumplirse con todas las etapas, : plano, reglamento. Etc.-

Por primera vez a nivel de derecho positivo se permite que exista un tratamiento del lote, parcela, terreno baldo, como unidad independiente, a pesar de no corresponder al rgimen general de propiedad comn, esto de los fraccionamientos. La ley permite, y define, como objeto de tratamiento jurdico individual al lote, esto es la fraccin de terreno donde NO necesariamente deben existir construcciones ( Art. 48 inciso 2).-

La ley puso nfasis en que el lote sea una unidad independiente, esto se ratifica en el artculo 4: quiere decir que la ley establece que es con o sin construcciones, cosa que ya haba establecido al hablar de lote parte de terreno.-

Y a su vez establece una

prohibicin: ( a sugerencia de la comisin

interdisciplinaria): no permite que cada lote tenga posibilidad de subdivisin material, un rgimen de P.H. diferente al general, se pretendi que no hubiera posibilidad de superposicin de regmenes de propiedad horizontal, ( general y dentro de ste propiedad horizontal en los distintos lotes). No es as en el rgimen espaol, que si lo permite ( artculo 49 inciso 2).-

Rgimen de Propiedad Horizontal Ley 17.292:ART.50:

Cada propietario ser dueo exclusivo de su lote o unidad y copropietario de los bienes afectados al uso comn.-

La copropiedad de los bienes comunes es inseparable de la propiedad de cada lote o unidad. La cuota parte de la copropiedad ser directamente proporcional a la superficie de cada lote o unidad, salvo que otra

previsin se establezca en el Reglamento de Copropiedad; o sea que no es de orden pblico Sern bienes comunes aquellos destinados al uso y goce de todos los copropietarios, tales como accesos a los lotes privados, circulaciones y

conexiones entre los bienes comunes y los lotes, espacios libres destinados a actividades sociales o recreativas y sus instalaciones, los servicios generales de agua potable, saneamiento, energa, alumbrado, disposicin de residuos slidos, en la forma que establezca el Reglamento de Copropiedad, debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Los servicios comunes debern instalarse de modo que su operacin general, mantenimiento y reparacin puedan realizarse desde los espacios comunes.

Brevemente, y para no entrar en viejas discusiones, sabemos que nuestra doctrina se divide al explicar la naturaleza de la P.H.:

Teora Dualista: Propiedad exclusiva en los bienes propios; y condominio en los bienes comunes.-

Teora Monista: es una sola cosa en la cual existen poderes de actuacin excluyentes en la zona que la ley llama bienes propios ; y poderes de actuacin compartidos, en las zonas que la ley llama bienes comunes. Qu pasa con el terreno, es bien propio o comn? : ver art. 3 Ley 10.751 Para teora Dualista y Monista: diversas explicaciones. Planteamiento final: es regimen especial o de excepcin.

* Asentamientos irregulares: exclusin:

Problema: si a travs de este

sistema no se estaba permitiendo que los asentamientos irregulares entraran

en esta solucin legal, lo cual hubiere escapado al fundamento legal creando, adems, un gran problema. Por eso a nivel de texto legal se pretendi que se estableciera un mnimo de 1000 M2 con un frente de 20 metros, lo que no cuadr en la ley hoy vigente, se dej supeditado a la autoridad municipal.-