PUERTORICO:UNSINGULARCASODENEGACINDELOS DERECHOSCIVILESENLAVIVIENDA ARTCULO

TZEITELANDINOCABALLERO* Introduccin...........................................................................................................964 I.Elderechofederalalaviviendaequitativa........................................................965 A.Trasfondolegislativo..................................................................................965 B.ValidezdelFairHousingAct .....................................................................966 . C.Losderechoscivilesdelaspersonasdiscapacitadasenlavivienda ........969 . 1.Modificacionesrazonables...................................................................972 2.Acomodosrazonables..........................................................................974 3.Diseoyconstruccinaccesible..........................................................975 II. Los derechos civiles de las personas discapacitadas y el ordenamientopuertorriqueo.........................................................................979 A.Interpretacinfederal ................................................................................979 . B.Interpretacioneslocales..............................................................................984 1. Batista Ocasio v. Junta de Directores Cooperativa de ViviendasSanIgnacio.........................................................................985 2.Quionesv.JuntadeDirectoresCond.ParqueReal............................990 3.GimnezBiancov.JuntadeDirectoresCond.Castillo........................995 III. Ocupacin del campo a la inversa: producto de una lucha entre diversasconcepcionesdelaigualdad.............................................................1002 Conclusin.............................................................................................................1005

[D]emocratic communities have a natural tasteforfreedom...theycallforequalityin freedom;andiftheycannotobtainthat,they stillcallforequalityinslavery. 1 AlexisdeTocqueville

* EstudiantedelaEscueladeDerechodelaUniversidaddePuertoRico(UPR)yDirectoraAso cidadadelVolumenLXXXIdelaRevistaJurdicadelaUPR..LaautoratrabajaparalaOficinadeFair HousingandEqualOpportunitydelUnitedStatesDepartmentofHousingandUrbanDevelopment. Este artculo se redact como parte del Seminario La garanta constitucional de la igualdad, ofrecidoporelprofesorEfrnRiveraRamosduranteelprimersemestredelaoacadmico20112012 enlaEscueladeDerechodelaUniversidaddePuertoRico. 1 2ALEXISDETOCQUEVILLE,DEMOCRACYINAMERICA118(CambridgeUniversityPress1862)(1835).

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INTRODUCCIN
Conmuchailusincompraselapartamentodetussueosenunodeesos condominiosdelujoenIslaVerdequetodosenPuertoRicomirancon envidiaalpasar.Alosdosaosderesidirah,teoperanytusproblemasdemo vilidadseagravan.Ahora,tecuestamuchomsqueantescaminarlos230pies de distancia que hay entre el estacionamiento asignado a tu apartamento me dianteescriturapblicaylaentradadelcondominio.Portanto,acudesalaJunta deDirectoresysolicitasqueteasignenelusoexclusivodeunodelosdiezesta cionamientosdeimpedidos,comoacomodorazonable.staaccedeatupeticin, pero,enelnterin,cambialacomposicindelaJuntaDirectiva.ElnuevoPresi dentetedalabienvenidaconunacartaque,entreotrascosas,exponelosiguien te:
[E]lcontrato[deacomodorazonable]delaltimaJuntadeDirectores...rela cionadoalosespaciosdeestacionamientosdeimpedidossedebihaberpresen tadoanteelConsejodeTitularesparasuaprobacin.Pornohaberlohechodela forma correcta y como no hubo el consentimiento del consejo de titulares, el mismoesnulo.2

MAGINA QUE ERES DISCAPACITADO Y TIENES UN IMPEDIMENTO DE MOVILIDAD.

Atnito,leesyreleeseltextohastaquefinalmentetecuestionas:acasolos derechosdelaspersonasdiscapacitadasdebenestarsubordinadosalavoluntadde laJuntadeDirectoresy/odelConsejodeTitularesdeuncondominio?Lalgicate gritaqueno,perolacartatediceques.3 El anterior relato ilustra cmo algunas personas en Puerto Rico entienden quelasdisposicionesdelasleyeslocalestienenprimacasobrelosderechoscivi lesdelosdiscapacitados.Dichodeotromodo,muchosenPuertoRicopractican, lo que se denomina para efectos de este artculo, la ocupacin del campo a la inversa:subviertenalatradicionaldoctrinadelcampoocupadoalexigiratoda costaelcumplimientodelosestatutoslocales,aexpensasdelalegislacinfede ral. Esteartculopretendeexplicarlasrazonesporlasqueelordenamientopuer torriqueointentaocuparuncampoqueyaestocupadoporelTtuloVIIIdela LeydeDerechosCivilesde1968,conocidocomoelFairHousingAct(TtuloVIII oFHAA).4Paraello,secomenzarporexponerlalegislacinqueelCongresode los Estados Unidos (Congreso) aprob con miras a proteger el derecho a la vi vienda, prestndole especial atencin a la prohibicin del discrimen contra las personasdiscapacitadas.Luego,seexpondrnyanalizarnalgunosejemplosde
2 HUD v. Astralis, HUD ALJ08071FH (2009), http://www.hud.gov/offices/oha/oalj/cases/fha/files/HUD%2008071FH.pdf (confirmado en Astralis v.HUD,620F.3d62(1erCir.2010)). 3 Elanteriorrecuentoesunainterpretacin personaldelaautorasobreloshechos vividospor unadelaspartesdemandantesenelcasoAstralisv.HUD.Astralisv.HUD,620F.3d62(1erCir.2010). 4 FairHousingAct,42U.S.C.36013619(2006).

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lasprcticasdiscriminatoriasenlasquePuertoRicoincurrealimplantarlaocu pacindelcampoalainversaenelcontextodelavivienda.Finalmente,secon cluir con un anlisis que pretende dar cuentas de las razones por las que PR sistemticamenteviolentalosderechoscivilesdelosdiscapacitados.

I. E L D E R E C H O F E D E R A L A L A V I V I E N D A E Q U I T A T I V A
A.Trasfondolegislativo En1968,elCongresoaprobelTtuloVIIIconelfindeprohibireldiscrimen enlaviviendapblicayprivada.5As,proscribicualquieraccindiscriminatoria que ocurriese en transacciones relacionadas a la venta, arrendamiento o finan ciamientodelaviviendapormotivodelaraza,color,religinuorigennacional deunapersona.6Algunasdelasaccionesdiscriminatoriasrelacionadasalaven ta, arrendamiento o financiamiento de la vivienda que el FHAA prohibi son: rehusarvender,arrendaronegociarunatransaccinrelacionadaalaviviendao impedirladisponibilidaddeunavivienda;adoptarprocesosonerososotcticas dedilacin;expresarpreferenciasracialesuotraspreferenciasprohibidasporley; aprobarrestriccionesdezonificacinodeusodeterrenosquetenganelefecto deexcluiracualquieradelasclasesprotegidasydiscriminarenelfinanciamien tohipotecario.7 Luego,en1974,elCongresoenmendelTtuloVIIIparasumarlelacategora de sexo a sus clases protegidas.8 En 1988, le enmend nuevamente con varios propsitos: ampliar el esquema para velar por su cumplimiento (enforcement scheme),autorizarlasindemnizacionesmonetariasencasosdediscrimenenla viviendaeincluiralacomposicinfamiliarydiscapacidadcomonuevosgrupos protegidos.9

5 42 U.S.C. 36043606. Hay quereconocer que esta aseveracin peca de sobre simplificar el intensodramahistricoqueenmarcelprocesodediscusinyaprobacindelTtuloVIIIyque,para efectosdeconcisin,noserelataenesteartculo.Sinembargo,seaprovechaestanotaparadescribir brevementealgunosdeloseventosclavesquepotenciaronsuaprobacin.Lasvistaspblicasparala discusindesuproyectodeleyseiniciaronenagostode1967conlapresentacindelProyectodel Senado1358porelsenadorWalterF.Mondale.Noobstante,nofuehastacasiunaodespusque,en ocasinalasesinatodellderdederechoscivilesMartinLutherKing,Jr.,elCongresosesinticompe lidoaacelerarlaaprobacindelTtuloVIIIconelfindeapaciguarlaoleadademotinesracialesque sedesat.As,el11deabrilde1968osietedasdespusdelasesinatodellder,elentoncespresidente delosEstadosUnidos,LyndonB.JohnsonfirmelFHAA.Paraunrelatomsabarcador,vaseJean Eberhart Dubofsky, Fair Housing: A Legislative History and a Perspective, 8 WASHBURN L. J. 149 (1969). 6 Id.36043605. 7 Id. 8 LeyPb.Nm.93383,808,88Stat.633,72829(2006). 9 Ley Pb. Nm. 100430, 102 Stat. 1619, 161920 (2006); Implementation of the Fair Housing AmendmentsActof1988,54Fed.Reg.324849(23deenerode1989).

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B.ValidezdelFairHousingAct LasramaslegislativayjudicialhansostenidolavalidezdelTtuloVIII,posi cionndosedesdediversasbasesjustificativas.Porunlado,elCongresorecono ciquehabaqueeliminarlascausastraslasegregacinresidencial,yaquetanto actores pblicos como privados estaban incurriendo en prcticas que, aunque neutralesdesufaz,resultabansersegregatorias.As,duranteladiscusindesu proyectodeley,elsenadorWalterF.Mondalesostuvoquelojustoyconstitucio nal era aprobar una ley de vivienda equitativa que deshiciera los efectos de las pasadasprcticasdediscrimengubernamental.10Dichavisinreparadoraqued expresamenteplasmadaenlaprimeraseccindelTtuloVIII,lacualestableci queespolticadelosEstadosUnidosproveer,dentrodelaslimitacionesconsti tucionales,paralaviviendaequitativaatravsdelosEstadosUnidos.11 Demanerasimilar,laramajudicialhahecholecturasadicionalessobrelava lidezdelFHAA.LaprimeravezqueelTribunalSupremodelosEstadosUnidos (SupremodelosEEUUoSupremofederal)seexpressobrelavalidezdelTtulo VIII,interesantemente,noplanteabaunacontroversiaquesurgierapropiamente asuamparo.EnJonesv.AlfredH.Mayer,Co.,resueltoelmismoaoenqueel CongresoaprobelFHAA,elSupremofederaltuvoquedeterminarsilaprohibi cindeldiscrimenenlaviviendaprivada,establecidaenlaseccin1982delaLey deDerechosCivilesde1866(1982),12eraunaaccinconstitucionalmentevlida alamparodelaDecimoterceraEnmienda.13ElTribunaladjudicenlaafirmativa, peronosinantesaclararqueelFHAAeraunacomprensivaleydeaperturadela viviendaporloquelaseccin1982enningunaformapodamenoscabarlaim portanciadelaleyrecientementepromulgadaporelCongreso.14Contalespro nunciamientos,elSupremodelosEEUUvertiexpresionesfavorecedorassobre la accin congresional de aprobar legislacin que, al igual que la seccin 1982, regularalasaccionesprivadasenelmbitoresidencial. Noobstante,nofuehasta1972queelSupremofederalaborddirectamente alFHAA.EnTrafficantev.MetropolitanLifeIns.Co.aclarcmosedebadeter minar quin tena legitimacin activa para reclamar como persona agraviada bajodichaley.15Alhacerlo,enfatizqueelFHAAsedebainterpretardeforma
10 RobertG.Schwemm&SaraK.Pratt,DisparateImpactundertheFairHousingAct:AProposed Approach, http://www.nationalfairhousing.org/Portals/33/DISPARATE%20IMPACT%20ANALYSIS% 20FINAL.pdf. 11 42U.S.C.3601. 12 42U.S.C.1982. 13 Jonesv.AlfredH.Mayer,Co.,392U.S.409(1968). 14 Id.enlaspgs.41415. 15 Trafficante v. Metropolitan Life Ins. Co., 409 U.S. 205 (1972). Este caso adjudica que un de mandante tiene legitimacin activa para demandar bajo el FHAA si alega que el dao consiste en que: (1) [T]hey had lost the social benefits of living in an integrated community; (2) they had missedbusinessandprofessionaladvantageswhichwouldhaveaccruediftheyhadlived with members of minority groups; (3) they had suffered embarrassment and economic

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anlogaalTtuloVIIdelaLeydeDerechosCivilesde196416ydela formams ampliaposible,segnpermitieseelArticleIIIdelaConstitucindelosEE.UU (ArtculoIII).17Arguyqueslomedianteunaconstruccinampliaygenerosase le poda dar vitalidad a la seccin 810(a) del FHAA,18 titulada: Administrative enforcement;preliminarymatters.19DetalraciociniosecoligequeelSupremo delosEEUUconcibealFHAAcomounapiezalegislativaquegozadelmismo gradodevalidezqueelTtuloVIIyquedebeserinterpretadadelaformams generosaposible,segnpermitalaConstitucin. Sieteaosdespus,elSupremofederalresolvielinfluyentecasodeGlads toneRealtorsv.VillageofBellwood20yreiterlanormasentadaenTrafficante,a losefectosdequelalegitimacinactivaseextiendealaclasemsampliadede mandantespermisiblebajoelArtculoIII.21Talreiteracintuvodiversasimplica ciones sobre la adjudicacin de dicho caso. Primero, posibilit que el Tribunal interpretaralassecciones810y812delFHAAdeformaholsticaparaafirmarque ambasledabanalasvctimasdeviolacionesalTtuloVIIIvariasvasporlascua lesbuscarremedio:elTribunaldeDistritofederaloelUnitedStatesDepartment ofHousingandUrbanDevelopment(HUD),conlaposibilidaddeposteriormen tedemandarenelDistritofederal.22Segundo,abrilaspuertasparaqueelSu premodelosEEUUarguyeraquelaseccin810nopodaservircomounmeca nismo de segregacin para desviar de los tribunales federales ciertos tipos de agravios al Ttulo VIII.23 Por ltimo, le permiti al Tribunal reconocer que los demandantestenanlegitimacinactiva,auncuandoeldaoquealegabanhaber sufrido(racialsteering)nolohabanexperimentadodirectamentecomoindivi duossinocomoexaminadores(testers). DelanlisisdeestostrescasossedesprendequeelTSfederalsiemprehasu puesto que el FHAA constituye un ejercicio legislativo vlido al amparo de la Constitucin. Adems, queda claro que dicha pieza legislativa goza del mismo gradodevalidezquelaseccin1982ysuhomlogo,elTtuloVII. Enloscircuitosfederalestambinseencuentranotraselucidacionesjustifi cativasdelavalidezdelFHAA.Porejemplo,enGroomeResourcesLTD.v.Parish
damageinsocial,business,andprofessionalactivitiesfrombeingstigmatizedasresidents ofawhiteghetto. Trafficante,409U.S.,enlapg.208. 16 42U.S.C.2000e5. 17 Trafficante,409U.S.enlapg.209. 18 Id.enlapg.212.ElSupremofederalloexpresdelasiguienteforma:[w]ecangivevitalityto 810(a)onlybyagenerousconstructionwhichgivesstandingtosuetoallinthesamehousingunit whoareinjuredbyracialdiscriminationinthemanagementofthosefacilitieswithinthecoverageof thestatute. 19 FairHousingAct,42U.S.C.3610(a)(2006). 20 GladstoneRealtorsv.VillageofBellwood,441U.S.91(1979). 21 Gladstone,441U.S.enlaspgs.98,100. 22 Id.enlapg.104. 23 Id.n.10.Mediantenotaalcalce,elSupremofederalenfatizqueitisclearthat810doesnot serve as a screening mechanism to deflect certain classes of Title VIII grievances from the federal courts.

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of Jefferson,24 la Corte Apelativa de los EE UU para el Quinto Circuito (Quinto Circuito)tuvoquedecidirsieraconstitucionalelrequisitodeacomodorazona bledelFHAA.25Alresolverqueloera,afirmqueseunaalasdeterminaciones de constitucionalidad emitidas por otros circuitos.26 El Tribunal fundament granpartedesudecisinenelpoderdelCongresoparalegislaralamparodela clusulade comercio interestatal y alaluz de las interpretaciones jurispruden cialesexpuestasenU.S.v.Lpez27yU.S.v.Morrison28.29ArguyqueelCongreso tenaampliospoderesparaaprobarelFHAA,puesreglamentarasuntosrelacio nadosalacompra,ventaoarrendamientodelasviviendaseslomismoqueregu laractividadescomercialeseconmicasqueafectanelmercadoresidencialinter estatal.Pero,antesdeconcluir,elQuintoCircuitolediouninteresantegiroasu raciocinio. El Tribunal, cit al fundamental caso HeartofAtlantaMotelInc.v. U.S.30 y enfatiz que en el contexto de la fuerte tradicin de derechos civiles salvaguardadosatravsdelaClusuladeComerciounatradicinenlaqueel FHAA encuentra firmezadesde hace mucho hemos reconocido la definicin amplia del aspecto econmico del discrimen.31 En otras palabras, el Quinto Circuitolesumlatradicinhistricaalanlisisconstitucionalpararobustecer laaccintraslaratificacindelFHAA. Del anterior recuento legislativo y jurisprudencial se desprende que son mltiples las basesjusticieras, constitucionales, reparadoras e histricasque sostienenalTtuloVIIIcomounapiezalegislativavlida.Elcorolarioinevitable deelloesquetodaslasleyesqueproclamenlasjurisdiccioneslocalesenmateria deviviendatendrnqueserconciliadasconlosmandatosdedichoestatutofede ral.

24 GroomResourcesLTD.v.ParishofJefferson,234F.3d192(5toCir.2000). 25 Conmuchorespetoseseala,desdeelcamuflajedeestanotaalcalce,queestademandaim pugnandolaconstitucionalidaddelFHAAfuefrvola.Despusdetodo,seinstdespusqueelSu premofederalhubieseabordado,sintapujos,eltemadelosacomodosrazonablesdedichaley.Vase CityofEdmondsv.OxfordHouse,Inc.,514U.S.725(1995). 26 GroomResourcesLTD.,234F.3denlapg.200(citandoaOxfordHouseC.v.CityofSt.Louis, 77F.3d249(8voCir.1996);Morganv.Sec.ofHUD,985F.2d1451(10moCir.1993);SeniorsCivilLib ertiesAssnv.Kemp,965F.2d1030(11moCir.1992)). 27 U.S.v.Lpez,514U.S.549(1995). 28 U.S.v.Morrison,529U.S.598(2000). 29 Cabe destacar que, en ambos casos, el Supremo federal limit sustancialmente el poder del Congreso para aprobar legislacin al amparo de la clusula de comercio. Sin embargo, ello no fue biceparaque,enbuenaprcticainterpretativa,elQuintoCircuitodistinguieraalsectorreglamen tado por el FHAA de los reglamentados por las legislaciones impugnadas en U.S. v. Lpez y U.S. v. MorrisonconelfindesostenerlavalidezdelTtuloVIII. 30 HeartofAtlantaMotel,Inc.v.U.S.,379U.S.241(1964). 31 GroomResourcesLTD.,234F.3denlapg.209.LashermosaspalabrasutilizadasporelQuinto Circuitomerecenserreproducidasaqu,deformantegrayensuidiomaoriginal:[a]safinalpoint, we must emphasize that in the context of the strong tradition of civil rights enforced through the Commerce Clausea tradition in which the FHAA firmly sitswe have long recognized the broadly definedeconomicaspectofdiscrimination.Id.

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C.Losderechoscivilesdelaspersonasdiscapacitadasenlavivienda LainclusindelosdiscapacitadoscomoclaseprotegidabajoelFHAAmarc unimportantehitoeneldesarrollodelalegislacinfederalantidiscrimen.Tan toasquelaenmiendade1988sehacaracterizadocomoelpasomsimportante delgobiernofederalpararemoverlasbarrerasqueenfrentanlaspersonasdisca pacitadasensuesfuerzoporvivircomomiembrosdelasociedadenigualdadde condiciones.32 Alincluiralosdiscapacitadoscomogrupoprotegido,elCongresoplasmun claro pronunciamiento sobre el compromiso nacional dirigido a acabar con su innecesariaexclusindelaculturapredominante.33Pararemediartalexclusin, laenmiendade1988leprohibialosproveedores,administradoresydueosde vivienda(proveedores)discriminarcontralossolicitantesoresidentesporrazn desudiscapacidadodelaincapacidaddecualquierpersonaasociadaastos.34A suvez,talenmiendatipificcomoilegallaaccindeunproveedoralcondicio nar o negarle vivienda a una persona discapacitada por el mero hecho de que requiriesealgunamodificacinoacomodorazonable.35 Laenmiendade1988establecitresmecanismosdecumplimiento(methods ofenforcement)paraasegurarsuobservancia.Enprimerlugar,lepermitialas personas agraviadas demandar en un tribunal estatal o de distrito federal a los dosaosdehaberocurridooterminadolaalegadaprcticadiscriminatoria.36De prevalecer,elagraviadotendraderechoadaosactualesypunitivos,honorarios deabogado,interdictosyotrosremediosenequidad.37Ensegundolugar,laen miendalebrindalapersonaagraviadalaposibilidaddequerellarseconHUDal
32 ArleneS.Kanter,AHomeofOnesOwn:TheFairHousingAmendmentsActof1988andHous ingDiscriminationagainstPeoplewithMentalDisabilities,43 AM. U. L. REV. 925, 93334(1994).Cabe destacarque,tcnicamente,elCongresocomenzatomaractosafirmativosparaevitareldiscrimen contralaspersonasdiscapacitadasen1968,mediantelapromulgacindelArchitecturalBarriersAct, 42U.S.C.41514157(2008).Sinembargo,indudablementelasproteccionesqueelFHAAlebrindaa los discapacitados son mucho ms amplias que las provistas bajo sta, pues abarcan a la vivienda pblicayprivada,irrespectivodesifueronconstruidasonoconfondosfederales. 33 Brief de los Estados Unidos como Amicus Curiae en apoyo de remedio equitativo, Baltimore Neighborhoods,Inc.v.RommelBuilders,Inc.,40F.Supp.2d700(D.Md.1999)(citandoaH.R.Rep. No.100711,18(1988)reimpresoen1988U.S.C.C.A.N.2173,2179). 34 HUD & DOJ, Joint Statement of the Department of Housing and Urban Development and the Department of Justice: Reasonable Accommodations under the Fair Housing Act, 2 n. 5 (2004) (aclarando, mediante nota al calce, que la proteccin del FHAA against disability discrimination covers not only home seekers with disabilities but also buyers and renters without disabilities who live or are associated with individuals with disabilities 42 U.S.C. 3604(f)(1)(B), 42 U.S.C. 3604(f)(1)(C),42U.S.C.3604(f)(2)(B),42U.S.C.(f)(2)(C)). 35 HUD&DOJ,supranota34,enlapg.2. 36 Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3613(a)(1)(A) (2006). La enmienda de 1988 extendi el perodo prescriptivodelasaccionesinstadasasuamparode180dasadosaos.FairHousingAmendments Actof1988,H.R.Rep.No.100711,39(1988). 37 Robert G. Schewmm, Barriers to Accessible Housing: Enforcement Issues in Design and Con structionCasesUndertheFairHousingAct,40U.RICH.L.REV.753,766(2006)(citandoa42U.S.C. 3613(c)).

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aodehabersufridoeldiscrimenenlavivienda.38EncasodequeHUDdetermi nequeexistecausarazonableparacreerquehubounaviolacinalTtuloVIII, laspartespodranoptarporunaaudienciaadministrativa39ounjuicioenelTri bunaldeDistritofederal.40Entercerlugar,dichaenmiendafacultalSecretario de Justicia federal para instar accin civil en caso de encontrar un patrn o prcticas de resistencia a los derechos protegidos por el FHAA.41 Aunque la ley nolefijuntrminoprescriptivoalasdemandasinstadasbajoestadisposicin, jurisprudencialmentesehanestablecidodistintosperiodosqueaplicansegnel tipodedaoyremedioquesoliciteJusticiafederal.As,notienentrminopres criptivo las acciones instadas por patrones o prcticas o negacin grupal de derechos42enlasquesesoliciteuninterdictooalgnotroremedioenequidad, pero prescriben a los tres aos las reclamaciones monetarias por daos y a los cincoaoslasaccionesquebusquenimponersancionesciviles,43lascualespue den ascender hasta $110,000.44 Cabe destacar que estas construcciones jurispru denciales permiten colegir cun amplia es la discrecin de los tribunales para concederremediosalamparodedichaley.45 Porotrolado,laenmiendade1988instaurunesquematripartitoderequi sitos modificaciones razonables, acomodos razonables, y diseo y construc cinaccesiblequeaplicaalaviviendapblicayprivada.Incumplirconalguno deellosconstituyediscrimenparaefectosdelFHAA,aunsiluegoseconcedieren otrosremedios.46Sinembargo,existendosinstanciasenquevariarlaaplicacin
38 42U.S.C.3610(a)(1)(A)(i). 39 Comopartedelaaudiencia,eljuezadministrativopuededisponerparaelpagodedaosac tuales(aunquenopordaospunitivos)interdictosypenalidadescivilesquepuedenascenderhasta $55,000.Schewmm,supranota36,enlapg.766(citandoa24C.F.R.180.670(b)(3)). 40 42U.S.C.36103612. 41 Id.3614(a)(disponiendoque: WhenevertheAttorneyGeneralhasreasonablecausetobelievethatanypersonorgroupofpersons isengagedinapatternorpracticeofresistancetothefullenjoymentofanyoftherightsgrantedby thissubchapter,orthatanygroupofpersonshasbeendeniedanyoftherightsgrantedbythissub chapter and such denial raises an issue of general public importance, the Attorney General may commenceacivilactioninanyappropriateUnitedStatesdistrictcourt.) 42 42U.S.C.3604(f)(3)(C). 43 Schewmm,supranota36,enlaspgs.83435. 44 42U.S.C.3614(d)(1)(C);28C.F.R.85.3(b)(3). 45 TanampliassonlasfacultadesremedialesbajoelFHAAquelostribunalesseenfocanenfas hion[ing]aremedythatwillfullycorrectpastwrongs.Smithv.TownofClarkton,682F.2d1055,1068 (4to Cir. 1982) (nfasis suplido). Incluso, se ha llegado a afirmar que particularly in a fair housing situation, the existence of a federal statutory right implies the existence of all measures necessary andappropriatetoprotectfederalrightsandimplementfederalpolicies.MetropolitanHousingDev. Corp.v.VillageofArlingtonHeights,616F.2d1006,1011(7moCir.1980). 46 Vase,e.g.,HavensRealtyCorp.v.Coleman,455U.S.363,371(1982)(negndoleacademicidad auncasoenquealgunosdelosdemandanteshabanaceptadounacuerdodetransaccinquedaba comonicoremedio$400endaosyqueestipulabaque,sielSupremofederalacogaelcertiorariy otorgaba remedios adicionales, los demandantes no tendran derecho a ninguno de ellos. Al negar queelcasofueseacadmico,elSupremodelosEEUUafirm: [T]hiscaseisnotmoot...respondentscontinuetoseekdamagestoredressallegedviola tions of the Fair Housing Act. The letter agreement, if approved by the District Court,

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de dicho esquema. Primeramente, de la controversia implicar vivienda pblica, losrequisitosdelTtuloVIIInooperarnenunvaco,puestendrnqueserar monizadosconotrosestatutosfederalesaplicables,comolaseccin504delaLey deRehabilitacinde197347ylaLeydeAmericanosconDiscapacidadesde1990 (ADA).48Entalescasos,eljuzgadortendrqueanalizarlasdistintasleyesaplica bles para hacer que prevalezcan las disposiciones de aquellos estatutos que le garanticenalaspersonasdiscapacitadaselmayorgradodeaccesibilidad. Ensegundolugar,laenmiendadispusoquelosrequisitosdelFHAAnopue den invalidar o limitar aquellas leyes locales que impongan restricciones ms exigentesylegaranticenalaspersonasdiscapacitadasunmayorgradodeacce sibilidad.49Medianteestalimitacin,sebuscprotegeralasleyessustancialmen teequivalentesalFHAAquelamayora delosestadosymuchaslocalidadesde losEEUU50hancreadoyqueHUDhacertificado51comoquesonsustancialmen teequivalentesalTtuloVIII.52 Acontinuacinseexplorar,conmayordetenimiento,cadaunodelostres requisitosqueelFHAAleimpusoalaviviendatantopblicacomoprivada.
wouldmerelyliquidatethosedamages.Ifrespondentshavesufferedaninjurythatiscom pensableinmoneydamagesofsomeundeterminedamount,thefactthattheyhavesettled onameasureofdamagesdoesnotmaketheirclaimsmoot.Givenrespondentscontinued activepursuitofmonetaryrelief,thiscaseremainsdefiniteandconcrete,touchingthele galrelationsofpartieshavingadverselegalinterests). Vase adems Groome Resources Ltd., LLC. v. Parish of Jefferson, 234 F.3d 192, 199 (5to Cir. 2000) (reiterandolanormaalosefectosque,bajoelFHAA,aviolationoccurswhenthedisabledresident is first denied a reasonable accommodation, irrespective of the remedies granted in subsequent proceedings . . . This denial can be both actual or constructive, as an indeterminate delay has the sameeffectasanoutrightdenial). 47 RehabilitationActof1973,29U.S.C.794(a)(2006). 48 AmericanwithDisabilitiesAct,42U.S.C.1210112213(2006). 49 42U.S.C.3604(f)(8). 50 Paranoviembrede2011,cuarentadeloscincuentaestadosdelosEEUU,oelochentaporciento delosestados,y sesentay dos localidadeshaban aprobado leyesqueHUDhabacertificado como sustancialmenteequivalentesalFHAA.VaseHUD,FairHousingAssistanceProgram(FHAP)Agen cies, http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/fair_housing_equal_opp/partners/ FHAP/agencies(visitadoporltimavezFeb.25,2012). 51 42U.S.C.3610(f)(1)(3). 52 DespusqueelHUDcertificaunaleylocalcomosustancialmenteequivalente,lajurisdiccin puede recibir fondos federales (bajo el programa Fair Housing Assistance Program) e investigar y conciliarlasquerellaspordiscrimen.Agraciadamente,en PRannoexistesemejanteley.Comose vermsadelante,laprcticadeocupacindelcampoalainversademuestracuntoelordenamien topuertorriqueoseresisteaaplicarlosmandatosdelFHAA,cosaqueprobablementepersistiraan siseaprobareunaleylocalsustancialmenteequivalente.VaseinfraParteII.B.Asuvez,seanticipa queredactarsemejanteestatutoocasionaraqueserepitanproblemasanlogosalosqueyasehan experimentado con la Ley de Derechos Civiles de Puerto Rico: queriendo brindar remedios locales consustancial[es]conelfederal,enlaprcticaseharaqueelaccesoanuestrostribunalesenesos casos [sea] ms estrecho que el acceso a las cortes federales, lo que imp[edira] que el remedio sea consustancial con el federal. JOS JULIN LVAREZ, DERECHO CONSTITUCIONAL DE PUERTO RICO Y RELACIONES CONSTITUCIONALES CON LOS ESTADOS UNIDOS 1269 (2009) (citando a Pedraza Rivera v. Collazo,108DPR272(1979)).

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1.Modificacionesrazonables LoprimeroquerequiereelTtuloVIIIesquelosproveedoresdeviviendale permitanalosresidentesdiscapacitadosrealizaraquellasmodificacionesrazona blesqueseannecesariasparaposibilitarelcabaldisfrutedelaviviendaysusins talaciones.53Pormodificacinrazonableseentiendeefectuaruncambioestruc turaldelasinstalacionesdeunaviviendaocupadaoaserocupadaporunaper sona con una discapacidad.54 Algunas de las instalaciones que los proveedores tienenqueautorizarparasermodificadassonlasreascomunesdelavivienda, comolosvestbulosylasentradasprincipales,yelinteriordelaunidadresiden cial.55 El requisito de modificacin razonable y de acomodo razonable, segn se ver en el siguiente acpite, le aplica a todas las viviendas pblicas y privadas, irrespectivo de cundo fueron construidas y del momento en que la persona reclametalderecho.56Implicaqueunproveedordevivienda,incluyendoelconsejo detitulares,57nopuedenegarunamodificacinrazonablequeviabilizaraelpleno disfrute de las instalaciones de la vivienda por el solicitante.58 Del proveedor negarse,seconfigurareldiscrimenbajoelFHAAyseactivarnlasdisposiciones que permiten la imposicin de sanciones civiles y el recobro por daos, inclu yendolosdaosemocionales.59 Comoreglageneral,enelcontextodelaviviendaprivada,lapersonadisca pacitadaincurreconelgastodelamodificacinrazonablequesolicite.Deexistir uncontratodearrendamiento,elarrendadorpodr,asuvez,exigirque,alter minar la relacin contractual, el arrendatario restituya las instalacionesmodifi cadasasuestadooriginal,salvolorelacionadoaldesgasteporuso.60

53 42U.S.C.3604(f)(3)(A). 54 HUD & DOJ, Joint Statement of the Department of Housing and Urban Development and the DepartmentofJustice:ReasonableModificationsundertheFairHousingAct,3(2008). 55 42 U.S.C. 3604(f)(3)(A). Vase adems HUD & DOJ, id. en la pg. 3 (mencionando otros ejemplosde modificacionesrazonables,tales comoensanchar laspuertasparaquelashabitaciones seanaccesiblesalassillasderueda;instalarbarrasdesujecinenlosbaos;bajarlosgabinetesauna alturaadecuada parapersonasensillasderueda; aadirunarampaparahaceraccesiblelaentrada principal;yalterarlaaceraparaqueseaaccesiblealasreaspblicasodeusocomn). 56 Ley Pb. Nm. 100430, 102 Stat. 1619, 161920 (2006); Implementation of the Fair Housing AmendmentsActof1988,54Fed.Reg.3248,324849(23deenerode1989). 57 HUD&DOJ,supranota54,enlapg.6(explicandoquelostribunaleshanresponsabilizado, bajoelTtuloVIII,aindividuos,corporaciones,asociacionesyotraspersonasrelacionadasalaprovi sindeviviendayfinanciamientoresidencial.Bajotalescategorasseincluyen,asuvez,alospropie tarios,gerentesdevivienda,asociacionesderesidentesycondminos,consejosdetitulares,prestata rios,corredoresdebienesracesyserviciosdecorretaje). 58 HUD&DOJ,supranota54,enlapg.3. 59 42U.S.C.3612(g)(3).Paraprofundizarsobreeltemaespecficodelaimposicindesanciones civiles,vase24C.F.R.180.671(a)(1). 60 HUD&DOJ,supranota54,enlapg.2.

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Lanicaexcepcinadichorequisitoseactivaenelcontextodeunavivienda multifamiliar,61diseadayconstruidaparaserocupadadespusdel13demarzo de1991.62ElTtuloVIIIleimpusoatalesviviendasciertosrequisitosdeaccesibi lidad. Por tanto, si el arrendatario o titular discapacitado solicitara un cambio estructuralquecoincidiera,asuvez,conalgunodeestosrequisitosdediseoy construccin,elproveedordevivienda,ynolapersonadiscapacitada,tendrque pagarporlamodificacin.63 Elproveedorestobligadoaautorizarlamodificacinrazonablesielrecla manteestablecequeesdiscapacitadoyelnexoentreladiscapacidadysusolici tud. Para ser considerado como discapacitado bajo el FHAA, el solicitante de ber:1)tenerunimpedimentofsicoomental64quelimitesustancialmenteunao variasactividadesesencialesasuvida65y2)contarconunrcordqueevidencie talimpedimentooserpercibidocomoquetieneunimpedimento.66Empero,el solicitantequedarexcluidodedichadefinicinsisuimpedimentofueseocasio nadoporelusopresenteeilegaldesustanciascontroladas.67 Aunqueelreclamantedebeestablecerelnexoentreelpedidoysuimpedi mento,elproveedornopuedeinquirirsobrelanaturalezaoseveridaddesudisca pacidad. Solo podr pedirle al solicitante informacin sobre el impedimento si estenofueseobvioosedesconocieradelysilanecesidaddelamodificacin nofueseobviaoconocida.Alhacerlo,elproveedorsedeberlimitarapedirin formacinque:1)verifiquequeelsolicitantecumpleconladefinicindedisca pacidad; 2) describa la necesidad de la modificacin y 3) demuestre la relacin entreelimpedimentoylamodificacin.As,porejemplo,lasexpresionesdeun profesionalfamiliarizadoconladiscapacidaddelreclamantetalcomounpro fesional de la medicina, un doctor o una agencia de servicios no mdicos
61 Porviviendamultifamiliarseentiende:aquellosedificiosconcuatroomsunidadesresiden cialesyconunoomselevadoresylasunidadesenlaplantabajadeedificiosqueconsistendecuatro omsunidades.42U.S.C.3604(f)(7). 62 42 U.S.C. 3604 (estableciendo que [f]or purposes of this provision, in connection with the designandconstructionofcoveredmultifamilydwellingsforfirstoccupancyafterthedatethatis30 months after September 13, 1988. Implica que el perodo de gracia de treinta meses del estatuto terminel13demarzode1991). 63 HUD&DOJ,supranota54,enlapg.8. 64 HUD & DOJ, supra nota 34, en la pg. 3 (aclarando que el trmino de impedimento fsico o mentalincluye,peronoselimitaa:enfermedadesycondicionesortopdicas,impedimentosvisuales, lingsticosyauditivos,parlisiscerebral,autismo,epilepsia,distrofiamuscular,esclerosismltiple, cncer,enfermedadescardiacas,diabetes,virusdelainmunodeficienciahumana(VIH),retardacin mental, enfermedad emocional, drogadiccinsi no es ocasionada por el uso presente e ilegal de sustanciascontroladasyalcoholismo). 65 Esteconceptoesanlogoaltrminodemajorlifeactivityquesignificathoseactivitiesthatare of central importance to daily life, such as seeing, hearing, walking, breathing, performing manual tasks,caringforonesself,learning,andspeaking.HUD&DOJ,supranota34,enlapg.4. 66 42U.S.C.3602(h).Vasetambin29C.F.R.1630.2(g)(estableciendoque[d]isabilitymeans, with respect to an individual(1) A physical or mental impairment that substantially limits one or moreofthemajorlifeactivitiesofsuchindividual;(2)Arecordofsuchanimpairment;or(3)Being regardedashavingsuchanimpairment). 67 42U.S.C.3602(h)(3).

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bastarparaverificarelimpedimento,sinnecesidaddequesesuministreelex pedientemdicoodetalleinformacinsobrelospadecimientos.68Pero,sielim pedimentodelresidentefueseobviooelproveedoryaconocieredelylanecesidad de la modificacin fuese obvia, dicho proveedor no podr requerir informacin adicional.69 2.Acomodosrazonables ElsegundorequisitoqueelTtuloVIIIimpusoesconcederlaspeticionesde acomodos razonables que hagan los residentes discapacitados. Por acomodo razonableseentiendecambiar,ajustarohacerleunaexcepcinaunaregla,pol tica,prcticaoservicioparaquelapersonadiscapacitadapuedadisfrutardesu viviendaenigualdaddecondiciones.70Unproveedor,portanto,estobligadoa hacerle acomodos razonables a las reglas, polticas, prcticas o servicios de la vivienda,siellopermitirquelapersonadiscapacitadauseydisfrutesuresiden ciaacabalidad.71 Aligualquelamodificacinrazonable,todoaquelresidentequecumplacon ladefinicindepersonadiscapacitadaestablecidaporelFHAApodrsolicitarun acomodorazonableencualquiermomentodurantesuperododeresidencia.Del proveedornoconcederlapeticin,seconfigurareldiscrimenysepodrnim ponersancionescivilesyelpagoporlosdaosocasionados. Adiferenciadelasmodificacionesrazonables,aldeterminarsiseconceder una solicitud de acomodo razonable, la categora de persona discapacitada se restringe. Especficamente, se excluye a los ofensores juveniles, los ofensores sexualesyalaspersonasquerepresentenunaamenazadirectaalasaludosegu ridaddeotrosoquepodranocasionarledaosfsicosysustancialesalapropie dad.Talregladeexclusin,sinembargo,seobviaencasosqueconcederelaco modorazonableeliminaraoreducirasignificativamentedichaamenaza.72 Ladeterminacindequacomodorazonableconcederseanalizacasoaca so,considerandoloshechosespecficosybalanceandoelcostodelacomodocon elbeneficioqueconllevaraparasureclamante.73nicamenteendoscircunstan cias un proveedor podr vlidamente desaprobarlo. La primera es si otorgar el acomodoleimpondraalproveedorunacargafinancieraoadministrativaexce sivaosiimplicaraalterarlanaturalezadelosprogramasoserviciosqueprovee enlavivienda.74Lasegundaessielsolicitanterepresentaunaamenazadirecta. Para proceder bajo esta segunda circunstancia, el proveedor tendr que hacer
68 HUD&DOJ,supranota54,enlaspgs.45. 69 42U.S.C.36033604;HUD&DOJ,supranota54,enlapg.5. 70 HUD&DOJ,supranota34,enlapg.6. 71 42U.S.C.3604(f)(3)(B). 72 HUD&DOJ,supranota34,enlapg.4. 73 Dadianv.VillageofWilmette,269F.3d831,838(7moCir.2001);Bronkv.Ineichen,54F.3d425, 42829(7moCir.1995). 74 Paraunanlisismsprofundo,refirasealacasusticainterpretativadel42U.S.C.3604(f)(3). Vase,e.g.,OconomowocResidentialProgramsv.CityofMilwaukee,300F.3d775(7moCir.2002).

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unaevaluacinque:1)sebaseenevidenciaobjetiva;2)considerelanaturaleza, duracin yseveridad del riesgode sufrir undao; 3)analice la probabilidadde queeldaoocurray4)determinesilaamenazadirectasepodraeliminarme diantelaconcesindeunacomodo.75 El requisito de acomodo razonable aplica a todas las viviendas pblicas y privadas, independientemente de cundo fueron construidas. Los nicos que quedanexcusadosdesucumplimientoson:1)unpropietarioprivadoqueresida en una vivienda con cuatro o menos unidades residenciales y 2) un dueo que vendasuresidenciay:a)poseamenosdetresviviendasunifamiliares;b)nouse un corredor de bienes races ni haga promociones o anuncios discriminatorios; c) no haya hecho una venta similarde una residencia dentro de un perodo de veinticuatro meses y d) no se dedique al negocio de vender y arrendar vivien das.76 3.Diseoyconstruccinaccesible ElterceryltimorequisitoqueelFHAAestableciesnico,puesversaso bre el diseo y construccin de la vivienda. El Congreso le sum al Ttulo VIII estosrequerimientospartiendodelapremisadeque,adiferenciadeotrasclases protegidas, los discapacitados sufren discrimen por el mero hecho de cmo se pudo haber construido una estructura residencial.77 Por tanto, el discrimen in cluyelasfallasendisearyconstruirviviendasmultifamiliaresquecumplancon losrequisitosdeaccesibilidaddelineadosporley. Todaviviendamultifamiliar,pblicaoprivada,quesediseeyconstruyapa raserocupadaporprimeravezdespusdel13demarzode1991tienequecum plirconunosmodestosrequisitosdeaccesibilidad.78SegnelFHAA,lasviviendas debern proveer: 1) reas de uso pblico y uso comn accesibles; 2) puertas e instalacionesanchas,quepermitanelpasodesillasderuedasy3)unidadesresi dencialescuyointeriorestediseadodeformaadaptativaeincluya:a)unaruta accesibleenyatravsdelaunidad;b)interruptoresdeluz,enchufeselctricosy controles ambientales en lugares accesibles; c) paredes de bao reforzadas que permitaninstalarbarrasdesujecinyd)cocinasybaosutilizablesporunaper

75 HUD&DOJ,supranota34,enlapg.4. 76 Id.enlapg.3. 77 HUD,FairHousingDesignActManual:AManualtoAssistDesignersandBuildersinMeeting the Accessibility Requirements of the Fair Housing Act 22 (1998) (aclarando que [u]nder the Fair HousingAct,discriminationincludesafailuretodesignandconstructcoveredmultifamilydwellings inamannerwhichincludesthespecificfeaturesofaccessibledesigndelineatedintheAct). 78 Id. en la pg. 1 (citando a la Cmara de Representantes de los EEUU para enfatizar que los requisitosdelFHAAsontansolo:modestaccessibilityrequirements...incorporatedintothede sign of new buildings, resulting in features which do not look unusual and will not add significant additionalcosts.).

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sona en silla de ruedas.79 A su vez, HUD ha interpretado que esta disposicin incluyeunsptimorequisito:queeledificiotengaentradasaccesiblesyunaruta accesiblequepermitallegaracadaunidadresidencial.80 Ahora bien, es necesario precisar a qu le aplica y quin debe cumplir con dichos requisitos de diseo y construccin. Estos requisitos le aplican a las vi viendas multifamiliares diseadas y construidas para ser ocupadas por primera vezdespusdel13demarzode1991yque:1)estnenedificiosconunelevadory cuatroomsunidadesresidenciales,o2)tenganunidadesaniveldelestaciona miento(enelprimerpiso)enedificiosconcuatroomsviviendas.81Larespon sabilidad de cumplir con tales requisitos recae sobre todas las personas involu cradaseneldiseoyconstruccindeledificioresidencial.ComoelFHAAnolimi ta la clase de demandados que se pueden responsabilizar por tales violaciones, los arquitectos, constructores, desarrolladores, contratistas y propietarios son slo algunas de las tantas personas que respondern solidariamente.82 Sin em bargo,sise cumplierecon los requisitos dediseoms no as con los de cons truccin, se podrn relevar a las personas relacionadas al diseo (por ejemplo, los arquitectos) de responder por la construccin discriminatoria. La nica de fensaqueexisteantecualquierreclamacinporfallaseneldiseoyconstruccin deunaviviendaesdemostrarquesesiguialpiedelaletraunodelosdiezcdi gosdeconstruccincertificadoscomoaccesibles(safeharbors).83 Eltrminoprescriptivoquesedebeaplicarcuandoseviolaalgunodelossie terequisitosdediseoyconstruccinplanteainteresantespolmicaslegales.Por
79 FairHousingAct,42U.S.C.3604(f)(3)(C)(2006)yFairHousingAccessibilityGuidelines,56 Fed. Reg. 9472, 950315 (1991) (fijando las guas que HUD sigue para asegurar el cumplimiento de estossieterequisitos). 80 HUD,supranota77,enlaspgs.1.21.58. 81 42U.S.C.3604(f)(7). 82 HUD,supranota77,enlapg.22. 83 DesignandConstructionRequirements:CompliancewithANSIA117.1Standards,73Fed.Reg. 63, 610 (2008) (codificado en 24 C.F.R. 100.205 (2009)). Los once safe harbors para las viviendas privadasson:(1)ANSIA117.1,73Fed.Reg.63,610,(1986)(codificadoen24C.F.R.100.205(2009)); (2)ICC,InternationalBuildingCode(2003)(sujetoalodispuestoenHUD,ReportofHUDReviewof the Fair Housing Accessibility Requirements in the 2006 International Building Code (2006), www.hud.gov/offices/fheo/disabilities/modelcodes/IBCNotice.pdf) (3) ICC, American National Standard: Accessible and Usable Buildings and Facilities (ICC/ANSI A117.1) (2006); (4) ICC, Interna tionalBuildingCode(2006);(5)ICC,AmericanNationalStandard:AccessibleandUsableBuildingsand Facilities (ANSI A117.1) (2003); (6) ICC, International Building Code (2000); (7) ICC, Code Require mentsforHousingAccessibility(2000);(8)ICC, AmericanNationalStandard:AccessibleandUsable BuildingsandFacilities(ANSIA117.1)(1998);(9)HUD,FairHousingDesignActManual:AManualto AssistDesignersandBuildersinMeetingtheAccessibilityRequirementsoftheFairHousingAct(1998); (10) ANSI A117.1 (1992) y (11) Fair Housing Accessibility Guidelines, 56 Fed. Reg. 9472 (1991); SuplementoalosFairHousingAccessibilityGuidelines,59Fed.Reg.33,362(1994).Sinembargo,de estarenjuegoviviendapblica,lanicadefensadisponibleserprobarquesecumpliconunode lossiguientesestndaresdeconstruccin:(1)UnitedStatesAccessBoard,UniversalFederalAccessi bility Standards, http://www.accessboard.gov/ufas/ufashtml/ufas.htm#4.18 (ltima visita mar. 12, 2012) (tambin disponible en 24 C.F.R. 40.240.4) o 2) U.S. Architectural and Transportation Barriers Compliance Board, ADA Accessibility Guidelines for Buildings and Facilities, http://www.accessboard.gov/adaag/ADAAG.pdf(tambindisponibleen28C.F.R.35.151(c)).

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unlado,laleyessilenteencuantoaeseaspecto.Porotrolado,comosediscuti enelacpiteanterior,elTtuloVIIIdisponeperodosprescriptivos(deunoydos aos) en casos de violaciones a las secciones 3610 y 3613. Consiguientemente, determinarquperodoprescriptivoaplicaralasaccionesporconstruccindis criminatoriaplanteauninteresanteconundrum. Tambin,existencontroversiasentornoalclculodeltrminoprescriptivo: debe correr desde que concluye el diseo y la construccin de una vivienda o desdequeunapersonadiscapacitadaesagraviadaporlaconstruccindiscrimi natoria? Algunos tribunalescomo ciertos distritos del Cuarto Circuito84 y el NovenoCircuito85hanoptadoporlaprimerainterpretacin.Portanto,endi chasjurisdiccioneslosdiscapacitadosagraviadosnopuedenentablarunarecla macin, pasados los dos aos desde que se construy la vivienda. En cambio, otrostribunalescomolosdelSegundo86ySextoCircuito87hanoptadoporla segundaopcin,conocidacomoladoctrinadeviolacincontinua.Comoentien denqueeldiscrimencontinahastaquelaviviendasehagaaccesible,talesju risdiccionespermitenquelosagraviadosdemandenalosdosaosdehabersu fridoeldiscrimenporconstruccin.88 Aunque algunos tribunales a nivel de distrito y de circuito difieren sobre cul de las dos interpretaciones aplicar, el actual estado de derecho inclina su balanzaafavordelaaplicacindeladoctrinadeviolacincontinua.Porunlado, el Supremo federal utiliz esta doctrina en Havens Realty Corp. v. Coleman al aplicar el perodo prescriptivo de la seccin 3613 del Ttulo VIII en un caso de racialsteering.89As,resolviqueladoctrinadeviolacincontinuaaplicacuando un demandante objeta una prctica ilegal que contina hasta el perodo pres criptivoyreclamadentrodeltrminoenqueocurrielltimoactodiscrimina torio.90Porello,HUDyalgunostribunalesdedistritoycircuitoentiendenqueel
84 Mosekev.MillerandSmith,Inc.,202F.Supp.2d492(E.D.Va.2002);BaltimoreNeighborhoods, Inc.v.RommelBuildersInc.,40F.Supp.2d700(D.Md.1999). 85 Garcia v. Brockway,526F.3d456 (9noCir. 2008), certioraridenegadoThompsonv. Turk,129 S.Ct. 724 (2008). Tal decisin, sin embargo, se debe distinguir de Californians for Disability Rights, Inc. v. California Dept. of Transp. y de National Fair Housing Alliance v. A.G. Spanos Construction, Inc., los cuales reconocieron la aplicacin de la doctrina de violacin continua en ciertos casos de construccin discriminatoria. Californians for Disability Rights, Inc. v. California Dept. of Transp., 2009WL2982840,Nm.C065125SBA(N.D.Cal.14deseptiembrede2009);NationalFairHousing Alliancev.A.G.SpanosConstruction,Inc.,542F.Supp.2d1054(N.D.Cal.2008). 86 Eastern Paralyzed Veterans Assn v. LazarusBurman Associates, 133 F. Supp.2d 203 (E.D.N.Y 2001). 87 Fair Housing Council v. Village of Olde St. Andrews, Inc., 210 Fed.Appx. 469 (6to Cir. 2006), certioraridenegadoWKBAssociates,Inc.v.FairHousingCouncil,Inc.,552U.S.1130(2008). 88 Irrespectivodesiuncircuitohaaplicadoonoladoctrinadeviolacincontinua,Justiciafederal puedeinstar,bajola3614(a),unaaccincivilsiencontrareunpatrnoprcticasderesistenciaal TtuloVIII.Dehacerlo,podrrecurriraotrosperodosprescriptivosqueaplicarnsegneltipode agravioyremedioquesolicite.VaseinfraParteII.C. 89 HavensRealtyCorp.v.Coleman,455U.S.363,380(1982). 90 Id.Enestecaso,elSupremofederaldistinguialcontinuingviolationdeundiscreteactof discrimination. Enfatizando que el Congreso tuvo broad remedial intent cuando promulg al FHAA,adjudicquecuandoundemandantechallengesnotjustoneincidentofconductviolativeof

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trminoprescriptivocorredesdequelaviviendaocasionaelltimoactodiscri minatorio por estar en incumplimiento con los requisitos de construccin del FHAA. Porotrolado,tienegranpesoelhechoqueHUDavalaelusodedichadoc trina y la emplea al adjudicar controversias91 en las jurisdicciones de aquellos tribunalesdedistritoydecircuitoquelahanempleado,comoelSegundoySex toCircuitooquenosehanexpresadoatalesefectos,comoelPrimer92yTercer Circuito.93Elloimplicaque,deformaexcepcional,HUDpracticaendichasjuris dicciones la noconformidad intercircuital (intercircuit nonacquiescence) al aplicarladoctrinadeviolacincontinua.94 La prctica de no conformidad (nonacquiescence) se justifica cuando a una agenciaadministrativaleaplicaladeferenciajudicialdeChevron95porque,entre otras cosas, el Congreso le autoriz para interpretar,96 reglamentar y/o adjudi car.97ComoelTtuloVIIIledelegaHUDelpoderdeinterpretar,reglamentar, velar por su cumplimiento (enforce) y adjudicar,98 el Supremo de los EEUU99 y
theAct,butanunlawful practicethatcontinuesintothelimitation period,thecomplaintistimely when it is filed within . . . the last asserted occurrence of that practice. Se debe destacar que este casoantecedealaenmiendade1988delFHAAy,porello,apliceltrminode180dasqueentonces eraaplicable(yqueen1988fueextendidoadosaos). 91 HUD,supranota77,enlapg.22(nfasissuplido).HUDdisponeque:[w]ithrespecttothe designandconstructionrequirements,complaintscouldbefiledatanytimethatthebuildingcontin uestobeinnoncompliance,becausethediscriminatoryhousingpracticefailuretodesignandcon structthebuildingincompliancedoesnotterminate. 92 AunqueelPrimerCircuitonosehaexpresadosobrelaaplicacindeladoctrinade violacin continua en el contexto del FHAA, la ha aplicado en reclamaciones instadas bajo su homlogo, el TtuloVII.Tuliv.Brigham&WomensHospital,656F.3d33(1erCir.2011).Comolostribunalesapli can por analoga las interpretaciones del Ttulo VII a las controversias del FHAA, probablemente el PrimerCircuitoaplicaraladoctrinadeviolacincontinuadeinstarseuncasobajola3613delFHAA reclamandoporfallaseneldiseoy/oconstruccindeunavivienda. 93 ElTercerCircuitoaplicladoctrinadeviolacincontinuaenuncasoporanunciosdiscrimina torios instado bajo la 3604(c) del Ttulo VIII. Fair Housing Council of Suburban Philadelphia v. MontgomeryNewspapers,141F.3d71(3erCir.1998).Portanto,eshartoprobablequedichocircuito aplicaraigualdoctrinadeinstarseunademandaporconstruccindiscriminatoria. 94 Unaagenciapuedeincurrirentrestiposdeprcticasdenoconformidad:intercircuital,intra circuitalydeseleccindeforo.Paraunadefinicindecadaunadeellas,vaseSamuelEstreicher& RichardL.Revesz,NonacquiescencebyFederalAdministrativeAgencies,98YALEL.J.679,687(1989). 95 Chevron,U.S.A.,Inc.v.NaturalRes.Def.Council,Inc.,467U.S.837(1984). 96 Chevron, 467 U.S. en las pgs. 84344. (estableciendo que, cuando el Congreso expresamente ha dejado a gap for an agency to fill, there is an express delegation of authority to the agency to elucidateaspecificprovisionofthestatutebyregulation). 97 U.S.v.MeadCorp.,533U.S.218,22627(2001)(aclarandoqueaverygoodindicatorofdelega tionmeritingChevrontreatmentinexpresscongressionalauthorizationstoengageintheprocessof rulemakingoradjudicationthatproducesregulationsorrulingsforwhichdeferenceisclaimed.Por ende,ladeferenciaaplicacuandoitappearsthatCongressdelegatedauthoritytotheagencygener ally to make rules carrying the force of law, and that the agency interpretation claiming deference waspromulgatedintheexerciseofthatauthority). 98 FairHousingAct,42U.S.C.3608,3614a,3604(f)(5)(C)(2006). 99 Meyer v. Holley, 537 U.S. 280, 281 (2003) (aplicndole la deferencia Chevron a las interpretaciones que HUD hace del FHAA por ser the federal agency primarily charged with the

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varioscircuitos,100lehanbrindadoladeferenciaChevron.Porende,HUDtienela autoridadnecesariaparapracticarlano conformidadintercircuitalyaplicarla doctrinadeviolacincontinuaenlasjurisdiccionesdeaquellosdistritosycircui tosquenolahanaplicado. Enfin,elSupremoFederalreconocequeladeferenciadeChevronleaplicaa lasinterpretacionesqueHUDhacedelFHAAyqueladoctrinadeviolacincon tinualeaplicaaloscasosinstadosbajolaseccin3613.Todoestoapuntaaqueel ordenamientoseinclinaaavalarlainterpretacindeelHUDalosefectosquela doctrina de violacin continua aplica en casos por construccin discriminatoria. Incluso, HUD vlidamente podra, si as lo decidiere, practicar la no conformidad intracircuital101 y aplicar la doctrina de violacin continua en las jurisdiccionesdeaquellosdistritosycircuitosquelehannegadoaplicabilidada dichadoctrina.Talproceder,sinembargo,anestporverse.

II. L O S D E R E C H O S C I V I L E S D E L A S P E R S O N A S D I S C A P A C I T A D A S Y E L ORDENAMIENTOPUERTORRIQUEO
La anterior exposicin sirvi para definir cul es el esquema federal que proscribeeldiscrimenenlavivienda.Portanto,ahoraseestenmejorposicin paraentenderlainterpretacinquelaCorteApelativadelosEEUUparaelPri merCircuito(PrimerCircuito)hizosobreelFHAAysurelacinconelordena mientopuertorriqueo. A.Interpretacinfederal Esteartculocomenzrecreandolovividoporunadelaspartesdelcasode Astralis Condominium Assn v. HUD.102 Para entender cules fueron los hechos
implementation and administration of the statute . . . And we ordinarily defer to an administering agencysreasonableinterpretationofastatute). 100 Harris v. Itzhaki, 183 F.3d 1043 (9no Cir. 1999) (concedindole la deferencia Chevron a las regulaciones de HUD del Ttulo VIII); Francesca S. Laguardia, Enforcing the Fair Housing Act: Can AgencyInterpretationsOverrideCongressionalIntentinAntiDiscriminationLegislation?,9N.Y.U. J. LEGIS. & PUB. POLY,535,54041(2006).VasetambinKrusev.WellsFargoHomeMortg.,Inc.,383 F.3d 49 (2do Cir. 2004) (aplicndole Chevron a las interpretaciones de HUD sobre el Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)); Schuetz v. Banc One Mortg. Corp., 292 F.3d 1004 (9no Cir. 2002),certioraridenegado,537U.S.1171(2003)(otorgndoleladeferenciaChevronalasinterpretacio nesdeHUDsobreelRESPA).Encambio,HUDnohaobtenidoladeferenciaChevronencasosimpli candoalNativeAmericanHousingAssistanceandSelfDeterminationAct.UnitedKeetoowahBandof CherokeeIndiansv.OklahomaTaxComn,567F.3d1235(10moCir.2009). 01 Paraunaexposicindecuandoprocedelanoconformidadintracircuitalylosbeneficiosquese 1 derivandetalprctica,vaseSamuelEstreicher&RichardL.Revesz,supranota94,enlaspgs.743 47. 102 HUD v. Astralis, HUD ALJ08071FH (2009), http://www.hud.gov/offices/oha/oalj/cases/fha/ files/HUD%2008071FH.pdf (confirmado en Astralis Condominium Assn v. HUD, 620 F.3d 62 (1er Cir.2010)).

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quellevaronalPrimerCircuitoaadjudicarcomohizo,seexpondrbrevemente elcuadrofcticodedichocaso. ElcasoAstralisCondominiumAssntratsobreunmatrimonioque,compr unapartamentoenelcondominioAstralisenIslaVerdeenelao2005.Median te escritura pblica, le asignaron dos estacionamientos a su apartamento, que quedabana230piesdedistanciadelaentradadeledificio.Desdeantesdecom prar,losesposostenanimpedimentosdemovilidadylaesposarequeradeluso deunbastn.Alaodehabercomprado,laesposasolicitelusodeunodelos diezestacionamientosdeimpedidosdelcondominio,yaqueleresultabaserms accesible(quedabaa45piesdelaentraday,comoeramsancho,podaentrary salir de su auto con mayor facilidad). Luego, los problemas de movilidad del esposo se agravaron y la pareja le solicit a la Junta de Directores de Astralis (Junta)unsegundoestacionamientodeimpedidos.Aspues,sometieroncopias desuscarnetsdeimpedidosyentregarondocumentacinmdicaacreditandola necesidad de sus pedidos. En enero de 2007, la Junta firm un contrato inter cambiandoelusodelosdosestacionamientosasignadosalapartamentodelos esposospordosdelosespaciosdeimpedidos.Pero,el31deenerocambiaronlos integrantesdelaJuntaytrecedasdespus,oenvsperadeldadelosenamora dos,elnuevovicepresidenteJosA.Lodooleenvialosespososunacartare pudiandoelacuerdoconlassiguientespalabras:
Todaslaspartesfirmantesdelacuerdo...tienencompletoconocimientodeque el Consejo de Titulares de Astralis jams fue consultado sobre la concesin del usoexclusivodeestosestacionamientos... [El Presidente] no tiene la autoridad para firmar dicho acuerdo porque nunca recibi el mandato del Consejo de Titulares . . . La Junta de Directores . . . le consultar al Consejo de Titulares durante su prxima asamblea . . . Usted le puedepresentarsucasoalConsejoparasuconsideracinendichomomento. Envistadeloanterior,yentendiendoqueelantesmencionadoacuerdosebasa en un acto contrario a la ley y a nuestros reglamentos, respetuosamente les solicitamos que remuevan sus vehculos de estos espacios y que usen 103 exclusivamentelosestacionamientosdesupropiedad.

Los esposos ejercieron sus derechos civiles, hicieron caso omiso de dicha cartaycontinuaronestacionndoseenlosespacios.Sinembargo,alpocotiem po,letuvieronqueescribirnuevamentealaJuntaparareportarelhostigamiento alqueselesestabasometiendomediantelainstalacindepegatinasensusautos por alegado mal uso de los estacionamientos. A los dos das, el Presidente les contest lo siguiente: como tambin sabes, o deberas saber, ni la Junta ni el Administradortienenelpoderdetransferir,deformapermanenteotemporera,

103 Id.enlapg.9.

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cualquierreacomndelapropiedad[horizontal]paraelusoprivadomediante uncontratodearrendamiento.104 Antetalcuadro,losesposossequerellaronconHUD,quienlerecomendal presidenteErnestoSgroievaluarlasolicituddelosespososantesquelaagencia procesaralaquerella.LaJuntacelebrunaasambleaextraordinariaconlostitu lares.Susminutasreflejaronlosiguiente:

[E]lcontratodelaltimaJuntadeDirectoresconlosdueos...sobrelosesta cionamientosdeimpedidossedebihaberllevadoanteelConsejodeTitulares parasuaprobacin.Pornohaberlohechoenlaformaapropiadaypornoexistir elconsentimientodelconsejodetitulareselmismoesnulo. .... ElLic.RobertRiveraRuizrecomiendaqueelasunto...searesueltoconformeal casodeotrocondominio[delDepartamentodeAsuntosalConsumidor,Quio nesv.JuntadeDirectoresCond.ParqueReal],indicandoquetalesestacionamien tosseranutilizadosporlaprimerapersonadiscapacitadaquelosocupe.105

Basados en la recomendacin del licenciado y en la decisin del Departa mentodeAsuntosalConsumidor(DACO),106lostitularesvotaron.Concuarenta ydosvotosafavor,seisabstencionesydosencontra,lenegaronalaparejasu pedidodeacomodorazonable. Enmarzode2007,elPresidentedemandalosespososenlostribunaleses tatalesparaquecesaranydesistierandeusarlosespaciosdeimpedidos.Setran sigilademanday,luegoenoctubre,HUDproceslaquerella.Losprocesosde conciliacin107 entre HUD y Astralis fueron infructuosos y, en septiembre de 2008, el Secretario de HUD, a nombre de los esposos, demand a Astralis por discrimen en la vivienda. El 10 de septiembre de 2009, despus de varias vistas administrativas,elJuezdeHUDemitisudecisin.Acontinuacinseresumela misma. La decisin del Juez Administrativo comenz afirmando que los esposos erandiscapacitadosbajoelFHAA,pueslosimpedimentosafectabansucaminar, una actividad esencial a la vida (major life activity).108 Al hacerlo, aclar que el hecho que los esposos ocasionalmente caminaran desde el condominio hasta el supermercado,sebaaranenlapiscinaodejarandeusarsusbastonesnosignifi cabaquenoerandiscapacitados.Elcriterioessiunaactividadesencialseveafec
104 Id.enlapg.10. 105 Id.enlapg.11. 106 Quiones v. Junta de Directores Cond. Parque Real, 100024664 (DACO 2 de diciembre de 2004). Para una discusin del caso Quiones v. Junta de Directores Cond. Parque Real vase infra ParteII.B.2delpresenteartculo. 107 TanprontoHUDprocesaunaquerella,lainvestigaeintentallegarconlaspartesaunacuerdo deconciliacinquedispongadeformajustadelascontroversias.HUDpuedeterminartalesesfuer zosdeconciliacinsiencontrare queunaparteestfallandoorehusando deliberar,noestproce diendodebuenafepararesolverlasdisputasosituviesecausaparacreerqueunapartenocumplir conelacuerdo.Delaspartesfirmarelacuerdo,quedarnimpedidasdeposteriormentetomaraccin conrelacinalreclamo,salvoencasodeincumplimiento.24C.F.R.100.300. 108 HUD,(HUDALJ08071FH)enlapg.14.

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tadaporladiscapacidady,enelcasodelosesposos,susimpedimentosafectaban sucaminar.109 Ensegundolugar,ladecisinleimputaAstralisconocimientoacercadelos impedimentosdelosesposos.Deformaintroductoria,citaShapirov.Cadman Towers,Inc.queestablecelosiguiente:

[E]l discrimen contra los discapacitados muchas veces comienza con el pensa mientodequeellasevecomoyoqueesnormalcuandoenrealidadlaperso nadiscapacitadaesdiferenteenalgnaspectosignificativo.Elprejuicio...in cluyenosolomaltrataraotroporsudiferenciaensuaparienciaexternasinoen tambin presumir que los otros son iguales por su apariencia, cuando no lo 110 son.

ElJuezentoncesexplicquelaevidenciacomoladocumentacinmdica sometidaporlosespososalaJunta,lascartasquelaJuntaleenvialosespososy elcontratofirmado,previoalcambiodeJuntademostrabaqueAstralisconoca delosimpedimentos.111Esclareci,asuvez,que,silaJuntadudabadelosimpe dimentos,debi haberle pedido alosesposos informacin adicional que atesti guara sus condiciones, en lugar de negarles el acomodo.112 Posteriormente, el JuezcitalPresidentedelaJunta,quienhabatestificadosobrecmosesinti cuandolaparejaleadvirtiquenegarleslosestacionamientosconstituadiscri menbajolasleyesfederales:
[N]osexplicanosotrossuposicinyloquepensaba.Losenormesriesgosque noscorramossinocoincidamosconsuspuntosdevista.Y...Bueno,am,la sensacinquemedioeraquenosotroslosdiscapacitadosramosuntipodeciu dadano diferente, que no tenemos que respetar los derechos de los otros, que tenemosunderechoatodo.Yquetenemosunderechoaquesenosdecualquier cosaquepidamos.113

ParaelJuez,talesexpresioneseranpruebafehacientedequeAstralisinten cionalmentehabadiscriminadocontralosesposos. Entercerlugar,elJuezAdministrativoencontrquelosesposos,porsusim pedimentos, necesitaban del acomodo razonable solicitado. La razn es que otorgrseloreducirapormucho(190pies)ladistanciaquetendranquerecorrer parallegarhastalaentradadesuvivienda.114 Enbaseaestostreselementos,elJuezdeterminquesehabaprobadoun casoprimafaciedediscrimenpornegacindeunacomodorazonable.115Adems, determinqueAstralishabatomadorepresaliascontralaparejaporhaberprac
109 Id.enlapg.15. 10 Id.enlaspgs.1617(citandoaShapirov.CadmanTowers,Inc.,844F.Supp.116,121(E.D.N.Y. 1 1994)(traduccinsuplida)). 111 Id.enlapg.18. 112 Id.enlapg.18. 113 Id.enlapg.19(traduccinsuplida). 114 Id. 115 Id.enlaspgs.2123.

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ticado actividad protegida,116 pues fueron hostigados desde que solicitaron el acomodo razonablemediante la instalacin de pegatinas, demandas para im pedirleselusodelosespaciosdeimpedidos,etc. TodasestasdeterminacionesdieronpieparaqueelJuezAdministrativofa llara en contra de Astralis por violaciones a las secciones 3604(f)(2)(A), 3604(f)(3)(B)y3617delFHAA.LeimpusoaAstralis$25,000endaosafavorde losesposos,unamultacivilde$10,000pagaderosaHUDyleordenadarlealos espososelusoexclusivodedosdelosestacionamientosdeimpedidos.117 Inconformeconladeterminacin,Astralisdecidiqueeramejorinvertiren una costosa apelacin a Boston antes que cumplir con ella. La corte apelativa fallafavordeladecisinadministrativa,peronosinantestildarderidculoslos alegatosdeAstralis.118 ElPrimerCircuitocomenzaclarandoqueenelcasoobrabaevidenciasus tancialparaapoyarlassiguientesconclusionesdelJuezadministrativodeHUD: 1) que los esposos eran discapacitados; 2) que Astralis conoca de sus impedi mentos;3)quelosespososlehabansolicitadoaAstralisunacomodorazonable y4)queAstralisseloneg.119As,decretqueeracorrectaladeterminacinde quesehabaprobadouncasoprimafaciedediscrimen.120 Actoseguido,elCircuitoexpressuindignacinconlosalegatosapelativos deAstralis.Primero,atacsuinsinuacindequelaparejatenaquehaberlleva do su solicitud de acomodo a votacin ante los titulares. Enfatiz lo diligente que haban sido los esposos, pues le presentaron su peticin varias veces a la JuntayesperaroncasiunaoparafirmarunacuerdoqueluegolaJuntarevoc. Explicqueellomostrabaquellevarsusolicitudavotacinelevabalaesperanza sobre la razn, pues sera un intento ftil para vindicar derechos federalmente garantizados.121 Luego, el Primer Circuito arremeti contra el argumento de Astralis sobre cmo no poda ser culpable de discrimen intencional, pues las leyes locales le legitimabanyaquesuprocedercumplaconlaLeydePropiedadHorizontal(Ley dePH).122ElTribunalcaracteriztalraciociniocomoundistractor(redherring)123 yrechazlainsinuacindequeelFHAAnopuededesplazaralaleylocalpor que no muestra una clara intencin congresional de ocupar o desplazar a las leyeslocales,comolaLeydePH.124Aadiquelorechazabanosoloporponer patasarribaalaClusuladeSupremaca...sinotambinpornoexistiruncon
116 Id.enlapg.23(citandoa42U.S.C.3617). 117 Id.enlapg.29. 118 AstralisCondominiumAssnv.HUD,620F.3d62,70(2010). 119 AstralisCondominiumAssn,620F.3denlaspgs.6768. 120 Laspersonasquesufrendiscrimenenlaviviendapuedenempleardistintasteorasparaprobar eldiscrimenbajoelTtuloVIII.Estasson:1)primafacie;2)tratoinconsistente(disparatetreatment)e 3)impactodesigual(disparateimpact). 121 AstralisCondominiumAssn,620F.3denlaspgs.6869. 22 LeydeCondominios,LeyNm.103de5deabrilde2003,31LPRA12911294e(2011). 1 23 AstralisCondominiumAssn,620F.3denlapg.69. 1 124 Id.(traduccinsuplida).

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flictosignificativoentreelFHAAylaLeydePropiedadHorizontal.Segnreco noci[eljuezadministrativo],cumplirconamboselFHAAylaLeydePropiedad Horizontalesposible.125Entonces,elCircuitolimitlaautoridaddeloscond minosydelaLeydePHpararegularlatransferenciadeelementoscomunesal destacarqueAstralisestatadoporeldeberdenoaplicardisposicionesestatu tariasquecausaranoperpetuaraneldiscrimenilegal....Enotraspalabras,en lamedidaenquelosestatutosestatalesuordenanzaslocalesacortenlasdisposi ciones antidiscriminatorias del FHAA, las primeras no se podrn implantar.126 Comosifuerapoco,elPrimerCircuitofinalizaclarandoqueadoptarlavisin de Astralis creara un sumidero que se tragara la regla general y paralizara la efectividad del FHAA. Decir que los acuerdos privados bajo un estatuto estatal decondominiossoncapacesdedesplazarleyesfederalesdeantidiscrimenraya enloridculo.Nosotrosdesautorizamosesapropuesta.127 Aslascosas,lacuentabancariadeAstralisperdi$35,000porlaspenali dadesydaosimpuestosenladecisindeHUDymilesdedlaresadicionales porsuapelacinaBoston.Todoelloporlaobstinacindesuscondminosalno quererlecederaunaparejitadevecinosdiscapacitadoselusoexclusivodedosde losdiezestacionamientosdeimpedidos. B.Interpretacioneslocales Astralis Condominium Assn ilustra de forma muy clara como en PR, en el contexto de la vivienda, se tienden a tratar a las leyes locales como si tuviesen primacasobrelosderechoscivilesprotegidosfederalmente.Dichodeotromo do, algunas personas en PRcomo los titulares, la directiva y los abogados de Astralispracticanloaququesedenominacomoocupacindelcampoalain versa.128 Pararefrescarlamemoria,seharecodelTribunalSupremodePuertoRico (TSPR)aldefinirladoctrinadeldesplazamientouocupacindelcampo.ElTSPR hadestacadoquestaeslaresolucindeconflictosentreleyesfederalesyesta talesproviene de la Clusula de Supremaca de la Constitucin de Estados Unidos[lacuald]isponequelaleyfederaltendrsupremacasobrelasleyeses tatalescuandolaprimeranopuedacoexistirconunestatutoestatal.129Portan
25 Id.(traduccinsuplida). 1 126 Id.enlaspgs.6970(traduccinsuplida). 27 Id.enlapg.70(nfasissuplido)(traduccinsuplida). 1 128 Aunquenoesmateriapropiadeesteartculoyrequeriradeunainvestigacinexhaustiva,se anticipaqueprobablementelaprcticadeocupacindelcampoalainversaseextiendemuchoms alldelcontextodelavivienda.Amododeejemplo,sesealaquerecientementeelprofesorDeme trioFernndezQuionesafirmquelasinterpretacioneshechasporalgunosdelosjuecesdelTSPR desatendanelmandatodelanormaestatutariayconstitucional.Susinterpretacionesdeladoctrina federaldelcampoocupadoenmateriaderelacionesobreropatronalesydelconceptodeloqueesun despido injustificado, no encuentran asidero en la ley. Demetrio Fernndez Quiones, Derecho Laboral,80REV.JUR.UPR735(2010). 129 SLGv.SLG,150DPR171,18182(2000)(citandoaCottoMoralesv.Ros,140DPR604(1996)).

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to,esteartculoacuaelconceptodeocupacindelcampoalainversaconelfin dedescribirlasubversindeladoctrinadeldesplazamientomediantelaprctica detrataralderecholocalcomosifueselaleysupremadelpasycomosituviese autoridadparaocuparelcampoocupadoporelderechofederal. Ensntesis,cuandodelderechoalaviviendasetrata,PRpractica,deforma sistemtica,laocupacindelcampoalainversa.TantoasquejamselTSPRha hechoreferenciaalFHAAenopininalgunamientrasqueelTribunaldeApela ciones(TA)sololahamencionadoencincoocasiones.130Noempeceaestedatoy aloocurridoenAstralisCondominiumAssn,seanticipaquequizsalgunoslec torescontinenreaciosaaceptarqueenPRexisteunprcticageneralizadadela ocupacindelcampoalainversa.Portanto,acontinuacinseexpondrnalgu noscasosenlosquesehaincurrido,sindisimuloalguno,endichaprctica. 1.BatistaOcasiov.JuntadeDirectoresCooperativadeViviendasSanIg nacio131 BatistaOcasioesunasentenciadel2009enlacual,contrarioalderechofe deralaplicable,elTAavalladecisindelaJuntadeDirectoresdelaCooperati va de Viviendas Jardines de San Ignacio (Junta) de negarle a Batista, quien era discapacitada y receptora del Programa de Vales de Eleccin de Vivienda (Sec cin8),132susolicituddeacomodorazonable. Loshechos,segnrelataTA,fueronlossiguientes:laJuntacerrloscompac tadoresenlospisosdelcondominioylepidialosresidentesdepositarsubasu raenunoscontenedoresenelestacionamiento.Batistasolicitporescritoquela Juntalepermitieraseguirdepositandosubasuraenelcompactadordesupiso. Antelafaltaderespuesta,leescribialaJuntaporsegundavezeinformque dejarasubasuraenelpasillodelpisoendondereside.133LaJuntalecitauna reuninalaqueellanocompareci.Eneso,algunosvecinossequerellaronpor labasuraylaJuntainiciunaaccincontraBatistaporconductaindebida.Ce lebrunavistaenlacualsepresentevidenciayBatistatestificquecontinuar adejandosubasuraenelpasillohastaquese...designaraaunempleado... paraque[la]recogiera...[o]seleentregaraunallavedelasreascerradaspara
130 UnabsquedaenWestlawdelaspalabrasFairHousingActrealizadael25denoviembrede 2011 produjo cero casos del TSPR y cinco casos del TA (Asoc. de Residentes de las Calles Harding, Taylor, Harrison, Inc. v. Ramn L. Mrquez Lpez, KLAN 201001631, 2011 WL 5169647 (TA PR 9 de agosto de 2011); Coln Vega v. Rivera Morales, KLAN 200701798, 2009 WL 997004 (TA PR 26 de febrero de2009);Helfeldv.Polo Rodrguez,KLAN200700137, 2007WL3324549(TAPR17desep tiembrede2007);PillotMoralesv.MunicipioAutnomodePonce,KLRA060532,2006WL3292644 (TA PR 25 de octubre de 2006); Municipio de San Juan v. Acevedo, KLRA 200600397, 2006 WL 2385448,(TAPR30dejuniode2006)). 131 Batista Ocasio v. Junta de Directores Cooperativa de Viviendas Jardines de San Francisco, KAC079051,2009WL996961(TAPR28deenerode2009). 32 42U.S.C.1437. 1 133 BatistaOcasio,2009WL996961,enla*1.

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queella[la]depositara.134Medianteresolucin,laJuntadecidiqueBatistano habademostradolaalegadacondicinmdicaqueleimpidesacarlabasura... [a]l estacionamiento. En vista de que no fundament su solicitud de acomodo razonable,nopodaserconcedida.135Tambin,leamonestpordisponerdesu basuraenunreanodesignada136yleautorizadejarlaenlalavandera,ubica daenelprimerpisodelcondominio. Inconforme,Batistademandalegandodiscrimen,hostigamientoyviolacin a la seccin 504 de la Ley de Rehabilitacin. El Tribunal de Primera Instancia (InstanciaoTPI)decidiquelaresolucindelaJuntaeraconformeaderecho, [pues]siguieldebidoprocesodeley.137Alapelartaldecisin,Batista,siguiendo el derecho federal aplicable, seal varios errores. Especficamente, indic que Instancia haba errado por haber basado sus determinaciones de hecho nica menteenelescritodeoposicinsometidoporlaJunta,138puessusentencia:
[C]ontiene informacin errnea, evidenciando haber copiado la informacin provista por la Junta en su escrito. Asimismo, [Instancia] no tom en cuenta hechosimportantestalescomo,elconocimientodelaJuntadeladiscapacidad quepadece,puescaminacon andadorytieneuncarnetyestacionamientode impedido;elhechodequeenocasionespreviashabaprovistoinformacinala Juntasobresucondicin,porloquepudieronhabersereferidoalosexpedientes sobresusotrassolicitudesdeacomodorazonable;yqueenestaocasinlaJunta 139 nuncalerequiriinformacinadicionalsobresucondicin.

Aclar,adems,quenohabaasistidoalareuninporquellevabasobrenue vemesesesperandoporquelaJuntaatendierasusolicituddeacomodorazona bleyexplicquedejabalabasuraenelpasilloporqueviveenelpisodiecisietey nolapodallevarhastaelestacionamiento. LaJunta,porsuparte,alegqueelacomodoloibaadiscutirenlareunina laqueBatistanocompareci,violandoelReglamentodelaCooperativa,po[r].. . no [haberle] complacido en su deseo de continuar botando la basura en las reasclausuradas.140Sobreelalegadodiscrimenyhostigamiento,reconocisua spontequeBatista:
[T]ieneciertaslimitacionesfsicasevidentesporloquecuentaconuncarnetde impedidos...yestcertificadacomoincapacitadaparalosefectosdelPrograma de Seccin 8 . . . Sin embargo, sus limitaciones nunca le haban obstaculizado porejemplo,guiar,disponerdesubasuraenloscompactadoresdebasuradesu 141 pisooiralalavanderadeledificio.

134 135 136 137 138 139 140 141 Id. Id.enla*2. Id. Id. Id. Id.enla*3. Id. Id.

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Para resolver el caso, el TA comenz por el derecho aplicable. As, recit nueveseccionesdelaLeyGeneraldeSociedadesCooperativas(LeydeCoopera tivas).142 Luego, de forma reduccionista, indic que Batista solo cuestionaba la amonestacindelaJuntayactoseguido,comoenunaespeciedecortocircuito, comenzarelatarlosalegatosdelaJunta,143asaber:quecelebrunavistaenla que Batista present prueba e indic que continuara dejando su basura en el pasillohastaqueseaccedieraaalgunadelasalternativaspropuestasporella,144 que le amonestaron por haber aceptado que seguira realizando una actividad nopermitidayque,porsuimpedimento,leasignaronunreadentrodelcon dominio[para]depositarsubasura.145 EstaagrupacindemitaddelosalegatosdeBatistaconmitaddelasalega cionesdelaJuntallevalTAacoincidirconInstancia,quienhabaresueltoque laJuntasiguieldebidoprocesodeleyyaqueleconcedia[Batista]unaopor tunidadparaseroda[,]determinque[su]actuacin...noleerapermitidaa nadie . . . [y que ella] no poda decidir por su cuenta el lugar donde dejara su basura.146 Antesdecerrarsuopinin,elTAlehizoaBatistalassiguientesadvertencias:
En el condominio existen unas normas de convivencia que todos tienen que cumplir.Nopuededejarsealarbitriodelosresidenteslamaneradedisponerla basura,entreotrascosas.[Batista]nopodadesafiar,pretendiendodejarsuba suraendondequisierapornoestardeacuerdoenqueloszafaconesfueranre ubicadosenelestacionamiento. Esimportantedestacarque,pesealaamonestacin,laJuntaleconcediacomo dorazonableylepermitialapeticionariaqueutilizaraelzafacndelalavan dera.Portanto,[Batista]obtuvoelresultadodeseado. .... [E]lTPInoincurrienprejuiciooarbitrariedad...Tampoco[Batista]demostr que[su]determinacin...fuerairrazonableniquefueracontrariaalaley.147

Conello,elforoapelativoconcluysusentencia,lacualahoraseranalizada deformacrticayalaluzdelverdaderoderechoaplicable. Comoeradeesperarse,paradisponerdelcaso,elTAcomenzporexponer elderechoaplicable.Perocomonoeradeesperarse,invirtiunatercerapartede susentencia(dosdeltotaldeseispginas)enrecitarnueveseccionesdelaLey deCooperativasyenobviartodoelderechofederalaplicable.Dichodeotromo

142 Id.enlas**45(citandoaLeyGeneraldeSociedadesCooperativasde2004,LeyNm.239de1 deseptiembrede2004,5LPRA44384439,4450,45804581,4584,4625,4629y4630(2011)). 143 Id.enla*6. 144 Id. 145 Id. 146 Id. 147 Id.

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do, cindose a la prctica de ocupacin del campo a la inversa, el TA funda ment su decisin de forma exclusiva en una ley local, a exclusin de los dere choscivilesdelosdiscapacitados. Batista, como bien se recordar, reciba los beneficios de Seccin 8 lo que converta a la Cooperativa en receptora de fondos federales. Ello obligaba a la Cooperativa a cumplir con la seccin 504, adems del Ttulo VIII. Por tanto, la Juntaylostribunalestenanquebasarsusadjudicacionesenaquellasdisposicio nesdelFHAAy/odelaseccin504quelegarantizaranaBatista,comopersona discapacitada,elmayorgradodeaccesibilidad.Noobstante,dichasleyesbrillaron porsuausenciaenlasdecisionesdeambos. EsanmssignificativoqueelTAnisiquieramencionensusentenciaala seccin504,apesardehaberreconocidoqueBatistahabademandadoalampa rodedichoestatuto.Inquieta,adems,laevasivadelforoapelativoaconsiderar losalegatossobrediscrimenyhostigamientoenlaviviendapormotivodedisca pacidad.Indudablemente,elsilenciodeltribunalnosolocontrarileyesfedera lesclaramenteaplicablessinoqueacarreseriasviolacionesaldebidoprocesode ley. QuizsenestecasoelApelativonoqueraejerceracabalidadsufuncinre visora.Noobstante,comomnimo,tenaqueresponderdirectamentealossea lamientosdeBatistayabordarlaseccin504.Encambio,sielTAhubieraqueri doejerceracabalidadsufuncincomotribunalrevisor,enbuenaprcticaadju dicativa,hubieratenidoqueanalizarlaseccin504,laexgesiscorrespondiente al Ttulo VIII y acomodar la Ley de Cooperativas con los mandatos de ambas leyes. De haberlo hecho, hubiese concluido que Batista haba demostrado los elementos de un caso primafacie de discrimen y que, como bien reclamaba, la Junta tena que designar a un empleado para recoger su basura,entregarle una llavedelasreascerradasparaqueellamismaladepositara148oproporcionarle algnotroacomodoanlogoastos.149 SielTAhubieraexaminadoelcasodeBatistaatravsdellentedelFHAA,le hubieransaltadootrascosasalavista.Primeramenteque,elalegatodelaJunta dequeBatistaocasionalmenteguiaba,botabasubasuraenloscompactadoresde supisoeibaalalavanderadelprimerpisodeledificio150erairrelevanteeinme ritorio.AligualquesedeterminenAstralisCondominiumAssn,estonosignifi cabaqueBatistanofuesediscapacitadaparaefectosdelFHAA.Elcriterioaconsi derar era si una actividad esencial se vea afectada por la discapacidad,151 y, en efecto,elimpedimentodeBatistaafectabasucaminar.
148 Id.enla*1. 149 ParaunailustracindelostiposdeacomodoquelaJuntayelTApudieronhaberlebrindadoa Batista,vaseHUD&DOJ,supranota34,enlaspgs.78. 150 BatistaOcasio,2009WL996961,enla*3. Astralis, HUD ALJ08071FH, 15 (2009), 151 HUD v. http://www.hud.gov/offices/oha/oalj/cases/fha/files/HUD%2008071FH.pdf (confirmado en Astralis v.HUD,620F.3d62(1erCir.2010)).

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Ensegundolugar,consideraralFHAAhubieramotivadoalApelativoaexa minarlaaceptacindelaCooperativadequesabaqueBatistatenauncarnetde impedidosyqueSeccin8lehabacertificadocomoincapacitada.152As,habra encontrado que permitirlea Batistadejar su basura en el primer piso deledifi cio153 era un cambio irrelevante, pues no responda adecuadamente a su impedi mento de movilidad ni le garantizaba su derecho a disfrutar de su vivienda en igualdaddecondiciones.Entodocaso,alonicoquetalcambiorespondaera al Reglamento de la Cooperativa y a las normas de convivencia154 a las que tantoaludieronelforoapelativoylaJuntaensusdecisiones. DehaberconsideradoalFHAA,elTAtambinhubieradeterminadoqueBa tistacorrectamentealegquelaJuntaerralplantearqueellanohabafunda mentadosusolicituddeacomodo.155YalaJuntahabaaceptadoqueconocade susimpedimentosystos,adems,eranobviosyvisibles,puesellacaminabacon andador,usabaunestacionamientodeimpedidosenelcondominioy,enoca sionesprevias[,le]habaprovistoinformacinalaJuntasobresucondicin,por loquepudieronhabersereferidoalosexpedientes.156TodoellorelevabaaBatis tadetenerquesuministrarpruebaadicionalsobresusimpedimentoseimpeda quelaJuntalepudieserequeririnformacinadicionalsobreellos.157 Encuartolugar,dehaberhechoelanlisisrequeridobajoelFHAA,elApela tivohubieseobservadocuandiscriminatorioseranlosalegatosdelaJuntaque Batistaocasionalmenteguiaba,podadejarsubasuraenlalavandera,etc.Des pusdetodo,segnestableciShapirov.CadmanTowers,Inc.,[e]lprejuicio... incluye no solo maltratar a otro porsudiferencia ensu apariencia externasino en tambin presumir que los otros son iguales por su apariencia, cuando no lo son.158 Pornohaberrevisadoelderechofederal,elTAtampocopudocuestionarel planteamientodeInstanciaalosefectosdequelaJuntasiguieldebidoproceso deley,puesdeterminquecomolaactuacindeBatistanoleerapermitidaa nadie,ellanopodadecidirporsucuentadndedejarlabasura.159Sidealgo trataelacomodorazonablees,precisamente,depermitirqueelresidentedisca pacitadohagacosasquenoselepermitenamsnadie.Portanto,elforoapelati vo tena que cuestionar los argumentosde que: 1)hacerle una excepcin a una reglaparabeneficiaraunapersonadiscapacitadacontrariaaldebidoprocesode leyy2)quelaspersonas,porsucuenta,nopuedendecidirlosderechoscivilesque ejercitarn.
52 BatistaOcasio,2009WL996961,enla*3. 1 153 Id. 154 Id.enla*6. 155 Id.enla*2. 156 Id.enla*3. 57 42U.S.C.36033604;HUD&DOJ,supranota50,enlapg.5. 1 158 HUD,(HUDALJ08071FH)enlaspgs.1617(citandoaShapirov.CadmanTowers,Inc.,844 F.Supp.116,121(E.D.N.Y.1994)). 159 BatistaOcasio,2009WL996961,enla*6.

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Apelaciones tambin debi haber reconocido que la Junta tom represalias contra Batista por practicar una actividad protegida.160 Primeramente, la Junta unilateralmente cambi los acomodos solicitados por Batista debido a que ella noasistialareuninalaquelehabancitado,despusqueellalehabaenvia doalaJuntadoscartasyesperadosurespuestapormsdenuevemeses.Ense gundolugar,laJuntaintimqueledioaBatistasudebidoprocesodeleyporque le amonest por hacer una actividad no permitida, despus que ella confes quedejaralabasuraenelpasillohastaquelaJuntaaccedieraasuspropuestas.161 Enotraspalabras,paralaJunta,castigartraslaconfesindeunapersonadeque nodesistiradeejercersusderechosfederalesconstituadebidoprocesodeley. Al refrendar tal proceder, el TA se convirti en cmplice de la Junta, pues su decisin dio paso a que se discrimine y se tomen represalias contra quienes hagansemejantesconfesionesbajoelestandartededebidoprocesodeley.Como sitodoestonofuesesuficiente,elTAtomrepresaliasadicionalescontraBatista, pues termin su sentencia increpndole por desafiar, pretendiendo dejar su basuraendondequisierayporinsinuarqueInstanciahabaincurridoenprejui ciooarbitrariedadalemitirunadecisinirrazonableycontrariaalaley.162 Lamentablemente,enestecaso,elApelativoincumplitantoconelmximo comoconelmnimodesuresponsabilidadadjudicativa.Alhacerlo,noapliclas disposiciones federales que la controversia exiga e incurri en la prctica de ocupacin del campo a la inversa. En el proceso, adems, hizo del estrado un medio desde el cual validar y perpetuar un acto discriminatorio especialmente proscritoporelFHAA. 2.Quionesv.JuntadeDirectoresCond.ParqueReal163 QuionesesunaResolucinqueDACOemitienel2004.Siserecordar,el abogadoylostitularesdeAstralisbasaronsuvotacindenegarlesasusvecinos losestacionamientosdeimpedidosenestadecisin. LasdeterminacionesdehechodeDACOsoncomosiguen:unpadretitular residajuntoaQuiones,suhija,enunapartamentocondosestacionamientos asignadosporescritura.En1997,Quionessufriunaccidentequelecausun impedimento en una pierna y el Estado le emiti un carnet de impedidos. La escrituramatrizdelcondominioestablecalaexistencia,comoelementocomn, decuatroestacionamientosparaimpedidosresidentes.Noobstante,laJuntade Directores del Condominio Parque Real (Junta) convirtimediante un proce dimiento que nunca le explic a DACOdos de estos espacios en estaciona mientosregularesparatitulares.Porseisaosymedianteautorizacinverbal,la JuntapermitiqueQuionesseestacionaraenunodelosdosestacionamientos
160 HUD,(HUDALJ08071FH)enlapg.23. 161 BatistaOcasio,2009WL996961,enla*6. 162 Id. 163 Quiones v. Junta de Directores Cond. Parque Real, 100024664 (DACO 2 de diciembre de 2004).

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para impedidos. Pero, al cambiar la composicin de la Junta, algunos vecinos comenzaronaquejarse.QuionesleescribialanuevaJuntasolicitandoquele permitieraseguirseestacionndose,envirtuddelacuerdoverbal,yofreciinter cambiarelusodeunodelosestacionamientosregularesasignadosasuaparta mentoporelusoexclusivodeunodelosespaciosparaimpedidosresidentes.La Junta no respondi y, al mes, Quiones inst querella ante DACO solicitando queseledunacomodoenelestacionamientoysehonreelacuerdorealizado conlaJuntaanterior.164Durantelavistaadministrativa,elvicepresidentedela Junta, Carlos Arniella, rechaz la oferta de intercambio de Quiones debido a queelestacionamientoasignadoasuapartamentonotenalasmedidasnecesa riasparapoderserdesignadocomodeimpedidos. DACO,alexponersusconclusionesdederecho,comenzporcitarlasdispo sicionesdelaLeydePHsobrelasquesepredicasufacultadadjudicativa.Luego, reprodujoelartculo11dedichaley,lacualregulaloselementoscomunesgene rales.Aladentrarseenlapartedispositiva,aclarquelosespaciosdeimpedidos sonparaelusoydisfrutedetodoslostitularesdelcondominioquecomoconse cuencia de algn impedimento fsico y previa obtencin de una identificacin o permisovlido...necesitenutilizar[los].165Afirmque,comolaescrituramatriz no limitaba su uso por lo que, si algn titularimpedido necesitara utilizarlo, podahacerlosiestidentificadocomotalyseencuentradisponibleelespacio. Ningn titular tiene exclusividad de uso sobre dichos espacios.166 Declar, adems, que si la Junta anterior haba autorizado a Quiones a estacionar su autoendicholugardemaneraexclusiva,[dichaautorizacin]esnula.Elpresi dente no cuenta con la autoridad para este tipo decisin. Dicha determinacin correspondealConsejodeTitulares.167Amododeconclusin,elJuezadminis trativodeDACOafirmque:
[L]a solicitud de [Quiones] de intercambiar uno de los espacios de estaciona miento asignados, por el estacionamiento de impedidos es improcedente. En primerlugar,pararealizardichocambioserequeriralaaprobacinporunani midaddedichapropuestaporelConsejodeTitulares...Ensegundolugar,el estacionamiento que dara a cambio [Quiones] no cumplira con los requeri 168 mientosdeespaciodeunestacionamientodeimpedidos.

Enbaseaello,elJuezleordenaQuionesaabstenersedeintentarlimitar elusodelestacionamientodeimpedidos.169 Comopodranticiparellector,estaresolucinplanteaseriosincumplimien tos,nosloconelTtuloVIII,sinotambinconelderecholocalaplicable.Por tanto,seanalizaralaluzdeambos.

164 165 166 167 168 169 Quiones,100024664enlapg.2. Id.enlapg.5. Id. Id. Id. Id.

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Primero,esmeritoriosealarque,aligualqueBatistaOcasio,enestareso lucinDACOpusoenprcticalaocupacindelcampoalainversamediantela tcticadeobviarcualquieralusinalderechofederalaplicable.Estoapesarque Quiones inst su querella a raz de la solicitud que le haba hecho a la Junta sobreunacomodoenelestacionamiento.170 OtroaspectoquemereceserdestacadoeselargumentodelJuezadministra tivodeDACOalosefectosdeque,comolaescrituramatriznolimitabaelusode losestacionamientosdeimpedidos,ningntitularpodausarlodeformaexclusi va.171 Tal raciocinio no encuentra apoyo en el FHAA. Por un lado, en el 2010 el Primer Circuito rechaz expresamente esa contencin, segn se explic ante riormenteenladiscusindeAstralisCondominiumAssn.Sepodraalegarcomo excusa, sin embargo, que la resolucin de DACO antecede dicha opinin, pues datadediciembredel2004.Noobstante,seismesesantes,oenmayode2004, HUD y Justicia federal ya haban fijado cmo resolver tal situacin al disponer que un proveedor de vivienda tiene que hacerle excepciones a su poltica de no asignarle estacionamientos a los residentes si un residente con impedimentos de movilidadsolicitaunacomodorazonable.172Portanto,aladjudicar,DACOdebi haberle dado efecto legal a la autorizacin de la Junta anteriorque permita queQuionesseestacionaraenelestacionamientodeimpedidosresidentesde maneraexclusiva.Depaso,adems,debihaberdesautorizadoelrazonamiento de que lo dispuesto en una escritura matriz deba prevalecer sobre el derecho federalaunacomodo. Como DACO resolvi este caso conforme al derecho inaplicable, no pudo apreciarlariquezadelapropuestadeQuiones.Serecordarqueella,comosi fueraexpertaenelFHAA,leofrecialaJuntayaDACOintercambiarelusode unodelosestacionamientosasignadosasuapartamentomedianteescriturapor elusodeunodelosespaciosdeimpedidosresidentes.173Aunqueprocedaexac tamenteloqueQuionespropuso,DACOtilddeimprocedentesuoferta,sopre texto de que el Consejo de Titulares tena que unnimemente consentir a tal arreglo.174 Elacomodorazonablealigualquelasmodificacionesylosrequisitosdedi seoyconstruccinbuscaponeralresidentediscapacitadoenigualdaddecon diciones que otros residentes sin impedimentos. Tal propsito se frustra, claro est,siunapersonadiscapacitadadisponedelusodelestacionamientoconcedi docomoacomodoydelestacionamientoasignadoporescritura,puesterminar conmsespaciosquelosotrosresidentes.Paraevitarunadistribucininequita tiva,enlaprcticaseintercambiaeluso:mientraslapersonadiscapacitadaresi daenlavivienda,usardeformaexclusivaelestacionamientoaccesibley,enel nterin,elproveedorusarelespacioasignadocomomejorentienda.Entristece,
170 171 72 1 173 174 Quiones,100024664enlapg.2(nfasissuplido). Id.enlapg.5. HUD&DOJ,supranota34,enlapg.6. Quiones,100024664enlapg.2. Id.enlapg.5.

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porende,queDACOcaracterizaralaofertadeQuionescomoimprocedente,en lugardehaberlaaprovechadocomounaoportunidadparaexpandirsucaudalde conocimientojurdicoyemitirsolucionesnoveles,justasymshumanas. Adems,cuandoDACOleordenaQuionesaabstenersedelimitareluso delespaciodeimpedidosnohizomasqueusarsupodercuasiadjudicativopara frenar el ejercicio de un derecho federalmente consagrado.175 Indudablemente, lasagenciasadministrativassoncriaturasdelaLegislaturaysusactosurdenes nopuedantrascenderlodispuestoensuleyhabilitadora,176peroellonoimplica quetienenautoridadparacontrariarlasleyesfederalesdelasquenosoncriatu ras.Preocupa,portanto,queagenciascomoDACOusenelpoderdeaccindel estadoparatalesfines. Porotrolado,estaresolucintampocoseadecaalderecholocalaplicable. La misma presume, sin prueba a tales efectos, que es vlida la actuacin de la Juntaalhaberconvertidoenestacionamientosregularesdosdeloscuatroesta cionamientosdestinadosenlaescrituramatrizcomoelementocomnyparaser usadosporimpedidosresidentes. Bajoelrgimendepropiedadhorizontal,losestacionamientosnoasignados aunapartamentoseconsideranelementoscomunes.LaLeydePHdisponeque tales elementos deben mantenerse en indivisin forzosa, salvo que todos los titularesconsientanunnimementeaafectarlos.177Deestemodo,sepreservala esencia de la propiedad y protege al dueo del apartamento y de los elementos comunesdelosactosdeotrosorganismosquechoquenoincidansobresusfacul tadesdominicales.178Envistadeello,elTSPRnohatitubeadoendeclararnulala actuacindeunajuntadirectivaalarrendarleaunterceroelusodeunelemento comnparafinescomercialespornoobrarelconsentimientodetodoslostitula res.179 Por igual razn, ha declarado nulo el voto mayoritario de titulares que, medianteasambleaextraordinaria,alterelusoydestinodelasreasdeestacio namiento de visitantes [para convertirlas] en reas de estacionamiento para el usoexclusivodelostitulares.180 En resumen,bajo el derecho local,nilaJuntadeDirectoresniunamayora absolutadetitularespuedealterarelusoydestinodeunelementocomn,como sonlosestacionamientosnoindividualizados.Portanto,antesdehaberresuelto encontradeQuiones,comomnimo,laLeydePHobligabaaDACOaauscul tar,sopenadenulidad,sitodoslostitulareshabanconsentidoalaconversin delosdosestacionamientosdeimpedidosenespaciosregulares.
75 Id. 1 176 Raimundi v. Productora, 162 DPR 215, 22425 (2004) (citando a P.R. Lighterage Co. v. Caribe TugboatCorp.,111DPR686,69192(1981)). 77 LeydeCondominios,LeyNm.103de5deabrilde2003,31LPRA1291k(2011). 1 178 Rivera Rodrguez v. Junta de Directores del Cond. Torre de Caparra, 173 DPR 475, 49091 (2008). 179 RiveraRodrguez,173DPRenlaspgs.49495. 180 BrownIIIv.CondominioPlayaGrande,154DPR225,239(2001).

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Comoltimopunto,lanegativadelvicepresidentedelaJuntaydelJuezde DACOaaceptarlaofertadeintercambiodeQuiones,alegandocomopretexto quesuestacionamientonocumplaconlasmedidasnecesariasparadesignrsele comoestacionamientodeimpedidos,merecesercomentada. Segnsediscutiantes,losproveedores,pormandatodeley,tienenquecon ceder las peticiones de acomodo razonable de aquellos residentes discapacitados quecumplanconladefinicindeimpedidodelFHAA.Negarseaconcederloconfi guraautomticamenteeldiscrimen,amenosqueelproveedorlogredemostrar queotorgarelacomodorazonable:1)leimpondrunacargafinancieraoadmi nistrativaexcesivaoalterarlanaturalezadealgnprogramaoservicioquepro vee en la vivienda, o 2) que el solicitante representa una amenaza directa a la vidaopropiedad.Estecaso,sinembargo,niseaproximabaacumplirconalguna deestasdosexcepciones. SilaJuntarealmentehubiesequeridoasegurarquesusresidentesimpedidos tuviesen estacionamientos que cumplieran con las dimensiones requeridas por losespaciosdeimpedidos,hubieserecurridoaopcionesmenosonerosasqueel discriminar contra Quiones. Por ejemplo, la Junta se pudo haber valido del FHAA y de la Ley de PH para recuperar uno de los dos estacionamientos para impedidosresidentes convertidosmediante un inexplicable procedimiento en espacios regulares para titulares. LaJunta, tambin, pudo haber invocado al FHAAydestinado,paraelusoexclusivodeQuiones,algunodelosestaciona mientosasignadosalapartamentodeotrotitularmedianteescriturapblica.En tal caso, eso s, se hubiera tenido que cerciorar que dicho estacionamiento era igualomsaccesiblequeelpeticionadoporlahija,i.e.,quequedabamscerca delaentradadesuresidenciayquesepodaensanchar(mediantelaeliminacin dealgnislotecolindante,lapavimentacindeunreaverdealedaa,etc.).En lugardeesto,laJuntaoptporaunaresfuerzosconDACOenarasdenegarleel acomodoaunadesuspropiasresidentesydiscriminarcontraella. Antesdeterminarladiscusin,seaprovecharestabreveelucidacindelde recho puertorriqueo para explicitar lo siguiente: el derecho federal, lejos de contrariar, complementa la Ley de PH y sus preceptos sobre los elementos co munes.Darleaunresidentediscapacitadoseatitularoarrendatariounaco modo razonable implica nicamente cambiar temporeramente una regla que se extinguirencuantocesesuresidencia.Entonces,alconcederleelusoexclusivo de un estacionamientode visitantes, de residentes o asignado por escritura a un apartamentono se afecta derechopropietario alguno; slo se trataalresi dentediscapacitadocomosifueseunusufructuario:tienederechoalusoydisfru te temporerode una cosamientras el titular conserva la nuda propiedad.181 Por
181 Vase Michel J. Godreau, Introduccin a los conceptos bsicos del derecho civil patrimonial puertorriqueo(1988)(enarchivodelaBibliotecadelaEscueladeDerechodela UPR)(definiendoa lafiguradelusufructuariocomo: [A]quellarelacinjurdicaenvirtuddelacualaunapersona,llamadausufructuario,seleconcedeel derechoaexplotareconmicamenteunbienyahacersuyoslosfrutosprovenientesdetalexplota cin.Elbiendigamos,unafincaagrcolaounacasadeapartamientosnoespropiedaddelusufruc

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ello,antesdeconcebiralTtuloVIIIcomounaleyquecontraraalaLeydePH, hayqueatisbarlacomounaquelecomplementaaplenitud.Despusdetodo,al igual que el FHAA, nuestra Ley de PH busca establecer un rgimen legal que facilitelavidaenconvivencia.182 3.GimnezBiancov.JuntadeDirectoresCond.Castillo183 GimnezesuncasodondeDACOprimeroemitiunaOrdendeCeseyDe sistayCitacinaVistaAdministrativa(Orden)enel2010y,luegoenel2011,una Resolucin(Resolucin).Acontinuacinsediscutenambas. EnlaOrden,eljuezadministrativoHarryB.SmithMilnhizolassiguientes determinacionesdehecho:Gimnezestitulardesde1995deunapartamentoen elCondominioCastilloenSanJuan.Enabrilde2010,Gimnezrecibiunacarta por violacin al reglamento a raz de la tenencia de una mascota que le daba treintadaspararemoverlamascotaopagarunamultadeciendlares.El3ma yo de 2010, Gimnez le escribi a la Junta explicando que, al momento de su compraen1995,nielreglamentonilaescrituramatrizprohibanlatenenciade mascotas,quedichamascotaerapartedesutratamientomdicoypsiquitrico y, de haberse enmendado el reglamento para prohibir las mascotas, dicha en miendaesprospectivanoretroactiva,yaqueentiendequetieneunderechoad quirido.184Enigualfecha,GimnezlesolicitaDACOemitirunaordendecese ydesistaparaquelaJuntanolemultaranileprivaradesusserviciosesenciales. Juntoaotrosdocumentos,lesometiaDACOunacartadesupsiquiatraquien explicabaqueGimnezhabaestadobajosucuidadodesde1997yqueestaba:
[]ntimamente familiarizado con su historial y limitaciones emocionales de su incapacidad.Lacondicinde[Gimnez]seencuentrarecogidabajo...elAme ricanwithDisabilitiesAct,elFairHousingActyelRehabilitationActof1973. ..[Gimnez]tienevariaslimitacionestalescomolidiarconelestrsylaansie dadyhaenfrentadosituacionesdeacosoporpartedelosmiembrosdelajunta de su condominio, por lo que le recomienda una mascota para que le ayude a manejarsucondicin.185

tuario,sinodeotrosujetodederechoaquiensedenominanudopropietario.Estenudopropietario tendrqueesperaraquefinaliceelusufructo,locualporlogeneralocurreconlamuertedelusufruc tuario,parapoderentoncesdisfrutardetodoslosatributosdelapropiedad,entreotros,devengarel losfrutoscosechasorentas,etc.queproduzcaelbien.). 182 Id.enlapg.480(citandoalaLeydelaPropiedadHorizontal,LeyNm.104de23dejuniode 1958,segnenmendada,31LPRA1291(2011)(nfasissuplido)). 183 Gimnez Bianco v. Junta de Directores Cond. Castillo, SJ0003572, Resolucin (DACO 3 de marzode2011)(enarchivodelaREV. JUR. UPR);GimnezBiancov.JuntadeDirectoresCond.Casti llo,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa(DACO20demayode2010). 184 Gimnez Bianco v. Junta de Directores Cond. Castillo, SJ0003572, Orden de cese y desista y Citacinavistaadministrativa2(DACO20demayode2010). 185 GimnezBianco,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa2.

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Luego,enlaseccindeconclusionesdederecho,elJuezcomenzporesta blecerlasbasesjurisdiccionalesdeDACOparaentenderlaquerella.Actosegui do,hizoreferenciaavariasseccionesdelaLeydeProcedimientoAdministrati vo,186delaLeyOrgnicadeDACO,187delosReglamentosdeDACO188ydelaLey dePH.189Integrandotodoesteentramadojurdico,elJuezjustificsuordende ceseydesistabasndoseenquelasaludde[Gimnez]severagravementeper judicadaalprivrselede...sumascotaydelosserviciosesencialesdesuapar tamentoporactuacionescontrariasaderechoporpartedelaJunta.190Alemitir dichaOrden,correctamenteafirmque:

Deladocumentacinqueobra...surgequeexistenunosescritosmdicosque sealanque[Gimnez]padecedeunacondicindesaludseriaydelicada.Este Departamentoentiendequeobligara[Gimnez]adeshacersedesumascota,as comosuspenderlelosserviciosdeaguayelectricidadasuapartamentocausara quesupadecimientoseagrave,poniendoenriesgosuvida.191

Portanto,elJuezobligalaJuntaacumplirconlacertificacinemitidapor unapersonalicenciadayregulada,tantoenelmbitoestatalcomofederal,para ejercer la profesin de la medicina, en la que se haba determinado que los serviciosdeaguayelectricidad,aligualquetenerunamascota,sonnecesarios paraelbienestardeGimnez.192Asuvez,aclarque[n]ilaJuntaniesteDepar tamentocuentanconelperitajenecesarioparacalificarcomoinvlidalacertifi cacinmdicaypasarlaporalto.SilaJuntaentiendeque...noesvlida,tiene laobligacindeimpugnarlaenlostribunalesy,hastaqueellonoocurra,viene obligadaasuplirlealapartamento...losservicios.193LeadvirtialaJuntaque:
Retirarlelamascotaysuspenderlelosserviciosesencialesauntitularoresiden te,luegoquelosmismoshansidodeterminadosnecesariosparasubienestary

186 Especficamente,serefirialassecciones3.9y3.17delaLeydeProcedimientoAdministrativo Uniforme,LeyNm.170del12deagostode1988,3LPRA2159,2167(2011). 187 Ley Orgnica del Departamento de Asuntos del Consumidor, Ley Nm. 5 del 23 de abril de 1973,3LPRA3141(l)(2011). 188 Departamento de Asuntos del Consumidor, Reglamento Sobre Condominio Nm. 6728, 51, http://www.gobierno.pr/NR/rdonlyres/1835DC6257EC4973B1DD 68A12E985762/0/REGLAMENTOCOND5dedicde2003.pdf; Departamento de Asuntos del Consumi dor, Reglamento de Procedimientos Adjudicativos 6, http://www.limonauto.com/pdf files/reglamento125.pdf. 189 LeydeCondominios,LeyNm.103de5deabrilde2003,31LPRA1293b(2011). 190 GimnezBianco,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa3. 191 Id.enlapg.4. 192 Id. 193 Id.(Alegatoscomoestemuchasvecesdisfrazanlasgeneralizacionesypresuncionesestereoti padas que algunos en PR tienen sobre las personas discapacitadas. En ocasiones, se piensa que el gobiernoledaacualquierpersonauncarnetdeimpedidosoquelosdoctoresfcilmentecertificana cualquiera como mental o fsicamente discapacitado. Indudablemente, en la vida hay y siempre habralgunaqueotrapersonaqueabusardelsistema.Sinembargo,losproveedoresdeviviendano sepuedenescudartrasestoscasosaisladosparajustificareldiscrimencontralosresidentesdiscapa citadosque,conjustificacin,lespidanacomodosrazonables.)

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saludporunperito...podraconsiderarsenegligenciacrasa...[y]elDeparta mentopodrimponerlesresponsabilidadalosmiembrosdelaJuntadeDirecto 194 resensucarcterpersonal.

As,elJuezordenalaJuntaaabstenersedecobrarlamultaydesuspender losserviciosdeGimnezhastaqueDACOdilucidaralaquerellaensusmritos. En el 2011, DACO finalmente emiti su resolucin. sta fue redactada por RobertoToroRosas,unjuezadministrativodiferentealJuezdelaOrden.Debi doaque,enestaocasin,sehicieronunasdeterminacionesdehechoyconclu sionesdederechosustancialmentedistintasalasexpuestasenlaordenanterior, acontinuacinseresumen. Segn el nuevo Juez, Gimnez compr su apartamento en el Condominio Castilloen1995.Elreglamentodeaquelentoncespermitamascotas,bajociertas condiciones. En el 2004, el Consejo de Titulares circul un nuevo reglamento, aprobado por unanimidad mediante asamblea extraordinaria, prohibiendo la tenencia de mascotas. Luego, en abril de 2006, la Junta otorg una escritura afirmandoquelosacuerdossehabannotificadoalosnopresentesy/orepresen tadosyque,comonohubooposicin,elreglamentoquedabaaprobado.Enabril de2010,Gimnezfuenotificadodeviolacionesalreglamentoporlatenenciade unamascotayseledierontreintadaspararemoverlamascotaopagarunamul tadeciendlares.El3mayode2010,GimnezleescribialaJuntainformndo lequealmomentodeadquirirelapartamentoparael1995elreglamentovigen tepermitalatenenciademascotasyquedeenmendarseelreglamentolaprohi bicin es prospectiva.195 Ese mismo da, se querell ante DACO y solicit una [o]rden de cesar y [d]esistir de la Junta de Directores de multarlo, que dicha agenciaemitienmayode2010.196Comounaltimadeterminacindehecho,el Juez destac que Gimnez no demostr que tuviera su mascota en su aparta mentoprevioalaaprobacindelnuevoReglamentodelcondominio.197 Al exponer sus conclusiones de derecho, el nuevo Juez estableci las bases jurisdiccionalesdeDACOyreprodujolosartculos1A,37y38DdelaLeydePH. ActoseguidocitaConsejodeTitularesv.WilliamsHospitalityyafirmqueel derechoadquiridonoeselconjuntodefacultadesquelaleyanteriorpermita quelosciudadanosejerciesen...[sino]unasituacinconsumadaenlaquelas partesafectadasdescansaronenelestadodederechoqueregaalamparodela leyanterior.198Portanto,concluyqueGimneznohaba:
[D]emostrado la tenencia de la mascota en el apartamento previo a la aproba cinporelConsejodeTitulares...Adems,laescritura...establecequelaJun tadeDirectoresdelCondominionotificalostitularesnopresentesy/orepre

194 Id. 195 Gimnez Bianco v. Junta de Directores Cond. Castillo, SJ0003572, Resolucin 2 (DACO 3 de marzode2011). 196 GimnezBianco,SJ0003572,Resolucin2. 197 Id. 198 Id.enlapg.5(citandoaConsejodeTitularesv.WilliamsHospitality,168DPR101(2006)).

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sentadosenlaAsambleaExtraordinariaqueseaprobelnuevoreglamentopor unanimidadyhabiendotranscurridoeltrminoreglamentarioparaexpresarsu oposicin,sedabaporaprobadoqueprohbelatenenciademascotasenelCon dominio. Anteestasituacin,[Gimnez]consintialaprohibicin...[y]estaimpedid[o] deimpugnardichaprohibicinestatutariadebidoaqueelArtculo1delapropia Leyestablecelaprohibicinaltitulardeirencontradesuspropiosactos.ElDe partamento concluye que es valida la actuacin de la Junta de Directores del Condominiodeadvertiraltitulardelaimposicindemultasadministrativaspor latenenciademascotasensuapartamentoenviolacindeladisposicinregla 199 mentaria....

Luego,pasadistinguirelcasodeGimnezdeotrocasoqueelTAhabade cididoantes,VegaBernardv.JuntadeDirectoresdelCondominioTorresdeCer vantes.200Explicqueaqultratabadeuntitularencondicionesequiparablesa lasdeunciegoyparalasque:

[E]l Reglamento del Condominio provee una excepcin a la prohibicin de su tenencia en los apartamentos individuales del Condominio. En el Condominio Castillo el Reglamento aprobado por el Consejo de Titulares establece una prohibicinexpresadelatenenciademascotasenelCondominioynoexisteex cepcinalgunaatalprohibicin.201

Conello,elJuezadministrativodesestimlaquerella;procederqueahorase analizaralaluzdelderechofederalypuertorriqueo. El caso de Gimnez Bianco es mgico, pues devela dos miradas distintas: primero,lavisindeunJuezadministrativocomprometidocondarlefuerzade ley a los derechosdelas personas discapacitadas y, luego,la de otro Juez com prometidocondarlefuerzadeleyaladoctrinadeocupacindelcampoalain versa. Es por eso que, como se ver a continuacin, las determinaciones de hechoylasconclusionesdederechoalcanzadasenlaOrdensontandismilesa lasdelaResolucin. LasdeterminacionesdehechodelaOrdenylaResolucinsediferencianen dosmaneras.Primeramente,laOrdenexpusoqueGimnezleescribialaJunta explicandoquelasmascotasnoseprohibancuandocomprsuapartamentoy quesumascotaerapartedesutratamientomdicoypsiquitricoy,dehaberse enmendado el reglamento para prohibir las mascotas, dicha enmienda es pros pectiva...[pues]tieneunderechoadquirido.202Encambio,laResolucinexpu so que la carta de Gimnez destacaba que al momento de adquirir el aparta mento...elreglamentovigentepermitalatenenciademascotasyquedeen
199 Id. 200 VegaBernardv.JuntadeDirectoresdelCondominioTorresdeCervantes,KLRA0800985,2008 WL5460260(TAPR31deoctubrede2008). 201 GimenzBianco,SJ0003572enlaspgs.56. 202 GimenzBianco,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa5.

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mendarse el reglamento la prohibicin es prospectiva.203 Como no mencion quelamascotaerapartedeltratamientomdicoypsiquitrico,elJuezdelaReso lucineludilatareadetenerquedeterminarsi:1)Gimnezeradiscapacitado, 2)laJuntaconocadesusimpedimentos,3)Gimnezhabasolicitadounacomo dorazonabley4)laJuntaselohabanegado. LasegundadistincinversaentornoalaevidenciaqueDACOalegobraba enelexpediente.LaOrdenmencionque,juntoalaquerella,Gimnezentreg una carta de su psiquiatra, quien explicaba que haba cuidado de su condicin psiquitricadesde1997,quetenalimitacionesemocionalesqueleincapacitaban y estaban recogidas por elADA,el FHAA y la seccin 504, y que recomendaba unamascotaparaayudarlealidiarconelestrs,laansiedadyelacosodelaJun ta.204Encambio,laResolucinobvimencionarestacrucialpiezaevidenciaria, aunquenoolviddestacarqueGimneznodemostrquetuvierasumascotaen suapartamentoprevioalaaprobacindelnuevoReglamento.205 Comosediscutianteriormente,elFHAArequierequeseanalicesilaper sonatieneunimpedimentofsicoomental,comoloseraunaenfermedademo cional,206quesustancialmentelelimiteenlarealizacindealgunaactividaddia ria.207 Entre otras cosas, la carta del psiquiatra estableci que Gimnez estaba emocionalmenteincapacitadoyquesucondicinpsiquitricalimitabasucapa cidaddehaceralgotanbsicocomoeslidiarconelestrsylaansiedad.Como Gimnezestabamentalmenteincapacitadocuandoreclamsuderechofederala unacomodo,lorelevanteparalaadjudicacindebihabersidosienesemomento, ynoantes,sucondicinlelimitabaenlarealizacindeunaactividaddiariaqueen ese momento, y no antes, haca exigible su derecho a un acomodo. Es decir, era irrelevanteparalaadjudicacinsiGimneztenaunamascotaantesqueseapro baraelreglamentoysilaprohibicinreglamentariadebateneraplicacinretro activaoprospectiva. Las conclusiones de derecho de la Orden y la Resolucin tambin son di smiles. Por un lado, el Juez de la Orden aprovech dos de un total de nueve pginasparahacerunanlisishermenuticodelasdisposicionesinparimateria detresleyesydosreglamentos.As,logrvalersedelderecholocalparaconce derle a Gimnez un acomodo mediante una orden de cese y desista basada en quelasaludde[Gimnez]severagravementeperjudicadaalprivrselede... sumascotaydelosserviciosesencialesdesuapartamentoporactuacionescon trarias a derecho por parte de la Junta.208 En cambio, el segundo Juez destin casitresdelassietepginasdesuResolucinalareproduccinverbatimdelos
203 GimenzBianco,SJ0003572,Resolucin2. 204 GimenzBianco,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa2. 205 GimenzBianco,SJ0003572,Resolucin2. 206 HUD & DOJ, supra nota 34, en la pg. 3 (aclarando que el trmino de impedimento mental incluye,enfermedademocional). 207 Id.enlapg.4.(Esteconceptoesanlogoaltrminodemajorlifeactivityquesignificathose activities that are of central importance to daily life, such as seeing, hearing, walking, breathing, performingmanualtasks,caringforonesself,learning,andspeaking.) 208 GimenzBianco,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa24.

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artculos de un solo estatuto: la Ley de PH.209 Con dicho abordaje, ocasion la negacindelacomodorazonablesolicitadoporGimnez. Porotrolado,elJuezdelaOrdenusunapginaenteraparaexplicarlaim portanciadelacertificacinmdica,delosmandatosdelpsiquiatraylasconse cuenciasdecontrariarlos.Encambio,lassietepginasdelaResolucinomitie roncualquieralusinadichacertificacin. A diferencia de la Orden, el Juez de la Resolucin explic la forma en que nacen a la vida los derechos adquiridos dentro del rgimen de propiedad hori zontal.CitandoaConsejodeTitularesv.WilliamsHospitality,afirmquesurgen cuando el titular queda impedido de ir en contra de sus propios actos por haber consentido, mediante su no oposicin, a un reglamento aprobado por unanimidad en asamblea extraordinaria.210 Tal planteamiento es insostenible bajoelFHAAynuestraLeydePH.Enprimerlugar,esimposibleargirquesiun titularnoseoponeaunreglamentoquedaimpedidoperomniasaeculaseculo rum de reclamar sus derechos federales. Despus de todo, el consentimiento mediante no oposicin dista enormemente de lo que constituye una renuncia voluntaria, informada, inteligente y con conocimiento. Tampoco se sostiene el raciociniodelJuezdequeelconsentimientomediantenooposicinsesuspende nicamentesielpropioreglamentoestableceunaexcepcin(comoenelcasode VegaBernard,queelreglamentoexceptuabadelaprohibicindemascotasalos perros guas de los residentes ciegos). Ello implicara darle a los titulares carte blanchepara,porlavareglamentaria,practicarlaocupacindelcampoalain versayobstaculizarelejerciciodelosderechoscivilesfederalmenteprotegidos. Segnsediscutianteriormente,elFHAAobligaalosproveedoresahacerle acomodosrazonablesalasreglas,polticas,prcticasoserviciosprovistosenla vivienda.Estoabarcalasreglasqueprohbanlatenenciademascotas,talescomo animales de servicio y de asistencia emocional. Aunque el Ttulo VIII no define quesunanimaldeservicionideasistenciaemocional,lasregulacionessobrela leyADAlacualseusaporanalogaparainterpretaralFHAAestablecenque unanimaldeservicioesunperroindividualmenteadiestradoparahacertrabajo orealizartareasquebeneficianaunindividuoconunimpedimentofsico,sen sorial, psiquitrico, intelectual u otra discapacidad mental.211 Los animales de asistencia emocional, en cambio, proveen compaa, alivian la soledad [y la] depresin.212 Cnsono con ello, en el 2004, HUD y Justicia federal establecieron que se violaelFHAAcuandounproveedordeviviendaleniegaaunpotencialresidente
209 GimenzBiancov.JuntadeDirectoresCond.Castillo,SJ0003572,Resolucin25. 210 Id.enlapg.5(citandoaConsejodeTitularesv.WilliamsHospitality,168DPR101(2006)). 211 28C.F.R.36.104. 12 FrankW.Young,ServiceandEmotionalSupportAnimalsasReasonableAccommodationsUn 2 der the Fair Housing Act, http://www.jmls.edu/fairhousingcenter/ServiceAnimals.pdf (citando a Rebecca J. Huss, No Pets Allowed: Housing Issues and Companion Animals, 11 ANIMAL L. 69, 72 (2005)).

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la tenencia de un perro gua, amparndose en una poltica de nomascotas.213 Adems,amododeejemplo,explicaronquesiunarrendatarioensilladeruedas solicitacomoacomodorazonablemantenersuperrodeasistenciaemocionalen su unidad aun cuando el proveedor tiene una poltica de nomascotas,214 el proveedor le podr pedir evidencia adicional que atestige la necesidad de su peticinsistanoresultaserevidente.Enresumen,comolosacomodosinclu yen permitir la tenencia de animales de servicio y/o asistencia emocional,215 la JuntayDACOestabanobligadosaconcederleaGimnezsupeticin.216 OtroproblemaqueplantealaResolucinesquenosesostienealaluzdela jurisprudencialocalalaquealude.Elcasoquecita,ConsejodeTitularesv.Wi lliams Hospitality, estableci que el propsito tras la enmienda a la Ley de PH fuelimitarlosabusosalosqueseprestabasuversinanteriorque,porserrgida, dejabamuchasactuaciones:
[A]lamerceddeunamayoradecondminosnosiempresimpatizantesconlos derechosindividualesdelosotrostitulares.Detalforma,...laantigualeypro piciaba,sinasproponrselo,situacionesabsurdasperolegales.Esasaberracio nesrespondanenparteaunadistorsionadavisincomunitaria,queleatribuye alaadministracindeloselementoscomunesenelrgimendepropiedadhori zontalmsimportanciaquealdisfrutedelapropiedadprivadasobreelaparta miento.217

Para remediar tal situacin, el TSPR ha afirmado que la nueva Ley de PH dispusoque[e]nelejercicioyelreclamodesusderechos,lostitularesactuarn conformealosprincipiosdelabuenafe,delaprohibicindeirencontradesus propiosactosyladelabusodelderecho.218Noempeceaesto,elJuezdelaReso lucinutilizladoctrinadeactospropiosparalograrexactamenteloopuesto:la transformenunrecursoparaimponerladistorsionadavisindeunamayorade condminos no simpatizantes con los derechos individuales de otro titular. En otras palabras, tergivers al mecanismo jurdico que fue especialmente creado paraprotegerlosderechosindividualesdelosabusosdelasmayoras. Enfin,laadjudicacindelaResolucinnosiguilasexigenciasdelordena mientofederalniestatal.Dichoprocederabrilaspuertasparaque,todasaque llaspersonasdiscapacitadascuyaspeticionesdeacomodoporanimalesdeservi
13 HUD&DOJ,supranota34,enlaspgs.67. 2 214 Id.enlapg.13(nfasissuplido). 15 Young, supra nota 213. Para un abordaje ms profundo sobre el tema de los animales de 2 asistencia emocional, vase Christopher C. Ligatti, No Training Required: The Availability of Emo tionalSupportAnimalsasaComponentofEqualAccessforthePsiquiatricallyDisabledUndertheFair HousingAct,35T.MARSHALLL.REV.139(2010). 216 ParaverunaadjudicacinsimilaralaqueprocedaenelcasodeGimnezBianco,vaseHUD v.FoxPointatRedstoneAssociation,Inc.,FHEONo.081101818(29deseptiembrede2011).Vase adems HUD v. University of Nebraska at Kearney, FHEO No. 071009308 (30 de septiembre de 2011);HUDv.ReadingHousingAuthority,FHEONo.030403468(17deagostode2005). 17 Consejo de Titulares v. Williams Hospitality, 168 DPR 101, 106 (2006) (citando a MICHEL J. 2 GODREAU,LANUEVALEYDECONDOMINIOS,20(2003)). 218 Id.enlapg.106.

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cio o asistencia emocional hayan sido denegadas, acudan a HUD (dentro del trminodeunao)oalostribunales(dentrodelosdosaos).Cabracuestio narse,adems,sitalprocederabrilaspuertasparaque,segnadvirtielJuez delaOrden,seleimpongaresponsabilidadalosmiembrosdelaJuntadeDirec toresensucarcterpersonalyparaquelaJunta,aligualqueDACO,seande mandadospornegligenciacrasa.219

III. O C U P A C I N D E L C A M P O A L A I N V E R S A : P R O D U C T O D E U N A L U C H A ENTREDIVERSASCONCEPCIONESDELAIGUALDAD
ConunaideaclaradecmoelordenamientojurdicodePRledavigorala ocupacindelcampoalainversa,ahorasepodrindagarsobrelasposiblesmo tivaciones que llevan a distintas personas y entidadesAstralis, las juntas de directores(decondominiosycooperativas),Instancia,elTA,yDACOaopera cionalizarlo. Loquehaytraslaprcticadeocupacindelcampoalainversaesunapugna msprofunda:sidebeprevalecerlanocindelaigualdadformaloelenfoquede la diferencia. Dicho de otro modo, las disputas por estacionamientos, basura y mascotasnohacenmsqueponerenrelieveunaluchaentredistintasconcepcio nesdelaigualdad. ElprofesoryconstitucionalistaEfrnRiveraRamosdefinealaigualdadfor malcomounaconcepcin:
[Q]uehaprevalecidoenelsenodelpensamientoliberal,[que]...seremontaa los esfuerzos por acabar con los privilegios de ciertos grupos, sancionados por losregmenesjurdicosypolticos.Seestimabaquelaeliminacindedichospri vilegiosselograraestableciendolaigualdaddetodoslosciudadanosantelaley. .... El concepto de igualdad de derechos, en su ms plena vigencia, ha supuesto histricamente las nociones de neutralidad, imparcialidad y universalidad en los contenidosylaaplicacindelasleyes.220

Por otro lado, dicho Profesor entiende que el enfoque de la diferencia se apuntalaenelreconocimientodequeexistendiferenciasentrelaspersonasque puedenserproductodelabiologacomoenloscasosdelarazaoelsexobio lgicooproductodeconstructossocialescomosonlosroles...porraznde su sexo . . . [o] gnero.221 Para l, dicho enfoque puede tener dos acepciones. Bajolaprimera,elenfoquedeladiferenciabusca:
219 GimenzBianco,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa4. 220 Efrn Rivera Ramos, La igualdad: una visin plural, 69 REV. JUR. UPR 1, 1112 (2000) (nfasis suplido). 21 Id.enlapg.18. 2

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[E]liminarodisminuircualquierdesventajaqueladiferenciarealexistentepudie raconllevar.Unejemplodeelloseranlasdisposicioneslegales...querequie renquesebrindeacomodorazonablealaspersonasconimpedimentosfsicoso mentales, de modo que se facilite su acceso a lugares (e.g. edificios), bienes y servicios(e.g.laeducacin)orecursosdeterminados(e.g.empleos).Hayqueno tarqueenestoscasosladiferenciasedaporvirtuddeunacaractersticafsicao mentaldelaspersonasencuestin.Nopudindoseeliminarladiferencia,aun quesequisiera,laleyexigequeselebrindeuntratodiferenciadoalapersona proveyndole acomodo razonablepara que esa caracterstica fsica no consti tuyaunabarreraparasueducacinosuempleoosuaccesoadeterminadoslu gares. En otras palabras, la diferencia no se puede eliminar, pero s sus conse 222 cuenciasadversas.

Ensusegundavertiente,elenfoquedeladiferenciatratadevalorarpositi vamente la diferencia. Segn este planteamiento, hacer justicia exigira que se respetenyaprecienlasdiferencias;queselastomeencuentanoparaoprimiro subordinarsinoparapropiciarypotenciareldesarrollodelaspersonasogru posconcernidos.223 Conestasdefinicionesenmente,seretomarnalgunosdelosplanteamien tosexpuestosenloscasosdiscutidosenlaseccinanterior. Se recordar que, durante la vista administrativa de Astralis Condominium Assn,elPresidentedelaJuntaexpresque,cuandolaparejaleadvirtiquene garleelestacionamientoconstituadiscriminenbajolasleyesfederales,lsinti que:losdiscapacitadosramosuntipodeciudadanodiferente,quenotenemos querespetarlosderechosdelosotros,quetenemosunderechoatodo...aque senosdecualquiercosaquepidamos.224Cabesealarvariascosasalrespecto. Enprimerlugar,elderechoatodonoeramsqueelderechoadostristesesta cionamientosdeimpedidos.Peroloesencial,paraefectosdelanlisisalaluzde lasdiversasconcepcionessobrelaigualdad,esqueelPresidenteserefirialas personas discapacitadas como un tipo de ciudadano diferente, que no tiene que respetarlosderechosdelosotrosyalqueseledebedarloquepida.Talexpresin develalamolestiaqueelPresidentesintialtenerqueenfrentarelreclamode unaspersonasquepedansertratadasdeformadistintaparapoderseriguales. Leindignpues,alestaradscritoalaigualdadformal,entendaquelosdiscapaci tados slo seran iguales si se les trataba de igual forma que a los no discapacitados. Encambio,losespososyHUD,posicionadosdesdeunaperspectivadeladife rencia,partierondelapremisadequelosdiscapacitadossoloseranigualessise lestratabadistintoquealosnodiscapacitados.Porello,ladecisindeHUDcit aShapirov.CadmanTowers,Inc.paraenfatizarqueeldiscrimenyprejuiciocon
222 Id.enlaspgs.1819. 223 Id.enlapg.19. 224 HUD v. Astralis, HUD ALJ08071FH, 1920 (2009), http://www.hud.gov/offices/oha/oalj/cases/fha/files/HUD%2008071FH.pdf, affd, 620 F.3d 62 (1er Cir.2010).

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tra los discapacitados incluye no solo maltratar a otro por su diferencia en su apariencia externa sino en tambin presumir que los otros son iguales por su apariencia,cuandonoloson.225 En sntesis, la disputa por los estacionamientos en Astralis Condominium Assnfraguunapugnamsprofunda:qudebaprevalecer:laigualdadformal o la diferencia? Al final, gracias a la intervencin primero de HUD y luego del PrimerCircuito,laconcepcindeladiferenciatriunf.Empero,hayquesealar que ello no fue productode un ponderado anlisis en el que se determin que eramsticoemitirdecisionesquerespetenlasdiferencias.Tampocoresultde consideracionesdepolticapblicaqueconcluyeranqueconcederleladiferencia propendeaunaconvivenciasocialmspacficaquelaqueseobtienemediantela aplicacin de la igualdad formal. Simplemente la diferencia prevaleci porque casualmentehabaunaleysuprema,conmsmollerosyclaramenteaplicable:la leyfederaldelFHAA. Igual lucha se vio en la sentencia del TA, Batista Ocasio. En ella, la Junta, InstanciayelTArecurrieronalaprcticadeocupacindelcampoalainversa, no porque su misin en la vida sea contrariar al derecho federal, sino porque queran que la nocin de la igualdad formal prevaleciera. Por tal razn, el TA avalladeterminacindeInstanciaalosefectosdequenoselepodapermitira Batistaactuacionesquenoleeranpermitidasaotros.226TantoseenfuscelTAen imponer a la igualdad formal que incluso olvid los reclamos de Batistade infracciones a la seccin 504, discrimen y hostigamientoy termin desaten dindolos.Enotraspalabras,alTAenfocarseenimponersuparticularconcep cin sobre la igualdad, releg su deber de atender los reclamos de las partes y adjudicaralaluzdelderechoaplicable. EnelcasodeQuionestambinseviocmolaofuscacindeDACOconla igualdadformallellevaridiculizaraQuionesyatildardeimprocedente227su oferta de intercambiar el uso de uno de los estacionamientos asignados a su apartamentoporunodelosespacioscomunesdestinadoscomoestacionamien tosparaimpedidosresidentes.Ensntesis,laobsesindelJuezdeDACOconla igualdadformalleimpusounaespeciedevendajejurdicoqueleimpidiverque dicha propuesta era exactamente lo que proceda, pues garantizaba el derecho federalaunacomodorazonablealtiempoqueevitabaunadistribucininequita tivadelosespacios. Sinembargo,elejemplomshermosodelcombateentreambasconcepcio nessevioenelcasodeGimnezBianco.Endichocaso,primerosevio,desdeel cuadrilterodeladiferencia,alaOrdendeljuezadministrativoHarryB.Smith Miln.lentendaquehabaqueprotegeratodacostaladiferenciadeGimnez, pues padeca de una condicin de salud seria y delicada que se agravara y arriesgarasuvidasiseleobligabaadeshacersedesumascotaosesuspendan
225 Id.enlaspgs.1617(citandoaShapirov.CadmanTowers,Inc.,844F.Supp.116,121(E.D.N.Y. 1994)(traduccinsuplida). 226 BatistaOcasio,2009WL996961,enla*6(TAPR28deenerode2009). 227 Quiones,100024664enlapg.5.

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susserviciosdeaguayelectricidad.228Luego,desdeelotroladodelcuadriltero, defendiendoalaigualdadformal,seposicioneljuezdelaResolucin,Roberto ToroRosas.l,encambio,entendaquelaigualdadsoloselograbacuandoper sonasdismilestomandecisionesdeformacolectivayunnime.Porello,prefiri subordinarlasnecesidadesespecialesdeunindividuocomoGimnezalasdeci sionesgeneralesdelcolectivodetitulares,usandocomopretextolaprohibicin deirencontradesuspropiosactos.229 Enfin,losforosjudicialesycuasijudicialesanivellocallograronsostenerel predominio de la igualdad formal gracias a que ignoraron el derecho federal aplicable.Encambio,losforosjudicialesycuasijudicialesanivelfederallogra ronlasupremacadelenfoquedeladiferenciadebidoaqueelFHAAloestatuy comopartedelordenamientopositivo.Noobstante,debequedarclaroquecon cederlealadiferencianodeberaestarcondicionadoaqueexistanleyessupre masclaramenteaplicables.Sedeberaestardispuestoarevestiraladiferenciade lamayorproteccinjurdicaposibleporquereconocemosqueellapropendeaun derechomenosrgido,msjustoymshumano.

CONCLUSIN
Elfanatismo,ocurradondeocurra,siempreacarreaelatropellodealgnsec tor. Desafortunadamente, la dimensin jurdica no es la excepcin a tal regla. Cnsono con este principio, se vio una serie de casos locales en que, la frrea defensaporlaigualdadformal,terminsentenciandoalaspersonasdiscapacita dasalaopresinmientrasdejabainoperantesalassalvaguardasqueelCongreso federallegislconmirasaprotegerlos.Dichodeotromodo,loscasosdePRde mostraron cun insuficiente en derecho y abiertamente discriminatorio resulta serlaprcticadeenmarcarlasadjudicacionesexclusivamentedesdeunaconcep cindelaigualdadformal. Como se demostr, abordar las controversias desde la igualdad formal ter mina ocasionndole a los juristas una especie de vendaje jurdico: instantnea mentequedanimpedidosdeverlasingularidaddelosreclamosqueselespre sentan y que, como en el caso de los discapacitados, requieren de decisiones especialmentediseadaspararesponderasuparticularrealidad. Innegablementeelquehacerjurdicodemandaquenoseabandonenlospre ceptosyprincipioslegalesquetantoorientansuquehaceryque,portantotiem poycontantoahnco,sehanvenidodesarrollando.Pero,comobiendemostra ronlasdecisionesdeHUDydelPrimerCircuito,desdeelenfoquedeladiferen cia se pueden producir decisiones ms humanas sin que ello necesariamente impliqueunabandonoradicaldelatradicinjurdicaysustaredecisis. Portanto,elnuevoproyectojurdicodetodosenPRtienequeirmsallde abandonarlaprcticadeocupacindelcampoalainversa.Hayquecomenzara
228 GimenzBianco,SJ0003572,OrdendeceseydesistayCitacinavistaadministrativa4. 229 GimenzBianco,SJ0003572,Resolucin5.

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REVISTAJURDICAUPR

Vol.81

incorporarelenfoquedeladiferenciaalasmiradasjurdicasquesehacendelos casosycontroversias.Soloasselograrquetodoslosreclamantes,inclusoaque llosconcondicionesy/onecesidadesespeciales,tenganaccesoalajusticiamien trasseevitaeldiscrimenysecumpleconlosderechoscivilesfederalmentepro tegidos.