Arrendamientos Urbanos

Nombre: M Jos Fernndez Prez Dirigido a D. Joaqun Rams Albesa Curso: 1 IEB

INDICE INTRODUCCION 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. Legislacin Fuente de regulacin de la obligacin arrendaticia Objeto perseguido por la LAU Forma contractual del arrendamiento urbano Garantas de las obligaciones del arrendatario. La fianza Las partes, capacidad y poder de disponer del uso de la cosa el arrendador Obligaciones y derechos de las partes Duracin del contrato. Prrrogas y mantenimiento del mismo entre el arrendatario y el nuevo titular de la finca mientras se transmite. Renta, actualizacin y aumentos Otros gastos a pagar por el arrendatario La subrogacin en el contrato Suspensin, resolucin y extincin del contrato. Subarriendo Derecho transitorio Arrendamientos urbanos por turnos de bienes inmuebles

Introduccin Adems de las normas para el arrendamiento de cosas en general, en nuestro Derecho existen normas dictadas de forma especfica para los supuestos en los que lo arrendado sea una finca rstica o urbana. Arrendamientos fincas urbanas

En el Cc encontramos dos puntos sobre este tema, el primero art. 1.580 Concreto a las reparaciones en la finca En defecto de pacto especial, se estar a la costumbre del
pueblo para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del propietario. En caso de duda se entendern de cargo de ste. Y el art. 1.581, sobre el plazo de duracin y cesin del contrato: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por aos cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por das cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el trmino. Y el ltimo artculo que trata sobre arrendamientos urbanos es el Art 1.582: Cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella, destinada a la habitacin de una familia, o de una tienda, o almacn, o establecimiento industrial, arrienda tambin los muebles, el arrendamiento de stos se entender por el tiempo que dure el de la finca arrendada. Es un precepto relativo no al arrendamiento de fincas urbanas sino a los muebles que se arriendan juntamente con ellas. Estos se entendern arrendados por el tiempo que dure el arrendamiento de aquellos.

1. Legislacin El problema de la escasez de viviendas ha dado lugar a diversas leyes que tratan de resolverlo. Fomentando la construccin de viviendas, ya sea por organismos oficiales o particulares y regulando disposiciones especiales al contrato de arrendamiento. Los arrendamientos de fincas urbanas se rigen por leyes especiales. La principal es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuyo texto vigente hasta el 1 de Enero de 1995 fue el refundido que se aprob por Decreto de 24 de Diciembre de 1964 modificado por el decreto ley de 30 de Abril de 1985. Hoy rige la LAU de 23 de Enero de 1924 que entr en vigo a comienzos del ao siguiente. Adems de la LAU hay otras leyes que regulan cuestiones como limitar la cuanta de la Renta en el caso de que los arrendados sean de viviendas de proteccin oficial .

Arrendamientos regidos por la LAU de viviendas La LAU regula para toda Espaa por ser materia exclusiva de legislacin estatal los arrendamientos de fincas urbanas edificadas que se destinen a su utilizacin por el arrendatario, bien como vivienda permanente o bien a usos distintos de ese. Se considera de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de viviendas del arrendatario, con cnyuges e hijos. El arrendamiento para uso distinto de viviendas cualquiera que recayendo sobre una edificacin no tenga como finalidad el de vivienda permanente del arrendatario. No se considera arrendamiento la utilizacin de la vivienda por temporadas ni los arrendamientos para realizar actividades en ella (artesanal, comercial) Arrendamiento excluido de la LAU Quedan fuera de la regulacin de la LAU algunos casos de utilizacin de viviendas aun cuando den lugar a pago de la renta, como el de las viviendas militares, universitarias e incluso con ms razn las que no paguen renta como la vivienda de los porteros. 2. Fuente de regulacin de la obligacin arrendaticia En los artculos 4 y 6 (LAU) se dispone que: -Los arrendamientos regulados en la Ley se sometern de forma imperativa a lo dispuesto en los Ttulos IV y V. -Los arrendamientos regulados en la LAU se sometern de forma imperativa a lo dispuesto en el Ttulo I, es decir, que aunque las partes son libres para pactar lo que quieran no podrn conceptuar como vivienda lo que no lo es o viceversa. -Dispone la prelacin de fuentes para regular los arrendamientos urbanos Segn sea de vivienda normal de vivienda suntuaria (superficie superior a 300 metros cuadrados) o las que la renta inicial anual sea superior a 5 veces y media el salario mnimo interprofesional-anual. Y tercero, no vivienda. El cuarto sera la modificabilidad o no de los preceptos por las partes.

-Dispone la exclusin de los preceptos de la ley cuando sea posible debe hacerse de forma expresa -Las normas de la Ley que favorecen al arrendatario o subarrendatarios de viviendas son imperativas, por tanto las partes no podrn modificarlas salvo que la ley la autorice para tal supuesto.

3. Objeto perseguido por la LAU Tiene una doble funcin, proporciona una regulacin ms detallada que el Cc, puesto que los arrendamientos urbanos son ms importantes y por tanto ms conflictivos. Por otro lado, asegura la estabilidad del arrendatario en su vivienda el cual puede prorrogar hasta cierto tiempo el contrato que se pacte. 4. Forma contractual del arrendamiento urbano Ningn arrendamiento est sujeto a una forma determinada, se rige por lo establecido en el Art. 1.278 Cc, pero si se establece que las partes podrn compelerse recprocamente a la formalizacin por escrito del contrato de arrendamiento. 5. Garantas de las obligaciones del arrendatario. La fianza. En todo arrendamiento debe prestarse una fianza en metlico que consistir en entregar el arrendatario al arrendador el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda. 6. Las partes, capacidad y poder de disponer del uso de la cosa el arrendador Capacidad de disposicin: para dar en arrendamiento un inmueble es necesario capacidad de de disposicin de este o que al arrendador que no la tenga la completen sus padres o el curador. Poder del arrendador: el arrendador deber cumplir con lo estipulado en el contrato sin ms poder sobre la cosa que el que viene ah descrito, en caso de que no lo cumpliese el arrendatario podr ir contra l por incumplimiento.

ART.13.3 LAU: Durarn cinco aos los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serio en virtud de un estado de cosas cuya creacin sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovacin a que se refiere el artculo 9.1. En este artculo se establece la facultad del arrendatario de desistir de prorrogar el contrato de duracin inferior a 5 aos, contrato que tiene derecho a prorrogar hasta que alcance esa duracin. En el artculo se mantiene que existe un contrato pero no se impone asumirlo al titular de la cosa arrendada, es decir que no puede ser que el contrato obligue a quien no lo celebra, la Ley mantiene el arrendamiento entre arrendador sin derecho y arrendatario y lo que hace es impedir al dueo que sustraiga la cosa al contrato. 7. Obligaciones y derechos de las partes. A) Del arrendador: Obligaciones: El arrendador tiene la obligacin de entregar al arrendatario lo arrendado, mantenerlo en su uso pacfico y realizar las reparaciones necesarias para conservarlo. (las reparaciones no incluyen el deterioro de la cosa en s uso normal) 5

Derecho: cobrar la renta y su elevacin cuando proceda.

B) El arrendatario Obligaciones: est obligado a pagar la renta y a destinar la cosa al uso pactado, realizando pequeas reparaciones que exijan el desgaste por uso. Como regla general no podr alterar la cosa a no ser que las obras que modifiquen la cosa o sus accesorios se que realicen para evitar la desestabilidad o inseguridad de esta. El arrendatario deber pedir permiso al arrendador para realizar obras por minusvala en la vivienda. C) Derechos en General Los derechos del arrendatario seran que el arrendador le entregue la cosa y le mantenga tal y como se la entreg en su uso pacfico en las condiciones pactadas. D) Derecho a suspender el contrato. En determinadas condiciones el arrendatario puede suspender el contrato. La suspensin de ste sigue ligando a las partes pero hasta que no se reanude no se continuara produciendo efectos. E) Derecho desistir el contrato y resolverlo El arrendatario tiene cuando se dan ciertas circunstancias como el incumplimiento por la otra parte de sus obligaciones derecho a apartarse del contrato. A esto se le llama resolucin del contrato. Si no se produce incumplimiento por la otra parte la facultad de desligarse del contrato se denomina derecho a desistir. F) Derecho de adquisicin si se vende lo arrendado En el caso de venta de la finca arrendada y salvo renuncia o pacto de exclusin, el arrendatario tendr derecho preferente para su compra. G) Derecho a continuar el arrendamiento con el nuevo dueo si la finca se transmite El arrendatario puede adquirir la propiedad de la finca si esta es vendida y seguir en ella como dueo, pero tambin puede adquirirla sin hacerla suya, seguir como arrendatario. H) Derecho de retorno Es el que tiene el arrendatario urbano de volver a la misma cosa rentara o a una semejante cuando por ciertas causas ha debido abandonarla. 6

8.

Duracin del contrato. Prrrogas y mantenimiento del mismo entre el arrendatario y el nuevo titular de la finca mientras se transmite

El arrendamiento contratado para uso distinto que el de vivienda, tendr la duracin pactada y si no seguir la regla general del CC art 1.581. La LAU no obliga a un plazo mnimo ni da derecho a prorroga ninguno al arrendatario. Para uso de vivienda en cambio, se concede al arrendatario u tiempo de permanencia al que tiene derecho pero este tiempo no puede ser menor que al que se pactara con un contrato. Si pacta con un plazo inferior tendr derecho a prorroga hasta completar un plazo mnimo de un ao. El plazo de 5 aos, si se arrienda por el, el arrendatario no tiene derecho a seguir pero si se arrienda por menos tiempo, ya sea el pactado o el plazo de un ao se puede prorrogar por periodos anuales hasta llegar a los 5 (si llega a los 5 no mas prorroga) La prorroga se produce automticamente salvo que el arrendatario con al menos 30 dias de antelacin a la finalizacin del contrato o a la prorroga anterior exprese al arrendador su voluntad contraria. La LAU tambin establece sper-prorroga que consiste, en que transcurrido 5 aos del arrendamiento y ninguna de las partes a mostrado voluntad de no renovarlo el contrato se prorrogar por plazos anuales hasta un mximo de 3 aos salvo que el arrendador manifieste lo contrario. Se aplicaran primero las prorrogas y despus de estas el Cc como fuente supletoria. La transmisin de la cosa arrendada no altera el mantenimiento, la duracin del contrato o el derecho a prorroga del arrendatario. 9. Renta, actualizacin y aumentos a) Renta y su pago La renta en el arrendamiento para viviendas o uso distinto es libre. El pago se hara segn lo pactado. A falta de pacto el arrendamiento para su distinto de vivienda se aplican las reglas del Cc, y en el de vivienda se sigue la LAU el pago de la renta ser mensual y habr de efectuarse en los 7 primeros das del mes. b) Actualizacin En el arrendamiento para no vivienda, slo se dispone actualizacin de la Renta si lo pactan las partes o se alteran las circunstancias. El arrendamiento de viviendas durante los 5 primeros aos la ley solo permite actualizarla a partir del fin de la primavera por la variacin porcentual experimentada del IPC en el periodo de los 12 meses anteriores a la fecha de cada actualizacin. 7

c) Elevacin por mejoras hechas por el arrendador Se establece mediante pacto y no es necesario que se vea reflejado en la ley. Si no hay pacto, puede elevar, partiendo que la mejora se hizo, la renta en la suma resultante de aplicar al capital invertido el inters legal del dinero aumentando en tres puntos. Para el arrendamiento de vivienda, se prev la elevacin de la renta slo por mejoras hechas una vez transcurridos cinco aos de duracin del contrato. Ahora bien, el aumento de la renta no puede exceder del veinte por ciento de aqulla y la LAU detalla una serie de precisiones para casos singulares. Elevacin de la renta por cesin del arrendamiento o por subarriendo. Sin consentimiento del arrendador, solo tiene derecho el arrendatario a ceder del arrendamiento o subarrendar si se trata de arrendamiento no para vivienda y que sea de finca en la que se ejerza una actividad empresarial o profesional.

10. Otros gastos a pagar por el arrendatario A parte de la renta que haya de abonar, el contrato puede cargar sobre l el pago de otros gastos que, salvo pacto, seran de cuenta del arrendador, como los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, etc. Para uso de vivienda como para otro, aunque en el de vivienda, el pacto tiene ciertos lmites mientras que en el de otros usos, es libre, si bien ciertamente que sin pacto los gastos no los paga el arrendatario. Aparte de estos gastos hay otros que aunque no se pacten, pesan sobre el arrendatario. Se trata de aquellos producidos por los servicios que el arrendatario recibe de fuera no siendo algo por razn de la cosa arrendada sino simplemente que se prestan en ella.

11. La subrogacin en el contrato La subrogacin implica solamente un cambio en la persona del arrendatario. Las causas de subrogacin son las siguientes:

Subrogacin por cesin del contrato: Por cesin se entiendo que el arrendatario cedente transmite la posicin que le corresponde en la relacin arrendaticia a un tercero (cesionario) que por esta va le sustituye en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. La cesin del arrendamiento por el arrendatario, requiere el consentimiento del arrendador, el cual debe prestarse por escrito, con independencia de que la cesin sea a ttulo lucrativo u oneroso. De producirse la cesin, el cesionario y nuevo arrendatario se subrogarn en los derechos y obligaciones del arrendatario anterior.

Subrogacin por desistimiento, no renovacin del contrato o abandono de la vivienda por el arrendatario. El art. 12 de la LAU reconoce un derecho de subrogacin al 8

cnyuge del arrendatario para cuando ste, unilateralmente, decide poner fin al arrendamiento, ya sea manifestando su voluntad de desistir o por va de hecho. Para que la subrogacin sea efectiva, es imprescindible que el cnyuge no titular manifieste al arrendador, en el plazo de quince das, su voluntad de continuar en la vivienda. Si no lo hace as, el contrato de arrendamiento se extinguir. En el caso de abandono del titular, el plazo de notificacin de la voluntad de continuar con el arrendamiento es de un mes. Este derecho se extiende a las parejas de hecho y a las parejas homosexuales, siempre que hayan mantenido la convivencia durante dos aos como mnimo. Subrogacin por muerte del arrendatario. se permite la subrogacin en el contrato del cnyuge y de las personas que, con relacin de afectividad a la cnyuge y con independencia de su orientacin sexual, hayan convivido con el fallecido. Tambin son beneficiarios de este derecho de subrogacin los descendientes, ascendientes, hermanos y otros parientes del arrendatario hasta el tercer grado colateral, que sufran una minusvala igual o superior al 65 por ciento, y que, por supuesto, estuvieren conviviendo con el arrendatario al tiempo de su fallecimiento. 12. Suspensin, resolucin y extincin del contrato. Suspensin: El art. 26 dice que el arrendatario tiene la opcin entre suspender el contrato o desistir sin indemnizacin cuando las obras en la vivienda la hagan inhabitable. El arrendatario no tiene que pagar la renta mientras no pueda usar la vivienda y queda paralizada tambin la duracin del arrendamiento que comenzar de nuevo a contar desde la vuelta del arrendatario a la vivienda. Resolucin: El art. 27 seala que es causa de resolucin del contrato el incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes y faculta a la resolucin en consonancia con el art. 1124. Son causa de resolucin a instancia del arrendador:

la falta de pago de la renta la falta de pago de la fianza o de la actualizacin el subarriendo o la cesin no consentida la realizacin de daos dolosos a la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas. Cuando deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7.

Son incumplimientos de las obligaciones por lo que el arrendatario puede pedir resolucin el Tribunal debe otorgarla.

La no realizacin por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21.

La perturbacin de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilizacin de la vivienda. En cuanto al arrendamiento no para vivienda, el art. 35 slo autoriza su resolucin a peticin del arrendador y por una de las siguientes causas: 1. Falta de pago de la renta u otras cantidades a que este obligado el arrendatario o del de la fianza su actualizacin. 2. cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas. 3. Por cesin o subarriendo fuera de los casos permitidos o no cumpliendo en estos lo que la ley dispone. Adems de la resolucin la LAU regula tambin el desistimiento del contrato. El arrendatario puede desistir del contrato en ciertos casos que son de tres clases: 1. Por necesidad de obras que hagan inhabitable la cosa arrendada. El arrendatario puede suspender el contrato o desistir del mismo siempre sin derecho a indemnizacin. 2. Si el arrendador se propone a realizar una obra aunque sea de mejora, el arrendador no puede hacer como en el caso anterior suspendiendo el contrato, sino que deber desistir o continuar con l. 3. En el caso de desistimiento solo se da para el arrendamiento de vivienda y cuando su duracin pactada sea superior a 5 aos, entonces el arrendatario podr desistir avisando al arrendador con una antelacin de dos meses sin tener que pagar la renta del pacto pactado que queda por cumplir ni indemnizacin alguna. La ley tambin afirma que se puede pactar e indemnizar al arrendador con una mensualidad o parte proporcional de la renta por ao que falta por cumplir.

Extincin: El contrato de arrendamiento sea de vivienda o no vivienda se extingue aunque no lo especifique la LAU a tenor de alguna regla general como por el mutuo disenso por reunirse en la misma persona el derecho al uso de la cosa arrendada y el deber de proporcionarlo. Tambin se extingue por el transcurso del plazo y su prrroga, por resolucin del contrato, por desistimiento, forma de resolucin permitida al arrendatario. Por concluir el derecho al uso de la cosa de quien la arrend pasando al dueo a quien en adelante le corresponda. El art. 28 recoge dos supuestos de extincin:

Prdida de finca arrendada por causa no imputable al arrendador. Declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.

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13. Subarriendo En el subarriendo se trata de dar o tomar en arriendo una cosa de otro arrendatario de la misma y no del dueo de ella ni de su administrador. En el caso de subarriendo de viviendas, stas pueden subarrendarse total o parcialmente. Se considera parcial cuando el arrendatario sigue viviendo en la misma vivienda (se suelen subarrendar habitaciones). Es necesario el consentimiento del arrendador para que se produzca el subarriendo

El subarriendo en arrendamiento no de viviendas

Puede ser parcial, como total y no necesita el consentimiento del arrendador si en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, pero si en otros casos. La ley pone lmite a la renta de arrendamientos de viviendas que no podr exceder la del arrendamiento mientras que en la renta del subarriendo de no vivienda, no tiene lmite. El subarriendo se extingue por extincin del arrendamiento. 14. Derecho transitorio La ley del 29/1994 de 24 de Noviembre establece un complejo sistema de derecho transitorio para regular los contratos de arrendamientos que estuviesen vigentes antes de su entrada en vigor, por ello coexisten los nuevos preceptos con los del la LAU de 1964. El nuevo texto modifica al anterior al no hacer obligatorio para los contratos que se concertasen desde su vigencia en sistemas de prrrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. 15. Arrendamiento por turno de bienes inmuebles Utilizar un inmueble vacacional por temporadas, sera como derecho real en cosa ajena, pero tambin se puede realizar en virtud de un arrendamiento sometido a la LAU. Si el arrendamiento de temporadas se pact por ms de 3 aos y se anticip algunas de las rentas o todas las rentas de las temporadas contratadas. El arrendamiento quedar sujeto a la Ley que regula el derecho real y aprovechamiento oportuno de inmuebles.

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BIBLIOGRAFIA Sistema de Derecho Civil (II) Diez Picazo, Luis Derecho Civil II, Derecho de Obligaciones Manuel Albaladejo http://civil.udg.es/normacivil/estatal/contract/lau.htm

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