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Acuerdos de Asamblea de Propietarios

En nuestra legislacin (CR), hay tres tipos de acuerdos asamblearios y que se aprueban segn su importancia y necesidad.

1) 2) 3)

Aquellos que requieren el 100% del valor total del edificio. Los que requieren de mayora calificada (66% del valor total del edificio). Los que requieren de mayora simple (50% + 1).

Es competencia de la Asamblea de Condminos Propietarios las resoluciones sobre los asuntos de inters general y colectivo. Antes de entrar a conocer el fondo del asunto (acuerdos), hay que aclarar que hay dos tipos de asamblea: La General Ordinaria y la General Extraordinaria. Cul es la diferencia entre ambas? En asamblea general ordinaria se tratan toda clase de asuntos donde los propietarios pueden proponer que se realicen cambios acerca de la convivencia, sobre asuntos financieros del condominio o estructuras del edificio. En esta asamblea ordinaria por ejemplo, se ven asuntos como: informe administrativo y financiero, rendicin de cuentas por parte de la administracin, presupuesto de operacin del nuevo perodo administrativo, eleccin o sustitucin administrativa, contratacin de nuevos servicios, etc. En asamblea general extraordinaria se ven asuntos de urgencia, que por su eventualidad y premura; se tienen que resolver de inmediato. Por eso, en el orden del da se especifican nicamente los asuntos a tratar o resolver sea de inters objetivo (toda la comunidad) o de carcter subjetivo (que interesan a una persona o grupo en particular). 1) I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. Acuerdos que requiere el 100%. Modificacin o actualizacin del reglamento. Modificacin del destino general del condominio. Variar el rea proporcional de todas las filiales. Variar el tamao del rea comn. Renunciar al rgimen de propiedad en condominio. Gravar o enajenar todo el condominio. Variar las clusulas de la escritura constitutiva del condominio y administracin. Reconstruir parcial o total el condominio.

2) I. II. III. IV. V. VI. VII. 3) I. II.

Acuerdos que requieren mayora simple (50% + 1) Informe administrativo y financiero. Edicin de Estados Financieros.

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Acuerdos que requieren mayora calificada (66%) o dos terceras partes. Mejoras tiles de mantenimiento. Variar el destino general de una finca filial. Construir nuevos pisos, stanos, excavar dar el autorizado. Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes. Disponer de una forma en particular de alguno de ellos. Autorizar el alquiler de las cosas o bienes comunes. Aprobar la reconstruccin parcial o total del condominio.

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III. IV. V. VI. VII.

Presupuesto de operacin. Modificacin o revocatoria de medidas implementadas por administracin. Nombramiento, remuneracin o remocin de la administracin. Sanciones disciplinarias. Mejoras necesarias o urgentes.

Qu pasa si un acuerdo de Asamblea que me afecta me perjudica? De conformidad la convocatoria que usted recibi por parte de la administracin; si Ud. no pudo asistir, debe de enviar poder de voto manifestando su criterio u opinin sobre los puntos que tratarn en asamblea. Si an con el voto de su filial (en contra) se aprob un asunto que le perjudica; usted puede presentar un recurso de revocatoria a ese acuerdo en particular que le perjudica. Eso s, debe de hacerlo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo donde debe manifestar de forma clara y convincente, el principio de ilegalidad de ese acuerdo. Se puede impugnar una Asamblea con todos los acuerdos? S se puede dar ese hecho. Por ejemplo: I. Cuando la convocatoria tiene algn defecto de forma o fondo (no tiene fecha, usted no fue convocado (a), no tiene firma responsable, etc. II. Cuando los acuerdos no reunieron suficiente porcentaje de votacin. III. Cuando votaron personas no propietarias o sin poder de voto. IV. Cuando se convoc a un lugar especfico y se reunieron en otro diferente sin avisarle. Se pueden validar acuerdos rechazados? S se pueden validar acuerdos rechazados o no aprobados. Para realizar este acto, se debe agendar nuevamente el asunto, elevarlo a votacin y que llene el suficiente porcentaje de votacin segn sea el asunto que se est tratando. Puede un condmino ausente solicitar la verificacin del qurum despus de que la asamblea termin? R.- No puede hacerlo. Esta accin es extempornea, o sea; est fuera de tiempo. Puede un condmino solicitar copia de actas de asamblea? R.- Todo propietario tiene el derecho a solicitar copia de todos los acuerdos, ms an; diremos que es deber de la administracin distribuir en el menor tiempo posible, copia del acta de asamblea a todos y cada uno de los condminos donde se consignan los acuerdos. Existen algunas regulaciones de votacin en asamblea? En algunos condominios, cuando se enva la convocatoria de asamblea, se especifican las regulaciones vigentes para aquellas personas fsicas y jurdicas que asisten y que pueden votar. Por ejemplo: que el condmino o su representante est debidamente registrado en el libro de la filial administrativa inscrito registralmente en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble del pas, que la finca filial no tenga deudas con el condominio, que el poder de voto est debidamente autenticado por abogado, etc. Estas regulaciones deben estar debidamente consignadas en el reglamento del condominio y administracin.

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Pueden celebrarse en un mismo da, asamblea ordinaria y extraordinaria? R.- S se puede, siempre que se cumpla con lo estipulado en el reglamento y que ambas asambleas estn separadas en tiempo y que los asuntos a tratar sean diferentes de una de la otra. Hay que recordar que todo acuerdo de asamblea debe de cumplir el reglamento del condominio como tambin el Cdigo Civil. Declarados en firme los acuerdos, se transcribirn al Libro de Actas respectivo y legalizado del condominio. Quin es la persona que convoca a la asamblea? R.- La Administracin es la responsable de hacer la convocatoria a las diferentes asambleas. Si no hay administracin o sta no acta est incapacitada para ejercer; un tercio (1/3) de los propietarios puede convocar la asamblea y resolver los asuntos pendientes del condominio. Esta tercera parte de representacin, obligatoriamente debe de estar presente en la asamblea y se deben de verificar los nombres de los propietarios as como los poderes de representacin. No quiere decir que esta representacin (1/3) alcanza para votar algn acuerdo. El porcentaje mnimo para votar cualquier asunto es un 50% + 1 del valor total del edificio. No se debe malinterpretar el qurum de participacin con el porcentaje de votacin. El qurum para la asamblea en primera convocatoria se alcanza con el 66% del valor del condominio (dos terceras partes). En segunda convocatoria, se alcanza con cualquier nmero de asistentes. DESPUES QUE SE DAN LOS ACUERDOS, QUE PASA? Por ejemplo, para que el abogado notario pueda inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad Inmueble el nombramiento del administrador de un Condominio, dicha Acta de Asamblea de Condminos debe reunir algunos requisitos mnimos como los siguientes: 1.- En el encabezado debe sealarse pero no limitados a: I. Nombre completo y registral del Condominio. II. Nmero de folio real de la finca matriz. III. Nmero de cdula jurdica del Condominio. 2.- Debe indicar. Si la Asamblea es ordinaria o extraordinaria. 3.- Debe constar si se rene en primera o segunda convocatoria. 4.- Debe constar que se cumple con el qurum respectivo de Ley (o del Reglamento del Condominio) e indicar la hora de inicio. 5.- Se nombra el Presidente y Secretario para la sesin. El primero moderar en tiempo y espacio la sesin y el segundo transcribir el acta respectiva al Libro de Actas del Condominio. 6.- Debe indicarse los nombres de los condminos presentes, representaciones (si los hay) y el porcentaje de valor que se encuentra debidamente representado. 7.- Debe indicarse ordenadamente los diversos ACUERDOS que se toman, separando claramente la discusin de la votacin y aprobacin (o rechazo) de las mociones propuestas. Ejemplo: ARTCULO UNO, ARTICULO DOS () 8.- Si el acuerdo es de nombramiento de administracin, debe constar: I. Nombre completo de quien es nombrado, calidades, etc. II. Nmero de cdula de identidad o pasaporte y la indicacin de que acepta el cargo. Si es una persona jurdica debe constar, adems de su denominacin social y nmero de cdula jurdica, quin en su representante legal, y que presente acepta el cargo.

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III. La persona jurdica nombrada debe tener plazo social vigente. IV. Debe constar claramente el plazo por el que se nombra, con indicacin expresa del momento en el que inicia funciones (asume el cargo). V. Hacer constar el monto de su remuneracin mensual o anual o si es ad-honoren. 7.- Debe indicarse la mayora con la que se aprueba el acuerdo tomado, indicando preferiblemente la cantidad de votos a favor, en contra y abstenciones, aunque con mencin de la mayora con la que se aprueba es suficiente, y debe indicarse que dicha mayora es la que requiere el Reglamento. Hay que recordar que hay tres tipos de acuerdos: 100%, 66% y 50%. El voto requerido para nombrar el administrador es por mayora simple (50% + 01). Si el Reglamento del condominio dice otra cosa como por ejemplo: "voto por mayora de los presentes", entonces es mayora de los que asistieron a esa asamblea. 8.- Debe indicarse que los acuerdos se declaran firmes. 10.- Debe comisionarse para su protocolizacin a un abogado notario determinado o a la administracin nombrada (o su representante). 11.- Debe constar la finalizacin de la Asamblea (en algunos casos se requiere la firma de los asistentes en el Libro de Actas o en hoja aparte como asistencia).

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