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INTRODUCCIN AL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Agrimensor Gustavo Garca

EXPOSICIN DE MOTIVOS Y OBJETIVOS 1

En general, el fin de una Introduccin a una determinada rama del saber, es facilitar al lector una primera nocin de ella. Pero en el presente trabajo el fin es otro, dado que intento abordar la problemtica del Ordenamiento Territorial desde una perspectiva terica, tratando de agregar nuevas ideas y sistematizar las ya existentes para seguir construyendo la incipiente Teora General del Ordenamiento Territorial. El lector crtico y minucioso, al llegar al final, comprender que ste no es un producto terminado, ver que muchas ideas pueden ser profundizadas, que tal vez algunas deban ser descartadas y quizs descubra nuevas hiptesis. Esta Introduccin es en parte un recorrido por el esqueleto de una teora, pero fundamentalmente es una invitacin a terminar de construirla. A veces atribuimos a nuestro conocimiento un carcter infalible o inapelable; consideramos nuestras proposiciones como evidentes por s mismas, estamos convencidos de su verdad, pero la sola intuicin como recurso de validacin del conocimiento es insuficiente para que lo consideremos como ciencia, ya que "no se sostiene explcitamente sobre una base racional ni se sujeta a requerimientos de control intersubjetivo" 2. Elaborar una teora que describa, explique o interprete (comprenda) un determinado fenmeno no es un mero ejercicio intelectual, una teora es una estructura

1 Por razones metodolgicas, el detalle de bibliografa empleada ha sido agrupada al final del presente trabajo. En el texto slo se hace una referencia abreviada a la misma. 2 DAZ de LANDA, Martha: "Cuadernos de Sociologa ...", pg. 22 y s.s.

sistmica de enunciados lgicamente relacionadas ideado para describir, explicar o interpretar determinado fenmeno, o para actuar sobre el mismo. En sus investigaciones epistemolgicas, HABERMAS recuerda a SCHELLING, uno de los grandes exponentes del idealismo alemn, quien sostena: "El horror a la especulacin, el ostensible abandono de lo terico por lo meramente prctico produce necesariamente en el obrar la misma banalidad que en el saber. El estudio de una filosofa rigurosamente terica nos familiariza del modo ms inmediato con ideas, y solamente las ideas prestan al obrar impronta y significado moral". Y el mismo Habermas, agregaba: "Slo se puede orientar verazmente en el obrar el conocimiento que se ha liberado de los meros intereses y se ha instalado en las ideas, adoptando cabalmente una actitud terica" 3. El menosprecio de la reflexin terica responde a una tendencia reduccionista, para la cual todo problema, es un "problema tcnico", y por lo tanto, requiere de una solucin prctica. Esta conciencia tecnocrtica, que sobrevalora los aspectos tcnicos, lleva el riesgo de transformar la democracia en una tecnocracia deshumanizada y formalista, para la que, peligrosamente, en algunos casos el fin justifica (o santifica) los medios, y en otros convierte los "medios" en un "fin". Sin entrar a considerar los intereses que justifican muchas de las soluciones prcticas que se adoptan, cuando stas carecen del respaldo de una teora cientfica adecuada, slo pueden aportar, a lo sumo, soluciones parciales, donde lo ms importante pareciera ser la relacin costo-beneficio en sentido econmico y poltico. Slo desde un marco terico adecuado es posible plantear soluciones integrales y justas a los problemas, y la intencin de este trabajo es aportar a ese marco terico en materia territorial. Con estas expectativas, me introduzco en el camino que trazaran los Agrimensores Carlos A. BIANCO, Juan Manuel CASTAGNINO y Vctor Hansjrgen HAAR entre otros, y trato de dar continuidad al "programa de investigacin" 4 que ellos iniciaran.

3 HABERMAS, Jrgen: "Ciencia y Tcnica ...", pg. 159. 4 La teora de los programas de investigacin pertenece a Imre LAKATOS, quien en "La Metodologa de los Programas de Investigacin Cientfica" (pg. 13 y s.s.), sostiene que "la unidad descriptiva tpica de los grandes logros cientficos no es una hiptesis aislada sino ms bien un programa de investigacin". Estos programas de investigacin (teora de la gravedad de Newton, la teora de la relatividad de Einstein, la mecnica cuntica, etc.), estn dotados de un "ncleo firme" caracterstico (las conjeturas esenciales). A su vez, este ncleo es protegido contra las refutaciones mediante un gran "cinturn protector" de hiptesis auxiliares, y mediante una poderosa maquinaria para la solucin de problemas.

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Siendo el territorio el sustrato fsico del Estado, su conocimiento, regulacin y ordenamiento, resultan imprescindibles no slo para fines tributarios, sino tambin para la planificacin de la obra pblica, para la adecuada implementacin de polticas regionales, sociales y ambientales, y fundamentalmente, para satisfacer la necesidad social de dar publicidad, seguridad y garanta de los derechos territoriales, proveyendo a la paz social y coadyuvando al desarrollo armnico de la Nacin. La nica herramienta apta para lograr estos fines es una poltica territorial consensuada, que tenga objetivos concretos y mecanismos de accin adecuados a los mismos. En cuanto a los objetivos, stos, son resortes exclusivos del Poder Poltico del Estado, pero los mecanismos de accin deben ser fundados cientficamente, pues es la nica forma de que con ellos se logren alcanzar aquellos objetivos. Considero que la Teora General del Ordenamiento Territorial, es el fundamento sobre el cual debe estructurarse cualquier poltica territorial, y se sustenta en tres pilares primordiales: la Teora de los Lmites Territoriales, la Teora de los Actos de Levantamiento Territorial y la Organizacin Sistmica del Ordenamiento Territorial. Estos tres tpicos van a ser desarrollados en este trabajo. El objetivo inmediato que persigo, es demostrar que: 1) El lmite es una propiedad de la parcela, por lo que, si aqul no est determinado, la parcela no existe, y sin ella, el contenido objetivo de los derechos territoriales es indeterminado. 2) Con la determinacin y establecimiento de los lmites territoriales, se establece el Orden Territorial, base cierta y necesaria de toda poltica territorial. 3) El Orden Territorial se realiza en virtud de los Actos de Levantamiento Territorial. 4) El Orden Territorial debe ser establecido, garantizado y realizado para proveer a la Paz Social y coadyuvar al desarrollo armnico de la Nacin. Asimismo, y como corolario del trabajo, se brindan una serie de pautas que considero esenciales en toda poltica territorial, y entiendo deben ser tenidas en una futura legislacin territorial. El mtodo empleado en el desarrollo de este trabajo, es el mismo que segu en su elaboracin y en mis investigaciones, y responde casi en su totalidad a las Reglas V y VI de DESCARTES, las cuales transcribo textualmente a continuacin:

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"Todo el mtodo consiste en el orden y la disposicin de los objetos sobre los cuales hay que centrar la penetracin de la inteligencia. Nos mantendremos cuidadosamente fieles a l si reducimos gradualmente las proposiciones complicadas y oscuras a proposiciones ms simples, y luego, si partiendo de la intuicin de las que son las ms simples de todas, procuramos elevarnos por los mismos escalones o grados al conocimiento de todas las dems" 5. "Para distinguir las cosas ms simples de las que son complicadas y poner orden en su investigacin, es preciso, en cada serie de cosas en que hemos deducido directamente unas verdades de otras, caer en la cuenta de qu es lo ms simple y de cmo todo lo dems est ms, menos o igualmente alejado de ello" 6. Como sugerencia final, considero importante destacar que, a pesar de lo tortuoso y aparentemente ftil de los primeros puntos, lo que all se expresa, es la base cierta sobre la que se puede edificar todo lo que se expone al final. Slo con esos principios es posible fundar una teora compacta, slo a partir de las cosas sencillas y simples, se pueden conocer las cosas difciles y complejas. "Toda ciencia humana consiste nicamente en ver de una manera distinta o clara de qu manera las naturalezas simples concurren a la vez a la composicin de las dems cosas" 7 Se me ha dicho, que al terminar la 2 hoja, el lector, cansado, decide ocupar su tiempo en otra actividad ms provechosa; quisiera ahorrarle tiempo a quien no tenga la disposicin de nimo suficiente como para abordar desde el plano exclusivamente terico la problemtica territorial. Quien busque aqu soluciones prcticas a problemas concretos, desde ahora le aviso que no las encontrar en este trabajo. Quien desee sumergirse en el mundo de las especulaciones tericas y est dispuesto a reflexionar, pues contine en la pgina siguiente con una actitud crtica frente a lo expuesto.

5 DESCARTES, Ren: "Discurso del ...", Regla V, pg. 165. 6 DESCARTES, Ren: "Discurso del ...", Regla VI, pg. 166. 7 DESCARTES, Ren: "Discurso del ...", pg. 217.

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CAPTULO I
TEORA GENERAL DE LOS LIMITES TERRITORIALES
CONTORNO Y LIMITE

El Contorno Como Propiedad de las Cosas 8


Ubiqumonos primeramente en el mundo de los objetos materiales, a los que vamos a denominar genricamente cosas 9, y nos vamos a centrar particularmente en las cosas abiticas y slidas. A poco de reflexionar sobre las mismas, identificaremos en ellas una caracterstica particular: su espacialidad (ontolgicamente, el espacio, es una categora regional de lo fsico dentro de lo real 10). Esta espacialidad implica que las cosas tienen una localizacin en el espacio y a la vez ocupan un espacio. Un sencillo ejemplo nos acercar una primera nocin de lo que significa la espacialidad de las cosas: dirijamos nuestra atencin a un objeto material cualquiera, por caso una piedra. A esta piedra podemos tocarla, podemos medirla, podemos trasladarla a un cajn, etc. Si la piedra careciese de espacialidad, ninguna de estas acciones sera posible. Un sentimiento, que pertenece al mundo de lo psquico 11, no puede ser tocado, ni medido, ni colocado en un cajn, pues carece de espacialidad. La idea de espacialidad de un objeto, supone que el objeto tiene que dejar de ser en el espacio cuando ha cumplido su realidad, caso contrario el objeto se
8 En sentido ontolgico, propiedad es una determinacin que conviene siempre al objeto; la determinacin es un concepto ms amplio, pues as se designa a todo lo que puede enunciarse de un objeto. MLLER, Alois: "Introduccin a la ...", pg. 29. 9 A lo largo de este trabajo el trmino cosa, va a ser empleado en el sentido de ente corpreo 10 Las otras categoras nticas estructurales de la regin de los objetos reales, a la cual pertenecen los objetos fsicos y los objetos psquicos, son el ser, la realidad, la temporalidad y la causalidad. La espacialidad es propia de los objetos fsicos, en tanto que los psquicos (sentimientos, sensaciones, etc.), carecen de localizacin espacial. GARCA MORENTE, Manuel: "Lecciones Preliminares ...", pg. 360. 11 GARCA MORENTE, Manuel: "Lecciones Preliminares ...", pg. 360. MLLER, Alois: "Introduccin a la ...", pg. 30.

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confundira con el espacio mismo, perdiendo su objetividad. La espacialidad se traduce en que el objeto es y est en un sector del espacio, y que necesariamente debemos identificar en el espacio, otro sector donde el objeto no es ni est. De lo expuesto, podemos concluir que, hay una dependencia entre las cosas y el espacio, la que est dada por la participacin de las cosas en el espacio 12. La cosa, para ser cosa, debe participar en el espacio ms no confundirse con l, debe haber, al menos, un exterior de la cosa y un interior de la cosa 13. Topolgicamente, las nociones de exterior e interior, presuponen la existencia de un contorno cerrado que separe dichos sectores. Si bien la nocin de contorno 14, como conjunto de lneas que limitan una figura, proviene de la geometra plana, podemos generalizarla a tres dimensiones, aunque ya no ser un conjunto de lneas, sino un conjunto de superficies que limitan un cuerpo. Hecha esta salvedad, vamos a utilizar, de aqu en ms, el trmino contorno para referirnos al conjunto de puntos que separan al interior del exterior de una cosa. El contorno as definido, va a presuponer siempre un espacio que est fuera de una cierta superficie determinada a la cual, el contorno, incluye. Segn CASTAGNINO, contorno es la figura representativa de la forma exterior de un objeto real 15. El contorno, tal como se lo ha definido, al igual que la extensin y la naturaleza corporal, no son propiamente elementos constitutivos de las cosas, dado que ellos no pueden existir separados los unos de los otros. No podemos quitar el contorno a una cosa y quedarnos con algo de naturaleza corporal y extensin, dado que no es concebible algo con naturaleza corporal y extensin pero sin contorno. Aunque podamos captar mentalmente cada una de ellas por separado, debemos concluir que, necesariamente, las tres se encuentran juntas en un mismo sujeto

12 MLLER, Alois: "Introduccin a la ...", pg. 246. 13 Conforme al Teorema de Jordan, uno de los fundamentales de la Topologa, "toda curva cerrada en el plano, que no se corta a s misma, divide al plano en una parte interior y otra exterior" , una curva con estas caractersticas (cerrada y que no se corta a s misma) se llama simplemente conexa. Si la curva no es simplemente conexa, puede dividir al plano en varios interiores y varios exteriores (la curva con que dibujamos el n 8 no es simplemente conexa, y divide al plano en un exterior y dos interiores). El teorema de Jordan puede extenderse a tres dimensiones con las mismas consecuencias que en dos dimensiones. Conviene recordar que, en topologa, los teoremas no se alteran mediante una transformacin bicontinua punto por punto, de all que un polgono pueda ser transformado en una curva manteniendo las propiedades topolgicas originarias, a condicin de que el orden de los puntos se mantenga invariante durante la transformacin. KASNES y NEWMAN: "Matemticas e ...", Tomo II, pg. 284 y s.s. 14 En el prximo punto, quedar planteada la diferencia entre lmite y contorno similar a la que planteara Carlos BIANCO en "Introduccin a ...", pg. 26. 15 CASTAGNINO, Juan Manuel: El Lmite ..., pg. 5.

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. De all que el contorno sea una propiedad de las cosas, al igual que la extensin y la materia (naturaleza corporal) 17.

16 DESCARTES, Ren: "Discurso del ...", pg. 207. 17 Si se realizara un anlisis desde una perspectiva del idealismo trascendental (Kant), se llegara a la conclusin de que el contorno es una condicin para poder conocer al "fenmeno cosa material" (cosa provista de las formas del espacio y del tiempo que no le pertenecen en s misma pero que le pertenecen en cuanto es objeto de conocimiento; GARCA MORENTE, Manuel: "Lecciones Preliminares ...", pg. 274). De todas formas, para lo que sigue, es indiferente que consideremos al contorno como una propiedad de las cosas o como una condicin cognitiva del fenmeno, ya que las conclusiones posteriores se verifican en ambos casos.

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El Lmite Como Propiedad de las Obras Culturales


Sin entrar en polmicas al respecto, consideraremos a lo natural como obra de la Creacin, y lo cultural como producto del espritu humano actuado segn valoraciones. Conforme a RICKERT, en lo cultural, "la realidad es sometida a la accin conceptualizante y avaloradora por la cual, cada singular se encuentra referido al mundo trascendente de los valores" 18. Es propio del hombre crear, hacer, transformar y formar ciertas obras, que en s mismas son portadoras de valor 19. Suele ser comn identificar dos aspectos en lo cultural: cultura objetiva, que comprende aquellos objetos naturales que han sido modificados por el hombre y llevan la impronta de su espritu (una escultura, un cuadro, etc.); y cultura subjetiva, que comprende el perfeccionamiento de las facultades del hombre mismo a travs de la ciencia y del arte. En ambas perspectivas, lo que identificamos como obra cultural es, en ltima instancia, una forma de vida humana objetivada, y siempre podemos ver en el hecho cultural al espritu humano. HARTMANN 20, habla de un espritu objetivado inserto en los productos u obras de la creacin espiritual. Cabra aclarar que, existe un gran nmero de obras culturales cuyo sentido preponderante es la utilidad (como una mesa, una vivienda, una silla, etc.), a los que algunos autores consideran como objetos de la tcnica 21 (diferencindolos de las obras culturales, en tanto stas son portadoras de otros valores). A los fines del presente trabajo, consideraremos a estos objetos de la tcnica dentro de las obras culturales. En las obras culturales, podemos distinguir el substrato real (psquico o fsico) y el sentido (aquel espritu objetivado de HARTMANN), que es el significado valioso que el objeto tiene para la colectividad. Un mojn es un objeto cultural cuyo sustrato fsico

18 Heinrich RICKERT, citado por Alberto CATTURELLI en "La Filosofa I" , pg. 264. 19 CATTURELLI, Alberto: "La Filosofa I" , pg. 260. El autor sostiene que "la obra de la cultura no es un objeto ..., lo cultural es siempre una obra en cuanto depende del libre obrar del existente y, por eso, se puede decir que es una obra existencial" (pg. 261) 20 Citado por DEL VECCHIO y RECASENS SICHES en "Filosofa del ...", tomo I, pg. 178 y s.s. 21 CATTURELLI, Alberto: "La Filosofa I" , pg. 260.

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es el trozo de madera, hierro, piedra u hormign, y cuyo sentido es el indicar el lmite entre dos parcelas 22.

22 TORRE, Abelardo: "Introduccin al ..."; pg. 34.

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El derecho tiene un sustrato psquico social, que es la representacin intelectual que cada sociedad tiene de las relaciones entre los hombres, y tambin un sentido, que est dado por un juicio de valor eminentemente relativo que cada sociedad se forma de esas relaciones 23. Mediante el acto cultural, el hombre transforma los objetos reales en obras culturales. Esta transformacin, llamada por Francisco ROMERO objetivacin espiritual 24 , importa por un lado actuar sobre el substrato real dndole la forma definitiva, y por el otro importa imprimirle el sentido que distingue a la obra cultural. De esta forma, los objetos, penetrados por el entendimiento pierden su carcter originario y se espiritualizan adquiriendo el carcter que les da la apreciacin del hombre, se transforman en obras culturales. El hombre, al actuar sobre el substrato modelando la forma definitiva, determina el nuevo contorno del objeto. Pero, cuando culmina su obra, el objeto adquiere un sentido valioso y por ende se transforma en una obra cultural, el contorno, por ser una propiedad de las cosas, participa tambin de este sentido. Ya no es el simple contorno fsico de una cosa, sino que se ha transformado en el lmite de una obra cultural. Por el acto cultural se espiritualiza el sustrato fsico, y cuando este culmina, la cosa termina por objetivarse, transformndose en un objeto de la cultura 25, y en esta transformacin, los contornos se han convertido en lmites. Cuando se altera, natural o artificialmente, el contorno de una cosa, el resultado es otra cosa u otras cosas de igual naturaleza que la originaria. Si partimos una piedra, con lo que alteramos su contorno, obtendremos 2 o ms piedras. Obviamente, la alteracin slo debe afectar al contorno (y a la extensin), dado que si se altera la materia cambia la naturaleza de la cosa. En la obra cultural, la alteracin del lmite importa una alteracin sustancial del objeto, que incluso puede destruirla como obra cultural. Si a un alienado se le ocurriera partir en dos el Moiss de Miguel ngel, a nadie se le ocurrira decir que se obtienen dos Moiss, y la mayora, en este hipottico
23 MARTNEZ PAZ, Enrique: "Sistema de ...", pg. 202. 24 Francisco ROMERO, citado por Carlos Alberto BIANCO en "Introduccin a ...", pg. 82. 25 MARTNEZ PAZ, Enrique: Sistema de ..., pg. 209.

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caso, dira que se destruy una de las obras de arte ms impactantes de la humanidad, y aunque mediante las modernas tcnicas de restauracin se lograra reconstrurlo, seguramente no sera lo mismo. Para que la alteracin del lmite no suponga una degradacin de la obra cultural, esta alteracin debe realizarse dentro del contexto socio-cultural y cumpliendo ciertas pautas, contexto y pautas que, por otra parte, son los mismos en que se gener el lmite. Cuando la obra cultural es de carcter jurdico la modificacin de sus lmites debe realizarse dentro del contexto jurdico, y siendo que este es normativo, la modificacin deber ajustarse a la normas que la regulan As como el contorno es una propiedad de las cosas naturales, el lmite es una propiedad de las obras culturales pues participa del sentido valioso de la obra. El contorno es de naturaleza fsica, el lmite es de naturaleza cultural. El contorno se genera en el contexto de la realidad fsica, el lmite se genera en un contexto social. 26

26 La diferenciacin entre lmite y contorno la plantea Carlos Alberto BIANCO en "Introduccin a ..." (pg. 13 y s.s., y en especial en pg. 26). En este punto, Bianco sigue, con algunas modificaciones, a Juan Manuel CASTAGNINO, a quien adjudica la autora de la Teora Agrimensural del Contorno. Sin que ello suponga introducir modificaciones sustanciales en esta teora, y con el nimo de precisar y fundamentar mejor la sistematizacin, considero que el contorno es de naturaleza fsica y el lmite de naturaleza cultural, y dentro de estos ltimos se encuentran los lmites jurdico-territoriales, que son de naturaleza jurdica.

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Los Lmites Territoriales


Vamos a designar como territorio a la superficie de la tierra, y a los fines del modelo terico que nos planteamos, el territorio, en cuanto receptculo o soporte de la obra cultural, es un continuo, es decir, se sucede a s mismo sin interrupcin. La realidad territorial est conformada por objetos naturales y obras culturales . Obviamente, nos interesan aquellos objetos y obras de carcter territorial, es decir, que se encuentren en una ntima relacin con el territorio de forma tal que se encuentren inmovilizados, ya sea porque forman parte del suelo, o porque estn incorporados orgnicamente al mismo, o porque estn adheridos fsicamente al suelo, o porque estn referidos al territorio de tal manera que, ste, sea el soporte real de la obra cultural.
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Cuando pretendemos describir la realidad territorial, necesariamente debemos referirnos a cada uno de los objetos y obras de carcter territorial que conforman esa realidad. En esta tarea descriptiva de la realidad, los objetos naturales no presentan mayores problemas, puesto que se manifiestan directamente con sus contornos, extensin y materia. Tampoco presentan inconvenientes aquellas obras culturales cuyos lmites se evidencian externamente como el caso de una vivienda o un puente. En estos casos, tanto los objetos naturales como las obras culturales, se manifiestan externamente tal cual son, podramos decir que tienen la particularidad de autopublicitarse. Estos objetos y obras son de accesibilidad sensitiva inmediata, o sea, no requieren de una interferencia mediadora que los haga accesibles a nuestros sentidos, debido a que la materia y la forma con que estn hechos los diferencia del territorio donde se asientan.

27 En mi anterior trabajo: "Derechos Territoriales ...", segu a HAAR y a otros autores que trabajaron en la Teora de los Lmites, distinguiendo entre objetos territoriales y hechos territoriales. Considero ms apropiada la designacin de objetos naturales y obras culturales, aunque en ltima instancia es una cuestin de terminologa y no conceptual.

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Cuando nos ponemos frente a una vivienda, identificamos inmediatamente sus lmites si necesidad de que nadie nos los muestre; no necesitamos ni de un ingeniero ni de un arquitecto para saber si estamos dentro o fuera de la construccin o para saber si un muro es interno o no. La vivienda se manifiesta externamente diferenciada del territorio donde se asienta. En contraposicin al territorio que es continuo, diremos que estos objetos y obras son discretos. Discretos territoriales son entonces, todos aquellos objetos naturales y obras culturares de carcter territorial que tienen accesibilidad sensitiva inmediata (no requieren de una interferencia mediadora que los haga accesibles a nuestros sentidos). Ahora bien, muchas obras culturales de carcter territorial, son abstracciones mentales referidas al territorio y cuyo objeto es establecer una relacin entre ste y otro elemento. Este tipo de obras culturales, se caracterizan por tener como substrato fsico al territorio mismo, y para que se evidencien a nuestros sentidos es necesario una interferencia mediadora externa, por lo que son de accesibilidad sensitiva mediata. Cuando hablamos de las regiones de un pas, por ejemplo, la regin pampeana o la regin patagnica, la cuestin de identificar los lmites de las mismas ya no es tan fcil, y si nos ubicamos en las cercanas de la frontera entre ambas, para saber si nos encontramos en una u otra regin necesitaremos de la ayuda de un gegrafo. Ms all de que el lmite que se establezca entre ambas regiones pueda ser arbitrario, siempre ser necesario que el lmite exista, pues como ya lo demostrramos anteriormente, es una propiedad de toda obra cultural. Slo cuando el gegrafo determina el lmite entre las regiones, estas quedan determinadas, y esto supone la creacin de un discreto (de carcter geogrfico en este caso) dentro del territorio; con esta operacin se levanta la indeterminacin que supone la abstraccin creadora de la regin. Cuando la obra cultural de carcter territorial no tiene la capacidad de autopublicitarse (no es accesible a los sentidos por s misma), la determinacin de sus lmites importa la introduccin de un elemento discreto dentro del continuo al que pertenece y por lo tanto se lo est diferenciando del mismo. Un ejemplo sencillo nos permitir una comprensin ms acabada acerca de la diferencia entre el continuo y el discreto. Imaginemos por un instante que a la totalidad del territorio la reducimos al piso de una habitacin, el cual ha sido recubierto con mosaicos de la misma calidad y color. Cuando observamos el piso, identificamos el 13

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reticulado que forman las juntas de los mosaicos, es decir, podemos individualizar cada uno de los mosaicos debido a que ellos estn delimitados. Si analizamos cada uno de esos mosaicos y los observamos cuidadosamente, con seguridad llegaramos a la conclusin que, salvo algunos detalles insignificantes, no existen diferencias significativas entre uno u otro mosaico ya que todos son de la misma calidad y extensin. Sin embargo, y a pesar de la homogeneidad existente entre los mosaicos y de que stos estn adheridos al suelo, an podemos distinguir uno de otro, debido a que cada mosaico tiene determinados sus lmites, es decir, es un elemento discreto. Supongamos ahora que, quitamos los mosaicos del piso, con lo que aparece con una capa de arena y portland. Nuestro "territorio" (piso), que en el caso anterior se nos presentaba como un conjunto de discretos contiguos unos de otros, ahora se nos presenta como un continuo en el que no podemos diferenciar a simple vista ningn elemento discreto significativo. Como resulta evidente, el continuo ha existido siempre, slo que en el primer caso, la accin del hombre introdujo elementos discretos (los mosaicos) permitiendo diferenciar sectores (mosaicos) dentro del continuo. Sin lmite no hay discreto, y sin discreto no hay sustrato fsico de la obra cultural, por lo que en estas condiciones slo tiene existencia en la mente de su creador. Dos son las condiciones de existencia de un discreto: 1) La voluntad como fuente creadora del mismo; 2) La determinacin de sus lmites. Sin voluntad, el discreto no existe, como no existe la obra de arte si el artista no desea crearla. Pero la sola voluntad no es suficiente para que exista; la escultura no existe por la sola voluntad humana, es preciso que el escultor cincele el mrmol para crearla, y esto supone que ha de determinar sus lmites. Nadie puede identificar un discreto si no se han determinado sus lmites, as como nadie puede ver una escultura que an no se ha esculpido.

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DERECHOS TERRITORIALES

Concepto de Derecho Territorial


Es propio del hombre el relacionarse con otros hombres y con el mundo que lo rodea. Dentro de todas estas relaciones hay algunas que estn reguladas por el derecho, son las relaciones jurdicas. MOISSET DE ESPANS las califica como "una especie de relacin social en virtud de la cual, determinadas situaciones de hecho aptas para la satisfaccin de algunos fines o intereses, son consideradas por el cuerpo social dignas de proteccin, razn por la cual se reconocen a los sujetos de la relacin facultades o prerrogativas, y se le imponen los correlativos deberes" 28. Estas relaciones suelen engendrar los derechos subjetivos. La doctrina contempornea ha tratado de integrar en un mismo concepto, el contenido ontolgico y teleolgico del derecho subjetivo, y considerando ambos aspectos, BUTELER CCERES entiende al mismo como la facultad de obrar y de exigir con miras a la satisfaccin de un inters honesto y justo, digno de la tutela jurdica 29. El anlisis estructural de todo derecho subjetivo, nos permite identificar en l, 3 elementos esenciales: sujeto/s, objeto, y causa. Faltando algunos de estos elementos obviamente no hay derecho subjetivo.

28 MOISSET DE ESPANES, Luis: "Curso de ...", tomo I, pg. 10. 29 BUTELER CCERES, Jos A.: Manual de ...", pg. 31.

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Conviene recordar a esta altura que, tanto relacin jurdica como derecho subjetivo, son conceptos jurdicos a priori 30, y son indispensables para la ciencia jurdica, son creaciones intelectuales que permiten elaborar las distintas teoras jurdicas, mediantes las cuales se edifica el ordenamiento jurdico de una sociedad 31. Sin estos conceptos generales, el derecho se reducira a un conjunto de normas casusticas y cada nueva situacin debera ser resuelta particularmente. En su constante actuar en el mundo, el espritu humano ha creado una serie de relaciones entre las cosas y el hombre (situacin de hecho); cuando esa relacin se encuentra consagrada y protegida por el Derecho Positivo, alcanza el grado de nexo jurdico entre la cosa y el sujeto (situacin jurdica), dando origen a los derechos reales (derecho subjetivo). Cuando el contenido objetivo del derecho real es el territorio mismo, estamos ante una obra cultural de carcter jurdico-territorial, a la que genricamente denominaremos derecho territorial. Dentro de esta designacin incluimos tambin al dominio pblico territorial, los llamados derechos reales administrativos de expresin territorial, as como los derechos reales provenientes del derecho minero.

30 MOISSET DE ESPANES, Luis: Curso de ..., tomo I, pg. 11. El problema de los juicios sintticos a priori es uno de los fundamentos del idealismo trascendental kantiano, en su Crtica de la Razn Pura , Kant sostiene que la ciencia est constituida por juicos sintticos a priori, es decir, son "sintticos" en la medida que aumentan el conocimiento (aaden en el concepto del predicado algo que no est comprendido en el concepto del sujeto), y son "a priori" en la medida que no son extrados de la experiencia y por lo tanto tienen un valor universal y necesario (GARCA MORENTE, Manuel: "Lecciones Preliminares ...", pg. 243). 31 MOISSET DE ESPANES, Luis: "Curso de ...", tomo I, pg. 11.

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El Objeto de los Derechos Territoriales


Uno de los elementos esenciales de los derechos reales es el objeto, y entre otras condiciones, este objeto debe estar determinado. "Y no cabe duda de cuanta es la importancia econmica del contenido material de la cosa objeto del derecho real, cuya correcta determinacin interesa a todos. A aquellos que intervinieron en el negocio jurdico que dio origen al instrumento en el que se transmite el derecho a poseer; a los terceros interesados, que basndose en el patrimonio de una persona otorgan crditos; al Estado, que percibe impuestos en base a ese contenido material, etc." 32 En los derechos territoriales, mientras no se delimite la porcin de territorio a la que se refiere, es decir, mientras no se genere el discreto sobre el que se ejerce, el contenido objetivo del derecho es indeterminado. Sin delimitacin, el contenido objetivo del derecho territorial se confunde con el territorio, y propiamente no sale de la abstraccin que lo cre, slo existe en la mente humana, y probablemente en los documentos que lo sustentan jurdicamente, pero su soporte esencial, su materia prima: la porcin de territorio sobre la cual es ejercido es indeterminada. Volvamos al ejemplo del piso de la habitacin recubierta con una capa de arena y portland. En tales condiciones, este piso, va a representar el territorio. Sobre este piso-territorio se decide adjudicar en propiedad un sector a una persona, luego otro sector a otra persona y as sucesivamente hasta adjudicar la totalidad del territorio. Para evitar conflictos y mantener la paz entre los vecinos, es necesario que cada sector adjudicado sea correctamente descripto en el ttulo de propiedad y los lmites de los mismos sean demarcados en el territorio, y este acto de demarcacin debe ser documentado, registrado y publicitado. La sola descripcin es insuficiente, pues, si los sectores no estn demarcados en el territorio, cada propietario se ubicar en el lugar que, conforme a su buen criterio y parecer, considera que le corresponde. En estas circunstancias, algunos, actuando de buena fe, podrn interpretar errneamente la inteligencia de sus ttulos y abarcarn una extensin distinta a los que estos dan derecho, y a lo mejor, un lugar distinto al que corresponde. Otros queriendo aprovechar la situacin, extendern sus pretensiones ms all de lo que les corresponde, o se ubicarn en el lugar que mejor les parece. Slo determinando los lmites del inmueble puede individualizarse la porcin de territorio sobre la cual el propietario tiene efectivamente derechos. Y esta
32 ODDONE, Hctor B.: "El Saneamiento ...", pg. 2.

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determinacin supone generar discretos de carcter jurdico-territorial dentro del continuo territorial. Para la transmisin nter vivos de los derechos territoriales, Vlez Srsfield, "impuso la exigencia de ttulo y modo, ttulo como antecedente negocial jurdico apto para transferir el dominio y el modo, para la constitucin del derecho, que se efecta por la tradicin, acto por el cual se concreta materialmente la transferencia consensual de la posesin de la cosa" 33, es decir, se debe hacer tradicin de los discretos sobre los que se ejerce el derecho. Tal como lo planteamos tericamente, y suponiendo que todos los lmites territoriales estuviesen determinados, podra decirse que, poltica, jurdica e institucionalmente, el territorio es un continuo que est conformado por una serie de discretos. As, desde este punto de vista, la totalidad del espacio territorial, la tierra, es un continuo que est conformado por una serie de discretos de carcter jurdico 34: las Naciones (Estados Independientes) y las llamadas zonas libres (donde rige el derecho internacional); estos discretos, los estados, a su vez pueden estar conformados por otro conjunto de discretos, en el caso de nuestro pas: los estados provinciales; y as sucesivamente hasta llegar al ltimo estrato de discretos de orden institucional. Sobre estos discretos, cada organizacin institucional (nacin, provincias, municipios, etc.), ejerce todo el poder que la constitucin o las leyes que las han constituido le asignan; pero si las respectivas jurisdicciones no estn delimitadas, no hay discreto sobre el cual ejercer ese poder. Al confundirse los territorios de dos jurisdicciones de igual jerarqua por falta de delimitacin, la resultante es un conflicto de poderes. En el mbito de los derechos territoriales, la situacin no difiere mucho, la falta de delimitacin de los inmuebles genera conflictos entre sus propietarios, y en la medida en que no se generen los discretos correspondientes a cada uno de los derechos, este conflicto no se superar. En el marco de los derechos territoriales, la sola voluntad resulta insuficiente para crear un discreto de carcter jurdico, puesto que si la misma no tiene un respaldo jurdico, solo se estar ante una simple obra cultural de carcter territorial, que en el mejor de los casos podr producir efectos jurdicos (la posesin). Para la existencia
33 RODRGUEZ, Agustn, citado por Hctor B. ODDONE en "La Publicidad ...", pg. 3. 34 En realidad se trata de discretos de carcter poltico, jurdico e institucional.

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del discreto territorial de carcter jurdico debe actuar una condicin previa a la voluntad: la ley. Todo lmite territorial tiene su fuente generadora en la voluntad humana. An en los llamados lmites naturales, puesto que stos, son lmites en la medida que el hombre los reconozca como tales, y en ese reconocimiento el hombre ha transformado un contorno en un lmite. La lnea divisoria de aguas, la lnea de los picos ms altos, la lnea media de los cursos de agua, etc., son todos contornos generados en un contexto fsico y pueden identificarse en todas las cadenas montaosas o cursos de agua, pero slo sern lmites en la medida que el hombre les imprima un sentido valioso, espiritualizndolos y transformndolos en obras culturales. La lnea de las ms altas crecientes ordinarias o la de las crecientes medias ordinarias, son contornos originados en un contexto fsico. Slo se transforman en lmites territoriales cuando la voluntad humana las considere como tales. Cuando el legislador adopta una de ellas y la consagra como lmite en el Cdigo Civil, las transforma en un lmite jurdico-territorial: la lnea de ribera 35. Para que un lmite sea un lmite jurdico, debe concurrir, aparte de la voluntad humana, la ley que formalmente establece que ese lmite es un lmite jurdico, y en estas condiciones se estar ante un discreto de carcter jurdico. Resumiendo, las condiciones de existencia de los discretos territoriales de carcter jurdico pueden resumirse de la siguiente manera: 1) La ley, como fuente formal; 2) La voluntad humana, como fuente generadora; 3) La determinacin de sus lmites, es decir, la materializacin y definicin de aquello hacia lo que la voluntad humana se ha dirigido con nimo de establecer una relacin directa, y que la ley protege como tal.

35 "La lnea de ribera debe surgir de un criterio estadstico para establecer cual es el nivel que corresponde a la de las ms altas crecientes ordinarias (art. 2577 del C.C.) o el de las crecientes medias ordinarias (art. 2340 del C.C.)". ODDONE, Hctor B.: "Delimitacin del ...", pg. 29. La referencia a los artculos del Cdigo Civil es personal.

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La Posesin y el Derecho a Poseer


En la nota al Libro Tercero - De los Derechos Reales, VLEZ SRSFIELD considera que, las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales, y el art. 2351 la define como la detencin de una cosa bajo el poder de una persona, con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Por su lado, el art. 2468, en su primera parte, dispone: Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. Lamentablemente suele ser un error comn confundir dominio con posesin, a pesar de las marcadas diferencias que existen entre uno y otra: el dominio confiere a su titular el derecho de poseer la cosa e importa una potestad jurdica que le permite usar y disponer ampliamente de la cosa, en la posesin, el derecho de poseer puede o no existir, lo cual es indiferente para la existencia de la posesin 36. Ya vimos anteriormente que la idea de cosa implica la nocin de espacialidad, esto es, la existencia de un contorno que delimite a la cosa. El objeto de los derechos reales es siempre una cosa material (art. 2311), an cuando esta pueda ser una obra cultural, pero cuando de derechos territoriales se trata, el contenido objetivo del derecho merece un tratamiento particular, pues la determinacin de sus lmites requiere de un acto cultural especfico. An cuando en teora muchas personas diferencian el dominio de la posesin, en la prctica esta diferenciacin se diluye, entonces, el hecho posesorio se identifica con el derecho a poseer, y la posesin termina absorbiendo al dominio. As, para la generalidad de la gente, la propiedad llega hasta el muro o el alambrado, e incluso la confusin llega a tal punto que, si un muro tiene 30 cm de espesor, se trata de un muro medianero. Esta errnea interpretacin suele plasmarse en planos de relevamientos de hechos existentes, mal llamados "planos de mensura", en los cuales el ttulo es slo un antecedente anecdtico, y las diferencias entre el derecho a poseer y el hecho posesorio suelen identificarse como diferencias entre ttulo y mensura, y casi indefectiblemente son justificadas mediante una frmula supuestamente infalible: "Las
36 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derechos Reales", tomo I, pg. 62. SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", tomo I, pg. 23.

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diferencias entre ttulos y mensura son atribuibles a que se midi dentro de deslindes existentes con ms de treinta aos de antigedad, sin afectar derechos de terceros". En realidad esta frmula contiene una gran verdad: la diferencia es atribuible a que se midi entre lmites de hecho. Pero tambin est plagada de errores: 1) La diferencia no es entre ttulos y mensura, sino entre ttulos y relevamiento de hechos existentes. 2) La antigedad de los lmites de hecho no es definitoria en la mensura, cuyo fin es la investigacin y determinacin de los lmites de derecho, y estos resultan del anlisis de una serie de antecedentes, entre los cuales se considerar la antigedad de la materializacin de los lmites posesorios, y conforme al criterio del profesional actuante se podr o no respetarlos. 3) An hoy se sigue utilizando en la frmula el trmino de 30 aos, siendo que, a partir del ao 1968, por imperio de la Ley 17.711 se modific el art. 4015 del Cdigo Civil, disminuyendo a 20 aos el trmino para la prescripcin adquisitiva de inmuebles en los casos de posesin continua sin necesidad de ttulo ni buena fe 37. 4) Aunque el muro o el alambrado tuviesen 100 aos o ms, ello no autoriza a modificar la posicin de un lmite porque la ubicacin del mismo conforme a ttulos no coincida con aquellos, basta para ello recordar el art. 2411 del Cdigo Civil: La posesin fundada sobre ttulo, comprende slo la extensin del ttulo, sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor, y el art. 2751: La posesin de buena fe de mayor parte de los terrenos que la que expresan los ttulos, no aprovecha al que la ha tenido. En general, las diferencias provienen de un mal replanteo originario del ttulo, y nada nos autoriza a medir entre muros existentes, incorporando o quitando terreno al inmueble originario; en todo caso, estos sobrantes significan un hecho posesorio que podr, juicio de prescripcin adquisitiva mediante, dar lugar a la adquisicin del dominio de lo posedo 38, y sin lugar a dudas, en este caso se afectan derechos de terceros.

37 Art. 4015: Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo. 38 GMEZ, Carlos G.: "Introduccin a ...", pg. 10.

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Los lmites de hecho o lmites posesorios, son al derecho territorial, lo que el bosquejo en el mrmol en bruto es a la escultura: una simple expresin ms o menos aproximada de las pretensiones del autor. Identificar lmites posesorios con lmites de derecho, es como identificar el bosquejo con la escultura.

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La Posesin Territorial 39
La naturaleza jurdica de la posesin ha dado lugar a una gran controversia an no superada. Para algunos, la posesin es un derecho 40, en tanto que para otros se trata de un hecho 41. Sin pretender superar la controversia, entiendo que la posesin considerada en s misma, es un hecho productor de consecuencias jurdicas 42, la que segn nuestro modelo, cuando es ejercida sobre el territorio, se presenta como una obra cultural de carcter territorial, a la que designaremos posesin territorial. Conforme al art. 2402: Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea separada y designada distintamente.

39 Nos referimos en este punto exclusivamente a la posesin no fundada en ttulo, sino en el simple hecho material de tener la cosa para s con el nimo de ejercer un derecho de propiedad sobre ella. 40 Es la postura de Ihering, quien, partiendo de su concepcin de derecho subjetivo como todo inters jurdicamente protegido, llega a la conclusin de que, si la posesin est protegida jurdicamente, forzosamente debe admitirse que se trata de un derecho. Igual concepcin adopta Raymundo M. SALVAT: "si bien la posesin en s misma se nos presenta como una relacin simplemente material, esta relacin rene las condiciones y elementos necesarios para la existencia de un derecho" ("Tratado de ...", tomo I, pg. 50 y ss.); en esta corriente, se enrolan Segovia, Zenon Martnez y Lafaille entre otros (citados por PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derechos Reales", tomo I, pg.57, nota 62). 41 Es la concepcin de Savigny: "es evidente que en su principio y considerada en s misma, la posesin no es sino un simple hecho..." (cita de SALVAT en su "Tratado de ...", tomo I, pg. 48). Para PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE, "existen diversas razones que, con apoyo en los artculos del Cdigo, permiten llegar a la conclusin de que la posesin consiste en un hecho, que produce efectos jurdicos (jus possessionis)" ("Derechos Reales", tomo I, pg.57); en esta corriente, se enrolan Machado, Pizarro, Allende, Legn, Gatti, Mariani de Vidal, Highton, Alterini (J.H.), Laquis y Musto entre otros (citados por PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derechos Reales", tomo I, pg.57, nota 62). 42 Es un vnculo fctico entre la persona y la cosa que si bien est protegido por el derecho, no ha sido consagrado como vnculo jurdico. En cuanto a los fundamentos de esta postura, me remito a los expuestos por PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE en "Derechos Reales", tomo I, pg. 58 y 59, y los argumentos expuestos por Argaars en SALVAT ("Tratado de ...", tomo I, pg. 52, nota 53-a puntos 1 a 6).

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De aqu, se puede extraer un principio general: la posesin slo puede recaer sobre cosas ciertas y determinadas 43. Esto supone que, para que exista una posesin territorial, tiene necesariamente que existir un discreto territorial sobre el que es ejercida esa posesin.

43 SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", tomo I, pg. 165.

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La doctrina clsica o subjetiva, propiciada por SAVIGNY, y receptada por nuestro Cdigo Civil en el art. 2351 44, requiere para la existencia de la posesin, la concurrencia de dos elementos: el corpus y el animus domini. El corpus es el poder fsico o de hecho sobre la cosa, es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa, en tanto que el animus domini es la actitud del poseedor de no reconocer en otra persona un derecho superior 45. Para que el corpus pueda quedar configurado deben concurrir: el contacto fsico (yuxtaposicin local) ms un mnimo de voluntad (el querer ese contacto). Este mnimo de voluntad llamado animus detinendi, caracteriza el corpus, e integrado al contacto fsico y le da trascendencia jurdica: o se detiene la cosa para s (la posesin, art. 2351), o se la ostenta a nombre ajeno (la tenencia, art. 2352) 46. Si falta ese animus detinendi estamos ante una simple yuxtaposicin local, que supone una tenencia involuntaria como el caso de una persona que est durmiendo y se le coloca un objeto en la mano. IHERING, autor de la teora objetiva de la posesin y crtico de SAVIGNY, caracteriz la posicin de este ltimo mediante una sencilla frmula: C=c+a P = C +A P=c+a+A T=C Donde la P es la posesin, T es la tenencia, C es el corpus, A es el animus domini, a es el animus detinendi, y c es el contacto fsico o yuxtaposicin local. Cuando se trata de posesin de cosas muebles, no existen mayores inconvenientes en la identificacin e individualizacin de la cosa. Pero, en la posesin territorial se requiere que la voluntad del poseedor se manifieste no slo en el sentido de no reconocer un derecho superior, sino que tambin se manifieste generando el discreto territorial sobre el que recaen sus actos posesorios (art. 2402 del C.C.). Aqu voluntad y determinacin de los lmites confluyen y se confunden, pues para que el discreto territorial posesorio sea cierto y determinado, sus lmites deben estar determinados, y esta determinacin, cuando la posesin no est fundada en un ttulo,
44 Art. 2351: Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. 45 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derechos Reales", tomo I, pg. 40. SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", tomo I, pg. 22. CASTAGNINO, Juan M.: "El Lmite ...", pg. 6. 46 SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", tomo I, pg. 22.

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depende de la voluntad del poseedor. El hombre tiene la voluntad de poseer un terreno hasta ciertos lmites que separan su posesin de la de otra persona; si falta esta voluntad humana, el discreto no existe 47, y si no existe el objeto no se configura el corpus.

47 HAAR, Vctor H.: "Misin del...", pg. 5.

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Entiendo que, por aplicacin analgica del art. 2410 48, es necesario que los lmites del discreto posesorio estn materialmente determinados, pues de alguna manera el discreto posesorio debe manifestarse externamente, an cuando esta materializacin pueda ser rudimentaria. Al tenor de los arts. 2528 49 y 2375 50 del Cdigo Civil, debemos concluir que la posesin territorial no puede adquirirse por aprehensin 51. Los modos de adquirir la posesin sern entonces la desposesin ya sea esta clandestina o violenta (art. 2382 y 2455), pacfica (2456) o por abuso de confianza (art. 2458) y la tradicin (art. 2377 y subsiguientes). En todos estos casos, de una u otra manera es exigible la realizacin de actos posesorios, y no veo como pueden ejercerse inequvocamente esos actos si no estn materializados los lmites del discreto; si la cosa se confunde en el continuo territorial, no habra certeza del lugar donde se ejecutan los actos. El criterio para identificar el discreto posesorio debe ser objetivo y slo debe admitirse un criterio subjetivo por excepcin. Sin pretender agotar el listado de casos particulares, considero que la materializacin puede faltar: a) Cuando el discreto colinda con la propiedad u otra posesin del mismo poseedor, de su cnyuge, de sus ascendientes o de sus descendientes. b) Cuando el discreto colinda con el dominio pblico.

48 Art. 2410: Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer parte incierta de una cosa. 49 Art. 2528: No son susceptibles de apropiacin las cosas inmuebles ... 50 Art. 2375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de este Cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera aprehensin 51 SALVAT considera que, a pesar del art. 2375, es posible adquirir la posesin territorial de este modo cuando el antiguo propietario hace abandono del inmueble (art. 2454) y el nuevo poseedor lo ocupa (SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", Tomo I, pg. 98). En contra de esta posicin, MARTNEZ Z., considera que, en cuanto a los inmuebles, cuando estos son abandonados por sus propietarios, por carecer de dueo pertenecen al Estado, y slo cabra una usurpacin pacfica respecto del Fisco cuando el ocupante hace actos de posesin durante un ao (citado por SALVAT en nota 21, op. cit. pg. 98); en el mismo sentido se expresan PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE en "Derechos Reales", tomo I, pg. 81.

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c) Cuando el lmite es coincidente con un accidente topogrfico u obra cultural de entidad suficiente como para ser considerado como materializacin de un lmite (caadn, acequia, etc.). Sera conveniente un anlisis ms profundo de otros casos que se presentan en la prctica, y que requeriran consideraciones particulares teniendo en cuenta los usos y costumbres del lugar. Si bien no desconozco que en algunas circunstancias pueden presentarse situaciones especiales, una amplia libertad en este aspecto sera, al menos peligrosa, ya que los criterios subjetivos pueden dar lugar a verdaderos despojos. La exigencia de efectuar la mensura del discreto posesorio previo a iniciar el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos, impuesta por el Decreto ley 5756/58 (modificatorio del art. 24 de la Ley Nacional 14.159), tiene por objeto la determinacin del bien, para establecer su identidad, su ubicacin, evitando con ello la usurpacin de la propiedad ajena con falsos ttulos, pues la mensura slo puede hacerla quin est en posesin del bien 52. Pero la mensura es la expresin de la posesin preexistente 53. El ejecutor de la mensura, dice CASTAGNINO 54, deber saber captar fielmente la manifestacin de VOLUNTAD del otorgante para poder interpretarla luego, con orientacin y exactitud, en lmites territoriales ajustados al poder de seoro y dems facultades reales que aqul tenga para hacer el acto de mensura de que se trata. En cuanto a la voluntad del otorgante, contina diciendo el mismo autor, no es omnmoda en el ACTO DE MENSURA pues deber sujetarse a la ley, adecuarse al orden territorial reglado por la misma y circunscribirse a la extensin territorial (que es la capacidad y la medida de esa capacidad) que l tiene para ocupar como titular una parte del espacio, es decir, deber reducirse especialmente a la porcin de que corresponda a su propio derecho territorial 55 que lo ha habilitado para otorgar dicho acto, con intervencin del agrimensor como el perito en lmites territoriales. De all,
52 ODDONE, Hctor B.: El plano ..., pg. 4. 53 Criterio jurisprudencial recogido por CASTAGNINO, Juan M. en El Catastro Territorial y la Publicidad Inmobiliaria citado por ODDONE en El plano ..., pg. 4. 54 CASTAGNINO, Juan M.: El Lmite ..., pg. 4. 55 Por tratarse de una transcripcin textual, mantengo la expresin derecho territorial utilizada por CASTAGNINO en su trabajo, pero tal como lo manifest al principio entiendo que, en el caso que tratamos, no se configura un derecho territorial, sino una posesin territorial.

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concluye CASTAGNINO, el ejecutor de la mensura no es un mandatario del otorgante del acto de mensura, sino el perito en lmites territoriales. La mensura, cuando es realizada sin publicidad 56, no puede crear el discreto territorial posesorio, en todo caso le da vida catastral, pero no puede reemplazar acto posesorio en que el poseedor define su pretensin territorial: la exteriorizacin de la posesin a travs de la materializacin de los lmites.

56 La visacin y registracin del plano de mensura en la reparticin catastral, slo da publicidad al plano pero no a la operacin de mensura, la cual puede incluso no haberse llevado a cabo y si embargo existir un plano de mensura dibujado en un escritorio e incorporado al catastro.

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La Dualidad Posesin-Dominio
"En la poca de la colonia, dice HAAR 57, las grandes mercedes fueron entregadas por los Reyes de Espaa sin previa intervencin de los agrimensores. Debido a esto, tanto la demarcacin, si es que se hizo, como la descripcin de estas mercedes, result ser sumamente defectuosa. No se tuvo la precaucin de elegir puntos de referencia estables, y ostensiblemente inconfundibles. Muchas veces se estableca que a un seor le correspondan tantas leguas en tal direccin quedando en manos del propietario o de algn inexperto la demarcacin de su lmite". Esta falta de previsin, sumada a las deficientes descripciones de los inmuebles y a los imprecisos datos de su ubicacin trajo como consecuencia ttulos defectuosos que, al decir de RODRGUEZ 58, lejos de evitar cuestiones de identidad, las suscita a menudo con tanta omisin y ambigedad en su redaccin. A pesar de ello, antes de la sancin del Cdigo Civil, se instituyeron en algunas provincias, procedimientos de mensura contradictorias que permitieron subsanar en parte el problema. Esta prctica, que continu hasta principios de este Siglo, se fue abandonando paulatinamente y se suplant por la mensura particular 59. A pesar de estos esfuerzos, la realidad territorial no mejor, a los problemas existentes se le agregaron otros: se originaron nuevos ttulos fundados en prescripciones adquisitivas que se superponan con los de los propietarios que haban abandonado sus tierras, se hicieron fraccionamientos en escritorios sin constatar la realidad, los primitivos lmites no fueron respetados cuando se materializaron originando invasiones a colindantes, la falta de mojones o su desconocimiento por parte de los propietarios permiti que estos se ubicaran donde les pareca o donde les indicaba algn vecino, etc. Supongamos que en el piso-territorio que nos hemos planteado como ejemplo desde el comienzo de este captulo, se tiene la misma imprevisin que comentamos antes; luego de la transferencia de la totalidad de los lotes, la situacin no
57 HAAR, Vctor H.: "Misin del...", pg. 22 Y 23. 58 RODRGUEZ, Carlos J.: "Deslinde y Mensura", citado por HAAR en "la Misin ...", pg. 11. 59 ODDONE, Hctor B: "La Publicidad ...", pg. 2 y "El Saneamiento ...", pg. 4.

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difiere mucho de lo que ocurre en gran parte del territorio real de nuestro pas: por un lado la situacin de hecho, los discretos posesorios, con lmites materializados ya sea por alambrados, cercos o muros, y por el otro, la situacin de derecho, los ttulos de propiedad que dan derecho a la posesin. Tomemos como ejemplo un derecho real de dominio que es ejercido sobre un inmueble cuyos lmites nunca fueron determinados. Slo con buena voluntad y un poco de imaginacin podemos decir que el derecho existe plenamente, pero hablando con exactitud, al estar indeterminado el objeto sobre el que recae, existe una dualidad dominio-posesin. En nuestro anlisis, esta dualidad proviene de la naturaleza particular del objeto sobre el que recae: una porcin de territorio, que, para poder convertirse en objeto de un derecho territorial debe delimitarse, es decir, debe transformarse en un discreto de carcter territorial. Slo pueden ser objetos de los derechos reales las cosas (objetos materiales), las que entre otras condiciones, deben ser determinadas y actuales, ya que no se concibe el derecho sobre cosas inciertas y futuras 60. Salvo que se pretenda generar una convulsin social de consecuencias imprevisibles, no podemos afirmar que, mientras no estn establecidos los lmites de los inmuebles, conforme a las pautas que ms adelante estableceremos, los derechos reales sobre ellos no existen. Nuestra misin social, como hombres de ciencia, no slo es describir la realidad y criticarla en cuanto fuera menester, tambin es necesario que a travs de nuestro trabajo intelectual aportemos los instrumentos necesarios para modificar esa realidad si la misma es indeseable, pero con el pretexto de justificar esas modificaciones no podemos atentar contra la paz y la seguridad social haciendo declaraciones apocalpticas. De hecho, la realidad nos muestra que, a pesar de la falta de delimitacin, muchos "inmuebles" en estas condiciones siguen siendo objeto de trfico jurdico; ahora bien, conforme a lo que venimos diciendo, en esta tarea de comprensin que me he propuesto, es necesario dilucidar como se puede adecuar esta realidad a la teora. Interpretando tanto la realidad territorial como la social, considero que, mientras el inmueble no est delimitado, se presume que el mismo existe. El art. 4011 del C.C. prescribe: "El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente", y la nica
60 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derechos Reales", tomo I, pg. 6.

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forma de verificar que un ttulo es aplicable al inmueble posedo, es determinando los lmites del inmueble al cual se refiere el ttulo y compulsarlos con el hecho posesorio. A mi criterio, en este artculo est el fundamento que me permite hablar de una dualidad dominio-posesin. Mientras no estn determinados los lmites no se sabe si el hecho posesorio se corresponde con el derecho a poseer. Se trata en realidad de una conditio iuris (condicin de derecho) a la cual est supeditada el dominio mismo. No habindose probado la aplicabilidad del ttulo al terreno, el derecho tiene plena eficacia, y es ejercido sin ninguna limitacin, y esto es lo que en la realidad ocurre. Como ya lo dijramos, a pesar de no tener determinados sus lmites, muchos inmuebles son objetos de diversos negocios jurdicos sin que la existencia de esta dualidad sea bice para integrarse al trfico inmobiliario. Conociendo la posibilidad de que ttulo y hecho posesorio puedan ser divergentes, algunos adquirentes, inversores y entidades financieras requieren que, previo a cualquier negocio jurdico, el inmueble tenga sus lmites determinados y se haya probado la aplicabilidad del ttulo al terreno. Hay en el fondo de estos requerimientos, el "reconocimiento" de esta dualidad, como tambin lo hay en el hecho de que, en zonas donde los ttulos se caracterizan por su falta de apoyo en actos de levantamiento territorial 61 , los valores de los inmuebles disminuyen considerablemente por el factor riesgo que representa esta situacin. Si se prueba que el ttulo es aplicable al terreno, el dominio se consolida y perfecciona. Desaparece de esta forma el factor riesgo, con lo que se eleva el valor del inmueble. Si el ttulo no es aplicable al terreno, nos encontramos en que "la cosa poseda no es a la que el ttulo se refiere" 62, hay un error de hecho que incluso puede provenir de las transmisiones anteriores, y conforme al art. 2356 hay posesin de buena fe, pero segn el art. 4011 del C.C. no alcanza para la prescripcin breve o saneatoria. Las leyes que reglan la organizacin de la propiedad territorial en sus medios de transmitirse, forman una base imprescindible del edificio social. Pero, la utilidad de estas leyes es efmera, si a su lado no existen otras que fijen la manera de hacer sensible la cosa que representa el derecho, de determinar su extensin, sus lmites, de perpetuarlos, de garantirla contra los amagos del fraude. Si tales leyes faltan, la confianza no estar en el nimo del propietario, no se conservar en el goce pacfico

61 Ver Captulo II. 62 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derecho Reales", tomo III, pg. 67.

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de su cosa y los derechos mejor establecidos no estarn libres de ser envueltos en un serio conflicto 63.

63 FERNNDEZ, Juan S.: "Del Modo ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 1.

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INTRODUCCIN AL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

LA PARCELA

Sin bien ms adelante nos extenderemos en mayores precisiones, vamos a designar como parcela al discreto territorial sobre el que es ejercido el derecho real de Dominio (y por extensin el condominio).

La Preparcela
Anteriormente vimos que, as como el contorno es una propiedad 64 de las cosas naturales generado en un contexto fsico, el lmite es una propiedad de las obras culturales generado en un contexto social. Por su parte, los lmites jurdicos territoriales son una propiedad de los discretos jurdicos territoriales que se generan en un contexto jurdico-social, ya que los mismos dependen de una causa jurdica creadora. Para que exista un discreto territorial, se requiere de un ACTO CULTURAL, es decir, una voluntad humana que actuando sobre una porcin de territorio le d un sentido valioso. El discreto territorial est condicionado a la voluntad humana 65. Aunque los discretos jurdico territoriales, son una especie del gnero discretos territoriales, no todo acto cultural es idneo para crearlo. Debe tratarse de un acto jurdico especial mediante el cual se determinen los lmites 66, y que recibe el nombre de ACTO DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO 67.

64 Conviene recordar y remarcar a esta altura lo que expresara en la nota 8: En sentido ontolgico, propiedad es una determinacin que conviene siempre al objeto; la determinacin es un concepto ms amplio, pues as se designa a todo lo que puede enunciarse de un objeto. MLLER, Alois: "Introduccin a la ...", pg. 29. 65 HAAR, Vctor H.: "Misin del ...", pg. 6, aunque este autor se refiere a la parcela. 66 CASTAGNINO, Juan M.: "El Lmite ...", pg. 10 y 11. 67 Ver captulo siguiente.

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INTRODUCCIN AL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Mientras los lmites jurdicos territoriales no se determinen, la dualidad dominio-posesin subsiste, y se presume que el derecho a poseer se corresponde con la posesin ejercida, y en estas condiciones de lo nico que hay seguridad es que estamos frente a un discreto posesorio. Propongo que estos discretos posesorios se designen como PREPARCELAS y en funcin de las causas generadoras de las mismas se deben diferenciar las PREPARCELAS POSESORIAS y las PREPARCELAS DOMINIALES.

Preparcela Dominial Se denomina preparcela dominial al discreto territorial sobre el que se ejerce un derecho real de dominio o de condominio 68 cuyos lmites NO han sido determinados mediante un ACTO DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO y que consta censada 69 en el organismo catastral. Los lmites de la preparcela dominial, son lmites pretendidos 70, pues estn determinados unilateralmente atendiendo, en el mejor de los casos, slo a los enunciados del ttulo propio ignorando los de los colindantes, y sin constatar que el lugar fsico donde se ejerce la posesin se corresponda con el derecho a poseer. La preparcela dominial tiene efectos tributarios desde que se incorpora al registro catastral. Civilmente, los derechos del titular de la preparcela estn protegidos por las acciones posesorias (arts. 2468 al 2501), en tanto que para proteger su derecho de
68 De aqu en adelante, salvo que expresamente se los diferencie, cuando nos refiramos al domino, lo dicho ser extensible al condominio. 69 Considero que el trmino censado es, en estos casos, ms preciso que el de inscrito, pues, al no estar determinados los lmites del inmueble por medio de un acto de levantamiento territorial, slo se ha incorporado al catastro una descripcin literal que consta en un ttulo, de forma similar a la que los censores romanos incorporaban la hacienda de las personas al padrn correspondiente nicamente con fines tributarios. 70 La nocin de lmite pretendido me la transmiti mi maestro y amigo Hctor B. ODDONE en diversas oportunidades, tanto cuando dictaba sus clases pblicas en la U.N.C., como cuando me transmita sus conocimientos en charlas informales que eran verdaderas clases particulares. Segn ODDONE, cuando se determina unilateralmente un lmite a travs de una mensura sin citacin de colindantes, ste es un lmite pretendido. Tangencialmente, ODDONE, la menciona en "El Saneamiento ...", pg. 9. Segn HAAR, el lmite determinado por la interpretacin de uno solo de los ttulos, a lo sumo es un lmite pretendido (HAAR, Vctor H.: "Notas de Clase del Curso de Post-Grado de Catastro").

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dominio, mediante acciones reales, por caso, una accin reivindicatoria, debe antes transformar su preparcela en una parcela. En efecto, quien inicia la accin reivindicatoria, tiene la carga de la prueba, ya que de conformidad con el art. 2363, el poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. l posee porque posee. Al reivindicante no le basta con probar la falta de derecho a la posesin del poseedor, debe necesariamente probar su derecho sobre la cosa 71. Y entiendo que esto supone, no slo acreditar su derecho de propiedad, sino que tambin debe probar la coincidencia entre el inmueble reivindicado y el inmueble descripto en el ttulo 72, es decir, si ttulo invocado es aplicable al terreno reivindicado, y para ello, el reivindicante tiene a su disposicin, como medida preparatoria, la operacin de simple mensura (arts. 485 inc. 8 y 728 al 735 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Prov. de Cba, Ley 8465). Si bien es cierto que la realizacin de la mensura antes de iniciar las acciones reales, no es una exigencia ni del derecho de fondo ni del derecho procesal, entiendo que se trata de un requisito lgico conforme al objetivo de las acciones, y este requisito, responde a los mismos fundamentos que originaron la exigencia del plano de mensura para acompaar a la demanda para iniciar el juicio de prescripcin adquisitiva de inmuebles 73, impuesta por el art. 24 de la Ley 14.159 modificado por decreto ley 5756/58. El inc. b del art. 24 de la citada Ley (incorporado al Cdigo Civil por imperio del art. 25), establece: Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin. Por mi parte, lamento que se haya dejado de lado la precisin con que se expresara VLEZ SRSFIELD en el art. 2753 74, pues, aunque lgica y cientficamente el plano de mensura debe ser el resultado de una mensura, no debe descartarse la
71 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derecho Reales", tomo III, pg. 142. Cabra agregar que, en caso que el poseedor tambin acredite tener derecho sobre la cosa, el reividicante debera probar que el suyo es mejor. 72 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derecho Reales", tomo III, pg. 116. Aunque los autores no lo planteen directamente, al hablar de los objetos reivindicables plantean la "necesaria coincidencia con el objeto de la posesin y de los derechos reales; en pg. 118, sostienen que la cosa reivindicada debe estar individualmente determinada, y "esta exacta determinacin requerible, en materia de inmuebles se logra indicando su ubicacin, superficie, linderos, etc."; y en pg. 140, afirman que, para la procedencia de medidas cautelares, son requisitos, entre otros especficos de cada medida, la verosimilitud del derecho invocado y la individualizacin del objeto. Por mi parte, no veo como puede haber una exacta determinacin o una correcta individualizacin de un inmueble si el mismo no ha sido mensurado. 73 Ver ODDONE, Hctor B: "El Plano ...". 74 Art. 2753: El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste en escritura pblica. Bajo otra forma ser de ningn valor. El acuerdo, la MENSURA y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse ante el juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convencin..

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posibilidad de la confeccin de "planos de mensura" en escritorio que lleven la firma de un profesional autorizado sin que se hubiera realizado la pertinente mensura 75; entiendo que, hubiera sido ms feliz que el texto legal se hubiese referido al ACTO DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO, es decir, a la mensura, y no slo a su expresin grfica. Preparcela Posesoria Se denomina preparcela posesoria al discreto territorial sobre el que se ejerce la posesin territorial cuyos lmites han sido determinados mediante un ACTO DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO y consten en un documento cartogrfico incorporado en el organismo catastral. Los lmites de la preparcela posesoria, al igual que en la preparcela dominial, son siempre lmites pretendidos, pues estn determinados unilateralmente por el poseedor, y el acto de levantamiento parcelario se limita a identificarlos, ubicarlos, medirlos y documentarlos. La preparcela posesoria tiene efectos tributarios desde que se incorpora al registro catastral. Civilmente, los derechos del titular de la preparcela estn protegidos por las acciones posesorias (arts. 2468 al 2501).

75 Obviamente estaramos ante una actitud dolosa, un verdadero fraude, y aunque parezca una afirmacin temeraria, es una posibilidad real que no se puede ignorar, mxime cuando se trata de mensuras sin publicidad en el momento de su ejecucin. Si los actos y procesos con controles mucho ms estrictos (como los actos electorales, los procesos judiciales, actos administrativos, etc.) no estn excentos de fraudes y en muchos casos se ha probado su existencia, no veo la razn para afirmar que en el caso que nos ocupa, no pueda ocurrir ni haya ocurrido nunca que un profesional inescrupuloso haya firmado un plano de mensura confeccionado en el escritorio sin las correspondientes tareas de campaa. En este caso, ni siquiera estamos ante una mensura aparente (ver captulo siguiente), simplemente no existe la mensura.

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Siendo que, una vez cumplidos los requisitos legales, esta posesin podr convertirse, va prescripcin adquisitiva, y por imperio de una sentencia judicial que as lo declare, en un derecho real de dominio, esta misma sentencia convertir la preparcela posesoria en parcela, y extinguir la preparcela dominial o la preparcela afectada por otra posesin si alguna de stas existiera 76.

Unidades Tributarias Se denomina Unidad Tributaria 77 a aqul discreto territorial "definido por la ocupacin aparente que surge, por ejemplo, de un levantamiento aerofotogramtrico, sin comprobacin del correspondiente animus domine" 78, tambin quedaran includos dentro de este concepto, los discretos posesorios cuyos lmites no fueron determinados mediante un acto de levantamiento territorial, y su existencia catastral es producto de una declaracin jurada (arts. 19 y s.s. del Decreto N 7949 del 4/10/69, reglamentario de la Ley Prov. de Catastro - Ley N 5057- de la Provincia de Crdoba). Las unidades tributarias slo tienen efectos tributarios, y en cuanto a otros efectos, stos dependern del derecho que se tenga sobre el discreto.

La Parcela

76 No siempre existe una preparcela dominial (nada obsta que sea una parcela tambin), ya que tanto la parcela como las preparcelas existen en la medida en que estn incorporadas al registro catastral. Cuando no se detecta un dominio al que se afecta con la posesin, entiendo que lo correcto es colocar en el plano una leyenda que as lo refleje, ya que en caso de carecer de dueo pertenecen al Estado general o a los estados particulares (art. 2342 inc. 1 del C.C.) 77 Tambin se las suele denominar Parcelas Censales, Parcelas Potenciales, Parcelas Provisorias o Parcelas Tributarias. 78 BELAGA Jos D. y VICIOSO Benito M.: "La Mensura", pg. 23, quienes, citando a CHESEVAR, Carlos J., identifican las parcelas posesorias y las parcelas dominiales. Estos autores, incluyen dentro del concepto de unidades tributarias a las descripciones de inmuebles basadas solamente en ttulo no apoyados en mensura, a los que yo he includo como preparcelas dominiales.

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Segn el esquema de trabajo que me he planteado, la parcela aparece en un plano superior y netamente diferenciada del resto de los discretos territoriales. Ya no se presenta como una simple "porcin de territorio", sino como el nico objeto posible del dominio territorial 79, de existencia comprobada y cuyos lmites deben, necesariamente estar determinados y publicitados. En esta lnea de razonamiento, se denomina parcela al discreto jurdico territorial objeto de un derecho de dominio o de condominio cuyos lmites han sido determinados mediante un acto de levantamiento parcelario documentado e inscripto en el organismo catastral 80. De acuerdo con el art. 5 de la ley N 20.440 81, Parcela, es la cosa inmueble de extensin territorial continua, deslindada por un polgono de lmites perteneciente a un propietario o a varios en condominio, o poseda por una persona o por varias en comn, cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartogrfico de un acto de levantamiento territorial inscripto en el organismo catastral. En esta definicin de parcela, se emplea el mismo trmino para designar al soporte material tanto del Dominio como de la Posesin, y entiendo que, cuando la posesin no est fundada en un ttulo pueden superponerse los discretos posesorios con los discretos dominiales, y en tal caso se presentara una superposicin de parcelas, lo cual no resulta conveniente 82. Cuando hay superposicin de parcelas es porque hay superposicin de ttulos.

79 Con estad designacin nos referimos al derecho real de dominio o condominio ejercido sobre un inmueble. 80 No pretendo dar una definicin perfecta sino perfectible. Entiendo que esta conceptualizacin de parcela es netamente tcnico-cientfica, pues est basada en la teora general de los lmites, y resulta de muy dificil insercin en un texto legal para el que, esta teora es ajena. 81 Actualmente suspendida la vigencia de los arts. 5 al 57 por imperio de la Ley 22.287. 82 En el mismo sentido se expresa Vctor H. HAAR, para quien, "las cosas inmuebles originadas en posesiones deben registrarse a los fines tributarios y conviene darles una denominacin distinta a la de parcela" (HAAR, Vctor H.: "Notas de Clase del Curso de Post-Grado de Catastro").

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Por otra parte, la posesin territorial, no necesariamente es estable en el tiempo, dado que depende de la voluntad del poseedor, quien puede incrementar o reducir la extensin del discreto posesorio; los lmites posesorios son creados unilateralmente y pueden ser modificados unilateralmente 83 sin obligacin de dar a conocer tal eventualidad al registro catastral.

83 HAAR, Vctor H.: "Notas de Clase del Curso de Post-Grado de Catastro".

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La ley protege la posesin pero no regula su ejercicio, as, un poseedor, puede transferir parte de su discreto sin necesidad de adecuar este acto a ninguna norma reguladora, y esta transferencia puede instrumentarse por escritura pblica 84, por contrato privado e incluso por acuerdo verbal entre las partes. Tampoco la generacin voluntaria de estos discretos est limitada por normas que regulan la divisin de la tierra. Considero que es ms adecuada la designacin de preparcela posesoria cuando el discreto posesorio ha sido identificado, ubicado, medido y documentado por medio de un acto de levantamiento territorial, y recin cuando medie una sentencia judicial declarando adquirido el dominio sobre ese discreto, la preparcela se transformar en una PARCELA. Dentro del concepto de parcela de la Ley 20.440, se incorpora expresamente como requisito para la existencia de la parcela, la necesidad que dicha existencia y sus elementos esenciales, consten en un documento cartogrfico de un acto de levantamiento territorial inscripto en el organismo catastral. Estos requisitos estn implcitos dentro la Teora de los Lmites, ya que todo lmite territorial 85, es una propiedad de una obra cultural de carcter territorial, y no estando determinado los lmites, el discreto territorial no existe. Por otra parte, los lmites territoriales son de origen convencional, y por lo general, los discretos territoriales carecen de contornos materiales que permitan su identificacin, es decir, no se autopublicitan 86. El cmulo de facultades y prerrogativas sobre las cosas que dimanan de los derechos reales debe ser respetado por todas las personas, la eficacia de los derechos reales se manifiesta indeterminadamente frente a cualquiera, es decir, tienen oponibilidad erga omnes 87, pero, para poder hacer valer esa oponibilidad, es preciso que todos los elementos de la relacin tutelada sean publicitados 88.

84 En zonas donde la tierra tiene escaso valor, y abundan las posesiones territoriales producto de sucesiones mortis causa sin declaratorias de herederos ni particiones hereditarias, la transferencia inter vivos de los inmuebles se suelen instrumentar por escritura pblica, aunque sta, en razn de los derechos a los que se refiere, no se inscriba en el Registro General de la Provincia. 85 Recuerdese la diferenciacin que hicimos entre lmite y contorno en puntos anteriores. 86 Slo cuando el lmite se confunde con algn contorno natural o cuando, convencionalmente se adopta como tal a una obra artificial, el lmite tiene capacidad de autopublicitarse. 87 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derecho Reales", tomo I, pg. 2 y 27. 88 Para mayores precisiones al respecto ver ODDONE, Hctor B.: "La Publicidad ...".

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La publicidad inmobiliaria tiene por objetivo dar a conocer las relaciones entre los sujetos y las cosas objeto de los derechos reales para dar seguridad al trfico inmobiliario 89, y sus fines son: Satisfacer el inters pblico en conocer el estado jurdico, parcelario y econmico de los inmuebles. Satisfacer el inters particular y general de disponer de la mxima seguridad en el trfico inmobiliario. Promover el saneamiento del trfico inmobiliario y de los ttulos de propiedad. Regular el desarrollo parcelario y establecer las limitaciones administrativas al dominio. Servir de base a la accin o poltica tributaria del Estado.

89 ODDONE, Hctor B.: "La Publicidad ...", pg. 1.

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Propender al Ordenamiento Territorial de la jurisdiccin. 90 En nuestro caso, nos importa como se puede publicitar el contenido objetivo de los derechos territoriales, no el discreto posesorio cuyos lmites por lo general estn materializados 91, nos interesa como pueden ser accesibles a los sentidos los lmites jurdico-territoriales. Dos son las formas bsicas de publicitar un lmite: 1) Directa: El lmite es publicitado en el terreno a travs de elementos materiales llamados tcnicamente mojones. Esta operacin, recibe el nombre de amojonamiento. El amojonamiento es la expresin fsica y material de los lmites aplicados al terreno, es la expresin real y concreta de la propiedad, el ttulo es el problema planteado, el amojonamiento el problema resuelto 92. 2) Indirecta: El lmite es publicitado indirectamente cuando se lo hace a travs de la documentacin del acto de levantamiento parcelario por el cual se lo determin. Para poder cumplir con su finalidad publicitaria, la documentacin debe constar en el Registro Catastral y deber ser accesible a cualquier interesado.

90 BELAGA Jos D. "Aspectos Jurdicos ...", pg. 2 .BELAGA Jos D. y VICIOSO Benito M.: "La Mensura", pg. 20. Mencionando slo los primeros tres fines, ODDONE, Hctor B.: "La Publicidad ...", pg. 1, quien se los atribuye al Dr. Antonio LLOVERAS en nota 5. 91 Nos referimos aqu al objeto de una posesin, sin importar si la misma est fundada en ttulo o no. 92 FERNANDEZ, Juan S.: "Del Modo ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 10.

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Si bien, la forma directa de publicitar los lmites, aparece a primera vista como suficiente, los mojones presentan un doble inconveniente, el primero de ellos, es su limitada estabilidad y perdurabilidad; no slo los factores naturales actan sobre ellos, en la mayora de los casos es la accin del hombre la que atenta contra la estabilidad y perdurabilidad de los mojones. El otro inconveniente fue puesto de manifiesto por Juan Segundo FERNNDEZ en el siglo pasado, los mojones por s mismos, no son el signo limitativo de la propiedad, si por otra parte no ofrecen la prueba de revestir ese carcter 93 , a lo que HAAR agrega: Una estaca, un poste de quebracho, o un cao de hierro es una simple seal que nada nos dice acerca de la funcin que cumple si no lleva impreso el signo que lo distinga como perteneciente a un lmite entre dos parcelas 94. Para que el objeto material (estaca, poste, hierro, bloque de cemento, etc.) se convierta en un mojn, es preciso un acto jurdico 95 que le d sentido, transformando el objeto material en un objeto jurdico, que es la expresin material del ttulo aplicado al terreno. Desde el punto de vista de su apariencia externa, BARTABURU propicia la implementacin de mojones oficiales, cuyas caractersticas, forma y material sean establecidas por una norma jurdica para que quien encuentre un mojn de diseo oficial en el campo sabr que fue colocado por un profesional habilitado, y que corresponde al lmite de la propiedad 96. A la par del mojn, incluso del mojn oficial, debe existir un cdigo paralelo que no slo cumpla funciones de publicidad catastral, interpretacin e identificacin del mojn, sino que tambin permita su replanteo y la verificacin de su posicin. Cumplen esta funcin de cdigo paralelo la documentacin de los actos de levantamiento parcelario 97. Cabra acotar, que el abalizamiento (que es un procedimiento para fijar esos mojones a objetos visibles del terreno), no publicita en s el lmite, slo permite replantearlo.

93 FERNNDEZ, Juan S.: "Del Modo ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 20. 94 HAAR, Vctor H.: "Notas de Clase del Curso de Post-Grado de Catastro". 95 Los actos jurdicos son una especie de los actos culturales. 96 BARTABURU, Severiano Gustavo: Amojonamiento, citado por Vcto H. HAAR en sus Notas de Clase del Curso de PostGrado de Catastro. 97 El hacer evidente el amojonamiento se logra haciendo constar la situacin relativa y especial de cada mojn por la relacin escrita del rumbo y distancia entre s (FERNNDEZ, Juan S.: "Del Modo ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 21). En el mismo sentido se expresa Vctor H. HAAR en sus Notas de Clase del Curso de Pos-Grado de Catastro.

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La forma ms idnea para publicitar los lmites jurdico-territoriales es la adecuada combinacin de ambos mtodos sin que uno reemplace al otro; por contrario, siendo que ambos se complementan, en un caso, la ausencia de la publicidad indirecta pone dudas sobre la autenticidad de la publicidad directa, en tanto que, en ausencia de publicidad directa, la publicidad del lmite es insuficiente. Sin la documentacin de un acto de levantamiento parcelario que permita verificar su correcta posicin y que acredite que el mojn ha sido colocado por un profesional habilitado, ante la presencia de una materializacin existen lgicas dudas de que la misma responda a un acto de levantamiento parcelario cuya documentacin no ha podido ser ubicada, no hay por lo tanto, seguridad acerca de la autencidad del mojn, ni sobre su ubicacin. Sin mojones en el terreno la publicidad es limitada slo a quienes estn en condiciones de interpretar la documentacin parcelaria y tienen acceso a ella. A pesar de que entiendo que, en la documentacin parcelaria debe primar la claridad y la precisin descriptiva por sobre la precisin grfica, no siempre es posible lograr que estos objetivos se cumplan, sobretodo si los destinatarios de la publicidad no estn acostumbrados a interpretar planos e informes tcnicos. Dice CASTAGNINO, la materializacin, para hacer visibles a los lmites territoriales no constituye una transubstanciacin... En efecto, si el objeto materializador fuera destruido o removido, si el cerco o el muro o el mojn fuera arrasado de la faz de la tierra, entonces el lmite (jurdico) territorial sera simultneamente aniquilado en el caso de haberse transubstanciado en un objeto material. 98. En efecto, el objeto materializador se trasforma, como ya lo hemos dicho, en un mojn por obra de un acto jurdico cultural, el amojonamiento, que lo dota de sentido valioso: el indicar el lmite entre dos parcelas. Pero este sentido se pierde con la destruccin, remocin o desplazamiento. En estos casos, el mojn se extingue y slo queda el substrato material sin ningn significado jurdico valioso, a pesar de ello, el lmite subsiste y puede ser ubicado nuevamente a travs de la reposicin de mojones en la medida que la parcela exista como tal, es decir, con sus lmites legales determinados previamente, a travs de un acto de levantamiento territorial.

98 CASTAGNINO, Juan Manuel: El Lmite ..., pg. 9, el agregado entre parntesis es mo.

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Para finalizar este punto dedicado a la parcela, entendiendo al igual que HAAR, que la unidad de propiedad horizontal no debera designarse como parcela, en todo caso sera ms acertada la denominacin de sub-parcela 99.

99 HAAR, Vctor H.: Notas de Clase del Curso de Pos-Grado de Catastro.

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Caracteres de la Parcela
Los caracteres de la parcela son una derivacin de los caracteres del dominio, y tradicionalmente se han enunciado los siguientes tres: es un derecho absoluto, es un derecho exclusivo y es un derecho perpetuo 100. El carcter de absoluto, propio de una concepcin individualista de la propiedad, est lo suficientemente atenuado en la legislacin 101, como para que muchos autores consideren que del mismo, slo queda el nombre 102. En la actualidad, el carcter de absoluto puede entenderse en el sentido de que confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa 103, colocando al dominio en un plano de superioridad respecto del resto de los derechos reales, como el ms enrgico y completo de ellos. Esta caracterstica del dominio se traduce en que, catastralmente, la parcela se encuentra en una situacin de superioridad respecto del resto de los discretos jurdico territoriales 104, de all que sea la clula bsica del catastro. El carcter exclusivo del dominio se desprende principalmente del art. 2508 del C.C.: El dominio es exclusivo. Dos o ms personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; ms pueden ser propietarias en comn de la misma

100 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derecho Reales", tomo I, pg.174. SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", Tomo II, pg. 30. 101 El art. 2513 del C.C. establece: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. 102 SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", Tomo II, pg. 18 y 30. Segn DROMI, ningn derecho reconocido en la Constitucin puede revestir el carcter de absoluto (DROMI, Jos R.: "Derecho Administrativo", Tomo 2, pg. 81). 103 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derecho Reales", tomo I, pg.175. 104 Los ejidos municipales, los territorios provinciales y nacionales son discretos territoriales de carcter jurdico-institucional, y se encuentran en un plano distinto al de los discretos jurdico-territoriales.

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cosa, por la parte que cada una pueda tener. Completan este carcter los arts. 2509 105 y 2523 106 entre otros.

105 Art. 2509: El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al ttulo por el cual la haba adquirido. 106 Art. 2523: Cualquiera que reclame un derecho sobre la cosa de otro, debe probar su pretensin, y hasta que no se d esa prueba, el propietario tiene la presuncin de que su derecho es exclusivo e ilimitado

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La exclusividad del dominio implica que, sobre una parcela, no pueden concurrir dos Dominios diferentes (en el caso del condominio hay un dominio en estado de comunidad 107), y si a ello le agregamos que la posesin fundada en ttulo, comprende slo la extensin del ttulo (art. 2411), debemos concluir que el lugar sobre el que se ejerce el derecho de propiedad es nico, esto supone afirmar la unicidad de la parcela como una caracterstica de la misma. La perpetuidad del dominio resulta del art. 2510: El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje de poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin. El propietario conserva su derecho sin necesidad de realizar actividad alguna, salvo el caso de la prescripcin adquisitiva (art. 2510 in fine), para lo cual no slo debe mediar la posesin pblica, pacfica y continuada de un tercero por el tiempo requerido por la ley, sino que tambin es necesaria una sentencia judicial para que el dominio afectado quede extinguido. La perpetuidad del dominio se traduce en la estabilidad de la parcela, que se conserva tal y como es sin necesidad de que su titular realice actividad alguna; y subsiste en la medida que su propietario, en uso de sus facultades (arts. 2513 108, 2515 109 y concordantes) no se manifieste en el sentido de modificarla (ya sea subdividindola o unindola a otras, o renunciando a parte de ella). Cabe aqu la misma salvedad del prrafo anterior referida a la prescripcin adquisitiva.

107 PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSE: "Derecho Reales", tomo I, pg.183. 108 Art. 2513: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de lla, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. 109 Art. 2515: El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurdicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o arrendarla, y enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.

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Propiedades y Atributos de la Parcela


Entiendo por propiedades de la parcela, al conjunto de determinaciones que convienen siempre a ella y que hacen que la parcela sea lo que es, son aquellas calidades inherentes a la parcela sin las cuales, sta, no podra concebirse. Conforme a lo que hemos expresado en pginas anteriores, las propiedades de la parcela son: territorialidad, posicin, espacialidad, origen jurdico y existencia catastral. La territorialidad implica que el sustrato fsico de la parcela es el territorio. La posicin es una consecuencia de la territorialidad de la parcela y la condicin indispensable para su unicidad y estabilidad. La espacialidad importa que la parcela es finita y acotada, es decir, tiene extensin y est delimitada 110. El origen jurdico supone que la parcela slo es posible en la medida en que tenga su causa en un acto jurdico. La existencia catastral implica que la inscripcin catastral es constitutiva de la parcela ya que, es en el catastro donde la cosa inmueble nace a la vida jurdica, donde se conserva o se transforma y donde se extingue, acontecimientos que requieren una constatacin objetiva en el terreno (la mensura) y un instrumento que la exteriorice (el plano de mensura). Por eso suele decirse que la mensura es la clula generadora del catastro 111. Frente a las propiedades de la parcela, que son generales y abstractas, aparecen los atributos de la parcela como consecuencia de la concrecin y especificacin de las mismas propiedades, permitindonos definirla inequvocamente y que nos posibilitan individualizarla dentro del conjunto de parcelas. Es decir, son aquellas calidades que caracterizan a una determinada parcela y la hacen nica y estable.

110 Vale la pena recordar que finitud slo implica acotacin en la geometra euclidiana, y entiendo que esta es adecuada para solucionar la mayora de los problemas geomtricos a nivel de parcelas individuales. Pero si consideramos la geometra de Riemann por ejemplo, finitud y acotacin no se implican mutuamente, por caso, la superficie de la tierra es finita pero ilimitada. 111 "Documento Final de la Reunin de Especialistas en Agrimensura de las Universidades Nacionales y Privadas" celebrada en el Ministerio de Educacin y Justicia de la Nacin entre el 15 y 17 de Junio de 1987, pg. 1.

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La Ley Nac. N 20.440, en su art. 6 se refiere a elementos esenciales de la parcela , del mismo modo hablan de elementos esenciales otros autores 113. Entiendo que es ms acertada la expresin atributos de la parcela que la de elementos.
112

La idea de elemento sugiere la idea de componente, es decir, cada una de las partes ms simples de que consta una cosa, y el agregado de esencial slo pone de manifiesto la importancia del componente en el conjunto. Podramos decir, por ejemplo, que el carburador es un elemento esencial de un automvil, y tan importante es el mismo que si faltara el auto no funcionara, pero la ausencia del carburador no implica la negacin del auto, que sigue siendo auto an sin el carburador. La ausencia del lmite o de su ubicacin importan la negacin de la parcela, no podemos hablar de una parcela sin lmites o sin ubicacin. Los atributos pueden estar ms o menos precisados, pero no pueden faltar nunca en la parcela. A los elementos constitutivos de una cosa, por ms que estos sean esenciales, los podemos separar materialmente de la cosa, podemos quitar el carburador del auto y tenerlo en nuestras manos. Pero a las propiedades y atributos slo podemos captarlos mentalmente separados de la cosa, puesto que ellos no pueden existir independientes de la cosa, por tal motivo se convierten en condiciones de existencia de la parcela. Segn lo que hemos visto hasta el momento, sin inscripcin en el Registro Catastral la parcela no existe, de donde se colige que, la inscripcin es constitutiva de la parcela. Pero para que pueda incorporarse una parcela, es preciso que sus lmites estn determinados y que la misma tenga una causa jurdica (ttulo), pues estas son condiciones de existencia de los discretos jurdico-territoriales.
112 Art. 6 de la Ley Nac. N 20.440: Son elementos esenciales de la parcela: a) La ubicacin del inmueble y sus linderos; b) Los lmites del inmueble, en relacin con el ttulo jurdico o la posesin ejercida; y c) Las medidas lineales, angulares y superficiales del inmueble. Los elementos mencionados constituyen el estado parcelario del inmueble. El estado parcelario debe ser determinado mediante un acto de levantamiento territorial practicado conforme a esta ley y representado en un documento cartogrfico inscripto en el organismo catastral. 113 Segn HAAR, para la existencia de la parcela son necesarios dos elemenos esenciales: la superficie terrestre y los lmites (HAAR, Vctor H.: "Notas de Clase del Curso de Post-Grado de Catastro").

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Estas dos condiciones, resultan de un imperativo legal: la aplicabilidad del ttulo al terreno 114. Entiendo que son atributos de la parcela: a) Sus lmites b) Su geometra (medidas lineales, angulares y superficiales) c) Su ubicacin d) Su designacin catastral Con la determinacin de los lmites de la parcela, se prueba la aplicabilidad del ttulo al terreno, la territorialidad de la parcela 115 y su espacialidad.

114 Art.: El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo... 115 Cosa que no siempre ocurre en los registros catastrales cuando a ellos se incorporan las descripciones de ttulos sin que se haya probado la aplicacin del ttulo al terreno mediante un acto de levantamiento parcelario. Segn mi concepcin, estas slo son preparcelas dominiales.

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El polgono de lmites de un discreto territorial delimita el espacio sobre el cual es ejercido el derecho territorial, y ese espacio ha de tener condiciones geomtricas que lo hacen indeformable y lo definen matemticamente. La geometra del polgono 116 de lmites es otro de los atributos de la parcela, y al respecto cabra aclarar que dicha geometra debe ser definida con elementos supernumerarios, para evitar la indefinicin por prdida de alguno de ellos. Conforme al art. 2518, la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas y otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio. Si bien este artculo define al inmueble como tridimensional, desde el punto de vista prctico, resulta suficiente considerarlo bidimensional, pues, como lo dice el mismo artculo, la propiedad del suelo se extiende en lneas perpendiculares, es decir, definida la superficie terrestre correspondiente, el resto queda automticamente definido y no puede ser objeto de modificaciones por los particulares. De all que, en nuestro anlisis, consideremos a la parcela como un objeto bidimensional, por lo que su geometra quedar definida a travs de las magnitudes lineales, angulares y superficiales. La ubicacin es el lugar donde se encuentra la parcela, se puede definir como el conjunto de datos que individualizan el lugar que, dentro del territorio, corresponden a un determinado discreto territorial. La precisin de esos datos, depender de las posibilidades que al respecto, brinde un determinado entorno de ese continuo, y las que permita la organizacin territorial y catastral de la jurisdiccin correspondiente. A veces esos datos no son lo suficientemente precisos y no es mucho lo que puede hacerse para mejorarlos, se produce entonces, el fenmeno de fluctuacin de la parcela dentro de un entorno ms o menos reducido. Para evitar esa fluctuacin y fijar
116 Si bien desde el punto de vista matemtico un polgono es una figura plana delimitada por lados rectos, en agrimensura legal, cuando se habla de polgono lmite, nos referimos al conjunto de lneas sucesivas, rectas o curvas, cuyo punto inicial es coincidente con el punto final (condicin de cierre geomtrico) que encierran una superficie sobre la que es ejercido un derecho territorial.

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la parcela dentro del continuo territorial, se apela a las colindancias, lo que permite que, a travs de la compaginacin de todos los discretos del entorno donde flucta la parcela, se pueda, ubicando cada discreto, identificar inequvocamente la parcela fluctuante, levantando de esta manera la indeterminacin originaria. La ubicacin de una parcela no slo involucra los datos referidos al lugar geogrfico y jurisdiccional que le corresponde, incluye tambin los datos de los colindantes. La mencin de los colindantes, no solo contribuye a la ubicacin sino tambin a la identificacin de la parcela. Por otro lado, debe recordarse que el lmite de una parcela es a su vez el lmite de la colindante, por lo que, los colindantes no pueden ser considerados como terceros en la publicidad de los lmites de una parcela; ellos tienen un inters legtimo en conocer el lmite que lo separa de su vecino. Son tan colindantes los titulares de dominio como los poseedores. En el acto de levantamiento parcelario por el cual se determinan los lmites, no se investiga, pues no es su objetivo, el mayor o menor derecho que pudiera tener uno u otro sobre la parcela colindante; por lo tanto, corresponde consignar los nombres de ambos y la calidad (titular del dominio o poseedor) que cada uno reviste. La designacin catastral es la forma en que se individualiza una parcela dentro del registro catastral. Es una necesidad de todo registro, ya que de no existir, sera imposible individualizar el objeto registrado. Obviamente, si el catastro estuviese apoyado en un sistema geomtrico de referencia materializado en el terreno, la designacin catastral cumplira una doble funcin: de identificacin y de ubicacin. Como unidad catastral, la parcela es un todo jurdico, econmico y fsico, de all que, aparte de sus atributos, se puedan identificar en la parcela componentes o elementos, cuyo conocimiento puede interesar al catastro. La necesidad de que consten en los legajos parcelarios estos elementos, depende de cada jurisdiccin y de la finalidad primaria con que se haya implementado el catastro en la misma. Pero no deben confundirse estos elementos con los atributos de la parcela, la insuficiencia, ausencia, e incluso la falsedad de estos elementos en nada afecta a la parcela, pero la ausencia o falsedad de los atributos niegan la existencia de la parcela.

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CAPITULO II
TEORA DE LOS ACTOS DE LEVANTAMIENTO TERRITORIAL
LOS ACTOS DE LEVANTAMIENTO TERRITORIAL

Por razones de especialidad de este trabajo nos referiremos a los actos de levantamiento territorial de una forma muy general, sin entrar en mayores precisiones, al slo efecto de encarar en los puntos siguientes la teora de los actos de levantamiento parcelario. Si bien es cierto que existe una gran diferencia entre actos de levantamiento territorial y actos de levantamiento parcelario, no menos cierto es que los actos de levantamiento parcelario son una especie de ese gran gnero que son los actos de levantamiento territorial. Y esta relacin que existe entre ambos actos, la evidencia con toda claridad RACAGNI: El agrimensor, con la mejor cuota de inteligencia, para hacer inequvoca la correspondencia matemtica con la voluntad jurdica, no slo debe investigar literariamente los lmites sino que debe establecerlos con un definido grado de certidumbre para lo cual debe medir y, adems, medir bien 117. Se denominan actos de levantamiento territorial al conjunto de operaciones tcnicas por las cuales se reconoce, mide, representa y documenta la realidad territorial. Los actos de levantamiento territorial, admiten una serie de clasificaciones segn se considere: la exactitud de los mismos (expeditivos, topogrficos y geodsicos), la tecnologa empleada (tradicionales, fotogramtricos y satelitales), la amplitud espacial (planimtricos, altimtricos y planialtimtricos), la finalidad (catastrales, parcelarios, cartogrficos, tursticos, biomticos 118, temticos, edafolgicos, mineros, etc.), entre otras.
117 RACAGNI, Tito Livio: "Curso de ...", pg. 9. 118 El bioma , es un concepto de la biologa, y est referido a la unidad bitica que se caracteriza por la homogeneidad de sus componentes biticos.

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Por lo pronto adelantamos que esta clasificacin no slo admite su ampliacin, sino tambin su modificacin.

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Principios que Rigen los Actos de Levantamiento Territorial


Si bien los actos de levantamiento territorial pueden cumplir las finalidades ms diversas, ello no significa que puedan ejecutarse de cualquier manera. Existen una serie de principios, es decir, una serie de directivas y orientaciones que deben cumplirse necesariamente para lograr los objetivos propuestos. En todos los actos de levantamiento territorial, encontramos como caracterstica comn: el recolectar informacin territorial; por tal motivo, la premisa fundamental de estos actos es la veracidad. La verdad es el valor fundamental que debe satisfacerse en los actos de levantamiento territorial, y por ende el primero a satisfacer en el ejercicio profesional de la Agrimensura 119; sin verdad, no se pueden satisfacer otros valores deseables y exigibles como la exactitud. Los principios generales que rigen estos actos son: 1) Economa: Mediante este principio se persigue la simplificacin de los procedimientos tcnicos empleados en la ejecucin de los actos. Por ejemplo, la eleccin de mtodos de medicin y relevamiento, as como del instrumental a emplear, debe estar en funcin del objetivo perseguido. 2) Moralidad: El ejecutor o ejecutores del acto, deben ser veraces y actuar de buena fe. Comprende el conjunto de normas tcnicas y legales, principios cientficos y reglas de conducta a que deben ajustar la ejecucin del acto, supone actuar a ciencia y a conciencia. 3) Autenticidad y exactitud: El acto no debe ser annimo o apcrifo, debe estar certificado por su ejecutor y deben constar las caractersticas del acto ejecutado (parcelario, catastral, expeditivo, topogrfico, etc.), para que su utilizacin posterior sea acorde con el procedimiento de recoleccin de datos. 4) Ubicacin espacio-temporal: Debe constar adecuadamente la ubicacin del espacio territorial relevado, su orientacin y la fecha en que se ejecutaron las operaciones de campo.

119 CASTAGNINO, Juan M.: "Una Nueva ...", pg. 3. CIURO CALDANI, Miguel A.: "Profesiones y Valores", en la coleccin "Que es Agrimensura", Tomo I, pg. 8. BIANCO, Carlos A.: "Introduccin a ...", en la coleccin "Que es Agrimensura", Tomo I, pg. 17.

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5) Legitimidad: Por este principio se presume que el acto ha sido ejecutado cumpliendo todos los principios generales y particulares que lo rigen.

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LOS ACTOS DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO

El Estado Parcelario
El estado parcelario est constituido por los atributos de la parcela, es decir: sus lmites, ubicacin, geometra y designacin catastral. Aunque, con las carastersticas particulares que le son propias, las preparcelas posesorias se individualizan por su estado parcelario; pero no ocurre lo mismo con las preparcelas dominiales, dado que en ellas, no han sido determinados sus lmites. Esto no impide, como ya lo expresramos, que a los efectos tributarios del catastro, se incorpore al legajo de cada parcela informacin econmica (mejoras, actividad que se desarrolla, valuacin, etc.) y fsica (accidentes topogrficos, etc.), pero esta informacin, que entiendo conveniente y necesaria, no conforma el estado parcelario. Dentro de los actos de levantamiento territorial, como una especie de ellos, se encuentran los actos de levantamiento parcelario, que tienen por objeto constituir, verificar o modificar el estado parcelario de los inmuebles. Debe quedar claro, que por dichos actos slo se acta sobre el estado parcelario, lo que se haga sobre el estado parcelario no puede en ningn caso ir ms all de lo que resulta de la aplicacin territorial del ttulo. El Agrimensor 120 no es juez para hacer lo que los ttulos 121 no expresan ni justifican. Su funcin es probar la aplicabilidad del ttulo al terreno determinando los lmites de la parcela conforme a lo descripto por ellos, y dar forma a aquellas modificaciones que, en uso de sus facultades de disponer libremente de su derecho de propiedad (art. 2513), el propietario manifieste querer, en el sentido de generar nuevas parcelas.

120 Entindase por agrimensor, a todo profesional habilitado para el ejercicio de la agrimensura, conforme a las leyes que rigen la actividad profesional. 121 Cuando hablamos de ttulos lo hacemos en un sentido amplio, que involucra todos los antecedentes jurdicos y catastrales, tanto de la parcela a mensurar como los de las parcelas colindantes.

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La Mensura
El acto de levantamiento parcelario por excelencia es la mensura, y su documento cartogrfico correspondiente es el plano de mensura. Juan Segundo FERNNDEZ, defina a la mensura como la aplicacin del ttulo al terreno 122, segn el mismo autor, el agrimensor, cuando traza sobre el terreno la lnea divisoria que limita visiblemente los derechos respectivos de dos propietarios contiguos, cuando traduce un derecho consignado en ttulos escritos por medio de operaciones geomtricas, no informa sobre el hecho, sino que plantea el derecho" 123. Conforme a Vctor Hansjrgen HAAR, mensura es la operacin por medio de la cual el perito agrimensor da forma a la voluntad exteriorizada por un propietario o poseedor en el sentido de verificar o modificar el estado parcelario existente 124. La Reunin de Especialistas de Agrimensura de Universidades Nacionales y Privadas, en 1987 defini a la mensura como, el conjunto de actividades por medio de las cuales se identifican, se delimitan, se miden, se ubican, se representan cartogrficamente y se documentan los hechos territoriales discretos de carcter jurdico 125 . Basado en esta ltima definicin, Jos David BELAGA la conceptu como, el conjunto de actos y operaciones de agrimensura destinados a determinar, modificar, verificar, materializar y representar el estado parcelario de los inmuebles y/o ubicar, deslindar y demarcar las extensin territorial de otros derechos reales de expresin territorial 126.

122 FERNANDEZ, Juan S.: "Mensuras Colectivas ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 98 123 FERNANDEZ, Juan S.: "Relaciones del ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 80. 124 HAAR, Vctor H.: Misin del ..., pg. 26. 125 "Documento Final de la Reunin de Especialistas en Agrimensura de las Universidades Nacionales y Privadas" celebrada en el Ministerio de Educacin y Justicia de la Nacin entre el 15 y 17 de Junio de 1987, pg. 5. 126 BELAGA, Jos D.: Proyecto de Ley Provincial de Catastro y Normas Complementarias para la Provincia del Neuqun. Proyecto de Instrucciones para Mensuras y Trabajos Geotopocartogrficos, citado por Jos D. BELAGA y Benito M. VICIOSO en La Mensura, pg. 12.

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Ms all de las diferencias existentes entre estas y otras definiciones, entiendo que, cada una, a su manera y desde una persepectiva terica distinta, desarrollan y actualizan aquella definicin del maestro Juan Segundo FERNNDEZ, la que sigue vigente por su sencillez.

Naturaleza de la Mensura
La mensura es un Acto de Levantamiento Territorial, por lo cual debemos afirmar que, sin perjuicio de otros que le son propios, es regida por los mismos principios generales que expusieramos anteriormente: economa, moralidad, autenticidad y exactitud, ubicacin espacio-temporal y legitimiadad. Especficamente se trata de un Acto de Levantamiento Parcelario. En efecto, a travs de ella se constituye el estado parcelario de los inmuebles, y por ende, se constituye la parcela o la preparcela posesoria. La inscripcin de la mensura en el organismo catastral es constitutiva de la parcela. Por su finalidad, la mensura es un acto cultural. Tanto la parcela como la preparcela posesoria son objetos culturales, por lo que, la mensura como acto constitutivo, debe necesariamente ser un acto cultural. Por obra de la mensura, la cosa inmueble (lote, predio, etc.) se transforma en una parcela, adquiriendo un sentido valioso. Finalmente podemos afirmar que la mensura es tambin un acto jurdico (art. 944 ), pues se trata de un acto voluntario lcito con un fin jurdico inmediato: la conservacin de los derechos creadores de los lmites territoriales 128; como ms adelante veremos, es un acto jurdico revelador del animus domini del poseedor (con ttulo o sin l), que tiene por fin inmediato la conservacin de su derecho. Entiendo que este tema corresponde abordarlo con cierta precaucin, por cuanto nos enfrentamos a los efectos jurdicos de la mensura, lo que nos lleva a los efectos jurdicos del catastro.
127

En la actualidad, de acuerdo a la legislacin vigente, las mensuras particulares, practicadas sin citacin de colindantes, tienen principalmente efectos
127 Art. 944: Son actos jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos. 128 CASTAGNINO, Juan M..: "El Lmite", pg. 11.

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tributarios, y sobre este punto no existen controversias. En principio no tienen efectos de derecho civil, y digo en principio, porque tal como lo veremos a continuacin, en algunos casos "surten" 129 estos efectos, ms por costumbre y creencia generalizada que por fundamentos legales. El art. 2384 del Cdigo Civil establece: Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de los frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.

129 En igual sentido, se expresa Hctor B. ODDONE en "El Saneamiento ..." , pg. 10. Tal vez la expresin surten efectos no sea la ms adecuada, quizs alguien considere que sea ms correcto decir se le atribuyen efectos, pero prefiero mantener aquella locucin primero porque se acerca ms a la realidad, y segundo para poner de manifiesto que, aunque con las limitaciones del art. 17 del C.C., la costumbre en algunos casos tambin contribuye al derecho.

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Esta enumeracin de actos posesorios, no es taxativa 130, por lo que es posible considerar como tales: el cercado, el desmonte etc. Los actos posesorios deben ser actos materiales y deben ser realizado con animus domini, de all que el pago de impuesto no sea un acto posesorio, "ya que no se trata de un acto material sino de un acto jurdico revelador del animus domini" 131. Respecto de la mensura, dice SALVAT, que es un acto posesorio el deslinde y amojonamiento, sea que se trate de mensura judicial, sea de mensura extrajudicial, sea de una mensura administrativa. Pero una simple medicin, realizada sin citacin de los linderos y desprovista de las formas del juicio de deslinde, no podra constituir un acto posesorio. Por otra parte, una mensura protestada y declarada judicialmente sin valor, tampoco puede considerarse como un acto posesorio 132. Por su lado PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE, incluyen como actos posesorios no enumerados en el art. 2384 a la mensura y el amojonamiento 133. Actualmente, las mensuras con citacin de linderos y provistas de las formas del jucio de mensura casi no se utilizan (salvo en aquellas provincias que han implementado este sistema como La Rioja y Mendoza), y han sido sustituidas por la mensura realizada sin publicidad 134. Por ello, compartiendo en parte la autorizada opinin de SALVAT, entiendo que, la actual mensura particular visada por el organismo catastral e incorporada al mismo, es un acto jurdico revelador del animus domini del poseedor (con ttulo o sin l), pero no se trata de un acto posesorio, puesto que no demuestra por s mismo que

130 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo I, pg. 51. SALVAT, Raymundo: "Tratado de ..." , Tomo I, pg. 113. 131 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo I, pg. 51, En contra SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", Tomo I, pg. 114, aunque ARGAARAS en la actualizacin de dicha obra, hace mencin, al pie de la misma pgina, a una abundante jurisprudencia que se inclina por no reconocer al pago de impuestos como acto posesorio. 132 SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", Tomo I, pg. 112, con abundantes citas de jurisprudencia al respecto, aunque bien vale recordar que esta obra data de la dcada del 30 y las citas jurisprudenciales sobre el tema llegan hasta 1920. En la actualizacin llevada a cabo en 1961, Manuel J. ARGAARAS cita un fallo de la Suprema Corte del 17 de Octubre de 1938: La mensura no es acto interruptivo de la prescripcin, si fue hecha sin citacin de los vecinos y sin entrar a ocupar pblicamente el terreno medido (Nota N 60 en pg. 112). 133 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo I, pg. 51; si bien los autores no hacen ninguna aclaracin respecto de la exigibilidad de la citacin de colindantes, de su silencio no podemos extraer ninguna conclusin. 134 ODDONE, Hctor B.: "El Saneamiento ...", pg. 4.

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quien lo hizo es poseedor del inmueble, ni tampoco es decisivo para desvirtuar los hechos materiales de posesin de un tercero sobre el inmueble.

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Efectos de la Mensura
Las mensuras particulares, segn HAAR, prueban la aplicabilidad del ttulo al terreno, y agrega ms adelante, la prueba no tiene la fuerza de la autoridad de cosa juzgada como en el caso del juicio de mensura 135, en este ltimo caso, el efecto de la resolucin es la declaracin judicial que el ttulo es aplicable al terreno medido y que los lmites son los declarados en la sentencia 136. Compartiendo este criterio, entiendo que, por imperio de la costumbre, existe una presuncin iuris tantum de que la geometra, ubicacin y lmites determinados por mensuras particulares son los que corresponden a la parcela mensurada. Al regular el deslinde por confusin de lmites (art. 2748 y s.s.), el Cdigo Civil, instituye a la mensura junto al acuerdo formalizado en escritura pblica, como ttulo de propiedad (art. 2753 137). En este caso, reiteradamente, la jurisprudencia ha entendido que la mensura es declarativa del derecho. En el orden nacional, adems del ya comentado art. 24 inc. b) de la Ley N 14.159 referido a la prescripcin adquisitiva de inmuebles, cabe destacar la Ley N 14.005 (Venta de Inmuebles a Plazo), cuyo art. 2 exige el plano de subdivisin para poder ingresar al rgimen previsto por la ley, y cuyo art. 4 inc. b) establece la individualizacin del bien con referencia al plano de loteo, ubicacin, superficie, lmite y mejoras existentes. Por su parte, la Ley Nac. N 19.724 (Ley de prehorizontalidad), en su art. 3 inc b) y d), establece que, el plano de mensura debidamente aprobado, y el proyecto
135 HAAR, Vctor H.: "Misin del ...", pg. 37. 136 HAAR, Vctor H.: "Misin del ...", pg. 36. Conf. arts 736, 747 y 749 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Crdoba - Ley N 8465, y Alberto M. LLOBERAS en "El Catastro con Fines o Efectos Civiles o de Derecho Civil" 137 Art. 2753:El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste en escritura pblica. Bajo otra forma ser de ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a terceros. En lo sucesivo, el acto puede nicamente se atacado por las causas que permiten volver sobre una convencin.

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de plano de subidivisin firmado por profesional con ttulo habilitante, se agregarn a la escritura de afectacin 138. Aunque nos los mencionaremos, existe un buen nmero de decretos reglamentarios que se refieren expresamente a la mensura 139.

138 Art. 3 de la Ley Nac. N 19.724: Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble, debe entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aquella: ...b) Plano de mensura debidamente aprobado... d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante... 139 Ver ODDONE, Hctor B.: El plano de Mensura, Requisito Indispensable para Instrumentar la Publicidad Inmobiliaria

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En la Provincia de Crdoba, la Ley de Catastro (Ley N 5057), a travs de su art. 36 , exige la obligatoriedad de de planos visados para instrumentar la transferencia de inmuebles formados por subdivisiones; complementndose de esta forma con los art. 13 de la Ley Nac. N 17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble) 141, y con el art. 26 de la Ley Prov. N 5771 (Ley Orgnica del Registro General de la Provincia de Crdoba) 142.
140

Las continuas referencias a planos de mensura y de modificaciones del estado parcelario, tanto en la legislacin nacional como la provincial, incorpora a la mensura particular al ordenamiento jurdico, aunque sin precisiones generales respecto de sus efectos. Entiendo que, todas estas normas, se fundan en el requisito de que la cosa est determinada para poder tomar posesin de ella (art. 2410 143 y 2402 144). Pero la realidad es que, cuando se ejecuta la mensura de un inmueble, para modificar su estado parcelario, el plano resultante sirve de base para instrumentar derechos reales. As, las nuevas parcelas son descriptas en base a dicho plano, su ubicacin resulta de la consignada en el plano, y los nuevos propietarios respetan los lmites demarcados en el terreno conforme a esa mensura. Incluso, mensura mediante, se modifican dimensiones y ubicacin del inmueble, y si bien, al labrarse la escritura traslativa del dominio, se suele hacer referencia a las medidas y ubicacin que constaban en el ttulo anterior, al consignar las resultantes de la mensura, se les est otorgando cierta

140 Art. 36 de la Ley N 5057 (Ley de Catastro de la Prov. de Crdoba): Si la transmisin o modificacin del dominio del inmueble importa un parcelamiento o fraccionamiento del mismo, o modificacin en las formas o medidas perimetrales o de superficie, ser obligatoria la presentacin de planos visados por la Direccin General de Catastro, como requisito necesario para su anotacin en el Registro General. Igual obligacin regir en los casos contemplados por el art. 281 de la Ley Orgnica del Poder Judicial. 141 Art. 13 de la Ley Nac. N 17.801: Si un inmueble se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas matrculas como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin. En ambos casos se vincular la o las matrculas con los planos de mensura correspondientes. 142 El texto Art. 26 de la Ley Prov. N 5771, salvo algunas diferencias irrelevantes a los efectos de este trabajo, es similar al art. 13 de la Ley Nac. N 17.801. 143 Art. 2410: Para tomar posesin de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa. 144 Art. 2402: Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundica con otras, es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea separada, y designada distintamente.

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supremaca, a tal punto que, en posteriores transferencias, las referencias a las medidas originarias termina desapareciendo. Ciertamente que este procedimiento, es preferible al utilizado a principios de este siglo, donde la ubicacin, descripcin y delimitacin de los inmuebles se haca por medios carentes de idoneidad 145. Pero mucho ms conveniente sera que la ley de fondo expresamente le atribuyera los efectos que en la prctica se le concede a la mensura.

145 ODDONE, Hctor B.: "La Publicidad ...", pg. 10. LLOVERAS COSSIO, Ricardo: "Aplicacin del ...", pg. 1. HAAR, Vctor H.: "Misin del ...", pg. 22 y 23.

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Los Principios de la Mensura


Siendo una especie dentro de los actos de levantamiento territorial, la mensura participa de los principios que rigen a estos: economa, moralidad, autenticidad y exactitud, ubicacin espacio-temporal y legitimidad. A ellos, debemos agregarles aquellos principio propios de la mensura 146 a saber: 1) Identidad: La mensura debe identificarse inequvocamente con el derecho territorial que se aplica al terreno o con la posesin territorial. 2) Delimitacin: A travs de la mensura se determinan los lmites de la parcela. El lmite entre dos parcelas contiguas debe ser incidente en forma simultnea a una y otra. 3) Bilateralidad o Contradiccin: El lmite entre dos parcelas debe ser el resultado del estudio de ttulos y antecedentes de ambas, no puede ser determinado unilateralmente 147. 4) Publicidad: La documentacin de la mensura se presume conocida por todos una vez inscripta en el registro catastral. 5) Integridad: La mensura no debe identificarse con una de sus partes o etapas, no es un plano de mensura, ni un informe, ni un estudio de ttulo, ni una medicin, es un todo compacto 148 y en principio indivisible. Finalmente corresponde hacer dos precisiones respecto de los principios generales:

146 BELAGA y VICIOSO: "La mensura", pg. 12. "Documento Final de la Reunin de Especialistas en Agrimensura de las Universidades Nacionales y Privadas" celebrada en el el Misnisterio de Educacin y Justicia de la Nacin en 1987. 147 En el "Documento Final de la Reunin de Especialistas en Agrimensura de las Universidades Nacionales y Privadas" se lo incluye dentro del principio de delimitacin. Entiendo que es un principio autnomo, puesto que si un lmite se determina unilateralmente por uno de los propietarios y el colindante lo respeta como lmite comn aunque ste estuviesa mal determinado, se cumple con el principio de delimitacin, pero no con el de contradiccin, pues es necesario para la determinacin del lmite la compulsa entre los ttulos colindantes. 148 El principio de integridad, resulta de una deduccin del mismo concepto de mensura, y a pesar de su lgica, suele ser el ms olvidado.

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6) Autenticidad: La mensura debe estar certificada por profesional habilitado para el ejercicio de la agrimensura. 7) Legitimidad: Por este principio se presume que el ttulo es aplicable al terreno y que los atributos de la parcela son ciertos.

La Mensura Aparente
Vamos a analizar ahora las relaciones entre el hecho posesorio y el derecho a poseer, y nos vamos a centrar con exclusividad en los casos en que exista un derecho territorial, dejando de lado en este anlisis a la posesin territorial. En palabras de Juan Segundo FERNNDEZ, vamos a considerar el modo de como se determina la propiedad territorial. Originariamente, el hombre se estableca en un territorio y, consciente o inconscientemente lo consideraba como suyo, excluyendo a otros del mismo, y estableciendo los lmites hasta donde llegaban sus pretensiones de dominio. En este primer momento, hecho posesorio y pretensin posesoria eran coincidentes. Con el progreso social y la aparicin del derecho como regulador de las relaciones, el concepto de propiedad comienza a evolucionar conforme evoluciona el mismo hombre. Comienzan a fijarse las normas y con ellas los derechos, y a la par de la pretensin posesoria aparece el derecho a poseer; la pretensin posesoria se manifiesta externamente como hecho posesorio, en tanto que, el derecho a poseer queda fijado en un ttulo. Si bien existe una aceptacin general de que, se debe tener aquello que por derecho corresponde y esto ha sido receptado por la ley (art. 2411 149 y 2751 150), no menos cierto es que, existe una aquiescencia tcita generalizada de que, el hecho posesorio priva sobre el derecho a poseer, transformndose en un suerte de presuncin social. Este es el origen de la mensura aparente o relevamiento de hechos existentes , donde se parte de la premisa que, el lmite posesorio es el lmite legal, es decir, se conoce de antemano el resultado de la aplicacin territorial del derecho y sin investigar la verdadera posicin del lmite, y el mensurante se remite a reconocerlo, dimensionarlo y dibujarlo.

149 Art. 2411: La posesin fundada sobre un ttulo, comprende slo la extensin del ttulo, sin perjuicio de las agregaciones que por otra causa hubiese hecho el poseedor. 150 Art. 2751: La posesin de buena fe de mayor parte de los terrenos que la que expresan los ttulos, no aprovecha al que la ha tenido.

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Las contradicciones entre el hecho y el derecho son comunes en la mensura, y segn la mxima del maestro Juan Segundo FERNNDEZ: "La regla salvadora consiste en la conciliacin posible de los hechos existentes con los ttulos, aunque para conseguirlo sea necesario que estos cedan algo de su inflexibilidad" 151. "Dos problemas de naturaleza muy distinta se presentan a su resolucin, uno jurdico y otro geodsico; uno la inteligencia de los ttulos y la apreciacin de la autoridad de los hechos existentes; otro la aplicacin sobre el terreno de esa inteligencia, el procedimiento prctico.

151 FERNANDEZ, Juan S.: "Relaciones del ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 83.

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El agrimensor..., es el encargado de traducir en hechos las designaciones de los ttulos, para lo que tiene que entenderlos, que interpretarlos, que conciliarlos, que descubrir sus errores, que corregirlos, y el resultado de su espinosa tarea a este respecto, tiene luego que ponerlo en relacin, que compararlo con los hechos existentes, paralo cual es forzoso valorarlos, acatando en consecuencia unos y despreciando otros, sometiendo unas veces los ttulos a los hechos, y otras haciendo prevalecer aquellos. La regla nica sobre la ms difcil parte de su comisin est expresada por esta extensa palabra: su criterio" 152. Podemos discutir acerca de la necesidad y conveniencia de revestir a la mensura de ciertas formalidades, como medio adecuado para darle publicidad y eficacia; podemos discutir acerca de la legitimidad y eficacia de estas formalidades. Esta confrontacin de ideas, nos pone ante una distincin vlida para todo tipo de mensuras: la mensura sin publicidad donde slo se publicita el plano con posterioridad al acto, y la mensura con publicidad donde se publicita el acto con anterioridad a su ejecucin. Pero la verdadera antinomia no radica en la publicidad del acto; sino, en la incertidumbre acerca del resultado del acto. La verdadera distincin que va a tener trascendencia en la sociedad, en la seguridad del trfico inmobiliario y en el orden territorial, es la de Mensuras Reales o Autnticas (donde no se sabe el resultado con anterioridad) y Mensuras Aparentes (donde el resultado es conocido de antemano). La mensura es autntica cuando constituye un mtodo para el descubrimiento de la inteligencia de los ttulos y la consecuente aplicacin territorial del derecho. La mensura aparente no es ms que un relevamiento de hechos existentes, un trabajo topogrfico disfrazado de mensura. El Orden Territorial se construye sobre la base de la mensura autntica, y sobre el orden territorial se asienta la seguridad jurdica en el trfico inmobiliario. El desorden territorial, la inseguridad en el trfico inmobiliario, la inestibilidad de los derechos territoriales, tienen en la mensura aparente, su ms eficaz herramienta.

152 FERNANDEZ, Juan S.: "Del Modo ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 24.

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La Mensura Particular, Pblica y Contradictoria


En puntos anteriores hemos tocado tangencialmente lo referido a la publicidad de la mensura, tema ste, que abordaremos a continuacin. Primeramente, conviene precisar que se pretende publicitar cuando se habla de publicidad de la mensura; que, a la luz de algunos criterios sostenidos al respecto, no resulta tan obvio como parece. Ya lo hemos dicho anteriormente, y conviene reiterarlo, la inscripcin del plano de mensura en el organismo catastral no da publicidad al acto de mensura, la publicidad catastral publicita las parcelas y su estado parcelario. La publicidad catastral podr ser especfica y oficial cuando se hace a travs del certificado catastral, o general e indeterminada cuando es producto de la consulta de los planos de mensura y legajos parcelarios por los interesados. Cualquiera sea el modo en que se efecte, lo que se publicita es el estado parcelario de los inmuebles. Cuando se incorpora un plano de mensura al registro catastral, slo se est incorporando la expresin grfica, el producto final de la mensura, por ello, el catastro slo puede dar publicidad a aquello que registra: el plano y su contenido; pero no puede publicitar el acto de mensura. Por tal motivo, la visacin de la mensura por el organismo catastral y la posterior publicidad del plano de mensura o de su contenido, no suple la publicidad del acto de mensura, ni purga los defectos que pudieren provenir de la ausencia de publicidad 153 .

153 Conf. ODDONE, Hctor B.: "El Saneamiento ...", pg. 9.

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MOISSET DE ESPANS, define a la publicidad como la actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situacin o una relacin jurdica 154. A su vez, Jernimo GONZLEZ Y MARTNEZ sostiene que, sus diversas acepciones responden a un concepto fundamental: llevar a conocimiento de los interesados actos o hechos jurdicos, reconocidos y apoyados por la ley con sanciones ms o menos severas. Unas veces equivalen a un mero anuncio o noticia que asegura las relaciones jurdicas y protege a las personas ausentes; otras, a notificaciones oficiales hechas a los terceros con la finalidad de amparar la buena fe, favorecer la circulacin de la riqueza y asegurar el trfico; y otras, en fin, se eleva a la categora de forma esencial del acto jurdico 155. Ya precisamos que, lo que se quiere publicitar es el acto de mensura. Importa saber ahora para qu se lo quiere publicitar; y la respuesta es muy sencilla: El objetivo de la publicidad en este caso, es que el colindante tenga la posibilidad de conocer la ejecucin del acto de mensura y la ubicacin de los lmites que del mismo resulta. A los efectos de esta publicidad se ha preconizado la citacin de colindantes como el medio ms efectivo. Pero, por otro lado BELAGA y VICIOSO, entienden que existen algunos interrogantes que justifican el anlisis profundo del tema a los efectos de aclarar jurdicamente los alcances que la citacin y comparecencia de colindantes pudiera poseer 157.
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La mensura con citacin de colindantes, suele denominarse mensura contradictoria. Por lo general, con el trmino contradictorio se hace referencia a la existencia de una controversia entre partes, es decir, posiciones opuestas; en el derecho procesal, la contradiccin caracteriza al proceso, puesto que, la relacin procesal entre las partes, tiene un contenido dialctico, y se desarrolla mediante contradiccin entre partes 158. Pero, en el campo de la Agrimensura Legal, el concepto de mensura contradictoria, no necesariamente debe estar asociado al mtico concepto de citacin de colindantes 159. A travs de la mensura se determinan los lmites de la parcela, y siendo
154 MOISSET DE ESPANES, Luis, citado por Hctor B. ODDONE en "La Publicidad ...", pg. 1 155 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo III, pg. 178. 156 ODDONE, Hctor B.: "El Saneamiento ...", pg. 8, y en "La Mensura ...). LLOBERAS, Alberto M.: "El Catastro con Fines o Efectos Civiles o de Derecho Civil". HAAR, Vctor H. "Notas de Clase del Curso de Post-Grado de Catastro". 157 BELAGA y VICIOSO: "La mensura", pg. 15. 158 VESCOVI, Enrique: "Derecho Procesal Civil" 159 BELAGA y VICIOSO: "La mensura", pg. 15.

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que, el lmite entre dos parcelas contiguas, deber ser incidente en forma simultnea entre una y otra, esto nos lleva a afirmar que debe ser determinado atendiendo a los ttulos de ambas parcelas. Entiendo que la contradiccin en cuestiones de lmites, no es entre los titulares de las parcelas sino entre los enunciados de los ttulos de las mismas 160.

160 De generarse una conflicto entre los titulares, ste deber ser resuelto por la va legal que corresponda.

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Al respecto dice el maestro ODDONE, si bien el agrimensor est obligado a efectuar una investigacin previa, .., no puede suplir con ese estudio el aporte de informacin que pueden arrimarles los directos interesados 161. Con el debido respeto que me merece este autor, a cuya autorizada opinin he recurrido en innumerables puntos de este trabajo y cuyas eneseanzas me han formado en la Agrimensura legal, me permito disentir con l en este punto. Este fundamento, tena plena vigencia y resultaba inevitable antes de la sancin de las leyes 17.711 (Ley de Reformas al Cdigo Civil) y 17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble) en al ao 1968. Conforme al nuevo art. 2503, la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. Los registros inmobiliarios, han existido desde fines del siglo pasado en la mayora de las provincias y, a pesar de que no era exigible la inscripcin de los ttulos en los mismos, una arraigada costumbre de los escribanos hizo que la amplia mayora de las escrituras fueran inscriptas en ellos. Esto nos permite afirmar que, slo un nfimo nmero de ttulos no est inscripto, y al tenor del artculo antes transcripto, stos no seran oponibles a terceros. Ante esto, me pregunto: Qu tipo de informacin pueden arrimar los interesados que no sea ubicable en los Registros?; en caso de que los documentos aportados no estn inscriptos, Qu validez tienen los mismos, ya sea para torcer los enunciados de los ttulos o incluso para afirmarlos?... Quienes ejercemos la profesin sabemos que, en el momento de nuestros trabajos de campo, es comn el dilogo con los colindantes, sea porque los mismos se interesan por lo que estamos haciendo (cuantas veces nos habrn preguntado, al vernos con el teodolito, si se va a poner el gas o se est por asfaltar), sea porque les solicitamos autorizacin para ingresar a sus propiedades para medir, sea porque los consultamos acerca de la existencia de mojones, sea porque detectamos una invasin y los consultamos acerca del origen de la misma. Y en estos dilogos, como en muchas consultas particulares que recibimos en nuestros estudios, podemos constatar que, el comn de la gente, no est en condiciones de proporcionarnos informacin adecuada y verificable, mucha de la
161 ODDONE, Hctor B.: "El Saneamiento ...", pg. 8.

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informacin que nos acercan es supuesta o de escaso valor legal (croquis de autores desconocidos, dibujos en lpiz, etc.). De las varias alternativas que repas mentalmente, slo pude identificar como importantes cuatro casos, lo cual no excluye la existencia de otros, donde la informacin del colindante puede ser significativa: 1) Convenios sobre medianera por los cuales se hace abandono del terreno sobre el cual est asentada la mitad del muro (art. 2727 162), o por el cual se adquiere la medianera abonando la mitad del valor del suelo sobre el que se ha asentado el muro (arts. 2728 163 y 2736 164). En estos casos, para adquirir la propiedad del suelo "la forma instrumental exigida es la escritura pblica (art. 1184, inc. 1), y a los efectos de su oponibilidad a terceros, el ttulo respectivo debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad (art. 2505 y art. 2, inc. a, de la ley 17.801)" 165, por lo que no sern muchas las oportunidades en que haya que analizar con el auxilido del asesoramiento letrado, la validez de un convenio privado que, aunque respetado por las partes, carece de entidad para modificar el lmite y transferir el dominio del suelo. 2) Cuestiones de lmites resueltas en sede judicial de las que no tom conocimiento ni el organismo catastral, ni el Registro de Propiedad.

162 Art. 2727: El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puede liberarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera. 163 Art. 2728: El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria. 164 Art. 2736: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener la paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora. 165 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo I, pg. 379.

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3) Razones por las que, la materializacin de un lmite se muestra imprecisa o no "convencional". En zonas rurales con dificultades para la materializacin (sierras, monte, vegetacin tupida, etc.), sta, puede haberse efectuado por donde las condiciones del terreno lo permitan o con elementos rudimentarios, situaciones stas que generan dudas en la operacin, sobretodo cuando los ttulos tienen descripciones insuficientes. 4) Identificacin y ubicaciones de mojones. Como resulta de lo anteriormente expuesto, no son muchos los casos en que los aportes de los colindantes son significativos. Y en zonas rurales, donde el aporte puede llegar a ser importante, en un gran nmero de casos, la informacin no la brinda el propietario (que por lo general no vive en el campo, y a veces ni siquiera en la provincia), sino el puestero o el capataz, quien en definitiva no estara legitimado para aportarlos. LLOVERAS, al proponer el procedimiento de mensura, propiciaba la citacin de colindantes, al slo fin de comprobar que con la operacin no se avanza ms all de los lmites existentes 166. Este argumento ha sido reiteradamente empleado en diversos casos, aunque en realidad, nunca llegu a comprender acabadamente que se quera significar con l. La expresin lmites existentes se refiere a la lnea ideal que divide dos parcelas o al hecho material que las separa y que presuntamente es coincidente con el lmite? Si se refiere a la lnea ideal, Porqu la presuncin de que el agrimensor no la va a respetar?. Y en caso de que, de sus investigaciones resulta que ese lmite no est correctamente determinado, Porqu no puede plantear su modificacin dejando constancia de su criterio y de la posicin del lmite anterior?, Porqu el acto de mensura anterior por el que se fij ese lmite tiene supremaca sobre el posterior? 167... Si se refiere al hecho material, Porqu debe respetrselo si se opone a los enunciados de los ttulos de ambas propiedades?, Porqu debe drsele fe a un muro o un alambrado cuya posicin fue determinada en el terreno por personas carentes de idoneidad en cuestiones territoriales (albailes o alambradores)?... Y en ambos casos, Qu pasa si el colindante se coloca en una posicin arbitraria e injustificada?; y si el propietario ha invadido todo el terreno colindante hasta
166 LLOBERAS, Alberto M.: "El Catastro con Fines o Efectos Civiles o de Derecho Civil", en el mismo sentido, citando a este autor, HAAR, Vctor H.: "Misin del ...", pg. 37. 167 Al respecto, Juan Segundo FERNANDEZ en "Del Modo ..." (compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 32 y s.s.), relata un caso judicial de contradiccin entre dos mensuras cuya lectura es recomendable.

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lindar con otro inmueble cuyos derechos no se han afectado, y cuyo titular, en calidad de colindante, presta su anuencia 168, Porqu la conformidad de este colindante puede llegar a validar un lmite mal determinado y la ampliacin injustificada del ttulo a un predio vecino?...

168 Caso citado por Hctor B. ODDONE en El Saneamiento ...), pg. 7 y 8, quien, por nota N 22, se lo atribuye a Alberto M. LLOBERAS.

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Por otra parte, la citacin de colindantes, plantea algunos inconveniente acerca de la naturaleza jurdica y efectos de la conformidad del colindante. Al tenor de los cdigos de procedimientos, esta conformidad es un acto jurdico 169, ya que se trata de una manifestacin de voluntad con un fin jurdico inmediato (art. 944): conservar su derecho. Y siendo un acto jurdico, convendra profundizar acerca de la voluntad del colindante, no en cuanto a su manifestacin que debe ser expresa, sino en lo que respecta al contenido interno que, conforme a los arts. 897 170 y 900 171, involucra discernimiento, intencin y libertad. Dentro de la teora de la voluntad, se considera que sta, en cuanto a realidad interna, anmica, debe ser la que produce verdaderamente los efectos jurdicos que el acto est destinado a producir 172. Cabra preguntarnos respecto de la intencin, es decir, el discernimiento puesto en acto, la cabal comprensin de lo que se est haciendo. En lo referido a cuestiones de aplicacin territorial del derecho, Est la persona comn en condiciones de emitir una declaracin de voluntad vlida?, si las cuestiones territoriales en muchos casos plantean cuestiones de difcil comprensin y de diferentes interpretacin incluso para expertos en la materia, Puede un particular con conocimientos muy generales comprender las consecuencias de su declaracin y quedar obligado por ella?... Si consideramos el art. 929: El error de hecho no perjudica, cuando ha habido razn para errar, pero no podr alegarse cuando la ignorancia del verdadero
169 El art, 741 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Crdoba (Ley N 8465) establece: En el da fijado o en el posterior que se designe en su defecto se practicar la operacin en presencia de los colindantes que comparecieran por s o por representante debidamente acreditado... La exigencia de acreditacin del representante no tendra razn de ser, si la conformidad o disconformidad del colindante no fuese un acto jurdidico. 170 Art. 897: Los hechos humanos son voluntarios o involuntarios. Los hechos se juzgan voluntarios, si son ejecutados con discernimiento, intencin y libertad. 171 Art. 900: Los hechos que fueren ejecutados sin discernimiento, intencin y libertad, no producen por s obligacin alguna. 172 BUTELER CACERES, Jos A.: Manual de ...", pg. 247.

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estado de las cosas proviene de una negligencia culpable, nos enfrentamos a dos alternativas: 1) En la primera de las hiptesis, el error de hecho no perjudica, cuando ha habido razn para errar. Normalmente es lo que ocurre en cuestiones territoriales; cuando se carecen de los conocimientos tcnico-jurdicos hay razn para errar, y esto colocara a la manifestacin de los colindantes en una mera formalidad de valor relativo, ya que en caso de verse perjudicado, siempre podra aducirse (y con toda razn) el error de hecho. 2) La segunda hiptesis, no podr alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable, es la sugerida por algunos para salvar el inconveniente anterior. Segn esta concepcin, el colindante debe tomar los recaudos necesarios para evitar el error (art. 512 173), y ello supone buscar el asesoramiento necesario. En la prctica esto se traducira en que los colindantes deberan concurrir acompaados de un agrimensor y un abogado que los asesore respecto de la conveniencia o no de dar su consentimiento, y de las consecuencias del mismo. Creo que son demasiadas las dudas que deja el procedimiento de citacin de colindantes y los efectos que la misma produce, y no hemos tocado cuestiones prcticas como las dificultades para lograr que los colindantes concurran efectivamente, o la necesidad de publicar edictos en todos los casos y los costos que ello representa, etc. Reitero lo que expresara anteriormente: la verdadera contradiccin es entre la inteligencia de cada ttulo y el estado de hecho, no entre los colindantes, y esta contradiccin encontrar su solucin en el criterio del agrimensor actuante, quien deber colocar los ttulos de ambas parcelas enfrentados y deber apreciar la autoridad de los hechos existentes 174. En caso de que el colindante se sienta afectado por esa determinacin, tiene a su alcance todos los remedios legales que la ley pone a su disposicin. Los efectos de derecho civiles de la mensura (suponiendo una reforma del cdigo en tal sentido), no dependen de la citacin de colindantes, sino de la bondad de la aplicacin territorial del derecho, bondad que es intrnseca del acto de mensura y que puede

173 Art. 512: La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la omisin de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligacin, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. 174 FERNNDEZ, Juan S.: "Del Modo ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez", pg. 24.

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valorarse de la documentacin del mismo: memoria y plano, pero que no depende de la aquiescencia expresa o tcita del colindante. Esto no significa negar la publicidad del acto, por el contrario, afirmo la necesidad de publicitarlo en el momento de su ejecucin y no posteriormente. Esta publicidad se pude lograr adecuadamente por mecanismos ms giles como la comunicacin a los colindantes, no la citacin, sino la simple notificacin de que se va a ejecutar el acto, al que podrn o no concurrir, y en el que podrn o no aportar elementos de juicio. Pero no tendrn participacin en l, y sus opiniones no lo obligarn, en todo caso podrn exponer sus objeciones ante el organismo catastral a quien le corresponde el poder de polica territorial, y que est obligado a ejercerlo per se o a instancias de un tercero, si as fuere necesario. Por tal motivo, tambin debe comunicarse de la ejecucin del acto al organismo catastral, el que podr disponer la inspeccin del acto. Y esta comunicacin de la ejecucin del acto, debe ser publicada en el mbito fsico de la reparticin catastral a los efectos de darle una difusin masiva que, aunque de relativos efectos, por su simplicidad y economa es ms conveniente que la publicacin de edictos. Con este mecanismo se logra la publicidad del acto de mensura, la que se completa y perfecciona luego, con la registracin en el organismo catastral de la documentacin de la misma. En estas condiciones, la actual mensura particular, ejecutada con notificacin a colindantes, resultado del estudio de ttulos de la parcela y de sus colindantes y con apreciacin de la autoridad de los hechos existentes, documentada a travs de un informe escrito y el plano de mensura, e inscripta en el organismo catastral, ser una mensura particular, contradictoria y pblica. Ser declarativa de derechos, y en la medida que es una expresin del animus domini, ser conservadora de los mismos, sin perjuicio de terceros, y los efectos que, en la prctica se le atribuyen, tendrn de esta forma un fundamento ms adecuado.

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LAS OPERACIONES BSICAS SOBRE EL ESTADO PARCELARIO

Las operaciones sobre el estado parcelario, son todos aquellos actos de levantamiento parcelario que tengan por fin inmediato constituir, verificar o modificar el estado parcelario de un inmueble. Siendo que, la regulacin de estas operaciones, es una facultad no delegada por las provincias a la nacin, nos referiremos a ellas en trminos muy generales, con la intencin de dar algunos conceptos bsicos.

Constitucin y Verificacin del Estado Parcelario


Constitucin del Estado Parcelario Se realiza a travs de la mensura, y tiene por objeto definir los atributos de la parcela o la preparcela posesoria y probar la aplicabilidad del ttulo al terreno, mostrando la relacin entre el derecho invocado y el estado de hecho. Esta operacin, una vez inscripta en el Registro Catastral constituye la parcela o preparcela posesoria.

Verificacin del Estado Parcelario Tambin se realiza a travs de la mensura, y tiene un doble objetivo: por un lado permite confirmar o no la bondad de la mensura por la cual se constituy el estado parcelario del inmueble; y por el otro permite, actualizar el estado de hecho y su relacin con el estado de derecho, sirviendo de base (y en su caso de prueba) para defender los derechos que injustificadamente se puedan haber menoscabado.

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Modificaciones del Estado Parcelario


Las modificaciones sobre el estado parcelario, se realizan siempre sobre una parcela previa o simultneamente constituida, es decir, debe existir una mensura previa, o en su defecto, se la debe realizar junto con la modificacin. Las modificaciones del estado parcelario, tienen por objeto crear nuevas parcelas, en funcin de la voluntad de los titulares de la/s parcela/s originaria/s o por imperio de alguna norma jurdica que as lo disponga (sentencia judicial ordenando la divisin del condominio, etc.). Podramos decir que, el acto de modificacin del estado parcelario, una vez inscripto en el registro catastral, es constitutivo de nuevas parcelas.

Naturaleza Jurdica de las Modificaciones Dice el art. 2513: es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, por su parte, el art. 2515 establece: el propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurdicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o arrendarla, y enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona. Ambos artculos nos enfrentan con una doble distincin de las facultades inherentes al derecho de propiedad; por un lado las facultades materiales (derecho de poseer, usar y gozar de la cosa) y las facultades jurdicas (derecho de disponer o servirse de la cosa, abandonarla, alquilarla o arrendarla, etc.); y por otra parte, dentro de las facultades jurdicas, se pueden distinguir los actos de disposicin (enajenacin, constitucin de derechos reales, etc.) y los actos de administracin (arrendar, etc.). Desde un punto de vista jurdico los actos de modificacin del estado parcelario son actos de administracin de la cosa. Pero importa saber cuando nace a la vida jurdica la nueva parcela, y si a travs de la modificacin del estado parcelario se modifica el derecho, y que formalidades son exigibles en tal caso. Para no hacer un anlisis en abstracto, nos plantearemos un caso prctico, comn en el trfico inmobiliario actual. Supongamos que un propietario decide

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dividir su inmueble; una vez ejecutada la subdivisin y visada por el organismo catastral, procede a ofertar las parcelas resultantes. Ya dijimos que en estas circunstancias la parcela tiene vida catastral. En estas condiciones, el propietario vende uno de los lotes, pero, por razones econmicas no se procede a escriturar inmediatamente y slo se firma el boleto de compraventa y se opera la tradicin. Si bien por los arts. 1327 175 y 1333 176 es admisible la posibilidad de que la cosa objeto de la compraventa pueda ser determinable, por imperio de art. 2410, para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada 177; esto implica que, en el caso planteado, para que opere la tradicin, necesariamente debe haberse determinado materialmente la cosa. Y esta realidad, no slo reconocida sino tambin protegida por el derecho , nos lleva a concluir que, la parcela nace a la vida jurdica como resultado de la voluntad del propietario manifestada en el acto de subdivisin.
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Se trata entonces de un acto jurdico que tiene por fin inmediato modificar el derecho originario en cuanto a su contenido objetivo, que no requiere la forma de escritura pblica 179, aunque si la existencia de un plano de acuerdo a lo que resulta de la interpretacin del art. 13 de la Ley Nac. N 17.801: Si un inmueble se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas matrculas como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de
175 Art. 1327: Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenacin no sea prohibida. 176 Art. 1333: No habr cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no estableciesen datos para determinarla. La cosa es determinada cuando es cosa cierta, y cuando fuese cosa incierta, si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas. 177 La determinacin material importa, al menos, la descripcin precisa del inmueble; en tanto que, la determinacin intelectual importa la fijacin de la cuota parte ideal sobre la totalidad de la cosa (SALVAT, Raymundo: "Tratado de ...", Tomo I, pg. 171). 178 Entre los muchos artculos del cdigo que avalan esta afirmacin, cabe destacar el art. 2355 in fine: ...Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. 179 Todas las normas del Cdigo Civil que imponen la escritura pblica para la validez del acto, se refieren slo a la adquisicin o transmisin de derechos reales, pero no hay ninguna referencia respecto de que sea exigible dicha forma para su modificacin.

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correlacin. En ambos casos, se vincular la o las matrculas con los planos de mensura correspondientes. Si el plano no fuera exigible, se hubiera hecho la referencia en los mismos trminos en que lo hace en el art. 12: "...Adems, CUANDO EXISTAN, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har...". De la compulsa de ambos artculos, resulta evidente que, con la diferencia terminolgica, el legislador 180 ha querido poner de manifiesto que un caso el plano puede no existir y no es exigible (art. 12) y que en el otro, el plano SIEMPRE debe existir (art. 13) y es por lo tanto, exigible. La interpretacin anterior, es perfectamente compatible con el arts. 974: Cuando por este Cdigo, o por las leyes especiales no se designe forma para algn acto jurdico, los interesados pueden usar de las formas que juzgaren convenientes. En resumen, los actos de modificacin del estado parcelario son constitutivos de la parcela, y tal como lo expresado anteriormente, importan un acto jurdico unilateral que modifica el dominio en su contenido objetivo, modificacin sta que quedar definitivamente perfeccionada (no podr ser revocada) en el momento en que se transfiera la primera parcela que resulte del acto. En estas condiciones, considero que es un error que el trmite administrativo de visacin del acto no culmine en el Registro de la Propiedad (como ocurre actualmente en Crdoba). El no darle existencia registral a las nuevas parcelas traer, inevitablemente conflictos de difcil resolucin. Dejar en manos del propietario la inscripcin de los planos en el Registro, es transferirle una misin que no est obligado a cumplir, y que sabemos que, en la mayora de los casos no se va a realizar, salvo que sea imprescindible. Si por ejemplo se traba embargo sobre un inmueble que ha sido loteado, y su plano no se halla inscripto en el Registro de la Propiedad 181. Qu ocurrir con el dominio pblico que resulta del loteo aprobado y ya librado al uso pblico?, Qu pasar con los compradores en cuotas que estn esperando escriturar?...
180 Tngase en cuenta que se trata de dos artculos sucesivos de una misma norma, inspirados en los mismo principios y objetivos, probablemente redactados por las misma personas, y sancionados al mismo tiempo, por lo que no se puede interpretar aqu, que las diferencias terminolgicas responden a criterios vigentes en la poca en que se concibi uno y otro. 181 El ejemplo pertenece al Ing. Agrimensor Carlos FEIJOO OSORIO, quien, con mayor precisin y estilo, me lo plante en oportunidad de conocer la Resolucin de la Direccin General de Catastro de no remitir ms los planos al Registro General de la Provincia.

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Si entre Registro de la Propiedad y Registro catastral no hay una correspondencia biunvoca, si debemos hablar de existencia catastral de la parcela y existencia registral dominial de la parcela, la publicidad inmobiliaria se hace difusa y equvoca, y lejos de coadyuvar a la seguridad jurdica y facilitar el trfico inmobiliario, menoscaba aqulla y complica a ste.

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Tipos de Modificaciones Toda modificacin del estado parcelario, lleva implcita la constitucin de nuevas parcelas, es decir, deber darse determinarse los atributos de las mismas. A los efectos del presente punto, y coherente con mi criterio anterior, considerar que el trmite de modificacin culmina con la inscripcin en el Registro de la Propiedad. Dentro de las operaciones de modificacin del estado parcelario, se encuentran las siguientes: Subdivisin: Es toda modificacin del estado parcelario que implique la creacin de nuevas parcelas de menor superficie que la antelada, sin apertura de calles o caminos. Unin: Es toda modificacin del estado parcelario que implique la creacin de nuevas parcelas por integracin de otras del mismo titular. Las nuevas parcelas sern de mayor superficie que las anteladas. Loteo: Es toda modificacin del estado parcelario que implique la creacin de nuevas parcelas de menor superficie que la antelada, con apertura de calles o caminos. Suele designarse como amanzanamiento cuando las nueva parcelas se hallan completamente rodeadas por las calles abiertas, y no se efecta ninguna subdivisin interna en ellas. En algunos municipios, como el de la Ciudad de Crdoba, a determinadas subdivisiones (ms de 10 parcelas, o segundas subdivisiones para evitar loteos sucesivos) se les da trmite de loteo, es decir, para su tramitacin y visacin, se exige el cumplimiento de los requisitos propios de los loteos; estas disposiciones administrativas no suponen, a pesar de las exigencias, que aquello que por su naturaleza es una subdivisin, se transforme en un loteo. Anexin: Es toda modificacin del estado parcelario por medio de la cual, dos o ms parcelas fsicamente separadas, quedan jurdicamente ligadas y no pueden ser transferidas individualmente.

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Proyectos de Modificaciones Parcelarias En muchos casos, para poder lograr la modificacin propuesta, es necesario que se den ciertos requisitos jurdicos exigibles para que la parcela pueda tener existencia jurdica. Entre los llamados proyectos de Modificaciones Parcelarias, se encuentran: Futura Unin y Futura Anexin: Se da en aquellos casos en que resulta imposible realizar directamente la UNIN o la ANEXIN, porque los titulares registrales de las parcelas a unificar o anexar son distintos. Un caso especial se da cuando una de las parcelas es un bien propio y la otra un bien ganancial, en este caso tambin procede la Futura Unin o Anexin por cuanto difieren los porcentajes de copropiedad entre una y otra parcela (100% en la primera y 50% en la segunda); igual criterio ha de seguirse en los casos de condominios por los mismos titulares pero con distintos porcentajes de copropiedad para las distintas parcelas. Divisin de Condominio: Salvo el caso en que todos los condminos estn de acuerdo, la modificacin es un proyecto que queda sujeto a la aprobacin judicial o al posterior acuerdo extrajudicial de los copropietarios.

Otros casos Todas las operaciones antes mencionadas pueden combinarse entre s, dando lugar de esta forma: subdivisin y futura unin, futura unin y futura subdivisin, subdivisin y unin, unin y subdivisin, subdivisin y futura anexin, unin subdivisin y loteo, etc. Las nicas condiciones para estas combinaciones es mantenerse dentro de un marco lgico y racional, tratando de proponer aquella solucin ms conveniente y sencilla. Las operaciones sobre el Estado Parcelario, no se agotan en el listado que precede, pueden presentarse muchos casos en los que habr que poner a prueba la imaginacin para resolverlos adecuadamente, pero esta imaginacin, no puede ir ms all de lo que es tcnica y jurdicamente posible. Como siempre, la realidad es mucho ms compleja de lo que la teora alcanza a cubrir; en ltima instancia, esta teora es slo un modelo de la realidad, que habr que ir actualizando de acuerdo a como esa realidad va evolucionando.

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AFECTACIONES PARCELARIAS

Conforme a la concepcin de BELAGA, la mensura tambin tiene por objeto ubicar, deslindar y demarcar la extensin de otros derechos reales de expresin territorial 182. Dentro de estos derechos reales de expresin territorial, podemos distinguir por un lado la Propiedad Horizontal y por otro los derechos reales sobre cosa ajena como (Servidumbres, Usufructo y Uso y Habitacin). Desde el punto de vista de la parcela, todos estos derechos reales importan una afectacin a la misma, en un caso, la afectacin al rgimen de Propiedad Horizontal, y en los otros, la atenuacin del carcter exclusivo del dominio. Trataremos someramente el caso de la Propiedad Horizontal.

Afectacin al Rgimen de Propiedad Horizontal 183


El rgimen establecido por la ley 13.512, permite dividir un edificio en partes privativas y en partes comunes, asimilando el derecho sobre esas partes privativas a un derecho real de dominio, y el derecho sobre las partes comunes a un condominio. Sin pretender ingresar en el campo de las discusiones tericas, seguiremos a la doctrina actualmente dominante que, casi unnimemente considera que el rgimen de la ley 13.512 ha instaurado un nuevo derecho real que, combina el dominio y el condominio con algunos rasgos especiales que lo caracterizan como un derecho autnomo 184.

182 BELAGA, Jos D.: "Proyecto de Ley Provincial de Catastro y Normas Complementarias para la Provincia del Neuqun. Proyecto de Instrucciones para Mensuras y Trabajos Geotopocartogrficos", citado por Jos D. BELAGA y Benito M. VICIOSO en "La mensura", pg. 12. 183 GARCIA, Gustavo M.: "Gua de Trabajos Prcticos de la Ctedra de Agrimensura Legal II", Trabajo Prctico N 1, Rgimen de Propiedad Horizontal, (Facultad de Ciencias Exactas Fsicas y Naturales de la Universidad Nacional de Crdoba). El tema que se desarrolla ha sido adaptado de dicha gua. 184 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo II, pg. 15. En general, he seguido a estos autores en la mayor parte de este punto, por lo que, se harn las referencias correspondientes cuando se trate de una transcripcin textual.

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PALMIERO, lo define como el conjunto de disposiciones del derecho positivo que normatizan y regulan el parcelamiento cbico de una propiedad y la pacfica convivencia de los propietarios de sus respectivas unidades 185 La finalidad de la Ley Nac. 13.512, de afectacin al rgimen de Propiedad Horizontal es: a) "Permitir la divisin fsica de un edificio en sectores privativos de aprovechamiento independiente, y sectores comunes que faciliten aquel aprovechamiento directa o indirectamente.

185 PALMIERO, Andrs, citado por Carlos FEIJOO OSORIO en "Teora y ...", pg. 1.

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b) Regular las relaciones entre los distintos titulares de derechos" 186. Para poder someter un edificio al rgimen de propiedad horizontal, deben concurrir una serie de requisitos: Fcticos (art. 1 de la ley 13.512): 1) Existencia de edificacin. 2) Pluralidad de unidades susceptibles de aprovechamiento independiente. 3) Salida directa a la va pblica o por un paso comn. Administrativos (art. 2 del Dec. Prov. 24913-B-1951 187): 1) Plano de Relevamiento o Final de Obra visado por la municipalidad respectiva. 2) Plano de afectacin al Rgimen de Propiedad Horizontal - ley 13.512 (Subdivisin de la edificacin), visado por la Direccin General de Catastro. Jurdicos (art. 9 de la ley 13.512): Reglamento de copropiedad y Administracin. En el rgimen de Propiedad Horizontal el objeto, es siempre un inmueble edificado, integrado por sectores con interdependencia funcional esencial. El derecho asignado a cada copropietario, puede desdoblarse para su anlisis en dos: un derecho exclusivo (asimilable al dominio) que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho ejercido en calidad de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a un condominio con indivisin forzosa). Ha de tenerse en cuenta que este desdoblamiento y su posterior asimilacin al dominio y al condominio, es slo a los efectos de una mejor comprensin, ya que, como se explicitara al principio, el derecho real de propiedad horizontal es autnomo y con las caractersticas propias que dimanan de la ley que lo instituye, y slo en aquellos aspectos no contemplados especficamente por ella, sern de aplicacin supletoria las normas que rigen el dominio y el condominio.Por lo general, suele hablarse de subdivisin en propiedad horizontal, pero el empleo de esta expresin no es correcto y puede dar lugar a equvocos, ya que la finalidad de esta tarea NO es dar forma a nuevos objetos sobre los que habr de ejercerse algn derecho.
186 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo II, pg. 6. 187 Los requisitos administrativos son resorte exclusivo de las provincias, en este trabajo se hace referencia a los exigidos en la Provincia de Crdoba.

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Uno de los principios y fundamentos del Rgimen de Propiedad Horizontal es la interdependencia entre los sectores privativos y los comunes, por lo tanto no pueden separarse jurdicamente unos de otros sin destruir la funcionalidad de las unidades; es decir, el objeto antes y despus de ser afectado al rgimen es nico, aunque desde el punto de vista del ejercicio de las prerrogativas individuales de cada uno de los copropietarios, sea necesario separar e identificar sectores, ello no implica que estos adquieran autonoma 188. En la propiedad horizontal, no hay alteracin del estado parcelario. En caso de que desapareciese el edificio, ya sea por destruccin total o parcial de ms de dos terceras partes del valor 189 o por demolicin 190, se extingue el rgimen. En estas circunstancias los propietarios de cada unidad (al mismo tiempo copropietarios del suelo, art. 2), mantienen su condicin de condminos del suelo, y la parcela originaria, sobre la que se constituy el rgimen, reaparece con todos sus atributos intactos. A pesar de la afectacin, la parcela nunca dej de existir, simplemente subyaci sirviendo de soporte a la misma. Por tal motivo, la designacin ms adecuada para el acto por el cual se definen los distintos espacios del rgimen es: AFECTACIN AL 191 RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL - L EY 13.512 . El objetivo de este acto de afectacin parcelaria, es identificar, dimensionar, ubicar y documentar cada uno de los sectores de un edifico, determinando si los mismos son privativos, comunes o complementarios. Bsicamente estos sectores son tres: Sectores Privativos o Unidades Propias, Unidades Complementarias y Unidades Comunes.

188 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo II, pg. 18. 189 Art. 12 de la Ley N 13.512: En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales... 190 Art. 16 de la Ley N 13.512: En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales... 191 GARCIA, Gustavo M.: "Derechos Territoriales ...", pg. 25.

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Los Sectores Privativos o Unidades Propias, tambin llamadas Unidades de Dominio Exclusivo; conforme al Art. 1 de la ley 13.512, son aquellos pisos o departamentos con autonoma funcional que les permite alcanzar el destino para el cual fueron construidos, y que tuvieren salida directa a la va pblica o por un paso comn. Los trminos "pisos" o "departamentos" no necesariamente han de sugerir que el destino excluyente de los mismos sea de vivienda; el rgimen es aplicable tanto a viviendas como a locales comerciales, estudios profesionales, e incluso para guardacoches 192. Parte de la doctrina suele hablar de cubo de aire, en franca referencia al espacio sobre el cual es ejercido el derecho exclusivo, dado que techos, pisos y paredes externas son necesariamente comunes y se encuentran en copropiedad entre los distintos propietarios de las unidades. En la actualidad se ha propagado el trmino unidad funcional que le otorga mayor generalidad, pero al respecto, cabra aclarar que esta acepcin es en un sentido restringido del trmino. En un sentido amplio, se entiende por unidad funcional al ambiente o conjunto de ambientes principales y dependencias, cubiertas y descubiertas, directamente comunicadas entre s, necesarias para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con el destino de la misma. Es decir, en un sentido amplio, el trmino unidad funcional, comprende tanto al sector privativo como aquellos sectores comunes que por su ntima relacin funcional permiten que aqul pueda cumplir con el destino para el que fue previsto. Es sobre cada unidad funcional en sentido amplio, donde se centra el anlisis para determinar la factibilidad de que un edificio pueda ser afectado al Rgimen de Propiedad Horizontal. Este anlisis, es realizado en primera instancia por el profesional, quien conforme a sus conocimientos podr orientar al interesado sobre la conveniencia o no de la afectacin, y sobre la posibilidad real de encararla; posteriormente toma participacin el organismo administrativo competente en la materia, quien se expedir al respecto. En la Provincia de Crdoba (y en casi todas las provincias del Pas), este anlisis realizado por la administracin pblica, denominado tcnicamente funcionalidad, lo realizan los municipios. Las Unidades Complementarias Si bien no estn previstas expresamente en la ley, nada obsta que los edificios que se sometan al rgimen de Propiedad Horizontal puedan contar con sectores cuyo destino sea el de complementar la utilizacin
192 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo II, pg. 19. Casi toda la doctrina se manifiesta en el mismo sentido.

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de las unidades propias o privativas, aunque los mismos no son indispensables para su funcionalidad. Es el caso tpico de las cocheras en los subsuelos, las bauleras, etc. Dichas unidades no siguen estrictamente a la unidad propia (no son de accesoriedad esencial de las mismas), sino que dependen del tratamiento que se le d en el plano de afectacin y de lo que se estipule en el Reglamentos de Copropiedad al respecto, aunque usualmente se restringe la venta de dichas unidades a terceros no pertenecientes al consorcio. Suele ser comn que estas unidades sean tratadas como partes integrantes de las unidades propias o como unidades comunes de uso exclusivo, ligndolas de forma permanente y definitiva a la unidad privativa. De esta manera, se obliga al titular de sta a tener una unidad que no le es indispensable y que tal vez no use nunca, y que por el tratamiento dado en el plano y en el reglamento, no podr transferir nunca individualmente. Las Unidades Comunes, estn contempladas en el art. 2 de la ley 13.512, pero esta enumeracin es meramente enunciativa, no taxativa. El terreno es siempre comn, los dems sectores o cosas, sern comunes en funcin del diseo y distribucin de los ambientes del edificio, y su condicin de elemento comn habr de desprenderse del plano de obra respectivo y deber ser especficamente determinado como tal en el plano de afectacin al rgimen. Adems de los elementos mencionados en el art. 2 de la ley 13.512 y en las condiciones que la misma establece, se puede establecer como regla general (a los fines del plano de afectacin), que sern comunes: a) Todos los ambientes descubiertos (carentes de techo), tales como patios, jardines, etc. b) Todos los muros separativos de unidades. c) Los elementos que materializan los lmites del inmueble afectado al rgimen. Dentro de los sectores comunes, es factible diferenciar aquellos que son de uso exclusivo de los que no tienen este carcter. Esta diferenciacin se origina en que ciertas cosas comunes slo benefician a una unidad exclusiva de la que son necesariamente accesorias, tal es el caso de los patios internos que slo pueden servir a la unidad a la que complementan y con la que generalmente se hallan comunicadas de

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forma directa. En estos casos, el ambiente no deja de ser comn, pero el titular del sector privativo al que se halla esencialmente unido, la usufructa con exclusividad.

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Documentacin de los Actos de Levantamiento Parcelario

Documentar un acto supone generar todos aquellos instrumentos escritos y grficos que acrediten la existencia del mismo, y que muestren sus resultados. Es la forma del acto, es la exteriorizacin del mismo, es la manera de darlo a conocer a quienes no participaron de l. En los actos de levantamiento parcelario, la documentacin de los mismos involucra un documento escrito: la memoria descriptiva del acto , y un documento grfico: el plano de mensura. Si bien, el documento por excelencia es el plano de mensura, esto no debe negar al otro documento que, en muchos casos permitir apreciar con toda claridad el criterio y las razones de la aplicacin territorial del derecho, la memoria muestra la bondad del acto realizado. La memoria descriptiva es un informe tcnico de lo actuado que complementa al plano. El plano de mensura es la expresin grfica del ttulo aplicado al terreno. La memoria explica en palabras el acto y su resultado. El plano expresa con grficos el resultado, cumple en parte, con la funcin publicitaria de los atributos de la parcela. La no exigencia de la memoria en las mensuras particulares, por parte de las instrucciones para peritos agrimensores, sumada a una costumbre generalizada, la ha puesto en desuso, al punto que casi no se agrega a los planos de mensuras particulares, y existe una creencia generalizada que slo debe incorporrsela en las mensuras judiciales. Entiendo que es un error, y aunque reconozco que, muchos planos son autosuficientes, ello no obsta a que se acompae la memoria. La posibilidad de transcripciones errneas de datos puede ser subsanada a travs de la memoria. Por otra parte, el plano, debe ser un documento de fcil comprensin, por lo que, el agregado de datos de importancia tcnica en el mismo, que no aportan al resultado sino que dan razn de lo actuado, puede atentar contra la claridad del documento grfico. Como ya lo expresara anteriormente, el plano tiene una funcin publicitaria, y esta publicidad debe ser accesible a todos, tcnicos y pblico en general, por ello debe predominar la claridad y la precisin descriptiva por sobre la exactitud grfica y la precisin tcnica, de all que el plano de mensura deba ser un documento

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grfico con contenido escrito; mnimamente, los atributos de la parcela deben constar por escrito en el plano. Finalmente, considero que corresponde al agrimensor, por su especialidad, la descripcin literal de los inmuebles que se matriculan en el Registro de la Propiedad. La nueva matrcula, confeccionada por el agrimensor, debera formar parte de la documentacin de los actos de levantamiento parcelario. Si como ocurre en la actualidad, esta descripcin la hace un empleado del Registro o el escribano, cuyos conocimientos de la geometra son limitados, se seguirn ignorando los ngulos, se enderezarn lados quebrados, se seguirn transformando los decmetros cuadrados en centmetros cuadrados y se seguirn orientando las parcelas por rumbos enteros. Resumiendo, deberan formar parte de la documentacin de los actos de levantamiento parcelario: la memoria, el plano y la ficha de matrcula de las parcelas resultantes.

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CAPTULO III
ORGANIZACIN SISTMICA DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL
EL ORDEN TERRITORIAL

Los estoicos definan al orden como la disposicin de los objetos en sus lugares adecuados y apropiados (Cicern 193), lo que supone que se disponga del lugar adecuado y apropiado para cada objeto. La idea de orden supone una correspondencia biunvoca cosa lugar: Un lugar para cada cosa y cada cosa en su lugar. El orden territorial importa la disposicin de los discretos jurdico territoriales en sus lugares adecuados y apropiados, requiriendo por lo tanto, que los lmites jurdico-territoriales estn determinados. Cada lmite determinado y registrado con publicidad, para conocimiento de la poblacin, constituye as el elemento unitario del orden territorial 194. El orden territorial puede concebirse como un sistema de lmites, una malla que el hombre teje y desteje incesantemente a travs de los siglos 195. Los lmites territoriales 196 no tienen existencia propia, son una propiedad del discreto territorial al que pertenecen, existen en y por el discreto territorial: nacen con l, subsisten con l y mueren con l. Si bien el orden territorial involucra a todos los discretos jurdico territoriales, tanto pblicos institucionales (jurisdicciones provinciales, municipales, etc.)

193 194 195 196

ABBAGNANO, Nicola: "Diccionario de Filosofa", voz "orden". CASTAGNINO, Juan M. y BIANCO, Carlos A.: "Contenido Ideolgico ...", pg. 2. CASTAGNINO, Juan M.: "El Lmite ...", pg. 1. De aqu en ms nos referiremos a los lmites jurdico territoriales.

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como privados (parcelas), nos vamos a limitar a considerar el orden territorial desde el punto de vista parcelario.

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Principios que Rigen el Orden Territorial


Sin pretender agotar el tema, que entiendo merece ser profundizado, vamos a esbozar dos de los principios fundamentales que rigen el orden territorial. Principio de Causalidad: Toda parcela existe en la medida que exista una causa jurdica que la origine, y esta parcela subsiste mientras no haya una causa jurdica que la modifique o la extinga. Mientras esta causa jurdica modificatoria o extintora no aparezca, la parcela y sus lmites permanecen inmutables 197. El orden territorial no es estable, es dinmico. La malla de lmites est en constante transformacin, pero esta dinmica del orden territorial no es casual ni depende de la sola voluntad de los particulares; para que una parcela se cree, modifique o extinga es necesaria la concurrencia de una causa jurdica apta para crear, modificar o extinguir la parcela. El orden territorial es de naturaleza jurdica. Principio de Contigidad: Dada una determinada jurisdiccin territorial, la misma est conformada por una serie de parcelas. Dentro del continuo territorial de esta jurisdiccin cada parcela ocupa un lugar de forma tal, que sus lmites son a la vez, lmites de la parcela vecina 198. En el orden posible de una universalidad de hecho 199, donde cada cosa tiene su propio contorno, los contornos pueden estar juntos sin ser necesariamente uno. Las cosas de una universalidad de hecho, como una biblioteca, estn unas al lado de las otras, pero sus contornos permanecen diferenciados. En el orden territorial rige el principio de contigidad: el lmite entre dos parcelas contiguas es incidente en forma simultnea a ambas parcelas. El lmite entre parcelas vecinas es comn a las mismas, a diferencia de los contornos de cosas vecinas que estn juntos pero no
197 198 199 un mismo CASTAGNINO, Juan M.: "El Lmite ...", pg. 9. Tanto el dominio pblico como los inmuebles abandonados son parcelas o preparcelas. Se llama universalidad de hecho a un conjunto de cosas individualmente diferenciadas y separadas, pero reunidas bajo nombre como un rebao o una biblioteca. (BUTELER CCERES, Jos: "Manual de ...", pg. 193).

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son comunes. El principio de contigidad garantiza el orden y la regularidad y a la vez, es la expresin del orden y la regularidad.

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EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

El dinamismo caracterstico del orden territorial tiene dos vertientes: una positiva, que responde a causas jurdicas y contribuye a aumentar el orden; y otra negativa, que responde a causas naturales y que tiende al desorden. Todo sistema fsico, por imperio de la 2 ley de la termodinmica tiende al desorden , y lo mismo ocurre con los sistemas culturales 201. En toda sociedad, por ms ordenada que esta sea, siempre hay una tendencia a destruir ese delicado equilibrio, y para mantenerlo, es preciso que exista un poder que acte manteniendo y restaurando el orden cuando ste ha sido alterado; no se concibe en la actualidad ninguna organizacin social, que no cuente con un poder coercitivo sobre sus miembros, aunque slo sea de tipo disciplinario. El derecho mismo tiene su origen en esa tendencia al desorden.
200

El orden territorial tambin debe ser mantenido. El caso ms ejemplificativo de que el orden territorial establecido tiende al desorden, es el de un loteo. Supongamos que se realiza el loteo de un inmueble y se amojonan todas las parcelas resultantes, en este momento podemos afirmar que en este loteo se ha establecido un orden territorial. Al cabo de un tiempo, si no ha habido una accin tendiente a mantener el orden originario, ese orden no habr sido respetado. Si se hace un relevamiento de todas las parcelas del loteo, se podr observar que, a pesar del amojonamiento inicial, no se respetaron los lmites y la mayora de los mojones han desaparecido. Salvo contadas excepciones, la realidad parcelaria argentina avala este ejemplo. Para evitar el desorden, es necesario disponer de los mecanismos necesarios que permitan mantener estable la entropa 202 del sistema. Aparece as el
200 DAVIES, Paul: "El Universo ...", pg. 111. 201 En la actualidad se considera que la 2 ley de la termodinmica rige todos los sistemas del Universo, sean estos naturales o culturales. 202 La entropa es la medida cuantitativa del orden y el desorden para describir el grado de organizacin y de disposicin estructurada de un sistema (DAVIES, Paul: "El Universo ...", pg. 103).

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ordenamiento territorial como ese mecanismo adecuado para establecer y mantener el orden territorial. Segn BIANCO, el ordenamiento territorial en un sentido amplio "es el conjunto de polticas, leyes y decretos que tienen por objetivo hacer cumplir la funcin social que tiene la propiedad inmueble, dentro de las garantas y limitaciones que la Constitucin Nacional establece, con la finalidad de lograr una racional utilizacin del territorio" 203. Y para el mismo autor, el ordenamiento territorial en un sentido restringido "es el conjunto de leyes, decretos, procedimientos y actividad material de la administracin pblica destinada a ordenar el territorio de la jurisdiccin con las siguientes finalidades: 1) Garantizar el derecho de propiedad. 2) Limitar el derecho de propiedad para que su uso, goce y poder de disposicin (jurdica y material) sea compatible con los intereses de la sociedad" 204. En esta concepcin del ordenamiento territorial se pone de manifiesto la esencia del mismo, como mecanismo tendiente a mantener el orden territorial. El ordenamiento territorial es en esencia un sistema normativo a travs del cual, el Estado, establece, garantiza y conduce el orden territorial. Sin orden territorial, sin lmites determinados y publicitados, no hay seguridad jurdica en el trfico inmobiliario ni tampoco hay equidad en las cargas impositivas sobre la propiedad, y sobre esta base, la paz social es inestable. Si slo hay orden territorial en algunas jurisdicciones, el desarrollo econmico y social es desproporcionado; ya nadie invierte donde hay inseguridad inmobiliaria, y donde no hay inversin prolifera la pobreza. Slo a travs del conocimiento, regulacin y ordenamiento del territorio es posible una distribucin equitativa de las cargas tributarias de base territorial, una correcta planificacin de la obra pblica, una adecuada implementacin de polticas regionales, sociales y ambientales, y, fundamentalmente, satisfacer la necesidad social de dar publicidad, seguridad y garanta de los derechos territoriales, proveyendo a la paz social y coadyuvando al desarrollo armnico de la Nacin.

203 BIANCO, Carlos A.: "La Publicidad ...", en coleccin "Que es Agrimensura", Tomo I, pg. 66. 204 BIANCO, Carlos A.: "La Publicidad ...", en coleccin "Que es Agrimensura", Tomo I, pg. 66.

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ORGANIZACION SISTMICA NORMATIVA

Slo abordaremos el tema desde un punto de vista doctrinario, sin especificar normas particulares, salvo las contenidas en el derecho de fondo.

Limitaciones Administrativas
En nuestra concepcin del ordenamiento territorial como sistema de normas regulador de los derechos territoriales, corresponde analizar como esas normas pueden limitar el derecho de propiedad, haciendo que este cumpla con una funcin social. El art. 14 de la Constitucin Nacional seala: Todos los habitantes de la Nacin gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio; a saber: ... de usar y disponer de su propiedad... El trmino ley empleado en el texto constitucional, habr de entenderse en el sentido material (no en el sentido formal), que a entender de Raymundo SALVAT es "una regla social obligatoria, establecida por la autoridad pblica"; y en este sentido, se puede incluir dentro del concepto tanto las leyes en sentido formal (emanadas del Poder Legislativo), como los Decretos del Poder Ejecutivo, la Ordenanzas Municipales, etc. 205 Por su lado, el art. 18 de la Constitucin de la Provincia de Crdoba establece: Todas las personas en la Provincia gozan de los derechos y garantas que la Constitucin Nacional y los tratados internacionales ratificados por la Repblica reconocen, y estn sujetos a los deberes y restricciones que imponen 206.

205 LLOBERAS COSSIO, Ricardo: "Naturaleza Jurdica ...", pg. 1. 206 En la mayora de las Constituciones Provinciales, existen normas similares.

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Ambas normas constitucionales afirman el derecho de propiedad. Pero toda afirmacin de un derecho, importa recprocamente, la existencia de un deber, carga o limitacin al mismo. Superada la concepcin individualista del derecho de propiedad, el carcter absoluto del mismo ha de entenderse en el sentido de que confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa; y la cantidad e intensidad de esas facultades depende del ordenamiento jurdico, el cual a su vez depender de las concepciones filosficas y polticas que lo sustentan 207. Hablar de la funcin social de la propiedad sera ingresar al campo de las especulaciones filosficas, ideolgicas y polticas, que si bien no son ajenas a la Agrimensura, no hacen a la especificidad del tema que se trata. Como corolario de lo expuesto, se puede afirmar que concebir a la propiedad como un derecho ilimitado, equivale a concebirla como antisocial. En la nota al art. 2513, Vlez Srsfield por su lado, expone sus reparos a las tendencias reglamentaristas, al decir: Los excesos en el ejercicio del dominio son en verdad la consecuencia inevitable del derecho absoluto de propiedad, pero no constituyen por s mismos un modo del ejercicio de este derecho que las leyes reconocen y aprueban. Pero es preciso reconocer que siendo la propiedad absoluta, confiere el derecho de destruir la cosa. Toda restriccin preventiva tendra ms peligros que ventajas. Si el gobierno se constituye en juez del abuso, ha dicho un filsofo, no tardara en constituirse en juez del uso, y toda verdadera idea de propiedad y libertad sera perdida. Entre ambos polos, el reglamentarismo a ultranza que destruye la propiedad, y el individualismo ilimitado que destruye la sociedad, existe un punto medio en el cual la propiedad a la vez que cumple con una funcin social, no se ve limitada de manera tal que se destruyan sus caracteres esenciales. Este punto medio es el objetivo que gui al Codificador cuando estableci las restricciones y lmites al dominio en inters de las propiedades contiguas; ese punto medio fue el objetivo perseguido en muchos aspectos por la Reforma consagrada por la Ley 17.711 al receptar e incorporar al Cdigo Civil la teora del ejercicio abusivo del derecho; ese punto medio es el que idealmente consagran las normas constitucionales supra mencionadas; y con miras a fijar ese punto medio, Nacin, Provincias y Municipios, a fin de satisfacer el inters pblico, dictan normas que de una u otra manera limitan el derecho de propiedad, y ellas son las llamadas Limitaciones Administrativas al Dominio.

207 PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE: "Derechos Reales", Tomo I, pg. 175.

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Las Limitaciones Administrativas a la propiedad son una exigencia de solidaridad social 208. Exteriorizan la necesidad pblica de reglamentar, regular, ordenar, limitar e imponer otras conductas, por razones de bien comn. Del art. 121 (antiguo art. 104) de la Constitucin Nacional, se colige que, las Provincias tienen competencia en materia de limitaciones administrativas, ya que ste no es un poder delegado a la Nacin; a su vez, las Provincias, pueden delegar estas facultades a los rganos deliberativos municipales (en la Provincia de Crdoba, esta delegacin es por imperio del art. 186 de la Constitucin Provincial). Pero las limitaciones a la propiedad no son materia exclusiva del derecho administrativo, el mismo Cdigo Civil las contiene. Y algunas de ellas sirven de fuentes a las limitaciones a la propiedad: Art. 1072. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que contrare los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. Art. 2326 (in fine). No podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrn reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica. Art. 2513. Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. Art. 2514. El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades. Art. 2516. El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso y goce, o disposicin de la cosa... Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos, o cercos, SUJETNDOSE A LOS REGLAMENTOS POLICIALES. Art. 2611. Las restricciones impuestas al dominio slo en inters pblico, son regidas por el derecho administrativo.

208 DROMI, Jos R.: "Derecho Administrativo", Tomo 2, pg. 82.

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Art. 2692. Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa. Art. 2715. Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohbe la divisin de una cosa comn...

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Restricciones Administrativas
Una de las especies de ese gran gnero que son las Limitaciones Administrativas, son las Restricciones Administrativas, que atemperan lo absoluto del dominio. DROMI las define como las condiciones legales del ejercicio normal y ordinario del derecho de propiedad; estn nsitas en la existencia misma del dominio, nacen con l, son de su naturaleza y esencia. La propiedad permanece inclume, pero las restricciones se establecen para el mejor condicionamiento del ejercicio de su derecho dentro de la convivencia social y generalmente se identifican con el poder de polica municipal 209. El art. 2611 es la fuente legal que permite a la Administracin Pblica, determinar los lmites dentro de los cuales ha de restringirse el ejercicio normal de los derechos, conciliando el inters individual con el social. Las Restricciones Administrativas se materializan en una mera tolerancia general que el propietario debe soportar, y es soportada o puede ser soportada por todos con igual intensidad y medida. La restriccin es siempre general, no supone un sacrificio especial o particular de un propietario. Los caracteres propios de las restricciones son: Generales: Afectan a todos los propietarios en igualdad de condiciones. Constantes y Actuales: Tienen vigencia continuada. Variadas: Abarcan diversas materias, aunque generalmente se fundan en razones de seguridad, salubridad, higiene, tranquilidad pblica, etc. Ilimitadas: No existe una enumeracin taxativa de las mismas. Inimdemnizables: Al ser una condicin legal del ejercicio del derecho de propiedad, no suponen una carga, sacrificio, deterioro o perjuicio digno de reparacin. Imprescriptibles: No se extinguen por el no uso.

209 DROMI, Jos R.: "Derecho Administrativo", Tomo 2, pg. 83.

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Ejecutorias: El particular no puede oponerse a su imposicin ni interponer acciones negatorias que las paralicen. Pueden ser de ejecucin administrativa o judicial. Por otra parte, y a fin de no convertirse en negatorias del derecho de propiedad, tienen los siguientes lmites: Razonabilidad: Constitucionalmente consagrado (art. 14, 28, 86 inc. 2), el principio de razonabilidad supone proporcionalidad de medios y fines. Integridad: La restriccin no debe alterar, degradar, desintegrar o desmembrar la propiedad; no puede alterar las notas de exclusividad y perpetuidad, ni desmembrar el dominio de tal forma que afecte su plenitud. Legitimidad: Para su imposicin deben reunirse los recaudos necesarios para validez del acto administrativo: forma, competencia, voluntad y objeto. A travs de las Restricciones Administrativas, el Estado puede mantener y conducir el orden territorial, y hacer que la propiedad tenga una funcin social. El ordenamiento territorial se funda en las Restricciones Administrativas

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Polica y Poder de Polica


Dentro de la funcin legislativa, se denomina poder de polica a la facultad, atribucin o competencia de limitar los derechos individuales por razones de inters general, cuyo objetivo final es la promocin y consolidacin del bienestar general. Se manifiesta a travs de normas generales, abstractas, impersonales y objetivas 210. Esa norma, para lograr su objetivo de bienestar general, debe concretarse en la realidad; es decir, de la potencia debe pasar al acto. Dentro de la funcin administrativa, se denomina polica al modo de obrar prohibitivo y limitativo cuyo objetivo es la ejecucin de aquellas leyes propias del Poder de Polica de los rganos legislativos. Esa funcin de polica se manifiesta a travs de normas particulares y concretas que individualizan la norma general. Las limitaciones administrativas al dominio se establecen legislativamente en uso del poder de polica, y se imponen administrativamente a travs de la polica. Y toda vez que esa regulacin policial es una limitacin, necesariamente, habr de tener los mismos lmites-garantas que las Restricciones Administrativas. Dentro de las funciones administrativas, la planificacin y la organizacin territorial, asume un papel preponderante por cuanto el territorio es la base de las actividades humanas. Por tal motivo, es necesario un ordenamiento previsor de las conductas y relaciones sobre bases territoriales. Las polticas territoriales no se restringen slo al uso del suelo, tambin abarcan cuestiones relativas al emplazamiento de industrias, centros educativos y recreativos, etc. La planificacin territorial abarca tanto el aspecto fsico y econmico como el social y ambiental, y esta planificacin se plasma en un marco regulatorio que reglamenta diversos aspectos y se manifiesta a travs de Limitaciones y Restricciones Administrativas especficas. El plexo normativo del ordenamiento territorial, fundado en los principios que rigen las limitaciones administrativas, es el mecanismo adecuado para la realizacin, mantenimiento y conduccin del Orden Territorial.

210 DROMI, Jos R.: "Derecho Administrativo", Tomo 2, pg. 51. DIEZ, Manuel M.: "Manual de ...". Tomo 2, pg. 184.

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CONCLUSIONES

El Orden que aqu se propugna es incompatible con la idea de Orden subyacente en casi todos los golpes de estado llevados a cabo en Suramrica en la dcada del 70. Si de alguna manera, la teora aqu desarrollada sirve para justificar el Orden a costa de la libertad o la dignidad de las personas, es porque ha sido tergiversada; el orden territorial debe establecerse por la fuerza de la razn, no por la sinrazn de la fuerza. Cuando hablamos de la dualidad posesin-dominio, pusimos de manifiesto que, mientras no se haya probado la aplicabilidad del ttulo al terreno, se presume que el inmueble al que se refiere el ttulo existe. Esta presuncin de que, entre hecho posesorio y derecho a poseer hay correspondencia, puede que sea "aceptable" en el trfico inmobiliario desde el punto de vista comercial, y de hecho, "pareciera" que lo es. Pero desde el punto de vista de la justicia, del orden, de la seguridad jurdica y de la paz social no se puede afirmar lo mismo. Alguno podr suponer que en la anterior afirmacin hay una exageracin, pero desde el informe de Pedro Andrs Garca (del 22 de diciembre de 1810) 211, pasando por Bernardino RIVADAVIA 212 y Juan Segundo FERNNDEZ 213 en el siglo pasado, por los Doctores Juan Antonio BIBILONI 214, Agustn W. RODRGUEZ 215 y Carlos J. RODRGUEZ 216 entre otros 217 y por la gran mayora de los agrimensores 218, se han
211 Citado por Ramiro MARTINEZ SIERRA en "Rivadavia y ...", pg. 4, y Tito Livio RACAGNI en "La Gestin ..." pg. 3 y 4. 212 Ver MARTINEZ SIERRA, Ramiro: "Rivadavia y ...". RACAGNI Tito Livio: "La Gestin ..." pg. 4. 213 FERNANDEZ, Juan S.: "Del Modo ...", "Relaciones del ..." , y Mensuras Colectivas ...", compilado en "La Obra del Maestro Juan Segundo Fernndez". 214 BIBILONI, Juan Antonio: "Anteproyecto de Reformas al Cdigo Civil Argentino". 215 RODRIGUEZ, Agustn W.: "Publicidad Inmobiliaria". 216 RODRIGUEZ, Carlos J.: "Deslinde y Mensura". 217 La mencin de estos tres juristas de este siglo es a modo ejemplificativo ya que muchos otros autores sostienen una posicin similar. 218 De cuya mencin me eximo para evitar exclusiones imperdonables, aunque en el repaso de la bibliografa consultada

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brindado innumerables argumentos que la avalan. Bien vale recordar que la OEA sostuvo que, "cuando no existe el Catastro, la fe pblica del Registro no tiene apoyo alguno" 219.

pueden hallarse los nombres de muchos de ellos. 219 Cita de Hctor B. ODDONE en "La Publicidad ...", pg. 21

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Pero no slo con argumentos tericos se justifica una posicin, es necesario saber si en la realidad territorial se manifiesta esta problemtica. Al respecto, ODDONE comenta un caso paradigmtico 220: En una localidad de la Provincia de Crdoba, varios titulares de derecho a poseer no tomaron posesin del lote que les corresponda, sino que se desplazaron tomando el del vecino; as, el titular del lote 3 est posesionando el 4, el titular del 4 est posesionando el 5 y as sucesivamente hasta que la cadena se corta con un titular de derechos que qued sin ubicacin fsica. A pesar de que cada uno tiene su ttulo, el mismo no es aplicable al inmueble posedo, por lo que cada una de estas personas slo tiene la posesin y un ttulo putativo. No hace mucho tiempo, se dio a conocer, una sentencia judicial dictada por un Juez de la Provincia de Santa Fe, por la cual se dispona la subasta de un inmueble ubicado en el sector noroeste de la Provincia de Crdoba. Conforme a las constancias de autos, el inmueble constaba inscripto a nombre del demandado, y por la descripcin y superficie del mismo, quedaban incluidos dentro del remate la localidad de Quilino, una serie de pequeos poblados, varios campos en explotacin y caminos pertenecientes al dominio pblico. Ms all de que muchos de los ocupantes eran poseedores, y por la antigedad de sus posesiones estaban en condiciones de repeler cualquier accin, hubo varios casos de superposiciones de ttulos. Si bien el strepitus fori causado hizo que se paralizara la subasta, el caso es ejemplificativo de las consecuencias que trae la falta de correspondencia entre ttulo y hecho posesorio. Para finalizar con los ejemplos, traigo a colacin un caso judicial donde me toc actuar . Una vez cumplidos los actos procesales pertinentes, el juez dict sentencia de remate y se procedi a llevar a cabo las diligencias previas a la subasta, finalmente el 15 de noviembre de 1993 se procedi al remate de un inmueble ubicado en "La Carbonada" (en las cercanas a la ciudad de Crdoba).
221

Al da siguiente del remate, el adjudicatario, advertido por los ocupantes del inmueble, solicita mis servicios a fin de que compruebe la ubicacin real del inmueble subastado y las mejoras que el mismo tena.

220 ODDONE, Hctor B.: "El Saneamiento ...", pg. 5. 221 Autos: "BORNANCINI Guillermo R. y otra c/Estado Nacional (F.A.A.) - Ord.", Juzgado Federal de 2 Nominacin, Sec. Arrieta, con asiento en la Ciudad de Crdoba.

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Luego de las tareas pertinentes detecto que el inmueble al que se refieren los ttulos de autos, es colindante al inmueble descripto por el oficial de justicia y el martillero, en el acta de constatacin de ocupantes y mejoras. En tal sentido, consta en dicha acta 222 que: El inmueble se trata de una "Quinta" que se utiliza para sembrados de verdura y hortalizas, las medidas que se consignan, son las que corresponden, en razn de haberlo medido conjuntamente con el Martillero, dentro de este sector se encuentra una vivienda modesta que consta de cocina,..., esta vivienda es ocupada por el Sr. ... y su familia en calidad de caseros, segn manifiesta, de los Sres...; contiguo a este inmueble, se encuentran los dos lotes detallados en el Oficio, dentro del mismo se encuentra una casa, que consta de dos dormitorios, living, cocina, bao, pileta de natacin, cancha de padle, etc. 223 Por mi lado, como conclusin de mi tarea, elevo un informe que en lo sustancial dice: "Una vez ubicado en el terreno el ttulo, proced a constatar las mejoras existentes en l; aproximadamente a unos 90 metros del alambrado que sirve de lmite Oeste, se encuentra una vivienda (la descripta en primer trmino por el Sr. Oficial de Justicia). Hacia el Este del inmueble y FUERA DEL MISMO se encuentra una vivienda de tipo alpina, una cancha de paddle y una pileta de natacin (descriptas en segundo trmino por el Sr. Oficial de Justicia); esta vivienda y las instalaciones accesorias a la misma (pileta de natacin, asador, depsito, etc.) se extienden en direccin al Este, por espacio de 60 metros a partir del lmite Este de los inmuebles rematados. Finalmente, corresponde aclarar que tratar de que ambas viviendas, con todas las mejoras accesorias a las mismas queden dentro de los ttulos, resulta imposible sin modificar sustancialmente los enunciados de los mismos y la realidad constatada, contraviniendo con ello el criterio ajustado a derecho que me propuse seguir desde un principio". El abogado de mi comitente, fundado en mi informe, solicit la anulacin de la subasta por considerar que, exista un error de hecho en el adjucatario, a raz de una errnea ubicacin del ttulo en el terreno, inducido por las constancias de autos que describan mejoras que fueron definitorias al hacer su propuesta econmica; luego de distintos incidentes, se lleg a un acuerdo entre las partes involucradas y se dej sin efecto el remate. Los casos comentados, muestran algunas de las consecuencias de la falta de determinacin de los lmites de los inmuebles, y estas consecuencias atentan contra los principios ms elementales de la justicia, del orden, de la seguridad jurdica y de la paz social. Mientras no se implementen procedimientos para la determinacin de los lmites

222 Foja 150 de los autos consignados en la nota anterior. 223 Por respeto a la intimidad y el honor, se obviado la identidad de los intervinientes.

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de los inmuebles, en materia territorial, los valores justicia, orden, seguridad y paz social seguirn muy lejos de ser alcanzados. La idea de alcanzar estos valores ha guiado mi esfuerzo. Entiendo que he cumplido mi cometido de sistematizar algunas ideas y principios ya esbozados anteriormente por otros autores. Entiendo tambin, que demostrado lo que me propuse como objetivo. Creo, como corolario de este trabajo, que resulta imprescindible encarar polticas territoriales consensuadas entre todos los sectores involucrados, para evitar que, en la oscuridad del desorden territorial, se diluyan los fundamentos de la funcin social de la propiedad. Una funcin social que, en la actualidad ha adquirido una dimensin impensada al incorporrsele la necesidad de preservacin del medio ambiente. Estas polticas territoriales deberan tener como eje central: 1) Una Ley Nacional de Catastro, que implemente la Registracin Catastral con efectos civiles. 2) Una Ley Orgnica de Actos de Levantamiento Territorial o Cdigo de Mensuras en cada provincia. 3) Una Ley de Saneamiento Material de Ttulos de vigencia continuada (no temporal) que implemente el procedimiento de la mediacin en cuestiones territoriales y que facilite el acceso a los ttulos de los poseedores de vastas zonas del territorio nacional. 4) El efectivo ejercicio de la funcin de polica territorial, para mantener y conducir el orden territorial. En la actualidad gobernar no es poblar, gobernar es crear las condiciones econmicas, sociales, ambientales, culturales y territoriales para el desarrollo de las personas. Esto supone encarar polticas que permitan afianzar la justicia, consolidar la paz interior, proveer a la defensa comn, promover el bienestar general, y asegurar los beneficios de la libertad, para nosotros, para nuestra posteridad, y para todos los hombres del mundo que quieran habitar en el suelo argentino. 224

224 Prembulo de la Constitucin de la Nacin Argentina.

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INDICE

EXPOSICIN DE MOTIVOS Y OBJETIVOS ............................................................1 CAPTULO I..............................................................................................................................5 TEORA GENERAL DE LOS LIMITES TERRITORIALES............................................5 CONTORNO Y LIMITE .................................................................................................5 El Contorno Como Propiedad de las Cosas ................................................5 El Lmite Como Propiedad de las Obras Culturales ....................................7 Los Lmites Territoriales ................................................................................10 DERECHOS TERRITORIALES................................................................................13 Concepto de Derecho Territorial..................................................................13 El Objeto de los Derechos Territoriales.......................................................15 La Posesin y el Derecho a Poseer ............................................................18 La Posesin Territorial...................................................................................20 La Dualidad Posesin-Dominio ...................................................................24 LA PARCELA .............................................................................................................27 La Preparcela .................................................................................................27 Preparcela Dominial ..........................................................................28 Preparcela Posesoria........................................................................30 Unidades Tributarias..........................................................................30 La Parcela .......................................................................................................31 Caracteres de la Parcela...............................................................................36 Propiedades y Atributos de la Parcela ........................................................38 CAPITULO II...........................................................................................................................42 TEORA DE LOS ACTOS DE LEVANTAMIENTO TERRITORIAL ...........................42 LOS ACTOS DE LEVANTAMIENTO TERRITORIAL.............................................42 Principios que Rigen los Actos de Levantamiento Territorial ...................43 LOS ACTOS DE LEVANTAMIENTO PARCELARIO ............................................44 El Estado Parcelario ......................................................................................44 La Mensura......................................................................................................45 Naturaleza de la Mensura ..............................................................................46

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Efectos de la Mensura ...................................................................................48 Los Principios de la Mensura........................................................................50 La Mensura Aparente.....................................................................................51 La Mensura Particular, Pblica y Contradictoria.........................................53 LAS OPERACIONES BSICAS SOBRE EL ESTADO PARCELARIO .............61 Constitucin y Verificacin del Estado Parcelario .....................................61 Constitucin del Estado Parcelario..................................................61 Verificacin del Estado Parcelario...................................................61 Modificaciones del Estado Parcelario.........................................................62 Naturaleza Jurdica de las Modificaciones ......................................62 Tipos de Modificaciones ...................................................................65 Proyectos de Modificaciones Parcelarias.......................................66 Otros casos .........................................................................................66 AFECTACIONES PARCELARIAS ..........................................................................67 Afectacin al Rgimen de Propiedad Horizontal........................................67 Documentacin de los Actos de Levantamiento Parcelario .................................72 CAPTULO III..........................................................................................................................74 ORGANIZACIN SISTMICA DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL.................74 EL ORDEN TERRITORIAL........................................................................................74 Principios que Rigen el Orden Territorial.....................................................75 EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL ......................................................................76 ORGANIZACION SISTMICA NORMATIVA...........................................................78 Limitaciones Administrativas ........................................................................78 Restricciones Administrativas.......................................................................81 Polica y Poder de Polica ..............................................................................83 CONCLUSIONES.......................................................................................................84 BIBLIOGRAFA ...........................................................................................................88

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