PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL: prevalece la prioridad registral o el derecho no inscrito del tercerista?

Consulta

El seor Daniel Len celebr un contrato de compraventa inmobiliaria con la seora Hilda Zapata. En un mismo acto, celebrado ante notario pblico, las partes suscribieron la respectiva minuta y el seor Len entreg a la seora Zapata el monto de la cuota inicial equivalente al 20% del valor total del bien, comprometindose, de acuerdo a lo pactado, a cancelar el saldo del precio con la suscripcin de la escritura pblica. A efectos de cancelar dicho saldo, Daniel Len solicit un crdito hipotecario al banco W&B, el mismo que le exigi presentar la minuta de compraventa. Mientras se tramitaba dicha solicitud, la seora Zapata solicit al mismo banco un prstamo con garanta hipotecaria. El banco acept inmediatamente y la seora Zapata constituy hipoteca sobre el inmueble que haba vendido a Daniel, la misma que fue inscrita en los registros pblicos. Tiempo despus, Daniel Len toma conocimiento de que el bien que adquiri estaba a punto de ser rematado en ejecucin de la referida hipoteca. Por ello, interpuso una demanda de tercera de propiedad, sustentando su derecho en el documento privado de fecha cierta que suscribieron las partes. La demanda fue admitida y se suspendi la ejecucin. Al respecto, el seor Len consulta si en este caso, considerando que el bien en cuestin figura an en los registros pblicos como propiedad de la seora Zapata, primar la fe registral sobre su derecho de propiedad. Respuesta:

Si acudimos a las normas del Cdigo Civil en materia registral, y especficamente a los artculos 2014, 2016 y 2022, tendremos, en principio, que para sustentar el derecho de propiedad de un tercerista sobre un inmueble inscrito en los registros pblicos, no ser suficiente la existencia de un documento privado de fecha cierta, sino que ser necesario que el derecho haya sido inscrito con anterioridad al que se quiere excluir u oponer. De acuerdo al artculo 2014, que consagra el principio de buena fe registral (en el cual se basa la proteccin que concede el registro respecto de los derechos en l inscritos), el tercero adquiriente mantendr su adquisicin siempre que haya actuado de buena fe e inscrito su derecho. Se trata en este caso de una buena fe subjetiva que se presume cuando dicho tercero ha actuado en base a la informacin que conste en los registros. Sin embargo, tal como lo establece la referida norma, dicha presuncin es relativa, y por lo tanto quedar desvirtuada si se prueba que el tercero conoca la inexactitud del registro, es decir, que actu con mala fe subjetiva.

Bajo este criterio, e interpretando de manera sistemtica las normas aludidas del cdigo sustantivo, tendremos que, en el supuesto del artculo 2022, ante la existencia de un conflicto entre dos derechos de naturaleza real, como son en este caso el derecho de propiedad del tercerista y el del acreedor hipotecario, el mismo se resolver, en primer lugar, a favor de aquel que haya inscrito primero su derecho. Ahora bien, si se prueba que el tercero adquiriente (que en este caso sera el acreedor hipotecario), conoca la inexactitud del registro, la presuncin de buena fe quedara destruida, y el tercero ya no podra gozar de la proteccin y la preferencia que otorga el registro. Trasladando este criterio al caso analizado, bastara con que el tercerista (esto es, el seor Len) solicite al banco la exhibicin de su expediente de solicitud de crdito para acreditar que dicha entidad financiera conoca de la compraventa celebrada entre este y la seora Zapata al momento en que esta ltima present su solicitud de crdito. Con lo cual, el derecho del ejecutante (el banco) ya no gozara de la proteccin del registro ni de la prioridad excluyente. En consecuencia, con la presentacin del documento privado de fecha cierta, el tercerista probara fehacientemente su derecho de propiedad, el mismo que, por ser de fecha anterior al del demandado (el ejecutante), prevalecer sobre este ltimo, en la medida de que se ha demostrado la mala fe del acreedor hipotecario. De esta manera, se obtendra que el inmueble quede excluido del proceso de ejecucin.

Base legal
Cdigo Civil, arts. 2014, 2016 y 2022. Cdigo Procesal Civil, arts. 245, 535 y 536.