Introduccin Los Derechos Reales se sostienen fundamentalmente en la propiedad territorial, con sus derivaciones y desmembraciones sea en el suelo, en el espacio

areo y el subsuelo, sobre los accesorios del inmueble y las aguas. La propiedad material y sus ramificaciones, se presenta proyectado a la personalidad humana en el campo patrimonial. Para definir el derecho limitado es necesario diferenciarlo del Derecho de Propiedad, el cual en principio confiere a su titular todas las facultades posibles sobre la cosa; en cambio en los derechos reales limitados nunca se confieren la totalidad de las facultades sino solo facultades limitadas (de goce). Los derechos limitados suponen la existencia de una propiedad ajena a la cual gravan; pero en todo caso dichos derechos reales una vez constituidos sobre la cosa tienen cierta autonoma en relacin con el derecho de propiedad que pueda existir sobre el bien gravado. Por ejemplo: la trasferencia, modificacin, gravamen o extincin del derecho de propietario no afectan al titular del derecho real limitado.

DERECHOS REALES LIMITADOS Concepto Los derechos reales confieren a su titular un seoro o poder inmediato sobre una cosa, en virtud del cual puede decirse que esta pertenece a dicho titular. Sabemos tambin que los diversos derechos reales varan por si contenido, o sea, que atribuyen a su titular diferentes facultades sobre la cosa, de modo que, si todos ellos confieren un seoro e implican una relacin de pertenencia, tambin es cierto que cada derecho real confieren un seoro de diferente amplitud e implica que la cosa pertenece al titular en diferente medida. Ahora bien, esa diferencia de amplitud en el seoro o de grado en la pertenencia, determina una neta distincin entre la propiedad y todos los dems derechos reales. En efecto, la propiedad, en principio y con las salvedades ya conocidas, confiere a su titular todas las facultades posibles sobre la cosa; en cambio, por su misma esencia los dems derechos re4laes nunca confieren tal plenitud de facultades sino tan solo facultades limitadas, asi pues, la propiedad, en principio, confiere a su titular un seoro o poder pleno sobre la cosa o, dicho de otra manera, quela cosa, en principio, pertenece a su propietario en todo cuanto pueda pertenecer a alguien. En cambio, los dems derechos reales slo confieren a sus titulares un seoro restringido o, dicho de otra manera, slo determinan una relacin de pertenencia menor, limitada, parcial o fraccionaria. Tal es el caso, por ejemplo, del derecho de enfiteusis, del usufructo, uso y habitacin, de las servidumbres, de la hipoteca y del derecho del acreedor prendario. Obviamente, cuando sobre una cosa existen uno o mas derechos reales distintos de la propiedad, el seoro de la cosa suele que dar compartido entre el titular o los titulares a quienes corresponde el poder

restringido propio del derecho real de que se trate y el propietario a quien corresponden todas la facultades sobre la cosa que no sean incompatibles con aquel poder. Naturalmente, dado el carcter elstico de la propiedad, esta restriccin de la plenitud de sus facultades desaparecer en el caso de que el otro derecho real (o los otros derechos reales) lleguen a extinguirse, momento en el cual el propietario recobrar el pleno seoro de la cosa. Denominacin I. Tradicionalmente en el pasado y an en parte de la doctrina actual se ha considerado que los derechos reales distintos de la propiedad consisten en facultades del propietario que se han separado de derecho de ste para atriburselos a otra persona. Esta concepcin es fcil de adoptar si se parte de una definicin de la propiedad como suma de facultades especificas y si se piensa especialmente en los derechos de usufructo, uso y habitacin. En efecto, en tales circunstancias, es tentador pensar, por ejemplo, que si la propiedad es el ius utendi (derecho de uso sobre la cosa.), fruendi et abutendi (derecho de disposicin sobre la cosa), el derecho de usufructo se configura al quitarle al propietario el ius utendi et fruendi para conferrselo a otra persona. Del mismo modo, los dems derechos se explicaran como una o ms de las facultades normalmente inherentes a la propiedad que en el caso concreto han sido separadas de sta y constituidas en un derecho separado para atribuirlo a otra persona. Mas propio entonces que denominar desmembraciones de la propiedad a todos los derechos reales distintos de la propiedad. Pero aceptar la denominacin desmembraciones de la propiedad implica considerar que las facultades propias de los derechos reales distintos de la propiedad son las mismas facultades que normalmente

componen a sta y que en cada caso han sido separadas de ella para atriburselas a otra persona. II. La denominacin derechos parciarios o fraccionarios tambin se presta a sugerir la falsa idea de que los derechos reales distintos de la propiedad no son sino una parte o fraccin del derecho de propiedad. III. Para evitar las confusiones sealadas se ha utilizado la denominacin derechos reales limitados, que tampoco es rigurosamente exacta en el sentido de que cuando uno de estos derechos concurre con la propiedad sobre una misma cosa, ambos vienen a ser derechos reales limitados puesto que si aquel derecho es de por si restringido, lo cierto es que tambin constrie la propiedad. Adems, la denominacin parecera sugerir el error de que el derecho de propiedad no tiene lmites. IV. Otra denominacin corriente es al de los derechos reales en cosa ajena. Literalmente, el nombre respondera a la idea de que sus titulares tienen tales derechos sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona; sin embargo, es tericamente posible la existencia de tales derechos sobre cosas que no pertenezcan a nadie (por los menos si se trata de muebles), caso en el cual no podra hablarse de derechos en cosas ajenas.

Principales Categoras de los Derechos Reales Limitados Existen unos derechos reales limitados que permiten realizar actos e utilizacin directa de la cosa y otros que solo tienden a asegurar a un acreedor el cumplimiento de una obligacin. As podran sealarse dos categoras de derechos reales limitados: los derechos reales de goce (en el

sentido amplio de la palabra) y los derechos reales de garanta, a las cuales conviene agregar otra: los derechos reales de adquisicin. Dentro de la primera categora se agrupan derechos que presentan grandes diferencias entre s: la enfiteusis, el usufructo, uso y habitacin, y las servidumbres. En efecto, entre los derechos reales de goce existe una primera diferencia: unos facultan a una persona pura y simplemente, nominatim, para realizar actos de utilizacin directa de una cosa de la cual no es duea, mientras que otros confieren facultades a una persona en tanto es propietaria de un fundo. Esa diferencia sirvi de base a la antigua distincin entre las llamadas servidumbres personales (establecidas a favor de una persona) y las prediales (establecidas en provecho directo de un fundo y por tanto atribuidas a cualquier persona que fuere o llegare a ser propietaria de ste precisamente en su carcter de propietaria). La doctrina moderna ha ido ms lejos y al constatar que adems existan otras profundas diferencias entre las llamadas servidumbres personales y reservar esta denominacin a las que tradicionalmente se haban llamado servidumbres prediales. Los derechos reales de goce, entre los cuales se distinguen: 1. El derecho del enfiteuta. 2. Los derechos de usufructo, uso y habitacin 3. Las servidumbres. Los derechos reales de garanta, entre estos estn: la hipoteca y la prenda, adems de la anticresis. Los derechos reales de adquisicin de los cuales el ejemplo ms tpico es el derecho de retracto.

Caracteres I.- Caracteres en su aspecto activo 1. Los derechos reales en cosa ajena como derechos reales que son, tienen en comn con la propiedad todos los caracteres generales de los derechos reales; pero en algunos aspectos dichos caracteres se manifiestan en los derechos reales limitados en forma diferente a como lo hacen en la propiedad. 2. El derecho real limitado supone para el propietario un pati o sea, un deber de tolerar o soportar el ejercicio de aquel sobre la cosa; y puede imponerle tambin, como queda dicho, un deber especifico de abstencin y aun ciertos deberes positivos; pero que solo recae sobre el bien sobre el cual est constituido dejando intactos los dems bienes del propietario. 3. An cuando necesariamente no sea as, de ordinario, los derechos reales limitados suponen la existencia de una propiedad ajena a lo cual gravan; pero, en todo caso, dichos derechos reales, una vez constituidos sobre la cosa, tienen cierta autonoma en relacin con el derecho de propiedad que pueda existir sobre el bien gravado. 4. Ninguno de los derechos reales en cosa ajena es esencialmente perpetuo. Algunos son perpetuos por su naturaleza como la enfiteusis y las servidumbres; otros, como el usufructo son esencialmente temporales. 5. Casi siempre el derecho real limitado confiere el ius possidendi (derecho a poseer). 6. Los derechos reales en cosa ajena, adems de estar protegidos por acciones petitorias, pueden en su caso ser defendidos con acciones posesorias.

7. An cuando varan de uno a otro, los modos de adquisicin de los derechos reales en cosa ajena pueden ser tanto originarios como derivativos, tal como ocurre con la propiedad. Pero no todos los modos de adquisicin derivativos son inicialmente derivativosconstitutivos y no derivativos-traslativos en cuanto que si bien su titular adquiere el derecho real limitado del propietario, que es su causante, ste no le transmite lo que tiene sino que crea el derecho limitado ex novo en la persona del titular del mismo. 8. Si bien los modos de extincin de los derechos reales en cosas no propias son similares a los modos de extincin de la propiedad, sin embargo, algunos se extinguen por el no uso y adems existe un modo de extincin particular de los derechos limitados, la

consolidacin, que ocurre cuando se renen en un mismo sujeto dos cualidades incompatibles. 9. La extincin de los derechos reales en cosa ajena produce la expansin de la propiedad en el sentido de que determina el uso de limitacin que para el propietario representaba la existencia del derecho ajeno. II.- Caracteres en su aspecto pasivo 1. En su aspecto pasivo, los derechos reales en cosa ajena son limitaciones de la propiedad puesto que todos ellos restringen la

plenitud de facultades del propietario. 2. As mismo desde el punto de vista pasivo, los derechos en cosa ajena se distinguen por su inherencia a la cosa, de modo que la sujecin de sta a la carga o gravamen pesa sobre cualquiera que sea propietario, incluso sobre cualquier adquirente. Por ello se dice que todos los derechos reales limitados son pasivamente ambulatorios.

Diferentes Derechos Reales Limitados Enfiteusis Tambin denominado censo enfitutico, es un derecho real que supone la cesin temporal del dominio til de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon y, asimismo, de un laudemio por cada enajenacin de dicho dominio, en su caso. En algunos ordenamientos jurdicos esta cesin puede tener carcter perpetuo. La enfiteusis o censo, es un rgimen compartido de tenencia de tierra lleva consigo la disociacin del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el til, el de la persona que usa y aprovecha la finca. La falta de pago del canon por parte del titular del dominio til puede llevar consigo el comiso de ese dominio por el titular del dominio directo, que vuelve a la situacin de la propiedad anterior a la institucin de la enfiteusis. El dominio til implica que el enfiteuta poda decidir sobre el destino econmico de la tierra y modificarlo cuanto quisiera siempre y cuando abonara el canon anual. El artculo 1565 del Cdigo Civil Venezolano define a la enfiteusis como un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligacin de mejorarlo y de pagar un canon o pensin anual expresado en dinero o en especies. Usufructo El usufructo (del latn usus fructus, uso de los frutos) es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosa pero no es de l (tiene la posesin, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es

su dueo. Por ello no podr enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario. La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravndola, enajenndola o mediante testamento. Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una

desmembracin temporal del dominio; pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna cosa, el dueo conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo, en una expectativa de goce futuro, que lleva a denominarlo, por la disminucin de sus facultades de goce, "nudo propietario". El articulo 583 del Cdigo Civil establece que El usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo hara el propietario. El usufructo se pueda extinguir por: 1. Muerte del usufructuario (usufructo vitalicio). 2. Expiracin del plazo (usufructo con trmino) o cumplimiento de condicin resolutoria (usufructo condicional). 3. Consolidacin en un mismo titular del usufructo y la propiedad. 4. Renuncia del usufructuario. 5. Prdida o extincin del bien, salvo en determinados casos cuando el bien queda sustituido por una indemnizacin u otros bienes. 6. Resolucin del derecho del constituyente del usufructo. 7. prescripcin al no usar el bien el usufructuario durante el tiempo marcado por la ley.

El uso Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el ttulo constitutivo y, a falta de ste, se regulan por lo que la legislacin establezca al respecto. El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso, ya sean muebles o inmuebles, y pueden ser titulares del derecho de uso tanto personas fsicas como jurdicas, si bien en este ltimo caso es necesario establecer un lmite temporal. Es un derecho personalsimo, que no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. En el derecho espaol se establece la imposibilidad de ser objeto de hipoteca. Es ms limitado que el usufructo, dado que no da derecho al disfrute o goce (obtencin de los frutos) de la cosa. Por ese motivo, un usufructuario podra arrendar la cosa, pero no tiene ese derecho el que ostenta un derecho de uso. El cdigo civil en su articulo 624 lo define as: Quien tiene el uso de un fundo slo podr tomar de l los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia.

Derecho de Habitacin El derecho de habitacin es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para l y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda.

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Por su naturaleza, slo puede recaer sobre un bien raz y, al igual que en el derecho de uso, los derechos y obligaciones se regulan por lo dispuesto en el ttulo constitutivo y, a falta de ste, por lo que establezca la legislacin que lo regule. nicamente pueden ser titulares del derecho de habitacin las personas fsicas y no puede ser objeto de enajenacin o arrendamiento. El articulo 625 del Cdigo civil establece lo siguiente: Quien tiene derecho de habitacin de una casa puede habitarla con su familia aunque sta se aumente

El hogar Este derecho permite a la persona sacar fuera de su patrimonio algunos bienes para utilizarlos en su subsistencia y la de su familia, en el techo para cobijarse, y que estos bienes queden libres de la persecucin por parte de los acreedores; y que sean, por tanto, en todo caso, intocables. La constitucin de hogar consiste en excluir un inmueble del patrimonio del constituyente del mismo, y, por ende, tanto de su herencia como de la prenda comn de sus acreedores para asegurar a los beneficiarios un lugar donde poder habitar libres de los ataques de los acreedores y de las consecuencias de su propio destino. El cdigo civil en su artculo 632 dice: Puede una persona constituir un hogar para s y para su familia, excluido absolutamente de su patrimonio y de la prenda comn de sus acreedores.

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Servidumbres El articulo 709 del Cdigo Civil establece que Por el hecho del hombre puede establecerse la servidumbre predial que consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueo, y que no sea en manera alguna contraria al orden pblico El ejercicio y extensin de la servidumbre se reglamenta por los respectivos ttulos, y a falta de stos, por las disposiciones de los artculos siguientes. En otros tiempos el concepto de Servidumbre era ms amplio que el actual toda vez que las servidumbres se dividan en prediales y personales mientras que en la nomenclatura del Cdigo vigente slo se llama servidumbre a las que se llamaban servidumbres prediales. De acuerdo con el texto de la ley, la servidumbre consiste en cualquier gravamen impuesto sobre el predio (llamado fundo sirviente), para uso y utilidad de otro (llamado fundo dominante), perteneciente a distinto dueo (art 709, CC).

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Conclusiones Los Derechos Reales Limitados son derechos reales distintos de la propiedad, consisten en facultades del propietario que se han separado del derecho de este para atriburselo a otra persona. Son las distintas desmembraciones del derecho de propiedad. Estos confieren sobre la cosa en que recaen facultades mas limitadas que aquellas que otorga el derecho de propiedad; constituyen

un poder directo sobre una cosa perteneciente a otro y confieren al titular la capacidad de gozar en todo o en parte de la utilidad de la cosa ajena. Entre los derechos reales limitados se pueden mencionar los siguientes: La Enfiteusis; el cual es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligacin de mejorarlo y de pagar un canon o pensin anual expresado en dinero o especies. De lo sealado hay que tener presente que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo rural, sino que a cualquier bien inmueble. El usufructo; que es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo hara el propietario (art. 583 CC). De la definicin se tiene que el usufructo recae sobre cosa ajena, su temporalidad, pero no su contenido; pero el uso y el goce no son tan extensos como los del propietario e igualmente existe la limitacin general de que debe salvaguardar el destino econmico de la cosa tal como resulta de la voluntad del propietario.

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Uso y habitacin: el derecho de uso es aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y su familia. Con respecto al derecho de habitacin, este se limita a lo que sea necesario para la habitacin (no otro uso) del concesionario y de su familia, segn las

circunstancias (art.626 CC). El derecho de habitacin es un derecho real que otorga al titular del mismo la facultad de ocupar de un inmueble la parte necesaria para l y su familia, con el fin de satisfacer sus necesidades de vivienda. Estos derechos se rigen supletoriamente por las normas de usufructo en cuanto le sean aplicables.

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Referencias Bibliogrficas CALVO BACA, Emilio. Cdigo Civil Venezolano. Ediciones Libra, Caracas, 2008.

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