Plan de Mantenimiento de Edificios

Universidad Carlos III Madrid Tutor: Armando Fombella Cuesta Proyecto Fin de Carrera Curso 2010/ 2011
DESARROLLO E IMPLANTACIN DE PLAN DE MANTENIMIENTO EN UN EDIFICIO DE OFICINAS
Guillermo Navas Porto 15 de Noviembre de 2010
Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas
AGRADECIMIENTOS
Llegar a poder defender este Proyecto de Fin de Carrera no ha sido fcil. Los cinco ltimos aos de mi vida he tenido que enfrentarme al mayor de los retos acadmicos, en una Universidad a la que llegu casi por accidente, pero de la cual me siento orgulloso de haber formado parte. Por ello gracias; A todos aquellos profesores que con su ilusin por ensear y motivar han hecho madurar a muchos de nosotros. A todos los amigos que me han acompaado durante todos estos aos. A mis compaeros de Universidad con los que he compartido tan buenos momentos y otros de esfuerzo y trabajo duro. Estoy hablando de Adri, Isa, Fran, Ana, Borja, Laura ya que sin ellos, sin su ayuda y todos los buenos momentos vividos estos cinco aos hubieran parecido una eternidad. A Alberto, que sin su ayuda y consejos durante toda la carrera y en especial el primer ao, hoy no estara escribiendo los agradecimientos de un Proyecto de Fin de Carrera. A mi familia, ya que gracias a ellos y a su apoyo durante toda mi vida de estudiante, he conseguido terminar esta etapa. Y gracias a ti Vernica porque t hiciste posible lo ms difcil de todo, hacer que me creyera capaz de finalizar mi Carrera.
INDICE
Pgina Captulo 1: Mantenimiento en oficinas 1. Importancia del mantenimiento. 2. Fines y objetivos del mantenimiento 3. El mantenimiento integral: clases de mantenimiento Captulo 2: El edificio de oficinas Arroyo de la Vega 1. Estructura y organizacin del edificio TN5- B. 2. Breve descripcin de las instalaciones. Captulo 3: Gestin del mantenimiento 1. Generalidades del sistema de mantenimiento. 2. Plan de mantenimiento 3. Mantenimiento: Gestin y documentacin.. 4. Control y seguimiento del mantenimiento 5. Calidad... 6. Obligaciones de la empresa mantenedora.. Captulo 4: Seguridad y mantenimiento: Prevencin de Riesgos 1. Organizacin de la prevencin. 2. Objetivos y metas en materia de Prevencin de Riesgos Laborales. 3. Prcticas y procedimientos Conclusiones Bibliografa. 59 60 60 64 66 23 25 33 45 49 57 15 18 5 6 10
Anexo 1: Equipos objetos de mantenimiento Anexo 2: Fichas tcnicas.. Anexo 3: Gamas de mantenimiento.. Anexo 4: Planning de mantenimiento.. Anexo 5: Documentacin de control. Anexo 6: Indicadores de evaluacin
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CAPITULO 1: MANTENIMIENTO EN OFICINAS
1- IMPORTANCIA DEL MANTENIMIENTO Los edificios de oficinas son, hoy en da, el puesto de trabajo de millones de personas. Adems es en esta clase de edificios donde se genera un alto porcentaje del Producto Interior Bruto de un pas. La gran relevancia en la economa sugiere, que esos puestos de trabajo han de estar en condiciones ptimas para poder sacar el mximo partido a los mismos, procurando que las interrupciones sean mnimas, para que el trabajador no tenga que ausentarse por problemas tcnicos o de cierta relevancia en el edificio, y que por el contrario disfrute de unas instalaciones en el puesto de trabajo seguras, confortables, saludables y adecuadas para las tareas que desarrolle. Adems deber cumplir con las condiciones establecidas de ergonoma, nivel de iluminacin, etc., de acuerdo con la normativa actual en Prevencin de Riesgos Laborales en el puesto de trabajo. El satisfactorio estado de este tipo de recursos, depende principalmente de los siguientes aspectos: Adecuado diseo de las instalaciones y equipos. Buena ejecucin de obra y montaje. Eficiente servicio de mantenimiento.
Entendiendo por servicio de mantenimiento el conjunto de medios materiales y humanos que estn destinados a garantizar en todo momento el correcto funcionamiento a nivel de ingeniera y arquitectura. Por ello, el servicio de mantenimiento integral de las instalaciones en oficinas (o en cualquier otro puesto de trabajo ya sea industrias, hospitales, centros de enseanza) es vital para un ptimo desarrollo en las actividades econmicas. 1.1.- Importancia desde el punto de vista de la gestin. En el aspecto de gestin econmica de cualquier sistema, por norma general solamente se contabilizan como gasto del servicio de mantenimiento aquellos que producen un coste, asociado a un desembolso monetario y que son exclusivamente los 5
debidos a mantenimiento y conservacin de instalaciones y edificios y a reparacin de equipos y mobiliario. Pero hay otra serie de costes que se originan y que generalmente no se valoran, tales como, los costes de actualizacin de equipos, coste de parada, gasto energtico, Por tanto la funcin del servicio de mantenimiento integral de un edificio de oficinas no consiste solamente en mantener una serie de instalaciones en funcionamiento, sino en conservar un cierto nivel de infraestructura tcnica que impida un envejecimiento prematuro, tanto del edificio, como de las instalaciones all presentes. De no realizar un buen servicio de mantenimiento podra llevar a la descapitalizacin y a un aumento de costes, creando la necesidad de nuevos equipos, infraestructuras e incluso del edificio entero. Conservar esta infraestructura supone para un edificio de oficinas entre un 6 y un 8 por ciento del valor inmovilizado del edificio. 1.2.- Importancia desde el punto de vista del trabajador. El usuario final de las instalaciones ser la persona que ocupe un puesto de trabajo en dicho edificio, por lo que, el servicio de mantenimiento tendr que ofrecerle las mximas garantas respecto de las instalaciones en trminos de seguridad, comodidad y procurando no interferir en sus tareas, para lo cual ha de procurar organizar el mantenimiento en torno a su horario de trabajo. De esa manera el usuario disfrutar de las instalaciones de manera ininterrumpida, siempre que sea posible. 1.3.- Conclusiones. Desde el punto de vista de la gestin de un edificio de oficinas, el porcentaje que representan los gastos de mantenimiento y, sobre todo los gastos de explotacin de edificios, instalaciones y equipos, sobre los gastos totales del desarrollo de una infraestructura de este tipo, es susceptible de considerarlo como importante.
2- FINES Y OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO La European Federation of National Maintenance Societies define el
mantenimiento como: todas las acciones que tienen como objetivo mantener un artculo o restaurarlo a un estado en el cual se pueda llevar a cabo alguna funcin requerida. Estas
acciones incluyen la combinacin de correspondientes.
las acciones tcnicas y administrativas
En el mbito de la ingeniera el concepto de mantenimiento tiene los siguientes significados: Cualquier actividad, como comprobaciones, mediciones, reemplazos, ajustes y reparaciones necesarios para mantener o reparar una unidad funcional de forma que est pueda cumplir sus funciones. En el caso especfico de materiales estaramos hablando de otras tres posibles definiciones: o Todas aquellas acciones llevadas a cabo para mantener los materiales en una condicin adecuada o los procesos para lograr esta condicin. Incluyen acciones de inspeccin, comprobaciones, clasificacin, reparacin, etc. o Conjunto de acciones de provisin y reparacin necesarias para que un elemento contine cumpliendo su cometido. o Rutinas recurrentes necesarias para mantener unas instalaciones (planta, edificio, propiedades inmobiliarias) en las condiciones adecuadas para permitir su uso de forma eficiente, tal y como est designado.
Por tanto, el fin del mantenimiento de cualquier instalacin de un edificio de oficinas, o de sus instalaciones, ya sea ste propio o subcontratado, consiste en facilitar tcnicamente el desarrollo de las funciones propias de una infraestructura de esta categora. Por otro lado, el objetivo final, es conseguir la total satisfaccin del cliente del servicio ofrecido. Esto solo se consigue con mediante una equilibrada relacin entre los costes y la percepcin que tiene del servicio el cliente. El objetivo del mantenimiento consiste en maximizar la disponibilidad permanente de edificios, equipos e instalaciones con la mxima fiabilidad posible y a un coste razonable. El mal funcionamiento de un equipo o una instalacin, se traducir en molestias y costes que repercutirn directamente en el da a da de los inquilinos. La planificacin y organizacin del mantenimiento es un factor clave para alcanzar los 7
objetivos deseados. Esta planificacin en su fase estratgica corresponde al gestor del contrato de mantenimiento, siendo tambin competencia suya la cobertura de servicios tcnicos, ingeniera del mantenimiento y de su planificacin tctica y operativa. En este marco descrito de planificacin podemos agrupar las funciones asociadas al mantenimiento integral de un centro de oficinas en las siguientes: Tcnicas: Organizacin del funcionamiento y control de las instalaciones del edificio. Asume la responsabilidad tcnica del mantenimiento preventivo, correctivo, predictivo y energtico del edificio, equipos e instalaciones. Organiza el mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo del edificio, equipos e instalaciones. Supervisa y controla la actuacin de tcnicos y empresas que realicen un mantenimiento concertado de las distintas instalaciones y equipos. Seguridad: Responsabilizarse de la seguridad en el edificio cuidando del cumplimiento de la legislacin vigente en materia de seguridad en lo que afecta a todas las instalaciones de cuyo control es responsable, proponiendo la adopcin de las medidas necesarias. Integrarse en las comisiones que forman parte de su campo de actuacin Creacin de protocolos de emergencia y evacuacin, colaborando en la medida de lo posible en la redaccin de los mismos, llegando incluso a ser responsables de la organizacin de dichos protocolos y su posterior puesta en marcha. Adems formar a los inquilinos del inmueble de los comportamientos en situaciones de emergencia, realizando de manera peridica, los correspondientes simulacros. Administrativas: Colaborar y supervisar los proyectos de obras de ampliacin, reformas o nuevas instalaciones que se realicen en el inmueble, as como el control de obras, a travs de nuevas instalaciones u obras de todo tipo. 8
Definir y concretar los criterios de gestin energtica y optimizar la utilizacin de los recursos humanos y materiales.
Informar de los presupuestos al cliente para la realizacin de obras y el mantenimiento de instalaciones y equipos, asesorando y evaluando la rentabilidad de las inversiones desde el punto de vista de la eficiencia funcional y de los costes de mantenimiento.
Informar con antelacin de los posibles contratiempos que pudieran ocasionar ciertas revisiones peridicas de instalaciones vitales en el edificio tanto al cliente, como a los usuarios.
Esquema 1: Funciones del mantenimiento
La peculiaridad del mantenimiento de los edificios de oficinas radica, en la estructuracin de los mismos ya que dentro del mismo edificio, se instalan distintas empresas que tendrn mucho peso, en la toma de decisiones respecto a temas fundamentales para el mantenimiento como por ejemplo, la climatizacin, el ahorro energtico, la alta disponibilidad, etc. Podemos definir como mantenimiento, al conjunto de tcnicas y sistemas que permiten prever los fallos o averas de equipos e instalaciones, efectuar revisiones y reparaciones eficaces, estableciendo a la vez normas de funcionamiento de equipos, instalaciones y edificios al cliente y los usuarios para garantizar los objetivos anteriormente descritos.
3- EL MANTENIMIENTO INTEGRAL: CLASES DE MANTENIMIENTO El mantenimiento integral es aquel que abarca al mantenimiento preventivo, correctivo, predictivo y energtico medioambiental, todos ellos aplicados bajo una poltica comn. Cada una de estas clases de mantenimiento presenta peculiaridades que la hace til en un rea especfica. Estas clases de mantenimiento se distinguen entre s por el tipo de control que ejercen sobre el estado de las mquinas, los medios utilizados en la realizacin del control, las instalaciones sobre las que se acta y el volumen de medios despliega. Un sistema ptimo de mantenimiento debe hacer uso de las clases y grupos de mantenimiento, clasificndolos primero, y descubriendo las ventajas que puede aportar al centro. A continuacin, una breve clasificacin de las clases de mantenimiento: Mantenimiento correctivo. Mantenimiento preventivo. o Mantenimiento preventivo de Uso (M.U.S.) o Mantenimiento preventivo Hard Time (M.H.T.) Mantenimiento Modificativo. Mantenimiento Energtico-Ambiental. Mantenimiento Conductivo. Mantenimiento Predictivo.
3.1.- Mantenimiento Correctivo. Consiste en reparar los equipos e instalaciones averiadas y en rectificar los deterioros del edificio. Puede actuar de manera aleatoria, en general cuando ocurre una avera inesperada por causa de una fatiga u otro fenmeno, o bien, programadamente, segn un programa suscitado por el mantenimiento preventivo. El equipo humano obra a instancias de la carga de trabajo que le proporcionan el mantenimiento preventivo, el mantenimiento modificativo y el mantenimiento energtico-ambiental.
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El mantenimiento correctivo se efecta en campo o bien en taller. En este ltimo se ejecutan, normalmente los trabajos ms sofisticados, que requieren la utilizacin de material y herramientas ms especficas. En los centros de oficinas, este tipo de mantenimiento suele representar casi la totalidad del tiempo empleado en mantener las instalaciones. Ello es debido, principalmente a la falta de previsin para la realizacin de mantenimiento preventivo, que a largo plazo, ahorrara horas en mantenimiento correctivo y alargara la vida til de los equipos. 3.2.- Mantenimiento preventivo. La eliminacin o la reduccin de averas en los equipos e instalaciones se logra por dos vas: eliminando la causa de la avera, mediante el mantenimiento modificativo o bien anticipndose al defecto o avera mediante el mantenimiento preventivo y predictivo. La idea principal del mantenimiento preventivo es adelantarse en el tiempo a las averas, y uno de los ndices que mide su eficacia es la disminucin de las mismas. Existe otra funcin de este tipo de mantenimiento que consiste en velar por el estado de las maquinas e instalaciones. Acta a travs de inspecciones, verificaciones, revisiones y pequeas revisiones. A corto plazo aumenta el nmero de operaciones de mantenimiento, transformndolas de sbitas e inesperadas a programadas, pero a largo plazo reduce el nmero de horashombre de mantenimiento y los costes sustituciones. Histricamente este tipo de mantenimiento era meramente testimonial, pero, como comprobaremos ms adelante, interesa implementarlo para aumentar los niveles de confort y calidad de las instalaciones de cara a los usuarios y una reduccin notable de los costes interesante para el cliente. 3.2.1 Mantenimiento de Uso (M.U.S.) El mantenimiento preventivo de uso (a partir de ahora MUS) pretende responsabilizar, mediante la formacin adecuada y una necesaria integracin en el proceso asistencial a los propios usuarios de ciertos equipos pertenecientes a las instalaciones del edificio a mantener. Con ello se logra que se realicen a su debido 11 asociados a los nuevos recambios y
tiempo ciertas actuaciones, que si hemos de involucrar a otra persona no se hubieran llevado a cabo en el momento oportuno. Permite descargar al personal de mantenimiento de carga de trabajo de los trabajos rutinarios que no precisan ni de la formacin propia del personal ni de los medios con los que han de desarrollar el trabajo. Son trabajos tpicos de este tipo de mantenimiento la verificacin del estado de los equipos, la comprobacin visual del desgaste, detectar el sobrecalentamiento de equipos o ruidos extraos, el mal estado de alguna pieza El MUS es una de las clases de mantenimiento ms rentable y econmico, pero no est implantado. Los motivos son varios, pero principalmente es la negativa del cliente para evitar cierto abuso por parte de la empresa mantenedora o la falta de control. La forma ms sencilla de evitarlo, es el control mediante formularios que rellenen los usuarios describiendo las deficiencias, que se entregan al personal de mantenimiento. 3.2.2 Mantenimiento Hard Time (M.H.T.) Consiste en la revisin total del componente, pieza o equipo a intervalos programados, aunque no haya habido fallo en el mismo con el requerimiento de que el componente o equipo despus de cada revisin ha de quedar a cero horas de funcionamiento, es decir, como nuevo, desde el punto de vista del servicio que tiene que prestar. Este tipo de mantenimiento resulta econmicamente muy costoso. Supone en muchos casos desaprovechar una vida residual difcil de prever. Con el desarrollo de las tcnicas de fiabilidad se puede determinar con gran precisin la vida probable de cada pieza y proceder a la sustitucin cuando se alcancen las horas de funcionamiento calculadas. Es por tanto un tipo de mantenimiento recomendable para equipos de alta complejidad tcnica, y que su reposicin sea de alto coste econmico. 3.3.- Mantenimiento Modificativo. El mantenimiento modificativo busca la reduccin o eliminacin de averas en equipos e instalaciones mediante la eliminacin de las causas de la avera. Comprende un conjunto de acciones que no son revisiones, reparaciones o mejoras energtico-ambientales.
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3.4.- Mantenimiento Energtico-Ambiental. A la vez que se cuida el buen estado de las mquinas e instalaciones para conseguir su buen funcionamiento, se debe cuidar con firmeza del aspecto energtico. Esto surge como consecuencia del encarecimiento de la energa y la concienciacin de respeto al medio ambiente y normas anticontaminacin a cumplir por los pases, dando lugar a la necesidad del ahorro energtico. A la vez de reducir el gasto energtico, tambin disminuir, repercutiendo en unos menores costes econmicos. 3.5.- Mantenimiento Normativo-Tcnico-Legal. Tcnicamente no difiere sensiblemente del mantenimiento preventivo y se llevar a cabo sobre las instalaciones o elementos que se encuentran sujetos mediante ciclos preestablecidos con calendario planificado, al efecto de actuar de conformidad con la legislacin sectorial correspondiente. La descripcin detallada de elementos y las operaciones y tareas a realizar en estos mantenimientos, as como la frecuencia, calificacin de los operarios y el tiempo previsto en cada intervencin, quedarn concretadas segn la legislacin especfica correspondiente. 3.6.- Mantenimiento Conductivo. Conjunto de trabajos necesarios para realizar las acciones continuadas de control de las variables de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort y seguridad dentro de los edificios. 3.7.- Mantenimiento Predictivo. Este tipo de mantenimiento est basado fundamentalmente en detectar una falla antes de que suceda, para dar tiempo a corregirla sin perjuicios al servicio, ni deteccin del uso de la instalacin. Estos controles pueden llevarse a cabo de forma peridica o continua, en funcin de los tipos de instalaciones. Para ello se usan instrumentos de diagnstico, aparatos y pruebas no destructivas, como anlisis de lubricantes, comprobaciones de temperatura mediante termografas de las instalaciones elctricas, etc.
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Este sistema permite disminuir los costes de mantenimiento en aproximadamente un 15% y en un 75% el nmero de trabajos no programados. Las principales ventajas de llevar a cabo las tcnicas de mantenimiento predictivo, son: Reduccin de los tiempos de parada. Optimizacin de la gestin del personal de mantenimiento. Seguimiento de la evolucin de un defecto en el tiempo. Conocer con exactitud el tiempo lmite de actuacin que no implique el desarrollo de un fallo imprevisto. Toma de decisiones sobre las paradas tcnicas de una instalacin en los momentos crticos. Confeccin de formas internas de funcionamiento o compra de nuevos recambios. Al conocer el historial de actuaciones, se puede usar esa informacin en el mantenimiento correctivo. Facilita el anlisis de averas. A pesar de todas las ventajas este tipo de mantenimiento en edificios de oficinas apenas se lleva a cabo, debido principalmente al coste tan alto que supone, unido a la escasa complejidad tcnica de la mayora de instalaciones sitas en un edificio de esta clase. Por tanto para aplicarlo en alguna instalacin el gestor de mantenimiento deber llevar a cabo un estudio sobre la viabilidad de este tipo de mantenimiento en relacin con la complejidad y el precio de los equipos a mantener para determinar la rentabilidad de ofrecer este servicio. Es adecuado la aplicacin de este tipo de mantenimiento de los centros de oficinas, como son las instalaciones asociadas a la climatizacin del edificio (calderas, enfriadoras, fancoils, climatizadoras).
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CAPITULO 2: EL EDIFICIO DE OFICINAS ARROYO DE LA VEGA
1- ESTRUCTURA Y ORGANIZACIN DEL EDIFICIO TN5-B 1.1 Localizacin. El edificio TN5-B es finalizado en el ao 2000. La parcela donde fue construido es de superficie irregular y se encuentra en el trmino municipal de Alcobendas, en la Calle Francisca Delgado, 11, perteneciente a la zona financiera conocida como Arroyo de la Vega. La finca se encuentra delimitada al norte por la calle Anabel Segura, al sur con la autopista A-1 (Carretera de Burgos) y tanto al este como al oeste linda con otras dos parcelas con el mismo uso de la que nos ocupa. Se encuentra en una de las reas empresariales ms representativas y con mayor crecimiento al norte de la ciudad de Madrid.
Ilustracin 1: Mapa de situacin edificio TN5-B
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1.2 Caractersticas constructivas del edificio. La estructura es metlica, atornillada, ignifugada mediante Promatec y con forjado de chapa no colaborante. El muro de cortina es invertido con los maineles por el exterior. La cimentacin es a base de zapatas de hormign con permetro de pilotes enganchados con una viga cadena. El edificio est calculado de forma que las tensiones de la zona inclinada se reparten por todo el edificio. La zona Norte est tirando de la zona Sur para mantener esa inclinacin. Las fachadas se componen de carpintera de aluminio con acristalamiento Climalit y aplacado de piedra de pizarra filita gris en los paos ciegos. Los solados de pavimento son de granito blanco cristal en los vestbulos comunes y aseos. De terrazo en almacenes en almacenes y cuartos de instalaciones y de hormign pulido con incorporacin de polvo de mrmol en las zonas de garajes. En oficinas se ha utilizado pavimento tcnico elevado, modular, encapsulado metlico de 60 x 60 x 3 centmetros. Los revestimientos son de chapado de mrmol travertinos, en frente de ascensores y aplacado en mrmol blanco Thasos en aseos. En las oficinas se ha empleado un falso techo de fibra mineral de perfil visto de 60 x 60 centmetros con perfil visto, con remate perimetral aplicado en aluminio.
Ilustracin 2: Imagen de fachada principal
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1.3 Distribucin fsica. Esta distribuido en 3 volmenes de diferentes alturas integrados en una unidad y conformando una U. El volumen principal, en forma de L, cuenta con una planta semistano y 5 plantas en altura. Un segundo volumen girado respecto a la ortogonalidad principal de cuatro plantas cierra la forma en U. Ciertos elementos arquitectnicos unen los volmenes entre s, materializando fsicamente el conjunto. El edificio cuenta adems con dos niveles bajo rasante, stanos primero y segundo, dedicados a aparcamiento. Las dimensiones del edificio son 10.000 m2 bajo rasante y 20.000 m2 sobre rasante. Rebajando la cota se ha conseguido en la zona de acceso un semistano de 3.500m2 construidos, que no computan como edificabilidad y que se utilizan como zonas de archivo y salas de reuniones. La planta tipo es una superficie difana, destinada al uso de oficinas, con tres ncleos donde se concentran los ascensores, aseos, cuarto de limpieza y patinillos de las instalaciones. En la cubierta est instalada la planta tcnica donde se sitan las instalaciones de calefaccin, climatizacin y refrigeracin as como los grupos de bombas para los circuitos de AFCH, ACS y calefaccin.
Ilustracin 3: Vista de los tres ncleos
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2- BREVE DESCRIPCIN DE LAS INSTALACIONES Se hace referencia a instalaciones fijas y analizadas desde un punto de vista general ya que, las propias instalaciones, se pueden subdividir en otras tantas subinstalaciones. Las instalaciones se dividen segn la criticidad que pueda tener la interrupcin del funcionamiento de una de ellas sobre el funcionamiento normal de un edificio de oficinas. Se clasifican en: Instalaciones vitales: Son aquellas que en caso de fallo o interrupcin prolongada afectan gravemente el trabajo en las oficinas. Instalaciones importantes: Son aquellas que en caso de fallo o interrupcin pueden crear problemas en el uso del edificio. Instalaciones varias: Ninguna de las anteriores.
2.1 Instalaciones clasificadas como vitales. Como se ha mencionado anteriormente, son aquellas que en caso de fallo o interrupcin prolongada afectan gravemente el trabajo en las oficinas. Veamos a continuacin algunos detalles de las mismas. 2.1.1.-Instalacin elctrica Es la instalacin elctrica la ms importante y vital, en cualquier edificio. Mediante esta instalacin se distribuye la energa elctrica para ser usada como alumbrado y fuerza para los equipos de las restantes instalaciones. El alumbrado en unas oficinas es fundamental, debido a la necesidad de disponer de de puntos de luz artificiales para adecuar el nivel de luxes para cada puesto de trabajo. Adems del alumbrado habitual, se dispone de un sistema de alumbrado autnomo de emergencia. La circuitos dedicados a fuerza, tambin son de vital importancia ya que de ellos colgaran otros subsistemas (climatizacin, cmaras de seguridad, ascensores, etc.) vitales para la confortabilidad y seguridad del edificio, as como los equipos informticos que se pudieran conectar a dicha red.
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El suministro de energa elctrica se realiza mediante una subestacin, localizada en el cuarto del Centro de Transformacin, en la planta 0 del ncleo B. A l llega una lnea de alimentacin de media tensin (15KV). El centro de transformacin se compone de 2 transformadores secos de 800KVA. El edificio cuenta con un grupo electrgeno para asegurar el suministro de energa de las instalaciones esenciales del Centro, en caso de fallo de red. Proporciona 67KVA y est instalado en la azotea del ncleo B. El depsito del mismo, se encuentra en su interior, siendo de 180l. El tiempo mximo de funcionamiento del mismo es de 6 horas con el depsito al 100% de su capacidad. Adems por cada planta del edificio y para cada ncleo, existen cuadros elctricos de fuerza y alumbrado. 2.1.2.- Instalaciones de fontanera y saneamiento. El sistema de alimentacin y distribucin del agua de la instalacin es, tras la instalacin elctrica el segundo en importancia dentro del orden establecido de vital necesidad. 2.2 Instalaciones clasificadas como importantes. 2.2.1.-Ascensores Cada ncleo, cuenta con una pareja de ascensores con capacidad de 6 personas cada uno, que recorren de la planta superior a la planta inferior. La sala de motores de ascensores se encuentran en las azoteas, anexadas al cuarto tcnico.
Ilustracin 4: Detalle de motor de ascensor elctrico
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2.2.2.-Puertas automticas El ncleo 2 y 3 comparten puerta acristalada automtica de doble hoja con sensor de movimiento. El ncleo 1 cuenta con otra puerta acristalada automtica de doble hoja. Para mejorar el aislamiento trmico del edificio, las puertas estn por duplicado, dejando una cmara de aire entre ambas. El garaje cuenta con dos puertas automticas que solo se cerrarn durante la noche y los fines de semana. El acceso a la finca cuenta con una puerta deslizante metlica, la cual solo permanecer cerrada fuera del horario de funcionamiento de las oficinas. 2.2.3.-Barreras de acceso aparcamiento Existen dos barreras (una de entrada y otra de salida) por cada uno de los dos accesos al aparcamiento subterrneo. Estn dotadas de un lector de tarjetas magnticas y de intercomunicadores, as como de un sensor de presencia. Adems, para el acceso a la parcela, existen otras dos barreras, dotadas de lector magntico de tarjetas y video portero. 2.2.4.-Circuito cerrado de TV El aparcamiento exterior y las zonas comunes del edificio cuentan con un sistema de cmaras de seguridad, conectadas al control de seguridad de la entrada al ncleo 1. 2.2.5.- Sistema de climatizacin Esta instalacin es la encargada de crear unas condiciones de temperatura, humedad y limpieza del aire adecuadas para la comodidad dentro de los espacios habitados ya sea por medios naturales o artificiales, mediante la creacin de fro, por parte de las enfriadoras o calor por parte de las calderas. Dicha produccin de diferentes cargas trmicas ser enviada a la climatizadora, encargada de conseguir la temperatura de consigna mediante la mezcla de los distintos flujos, adems de los fancoil, repartidos por todo el edificio.
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Ilustracin 5: Enfriadoras
2.3 Instalaciones varias. 2.3.1.-Intercomunicadores La instalacin cuenta con intercomunicadores que conectan los dos controles de seguridad, con cada vestbulo. Tambin est conectado a las barreras de acceso anteriormente mencionadas y al acceso para peatones que linda con la Avenida Francisca Delgado. 2.3.2.-Sistema de extincin de incendios El edificio que nos ocupa est dotado de mltiples medidas para evitar la propagacin del fuego. Estos son los equipos que conforman la extincin de incendios. Extintores de CO2 Extintores de columna seca. Bombas de P.C.I. (Principal+Jockey) Bocas de Incendio Equipadas (BIEs) Rociadores automticos Hidrantes Detectores de humo. 21
Pulsadores manuales. Alarma de incendio. Compuertas telecomandadas en el sistema de ventilacin para evitar la propagacin de humos. Centralita de incendios, encargada de recibir las seales de los detectores de humo, pulsadores manuales, para la conexin de alarma y posterior activacin de rociadores automticos y cierre de compuertas del sistema de climatizacin. Se encuentra en el control de seguridad del ncleo 1
2.3.3.- Deteccin de monxido de carbono El sistema de deteccin de nivel de monxido se encarga de avisar de niveles altos de monxido en el aparcamiento subterrneo. Est compuesto de detectores de monxido repartidos por el techo del aparcamiento conectados a la centralita de deteccin de monxido, situada en el control de seguridad del ncleo 1. 2.3.4.- Pararrayos Mediante esta instalacin se captar y conducir a tierra la descarga atmosfrica y se mantendr el edificio protegido.
Ilustracin 6: Pararrayos
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CAPITULO 3: GESTIN DEL MANTENIMIENTO
1. GENERALIDADES DEL SISTEMA DE MANTENIMIENTO 1.1 Composicin del servicio de mantenimiento. El servicio de mantenimiento en el edificio de oficinas deber estar compuesto del siguiente personal para el correcto funcionamiento y aplicacin del plan de mantenimiento. Gestor tcnico con titulacin superior o media con experiencia mnima acreditada, en gestin de edificios de las caractersticas similares a las del edificio que nos compete. Ser el responsable del buen funcionamiento del edificio y el interlocutor con el cliente. Coordinar al personal adscrito al edificio y realizar informes peridicos para informar de la situacin de las instalaciones, adems de supervisar y controlar los recursos propios y ajenos. La presencia del gestor puede ser requerida por el cliente en cualquier momento, pero no es necesario su dedicacin plena al contrato ni estar presente de continuo en las instalaciones. Un tcnico responsable con titulacin media o superior encargado de coordinar los trabajos y tareas a desarrollar en el edificio y de comunicar cualquier tipo de incidencias tanto al gestor como al cliente. Deber asegurarse de la correcta realizacin del mantenimiento sobre las instalaciones y equipos y de la implantacin del plan de mantenimiento preventivo. Adems ser especialista en algn oficio. Personal de oficio encargado de acometer las tareas de mantenimiento. Sern especialista en alguna de las clases, o bien oficiales polivalentes y requerirn de al menos titulacin media en formacin profesional o carnet acreditativo. Debern cubrir los siguientes oficios: o Albailera o Fontanera o Electricidad o Cerrajera o Carpintera o Pintura o Climatizacin (frigorista) 23
o Gas El nmero de integrantes del personal de oficio variar en funcin de la modalidad de mantenimiento escogida, entre realizar solo el mantenimiento preventivo tcnico-legal, o por el contrario el tcnico-legal ms el recomendado. 1.2 Funciones del servicio de mantenimiento Las principales funciones del servicio de mantenimiento son: Asumir el mando del personal adscrito al servicio. Tener actualizado el historial de las instalaciones y los equipos para el mantenimiento. Organizacin del almacn de materiales, repuestos y herramientas. Elaboracin de programas de mantenimiento. Confeccionar los programas de seguridad de equipos en instalaciones. Emitir informes sobre todas aquellas cuestiones puramente tcnicas que le sean solicitadas o el cliente considere necesario reflejar. Participar en la confeccin de proyectos, anteproyectos y estudios de viabilidad de aquellas obras e instalaciones que sean necesarias. Asesorar en aquellas dudas que surjan en las obras y reparaciones que se efecten. Elaboracin de estudios de explotacin de instalaciones que redunden en una disminucin de costes, sin empeorar las condiciones de confort y mejorando el rendimiento y utilidad de las mismas. Asesorar en la adquisicin del equipamiento comprobando las especificaciones tcnicas del mismo, decepcionndolo responsabilizndose de la supervisin de su instalacin. Control de funcionamiento de todas las instalaciones y equipos. Controlar todo lo relacionado con la seguridad tcnica del edificio y su entorno, as como de las instalaciones estructurales. Control de oficina tcnica en actualizacin de los planos relativos a distribucin en planta e instalaciones, adems de desarrollar las estadsticas relativas a rendimientos en instalaciones y equipos. Establecer barremos de actividades. Promover la aplicacin de nuevos mtodos y procedimientos de control, para dinamizar el desarrollo cuando sea requerido. 24
Promover los programas de formacin del personal. Elaborar informes mensuales informando al cliente del mantenimiento preventivo y correctivo que ha tenido lugar. Redactar una memoria anual sobre las actividades realizadas.
2. PLAN DE MANTENIMIENTO El plan de mantenimiento ha de integrar las distintas modalidades del mismo. Es importante tener en cuenta que las clases de mantenimiento se integran alrededor de la que es considerada como principal para el correcto funcionamiento, el mantenimiento preventivo. 2.1 Tipos de mantenimiento. Mantenimiento correctivo: Como ya se coment en el captulo 1, el mantenimiento correctivo consiste en reparar los equipos e instalaciones averiadas y en rectificar los deterioros del edificio. Puede actuar de manera aleatoria, en general cuando ocurre una avera inesperada por causa de una fatiga u otro fenmeno. Este mantenimiento ser llevado a cabo por los oficiales una vez recepcionado un aviso de incidencia, ya sea a travs del sistema de comunicacin con el cliente (GMAO de incidencias de correctivo) o bien por va mail al jefe de oficiales. En el apartado dedicado al control y seguimiento del mantenimiento se detallar informacin. Si se estn realizando tareas de mantenimiento ya sea conductivo o correctivo y por el tipo de incidencia, esta es considerada como de urgencia, ya sea por tratarse de una instalacin de las denominadas vitales para el correcto funcionamiento del edificio de oficinas y sus sistemas o bien por ser as indicada por el cliente y evaluada como tal por el jefe de oficiales se abandonarn de inmediato las anteriores. Todas las tareas realizadas en el mantenimiento correctivo debern ser reflejadas por los oficiales de trabajo en los partes diarios, reflejando el tiempo que ha conllevado cada actuacin y si se han requerido materiales para la comunicacin de incidencias y las vas de acceso a esta
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solucionarlo, indicando cada uno de ellos y el nmero de unidades usadas a tal efecto. El tiempo dedicado al mantenimiento correctivo es de un 15% respecto al que se dedique para preventivo en esta clase de instalaciones. Mantenimiento conductivo: Se trata del conjunto de trabajos necesarios para realizar las acciones continuadas de control de las variables de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort y seguridad dentro de los edificios. Estas operaciones de conduccin comprendern todas y cada una de las acciones encaminadas a velar por el buen funcionamiento, seguridad y la correcta puesta en funcionamiento de todos los equipos integrantes de las instalaciones tcnicas. La primera parte del mantenimiento conductivo se realiza a primera hora de la maana, antes de que el edificio reciba la afluencia del pblico. Consiste principalmente en recorrer las principales instalaciones verificando la ausencia de ruidos extraos o consumos excesivos. Adems se anotan los valores que reflejen los contadores de consumo tanto de agua, gas y electricidad para llevar el posterior control energtico del edificio. A lo largo de la jornada esta clase de mantenimiento confiere la adecuacin del sistema de climatizacin a las temperaturas de consigna y recomendadas por la U.E en edificios de uso pblico y, en menor medida, a las necesidades personales de los usuarios. El personal de mantenimiento deber de asegurarse de que la temperatura cuando el recinto se est calefactando no supere en ningn caso los 21C, mientras que durante la refrigeracin la temperatura no deber ser inferior a 26C. As mismo, el nivel de humedad relativa dentro de las oficinas ha de situarse entre el 30% y el 70%, segn el R.D 1826/2009. Dicho mantenimiento deber quedar reflejado en el parte diario. En el caso de las anotaciones de consumos se elaborarn en unas hojas de control, que sern entregadas mensualmente al gestor del contrato, que realizar un pequeo informe energtico, con el fin de mantener informado en todo momento al cliente del estado de las instalaciones y de las posibles incidencias ocurridas.
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Mantenimiento predictivo: Est basado fundamentalmente en detectar una falla antes de que suceda, para dar tiempo a corregirla sin perjuicios al servicio, ni deteccin del uso de la instalacin. Sern susceptibles de este tipo de mantenimiento los siguientes equipos. Instalaciones elctricas: todo el cableado deber estar vigilado al ser considerado instalacin vital. Por ello es recomendable llevar a cabo termografas peridicamente en la red de distribucin elctrica del edificio, incluyendo el centro de transformacin, el cuadro general de distribucin y todos los subcuadros de planta para detectar cualquier anomala en la temperatura que estos irradian, que podran indicar un posible punto de falla o cortocircuito. Tambin es recomendable medir la red de puestas a tierra del edificio, verificando su resistencia de puesta a tierra mediante el uso del telurmetro, as como de la ausencia de tensin en la misma. Tambin es interesante conocer la conductividad de las lneas. Salvo expreso deseo del cliente estas revisiones se realizarn con la periodicidad marcada en las gamas de mantenimiento o cuando lo requiera la inspeccin llevada a cabo por la OCA (Organismo de Control) correspondiente. Instalaciones de climatizacin: En las enfriadoras existe un componente que requiere una vigilancia exhaustiva por su incidencia en el funcionamiento de la mquina y por su elevado coste. Es el caso de los compresores de tornillo, los cuales hay que lubricar constantemente. Es importante analizar la composicin del aceite que usan estos para averiguar cuando es necesario sustituirlos sin causar daos irreparables. En las calderas a gas hay que realizar con una periodicidad trimestral un anlisis de la combustin que estn realizando para verificar el correcto funcionamiento de los quemadores y la mezcla de aire y combustible que recibe. Otras instalaciones susceptibles seran: ascensores, grupo de extincin de incendios, Mantenimiento preventivo: Este tipo de mantenimiento es el que requiere de una mayor organizacin, debido principalmente por la necesidad de contabilizar todas las instalaciones objeto de mantenimiento preventivo, 27
teniendo claro las revisiones a realizar, el tiempo que ocupa cada una de ellas y su periodicidad. Como ya se mostr en el captulo 1, existen dos clases de mantenimiento preventivo, el MUS (Mantenimiento de Uso) y el MHT (Mantenimiento Hard Time). Para la clase de equipos e instalaciones que nos competen en este edificio, es recomendable llevar a cabo el primer tipo de ellos, con la salvedad de algunas instalaciones vitales que requieren puntualmente de un mantenimiento peridico que deje a cero las condiciones de funcionamiento tales como enfriadoras, grupo electrgeno, calderas etc. A pesar de la complejidad tcnica que implica y de la especializacin que requiere por parte del personal, conseguir alargar la vida til del equipo. Adems al estar marcada la periodicidad para la revisin permite la reduccin de tiempos muertos as como avisar al cliente de la necesidad de paro de una instalacin por un tiempo determinado por las tareas de mantenimiento a realizar cuando sea preciso. Para poder desarrollar el plan de mantenimiento y organizar mejor los trabajos, es necesario elaborar, en funcin del inventario inicial de instalaciones, las gamas de mantenimiento preventivo asociadas a cada equipo que conforma las instalaciones y que especifican la periodicidad de las revisiones y el tiempo estimado en llevar a cabo las mismas (ver Anexo III). Tendremos que diferenciar dos formas distintas de llevar a cabo el mantenimiento preventivo, en funcin del nivel de profundidad en las revisiones, siendo las siguientes: Mantenimiento tcnico-legal. Mantenimiento tcnico legal y recomendado.
Ambos difieren principalmente del nmero de tareas de mantenimiento a acometer por cada equipo. El primero de ellos incluye exclusivamente aquellas tareas que se especifican en la normativa vigente respecto a un equipo determinado, mientras el segundo introduce las recomendaciones dadas por el fabricante del equipo del manual de instalacin y puesta en marcha. Escogiendo el segundo tipo, las instalaciones sern mantenidas de una forma ms exigente, lo que redundar en un mejor servicio de las instalaciones, disminuyendo considerablemente (segn algunos estudios)
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en un 23% los tiempos muertos en equipos y las paradas por fallos tcnicos. As pues, se mostrarn ambos tipos de mantenimiento para la mejor comprensin de sus diferencias. 2.2 Planning de mantenimiento. El planning de mantenimiento es la herramienta bsica para organizar todas y cada una de las tareas de mantenimiento, relacionando las distintas gamas de equipos, con las periodicidades recomendadas. Sirven para poder desarrollar los trabajos con un orden y control y van unidos a otra serie de documentos que informan al cliente de todas las actuaciones que se estn realizando sobre sus instalaciones. Para poder organizar de manera efectiva las labores de mantenimiento preventivo, es necesario conocer cunto tiempo vamos a emplear en realizar cada una de ellas. En el Anexo IV se hace referencia a estos tiempos mediante una estimacin basada en el tiempo que se necesito en otros edificios de similares caractersticas en su momento de puesta en marcha, el ms desfavorable ya que no se conoce todava las instalaciones. A continuacin se detalla el tiempo en minutos dedicado al mantenimiento para las distintas periodicidades y para ambos niveles de mantenimiento, anteriormente citados (tcnico legal y tcnico legal ms recomendado). Estos datos hacen referencia a los mostrados en el anexo IV. En el caso del mantenimiento preventivo tcnico-legal, los tiempos estimados dedicados a las tareas son: Mantenimiento preventivo diario: 11 minutos Mantenimiento preventivo semanal: 30 minutos Mantenimiento preventivo quincenal: 116 minutos Mantenimiento preventivo mensual: 13014 minutos Mantenimiento preventivo bimensual: 0 minutos Mantenimiento preventivo trimestral: 2558 minutos Mantenimiento preventivo cuatrimestral: 120 minutos Mantenimiento preventivo semestral: 70193 minutos Mantenimiento preventivo anual: 33029 minutos 29
En el caso del mantenimiento preventivo tcnico-legal ms recomendado, los tiempos estimados dedicados a las tareas son: Mantenimiento preventivo diario: 144 minutos Mantenimiento preventivo semanal: 371 minutos Mantenimiento preventivo quincenal: 164 minutos Mantenimiento preventivo mensual: 17730 minutos Mantenimiento preventivo bimensual: 25 minutos Mantenimiento preventivo trimestral: 3959 minutos Mantenimiento preventivo cuatrimestral: 120 minutos Mantenimiento preventivo semestral: 86107 minutos Mantenimiento preventivo anual: 56997 minutos
Asimismo, por tipo de instalaciones se detallan los tiempos requeridos, para ambos niveles de revisiones de mantenimiento. En el caso de mantenimiento tcnico-legal seran: Instalaciones de combustible de gas: 341 minutos Instalaciones de Agua Caliente Sanitaria: 25684 minutos Instalaciones de climatizacin: 262074 minutos Instalaciones de electricidad: 4853 minutos Instalaciones de fontanera y saneamiento: 17123 minutos Instalaciones de produccin frio/calor: 6362 minutos Instalaciones de seguridad y proteccin: 90 minutos Limpieza: 0 minutos Instalacin de proteccin contra incendios: 14094 minutos Torre de refrigeracin: 7100 minutos Instalaciones varias: 25332 minutos
Tiempo total dedicado: 363053 minutos = 6050.88 horas al ao Este ser el tiempo a tener en cuenta cuando calculemos los costes asociados al servicio de mantenimiento. En el caso de mantenimiento tcnico-legal y el recomendado los tiempos ascenderan a los siguientes valores: Instalaciones de combustible de gas: 598 minutos 30
Instalaciones de Agua Caliente Sanitaria: 38216 minutos Instalaciones de climatizacin: 331052 minutos Instalaciones de electricidad: 22567 minutos Instalaciones de fontanera y saneamiento: 24841 minutos Instalaciones de produccin frio/calor: 25225 minutos Instalaciones de seguridad y proteccin: 15114 minutos Limpieza: 3240 minutos Instalacin de proteccin contra incendios: 30671 minutos Torre de refrigeracin: 10285 minutos Instalaciones varias: 30036 minutos
Tiempo total dedicado: 531845 minutos = 8864.08 horas al ao El plan de mantenimiento detallado por equipo est referido en el Anexo IV. La organizacin del mismo tiene como principales objetivos los siguientes aspectos: Adecuar las distintas periodicidades de las gamas de mantenimiento de las instalaciones a los requerimientos y normativas tcnico legales (y recomendadas para el caso de revisin ms exhaustiva) Ahorrar tiempo al oficial de mantenimiento en la realizacin de los trabajos, organizando las tareas por equipos similares, haciendo coincidir revisiones anuales con otras de menor periodicidad, evitando tener que volver a las mquinas para su revisin en otros meses. El ahorro de tiempo repercute positivamente en los costes del servicio. Linealizar la curva de tiempo dedicado al mantenimiento preventivo anual. Logrando que los tiempos de tareas preventivas sean similares de un mes para otro, conseguiremos ahorrarnos costes de contrataciones espordicas para la realizacin de las tareas, optimizando los recursos de mano de obra de los que disponemos. En la siguiente grfica podemos observar la linealizacin en el tiempo dedicado (expresado en horas) a desarrollar las tareas de mantenimiento preventivo para ambos grados de mantenibilidad.
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Grfica 1: Reparto de horas de mantenimiento preventivo tcnico-legal
Grfica 2: Reparto de horas de mantenimiento preventivo tcnico-legal y recomendado
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Al observar las grficas podemos observar meses que se desvan de la media de horas dedicadas a mantenimiento preventivo al mes. As, los meses de enero, febrero y agosto estn muy por debajo de la media. Estos meses se dejan con menor carga de trabajo preventivo debido a distintas razones para cada uno: En el caso del mes de enero, el motivo fundamental se debe a que es el primer mes en el que se van a desarrollar los servicios y una carga de trabajo preventiva alta, podra dar lugar a desatender los avisos, que como se ha comentado se estiman en un 15 %. En el primer mes, este porcentaje no es cierto en la mayora de los casos, ya que anteriormente las instalaciones o no han recibido un adecuado nivel de mantenimiento, o en el caso de nueva construccin, no se ha realizado una correcta puesta en marcha de las instalaciones. En ambos casos, se produce un aumento considerable de avisos por averas. Para el mes de febrero se arrastra la motivacin del anterior mes, unido a que los das de trabajo efectivo en este mes es menor al ser ms corto. En el mes de agosto, se produce un sobrecoste por la necesidad de cubrir vacaciones. El personal que acude a realizar el servicio de mantenimiento durante las mismas, no conoce bien la instalacin que va a mantener y, por lo general, suele tratarse de personal ms inexperto. En el caso de mantenimiento incluyendo el recomendado, tenemos un mes de abril, con menor carga de trabajo que el resto. El objetivo es tener tiempo extra, para realizar un mantenimiento conductivo en profundidad de las instalaciones de produccin de fro (enfriadoras, torre de refrigeracin, splits) as como de los puntos terminales, para llevar un seguimiento de las mismas, que permitan observar los llamados puntos negros de una instalacin, es decir, aquellas que fallan con ms frecuencia.
3. MANTENIMIENTO: GESTIN Y DOCUMENTACIN 3.1. Gestin del mantenimiento. 3.1.1 Personal de mantenimiento Para realizar el clculo de oficiales de trabajo necesarios para adecuarse al servicio de mantenimiento que queremos mostrar, deberemos tener en cuenta cualquier clase de mantenimiento que llevemos a cabo, es decir a las horas calculadas de mantenimiento preventivo deberemos sumar la estimacin de horas dedicadas al resto de 33
mantenimiento. En general, este tiempo suele estimarse en funcin del nmero y complejidad de instalaciones. En el caso de mantenimiento de edificio de oficinas, el tiempo dedicado a tareas de mantenimiento correctivo se estima en un 15% y a tareas de conductivo un 5% del mantenimiento preventivo (ver Grfica 3). Estas estimaciones, junto con las de las tablas de mantenimiento preventivo, son tomadas en base a los datos obtenidos en campo, cuando se pone en marcha una instalacin. Ello implica que dichos tiempos estn estimados al alza ya que el operario no conoce el edificio ni las instalaciones. Por ello al pasar un tiempo desde el inicio del servicio, el mantenimiento en el edificio se comienza a realizar de forma ms efectiva, empleando mejor las horas de jornada laboral. Para conocer el nmero de horas efectivas que un oficial de mantenimiento trabaja, nos basamos en las horas marcadas para la Comunidad de Madrid en el convenio laboral al que se adhieren. Para el caso de mantenimiento se trata del convenio de la Industria Metalrgica. En l se refleja que el nmero de horas al ao efectivas es de 1756 para el ao 2010. Una vez teniendo el sumatorio de horas totales, deberemos aplicar la siguiente ecuacin: N oficiales necesarios= Horas totales mantenimiento/ Horas convenio
Ecuacin 1
As pues para las dos modalidades de mantenimiento mostrado estos seran los resultados: En el caso del mantenimiento tcnico legal, requeriremos del siguiente personal: El nmero de horas de preventivo obtenidas es de 6050.88 horas. Aplicando el 20% obtenemos un total de 7261 horas a cubrir, por lo que aplicando la ecuacin 1 obtenemos un resultado de 4.13, es decir, deber haber a disposicin del edificio al menos un personal compuesto por cinco oficiales. En el caso del mantenimiento tcnico legal unido al recomendado, los datos obtenidos son los siguientes: Al tener en cuenta el 20% sobre el total de horas de preventivo obtenemos 10636,89 horas. Al aplicar la ecuacin 1 el dato obtenido de nmero de trabajadores es 6.05, por lo que en est ocasin se dejar en seis oficiales. Ello es debido a que los clculos de tiempo se basan en la toma de tiempos en la puesta a punto de las instalaciones, cuando todava el personal no conoce bien el edificio ni los problemas ms tpicos que se producen en l. 34
Grfica 3: Tiempos dedicados a los distintos tipos mantenimientos
El horario de trabajo para la oficiala ser el siguiente: 7:00-15:00h. 1 Oficial de 1 encargado de realizar a primera hora el mantenimiento conductivo, subsanando los posibles problemas o fallos que pudiera encontrarse a primera hora. Durante el resto del da acatar las tareas asignadas por el jefe de equipo. 8:00-16:30h. Resto de oficiala y jefe de equipo. Disponen de una hora y media para comer de 14:00-15:30. El jefe de equipo organiza los trabajos y da prioridad a los avisos considerados como urgentes. Es en esta franja horaria donde se realizar el mayor nmero de tareas de mantenimiento preventivo y se atendern ms avisos, debido al alto grado de ocupacin en el edificio. 13:00-21:00h. 1 Oficial de 1 que se encarga de cubrir las incidencias que surjan en el tiempo de comida de los oficiales y durante la ausencia de los mismos durante la tarde. Adems el jefe de equipo le dejar asignado tareas de preventivo para que las realice, en caso de no tener carga de trabajo por avisos o incidencias. Otra de sus labores consiste en programar las calderas y enfriadoras para que por la maana del da siguiente entren en funcionamiento. En la grfica 4 mostrada a continuacin, se puede observar el nmero de empleados de mantenimiento en el edificio junto con el grado de ocupacin del mismo para los distintos grados de mantenimiento.
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Grfica 4: Perfil del grado de ocupacin del edificio frente al n de oficiales presentes
Adems existe un servicio de urgencia 24 horas en el que al menos estarn disponibles, el jefe de equipo y un oficial de mantenimiento. El coste de este servicio no estar incluido en el presupuesto de la oferta de mantenimiento. 3.1.2 Medios materiales Adems del equipo humano se requiere de diversos medios tcnicos para acometer de manera eficaz las labores de mantenimiento. Los principales son: Furgoneta: necesaria para llevar y traer material desde el almacn del proveedor hasta el edificio que disfrutar del servicio de mantenimiento. Por norma general el material a transportar en la misma no exceder de unas dimensiones y pesos contenidos, por lo que con una furgoneta pequea ser suficiente. Para portes mayores, se alquilar un vehculo mayor Equipo PC + impresora: en el equipo informtico se tendr conexin a internet para facilitar el acceso a un servicio de correo interno que ser la va de intercomunicacin entre la propiedad y el servicio de mantenimiento. Se dotar de impresora para poder imprimir cualquier documentacin que se requiera en papel, ya sea partes de trabajo, esquemas, etc. Opcionalmente, si el edificio dispone de BMS (Building Management System) se instalar en el equipo informtico. Al equipo solo tendr acceso el jefe de oficiales. 36
Terminal mvil "Smartphone": ser la va de comunicacin entre el Gestor del contrato de mantenimiento y el jefe de oficiales. Desde ella se tendr acceso al servicio de correo interno de gestin de incidencias. Walkie-Talkies: ser el medio empleado para la comunicacin entre el jefe de equipo y los oficiales de trabajo. Tendr un radio de alcance suficiente para cubrir las necesidades de comunicacin en el terreno que ocupa la propiedad. Uniformes: a cada oficial (incluyendo al jefe de equipo) se le dotar de al menos dos uniformes al ao, con el objetivo de dar imagen y presencia al servicio de mantenimiento. Ser responsabilidad del oficial, cuidarlo y mantenerlo limpio. Estar compuesto de polo, pantalones y chaleco. EPIs: el gestor har entrega de todos los equipos de proteccin individual necesarios para acometer las tareas de mantenimiento. El listado de los mismos vendr reflejado en la evaluacin de riesgos (Captulo 4). Herramienta: el gestor har entrega de un completo equipo de herramientas. Entre otros incluirn: banco de trabajo, taladradora, fresadora, lijadora, soplete, soldador, juego de llaves, juego de destornilladores, etc. Adems se dotar de equipos de medida tales como multmetro, pinzas amperimtricas, termohigrmetro, etc. Pequeo material: se har entrega de pequeo material fungible como trapos, tornillera variada, pequeo material de fontanera, etc.
3.1.3 Oferta econmica del servicio de mantenimiento integral En el presente apartado se desglosarn los costes generales del servicio de mantenimiento, reflejando en cada partida el porcentaje de beneficio de las mismas. Adems se reflejar el precio de las dos modalidades de mantenimiento mostradas en el presente proyecto, con el fin de que se puedan apreciar las notables diferencias econmicas entre ambos grados de mantenimiento. Personal. El coste de personal se calcula de la siguiente manera: Coste personal = (Salario x 1.37 + coste vacaciones) x n trabajadores
Ecuacin 2
Siendo el salario obtenido en las tablas del Convenio de la Industria del Metal para la Comunidad de Madrid, en el ao 2010.
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El trmino de valor 1.37 hace referencia al gasto en Seguridad Social que genera a la empresa el trabajador y el coste de vacaciones se estima mediante el siguiente clculo: Coste vacaciones = Salario anual / 11
Ecuacin 3
Al gasto de oficiales se le deber sumar un tanto por cien de la dedicacin del gestor al contrato, que despus para ambos grados de mantenimiento se estimar. Medios materiales. El coste de los medios y herramientas usadas para dar un buen servicio de mantenimiento se estipula en funcin del precio de mercado de los bienes a consumir. No se ha tenido en cuenta la amortizacin de los mismos para el clculo, ya que al no conocer la duracin del contrato no es imprescindible para tal efecto. En el caso de los medios materiales se incluyen los siguientes: o o o o o o o o Furgoneta Uniformes EPIs Herramienta Pequeo material Walkie-Talkies Smartphone Equipo informtico (PC + Impresora)
La ecuacin a tener en cuenta para estimar los costes de material de contrato es: Coste material = PVP x 1.20
Ecuacin 4
El trmino PVP hace referencia al coste del material incluyendo el IVA del mismo, mientras que el 1.20 refleja los gastos por la gestin de la compra de materiales. Finalmente con la suma de ambas partidas aplicaremos un 15% de gastos en el que se incluyen los gastos financieros generales y el 10% de beneficio industrial obteniendo el total de la oferta de mantenimiento. A continuacin se muestran los dos presupuestos calculados para cada modalidad de servicio de mantenimiento en funcin del grado del mismo. 38
Gasto Personal Jefe de equipo Oficiales 1 Gestor (dedicacin 15%) Materiales Furgoneta Combustible Coche Gestor (ded. 15%) PC + Impresora Trminal Blackberry Walkie Talkie Uniformes EPIs Herramienta Pequeo material
PRESUPUESTO MANTENIMIENTO TCNICO LEGAL Unidades P. unitario () Coste () 1 4 0,15 1 12 0,15 1 1 5 10 5 5 5 18.836,02 27.517,71 15.261,75 20.908,60 27.877,28 38.191,87 10.500,00 12.600,00 135,00 162,00 12.000,00 14.400,00 550,00 660,00 300,00 360,00 65,00 78,00 110,00 132,00 350,00 420,00 600,00 720,00 450,00 540,00
TOTAL () 27.517,71 83.634,39 5.728,78 12.600,00 1.944,00 2.160,00 660,00 360,00 390,00 1.320,00 2.100,00 3.600,00 2.700,00 144.714,88 166.422,12
TOTAL TOTAL MNTO OFERTADO
PRESUPUESTO MANTENIMIENTO TCNICO LEGAL Y RECOMENDADO Gasto Unidades P. unitario () Coste () TOTAL () Personal Jefe de equipo 1 18.836,02 27.517,71 27.517,71 Oficiales 1 5 15.261,75 20.908,60 104.542,99 Gestor (dedicacin 20%) 0,2 27.877,28 38.191,87 7.638,37 Materiales Furgoneta 1 10.500,00 12.600,00 12.600,00 Combustible 12 90,00 108,00 1.296,00 Coche Gestor (ded. 20%) 0,2 12.000,00 14.400,00 2.880,00 PC + Impresora 1 550,00 660,00 660,00 Trminal Blackberry 1 300,00 360,00 360,00 Walkie Talkie 6 65,00 78,00 468,00 Uniformes 12 110,00 132,00 1.584,00 EPIs 6 350,00 420,00 2.520,00 Herramienta 6 600,00 720,00 4.320,00 Pequeo material 6 450,00 540,00 3.240,00 TOTAL TOTAL MNTO OFERTADO 39 169.627,08 195.071,14
3.1.4 Presupuestos de obra y aadida fuera de contrato Sern objeto de estos presupuestos aquellas que no estn incluidas en la oferta del presente servicio de mantenimiento. A continuacin se detallan los supuestos ms comunes: Piezas y recambios de mquinas ya existentes: en el caso de que por fallo o desgaste de material se requiera reemplazar un componente de algn equipo o instalacin, dicho componente ser presupuestado por el servicio de mantenimiento de la siguiente forma. El presupuesto del proveedor ser aportado. Precio material = PVP proveedor + 10% Gastos gestin + 5% bfo. industrial
Ecuacin 5
Nuevas instalaciones: cuando el cliente requiera un nuevo equipo completo que requiera de mano de obra extra, se solicitar presupuesto a proveedor del material, acompaado del coste de horas extra de mano de obra del trabajador expresado en /horas.
Presupuesto = Precio material + ( n horas trabajo x precio hora extra)

Ecuacin 6
As mismo en el caso de recibir un aviso de urgencia fuera del horario de los servicios prestados, se cobrar a razn de: Precio hora extra x (n horas trabajo + 2h desplazamiento)
Ecuacin 7
Estudios de ingeniera: cuando el cliente solicite un estudio exhaustivo en el que para su elaboracin se requiera el trabajo de un ingeniero titulado de cualquier especialidad, se presentara un presupuesto de la siguiente forma:
Presupuesto = Presupuesto material + horas extra ingeniero

Ecuacin 8
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Los actuales costes de hora extra de mano de obra por categoras, son los siguientes: Coste hora extra ingeniero = 42 / hora Coste hora extra Jefe de Equipo = 28 / hora Coste hora extra Oficial de 1 = 24 / hora
Para comenzar con cualquiera de las actuaciones anteriormente descritas ser necesaria la firma por parte del cliente del presupuesto correspondiente que le ser entregado por el gestor del servicio de mantenimiento. Dicho presupuesto deber reflejar los gastos partida por partida. 3.2. Documentacin de los servicios prestados En el programa general de mantenimiento se considera fundamental la documentacin del trabajo realizado y por esto se proponen los siguientes mtodos. 3.2.1. Informe inicial del estado de las instalaciones Una vez adjudicado el contrato y desde su firma y entrada en vigor, durante los tres primeros meses se elaborar un informe tcnico, que recoger el estado detallado en que se encuentran las instalaciones, relacionando las deficiencias, desperfectos o anomalas observadas en cuanto al funcionamiento de las instalaciones, recogindolas para ser reparadas por los correspondientes instaladores antes de la finalizacin del periodo de garanta, y pudiendo ejercer de interlocutores entre la propiedad y los instaladores. Se indicarn en el mismo los siguientes extremos: Equipos en mal estado aunque funcionando. Equipos estropeados y rotos Averas existentes. Defectos de instalaciones. Fungibles.
Una vez elaborado el citado informe y entregado a la propiedad, est ser objeto de estudio por la misma. Aquellas averas, defectos o problemas en los que la propiedad y mantenimiento coincidan se subsanarn con cargo a la propiedad bien por medios propios o ajenos. En caso de existir defecto o avera, si la propiedad no estima necesaria subsanacin de los mismos, la empresa de mantenimiento deber quedar eximida de la responsabilidad hasta su solucin.
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3.2.2. Informes peridicos Mensualmente se elaborar un informe escrito y protocolizado de las tareas efectuadas, del cumplimiento de los planes de mantenimiento preventivo, as como de los resultados obtenidos y de cualquier incidencia que sea importante destacar. Tambin se reflejar el estado general de las instalaciones y de las mejoras susceptibles de introducir en las mismas para obtener: Un ahorro de energa. Una prolongacin de la vida til de los equipos.
Se presentarn al responsable designado por la propiedad cuantos informes sean requeridos sobre la marcha y el enfoque de los trabajos de mantenimiento. En estos informes se incluirn las mediciones de los parmetros de calidad de servicio que se estimen ms adecuados para el tipo de mantenimiento a realizar. Adems incluirn los siguientes apartados: Actuaciones emprendidas con las hojas de servicio emitidas. Actuaciones realizadas. Incidencias acaecidas y relacin de incidencias controladas. Control y gestin de consumo. Administracin. Anotaciones y archivos Relacin de hojas de materiales empleados incluyendo proveedor. Relacin de costes de mantenimiento correctivo.
3.2.3. Partes de trabajo Todas las operaciones de mantenimiento a realizar se documentarn mediante rdenes de trabajo y partes descriptivos de su ejecucin, cuyos datos servirn para la preparacin de los informes los que se refieren los restantes apartados de este apartado. Estos partes estarn a disposicin del responsable del servicio de mantenimiento (ver Anexo 5). Se presentarn para su aprobacin las rdenes tipo de trabajos, dividindose las que se citan a su vez en instalaciones y equipos: Orden de trabajo Preventivo. Orden de trabajo Correctivo. Orden de trabajo de nuevas instalaciones.
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El parte diario de trabajo ha de ser cumplimentado diariamente y firmado por el oficial que ha realizado la reparacin. Los partes de trabajo de mantenimiento diario incluirn la siguiente informacin (ver anexo 5): Instalacin, aparato o equipo averiado/revisado. Fecha del da de trabajo Hora de inicio y final de la reparacin. Diagnstico de la avera/reparacin. Reparacin efectuada. Piezas de recambios y materiales empleados. Persona que ha realizado la reparacin. Tiempo total del trabajo. Firma del jefe de equipo que asegura que el desarrollo de los trabajos ha sido verificado. Los partes de avera o incidencia de mantenimiento correctivo han de ser rellenados cada vez que ocurra un aviso de incidencia e incluirn la siguiente informacin (ver anexo 5): Instalacin, aparato o equipo averiado. Fecha de aviso de la avera. Hora de inicio y final de reparacin. Observaciones. Persona de contacto que avisa de la incidencia. Persona que ha acudido al aviso.
3.2.4. Documentacin oficial: Libros de mantenimiento Se mantendrn permanentemente actualizados los Libros de mantenimiento y hojas de trabajo que, con carcter preceptivo, deben llevarse de las instalaciones que forman parte del mantenimiento ofertado al cliente. Este manual adems contendr los siguientes apartados: Inventario de equipos e instalaciones. Libro de protocolos de inspeccin de Mantenimiento Preventivo. Planning de inspecciones de Mantenimiento Preventivo. Estadillo-registro de inspecciones. Partes de avera. 43
Estadillo-registro de avera. Archivo de partes de avera.
3.3. Gestin de compras. Para que un oficial pueda realizar una compra de cualquier recambio o material, este debe acudir a un proveedor autorizado con un vale de pedido. Dicho vale solo ser vlido si esta aceptado (firmado) por el jefe de equipo si la necesidad de compra no supera la cifra de 500 por el jefe de equipo y si se encuentra por encima de dicha cantidad, mediante la aprobacin del gestor del servicio de mantenimiento. Una vez el material ha llegado al centro de trabajo, se debe valorar el estado del mismo para su recepcin y posterior instalacin o, por el contrario si no cumple con los requisitos deseados se proceder a dar aviso al gestor para que comunique dicha incidencia de compra mediante la declaracin de no conformidad. En el esquema 2 se muestra el flujograma de cmo se debe gestionar la compra de materiales.
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Material?
Presupuesto
Aceptacin del cliente
< 500
Jefe de equipo
Si/No
Gestor
Vale de pedido Proveedor
OK
Recepcin de material
Conforme?
Si/No Gestor Sustituir repuesto/almacn
No conformidad
Incidencias de compra
Esquema 2: Flujo de gestin de compras de material
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As mismo si dicha compra no entra dentro de la oferta de mantenimiento, previamente se habr expedido un presupuesto al cliente para su valoracin. En el vale de pedido se encuentra la siguiente informacin (ver anexo 5): Nmero de control de vale de pedido. Fecha de la compra. Datos del proveedor. Concepto, cantidad y precio unitario. Firma autorizada del jefe de equipo. Nombre del gestor del contrato (firma si supera los 500 ). Denominacin del contrato. Direccin de envi de la factura.
El oficial que ha realizado la compra de material, deber traer de vuelta el vale de pedido junto con el albarn valorado de los materiales. Lo entregar al jefe de oficiales que semanalmente se reunir con el gestor para entregarle est documentacin (entre otras) para su posterior facturacin. 4. CONTROL Y SEGUIMIENTO DEL MANTENIMIENTO 4.1 Control interno. El control de las tareas que se estn llevando a cabo en las instalaciones del cliente por parte del gestor del servicio, es vital por aspectos como la seguridad en el desarrollo de los trabajos o el desarrollo y la eficacia de los mismos. As mismo proporciona una informacin til y de manera transparente al cliente de los servicios que se estn llevando a cabo y el grado de adecuacin de los mismos a las instalaciones. La estructura jerrquica del servicio es fundamental para un adecuado nivel de calidad del mismo. Dicha estructura es la siguiente:
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Aviso incidencia (va mail)
Gestor
Jefe de equipo
Oficial 3
Oficial 1
Oficial 2
Incidencia solucionada?
Si/No
Cerrar incidencia
Pendiente (Indicar motivo)
Esquema 3: Gestin de avisos
Segn las tareas a realizar se determinarn unos protocolos de trabajo que incluyen documentacin de control a rellenar por los oficiales de trabajo. 4.1.1. Mantenimiento preventivo Como ya se ha comentado con anterioridad los trabajos de mantenimiento preventivo se organizarn en torno al plan de mantenimiento preventivo anual. Con objeto de que el personal de mantenimiento refleje el estado de conservacin de las instalaciones, rellenar por equipo revisado un parte de trabajo de mantenimiento preventivo en el que quedarn reflejados los siguientes datos: o Nombre y apellidos del oficial que ha llevado a cabo el mantenimiento preventivo. 47
o Fecha en que se ha realizado. o Casilla completada de las tareas realizadas, realizando las mediciones que aparezcan en la ficha, respetando las periodicidades sealadas en la misma. o Firma del jefe de equipo que verifica que dichos trabajos han sido realizados Adems las tareas desarrolladas de mantenimiento preventivo debern quedar reflejadas en los partes diarios rellenados por la oficiala. 4.1.2. Mantenimiento correctivo La importancia del control del desarrollo de las tareas de mantenimiento correctivo es superior al de preventivo. Ello es debido principalmente a que dichas tareas requieren de una respuesta lo ms rpida posible y de una resolucin efectiva. Por ello se requiere de una estructura organizativa concreta cuando hablamos de la gestin de incidencias. Las incidencias requieren de un tiempo de respuesta, en funcin de la importancia y gravedad de las mismas o de los posibles daos que estuviera produciendo en las instalaciones y equipos del cliente. Por ello se determinan los niveles de urgencia en funcin de la gravedad de los problemas a resolver: o Aviso urgente: requerir de una solucin en menos de 6 horas o Aviso normal: requerir de una solucin en menos de 48 horas o Otros avisos: no se estipula el tiempo de resolucin de los mismos ya que por la poca importancia de los mismos no se considera necesario marcar un tiempo de respuesta. El nivel de urgencia de los avisos as como el tiempo de resolucin de los mismos ha de ser pactado con el cliente antes de comenzar el servicio en sus instalaciones. 4.2 Control externo. Esta tipologa de control en el mantenimiento va ligada a las revisiones oficiales que cierto tipo de equipos por su complejidad e implicacin en la seguridad de los usuarios ha de ser revisado por un organismo independiente de control. Estos equipos son principalmente: Instalacin elctrica del edificio Ascensores Depsitos enterrados de gas natural Equipos de proteccin contra incendios
Adems de las revisiones propias del mantenimiento de las instalaciones, estas debern pasar una revisin oficial llevada a cabo por Organismos de Control independientes. 48
Los organismos de control (OCA) realizarn la inspeccin de las instalaciones sobre la base de las prescripciones que establezca el Reglamento de aplicacin y, en su caso, de lo especificado en la documentacin tcnica, aplicando los criterios para la clasificacin de los defectos que se muestra a continuacin. La empresa instaladora o de mantenimiento, si lo estima conveniente podr estar presente durante la realizacin de las inspecciones. Como resultado de la inspeccin el Organismo de Control emitir un Certificado de Inspeccin, en el cual figurarn los datos de identificacin de la instalacin y la posible relacin de defectos, con su clasificacin, y la calificacin de la instalacin, que podr ser: Favorable: Cuando no se determine la existencia de ningn defecto muy grave o grave. En este caso, los posibles defectos leves se anotarn para constancia del titular, con la indicacin de que deber poner los medios para subsanarlos antes de la prxima inspeccin; Asimismo, podrn servir de base a efectos estadsticos y de control del buen hacer de las empresas instaladoras. Condicionada: Cuando se detecte la existencia de, al menos; un defecto grave o defecto leve procedente de otra inspeccin anterior que no se, haya corregido.: En este caso: o Las instalaciones nuevas que sean objeto de esta calificacin no podrn ser suministradas de energa elctrica en tanto no se hayan corregido los defectos indicados y puedan obtener la calificacin de favorable. o A las instalaciones ya en servicio se les fijar un plazo para proceder a su correccin, que no podr superar los 6 meses. Transcurrido dicho plazo sin haberse subsanado los defectos, el. Organismo de Control deber remitir el Certificado con la calificacin negativa al rgano competente de la Comunidad Autnoma. Negativa: Cuando se observe, al menos, un defecto muy grave. En este caso: o Las nuevas instalaciones no podrn entrar en servicio, en tanto no se hayan corregido los defectos indicados y puedan obtener la calificacin de favorable. o A las instalaciones ya en servicio se les emitir Certificado negativo, que se remitir inmediatamente al rgano competente de la Comunidad Autnoma.
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Inspecciones iniciales. Sern objeto de inspeccin, una vez ejecutadas las instalaciones, sus ampliaciones o modificaciones de importancia y previamente a ser documentadas ante el rgano competente de la Comunidad Autnoma, las siguientes instalaciones; Instalaciones industriales que precisen proyecto, con una potencia instalada, superior a 100 kW; Locales de Pblica Concurrencia; Locales con riesgo de incendio o explosin, de clase I, excepto garajes de menos de 25 plazas: Locales mojados con potencia instalada superior a 25 kW; Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW; Quirfanos y salas de intervencin; Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior 5 kW;
Inspecciones peridicas. Sern objeto de inspecciones peridicas, cada 5 aos, todas las instalaciones elctricas en baja tensin que precisaron Inspeccin inicial, segn el punto 4.1 anterior; y cada 10 aos, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW. 5. CALIDAD 5.1. La mejora de la calidad. Nos encontramos viviendo una nueva era econmica en la que la mejora continua de la calidad de todo lo que hacemos se ha convertido en una forma de vida de la mayor parte de las empresas del sector de la construccin y el mantenimiento. La calidad se traduce en un incremento de la productividad y por tanto, de una ventaja a la empresa que lo logra, en su competencia con otras empresas que no se encuentran implicadas en este cambio. 5.2. La estrategia de la mejora de la calidad Introducir a los trabajadores en el nuevo sistema basado en la calidad es una tarea a largo plazo. Se debe desarrollar y llevar a la prctica un plan que proporcione educacin en tcnicas y estrategias relacionadas con la mejora de la calidad a todos los componentes de la organizacin. 50
Utilizando una metodologa basada en el trabajo en equipo como parte integral del proceso y proporcionando a cada persona las herramientas adecuadas a la actividad a realizar, se logra que todos y cada uno de los componentes de la organizacin se conviertan en responsables implicados en la mejora continua.
Enfoque en el cliente
Enfoque participativo
Mejora continua
Esquema 4: Ciclo de la gestin de la calidad
La calidad es el resultado de esfuerzos inteligentes, basados en la experiencia, y esta no puede delegarse. La transicin a la cultura de Calidad Total requiere el liderazgo activo de todos y cada uno de los miembros de la organizacin. Existen muchas estrategias para lograr esta cultura, siendo la que se expone una de las probadas con xito. Para lograr la mayor eficacia, la estratega ha de amoldarse a las necesidades de una empresa de servicios de mantenimiento. Este objetivo se va a perseguir poniendo en juego la ms potente de las herramientas y una de las ms difciles de conseguir: la creacin de un entorno participativo en el que todas las personas se sientan animadas a contribuir a la mejora de la calidad. La implantacin de un sistema de Calidad Total comienza cuando la direccin se compromete, concediendo su apoyo total, con la mejora de la calidad de los productos y servicios prestados. El lanzamiento de este punto presupone una actitud de todos los miembros de: Autoanlisis Trabajo en equipo Objetividad
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Siendo ms especficos, el proceso de avanzar hacia la mejora de la calidad implica cuatro fases en las actividades de la mejora de la calidad y en las actividades del da a da: Planificacin Formacin Implantacin Integracin
Planificacin: La actividad de la planificacin comienza defendiendo las personas que van a dirigir el Plan de Calidad Total. Se crea un Comit de Calidad que analice aspectos de la calidad en todas las reas de la empresa. El responsable del Comit de Calidad ser el responsable de controlar la evolucin de la calidad en la empresa y en sus servicios/productos. A los miembros del Comit de Calidad se les asignan las siguientes responsabilidades: Establecer la poltica de calidad Fijar objetivos a largo plazo Efectuar la auditoria de todos los procesos de la compaa. Llevar a la prctica actuaciones recomendadas por equipos de mejora o grupos de trabajo. Establecer medidas de mejora concretas. Reconocimiento de los logros. Establecimiento de objetivos principales de calidad Su medicin Planes de formacin Revisiones, controles y seguimiento Costes de calidad.
La Poltica de Calidad incluye: Formacin: Esta fase de educacin es un proceso que cristaliza en las mentes de cada uno en la urgente necesidad de realizar mejoras continuas en la calidad y productividad de todas las formas de trabajar. La empresa debe ocuparse de asegurar que todas las
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personas tienen los conocimientos necesarios para hacer contribuciones relativas a la calidad de los productos o servicios. La formacin bsica puede realizarse en la misma empresa con la asistencia de consultores externos con experiencia en la formacin para la mejora de la calidad. Otras empresas prefieren enviar a su personal a cursos externos de mejora de la calidad. En los seminarios se renen tcnicas y mtodos de forma que permitan a quien asista a ellos desarrollar estrategias y mtodos adoptados a sus propias compaas. Independientemente de quien proporcione la formacin, est se debe llevar a cabo de forma profesional y estudiada, diseada para formar, crear y motivar una atmsfera de trabajo en equipo. Implantacin: El Comit de Calidad continua brindando apoyo a largo plazo y directrices financieras. Es esencial que dicho Comit efecte revisiones peridicas (trimestrales como mnimo) de los progresos de los equipos. Estos informes de progreso, permiten efectuar ajustes al plan anual de calidad cuando son necesarios. La calidad total es una filosofa que se dirige ms a problemas de gestin y de direccin, a aspectos de planificacin y a necesidades de formacin as como a los aspectos econmicos de la mejora de la calidad. Integracin: La fase final de la mejora de la calidad es la fase de integracin. Es un proceso continuado, ininterrumpido hacia la excelencia. Cuando se ha establecido la organizacin bsica y se ha llevado a cabo el trabajo de los equipos, el Comit de Calidad comienza de nuevo estableciendo objetivos para el siguiente ao, formando nuevas personas y asignando nuevos cometidos a los equipos constituidos. Este es el mecanismo rotativo de la rueda de la calidad. Es activo, repitiendo los xitos, revisando los fracasos y corrigiendo la poltica de calidad. El xito depende de muchos factores: Comit de Calidad activo y entusiasta. Correcta planificacin y seguimiento. Objetivos de calidad realistas. Compromiso de la alta direccin. Autoanlisis 53
Buena documentacin. Amplia utilizacin de la estadstica. Formacin continuada. Auditorias de calidad. Participacin de todos
5.3. La calidad en el mantenimiento. La implicacin de la Calidad en las labores de mantenimiento ha evolucionado a lo largo de la historia y especialmente, de forma radical, en los ltimos 40 aos: Hasta el siglo XX no se realizaba mantenimiento preventivo, tan solo correctivo, es lo que se define maquinismo. A comienzos del siglo XX el mantenimiento se organiza de manera elemental, siendo el mantenimiento de las mquinas y equipos a cargo del propio operario de la misma. En 1925 la industria americana percibe la necesidad de organizar el mantenimiento con una base ms cientfica. En 1940, los pases en conflicto dentro de la II Guerra Mundial exigan a sus industrias armamentsticas la continuidad del servicio, es decir, la seguridad del funcionamiento al coste que fuese. Al final de la guerra, el mantener a cualquier precio deja de tener vigencia, establecindose el mantenimiento ligado a los costes. En los aos 60 el gran desarrollo de las industrias implican el uso de los instrumentos y tcnicas de produccin ms sofisticadas, ponindose a punto un conjunto de tcnicas de inspeccin. Aparece el mantenimiento predictivo. En la crisis del petrleo de 1973 las direcciones de las empresas actuaron sobre todos aquellos servicios que no se consideraban directamente como productivos, evidentemente esto implic una mejora considerable de la eficacia de los servicios considerados y a una optimizacin del mantenimiento. Hoy en da se afronta una nueva etapa en el mantenimiento, con disponibilidad de herramientas fiables para conocer el estado real de los equipos, mediante revisiones y/o mediciones peridicas o continuas de determinados parmetros y a la aplicacin de sistemas de informacin. Al mismo tiempo aparecen en el mercado nuevas existencias, la energtica, la 54
seguridad e higiene en el trabajo, el medio ambiente, el empleo y la economa. En general, cuando hablamos de la calidad de un producto, podemos referirnos a sus caractersticas fsicas, a su diseo, fiabilidad de funcionamiento u otros elementos que se ajusten ms o menos a unos estndares establecidos de antemano. La situacin es diferente cuando consideramos la calidad de un servicio, por ejemplo en el mantenimiento de instalaciones. Aqu, las mediciones fsicas que son tan tiles en los procesos productivos son de difcil cuantificacin, quedando muchas veces el anlisis en base a una opinin subjetiva, sin un procedimiento establecido y sin una planificacin temporal que nos ayude a seguir los progresos o deterioros que se producen en el mismo. Las principales ventajas de cuantificar el nivel de calidad mediante parmetros en los servicios que se realizan son las siguientes: La direccin y responsables de los diferentes servicios de mantenimiento, tienen informacin peridica, objetiva y sistemtica en base a los partes de trabajo que diariamente son cumplimentados por los diferentes operarios que realizan las operaciones. Estos partes vienen definidos a travs de un plan de trabajo establecido en base al estudio de las instalaciones, en relacin al servicio contratado, el personal asignado, medios a disponer, equipos a mantener existentes, preferencias del cliente y exigencias reglamentarias. Toda esta informacin ayuda a evaluar los niveles de calidad, con lo que se pueden tomar las decisiones que ms convengan en cada momento y, posteriormente evaluar los resultados. El personal conoce en cada momento que es lo que se le exige en trminos de calidad y mejora del servicio, al mismo tiempo que percibe de forma clara cuales son los niveles de calidad alcanzados, facilitndole una herramienta para fomentar su desarrollo profesional. A su vez, en algunas gestiones avanzadas, pueden ser los mismos operarios los que realicen las operaciones implicndose en mayor medida en el Sistema de Calidad. En los servicios contratados, los parmetros de calidad podrn formar parte de las condiciones contractuales, pudindose marcar unos mnimos por debajo de los cuales el trabajo no ser aceptable.
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En el mantenimiento preventivo, la principal ventaja de tener un plan de aseguramiento de la calidad es el fomentar la elaboracin de planes de trabajo que impliquen una periodicidad de actuacin en base a la normativa vigente y apoyados en la propia experiencia del personal de mantenimiento. Para poder establecer un sistema de aseguramiento de calidad, a travs de un plan de trabajo, en un contrato o servicio ser necesario el determinar el inventario de equipos o elementos existentes. Este estudio previo implica adems la definicin de tiempos de mantenimiento de las operaciones y la agrupacin de los equipos a mantener por zonas concretas con el fin de optimizar los tiempos de mantenimiento, as como simplificar la documentacin. La determinacin de planes de trabajo ya no vendr solo definida desde la administracin (normas tcnicas) sino que ser tambin en base tambin de la experiencia conjunta del cliente y del personal de mantenimiento. Si, en el caso de mantenimiento en edificios de oficinas, tan importante ser el correcto funcionamiento de un diferencial elctrico (norma obligatoria) como determinar el grado de comodidad que el sistema de climatizacin es capaz de proporcionar al cliente. Ser el responsable de mantenimiento junto con los responsables de propiedad, quienes determinen la catalogacin de los avisos de avera para priorizar si son necesarios los casos de simultaneidad. Mtodos de evaluacin: Con el objeto de verificar la efectividad de la prestacin del servicio, se pueden incluir en un informe tcnico los parmetros de calidad ms significativos en base a la funcionabilidad de la instalacin, como origen principal de las labores de mantenimiento, teniendo por ejemplo: Fiabilidad: Tiempo medio de funcionamiento de las instalaciones
T.M.F = (T medio de funcionamiento de instalaciones) / (N de paradas por averas) Mantenibilidad: Tiempo medio de reparacin T.M.R. = (T medio de reparacin de averas) / (N de averas) Disponibilidad D = [T.M.F. / (T.M.F. + T.M.R.)] x 100
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La especial dificultad que comporta la cuantificacin de los usuarios ha hecho que los responsables de los servicios de mantenimiento hayan dedicado ms esfuerzos a mantener un nivel de calidad tcnico que a evaluar las expectativas del cliente, siendo estas muy dispares para las mismas condiciones. 5.4. Control de Calidad. El gestor del contrato de mantenimiento ser el responsable de realizar el control de calidad, apoyado por un Ingeniero Superior especializado en calidad, que ser el encargado de dar apoyo y la asistencia necesaria al Gestor del contrato para la gestin y control de calidad del contrato, realizando visitas peridicas. Entre los procedimientos organizativos necesarios en el Manual de Calidad cabe destacar: Redaccin, control y aprobacin de la documentacin Distribucin de la documentacin Revisin del contrato Programacin del contrato Organizacin en la ejecucin Compras Evaluacin y seguimiento de la calidad de los proveedores Inspeccin y ensayo Calibracin de equipos Suministros por el cliente Formacin Control y tratamiento de No conformidades Acciones correctoras y preventivas Servicio al cliente Prevencin de riesgos laborales Registro y archivo Identificacin y trazabilidad Tcnicas estadsticas Auditoras internas Control de diseo Plan de aseguramiento de la calidad (P.A.C.)
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6. OBLIGACIONES DE LA EMPRESA MANTENEDORA La empresa encargada de la planificacin, desarrollo, implantacin y seguimiento del servicio de mantenimiento ha de cumplir una serie de obligaciones que se enumeran a continuacin: 1. Realizar el mantenimiento preventivo de forma exhaustiva y con profesionales cualificados para analizar las instalaciones, as como el mantenimiento tcnicolegal de acuerdo con la legislacin aplicable. 2. Realizar el mantenimiento correctivo en todas aquellas instalaciones que lo requieran con el nmero de profesionales tcnicos adecuados para el arreglo de cada actividad en concreto. 3. Levantar acta de cada actuacin especificndose el trabajo realizado y el personal empleado. 4. Cumplir con las polticas de prevencin de riesgos, seguridad y salud en el trabajo del CLIENTE y de su empresa. 5. Realizar las actividades propias del contrato a nivel de tcnicos especialistas del mantenimiento de dichas instalaciones. 6. Establecer un lmite mnimo para atender actuaciones urgentes. . 7. Disponer de personal que lleve al da la aplicacin del programa de mantenimiento, es decir, que cierre las rdenes de trabajo, rellene los campos especficos e informe de cualquier incidencia que motivara el retraso de la reparacin, as como reflejar en las mismas los costes de mano de obra, desplazamientos y materiales empleados. 8. Reportar informacin detallada de la forma en que ha sido resuelta cada incidencia mediante la utilizacin del la misma. 9. Mantener debidamente actualizado el inventario de las instalaciones a su cargo. 10. Los presupuestos de reparacin solicitados, se recibirn en un plazo no superior a las 72 horas, desglosando el mismo en tres partidas (mano de obra, materiales y desplazamiento), con un desglose de los materiales presupuestados. 11. Los trabajos realizados en cada incidencia, tendrn una garanta 3 meses como norma general, pudindose ampliar la misma en casos concretos. parte de trabajo y todas aquellas informaciones necesarias para el anlisis del estado, seguimiento y resolucin de
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CAPITULO 4: SEGURIDAD Y MANTENIMIENTO: PREVENCIN DE RIESGOS LABORALES (P.R.L.)
En el presente captulo se determinan los objetivos bsicos en materia de prevencin de riesgos laborales, para poder acometer los trabajos de mantenimiento de instalaciones de una forma segura y acorde con la normativa vigente, para este sector. Ser la base para el desarrollo del plan de mantenimiento acorde con la Ley 54/2003, por la que se modifica la Ley de Prevencin de Riesgos Laborales establece, en el artculo 2.1, la obligacin por parte del empresario de realizar la prevencin de los riesgos laborales mediante la integracin de la actividad preventiva en la empresa y la adopcin de cuantas medidas sean necesarias para la proteccin de la seguridad y la salud de los trabajadores/as. La prevencin de riesgos laborales debe ser considerada como un objetivo prioritario que tiene que estar presente en todas y cada una de las actuaciones. Desde la empresa encargada del mantenimiento, se debe impulsar y estimular la implantacin del Sistema de Gestin de Prevencin de Riesgos Laborales, realizando seguimientos peridicos del mismo. La seguridad ha de estar integrada en la organizacin interna, de forma que cada mando ha de asumir la gestin correspondiente a su trabajo. Asimismo, la empresa deber facilitar los medios humanos y materiales necesarios y suficientes para una adecuada prevencin de los riesgos a los que el trabajador est expuesto. Los responsables del centro de trabajo se encargarn de las siguientes tareas en materia de prevencin: Respeto de todas las medidas de seguridad aplicables a todos los puestos de trabajo. Facilitar a todos los trabajadores/as del centro de los medios necesarios para desarrollar su trabajo con seguridad.
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Se forme e informe a todos los trabajadores/as del centro sobre los riesgos derivados de su puesto de trabajo.
Los trabajadores en general, se ocupan de: Utilizar y mantener correctamente los medios facilitados para desarrollar su trabajo con seguridad. Respetar rigurosamente las medidas de seguridad aplicables en su centro y en su puesto de trabajo. Asistir y aprovechar los cursos de formacin en materia de prevencin de riesgos laborales organizados por la empresa. Vigilar y velar por la Seguridad y Salud en el centro de trabajo.
1. Organizacin de la prevencin La empresa encargada del servicio de mantenimiento ha de tener la siguiente estructura, para velar de manera adecuada por la seguridad de los trabajadores: Servicio de Prevencin Propio Mancomunado en las especialidades de Seguridad en el Trabajo, Higiene Industrial, Ergonoma y Psicosociologa. Servicio de Prevencin ajeno en la especialidad de Medicina del Trabajo. Concierto de apoyo en las especialidades de Seguridad en el Trabajo, Higiene Industrial, Ergonoma y Psicosociologa con el servicio de Prevencin Ajeno, para sus actividades puntuales. Trabajadores designados en los centros de trabajo. Poseen una formacin mnima de 50 horas en prevencin de riesgos de acuerdo con el nivel bsico exigido por el Captulo VI de los Servicios de Prevencin. Este trabajador se le denomina Recurso Preventivo.
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2. Objetivos y metas en materia de Prevencin de Riesgos Laborales La poltica de prevencin, se basa en la implicacin de todos los empleados, de acuerdo a su nivel de responsabilidad, en la Seguridad y Salud y en la asuncin por la jefatura de cada centro de trabajo de la mxima responsabilidad en la materia. El objetivo en prevencin de riesgos laborales es la implantacin del Sistema de Gestin de Prevencin de Riesgos Laborales en todos los centros de trabajo. La meta es eliminar o reducir al mximo los riesgos derivados del trabajo y mejorar las condiciones de seguridad y salud de todos los trabajadores/as. 3. Prcticas y procedimientos El Sistema de Gestin de Prevencin de Riesgos Laborales determina como se debe desarrollar en la prctica la actividad preventiva en las diferentes situaciones que se pueden presentar en cada centro de trabajo. Este Sistema de Gestin se basa en un manual que ha de constar de los siguientes procedimientos: 1. Servicio de prevencin: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en la empresa para garantizar que en el cumplimiento del deber de prevencin de riesgos laborales se constituya un servicio de prevencin. 2. Evaluacin de riesgos: Se planifica a partir de una evaluacin inicial de los riesgos para la Seguridad y Salud de los trabajadores, que se realiza para cada uno de los centros de trabajo, teniendo en cuenta la naturaleza de la actividad y para aquellos que estn expuestos a riesgos especiales. Se realizar una evaluacin de los riesgos que no hayan podido evitarse. La evaluacin de riesgos se extender a cada uno de los puestos de trabajo en que concurran dichos riesgos, identificando dichos riesgos, identificando el puesto de trabajo, el riesgo o riesgos existentes, as como las medidas preventivas recomendadas y la referencia a los criterios y mtodos usados en la evaluacin. La evaluacin de riesgos se deber realizar nuevamente cada vez que se modifiquen las condiciones de trabajo o cuando se presten nuevos servicios no contemplados en la evaluacin inicial. 3. Planificacin de la actividad preventiva: El resultado de la evaluacin debe permitir planificar la actividad preventiva que proceda con objeto de eliminar o 61
controlar y reducir las situaciones de riesgo. Se elaborar una planificacin preventiva anual, complementaria de la planificacin de la actividad preventiva. 4. Informacin a los trabajadores/as: Se elaborarn una fichas de informacin de los riesgos a los que estn expuestos los trabajadores en el centro en relacin con: los riesgos para la seguridad y salud, las medidas y actividades de prevencin, las medidas adoptadas en materia de Primeros Auxilios, lucha contra incendios y evacuaciones de emergencia, etc. 5. Formacin de los trabajadores/as: Se impartir en el centro de trabajo la formacin necesaria para garantizar tanto en el momento de su contratacin como cuando se produzcan cambios en su puesto de trabajo, ya sea de funciones o nuevas herramientas. 6. Medidas de emergencia: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar que se analicen las posibles situaciones de emergencia y se adopten las medidas necesarias en materia de primeros auxilios, lucha contra incendios y evacuacin de trabajadores. 7. Vigilancia de la salud de los trabajadores/as: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar a los trabajadores/as la vigilancia peridica de su estado de salud en funcin de los riesgos inherentes del trabajo. 8. Documentacin: Se definirn las actuaciones que se llevarn a cabo en el centro de trabajo para garantizar que, en cumplimiento del Artculo 23 de la Ley de Prevencin de Riesgos Laborales, se conserve a disposicin de la autoridad laboral la documentacin de prevencin de riesgos. 9. Coordinacin de actividades empresariales: Se determinaran las acciones necesarias para garantizar la cooperacin en la aplicacin de la normativa de prevencin de riesgos laborales cuando en un mismo centro de trabajo, desarrollen actividades dos o ms empresas y cuando trabajadores/as de empresas contratistas o subcontratistas operen con maquinaria, productos, equipos, materias primas o tiles proporcionados por la empresa principal.
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10. Proteccin de trabajadores/as especialmente sensibles, de la maternidad y de menores: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar de manera especfica la seguridad de los trabajadores especialmente sensibles, en situacin de embarazo o parto reciente y los menores de dieciocho aos. 11. Relacin con empresas de trabajo temporal: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar que los trabajadores/as contratados por empresas de trabajo temporal disfruten del mismo nivel de proteccin y seguridad y salud que los restantes miembros de la empresa principal. 12. Consulta y participacin de los trabajadores: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar la consulta y participacin de los trabajadores/as en las cuestiones relacionadas con la prevencin de riesgos en el trabajo. 13. Investigacin de accidentes: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar que, cuando se produzca un dao para la salud de los trabajadores/as, o cuando, con ocasin de la vigilancia de la salud aparezcan indicios de que las medidas de proteccin resultan insuficientes, se lleve a cabo una investigacin al respecto. 14. Equipos de trabajo: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar que se adopten las medidas necesarias con el fin de que los equipos de trabajo sean adecuados para el trabajo que deba realizarse y si es necesario sean convenientemente adaptados, de forma que se garantice la seguridad y salud de los trabajadores/as al utilizarlos. 15. Equipos de proteccin individual: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar que se reciban los equipos de proteccin adecuados al trabajo a desempear y velar por el uso efectivo de los mismos, cuando, por la naturaleza del trabajo realizado, sean necesarios. 16. Productos qumicos: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar que los trabajadores/as posean la informacin necesaria sobre las condiciones en que deben ser manipulados y
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conservados los productos qumicos para que no constituyan una fuente de peligro. 17. R.D. 1627/1997: Se definirn las actuaciones que se deben realizar en el centro de trabajo para garantizar el cumplimiento del R.D. 1627/1997 sobre disposiciones mnimas de seguridad y salud en obras de la construccin. 18. Seguimiento y control: Se establecer una metodologa para llevar el seguimiento y control del Sistema de Prevencin de Riesgos Laborales. 19. Comunicacin: Se definir el mtodo utilizado por la empresa para la elaboracin de respuestas a las preguntas sobre la Prevencin de Riesgos Laborales y la preparacin de comunicados. 20. Estadsticas de accidentes: Se definirn la formalizacin de los indicadores de siniestralidad, la metodologa de seguimiento, de la accidentalidad y el seguimiento y el control estadstico de siniestralidad.
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CONCLUSIONES
Para llevar a cabo el plan de mantenimiento se han de tener en cuenta aquellos aspectos que diferencian a cada edificio de oficinas tales como el nmero de instalaciones y equipos a mantener, metros cuadrados tiles, dificultad para llevar a cabo las tareas propias de mantenimiento. Ah reside la importancia de una primera visita exhaustiva a las instalaciones. Es importante conocer desde un principio el estado de las instalaciones as como el si los planos de planta de instalaciones, esquemas unifilares etc., han sido actualizados debidamente a lo largo de la vida del inmueble. Este hecho es de suma importancia para poder acometer sucesivas reformas sin poner en riesgo la vida o el confort de los inquilinos as como otras instalaciones. Por ello se debe exigir siempre la actualizacin de todos los esquemas de un edificio ya que redunda en el beneficio de todos. Resulta imprescindible una buena interlocucin con el cliente, quien a su vez ha de mantener informado a los inquilinos del inmueble de las diversas tareas que se puedan acometer. Es de vital importancia que los inquilinos respeten las instalaciones actuales sin llevar a cabo actuaciones que puedan suponer un problema para las instalaciones comunes del edificio, por lo que ser obligacin de la empresa mantenedora informar al cliente y al inquilino de todo cuanto suceda en el edificio. Durante el desarrollo e implantacin de mantenimiento es vital que todos los integrantes del edificio puedan dar parte de anomalas detectadas para adecuar el servicio. De ah proviene la importancia de la Centralizacin de los servicios en un sistema tipo GMAO de Gestin directa del Mantenimiento Asistido por Ordenador en el que mediante el acceso va web con unas claves se tenga acceso al portal donde poder indicar que incidencia est teniendo lugar. De ese modo la eficacia del sistema de avisos (englobado dentro del mantenimiento correctivo) ser mayor. La informacin llegar va mail al terminal que posee el gestor de mantenimiento y al jefe de equipo. Desde ese momento comienza a funcionar el engranaje del personal de mantenimiento, para dar una solucin al problema. Por otro lado el mantenimiento preventivo quedar perfectamente definido en el plan de mantenimiento. Del desarrollo de los trabajos preventivos darn buena cuenta los informes mensuales facilitados al cliente, estando este informado de todos los trabajos acometidos en sus instalaciones. 65
Antiguamente era el propio cliente el que se encargaba de mantener su edificio, siendo tambin el encargado de gestionar el personal de mantenimiento, subcontratas necesarias para ciertos trabajos, los recursos materiales, etc. Esto supona tener ms personal propio y un aumento de los costes. Adems, en general, el control de las tareas de mantenimiento quedaba en un segundo plano y en muchas ocasiones se limitaba a tareas correctivas. Pero desde la aparicin en el mercado de las empresas de servicios o Facilities Management, se ha conseguido la especializacin del sector, logrando mantener de manera ms eficiente los inmuebles. Adems este tipo de empresas suelen ofrecer alrededor de la oferta de mantenimiento, otros servicios tales como la inmueble. Al elaborar un plan de mantenimiento preventivo para las instalaciones el cliente lograr ahorrar dinero, ya que muchas instalaciones podrn seguir en funcionamiento durante ms tiempo. Invertir en el sobrecoste que supone realizar adems del mantenimiento tcnicolegal, el recomendado por el fabricante, ofrece muchas ventajas sin ser un sobrecoste excesivo. La recuperacin a esta inversin es muy visible en los resultados que se obtienen en instalaciones revisadas que han sido mantenidas con ese nivel de mantenimiento, con tasas de recuperacin inferiores a 5 aos. Como medida adicional de ahorro se puede implementar de manera alternativa los dos niveles, de tal forma que ao a ao se suba o se baje el grado de profundidad de las revisiones en funcin del estado de las instalaciones. Permitir anticiparse a las necesidades econmicas futuras, por lo que se podrn prever partidas de gastos en inversiones. Reducir el tiempo de paro de las instalaciones provocando un incremento de la productividad de las empresas inquilinas en el edificio. En definitiva un buen programa de mantenimiento representa una inversin que a medio y largo plazo resultar beneficiosa para aquellos que gestionen un edificio de oficinas, mejoras en la productividad de los inquilinos y un arma importante, la seguridad y el confort de los empleados que desarrollan sus trabajos en un lugar cmodo, con unas limpieza, conserjera, seguridad, haciendo viable econmicamente la gestin integral de un
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condiciones de luminosidad, temperatura y acceso a todo tipo de servicios, pero que requiere de la colaboracin de todas las partes implicadas en el proceso.
BIBILIOGRAFA
Ley 31/1995, de 8 de noviembre, sobre Prevencin de Riesgos laborales, y reglamentos de desarrollo. Ley 11/1994, de 19 de mayo, y Texto Refundido de la Ley del Estatuto de Trabajadores, aprobado por R.D. Legislativo 1/1995, de 24 de marzo y convenios laborales sectoriales. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin. Ley Orgnica 15/1999, de 13 de diciembre, de Proteccin de Datos de Carcter Personal. Ley 2/2002 de 19 de junio, de Evaluacin Ambiental de la Comunidad de Madrid. Ley 5/2003 de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid. R.D. 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Cdigo Tcnico de la Edificacin, as como el R.D. 1371/2007, de 19 de octubre, Orden VIV 984/2009 de 15 de abril y R.D. 173/2010 de 19 de febrero, que lo modifican. R.D. 1314/1997, de 1 de agosto, por el que se dictan las disposiciones de aplicacin de la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 95/16/CE, sobre ascensores, y R.D. 57/2005 de 21 de enero de prescripciones para el incremento de la seguridad en ascensores, as como la Orden 3711/2007 de 11 de diciembre de la Comunidad de Madrid sobre inspeccin y correccin de deficiencias. R.D. 865/2003 de 4 de julio, y Orden 1187/1998 de la Comunidad de Madrid sobre prevencin y control de la legionelosis.
67
Orden 7955/2006, de 19 de diciembre, de la Consejera de Economa e Innovacin Tecnolgica, por la que se regula el mantenimiento y la inspeccin peridica de las instalaciones elctricas en locales de pblica concurrencia y alumbrado pblico. R.D. 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios, y RD 1826/2009, de 27 de noviembre, de modificacin de la IT.3 R.D. 1890/2008, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Eficiencia Energtica en Instalaciones de Alumbrado Exterior y sus ITC. R.D. 2060/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Equipos a Presin y sus ITC. R.D: 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios. Normativa tcnica sobre Instalaciones elctricas, trmicas y de gas. R.D. 1627/1999, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mnimas de seguridad y de salud en las obras de construccin. R.D. julio. R.D. 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento electrotcnico para Baja Tensin. Normativa tcnica sobre Instalaciones elctricas, trmicas y de gas. R.D. 314/2006 de 17 de Marzo para el Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE) R.D. 2267/2004 de 3 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimiento Industriales (RSCIEI). R.D.1942/1993, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones de Proteccin Contra Incendios. (RIPCI). NORMA UNE 21.186 sobre la proteccin de estructuras, edificaciones y zonas abiertas mediante pararrayos con dispositivo de cebado. 68 1826/2009, de 27 de noviembre, por el que se modifica el Reglamento de
instalaciones trmicas en los edificios, aprobado por Real Decreto 1027/2007, de 20 de
R.D. 223/2008, de 15 de febrero por el que se aprueba el Reglamento sobre condiciones tcnicas y garantas de seguridad en Lneas Elctricas de Alta Tensin. R.D. 1942/1993, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones de Proteccin Contra Incendios. R.D. 1244/1979, de 4 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de Aparatos a Presin y su Instruccin Tcnica Complementaria ITC-MIE-AP5 sobre extintores de incendio. R.D. 31/2003 de Prevencin de Incendios de la Comunidad de Madrid. NORMA UNE 23.300:1984/1M2005 sobre equipos de deteccin y medida de la concentracin de monxido de carbono. Daikin After Sales Services. Maintenance Guide [En lnea] <http://www.daikin.com/service_ac/ess/rmf.html> [Consulta: 21 de agosto de 2010] Grundfos Webcaps. Catlogo de productos [En lnea] <http://net.grundfos.com/> [Consulta: 12 de agosto de 2010] Wilo Catlogo de productos [En lnea] <http://www.wilo.es/cps/rde/xchg/es-es/layout.xsl/907.htm> [Consulta: 12 de agosto de 2010] Elektroprofessional. Manual de formacin y normativa [En lnea] <http://www.elektroprofesional.com/formacion/tecnicos/tecnicos_id.asp?Idreq=24> [Consulta: 10 de agosto de 2010] Carrier catlogo de productos industriales [En lnea] <http://www.carrier.es/products/products_list.htm> [Consulta: 11 de julio de 2010] Normativa de equipos de Proteccin contra incendios [En lnea] <http://www.iberprein.com/?page_id=19> [Consulta: 20 de septiembre de 2010]
69
70
ANEXO 1: EQUIPOS OBJETO DE MANTENIMIENTO

A continuacin se describen una por una las instalaciones sitas en el edificio, ordenadas por instalaciones de equipos con sus gamas de mantenimiento correspondientes. 1. Instalaciones combustible gas Contador de gas Depsito de Gas Natural enterrado Sala de calderas Termo elctrico Bomba de circulacin de A.C.S. Bomba de circulacin Caja de expansin y mezcla Compuerta reguladora de caudal Depsito de inercia Depsito de expansin Difusores y rejillas Fancoils Equipo de humectacin Rejilla motorizada de extraccin Red de conductos Red de tuberas Regulacin y control automtico Tratamiento de agua Torre de refrigeracin Climatizadora Valvulera y accesorios Ventilador/extraccin Alumbrado exterior (edificio medio) Alumbrado interior (edificio medio) Alumbrado de emergencias (edificio medio) 71
2. Instalaciones de Agua Caliente Sanitaria (A.C.S.)
3. Instalaciones de Climatizacin
4. Instalaciones de Electricidad
Batera de condensadores Cuadro de distribucin y mando Cuadro secundario Cuadro General de Baja Tensin Contador elctrico Centro de Transformacin Grupo electrgeno Lneas de distribucin (edificio medio) Pararrayos Red de tierras general Sistema de alimentacin ininterrumpida (S.A.I) Agua Caliente Higinico Sanitario Agua Fra Higinico Sanitario Aljibes agua fra Bombeo agua fecal y pluvial Contador de agua Fosa sptica Fuente Grupo de presin agua sanitaria Red de distribucin de agua sanitaria Riego por goteo Red de saneamiento Caldera atmosfrica <1000KW Enfriadora con compresor de tornillo > 1000KW Equipo autnomo de pared Equipo autnomo de ventana Control de accesos Sistema anti-intrusin Centro de control interior Circuito Cerrado de Televisin
5. Instalaciones de Fontanera y saneamiento
6. Instalaciones de produccin de frio/calor
7. Instalaciones de Seguridad y Proteccin
72
Cierres y barreras Deteccin de CO Elementos estructurales y mecanismos Interfona Megafona Retirada de contenedores higinicos Desinfectacin, desinsectacin y desratizacin Aljibe de agua de incendios Boca de incendio Equipada (B.I.E.) Bomba Jockey Bomba elctrica Compuerta cortafuegos Contador de agua de incendios Extintores porttiles Puertas cortafuegos (sistema de sectorizacin) Red exterior de hidrantes Rociadores de agua Sistema automtico de deteccin y alarma de incendios Sistema manual de alarma Tratamiento de agua de incendios higinico sanitario Puerta automtica de acceso Puerta de garaje elctrica Ascensor elctrico Gndola
8. Limpieza
9. Instalaciones de Proteccin Contra Incendios (P.C.I)
10. Instalaciones varias
73
ANEXO 2: FICHAS TCNICAS

En el presente anexo se presentan las distintas fichas tcnicas de cada uno de los equipos a mantener. 11. Instalaciones combustible gas Contador de gas Marca Modelo Caudal mximo Caudal mnimo Cantidad AERZEN F0B1 6500 m3/h 0.01 m3/h 1
Depsito de Gas Natural enterrado Capacidad Cantidad 15000 litros 1
12. Instalaciones de Agua Caliente Sanitaria (A.C.S.) Termo elctrico Marca Modelo Capacidad Potencia Cantidad E.APARICI HIT2000TERMO 12 Litros 2000 W 30 Uds.
Bomba de circulacin de A.C.S. BOMBA Marca Modelo Caudal Altura Velocidad 00 GRUNDFOS TPD 40-300/2 23.5 m3/h 20 m 2910 rpm 74
Tensin Proteccin Cantidad
400 V IP 54 2
13. Instalaciones de Climatizacin Bomba de circulacin BOMBA Marca Modelo Caudal Altura Tensin Potencia Intensidad Velocidad Proteccin Cantidad 01 WILO BAC 40/136-1.1 8.6 m3/h 20 m 400 V 1.1 KW 3.1 A 2850 rpm IP 54 2
BOMBA Marca Modelo Caudal Altura Velocidad Potencia Tensin Intensidad Proteccin Cantidad
02 WILO BAC 40/129-0.75 12.5 m3/h 24 m 2850 rpm 0.75 KW 400 V 1.9 A IP 54 2
BOMBA Marca
03 WILO 75
Modelo Caudal Altura Velocidad Potencia Tensin Intensidad Proteccin Cantidad
BL 80/250-7.5 115 m3/h 20 m 2900 rpm 7.5 KW 400 V 15.2 A IP 55 2
BOMBA Marca Modelo Caudal Altura Velocidad Potencia Tensin Intensidad Proteccin Cantidad
04 WILO BL 80/ 65- 22 230 m3/h 20 m 2900 rpm 22 KW 400 V 39 A IP 55 2
BOMBA Marca Modelo Caudal Altura Velocidad Potencia Tensin Intensidad Proteccin
05 WILO BL 80/160-18.5 172 m3/h 20 m 2900 rpm 18.5 KW 400 V 32.5 A IP 55
76
Cantidad
Caja de expansin y mezcla VENTILADOR Marca Modelo Caudal aire Tensin Potencia BATERA Potencia calor Potencia fro COMPUERTA (manual o automtica) Tiene filtros (s /no) Cantidad Automtica Si 26 0.4 KW 0.55 KW SUPERVENT SV-350/H 2850 m3/h 230 V 0.14 KW
Depsito de inercia Marca Capacidad Presin de prueba Cantidad IBAONDO 400 lts 8 bar 3
Depsito de expansin Marca Modelo Capacidad Presin mxima IBAONDO 900 AMR-8 900 litros 8 bar
77
Fancoils Marca Tipo Caudal agua Potencia fro Potencia calor Cantidad TERMOVEN CF-40-4T 3,526 m3/h 20,5 KW 24,2 KW 6
Marca Tipo Caudal agua Potencia fro Potencia calor Cantidad
TERMOVEN CF 30-4T 2,807 m3/h 16,3 KW 19,3 KW 3
TERMOVEN CF 20-4T 1,830 m3/h 10,6 KW 12,7 KW 1
TERMOVEN FL-1100-4T-TFHM 1,105 m3/h 5,130 KW 8,510 KW 22
Marca Tipo
TERMOVEN FL-900-4T-TFHM 78
Caudal agua Potencia fro Potencia calor Cantidad
9,430 m3/h 4,430 KW 7,360 KW 376
Torre de refrigeracin Marca Modelo Potencia Tensin INDUMEC Serie ACC Tipo B 7.5 KW x 2 compresores 400 V 79
Temperatura agua caliente Temperatura agua fra Temperatura hmedo Caudal de agua Cantidad 1 22 C 4C 31.5-26 C
Climatizadora RETORNO Marca Modelo Caudal Motor Potencia Velocidad IMPULSIN Marca Modelo Caudal Motor Potencia Cantidad 265 KW 3 TERMOVEN CLA 45 m3/h 80 KW TERMOVEN CLA 45 m3/h
RETORNO Marca Modelo Caudal Motor Potencia IMPULSIN 80 1,5 KW TERMOVEN RET Recuperador 4,5 m3/h
Marca Modelo Caudal Motor Potencia Cantidad
TERMOVEN RET Recuperador 4,5 m3/h 5,5 KW 2
Ventilador/extraccin MOTOR Marca Modelo Tensin Velocidad Cantidad TERMOVEN TB-22 400 V 2952 rpm 8
14. Instalaciones de Electricidad Batera de condensadores Marca Modelo Potencia Cantidad MERLIN GERIN VARPLUS 80 KVAr 2
Cuadro de distribucin y mando Marca Cantidad MERLIN GERIN 1
Cuadro secundario Marca MERLIN GERIN 81
Cantidad
32
Cuadro General de Baja Tensin Marca Cantidad MERLIN GERIN 1
Centro de Transformacin Marca Modelo Tipo Ao fabricacin Tensin Potencia Peso Cantidad SCHNEIDER ELECTRIC 749457-01 SECO Dyn11 2000 24KV/420V 800 KVA 1950 Kg 2
Grupo electrgeno MOTOR Marca Motor Potencia ALTERNADOR Marca Modelo Potencia Factor de potencia del grupo 0.8 MARELLI MOTORI M8B200MB4 67 KVA IVECO )2( 984 52.8 KW
Pararrayos
82
Marca Modelo Tipo Cantidad
CIRPROTEC NIMBUS PDC 1
Sistema de alimentacin ininterrumpida (S.A.I) Marca Entrada Salida Potencia aparente Batera de contnua Tensin mn Tensin mx Autonoma Cantidad NEWAVE Monofsica Monofsica 12 kVA CA-CA 195.5 V 265 V 52 min 1
15. Instalaciones de Fontanera y saneamiento Bombeo agua fecal y pluvial BOMBA Marca Mximo paso slidos Altura Tipo Proteccin Cantidad 7 mm 20 m Hierro DRS Trituradora IP68 4 EBARA
Grupo de presin agua sanitaria N de bombas BOMBA 6
83
Marca Tipo Caudal Altura VASO DE EXPANSIN Marca Capacidad Presin
GRUNDFOS TPD-40-300/2 23.5 m3/h 20 m
IBAONDO 700 AMR 700 litros. 6 bar
16. Instalaciones de produccin de fro/calor Caldera atmosfrica <1000KW Marca Tipo Presin mx Temperatura mx Potencia QUEMADOR Marca Tipo Potencia nominal ndice de proteccin Combustible Cantidad 44 Gas Natural 3 RSL 809M 0.37 KW ADISA EUROBONGAS TRIO 6 bar 110 C 750 KW
Enfriadora con compresor de tornillo > 1000KW Marca Modelo Potencia Tensin CARRIER 30GX296 1005 KW 380V
84
Refrigerante Carga de refrigerante COMPRESOR Marca Modelo Potencia Tensin Cantidad
R-22 30 Kg CARYLE 06NA2300S5NA-A00 25 HP 380V 2
Equipo autnomo Marca Modelo Potencia Refrigerante Tensin Carga de refrigs. Cantidad LG T12LH 3516 W R-22 220 V 0.85 Kg 7
17. Instalaciones de Seguridad y Proteccin Deteccin de CO DETECTORES Marca Modelo N CENTRALITA Marca Modelo AGUILERA ELECTRONICA AE-F 28 AGUILERA ELECTRNICA AE/DOM-CO
18. Instalaciones de Proteccin Contra Incendios (P.C.I) Aljibe de agua de incendios 85
Capacidad Material Control de nivel
35.000 litros Hormign armado Sensor flotador
Boca de incendio Equipada (B.I.E.) Marca Tipo (dimetro) Cantidad Bomba Jockey Marca Modelo Tipo Potencia Tensin SACI JOCKEY Multicelular vertical 1.5 CV 400 V PRODEIN WRAN 5.7 25mm/ 20 m
Bomba elctrica BOMBA Marca Modelo Tipo Altura manomtrica Caudal Potencia Tensin 30 m 3 m3/s 30 CV 400 V SACI K-75 Centrfuga Monobloc
Extintores porttiles Marca Agente extintor Capacidad FIREFOX POLVO ABC 6 Kg 86
Cantidad
100
Marca Agente extintor Capacidad Cantidad
FIREFOX CO2 10 Kg 4
Marca Agente extintor Capacidad Cantidad
FIREFOX CO2 5 Kg 2
Sistema automtico de deteccin y alarma de incendios N de detectores Tipo Ubicacin CENTRALITA Marca Modelo Tipo SIRENAS PULSADORES AGUILERA ELECTRONICA AE-F 28 28 zonas + Deteccin CO ptico AGUILERA ELECTRNICA AE097 220T
Sistema manual de alarma N de pulsadores Marca 28 AGUILERA ELCTRNICA
19. Instalaciones varias Ascensor elctrico
87
Marca Modelo Tipo Carga mxima Tensin Consumo Potencia Cantidad
SCHINDLER 2400 Type T2 Elctrico 1000 Kg 400 V 23 A 10.8 KW 6
88
ANEXO 3: GAMAS DE MANTENIMIENTO

En el presente anexo vienen reflejadas las gamas de operaciones de mantenimiento, para cada equipo sito en el edificio que nos atae, clasificado por cada grupo de instalaciones. Para cada tarea se especifica el tiempo estimado que ocupa al tcnico realizarla en minutos. En la columna descrita con la letra P, se especifica la periodicidad de esa revisin, segn la siguiente codificacin: Diario (d) Semanal (s) Mensual (m) Trimestral (t) Semestral (S) Anual (A) Bianual (B) Cuatrienal (C) Quinquenal (Q) Decenal (De) Docenal (Do)
Las casillas que aparecen sombreadas son las correspondientes al mantenimiento tcnico-legal (el mnimo exigido). El resto corresponden a las tareas de mantenimiento recomendadas. 20. Instalaciones combustible gas P A Limpiar filtro de entrada 89 Contador de gas TAREAS T 10
A Comprobar estanqueidad del contador A A A A Comprobar estanqueidad y operatividad de vlvula, abierta y cerrada Contrastar la medida del contador con la obtenida Comprobar, limpiando si procede la entrada de aire asociada al armario En contadores con corrector de caudal, verificar su funcionamiento
4 2 5 5 15
P s s s s m A A A A A A A A A A A A
Depsito de Gas Natural enterrado TAREAS Comprobar y anotar el nivel de gas en el depsito Comprobar y anotar la presin del depsito Anotar la temperatura ambiente Anotar la presin de salida del regulador Comprobar la operatividad del limitador Comprobar que las distancias de seguridad no se han modificado Comprobar el estado del cerramiento, cerradura, carteles, etc. Medir la pica de descarga de energa esttica Comprobar la ausencia de agua en cubeto a travs del tubo buzo Medir el potencial del depsito en relacin al electrodo de sulfato de cobre Comprobar la existencia y operatividad de los extintores Comprobar la existencia de guantes de cuero Comprobar en estacin la estanqueidad con detector electrnico homologado Comprobar las presiones en las distintas etapas Comprobar la operatividad del limitador Comprobar el funcionamiento del tubo capilar de sobrellenado Comprobar la ausencia de obstculos en la vlvula de 90 1 1 2 1 5 3 2 1 1 20 2 2 T 1 1 1 1 2
seguridad A A A A Comprobar la estanqueidad de la red de suministro Comprobar que otras instalaciones no estn en contacto con la de gas Comprobar la correcta sujecin de las tuberas Realizar inspeccin por O.C.A en edificios de pblica concurrencia o industriales slo en instalaciones no acogidas al reglamento nuevo Realizar inspeccin por O.C.A. en edificios de pblica C concurrencia o industriales, slo para los acogidos al nuevo reglamento De Realizar prueba de presin por O.C.A., slo instalaciones no acogidas al nuevo reglamento 480 240 240 2 2 15
P A
Sala de calderas TAREAS Comprobar que el conjunto de regulacin est en un lugar suficientemente ventilado y que dispone de armario ventilado al exterior Comprobar la inexistencia de aparallaje elctrico en el mismo 2 T
recinto que el conjunto de regulacin sin que ste se encuentre en un armario estanco con ventilacin al exterior Comprobar la inexistencia en el mismo recinto que el conjunto de regulacin de calderas de calefaccin y/o agua caliente que
utilicen otro combustible distinto al gas suministrado, sin estar el conjunto de regulacin en el interior de un armario estanco que ventile al exterior
A A
Comprobar que la zona no es inundable Comprobar que el conjunto de regulacin no est en una zona de uso comn, sin estar ste protegido en el interior de un armario cerrado y ventilado Comprobar que el conjunto de regulacin no dispone de vlvula de seguridad por mxima en MPA >100mbar MPB 91
2 2
Comprobar que el conjunto de regulacin dispone de vlvula de A seguridad de mnima presin cuando no existe en la instalacin comn A A A A A Comprobar que no existen materiales no autorizados en las tuberas, uniones y accesorios Comprobar que no existen conducciones elctricas en contacto con las de gas Comprobar que existen vainas en las tuberas que atraviesan cmaras, cielos rasos, altillos o dobles techos Comprobar que existen proteccin mecnica en tuberas donde sea preciso Comprobar las distancias rganos mviles tienen las distancia correctas Comprobar que las instalaciones que discurren por stanos, A A A semistanos garajes o aparcamientos cumplen con la normativa vigente Comprobar la correcta ventilacin del recinto Comprobar la inexistencia de aparallaje, maquinaria y/o contador elctrico a menos de 20 cm del contador Comprobar que la iluminacin de la sala de calderas es del tipo A estanco y/o el cableado elctrico no est contenido dentro de un tubo metlico Comprobar que las dimensiones de la puerta de acceso son las adecuadas y/o se abre en el sentido de salida de la misma y/o A dispone de cerradura con llave desde el exterior, y/o es de material que rene las caractersticas de resistencia al fuego RF 60 Comprobar que la sala dispone de una superficie no resistente de al menos 1 m2 independientemente del acceso al local y de A las aberturas de ventilacin, que d directamente al exterior, y dispone de dispositivos que aporten una condiciones equivalentes de seguridad A Comprobar que la sala de calderas cumple los requisitos sobre su emplazamiento y/o acceso, segn lo establecido en la norma 92 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2
UNE 60601 Comprobar que existen o no estn situados en el exterior de la A puerta y en lugar y forma visible las inscripciones/carteles identificativos de la sala de calderas Comprobar que la sala de calderas de potencia superior a 100 A kW dispone de libro de mantenimiento, o consta en el mismo el haber pasado la ltima revisin 2 2
21. Instalaciones de Agua Caliente Sanitaria (A.C.S.) P m m m m m m m m m m m A P d d d Termo elctrico TAREAS Revisin del sistema de preparacin de ACS Comprobar la continuidad de las resistencias elctricas Comprobar el consumo de las distintas resistencias elctricas Comprobar la operatividad de la vlvula de alivio Comprobar la operatividad de la vlvula reguladora de presin, si existe Comprobar el dimetro del nodo de sacrificio, si existe Comprobar la temperatura de acumulacin (ptimo 60C) Comprobar la operatividad del termostato de trabajo y seguridad Comprobar el estado del aislamiento trmico Comprobar la estanqueidad del sistema de preparacin y conducciones Limpieza general Reapriete de contactos elctricos Bomba de circulacin de A.C.S. TAREAS Comprobacin y anotacin del salto manomtrico Comprobacin del sistema de refrigeracin de cojinetes, si existe Comprobacin del sistema de refrigeracin de cierre, 93 T 1 1 1 T 70 4 2 1 1 4 1 4 1 5 3 3
empaquetadura, cierre, etc. d m m m m m m m m m m m m m m m S S A A A A A Comprobacin de ausencia de ruidos extraos Medicin de la tensin elctrica Comprobacin de engrase y nivel de aceite, rellenando si es necesario Comprobacin tarado de elemento de seguridad, trmico, etc. Medicin del consumo elctrico por cada fase Revisin del estado de conservacin de los circuladores Medicin de la temperatura de cuerpo de rotor Medicin de la temperatura del fluido caloportador del circuito Comprobacin de la ausencia de ruidos extraos Verificacin del sistema de refrigeracin, si existe Comprobacin del nivel de aceite de refrigeracin de las bombas Comprobacin del cierre mecnico o empaquetadura Comprobacin del alineamiento del motor-bomba Comprobacin del acoplamiento motor-bomba Accionamiento de las vlvulas de cierre Verificacin de las presiones de impulsin y aspiracin de la bomba Revisin y limpieza de filtro de aspiracin de la bomba Comprobacin de la estanqueidad de vlvulas de intercaptacin de bomba Reapriete de contactos elctricos Contraste de manmetros de lectura Contraste de termmetro de lectura Comprobacin del estado de los anclajes antivibratorios Comprobacin de la ausencia de ruidos extraos durante el funcionamiento de la bomba y anlisis de los mismos (cavitacin) A Determinacin de los puntos de funcionamiento de la bomba en su curva de rendimiento 10 5 1 1 2 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 35 1 5 5 5 1
94
22. Instalaciones de Climatizacin P d d d d m m m m m m m m m m m m m m m S S A A Bomba de circulacin TAREAS Comprobacin y anotacin del salto manomtrico Comprobacin del sistema de refrigeracin de cojinetes, si existe Comprobacin del sistema de refrigeracin de cierre, empaquetadura, cierre, etc. Comprobacin de ausencia de ruidos extraos Medicin de la tensin elctrica Medicin del consumo elctrico por cada fase Revisin del estado de conservacin de los circuladores Comprobacin de engrase y nivel de aceite, rellenando si es necesario Comprobacin tarado de elemento de seguridad, trmico, etc. Medicin de la temperatura de cuerpo de rotor Medicin de la temperatura del fluido caloportador del circuito Comprobacin de la ausencia de ruidos extraos Verificacin del sistema de refrigeracin, si existe y cierre de empaquetadura Comprobacin del nivel de aceite de refrigeracin de las bombas Comprobacin del cierre mecnico o empaquetadura Comprobacin del alineamiento del motor-bomba Comprobacin del acoplamiento motor-bomba Accionamiento de las vlvulas de cierre Verificacin de las presiones de impulsin y aspiracin de la bomba Revisin y limpieza de filtro de aspiracin de la bomba Comprobacin de la estanqueidad de vlvulas de interceptacin de bomba Reapriete de contactos elctricos Contraste de manmetros de lectura 95 T 1 1 1 1 2 2 4 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 35 3 5 5
A A A
Contraste de termmetro de lectura Comprobacin del estado de los anclajes antivibratorios Comprobacin de la ausencia de ruidos extraos durante el funcionamiento de la bomba y anlisis de los mismos (cavitacin) Determinacin de los puntos de funcionamiento de la bomba en su curva de rendimiento
5 1 5
10
P m S A A A A A A A A A A
Caja de expansin y mezcla TAREAS Revisin y limpieza de filtros de aire, si existen Revisin del sistema de control automtico Revisin y limpieza de unidades de impulsin y retorno de aire Revisin del estado del aislamiento trmico Medicin de la temperatura del fluido primario Medicin de la temperatura del fluido secundario Medicin de aire de mezcla, anotando porcentaje de apertura Comprobacin actuacin servomotores y/o actuadores Comprobacin del estado compuertas, lamas, engrasando si procede Reapriete de terminales elctricos Comprobacin de resistencia aislamiento de conductores y servos Comprobacin de proteccin magnetotrmica y diferencial 4 4 6 2 T 10 6 20 1 2 2 2 4
P S S A
Compuerta reguladora de caudal TAREAS Revisin del estado de conservacin de unidades terminales de aire Revisin del sistema de control automtico Reapriete elctrico 4 4 2 T
96
P m m m S S A A
Depsito de inercia TAREAS Comprobar la temperatura del depsito Comprobar el tarado de los elementos de seguridad, si existe (vlvula seguridad, etc.) Comprobar la operatividad del purgador automtico Comprobacin de la estanqueidad de las vlvulas de interceptacin Revisin del sistema de control automtico asociado, si existe Revisin del estado del aislamiento trmico Comprobar la correcta sujecin del depsito 1 5 2 1 130 2 1 T 1
De Realizar retimbrado por OCA, si procede
P m m m S A A A A
Depsito de expansin TAREAS Comprobar el tarado de los elementos de seguridad, si existe (vlvula seguridad, etc.) Limpiar el filtro de agua en depsitos que dispongan Drenar condensados en compresor de aire, si existe Revisin y limpieza de filtros de agua asociados, si existe Verificar la sujecin del equipo Verificar la carga de aire con el vaso en vaco Comprobar el correcto ajuste de los presostatos en vasos que dispongan Reapriete elctrico, si existe T 1 15 1 15 1 10 15 1
P S S
Difusores y rejillas (edificio completo) TAREAS Revisin de unidades terminales de distribucin de aire Medicin de la temperatura en el local acondicionador en verano 97 T 1030 60
S S S A A A A A
Medicin de la temperatura en el local acondicionador en invierno Medicin de la velocidad del aire en el local acondicionado en verano Medicin de la velocidad del aire en el local acondicionado en invierno Medicin de la temperatura de impulsin en los difusores en verano Medicin de la temperatura de impulsin en los difusores en invierno Medicin de la temperatura de retorno en las rejillas Medicin de la velocidad del aire de retorno en las rejillas Medicin del ruido ambiental
60 60 60 60 60 60 60 60
P m m S S S A A A
Fancoils TAREAS Revisin y limpieza de filtros de aire Comprobar el correcto drenaje del desage Revisin de unidades terminales agua - aire Comprobar la estanqueidad de las vlvulas de interceptacin Comprobar la operatividad de las electrovlvulas de fro y/o calor Revisin de batera de intercambio trmico Revisin del estado del aislamiento trmico de acometida a fancoil Reapriete de las conexiones elctricas T 15 1 25 1 6 15 1 2
P m m m
Equipo de humectacin TAREAS Revisin de estanqueidad de alimentacin de agua Revisin y limpieza de desage y filtros Revisin de circuito de recogida de condensados y de vapor 98 T 1 2 5
m m m A A A
Revisin del estado de los electrodos Revisin del sistema de control automtico asociado Comprobacin de ausencia de calentamientos elctricos Reapriete de conexiones elctricas Medicin de la resistencia de aislamiento de los conductores Limpieza de lanza
12 10 3 3 3 10
P S A A A A A A A A
Rejilla motorizada de extraccin TAREAS Revisin de unidades terminales de distribucin de aire Revisin visual, anotando anomalas Revisar las bornas de conexin Control de funcionamiento Comprobar estado de botoneras y mandos manuales Anotar consumos elctricos Comprobar apertura y cierre automtico Engrasar rodamientos de lamas Revisar el anclaje fijo de lama T 15 10 10 3 10 15 5 20 10
P A A A A
Red de conductos TAREAS Comprobar estanqueidad del circuito de distribucin Revisin del estado del aislamiento trmico Revisin de las sujeciones de la red Medicin de caudales en ramales siginificativos, impulsin y retorno T 80 80 15 120
P S
Red de tuberas TAREAS Comprobar estanqueidad de vlvulas de interceptacin T 25
99
asociadas A A A A A Revisin del estado del aislamiento trmico Comprobacin estanqueidad de circuitos de distribucin Comprobacin del estado de sujecin, en zonas accesibles Comprobacin correcta dilatacin de los ramales, en zonas accesibles Comprobar la operatividad de los elementos de medida instalados Regulacin y control automtico TAREAS Revisin del sistema de control automtico Comprobacin de las distintas fuentes de alimentacin, si dispone Comprobacin con termmetro patrn de las entradas analgicas Comprobacin con polmetro, ohmnmetro, de las salidas analgicas Comprobacin de las salidas digitales Comprobacin que las aperturas y cierres de los actuadores corresponden a la seal emitida Medicin de aislamiento de lneas de alimentacin Limpieza general Reapriete de contactos elctricos T 480 15 60 60 60 120 15 60 30 75 75 15 15 40
P S A A A A A A A A
P d d d d m
Tratamiento de agua TAREAS Comprobar que los depsitos tienen producto suficiente Comprobar la estanqueidad del circuito y su correcta sujecin Comprobar la operatividad del descalcificador Anotar, si es posible la lectura del contador de agua Comprobar la operatividad de las bombas dosificadoras 100 T 1 1 1 1 6
m m A
Comprobar el consumo de la bomba de recirculacin si existe Comprobar la lectura correcta de la sonda de cloro Limpiar el filtro de aspiracin y asociados
1 2 10
P d d m m m m m m m m m m m m m A A A A A
Torre de refrigeracin (mantenimiento mecnico) TAREAS Comprobar la operatividad de la torre de refrigeracin Comprobar la operatividad del sistema de tratamiento de agua Comprobar la ausencia de fugas de agua, corrigiendo las existentes Verificar el tensado de las correas, cambindolas si procede Verificar el cierre del sistema de llenado Verificar funcionamiento del drenaje, comprobando valores del conductivmetro Verificar que el rebosadero est libre de obstculos que impidan realizar su funcin Verificar que los desages estn libres de obstculos Verificar termostato de torre enclava y para los ventiladores, anotar el ajuste Verificar que los ventiladores giran libremente y con ausencia de ruidos extraos Comprobacin y ajuste de las correas de transmisin Engrase de rodamientos y dems partes que lo requieran Comprobacin tarado elementos de seguridad, termostato agua, antihielo, etc. Anotar el consumo de los ventiladores Anotar la tensin de lnea Anotar la lectura del contador, si existe Verificar funcionamiento correcto de equipos de dosificacin, anotando volumen Revisin de bandeja (lodos, incrustaciones, etc.) Drenaje y limpieza de circuito de torre de refrigeracin Revisin y limpieza de filtros de agua 101 T 5 2 15 8 2 2 2 2 15 2 8 15 15 3 2 1 1 15 180 25
A A A A P
Revisin del sistema del control automtico Comprobacin estanqueidad de vlvulas de interceptacin Comprobacin de estanqueidad de circuitos de distribucin, solo torre Realizar reapriete elctrico Torre de refrigeracin (mantenimiento higinico-sanitario) TAREAS Revisin del estado de conservacin y limpieza si se detecta algn componente deteriorado se proceder a su reparacin o sustitucin de:
15 5 10 15
m S S A
Bandeja Condensador Relleno Separador de gotas Revisin de la calidad fsico-qumica y microbiolgica del agua, determinando los siguientes parmetros:
20 30 40 40
d m t S
Nivel de cloro o biocida utilizado Temperatura, pH, conductividad, turbidez, hierro total y recuento total de aerobios Legionella Limpieza y desinfeccin del sistema completo Climatizadora TAREAS Revisin del estado de la transmisin motor-ventilador Comprobacin de ruidos extraos Medicin de la tensin elctrica Medicin del consumo elctrico de cada fase Revisin y limpieza de filtros de aire Revisin mecnica del mdulo de humectacin Revisin de ventiladores, asociados al climatizador Comprobacin tarado de elementos de seguridad, trmicos, etc.
10 25 10 980
P d d m m m m m m
T 1 2 1 1 18 30 15 2
102
m m m m m m m m m m m S S A A A A A A A A A
Medicin de la temperatura de retorno de aire Medicin de la temperatura de impulsin de aire Medicin de la temperatura del cuerpo del rotor del motor Medicin de la temperatura de los rodamientos de los ventiladores Comprobacin de ausencia de ruidos extraos en los motores y los ventiladores Limpieza del desage de la canaleta de recogida de condensados Revisin del alineamiento de las poleas de acoplamiento entre motor y ventilador Comprobacin del tensado y estado de las correas de transmisin Accionamiento de las vlvulas de aislamiento de bateras de intercambio Comprobacin del funcionamiento de las vlvulas automticas Comprobacin del funcionamiento de los motores de accionamiento de las compuertas de aire Comprobacin de la estanqueidad de las vlvulas de interceptacin, asociadas Revisin y limpieza de los filtros de agua, asociados al equipo, si existen Comprobacin del estado de aislamiento trmico del climatizador Revisin del estado de las bateras de intercambio trmico Revisin y limpieza de las secciones de impulsin y retorno de aire Reapriete de las conexiones elctricas Contraste de manmetros de lectura Contraste de los termmetros de lectura Contraste de los presostatos de lectura Medicin de la velocidad de paso de aire a travs de las bateras de intercambio Medicin del caudal de paso del fluido caloportador en las 103
1 1 1 1 3 2 1 1 1 2 10 2 12 5 12 165 6 3 3 3 1 1
bateras de intercambio con las vlvulas abiertas al 100 % A A A A A A A A A A A A A A A A Medicin del salto manomtrico de las bateras de intercambio con las vlvulas abiertas al 100 % Medicin del salto trmico de la batera de intercambio, fro y calor con las vlvulas abiertas al 100 % Limpieza y determinacin de la potencia de las bateras de intercambio trmico Comprobacin del estado de los componentes de control (contadores, presostatos de flujo de aire) Medicin de la prdida de carga de las vlvulas automticas Comprobacin del funcionamiento del sistema automtico de control Comprobacin y ajuste de la proteccin elctrica diferencial Comprobacin y ajuste de la proteccin elctrica del rel trmico Reapriete de las conexiones elctricas Comprobacin y medicin de la resistencia de la conexin de puesta a tierra Comprobacin del estado del ventilador de refrigeracin del motor Medicin de las revoluciones de funcionamiento del motor Comprobacin del aislamiento elctrico Comprobacin del estado de los anclajes antivibratorios Comprobacin de las vibraciones Comprobacin de ausencia de ruidos extraos durante el funcionamiento y anlisis de los mismos (rodamientos en mal estado) A A Determinacin de los puntos de funcionamiento de los ventiladores en su curva de rendimiento Comprobacin del estado de conservacin exterior del equipo 12 7 5 1 1 30 10 10 10 1 1 5 1 2 1 1 1 5
Valvulera y accesorios TAREAS 104 T
m S A A A A A A A A
Purga de circuitos Limpieza de filtros asociados Revisin del estado del aislamiento trmico Comprobacin de la estanqueidad de las vlvulas de interceptacin Comprobacin de la correcta dilatacin de ramales, en zonas accesibles Comprobar sustituyendo o ajustando si procede los elementos de medida instalados Comprobar la correcta sujecin de accesorios Comprobar, limpiando si procede los purgadores automticos Comprobar operatividad de las vlvulas antirretorno Comprobar estado de manguitos antivibratorios
3 120 60 60 30 40 15 10 8 5
P m m m m m A A A A
Ventilador/extraccin TAREAS Comprobacin de elementos de seguridad, trmico, interruptor flujo aire, etc. Revisin de ventilador con medida de potencia absorbida Comprobacin de alineacin motor-turbina, si procede Comprobacin del estado y tensado de correas, si procede Engrase de rodamientos, si procede Comprobacin del estado de los rodamientos, vibracin Revisin y limpieza de unidades de impulsin y retorno de aire Reapriete de conexiones elctricas Comprobacin de la correcta sujecin del equipo T 6 20 1 1 1 2 45 5 2
23. Instalaciones de Electricidad
Alumbrado exterior (edificio medio)
105
P A A A si procede
TAREAS Revisin ocular externa de todos los componentes, reponiendo Comprobar que existen electrodos de puesta a tierra al menos cada cinco soportes de luminarias, si procede. Comprobar que la seccin del cable de tierra es al menos de 16 mm
T 160 25 15
P m
Alumbrado interior (edificio medio) TAREAS Revisin ocular externa de todos los componentes, reponiendo si procede T 480
P t A A A A
Alumbrado de emergencias (edificio medio) TAREAS Revisin ocular externa de todos los componentes Comprobar el nivel de iluminacin en recintos ocupados por personas o vas de evacuacin Comprobar el nivel de iluminacin en inicios de vas de evacuacin o en zonas donde existan instalaciones Verificar la entrada en funcionamiento automtica en fallo de generales o con la tensin baje por debajo del 70% nominal Verificacin de su funcionamiento al menos durante una hora T 240 45 30 45 60
P t t t t
Batera de condensadores TAREAS Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos Comprobar la ausencia de calentamientos anormales Comprobar la operatividad del ventilador de refrigeracin Comprobar que el valor del factor de potencia est acorde con 106 T 5 5 5 5
el prefijado A A A A A A Limpiar y lijar los contactos de los contactores Revisar la operatividad de las resistencias de descarga Comprobar que no existen condensadores perforados Comprobar la resistencia de aislamiento de los conductores Reapriete de contactos elctricos Limpieza del equipo 70 10 5 5 5 10
P t t S A A A A A A A A Q
Cuadro de distribucin y mando TAREAS Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos Comprobar la ausencia de calentamientos anormales Verificar y anotar la resistencia de la red de tierras Reapriete de contactos elctricos Comprobar ausencia de calentamientos anormales Verificar intensidad de disparo de las protecciones Verificar la resistencia de aislamiento de los conductores Verificar la relacin seccin/intensidad Verificar y contrastar los valores medidos por los equipos de cabecera Limpieza de cuadro Revisin y estado general Inspeccin por O.C.A.( Slo en Edificios de Pblica Concurrencia) T 4 10 4 10 5 15 8 10 3 10 5 60
P t t
Cuadro secundario TAREAS Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos Comprobar la ausencia de calentamientos anormales T 4 10
107
S A A A A A A A A Q
Verificar y anotar la resistencia de la red de tierras Reapriete de contactos elctricos Comprobar ausencia de calentamientos anormales Verificar intensidad de disparo de las protecciones Verificar la resistencia de aislamiento de los conductores Verificar la relacin seccin/intensidad Verificar y contrastar los valores medidos por los equipos de cabecera Limpieza de cuadro Revisin y estado general Inspeccin por O.C.A.( Slo en Edificios de Pblica Concurrencia)
4 10 5 15 8 10 3 10 5 60
P d t t S A A A A A A A A Q
Cuadro General de Baja Tensin TAREAS Anotar la intensidad por fase, indicar hora de la medicin Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos Comprobar la ausencia de calentamientos anormales Verificar y anotar la resistencia de la red de tierras Reapriete de contactos elctricos Comprobar ausencia de calentamientos anormales Verificar intensidad de disparo de las protecciones Verificar la resistencia de aislamiento de los conductores Verificar la relacin seccin/intensidad Verificar y contrastar los valores medidos por los equipos de cabecera Limpieza de cuadro Revisin y estado general Inspeccin por O.C.A.( Slo en Edificios de Pblica Concurrencia) T 3 5 10 15 10 90 25 60 15 25 20 25 305
108
P A A A A A A A A A A
Contador elctrico TAREAS Verificar que los accesos estn libres de obstculos Verificar que el cerrojo de la puesta est correcto Verificar la sealizacin correcta Inspeccionar el estado de limpieza Comprobar que no hay conducciones no elctricas Comprobar los fusibles calibrados y verificar las conexiones y los terminales Inspeccionar el estado de las tapas de los mdulos Verificar que la lectura de los equipos de medida se pueden leer fcilmente Comprobar que no hay humedades Verificar la ventilacin correcta y desages del local T 2 2 2 15 3 3 2 2 4 3
Centro de Transformacin TAREAS SECCIONADOR Revisin de soporte (fijacin y puesta a tierra del mismo) Revisin de mando (enclavamiento, giros y articulaciones) Revisin de contactos (presin y alineacin) Revisin de enclavamientos (mecnicos o elctricos) Revisin de conexiones (reapriete de conexiones elctricas) Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra Limpieza y engrase de partes mviles Revisin general DISYUNTOR Revisin de soporte (verticalidad, asentamiento, p.a.t.) Revisin de juntas (estado, estanqueidad de los polos fugas) Revisin de mando (manual, sealizaciones, muelles) Revisin de protecciones personales (defensa, secuencia) Revisin de contactos (fijos y mviles) 109 T 15 25 20 30 15 10 15 15 15 20 10 15 20
A A A A A A A A A A A A A
A A A A A A A d d A A A A A A A A A A T
Revisin de enclavamientos (mecnicos o elctricos) Revisin de conexiones (reapriete de conexiones elctricas) Limpieza y engrase de partes mviles Revisin general Revisin de aislamiento respecto a tierra Revisin de disparo de protecciones sobre disyuntor Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra TRANSFORMADOR DE POTENCIA Comprobar y anotar la intensidad por fase Comprobar y anotar la temperatura del trafo Revisin de bornas (estanqueidad, rotura, posibles prdidas de silicona) Revisin de conexiones (reapriete de alta y baja) Revisin de radiadores (estanqueidad, prdida de lquido) Limpieza y engrase de partes mviles Revisin general Revisin del aislamiento respecto a tierra Revisin de Bucholz (estanqueidad, funcionamiento, purga, conexin) Revisin de termmetro (funcionamiento, conexin) Revisin del termostato (funcionamiento, conexin) Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra Realizar Inspeccin por OCA
25 15 15 15 10 25 10 2 2 15 15 10 20 45 10 30 10 10 10 480
P d d d d d
Grupo electrgeno TAREAS Verificar nivel de agua en radiador y posibles prdidas en manguitos Verificacin de llaves y nivel de tanque nodriza Comprobacin de la temperatura del agua anotando la misma Verificacin de los niveles de aceite en crter y bomba de inyeccin Comprobacin visual del estado de las bateras y posicin de 110 T 2 1 1 2 2
los desconectores d d d d s s Observacin del interior del cuadro de maniobra, verificando el correcto estado del aparallaje de maniobra, fusibles, etc... Verificacin de alarmas y pilotos indicadores Comprobacin de cargadores de bateras Comprobacin del correcto funcionamiento de las bombas de preengrase Comprobacin de la temperatura del aceite Comprobacin de los electrolitos y las bornas de bateras, incluyendo la limpieza de estas Puesta en marcha del grupo durante un periodo de 5 minutos s sin carga, observando y anotando tensin de salida y frecuencia. m m m m m m m S Verificacin de la tensin de correas del ventilador y bomba de agua Purgado del agua de filtros de separadores y en depsito nodriza si es necesario Verificacin del correcto funcionamiento del arranque de emergencia sin carga Limpieza general del motor y sala Engrase general del eje ventilador y bomba de agua si es necesario Cambio de aceite de bomba de inyeccin y de regulador, si procede Comprobacin del sistema de llenado de combustible al tanque nodriza Anotacin del nmero de horas antes de la prueba Puesta en marcha del grupo durante 30 minutos aplicando S cargas progresivas segn diferentes mdulos de conmutacin en cuadro general de baja y anotando: tensin de salida (VAC), frecuencia y funcionamiento general S S S Ensayo de maniobra de transferencia Anotar el nmero de horas despus de la prueba Limpieza de filtros de aire de los turbos 111 7 1 15 30 2 2 2 20 4 25 6 1 5 4 1 1 2 1 10
Revisin de la lnea de alimentacin comprobando tensiones, A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A intensidades, calentamientos, continuidad, aislamiento, etc. despus de la prueba de carga Reapriete y limpieza general del cuadro Cambio de agua, aadir anticongelante/anticorrosin al radiador. Cambiar filtros de combustible, manguitos del circuito de refrigeracin y cartuchos de filtros de aceite, si procede Hacer anlisis de aceite y cambiar si es necesario (en todo caso cada tres aos) Verificacin de latiguillos de aceite y combustible, cambiando los que proceda. Verificacin y cambio, si procede, de filtro de aire. Comprobacin y/o cambio de correas, si procede. Cambio de bateras, si procede Revisin de alarmas diesel. Comprobacin de resistencias de caldeo de agua y aceite as como termostato de corte de caldeo Control visual del acoplamiento diesel alternador. Comprobacin del varillaje del electroimn de parada, as como de las rotulas del acelerador. Comprobacin de aparatos de medida y contraste del equipo digital. Verificacin visual de escobillas en el alternador, as como la presin Verificacin del grupo de regulacin esttica en el alternador de muelles portaescobillas en anillos rozantes. Comprobacin de escobillas en motor de arranque. Limpieza general de conjunto motor ventilador Limpieza general del circuito de refrigeracin Repasos de pintura 10 20 80 10 10 5 15 20 4 8 5 5 10 20 10 20 10 10 10 30
Lneas de distribucin (edificio medio)
112
P A A A A A A A A A A sus anclajes
TAREAS Inspeccionar visualmente y proteger los tubos de canalizacin y Comprobar el reapriete de las conexiones de lneas a cuadros Verificar estado y conexiones de barrajes Verificar el estado de los conductores Verificar el funcionamiento correcto de las placas antifuego, si las hay Inspeccionar la continuidad Comprobar las cargas de los diferentes circuitos Verificar la ausencia de calentamientos Comprobar empalmes y estanqueidad de las cajas Comprobar la resistencia de aislamiento de los conductores
T 120 120 15 10 120 15 5 40 15 5
P A A A A
Pararrayos TAREAS Verificacin visual de que cualquier extensin o modificacin de la estructura protegida necesita o no la instalacin de disposiciones complementarias de proteccin Verificacin visual de la continuidad elctrica de los conductores Verificacin visual de la fijacin de los diferentes componentes y de las protecciones mecnicas Verificacin visual de que ninguna parte est afectada por la corrosin Verificacin visual de que las distancias de seguridad sean respetadas y las uniones equipotenciales sean suficientes y estn en buen estado Medicin de la continuidad elctrica de los conductores no visibles Medicin de las resistencias de los conductores de tierra Deber ser revisado cuando se produzca cualquier modificacin o reparacin de la estructura protegida o tras cualquier impacto de rayo registrado sobre la estructura 113 10 10 10 10 T
20
A A *
15 15 90
P A A A A A
Red de tierras general TAREAS Comprobar la resistencia de la pica Comprobar que no existe oxidacin en partes metlicas Verificar el correcto estado de la conexin a la pica Verificar la correcta conexin al regletero principal Regar si es necesario la pica T 15 2 2 3 2
Sistema de alimentacin ininterrumpida (S.A.I) TAREAS Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos Comprobar la ausencia de calentamientos anormales Comprobar la operatividad del ventilador de refrigeracin Anotar la tensin de entrada/salida Anotar la intensidad entrada/salida Anotar la frecuencia entrada/salida Desconectar alimentacin de red provocando la descarga de las bateras hasta el valor que marque el fabricante Limpiar y lijar los contactos de los contactores Comprobar y engrasar los bornes de las bateras Comprobar la intensidad de descarga en las bateras secas Comprobar la densidad del electrolito de las bateras hmedas Comprobar la actuacin del by-pass esttico, si es posible Comprobar la resistencia de aislamiento de los conductores Reapriete de contactos elctricos Comprobar la tasa de distorsin armnica con analizador de redes Limpieza del equipo Sustituir las bateras contrastando con la vida til de las mismas T
114
24. Instalaciones de Fontanera y saneamiento
P d s s m m m m m
Agua caliente higinico sanitario TAREAS Medir temperatura en depsito AC Apertura de grifos y duchas en habitaciones no ocupadas en AC Realizar purga del fondo de los acumuladores Revisin del estado de conservacin y limpieza en grifos AC (1/12 parte) Medir temperatura grifos y duchas AC (1/12 parte) Revisin general del funcionamiento de la instalacin, incluyendo todos los elementos, reparando o sustituyendo aquellos elementos defectuosos Realizar purga en la vlvulas de drenaje de las tuberas Revisin del estado general de conservacin y limpieza en depsito Revisin general, estado limpieza, funcionamiento en grifos y duchas AC en depsito de agua caliente y en red de agua caliente Limpieza y desinfeccin general con determinacin de legionella 5 20 460 T 1 25 5 75 120
480
1920
P m m t
Agua fra higinico sanitario TAREAS Comprobar la temperatura del agua fra en depsito y por muestreo en duchas y grifos Revisin del estado general de conservacin y limpieza de los puntos terminales de la red, duchas y grifos (1/12 parte) Revisin del estado general de conservacin y limpieza de la instalacin en depsitos acumuladores T 15 240 20
115
Revisin general del funcionamiento de la instalacin, A incluyendo todos los elementos, reparando o sustituyendo aquellos elementos defectuosos A Proceder a la limpieza y si procede a la desinfeccin de toda la instalacin 980 460
m m m
Aljibes agua fra Comprobar el correcto cierre y apertura del llenado Comprobar la actuacin de las sondas de nivel Comprobar la operatividad del rebosadero Bombeo agua fecal y pluvial Revisin de bombas con medida de potencia absorbida Comprobar la actuacin de las sondas de nivel Limpiar fosa y equipos asociados Reapriete de contactos elctricos en cuadro de fuerza y maniobra Contador de agua fra Limpiar filtro de entrada de agua Contrastar, abriendo grifo la lectura del contador Contrastar la operatividad de vlvula antirretorno y vlvula de corte Fosa sptica Vaciar fosa para su posterior limpieza con camin Limpiar paredes y suelo con agua a presin Fuente Revisin estanqueidad de vlvulas de corte 3 80 45 10 3 2 15 2 60 5 8 15 3
m m A A
A A A
A A
116
m m m m m m
Limpieza general de filtros de agua Verificar que los desages no estn obstruidos Limpieza de espumas y recogida de slidos en suspensin Reapriete de toda la tornillera Regular las salidas de agua Comprobar el equipo de tratamiento de agua Grupo de presin agua sanitaria TAREAS Verificar la operatividad de los equipos de dosificacin, comprobando la cantidad de producto existente Comprobar la operatividad del grupo de presin Revisin de bombas de grupo con medida de potencia absorbida anotando porcentaje del variador, si existe Revisin de bombas de recirculacin depsito, si existe con medida de potencia absorbida Revisin de extractor de la sala, si existe, con medida de potencia absorbida Comprobar nivel de agua en depsito Comprobar tarado de elementos de seguridad, vlvulas seguridad, etc. Comprobar nivel de agua en el depsito comprobando que el flotador o equipo similar cierra correctamente Ajustar la posicin de las sondas de nivel, referencia, mx. y mn. Comprobar que el rebosadero est libre de obstculos Comprobar la seal de bajo nivel de agua actuando sobre el control Comprobar el tiempo establecido para las renovaciones mnimas Comprobar el correcto funcionamiento del variador de frecuencia, si existe Comprobar la operatividad de la conmutacin red/grupo
10 4 30 15 10 3
P d d t t t t t t t t t t t t
T 2 5 10 5 2 1 1 5 10 1 1 1 15 3
117
t A A A A A A
Comprobar las presiones de marcha y paro de las bombas Comprobar estanqueidad de vlvulas de interceptacin, slo en cuarto de grupo Revisin y limpieza de filtros de agua Revisin del sistema de control automtico Reapriete de contactos elctricos Comprobar estanqueidad de grupo, equipos asociados y redes, slo en cuarto de grupo Revisin del aislamiento trmico, slo en cuarto de grupo Red de distribucin de agua sanitaria TAREAS Comprobacin estanqueidad de vlvulas de interceptacin Comprobar estanquidad del circuito de distribucin Revisin del estado del aislamiento trmico Revisin de las sujeciones de la red Comprobar el estado de los dilatadores, si existen Comprobar el estado de corrosin y pintura de la tubera Riego por goteo TAREAS Comprobar presin de servicio ajustando el regulador si procede Limpiar filtro de aspiracin si existe Comprobar estado de las goteras Comprobar la adecuada situacin del goteo Comprobar el estado del programador ajustando si es necesario
6 2 12 5 5 2 1
P A A A A A A
T 20 45 15 15 15 15
P A A A A A
T 2 5 15 10 15
P t
Red de saneamiento TAREAS Limpiar rejillas y orificios de sumideros y desages T 120
118
A A A A
Comprobar la estanqueidad de colectores y desages visibles Comprobar la correcta sujecin de la red Comprobar la inexistencia de deformaciones en la red Realizar limpieza integral con camin, si procede
30 10 10 1080
25. Instalaciones de produccin de calor/fro Caldera atmosfrica TAREAS Deteccin de fuga en red de combustible Comprobacin tarado de elementos de seguridad Medir la temperatura del agua en entrada y salida Medir la temperatura ambiente de la sala Medir la temperatura de los gases de combustin Medir el contenido de CO Medir ndice de opacidad (slo para combustibles lquidos y slidos) Medir el tiro de la caja de humos Medir el exceso de aire Medir el contenido de CO2 Medir el consumo de combustible Medir el consumo de energa elctrica Medir el consumo de agua Comprobar estado de corrosin de zona ms desfavorable, retorno Limpieza y verificacin de filtro de rampa Verificacin de la regulacin de la presin de combustible Limpieza y verificacin de llama piloto o tren de chispas Limpieza y verificacin de seguridad de encendido Limpieza y verificacin de quemadores Limpieza y verificacin de inyectores Limpieza y verificacin de electrovlvulas Contraste y ajuste de termmetros, manmetros 119 T 3 3 2 1 2 2 2 2 2 2 1 1 1 2 10 5 8 1 60 60 60 25
P m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m
m m m S S S A A A A
Comprobacin estanqueidad de cierre entre quemador y caldera Comprobacin niveles de agua en circuito de caldera Revisin del sistema de control automtico Limpiar el circuito de humos de caldera Comprobar el estado del material refractario Revisin y limpieza de filtros de agua, si existen, slo en caldera Limpieza de conductos de humos y chimenea Comprobacin estanqueidad de circuito distribucin, solo en caldera. Comprobacin estanqueidad de vlvulas de interceptacin, slo de caldera. Revisin del estado del asilamiento, solo en caldera
1 1 10 120 4 8 180 3 3 15
P d d d q q q q q q q q q q
Enfriadora con compresor de tornillo TAREAS Comprobar la operatividad de las resistencias del crter Comprobar niveles de aceite en crter Comprobar ausencia de fugas de gas/aceite Medir recalentamiento y subenfriamiento Comprobar el consumo y ajustar si procede trmico de bomba de aceite Anotar temperatura de fluido exterior en entrada y salida de evaporador Anotar temperatura de fluido exterior en entrada y salida de condensador Anotar prdida de presin en evaporador Anotar prdida de presin en condensador Anotar temperatura y presin de evaporacin Anotar temperatura y presin de condensador Comprobacin de niveles de refrigerante y aceite Anotar la potencia absorbida de compresores 120 T 4 4 5 10 14 6 6 2 2 10 10 7 15
m m m m S S S A A A A A A
Comprobacin del tarado de los elementos de seguridad Verificar y ajustar la regulacin del limitador de arranque Verificar y ajustar la regulacin del termostato de control de aceite Verificar y ajustar la regulacin del controlador de consumo Comprobar la alineacin compresor y tacos de acoplamiento Revisin del sistema de control automtico Revisin del estado del aislamiento trmico Limpieza de evaporador Limpieza de condensador Reapriete de contactos elctricos Comprobar el aislamiento elctrico del motor Realizar test de acidez/humedad Revisin por instalador frigorista anotando los resultados en Libro registro, slo en locales institucionales, de pblica reunin y residenciales (**) Revisin por instalador frigorista anotando los resultados en Libro registro, para el resto de instalaciones (**) Sustituir aceite y filtros deshidratadores Realizar inspeccin por OCA, si cumple los requisitos del RAP Revisin y desmontaje de todos los limitadores de presin y elementos de seguridad, produciendo a continuacin a las
4 15 15 40 40 20 8 300 300 15 30 20 300
A Q Q
300 260 300
De reparaciones o sustituciones que resulten recomendables, tarando a continuacin a las presiones que correspondan (a realizar por Instalador Frigorista) Revisin visual de los recipientes a presin, desmontando si De hubiera lugar aislamientos tapas, etc. en aquellos elementos que aparezcan como daados (a realizar por instalador frigorista)
200
160
P m
Equipo autnomo TAREAS Comprobar la operatividad de la unidad 121 T 30
m A A A A A A A A A A A A A A
Cambiar filtros de aire Verificar y anotar la tensin de lnea Verificar y anotar consumo de las resistencias del crter o medir continuidad. Verificar y anotar temperatura/presin evaporacin Verificar y anotar temperatura/presin condensacin Verificar y anotar la temperatura de la cmara Verificar y anotar el consumo por fase del compresor Verificar y anotar el nivel de aceite del compresor si es posible Verificar la actuacin de la seguridades Comprobar la operatividad del control, termostato interior, etc. Revisin y limpieza de filtro de aire Reapriete de contactos elctricos Comprobar la correcta recogida de condensados Limpieza de evaporador Limpieza de condensador
10 1 5 7 7 2 5 1 15 10 10 5 3 30 45
26. Instalaciones de seguridad y proteccin Control de accesos TAREAS Comprobar el estado general del equipo Verificar indicadores de red Verificar tensin de red cortando suministro principal Verificar rel activacin de cerradura Verificar tensin de batera Limpieza de cabeza magntica Verificar cerradura Verificar y ajustar muelle Verificar display Comprobar que el nmero de display corresponde con el de tarjeta 122 T 60 10 10 10 5 5 10 15 10 5
P t t t t t t t t t t
Comprobar tiempo de apertura Sistema anti-intrusin TAREAS Comprobacin sensores infrarrojo y sensores volumtricos Comprobacin de las llaves de ronda Revisin del monitor del ordenador Comprobacin de la disquetera Verificar retardo de accesos Realizar ajuste de barrera de infrarrojos, as como limpieza de espejos y lentes convergentes Comprobacin del correcto funcionamiento del programa
P t t t t t t t
T 6 5 45 5 10 30 45
P m m
Centro de control interior TAREAS Verificacin de funcionamiento de central de incendios Comprobacin de funcionamiento del videograbador digital Comprobacin de funcionamiento y programacin de la matriz de video. Comprobacin de funcionamiento de teclados de operacin de los sistemas Comprobacin de funcionamiento de videograbador y pletina musical. Comprobacin de videoporteros y pulsadores de actuacin. Verificacin de conexionados y cableados de llegada a torre. T 5 5 5 5 5 10 40
b b b S
Circuito cerrado de televisin
P Cmaras: t
TAREAS Comprobacin del estado externo de la carcasa, soporte, 123
T 3
cableado t t t t t t t t t t t t t t t t t t t t t t t t t t Funcionamiento del calefactor y ventilador Revisin infrarrojos Limpieza del cristal de la carcasa Ausencia de elementos perturbadores del campo de visin Movimientos suaves del zoom y foco Comprobacin del funcionamiento del motor Comprobacin del funcionamiento del autoiris Limpieza y ajuste de ptica Verificacin de la estanqueidad de las carcasas Posicionadores: Comprobacin del estado externo, fijaciones y cableado Ausencia de obstculos en su recorrido Movimientos suaves en planos horizontal y vertical Realzar los ajustes y correcciones necesarias en su recorrido Verificacin y comprobacin de los receptores de rdenes Comprobacin de estanqueidades Limpieza general y engrase de engranajes Monitores: Comprobacin de la calidad de imagen, contraste y brillo Encendido y apagado Sincronismo en los saltos de imagen Comprobacin de la recepcin de la seal de imagen Limpieza de pantalla Matriz de C. de Video Comprobacin de fecha, hora y textos. Verificacin de la programacin, realizacin de las modificaciones que se consideren necesarias Comprobacin de mandos y controles de posicionadores, pticos,etc Comprobacin de cableados y conexiones. Sistema Centralizacin: Limpieza general de equipos. 3 2 10 5 3 2 1 5 2 2 2 2 5 10 5 15 10 5 10 2 5 2 5 5 5 5
124
t t t t t t
Verificacin de ficheros en servidor y terminales de operadores. Comprobacin de histricos, realizacin de backups en ordenadores. Comprobacin de funcionamiento de terminales, individual y conjuntamente. Actualizacin de textos e instrucciones en el sistema. Magnetoscopios: Verificacin del funcionamiento correcto de los controles. Comprobacin de la calidad de imagen registrada; no deben aparecer bandas de ruido o falseos de imagen durante la reproduccin Comprobacin de la correcta extraccin de la cinta; no deben producirse pinzamientos o desperfectos en la banda magntica. Cierres y barreras TAREAS Limpieza y engrase de pivotes. Engrase de accionamiento mecnico de las barreras. Comprobacin del correcto funcionamiento de la barrera y sus seguridades. Revisin ocular y reapriete de conexiones elctricas Deteccin de CO TAREAS Comprobar la alimentacin elctrica principal y la fuente de alimentacin Comprobar el funcionamiento del panel de control Comprobar el correcto enclavamiento de motores en funcin de los ajustes del control activando un detector por zona Limpieza de detectores Verificacin de la vida til del detector, segn fabricante Elementos estructurales y mecanismos 125
2 1 1 3 2 1
P S S S S
T 30 15 5 10
P t t t t t
T 15 20 10 1 1
P t t t A A
TAREAS Inspeccin visual del estado de concertinas y soportes Inspeccin visual del estado de vallas Inspeccin visual de cerramientos y puertas Tensionado de concertinas Tensionado de vallas Interfona TAREAS Comprobacin de funcionamiento de la consola central y unidades perifricas. Comprobacin de consola de pilotos de sealizacin. Comprobacin de canalizaciones, lneas y conexiones. Megafona TAREAS Comprobar el funcionamiento y fijacin en mandos de actuacin. Revisin de canalizaciones, lneas y conexiones. Comprobacin de fijaciones de altavoz y caja.
T 25 25 25 180 180
P m m m
T 210 30 240
P A A A
T 120 210 150
27. Limpieza Retirada de contadores higinicos TAREAS Retirada y reposicin de contenedores higinico sanitarios Desinfeccin, desratizacin y desinsectacin (DDD) TAREAS Realizacin de la desinfeccin, desinsectacin y desratizacin T 150 T 120
P m
P m
28. Instalaciones de proteccin contra incendios 126
P A
Aljibe de agua de incendios TAREAS Comprobar la apertura y cierre del sistema de llenado, boya, electrovlvulas o similar. Actuar sobre las sondas, si existen, comprobando que enclavan los sistemas asociados, apertura solenoide, alarma nivel mnimo, mximo, etc. Comprobar que el rebosadero est libre de obstculos Boca de Incendio Equipada TAREAS Comprobar accesibilidad a boca de incendio Comprobar la presin de la boca de incendio equipada Comprobar la buena accesibilidad y ubicacin de los equipos Inspeccionar todos los componentes, procediendo a desenrollar t t t la manguera en toda su extensin y accionando la boquilla caso de ser varias posiciones Comprobar por lectura del manmetro la presin de servicio Limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras del armario Desmontar la manguera y ensayo de sta en lugar adecuado Comprobacin del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de cierre. En BIE 25 siempre que sea posible, desenrollar en toda su longitud, cerrar lanza y abrir la vlvula. Una vez la manguera llena comprobar que no existen fugas. Vaciar el contenido en un recipiente adecuado, cerrando la vlvula y abriendo la lanza. Comprobacin de la estanqueidad de los racores y manquera y estado de las juntas. Comprobacin de la indicacin del manmetro con otro de referencia acoplado en el racor de conexin de la manguera. Someter a la manguera a una presin de prueba de 15 bares. 127 1 5 10 15 5 T 1 1 1 T 10
A A
15 2
P s s t
A A
A A A
5 3 10
P t t t S S S A
Bomba Jockey TAREAS Comprobacin de funcionamiento, automtico y manual de la bomba Comprobar y anotar las presiones de marcha y paro de la bomba Comprobar y anotar el consumo elctrico de la bomba Comprobar carga del vaso expansin Anotar el nmero de arrancadas, si existe contador Comprobacin de alimentacin elctrica, lneas y protecciones Comprobar el aislamiento del motor de la bomba Bomba elctrica TAREAS Verificacin por inspeccin de todos los elementos, depsitos, t vlvulas, mandos, alarmas motobombas, accesorios, seales, etc. Comprobacin de funcionamiento, automtico y manual de la instalacin de la bomba Comprobar y anotar la presin marcha de la bomba principal Comprobar la actuacin correcta del paro de emergencia Comprobar la marcha y el paro de las bombas manualmente Mantenimiento de acumuladores, limpieza de bornas (reposicin de agua destilada, etc.) Medir la densidad del electrolito de las bateras Verificacin de niveles (agua, aceite, etc.) Verificacin de accesibilidad a elementos, limpieza general, ventilacin de salas de bombas, etc. Accionamiento y engrase de vlvulas Verificacin y ajuste de prensaestopas Verificacin de velocidad de motores a diferentes cargas Comprobacin de alimentacin elctrica, lneas y protecciones 128 40 T T 15 10 5 5 1 25 5
t t t t t t t t S S S S
120 8 5 10 15 5 5 60 15 10 45 45
A A A A A A A A
Gama de mantenimiento anual de motores y bombas de acuerdo con las instrucciones del fabricante. Comprobar el aislamiento elctrico de los motores Comprobar el estado del prensa, reapretarlo o sustituirlo Comprobar el estado del flector de la transmisin Comprobar el estado de los rodamientos, vibracin Reapriete de bornas Limpieza de filtros y elementos de retencin de suciedad en alimentacin de agua Prueba del estado de carga de bateras y electrolito, de acuerdo con las instrucciones del fabricante. Prueba en las condiciones de su recepcin, con realizacin de curvas del abastecimiento con cada fuente de agua y de energa En automtico con la bomba jockey parada:
120 10 10 10 10 10 60 15
180
A A A A A
Comprobar y anotar la presin de marcha de la bomba principal Comprobar y anotar el consumo elctrico de la bomba principal al 25% - 50% - 75% y 100% de la carga. Comprobar y anotar el consumo elctrico de la bomba principal a las distintas cargas. Comprobar y anotar el caudal de la bomba principal a las distintas cargas Comprobar la actuacin correcta del paro de emergencia
10 60 45 30 5
P t A A A A
Compuerta cortafuegos TAREAS Comprobar la accesibilidad al rearme de la caja En compuertas elctricas, comprobar cierre y apertura manipulando la centralita. Engrase de las partes que lo requieran Comprobar la estanqueidad de la caja con la compuerta abierta y cerrada En compuertas elctricas, reapriete de contactos 129 T 2 2 2 2 1
A A
En compuerta elctrica, activarla manipulando sensor asociado Verificacin integral de la compuerta Contador de agua de incendios TAREAS Limpiar filtro de entrada de agua Contrastar, abriendo grifo la lectura del contador Contrastar la operatividad de vlvula antirretorno y vlvula de corte Extintor TAREAS Comprobar la accesibilidad al extintor Comprobar presin en extintor Inspeccin ocular del estado externo de las partes mecnicas (boquilla, Comprobacin de la accesibilidad, buen estado de conservacin Comprobacin del peso y presin, en su caso vlvula, manguera, etc.) Inspeccin ocular de seguros, precintos, inscripciones, etc. Comprobar que la ltima fecha de retimbrado es inferior a 5 aos Comprobacin del peso y presin, en su caso Comprobacin del estado del agente extintor, peso y aspecto externo del botelln de presin, si existe Inspeccin ocular del estado de la manguera, boquilla, lanza, vlvulas y partes mecnicas Retimbrado de extintor (tres retimbrados como mximo)
2 10
P A A A
T 15 5 3
P s s T T T T A A A A Q
T 1 1 2 2 3 1 1 2 2 3 5
Puertas cortafuegos TAREAS 130 T
t t A A
Comprobar la correcta sujecin de los soportes Activar el botn de prueba para comprobar la operatividad del electroimn Activar los electroimanes actuando sobre un detector de cada zona Comprobar y limpiar la actuacin de la clula de presencia si existe Red exterior de hidrantes TAREAS Anotar presin del circuito Comprobar la accesibilidad al hidrante Comprobar la accesibilidad a su entorno y la sealizacin en los hidrantes Inspeccin visual comprobando la estanqueidad del conjunto Quitar las tapas de las salidas, engrasar las roscas y comprobar el estado de las juntas de los racores Engrasar tuerca de accionamiento o rellenar la cmara de aceite del mismo Abrir y cerrar el hidrante, comprobando el funcionamiento correcto de la vlvula principal y del sistema de drenaje Anotar lectura de contador Realizar prueba de estanqueidad a la red con la presin de suministro Someter a las mangueras del equipo complementario del hidrante a una presin de prueba de 15 kg/cm2 Rociadores de agua TAREAS Comprobar los rociadores estn libres de obstculos para su funcionamiento Comprobar el estado de los componentes del sistema especialmente de la vlvula de prueba y solenoide 131
5 1 5 1
P s s t t t S S S A Q
T 1 1 1 3 10 10 10 1 25 10
P t t
T 10 60
t t A A A
Comprobacin de los circuitos de sealizacin, pilotos y leds Limpieza general de todos los componentes Verificacin de los componentes del sistema, especialmente los dispositivos de disparo y alarma Prueba de la instalacin en las condiciones de su recepcin Verificar correcta sujecin de redes y accesorios Sistema automtico de deteccin y alarma de incendios TAREAS Comprobar la operatividad de la centralita Analizar las alarmas recogidas el da anterior Comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con cada fuente de suministro) Sustitucin de pilotos, fusibles, etc., defectuosos Mantenimiento de acumuladores (limpieza de bornas, reposicin de agua destilada, etc.) Verificacin integral de la instalacin Limpieza del equipo de centrales y accesorios Verificacin de uniones roscadas o soldadas Limpieza y reglaje de rels Regulacin de tensiones e intensidades Verificacin de los equipos de transmisin de alarma Prueba final de la instalacin con cada fuente de alimentacin Comprobacin de los enclavamientos asociados Verificacin de la vida til de los detectores, segn fabricante Comprobar los registros de las anomalas, falsas alarmas, alarmas, etc. en el Libro de Control Sistema manual de alarma
10 30 45 120 10
P s s t t t A A A A A A A A A A
T 2 1 75 3 10 180 60 10 20 30 30 30 25 5 10
P t fuente de alimentacin)
TAREAS Comprobacin de funcionamiento de la instalacin (con cada
T 25
132
t A A A A
Mantenimiento de acumuladores (limpieza de bornas, reposicin de agua destilada Verificacin integral de la instalacin Limpieza de sus componentes Verificacin de uniones roscadas o soldadas Prueba final de la instalacin con cada fuente de alimentacin
10 100 25 10 15
Tratamiento higinico sanitario de agua contra incendios P A A A TAREAS Limpieza del circuito de agua de incendios Determinacin de legionella Desinfeccin del circuito si procede T 920 10 1400
29. Instalaciones varias Puerta de garaje elctrica P m m m m m m m m m m m m m m m TAREAS Comprobacin, ajuste y limpieza de Motor Comprobacin, ajuste y limpieza de Reductor Comprobacin, ajuste y limpieza de Poleas Comprobacin, ajuste y limpieza de Correas Comprobacin, ajuste y limpieza de cadena Comprobacin, ajuste y limpieza de piones Comprobacin, ajuste y limpieza de los finales de carrera Comprobacin, ajuste y limpieza de carril gua Comprobacin, ajuste y limpieza de zapata gua Comprobacin, ajuste y limpieza de soporte gua Engrase de rodamientos y equipos que lo requieran Ajustar carrera de las puertas Comprobacin y ajuste de clulas y seguridades asociadas Comprobacin y del mdulo de control Limpieza y reapriete de cuadro de control y fuerza 133 T 5 5 4 7 7 6 3 3 8 4 6 5 10 15 10
Ascensor elctrico P Comprobar: m m m m m t t t t c S S S S S A A A A A A A A A A A A A Aspectos componentes cabina Alarma, stop y abrir puertas Arranque, confort de parada y nivelacin Apertura, reapertura y cierre puertas de cabina Funcionamiento y sealizacin puertas de piso Limpieza de foso Freno Limpieza de pisaderas puertas de cabina Nivel aceite motores, mquinas y fuga Limpieza de cuarto de mquinas Limpieza y revisin de puertas de cabina, operador Comprobar luz emergencia Limpieza y revisin de cuadros y protecciones Limpieza y revisin de mquina Estado patinaje y tensin de cables Amarre contrapeso Amarre cabina Verificar paracadas y articulaciones Limpiar rozaderas contrapeso Limpiar hueco y engrase de guas Limpieza y estado cabezal, poleas y rozaderas Finales y conmutadores Impulsores y detectores Fijaciones y aislamiento de cabina Rozadera de cabina Limpieza techo cabina Limpieza y lubricacin limitador, si tiene Cable limitador y tensa limitador 95 45 45 45 15 20 45 20 20 20 35 5 30 30 25 10 10 35 10 15 15 15 15 15 15 5 20 15 TAREAS T
134
A B
Limpieza bajo cabina Revisin por O.C.A.
30 240
Gndola P Freno de emergencia Secuencia de fases Actuacin correcta del freno de servicio Comprobacin de cables Cadena de transmisin Comprobar botonera de barquilla Rearme Adelante Atrs Izquierda Derecha Subir Bajar Comprobar botonera de la gndola Rearme Adelante Atrs Izquierda Derecha Subir Comprobar ausencia de ruidos anmalos Proteccin con grasa de los husillos A A A A Revisin del sistema de elevacin Revisin de cables Apriete de perrillos y enganches Cambio de cables, cada dos aos, recomendado TAREAS Comprobar antes de utilizacin: 1 1 1 10 5 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 35 35 25 100 T
135
A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A
Revisin de la mquina de elevacin y reductores Cambio de aceite y comprobacin de niveles Revisin de engranajes, piones, tuercas y husillos Revisin del sistema de plumas y gua-hilos Revisin de rodamientos, ajustes, sujeciones y apriete Revisin de la barquilla Estado de las protecciones Funcionamiento del salvavidas Nivelacin Revisin del sistema de traslacin Revisin de soportes y sus rodamientos Revisin de rodaduras, pasadores y aprietes Revisin de la instalacin elctrica Comprobacin de consumos, estanqueidad y aprietes Comprobacin de ausencia de ruidos en los motores Funcionamiento de pulsadores, contactores y final de carrera Estanqueidad de cuadro y cajas de conexin Apriete de bornas y anomalas de cableado Revisin de los sistemas de frenado Revisin de desgastes, apriete de tuercas y ajuste Limpieza de zonas de engrase y limpieza general Revisin de pintura y repaso, si procede Engrase general de la instalacin
90 110 30 20 80 15 15 40 20 60 40 35 40 25 20 20 10 20 1 35 25 15 20
136
ANEXO 4: PLANNING DE MANTENIMIENTO

La organizacin para las tareas de mantenimiento preventivo se realizar de manera anual y estar disponible tanto para el cliente como para los oficiales de trabajo. Los trabajos se han organizando siguiendo un criterio comn que una la necesidad de linealidad en el tiempo dedicado a los trabajos de preventivo, con las diferentes tareas a desarrollar por gamas. Como puede observarse en los planes de mantenimiento anuales, muchos meses coinciden trabajos de periodicidad anual con trimestral, semestral. Ello es debido principalmente al hecho de aprovechar que ya se est haciendo una revisin en un equipo para hacer tambin la de mayor periodicidad ahorrando tiempo ya que evita desplazamientos innecesarios dentro de las instalaciones. As pues, el cuadro resumen del mantenimiento anual sera el siguiente: En el caso del mantenimiento tcnico legal exclusivamente:
Enero Febrer Marzo Abril A Instalaciones combustible gas S Instalaciones de A.C.S S+A S S+A S Instalaciones de Climatizacin S Instalaciones de Electricidad T T Instalaciones de fontanera y saneamiento S A Instalaciones de produccin frio/calor B B Instalaciones de seguridad y proteccin Equipo
Limpieza Instalacin de P.C.I. Torre refrigeracin Instalaciones varias
Mayo Junio Julio S S S T S B T+S T T+C+S
Agost Sept
Oct
Nov
Dic
S+A
S+A
S A T
S+A
S+A
B T T+S T+A
T+S T T+S
T T+S+A T
137
En el caso del mantenimiento tcnico legal y recomendado:

Equipo
Instalaciones combustible gas Instalaciones de A.C.S Instalaciones de Climatizacin Instalaciones de Electricidad Instalaciones de fontanera y saneamiento Instalaciones de produccin frio/calor Instalaciones de seguridad y proteccin Limpieza Instalacin de P.C.I. Torre refrigeracin Instalaciones varias
Enero Febrer Marzo Abril S S+A S T S+A B+S T+S T S
S T
A T+A
B+T
A T T+S+A
Mayo Junio Julio A S+A S S S+A T S T S B T B+S T+S+A T C+S
Agost Sept
Oct
Nov
Dic
S T
A A T
S T
B+T T T+S A
T+C
En la siguiente serie de cuadros informativos se muestra el tiempo, en minutos que se dedica a cada tarea en funcin de las gamas de mantenimiento mostradas en el Anexo 3. Para el caso de solo mantenimiento tcnico legal, estos son los datos obtenidos:
138
EQUIPOS
Instalaciones combustible gas Instalaciones de A.C.S Instalaciones de Climatizacin Instalaciones de Electricidad Instalaciones de produccin frio/calor Instalaciones de seguridad y proteccin Limpieza Instalacin de P.C.I. Torre refrigeracin Instalaciones varias TOTAL 0 2120 8759 0 262 0 0 0 390 1470 1879 10 630 72 1858 142 39 198 15
ENERO
FEBRERO
MARZO 341
ABRIL
6214
2749 13390
13390
4302
6214 39 3947 2822
Instalaciones de fontanera y saneamiento 1085
15 135 750 28777 MAYO 27476 JUNIO 100 3586 13390 72 1858 142 39 198 6214 13390 120 31913 JULIO 1879 10 630 31298 AGOSTO 1050 280
EQUIPOS
Instalaciones combustible gas Instalaciones de A.C.S Instalaciones de Climatizacin Instalaciones de Electricidad Instalaciones de produccin frio/calor Instalaciones de seguridad y proteccin Limpieza Instalacin de P.C.I. 0 2120 8759 13390 0 262 0 0 0 15
15 3154 1879 135 3154
139
Torre refrigeracin Instalaciones varias TOTAL
390 1470 31077 30730
10 630 120 29302 750 27476
EQUIPOS
Instalaciones combustible gas Instalaciones de A.C.S Instalaciones de Climatizacin Instalaciones de Electricidad Instalaciones de produccin frio/calor Instalaciones de seguridad y proteccin Limpieza Instalacin de P.C.I. Torre refrigeracin Instalaciones varias TOTAL 0 2120
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
8759 13390 0 262 0 0 0 390 1470 15
4302
6214 4569 39
13390
2749
13390
3586
15 1879 10 630 31793 1050 3312 31789 120 30360 31062
Por otro lado tenemos los datos cuando hablamos de realizar un mantenimiento preventivo que, adems de incluir el tcnico legal obligatorio, aade el recomendado por fabricantes e instaladores en su manual de mantenimiento y por la normativa vigente.
140
EQUIPOS
Instalaciones combustible gas Instalaciones de A.C.S Instalaciones de Climatizacin Instalaciones de Electricidad Instalaciones de fontanera y saneamiento Instalaciones de produccin frio/calor Instalaciones de seguridad y proteccin Limpieza Instalacin de P.C.I. Torre refrigeracin Instalaciones varias TOTAL EQUIPOS Instalaciones combustible gas Instalaciones de A.C.S Instalaciones de Climatizacin Instalaciones de Electricidad Instalaciones de fontanera y saneamiento Instalaciones de produccin frio/calor Instalaciones de seguridad y proteccin Limpieza Instalacin de P.C.I. Torre refrigeracin 18 3160 11107 22014 1205 1539 1793 970 270 1284 654 15 525 18 3160 1205 1539 1793 970 270 1284 654 1862 2037 10 750 72 11107 1858 196 201 278 15
ENERO
FEBRERO
MARZO
ABRIL
8604
15296 525
22014
7800 201 5569
3153 400 167 630 41063 MAYO 40313 JUNIO 382 72 22014 1858 196 201 278 556 15 2037 10 400 167 6781 152 7172 15296 525 120 46567 JULIO 41186 AGOSTO 15 556 360 2037 10 1050 297
141
Instalaciones varias TOTAL
1862
630 47046 46432
120
750 44453
630 40313
EQUIPOS
Instalaciones combustible gas Instalaciones de A.C.S Instalaciones de Climatizacin Instalaciones de Electricidad Instalaciones de fontanera y saneamiento Instalaciones de produccin frio/calor Instalaciones de seguridad y proteccin Limpieza Instalacin de P.C.I. Torre refrigeracin Instalaciones varias TOTAL 18 3160
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
11107 22014 1205 1539 1793 970 270 1284 654 1862 46447 15 556
7800 5615 201
22014 525
22014
15 2037 10 3312 43887 1050 630 120 47166
556
46432
142
ANEXO 5: DOCUMENTACIN DE CONTROL
AVISO RECIBIDO O TRABAJO DE MANTENIMIENTO FECHA EDIFICIO / CLIENTE HORA RECEPCION IN CIDENCIA N DE AVISO
HORA INICIO
OBSERVACIONES NOMBRE CONTACTO
HORA FIN
143
HOJA MENSUAL REVISIN PREVENTIVO

EQUIPO TAREA Comprobar la operatividad de la torre de refrigeracin Comprobar la operatividad del sistema de tratamiento de agua Comprobar la ausencia de fugas de agua, corrigiendo las existentes Verificar el tensado de las correas, cambindolas si procede Verificar el cierre del sistema de llenado m Verificar el funcionamiento del drenaje, comprobando valores del conductivimetro Verificar que el rebosadero est libre de obstculos que impidan realizar su funcin Verificar que el desage est libre de obstculos m m m d d m m Torre de refrigeracin MES Abril 1 2 3 4 5 6 7 8
Revisado por:
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23
Verificar termostato de torre enclava y para los ventiladores, anotar ajuste m Verificar que los ventiladores giran libremente y con ausencia de ruidos extraos m
144
Comprobacin y ajuste de las correas de transmisin Engrase de rodamientos y dems partes que lo requieran Comprobacin tarado elementos de seguridad, termostato agua, antihielo Anotar el consumo de los ventiladores Anotar tensin de lnea Anotar lectura del contador si existe
m m m m m
A Verificar funcionamiento correcto de equipos de dosificacin, anotando volumen Revisin de bandeja (lodos, incrustaciones) Drenaje y limpieza de circuito de torre de refrigeracin Revisin y limpieza de filtros de agua Revisin del sistema del control automtico Comprobacin de estanqueidad de vlvulas de interceptacin A A A A A A
145
Comprobacin de estanqueidad de circuitos de distribucin Realizar una adecuado reapriete elctrico
A A
146
PARTE DIARIO DE TRABAJO
Centro Oficial Hora Descripcin de los trabajos
Fecha
Tipo
Observaciones
Material empleado
El oficial
Jefe de equipo
147
Vale de pedido
Num. CFecha Proveedor NIF Domicilio Fiscal Razn social PRECIO UNITARIO
CONCEPTOS
CANTIDAD
NOMBRE GESTOR RESPONSABLE CDIGO DE CONTRATO DIRECCIN DE ENVIO DE LA FACTURA OBSERVACIONES
FIRMA AUTORIZADA
148
ANEXO 6: INDICADORES DE EVALUACIN

En este anexo se describen los indicadores de evaluacin del nivel de servicio obtenido referidos en el captulo 8 del SLA. Los indicadores se distribuyen en cinco grupos: Provisin, Normas, Gestin, Valor Aadido y Satisfaccin del Cliente. Cada indicador tiene un peso dentro de su grupo, y cada grupo de indicadores, tiene un peso relativo a los dems grupos. Estos pesos servirn de base para la valoracin del Proveedor del servicio. Los indicadores sealados en color rojo son considerados clave (KPIs) para la monitorizacin de la marcha del servicio. En cada indicador se determinan las principales fuentes de informacin y la frecuencia con que se efectuar la medicin de acuerdo con la siguiente leyenda:
FUENTES DE INFORMACIN
SIG BMS R A Software Informtico de Gestin Building Management System Documentacin y Reporting Auditoras
149

IF T Inspecciones fsicas Tests
FRECUENCIAS DE CONTROL
1d 1s 1m 2m 3m 6m 1a SP Diario Semanal Mensual Bimestral Trimestral Semestral Anual Segn Protocolos y Normativas (Incluye a requerimiento peridico o aleatorio)
150
Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas INDICADORES DE PROVISIN Criterio Si X es valor = % cumplimiento
Cumplimiento de las lecturas diarias de todos los sistemas de medida (mantenimiento conductivo).
0 % 10 % = 100 % 10 % 25 % = 50 % > 25 % = 0 % 0 % 10 % = 100 % 10 % 25 % = 50 % > 25 % = 0 % 0 % 2 % = 100 % 2 % 5 % = 50 % >5%=0% 0 % 2 % = 100 % 2 % 5 % = 50 % >5%=0% 0 % 10 % = 100 % 10 % 25 % = 50 % > 25 % = 0 %
IND
Descripcin
Medicin (X)
Peso
Fuente
Frec.
Porcentaje de lecturas no realizadas en el mes.
9%
R y SIG
1d
Cumplimiento del suministro de agua a los locales.
Tiempo total mensual sin suministro y en que la temperatura se ha desviado ms de lo establecido del valor acordado.
15 %
SIG y BMS
1d
Cumplimiento del suministro de electricidad.
Tiempo total mensual sin suministro en todo o parte del Edificio.
27 %
SIG y BMS
1d
Cumplimiento de las rdenes o actuaciones del Porcentaje de rdenes o actuaciones mantenimiento preventivo (incluye el tcnico relativas a sistemas crticos no realizadas en legal). el mes.
15 %
IF, R y SIG
1m
Cumplimiento del registro de datos medidos durante el mantenimiento preventivo.
Porcentaje de datos no registrados en ese mes.
3%
SIG
1m
151

Porcentaje del total de las veces que se ha excedido el tiempo de respuesta en ms de un 25% de lo establecido. Porcentaje del total de las veces que se ha excedido el tiempo de respuesta y el tiempo de solucin en ms de un 10% de lo establecido.
0 % 2 % = 100 % 2 % 5 % = 50 % >5%=0% 0 % 2 % = 100 % 2 % 5 % = 50 % >5%=0%
Cumplimiento del tiempo de respuesta del sistema de ATENCIN 24 HORAS (2 horas).
8%
SIG
1m
Cumplimiento de los tiempos de respuesta y solucin en el mantenimiento correctivo.
23 %
R y SIG
1m
INDICADORES DE NORMAS Criterio Si X es valor = % cumplimiento

Cumplimiento de las clusulas relativas a la gestin ambiental y de prevencin de riesgos laborales.
0 = 100 %
IND
Descripcin
Medicin (X)
Peso
Fuente
Frec.
10
Nmero de clusulas incumplidas.
1 2 = 50 % >2=0%
100 %
6m
152
Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas INDICADORES DE GESTIN Criterio Si X es valor = % cumplimiento
0 % 2 % = 100 % 2 % 5 % = 50 % > 5%=0% 0 1 = 100% 2 3 = 50% > 3 = 0%
IND
Descripcin
Medicin (X)
Peso
Fuente
Frec.
11
Cumplimiento del horario laboral.
Nmero de horas incumplidas por persona al mes.
60 %
R y SIG
1s
12
Cumplimiento del stock acordado (en relacin a Nmero de veces al mes que no se ha una lista previamente definida) de materiales, podido proceder a una labor de productos y repuestos. mantenimiento por carencias en el stock.
40 %
IF, R y SIG
1m
153
Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas INDICADORES DE VALOR AADIDO (1) Criterio Si X es valor = % cumplimiento
> 10 = 100 %
IND
Descripcin
Medicin (X)
Peso
Fuente
Frec.
13
Comunicacin de deficiencias o averas ajenas al servicio.
Nmero de comunicaciones realizadas al mes.
10 5 = 75 % 4 2 = 25 % <2=0% > 4 = 100 %
+50 %
R y SIG
1m
14
Propuestas de mejora.
Nmero de propuestas de mejora realizadas puestas en marcha en el ao.
3 2 = 50 % 1 = 25 % <1=0%
+50 %
R y SIG
3m
154
Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas INDICADORES DE SATISFACCIN DEL CLIENTE Criterio Si X es valor = % cumplimiento
10 = 100 % 9 = 90 %
IND
Descripcin
Medicin (X)
Peso
Fuente
Frec.
15
(2)
Satisfaccin de clientes y de inquilinos
Resultado de las encuestas y tests realizados respecto al servicio.
8 = 80 % 1 = 10 % 0=0%
0%
6m
(1) Este grupo de indicadores darn lugar a una bonificacin con la que se reducir la penalizacin en caso de haberla.
(2) Este indicador, por su subjetividad, no dar lugar a penalizaciones, aunque s se tendr en cuenta para la valoracin general del servicio.
155
Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas Cada grupo tendr el siguiente peso sobre el total de la evaluacin:
Grupo
Provisin Normas Gestin Valor Aadido Satisfaccin del Cliente
Peso
75 % 10 % 15 % +5 % 0%
156

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Universidad Carlos III Madrid Tutor: Armando Fombella Cuesta Proyecto Fin de Carrera Curso 2010/ 2011

DESARROLLO E IMPLANTACIN DE PLAN DE MANTENIMIENTO EN UN EDIFICIO DE OFICINAS

Guillermo Navas Porto 15 de Noviembre de 2010

Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas

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71 74 89 137 143 149

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CAPITULO 1: MANTENIMIENTO EN OFICINAS

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acciones incluyen la combinacin de correspondientes.

las acciones tcnicas y administrativas

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Esquema 1: Funciones del mantenimiento

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CAPITULO 2: EL EDIFICIO DE OFICINAS ARROYO DE LA VEGA

Ilustracin 1: Mapa de situacin edificio TN5-B

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Ilustracin 2: Imagen de fachada principal

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Ilustracin 3: Vista de los tres ncleos

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Ilustracin 4: Detalle de motor de ascensor elctrico

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CAPITULO 3: GESTIN DEL MANTENIMIENTO

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Grfica 1: Reparto de horas de mantenimiento preventivo tcnico-legal

Grfica 2: Reparto de horas de mantenimiento preventivo tcnico-legal y recomendado

Desarrollo e implantacin del plan de mantenimiento en un edificio de oficinas

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Grfica 3: Tiempos dedicados a los distintos tipos mantenimientos

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TOTAL TOTAL MNTO OFERTADO

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Presupuesto = Precio material + ( n horas trabajo x precio hora extra)

Presupuesto = Presupuesto material + horas extra ingeniero

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