DERECHO PRIVADO V (DERECHOS REALES) Módulo 4 - Lectura 4 - Derechos Reales Sobre Cosa Ajena y Defensas Reales PDF

LECTURA 4 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA Y DEFENSAS REALES
SERVIDUMBRES EN GENERAL: CONCEPTO

El Art. 2970 define a la servidumbre como el derecho real, perpetuo o temporario
sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que deben adems ser ajenos, pues es ste un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un fundo sirviente, que debe prestar una utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede consistir en el ejercicio de un uso sobre el inmueble de una manera lcita (por ejemplo extraer agua de un pozo), o en impedir que el propietario ejerza algunos derechos sobre ste (caso de la servidumbre de vista, donde le est vedado el propietario del fundo sirviente levantar construcciones que obstruyan la vista del paisaje desde el fundo dominante).
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo), pero la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo) (argumento nota al Art. 2971) tal que obligue al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin (a salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de la servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos ms adelante al estudiar la clasificacin de servidumbres, que las personales se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte aos, si el titular es una persona jurdica.
Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa
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CLASES DE SERVIDUMBRE
Las servidumbres pueden clasificarse en: a. ACTIVAS Y NO ACTIVAS: servidumbres activas son aquellas donde existe un fundo sirviente (que presta una utilidad al poseedor de otro fundo) y un fundo dominante (cuyo poseedor goza de las ventajas); se llaman as porque poseen un polo activo (que hace valer sus derechos) y otro pasivo (obligado a tolerar las ventajas del fundo activo). Son pasivas aquellas en las cuales slo existe el polo pasivo (fundo sirviente); algunos autores incluyen en esta clasificacin al usufructo, el uso y la habitacin, pues la autonoma de stos est en discusin. b. REALES Y PERSONALES: segn el Art. 2971, Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. Existen en este tipo de servidumbre, dos fundos: dominante y sirviente. En cambio, servidumbres personales son (segn el Art. 2972) aquellas en las que quien disfruta de la utilidad que presta el fundo sirviente, es una persona determinada (no en su calidad de poseedor de un fundo dominante, como en el caso anterior) y por esto mismo, tiene como lmite temporal la vida del beneficiario; sera el caso de un individuo determinado a quien se permite extraer lea del fundo sirviente, o llevar a pastar su ganado. c. NON FACIENDO o IN PATIENDO: esta clasificacin surge de la nota al Art. 2971, donde se explica que: para que haya servidumbre es preciso, por lo
tanto, que el ejercicio del derecho de propiedad haya sido restringido por la desmembracin de ciertos elementos contenidos en la idea originaria de este derecho. Tal desmembracin puede ejercerse de dos maneras 1) el ejercicio de nuestra propiedad puede ser restringido porque no tengamos el derecho de hacer todo lo que podramos hacer si no existiese otro derecho constituido en la cosa. La restriccin consiste en no hacer alguno cosa, non faciendo 2) el ejercicio de nuestro derecho de propiedad puede ser limitado obligndonos a sufrir que otro haga alguna cosa que tendramos derecho a impedirle si no existiese otro derecho en la cosa. La restriccin consiste en sufrir alguna cosa, patiendo. Entonces, servidumbres non faciendo son aquellas en las que el
propietario del fundo sirviente debe abstenerse de efectuar actos propios del dominio o posesin (como levantar construcciones de ms de dos plantas) y
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servidumbres in patiendo son aquellas en las que debe tolerar algn accionar del beneficiario (como el paso por su fundo hasta la ruta). Pero nunca podrn consistir en un faciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo sirviente a hacer algo, en virtud del texto del Art. 3010: No pueden establecerse
servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
DERECHOS REALES CONSIDERADOS COMO SERVIDUMBRES PERSONALES
Se discute si el usufructo, el uso y la habitacin son servidumbres personales; el equvoco proviene de las sucesivas traducciones y glosas de que ha sido objeto el Derecho Romano y de una interpretacin forzada que hicieron los juristas medievales, en especial los autores del Corpus Iuris Civilis. Sin embargo, tanto en el Derecho Romano como en nuestro Derecho moderno, el usufructo, el uso y la habitacin estn legislados como derechos reales autnomos y separadamente de la servidumbre, aunque sean similares a las servidumbres personales en cuando a facultades de los beneficiarios, tiempo de duracin y existencia de un fundo sirviente.
SERVIDUMBRES PREDIALES: CLASIFICACIN
Ya hemos dado la nocin y los caracteres de este tipo de servidumbres, vamos a ver cmo se clasifican: I. Continuas y discontinuas: las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso no depende de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso. II. Aparentes y no aparentes: las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las
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no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada. III. Afirmativas y negativas: son afirmativas cuando consisten en un dejar hacer (in patiendo) y negativas cuando consisten en un no hacer (non faciendo). IV. Legales o convencionales: las legales pueden ser exigidas, pues la ley demarca situaciones en las que el propietario de un fundo no se puede negar a prestar servicios a otro fundo, por ejemplo, la servidumbre de paso cuando un fundo est encerrado. A su vez, tanto las legales como las dems, pueden nacer de convencin. Las servidumbres personales son siempre convencionales.
MODOS DE CONSTITUCIN
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad. A diferencia de los romanos, que establecieron un nmero cerrado de servidumbres, el Art. 3.000 del cdigo civil reza:
Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningn valor.
Se ha dicho que esto va en detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los derechos reales.
La constitucin de las servidumbres puede ser: 1. por contrato: debiendo constar en escritura pblica, ya que versa sobre inmuebles (Art. 1184 inc. 1); ste puede ser oneroso o gratuito; con posterioridad a la suscripcin del ttulo, debe realizarse tradicin, que se reputa efectuada con el primer uso (Art. 2977). 2. por disposicin de ltima voluntad: en caso de heredero legtimo no es necesaria la tradicin, pues aqul contina la persona del causante. Pueden darse distintas hiptesis en el testamento, como por ejemplo la
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constitucin mediante legado de una servidumbre a favor de un beneficiario, en detrimento del heredero del fundo, o del legado de un inmueble a favor de una persona y la constitucin de servidumbre a favor de uno de los herederos, etc. 3. por destino del padre de familia y servidumbre que revive: (arts. 2994/5) Cuando el propietario de dos heredades haya l mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato contenga convencin alguna respecto a la servidumbre, se juzgar a sta constituida como si fuese por ttulo. Se fundamenta en la voluntad presunta del propietario. La hiptesis es la siguiente: mientras el padre de familia (que es cualquier propietario de dos fundos) que efecta un uso sobre uno de ellos de manera tal de que, si pertenecieran a propietarios distintos, se configurara una servidumbre y luego una de esas heredades es transmitida a otra persona, la servidumbre toma forma. Un caso tpico es el del Art. 3073, si se vende o permuta alguna parte de un
predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo posean "pro indiviso", y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino pblico, se entender concedida a favor de ella una servidumbre de trnsito, sin indemnizacin alguna.
El Art. 2995 dispone que si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, sta contina existiendo activa o pasivamente en favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado. En este supuesto, exista una servidumbre de un fundo a favor de otro y ambos vienen a ser de propiedad de la misma persona, por lo cual la servidumbre se extingue. Pero, si un fundo vuelve a ser ajeno, la servidumbre revive.
4. por Ley: cuando el propietario de una heredad puede exigir la constitucin de la servidumbre al de otro fundo, sta se considera legal; es el caso de los arts. 3068 y 3072.
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5. por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbres continuas y aparentes se pueden adquirir por prescripcin (Art. 3017) y slo podr ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin, un ejemplo comn es la servidumbre de acueducto cuando el entubado del agua fuese visible.
DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE
La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglar por los trminos del ttulo que le dio origen y, en su defecto, por las disposiciones contenidas en el Ttulo XII de las servidumbres, captulo 2 del libro tercero del Cdigo Civil. Veamos las disposiciones principales:
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal y adems, el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos ni exceder las necesidades del predio dominante en la extensin que tena cuando fue constituida.
El Art. 3029 establece que una servidumbre es divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles de divisin, como sacar piedras, tierra, etctera, y en tal caso, cada uno de los dueos del predio dominante, puede ejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante. En relacin a las servidumbres divisibles, el Art. 3033 indica que, si la servidumbre fuere divisible y aprovechase a todas las partes del inmueble dominante, o a una regin que haya llegado a ser de dos o ms dominantes por separado, cada uno de ellos slo tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese correspondido, y en caso de duda, cada uno de los poseedores tendr derecho a ejercerla en una cantidad proporcional a su parte en el inmueble dominante. Si fuere indivisible, se proceder como se ha dispuesto cuando el fundo dominante pertenece a varios, habiendo
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entonces tantas servidumbres distintas, cuantos sean los poseedores del inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno respecto de los otros, evitndose si fuere posible el mayor gravamen al predio sirviente.
Asimismo indica el cdigo que, si la heredad dominante pasa de un propietario nico a muchos propietarios en comn o separados, cada uno de stos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condicin del fundo sirviente. De este modo, si se trata del derecho de paso, todos los copropietarios estarn obligados a ejercer su derecho por el mismo lugar. Recprocamente, la divisin del fundo sirviente, no modificar los derechos y deberes de los dos inmuebles.
Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble sirviente no tendr derecho a indemnizacin alguna por el aumento del gravamen.
Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o ms dominantes por separado, y la servidumbre aprovechare slo a una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedor de esa parte, sin que los poseedores de las otras partes tengan en adelante ningn derecho.
En relacin a las defensas reales y posesorias, diremos que corresponde a los dueos de las heredades dominantes, las acciones y excepciones reales, los remedios posesorios extrajudiciales, las acciones y excepciones posesorias. Todas estas pueden ser ejercidas por cualquiera de los co-dominantes y aprovechan a los dems.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL FUNDO SIRVIENTE
El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer.
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En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad.
Asimismo, el dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugar asignado primitivamente por el dueo de ella llegase a serle muy incmodo, o le privase hacer en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante, y ste no podr rehusarlo.
El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado.
El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de usar l mismo el predio a los mismos usos que formen el objeto de la servidumbre; podr, por ejemplo, sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una servidumbre de sacar agua, contribuyendo en la proporcin de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. Tambin puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho.
Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente, las otras partes quedan libres.
EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES
La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechos reales, tales son: resolucin del derecho del que las haba constituido, rescisin, por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto, tambin por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condicin resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; tambin se extingue por la renuncia expresa o tcita del propietario de la heredad al cual es debida, o de la persona a favor de la
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cual se ha constituido el derecho. La renuncia expresa debe ser hecha en la forma prescripta para la enajenacin de los inmuebles. No tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto entre las partes. La renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del inmueble sirviente haya hecho, con autorizacin escrita del dominante, obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.
Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son:
* Imposibilidad del uso: La servidumbre concluye cuando no tiene ningn objeto de utilidad para la heredad dominante. Un cambio que no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, sera insuficiente para hacerla concluir. La servidumbre se extingue tambin cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible por razn de ruina de alguno de los predios, o por cambio sobrevenido a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de un acontecimiento de la naturaleza, o de un hecho lcito de parte de un tercero. La servidumbre no cesa cuando la imposibilidad de ejercerla provenga de cambios hechos por el propietario de la heredad dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, o por un tercero, traspasando los lmites de su derecho. La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son restablecidas, y puede usarse de ella, si no se hubiese pasado el tiempo de la prescripcin.
* Por confusin: Las servidumbres se extinguen por la reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la haya motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, sta ha llegado a ser propietaria del fundo sirviente.
* No uso: Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor. El tiempo de la prescripcin por el no uso contina corriendo para las servidumbres discontinuas, desde el da en que se haya dejado de usar de ellas, y para las continuas desde el da en que se ha hecho un acto contrario a su ejercicio. Esta es la usucapio libertartis del derecho romano. En tal sentido el Art. 3061 expresa: Si la heredad en favor de la cual la servidumbre est
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establecida, pertenece a muchos, "pro indiviso", el goce del uno impide la prescripcin respecto de todos.
SERVIDUMBRE DE TRNSITO: NOCIN FUNDOS FAVORECIDOS EXTINCIN
La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo o titular de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble ajeno. Es una servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos y ser una servidumbre legal cuando tiene lugar el supuesto regido por el Art. 3068: el propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio. A tales fines, se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin.
Esta servidumbre ser real o personal, segn su constitucin responda a las necesidades de un motivo particular del fundo dominante o de su titular, respectivamente. El Art. 2975 nos aclara que es siempre discontinua. Podr ser aparente o no aparente segn el camino tenga signos de trnsito, como empedrados, cercos, etc. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: ESPECIES FUNDOS NO COMPRENDIDOS INDEMNIZACIN EFECTOS AGUAS A LAS QUE SE APLICA FINES PARA LOS QUE SE CONSTITUYE Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. Segn el Art. 3082, ser legal en los siguientes casos: a) cuando la heredad dominante carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sembrados, plantaciones o pastos; b) en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes; c) o en favor de un establecimiento industrial
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En el resto de los casos, ser convencional, imponindose en ambas hiptesis el cargo de una justa indemnizacin. Para su determinacin, hay que ceirse a las pautas dadas por el Art. 3085: el terreno ocupado, con ms una franja de al menos un metro a cada lado del acueducto, con ms un 10% sobre el valor total del terreno. Debe tenerse en cuenta la excepcin del Art. 3084: Las casas, los corrales, los patios
y jardines que dependen de ellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados, no estn sujetas a la servidumbre de acueducto.
Se trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se reputa real y que puede o no ser aparente, segn las caeras sean visibles o no. SERVIDUMBRES PARA RECIBIR AGUAS: DE GOTERAJE DE RECIBIR AGUAS QUE DESCIENDEN
En este tipo de servidumbres, el que recibe el agua es siempre el fundo sirviente. Se reputan reales siempre que no hubiese convencin en contrario, es continua y ser aparente cuando existan signos visibles de su existencia.
Pueden ser: a) de goteraje: segn el Art. 3094: cuando se hubiese constituido una
servidumbre de recibir las aguas de los techos vecinos, el dueo del predio no podr hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque stas se renan a las del primero; u otras aguas que al tiempo de la constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales. Se presume referida a las aguas pluviales provenientes de los
techos, pero podr pactarse extendida a cualquier tipo de aguas, como las servidas o residuales de algn tipo de industria u oficio. b) de desage: El Art. 3097 nos dice: Los propietarios de los fundos inferiores
estn sujetos a recibir no slo las aguas naturales sino tambin las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales hubiesen sido llevadas o sacadas de all por las necesidades de riego o de establecimientos industriales, salvo la indemnizacin debida a los predios inferiores, teniendo en
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consideracin los beneficios que pueda obtener de esas aguas. Puede ser
legal, imponindose a los fundos inferiores y provenir de aguas artificiales o naturales, pero en este ltimo caso, siempre que hayan sido llevadas al fundo inferior artificialmente, porque si no resultara aplicable el Art. 26471. Son excluidos de esta servidumbre, segn el Art. 3099 los edificios, patios, jardines, y las huertas en extensin de hasta diez mil metros cuadrados. c) de drenaje o avenamiento: regida por el Art. 3100: Todo propietario que
quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser baado, o para la explotacin agrcola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales subterrneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda otra va pblica ;
tiene aplicacin en todos los terrenos que naturalmente se inundan y el agua es conducida por canales a travs de los fundos vecinos, hacia una corriente de agua.
SERVIDUMBRES DE SACAR AGUA Reza el Art., 23104: La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un
inmueble ajeno, se reputa personal en caso de duda. Es siempre discontinua y no aparente, y supone el derecho de pasar para sacar el agua. Es siempre discontinua y
nunca es legal, pudiendo ser aparente o no. USUFRUCTO: CONCEPTO CLASES: PERFECTO E IMPERFECTO Segn el Art. 2807 El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya
propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.

Se critica esta definicin, pues abarca un solo tipo de usufructo (el perfecto), cuando en realidad existen dos tipologas, tal como surge del artculo siguiente:
Art. 2.647. Los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre.
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Art. 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o
cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etctera. Se trata del usufructo imperfecto o cuasiusufructo, cuya verdadera
naturaleza jurdica est discutida, pues muchos lo asimilan a un contrato de mutuo. Sucede, que en este caso se entrega una cantidad de cosas fungibles o consumibles, con el cargo de devolver en un tiempo determinado la misma cantidad de las mismas cosas. Queda claro que lo que se ha dado en usufructo (dinero, granos, ladrillos, etc.), se habr consumido y se devolvern otros objetos de la misma especie. Sostiene Vlez en la nota al Art. 2871: el propietario no conserva ningn derecho real
sobre el objeto del cuasiusufructo. No tiene sino un derecho de obligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo, cuya eficiencia est asegurada por una fianza. El cuasiusufructo es, por naturaleza, un mutuo con fianza.
De la definicin, surgen los siguientes caracteres:
Es un derecho real, de uso y goce sobre cosa ajena respetando su sustancia; se trata de un principio salva rerum substantia, que responde al usufructo perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la materia (a salvo el menoscabo ordinario causado por el uso regular que se haga de la cosa), como as tampoco cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Por ejemplo, podran extraerse los frutos, pero no los productos. Este principio es slo aplicable al usufructo imperfecto.
BIENES SUSCEPTIBLES DE USUFRUCTO Al respecto, reza el Art. 2838: El usufructo puede ser establecido sobre toda especie
de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren
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representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro.
La frase: todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad, debe interpretarse restrictivamente pues no es del todo correcta, derivando el error de la diversidad de fuentes en las que se bas el codificador. Debe tenerse en cuenta la ltima parte del artculo, es decir, cuando el usufructo recaiga sobre bienes (o sea derechos), su objeto ser los instrumentos en los que el crdito est plasmado (cheque, pagar, mutuo, etc.).
A su vez, el usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa y puede constituirse sobre cosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas o cuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad.
Lo cierto, es que el usufructo perfecto siempre recae sobre una cosa determinada, mientras que el usufructo imperfecto o cuasiusufructo puede recaer sobre: 1. objetos fungibles o consumibles; 2. crditos (Art. 2838); 3. un patrimonio (Art. 2827), es el caso del usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores de edad y que se encuentran bajo su patria potestad.
BIENES EXCLUIDOS
No puede ser objeto del usufructo:
El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados, o de las Municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitucin. No pueden ser objeto de usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen intransmisibles.
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CONSTITUCIN El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo. Segn el Art. 2.812, el usufructo se constituye: 1 Por contrato, que se presume oneroso pero podr ser gratuito tambin, aplicndose subsidiariamente y por analoga, las reglas de la compraventa o donacin respectivamente. Es necesario hacer tradicin de la cosa. Pueden darse distintos supuestos: el transmitente enajena la nuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o enajena solamente el usufructo, o cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce de la cosa. Si las cosas son inmuebles, el contrato debe instrumentarse en escritura pblica. 2 Por actos de ltima voluntad: estos, por el contrario, se presumen gratuitos. Los distintos supuestos que pueden darse son: el testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad. 3 En los casos que la ley designa, que son dos: a. Usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a patria potestad. Tiene caracteres mixtos, de derecho real e institucin del Derecho de Familia y est legislado en el libro I del cdigo civil (arts. 287 a 292, si bien el articulado all es repetitivo y duplica las normas del usufructo genrico). El fundamento es sencillo: si los padres tienen el deber de dar alimento y educacin para con los hijos, cuando stos no poseen ningn bien, es justo que se beneficien cuando suceda lo contrario. Es un caso especial de usufructo sobre un patrimonio. Los padres usufructarios estn dispensados de dar la fianza que se exige a los usufructuarios comunes, antes de entrar en el usufructo. Sin embargo, debern prestarla en los casos normados en los arts. 2860 y 2861.
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b. Usufructo del cnyuge bnubo: que estaba reglado en los arts. 115 y 116 de la ley de matrimonio civil 2393, hoy derogada. 4 Por prescripcin. El usufructo puede ser adquirido por la prescripcin breve (en diez aos, si media justo ttulo y buena fe) o larga (de veinte aos). En general, alguien que ha posedo veinte aos buscar su declaracin como propietario y no como mero usufructuario, cobrando sentido la prescripcin de usufructo slo en el caso en que se tenga un justo ttulo, buena fe y posesin por diez aos. En relacin a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo), nada dice el cdigo civil especficamente, por lo que habr que estarse a las normas anlogas sobre compraventa (si el usufructo es oneroso), donacin (si es gratuito), disposiciones de ltima voluntad (si es as que se constituy), teniendo en cuenta adems si la cosa es mueble o inmueble. DURACIN
El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo de la vida de las personas fsicas (si nada dice el instrumento, se reputa vitalicio), o veinte aos si es persona jurdica.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Son obligaciones anteriores a la toma de posesin:
INVENTARIO: (arts. 2846 al 2850) Debe confeccionarse antes de entrar en posesin de las cosas y, de no haber sido hecho, el propietario puede exigirlo con posterioridad. En el caso de los muebles, consiste en su enumeracin y descripcin y en el caso de los inmuebles, deber dejarse sentado el estado en el que se encuentran, entendindose su estado fsico y ubicacin. El fundamento jurdico, es la correcta determinacin de los bienes objeto del derecho real, pues stos deben ser ciertos y determinados, por ello el inventario es de orden pblico y no puede ser dispensado. Adems, hace conocer con exactitud qu es lo que se deber restituir una vez cumplido el plazo. En el caso de las
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disposiciones de ltima voluntad, el inventario busca evitar la violacin de la legtima de los herederos forzosos. Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante escribano pblico y dos testigos. En uno y otro caso, los gastos son a cargo del usufructuario y debe estar presente el nudo propietario de los bienes. La falta de cumplimiento del inventario, no deja sin efecto los derechos del usufructuario, pero causa la presuncin de hallarse los bienes en buen estado cuando los recibi.
FIANZA: (Art. 2851 y ss.) tiene por fin asegurar un uso y goce regular por parte del usufructuario, conservando la cosa conforme a su destino y restituyndola una vez acabado el plazo. La fianza puede ser dispensada contractualmente, pero de no serlo, puede negarse la entrega de la cosa hasta tanto sea prestada. Si la cosa ya ha sido entregada, la fianza puede ser exigida en cualquier tiempo. Estn dispensados de dar fianza los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijos, el donante de bienes con la reserva del usufructo, y todos los que, enajenando una cosa a ttulo oneroso, se hubiesen reservado el usufructo.
Son obligaciones posteriores a la toma de posesin: a. Conservar el destino de la cosa, esto es consecuencia del principio salva rerum
substantia.
b. Mejoras: segn el Art. 591, Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo. El usufructuario tiene obligacin de llevar a cabo las mejoras necesarias para la conservacin de los bienes que no excedan la cuarta parte de la renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito. El usufructuario no est obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por
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vejez o a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce y puede exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservacin de la cosa devolviendo los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. c. Impuestos: el usufructuario est obligado a abonar los impuestos que graven el bien, sin bien el obligado ante el Fisco es el propietario; cuando el usufructuario omitiere abonar los importes deber hacerlo el propietario del bien, pudiendo repetirse del usufructuario.
CONTENIDO DEL DERECHO DE USUFRUCTO
Facultades materiales: El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que se establece el usufructo, tal como lo hara el propietario mismo. Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. Los frutos civiles se adquieren da por da, y pertenecen al usufructuario en proporcin del tiempo que dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido.
El usufructuario no tiene derecho a extraer productos, salvo que se trate de un inmueble que tenga por objeto la explotacin de bosques, canteras o minas y se haya dado en usufructo con esos fines.
En el caso de que el usufructo recaiga sobre un crdito, el usufructuario estar investido de las potestades para procurar su realizacin; igual sucede con el usufructo de patrimonio o parte alcuota: comprende las facultades necesarias para el cobro de los crditos y el saneamiento del pasivo. Facultades jurdicas: Hemos dicho que, segn el Art. 2.842, no pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen intransmisibles.
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El usufructuario puede constituir una servidumbre a favor de otro fundo, pero sta durar lo que dure su derecho. Si la constituye como polo activo, habr que estarse a los trminos pactados: mencionando que es a favor del propietario, con el consentimiento de ste (servidumbre real perpetua), sin su consentimiento (servidumbre personal), si efectuar menciones al respecto (valdr como servidumbre personal). El usufructuario no tiene potestades para constituir prenda ni hipoteca, pero s anticresis mientras dure su derecho. De la combinacin de los arts. 1449 contrario sensu y 2870, surge la imposibilidad de transferir el derecho real de usufructo y la posibilidad de ceder su ejercicio. ACCIONES DEL USUFRUCTUARIO
Cuenta con la defensa extrajudicial, con las acciones posesorias policiales, as como las propiamente dichas (por ser un poseedor legtimo) y tambin con las acciones reales.
La sentencia favorable obtenida por el usufructuario aprovecha al nudo propietario; las sentencias en su contra no lo perjudican.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar posteriormente el uso y goce a que est facultado el usufructuario. Tiene obligacin de responder por eviccin y vicios redhibitorios.
Conserva las facultades de disposicin. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal. El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de la cosa. Puede tambin reconstruir los edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminucin de su goce.
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EXTINCIN DEL USUFRUCTO
La extincin, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad inmueble. Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastar la partida de defuncin. Se trata de un asiento de cancelacin y se encuentra contemplado en el Art. 36 de la ley 17.801. Veamos las causas de extincin:
1. El usufructo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales. 2. Por revocacin: que puede ser directa (efectuada por el constituyente al amparo de clusulas legales o contractuales) o indirecta (incoada por los acreedores del constituyente, mediante la accin pauliana). 3. Por resolucin de los derechos del constituyente: esto sucede cuando el constituyente pierde el dominio en forma retroactiva al da de su adquisicin, quedando sin efecto los actos de disposicin por l realizados, pues segn el Art. 2.670, revocndose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor. 4. Cumplimiento del plazo, (no pudiendo extenderse por ms de veinte aos en las personas jurdicas, ni ms all de la vida del usufructuario cuando es una persona fsica). 5. Prescripcin liberatoria: es una causal propia de este derecho real, reza el art. 2.924: El usufructo se pierde por el no uso, durante el termino de diez aos. 6. Consolidacin en la misma persona, pues nadie puede ser titular de un derecho desmembrado sobre cosa propia. 7. Deterioro de la cosa: cuando ste es de tal entidad, que la cosa ya no permite se realicen los fines para los cuales se constituy el usufructo, por ejemplo, una cava para almacenar fiambres, cuando la autoridad sanitaria ha prohibido los frigorficos en la zona. Existe un supuesto especial en el Art. 2.936: Si el usufructuario hubiese hecho asegurar un edificio consumido en un incendio, el usufructo contina sobre la indemnizacin que se le hubiese pagado.
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USO Y HABITACIN: NOCIN CARACTERES OTRAS SERVIDUMBRES PERSONALES. ANLISIS DE LOS ARTS. 3003 Y 3004 DEL CDIGO CIVIL.
Segn el Art. 2948, el derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin. Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del ius
utendi y del ius fruendi, en el uso y la habitacin, estas facultades se limitan a

satisfacer las necesidades personales del usuario, o del habitador y su familia, segn su condicin social. A los fines de esta institucin la familia comprende la mujer y los hijos que existan al momento de la constitucin y tambin los que naciesen despus, el nmero de sirvientes necesarios, y adems las personas que a la fecha de la constitucin del uso o de la habitacin vivan con el usuario o habitador, y las personas a quienes stos deban alimentos.
Si bien la distincin antes referenciada puede desaparecer cuando el fundo sobre el cual un derecho de uso est establecido, produce en un ao comn slo la cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la casa bastase slo para l y su familia; en este caso, el Art. 2957 ordena que la posesin entera del fundo o de la casa, debe entregrsele al usuario, como si fuera usufructuario y quedar sujeto a las reparaciones de conservacin y al pago de las contribuciones, como tal. Si no toma ms que una parte de los frutos, o si slo ocupa una parte de la casa, contribuir en proporcin de lo que goce.
Pueden ser objeto del uso las mismas cosas que lo son del usufructo perfecto, mientras que el derecho de habitacin debe recaer sobre una vivienda. En las hiptesis reguladas por los arts. 2958 y 2967 el objeto es, adems, una prestacin; estos artculos constituyen una gravsima anomala para el rgimen de los derechos reales.
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Para la constitucin y extincin de uso y habitacin, se aplican las normas del usufructo.
Del juego de los artculos 2959, 2964 y 2965, surge que el usuario no puede ceder el ejercicio de su derecho cuando lo adquiri a ttulo gratuito, ni tampoco cuando adquirindolo a ttulo oneroso, recayera sobre cosas muebles; s puede ceder su ejercicio cuando lo adquiri a ttulo oneroso y recae sobre inmuebles. Tambin puede alquilar el fundo sobre el cual tiene derecho de uso. En estos ltimos dos casos, los acreedores del usuario podrn cobrarse del derecho de uso; en el resto de los supuestos no, por considerarse derechos inherentes a la persona, al igual que la habitacin, puesto que el habitador en ningn caso puede ceder su ejercicio ni alquilar el inmueble.
DERECHO DE HABITACIN LEGAL DEL CNYUGE SUPRSTITE (ART. 3573 BIS) Art. 3.573 bis: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable
como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias.
Este derecho reconocido al cnyuge suprstite, cuya naturaleza es derecho real de habitacin, constituye una excepcin al principio consignado en el Art. 2949 que establece que el uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo. Tiene un propsito asistencial y humanitario, la proteccin del nico techo del viudo o la viuda, ante los requerimientos de particionar la herencia de los dems herederos o legatarios. Debe ser solicitado por el interesado en el marco del juicio sucesorio, donde el juez comprobar si se cumplen los requisitos exigidos por el cdigo civil. Sin embargo, la constitucin de este derecho no impide que el inmueble sea inventariado en la sucesin y adjudicado a uno o ms herederos o legatarios, revistiendo stos la calidad de nudos propietarios hasta la muerte del cnyuge viudo.
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Al ser un derecho real de habitacin, se aplican las normas relativas a ste, inclusive la exigencia de inventario y fianza que impone el Art. 2967; debe conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia) y efectuar los actos necesarios para su conservacin, a su costa; puede defender su derecho a travs de las acciones posesorias y reales. Requisitos: 1. nico inmueble habitable integrante del haber hereditario. No hay una solucin unnime en la doctrina y jurisprudencia para el caso de que hubiese un solo inmueble habitable en el acervo hereditario, pero un conjunto de bienes valiosos que hicieren posible satisfacer las necesidades de habitacin (joyas, ganados, automviles, etc.); en algunos casos se ha hecho prevalecer la letra textual de la ley (otorgando el derecho) y en otros se ha morigerado, negando el derecho por considerarlo abusivo, ante la abundancia de otros bienes. 2. Valor mximo del inmueble. No debe sobrepasar el lmite indicado como vivienda susceptible de ser adherida al rgimen de bien de familia; para su determinacin, habr que estarse a la normativa provincial. 3. Sede del hogar conyugal. Debe haber sido ltimo domicilio del matrimonio en vida del cnyuge fallecido. 4. No haber contrado nuevas nupcias. Es una causal de resolucin.
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DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTA

SEGURIDADES REALES Y PERSONALES LOS PRIVILEGIOS
Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos agregar, que el principio genrico es la par conditio creditorum, o igualdad de todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas, todos sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los bienes del deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de preferencias. ste es,
precisamente, el fundamento de las garantas creditorias.
Las garantas pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante el incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser reales, cuando se afecta una cosa determinada como garanta de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la hipoteca y el anticresis.
HIPOTECA: NOCIN
Veamos la definicin de hipoteca que brinda el codificador: Art. 3.108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en
dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor.
Se han efectuado las siguientes crticas al texto legal:
No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de la obligacin puede ser una persona y quien preste su inmueble en garanta, otra.
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Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una obra de arte), ya que el artculo 3109 consigna si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. El trmino bienes no es correcto, siempre se dar en garanta una cosa, que adems ser una cosa inmueble. La definicin debera hacer alusin a los modos de dar seguridad a travs de la hipoteca, que son el ius persequendi y el ius
praeferendi.
CARACTERES 1. Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca, si faltan la misma estar viciada de nulidad. Son caracteres esenciales:
a. Es un derecho real. b. Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito al cual brinda seguridad. c. Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el acuerdo de voluntades (Art. 3115). d. Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca nace con la firma de la escritura y es el nico derecho real en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es declarativa y no constitutiva. e. Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin precisa de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de la obligacin a la que accede (arts. 3109, 3131, 3132). Segn el Art. 3131, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1: el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2: la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3: la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4: la cantidad cierta de la deuda y la determinacin de la misma. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en
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hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. A su vez, el o los inmuebles dados en garanta, deben estar expresamente determinados, una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es suficiente para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble.
Sin embargo, el Art. 3133 expresa que la constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses si stos estuviesen determinados en el ttulo (Art. 3152). Estos intereses sern debidos hasta el efectivo pago; la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin.
Es comn que los bancos soliciten garanta hipotecaria para que el titular de una cuenta corriente pueda girar en descubierto; en estos casos, los jueces generalmente se pronuncian por la nulidad de la hipoteca, por no cumplirse con la especialidad, al no estar determinado el crdito. Esta falta de determinacin, provoca que el rango no avance porque hay un recambio constante de prestaciones debidas y no se permite el avance en el rango. Para considerarse cumplido, en general se pide que se consigne una cantidad mxima de dinero que garantiza. Usualmente, se llama a las hipotecas con un vicio en el principio de especialidad, como hipotecas abiertas.
2. Natural: es la indivisibilidad y se reputa un carcter natural y no esencial porque puede faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Aunque se hagan pagos parciales, en principio no
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podr solicitarse la cancelacin parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de la deuda, el acreedor podr ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el crdito garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de los deudores, podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda. La excepcin a la indivisibilidad de la hipoteca est consignada en el artculo 3.112 que reza: la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada
parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor.
OBJETO EXTENSIN DE LA GARANTA La extensin est reglada en los arts. 3.110 y 3195. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo. En caso de expropiacin, los derechos del hipotecante sobre el inmueble, se consideran transferidos a la indemnizacin.
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Segn el Art. 3.120, los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin, y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse. Del juego de los arts. 3111, 3152, 3936, 3937 y 3152, se sigue que los costos y gastos de confeccin e inscripcin de la escritura hipotecaria, as como los daos e intereses ocasionados por el incumplimiento, estn garantizados pero carecen de privilegio (pues la interpretacin en materia de privilegios es restrictiva, y no aparecen enumerados expresamente). Las costas y gastos del juicio hipotecario s estn garantizados y gozan de privilegio. En relacin a los intereses, podemos consignar que la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin o se dieran las bases para su clculo (se refiere a intereses compensatorios). Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno. Conclusin: intereses compensatorios pactados en el ttulo, gozan de privilegio. Los moratorios, no. Segn el Art. 3.936, la hipoteca garantiza a ms del principal, los intereses o rentas debidas de dos aos (hay que contar desde el inicio del juicio, dos aos para atrs), y los que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago. CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda. Cuando ha sido establecida por una escritura pblica en que el acreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin.
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La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada (principio de incolumnidad).
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea propietario del inmueble y goce de plena capacidad, pues si sta falta el acto ser nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se denominan actos a non domino. Recordemos que en materia hipotecaria est prohibida la convalidacin del Art. 2504. Si el dominio est sujeto a condicin, rescisin o resolucin, la hipoteca seguir la suerte del mismo.
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligacin del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se obliga personalmente al pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podr ir contra todo su patrimonio (no slo el inmueble), en caso de que no alcancen los fondos provenientes de la realizacin de aqul. En cambio, si el hipotecante nada dice respecto de asumir la deuda, slo responde con el inmueble y se denomina tercero poseedor.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesin, es entonces que el codificador instituy la forma de publicidad inscriptoria, como caso de excepcin para este derecho real (Art. 3134). La inscripcin debe realizarse antes de los cuarenta y cinco das desde la realizacin del acto (Art. 5 Ley 17.801) y caduca a los veinte aos, por lo cual habr que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la oponibilidad ante los terceros (Art. 3197).
Si estando constituida la obligacin hipotecaria, pero an no registrada la hipoteca, y corriendo el trmino legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su crdito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ningn efecto respecto a la primera hipoteca, si sta se registrare en el trmino de la ley (Art. 3136).
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CAPACIDAD Y DERECHO PARA CONSTITUIRLA CONSTITUCIN POR EL CONDMINO, POR EL PROPIETARIO IMPERFECTO, SLO POR EL COMPRADOR ANTES DE LA TRADICIN, POR TERCERO SOLEMNIDADES REQUERIDAS
Hemos mencionado previamente que para constituir la hipoteca es necesario capacidad plena, la que luego de la reforma del ao 2009 se adquiere a los 18 aos de edad, no debiendo el constituyente estar inhibido ni inhabilitado, tampoco tener incapacidades de derecho respecto del acto. El segundo requisito, es la titularidad del derecho. Puede pasar que un condmino desee hipotecar su cuota parte o el total del inmueble. Si el condmino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca ser vlida, pero quedar sin efecto si el inmueble se adjudica a otro condmino luego de la particin (Art. 2678), pues la particin tiene efecto declarativo (Art. 2678). Si lo que el condmino desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos estarnos al principio general que nos dice que ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto; por lo tanto, el condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de los copropietarios sin el consentimiento de todos.
Recordemos que en materia hipotecaria la convalidacin est prohibida expresamente, esto ocasiona que la hipoteca constituida por un tercero no pueda ser validada posteriormente; pero si el inmueble llegase a ser adjudicado al condnimo hipotecante, la hipoteca valdr pues no es el instituto de la convalidacin el que se aplicara, sino el principio de particin declarativa, reputndose que el copropietario ha sido propietario exclusivo desde el da en que lleg a ser condmino.
Recordemos que dominio puede ser pleno, cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas; o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, entre otros; pues bien, la constitucin de hipoteca
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seguir la suerte del dominio imperfecto, resolvindose el contrato hipotecario cuando se resuelva el dominio. Para ello, deber estar inscripta la condicin resolutoria o carga real en el registro de la propiedad, pues en caso contrario no ser oponible al acreedor.
Las solemnidades requeridas para la constitucin de la hipoteca, son las mismas que las de cualquier derecho real sobre inmueble (Art. 1184): escritura pblica e inscripcin posterior. EFECTOS DE LA HIPOTECA FACULTADES DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE GRAVADO ACTOS DE PROHIBICIN AL PROPIETARIO MEDIDAS
CONSERVATORIAS
La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio, sin embargo el propietario no deber realizar actos materiales o jurdicos que menoscaben el valor del inmueble (Art. 3157) y, correlativamente, todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurarlo, solicitando las medidas correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo preventivo, prohibicin de innovar, entre otros), pues el deudor disminuye as la garanta de la deuda.
En el caso de que el propietario hubiese violado lo dispuesto por el Art. 3157 y las medidas cautelares no tuvieren sentido por haber sido causados ya los detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn, aunque sus crditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacin de los deterioros causados, y el depsito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (Art. 3159). En tal caso, podr el acreedor solicitar la caducidad de los plazos por las cuotas de la obligacin an no vencidas (Art. 3161)
Dijimos que la existencia de hipotecas que graven una heredad, no es obstculo a la constitucin de servidumbres sobre un inmueble; pero una servidumbre as constituida, no puede oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su
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establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se venda como libre de toda servidumbre.
En relacin a la locacin, en principio permitida, habr que estarse a las clusulas contractuales; es una clusula de estilo, que se pacte la inoponibilidad del contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la hipoteca.
El propietario puede celebrar nuevas hipotecas, que tendrn un rango posterior: hipoteca de segundo grado, tercer grado, etc. y que podrn cobrarse del inmueble, una vez canceladas las de grado preferente. Recordemos lo estudiado en la unidad de derecho registral, en tanto el Art. 19 de la Ley 17.801 permite que los acreedores negocien un cambio de rango entre s, el que (estando inscripto) es oponible al propietario y los terceros registrales (permuta de rango entre s, posposicin de rango, rango compartido). Asimismo, Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar (Art. 3135 in fine), es lo que se llama reserva de rango.
LA HIPOTECA Y LOS TERCEROS - EXTINCIN -
El propietario est, en principio, facultado para enajenar el dominio del inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud del ius persequendi (facultad propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario podr perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su ejecucin, tal como podra haber hecho con el primer propietario. Pierde esta facultad sobre las cosas de naturaleza mueble y que eran inmuebles por accesin (por ejemplo mquinas agrcolas), en virtud del Art. 2412 (si el adquirente es a ttulo oneroso y con buena fe).
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos opciones: 1. TERCERO ADQUIRENTE: Se denomina as al nuevo propietario, cuando asume la deuda hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo deudor hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio; para ello, es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para que el deudor original (primer
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propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor deber liberarlo expresamente, pues la sola aceptacin del nuevo deudor no es suficiente para desobligarlo operando la novacin. 2. TERCERO POSEEDOR: Se denomina as al adquirente del inmueble cuando no asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor hipotecario, o si se trata de una persona ajena a la obligacin principal y que ha prestado su inmueble en garanta al obligado, limitndose a responder con el inmueble hipotecado. En ningn caso se puede atacar el resto del patrimonio del tercero poseedor, l responder slo con el inmueble. Los acreedores hipotecarios, an antes de la exigibilidad de sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la intimacin del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta anterior, deben ser mantenidos. El tercero poseedor no puede ser ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres das, y si ste no lo verificare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. El tercero poseedor puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria abandonando el inmueble, (a diferencia del tercer adquirente). El juez deber nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin del bien, hasta que ste sea liquidado.
CANCELACIN
La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca. La consignacin de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago.
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La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda.
La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra resuelto, como el caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad judicial.
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a la orden del juez. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidas en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente. PRENDA: CONCEPTO REQUISITOS DE CONSTITUCIN Al respecto, reza el Art. 3204: Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por
una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
El contrato es unilateral (la nica obligacin que nace luego de su perfeccin es la obligacin de restituir a cargo del acreedor), oneroso, accesorio de otro contrato donde se plasma la obligacin principal y no exige formalidad alguna respecto de las partes, pudiendo incluso ser oral y la prueba en juicio podr rendirse por cualquier medio.
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Sin embargo, para la oponibilidad ante los terceros, el art. 3127 exige que el contrato conste en escritura pblica o instrumento privado de fecha cierta y que contenga las siguientes clusulas:
a. importe del crdito garantizado. b. designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad peso y medida si fuera necesario.
A su vez, el cdigo indica respecto del contrato, que es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este ttulo; esto es as, desde que el ius praeferendi implica un privilegio sobre el precio del bien liquidado y no sobre el bien en s. Es igualmente nula la clusula que prive al acreedor de solicitar la venta de la cosa.
Para constituir prenda sobre una cosa, es necesario ser propietario y gozar de capacidad plena. Al igual que la hipoteca, quien constituye la prenda puede ser el propio deudor o un tercero que garantiza la obligacin de aqul.
El acreedor prendario es un poseedor legtimo de cosa mueble y la publicidad de la prenda se lleva a cabo mediante la tradicin (publicidad posesoria), a diferencia de la hipoteca, para la cual el codificador previ la inscripcin por no haber tradicin. El acreedor prendario slo gozar de los derechos que devienen de la prenda, mientras subsista la posesin. En tal sentido, se juzga que el acreedor contina en la posesin de la prenda, cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un tercero que se obligase a devolvrsela.
Debe distinguirse el contrato de prenda civil, regulado en los arts. 3204 al 3238 del cdigo civil, del de prenda comercial, que regulan los arts. 580 y siguientes del cdigo de comercio. OBJETO PRENDA TCITA DERECHO DE RETENCIN REIVINDICACIN DERECHO DE REALIZAR EL VALOR DE LA COSA
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Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda, siempre que estn en el comercio; la garanta se extiende a los accesorios de la cosa y a sus aumentos.
En caso de que el objeto sea un crdito, ste debe constar en un instrumento (debe estar cosificado), pues el objeto de los derechos reales siempre es una cosa material. En el caso de que se transmita el crdito prendado, ya sea un crdito tradicional o uno que conste en acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, para que la prenda quede constituida, el contrato debe ser notificado al deudor del crdito dado en prenda, y entregarse el ttulo al acreedor, o a un tercero aunque l sea superior a la deuda. En el caso de crditos transmisibles por endoso, la notificacin no ser necesaria. El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la cosa en poder de quien se encuentre y solicitar al juez su realizacin para el cobro de la deuda. Ante turbaciones o desposesin, cuenta con las defensas posesorias y reales, como la accin negatoria y la reivindicatoria.
El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la deuda, as como los gastos efectuados para la conservacin de la cosa y los intereses.
Si el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda; si abusare, ejerciendo en ella derechos que no eran propios, el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro. El acreedor responde por prdida o deterioros de la cosa.
Prenda tcita: Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda (Art. 3218). El Art. 3219 deja sin efecto la disposicin del artculo 3218 si la nueva deuda, aunque debida por el mismo deudor, y exigible antes del pago que aquella por la que la prenda se haba constituido, perteneciese al mismo acreedor por haberla recibido n de un tercero, por cesin, subrogacin o sucesin. Parte de la
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doctrina ha entendido que la naturaleza jurdica de la prenda tcita es la de un derecho de retencin.
EXTINCIN
La prenda se extingue por todas las formas de extincin de los derechos reales, ms una forma propia de su carcter de derecho accesorio o de garanta: la extincin de la obligacin principal a que acceda. Se extingue tambin, cuando por cualquier ttulo la propiedad de la cosa empeada pasa al acreedor. Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor est obligado a restituir al deudor la cosa empeada, con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que despus hubiese recibido.
Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre de gravmenes y (por ende) sin la prenda. En este caso, el derecho del acreedor prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el caso de venta privada, el bien se vender con la carga real. ANTICRESIS: NOCIN FORMA Y PRUEBA CONTENIDO DEL DERECHO ANTICRESIS TCITA EXTINCIN Art. 3.239: El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un
tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
El anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo puede nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye el derecho real de anticresis, debe celebrarse por escritura pblica (Art. 1184), pero esta formalidad slo es exigida ad
probationem y es oneroso, unilateral y real (porque se perfecciona con la entrega de la

cosa). Debe ser inscripto para su oponibilidad. Al igual que en la prenda, est prohibida la clusula que autorice al acreedor a tomar en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese pagada pues, como todo derecho real de garanta, implica
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solamente la preferencia sobre el precio de liquidacin sobre la cosa y no sobre la cosa misma.
La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de dominio o de usufructo quien lo haga.
El derecho de anticresis, al igual que la prenda, es indivisible. El acreedor no est obligado a restituir la cosa hasta que la deuda no haya sido completamente saldada.
El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos naturales o civiles y puede explotar el inmueble por s mismo o arrendarlo. Si hiciese mejoras necesarias, descontar lo gastado de los frutos que perciba y si stas no fueran necesarias, debe ser resarcido en proporcin al mayor valor que la cosa hubiese adquirido.
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis.
Al ser un poseedor legtimo, goza de la proteccin de las acciones posesorias y, al ser titular de un derecho real, de las acciones reales (negatoria o confesoria).
En relacin a las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al cuidado y conservacin del inmueble, pudiendo ser condenado a restituirlo si hiciere un uso abusivo. Debe pagar las cargas y contribuciones, pudiendo descontar estos importes de los frutos. No puede introducir cambios en el inmueble ni alterar su destino. Una vez extinguida la deuda que garantiza, debe restituir el inmueble.
Anticresis tcita: (Art. 3261) Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito, debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.
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La extincin del anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la hipoteca, por los mismos medios que el resto de los derechos reales con ms un modo especial: extincin de la obligacin a la que accede.
Este derecho real no ha tenido recepcin en la prctica, quizs por la similitud en sus fines (garantizar una obligacin con un inmueble) con la hipoteca, derecho real sobre el cual hay una detallada regulacin en el cdigo y un extensa costumbre jurdica de aplicacin.
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (LEY 25.509)
La ley 25.509 de 2001, modific el Art. 2614 del cdigo civil que exclua la posibilidad de constituir derecho real de superficie y agreg a la enumeracin del Art. 2503 un octavo inciso, que incluye el derecho real de superficie forestal. Se trata de un derecho constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura, de conformidad al rgimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados (25.080). Dicha ley establece un rgimen de promocin de las inversiones que se efecten en nuevos emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques existentes. Podrn ser beneficiarios las personas fsicas o jurdicas que lleven a cabo la implantacin de bosques, su mantenimiento, el manejo, el riego, la proteccin y la cosecha de los mismos, incluyendo las actividades de investigacin y desarrollo, as como las de industrializacin de la madera, cuando el conjunto de todas ellas formen parte de un emprendimiento forestal o foresto-industrial integrado, quienes debern anotarse en un registro creado al efecto. Para estas personas, el ordenamiento previ importantes beneficios fiscales. El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta.
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De la definicin, extraemos las dos posibles modalidades en que se puede llevar adelante: 1. realizando sobre un inmueble ajeno forestacin o silvicultura (cultivo de bosque). 2. adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes.
La ltima parte del artculo autoriza al superficiario a gravar el inmueble con derecho real de garanta. Ha dicho la doctrina al respecto, que este no puede ser otro derecho real ms que la hipoteca.
Se lo considera un derecho real mixto, pues es sobre cosa ajena (el inmueble) y a su vez sobre cosa propia (los rboles, arbustos, matas, etc., que constituyen el bosque).
Este derecho real se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pblica y tradicin de posesin y debe inscribirse a los fines de la oponibilidad. Tiene un plazo mximo de duracin de cincuenta aos, pero a su trmino nada obsta a celebrar un nuevo contrato.
Siendo un derecho patrimonial, puede ser enajenado, as como embargado y ejecutado por los acreedores.
El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido. El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbacin.
El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condicin resolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres aos; no se extingue por la destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres aos.
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Siendo el superficiario titular de un derecho real y poseedor legtimo, le asisten todas las defensas posesorias y reales.
En tanto, segn el Art. 4 de la ley, el propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbacin. Es muy criticada esta disposicin, pues alguna doctrina entiende que no debera haber bice para que el nudo propietario hipotecase el inmueble.
El derecho real de superficie forestal se extingue por idnticas causales que el resto de los derechos reales con ms una especial: no ejercicio por el plazo de tres aos.
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PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES

ACCIONES REALES: CONCEPTO SU DIFERENCIA CON LAS ACCIONES POSESORIAS - MBITO DE APLICACIN DE CADA ACCIN REAL TPICA
Segn protejan un derecho real o personal, las acciones se denominan tambin reales o personales.
La accin real se dirige contra quien posea la cosa en contra de la voluntad del titular del derecho real protegido. Son tres y se encuentran enumeradas en el Art. 2757: reivindicatoria, confesoria y negatoria.
Se discute en
doctrina la inclusin dentro de esta categora de las acciones de
particin de la herencia, deslinde y ejecucin hipotecaria.
Se critica la tcnica del codificador, pues trata las acciones reales luego de legislar sobre dominio y condominio y antes de ocuparse del resto de los derechos reales, cuando stos tambin estn protegidos por estas acciones.
Son acciones declarativas, ya que declaran la existencia y extensin del derecho real, y tambin de condena. La condena consiste en el pago de una indemnizacin, en su caso, y en la orden de restituir la cosa (en la reivindicatoria), de reestablecer los derechos o servidumbres en la confesoria y de reestablecer la libertad en el ejercicio del derecho real en la negatoria. En algunos casos, la indemnizacin ser la nica posibilidad. La reivindicatoria y negatoria se aplican siempre en relacin a los mismos derechos reales, diferencindose en su aplicacin de acuerdo a la gravedad en la lesin. Mientras que se ejercer la reivindicatoria cuando la privacin en el ejercicio real derecho real es absoluta, cuando aqul slo sea turbado, se ejercer la negatoria.
mbito de aplicacin: 1. accin reivindicatoria: la legitimacin activa compete a los titulares de derechos reales que se ejercen mediante posesin (dominio, condominio,
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usufructo, uso, habitacin, prenda, anticresis, PH y superficie forestal) para los casos de desposesin de cosas muebles o inmuebles. 2. accin negatoria: la legitimacin activa es idntica a la accin reivindicatoria, sumndole el acreedor hipotecario y en relacin a los inmuebles. Se ejercer cuando la posesin sea slo turbada, por ejemplo si alguien intentara ejercer una servidumbre o el usufructo sobre la propiedad. El acreedor hipotecario la ejercer cuando el propietario sea turbado, pues busca resguardar el objeto de su garanta. 3. accin confesoria: esta accin protege a los titulares de derechos reales (incluido el acreedor hipotecario), a quienes sea impedido el ejercicio de los derechos inherentes a la posesin, esto es, las servidumbres activas y aquellos derivados de las relaciones de vecindad. Por ejemplo, el poseedor del fundo dominante con servidumbre de paso sobre otro fundo, a quien se impide cruzar, o el dueo de un fundo que sea molestado por el dueo de un fundo vecino con ruidos o emanaciones que excedan la normal tolerancia (Art. 2618, a partir de la defensa incluida por la reforma de 1968, que tramita por va sumaria).
La legitimacin activa de las acciones reales, se extiende a los herederos de los legitimados por reputarse continuadores de la persona del titular (Art. 3417 y 3418). El legatario de cosa cierta est expresamente legitimado por el Art. 3775. Los condminos pueden reivindicar su parte ideal contra otro condmino que les impida el ejercicio de la posesin y pueden ejercer la accin contra los terceros, pero en este punto no hay acuerdo en la doctrina sobre si est reivindicando su cuota parte o el todo (beneficiando al resto de los condminos), no hay discusin en el caso de que sean todos los condminos quienes reivindiquen contra el tercero. ACCIN REIVINDICATORIA: DEFINICIN LEGAL LEGITIMACIN ACTIVA LEGITIMACIN DEL ADQUIRENTE SIN TRADICIN EL PLENARIO ARCADINI/MALECA LEGITIMACIN PASIVA REIVINDICACIN DE INMUEBLES REIVINDICACIN DE MUEBLES EFECTOS DE LA REIVINDICACIN
La accin reivindicatoria est reglada por los artculos 2758 al 2794 del cdigo civil; es una accin por la cual el titular del derecho real que ha perdido la posesin, la reclama
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y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella. Hemos visto ya la legitimacin activa, veamos ahora la legitimacin pasiva. Podr ser demandado:
1. el poseedor que adquiri la posesin por despojo. Puede haberse configurado por violencia, clandestinidad, abuso de confianza, hurto o estelionato. Puede demandarse a sus sucesores universales y a los particulares, pero respecto de estos ltimos con los lmites que el ordenamiento seala para las adquisiciones onerosas de buena fe. 2. el poseedor a quien se le ha hecho entrega voluntaria de la cosa. Es el caso de que el ttulo de trasmisin de la posesin (boleto de compraventa, por ejemplo), haya sido anulado o se haya configurado una causal de rescisin o resolucin del contrato. 3. poseedor que niega serlo, hiptesis regulada en el Art. 2783: El demandado
que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser condenado a transferirla al demandante, desde que ste probare que se halla en poder de aqul .
4. tenedor que posee a nombre del reivindicante y busca intervertir el ttulo, convirtindose en poseedor. Por supuesto que tambin podr intentarse la accin personal derivada del contrato de donde la tenencia naci (comodato, locacin, etc.), pero a veces sucede que esta accin est prescripta y debe intentarse la reivindicacin. 5. tenedor que posee a nombre de un tercero. En este caso, el tenedor tiene obligacin de denunciar a nombre de quin posee, a los fines de que sea parte en el juicio y la sentencia tenga efectos en su contra.
Puede ser objeto de reivindicacin cualquier cosa mueble o inmueble, que pueda ser poseda. La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes. Es necesario tener en cuenta algunos lmites de la accin reivindicatoria respecto de los muebles:
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El Art. 2.767, correlativo del 2412, expresa: La accin de reivindicacin no es
admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la
presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Como as tambin, respecto de los inmuebles: Art. 1051: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Es importante a su vez, el antecedente del plenario Arcadini vs. Malenca, por el cual las Cmaras Nacionales decidieron en pleno que el comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, an antes de la tradicin de la cosa, ejercer la accin reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma. Y correlacionar, ya se trate de muebles o de inmuebles con la letra del Art. 2778: Sea
la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor.
Hemos abordado los efectos de la reivindicacin en el cuadro sinptico analizado en el mdulo 1, al ver los derechos y obligaciones del poseedor condenado a restituir, al cual nos remitimos.
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En relacin a la prescripcin, algunos autores han sostenido que la accin reivindicatoria sera imprescriptible, por el carcter perpetuo del dominio, ya que el artculo 2510 del Cdigo Civil, declara que ste subsiste con independencia del uso que se pueda hacer de l. Tal es la posicin de Salvat, quien, sin embargo, sostiene que existira una extincin indirecta de la accin reivindicatoria, en caso de haberse cumplido la prescripcin adquisitiva a favor de un tercero2. Vale la pena citar en este punto la nota al artculo 4015 que, al reglar sobre la usucapin, expresa: Troplong
dice: Nada puede escapar el imperio de esta prescripcin: ella excluye todo favor y todo privilegio, y se extiende sobre todos los derechos.
ACCIN NEGATORIA: CONCEPTO LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA Dice el Art. 2.800: La accin negatoria es la que compete a los poseedores de
inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
Hemos dicho que la legitimacin activa de la accin negatoria es igual a la de la reivindicatoria, slo que la primera de ellas se aplica slo a casos de turbacin y adems, la accin negatoria se refiere slo a inmuebles. Segn el Art. 2.496, slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor; por ejemplo, si quien tiene servidumbre de paso, adems saca agua de un pozo. Legitimado pasivo es todo aquel que efecte actos posesorios que impliquen el ejercicio de un derecho real, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida o simplemente reduciendo los lmites del ejercicio del derecho real por parte del titular. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer. La accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio
VENTURA, Gabriel, MOISSET DE ESPANES Luis Prescripcin de la accin reivindicatoria , Academia Nacional de Derecho se puede consultar el artculo en la siguiente pgina web: http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/artprescripcionaccionreivindicatoria
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anterior le hubiese causado, y an obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza. Probndose que el acto del demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre disposicin de su derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente personal. ACCIN CONFESORIA: CONCEPTO CASOS DE APLICACIN LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA
La accin confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, su fin es que los derechos y las servidumbres se restablezcan. Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin (o sea cuando se ataque el ejercicio de una servidumbre en sentido lato, o se incumpla con las restricciones y lmites al dominio), a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas (es decir cuando existen dos fundos, pero el beneficio est establecido en cabeza de una persona determinada que posee el fundo dominante)3, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin.
Como ejemplos, podemos mencionar: si el dueo del fundo sirviente tapa el pozo de agua de manera tal que impida ejercer la servidumbre de sacar agua o coloca un candado en la entrada de un fundo gravado con servidumbre de paso. Igualmente, si se establece un bar al lado de un inmueble, impidiendo el sueo nocturno de los propietarios por el volumen de la msica.
Hay quienes entienden que tambin se extiende la legitimacin activa a los titulares de usufructo, uso o habitacin, por considerar que el cdigo alude a titulares de servidumbres personales en sentido lato.
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DERECHO PRIVADO V (DERECHOS REALES) Módulo 4 - Lectura 4 - Derechos Reales Sobre Cosa Ajena y Defensas Reales PDF

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DERECHO PRIVADO V (DERECHOS REALES) Módulo 4 - Lectura 4 - Derechos Reales Sobre Cosa Ajena y Defensas Reales PDF

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LECTURA 4 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA Y DEFENSAS REALES

SERVIDUMBRES EN GENERAL: CONCEPTO

SERVIDUMBRES PREDIALES: CLASIFICACIN

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL FUNDO SIRVIENTE

EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES

Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son:

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propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

No puede ser objeto del usufructo:

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

Son obligaciones anteriores a la toma de posesin:

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CONTENIDO DEL DERECHO DE USUFRUCTO

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

EXTINCIN DEL USUFRUCTO

utendi y del ius fruendi, en el uso y la habitacin, estas facultades se limitan a

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTA

precisamente, el fundamento de las garantas creditorias.

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

LA HIPOTECA Y LOS TERCEROS - EXTINCIN -

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

doctrina ha entendido que la naturaleza jurdica de la prenda tcita es la de un derecho de retencin.

probationem y es oneroso, unilateral y real (porque se perfecciona con la entrega de la

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (LEY 25.509)

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES

doctrina la inclusin dentro de esta categora de las acciones de

particin de la herencia, deslinde y ejecucin hipotecaria.

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

El Art. 2.767, correlativo del 2412, expresa: La accin de reivindicacin no es

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

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