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Administracin y Consorcios: Dudas sobre porcentajes para lograr remocin de administrador

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Norma Cont Leonardo Stachu nicolas fernandez

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Andrs Nieva

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Posted on martes, 24 de julio, 2001 - 01:57 pm: natalia Hola, mi nombre es Natalia Garca, quisiera saber si es necesaria la 2/3 parte de propietarios presentes en asamblea para la aprobacin de una nueva administracin. Este tema no es contemplado en el reglamento interno. Otra duda que tengo como copropietaria es: cuando en las notas de citacin a asamblea se menciona Reglamento Interno es sinnimo de Reglamento de Copropiedad o este ltimo es sinnimo de la ley 13512. Tambin estoy tratando de reunirme con el decreto 18734/49 que reglamenta la ley de PH, me gustara saber dnde la ubico o recibirla por este medio. gracias. Posted on sbado, 28 de julio, 2001 - 03:31 am: Gabriela Natalia: Creo que tu confusion es grande. Por un lado tenes la Ley 13512 y su decreto reglamentario (con cualquier buscador vas a poder encontrar sus textos en internet). Luego tenes el Reglamento de Copropiedad Y Administracion, cuya copia podes solicitarsela al Administrador quien bajo ningun concepto puede negartela. Y por ultimo el Reglamento Interno, no todos los Edificios cuentan con el, y lo que en el se trantan son mas que nada algunas normas de convivencia. En cuanto al quorum necesario para el nombramiento o remocion del Administrador, no necesariamente son los 2/3 de los presentes. Esto seguramente esta aclarado en el Reglamento de Copropiedad de tu edificio (no todos son iguales). Seguramente se necesita un quorum especial para esto, para darte un ejemplo, en mi edificio se necesita contar con la aprobacion de los 2/3 del total de los propietarios. En tu edificio no necesariamente es asi.
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Posted on martes, 31 de julio, 2001 - 07:20 pm: Administracin L & F Estimada Natalia Te comento que para todo lo que es propiedad horizontal nos regimos por tres cosas fundamentales. Ley 13512, una ley breve que tiene algunos puntos incompletos por decir as, que se deben complementar con los Reglamentos de Copropiedad que es la ley de cada edificio. Este reglamento es el que rige para cada uno de los edificios, ninguno es igual, pero que nunca deben estar en contraposicin de la ley 13512. Te doy un ejemplo. En la ley 13512 dice que es propiedad comn slo los caos maestros de la casa es decir las subidas del agua hasta la llave de paso, el resto es todo propio. Sin embargo, los reglamentos modernos casi todos hablan de caos dentro de la pared y hasta el respectivo artefacto. No se contradice sino que ampla lo que se considera comn. Esto para evitar problemas entre los vecinos. Es en este reglamento donde encontrars el metraje comn y propio de cada unidad, y el porcentual con que debe responder ante los gastos, si hubiera ms de un tipo de gasto los distitnos porcentuales con los que contribuye conforme a ellos; hace un detalle de lo considerado comn para el edificio. Mombra los tipos de asamblea y a veces tambin contempla el consejo de administracin que en la ley 13512 no lo contempla ni lo menciona, habla de las mayoras necesarias par la apertura de las asambleas, de las que debe haber para tratar temas especiales, de cmo se llega a 2da convocatoria, de los das de anticipacin que debe haber para cada llamado si es ordinaria o extraordinaria, de las mayoras que en general son de las 2/3 partes del porcentual, para nombrar o remover al administrador, de cmo se vota y cuanto vale el voto si es por porcentual o por unidad, etc. Y por ltimo el reglamento interno que son las normas del buen vivir de cada edificio. Ej. tenencia de animales, uso del ascensor, tareas del encargado, horario de apertura y cierre de la puerta, o del retiro de residuos, de mudanzas,de calefaccin,horarios de trabajo y descanso del encargado, horario para refaccionar y evitar ruidos molestos, de las fiestas etc. Como vers son cosas que se complementan aunque no son iguales. Ambos reglamentos los tiene el administrador, puede que el interno no exista, pero nunca puede no existir el de Copropiedad, ya que nace con el consorcio. Espero haberte sido til. Margarita R. S. de Lacambra Posted on martes, 15 de abril, 2003 - 02:44 pm: adriana Mi nombre es adriana,cuando me mude en octubre,me dijeron que no hay reglamento interno,tampoco consorcio,pues hay solo 5 propietarios y los demas deptos.pertenecen a la administracion.Dependo de la buena voluntad del administrador para solucionar inconvenientes?Que herramienta legal tengo a favor? muchas gracias Posted on martes, 04 de noviembre, 2003 - 07:34 pm: Santiago Hola mi nombre es Santiago G. y quisiera saber, si es que realmente las roturas de mampostera por humedad del departamento que est abajo mo, los tengo que pagar yo. Ya que no est escrito en el reglamento de copropiedad de mi edificio, ni tampoco en la ley 13512. Es una cuestin de responsabilidad legal "accesoria", ya que fue mi cao el que
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perda -el responsable "principal"-?. Y por ltimo: si realmente lo tengo que abonar yo, tengo un tiempo mximo minimo de espera para arreglarlo? (ya que tengo que tener seguridad del arreglo hecho...). Y si el de abajo insiste en reparalo cuanto antes..., y contrata por su cuenta, o del consorcio un albail que ha salido costoso... que posibilidad tengo yo de reclamar ante mi desacuerdo con la actitud tomada? Desde ya, muchas gracias por el espacio y su tiempo... Posted on lunes, 28 de junio, 2004 - 08:33 am: ana julia
Me nsaje De : 200.61.65.13

En el PH. donde vivo hay un propietario que tiene una deuda de expensas de varios aos que ha llegado a $ 9800 intereses por mora incluidos. Se le inicio juicio por expensas, el que logro parar haciendo un deposito. Hoy quiere pagar por todo concepto solo $2300.- importe que la Administracion pretende aceptar . Por favor,para poder tomar una posicion criteriosa, cuanto es lo que puede reducirse una deuda, y cuantos votos en una Asamblea Ordinaria donde se tratara este tema son necesarios. La Asministracion se niega a seguir con el expediente por cobro de expensas. Gracias Ana Julia Posted on viernes, 17 de junio, 2005 - 07:17 pm:

Roberto Chirivino
Me nsaje De : 201.254.80.124

Hola, soy de Mendoza, mi pregunta es la siguiente:compre un dpto., me dieron una escritura con la conformacion de un Consorcio, en dicha conformacion esta descripto mi dpto.. Ahora bien pagamos expensas a otro consorcio porque asi me lo informo la persona a quien le compre. Otra: fui al Registro y me dieron una escritura certificada de la conformacion del Consorcio donde realmente tendriamos que pagar que hago, a quien le pago? y por ultimo: si en el nuevo consorcio no queremos al administrador que figura en la escritura de conformacion, que podemos hacer? Si convoco a Asamblea extraordinaria es valido? GRACIAS..... Posted on viernes, 17 de junio, 2005 - 07:50 pm:

Cont Leonardo R. Stachuk

Me nsaje De : 24.232.87.182

Estimado Roberto: Para remover al administrador tiene que fijarse en el reglamento de copropiedad y administracion que le dieron en el momento en que realizo la escrituracion de su inmueble, en donde se fijan las clausulas que deben cumplirse para removerlo (citacion a asambleas, que las 2/3 partes de los presentes dicten la decision de removerlo, etc.). Las escrituras son documentos que perfeccionan el traslado de dominio de una persona a otra, pero no dictamina lo que hace un reglamento, que indica la normativa que debe seguir el edificio para ser encuadrado dentro de la ley de propiedad horizontal. A lo sumo dira algunas caracteristicas del inmueble que le vendieron tal como que esta libre de gravamenes o derechos reales que impidan la venta del mismo (hipotecas, etc.). Yo no se como es esa cuestion de que le dijeron que pagando las expensas usted en realidad van a pagar a otros consorcios, la verdad no me resulta nada claro.

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Las expensas se pagan para hacer frente a gastos comunes de su edificio, como los ascensores, gastos de porteria y demas, pero no paga para que se solventen los gastos de otros edificios, porque quien paga las expensas del suyo? que suceden con los gastos que ustedes tienen y no se cancelan porque el efectivo que generan a traves de las expensas tienen como destinatario otro lugar? que es lo que indica la escritura del registro de la propiedad inmueble? indica una direccion, pero es la de su consorcio? Atentamente. Cont Leonardo R. Stachuk. Administrador de Consorcios contadorstachuk@yahoo.com.ar Posted on sbado, 17 de setiembre, 2005 - 05:13 pm: Marcelo
Me nsaje De : 200.112.138.17

Por favor si me pueden asesorar que debo hacer, tengo varios locales en una galeria, el consorcio esta conformado por tres bloques, galeria, cochera y edificio con un solo nro de cuit y que por una cuestion administrativa lo manejan entre dos administraciones diferentes. Los banos de la galeria estan destruidos o sea que es imposible utilizarlos y cdo pedi que los repare la administracion se nego totalmente, les ofreci pagarlos yo mismo sin reintegro del consorcio y me respondio el consejo adm y el administrador que como yo me beneficiaba con mis locales al reparar los banos, debia pagarles un canon menual al consorcio aunque la plata fuera de mi bolsillo. Que acciones legales puedo interporner por este problema desde ya gracias Posted on lunes, 19 de setiembre, 2005 - 10:43 pm:

Cont Leonardo R. Stachuk

Me nsaje De : 200.126.196.55

Estimado Marcelo: Definitivamente lo que dice el consejo de administracion y el administrador es algo completamente irregular que no tiene ningun sentido y que no resiste ni el mas minimo analisis. No existe derecho alguno de reclamar canones por el uso de cosas comunes. No existe reglamentacion ni la va a haber porque eso lesiona los derechos de cualquier consorcista de utilizar las partes comunes de una manera conveniente sin alterar la normal convivencia o que su accionar no sea lesivo para los demas. Tampoco resiste el menor analisis establecer que por una cuestion administrativa existen dos administraciones. El articulo 8 de la ley 13512 es clara en ese aspecto, y establece que solo una persona es la responsable de llevar adelante a la administracion de un ente consorcial. O sea que "de yapa" estan violando la ley en este sentido, porque el consejo de administracion no tiene habilitacion para ejercer semejante tarea, solo debe controlar al administrador para que las cosas las haga como corresponde sin lesionar el legitimo derecho de los demas de formar parte del consorcio. Presumo que existe complicidad de ambos para que todo termine a favor de sus intereses economicos dentro del edificio. Pero yendo al punto y no irme por las ramas puede hacer una carta documento intimando la realizacion de las obras que considere necesarias para reparar los baos so pena de

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demandarlos por daos y perjuicios. Demas esta decir que esto se trataria en el fuero civil de cualquier Tribunal, este donde este el consorcio. Podria sacar fotos y llamar a un escribano para que de fe que aca no se estan llevando bien las cosas, cuestion que los comprometeria aun mas ahora y durante un posible litigio. Tambien se me ocurre en estos momentos que podria existir una mediacion privada en forma previa a un juicio con lo cual seria una prueba mas a su favor y que en cualquier juicio contra el consorcio usted ganaria o por lo menos tendria una altisima probabilidad de que eso ocurra. Lo mejor es consultar con un abogado especialista bajo que terminos y condiciones se puede llevar adelante el juicio y que montos se trabajaran, como se prepara la carta documento, como se prepara la demanda, y todas otras cuestiones a nivel judicial que por mis incumbencias profesionales no puedo explayarme demasiado. Atentamente. Cont Leonardo R. Stachuk Leg 4474 Reg Publ Adm Cons contadorstachuk@yahoo.com.ar Posted on mircoles, 12 de abril, 2006 - 09:59 am: LEONARDO
Me nsaje De : 201.235.82.195

ADMINISTRACIN DE CONSORCIOS ASESORAMIENTO LEGAL GRATUITO CONFECCIN DE CARTAS DOCUMENTO CONSLTENOS. LIC LEONARDO A GALLEGO 4922-0511 Posted on mircoles, 12 de abril, 2006 - 05:28 pm:

graciela
Me nsaje De : 24.232.75.167

Leonardo Este foro cumple una funcin , la de tratar de dar solucin a los problemas de los que habitan propiedad horizontal, no es un foro para hacerte propaganda. Posted on lunes, 02 de julio, 2007 - 11:33 pm:

paola
Me nsaje De : 190.136.83.220

hola soy Paola quisiera saber como debo hacer para que una vecina que se queja de todos los ruidos de casi todos los vecinos, deje de denunciar. PUEDO HACER ALGO? y quisiera saber si tengo un negocio en un departamento la habilitacion le tengo que hacer con la firma de todos los vecinos o solo con la mitad mas uno? Posted on lunes, 26 de noviembre, 2007 - 04:54 pm:

Dalila
Me nsaje De : 201.250.182.30

Hola; soy Marta y quera hacer las siguiente pregunta: El administrador del consorcio me envi dos cartas documento por reclamos para que yo me haga cargo de una reparacin ( injustamente por cierto)porque con sorpresa me encuentro en el recibo de mis expensas que debo pagar de mi bolsillo el costo de las cartas que este hombre me envi me parece totalmente arbitrario gracias Posted on domingo, 16 de diciembre, 2007 - 04:28 am:

Gustavo
Me nsaje De : 200.80.1.189

Hola, como estan? mi duda es la siguiente. Soy propietario de varios locales comerciales en un edificio de 3 plantas con ascensor. Me dicen que debo abonar una cifra sideral para
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cambiar el ascensor obsoleto. Yo tengo el 72% del consorcio y 6 de los 8 PH que lo forman, pero ninguno de mis locales utilizan el ascensor sino los dos pisos superiores que no son de mi propiedad. Tengo derecho a solicitar una asamblea extraordinaria a los fines de que se anule el ascensor? ya que entiendo que si se repara deber afrontar el 72% de los costos. Obvio que estos gastos no los puedo trasladar a los inquilinos. Lo consulte con el administrador y me dice que no esta seguro que se pueda, ya que el reglamento no lo prevee. Gracias y espero sus respuestas. Cordialmente, Gustavo Posted on lunes, 04 de febrero, 2008 - 11:53 am: carpatia
Me nsaje De : 201.255.229.178

Si tiene problemas de consorcio puede visitar http://www.tds.com.ar/consorcio donde hay muchos consejos practicos. Por esa va consegui iniciar una querella penal al administrador que esta en tramite, con buenas posibilidades de mandarlo a juicio oral penal por "administracion fraudulenta". Ahora estoy tranquilo

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