UNIVERSIDAD FERMIN TORO FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y POLTICAS ESCUELA DE DERECHO

JURISDICCIN ESPECIAL INQUILINARIA

Br. Jeimar Salazar. C.I. 19.974.477 Br. Samantha Ortoll. C.I. 19.993.672 Br. Victoria Fernndez. C.I. 20.188.154 Seccin: M645

Barquisimeto, febrero, 2013

INTRODUCCION

Por exigencias de la ctedra y con el objetivo principal de ampliar nuestros conocimientos en materia inquilinaria se presentan los resultados de la investigacin referida a desarrollar al llamada Jurisdiccin espacial inquilinaria en el Decreto con rango y fuerza de Ley Nro.427 del ao 1999 por medio del cual se promulg la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Las normas contenidas en el referido Decreto constituyen el rgimen jurdico comn de los arrendamientos inmobiliarios, y tiene por finalidad actualizar y concentrar en un solo texto normativo toda la materia de stos. En este sentido, la Ley de Arrendamiento deroga: (i) la Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960, (ii) la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulacin de Alquileres del 2 de enero de 1987, (iii) el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, (iv) el Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972, (v) La Resolucin No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de 1976, (vi) los Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, No. 298 del 15 de junio de 1989, No. 1493 del 18 de marzo de 1987, as como tambin se estableci una derogatoria de carcter general para todas las dems disposiciones ordinarias contrarias a la presente Ley de Arrendamiento.

Por otro lado, la ley comentada entr en vigencia el 1 de enero del 2.000 y sus disposiciones son aplicables desde esa fecha. No obstante, de conformidad con lo previsto en su artculo 88, queda claro que los procedimientos administrativos en curso para el momento de inicio de su vigencia, seguirn tramitndose hasta su conclusin definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inici su tramitacin en tanto y en cuanto stas sean aplicables.

El mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamiento se circunscribe al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales y de enseanza entre otras, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, as como los cnones de arrendamiento de los mismos.

Asimismo, las disposiciones de la Ley de Arrendamiento en lo relativo a la fijacin de los cnones de arrendamiento (regulacin de alquileres) excluye expresamente a los inmuebles cuya cdula de habitabilidad u otro acto equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. Esto quiere decir, que se deja a la libre voluntad de las partes contratantes todo lo relativo a la fijacin del canon de arrendamiento bajo tal supuesto. Los arrendamientos de las reas comunes de los inmuebles sujetos a la aplicacin de esta Ley, sern regulados por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

DESARROLLO

Jurisdiccin Especial Inquilinaria El artculo 9 de la Ley est enmarcado dentro del Captulo III, que se denomina De la Jurisdiccin Especial Inquilinaria como parte de las Disposiciones Generales y dice textualmente: Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldas, en cuyo caso las multas que aqullas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarn al respectivo Tesoro Municipal.

Para los redactores de la ley estuvo claro que la intencin de la norma era evitar la dispersin de las decisiones sobre avalo y consecuente regulacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles que quedaban sometidos a regulacin, dispersin que de producirse recaera en las 337 Alcaldas existentes en el pas, y que en vez de esto, lo que se quiso es que en todo caso, fuera por decisin del Ejecutivo que se delegara o no esa potestad reguladora en las Alcaldas que estuvieran en capacidad tanto econmica como tcnica que organizar dentro de su estructura administrativa una Direccin de Inquilinato.

Sin embargo el espritu equilibrado que prevaleca en el momento de la discusin de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el hecho de haberse llegado a un proyecto

de consenso de todos los sectores, arrendatarios, arrendadores, administradores, abogados de diversas tendencias jurdicas, propietarios, y hasta podramos mencionar el entusiasmo del Ejecutivo por promulgar esa ley que sin haberlo previsto los proyectistas fue acogida por el Presidente para promulgarla dentro de a primera Ley Habilitante que tuvo el Presidente durante este gobierno, nunca hizo pensar siquiera en la posibilidad de que esta norma fuera fundamento para decretar una congelacin del alquileres, como la que tenemos vigente hoy da. Sin embargo no se puede desconocer que esta norma da facultad al Ejecutivo Nacional para tomar decisiones que afecten todo el territorio nacional en materia de arrendamientos, especficamente de fijacin de precios.

Por otro lado, en el procedimiento administrativo de inquilinato deben existir organismos a los cuales se les atribuya dicha competencia, estos sern llamados Organismos de Inquilinatos. Asimismo, en un contrato deben constar clusulas que se denominaran clusula penal arrendaticia, estas son previstas por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las clusulas del contrato.

Como se menciona anteriormente las funciones del procedimiento administrativo es atribuido, sin embargo este solo podr ser ejercido por el Poder Ejecutivo Nacional, delegando este funciones a las Alcaldas. No obstante en el rea Metropolitana de Caracas dichas funciones no podrn ser delegadas, es decir, las ejercer el Ejecutivo

Nacional por rgano de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Es de hacer resaltar que las multas establecidas por las Alcaldas a los contraventores de la Ley, ser ingresada al respectivo Tesoro Municipal. En cuanto a la impugnacin de los Actos Administrativos proferidos por la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sern conocidos por los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, nica y exclusivamente cuando se trate del rea Metropolitana de Caracas, en el caso del resto del pas, la competencia recaer en los Tribunales de Municipio, a los cuales se le Atribuir Jurisdiccin Especial en materia contenciosa Administrativa. Los dems procedimientos a los cuales hace mencin la presente ley sern regulados por la va Judicial, en materia Civil Ordinaria.

Los interesados

A tenor de lo establecido en el Captulo IV denominado De Los Interesados, a los fines de agotar la va administrativa se tendrn a los efectos del mismo al Propietario, arrendador y arrendatario, subrarrendador y subarrendatario, usufructuante y usufructuario, las personas de inters personal, legtimo y directo en el proceso los cuales se podran ver afectados si el caso fuere la regulacin ola exencin de ese supuesto de regulacin, as como tambin las personas naturales o jurdicas que acten como administradores de estos bienes, debidamente acreditado.

La Relacin Arrendaticia. Condiciones

Los propietarios o administradores, debern mantener de manera ptima el estado y las condiciones del inmueble, a los fines de preservarlos a lo largo del tiempo, esto sin perjuicio de las clusulas acordadas por las partes al momento dela formalizacin del contrato. Los derechos y obligaciones en caso de incumplimiento de estas ltimas se regirn de acuerdo a lo estipulado en Cdigo Civil Venezolano y dems Leyes aplicables

El arrendatario o subarrendatario, no est obligado con el pago de alquileres superiores a lo legalmente fijado, as como tambin al pago de cualquier condicin extra contractual. En cuanto a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, a los efectos de bienes inmuebles exonerados de regulacin, sique para ellos se haya pactado clusula de valor, a los fines de un ajuste del canon de arrendamiento establecido mensualmente, tendr como termino de actualizacin toda vez que haya transcurrido el lapso de un ao de la relacin arrendaticia, de acuerdo al ndice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. Todo contrato de subarrendamiento es nulo sin la debida autorizacin del arrendador.

Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorizacin expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposicin, incurrirn en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolucin del contrato o el desalojo

La publicidad del arrendamiento de cualquier inmueble es de carcter de Oferta Publica quedando el oferente obligado a cumplir en todo lo que en ella se exprese. En este artculo el legislador busca la proteccin de la ciudadana cuando Los propietarios o administradores de los bienes inmuebles intentan engaar a las persona ofreciendo privilegios inexistentes.

Queda Prohibido que en la publicidad: Se exija como condicin para el arrendamiento o sub arrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener nios, la de ser extranjero el arrendatario o subarrendatario, as como establecer discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o condicin social.

Quienes solicitaren viviendas, expresen los sealamientos indicados en el literal que antecede. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin delas disposiciones legales sobre la materia. Excepciones: En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podr sealarse esta circunstancia.

En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerar al arrendatario liberado de su obligacin principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional. Para la regulacin de los montos por conceptos de pago por limpieza, aseo, gas, agua y otros

servicios pblicos, en los casos de vecindad, habitaciones encasas particulares, o de cualquier porcin de inmueble arrendado el artculo 18 establecen el veinticinco por ciento (25%) del alquiler mximo por cada arrendado como el tope a ser exigido .Los inmuebles que no se regulan ni por la ley de propiedad horizontal ni otra normativa el monto puede ser fijado por las partes contratantes pero no puede ser mayor del el veinticinco por ciento (25%) por ciento del canon de arrendamiento. En caso de la venta del Bien inmueble, la persona adquiriente deber respetar la condicin arrendaticia en los trminos pactados.

Exposicin de motivos

La legislacin vigente hasta el ao 1999 se encontraba dispersa en varias disposiciones y se hallaba anacrnica trayendo como resultado la falta de construccin de inmuebles para otorgarlos en alquiler. El Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue actualizado y se concentr en un mismo texto la materia como especialidad, retornando la seguridad jurdica con lo cual se logran como objetivos el estmulo a la participacin de la inversin privada nacional y extranjera en la construccin masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al arrendamiento, y la reactivacin de la industria de la construccin con las consecuencias positivas sobre la generacin de empleo.

En el Decreto-Ley se incluyeron nuevas figuras como la Prrroga Legal Obligatoria, la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendatario y el Pago por

Consignacin. As mismo, el procedimiento administrativo y el contencioso administrativo y del judicial, fueron mejorados, respetando el derecho de las partes y la celeridad procesal con el ahorro de costos para el Estado y las partes.

La promocin de la inversin para adecuar la oferta de vivienda a cada realidad econmica, en algunos casos ser a travs de adquisiciones por poltica habitacional, en otros tipos de financiamientos, a travs de proyectos de autogestin o con autoconstruccin y, en otros casos tendr que ser a travs de arrendamientos. Para ello se cre un marco jurdico que se adeca a la realidad, que limita la autonoma de la voluntad de las partes en lo estrictamente necesario y sobre todo que crea la seguridad jurdica.

El contrato de arrendamiento, se encuentra definido en el contenido del artculo 1.579 del Cdigo Civil vigente, el cual lo define "como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a aqulla". Ese principio de autonoma de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado desde principios del Siglo XX por la intervencin estadal a travs de leyes especiales que regulan la materia, tanto en Europa como en Amrica, mediante disposiciones que han pretendido lograr un equilibrio an no alcanzado entre arrendador y arrendatario.

La Ley de arrendamiento (1999) precisa lo referido a la fijacin del canon mximo mensual de arrendamiento de inmuebles, dejando esta actividad a la esfera administrativa con los correctivos necesarios que impone la situacin econmica general del pas, y traslada al organismo judicial ordinario el conocimiento y decisin de todas las dems materias inquilinarias (desalojos, reintegros por cobro de sobrealquileres, etc.)

Por otra parte, se crea la Prorroga Legal u Obligatoria" que concede al inquilino en contratos de arrendamiento a tiempo determinado, as como tambin regula de manera muy clara el derecho de preferencia para adquirir el inmueble tomado en arrendamiento a travs del "RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO". La ley comentada pauta normas procesales nuevas que permiten imprimir celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad.

Importante resulta el cambio de la va administrativa a la judicial del conocimiento y decisin de las materias inquilinarias, dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional. Ello permitir que los conflictos puedan solucionarse de manera breve y expedita, manteniendo un verdadero y propio sentido de seguridad jurdica, que proveer a las partes involucradas en los conflictos arrendaticios de los mecanismos judiciales que en plano de igualdad, le otorgan las herramientas necesarias contempladas en el Proyecto para que puedan ejercer su legtimo derecho a

la defensa, sin interferencias y desigualdades, y al mismo tiempo limite el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva slo beneficia a quien tiene la posibilidad econmica de mantener una situacin litigiosa prolongada en el tiempo.

Se mantiene dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional, la materia relativa a la fijacin de los cnones de arrendamiento tal como lo concibe la Ley Vigente. En efecto, las disposiciones inquilinarias en el mundo, y sobre todo aquellas que regulan el precio del contrato, han surgido en todos los pases con motivo de situaciones de emergencia econmica y poltica como la que atraviesa actualmente Venezuela, en atencin a que los alquileres de los inmuebles siempre han sido incluidos dentro de los llamados "Artculos de Primera Necesidad".

En conclusin, la ley (1999), como garante plena de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios (inquilinos), influye positivamente en la solucin del grave problema de la vivienda. En efecto, una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas es lo que anhela la sociedad venezolana y estamos seguros que cumplir un papel fundamental en el desarrollo y consolidacin del sector inmobiliario, por ser el producto de un esfuerzo bien intencionado.

En conclusin, con la Ley de Arrendamientos (1999) caso se logr la incorporacin al mercado de arrendamiento de una gran cantidad de viviendas que

permanecen deshabitadas, por el temor de sus propietarios a darlas en alquiler debido a la inseguridad jurdica existente en esa actividad. A mediano plazo se conseguir que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios para alquilar.

Prorroga legal

La Ley de Arrendamiento consagra una innovacin que rompe con la legislacin anterior en lo que se refiere a la prrroga de los contratos de arrendamiento. En este sentido, el arriendo de inmuebles sujetos a regulacin celebrados a tiempo determinado, ser prorrogado obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario llegado el da del vencimiento del plazo, durante el lapso de la prrroga legal, la relacin arrendaticia se considerar a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento consecuencia de un procedimiento de regulacin, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de sta.

Las innovaciones en esta materia podran resumirse de la siguiente manera:

1. La prrroga legal opera de pleno derecho y una vez vencida, el arrendador podr exigir del arrendatario la entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, por virtud del contrato -previa onterposicin de la correspondiente demanda- decretar el secuestro de la cosa arrendada, y ordenar

el depsito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello. 2. El principio general de prrroga ope legis consigue sin embargo una limitacin importante en la Ley de Arrendamiento, ya que si al vencimiento del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendr derecho a gozar del beneficio de la prrroga legal. (35) 3. Durante la prrroga legal no se admitirn demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del trmino, no obstante, sern admitidas aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Preferencia ofertiva La preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia de cualquier tercero, el inmueble que ocupa. En este sentido, segn lo establecido en la Ley de Arrendamiento, se har acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga ms de 2 aos como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

En virtud del derecho de preferencia, el propietario deber notificar al arrendatario de su voluntad de vender mediante documento autntico, donde deber indicar el precio, condiciones y modalidades de negociacin. El arrendatario deber igualmente notificar al propietario en forma indubitable su aceptacin o rechazo a la oferta en el trmino de 15 das calendario contados a partir del ofrecimiento. En el caso de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Aun cuando la Ley de Arrendamiento no lo seala expresamente se deduce que la falta de notificacin del arrendatario, se entender como negativa en cuanto a la aceptacin de la oferta, ya que para cumplir con el requisito de la formacin de un documento indubitable, se requiere un medio pblico o autntico. Transcurridos 180 das calendarios despus del ofrecimiento en venta sin que se hubiese efectuado sta a terceros, quedar sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia cursarse una nueva al arrendatario para cualquier otra negociacin que se pretenda celebrar.

Cuando un tercero (sea persona natural o jurdica) haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deber acreditar que est suficientemente autorizado para ello mediante documento autntico, y determinar con precisin las condiciones establecidas por el propietario para la negociacin.

Consignacin Arrendaticia Si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tcitamente recibir el pago de la pensin de arrendamiento vencida, podr el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que acte en nombre y descargo de ste, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los 15 das continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En los casos en que estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes derivado directa o indirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador o propietario podr retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la accin intentada, a menos que sta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler. En cuanto al procedimiento, mediante escrito dirigido al juez, el consignante indicar su nombre y apellido, el carcter con el que acta, as

como la identificacin completa y direccin de la persona natural o jurdica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin. El Juez dar al interesado comprobante de la consignacin y cursar notificacin al beneficiario indicando que la suma consignada se halla a su orden y disposicin. Para dar cumplimiento a lo anterior, el arrendatario debe aportar datos suficientes para la notificacin del interesado dentro de un plazo no mayor a los 30 das siguientes a la primera consignacin. En el caso de que el arrendatario manifieste desconocer la direccin del arrendador, deber solicitar al Tribunal receptor la expedicin de un cartel de notificacin, y proceder a una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente lo consignar para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones. Efectuada la primera consignacin, se abrir un expediente en el cual se llevarn las diligencias pertinentes, quedando el consignante obligado a efectuar las posteriores en ese mismo expediente. No se considerarn legtimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. La suma de dinero consignada, slo podr ser retirada por el

beneficiario o por su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, y en ningn caso podr retirarla el arrendatario o el tercero consignante. En virtud de la consignacin legtimamente efectuada, se considerar al arrendatario solvente, salvo prueba en contrario que apreciar el Juez ante quien se presente la demanda. A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas las actuaciones en el tribunal estarn libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.

Retracto Legal Arrendaticio Por otra parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere la propiedad del inmueble arrendado en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe estar al da con el pago de los cnones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario. Este derecho deber ser ejercido por el arrendatario dentro de los 40 das calendario siguientes a la fecha de la notificacin de la negociacin realizada que deber hacerle el adquirente, a dicha notificacin se anexar copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del notificado.

El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto si se produjeran cualquiera de los siguientes supuestos: a) No se le hubiere hecho la notificacin de Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. El retracto legal arrendaticio no proceder en los casos de enajenacin o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Adems la Ley de Arrendamiento establece la aplicacin supletoria de las disposiciones del Cdigo Civil para todo lo no establecido por ella en lo que respecta a lo antes sealados.

La Jurisdiccin Contencioso Administrativa Inquilinaria El procedimiento Contencioso Inquilinario se encuentra establecido a partir del captulo ttulo X de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios donde se establece que solo los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) das

calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin respectiva, efectuada a las partes. El artculo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fija la competencia procesal de los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo para conocer del recurso contencioso administrativo

inquilinario de anulacin, en los siguientes trminos: Artculo 78: Conocern en primera instancia del recurso de anulacin, los siguientes Tribunales: En la Regin Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. En los Estados, los Jueces de Municipio o de igual competencia de la localidad del inmueble. La tramitacin y decisin del recurso, se har de conformidad con las pertinentes disposiciones de la LOTSJ, o de la ley que regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares. La competencia se ejerce incluso bajo la vigencia de la nueva Ley Orgnica de la Jurisdiccin Contencioso Administrativa, la cual establece que, hasta tanto se torne operativa la nueva estructura orgnica judicial, la competencia de los Juzgados Superiores Estadales de lo Contencioso Administrativo para controlar la conformidad a derecho de los actos administrativos dictados en funcin administrativa inquilinaria, conforme a las

prescripciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicables por remisin del numeral 10 del artculo 25 de la Ley Orgnica ya mencionada. Del mismo modo, la Sala Poltico Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N 01749 de fecha 05/11/2003, al determinar el alcance de la norma se pronuncia en los siguientes trminos: las decisiones emanadas de los organismos administrativos de inquilinato agotan la va administrativa, y en consecuencia, sus impugnaciones debern efectuarse ante la jurisdiccin contencioso administrativa, especficamente, corresponde a los Juzgados Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Regin Capital, las decisiones emanadas de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y en los casos en que sean dictadas por las Alcaldas, la competencia corresponde a los Juzgados del Municipio de que se trate, o en su defecto, los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble, por cuanto a tales Juzgados del interior de la Repblica, en materia inquilinaria, se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo. En atencin a los principios constitucionales de tutela judicial efectiva e instrumentalidad del proceso, consagrados en los artculos 26 y 257 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, sobre la admisibilidad

del recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, atendiendo a las causales de inadmisibilidad de la demanda, accin o recurso, establecidas en el artculo 35 de la Ley Orgnica de la Jurisdiccin Contencioso Administrativa, que establece:

La demanda se declarar inadmisible en los supuestos: caducidad de la accin, acumulacin de pretensiones, incumplimiento del procedimiento administrativo previo, no se acompaen documentos indispensables para

verificar la admisibilidad, la existencia de cosa juzgada, la existencia de conceptos irrespetuosos, y cuando sea contraria al orden pblico, las buenas costumbres o a alguna disposicin expresa de la ley

Segn el artculo 79 las sentencias que decidan los recursos contenciosos Inquilinario de nulidad contra los actos regulatorios de los cnones mximos de arrendamiento no podrn fijar su monto. La decisin de mrito deber quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el rgano regulador deber proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deber reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurdico todas aquellas

actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo. La ley de Arrendamientos inmobiliarios en su artculo 81 dispone que a solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso Inquilinario de nulidad podr suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecucin comporte perjuicios o gravmenes irreparables o de difcil reparacin por la definitiva, exigindose garanta suficiente a la parte interesada. Segn la doctrina y en especial, la resaltada por Juan Garay, con relacin a los artculos 77 al 81 de la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios. Se observa en este primer artculo 77 la discrecin del procedimiento judicial, que consiste en el recurso de nulidad contra la decisin emanada del organismo regulador del alquiler; pues las partes tienen sesenta das seguidos despus de la ltima notificacin de la decisin anterior para entablar el recurso de nulidad.

Puede ocurrir que la parte interesada en terminar el procedimiento recurra enseguida, pero la otra, que tampoco est de acuerdo con la regulacin, lo haga al cabo de los 60 das. El recurso no impide la aplicacin inmediata de la fijacin del alquiler hecha por el Organismo regulador, la cual obliga a las partes desde la notificacin que se les haga. Si el recurso tuviera como resultado que hay que volver a practicar la regulacin, habr que esperar a que el Organismo la dicte para que se corrija la anterior. Segn el mismo artculo 79, la decisin que dicte el tribunal debe quedar circunscrita a negar o aceptar el recurso de nulidad dejando a la competencia del organismo regulador el asunto de la nueva regulacin del alquiler, es decir que hay que empezar todo de nuevo (el artculo 26 Constitucional, reposiciones intiles). Sin contar con que la nueva decisin administrativa que se dicte tambin podr impugnarse de nuevo, en recursos y ms recursos que pueden no terminar. Un sistema dilatado no beneficia al arrendador ni al arrendatario. Seguramente habr algunos abogados que viven de esto y funcionarios, que les llegar trabajo, que creern en la bondad de este articulado, pero sinceramente pensamos que perjudica a los dems si no funciona en forma expedita y econmica, cosa no fcil de lograr.

Ya que el Procedimiento Contencioso Administrativo Inquilinario se rige por las mismas normas del Procedimiento Contencioso Administrativo Ordinario, se explica que, una vez interpuesto el recurso de nulidad de contencioso Inquilinario el tribunal competente se pronunciar sobre la admisibilidad de la demanda dentro de los tres das de despacho siguientes a su recepcin. Admitida la demanda, se ordenar la notificacin de las siguientes personas y entes: en los casos de recursos de nulidad, al representante del rgano que haya dictado el acto; al Procurador o Procuradora General de la Repblica y al o la Fiscal General de la Repblica; o cualquier otra persona, rgano o ente que deba ser llamado a la causa por exigencia legal o a criterio del tribunal. Las notificaciones previstas se realizarn mediante oficio que ser entregado por el o la Alguacil en la oficina receptora de correspondencia de que se trate. El o la Alguacil dejar constancia, inmediatamente, de haber notificado y de los datos de identificacin de la persona que recibi el oficio. Con dicha notificacin se ordenar la remisin del expediente administrativo o de los antecedentes correspondientes, dentro de los diez das

hbiles siguientes y el funcionario que omita o retarde la remisin ser sancionado con multa entre 50 U.T. y 100 U.T. En el auto de admisin se ordenar la notificacin mediante cartel publicado en diario que indique el tribunal, para que comparezcan a hacerse parte en la oportunidad de la audiencia de juicio. El cartel se librar el da siguiente a que conste en autos la ltima notificacin ordenada. En los casos de nulidad de actos de efectos particulares no ser obligatorio el cartel de emplazamiento, a menos que razonadamente lo justifique el tribunal. El demandante retirar el cartel dentro de los 3 das de despacho siguientes a su emisin, publicar y consignar la publicacin, dentro de los 8 das de despacho a su retiro. El incumplimiento de lo anterior, dar lugar a declarar el desistimiento del recurso y ordenar el archivo del expediente, salvo que en el lapso indicado un interesado se diera por notificado y consignara su publicacin.

Verificado lo anterior y cuando conste en autos la publicacin del cartel, el tribunal, dentro de los 5 das siguientes, fijar oportunidad para audiencia de juicio, donde concurrirn las partes e interesados. La audiencia se celebrar

dentro de los 20 das siguientes. Si el demandante no asiste a la audiencia se entender desistido el procedimiento. En los tribunales se designar ponente. Al comenzar la audiencia de juicio, el tribunal sealar a las partes y dems interesados el tiempo para sus exposiciones orales las cuales adems se consignarn por escrito. En esta misma oportunidad las partes promovern medios de pruebas. Dentro de los 3 das de despacho siguientes a la celebracin de la audiencia de juicio, el tribunal admitir pruebas no sean manifiestamente ilegales o impertinentes y ordenar evacuar las que se requieran, disponiendo de 10 das de despacho, prorrogables hasta por 10 ms. Si no se promueven o las que se promuevan no requieren evacuacin, el lapso no se abrir. Dentro de los 3 das siguientes a la presentacin de escritos de pruebas, las partes expresarn si convienen en algn hecho u oponerse a las pruebas que aparezcan manifiestamente ilegales o impertinentes.

Luego se presentaran los informes por escrito dentro de los cinco das de despacho siguientes al vencimiento del lapso de evacuacin de pruebas, si lo hubiere, o dentro de los cinco das de despacho siguientes a la celebracin de la

audiencia de juicio, en los casos en que no se hayan promovido pruebas o se promovieran medios que no requieran evacuacin Y una vez vencido el lapso para presentar los informes, el tribunal sentenciar dentro de los treinta das de despacho siguientes. Dicho pronunciamiento podr diferirse justificadamente por un lapso igual. La sentencia publicada fuera de lapso deber ser notificada, sin lo cual no correr el lapso para interponer los recursos.

CONCLUSIONES Aa los fines de agotar la va administrativa se tendrn a los efectos del mismo al Propietario, arrendador y arrendatario, subrarrendador y

subarrendatario, usufructuante y usufructuario, las personas de inters personal, legtimo y directo en el proceso los cuales se podran ver afectados si el caso fuere la regulacin ola exencin de ese supuesto de regulacin, as como tambin las personas naturales o jurdicas que acten como administradores de estos bienes, debidamente acreditado. Los propietarios o administradores, debern mantener de manera ptima el estado y las condiciones del inmueble, a los fines de preservarlos a lo largo del tiempo, esto sin perjuicio de las clusulas acordadas por las partes al momento dela formalizacin del contrato. Los derechos y obligaciones en caso de incumplimiento de estas ltimas se regirn de acuerdo a lo estipulado en Cdigo Civil Venezolano y dems Leyes aplicables El arrendatario o subarrendatario, no est obligado con el pago de alquileres superiores a lo legalmente fijado, as como tambin al pago de cualquier condicin extra contractual.

En el Decreto-Ley se incluyeron nuevas figuras como la Prrroga Legal Obligatoria, la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendatario y el Pago por Consignacin. As mismo, el procedimiento administrativo y el contencioso administrativo y del judicial, fueron mejorados, respetando el derecho de las partes y la celeridad procesal con el ahorro de costos para el Estado y las partes. La Ley de arrendamiento (1999) precisa lo referido a la fijacin del canon mximo mensual de arrendamiento de inmuebles, dejando esta actividad a la esfera administrativa con los correctivos necesarios que impone la situacin econmica general del pas, y traslada al organismo judicial ordinario el conocimiento y decisin de todas las dems materias inquilinarias (desalojos, reintegros por cobro de sobrealquileres, etc.) La prrroga legal opera de pleno derecho y una vez vencida, el arrendador podr exigir del arrendatario la entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, por virtud del contrato -previa onterposicin de la correspondiente demanda- decretar el secuestro de la cosa arrendada, y ordenar el depsito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello.

REFERENCIAS Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999.