MEDIACIN Y EJECUCIN DE HIPOTECA II Por Lcdo. Yesef Y. Cordero Lebrn, MBA Ex-Secretario de Vivienda (corderolaw@mail.

com) La semana pasada comenzamos a discutir la recin aprobada Ley para Mediacin Compulsoria y Preservacin de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal (Ley). En aquella ocasin sealamos algunos aspectos de la Ley que son problemticos para las partes involucradas en un procedimiento de ejecucin de hipoteca, as como para la economa en general. Hoy discutimos el porqu de la Ley y sus posibles beneficios. La crisis econmica a nivel global ha tenido un efecto ms negativo en el mercado inmobiliario porque precisamente de ese sector provino el detonante de la recesin. Aunque Puerto Rico ya tena una delicada situacin inmobiliaria antes del 2008, particularmente por la situacin peculiar de la banca local y el excedente de propiedades en el mercado, la crisis econmica mundial no ha dejado de hacer su huella. Es por eso, entre otros factores, que tenemos un desempleo oficial de entre 15% y 17% consistentemente. A esto le tenemos que aadir la gran cantidad de personas que mantienen empleos pero cuyos ingresos se han reducido significativamente. Lamentablemente, altas tasas de desempleo y reduccin de ingresos generan forzosamente un alza en la morosidad de prstamos hipotecarios, y por tanto, un alza en las ejecuciones de hipotecas. Como habamos mencionado anteriormente, la cara del acreedor ante el deudor en una ejecucin de hipoteca es generalmente un banco local. La globalizacin de los mercados financieros, as como la creciente regulacin y fiscalizacin del mercado inmobiliario por autoridades federales, ha hecho que la banca local tenga menos flexibilidad para lidiar con los prstamos hipotecarios morosos. Ya no es como antes donde usted conoce por dcadas al gerente de la sucursal y le pide que le d un break por un par de meses ms en lo que usted consigue el dinero de donde sea para ponerse al da. Ese gerente de sucursal, y probablemente nadie en ese banco tiene la facultad para conceder ese break, ya que el banco local generalmente interacta con usted en esta etapa como administrador (servicer) del prstamo a nombre y en beneficio de otro, el dueo del prstamo, llamado inversionista. Adems de la percibida falta de flexibilidad, que en realidad es cumplimiento contractual y reglamentario del banco, existe otra dinmica que tal vez es ms nociva y real para el deudor: a saber, la falta de informacin y uniformidad de los procesos de mitigacin de prdida. Algunos deudores son aconsejados (explcita e implcitamente) a que tienen que dejar de pagar el prstamo por X cantidad de meses antes de solicitar ayuda. Otros deudores caen enredados en la madeja de la industria de la administracin de prstamos (servicing) donde un da hablaron con Fulano para que proveyera una informacin Y, y al otro da habla con Mengana de otra compaa que compr el prstamo (en la industria bancaria le llaman errneamente el papel, refirindose al pagar hipotecario) y le dice que no tiene nada sobre el proceso iniciado con Fulano y que ahora tiene que traer informacin Z. A un deudor le aceptan una venta corta (short sale) y a otro de la misma urbanizacin no. A uno le aceptan una dacin en pago y a otro no. Es una historia de no acabar que agota y frustra al deudor, y con razn. Por consiguiente, tanto la falta de flexibilidad como la falta de informacin y uniformidad de los procesos de mitigacin de prdida, es percibida por el deudor como insensibilidad de parte del banco, y esa aparente insensibilidad se traduce en una queja ante los polticos. Los polticos, buscando siempre el aval del electorado, se ven obligados a responder de alguna manera a esa queja real que afecta a miles de familias. Por eso surge la Ley que discutimos.

Mediacin y Ejecucin de Hipoteca II

Por Lcdo. Yesef Y. Cordero Lebrn

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Si algo positivo puede traer la Ley es a obligar a los administradores de prstamos a uniformar y divulgar transparentemente las alternativas que tiene el deudor para reestructurar su prstamo hipotecario, y por tanto, preservar su hogar. En este sentido, la Ley pudo haber sido ms completa y ambiciosa tipificando algunas de esas alternativas que tiene dicho deudor. Por ejemplo en Massachusetts, donde este mes se acaba de aprobar un estatuto similar a la Ley, el acreedor, como parte del proceso mediacin, tiene que calcular el valor neto de un prstamo modificado con trminos ms cmodos para el deudor. Si dicho valor neto es mayor al que se obtendra en una ejecucin de hipoteca, entonces el acreedor tiene que modificar el prstamo obligatoriamente a favor del deudor. Esta sera una buena enmienda a contemplarse a la Ley, y estara a tono con el espritu de la misma. ---###--Nota: Este escrito fue publicado en el peridico El Vocero el 28 de agosto de 2012.

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