MEDIACIN Y EJECUCIN DE HIPOTECA I Por Lcdo. Yesef Y. Cordero Lebrn, MBA Ex-Secretario de Vivienda (corderolaw@mail.

com) En los pasados das se ha estado discutiendo la recin aprobada Ley para Mediacin Compulsoria y Preservacin de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal (Ley). El debate ha sido apasionado porque la prdida de una vivienda principal es un asunto muy emocional, particularmente para el dueo de la vivienda. Y por tratarse de una de las necesidades bsicas del ser humano, como la salud y alimentacin, la privacin de un techo tiene consecuencias que trascienden el aspecto econmico de la situacin. Para entender el problema que busca atender la Ley, es meritorio aclarar algunos aspectos confusos de la medida legislativa. En primer lugar, la mediacin es un mtodo informal de solucin de controversias dirigido por un tercero, llamado mediador. La mediacin pretende traer a dos partes para aclarar malentendidos, averiguar inquietudes y llegar a una solucin. Por su propia naturaleza, la mediacin suele ser voluntaria. La Ley altera la naturaleza de la mediacin al convertirla en obligatoria para las partes (la palabra compulsoria no existe en espaol). De inicio, el instrumento utilizado para lidiar con el problema plantea serias limitaciones. Otro aspecto preocupante de la Ley es que presume la existencia de cientos de mediadores aptos y capacitados en materia legal, financiera e hipotecaria para dirigir las miles de mediaciones obligatorias que inundarn al sistema judicial. Como sabemos que no existen esos mediadores en la cantidad necesaria, el resultado ser indudablemente un ataponamiento en las ejecuciones de hipotecas. Esto aparenta ser beneficioso para el deudor pero no necesariamente, pues ahora la defensa ser ms costosa para el deudor ya que los gastos de la mediacin tienen que se pagados en partes iguales. Esto agrava lo que seguramente es una situacin financiera precaria para el deudor. Los ms que se veran afectados a corto plazo por la Ley son los acreedores, quienes tendrn una dilacin significativa en la monetizacin de la hipoteca que garantiza el prstamo. Como todo en finanzas tiene un costo o valor en funcin del tiempo, esa dilacin la tendr que absolver alguien. Si fuesen los acreedores, al final del da la prdida se le pasar a aquel que ahorr y prest su dinero con la expectativa de un rendimiento fijo. Entre esos nos encontramos todos aquellos que hemos ahorrado algo, sea en forma de ahorro tradicional o a travs de los planes de retiro, sean stos pblicos o privados. Fjense que con toda la intencin no me he referido a los bancos y utilizo la palabra acreedores por dos razones fundamentales. Primero, los bancos, con o sin razn, son presa fcil de la demonizacin por parte de la opinin pblica. Y como el problema de las ejecuciones hipotecarias va ms all de los bancos, atacarlos como los malos de la pelcula no resuelve el problema. Segundo, adjudicarle a los bancos la totalidad de la responsabilidad en la decisin de ejecutar una hipoteca denota un desconocimiento craso de la estructura bajo la cual opera el mercado hipotecario. En el caso especfico de los prstamos hipotecarios, la funcin principal de los bancos (al menos en Puerto Rico) es originar y luego administrar el prstamo. Es decir, originan un prstamo para el cual ya casi siempre le tienen un comprador que se convierte en inversionista. El inversionista contrata a su vez al banco para que administre el prstamo conforme a los trminos contractuales y el derecho aplicable. Es en esta capacidad como agente del inversionista que generalmente interviene el banco en una ejecucin de hipoteca.

Mediacin y Ejecucin de Hipoteca I

Por Lcdo. Yesef Y. Cordero Lebrn

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Adems de los acreedores, la economa en general puede afectarse por la importancia que tiene el sector inmobiliario. Mientras ms tarde la ejecucin de hipotecas, ms se retrasa el ciclo para la estabilizacin de los valores de las propiedades, y por consecuencia, ms se posterga la tan deseada recuperacin econmica que necesitamos. Segn un estudio reciente de una compaa de investigacin econmica, Capital Economics, los estados que tienen procedimientos extrajudiciales de ejecucin de hipotecas (i.e., fuera del tribunal) ven una estabilizacin del mercado inmobiliario ms rpido y slido que los estados que tienen procedimientos judiciales de ejecucin de hipotecas. En Puerto Rico, siendo ya una jurisdiccin de procedimientos judiciales de ejecucin de hipotecas, tiene que ser igual o peor que cualquiera de esos estados, pues aqu toma muchsimo ms tiempo la ejecucin de una hipoteca que en cualquier estado. Ahora con la mediacin obligatoria estamos dilatando an ms el ciclo de estabilizacin. No obstante lo anterior, la Ley surge porque s existe una necesidad real de atender justa, eficiente y uniformemente el proceso de mitigar la posibilidad de perder la vivienda principal de un deudor. Eso lo discutiremos en la prxima ocasin. ---###--Nota: Este escrito fue publicado en el peridico El Vocero el 21 de agosto de 2012.

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