CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA

Magistrado Ponente: Manuel Ardila Velsquez

Santaf de Bogot, D.C., nueve (9) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999).-

Ref: Expediente No. 5368

Decdese el recurso de casacin interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 12 de octubre de 1994, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santaf de Bogot en el proceso ordinario promovido por la sociedad Asesoras e Inversiones Sher Ltda. contra la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogot.

Antecedentes

1.- El trmite inicise con demanda mediante la cual Asesoras e Inversiones Sher Ltda. llam a proceso ordinario a la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogot para que, en sntesis, se declarase que la demandante, como vendedora, sufri lesin enorme en el contrato de compraventa consignado en la escritura pblica No. 0302 de febrero 1 de 1989 otorgada en la Notara Dcima de Bogot, y

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que, por tanto, se decretase la rescisin del mismo, concediendo a la demandada el derecho alternativo a que se refiere el artculo 1948 del Cdigo Civil, con pago de perjuicios e intereses.

2.- Los hechos de la causa petendi, se resumen as:

La demandante vendi a la demandada por escritura pblica No. 0302 de 1o. de febrero de 1989 de la Notara Dcima de Bogot, el inmueble rural denominado "La Esperanza" que all mismo se determina, incluidas las

mejoras, por la cantidad de $224.328.000.

La sociedad vendedora viose en la obligacin de aceptar como precio de la venta el sealado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, las bases de cuyo avalo nunca fueron discutidas.

El precio sealado al inmueble, incluidos el terreno y las mejoras, fue inferior al cincuenta por ciento del valor real del inmueble, y la empresa vendedora tena conocimiento del menor valor en el avalo.

3.- La parte demandada dio respuesta al libelo oponindose a las pretensiones, aceptando que el precio pagado fue el determinado en el avalo realizado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, mas insistiendo en que ese avalo fue aceptado por la vendedora y en que el precio

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de venta se ajusta a la realidad. Como excepciones de fondo propuso las que denomin "Improcedencia de la lesin enorme en las ventas a entidades de Derecho Pblico" e

"Improcedencia de la accin rescisoria por lesin enorme".

4.-

Concluy

la primera

instancia con

sentencia de 8 de abril de 1994, proferida por el juzgado Dieciocho Civil del Circuito de Santaf de Bogot, mediante la cual se declar probada la excepcin de "improcedencia de la lesin enorme" y consecuentemente imprsperas las splicas de la demanda. Apelada la sentencia por la parte vencida, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot la revoc por medio de la suya datada el 12 de octubre de 1994, declarando que existi la lesin enorme y condenando a la demandada a pagar a la demandante el complemento del justo precio. La parte demandada interpuso entonces el recurso de casacin que ahora se decide.

La sentencia del tribunal

Despus de resumir las pretensiones y hechos de la demanda, as como el fallo del a-quo, comienza el tribunal por transcribir el artculo 1946 del Cdigo Civil y hacer algunas consideraciones generales sobre el instituto de la lesin enorme y el criterio meramente objetivo orienta. que la

Pasa a decir que, con excepcin de la

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compraventa de bienes muebles y la de inmuebles que se realiza por ministerio de la justicia, en toda compraventa conmutativa de bienes races cualquiera de los contratantes puede invocar esta pretensin rescisoria, y ello "sin

consideracin a la naturaleza jurdica que le sea propia como persona capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, esto es, sin importar si es persona natural o jurdica, si es sociedad comercial o civil, si es persona de derecho pblico o privado, si tiene o no nimo de lucro, etc. y todo debido a que a este respecto la ley no hace distincin alguna...". Y sobre el punto, agreg: "En este orden de ideas, sucede que la accin de ultramitad procede as se trate de contratos en los que uno o ambos contratantes sean personas de derecho pblico, como la Nacin, algn Departamento, un Municipio, o una cualquiera de las entidades descentralizadas de stos".

Sostinese a continuacin que, cuando una empresa estatal adquiere un bien para desarrollar obras pblicas o para la prestacin de un servicio pblico determinado, "la accin rescisoria... slo puede ejercerse por el complemento del precio"; agregando que al no haber rescisin del contrato tampoco hay lugar a pagar perjuicios sobre la suma que debe darse como complemento.

Reitrase, posteriormente que "...el hecho de que la empresa demandada tenga por naturaleza jurdica ser una persona de derecho pblico, no la exime de quedar incursa en la lesin en aquellos contratos en los que mediante la llamada contratacin directa adquiere el dominio de bienes

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races"; y asevera

que la existencia de una norma

que

establezca un lmite a esas entidades en la fijacin del precio para adquirir un predio, no implica que no se lesione el

patrimonio del vendedor y que no opere la accin rescisoria, pues ese lmite "es solo para la entidad estatal que adquiere, y no para el particular que vende"; de donde, afirma, para decidir el litigio basta comparar el precio pactado con el avalo comercial practicado por los peritos.

Complementa su planteamiento diciendo que si no se aceptaren los anteriores argumentos y se insistiere en que las normas del Cdigo Fiscal hacen improcedente la accin rescisoria de lesin comprobado enorme, debi haberse

la existencia y vigencia de tales disposiciones,

lo que no sucedi.

Con los anteriores argumentos, el ad-quem deniega la primera excepcin que fuera propuesta,

desechando luego la segunda, atinente a la renuncia de la accin rescisoria, expresando que mientras el contrato no se haya rescindido, cualquiera de los contratantes puede exigir su cumplimiento sin que ello implique renuncia tcita de esa accin.

Entra a rengln seguido a estudiar si se renen para el caso los presupuestos de la lesin enorme y establece las siguientes circunstancias:

El

contrato

de

compraventa

aparece

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demostrado

con

la

copia

de

la

escritura

pblica

correspondiente.

En ese mismo ttulo se halla tambin la prueba de que el precio pagado a la demandante fue de

$224.328.000.

En el dictamen pericial que obra a folios 137 a 151, aclarado y complementado a folios 119 a 134 del cuaderno No.1, los peritos avaluaron el predio en la suma de $471'116.869.oo para el 1o. de febrero de 1989, fecha en que se otorg la respectiva escritura pblica.

En el dictamen recogido a propsito de la objecin presentada contra aquel experticio, tambin para la fecha de la escritura se dio al inmueble un valor de $461'397.200.oo

Confrontando el precio de venta con el determinado en cualquiera de los dos anteriores avalos, resulta que la vendedora recibi menos de la mitad del que justamente tena el bien para el 1o. de febrero de 1989, cuando se perfeccion el contrato de compraventa.

Luego, el ad quem pasa al estudio de la objecin presentada contra el dictamen pericial que

inicialmente avalu el inmueble, y la declara no probada. Toma as como precio justo el que al bien dieron los peritos primeramente nombrados, a saber, el de $471'116.869.oo.

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Para

no

acceder

la

pretensin

de

restitucin por tratarse de la adquisicin de un bien para desarrollar obras pblicas, conden entonces a la demandada a completar el justo precio en la proporcin legal.

Revoca, entonces, el tribunal la providencia del a quo, declara no probadas las excepciones, reconoce la existencia de la lesin y condena a la demandada a pagar a la demandante la suma de $199'677.182.10 como complemento del precio, ms los intereses al 6% anual desde el 29 de marzo de 1994 hasta la ejecutoria del fallo.

La demanda de casacin

Dos son los cargos formulados contra la sentencia, montados ambos sobre la causal primera de casacin, cargos stos que sern resueltos en el mismo orden en que han sido presentados.

Cargo Primero

Con apoyo en la causal primera de casacin, acusa el recurrente la sentencia de ser directamente violatoria, por aplicacin indebida, de los artculos 1946, 1947 y 1948 del Cdigo Civil.

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Comienza por decir que, en punto a la lesin enorme, se matricul el Cdigo Civil en la teora objetiva donde el criterio preponderante es el desequilibrio prestacional en la magnitud prevista por la ley; y que en la codificacin civilista se consagra la procedencia de la accin rescisoria por lesin enorme para las ventas conmutativas, con la sola excepcin de las que recaen sobre bienes muebles y de las que se realizan por ministerio de la justicia.

Pero, afirma, existen otras excepciones a la aplicacin de la lesin y son las derivadas del rgimen normativo de la ley 56 de 1981, y el decreto reglamentario 2204 de 1982, en concordancia con el decreto ley 222 de 1983, respecto de contratos de compraventa celebrados por entidades estatales en la etapa de negociacin directa sobre inmuebles afectos a obras declaradas por el legislador de utilidad pblica o de inters social, normatividad aplicable para el caso presente, por el origen, fundamento y partes de la negociacin.

Las normas comentadas, sigue diciendo, incorporan dos mecanismos en las adquisiciones inmobiliarias para el precitado tipo de obras: la negociacin directa con el propietario, y la expropiacin, acudindose a esta ltima cuando el titular de los bienes exige un valor superior al lmite fijado en la ley. Entonces, concluye, no son los contratantes sino la misma ley la que determina el precio, lo cual excluye la lesin enorme.

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A continuacin, pasa a decir que es inaplicable para el caso el Cdigo Fiscal de Bogot, en lo referente a los tipos, clasificacin y efectos de esta clase de contratos. Situndose as en el rgimen jurdico de las normas a que viene aludiendo, cita los artculos 143 del Decreto 222 de 1983, 10 de la ley 56 de 1981 y 39 del Decreto 2024 de 1982, segn los cuales el precio en la compraventa de inmuebles, para los contratantes y no solo para el ente estatal, no puede superar el fijado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, sin incurrir en la nulidad absoluta del contrato.

Resultara entonces, afirma, que de acogerse la posicin del tribunal cuando acepta la lesin, "la nica va para celebrar la venta y evitar la configuracin de una eventual lesin enorme en el sub judice era la de violar la ley, esto es, la de convenir un precio superior al avalo rendido por el IGAC". Y tal interpretacin carece de sentido, pues si la entidad estatal se aparta del mximo fijado en la ley, el contrato estar afectado de nulidad absoluta; pero si no se aparta de tal lmite legal, contrara las normas civiles de la lesin enorme. "Es decir -culmina-, que el contrato, segn esta interpretacin, en cualquier caso estara viciado".

Las normas civiles sobre lesin enorme, prosigue, no pueden tomarse aisladamente, sino que deben armonizarse con otras de igual jerarqua, tales, la ley 56 de 1981 y el Decreto Ley 222 de 1983 y la determinacin de un tope en el precio con fuente en la ley, no puede considerarse lesivo.

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Asegura que aceptar la tesis del ad quem, puede abrir paso a un fraude a la ley mediante el acatamiento aparente de las normas que fijan un lmite al precio de venta para, por medio del allanamiento o la conciliacin posteriores, sobrepasarlo. Asegura que, en todo caso, de no casarse el fallo, el precio pagado sobrepasara el lmite legal.

Expresa tambin, que varios efectos propios del derecho civil, no se aplican o no funcionan de manera idntica en contratos de la Administracin, no obstante no existir norma positiva que as lo indique; al respecto, hace mencin a lo contemplado por los artculos 1546 y 1609 de esa codificacin.

Concluye afirmando que el anlisis de la situacin no puede, como sucedi con el del ad quem, limitarse a la vigencia en nuestro derecho privado del criterio objetivo en materia de lesin enorme, pues la pregunta, que el impugnante se responde a s mismo negativamente, es la de si a una compraventa celebrada por entidad estatal y motivada por los fines de inters y utilidad pblicas, puede ser

trasladada la institucin de la lesin enorme regulada en el derecho privado, sin contrariar normas especiales, posteriores y de igual jerarqua que regulan tales adquisiciones.

Ya para rematar, como ltimo argumento, trae el de que el mismo tribunal, al negar la restitucin del inmueble, est reconociendo un rgimen especial para el

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contrato en cuestin.

Consideraciones

1.- El problema fundamental que plantea la censura, puede reducirse a la cuestin de si existi quebranto directo de los artculos 1946, 1947 y 1948 del Cdigo Civil en la medida en que la sentencia impugnada consider que las precitadas normas, referentes a la figura de la lesin enorme, pueden aplicarse cuando una de las partes en el contrato de compraventa sea una entidad de Derecho Pblico que acta conforme a disposiciones legales que encauzan y limitan su actividad. Y ms concretamente an, si las citadas normas del Cdigo Civil son aplicables frente a las disposiciones que

regulan las compraventas de inmuebles celebradas por las entidades estatales en la etapa de negociacin directa.

Cuestionamiento para dilucidar el cual es pertinente regresar, una vez ms, a las consideraciones generales sobre un tema que frecuentemente ha ocupado a esta Corporacin.

2.- Es ya materia conocida que en el Cdigo Civil colombiano la lesin enorme obedece a un criterio meramente objetivo, segn el cual basta con que el precio convenido entre los contratantes sea lesivo en la medida determinada por la ley, para que opere esa figura. Alejndose as de la teora de la lesin como un vicio ms del

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consentimiento, la lesin existir independientemente de que el contratante haya tenido conocimiento de lo inequitativo del precio, o de que haya actuado bajo constreimiento o engao, o de que circunstancias apremiantes lo hayan impelido a contratar. Es suficiente, se repite, la discrepancia entre el precio justo y el precio convenido, siempre y cuando, por supuesto, la desigualdad traspase los lmites establecidos en el artculo 1947 del Cdigo Civil.

Naturalmente, hay un trasfondo tico en la concepcin objetiva de una institucin que como la lesin descansa sobre el concepto de que, en tratndose de contratos conmutativos, el valor recibido debe ser en, cierta medida, proporcional al valor entregado, garantizndose de tal manera un mnimo de equilibrio en las relaciones jurdicas, concepcin sta con la cual la figura de la lesin trasciende la simple proteccin de las personas incapaces, para llegar a ser un principio general de los contratos, que no podran, en virtud del mismo, convertirse en fuente de lucro indebido; no sin advertir, dicho sea incidentalmente, que en Colombia su mbito de aplicacin ha quedado reducido a ciertos actos jurdicos debidamente determinados.

As pues, no es posible prescindir de la apreciacin tica de la lesin, planteada primeramente, segn algunos autores, por la moral cristiana y reconocida como existente en una constitucin de los emperadores Diocleciano y Maximiliano (vase Claro Solar, T. XI, 'De las obligaciones', pg. 241); acusbanse en todo caso desde aquellos tiempos la

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explotacin y la injusticia usuraria, entendida esta en su sentido ms amplio. La verdadera presentacin del problema se basa entonces en el postulado de que no es posible tolerar el lucro excesivo por medio del contrato, de que no es permisible que uno de los contratantes saque ventaja sobre el otro que, por cualquier razn, mal defiende sus propios intereses.

Ahora bien : al no ser posible -y quiz tampoco deseable-, lograr una igualdad absoluta de las prestaciones entre los contratantes, hzose necesario hallar una medida o lmite a partir del cual el precio, por indebido, llegase a dar lugar a la rescisin del contrato; y el lmite escogido por la legislacin colombiana fue el tradicional de la lesin en ms de la mitad, como as lo pregona el antes mencionado artculo 1947 del Cdigo Civil.

3.- Precisados los precedentes conceptos, comprndese con nitidez la razn por la que la lesin irrumpe en los actos jurdicos para los cuales consideracin diferente a la ha sido prevista sin entre las

desproporcin

prestaciones recprocas entre los contratantes, desproporcin que, en la cuanta determinada en la ley e

independientemente de cualquier proceso volitivo vicioso, habr de buscarse en el contrato mismo.

Y las dichas caracterstica de la lesin, su carcter objetivo, implican tambin que ella, ya en el caso concreto del contrato de compraventa, opere

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independientemente de la persona del comprador o del vendedor, sea mayor o menor, persona natural o jurdica, o entidad de derecho pblico.

A propsito de ese tema y en proceso similar adelantado contra la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogot D. E. por Ricardo Castillo y otro, expres esta Corporacin: "Desde el punto de vista de la persona del comprador o de la del vendedor, no existe ninguna limitacin para que quien haya sufrido la lesin enorme pueda alegarla, sin que est limitado como en el derecho romano inicial al menor de 25 aos que tena la calidad de vendedor. En Colombia el lesionado accionante puede ser quien compra o quien vende, persona natural o jurdica, menor o mayor. Desde este ngulo no existe, pues, excepcin, todo el que haya padecido una lesin enorme puede demandar la rescisin del contrato de compraventa de inmueble, pues la ley ha querido que una injusticia, como la que entraa recibir un precio que es inferior a la mitad del justo o pagar uno que es mayor del doble de este, debe ser corregida as sea indispensable atentar contra los principios de la libertad contractual, de la autonoma de la voluntad y la seguridad de las transacciones". Y adelante se agreg: "Y en cuanto a que la lesin debe aparecer de comparar el precio pagado o recibido con el justo precio de la cosa al momento de celebrarse el contrato, de tal manera que aquel sea, respectivamente, ms del doble de ste o menos de la mitad, la ley no ha hecho tampoco diferencia segn sean las partes personas naturales o personas jurdicas de derecho pblico o de derecho privado. Demostrada la lesin de ultra

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dimidium, debe decretarse la rescisin". (Casacin de noviembre 20 de 1980).

4.-

por

otra

parte,

tambin

debe

descartarse el argumento del recurrente acerca de la inaplicabilidad de las normas referentes a la lesin enorme en eventos como el del sub lite, a causa de que el precio est limitado por el legislador, particularmente por la Ley 56 de 1981, el decreto reglamentario 2024 de 1982 y el Decreto Ley 222 de 1983 en la parte en que tales disposiciones ordenan estarse al avalo que del bien haga el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.

Y se descarta tal afirmacin como cierta, porque si bien las precitadas normas fijan unos lmites para la negociacin directa, ellas ni se refieren ni excluyen la

aplicacin de las disposiciones ataederas a la lesin enorme. Es perfectamente aplicable sobre el punto lo dicho en la

providencia de esta Corporacin a que se aludi en prrafos anteriores: "Esa norma (se refiere al Decreto extraordinario 2895 de 1963, artculo 7o.), nada tiene que ver con el tema de la lesin enorme. Ella impone una limitacin a las entidades de derecho pblico en la fijacin del precio cuando adquieran, por negociacin directa, un inmueble rural, pero en ningn momento expresa que, en caso de demanda por haberse padecido por el vendedor lesin enorme, para averiguar si existi sta, ha de confrontarse el precio recibido por el demandante con el avalo que el inmueble tenga en la oficina de Catastro. Si el precio que se paga es inferior a la mitad del

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justo, la lesin enorme se produce aunque el comprador sea una entidad de derecho pblico".

Actualmente, y ya con relacin a las disposiciones legales citadas por el recurrente, la interpretacin de esta Corporacin es la misma que en ese entonces se hiciera. As, tales disposiciones se refieren al precio de

adquisicin, que debe ser serio y real, como en toda compraventa, y que adems est controlado por ser una entidad estatal el comprador, pero sin que la nocin del precio justo haya por esto desaparecido, como tampoco la sancin prevista cuando ese precio llega a ser lesivo. La ley no prev semejante excepcin.

5.resuelven tambin el

los

precedentes

razonamientos

dilema que el impugnante plantea

cuando afirma que son incompatibles el precio limitado por el legislador para esta especie de compraventas y la eventualidad de la lesin enorme. Porque no es cierto, como se pretende, que al cumplir la ley en cuanto a uno de esos precios, se contravenga con relacin al otro, con el resultado de que, en cualquier caso, el contrato resulta viciado; hay un sofisma en esa presentacin, pues la escueta verdad es la de que en eventos como el sub judice el precio de adquisicin se determina siguiendo, como no poda ser menos, las pautas legales, mas cuando eventualmente se rompe el equilibrio contractual hasta el punto ya no tolerado por la ley, esto es, en ms de la mitad, vuelve ella a operar para poner remedio a la iniquidad; el precio, es verdad, est controlado, pero arribando

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al lmite fijado para la lesin, como tampoco puede ser menos y con plena vigencia del sistema objetivo, acta una vez ms la ley para controlar el agravio.

Para decirlo de otra manera, la circunstancia de que en el presente proceso, previo un amplio debate probatorio, se haya demostrado que la entidad demandada efectivamente pag por el bien una suma inferior a la mitad del precio justo, no otra cosa quiere decir sino que el desfase del avalo que se tuvo como fundamento para aquella negociacin era de magnitud tal que desbord los lmites de lo permisible, al punto de resultar lesivo; lo que merece, en el campo contractual, la condigna sancin. A buen seguro que cuando se cre el punto de referencia del precio que puede pagarse, siempre se anduvo sobre la idea de que dicho tope llevaba de la mano un espritu justiciero, tanto ms cuanto que el avalo emana de un organismo especializado en la materia, que, por ende, jams llegara a lesionar de manera tan notoria el patrimonio de cualquiera de los contratantes. De modo que cuando el agravio de ultramitad se presenta, necesariamente hay que consentir que algn error se configur, pues solamente as se explica que el avalo aparezca tan distante de un precio justo y razonable; y por ah derecho es forzoso concluir que sin la anomala el Estado hubiera tenido que pagar un precio algo mayor. El argumento aquel de que el estado no puede rebasar tal lmite siempre juega sobre la base de una normalidad de cosas y no sobre situaciones excepcionales o absolutamente extraas. Lnea de

argumentacin esta que por igual vale para el caso en que la

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lesionada sea la Administracin, cuando pague por causa de una anormalidad, ms del doble de lo que justicieramente vale la cosa. Esa debe ser la genuina teleologa de las normas que se analizan , las que, por tanto, han de mirarse como un todo armonioso; y no aquella otra que podra propiciar la idea de que en tales eventos se debe respetar a ultranza un tope que rie con la realidad, y que en consecuencia se convertira en amplio prtico para entrar a saco en el patrimonio de cualquiera de los contratantes.

Es este un buen ejemplo de cmo el inters general y el particular, con el obvio predominio del primero, no tiene por qu resultar ser inconciliables; la contribucin que se exige al individuo en aras de la colectividad y la convivencia social, puede y debe de armonizar con sus derechos; que la responsabilidad que tiene el Estado de defender esos altos intereses no implica carta blanca para desconocer o vulnerar las garantas que a aqul resguardan; resulta apenas natural y equitativo, en efecto, que las libertades individuales sean limitadas en tanto el Estado requiera de la contribucin de las personas para la satisfaccin de las necesidades comunes, pero no existe razn alguna para exigirle adems al particular que decline el derecho que, con todo, en eventos tales

correlativamente se le reconoce.

Hay que convenir en que aun las leyes que afectan negativamente al individuo como tal y que entonces desde su perspectiva lucen odiosas o restrictivas, merecen el calificativo de ' leyes buenas' si se piensa en la utilidad mediata

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que a la comunidad reportan; empero, el sacrificio tiene que conocer una frontera; lo contrario sera despotismo y el Estado ha de saber que cuando arrolla a sus miembros levanta la mano contra s.

6.- Viene de todo lo anterior que cuando el tribunal consider que el fenmeno de la lesin enorme se produce no obstante ser el comprador una persona de derecho pblico y a pesar del lmite que del precio establece la ley cuando de negociacin directa se trata, aplic correctamente las normas sustanciales que el impugnante considera vulneradas, por lo cual el cargo resulta imprspero.

Segundo Cargo

Con fundamento en la causal primera del artculo 368 del Cdigo de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por ser violatoria, indirectamente, de los artculos 1946, 1947 y 1948 del Cdigo Civil, del artculo 89 de la ley 153 de 1887 y de los artculos 822, 845 y 861 del Cdigo de Comercio, como consecuencia de errores evidentes de hecho, por pretericin de las siguientes pruebas: la comunicacin No. 422347 de septiembre 20 de 1988, dirigida por la E.A.A.B. a la actora; la correspondiente carta de respuesta, de septiembre 29 de 1988; la comunicacin de 14 de octubre de 1988 de la demandante al ente estatal; el acta de entrega y recibo del predio "La Esperanza", suscrito por los contratantes el 23 de diciembre de 1988; la demanda ejecutiva instaurada por

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Asesoras e Inversiones Sher Ltda. contra la entidad estatal, y el dictamen pericial de 12 de abril de 1991; adems, dice, se apreci errneamente la escritura pblica No. 302 de febrero 1 de 1989, pasada en la Notara 10 de Bogot.

Empieza el impugnante su demostracin sealando que desde el ao 1969 la Corte viene sosteniendo que en los contratos de compraventa precedidos de contrato de promesa, el justo precio para determinar la configuracin de la lesin enorme debe referirse al tiempo del contrato preparatorio y no al del definitivo.

Pasa a decir que el tribunal emprendi el anlisis probatorio correspondiente tomando como referencia el 1o. de febrero de 1989, fecha de celebracin del contrato de compraventa, sin considerar que tal contrato fue el resultado del cumplimiento de una obligacin de hacer originada en una promesa de contrato suscrita el 12 de diciembre de 1988, que a su vez recogi el acuerdo anterior de las partes sobre el aspecto econmico de la compraventa.

Al insistir en que la negociacin no fue fruto de un acto volitivo instantneo, sino consecuencia de un procedimiento previo dentro del cual se acordaron las

condiciones econmicas de la misma, relaciona una vez ms el impugnante los medios probatorios inicialmente sealados para afirmar que el ad quem, o no los vio o los interpret errneamente, medios con los cuales l considera acreditado que el 12 de diciembre de 1988 se suscribi la promesa de

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compraventa que fue cumplida precisamente mediante la escritura pblica 302 de 1o. de febrero de 1989.

Dice a continuacin que, aunque el contrato de promesa de compraventa no est incorporado al proceso y por ello no se conoce su contenido completo, son inobjetables tanto el hecho de su celebracin como la fecha, pues as lo acreditan los documentos atrs reseados.

El yerro fctico a que se viene haciendo alusin, contina la censura, se encuentra ligado con otra pretermisin del juzgador, cual es la no apreciacin del dictamen pericial, rendido el 12 de abril de 1991, (folios 119 a 134 del cuaderno No. 1), y que seala como valor comercial del bien para el ao 1988, fecha de la promesa, el de $318.921.410, suma que, al ser comparada con la convenida, no era inferior a la mitad del justo precio, por lo que, para ese tiempo, el precio no era lesivo.

Por tanto, concluye el impugnador, si el ad quem no hubiera preterido y apreciado incorrectamente las pruebas, habra llegado a la conclusin de que los trminos econmicos del contrato fueron definidos con anterioridad a su celebracin y de que para el tiempo de esos acuerdos

preparatorios, en el ao 1988, el precio convenido no era lesivo, por lo cual, conforme a la tesis jurisprudencial vigente, no era viable reconocer la lesin enorme solicitada.

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Consideraciones

1.- En muy breve resumen, la esencia de la acusacin consiste en que el tribunal para decretar la rescisin del contrato de compraventa tuvo en cuenta el valor del inmueble para la fecha de su celebracin, sin considerar, ni el material probatorio que indica que ese contrato estuvo precedido de una promesa, ni el avalo que seala que para el tiempo de la promesa el precio convenido no era lesivo.

2.- En punto a la lesin enorme, es incontrovertible que la ley dispone que el justo precio del inmueble al tiempo del contrato de compraventa, es el que ha de tenerse en cuenta para determinar si la desproporcin entre las prestaciones recprocas alcanza el lmite fijado para que opere la figura. (Art. 1947 Cdigo Civil).

No obstante, es tambin cierto que esta Corporacin ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrato, es procedente la rescisin de la compraventa sin considerar el precio del inmueble para la fecha del contrato prometido, sino sobre la base de que la diferencia de ultramitad hubiese existido al tiempo de celebrarse tal promesa.

Razones muchas han sido expuestas para sostener la aludida tesis, que pueden englobarse en el

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concepto de que la eventualidad de una variacin fundamental del valor de los bienes en el intervalo entre la promesa y el perfeccionamiento de la convencin, hace inadecuada una aplicacin mecnica de la institucin de la lesin, pues ello implicara no considerar las circunstancias econmicas que existieron al concretar el negocio en una promesa, llegndose a desconocer los mviles y la real voluntad de las partes y desviando as esa institucin de los fines para los que fue establecida, convirtindola en un momento dado en

instrumento de fraude e iniquidad.

Puede pues sintetizarse la posicin de la Corte al respecto, diciendo simplemente que para los efectos de la lesin de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convencin, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en una promesa de contrato, caso en el cual ser en el tiempo de sta en donde habr de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo.

3.- Sin embargo, fcil es comprobar que el anterior es aspecto que nunca fue planteado por las partes en el proceso; tanto el demandante como su contradictor se

situaron, en efecto, para averiguar por el justo precio del inmueble objeto del contrato de compraventa, en el momento de la celebracin del mismo, y nunca en la fecha en que se habra ajustado la mencionada promesa.

Y si bien es verdad los peritos incluyeron en

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su dictamen el valor del predio en controversia para el ao de 1988, tal era el aspecto fctico que no haba sido sometido a su consideracin, como que para esos efectos no fue solicitada su intervencin. Menos an, valga aclarar, se les solicit determinar ese precio para la poca de la promesa, punto que no mencionaron las partes y al que tampoco, por cierto, se refirieron los peritos. Tan cierto es esto, que el juez a quo, recibido que fue el informe conteniendo el valor del bien para los aos 1988 y 1991, hubo de pronunciarse expresando que previo al traslado, los expertos deban aclarar y adicionar su dictamen "teniendo en cuenta para efectos del avalo la fecha de la celebracin del contrato de compraventa, esto es, el primero (1.) de febrero de mil novecientos ochenta y nueve"; lo cual cumplieron, avaluando entonces lo que se les haba ordenado ( folios 115 a 151).

De manera que lo planteado en este cargo por el recurrente es a todas luces un medio nuevo, esto es, la pretensin de que el litigio se solucione mediante el estudio de extremos absolutamente distintos a los debatidos en las instancias, lo cual es inadmisible en casacin en la medida en que viola el derecho de defensa de la contraparte, a la cual toma por sorpresa con ataque semejante, a la par que enjuicia la sentencia con base en situaciones que nunca fueron sometidas a consideracin del juzgador.

Las razones para descartar los hechos que constituyen un medio nuevo como materia de estudio en

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casacin, los ha recogido la doctrina de la Corte; as, se ha dicho que para ello hay una razn de orden constitucional, cual es la de que " se violara el derecho de defensa si uno de los litigantes pudiese echar mano en casacin de hechos, extremos o planteamientos no alegados o formulados en instancia , respecto de los cuales, si lo hubiesen sido entonces, la contraparte habra podido defender su causa. Pero promovidos ya cerrado el proceso, la infirmacin de la

sentencia con apoyo en ello, equivaldra a la pretermisin de las instancias, de las formas propias del trmite requerido, con quebranto de la teora institucional de no ser condenado sin haber sido odo y vencido en juicio".

Igualmente se invoca una razn originada en la esencia del recurso, "porque ste tiene por objeto restablecer el imperio de la ley infringida en la sentencia, la cual no poda basarse sino en lo alegado ante el juez, no en lo que pudiese ser alegado con posterioridad ante la Corte. El recurso va dirigido contra el fallo, en cuanto ha desatado una controversia teniendo en cuenta los elementos aducidos y los hechos invocados en ella y no elementos ni hechos ajenos al litigio, y por tanto desconocidos del juez. En otros trminos, la sentencia no puede enjuiciarse sino con los materiales que sirvieron para estructurarla, no con materiales distintos, extraos y desconocidos, sera, de lo contrario, una lucha desleal, no solo entre las partes sino respecto del tribunal fallador, a quien se le emplazara a responder con hechos o planteamientos que no tuvo ante sus ojos, y an respecto del

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fallo mismo, que tendra que defenderse de armas para l hasta entonces ignoradas". (Casaciones de 1 de marzo de 1955, G.J. LXXXIII, pg. 76 y de 24 de abril de 1977, exp. 4474).

4.-

Razones

bastantes

son

pues

las

anteriores para descartar la prosperidad del cargo. Con todo, no est de ms resaltar que si se hubiese querido averiguar el valor del bien al tiempo del contrato de promesa, menester insustituible habra sido el acreditar vlidamente su existencia.

Y lo cierto es que al proceso nunca se arrim el documento contentivo de ese contrato que ahora se

invoca; omisin probatoria reconocida expresamente por el mismo recurrente. Y de todos es sabido que el dicho es acto solemne que debe constar por escrito y cuya prueba no puede ser otra que el mismo escrito. No es posible entonces tener por acreditada la celebracin del contrato de promesa de compraventa con las solas alusiones que a una pretendida convencin de ese linaje se haga en otros documentos. Sobre el punto, la Corte, de manera invariable, ha enseado que "Los caracteres que en nuestro derecho tiene la promesa de contratar constitutiva en s misma de una convencin, le dan la naturaleza de contrato y solemne se porque para su

perfeccionamiento

validez

requieren

condiciones

especiales sin cuya concurrencia no produce obligacin alguna, entre las cuales la primera es la de que conste por escrito... En el caso del artculo 89 (de la ley 153 de 1887) la forma escrita de la promesa de contratar se exige ad

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substantiam actus, como requisito esencial para la validez del contrato, que junto con las dems condiciones requeridas, integra el conjunto de formalidades especiales, sin los cuales no produce ningn efecto civil, como est dicho en el artculo 1500 del C.C. al definir el contrato solemne... por ello esta Corporacin ha reiterado que la inadmisibilidad de prueba distinta para demostrar la promesa de celebrar un contrato se funda en que la forma escrita que la ley ha establecido para el caso constituye una solemnidad, esto es, un requisito esencial insustituible en que se confunden la condicin de validez y el medio de prueba, razn por la cual, la prueba distinta de la documental, para estos efectos es prueba ineficaz y carece totalmente de valor" (Cas. Civil de 18 de agosto de 1989).

5.- Y para terminar, quizs no sobre reiterar que los peritos nunca pretendieron avaluar el bien para el tiempo de la pretendida promesa de compraventa. Segn los datos suministrados por el impugnante, dicha promesa se

habra celebrado a finales de 1988 y el dictamen simplemente hizo alusin (alusin no pedida) al valor del predio en ese

ao, sin precisar el momento del mismo al cual se refera.

As las cosas, en todo y por todo, el cargo no prospera.

Decisin

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En mrito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la Repblica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de procedencia y fecha anotadas.

Costas en casacin a cargo de la parte recurrente. Tsense.

Notifquese y devulvase oportunamente al tribunal de origen.

JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES

MANUEL ARDILA VELASQUEZ

NICOLAS BECHARA SIMANCAS

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CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO

JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ

JORGE SANTOS BALLESTEROS

SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO