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F. CONSIDERACIONES VALORATIVAS
F.1. ENFOQUE METODOLOGICO
Por las características del terreno, en primer lugar, su ubicación
en un sector residencial donde son pocas las ofertas de terrenos, y en
segundo lugar, su alto potencial de desarrollo, la estimación del valor
unitario del terreno se hace a través del Método Involutivo de Mercado,
que se fundamenta en un Análisis de Inversión Inmobiliaria, con
fundamento en el CRITERIO DEL VALOR PRESENTE NETO, aplicado a
un desarrollo hipotético de la parcela.
En este sentido, se considera el más probable aprovechamiento
que se le puede dar a un terreno, mediante un proyecto factible, que
considere las características físicas y las condiciones legales del
inmueble, así como las condiciones económicas – financieras presentes
en el mercado inmobiliario. El desarrollo habitacional generará flujos de
efectivo, que descontados a un Costo de Oportunidad de Capital producirá
el mayor Valor Presente Neto del Proyecto, y por ende, la mayor
rentabilidad para el inversionista.
F.2. FORMACION Y JUSTIFICACION DEL VALOR
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ING. MIGUEL CAMACARO PÉREZ
C.I.V. 40.148 / SOITAVE 495 / SUDEBAN P-074
Total 2.400,00
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C.I.V. 40.148 / SOITAVE 495 / SUDEBAN P-074
PLAN DE VENTAS
Precio de Venta (Bs.) 320.000,00
N° Cuota Fija
JULIO 9.400,00
AGOSTO 9.400,00
SEPTIEMBRE 9.400,00
OCTUBRE 9.400,00
NOVIEMBRE 9.400,00
DICIEMBRE 9.400,00
ENERO 9.400,00
FEBRERO 9.400,00
MARZO 9.400,00
ABRIL 9.400,00
MAYO 130.000,00
Tasa de Descuento
Es fundamental que se utilicen tasas de descuentos
que consideren el riesgo y la naturaleza del emprendimiento, en este caso,
a través del Criterio del Valor Presente Neto lo que se busca, una vez
determinada la tasa de descuento y estimados los flujos de caja, es
conseguir el máximo valor del terreno que un inversionista tendría que
pagar para que el emprendimiento sea viable económicamente. El
rendimiento esperado del emprendimiento, esto es, la Tasa Nominal de
descuento, se estima con base en la Tasa de inversión promedio más la
inflación, de este modo se tiene:
TN= Tint+Tpr
Donde:
TN: Tasa nominal de descuento del negocio inmobiliario
Tint: Tasa de interés activa promedio de los bancos, esto es 24,14 %.
Fuente: http://www.gobiernoenlinea.ve
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ING. MIGUEL CAMACARO PÉREZ
C.I.V. 40.148 / SOITAVE 495 / SUDEBAN P-074
Tpr: Prima por riesgo (por lo menos la inflación del año 2008, esto es,
aproximadamente 20 %)
Entonces:
TN= 24,14 + 20 = 44,14 %
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FLUJO FLUJO
FLUJO EGRESOS FLUJO DESCONTADO
AÑO MES INGRESOS DE CAJA
(Bs.F) (Bs.F)
(Bs.F) (Bs.F)