Avaluo MONUMENTOS HISTORICOS

Mtodo de Valuacin de Inmuebles Histricos
C O L E C C I N FEDERICO LPEZ DIONISIO

Textos para la Enseanza de Arquitectura
Candita Victoria Gil Jimnez

Rectora Miguel ngel Hernndez Rivera
Director de la Divisin Acadmica de Ingeniera y Arquitectura

Eva Margarita Arechederra Sauvag
Divisin Acadmica de Ingeniera y Arquitectura
Universidad Jurez Autnoma de Tabasco
Arechederra Sauvag, Eva Margarita Mtodo de Valuacin de Inmuebles Histricos / Eva Margarita Arechederra Sauvag Villahermosa, Tabasco: Universidad Jurez Autnoma de Tabasco, 2010 217 p.: IL. (Coleccin Federico Lpez Dionisio, Textos para la Enseanza de Arquitectura) Incluye Referencias Bibliogrficas e ndice ISBN: 978-607-7557-67-8 1. Arquitectura Conservacin y Restauracin \ 2. Edificios Histricos Conservacin y Restauracin
L.C. NA105 A74 2010
Primera edicin, 2010 Esta publicacin fue sometida a dictamines de pares acadmicos. D.R. Universidad Jurez Autnoma de Tabasco Av. Universidad s/n. Zona de la Cultura Colonia Magisterial, C.P. 86040 Villahermosa, Centro, Tabasco. Queda prohibida la reproduccin parcial o total del contenido de la presente obra, sin contar previamente con la autorizacin expresa y por escrito del titular, en terminos de la Ley Federal de Derechos de Autor Fotografas de interiores y portada: Eva Margarita Arechederra Sauvag Diseo de portada: Ricardo Cmara Crdova ISBN: 978-607-7557-67-8 Nmero de registro otorgado por INDAUTOR: 03-2007-071811173900-01 Hecho en Villahermosa, Tabasco, Mxico.
ndice
Prlogo Introduccin Captulo I.- La Disciplina Valuatoria Proceso histrico de la valuacin Desarrollo de la valuacin en Mxico La valuacin en Tabasco Monumentos histricos y artsticos La valuacin de edificios histricos Captulo II. Teora de la Valuacin de Inmuebles Catlogados Definicin de trminos y conceptos Teoras de la valuacin de edificios antiguos Antecedentes histricos de la teora de la valuacin La axiologa como apoyo de la valuacin de catlogados Caractersticas del valor y su aplicacin a la arquitectura El valor del espacio en la arquitectura Captulo III.- Mtodos de Valuacin Antecedentes histricos de mtodos de valuacin En la Nueva Espaa El Mxico del siglo XX Mtodos de valuacin de inmuebles catlogados Mtodos VALCAP Mtodo Angelpolis Mtodo de Matriz de Coeficientes
9 11 19 19 21 22 24 26 29 29 31 32 34 36 39 45 45 45 47 51 52 53 54
Mtodo Grupo TINSA Normatividad aplicada a inmuebles catlogados Legislacin federal Clasificacin de bienes inmuebles Las legislaciones estatales y municipales Normatividad de la actividad valuatoria Normatividad en el estado de Tabasco Captulo IV.- Historia de Villahermosa Origen de la provincia de Tabasco El origen de la ciudad de Villahermosa Descripcin de la villa Crnica de la ciudad Demarcacin oficial de barrios Desarrollo urbano Delimitacin del centro histrico de Villahermosa Clasificacin de inmuebles catlogados en Villahermosa Elementos arquitectnicos de edificios catlogados Captulo V.- Diseo Metodolgico Tipo de investigacin Diseo de la investigacin Delimitacin del rea de estudio Poblacin y muestra Instrumentos de recoleccin de datos Anlisis de datos Captulo VI.- Presentacin del Caso de Estudio Ubicacin y contexto urbano Plano de localizacin Descripcin del inmueble Antecedentes histricos Caractersticas arquitectnicas de evaluacin Planos arquitectnicos Plantas arquitectnicas
57 59 62 65 68 71 73 75 75 76 77 78 79 80 83 84 88 101 101 102 102 103 103 104 107 107 109 109 110 111 116 116
Fachadas arquitectnicas Detalles arquitectnicos Captulo VII.- Descripcin del Mtodo Generalidades Elementos conceptuales Elementos analticos Elementos descriptivos Elementos argumentativos Elementos metodolgicos Esquema conceptual del mtodo Esquema y contenido del formato de avalo Consideraciones previas al avalo Estructura del formato de avalo Elementos del avalo de inmuebles catlogados Anlisis comparativo de mtodos aplicados Explicacin del sistema de confrontacin de mtodos Tabla comparativa de mtodos Resmenes de resultados de alternativas de avalos Captulo VIII. Avalo del Edificio del Caf del Portal Contenido del avalo Antecedentes Antecedentes legales del inmueble Antecedentes histricos del inmueble Caractersticas urbanas de la zona Impacto ambiental Caractersticas del terreno Descripcin general del inmueble Valores del objeto arquitectnico Elementos constructivos Consideraciones previas al avalo Objetivo del presente avalo Metodologa de valuacin Definicin de trminos
147 149 125 125 126 127 127 128 128 129 130 131 132 133 139 140 142 147 149 150 151 151 152 153 154 155 157 158 160 162 162 162 163
Declaraciones y documentos Mtodo comparativo de mercado Mtodo de valor fsico o directo Mtodo de capitalizacin de rentas Valores estimativos Tabla Angelpolis (generalidades) Anlisis porcentual y grfico Coeficiente de incremento (ve_2) Tabla original Va coeficiente modificado (ve_2a) Resumen de resultados Consideraciones previas a la conclusin Conclusin Anexos Reporte fotogrfico Ficha de levantamiento Anlisis de precios unitarios Conclusiones Bibliografa Anexos
164 165 166 167 168 168 169 172 172 173 174 174 174 175 175 183 185 195 199 209
Prlogo
La valuacin de inmuebles catlogados, como una de las especialidades de la valuacin en general, tiene a su cargo la determinacin de valores tangibles e intangibles de un inmueble definido por la autoridad (INHA o INBA), como patrimonio histrico y cultural de la nacin, debidamente inventariados y catlogados para su uso, conservacin y difusin, as como para venerar la memoria de personajes ilustres o hechos histricos relevantes que hayan tenido lugar en ellos. En general, los procesos de expresin de valor de los inmuebles catlogados descansan fundamentalmente en los mtodos tradicionales de la valuacin inmobiliaria, que mediante la investigacin fsica, econmica y de mercado permiten determinar el monto econmico de las variables cuantitativas que inciden en el valor de dichos bienes. Sin embargo, en la tarea de valorar inmuebles catlogados confluyen multitud de variables que el valuador profesional deber analizar detenidamente, ya que adems de la implcita complejidad del avalo inmobiliario tradicional deber desarrollarse paralelamente el estudio de los factores subjetivos para inmuebles considerados como patrimonio de la nacin y vinculados estrechamente a su historia. Este importante trabajo desarrollado por la Maestra en Valuacin y Arquitecta, Margarita Arechederra Sauvag, resulta de gran importancia en el mbito de la valuacin, ya que aborda e incorpora al formato de avalo tradicional el estudio de los factores subjetivos que inciden en los bienes catlogados o los denominados Valores del objeto arquitectnico, que toma en cuenta aspectos intangibles sobre la expresin formal plstica de bienes catlogados, as como la ornamentacin, armona, integracin al contexto, funcionalidad, originalidad y autenticidad de autora, ya sea de carcter social, cultural o espiritual, siendo de gran importancia en la expresin del resultado del estudio final de valor. Asimismo, la autora profundiza an ms en el tema, realizando un anlisis, clasificacin y asignacin de valores de reproduccin de los elementos arquitectni-
cos distintivos de inmuebles catlogados, que debido a lo profuso de su ornamentacin requieren de emplear mano de obra muy calificada en su fabricacin, as como la utilizacin de moldes y andamiajes propios de un trabajo de calidad artesanal, que inciden sustantivamente en la conclusin de valor de estos bienes. Resulta importante sealar tambin que este documento no slo establece un precedente terico en la valuacin inmobiliaria, sino que incorpora una metodologa de valuacin para inmuebles catlogados mediante el estudio y confrontacin de diversos formatos de valuacin tradicionales y los de inmuebles catlogados, determinando 127 variables de anlisis, es decir, 60 ms que los mtodos tradicionales, mtodo que la autora denomin como Edenpolis, haciendo alusin al inventario del patrimonio histrico y cultural del estado de Tabasco. Finalmente diremos que la valuacin de inmuebles catlogados entraa una gran responsabilidad ya que est de por medio no slo la expresin, la riqueza cultural e histrica de un bien que representa las condiciones econmicas, sociales, religiosas y polticas del devenir histrico de un pueblo, lo cual le confiere su identidad, as como la asignacin de valor expresada en trminos monetarios a un bien inmueble considerado como catalogado, con resultados de confiable y razonable precisin.
Pablo Eduardo Prats Riestra Presidente del Colegio de Valuadores Tabasqueos A. C. Consejo Directivo 2007 - 2009
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Introduccin
A nivel mundial las edificaciones y monumentos histricos son considerados como patrimonio ya que estn vinculados con la historia de los pueblos, por lo que deben de ser resguardados y protegidos como testimonio cultural de un pas. En Mxico esta labor la realiza el Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH), encargado de documentar, proteger y normar en lo ms posible cualquier tipo de intervencin; sin embargo, debido a la gran riqueza arquitectnica legada a partir de la Conquista espaola, no todos los edificios han sido catlogados, por lo que quedan en cierta medida desprotegidos. El presente trabajo est elaborado con el objetivo de ofrecer un fundamento tcnico en la valuacin de las edificaciones de tipos histricas o antiguas, que permita reconocer no slo los valores materiales de la obra, sino tambin aquellos que le otorgan un significado y con los cuales se identifica una nacin. Ya desde 1914 se promovi la difcil labor de tener catlogados los edificios antiguos en la nacin a travs de la Ley sobre Conservacin de Monumentos Histricos y Artsticos y Bellezas Naturales, captulo 1, artculo 3, que a la letra dice: Para cuidar de la conservacin de los monumentos, objetos artsticos e histricos, se har un inventario riguroso que los contenga debidamente clasificados (Gertz, 1976:66); la Ley sobre Conservacin de Monumentos, Edificios, Templos y Objetos Histricos y Artsticos, emitida en 1916, dice a la letra en su artculo 11:
La Secretara del Despacho, los Gobiernos de los Estados y los particulares, estn obligados a prestar toda clase de facilidades a la Direccin General de Bellas Artes en su obra de inventariar los bienes materiales de esta ley. Al efecto remitirn a la Direccin General de Bellas Artes, dentro del plazo de seis meses a partir de la promulgacin de esta ley, una lista de los edificios, monumentos, templos y objetos bajo su dependencia y que a su juicio sean de inters histrico o artstico (Ibd., 1976:76).
Las leyes establecen con precisin la importancia de reconocer el patrimonio antiguo de Mxico; sin embargo no todos los estados aportaron dicha informacin de manera inmediata, y an a la fecha, no se ha logrado catalogarlos totalmente. Como parte del trabajo de catalogacin est la valuacin precisa del inmueble, que considerando el valor intangible que posee requiere de una metodologa especializada que contemple no slo su valor fsico real sino el contenido significativo y la riqueza cultural, debiendo ser esto expresado en trminos monetarios. La informacin recabada por el Instituto Nacional de Antropologa e Historia y la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), ahora Instituto de Administracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN) en todas las entidades federativas de Mxico, ser el punto de partida del marco legal, tal como se seala en la legislacin vigente, que determina que es la primera institucin que expide el Reglamento para la Formulacin de Avalos de Bienes Inmuebles con categora de Histricos y Artsticos, considerados patrimonio cultural de la nacin. Al crearse la Ley General de Bienes Nacionales en el ao 1944, por primera vez se establecen las normatividades y disposiciones relativas a la valuacin de los bienes del dominio pblico de la federacin (propiedad de la nacin); sin embargo hasta hoy no ha sido suficientemente difundida. Seis aos ms tarde, a mediados del Siglo XX, (1950), surge por decreto gubernamental la institucin denominada: Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, rgano desconcentrado de la Secretara de la Funcin Pblica, que a travs de la Ley General de Bienes Nacionales y dems leyes, reglamentos y ordenamientos jurdicos de carcter federal, en ejercicio de sus atribuciones, le confiere la tarea de formular los avalos, justipreciaciones de rentas y la administracin de inmuebles federales competencia de la propia Secretara. En trminos generales, la valuacin de edificios es una disciplina cuyo objetivo es lograr el mayor acercamiento posible a la realidad econmica, que merezca plena confiabilidad, basada en la precisin del procesamiento de los datos obtenidos. Sin embargo, la obtencin de los datos y su interpretacin pueden dejar un amplio margen de diferencias, que en el caso de un edificio catalogado como histrico se incrementan debido a la falta de informacin actualizada, a las intervenciones que haya sufrido a travs del tiempo y al valor estimativo que cada localidad le otorga y que resulta verdaderamente subjetivo en la mayora de los casos. El proceso a seguir en este documento consiste en la bsqueda de antecedentes de valoraciones a inmuebles histricos en la ciudad de Villahermosa, Tabasco,
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la ubicacin e importancia del centro histrico, la historia documentada de la ciudad en donde aparezcan descritos los inmuebles de inters, entrevistando a los historiadores y personas de mayor edad que narran lo acontecido, as como entrevistas con los valuadores locales de ms experiencia, la aplicacin de los mtodos tradicionales para la valuacin de inmuebles y la propuesta del Mtodo para la Valuacin de Inmuebles Catlogados como Histricos, basndose en las caractersticas aportadas por la investigacin para identificar los componentes fsicos, histricos, urbansticos, arquitectnicos y antropolgicos que nos ayuden a la determinacin exacta y precisa de su valor econmico en el momento del avalo. En los estudios ms recientes realizados por el INAH regional, y cuyo objetivo es agregar al documento de catlogados los inmuebles que no haban sido incluidos en la primera versin publicada, se ha efectuado un levantamiento del rea histrica de Villahermosa, mejor conocida como Zona Luz, en el cual se especifica que: el Centro Histrico ha quedado definido por dos permetros de proteccin; el Permetro A: conformado por 94 manzanas; el Permetro B: se subdivide en B1 con 85 manzanas, el B2 con 6 manzanas y el B3 con 3 manzanas. Dentro del Centro Histrico se tienen localizados 750 edificios construidos entre los siglos XIX y mediados del XX. Aunque la historia de Villahermosa es antigua, las intervenciones extranjeras sufridas en el siglo XIX, la primera en 1846 por las fuerzas norteamericanas y la segunda en 1863 por el pro-imperialista Eduardo Gonzlez Arvalo, saquearon y destruyeron la ciudad, retardando su crecimiento hasta la poca del Porfiriato, que es cuando la ciudad experiment un desarrollo urbano, econmico y cultural de manifiesta relevancia con la construccin de edificios que datan de esa poca, algunos de los cuales han sido abandonados o en su caso son subutilizados, impidiendo el desarrollo turstico de la zona y originando que el Centro Histrico no alcance a realizar plenamente su potencial econmico.1 Por otro lado, los efectos negativos de las polticas econmicas aplicadas durante las ltimas dcadas han contribuido al crecimiento de las actividades del comercio informal, y particularmente en la va pblica de las zonas centro, contribuyendo en gran medida al demrito del producto mensual de renta de estos bienes debido a la competencia que esa prctica desleal representa, as como los daos fsicos en el proceso de adaptacin comercial de la que son objeto y que no alcanzan a ser regulados.
1 Peridico Oficial. rgano de difusin del estado de Tabasco. poca 6. Villahermosa, Tabasco. 25 de junio de 2005. Suplemento 6553 D.
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Calle Carranza
Calle Lino Merino esq. con Carranza
Es urgente desarrollar un mtodo de valuacin para ese tipo de bienes que sea capaz de justipreciar el potencial econmico de su valor fsico y de rentabilidad, as como de los valores subjetivos o intangibles del objeto arquitectnico. Entre los valores que no estn siendo debidamente considerados en las formas valuatorias tradicionales se puede hacer mencin de:
1. Valores de reproduccin o de reposicin nuevo de los elementos arquitectnicos distintivos, que por sus caractersticas disponen de alto valor, en virtud de lo profuso de los elementos que lo conforman y la necesidad de emplear mano de obra calificada, as como la utilizacin de moldes y andamiajes necesarios para su fabricacin, que redundan en un trabajo artesanal. 2. La determinacin de los valores subjetivos del objeto arquitectnico, de carcter social, cultural o espiritual siendo de gran importancia en la expresin del resultado del estudio final de valor. 3. Su expresin formal, o expresin plstica, su ornamentacin, la armona de su trazo, la integracin al contexto circundante, su valor de funcionalidad, originalidad y, autenticidad de autora. 4. Los valores de la renta econmica producida por dichos inmuebles, de acuerdo con el valor de cambio, o precio en el mercado de bienes races, prevaleciente en el lugar y tiempo determinado. 5. Las inversiones realizadas en adaptaciones al entorno urbano (rehabilitaciones). 6. Reposicin de instalaciones, partes o equipos obsoletos (modernizaciones). 7. Cambios de distribucin arquitectnica (remodelaciones).
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En cuanto a la depreciacin de las construcciones, es decir, a la prdida del limite de mximo valor de las edificaciones o instalaciones por causas de deterioro y obsolescencia funcional o econmica resultantes de la relacin entre la edad cronolgica y la vida til remanente de la construccin, en el caso de un bien catalogado, sta se refleja en el valor comercial del inmueble valuado de manera negativa en el resultado. Por esta razn resulta imperativo que los mtodos de valuacin para este tipo de bienes tiendan a determinar con meridiana precisin el potencial econmico de sus valores fsicos, tales como la renta econmica producida por estos, la fijacin de montos equivalentes a los valores subjetivos del objeto arquitectnico, que en todos los casos resulten de acuerdo con el valor de cambio o precio en el mercado local de bienes races y en tiempo actualizado. Considerando todos los valores rescatables en la determinacin del precio de un inmueble catalogado, se puede asegurar que se eleven los resultados y as, ante la revaloracin monetaria, hacerlos objeto de mayor estima e inters, tanto para los propietarios, los comerciantes, los posibles empresarios y para los programas gubernamentales de rescate, ya sea con objeto cultural o turstico. El objetivo central de este documento es desarrollar un Mtodo de Valuacin para Inmuebles Catlogados para valorar el potencial econmico de un edificio y aplicarlo a un caso particular en la ciudad de Villahermosa, Tabasco, teniendo como objetivos espeCalle Carranza cficos:
1. Unificar criterios, estndares y metodologas en torno a la valuacin de inmuebles catlogados, as como el conocimiento de las variables, factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en la ciencia y arte de la estimacin monetaria de los bienes inmuebles catlogados. 2. Establecer criterios para la descripcin de los valores subjetivos del objeto arquitectnico para inmuebles catlogados, tales como: expresin formal, expresin plstica, ornamentacin, armona de trazo, integracin al contexto circundante, valor simblico, funcionalidad, origi-
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nalidad, autenticidad de autora y, finalmente, valor social o espiritual, que influyen determinantemente en la conclusin del estudio de valor. 3. Estimar costos de reproduccin de valores objetivos, tanto estructuralestcnicos del inmueble, de uso-utilidad, as como de elementos distintivos arquitectnicos, tales como: capiteles, basamentos, arqueras, frontones, cornisas y rodapis, mediante fichas de anlisis de precios unitarios, de acuerdo a las normas establecidas en la materia. 4. Establecer criterios y metodologas de valuacin para inmuebles catlogados de corte estimativos, de acuerdo a su poca, edad cronolgica y estado de conservacin, en funcin de su originalidad y de las intervenciones, restauraciones o reconstrucciones de que haya sido objeto. 5. Desarrollar un formato de avalo para inmuebles catlogados por medio de un estudio pormenorizado que sustente la determinacin del valor de los bienes inmuebles histricos y artsticos, mediante metodologas de rigor acadmico-cientfico, con resultados de confiable precisin.
Al considerar los parmetros de valor histrico en los edificios antiguos, se les estn otorgando elementos de estima, lo cual les protege de su destruccin y de intervenciones no apropiadas. Adems se crea conciencia en la poblacin para su preservacin, evitando su deterioro y posible desaparicin. La conservacin y vala de los edificios histricos produce una afluencia turstica que permite una derrama econmica al lugar; incrementa el acervo cultural, proporciona elementos de identidad a la poblacin y aumenta el valor general de la zona que lo contiene. La investigacin se llevar a efecto en el Centro Histrico de la ciudad de Villahermosa, Tabasco, y una vez elaborado el mtodo ser aplicado en la valuacin del inmueble conocido como Caf del Portal, que fuera construido en el ao de 1886 como teatro de la ciudad. Este se encuentra ubicado en la esquina que forman las calles de Independencia No. 301, esq. Nicols Bravo y Miguel Hidalgo, quedando frente a su fachada principal el Palacio de Gobierno del Estado (tambin catalogado como edificio histrico) y el parque denominado Plaza de Armas. Una vez establecido el contexto, se definen las caractersticas metodolgicas del trabajo para seguir el rigor cientfico en el proceso, lo cual asegure llegar a cumplir objetivos y ofrecer alternativas de solucin al problema planteado. La aplicacin prctica a un caso particular lleva a la descripcin del inmueble catalogado en la ciudad de Villahermosa, elegido por su ubicacin en el contex16
Caf del Portal Calle independencia esq. Nicols Bravo
to urbano, por sus caractersticas formales nicas dentro de la imagen del Centro Histrico de la ciudad, por su apego al estilo predominante de la poca en que fue construido y por su reconocido significado como testigo en la historia de la poblacin. Finalmente se plantean los componentes conceptuales del mtodo propuesto, se realiza el anlisis de los pasos a seguir y se plantean los argumentos que lo sustentan para pasar al diseo del Formato del Avalo y su aplicacin al inmueble elegido, obteniendo el resultado monetario de su valor real actual. La conclusin refleja la valoracin personal del trabajo de investigacin, los logros alcanzados y el inters por la revaloracin de los mismos.
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Captulo I
La disciplina valuatoria
La disciplina valuatoria, de una u otra manera, se ha venido practicando desde hace ms de cinco mil aos. Surge inicialmente como un acto un tanto espontneo generado por el intercambio de bienes entre las tribus primitivas poseedoras de un bien como derecho de dominio sobre l, dando origen al concepto original de propiedad, cuya expresin en trminos monetarios surgira posteriormente. Por su naturaleza social y econmica, la valuacin requiere de una investidura tica que garantice la honestidad de sus practicantes. Por su naturaleza tcnica se deber rodear de los procedimientos cientficos que le permitan realizar la investigacin, el anlisis y la seleccin de las variables objetivas y subjetivas que influyen en la determinacin del justo valor de las cosas, ya que las personas encargadas de emitir juicios de valor se conciben como personas serias y respetables, adems de contar con los conocimientos para el desempeo de tan importante profesin.
Proceso histrico de la Valuacin

Entre los descubrimientos ms antiguos que han permitido recrear la distribucin de las propiedades inmobiliarias se encuentra una tabla de barro descubierta en la antigua Babilonia que provena de Caldea, con una antigedad de cuatro mil aos a.C.; en ella, se representa un plano que muestra la ciudad dibujada por medio de parcelas en formas geomtricas, que contenan medidas en cada uno de sus lados y las superficies marcadas en escritura cuneiforme. De igual manera, en Egipto, hacia el siglo XVI a.C., el suelo estaba dividido en lotes cuadrados y, dependiendo de sus dimensiones y valores, los propietarios deban pagar contribuciones anuales, para lo cual deban formularse montos equivalentes de valor a los bienes, funcin que recaa en personas sabias de gran honorabilidad.
En la antigua Grecia aparecen las primeras nociones del concepto de valor y de la importancia de asignar una equivalencia monetaria, adems de aportaciones tcnicas a la economa del trabajo, su divisin y el cambio monetario por su desempeo. La valuacin adquiere importante relevancia en la edad de oro de los griegos cuando el filsofo Aristteles enuncia sus teoras subjetivas sobre el valor, estableciendo as que las operaciones econmicas deban sujetarse a estimaciones ticas; de manera que, partiendo de esta concepcin, en esa poca se consideraba carente de moral el acto de vender una cosa a un precio mayor al de su valor real. Los romanos en el ao 460 a.C., introducen el Derecho Absoluto de Propiedad, quedando aprobados los fundamentos del Derecho Romano en la Ley de las XII tablas que los contienen, con lo que como prctica comn, se establecan previamente valores sobre objetos, bienes races y sobre los derechos derivados de la posesin y dominio sobre los bienes races (Fernndez, 1988). La influencia de los postulados aristotlicos de moralidad y tica en cuanto al arte de la estimacin monetaria de los bienes permaneci inalterable durante el oscurantismo de la edad media hasta la aparicin del filsofo Santo Toms de Aquino y sus nuevas teoras relativas al valor, expresados en su obra maestra La Suma Teolgica, cuyos postulados son todava fundamentos de la economa moderna y de la valuacin. Posteriormente hacia el siglo XVIII sobresali la escuela de los mercantilistas, quienes reconocieron que las actividades y objetivos de la actividad econmica proporcionan prosperidad a los individuos y al estado. Tambin expresaron que la actividad industrial era ms importante que la explotacin agrcola, ya que produca mayores utilidades. A travs del tiempo, podemos resumir que la disciplina valuatoria estuvo determinada de manera emprica, apoyada en las teoras del valor y del pensamiento econmico y sus corrientes. En el periodo medieval predomin la legitimidad del comercio, el justo precio y las utilidades derivadas de ste, siendo necesario para obtener una opinin de valor que el comerciante recurriera a un consejero espiritual ms que a un tribunal. Sin embargo, ya que esta regla era aplicable solamente a transacciones con tierras y con precios que fueran indebidamente bajos, requeran de la intervencin del consejero espiritual, quin actuaba como maestro de valuacin, transmitiendo sus conocimientos a los ayudantes que hubieren mostrado mayores cualidades tcnicas y ticas.
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Desarrollo de la valuacin en Mxico Se tiene conocimiento de que los primeros avalos practicados por peritos designados por las autoridades en la Nueva Espaa fueron elaborados en el ao 1607 con el fin de obtener recursos para realizar las obras de desage de aguas excedentes del Valle y de la Ciudad de Mxico. Por esta razn fue necesario valorar todas las casas de la ciudad, por medio de un avalo realizado por el Arq. Andrs de la Concha, quin obtuvo el valor total, el cual ascenda a la suma de 20 millones 267 mil 555 pesos, pudiendo tan slo recaudar la cantidad de 213 mil pesos de aquella poca, mismos que fueron destinados a la obra hidrulica referida. Tras el clebre aguacero de San Mateo que dur 36 horas continuas, acaecido en la Ciudad de Mxico el 21 de septiembre de 1629, sobrevino La Gran Trgica Inundacin, en la que se calcul que perecieron al menos 300 mil indgenas, ya que el nivel de la aguas fue tal que permita a las canoas transitar desde Tlatelolco a La Piedad; fue tan terrible esa inundacin que
fue remitida al Rey y a su Real Consejo de Indias la solicitud de trasladar la ciudad a una legua distante y ms seguro (Santa Fe), y la razn de no ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fbrica juzgaron mediante avalo, que era menester ms de 50 millones de pesos para edificar de nuevo la ciudad. (Fernndez, 1988).
A excepcin de los avalos mencionados, el resto de los bienes era tasado por el Tribunal de Propios y Arbitrios, encargado entre otras cosas de fijar las rentas de las tierras inalienables. En 1896 se public en el Diario Oficial del da 23 de septiembre la primera Ley de Catastro en el Distrito Federal, rigiendo la formacin de un catastro fiscal, geomtrico, parcelario, mixto, con sistema de avalos por clases y tarifas y con estimaciones peridicamente revisables. La Ley Predial de 1933 establece el sistema de nomenclatura, con el cual se relacionaron las proporciones de los predios y se form el lote tipo, que define el valor de la tierra en cada predio de acuerdo con procedimientos y tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que le corresponden, tomando en cuenta su ubicacin, forma y dimensiones. La determinacin de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificndolas por tipos, segn sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.
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La normatividad en torno a la actividad valuatoria fue posteriormente establecida por la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNBNyS), la Comisin Nacional de Valores (CNV) y la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), (Circular No. 1462a2 CNBV). En 1994 se instala el Consejo Nacional de Valuacin (CONAVAL) y la Asociacin de Banqueros de Mxico (ABM), que da forma al Comit de Avalos, encargado en cada banco de la revisin de la valuacin bancaria. La formacin acadmica de la valuacin asumida por las universidades ha permitido situarla profesionalmente con el reconocimiento de la Secretara de Educacin Pblica, que otorga patente o cdula profesional de valuador a travs de la Direccin General de Profesiones a aquellas personas que satisfacen los requisitos exigidos por la Ley Reglamentaria del artculo 5 constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones. La valuacin en Tabasco El estado de Tabasco, debido a condiciones geogrficas muy particulares en donde los cuerpos de agua ocupan grandes porciones del territorio, tuvo dificultades en su comunicacin con el resto del pas, haciendo un tanto tardo el progreso. De igual forma, la valuacin en nuestro estado se comienza a practicar hasta aproximadamente los aos cincuenta, con la regulacin de las instituciones de crdito, particularmente con el Banco de Cdulas Hipotecarias, que habilitaba, capacitaba y autorizaba a valuadores para que practicaran dictmenes de valor a los inmuebles que los interesados otorgaban en garanta a la Institucin. Regidos an por las instituciones bancarias, en el ao de 1987 se forma la primera agrupacin de valuadores del estado, denominada Instituto Mexicano de Valuacin de Tabasco, A.C., en la que destacan como pioneros: Ing. Carlos Garca Muoz, ahora decano de los valuadores del estado; Arq. Edberto Membreo Jurez, Arq. Csar Zurita Campos(+), Arq. Carlos Muoz Manzur, Arq. Pablo Prats Riestra, Ing. Ezequiel Corts Hubner, Ing. Eduardo Camelo Verduzco, Ing. Fernando Manzanilla(+) y Ing. Adolfo Palavicini(+). Todos los integrantes contaban con autorizacin otorgada por la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), organismo que regulaba las operaciones inmobiliarias de la banca, de carcter privado, mediante valuadores externos autorizados, quienes se regan por los Manuales de Valuacin Bancarios y por las metodologas tradicionales de avalo fsico, de capitalizacin de rentas reales o estimadas y el mtodo de valor comercial.
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El nmero de profesionistas dedicados a la valuacin fue en aumento y para el ao de 1992 se forma la Asociacin de Valuadores de Tabasco, A.C., integrada por 22 participantes dedicados a esta actividad, destacando como miembros fundadores: Ing. Rodolfo Cruz Castellanos, Arq. Pablo Prats Riestra, Arq. Rubn Susunaga Lpez, Ing. Julio Cesar Castillo Castillo, Ing. Ind. Jos Orueta Daz; Ing. Jess Galn Rosado, Ing. Carlos Mena Garca y otros ms, quienes trabajaron arduamente con el objetivo de elevar la capacitacin del gremio, recibiendo e impartiendo cursos, seminarios, diplomados, realizando diversos estudios y haciendo propuestas a las autoridades estatales y judiciales con el fin de unificar criterios y metodologas en torno a la materia. En el ao 2000, la Asociacin de Valuadores de Tabasco, precedida por el Ing. Rodolfo Cruz Castellanos, logra hacer contacto con la Universidad de Guadalajara con el fin de que esta institucin impartiera la Maestra en Valuacin mediante el Programa de Extensin Escolar del Centro Universitario de Ciencias Exactas e Ingenieras, despertando el inters del entonces coordinador de estudios de posgrado, Maestro en Valuacin Vctor Manuel Escoto Garca, quien se encarg de la organizacin total y de la contratacin de los profesores que impartieron los mdulos de la maestra. La formacin del primer colegio de valuadores del estado se da al trmino del postgrado impartido por la Universidad de Guadalajara, inicialmente integrado por 42 miembros colegiados, a quienes el gobernador constitucional del estado y a la sazn padrino del colegio, Lic. Manuel Andrade Daz, toma la protesta de rigor en el mes de noviembre de 2002, cuando se verifica la creacin oficial del primer rgano colegiado de valuadores a nivel estatal. Posteriormente, el 4 de Abril del ao 2003, la Direccin General de Profesiones otorga las primeras cdulas de especialidad en valuacin a doce miembros del colegio, con lo que por vez primera en Tabasco la valuacin se sita como una profesin con reconocimiento acadmico. Hoy en da el Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C. se perfila como una de las pocas agrupaciones nacionales integradas por un cuerpo colegiado de 23 profesionales de la valuacin a nivel de postgrado, debidamente acreditados por la Secretara de Educacin Pblica. En conclusin, la primer escuela formal de valuadores en el estado se da como resultado conjunto de los esfuerzos de la Asociacin de Valuadores de Tabasco y de la Universidad de Guadalajara con la creacin del primer rgano colegiado a nivel estatal, subsistiendo algunos otros gremios en la entidad dedicados a la valuacin
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que actualmente se encuentran en proceso de capacitacin para la obtencin de su patente federal y su afiliacin respectiva al colegio.2
Monumentos histricos y artsticos

La definicin del trmino Monumento Histrico qued plenamente establecida en el captulo III, artculo 36 de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicas, Artsticos e Histricos, que a la letra dice: Los Monumentos Histricos sern aquellos que fueron construidos entre la conquista y el ltimo da del ao de 1899 y los Artsticos a partir de 1900. Seguidamente se menciona la importancia de identificarlos para proceder a su anlisis. Aunque respetada como ley no deja de ser cuestionada, ya que establece una fecha esttica, sin considerar que el tiempo es dinmico y por tanto tambin debiera ser considerado como elemento variable en dicha definicin. Sin embargo, podemos considerar como acertada la definicin que en su ponencia hace el Arq. Daniel J. Silva durante la Decimosexta Convencin Nacional de Valuacin, efectuada del 1 al 4 de noviembre de 1979 en la ciudad de Puebla, Pue. (Ibd. :123), y en la cual determina a las edificaciones y monumentos histricos como: toda aquella manifestacin arquitectnica vinculada con la historia de los pueblos, y que representa algn pasaje histrico, o bien una poca significativa dentro del panorama local, regional o nacional. Esta amplitud conceptual ofrece una mayor seguridad en cuanto a no dejar fuera algn inmueble que se relacione con la identidad de un pueblo, ya que hablar de historia puede referirse simplemente a ayer. Con el fin de establecer diferentes puntos de vista podemos aadir las definiciones que el diccionario Salvat ofrece, y que dicen:
Monumento: Obra pblica de arquitectura, escultura o grabado como templo,
obelisco, estatua, sepulcro, inscripcin, etc., que se hace para transmitir a la posteridad la memoria de una persona ilustre. Monumento Histrico: Aquel edificio pblico o particular que por su valor arqueolgico o histrico impone por su grandeza o su antigedad y es adquirido
2 Prats Riestra, Pablo E. Propuesta Metodolgica para la Enseanza de la Valuacin Inmobiliaria. Tesis de Maestra en Valuacin. Universidad de Guadalajara. 2005. Pags. 21-22.
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por el Estado, quien cuida de su conservacin y restauracin, clasificndolas en las siguientes categoras: Arquitectura Civil: Obra pblica de Arquitectura relevante segn un suceso importante o de una poca de recuerdo y consideracin: palacio, palazuelo, casa, hospicio, teatro, anfiteatro, circo, mercado, bazar, fuente, acueducto, viaducto o puente. Religiosa: Templo, mezquita, pagoda, monasterio. Militar: Fortaleza, ciudadela, castillo, torre, baluarte, puerta. Fnebre: Dedicado a honrar y perpetuar la memoria de los muertos. Conmemorativa: Obelisco, columna, arco de triunfo o cualquier obra cientfica artstica o literaria que es o debe ser venerada por la posteridad.
Segn el Glosario de Trminos del Instituto de Administracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN, antes CABIN), son: Inmuebles Catlogados: Todos aquellos inmuebles clasificados por instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros histricos o zonas de valor cultural o artstico que por sus caractersticas propias como edad, gnero y relevancia dentro del marco histrico, cultural o esttico, forman parte de la identidad de un pas, ciudad, poblacin o barrio. Monumentos Arqueolgicos: Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispnica en el territorio nacional, as como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas. (Artculo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos). Monumentos Artsticos: Son los bienes muebles e inmuebles, construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor esttico relevante. Y agrega: Para determinar el valor esttico relevante de algn bien se atender a cualquiera de las siguientes caractersticas: Representatividad, insercin en determinada corriente estilstica, grado de innovacin, materiales y tcnicas utilizadas y otras anlogas. Tratndose de bienes inmuebles, podr considerarse tambin su significacin en el contexto urbano. Monumentos Histricos: Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas curales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administracin,
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divulgacin, enseanza o prctica de un culto religioso; as como a la educacin y a la enseanza, a fines asistenciales o benficos; al servicio y ornato pblicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artculo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos). Haciendo un breve resumen de lo que se entiende por monumento, con el fin de aclarar conceptos, nos vemos obligados a vincular la obra con la Historia, o bien con el suceso histrico; esta relacin siempre existe y es la que convierte al edificio (por hablar en trminos generales) en monumento histrico. Las edificaciones consideradas como monumentos artsticos son a la vez monumentos histricos puesto que representan la conjuncin del momento histrico y las corrientes artsticas de ese momento para pasar a la posteridad como ejemplos patentes de la tendencia de una poca.
La valuacin de edificios histricos

En todo proceso de valuacin de bienes catlogados se considera como un elemento indispensable el reconocimiento de los valores del objeto arquitectnico para emitir una opinin razonada de valor de un bien mueble, inmueble, tangible o intangible. Es claro que los mtodos de valuacin de este gnero de bienes no estn muy difundidos, ya que desde la creacin de la CABIN, ahora Instituto de Administracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), ha permanecido bajo su control la valuacin de los bienes de la federacin, incluidos los inmuebles catlogados. Segn Galiani, el valor es una relacin subjetiva entre la mente del hombre y los bienes externos, ya que la utilidad y la escasez emergen como determinantes del valor, y define la utilidad como "la capacidad de un bien de proporcionarnos felicidad." Por tanto, Galiani sostiene que: cualquier bien que produce placer es til. De acuerdo al postulado filosfico de Galiani, el valor asignado a un inmueble, en funcin de su utilidad, sufre un cambio de apreciacin al considerar a los edificios histricos artsticos, ya que independientemente de su valor til, la sola recreacin
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y sentido de identidad que proporcionan produce felicidad, por tanto, dichos bienes adems de utilitarios resultan escasos, nicos e irrepetibles en idnticas condiciones. De los postulados filosficos anteriores, se desprende que la valuacin de inmuebles con un valor reconocido como histrico o artstico, reviste un gran reto incluso para los valuadores ampliamente experimentados, ya que presenta dos grandes vertientes de valor: 1. La vertiente tangible (uso-utilidad) dada por el valor de mercado propio del inmueble, determinado desde luego por las normatividades y metodologas vigentes en materia de valuacin inmobiliaria. Pero profundizando de manera especial en materia de costos unitarios de construccin para determinar los Costos de Reproduccin de los elementos distintivos arquitectnicos que en la mayora de los casos, requiere de la intervencin de mano de obra muy especializada o artesanal, dada la complejidad en su fabricacin. 2. La vertiente intangible, regida por cualidades que no puede verse ni tocarse, es decir, los denominados Valores Subjetivos del Objeto Arquitectnico, tales como: su expresin plstica y formal, su trazo, su originalidad y autenticidad, as como el valor social y espiritual que revistan, los cuales influirn determinantemente en la conclusin del estudio de valor. Por lo anterior, resulta indispensable desechar la arraigada ideologa mercantil inmobiliaria que intenta plantear el objeto arquitectnico segn su valor de cambio o precio en el mercado de bienes races (Snchez, 2001). La valuacin de inmuebles catlogados, como todo proceso valuatorio, debe sustentarse en un estudio serio y profundo de las caractersticas fsicas, econmicas, legales y de mercado tradicionales del bien (objetivas), en la valoracin exhaustiva de los valores subjetivos del objeto arquitectnico, as como en una metodologa de corte cientfico, que fundamente una conclusin valuatoria de razonable y confiable precisin. Para ello ser importante distinguir, por su influencia, lo referente a la edad del inmueble: Edad cronolgica. Es el nmero de aos que han transcurrido desde la construccin o puesta en marcha original de un bien. Edad efectiva. Es la edad aparente de un bien en comparacin con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida
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til remanente de un bien y su vida til normal. Es la edad de un bien, indicada por su condicin fsica y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronolgica. Edad efectiva a la reconstruccin. Es la edad aparente del bien al momento de realizar una reconstruccin significativa del mismo, en comparacin con un bien nuevo similar. Costo de reproduccin. Es la cantidad necesaria, expresada en trminos monetarios, para construir una rplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseo y materiales de construccin. Costo histrico. Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.
A partir de estas reflexiones surgen diversas interrogantes, particularmente: Qu metodologas debe desarrollar el valuador para formular avalos de inmuebles catlogados? En conclusin, diremos que el acto de la estimacin monetaria deber formularse por personas ampliamente capacitadas para ello, con habilidades para combinar hechos y teoras, ya que del conocimiento pleno de las teoras de la materia y de la experiencia o prctica del valuador depender en gran medida la precisin y utilidad del estudio de valor formulado.
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Captulo II
Teora de la Valuacin de Inmuebles Catlogados
Definicin de trminos y conceptos

Conocemos como edificaciones y monumentos histricos toda aquella manifestacin arquitectnica vinculada con la historia de los pueblos. En s representan algn pasaje histrico, o bien una poca significativa dentro del panorama artstico de su pas. Conceptualmente tomamos como punto de partida en la definicin de conceptos, la referencia de la acertada ponencia ya mencionada anteriormente, del Arq. Daniel J. Silva, por considerar que alcanza a cubrir toda la amplia gama que en cuanto al tema se refiere, en la que determina como edificaciones y monumentos histricos toda aquella manifestacin arquitectnica vinculada con la historia de los pueblos, y que representa algn pasaje histrico, o bien una poca significativa dentro del panorama local, regional o nacional. Para este estudio se analizarn los edificios con un inters de tipo econmico, pues si bien es cierto que hablar en general de edificaciones y monumentos histricos implica referirse a significados, debe sealarse la importancia del inters econmico que pueda representar un beneficio para su propietario, entendiendo por beneficio una utilidad real por su posesin, pues el resto representa beneficios colectivos para el pas poseedor desde el momento que constituye su patrimonio artstico o histrico, y aunque no es comn encontrar este tipo de inmuebles ya catlogados en el mercado, poseen un valor econmico intrnseco al propio monumento. Haciendo un resumen de lo que se entiende por Monumento, segn el diccionario Salvat, dice:
Obra pblica de arquitectura, escultura o grabado como templo, obelisco, estatua, sepulcro, inscripcin, etc., que se hace para transmitir a la posteridad la memoria de una persona ilustre, sus sucesos importantes o de una poca de recuerdo y consideracin, / objeto o documento de utilidad
para la historia / edificio pblico o particular que impone por su grandeza o su antigedad / cualquier obra cientfica artstica o literaria que es o debe ser venerada por la posteridad / sepulcro / Civil: Palacio, palazuelo, casa, hospicio, teatro, anfiteatro, circo, mercado, bazar, fuente, acueducto, viaducto, puente. Militar: Fortaleza, ciudadela, castillo, torre, baluarte, puerta / Conmemorativo: Obelisco, columna, arco de triunfo / Religioso: Templo, mezquita, pagoda, monasterio / Fnebre: dedicado a honrar y perpetuar la memoria de los muertos / Histrico: Monumento nacional / Nacional: El que por su valor arqueolgico o histrico es adquirido por el estado, que cuida de su conservacin y restauracin si lo cree conveniente / Pblico: El de utilidad u ornato, de propiedad del estado o de cualquiera de sus organismos subalternos.
La vinculacin de la obra arquitectnica con la historia, o bien con el suceso histrico, siempre existe y es esta relacin la que convierte al edificio precisamente en monumento histrico, aunque de hecho, todo suceso pasado, hoy es ya historia. De acuerdo a lo establecido en la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos en el captulo III, artculo 36, son monumentos histricos:
I.- Los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos, arzobispados, obispados y casas culturales; seminarios, conventos o cualquiera otros dedicados a la administracin, divulgacin, enseanza o prctica de un culto religiosos, as como a la educacin y a la enseanza, a fines asistenciales, o beneficios; al servicio y ornato pblico y al uso de las autoridades civiles y militares. Los muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizadas en los siglos XVI al XIX inclusive.
Partiendo de la necesidad de establecer parmetros que permitan una base slida para determinar los elementos de valor de los edificios antiguos, los cuales no corresponden a los asignados para los inmuebles en general debido a que la edad de los mismos juega un papel preponderante en sentido inverso en unos y en otros, buscamos otras justificaciones que desde la antigedad han sido sustentadas para ofrecer una visin ms amplia a partir de la teora del valor.
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Teoras de la Valuacin de edificios antiguos Propiamente dicho, no existe una teora especfica de la valuacin de inmuebles catlogados, sino una serie de combinaciones de teoras a las que est ligado ntimamente el quehacer valuatorio, es decir, a las teoras y conceptos del valor y del pensamiento econmico a travs de la historia. An as, la valuacin es considerada como una rama de la ciencia econmica que influye determinantemente en su validez y existencia. Los principios bsicos de la economa, sus influencias y fuerzas generadoras de valor rigen la valuacin, siendo su propsito fundamental expresar en trminos monetarios el grado de utilidad de los bienes u objetos sujetos al dominio o propiedad de las personas, de manera que se ve determinada tambin por influencias de tipo social, fsica u econmica, por las leyes polticas y gubernamentales, por los fenmenos de oferta y demanda, as como por los conceptos de utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo. Asimismo, ya que los principios de utilizacin de la tierra, al igual que en la economa, estn fundados en los derechos de uso de la propiedad raz, la teora de la valuacin est gobernada tambin por el equilibrio o la proporcin de los cuatro factores fundamentales de la produccin: 1. Mano de Obra, 2. Administracin, 3.Capital y 4. Tierra. El marco terico de la valuacin en general est integrado por las influencias que crean valor, los factores fundamentales de la produccin y los principios o fuerzas bsicas que influyen en el concepto de valor. Dichos conceptos, principios y postulados son esenciales en la comprensin de los propsitos, procesos y mtodos de valuacin en sus diversas especialidades: bienes muebles, inmuebles, bienes industriales, de maquinaria y equipo, bienes agropecuarios y bienes intangibles. De modo que la valuacin es una materia de carcter interdisciplinario en la que intervienen multitud de variables y por lo tanto, el avalo debe comprender enfoques de costos, de ingresos y de mercado; de ah que la prctica de esta disciplina requiera del conocimiento previo de anlisis y costos de edificacin, de procesos y mtodos constructivos, de materiales de construccin existentes en el mercado, de equipos e instalaciones especiales adicionados a las edificaciones. Tambin ser necesario el anlisis del mercado inmobiliario y del comportamiento de las fuerzas que lo rigen, como: utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo. Por tal razn y para su comprensin, a continuacin se har una
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somera sntesis de los conceptos y teoras del valor y del pensamiento econmico a travs de la historia que inciden en la validacin de la disciplina. Antecedentes histricos de la teora de la valuacin Tericamente la valuacin se ha venido realizando desde tiempo inmemorial como una necesidad surgida de manera espontnea por el intercambio de bienes. Desde el establecimiento de los primeros asentamientos urbanos, que se remontan a la antigua Babilonia, y posteriormente, al introducirse el Derecho Absoluto de Propiedad en el Imperio Romano (460 A.C.), se da por primera vez la prctica comn de establecer previamente valores sobre objetos, bienes races y derechos sobre la figura jurdica de la propiedad privada. El filsofo Platn conceba que la teora no slo deba ser previa al hacer, sino que deba desembocar en una accin. No obstante, esto no significa que la teora suponga modos concretos de hacer; decir teora no es lo mismo que mtodo, dado que no implica una secuencia de procedimientos que permita solucionar problemas concretos. Es decir, a la teora le incumbe formular supuestos que otorgan cierto sentido a cierto campo real, de tal suerte que puede considerarse como ciencia del sentido, ya que cada teora supone entonces una manera de entender un objeto o situacin, un modo de ver particular que establece una realidad especifica a lo que define. Los clsicos tenan una teora del valor-trabajo, o costo de produccin, misma que fue abandonada por la revolucin marginal al ponerse en el foro una teora del valor-utilidad, que propone que el valor de un bien es interpretado subjetivamente y derivado de su utilidad. Los clsicos apenas mencionaron el valor de uso y desarrollaron solamente la teora del valor de cambio. John Law, por el contrario, combina ambos valores (en uso y en cambio) en una teora subjetiva que explica el valor en cambio de una cosa en funcin de su utilidad y su escasez (Spiegel, 1995: 7-78). Locke investiga sobre los determinantes de la demanda y la oferta. Los bienes en general se consideran valiosos debido a que pueden ser cambiados o consumidos. Su utilidad es una condicin necesaria pero no suficiente para ponerles un precio. Deben tambin ser escasos. As, el aire y el agua son tiles pero no tienen precio porque su cantidad es mucho mayor que la necesidad de ellos.
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De igual manera para Locke la moda no es, en una mayor parte ms que la ostentacin de riqueza, y el alto precio de los artculos que se paga por seguirla ms bien hace aumentar que disminuir la salida de dichos productos. Su importancia est en el gasto y no en su utilidad. (Ibd., 1995:69). Algunos de los pensamientos de Santo Toms de Aquino (1225-1274) sobre la propiedad privada estn en su Tratado Sobre la Ley que son parte de la Suma Teolgica. Las doctrinas econmicas de Santo Toms cubren asuntos tales como la institucin de la propiedad privada, el justo precio y la prohibicin de la usura, asuntos que formaban el ncleo del pensamiento econmico medieval. La discusin del justo precio por Santo Toms se encuentra en la Suma bajo la pregunta Puede un hombre vender legtimamente una cosa por ms de lo que vale?. El valor de un bien es su precio justo, y si el precio de venta se desva de l, el comprador o el vendedor, segn el caso, debe restituir. La desviacin debe ser considerada. Este ltimo requisito es debido a que el justo precio no es algo definitivo y absoluto (Ibidem, 1995:33), sino el resultado de una estimacin. Independientemente de que la demanda de dinero sea constante, ilimitada, o ambas cosas, Locke concluye que en lo que se refiere al dinero, su salida, es decir su demanda, es inmaterial; su valor, a diferencia del de otros bienes, est exclusivamente regulado por su cantidad. Ferdinando Galiani, diplomtico italiano en Pars, escribi sus Dialogues sur le commerce des bls que contenan una crtica efectiva de la Fisiocracia. Condenaba el dogmatismo racional de esta escuela desde el punto de vista del relativismo histrico y peda polticas flexibles en lnea con las condiciones histricas y geogrficas ms que una adherencia a principios inmutables de aplicacin supuestamente universal. En el anlisis hecho por Galiani, el valor se encuentra en una relacin subjetiva entre la mente del hombre y los bienes externos; la utilidad y la escasez emergen como sus determinantes. Define la utilidad como la capacidad de un bien de proporcionarnos felicidad. Por tanto, cualquier bien que produce placer es til. Galiani acusa un buen nmero de principios que una vez desarrollados son parte de una teora subjetiva del valor que emergi en la dcada de 1870. De manera general, est consciente de lo que ms tarde habra de llamarse utilidad marginal: Alguien que ha comido hasta saciarse considera que el pan es el ltimo de los bienes. Querr entonces satisfacer otras necesidades. Nunca deja de enfatizar el sentido estrictamente subjetivo y el carcter relativo de la utilidad y del rango de los bienes que se derivan de ella (Ibdem, 1995:85).
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Considerando las posturas filosficas planteadas, establecemos que el valor asignado a un inmueble slo por su utilidad sufre un cambio de apreciacin al considerar a los edificios histricos o artsticos ya que independientemente de su valor til, la sola recreacin y sentido de identidad que proporcionan produce felicidad y por lo tanto se les considera til, segn Galiani. En conclusin, del pensamiento de dichos investigadores se han obtenido razones diferentes de valor; as, un edificio antiguo, independientemente de su utilidad, es nico, escaso e irrepetible en idnticas condiciones. Debido a la importancia que reviste especficamente para el caso de estudio la comprensin del valor, abundaremos en el tema.
La Axiologa como apoyo de la Valuacin

Para definir a la Axiologa, comenzaremos por decir que es una parte de la Filosofa que se encarga del estudio del valor o los valores; considerndolos como las cualidades ideales de las cosas; es una valorizacin, mayor o menor, de algo o de alguien. Al introducirnos en la reflexin terica-prctica de la valuacin de inmuebles histricos, siempre se considera la importancia de sealar los valores que se deben destacar, relevar liberar, entendindose esta accin como el retiro de elementos adosados que alteran sus caractersticas artsticas o histricas, lo cual, segn establece la Carta de Venecia (artculo 11), slo se justifica si lo adosado presenta poco inters y libera valores histricos, arqueolgicos o estticos; sin embargo, el juicio sobre el valor de los elementos involucrados no puede depender de una sola opinin. Expresar con precisin qu son los valores, su identificacin y su jerarquizacin es una tarea difcil que nos lleva a consultar la obra de muchas mentes brillantes, todos con enfoques diferentes acerca del valor, entre las que se encuentran un tratado de teologa (Lossky); un tratado de psicologa sobre las tendencias y los intereses (R.B.Perry); un tratado de economa poltica (F.Perroux); un tratado de lgica (Lande); un tratado de filosofa general (R.Polin); un tratado de moral (Scheler). De acuerdo con el diccionario enciclopdico CREDSA, esta ltima tiene una clasificacin de los valores de menor a mayor:
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a) b) c) d) e) f)
tiles: lo conveniente y adecuado Vitales: lo fuerte y lo sano Lgicos: lo verdadero Estticos: lo bello ticos: lo justo y lo bueno Religiosos: lo santo
Parte del dilema estriba en que al referirse al valor de algo se expresan emociones, por lo que Lotze afirma que los valores no son, sino que valen, por lo que se debe distinguir entre ser y el valer, entre existencia y valor, o existencia y actividad. Para responder a qu son los valores, Frondizi dice que hay de dos tipos: el que el hombre crea con su agrado, deseo o inters, y el que el hombre descubre y que reside enteramente en el objeto valioso. Al ser esencia, los valores requieren de un depositario, pero siempre mantendrn una tendencia, ya sea objetiva o subjetiva. Estas tendencias son asumidas por ciertos autores denominados Subjetivistas y Objetivistas, que ofrecen puntos de vista distintos: 1. Subjetivistas: su punto de partida es la experiencia, y afirman que: Una cosa tiene valor cuando nos agrada y en la medida que nos agrada (Meinong). Son valiosas las cosas que deseamos o apetecemos (Ehrenfels). El juicio de valor no afirma nada sino que expresa una emocin (Carnal). 2. Objetivistas: los que proponen un mtodo a priori, y entre los que se distingue Scheler, que dice que: Los valores son independientes de los bienes y los fines, son cualidades a priori. Los valores en cuanto a cualidades independientes no varan con las cosas. El valor no es una relacin sino una cualidad (Frondizi)
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De la escala de valores presentada por Scheler se distinguen dos versiones, una que realiza Frondizi y otra que ofrece el diccionario enciclopdico CREDSA, de menor a mayor:
Versin 1 Versin 2 Frondizi CREDSA Lo agradable, lo desagradable tiles, convenientes, adecuados Los vitales: salud, enfermedad Vitales: fuerte, sano Espirituales: bello, feo, justo, injusto, con Lgicos: lo verdadero conocimiento puro de la verdad Valores religiosos Estticos: lo bello ticos: lo justo, lo bueno
Segn Frondizi, ambas versiones contienen los mismos elementos aunque ordenados en forma diferente (1977). Los criterios de valorizacin son los siguientes: 1. 2. 3. 4. 5. Durabilidad No divisibilidad Base de otros valores Grado de satisfaccin Relatividad en cuanto a la sensibilidad del sujeto y a otros valores.
Ambas corrientes pueden ser cuestionadas: la subjetiva tiene razn cuando sostiene que no hay valor sin valorizacin, mas niega el elemento objetivo adicional; la objetiva acierta al indicar las cualidades objetivas, pero se equivoca al ignorar la reaccin del sujeto frente a tales cualidades. Caractersticas del valor y su aplicacin a la arquitectura La extensa variedad de definiciones dificulta establecer las propiedades de los valores en un sentido tcnico, sin embargo es necesario caracterizarlos, de modo que iniciaremos con la clasificacin: 1. Dicotmicos: es la consideracin dialctica de la existencia de contrarios para generar un proceso y superarlo. El bien sin el mal no tendra sentido, ni lo bello
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2. 3. 4. 5. 6.
sin lo feo, o lo verdadero sin lo falso; son propiedades independientes que se conjugan. Jerrquicos: es un sentido normativo en el que se indica cual valor es superior a otro en un caso especfico; necesariamente entra en juego el juicio de valor. Circunstanciales: es la agrupacin de elementos como fsicos, sociales, culturales e histricos, que en un momento dado hacen de los valores algo real y con sentido. Elegibles: es la posibilidad de eleccin dentro de una jerarqua, basada en el conocimiento y la responsabilidad. Integrales: es la necesidad de fundir al sujeto, al objeto y la situacin en el proceso de identificacin de valores. Objetivos y subjetivos: es objetivo porque tiene cualidades observables y subjetivo por las reacciones emotivas del observador. Son materiales para ser sustentados, adems de ser ideales por el proceso intelectual y perceptivo del sujeto que reconozca y precise la esencia del contenido.
Caracterizar los valores nos acerca a un proceso de anlisis del objeto de estudio, que sin alcanzar la categora de mtodo nos permite encontrar recomendaciones para determinar el valor o valorizar una obra en la que se encuentren reflejados. Al respecto, Ferrari Mora formula una serie de recomendaciones sobre valorizaciones: Usar trminos como fin, preferencia, valoracin, en vez de principios morales. El sistema de preferencias debe ser antidogmtico. El sistema de preferencias debe ser antiabsolutista. Considerar qu casos y situaciones particulares permiten precisar el sentido de la valoralizacin. El ms amplio conocimiento cientfico (social y ciencias naturales); e histrico; razn terica y razn prctica. Debe ser antiantropocentrista: mostrar respeto por la naturaleza. A manera de complemento y basados en el decir de Frondizi, las valoraciones deben estar siempre abiertas a la rectificacin y al perfeccionamiento. Ahora bien, considerando al objeto arquitectnico como un fenmeno cultural en el tiempo, el anlisis histrico de los valores que le dieron razn de ser al edificio deber aportar una valoracin histrica irrepetible, independientemente de los
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valores intrnsecos materiales, como son los elementos constructivos, morfolgicos y espaciales. Entre las recomendaciones internacionales que encontramos y siguiendo un orden cronolgico, sobresalen: 1931, Carta de Atenas: el respeto a la obra histrica y artstica del pasado, la filosofa, carcter del medio y el sitio o ambiente. 1954, Convenio de la Haya: la sobrevivencia de los inmuebles a pesar de todo y de todos. 1962, Recomendacin de Pars: proteccin de la belleza y el carcter de lugares y paisajes 1964, Carta de Venecia: en ella se advierte que en los acuerdos de valorizacin debern de intervenir ms de una persona; y tener muy claro que el objetivo de valorar es primordialmente salvaguardar tanto la obra como el objeto de arte as como el testimonio histrico que representa. 1967, Normas de Quito: no confundir en el uso del trmino valor, la diferencia entre valor econmico y valor histrico-cultural (que para nuestro caso de estudio deber tener una aplicacin monetaria) y uso del patrimonio como fuente de riqueza econmica. 1974, Recomendacin de Nairobi: los valores son arqueolgicos, arquitectnicos, histricos, estticos y socioculturales. 1977-78, Carta de Machu Pichu: la identidad y carcter de una ciudad.
Resumiendo las recomendaciones dadas puede destacarse que el inmueble histrico debe ser considerado en trminos de: 1. 2. 3. 4. Respeto a la obra histrica por irrepetible Proteccin a la obra para salvaguardarla Considerarla como fuente de riqueza econmica Conservacin del paisaje urbano
Segn Namakforoosh, la habilidad para tomar buenas decisiones se mide por el grado en que se combinan hechos y teoras (teoras y prcticas); se utiliza la teora para guiar las decisiones, predicciones y explicaciones, y as la teora del valor deber ser aplicada de manera prctica al objeto de estudio del presente trabajo, la arquitectura.
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La aplicacin del valor en la arquitectura, aunque por la naturaleza de sus caractersticas resulta menos subjetiva que una obra de arte (como la pintura por ejemplo), al estar regida por las leyes materiales que le dan sustento fsico, no deja de ser altamente compleja. Sin embargo tiene algo a su favor, que mientras el arte puro es slo recreativo y contemplativo, en la arquitectura interviene el factor de uso y por lo tanto el de la comodidad. La arquitectura adems de estar fsicamente construida y ser cmoda en su ocupacin, debe tambin ser bella, y estos tres atributos son inseparables para no caer en el error que acertadamente reconoce Bruno Zevi, que los edificios se juzgan como si fueran esculturas o pinturas, de un modo externo y superficial como puros fenmenos plsticos. Zevi considera que dichos juicios estn saturados de trminos vagos e imprecisos como verdad, fuerza, gracia, carcter, etc., sin alcanzar a aclarar la esencia de la arquitectura y su objetivo fundamental: el espacio. El valor del espacio en arquitectura La teora del conocimiento trata acerca de la manera en que es percibida y entendida la realidad. La teora del diseo es una teora de cmo la realidad es producida y cmo las ideas y la experiencia pueden dar forma a una realidad externa. La teora de la arquitectura, por lo tanto, es un acto de reflexin cognoscitiva, que intenta comprender los proyectos y las obras y sirve para aprender sobre los elementos que le dan forma. Al dar forma a la arquitectura se deber considerar el fin nico y universal de su quehacer: el ser humano, para quien se destina, por lo que deber ser habitable en primera instancia, fsica, social, cultural y psicolgicamente hablando. La habitabilidad nos refiere inequvocamente al espacio; a la creacin inmaterializada definida mediante la materializacin a partir de elementos formales construidos y perceptibles visualmente. Desde la cultura griega preclsica el teorizar se determina como una actividad que forma parte del hombre; a travs de la observacin de su realidad y su interpretacin mediante la filosofa. Para ellos el espacio fue un tema sujeto al cuestionamiento y en donde cada uno dio su postura. Para Parmnides, si el espacio no poda ser imaginado, entonces no exista; Leucipo lo consideraba real aunque no tuviera una existencia corprea; la geometra fue la ciencia del espacio para Platn; Aristteles indic que era la suma de todos los lugares, un campo dinmico con
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direcciones y cualidades; Euclides lo define como infinito y homogneo; y segn Lucrecio hay cuerpos y hay vacos (Norberg-Schultz, 1975:10). Descartes introduce el sistema cartesiano y ortogonal de coordenadas. Einstein sustituye la idea de trozos de materia situados en un espacio tridimensional, por una serie de acontecimientos en un espacio-tiempo de cuatro dimensiones. A estos conceptos se agregaron otros que incluyen los aspectos emotivos de reaccin al medio ambiente. As, los psiclogos han comprobado que la percepcin del espacio es un proceso complejo producto de nuestras motivaciones y experiencias. Segn Piaget (1896-1980), la percepcin del espacio es una construccin gradual y el sistema de relaciones tridimensionales entre objetos significativos es el espacio existencial. La creacin de espacios significativos es la tarea de la arquitectura, por lo que esta puede ser definida como la concretizacin del espacio existencial del ser humano. La cultura occidental y su reflexin filosfica acerca del espacio tiene una larga tradicin y aborda el tema contemplando tres gneros de problemas, que pueden ser identificados de la siguiente manera: 1. 2. 3. La naturaleza del espacio. La realidad del espacio. La estructura mtrica del espacio.
Cuando se busca definir el espacio desde su propia naturaleza es importante remitirse al pensamiento planteado por Einstein (1879-1955), quien identific tres posturas ante el problema: El espacio relativo, en funcin de posiciones, es la vinculacin de las cosas con el lugar que ocupan. El filsofo griego Aristteles identifica el concepto genrico de espacio de una manera ms delimitada como lugar, en donde cada cuerpo ocupa un lugar concreto, siendo ste a su vez la propiedad bsica y fsica de los cuerpos. Para la visin aristotlica el lugar de una cosa es su forma y lmite. As como el recipiente es un lugar transportable, el lugar es un recipiente no trasladable (Aristteles, 1995). Coincide con Platn, quien en el Timeo vincula el concepto del espacio con la materia; en ambos casos el existir de uno se relaciona al del otro.
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El espacio absoluto, la visin del continente absoluto, se identifica como el recipiente universal y continuo, receptculo de todo lo creado y lo visible, tiene una raz ideal platnica. Platn habla en el Timeo del chora como el espacio eterno e indestructible, abstracto, csmico, que provee de una posicin a todo lo que existe. Se trata del tercer componente bsico de la realidad, junto al Ser y al Devenir (Prez, 1994). Ya en el siglo XX, Heidegger replica afirmando que la realidad humana es espacial en su naturaleza y es espacial porque en su existir en el mundo, sus relaciones con las cosas, su cercana o lejana, estn determinadas por relaciones espaciales. El espacio como campo. Einstein retoma la teora clsica del lugar aristotlico, al que se adiciona la coordenada temporal, abriendo de esta manera la posibilidad de usar criterios no euclidianos en la concepcin y en la mtrica del espacio.
El campo, suma de la transferencia de energa y materia, prevalece; fuera de l no existe nada, ni el espacio vaco. Se renuncia de esta manera al concepto hegemnico del espacio y, paradjicamente, la concepcin ms actual del espacio no es ms que la renuncia implcita al concepto del espacio. El elemento que caracteriza y diferencia la arquitectura de las dems artes es el espacio, el cual a su vez sintetiza todos los factores materiales, formales y compositivos que lo definen y le dan entidad. Propuestas formales: la concepcin terica del espacio no nica a travs del tiempo y de las diferentes culturas. Los tericos no lo han entendido todos del mismo modo, si bien era un concepto conocido y estudiado desde la antigedad. Su incorporacin al campo de la teora arquitectnica se realiz en el siglo XIX, coincidiendo con la aparicin de la llamada arquitectura moderna. Los tres niveles jerrquicos del espacio son: Tectnicos: es el que resulta del ensamblaje que se define por la adicin de los elementos constructivos que lo definen. Estereotmicos: Es el surgido del interior de la materia de la que se ha obtenido por sustraccin de la misma. Interrelacin: es tambin llamado espacio transaccional. Establece el nexo entre el espacio interior y el exterior. La percepcin del espacio vara segn nuestra posicin respecto a l. En arquitectura se introduce un nuevo factor: nosotros. La posicin que nosotros ocupamos frente a la arquitectura, o en su interior, es definitiva para la percepcin final que tendremos del hecho arquitectnico. Si nos
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situamos en un punto sin movernos tendremos una percepcin bi-dimensional, quizs tri-dimensional (puede ser), como si estuviramos frente a una pintura o a un relieve, pero si nos movemos en torno a la construccin, si recorremos su interior, obtendremos una nueva experiencia: la cuarta dimensin. En la concepcin espacial de Sigfried Giedion, el espacio posee tres momentos histricos: La arquitectura como volmenes de espacios radiales. (Egipto, Mesopotamia y Grecia). Predominan los volmenes externos y se considera el espacio como vaco. La arquitectura como espacio interior (Romano, Medieval, Romnico, Gtico, Renacentista y Barroco). Los cambios religiosos y sociales estn detrs de los cambios de las formas arquitectnicas y del descubrimiento y desarrollo de nuevas tcnicas. La arquitectura como volumen y espacio interior. La influencia ms decisiva vino de los revolucionarios mtodos de construccin desarrollados por la industria del siglo XIX. Ya en el siglo XX, Martn Heidegger (1889-1976), considerado indudablemente uno de los filsofos ms importantes del siglo, afirma que la realidad humana es espacial en su naturaleza. Su aceptacin a nivel mundial en el siglo XX slo es comparable a la de Ludwig Wittgenstein (1889-1951), aunque su filosofa, al igual que la de Wittgenstein, es lingsticamente de difcil acceso y exige un elevado nivel de formacin filosfica. El objeto de su obra capital, Ser y tiempo, publicada en 1927, es el anlisis de la existencia humana y de su temporalidad. Siguiendo el mtodo fenomenolgico de su maestro Edmund Husserl (1859-1938), investiga las estructuras fundamentales de la existencia humana, los existenciales. Estos existenciales describen en primera instancia una relacin del ser humano con el espacio y el tiempo. Un ser humano que se distingue esencialmente de los modos de ser de las cosas. El ser-ah (la existencia, Dasein) es siempre ser-en-el-mundo, es decir, contiene en s una relacin con el mundo que nos rodea, con el cual el ser-ah guarda en cada caso una determinada relacin cargada de sentido. Por esa razn el mundo est siempre ya abierto de uno u otro modo. Este mundo abierto previamente no puede ser elegido por el serah, el cual est arrojado en el mundo. El ser-ah arrojado en el mundo no est, sin
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embargo, anclado a una determinada forma de ser. En cada instante y cada decisin debe convertirse en lo que quiere ser. El espacio y la forma son partes de la estructura cognitiva y existencial de la especie humana. El hombre se relaciona a los lugares, los percibe, ocupa y construye en formas diversas. Es decir, lo til y lo valrico o esttico que combina las propiedades del objeto con la interpretacin del que lo construye, lo usa y lo observa. Norberg-Schultz plantea que el desarrollo del concepto de lugar y del espacio como sistema de lugares, es necesario para encontrar un apoyo o base existencial para el hombre (1975: 115). La topologa del espacio est basada no slo en las distancias, ngulos y relaciones de reas y formas en el espacio, sino sobre todo, en relaciones antropolgicas y existencialmente significativas, como proximidad, separacin, sucesin, encierro o continuidad (Norberg, 1975: 116). El espacio hodolgico es el del movimiento posible, como va, secuencia y camino (p 116). Hall aborda tambin los aspectos de percepcin, identificacin y acondicionamiento de un espacio existencial y que defini como Proxmica. Desde este personal punto de vista, Norberg-Schultz, distingue tres tipos de espacios categorizados: 1. El espacio pragmtico de la accin fsica. 2. El espacio perceptual de la orientacin inmediata. 3. El espacio existencial que forma la imagen estable de su medio. De esta caracterizacin del espacio resaltan aspectos diferentes: el espacio abstracto de las relaciones lgicas, medio necesario a toda comunicacin y que se refiere al proceso de conceptualizacin ya descrito anteriormente; el espacio perceptual y cognitivo de la orientacin y de la percepcin del mundo externo; y el espacio existencial que forma la imagen de un medio que adquiere propiedades significante. Herbert Mead establece el gesto como la unidad bsica de comunicacin. Cuando los gestos llegan a ser smbolos significantes se tiene lo que se llama un lenguaje. Si se aceptan sus supuestos, los gestos de la arquitectura expresan patrones de pensamiento y conducta; el diseo implica la seleccin de formas arquitectnicas sobre la base de su significado comn. Evidentemente pueden agregarse significados en el acto social de construccin y de los cuales el diseador (transmisor) no est consciente, pero es bsico que este significado, originado por
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el diseador, sea el mismo que despierta en otros (receptores). Esto que parece evidente es un fenmeno humano difcil de reconocer e instrumentalizar en el diseo. En conclusin, puede decirse que el aspecto material de la obra arquitectnica y como parte objetiva de la valoracin presenta los problemas que ataen a los materiales y sus tcnicas constructivas; pero al ser un objeto destinado a usarse como contenedor de actividades del ser humano, nos refiere al espacio como objetivo principal de su creacin y con ello a la complejidad psicolgica de su percepcin, ms an al ser interpretado en un momento posterior, histricamente, dejando como recurso la confrontacin y anlisis con los edificios anlogos en caractersticas y en tiempo de su construccin.
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Captulo III
Mtodos de Valuacin
Antecedentes histricos de los mtodos de valuacin

En la Nueva Espaa Los mtodos de valuacin en el Mxico colonial fueron practicados por profesionales de esa poca, siguiendo el sistema de Cuantificacin de Partidas, que consista en un presupuesto de obra detallado, que inclua la obtencin de un precio unitario de cada una de las partidas que contiene una construccin o edificio, cuya sumatoria dara luz sobre la cuanta total de tal o cual inmueble, y dado que la unidad de medicin en esos tiempos era la vara (.835m), en la valuacin de terrenos tanto como en la agrimensura, se acostumbraba a depreciar las fracciones de vara, as como en la actualidad se deprecian las fracciones de metro. El Sndico Primero del Ayuntamiento de la Ciudad de Mxico, encomend a los arquitectos Don Joaqun de Heredia y Don Francisco de Paula Heredia la ejecucin del avalo de los terrenos de la ciudad, que fue publicado en la memoria econmica de la municipalidad de Mxico, por orden del Excelentsimo Ayuntamiento, por una comisin de su seno en 1830, para lo cual se emple la tcnica o mtodo llamado de Cruceros en las Esquinas que consista en lo siguiente:
Como la diferencia de valores depende de la mayor o menor distancia de la ciudad, nace de aqu que estos se consideran puestos en los cruceros o centros de las cuatro esquinas, los que tanto sirven para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que ah van expresadas, como las de Oriente y Poniente, pues el valor del centro de una calle es el trmino medio de los nmeros de las esquinas, y por esa causa, siendo cada nmero comn a cuatro calles, omitimos poner las que giran de oriente a poniente y entindase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno (.838 x .838 metros).
La ubicacin y el estado material de los edificios y la oferta y la demanda, eran los elementos fundamentales para fijar su valor, tomando en cuenta el producto (renta) pero como elemento secundario. El Seor ingeniero civil y arquitecto Don Mariano Tllez Pizarro y algunos otros profesionales ms formularon en 1869 una tarifa de precios de terrenos en los diversos puntos de la ciudad, estableciendo que el sistema anterior que fijaba los precios en los cruceros de las calles no era conveniente, creando as el Mtodo de tarifa de precios de terreno a mitad de calle y exponiendo la siguiente razn:
Fijar precio en los cruceros implica dar el mismo valor a las cuatro esquinas que lo integran, cuando precisamente por su situacin relativa deben considerarse diferentes, si no por su importancia comercial en las calles cntricas, cuando menos en general por su orientacin, como tambin por cualesquier otra circunstancia que favorezca o perjudique a alguna de ellas.
Es claro que el sistema desechado obligaba al perito a adoptar tcitamente el mismo precio asignado a los cruceros, limitando discurrir y discutir sobre los valores de las fincas restantes. Entonces los precios se fijaron a mitad de la calle, considerando que decrecen en un sentido y aumentan en el opuesto tomando en cuenta las siguientes circunstancias: 1. La situacin relativa a la orientacin de la casa. 2. La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo un rectngulo en el que el frente y el fondo estn en relacin 1 a 2; variando esta relacin, se debern estimar de ms mrito cuando el frente o fachada aumenta relativamente al fondo y viceversa, desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su mayor nmero de lados. 3. La posicin del terreno, por igual en toda la altura, pues desmerece una finca, y es por el terreno cuando algn o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes, pertenecientes a propiedades vecinas. 4. Las servidumbres. Si soporta el terreno la de albaales, desages, luces, chimeneas u otra servidumbre cualquiera, segn lo nocivo o gravoso de ella, tiene que disminuir su valor.
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El Mxico del siglo XX Establecido por la Ley Predial en el ao 1933, el Mtodo de avalo catastral con un sistema de nomenclatura que defina a los predios mediante cifras relativas a seccin o regin, manzana y predio, en el que se pugn por la obtencin del avalo general, uniforme y justo de la propiedad raz del Distrito Federal que garantice a los propietarios el reparto equitativo de la plusvala. Este mtodo consista en relacionar las proporciones de los predios de acuerdo a sus caractersticas fsicas, mediante el parmetro del lote tipo, que relaciona el valor de la tierra en cada predio de acuerdo con procedimientos y tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que corresponden a su ubicacin, forma y dimensiones. La determinacin de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificndolas segn sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media. El anterior es el mismo sistema que se usa hasta hoy, bsicamente con levantamientos individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de las construcciones que las ocupan, asignando nmeros de cuenta por divisin de predios y fijando las bases de tributacin catastral, basndose en avalos catastrales, manifestaciones de arrendamiento y avisos de traslado de dominio. Se atribuye al ilustre Ing. Don Edmundo de la Portilla, el Mtodo por capitalizacin de rentas (1934), que sustentaba que para que los avalos fuesen estrictamente de carcter comercial deba tomarse en cuenta los aspectos relativos a la productividad del inmueble, casa habitacin, edificio de apartamentos u oficinas, tales como las rentas reales o efectivas producidas o susceptibles de producir por el bien, deduciendo los gastos correspondientes a impuesto predial, consumo de agua, gastos administrativos y de conservacin, as como los periodos de desocupacin del inmueble. El producto lquido anual del inmueble sera capitalizado a una tasa anual acorde con el gnero de inmueble a valuar, de cuya divisin resultara un indicador de valor de tipo comercial, (valor de capitalizacin de rentas) independiente al tradicional de valor fsico o directo, contra el cual sera comparado ste ltimo, promedindose y obteniendo tambin un indicador ms, el valor comercial o de mercado. Al seor Ing. Don Rafael Snchez Jurez se le otorgan los crditos del Mtodo residual para terrenos (1949), al encargrsele los avalos de los patios de las dos Estaciones Ferroviarias de Buenavista, Nonoalco; la del Ferrocarril Interocenico de San Lzaro y la de Hidalgo, donde se establecen como valor metodolgico los procedimientos valuatorios del Ing. Snchez Jurez, quin fundamentaba que dada
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la gran extensin de los terrenos a valuar, estos deban analizarse desde una ptica financiera, descontando las inversiones en urbanizacin que implicara el negocio, incluyendo las cargas fiscales y desde luego la utilidad marginal, de donde resultara el valor del terreno en bruto, es decir, sin fraccionar. Posteriormente, la Tesorera del Departamento del Distrito Federal publica lo que fuera el primer instructivo para valuacin de predios urbanos en 1965, en el que se emiten tablas de incrementos y castigos para predios urbanos de acuerdo a su ubicacin, tablas que contenan los parmetros de los denominados valores unitarios de calle por metro cuadrado de tierra, expresadas en moneda y clasificados en las distintas zonas de la ciudad, as como tablas de costos por metro cuadrado de diversos tipos de edificaciones. Esta fue una medida novedosa que garantizaba la homologacin de valores de la tierra y de las edificaciones, evitando la disparidad en los dictmenes valuatorios, a lo cual se le conoce como Mtodo de divisiones virtuales para terrenos. Este procedimiento consista en determinar la relacin entre las proporciones de los lotes, pero dndole primordial importancia al lote tipo, o prototipo, como base de partida para analizar el predio valuado mediante divisiones virtuales o imaginarias, a las que se les aplicara el valor unitario de calle correspondiente. Dichas divisiones imaginarias consistan en suscribir dentro del polgono valuado la mayor figura o fraccin regular que pudiera trazarse dentro de los linderos del lote que dispusiese frente franco a la calle. Seguidamente se analizaran las reas restantes del polgono, subdividindolas en el menor nmero de fracciones posibles, hasta tener la totalidad del polgono dividido en fracciones, procediendo a asignarles nomenclatura a cada parte: fraccin 1, 2, 3, 4, etc., procedimiento comnmente denominado divisin virtual del lote para la valuacin, para luego calcular sus reas, aplicando as a cada fraccin los castigos o premios a que se hicieren acreedoras, utilizando los parmetros consignados en el instructivo. Este mtodo permita clasificar las fracciones del lote valuado y asignarle mayor valor a las superficies regulares, desmereciendo aquellas que no poseyeran las proporciones ideales del lote estndar. Este mtodo corresponde al procedimiento tradicional de costos, que ms adelante y para efectos de la metodologa valuatoria, se denomin Mtodo de valor fsico o directo, enfoque de valor que se encuentra vigente a la fecha. En el ao de 1974, la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS) emite la Circular No. 671, consignando el clculo de una metodologa independiente
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al mtodo fsico o directo tradicional, denominado valor de capitalizacin de rentas reales o estimadas, y que consista en determinar el monto del capital requerido para generar rendimientos financieros equivalentes a las utilidades que por concepto de rentas produjera el bien valuado en similares condiciones de riesgo y cuyo resultado sera promediado al enfoque tradicional de costos, de donde se obtendra el valor comercial como conclusin del estudio de valor formulado. El valor de capitalizacin de rentas o monto de capital necesario para producir utilidades similares a las rentas del bien, se calculaba de la siguiente manera: 1. Determinar la renta bruta mensual, real o estimada del Inmueble. 2. Calcular las deducciones mensuales correspondientes a gastos del inmueble tales como: energa elctrica, agua potable, Impuesto Sobre la Renta (ISR), Impuesto Predial anual, prima de seguros, gastos de conservacin, mantenimiento y monto de rentas por periodos de desocupacin del inmueble. 3. Obtener la Renta Neta Mensual (RNM) restando el importe de las deducciones mensuales a la Renta Bruta producida. 4. Anualizar la Renta Neta Mensual obtenida (RNM x 12 meses). 5. Dividir el producto de la Renta Neta Anual producida por el bien entre la tasa o porcentaje de inters bancario aplicable para el tipo de inmueble estudiado. El mtodo anterior es sin duda una gran aportacin al proceso valuatorio, ya que partiendo de un dato real, como la renta producida por el bien, es posible determinar con precisin meridiana otro indicador ms que nos permite comprobar la precisin del tradicional enfoque de costos y as realizar anlisis comparativos y ajustes, segn el caso, que equilibren razonablemente la conclusin final de valor requerida. El procedimiento referido result sin duda una novedosa aportacin a las metodologas tradicionales de formulacin de avalos, fortaleciendo de manera contundente la precisin del estudio de valor desarrollado que se encuentra vigente al da de hoy. El Instituto de Administracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN ) antes Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), publica en 1981 el nuevo Reglamento de esta comisin, estableciendo que la formulacin de dictmenes y estudios de valor de los bienes patrimonio de la nacin, se debern realizar mediante los siguientes mtodos: A. Fsico o Directo, B. de capitalizacin de Rentas Reales o Estimadas y un nuevo indicador, el Mtodo de mercado.
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La investigacin o Mtodo de mercado consista en extraer muestras representativas de bienes inmuebles ofertados en venta o renta que poseyeran caractersticas similares al bien estudiado, cuyos datos resultantes, actuales y comprobables, seran anexados y comparados contra el inmueble en estudio, datos como: calle y nmero, rea de terreno, superficie construida, la fuente de obtencin --nombre y nmero telefnico del informante--, y de cuyo promedio de ndices calculados resultara la conclusin final del estudio. A este ndice de valor se le denomin valor comercial, o de mercado del inmueble. Cabe mencionar que los dictmenes de valor formulados por esa institucin (CABIN) resultaban bastante precisos, puesto que eran revisados por una comisin tripartita formada por dos colegios de profesionistas de la entidad, Ingenieros y Arquitectos, actuando como presidente el delegado estatal de dicha institucin. A raz del colapso de la estructura bancaria en 1994 en Mxico, se crea el Consejo Nacional de Valuacin (CONAVAL), que se perfil como el rgano mximo rector de la valuacin, formado por las tres instancias reguladoras de la Valuacin: la estructura bancaria y financiera del pas, el Comit Tcnico de Valuacin de la Tesorera del DF y las instituciones de enseanza superior que impartan postgrados en la materia, dndose a la tarea de unificar esfuerzos en torno al quehacer de la disciplina valuatoria y fundamentalmente a la habilitacin de profesionistas con rigurosa formacin acadmica capaces de formular conclusiones razonadas de valor sustentadas en metodologas y procedimientos de rigor cientfico. El mtodo o enfoque de mercado se posicion como un tercer indicador de valor que complementaba y reforzaba con razonable precisin la conclusin del dictamen de valor formulado mediante el desarrollo de operaciones matemticas de tipo estadstico que arroja indicadores confiables y relacionan y comparan los datos previamente recabados sobre la oferta de inmuebles en un mercado real, sano y abierto, obteniendo as valores estadsticos tales como: lmite mnimo y mximo, promedio ponderado, mediana, moda y desviacin estndar, expresados en precios unitarios de construccin por metro cuadrado de inmuebles similares al bien analizado, proceso que constituy el mtodo denominado valor de mercado del inmueble. A partir de la gran transformacin de la prctica y enseanza de la Valuacin en Mxico en 1994, se establece como metodologa general para la formulacin de avalos inmobiliarios y dentro del marco de la valuacin bancaria pblica y privada, el denominado Mtodo de valor comercial del inmueble, que resulta de la obtencin del promedio ponderado (no aritmtico) de los tres enfoques analticos desarrollados en el estudio de valor:
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A. El Mtodo Fsico o Directo. B. El Mtodo de Capitalizacin de Rentas, y C. El Mtodo o Enfoque de Valor de Mercado. Es decir que el valor comercial del inmueble es igual al promedio ponderado de los mtodos A, B y C. En resumen, este mtodo se posicion como un indicador que refuerza y completa con razonable precisin la conclusin del dictamen de valor, ya que contiene los tres mtodos fundamentales desarrollados hasta el momento, superando las casi ocho dcadas de aplicacin de la valuacin de manera ms emprica que tcnica.
Mtodos de valuacin de inmuebles catlogados

El acto de estimacin monetaria de bienes inmuebles catlogados deber formularse por personas ampliamente capacitadas para ello, con habilidades para combinar el conocimiento de los procedimientos modernos de la valuacin inmobiliaria con los fundamentos tcnicos y tericos de la arquitectura, lo cual incluye el conocimiento de las corrientes, tendencias, fenmenos arquitectnicos y clasificacin de elementos arquitectnicos caractersticos, as como la capacidad de descripcin y manejo del lenguaje. La valuacin de los inmuebles catlogados en Mxico ha estado restringida en su aplicacin por el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, razn por la cual no est considerada como parte del desempeo cotidiano del profesional de la valuacin, limitando as su desarrollo y difusin. Sin embargo, las condiciones actuales de los profesionales de la valuacin han presentado un cambio significativo al contar con el fundamento acadmico que las instituciones de enseanza superior le han conferido al establecer programas de postgrado en materia de valuacin, abriendo caminos nuevos y diversos en el campo de la investigacin, despertando el inters y estableciendo mtodos aplicados en reas diversas, como la que nos ocupa.
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Mtodo VALCAP9 Para valorar los inmuebles de inters histrico-artstico, el Mtodo VALCAP ha encontrado una manera de catalogarlos primeramente en dos grandes grupos en funcin de su capacidad econmica de produccin, y son: a) Inmuebles que por su uso o destino, No producen o no pueden producir renta, estn necesitados o no de reparaciones. Son inmuebles que por sus caractersticas no son susceptibles de explotacin comercial y por lo tanto no producen renta, o si la producen, es con carcter marginal y en ningn caso ligada al valor del inmueble. Este grupo comprender los templos (catedrales, mezquitas, ermitas, etc.) museos, conventos, castillos, puentes, murallas, etc. b) Inmuebles que por su uso o destino, producen o pueden producir renta, estn necesitados o no de reparaciones. En este grupo estarn los edificios de viviendas, fbricas, almacenes, comercios, etc. Los inmuebles comprendidos en el grupo b), aunque con caractersticas especiales, se encuentran dentro del mercado inmobiliario y por tanto le son aplicables todos los procedimientos de tasacin, tanto del suelo que ocupan por repercusin sobre construccin, como de sta. La peculiaridad que introduce su carcter histrico-artstico se traduce en una mayor apreciacin del valor de la construccin segn su calidad, antigedad y estado de conservacin, junto con una depreciacin por los mayores gastos de conservacin que suele conllevar el mantenimiento, sin poder efectuar obras de ampliacin ni mucho menos demoliciones parciales o totales. Estos inmuebles pueden ser valorados con criterio de mercado. Del grupo a) puede decirse que casi todo es propiedad del Estado, Iglesia, Fundaciones, etc. Dada la singularidad de los edificios de este grupo, no puede hablarse en ningn momento de mercado inmobiliario. Para la determinacin del valor intrnseco de un inmueble de estas caractersticas, no puede apoyarse en valores de mercado, pues se encuentran fuera de l. Debemos establecer la valoracin sobre conceptos objetivos y razonados de cada uno de los elementos que se integran en el edificio. A la hora de efectuar la valoracin de estos inmuebles tendremos en cuenta los siguientes elementos de valor:
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http://www.valcap.es/html/tasaciones%20inmobiliarias/inmuebles%20historicos
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a) b) c) d) e) f)
Valor del suelo. Valor de obras de arte y mobiliario. Valor de mobiliario adaptado. Valor de la construccin. Valor histrico. Valor de las obras de reparacin: Obras de conservacin Obras de consolidacin Obras de restauracin Obras de rehabilitacin
Mtodo Angelpolis Uno de los mtodos aplicados a la valoracin econmica de los inmuebles antiguos es el que denominamos Angelpolis, el cual ofrece una clasificacin a partir de la identificacin de los edificios en primera instancia, ubicndolos en el siglo de su creacin y que por sus componentes fsicos en la calidad ornamental y su importancia arquitectnica son superiores al resto de su poca, asegurando un conocimiento historiogrfico en torno a l que determine hechos relevantes en su devenir. Tambin son considerados los inmuebles que no cuenten con elementos constructivos de gran valor ornamental, pues tambin son testigos de vivencias del pasado que permiten identificar pocas determinadas y forman parte del contexto urbano. Como complemento de la valoracin se considera el estado de conservacin en que se encuentra el inmueble, debiendo ser identificadas las intervenciones de las que haya sido objeto durante su historia, siendo causa de esto modificaciones al diseo original o slo con el fin de conservar en buen estado sus elementos constructivos. En sntesis se establece el mtodo y sus principios de valoracin en la siguiente tabla:
Arellano Ocampo, Rafael y Arellano Merino, Maribel. Avalo para CABIN. Puebla. 2001.
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Tabla Angelpolis Valor Estimativo del Inmueble Siglos XIX XVIII 1.50 2.00 1.20 1.50 1.15 1.20 1.10 1.20 1.10 1.15 1.05 1.10 1.03 1.05 1.02 1.03 1.01 1.03 1.00 1.02 1.00 1.01 0.80 1.00
Clasificacin Elementos de Construccin
XX 1.20 1.15 1.10 1.05 1.03 1.02 1.01 1.00 1.00 1.00 0.80 0.60
XVII 2.00 1.50 1.50 1.50 1.20 1.20 1.10 1.10 1.05 1.03 1.02 1.01
XVI 3.00 2.50 2.00 2.00 1.50 1.50 1.20 1.20 1.10 1.10 1.03 1.02
Estado de Conservacin Original Restaurado Reconstruido Deteriorado Original Restaurado Reconstruido Deteriorado Original Restaurado Reconstruido Deteriorado
Son aquellas que disponen de elementos arquitectnicos relevantes, adornos en sus fachadas e interiores y que en algunos casos fueron propiedad de personas importantes. Son edificios que en su momento histrico fueron relevantes, as como autnticos, factores importantes que les otorga mayor categora. Son aquellos que tiene elementos arquitectnicos menos importantes y que sus fachadas son pobres en herrera, portones, adornos de piedra o argamasa, etc. Son casos muy simples en sus fachadas e interiores y que slo estn como parte o relleno de un contexto urbano de la zona, pero no tiene relevancia, sino solamente aos. M. en V. Rafael Arellano Ocampo M. en V. Maribel Arellano Merino Fuente: Monumentos Catlogados INAH
B C
Mtodo de Matriz de Coeficientes5 La siguiente metodologa para la aluacin de inmuebles catlogados o con un valor histrico consiste en determinar un coeficiente o porcentaje de incremento al valor fsico obtenido del bien estudiado mediante la elaboracin de una matriz de doble entrada que permita cruzar los datos relativos obtenidos, por un lado a la categora asignada al bien y por otro, una clasificacin en donde estn contenidos: datacin, estado fsico, estilo, etc.
5
Susunaga, Rubn y Susunaga, Gabriela. Aplicado a Avalos. Quintana Roo. 2002.
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El apartado Categora determina cada una de las siete posibles caracterizaciones: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Monumento histrico por ley Museos histricos relevantes por ley Inmueble de valor histrico ambiental Inmueble de valor artstico relevante Inmueble de valor artstico ambiental Edificacin actual armnica Edificacin no armnica
La clasificacin se refiere a las caractersticas fsicas de la construccin, dividindolas en categoras y sub-categoras correspondientes a la parte horizontal de la matriz, y a las cuales les ser aplicado el rango de valor que les corresponda, de acuerdo a lo obtenido en la investigacin y el levantamiento de datos. A la clasificacin corresponden: Estado fsico de la edificacin: a) Bueno b) Regular c) Malo d) Ruinoso a) ntegro b) Modificado c) Alterado en su totalidad a) Maya b) Popular o Verncula c) Neoclsico d) Neogtico e) Eclctico f) Art Noveau g) Neomudejar h) Neocolonial i) Neoindigenista
Alteraciones:
Corriente estilstica:
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j) Regionalista k) Art Deco l) Funcionalista m) Moderna Datacin: Siglo VII al X Siglo XVI Siglo XVIII 1800 1850 1850 1900 1900 1920 1920 1940 1940 1960 a) Habitacin b) Comercio c) Servicios d) Institucional e) Industrial f) Otros g) Sin uso 1, 2, 3, 4, 5, y mayor a 5 a) Conservacin b) Restauracin especializada c) Adaptacin controlada d) Adaptacin a imagen urbana e) Sustitucin controlada
Uso original:
Niveles de edificacin: Niveles de intervenciones:
A cada uno de los aspectos contemplados se les asigna un valor numrico y se multiplican los ndices obtenidos en cada clasificacin (fila horizontal), que en total suman ocho y al resultado obtenido se le denominar: Coeficiente de incremento de bienes catlogados
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Para obtener el resultado, finalmente se multiplicar el coeficiente obtenido por la cifra obtenida en el avalo por el Mtodo Fsico o Directo, y el producto de esta operacin ser el valor estimado. Mtodo Grupo TINSA6 La valoracin de inmuebles con inters histrico-artstico presenta grandes dificultades debido a la peculiaridad del bien cuando se quiere valorar con criterios artsticos o estticos sobre aadidos. En el clculo del valor confluyen multitud de variables, tanto cualitativas como cuantitativas, en un mercado muy distinto al de viviendas residenciales, debido, entre otros motivos, a las escasas y espordicas transacciones y tambin a la legislacin vigente sobre este tipo de inmuebles catlogados en el patrimonio histrico. El mtodo consiste en la aplicacin del anlisis factorial a la informacin de partida, mediante la tcnica de componentes principales, con el fin de sintetizar al mximo esta informacin, y a partir de la regresin de estos componentes, que son combinaciones lineales de las variables iniciales, estimar el posible valor de mercado del inmueble. Al pretender alcanzar un valor considerado subjetivo (pero racional), se sigue la clasificacin de todos los factores que se consideran estimadores de su valor y se establece su comparacin con otras propiedades especiales, semejantes, integradas en un mercado especial, de las cuales se conoce su valor de transaccin, o bien su valor de oferta. Para la obtencin del valor histrico-artstico de un inmueble singular se considera como mtodo ms apropiado el analgico. Gracias a esta metodologa se puede considerar, para la obtencin del valor del activo en cuestin, un amplio nmero de caractersticas de otros inmuebles testigo, todas ellas a priori necesarias para la estimacin del valor. Para la aplicacin de esta metodologa, en primer lugar es necesaria la elaboracin de una base de datos propia en la que se recoja la mayor cantidad de informacin posible de distintos inmuebles testigo. A continuacin se presentan una serie de posibles variables exgenos o explicativas a considerar, clasificadas segn hagan referencia al entorno, a la construccin y al inters cultural.
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Rodrguez, J. A., Blasco, A. y Guijarro, F. Universidad Politcnica de Valencia. Avalo para Grupo TINSA. Espaa. 2003.
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Referentes al entorno: Ubicacin: Localidad y provincia donde se encuentra el inmueble. Localizacin: Describe la categora econmica, geogrfica e histrica del municipio. Accesibilidad: Se pretende medir la calidad de los accesos al inmueble (tipo y estado de conservacin de las carreteras). Grado de urbanizacin: Es la calidad urbanstica en cuanto a la anchura de calles, infraestructuras, posibilidad de estacionamiento, densidad de casas y de poblacin, etc. Destaca la importancia del ambiente urbano como parte de las propias cualidades del monumento. Demanda: Trata de explicar con valores media la situacin del mercado en el lugar de localizacin de cada inmueble. Paisaje: Vistas o panormicas que domina el sitio Turismo: Entorno (martimo, rural, etc.). Trfico peatonal: En la zona. Referentes a la construccin: Metros construidos: Superficie construida total (en m2). Metros de terreno: Superficie de la parcela (en m2). Integracin paisajista: Describe el nivel de adecuacin del inmueble con su entorno. Tipo de construccin: Determina la funcionalidad original del inmueble: vivienda rural, urbana, religiosa, militar, etc. Ao de construccin: Del inmueble. Nivel arquitectnico: Variable que refleja la calidad de los materiales y el diseo arquitectnico. Rehabilitacin: Adaptaciones y mejoras. Funcionalidad: Capacidad de utilizacin y mantenimiento. Nmero de habitaciones. Nmero de baos. Usos alternativos: Posibilidad de otros usos (hotel, apartamentos, explotacin agraria, etc.). Jardines o propiedad: Calidad y composicin de los jardines. Estado de conservacin: Nivel de mantenimiento en estado de eficiencia, en condicin de ser utilizado.
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Referentes al inters cultural: Aos de parte histrica: Edad de elementos artsticos que pueda tener el inmueble. Rareza geogrfica: Determina la escasez o abundancia de inmuebles de similares caractersticas en la zona. Impacto social: Importancia representativa para los habitantes. Inters artstico: Define la peculiaridad en la composicin, el diseo y la ejecucin del bien. Porcentaje artstico: Porcentaje de la parte artstica con respecto al conjunto inmobiliario. Acontecimientos histricos: Da cuenta de los hechos relevantes que han tenido lugar en el inmueble, como puede ser la firma de importantes tratados, residencia o visita de personajes ilustres. Atributos: Variable endgena o variable a explicar, considerando lo religioso, cultural, social, poltico, artstico, intelectual, acadmico, esttico, turstico o cientfico. Valor global: Valor del inmueble en su conjunto. De la existencia de ms o menos variables relacionadas depender el tipo de bien que se pretende valorar. La aplicacin del mtodo de reposicin no es aplicable para estos bienes puesto que el movimiento de depreciacin se puede apartar radicalmente de un comportamiento fsico normal. El deterioro fsico no suele ser determinante en ellos por su relieve cultural e histrico, que tiene ms repercusin en la determinacin de su valor. La metodologa propuesta permite estimar el posible valor de mercado de un bien de inters cultural mediante el empleo de valores analgicos, sin necesidad de conocer el valor de mercado, tan poco transparente en estos casos. Tambin permite detectar qu variables no son influyentes en la explicacin de la variabilidad de la variable dependiente.
Normatividad aplicada a inmuebles catlogados

La Carta de Atenas (1931) es el primer documento que marca recomendaciones y principios generales para la conservacin de Monumentos Artsticos e Histricos. Fue
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elaborada por expertos de ese momento a travs de la Comisin Internacional de la Cooperacin Intelectual, dependiente de la Organizacin de Naciones. Los principios para la conservacin de monumentos que de ella surgieron permanecen actuales y han sido las bases de todos los documentos posteriores que ampliaron el campo de recomendaciones. El 26 de marzo de 1999 se adopt en la ciudad de La Haya, Holanda, el Segundo Protocolo de la Convencin de La Haya de 1954 para la Proteccin de los Bienes Culturales en caso de Conflicto Armado. El Protocolo mencionado fue aprobado por la Cmara de Senadores del Honorable Congreso de la Unin en la Ciudad de Mxico el 29 de abril de 2003, segn decreto publicado en el Diario Oficial de la Federacin del 26 de junio del propio ao, siendo depositado ante el Director General de la Organizacin de las Naciones Unidas para la Educacin, la Ciencia y la Cultura el 7 de octubre del propio ao, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 41 del Segundo Protocolo de la Convencin de La Haya de 1954 para la Proteccin de los Bienes Culturales en caso de Conflicto Armado. La Carta de Venecia (1964) establece que los acuerdos de valorizacin debern tener bien claro que el objetivo de valorar es primordialmente el salvaguardar tanto la obra como el objeto de arte, as como el testimonio histrico que representa. Todos los conjuntos urbanos del mundo, al ser el resultado de un proceso gradual de desarrollo ms o menos espontneo, o de un proyecto deliberado, son la expresin material de la diversidad de las sociedades a lo largo de la historia. Los ncleos urbanos de carcter histrico, grandes o pequeos, comprenden todo tipo de poblaciones (ciudades, villas, pueblos, etc.) y, ms concretamente, los cascos, centros, barrios, barriadas, arrabales, u otras zonas que posean dicho carcter, con su entorno natural o hecho por el hombre. Ms all de su utilidad como documentos histricos, los referidos ncleos son expresin de los valores de las civilizaciones urbanas tradicionales. Actualmente se hallan amenazados por la degradacin, el deterioro y a veces por la destruccin provocada por una forma de desarrollo urbano surgida de la era industrial que afecta a todas las sociedades. Frente a esta situacin, a menudo dramtica, que provoca prdidas irreparables de carcter cultural, social, e incluso econmico, el Consejo Internacional de Monumentos y Sitios Histricos (ICOMOS) ha juzgado necesario redactar una Carta Internacional para la Conservacin de las Poblaciones y reas Urbanas Histricas, llamada Carta de Washington (1976).
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Para la UNESCO los monumentos patrimonio de la humanidad, monumentos nacionales, provinciales o locales, son aquellos que estn reconocidos as oficialmente por una administracin pblica (estatal, autnoma, provincial o local). Aquellos que sin estar expresamente declarados monumentos estn incluidos en un recinto, zona, barrio o ciudad de inters histrico-artstico y tienen una proteccin de tipo ambiental o urbanstica. Pueden incluirse tambin en este concepto aquellos inmuebles que la tradicin de una localidad estima como protegibles por estar ligados a la historia o el arte de la poblacin y aquellos otros que entidades, fundaciones, colegios profesionales, etc., incluyen como tales en catlogos o publicaciones. Las bases jurdicas a nivel nacional, estatal y municipal que dan sustento a la elaboracin del estudio y anlisis del patrimonio edificado en su revaloracin; incluyendo los instrumentos normativos de gestin urbana que apoyan el mejoramiento de la imagen urbana en la ciudad de Villahermosa, municipio de Centro, Tabasco. A continuacin se enlistan las leyes y reglamentos que en alguno de sus apartados contempla la regulacin de los inmuebles histricos. Nivel Federal: Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos. Ley General de Asentamientos Humanos. Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Histricos y Artsticos. Catlogo Nacional de Monumentos Histricos de Villahermosa de 1987. Catlogo actualizado de la Zona de Monumentos. Lineamientos para ser considerados por los municipios para colocar anuncios en zonas de monumentos histricos, INAH. Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente. Nivel Estatal: Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Tabasco. Ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Tabasco. Ley para la Proteccin y Desarrollo de los Discapacitados del Estado de Tabasco. Ley de Proteccin Ambiental del Estado de Tabasco. Ley de Obras Pblicas y Servicios relacionados con los mismas. Ley de Transporte para el Estado de Tabasco. Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Tabasco.
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Reglamento de la Ley de Obras Pblicas y Servicios relacionadas con las mismas. Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Tabasco. Nivel Municipal: Programa de Desarrollo Urbano de la cabecera municipal de Centro, de 1992. Plan Municipal de Desarrollo 2004-2006. Declaratoria de Centro Histrico de Villahermosa. Normas de Conservacin-Revitalizacin del Centro Histrico de Villahermosa. Reglamento de Construcciones del Municipio del Centro del Estado de Tabasco, 1995. Reglamento para la Zona Luz, 2001. Reglamento de anuncios, apartado del Distrito 1 de la ciudad de Villahermosa, 2002. Paleta de colores del INAH. Normatividad y Fiscalizacin para el Municipio del Centro (Reglamento que regula las actividades que realizan los ambulantes del Municipio del Centro). Lineamiento Normativo para Alumbrado Pblico. Normatividad vigente en materia ambiental. La legislacin federal La normatividad con respecto del uso y destino de los edificios catlogados como histricos se encuentra establecida plenamente en las leyes federales, de las cuales emanan las leyes estatales y municipales, as como los reglamentos correspondientes, ejecutados a travs de instituciones y organismos asignados para ello, en el mbito de sus respectivas competencias. En el ao de 1914 fue promulgada la Ley sobre Conservacin de Monumentos Histricos y Artsticos y Bellezas Naturales, la cual promovi la difcil labor de integrar el inventario o catlogo de todos y cada uno de los edificios antiguos en la nacin. Dicha Ley de Conservacin de Monumento Histrico y Artsticos y Bellezas Naturales, en su Captulo 1, Artculo 3, de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos, seala que: Los Monumentos Histricos sern aquellos que fueron construidos entre la conquista y el ltimo da del ao de 1899 y los
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Artsticos a partir de 1900, y seguidamente menciona la importancia de identificarlos para proceder a su anlisis. La Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos, en el Captulo I de las Disposiciones Generales, en los artculos 6, 7, 8, 9, 10, 11,12 y 13, establecen:
Artculo 6. Los propietarios de Bienes Muebles declarados Monumentos Histricos o Artsticos, debern conservarlos, y en su caso restaurarlos en los trminos del artculo siguiente, previa autorizacin del instituto correspondiente. Los propietarios de bienes inmuebles colindantes a un monumento, que pretendan realizar obras de excavacin, cimentacin, demolicin o construccin, que puedan afectar las caractersticas de los monumentos histricos o artsticos, debern obtener el permiso del instituto correspondiente, que se expedir una vez satisfechos los requisitos que se exijan en el reglamento. Artculo 7. Las autoridades de los Estados, Territorios y Municipios cuando decidan restaurar y conservar los monumentos arqueolgicos e histricos lo harn siempre previo permiso y bajo la direccin del Instituto Nacional de Antropologa e Historia. As mismo, dichas autoridades cuando decidan construir o acondicionar edificios para que el Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH) exhiba los monumentos arqueolgicos e histricos de esta regin, podr solicitarle el permiso correspondiente, siendo requisito el que estas construcciones tengan las seguridades y los dispositivos de control que fija el reglamento. El Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH) podr recibir aportaciones de las autoridades mencionadas as como de particulares para los fines que seala este artculo. Artculo 8. Las autoridades de los Estados, Territorios y Municipios podrn colaborar con el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura para la conservacin y exhibicin de los monumentos artsticos en los trminos que fije dicho instituto. Artculo 9. El instituto competente proporcionar asesora profesional en la conservacin y restauracin de los bienes inmuebles declarados monumentos. Artculo 10. El instituto competente proceder a efectuar las obras de conservacin y restauracin de un bien inmueble declarado monumento histrico o artstico. Cuando el propietario habiendo sido requerido para ello, no la realice, la tesorera de la federacin har efectivo el importe de las obras.
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Artculo 11. Los propietarios de los bienes inmuebles declarados monumentos histricos o artsticos que los mantengan conservados y en su caso los restauren en los trminos de esta Ley, podrn solicitar la exencin de impuestos prediales correspondientes, en la jurisdiccin del distrito y territorios federales, con la base en el dictamen tcnico que expida el instituto competente, en conformidad con el reglamento. Los institutos promovern ante los gobiernos de los estados la conveniencia de que se exima del impuesto predial, a los bienes inmuebles declarados monumentos, que no se exploten con fines de lucro. Artculo 12. Las obras de restauracin y conservacin de bienes inmuebles declarados monumentos, que se ejecutan sin autorizacin o permiso correspondiente o que violen los otorgados sern suspendidas por disposicin del instituto competente, y en su caso se proceder a la demolicin por el interesado o por el instituto, as como a su restauracin o reconstruccin. La autoridad municipal respectiva podr actuar en casos urgentes en auxilio del instituto correspondiente, para ordenar la suspensin provisional de las obras. Lo anterior ser aplicado a las obras a que se refiere el prrafo segundo del Artculo 6. Las obras de demolicin y restauracin o reconstruccin del bien, sern por cuenta del interesado. En su caso se proceder de acuerdo al Artculo 10. En estos casos sern solidariamente responsables con el propietario, el que haya ordenado la obra y el que dirija su ejecucin. Artculo 13. Los propietarios de bienes muebles declarados monumentos histricos o artsticos debern conservarlos y en su caso restaurarlos, siendo aplicable en lo conducente lo dispuesto en los Artculos 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12 de esta Ley. Artculo 33. Son monumentos artsticos las obras que revisten valor esttico relevante. Salvo el muralismo, las obras de artistas vivos no podrn declararse monumentos. La obra mural relevante ser conservada y restaurada por el estado.
Los lineamientos a seguir se encuentran en el Captulo III Artculos 36, 59, 60 y 298.
Artculo 36. En los monumentos y zonas a que se refiere la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicas, Artsticas e Histricas, o en aquellas que hayan sido determinadas como la preservacin del Patrimonio Cultural por el Programa Estatal de Desarrollo Urbano, los Programas de Desarrollo Urbano de Centros de Poblacin o los Programas Parciales, no podrn ejecutarse nuevas construcciones,
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obras e instalaciones de cualquier naturaleza, sin recabar la autorizacin previa correspondiente. Las edificaciones que se proyecten en zonas de patrimonio cultural de la Federacin, Estado o Municipio, debern sujetarse, en todos los casos, a las restricciones de altura, materiales, acabados, colores, aberturas y todas las dems que sealen para cada caso: el Instituto Nacional de Antropologa e Historia; el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura; el Instituto de Cultura de Tabasco y las dependencias estatales y municipales relacionadas con la materia. Artculo 59. Las edificaciones que requieran adecuaciones y estn localizadas en zonas aledaas a las indicadas en el artculo anterior, debern acompaar la solicitud de licencia con el levantamiento de fachada del frente o frentes de la manzana donde se proyecta la edificacin, y de las manzanas o construcciones vecinas inmediatas, mostrando la edificacin proyectada en el predio que le corresponde y justificando la integracin del proyecto en su entorno. Artculo 60. Para otorgar licencia en los casos contemplados en los Artculos 58 y 59 de este reglamento, se requerir autorizacin expresa de las dependencias competentes en la materia. Artculo 298. Cualquier demolicin en zonas de patrimonio histrico, artstico y arqueolgico de la Federacin o del Estado necesitar, previamente a la licencia de demolicin, la autorizacin concerniente por parte de las autoridades federales que correspondan y requerir, en todos los casos, de un director responsable de obra. (Ibd., 1995: 209).
Clasificacin de bienes inmuebles catlogados De conformidad con lo relativo al uso y destino de los edificios catlogados como histricos y artsticos, establecidos plenamente en las Legislaciones de los tres niveles de gobierno, federal, estatal y municipal y en el mbito de sus respectivas competencias, clasifica dichos bienes en las siguientes categoras:7 a) Inmuebles artsticos: En base a la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicas, artculo 33, son monumentos artsticos los bienes inmuebles que revistan valor esttico relevante que posean las siguientes caractersticas:
7
Fuente: Gobierno del estado de Tabasco. ICT. Proyecto Centro Histrico de Villahermosa. 1985.
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1. 2. 3. 4. 5.
Representatividad. Insercin en determinada corriente estilstica. Grado de innovacin. Materiales y tcnicas utilizados. Y otras anlogas, adems podr considerarse su significacin en el contexto urbano.
b) Inmuebles histricos: De acuerdo al artculo 36 de la referida Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicas, Artsticos e Histricos, por determinacin son monumentos histricos:
Los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas curales, seminarios, conventos, o cualesquiera otros dedicados a la administracin, divulgacin, enseanza o prctica de algn culto religioso, as como a la educacin y a la enseanza, a fines asistenciales o benficos; al servicio y ornato pblico y al uso de las autoridades civiles y militares; los muebles que se encuentran o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizados de los siglos XVI al XIX inclusive.
c) Inmuebles tpicos: Es la construccin que se ejecuta como modelo comn y que adquiere su valor en la armona de conjunto y que por sus caractersticas especiales se dividi en seis subrdenes: 1. 2. 3. 4. Tpica con muros de madera y techumbre de teja. Tpica con muros de tabique y techumbre de teja. Tpica con muros de tabique y techumbre de teja y pretil en fachada. Tpica con muros de tabiques, techumbre de bovedilla de tabique y vigas de acero. 5. Tpica con muros de tabique, losa tabicada y vigas de acero. 6. Tpica contempornea. En el ao de 1999 se establecieron acuerdos que beneficiaran a los poseedores de bienes inmuebles catlogados con subsidios de carcter fiscal, con el objetivo de proteger la propiedad y revalorarla. A continuacin se muestra la tabla que contiene los subsidios ofrecidos en la columna de la izquierda contra el nmero de artculo y la ley financiera que lo contiene en la columna de la derecha.
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Artculo 265 D (Cdigo Financiero) Artculo 148: Impuesto Predial Artculo 156: Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles III. Derechos por la Autorizacin para usar las Artculo 204 B: Derechos por la Autorizacin para Redes de Agua y Drenaje usar las Redes de Agua y Drenaje IV. Derechos por la Expedicin de Licencias de Artculo 206: Derechos por la Expedicin de Construccin Licencias para Construccin de Obras Nuevas V. Derechos por la Expedicin de Licencias, de Artculo 208: Derechos por la expedicin de Subdivisin, Relotificacin o Fusiones Licencias de Subdivisin, Relotificacin y Fusin de Predios VI. Derechos por el Estudio y Dictamen de Artculo 246: Derechos por el Estudio y Dictamen Densidad de Densidad VII. Derechos de Inscripcin en el Registro Cap. IX, Sec. Quinta, Ttulo Tercero: Derechos de Pblico de la Propiedad del Comercio Inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad o del Comercio Subsidios Nuevos Desarrollos Inmob. (1999) Artculo 265 F (Cdigo Financiero ao 2000) Artculo 204 I. Derechos por la Autorizacin para usar las Artculo 204 B: Derechos por la Autorizacin para Redes de Agua y Drenaje usar las Redes de Agua y Drenaje II. Derechos por la Expedicin de Certificaciones Artculo 246: Derechos por la Expedicin de de Zonificacin y Acreditacin de Uso del Suelo Certificaciones de Zonificacin y Acreditacin de por Derechos Adquiridos, Estudio y Dictamen Uso del Suelo por Derechos Adquiridos; Estudio y Dictamen Tcnico de Densidad Tcnico de Densidad III. Derechos por la Expedicin de Licencias de Artculo 206: Derechos por la Expedicin de Construccin Licencias para Construccin de Obras Nuevas IV. Derechos por los Servicios de Alineamiento de Inmuebles V. Derechos de Sealamiento de Nmero Oficial VI. Derechos de Instalacin a la Red de Agua Potable y Drenaje VII. Derechos por la Expedicin de Licencias de Artculo 208: Derechos por la Expedicin de Subdivisin, Relotificacin y Fusin de Predios Licencias de Subdivisin, Relotificacin y Fusin de Predios VIII. Derechos del Registro Pblico de la Cap. IX., Sec. Quinta, Ttulo Tercero: Derechos de Propiedad o del Comercio Inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad o del Comercio IX. Derechos por la Expedicin de Licencias de Conjunto
8
Subsidios (1999) Inmuebles catlogados I. Impuesto Predial II. Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles
Anlisis comparativo entre el acuerdo de Subsidios fiscales correspondiente a 1999 y lo publicado en el Cdigo Financiero8
Fuente: Ponencia 13. Carrillo, Jorge J. Jess. Director de Desarrollo Urbano. Fideicomiso del Centro Histrico de la ciudad de Mxico.
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Las legislaciones estatales y municipales La Ley de Ordenamiento Sustentable del Territorio del Estado de Tabasco, aprobada el 3 de agosto de 2005, establece en el captulo I, artculo 2, decreto 087, lo siguiente:
Fraccin X. La Imagen de la Ciudad, como conjunto de percepciones producidas por las caractersticas especficas arquitectnicas, urbansticas y socioeconmicas de una localidad, ms las originadas por los ocupantes de ese mbito fsico territorial. Tanto la forma y aspectos de la traza urbana, tipo de antigedad de las construcciones as como las particularidades de barrios, calles, edificios o sectores y elementos histricos y artsticos de una localidad, son elementos entre otros que dan una visin general de sus caractersticas. Fraccin XI. Impacto Urbano es la influencia o alteracin causada por algn proyecto u obra pblica o privada, que por su forma o magnitud rebase las capacidades de la infraestructura o de los servicios pblicos del rea o zona donde se pretenda realizarlos; afecte el espacio urbano, la imagen urbana, la estructura socioeconmica o el patrimonio cultural, histrico, arqueolgico o artstico, al generar fenmenos o riesgos no previstos. Artculo 3. Se declara de utilidad pblica sin perjuicio de lo que se disponga en las leyes complementarias en la materia: Fraccin VII. La investigacin, proteccin, conservacin, restauracin, mejoramiento, recuperacin, e identificacin del patrimonio urbano, histrico, arqueolgico, cultural, ecolgico y arquitectnico; Artculo 9. Corresponde a la Secretara Fraccin XVI. Fijar las normas bsicas para la construccin de edificaciones, de vas pblicas y la conservacin del patrimonio inmobiliario, histrico y cultural del Estado, con apego a la presente Ley. Artculo 36. Los programas de desarrollo urbano Fraccin XIV. La preservacin y proteccin ambiental, del patrimonio histrico, artstico, arquitectnico y cultural, los monumentos, zonas e inmuebles de valor arquitectnico, arqueolgico, paleontolgico, histrico, cultural, tpico, artstico o de belleza natural que no tenga declaratoria expedida por el Gobierno Federal.
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Artculo 69. Los usos y destinos que podrn asignarse en los programas municipales de desarrollo urbano son: Fraccin VIII. Patrimonio histrico, artstico, arquitectnico y cultural.
En el captulo XV referente a Imagen Urbana, Mejoramiento y Conservacin, en el artculo 155 dice: Se entiende por imagen urbana: el resultado del conjunto de percepciones producidas por las caractersticas especficas arquitectnicas, urbansticas y socioeconmicas de una localidad, ms las originadas por los ocupantes de ese mbito fsico territorial, en el desarrollo de sus actividades habituales, en funcin de las pautas de conducta que los motiva. Tanto la forma y aspectos de la traza humana, tipo de antigedad de las construcciones, as como las particularidades de barrios, calles, edificios o sectores y elementos histricos y artsticos de una localidad, son elementos que dan una visin general parcial de sus caractersticas.
Artculo 277. Entre las autorizaciones y licencias emitidas mediante el Sistema de Ventanilla nica Municipal, est: Fraccin VII. Conservar y mejorar el patrimonio histrico, artstico, arquitectnico y cultural.
En el Captulo XV referente al Patrimonio Natural y Cultural, en el Artculo 294 dice:

I. Las obras arquitectnicas relevantes que tengan un valor especial desde el punto de vista histrico o artstico; II. Las obras escultricas; III. Las pinturas murales; IV. Los lugares de belleza natural; V. Las zonas y monumentos arqueolgicos, artsticos e histricos; VI. Las vas pblicas y puentes tpicos; VII. Las plazas y zonas tpicas; VIII. Las reas abiertas, los promontorios, los cerros, las colinas y elevaciones o depresiones orogrficas que constituyan elementos naturales del territorio municipal; y IX. Otras obras o lugares similares que tengan valor social y cultural. Artculo 295. Para efecto de las disposiciones del artculo anterior, se entender por: I. Monumentos Arqueolgicos: Los bienes muebles e inmuebles producto de culturas
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anteriores al establecimiento de la hispnica en el territorio del estado, as como los restos humanos, la flora y la fauna, relacionados con esas culturas; II. Monumentos Artsticos: Las obras que revisten valor esttico relevante; III. Monumentos Histricos: Los bienes vinculados con la historia de la Nacin a partir del establecimiento de la Cultura Hispnica en el estado, en los trminos de la declaratoria respectiva por determinacin de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicas, Artsticos e Histricos.
El Reglamento de Construcciones del Municipio del Centro en su Artculo 58, referente a Zonas de Patrimonio Histrico y Cultural, establece:
En los monumentos o zonas a que se refiere la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicas, Artsticas e Histricas, o en aquellas que hayan sido determinadas como de Preservacin del Patrimonio Cultural por el Programa Estatal de Desarrollo Urbano, los Programas e Desarrollo Urbano de Centros de Poblacin o los Programas Parciales, no podrn ejecutarse nuevas construcciones, obras o instalaciones de cualquier naturaleza sin recabar la autorizacin previa correspondiente. Las edificaciones que se proyecten en zonas de patrimonio cultural de la Federacin, estado o municipio debern sujetarse en todos los casos, a las restricciones de altura, materiales, acabados, colores, aberturas y todas las dems que sealen para cada caso el Instituto Nacional de Antropologa e Historia, el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, el Instituto de Cultura de Tabasco, las dependencias estatales y municipales relacionadas con la materia. Articulo 79. De los Inmuebles del Patrimonio Cultural del Estado. Cuando se trate de ampliar o modificar inmuebles clasificados y catlogados por el Instituto Nacional de Antropologa e Historia, como parte del Patrimonio Cultural del Estado, se requerir la autorizacin expresa del propio instituto y la anuencia municipal.
Entre las normas establecidas por el INAH y que, apoyada por el municipio, se ejercen en la ciudad de Villahermosa, est el establecimiento de los colores permitidos en la aplicacin en edificios catlogados y dentro del Centro Histrico, previo estudio de los colores originales. Esto con la finalidad de armonizar la zona y respetar su identidad. A continuacin se muestra la Paleta de Colores:9
http://www.inah.gob.mx/mohi/my-html/ponencias/640.html
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Catalogo de Colores para Fachada en el Centro Histrico No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Color Rojo hacienda Naranja cantera Amarillo villas Mostaza Durazno Crema Azul cielo Tropical Verde agave Verde agua Salmn class Blanco ostin Clave 703 705 707 714 770 712 744 772 717 766 735 764 Muestra
Nota: Las claves de los colores corresponden a la Comercializadora Comex, o sus similares en cualquier otra marca
Finalmente, se ha logrado que la obligacin que el Reglamento de Construcciones del Municipio de Centro establezca en relacin con el espacio destinado a las cocheras con las que debe de contar cualquier inmueble, sean excluidos los edificios histricos en un proceso de remodelacin, con el fin de evitar las intervenciones drsticas que modifiquen las fachadas originales.
Normatividad de la actividad de valuatoria

En trminos generales la valuacin es una actividad ligada directamente con la economa y, tratndose de la actividad inmobiliaria en particular, se regula por las leyes que rigen los derechos de propiedad en el marco de nuestra Constitucin General de la Repblica, en los Artculos 27 y 42, que consagran los derechos de propiedad de los bienes del dominio comn, pblico y privado de la Federacin y de los particulares. La actividad valuatoria, por el grado de responsabilidad que se le confiere, encuentra sustento en la Legislacin Constitucional, la Legislacin Civil, Legislacin Mercantil, Legislacin Fiscal, el cdigo Fiscal de la Federacin, la Legislacin Urbanstica, en el Reglamento de la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, y de manera local por las leyes y reglamentos que cada uno de los estados libres y
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soberanos de la repblica establezca para acotar los problemas particulares de la regin tratada. Entre las funciones desempeadas por el valuador en apego a la ley, y como una funcin social, se encuentra la de impartir justicia en apoyo al juez o autoridades judiciales competentes, siendo considerado un fedatario del valor de los bienes del dominio comn, dando fe de la veracidad y legalidad de los datos y existencia del bien valuado, informando al pblico, y en determinados casos bajo juramento, al juzgador sobre cuestiones que se relacionan con su saber y experiencia, estando posibilitados para emitir peritajes de carcter judicial. Haciendo historia encontramos que con la creacin del Departamento de Valuacin de Pensiones, que se establece ante la necesidad de determinar el valor real de los inmuebles otorgados en garanta para crditos hipotecarios otorgados a los derechohabientes del ISSSTE, se abre la brecha para el principio de la actividad de forma profesional y se convierte en el primer organismo pblico que emiti normatividad en torno a la prctica Valuatoria, con fines distintos al de la sola tributacin fiscal, el de fijacin y otorgamiento de garantas hipotecarias. La prctica de los primeros avalos formales en el pas se inicia con la creacin del Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Pblicas (1933), hoy Banobras, con el propsito de otorgar crditos para la ejecucin de la obra pblica e infraestructura que demandaba el desarrollo econmico del pas, efectuando as las funciones de operacin de crditos que hasta entonces no realizaban las bancas descentralizada y privada. Posteriormente, en 1935, se crea la Asociacin Hipotecaria Mexicana, siendo la primera institucin que emiti cdulas hipotecarias para el otorgamiento de crditos a particulares, con lo que por vez primera se establecen normatividades relativas a la formulacin de avalos, previos al otorgamiento de prstamos a particulares. La Secretaria de Hacienda y Crdito Pblico, facult a la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS) la revisin de los Avalos practicados a travs de la Banca Hipotecaria Mexicana, para lo cual se crea el Departamento de Avalos y Supervisin de Inmuebles, siendo la primera institucin que estableci disposiciones y normatividad a la prctica de la valuacin de la banca privada del pas. Posteriormente, en 1944, se crea la Ley General de Bienes Nacionales, estableciendo normas y disposiciones relativas a la valuacin de bienes propiedad de la nacin, y seis aos mas tarde, en 1950, es la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales la que expide el primer Reglamento para Formulacin de Avalos de Bienes Propiedad de la Nacin.
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La Tesorera del Departamento del Distrito Federal en 1965 publica el primer Instructivo para Valuacin de Predios Urbanos y en el ao de 1974, la Comisin Nacional Bancaria expide tambin por primera vez en el pas, Metodologas y Procedimientos para la Formulacin de Avalos, mediante la circular No. 671. En nuestro pas, la formulacin de avalos por casi 43 aos tuvo como propsitos la tributacin fiscal, desde la primera normatividad expedida por la Ley de Catastro en el Distrito Federal en 1882, hasta el ao de 1925, donde la prctica de avalos adquiere propsitos distintos a la sola tributacin fiscal, establecindose como un documento tcnico que certifica y avala el valor real de los bienes que garanticen la recuperacin del prstamo otorgado a las instituciones hipotecarias del pas. Podemos concluir que la vida econmica de nuestro pas ha sido monopolizada por muchos aos por la banca privada para el otorgamiento de crditos hipotecarios, desde los derechohabientes del ISSSTE (1925) hasta el ao de 2002, cuando se publica el decreto que modifica el Reglamento del Cdigo Fiscal de la Federacin, en el cual se da reconocimiento a los valuadores, siempre y cuando posean cdula profesional en materia de valuacin, situndolos al mismo nivel de las instituciones de crdito al otorgarles fe y reconocimiento profesional independiente y no slo ser vistos como un instrumento al servicio de los intereses de la banca privada. Normatividad en el estado de Tabasco para valuadores En la actualidad, en el estado de Tabasco el trabajo del perito valuador est contemplado en el Cdigo de Procedimientos Civiles, en los siguientes artculos:
Captulo VIII. Artculos del 278 al 286 del Cdigo de Procedimientos Civiles del estado, relativos a la prueba pericial, concretamente definen los requisitos para la actuacin del perito, sealando textualmente: Los peritos deben tener ttulo en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de orse su parecer, si la profesin o el arte estuvieren legalmente reglamentados. Y agrega: Si la profesin o arte no estuvieren legalmente reglamentada, o an estndolo, no hubiere peritos titulados en el lugar, podrn ser nombradas personas entendidas, an cuando no tengan ttulo. Sin embargo, a pesar de definir claramente los requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y honorarios a los que debern sujetarse las partes, los peritos y el mismo juzgador, deja la posibilidad de que cualquier persona sin la
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personalidad jurdica que le otorga una cdula profesional o ttulo en la ciencia o arte de valuar, puede actuar como tal (Ibid: 33-6).
Cabe hacer notar que dichos artculos, del 278 al 286, slo contemplan de manera general la extensa diversidad de las especialidades tcnicas, artsticas y cientficas implcitas en el marco del conocimiento y saber universal, quedando sujetas a la interpretacin y juicio de los actores involucrados en el proceso judicial. Por tal razn, es urgente delimitar, ordenar y reclasificar la prctica de la actuacin pericial, de acuerdo a la naturaleza, especialidad y rea del saber en cada caso de manera ms concreta.
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Captulo IV
Historia de Villahermosa
Los antecedentes histricos de la ciudad de Villahermosa nos remiten de manera obligada a la historia de la provincia de Tabasco, la cual fuera descubierta por Juan de Grijalva en el ao de 1518 y visitada por Hernn Corts en 1519, que luego de sostener y ganar las batallas con los chocohtanes y la de Centla, se entrevista con el seor de Chocohtn, Ta-Bah-Co, quien le ofrece regalos y 20 jvenes, entre ellas la india Malinaltzin, siendo ellas las primeras cristianas al ser bautizadas junto con el poblado como Santa Mara de la Victoria. En 1550, Tabasco, Yucatn y Cozumel pasan a depender de Guatemala, para separarse definitivamente en 1560, recibiendo las ordenanzas para el gobierno civil, polica e instruccin religiosa. Es hasta 1579 cuando se elabora la primera relacin de las tierras tabasqueas, en donde se describen sus productos, razas y costumbres, adjuntando el primer mapa de la provincia.
Origen de la provincia de Tabasco

En la primera relacin conocida hecha en 1579, la provincia se encuentra limitada de la siguiente manera: Norte: El Golfo de Mxico o Seno Mexicano Sur: La provincia de Chiapas, en cuyos lmites estaban los pueblos de Pichucalco, Tapijulapa y Oxolotn Oeste: La provincia de Coatzacoalcos, sirviendo el ro del mismo nombre como lmite natural, y Este: El pueblo de Tixchel, primer poblado de Yucatn
Desde el ao 1520 empiezan a aparecer en las crnicas y relaciones datos acerca de la poblacin de la provincia de Tabasco, teniendo referencia de lo expresado por Pedro Mrtir de Anglera que al texto dice:
Dicen que en la orilla del ro se extiende una gran ciudad, pero no me atrevo a afirmarlo. Dice el piloto Antn de Alaminos que tiene milla y media y veinticinco y mil casas, otros restringen el tamao, sin embargo afirman que es grande y celebre. Las casas estn separadas con huertas y hechas magnficamente con piedras y cal, con gran cuidado y arte arquitectnico. A las habitaciones se sube por 10 o 12 escalones por alguna parte y se dividen por espacios intercalados; a nadie esta permitido cargar con vigas el muro del vecino; todas las casas estn separadas por un espacio de tres pies, la mayor parte esta cubierta por tallos y hojas y muchas losas de piedra.
Los habitantes de Santa Mara de la Victoria, acosados por los piratas, se trasladan a la margen izquierda del ro Grijalva, el 24 de junio de 1596, da de San Juan Bautista, y al asentamiento le ponen el nombre de San Juan Bautista de Villahermosa. En 1598 recibe de Felipe II el Escudo de Armas, que sin alteracin alguna ostenta el estado de Tabasco y es uno de los ms antiguos de Amrica; constituyndose en la capital de Tabasco hacia 1795. El origen de la Ciudad de Villahermosa En el ao de1641, Villahermosa estaba poblada por 365 personas. En su Relacin historial eclesistica de la provincia de Yucatn de la nueva Espaa el bachiller Francisco de Crdenas Valencia, al referirse a la iglesia de Santa Mara de la Victoria y los beneficios que tiene, afirma que son:
El de San Juan de Villahermosa, con un Vicario in Cpite que lo es de toda la provincia de Tabasco, y para todas las cosas que se ofrecieron pertenecientes a la jurisdiccin eclesistica, y administra a 15 espaoles y 150 mestizos, mulatos, negros e indios con otras doscientas personas.
El traslado de las autoridades se realiz al fin el 24 de junio de 1641; llevando consigo la imagen de la victoria, virgen Mara, que obsequi Corts en marzo de 1519, el pendn real, el archivo y algunas armas.
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Siendo alcalde Don Simn Rodrguez, orden que se construyera el Fortn de la Encarnacin, que se erigi en el lugar que ahora ocupa el parque pblico llamado de Los Pajaritos en Zaragoza y 5 de Mayo, dndole nombre, mas tarde, a la loma, al barrio y a la calle. Descripcin de la Villa La categora de Capital del Estado la adquiere el pueblo de San Juan Bautista en el ao de 1795, siendo trasladados all los poderes. Por esos das, con la excepcin de dos, todas las casas de Villahermosa eran de seto y guano; en la actual calle de Jurez haba una laguneta, lo mismo en la Plazuela del guila rodeada de jaguactes y tintales; la plaza de armas estaba llena de zanjas; y hacia el ro, en la hondonada en que hoy est el estacionamiento del gobierno del estado, donde antes fue la plazuela de Glvez y despus de Pasteur, estaba una laguna por la que arribaban a la plaza principal los rancheros o campesinos a vender alimentos y otros bienes como lea, carbn y jaguacte; a un lado de la laguna exista una casa que servia de crcel, llamada de Los Centinelas. El 27 de Octubre 1826 se eleva la capital de Tabasco al rango de Ciudad con el nombre de San Juan Bautista de Tabasco. La iglesia que estaba al centro de la plaza tena el frente hacia el norte; en el ngulo suroeste, atrs de la iglesia, estaba el cuartel principal con su torre y campana. Tena patio trasero y pozo profundo (este fue el cuartel viejo) junto al cuartel una casa de ladrillos de dos pisos, perteneciente a los seores Prats y Dond; en la esquina noroeste de la plaza, otro edificio de mampostera, de un piso, de don Nicanor Hernndez; al norte, la casa de don Ruperto Rovirosa, de dos plantas, que despus fue propiedad de don Manuel Zapata Zavala, presidente del congreso en 1841. A un lado, ngulo noreste de la plaza, estaban dos casas de portales de la familia Dueas y en el mismo sentido le segua la casa de la familia Duque de Estrada y en el ngulo sureste, donde despus fue el palacio municipal y crcel pblica, estaba la residencia del teniente coronel Andrs Girn, que fuera gobernador de la provincia de 1810 a 1813. En esa poca, 1795, la villa se haba extendido hacia el sur ms all de la loma de La Eminencia, o sea, la plaza de armas, y hacia el norte terminaba en la plazoleta de la Santa Cruz, hoy parque de La Paz; para llegar a la Santa Cruz haba
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que atravesar el arroyo El Jcaro por un puente de tablones de madera que una las calles de la casa-fuerte (hoy Jurez) con la de la Santa Cruz, hoy Carranza, atravesando la de La Soledad, que era, propiamente, la orilla del cauce del arroyo. El puente tena sus pilotes en lo que son hoy las esquinas noroeste de las calles de Carranza y Snchez Mrmol y al suroeste de Jurez y Zaragoza. Para ir a la Santa Cruz slo se poda caminar por lo que hoy es la calle Madero, que era en ese entonces la orilla del ro o el playn, y por la que hoy es Carranza; continuando con los puntos extremos de la villa, y al oeste la iglesia del seor de Esquipulas (hoy Parque Morelos) en la esquina suroeste de 27 de febrero y Rayn, y el camino real a Atasta y Tamult; por el noroeste, hasta la calle de El Calvario (hoy Zaragoza) y la loma de La Encarnacin (hoy 5 de mayo) donde est el Parque de Los Pajaritos. La calle Senz no exista, era una laguneta intransitable; ya se caminaba por la de Cristo (hoy Aldama) que ahora es el estacionamiento del gobierno del estado. As era nuestra capital provincial 238 aos despus de haber sido fundada por los conquistadores en 1557, habiendo compartido por igual cantidad de aos la sede de los poderes con Tacotalpa (Gil y Senz). Crnica de la ciudad A travs del tiempo se fue dividiendo la ciudad en barrios, y segn don Marcos Ruiz de la Pea, San Juan Bautista estaba dividida en 1881 en, la seccin del centro y tres barrios llamados: Al norte: Barrio de la Santa Cruz, separado del centro por el arroyo de El Jcaro que se trataba de rellenar. Al sur: Barrio La Concepcin, o de la Punta. Al oeste: Barrio de Esquipulas, dividido en dos: La Plvora y los nuevos, del Mustal y Macayal. Agregaba Don Marcos que San Juan Bautista tena: 28 calles, 10 callejones, 4 plazuelas, una plaza principal, una ms en Santa Cruz y un mercado, formadas por 465 casas de mampostera y tejas; de estas, 37 de dos pisos y 25 con portales; 528 casas, de caa y tejas; 10 de madera y 545 de setos y paja, que hacen un total de mil 548 casas.
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Contina relatando el seor Ruiz de la Pea que sus calles estaban alumbradas por 265 faroles, algunas de ellas estaban empedradas y tenan caos subterrneos con cloacas para recoger las aguas llovedizas. Se tenan tres templos, el de Esquipulas, que haca de parroquia, donde estaba colocado el reloj pblico transparente, y donde se conservaba la Virgen de la Victoria que dej Hernn Corts en Santa Maria de la Victoria; el otro templo se llamaba de la Concepcin en el barrio de su nombre; y el tercero, construido haca pocos aos, de Santa Cruz. La ciudad estaba dividida en 9 manzanas, y la seccin del centro la formaban 22 cuadros irregulares. Haba varias quintas y las riberas de Tierra Colorada, Cura hueso y Mayito; los pueblos de Atasta, a media legua y el de Tamult a una legua. Y termina don Marcos: Puede decirse que esta ciudad es la que ms ha sufrido en la Repblica a causa de las continuas revoluciones y guerras extranjeras; por consiguiente su progreso tenia que ser lento. Hoy que reina la paz, se ha levantado de su letargo (1881). Demarcacin oficial de los barrios El 14 de enero de 1885, el jefe poltico del centro present al cabildo un proyecto de divisin territorial del partido del centro, la propuesta fue aprobada y publicada en el boletn municipal correspondiente al los das 24 y 31 de enero y 14 de febrero. El proyecto se sustent en un reglamento, mismo que dividi a la ciudad en cuatro barrios: De Esquipulas: De La Concepcin: De Santa Cruz: Y el del Centro: Compuesto por cuatro secciones y trece manzanas. Una seccin y cuatro manzanas. De tres secciones y cuatro manzanas. Compuesto de dos secciones y nueve manzanas.
Lmites de cada uno de los cuatro barrios, considerando los nombres actuales de las calles (2002) para darnos una idea de la extensin que ocupaba cada barrio. Del Centro, su periferia o contorno era: partiendo de la esquina noreste de las calles de Jos N. Rovirosa y Allende, por esta ltima hacia Plaza de Armas y continuando por Macuilis hasta el malecn; siguiendo por la calle Madero, hasta Zaragoza, continuando por esta, metindonos por doa Fidencia hasta Sarlat y por ella hasta Castillo, despus por Hidalgo, a la izquierda hasta la plazuela del guila; un
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poco a la derecha por 27 de Febrero y tomando de nuevo la calle de J. N. Rovirosa hasta el punto de partida. Barrio de La Concepcin. A partir de la esquina suroeste de Jos N. Rovirosa y Allende hasta la calle Arista, continuando por Arista hasta Jos Guimond Caballero, o hasta Antonio Rulln Ferrer (Mayito), tomando la margen del ro hasta la calle de Macuilis, por esta y la calle de Allende hasta el punto de partida. Barrio de Esquipulas. Comenzando en el mismo punto de los anteriores, Jos N. Rovirosa y Allende (esquina noreste) caminando por Rovirosa hasta la Plazuela del guila, atravesamos 27 de Febrero y tomamos por Hidalgo hasta Simn Sarlat, por esta y Galeana y Matamoros hasta 2 de Abril, despus por Cuitlahuac y Regino Hernndez Llergo, continuamos por Cresencio Rejn, Narciso Mendoza y Santos Degollado hasta 27 de Febrero y por esta a Paseo Tabasco, despus hasta Allende y por ella al punto de partida. Barrio de Santa Cruz. Partiendo de Zaragoza y Madero por esta ltima hasta el boulevard Ruiz Cortnez, inclusive parte de la colonia Casa Blanca; siguiendo por el boulevard hasta la altura de Domingo Borrego, incluyendo la zona de la central de autobuses y la que ocupan las oficinas de Pemex, por Domingo Borrego hasta Mndez; despus, por 2 de Abril, Matamoros y Galeana hasta Sarlat, por esta hasta doa Fidencia para llegar a Zaragoza y por ella hasta Madero. As estaba organizada o dividida territorialmente nuestra ciudad y esas eran sus dimensiones, segn la demarcacin oficial propuesta y aprobada por el Cabildo de San Juan Bautista en 1885.10 Poblacin estimada: nueve mil 365 habitantes; la mancha urbana es de 160 has. Dividida en tres: San Juan Bautista 110; Atasta de Serra 30 y Tamult de las Barrancas 20 has. Equipamiento: Plaza de la Constitucin, puente Zaragoza, iglesias de La Concepcin y de la Santa Cruz, Catedral, Obispado, Cementerio, Instituto Jurez, Hospital Civil, cuartel, teatro, caminos de la Sierra, Atasta, Chontalpa, Tierra Colorada y Maluco, y la Cruz Verde (Mapa 1). Desarrollo Urbano Para 1884, el asentamiento se localiza sobre una planicie relativamente alta (10 m s.n.m.) y est delimitado por dos cuerpos de agua: la laguna del Macayal y la laguna de Mayito, al oeste y sur respectivamente, en una superficie que representa tan slo el 2 %, del rea en el ao 1999 (Mapa 1). En el periodo de 1947 a 1964 el crecimiento
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Boletn municipal 4 de abril de 1885
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urbano de Villahermosa est regido por diversas vialidades principales; en primera instancia la carretera circuito del Golfo (Mapa 2). La mancha urbana crece: frente al centro urbano, en el margen derecho del ro Grijalva, se empieza a desarrollar en forma incipiente la colonia Las Gaviotas, con los astilleros. En el centro, sobre el Paseo Tabasco se desarrolla la colonia Municipal. Puede resumirse que las vialidades denotan el crecimiento, propiciando el llenado de las zonas baldas. Es a partir de esta fecha que el centro de la ciudad se salvaguarda de las inundaciones que durante ms de 300 aos la impactaron anualmente como resultado de fenmenos hidro-meteorolgicos. Hacia los aos de 1964 se estimaba una poblacin de 52 mil 262 habitantes en 919 has., y para 1972 la poblacin era de 59 mil 27 habitantes y la mancha urbana de mil 187 has. Inicia el desarrollo habitacional, establecindose colonias tales como: Magisterial, Lpez Mateos y Pensiones; escuelas primarias y secundarias, la Ciudad Deportiva, el Lienzo Charro, y zonas comerciales; se ornamenta la ciudad con parques y fuentes escultricas. Se equipa con bibliotecas, central camionera, hospitales, frigorfico y rastro. En 1979, la poblacin establecida llegaba a 99 mil 565 y el crecimiento alcanz mil 879 has, y en 1984 ocupaba tres mil 95 has y 175,132 habitantes (Mapa 3). La ciudad se equipa con grandes hoteles, escuelas superiores y tecnolgicos, hospitales, edificios administrativos de gobierno, nuevas colonias, fraccionamientos y grandes compaas comerciales. Para 1990 la poblacin era de 260 mil habitantes en tres mil 813 has., alcanzando en 1999 los 358 mil 839 habitantes en cinco mil 109 has (Mapa 4). Desde 1988 se establece el control del uso del suelo estableciendo en la ciudad 11 distritos, centro urbano, 6 subcentros urbanos y 13 centros de barrio. El subcentro de mejor diseo es Tabasco 2000, de gran aceptacin. El crecimiento poblacional ha sido en los ltimos 15 aos de alrededor del 5% anual, por lo que se estima al 2005 con 508 mil 756 habitantes. La poblacin que ocupa actualmente la ciudad de Villahermosa es en unos 70 por ciento originarios de otras entidades, lo cual repercute en una falta de identidad y apego a los sitios histricos. Finalmente observamos en el crecimiento de la mancha urbana que el casco histrico de la ciudad queda ubicado en lo que fuera el asentamiento dado hacia mediados del siglo XIX.
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Mapa 1
Mapa 2
Mapa 3
Mapa 4
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Delimitacin del Centro Histrico de Villahermosa

La concentracin y clasificacin de bienes inmuebles dentro del Casco Histrico de la ciudad de Villahermosa, se llev a efecto durante el ao de 1999, quedando comprendido en 143 hectreas y se constituye por lo que fuera la ciudad colonial, cuyo centro se conoce actualmente como Zona Luz. El rea del Casco Histrico de la ciudad de Villahermosa establecido por el Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH), se compone por los barrios de Santa Cruz al norte, Esquipulas al poniente y La Concepcin al sur, as como parte del antiguo centro sobre la loma de La Eminencia, en donde se erigiera la primera iglesia y plaza principal, que an se conserva. El Casco Histrico se encuentra comprendido en un permetro limitado por las siguientes vialidades: Al Norte: Al Sur: Al Este: Oeste: Por el Boulevard Lic. Adolfo Ruiz Cortnez Por la Avenida Paseo Tabasco Por el Malecn Carlos A. Madrazo, y al Por la Avenida Francisco Javier Mina
Como todos los centros histricos, presenta un uso de suelo altamente comercial y contiene la mayor concentracin de edificios denominados histricos; entre los que destacan: Palacio de Gobierno, Instituto Jurez, Casa de los Azulejos, Banco de Mxico, Catedral, Templo de La Concepcin, Hospital Mayans, as como un gran nmero de casas habitacionales que datan de la poca. La Zona Luz, conocida tambin como Zona Remodelada, es el rea comercial de mayor tradicin y en la cual se conservan inmuebles que fueran las viviendas de grandes seores y prestigiadas familias. Las calles que concentran el mayor nmero de inmuebles histricos son: Independencia, 5 de Mayo, Narciso Senz y Jurez. Los inmuebles en general son poco ornamentados, slo tienen tableros grabados, molduras y cornisas en los marcos de las puertas y ventanas, guardapolvo en muros y techos de estructura de madera o rieles de acero, cubiertas de teja francesa o teja plana. Algunos inmuebles, aunque escasos, destacan por una mayor ornamentacin, como la Casa de los Azulejos de estilo eclctico, construida a finales del XIX, al igual que el Instituto Jurez y el Palacio de Gobierno, ambos de estilo neoclsico y de la misma poca, as como el Sanatorio Juchimn. La Zona Luz es un rea de uso
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exclusivo peatonal y altamente comercial, llena de tradiciones. Su ubicacin est limitada por las siguientes calles: Al Norte: Al Sur: Al Este: Al Oeste: La calle Ignacio Zaragoza La calle 27 de Febrero La calle Francisco I. Madero, y La calle 5 de Mayo
Clasificacin de inmuebles catlogados en Villahermosa Artisticos

No. Denominacin 1 Jambaje y busto de congresistas 2 Smbolo Nacional 3 Monumento a Miguel Hidalgo 4 Busto a Simn Bolvar 5 Monumento a Benito Jurez 6 Monumento a Jos Ma. Pino Surez 7 Monumento a la Corregidora 8 Monumento a Carlos A. Madrazo 9 Monumento al Gral. Gregorio Mndez 10 Monumento a Vicente Guerrero Ubicacin Casa de Piedra Plazuela del guila Parque Hidalgo Lerdo y 5 de Mayo Parque Jurez Plaza de Armas Parque de los Compositores Glorieta Paseo Tabasco y Malecn Glorieta 27 de Febrero Tipo Monumento escultrico Monumento escultrico Monumento escultrico Monumento escultrico Monumento escultrico Monumento escultrico Monumento escultrico Monumento escultrico Monumento escultrico
27 de Febrero, Independencia y Monumento escultrico V. Guerrero
Histricos
No. Denominacin 1 Arquitectura relevante (edificio histrico) 2 Arquitectura relevante 3 Casino Tabasqueo Ubicacin Narciso Senz # 116 Narciso Senz # 118 Av. Benito Jurez # 509 Tipo Obra civil relevante, siglo XIX Obra civil relevante, siglo XIX Edificio con antecedentes histricos, siglo XIX
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4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Casa Fuerte
Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Colegio Verbo Encarnacin Fco. I. Madero y Zaragoza Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Casa Museo Carlos Narciso Senz # 203 Edificio con antecedentes Pellicer histricos, siglo XIX Arquitectura relevante Zaragoza # 710 Obra civil relevante, siglo XIX Iglesia de la Santa Cruz Pedro Fuentes V. Carranza, Lino Sitio con antecedentes Merino histricos, siglo XIX Instituto Jurez 27 de Febrero y Peredo Edificio con antecedentes histricos, obra civil Parque Miguel Hidalgo Rayn y 27 de Febrero Sitio con antecedentes histricos, siglos XIX y XX (1910) Catedral de Esquipulas 27 de Febrero, V. Jimnez y Sitio con antecedentes Rayn histricos, siglo XVIII Arquitectura relevante Rosales # 102 y Cuauhtmoc Obra civil relevante, siglo XIX Casa de la Bandera Roja Reforma y Jurez Obra civil relevante con antecedentes histricos Arquitectura relevante V. Guerrero # 310 Obra civil relevante, siglo XIX Arquitectura relevante Av. Hidalgo # 110 Obra civil relevante, siglos XIX y XX (1915) Obispado 27 de Febrero y Rayn Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Arquitectura relevante Zaragoza y Aldama # 516 Obra civil relevante, siglo XIX Hospital Civil 27 de Febrero y Pedro C. Sitio histrico, siglo XIX Colorado Arquitectura relevante Fco. I. Madero # 633, 635-639 Obra civil de arquitectura relevante, siglos XIX XX (1906) Parque Benito Jurez Snchez Mrmol Fco. I. Madero, Sitio con antecedentes Zaragoza y Jurez histricos, siglos XIX y XX (1906) Palacio de Gobierno Independencia, 27 de Febrero y Edificio con antecedentes V. Guerrero histricos y obra civil relevante, siglo XIX Plaza de Armas Independencia, V. Guerrero y Sitio con antecedentes Paso de Macuilis histricos, siglo XIX Crcel Pblica Independencia, V. Guerrero y Sitio con antecedentes Paso de Macuilis histricos, siglo XIX Iglesia de la Santsima Independencia y Paso de Sitio con antecedentes Virgen de la Concepcin Macuilis histricos, siglo XVIII
Av. Benito Jurez # 426
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25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
Banco Central de Tabasco Jurez # 113 115 Fortn y Templo de la Santa Rosa Mercado Simn Sarlat Teatro Merino Antigua Plazoleta del guila Casa de los Azulejos Teatro Viejo (San Juan) Hospital Mayans Casa de los Escritores Tabasqueos Arquitectura relevante Arquitectura relevante Arquitectura relevante Teatro Castaldi Conmemorativo de la muerte de Pedro C. Colorado Parque de la Paz Arquitectura relevante Antiguo mercado Pino Surez Casa de Piedra Panten Arquitectura relevante 5 de Mayo y Zaragoza 27 de Febrero M. de Escobar y V. Guerrero Snchez Mrmol, V. Carranza, Zaragoza y Fidencia 27 de Febrero, Arista, Corregidora y Peredo 27 de Febrero y Jurez Nicols Bravo e Independencia 5 de Mayo # 431 Lerdo de Tejada # 603 Narciso Senz # 117 Narciso Senz # 119 5 de Mayo # 434 5 de Mayo # 432 430 Zaragoza # 717 Pedro Fuentes, Fco. I. Madero, Lino Merino y V. Carranza Fco. I. Madero # 723 Snchez Mrmol, Av. Pino Surez y Zaragoza Independencia # 205 27 de Febrero y Chapultepec 5 de Mayo # 436
Edificio y obra civil relevante con antecedentes histricos Sitio con antecedentes histricos, siglo XVIII Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Obra civil relevante, siglo XIX. Obra civil relevante, con antecedentes histricos, siglo XIX Con antecedentes histricos y obra civil relevante, siglos XIX Con antecedentes histricos, siglos XIX Obra civil relevante, siglo XIX Obra civil relevante, siglo XIX Obra civil relevante, siglo XIX Obra civil relevante, siglo XIX y sitio con antecedentes histricos Con antecedentes histricos, siglo XX (1914) Sitio con antecedentes histricos, siglos XIX y XX (1910) Obra Civil relevante, siglo XIX Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Sitio con antecedentes histricos, siglo XIX Edificio con antecedentes histricos, siglo XIX Obra civil relevante, siglo XIX
En total en el Centro Histrico de Villahermosa segn las Fichas de Levantamiento de Inmuebles Catlogados del INAH, se encuentran tres tipos de inmuebles y en la siguiente cantidad:
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Tipo de Inmueble Tpico Artstico Histrico
Total 1,004 0010 0044
Plano de la delimitacin y secciones del Centro Histrico de Villahermosa

CENTRO HISTRICO Y SUS DIVISIONES Villahermosa, Tabasco.
Fuente: Peridico Oficial de Gobierno del Estado de Tabasco. 23 de Julio de 2005
Para la poblacin de la ciudad de Villahermosa, el agua es parte de su cultura y de su historia. Rodeada por ros: Grijalva, El Carrizal y Mezcalapa, fue considerada una isla, cuyos lmites naturales fueron rebasados en tiempos recientes; los grandes cuerpos de agua que la componen incluyen las lagunas de Las Ilusiones, El Negro, El Camarn y La Plvora, sumado a una topografa de niveles bajos (la cota ms elevada es 20 metros s.n.m.) y fuertemente azotada por ciclones y huracanes; las lluvias torrenciales de temporada han provocado inundaciones importantes a lo largo de su historia, motivo por el cual los habitantes se trasladaban en lanchas o pequeas embarcaciones por dentro de la ciudad, y diseaban las casas con niveles superiores para protegerse de las penurias del clima. El ro Grijalva fue hasta mediados del siglo XX la va de comunicacin de mayor importancia, llegando a su playn un gran nmero de embarcaciones y definiendo el lmite y principio del Centro Histrico y de la ciudad misma, punto de partida de las primeras calles, como la Francisco I. Madero, enmarcada a lo largo
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por portales; la calle Jurez, de uso predominantemente comercial, sin faltar desde teatros hasta iglesias; la calle llamada de Cristo (hoy Aldama) y la actual calle Narciso Senz, antes conocida con el nombre de La Nueva, en donde se encontraban las casas de amplias dimensiones, pertenecientes a las familias prominentes. Estas contaban con patio central, ricamente ornamentadas segn la poca. La villa se extendi hacia el sur (1875), sobre la loma de la Eminencia, en donde se ubica Plaza de Armas y hacia el norte terminaba en la plazoleta de la Santa Cruz, hoy parque de La Paz. La clasificacin territorial estaba definida por tres lomas, Ignacio Zaragoza es una de ellas y fue llamada la Loma de los Prez, esto es por la gran cantidad de familias con ese apellido asentadas ah; las otras dos son Esquipulas y la de Encarnacin, primeras zonas pobladas en busca del resguardo natural por las inundaciones anuales (Domnguez, 1980: 18). Las caractersticas de los inmuebles del centro histrico se pueden agrupar en un catlogo de elementos arquitectnicos y que a continuacin se describen: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Jamba Dintel Cornisa Pilastras Columna Arco escarzado Arco de medio punto Arco de ojival Imposta Dovela Friso 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Trasdos Intrasdos Cubierta a dos aguas Cubierta boveda plana Arquitrabe Ventana Puerta Molduras Entablamento Piujante avellanado Guardapolvo
Elementos arquitectnicos de los edificios catlogados11 1. Jamba 1. Cada uno de los elementos verticales que sostienen un arco o un dintel de puerta o ventana. Segn su naturaleza puede ser monoltica, de mampostera, etc. De acuerdo con su aspecto puede ser vertical (a plomo), desplomada, lisa, librada en bajo (o eventualmente alto) relieve, rematando con un modilln, etc. 2. Jamba-columna: la que tiene forma de columna
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Claudia Moscoso. Investigacin acadmica de 10 sem de la carrera de Arquitectura. UJAT.
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3. Jamba-Pilastra: La que tiene forma de pilastra o pilar. 4. Cualquiera de las dos piezas verticales de cerco de un vano, que soportan el dintel. 5. Elemento vertical que no es una columna y que sostiene, con su pareja, un dintel de una puerta o ventana.
2. Dintel
Esquema Grfico Jamba
Jamba. Siglo XIX y XX.
1. Parte superior, recta, de las puertas, ventanas u otros huecos, que carga sobre las jambas cerramiento. 2. Elemento superior horizontal y de cierre de vanos de puertas y ventanas. 3. Parte superior de los vanos, generalmente monoltica y que se apoya sobre las jambas. 4. Elemento arquitectnico que fue utilizado frecuentemente en los templos y conjuntos habitacionales mesoamericanos. Consiste bsicamente en una barra de piedra o madera que se colocaba horizontalmente sobre el hueco de las puertas, con fines tanto funcionales como decorativos. 5. Elemento arquitectnico horizontal que soporta una carga apoyando sus extremos en las jambas de un vano.
Dintel. Siglo XIX y XX.
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Esquema Grfico Dintel
3. Cornisa 1. Coronamiento compuesto de columnas o cuerpo voladizo con molduras que sirve de remate a una fachada o a la parte alta de un muro, de un pedestal o de un mueble. 2. Remate del entablamento a manera de moldura volada a veces sostenida por mnsulas. 3. Remate con molduras en las zonas ms altas de un edificio. 4. Coronamiento compuesto de molduras, o cuerpo voladizo con molduras, que sirven de remate a otro.
Cornisa. Siglo XIX y XX.
Esquema Grfico Cornisa
4. Pilastra 1. Apoyo aislado vertical de planta cuadrangular. Soporte de planta rectangular que sobre sale de una Pilastra. Siglo XIX y XX pared, respecto a la cual se har adosado o semiempotrado. 2. Pilar adosado total o parcialmente a un muro.
Esquema Grfico Pilastra.
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5. Columna 1. Nombre genrico de los apoyos aislados verticales. 2. Columna adosada o media muestra, que est pegada a un muro u otra parte de la edificacin. 3. Pieza arquitectnica vertical y de forma alargada que sirve, en general, para sostener el peso de una estructura, aunque tambin puede tener fines decorativos. La columna esta comnmente formada por tres elemento: basa, fuste y capitel. 4. Soporte arquitectnico cuya forma en la arquitectura egipcia suele derivar de modelos naturales. A menudo est esculpida en una sola piedra; es poco frecuente que est formada por varios bloques. Orden drico El ms antiguo y sencillo de los tres rdenes griegos, desarrollado en Grecia hacia el siglo VII a. de C., se caracteriza por tener columnas estriadas sin basa, capiteles sencillos y lisos que sostienen bacos cuadrados, un entablamento formado por un arquitrabe liso, un friso de triglifos y metopas y una cornisa cuyo gotern esta adornado con mutulos. Orden corintio El ms ornamental de los tres rdenes griegos, lo desarrollado en el siglo IV a. de C., similar en muchos aspectos al orden jnico, pero generalmente de proporciones ms estilizadas y caracterizado especialmente por un capitel en forma de campana profunda, decorado con hojas de acanto y un baco con lados cncavos.
Columna. Siglo XIX y XX. Esquema Grfico Columnas.
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Orden jnico Orden clsico que se desarroll en las colonias griegas del Asia menor durante el siglo VI a. de C., caracterizado por las volutas espirales de su capitel. El fuste estriado y se apoyaban sobre una basa con molduras; soportaban un entablamento que consista en un arquitrabe con imposta de tres franjas, un friso muy decorado y una cornisa en saledizo sobre dentculos y molduras con volos y dardos. Los tipos romanos y renacentistas estn, a menudo, ms elaborados, y las volutas suelen estar dispuestas a 45 con respecto al entablamento. Elementos aplicados en la arquitectura del Neoclsico y del Eclctico durante la segunda mitad del siglo XIX. 6. Arco escarzado 1. Arco trazado desde uno o ms centros situados por debajo del arranque. 2. Arco que es sensiblemente menor que media circunferencia.
Arco escarzado. Siglo XIX y XX. Esquema Grfico Arco escarzado.
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7. Arco de medio punto 1. Arco de directriz semicircular situados por debajo del arranque. 2. Arco formado por media circunferencia. 3. Arco de trazado circular constituido por un semicrculo completo. 4. Elemento curvo de construccin que sirve para cubrir un hueco con dos pilares o puntos fijos.
Esquema Grfico Arco de medio punto.
Arco de medio punto. Siglo XIX y XX
8. Arco ojival 1. Arco de directriz elptica situado por debajo del arranque. 2. Arco formado por semielipses con terminacin en punta en la parte superior 3. Arco de trazado alto puntiagudo constituido por dos semiarcos. 4. Elemento de construccin semicurvo terminado en punta que sirve para cubrir un hueco y apoyado en dos pilares o puntos fijos.
Arco ojival. Siglo XIX y XX.
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9. Imposta 1. Parte superior del pilar o estribo, de la que arranca el arco; a menudo adopta la forma de bloque, capitel o moldura. 2. En arquitectura se llama saliente, salediz o arimez, respecto de un muro, cualquier miembro que sobresale del parmetro. 3. Resalto de los elementos en los cuales se apoyan los arcos o vigas. 4. Sobre lo que se asienta un arco o una bveda. 10. Dovela Es un elemento constructivo que conforma un arco y que puede ser de diferentes materiales, como ladrillo o piedra. Es una pieza, normalmente de piedra, en forma de cua que componen el arco o la bveda y se caracterizan por su disposicin radial.
Imposta. Siglo XIX y XX.
Esquema Grfico Imposta.
Dovela. Siglo XIX y XX.
11. Friso 1. En la arquitectura clsica de la Grecia antigua, parte del entablamento colocado entre el arquitrabe y la cornisa; cenefa horizontal alargada, ornamentada con pintura o escultura, sobre el parmetro del muro. 2. Franja horizontal decorativa, generalmente en la parte superior de las paredes. 3. Parte que media entre el arquitrabe y la cornisa.
Friso. Siglo XIX y XX.
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4. Pieza alargada y estrecha que se coloca en balcones y escaleras a la altura del pecho.
Esquema Grfico Friso.
12. Trasdos 1. Superficie curva exterior o limite de la cara visible de un arco. 2. Superficie exterior de un arco, de una bveda o de una dovela. 13. Intrasdos 1. Superficie curva inferior arco que forma su cara cncava. 2. Superficie interior de un Arco o bveda. 3. Superficie interior de un arco, una bveda o una dovela. 14. Cubierta a dos aguas de teja 1. Cubierta compuesta de dos faldones descendentes hacia los lados desde una cumbrera central, y que forma en sus extremos sendos hastales o piones.
Cubierta a dos aguas de teja. Esquema Grfico Trasdos e Intrasdos
Trasdos e Instrados. Siglo XIX y XX.
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2. Teja pieza de barro cocido en forma de canal, utilizada para cubrir los edificios. Se colocan de tal manera que, al llover, una vierte el agua en otras y las ltimas lo hacen al terreno.
Esquema Grfico Cubierta a dos aguas de Teja
Alern
Cumbrera
16. Arquitrabe 1. Seccin situada sobre los pilares o columnas para sostener la cubierta dejando un espacio. Parte baja del entablamento que apoya directamente sobre la columna. 2. Sistema arquitectnico que utiliza como cerramiento elementos horizontales planos o rectos. 3. Parte inferior del entablamento que descansa directamente sobre capiteles de las columnas. 4. Parte interior del entablamento sobre el que descansa el friso y que apoya directamente sobre la columna. 17. Ventana 1. Abertura ms o menos elevada sobre el suelo, que se deja en una pared para dar luz y ventilacin. En la ventana se debe distinguir el vano, que se practica en la fachada y el bastidor, generalmente de madera, que se fija en el vano para cerrarlo. El vano comprende la parte inferior, que es casi siempre
Friso. Siglo XIX y XX
Esquema Grfico Arquitrabe
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horizontal, o antepecho; las dos partes laterales (jambas o pies derechos) y la parte superior o dintel, que consiste en una pieza de madera, de material ptreo, de hierro o de concreto armado y destinadas a soportar la mampostera que viene encima. 2. Una ventana es un vano o hueco elevado sobre el suelo, que se abre en una pared con la finalidad de proporcionar luz y ventilacin a la estacin correspondiente.
Ventana
Esquema Grfico Ventana
18. Puerta 1. Vano de forma regular abierto en pared, cerca o verja, desde el suelo hasta la altura conveniente, para entrar y salir. 2. Plancha de madera, hierro u otro material que se coloca en dicho vano de forma que pueda abrirse y cerrarse. 3. Vano o hueco que se hace en una pared con la finalidad de proporcionar el acceso a un espacio.
Puerta
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Esquema Grfico Puertas
19. Molduras
1. Parte saliente de perfil uniforme, que sirve para adornar o reforzar obras de arquitectura. 2. Elemento corrido sobre un muro que se utiliza para adornarlo. 3. Es un elemento decorativo utilizado en diversas obras artsticas, de forma significativa en arquitectura. 4. Ornamento saliente y continuo en una superficie o esquina hecho con estuco. 5. Estructura saliente de perfil constante y funcin decorativa en fachadas
Moldura
Esquema Grfico Molduras
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20. Entablamiento 1. Coronamiento de un orden arquitectnico, compuesto de arquitrabe, friso y cornisa. El empleo de este trmino con relacin a la arquitectura prehispnica es poco afortunado, dado el sentido tan especfico que posee respecto de la arquitectura clsica griega y sus derivados. 2. Conjunto de piezas que gravitan inmediatamente sobre las columnas en la arquitectura. la cual se divide en tres secciones: arquitrabe, friso y cornisa. 3. Parte superior horizontal de un orden clsico, en un sistema arquitrabado, elevado sobre las columnas. 4. Elemento de carga horizontal de los rdenes arquitectnicos clsicos. 5. Superestructura que descansa horizontal sobre las columnas en la arquitectura clsica. Se divide en tres partes: el arquitrabe (parte inferior del entablamento de un edificio, que descansa directamente sobre el capitel de las columnas); el friso (parte decorativa); y la cornisa (elemento voladizo que remata o corona la parte superior de un edificio). Cada una de las rdenes tiene su entablamento apropiado, del cual, la altura general y las subdivisiones son reguladas por una escala de proporcin derivada del dimetro de la columna.
Esquema Grfico Entablamiento
Entablamiento
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Captulo V
Diseo Metodolgico
Tipo de Investigacin
La presente investigacin inicia como de tipo exploratorio, que consiste en examinar un tema o problema poco estudiado o que no ha sido abordado con anticipacin (al menos en la ciudad de Villahermosa), y sirve para familiarizarse con tpicos relativamente desconocidos, estableciendo mediante la investigacin conceptos o variables que abran un camino a estudios afines, determinando tendencias e identificando modelos formales de la arquitectura, donde a travs del anlisis de los resultados, se registrarn y tipificarn cuantitativamente los datos obtenidos (Hernndez Sampieri, 1994: 59). Como se menciona en Metodologa de la Investigacin, ...una investigacin puede iniciarse como exploratoria o descriptiva y despus llegar a ser correlacional y aun explicativa, como corresponde al presente tema, ya que se hace una descripcin de los componentes fsicos del edificio, los cuales lo caracterizan, llegando a la elaboracin de tipologas y asignando a cada uno de ellos un valor de acuerdo a sus condiciones (dem, 1994: 68-9). La presente investigacin recae en el tipo transeccional, correlacional/ causal, cuyo objetivo consiste en describir relaciones entre dos o ms variables en un momento determinado, es decir, que puede limitarse a establecer relaciones entre variables sin precisar sentido de causalidad o pretender analizar relaciones de causalidad, (dem, 1994: 193-4). Es preciso aclarar que el diccionario de la lengua espaola Larousse indica que correlacional significa que tiene o indica una correlacin mutua entre dos o ms personas, ideas, etc (179). Sobre el trmino causalidad, expresa que es aquella relacin que une una o varias causas a uno o varios efectos, el conjunto de causas de algo (126). De igual manera, los estudios correlacionales tienen como propsito medir el grado de relacin que exista entre
dos o ms conceptos o variables en un contexto particular (Hernndez Sampieri, 1994: 63) y saber como se puede comportar un concepto o variable, conociendo el comportamiento de otra u otras variables relacionadas (Anlisis de datos: 347). Esto es, que algunas investigaciones no experimentales proporcionan un cierto sentido de causalidad y pueden aportar evidencia para explicar porque ocurre un fenmeno (Gordon Dankhe, 1986). Finalmente, se correlacionan los componentes fsicos del edificio con la poca de su construccin considerando los aspectos econmicos, polticos, sociales y culturales, su grado de originalidad y su carcter de irremplazable. Diseo de la Investigacin El diseo metodolgico ser de tipo no experimental, sobre la base de un diseo especfico del caso, donde se operar una variable independiente, dada por la variedad de elementos que forman parte del edificio y del mtodo propuesto para ver su efecto y relacin con una variable dependiente, o sea la determinacin del valor de un edificio histrico. Ser tambin de diseo transeccional, ya que se recolectarn datos en un solo momento y en un tiempo nico. Dice Roberto Hernndez Sampier que los diseos transeccionales descriptivos tienen como objetivo indagar la incidencia y los valores en que se manifiesta una o ms variables (1994: 193). Por lo tanto considero que el mismo proceso de trabajo ha marcado los cambios y adaptaciones necesarias del diseo metodolgico.
Delimitacin del rea de estudio

De acuerdo con el tipo de investigacin y del problema planteado, se seleccionaron los siguientes procesos de recoleccin de datos: investigacin documental en libros, revistas, peridicos, trabajos realizados en la zona, tesis, ponencias, conferencias, leyes y reglamentos, as como mediante la informacin obtenida en internet, comentarios y plticas con historiadores, antroplogos, habitantes de la zona, propietarios de inmuebles antiguos y arquitectos con trabajos de investigacin realizados en el centro histrico.
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Se llev a efecto una investigacin en las instituciones que regulan e intervienen en la preservacin de estos inmuebles, como el Instituto de Antropologa e Historia (INAH), el Instituto de Administracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN) y el Instituto de Cultura de Tabasco (ICT), el anlisis de mtodos de valuacin de edificios histricos realizados en otras ciudades del pas, as como las que emanen de la zona de estudio. Se determinaron las fases que componen el mtodo para su aplicacin en un caso particular de estudio. Poblacin y Muestra Como poblacin, se est considerando al centro histrico de la ciudad de Villahermosa, Tabasco, y en particular referidos al rea denominada Zona Luz y la calle Independencia. El caso especficamente seleccionado es el inmueble marcado con el nmero 301 de la Calle Independencia, siendo cabeza de manzana que forman las calles de Nicols Bravo y Miguel Hidalgo, en la regin 01, manzana 17, de la zona Centro. Instrumentos de recoleccin de datos La indagatoria realizada de manera inicial es de corte histrico por las caractersticas del tema, recurriendo a investigacin de tipo: Bibliogrfica. Dentro de las diversas fuentes de datos para el desarrollo de la presente investigacin, tenemos primeramente toda clase de libros relacionados con la valuacin de inmuebles catlogados, de ingeniera de costos, de materiales y procedimientos de edificacin y todos aquellos relacionados con la venta y administracin de bienes races en nuestro pas y algunos de los Estados Unidos de Norteamrica (USA), as como los relativos a las ciencias exactas, tales como ingeniera, arquitectura, contabilidad, economa, estadstica y finanzas. Documental. Todos aquellos documentos relativos a la valuacin de inmuebles catlogados, tales como: revistas, circulares de la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros, de la Asociacin de Banqueros de Mxico (AMB), del Instituto Nacional de Antropologa e Historia, de la Comisin Nacional de Valuacin (CONAVAL), as como memorias de las convenciones de valuacin en la Repblica Mexicana y publicaciones de empresas dedicadas a la comercializacin y venta de los bienes races.
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Entrevistas. Se practicaron entrevistas a valuadores experimentados en la rama de la valuacin de inmueble catlogados y en general dedicados a la prctica de la disciplina por ms de 10 aos, as como a historiadores. Reglamentos e instructivos de valuacin. El Reglamento para Formulacin de Avalos de la Comisin Nacional Bancaria, del Instituto de Administracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), del Instituto Mexicano de Valuacin (IMV), de la Asociacin Mexicana de Valuadores Bancarios de Bienes Inmuebles, de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF); de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC), as como del Instructivo de Valuacin de Predios de la Tesorera del D.F. y de los instructivos de valuacin catastral de los estados de Aguascalientes, Sinaloa, Sonora, Puebla y Zacatecas. Desde luego tambin se revisaron los Instructivos de Valuacin de la banca comercial mexicana; Bancomer (BBVA), BITAL (ahora HSBC), Banca Serfn, Banamex (ahora CITYBANK), etc., as como del Instructivo de Valuacin Inmobiliaria del Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C. Legislaciones. Desde la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y sus leyes reglamentarias, las legislaciones civiles de la Repblica Mexicana y sus estados, de la Legislacin Mercantil y sus correlativas en los estado, la Legislacin Fiscal, la legislacin Penal, y cdigos de los estados, y la Legislacin Urbansticas y de Asentamientos Humanos, hasta las leyes ambientales. Fuentes de la red mundial WWW (World Wide Web). Toda clase de artculos, investigaciones, documentos y publicaciones relacionadas con la materia.
Anlisis de datos Para la valuacin de los inmuebles se requiere del anlisis de los datos previamente recolectados, los cuales debern reflejar los componentes fsicos, su situacin legal, su historia socio-cultural, su estado de conservacin y su identificacin arquitectnica. Por tal motivo se requiri de recopilar la siguiente informacin: Fotografas en color y en blanco y negro Ubicacin y contexto Servicios y vialidades Nivel socioeconmico de la zona Propietario y rgimen de propiedad
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Autor (desconocido) y fecha de construccin Fama alcanzada por el autor (desconocido) Tcnicas constructivas Estilo arquitectnico Elementos arquitectnicos Materiales empleados en la construccin Originalidad y exclusividad Levantamiento constructivo Programa arquitectnico Eventos histricos acaecidos Personajes relacionados con el inmueble Condiciones fsicas del inmueble
El catastro del Estado de Mxico, basndose en el instructivo de Valuacin del Estado de Mxico, utiliza una tabla de codificaciones para clasificar los diferentes tipos de edificacin habitacional y comercial que comprende: El tipo: El uso: Antiguo o moderno Residencial, comercial hasta de 5 niveles; comercial de ms de 5 niveles, pequeas industrias; cobertizos, pavimentos, semi-rurales, especiales. La clase: Econmica, regular, buena, muy buena, de inters social (en el caso de pavimentos se usan las clases: concreto, asfalto, adoqun, empedrado y losetas de piedra). Esta codificacin permite encontrar el valor unitario de las edificaciones que habr de valuarse, canalizando la comparacin de la edificacin junto con las especificaciones del instructivo por medio de los cuadros de los diversos conceptos (Dobner, 1983: 145). Finalmente, se considerarn las formas de determinar el valor; actualmente los mtodos aplicados son: a) El valor de costos que consiste en determinar el valor fsico de reposicin. b) El valor de ingreso el cual se obtiene por el conocimiento de su productividad en rentas.
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c) El valor de mercado que consiste en conocer el valor econmico asignado a edificios semejantes y obteniendo el promedio, agregando a estos. d) El valor de reposicin histrico, determinado por los eventos histricos, la originalidad de sus componentes y las condiciones de reposicin nueva.
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Captulo VI
Presentacin del Caso de Estudio
Ubicacin y contexto urbano

El caso de estudio ha sido seleccionado del Centro Histrico de la Ciudad de Villahermosa, Tabasco. La ciudad es considerada de caractersticas modernas y, como ya se explic anteriormente, se determina como joven por su tardo desarrollo e integracin al resto del pas debido a sus caudalosos ros que la circunscriben. Dentro de su Casco Histrico, conformado por los barrios antiguos, los inmuebles de mayor antigedad que an existen pertenecen al siglo XIX, y de ellos se ha seleccionado el denominado Caf del Portal, nombre que asume por sus caractersticas arquitectnicas de la fachada principal (Calle Independencia), que consiste en un portal que enmarca la acera de la calle con una arquera de forma ojival al estilo Neogtico y que ha conservado su nombre desde 1913. Se encuentra ubicado en el barrio del Centro y ocupa la cabecera de la manzana 17 formada por las calles: Independencia, Nicols Bravo y Miguel Hidalgo. Se encuentra localizada en un punto de vital importancia para la ciudad ya que mira al frente al edificio del Palacio de Gobierno del Estado y al parque principal, Plaza de Armas, ambos del siglo XIX. Frente a la segunda fachada (Calle Nicols Bravo) se encuentra el edificio moderno del Tribunal Superior de Justicia. En la misma manzana an se
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Foto ao 2006
Calle Miguel Hidalgo
encuentran varios inmuebles del siglo XIX y de principios del XX, que en su conjunto conservan la imagen urbana de su poca. Dentro del contexto econmico de la ciudad de Villahermosa, la zona centro rompi su equilibrio urbano al modificar el uso del suelo del enclave habitacional unifamiliar al comercial. Las consecuencias no se han hecho esperar; se increment la afluencia vehicular y los comercios y oficinas se han instalado en las residencias cuyo uso original evidentemente no se adecua a su nuevo uso, lo que obliga a que sean violentamente intervenidas. El factor econmico ha sido decisivo al transformarse en zona comercial y sede del gobierno; el costo de la tierra se incrementa notablemente, la rentabilidad aumenta, surgiendo la inevitable especulacin dada por la oferta y la demanda, cobrando mayor valor la tierra que las construcciones, trayendo como consecuencia inmediata las demoliciones para construir con anarqua y sin un plan urbano que las norme. Edificios de varios niveles, acordes a la rentabilidad del terreno, que dejan en el olvido al patrimonio histrico y arquitectnico que, a lo largo del tiempo, han quedado como mudos testigos de la vida de la ciudad. La zona est comprendida dentro del Distrito I: Centro Urbano. Comprende el antiguo casco urbano y el actual centro de la ciudad. Habitan el distrito 16,447 personas. Su densidad bruta es de 114.45 hab/ha, y su nivel de saturacin es de 99 por ciento. Los usos de suelo tradicionales conformados por vivienda cambiaron a usos comerciales y de servicios.12
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Crnica Grfica. Crecimiento de la ciudad de Villahermosa Perodo 18841999. Induvitab. Gobierno del Estado de Tabasco. 1999
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A pesar de que la ciudad no cuenta con inmuebles histricos de ms antigedad, lo cual pudiera parecer menos significativo si se compara con otras ciudades de nuestro pas que cuentan con autnticas reliquias, resulta trascendental el destacar y preservar la riqueza arquitectnica que le ha dado historia a la localidad, incrementando sus valores y dando difusin a su presencia.
Plano de localizacin
Descripcin del inmueble

El inmueble actualmente se encuentra desocupado y en buen estado de conservacin. Se pudo observar una reciente remodelacin al interior del inmueble, siendo notoriamente modificado para oficina, con piso de losetas de cermica, falso plafn de estructura de aluminio y placas de stirolyt, columnas forradas con tabla-roca, ventanas y puertas de aluminio color blanco. Vistas interiores en donde se aprecia el cambio significativo del espacio interior al ser eliminados los materiales en todos los componentes formales: techo,
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Foto interior ao 2006
piso, muros, columnas, herrera y accesorios como lmparas. Hacia el exterior se conservan la mayor parte de los elementos arquitectnicos a excepcin del color y de las puertas y ventanas, que aunque conservan su forma original, fueron profundamente modificadas. En estas imgenes tambin se puede observar la cubierta sobrepuesta de lmina acanalada galvanizada que le ha sido aadida, seguramente como proteccin a las filtraciones que por la lluvia debe tener, ya que la cubierta original a base de rieles metlicos y teja plana de barro recocido (bveda catalana plana) se encuentra en mal estado, como se puede apreciar en el plafn en el rea exterior porticada. Los elementos ornamentales exteriores se encuentran en buen estado y recin pintados en tonalidades de gris claro y gris oscuro, los cuales no se apegan a la Paleta de Colores indicada por el INAH para el Centro Histrico de Villahermosa. Antecedentes histricos El lugar en donde se encuentra actualmente el edificio ya aparece en los relatos del ao de 1837, en donde el Ayuntamiento construyera el Teatro San Juan, hecho con estructura de madera recubierta de seto y techado con teja de barro tipo criolla. Las narraciones describen el teatro con foro y espacio para el apuntador, el rea de luneta es llamada patio para continuar con un rea de palcos destinada a la clase social alta, dando cabida en su espacio inferior a la gente del pueblo, que se dice se aglomeraban para presenciar las funciones. El espacio del foro se iluminaba por medio de candiles de aceite y guarda brisas con veladoras. Entre los eventos realizados en el lugar, destaca la coronacin de Eduardo Gonzlez Arvalo en el ao
Foto exterior ao 2002
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de 1863, durante la celebracin de la Independencia Nacional, hecha por algunos habitantes que an simpatizaban con la corona imperial como un acto de apoyo a ella. A travs de los aos, la propiedad ha cambiado de dueos, apareciendo ya para 1894 como propietario el Sr. Manuel Briceo. Posteriormente, fue adquirida por el Sr. Mariano Olivera, quien fuera Juez del Registro Civil y catedrtico del Instituto Jurez (hoy Universidad Jurez Autnoma de Tabasco), quien le construy en 1911 el portal de arcos ojivales que le caracterizan y que ocupa el rea de banqueta, por lo que fue advertido en un acuerdo fechado el 14 de agosto del mismo ao que los portales quedaran abiertos al pblico. Como rea comercial y de servicio, ya conocida como Caf del Portal, est documentada el 17 de junio de 1947 por el hecho de ser felicitado el Sr. Jos Alday Amabilis por el entonces gobernador del estado, Francisco J. Santamara, al dar a la ciudad un lugar de primersima categora. El caf se dice estaba amueblado. El portal y la terraza contaban con mesas de cristal y maderas preciosas. La terraza El Mirador fue inaugurada el 9 de abril de 1949 como lugar para bailes y ah se dio cita toda la sociedad villahermosina, siendo de gran popularidad en las dcadas de los 50 y 60, por lo que cobr un gran significado para la gente de esa poca. Como cafetera ha continuado sus servicios desde entonces a intervalos, pero como propiedad pertenece desde el 6 de abril de 1971 a la familia Fernndez Priego, quienes lo han mantenido en arrendamiento. Recientemente fue requerido para instalar una tienda Extra, siendo denegado el permiso debido a los cambios que se requeran, sin embargo, fue solicitado el permiso de remodelacin para la instalacin de una compaa de mensajera y, mientras el trmite se realizaba en el INAH, se llev a cabo, sin autorizacin, la remodelacin en un fin de semana. Por lo anterior el inmueble se encuentra cerrado hasta deslindar responsabilidades de la intervencin de la que ha sido objeto (marzo de 2006). Caractersticas arquitectnicas de evaluacin Las caractersticas de un inmueble considerado histrico pueden obedecer al momento poca en que fueron construidos, sin embargo, en muchos casos las influencias arquitectnicas se dieron de manera tarda, debido a la lentitud en los medios de comunicacin, por lo que los elementos constructivos pueden no coincidir con exactitud a la datacin.
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Como referencia para la evaluacin se considerarn ciertos parmetros que a continuacin se mencionan, pues debido al aislamiento geogrfico de la regin en la poca correspondiente, pudieran no coincidir con precisin, por lo que se establecen los anteriores y los posteriores inmediatos, asumiendo criterios ms amplios. En primer trmino la definicin legal: 1. Monumento Histrico por determinacin de Ley: son los inmuebles construidos del siglo XVI al XIX. 2. Monumento Histrico Civil relevante por Ley: son las obras de carcter privado que se consideran relevantes de los mismos siglos, pudindose considerar para su evaluacin: Ser ejemplo de tipologa o estilo arquitectnico Ser nica en el contexto urbano Que su tamao sea significativo Que se distinga por su diseo Que presente innovaciones tcnicas Que sea obra de autor reconocido Que sea reconocida por la comunidad
En lo referente a su estado de conservacin se deber evaluar el edificio estudiado, pero slo considerando el grado de deterioro, las modificaciones y alteraciones que hubiera sufrido, definiendo las siguientes categoras: 1. Malo: Si presenta deterioros significativos que pongan en riesgo su estabilidad estructural. 2. Regular: Deterioros que no pongan en riesgo la estabilidad estructural, como humedades, daos en pavimentos y pisos y prdidas de elementos de ornamentacin. 3. Bueno: Son los que presenten un deterioro mnimo, como prdida de aplanados, ligeras afectaciones en pisos y techumbres, los cuales puedan ser corregidos con mantenimiento. Por lo anterior, y referido al caso de estudio, podemos considerar el nmero 2: Regular, en lo que hace a conservacin, debido a la reciente intervencin sufrida al interior del inmueble.
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De igual manera, las alteraciones o modificaciones deben ser evaluadas de manera independiente al estado de conservacin, considerando lo original del estilo y la poca para determinar los cambios sufridos, pudiendo establecerse las siguientes categoras: 1. Muy Modificada: Son las edificaciones modificadas estructuralmente del valor patrimonial y que hagan casi irreconocible sus caractersticas. 2. Modificada: Son las que an puede reconocerse su estructura compositiva original, distinguindose los elementos extraos. 3. Integra: Son las construcciones que no han sufrido modificaciones, conservando de manera perceptible su composicin original. En este apartado, el edificio estudiado tambin se ubica en el parmetro nmero 2: Modificada, ya que conserva los suficientes elementos para ser reconocido su origen y de igual forma son identificables los componentes aadidos. La Corriente Estilstica a la que pertenece pudiera estar un tanto mezclada, sin embargo es parte de la caracterstica de la poca, cuando los estilos tenan poca permanencia y los cambios se suscitaron a velocidades sin precedentes, por lo que se consideran: 1. Neoclsico: Primera mitad del siglo XIX. Se da en Mxico como producto de la Escuela de San Carlos, siendo lo imperante en Europa. Existe un menor dominio
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del macizo al vano, presencia del entablamento clsico con cornisa, friso y arquitrabe, pilastras adosadas a la fachada con capitel y basa, ritmo de vanos y macizos, rodapi liso de 80 cm, vanos de 120 de ancho y 250 cm de alto coronados por moldura o cornisa, marcos de vanos en cantera o ladrillo de 20 a 25 cm, herrera de barrotes ligera, labrada en forja, techos horizontales con vigas y cuartern de barro. 2. Neogtico: Abarca de la segunda mitad del siglo XIX a la primera dcada del XX. Usa como motivos ornamentales el arco ojival, el polibulado, las ovas, los pinculos, las almenas, los crculos polibulados, los valos y las mnsulas. Adems se identifican por el dominio del macizo sobre el vano, entablamento con ojivas, pilastras adosadas, rodapi abultado y moldurado de 80 cm, vanos de 120 cm por 250 cm en proporcin 1:2 y coronados por un tmpano apuntado a una moldura ojival, cerramientos con arco ojival o polibulado, marcos de vanos realizados en cantera o ladrillo con molduras perimetrales, herrera de barrotes ligera labrada en forja con motivos ojivales. 3. Eclctico: Se manifiesta de la segunda mitad del siglo XIX a la tercera dcada del XX. Su mayor auge es en el Porfiriato. Consiste en un enriquecimiento ornamental sobre la estructura del neogtico de tipo zoomorfa o fitomorfa, como cartelas, roleos, mnsulas y modillones florones, guirnaldas y escudos realizados en cantera o estuco. Al entablamento clsico se agrega una rica ornamentacin labrada o en estuco, adems de pretiles slidos, balaustradas interrumpidas por remates de pilastra y coronados con macetones, nforas o pinculos. En los muros, pilastras adosadas con capitel eclctico y basa, a veces interrumpidos en su trayectoria, ritmo de vanos y macizos en las fachadas, muros aplanados con varios planos, con estras horizontales y almohadillados y construidos en adobe, rodapi liso o moldurado, herrera en balcones de fierro fundido en diseos repetitivos o modulares.
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En resumen, en cuanto a la corriente estilstica, muestra una fuerte influencia tarda del Neoclsico, sin embargo se apega al Neogtico (al cual pertenece por poca), expresado en los arcos ojivales principalmente, y toma del Eclecticismo la libertad de ornamentar con capiteles, basas, molduras y dems elementos coincidentes. Finalmente, la datacin puede ser determinada por las caractersticas formales de un edificio o al menos ayudar a la determinacin de su edad, as como los avances tecnolgicos y los materiales de construccin usados ayudan a la datacin, siendo lo ms adecuado apoyarse en la informacin de tipo histrica bibliogrfica y documental. Los perodos en que se plantea son: 1. 1800-1850. Dominante estilstico Neoclsico, pero manteniendo las caractersticas constructivas anteriores. Se estandariza el ancho de los muros de adobe en 80cm, acabados con molduraciones de enjarre pulido. Las jambas y cerramientos utilizan cantera labrada o ladrillo de barro cocido. Se generaliza el uso del arco rebajado o escarzado. Las columnas y pilastras son de formas y proporciones dricas, jnicas y corintias, con el fuste atinado, de 35 a 50cm de ancho con disminucin gradual en su desarrollo. Se usa el arco de medio punto y de tres puntos con dovelas. Los techos planos con estructura de vigas de madera y como innovacin el uso del ladrillo cuartern. 2. 1850-1900. Corrientes Eclcticas, sobresaliendo la artesana del estuco y la cantera. En los ltimos aos del siglo se introduce el acero en la construccin. En muros, el acabado con estuco y molduras, y a finales la piedra o cantera finamente cortada y labrada aparente. Cerramientos con arco escarzado o dintel horizontal recto. Los corredores son soportados por columnas clsicas, capiteles eclcticos de gran variedad formal; arqueras con arco de medio punto, de tres puntos, ojival o polibulado. Aparecen las cubiertas resueltas con rieles de ferrocarril y bveda de cua utilizando ladrillo de barro cocido, usado tambin en columnas, muros y cerramientos. La planta es ms libre pero igual a partir de un patio central (Gmez Arreola, 1998). Una vez hecha la identificacin de los componentes arquitectnicos del inmueble, as como el registro fotogrfico mostrado, se proceder a definir los planos arquitectnicos dibujados a escala, considerando las plantas, fachadas y detalles.
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Planos arquitectnicos
Plantas arquitectnicas
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Fachadas arquitectnicas
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Detalles arquitectnicos
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Captulo VII
Descripcin del Mtodo
Generalidades
En la mayora de intercambios se maneja un bien llamado moneda, lo cual significa que la valoracin personal de un bien es el dinero que se est dispuesto a dar por l, para adquirir su dominio, o el dinero que se pretende para transferirlo. Determinar el precio o valor de un bien es fundamentalmente el objeto del anlisis de valor. De esta manera establecemos que el precio es una relacin de intercambio de bienes, pudiendo decir que es el promedio de las cantidades monetarias que entran en juego por parte de cada uno de los interesados. Sin duda alguna el dictamen de valor deber expresarse en cifras, sustentarse con un anlisis real del mercado existente, referirse a un tiempo determinado y en todos los casos su resultado se expresar con independencia de los fines para lo cual haya sido solicitado. El precio podemos considerarlo es externo al individuo, ya que ste no puede calcularlo basndose en su propia escala de valores, sino se debe pronosticar mediante el asesoramiento que hubiese necesidad de atender y que rija el mercado correspondiente. El precio y los bienes se mueven en un conjunto que se denomina mercado, regido por el comportamiento econmico racional, en el que no son las valoraciones personales las que imperan, sino el precio determinado por el mercado en el cual acta. La tcnica para determinar el precio se llama tasacin o valuacin. Por otro lado, es tambin importante destacar que los precios son tan slo una manifestacin del componente ms ntimo, intrnseco del bien, llamado valor; la predeterminacin aproximada de los precios requiere de un fundamento cientfico. La ciencia que se dedica a la valuacin se denomina tasacin. Los mtodos tradicionales de Valuacin para inmuebles se pueden sintetizar en tres y son:
1. Mtodo Fsico o de Costo Directo. Basado en el costo de reproduccin en iguales condiciones del bien en estudio. 2. Mtodo de Capitalizacin de Rentas: Es el monto del capital requerido para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas del bien valuado, en similares condiciones de tiempo y riesgo. 3. Mtodo de Mercado: Es el que resulta de la aplicacin de operaciones matemticas de tipo estadstico, que relacionan y comparan los datos de la oferta de inmuebles en un mercado real, sano y abierto, que se expresan en precios unitarios de construccin por metro cuadrado. Cuando realizamos la valoracin econmica de cualquier tipo de inmueble vemos que es necesario considerar determinadas caractersticas relativas a su localizacin, al mercado y otras propias del activo a valorar. Ahora bien, tratndose de un inmueble con valor histrico-artstico, el mtodo no es radicalmente diferente pero tendr otras particularidades, ya que, por ejemplo, el lugar que ocupa en la ciudad es irrelevante, o incluso la mejor zona de la ciudad ser el lugar donde se encuentre ubicado, siendo su presencia un beneficio econmico para la zona. Existen caractersticas de la localizacin y del inmueble que se entremezclan entre s, y se puede observar cmo unas influyen sobre otras. Tal es el caso de los acontecimientos que marcan la historia del inmueble, como pueden ser quin lo construy y cundo, los hechos ms relevantes que han tenido lugar all y que han influido tambin en la historia de la ciudad. Partiendo entonces de los elementos comunes aplicados en un formato de avalo y conociendo sus caractersticas, se abundar en el caso de la valoracin de un inmueble catalogado haciendo una analoga para determinar las variables que intervienen en el caso de estudio. Elementos conceptuales Las cinco etapas en que se ha dividido la conceptualizacin del mtodo propuesto inicia con los fundamentos terico de cualquier mtodo, estableciendo que se requiere de conocimientos profundos acerca del tema en cuestin para la comprensin del significado de los conceptos que se manejen; el anlisis y seleccin de los marcos referenciales que sirvan de sustento a la valoracin, lo mismo si son de tipo histrico, terico o jurdico; conceptos generales que sustenten el tema y los significados que adquiera, de acuerdo a las condiciones particulares, como el caso de los catlogados.
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Para la tasacin de los inmuebles histricos, se considera la importancia de poseer los conocimientos de historia de la arquitectura, en primer trmino, as como los movimientos estilsticos y sus caractersticas, saber acerca de la influencia de las diferentes corrientes y tendencias tanto sociales, polticas y culturales que hubieran contribuido a la manifestacin arquitectnica dada y que dejara su huella indeleble contenida en el edificio a travs del tiempo. Elementos analticos La etapa analtica es la referente a la recopilacin de la informacin, tanto documental como de campo, elaborando el registro fotogrfico que de manera grfica ilustre el objeto de estudio y permita su plena identificacin. Recopilar los datos en cuanto a las condiciones legales y posibles afectaciones que pudieran ser determinantes en la tasacin del inmueble. La capacidad de anlisis para el caso de los edificios histricos requiere de mayor detenimiento en la recoleccin de los datos y su clasificacin en pocas, rdenes y corrientes, tipificando los elementos arquitectnicos caractersticos y jerarquizando los componentes, tanto del propio objeto de estudio, como de su ubicacin en el contexto urbano. Elementos descriptivos El proceso descriptivo, en el caso de la valuacin en general, se refiere al vaciado de la informacin al formato normal del avalo, en donde se asientan los datos referentes a los antecedentes, caractersticas del contexto urbano, del terreno, as como las caractersticas en general del predio y la descripcin detallada de los componentes fsicos constructivos de la obra. En nuestro caso de estudio, independientemente de los datos generales, se requiere de la capacidad y los conocimientos para la descripcin pormenorizada de las caractersticas morfolgicas del inmueble, destacando los atributos artsticos y compositivos. Se deber dominar el lenguaje tcnico y de diseo arquitectnico, as como su influencia en la importancia del contexto urbano como armona con el resto de los edificios.
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Elementos argumentativos En este apartado, el esquema se refiere al usado para un avalo comn y consiste en exponer todos aquellos argumentos que puedan influir en la conclusin para estimar el valor real, as como explicar los conceptos que intervengan en las decisiones finales. Se exponen los objetivos del dictamen y la metodologa aplicada a la tasacin. En cuanto a los trminos empleados, se puedan dejar interrogantes, declaraciones y documentacin que avalen lo declarado, as como todo aquello que de fundamento al estudio de valor. La argumentacin, en el caso de un inmueble catalogado, recurrir a determinar todas aquellas condiciones y principios que puedan influir directa o indirectamente en el dictamen del valor. Se demostrarn las intervenciones que el inmueble haya tenido y el nivel: restaurado, remodelado o modificado. Tambin los fundamentos de carcter histrico, como eventos relevantes, estancia de celebridades o vivencias significativas de los pobladores del lugar. Su distincin por ser diferente y original, pudiendo ser nico en su gnero, siendo tambin motivo de distincin su conservacin con respecto del paisaje urbano, por la importancia de sus dimensiones, por el grado de ornamentacin, por la preservacin de su uso original, o por ser la sede de instituciones u organizaciones de importancia para la ciudad. Elementos metodolgicos En este ltimo apartado se exponen los mtodos de valuacin y su desarrollo, siendo los reconocidos en la actualidad los siguientes: enfoque de costos, de mercadeo y de ingresos, para mediante un proceso matemtico de comparacin y ponderacin, obtener finalmente una conclusin del valor asignado al caso. En la valoracin de los catlogados, adems de la aplicacin de los mtodos ya mencionados, se requiere el conocimiento y la destreza para establecer comparaciones y ponderaciones con otros mtodos que han sido usados en ciudades ricas en ese tipo de patrimonio inmobiliario.
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Esquema conceptual del mtodo

La descripcin del mtodo planteado se presenta en un esquema sinttico comparativo de las estrategias a seguir en el caso tradicional y el particular para inmuebles de tipo histrico o catalogado (Prats, 2005: 47).
En nuestro pas, como en los estados de Puebla (Tabla Angelpolis) y de Jalisco, as como en el extranjero, en Espaa especficamente (Grupo TINSA), se han desarrollado mtodos para la tasacin de inmuebles catlogados, que luego de ser analizados en su aplicacin y comparados con otros mtodos ya mencionados, se advierten ciertos desequilibrios. Mientras uno apenas logra revaluar a los inmuebles catlogados, ya que los castiga fuertemente en caso de haber sido intervenidos, y los premia en proporciones insignificantes por cada cien aos de existencia, el otro se va al extremo opuesto, calificando muy alto los valores estimativos y de carcter intangible, por lo que se hacen algunas propuestas de modificaciones que redundan en un mtodo nuevo que denominaremos Edenpolis.
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Esquema y contenido del Formato de Avalo para Inmuebles Catlogados

Estas metodologas debern valorar y agrupar los edificios histricos o artsticos de acuerdo a la relevancia de sus elementos arquitectnicos, la intervencin artesanal de sus adornos en fachadas y la figura jurdica de la tenencia del bien o la residencia de personajes importantes.
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La valoracin surgida de la aplicacin de los mtodos tradicionales y su combinacin con los mtodos para los inmuebles catlogados permite distinguir las debilidades y las fortalezas de cada mtodo, como ya se explic, permitiendo hacer las modificaciones que equilibren los resultados y acerquen el valor del inmueble catalogado hacia los objetivos deseados. Esta manipulacin deliberada se sustenta y justifica mediante la representacin grfica, en donde se distingue claramente el desequilibrio inicial y el balance logrado con los cambios ofrecidos a los mtodos usados. Cabe destacar que las tcnicas valuatorias tradicionales se sustentan en disciplinas de carcter tcnico y econmico que slo consideran los valores tangibles de los inmuebles, siendo necesario distinguir y revaluar los inmuebles antiguos desde una visin menos tcnica y que permita destacar en ellos los valores intangibles y estimativos para otorgarles las merecidas atribuciones consideradas para las joyas. Seguidamente, se presenta el avalo realizado al caso de estudio Caf del Portal, con sus pormenores y modificaciones explicitadas, aportando los resultados en trminos monetarios como conclusin de la presente investigacin y en cumplimiento de los objetivos preestablecidos.
Consideraciones previas al Avalo

En el contenido del avalo se contemplan los por menores que caracterizan al inmueble valuado y se aplican los diferentes mtodos que ofrezcan la mayor precisin, aunque al tratarse del caso particular de un inmueble con valores de corte histrico se hace necesario someter el anlisis a comparaciones, con avalos de casos similares, en donde el inmueble fue tasado considerando los atributos propios formales y los valores intangibles que se le atribuyen. Los mtodos encontrados que han sido aplicados en este tipo de valuacin contienen grandes similitudes, ya que todos estn basados en la importancia del significado que el edificio ha tenido para la comunidad a la que pertenece, esto debido a los acontecimientos de los que hubiere sido testigo, as como de los valores contenidos por ser representativo de una poca y de un estilo arquitectnico determinado; sin embargo, pareciera coincidir tambin en cierto recato ante la valoracin de cosas subjetivas, ponderando los elementos tangibles o tratando de acercar todo el planteamiento hacia ellos.
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Esta situacin resulta un tanto perjudicial para la tasacin de los inmuebles catlogados, y con el afn de encontrar una forma de otorgarles el valor ms justo, se pretende replantear lo hecho para ofrecer una manera de mejorar los resultados econmicos sin romper con los principios valuatorios tradicionales. Por tal motivo se aplicarn los tres mtodos tradicionales y se seleccionaron dos de los cuatro mtodos para inmuebles antiguos referidos, obedeciendo esta distincin a reconocer en cuales de ellos han sido considerados mayor nmero de elementos a valorar. Estructura del Formato de Avalo El mtodo propuesto descansa sobre la estructura propia del Formato de Avalo Inmobiliario tradicional, al cual se le adicionarn los captulos y apartados correspondientes al tipo o gnero del bien valuado, en este caso, un inmueble histrico o artstico debidamente catalogado por el Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH) y desde luego de conformidad con la normatividad relativa al uso, disposicin e intervencin de este tipo de inmuebles, con el objeto de valorar en su exacta dimensin los atributos relativos a los valores del objeto arquitectnico, tanto objetivos como subjetivos, as como la aplicacin de dos de las metodologas subjetivas de valuacin inmobiliaria para edificios catlogados, las cuales son: 1. Mtodo Subjetivo Va Valor Tabla Angelpolis. 2. Mtodo Subjetivo Va Matriz de Coeficientes. La estructura genrica del Avalo Tradicional de Inmuebles consiste en: I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. Antecedentes Caracterstica urbana El Terreno Descripcin general del inmueble Elementos de construccin Consideraciones previas a la conclusin Valor fsico o directo (costos) Valor comparativo de mercado Valor de capitalizacin de rentas Resumen de los mtodos aplicados
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XI. XII. XIII.
Consideraciones previas a la conclusin Conclusin o dictamen de valor Anexos (reportes fotogrficos y memrias de clculo)
Elementos del Avalo de Inmuebles Catlogados Mtodo Propuesto A la estructura del avalo de inmuebles, independientemente de los apartados tradicionales, se le adjuntarn los siguientes apartados, captulos e incisos de manera secuencial, respetando en todos los casos la nomenclatura progresiva tradicional: I. Antecedentes I.1. Histricos I.2. Ficha de levantamiento de bienes catlogados I.3. Solicitante y propietario I.4. Fecha I.5. Gnero I.6. Rgimen de propiedad I.7. Objeto del avalo I.8. Ubicacin I.9. Clave catastral I.10. Cuenta predial I.11. Datos del R.P.P. II. Caracterstica urbanas II.1. Clasificacin y/o declaratoria de zona II.2. Construccin dominante II.3. ndice de saturacin II.4. Uso del suelo II.5. Poblacin II.6. Contaminacin ambiental II.7. Vas de acceso II.8. Vigilancia II.9. Servicios pblicos II.10. Equipamiento
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III. El Terreno III.1. Tramos de calle III.2. Orientacin III.3. Colindancias III.4. Macro y micro localizacin III.5. Superficie III.6. Topografa III.7. Panorama III.8. Densidad habitacional III.9. Intensidad de construccin III.10. Servidumbre y/o restricciones III.11. Restricciones INAH o INBA IV. Descripcin general del inmueble IV.1. Uso actual IV.2. Distribucin IV.3. Tipologa arquitectnica IV.4. Tipologa de elementos arquitectnicos IV.5. Tipologa de elementos constructivos IV.6. Tipologa de elementos ornamentales IV.7. Nmero de niveles IV.8. Vida til IV.9. Edad cronolgica y aparente IV.10. Estado de conservacin IV.11. Calidad del proyecto IV.12. Unidades rentables Se incluir el siguiente captulo entre el IV y V tradicional: V. Valores del objeto arquitectnico: V.1. Valores objetivos V.1.1. Expresin formal V.1.2. Plstica V.1.3. Ornamentacin V.1.4. Elementos Tipolgicos
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V.1.5. Armona (trazo) V.1.6. Integracin V.1.7. Uso-utilidad V.1.8. Funcionalidad V.1.9. Tcnica constructiva V.2.Valores subjetivos V.2.1. Histrico V.2.2. Artstico V.2.3. Autenticidad V.2.4. De autora V.2.5. Social V.2.6. Espiritual V.2.7. Simblico Se renombrar el siguiente captulo tradicional y as secuencialmente: VI. Elementos de construccin VI.1. Obra negra, cimentacin, estructura, muros, entrepisos, techos, azoteas y bardas VI.2. Descripcin y clasificacin de elementos arquitectnicos relevantes, ornamentacin en fachadas e interiores VI.3. Revestimientos y acabados: aplanados exteriores e interiores, plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras y pintura VI.4. Carpintera VI.5. Instalaciones hidro-sanitarias, muebles de bao y cocina VI.6. Instalacin elctrica VI.7. Puertas y ventanera metlica VI.8. Vidriera y plsticos VI.9. Cerrajera VI.10. Fachadas VI.11. Instalaciones especiales VI.12. Elementos accesorios VI.13. Obras complementarias
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VII. Consideraciones previas al avalo VII.1. Objetivo del dictamen VII.2. Anlisis de valores objetivos VII.3. Anlisis de valores subjetivos VII.4. Anlisis tipolgico VII.5. Metodologa VII.6. Definicin de trminos VII.7. Declaraciones VII.8. Documentacin Metodologas de Valuacin Tradicionales: VIII. Valor Fsico o Directo (Costos) VIII.1. Valor de reproduccin de los elementos arquitectnicos tipolgicos VIII.2. Anlisis de precios unitarios VIII.3. Depreciacin: Se harn los ajustes correspondientes a: VIII.3.1. Edad cronolgica. Comprobada mediante fuentes veraces: Licencia de obra Aviso de terminacin de obra Manifestacin de obra en escritura de propiedad. VIII.3.2. Edad aparente. (Ad Corpus) estimada por el perito cuando no se tenga documento de referencia, segn la experiencia del valuador. VIII.3.3.Deterioro: El uso, abuso, abandono, fisuras, cuarteaduras, fallas estructurales o vicios ocultos de las construcciones. VIII.3.4. Obsolescencia funcional (Propias): Proyecto e Instalaciones no adecuadas que contravienen normatividades o reglamentos a causa de la edad de los edificios debido al estilo arquitectnico del bien VIII.3.5. Obsolescencia econmica (externas): Nivel social, econmico y cultural de los vecinos Cambios de uso de suelo Planes de desarrollo urbano Reglamentos y normatividades gubernamentales
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VIII.4. Inversiones de mejoramiento de la imagen urbana al edificio, la restitucin de sus partes o equipos en desuso y los cambios de distribucin arquitectnica, entendindose como estas: VIII.4.1. Rehabilitaciones: adaptaciones al entorno urbano (imagen exterior) VIII.4.2. Modernizaciones: reposicin de instalaciones, partes o equipos obsoletos VIII.4.3. Remodelaciones: cambios de distribucin arquitectnica IX. Valor comparativo de mercado IX.1. Se har el desarrollo analtico comparando el inmueble estudiado (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos seis bienes similares (comparables), debidamente ajustados por sus principales factores diferenciales (homologacin) X. Valor de capitalizacin de rentas Se sugiere desarrollar este captulo de acuerdo al mtodo seleccionado por el valuador contemplando los perodos de edad por 100 aos XI. Subjetivas: XI.1. Va Tabla Angelpolis XI.2. Va Matriz de Coeficientes XI.3. Analgico XI.4. Comparativo: Valor Estimativo (Tablas y Matrices) XII. Resumen de mtodos aplicados XII.1. Costos XII.2. Comparativo de mercado XII.3. Ingresos XII.4. Subjetivos XII.5. Analgicos XII.6. Otros
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XIII. Consideraciones previas a la conclusin XIII.1. Sociales XIII.2. Econmicas XIII.3. Polticas XIII.4. Fsicas XIII.5. Oferta y demanda XIII.6. Utilidad, escasez y poder adquisitivo XIII.7. Valores objetivos XIII.8. Valores subjetivos XIII.9. Otros XIV. Conclusin XIV.1. Referencia de valores XIV.2. Certificacin de valor XIV.3. Fecha de formulacin XIV.4. Notas XIV.5. Grado acadmico del formulante XV. Reportes fotogrficos XV.1. Entorno urbano XV.2. Fachadas XV.3. Interiores XV.4. Elementos tipolgicos XV.5. Fotomontajes XV.6. Registros histricos XV.7. Aerofotografa XVI. Anexos XVI.1. Documentales histricos XVI.2. Legales XVI.3. Gubernamentales XVI.4. Entrevistas XVI.5. Circunstanciales XVI.6. Planos, croquis y detalles constructivos XVI.7. Otros
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Anlisis comparativo de mtodos aplicados Como ya hemos explicado a lo largo de esta investigacin, las grandes dificultades que presenta la valoracin de inmuebles artsticos e histricos, tambin denominados catlogados, confluyen en multitud de variables que el valuador profesional deber analizar detenidamente, ya que adems de la implcita complejidad del avalo inmobiliario tradicional deber desarrollarse paralelamente el estudio de los factores subjetivos de un inmueble considerado como patrimonio de la nacin y vinculado estrechamente a su historia. Esta labor entraa una gran responsabilidad ya que est de por medio la expresin de la riqueza cultural e histrica de un bien que representa las condiciones econmicas, sociales, religiosas y polticas del devenir histrico de un pueblo reflejados en sus edificaciones, al que deber asignrsele valor pecuniario en moneda en un mercado inmobiliario actuante. Por lo anterior resulta indispensable que el valuador conozca los mtodos adecuados de valoracin de este gnero de bienes cuyas propiedades le merecen como patrimonio histrico de la nacin. Por tal razn, la confrontacin de los mtodos de valuacin de inmuebles catlogados jugar un papel determinante en la seleccin de la metodologa que resulte ms adecuada para la valoracin de un bien inmueble con caractersticas histricas. Toda vez que todo anlisis o estudio de valoracin inmobiliario se expresa fundamentalmente en el documento pormenorizado denominado Formato de Avalo, cuya estructura genrica est conformada por los cinco puntos del proceso valuatorio, a saber: A. B. C. D. E. Identificacin de la propiedad Determinacin de los derechos inherentes Establecimiento de los propsitos del avalo Confirmacin de la fecha de formulacin del dictamen La definicin del tipo de valor a estimar.
Como hemos descrito a lo largo de este documento, el desarrollo de dichos puntos del proceso valuatorio tradicional, se expresan mediante los trece apartados del formato de avalo inmobiliario ya enumerados.
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Sin embargo, debemos recordar que la estructura bsica del avalo tradicional inmobiliario fue modificada y ampliada sustancialmente en este estudio, para estar en aptitud de valorar en su exacta dimensin las mltiples variables objetivas y subjetivas que influyen determinantemente en la expresin pecuniaria de un inmueble con caractersticas histrico-artsticas (catalogado), tal como lo muestra el esquema de la estructura y contenido del Formato de Avalo para Inmuebles Catlogados. Derivado de dicha estructura o formato de valuacin para inmuebles catlogados, del mtodo propuesto, que hemos denominado Edenpolis, est integrado por diecisis (16) captulos cuya estructura alcanza la suma de ciento veintisiete (127) apartados en su totalidad, los cuales sern confrontados con los tres mtodos de valuacin subjetiva: 1. Mtodo tradicional de avalo inmobiliario 2. Mtodo Va Tabla Angelpolis 3. Mtodo Va Matriz de Coeficientes Explicacin del sistema de confrontacin de mtodos 1. Primeramente se procedi a capturar en una hoja electrnica digital de formato Excell los 16 captulos que integran el formato propuesto de manera horizontal. 2. Seguidamente se capturaron las variables (127) en celdas individuales, tambin de manera horizontal, de tal manera que correspondieran verticalmente con los 16 captulos del formato propuesto. 3. Se procedi a calcular el porcentaje numrico de las 127 variables (100% / 127) de cuya operacin resulta la suma de: 0.7874, cantidad menor a la unidad que representa el valor numrico porcentual de cada variable. 4. Una vez obtenido el valor porcentual de cada apartado o variable, procedimos a calcular el porcentaje de participacin de cada variable con respecto a la unidad, dividiendo la unidad en cuatro partes iguales, es decir, 25, 50, 75 y 100%. 5. Clculo del porcentaje de participacin de cada variable:
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Si cada variable posee un valor numrico de 0.7874, entonces: El 25% de cada variable resulta la cantidad de: 0.1969 ( 0.7874 / 4) El 50% de cada variable resulta la cantidad de: 0.3937 ( 0.7874 / 2) El 75% de cada variable resulta la cantidad de: 0.5906 ( 0.7874 / 3) El 100% de cada variable resulta la cantidad de: 0.7874 ( 0.7874 / 1) 6. De esta manera se le asignarn valores numricos a cada uno de los 127 apartados o variables, calificando en mayor o menor medida la presencia, participacin o eficiencia de cada concepto en cada metodologa de manera individual. Por ejemplo; en cuanto al Captulo II, relativo a Caractersticas Urbanas, (del Mtodo Angelpolis) columna 13 de la hoja electrnica, que consigna Declaratoria de Zona Histrica, o si dicho mtodo describe o incluye datos sobre el acto o decreto que declara como zona histrica el entorno donde se encuentra localizado el inmueble estudiado, se le asignar la mayor calificacin, es decir, 0.7874, y por el contrario si dicho mtodo no incluye declaratoria alguna, dicha variable se le asignar un valor de cero (0.0000). Para el caso de que dicho estudio mencione vagamente que el rea o zona donde se aloja el inmueble ostenta rango de Zona Histrica, sin precisar al menos la fecha de dicha declaratoria y la autoridad responsable, a criterio del valuador se le asignar un mnimo y mximo puntaje. Ejemplo: 25% que corresponde a 0.1968. 7. Una vez asignados los valores numricos de cada una de las variables de los mtodos comparados, se proceder a efectuar la sumatoria total obtenida de cada mtodo, consignando el valor en la celda siguiente a la ltima variable. Los resultados obtenidos de la sumatoria de variables por cada mtodo, corresponder al porcentaje de eficiencia del mtodo derivado del cmputo de las 127 variables calificadas y su resultado se expresar en porcentaje; de donde: Mtodo Tradicional de Avalo Mtodo Va Tabla Angelpolis Mtodo Va Matriz de Coeficientes Mtodo Edenpolis (propuesto) 58.27% 65.35% 66.93% 98.43%
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8. Seguidamente se proceder a expresar los resultados obtenidos mediante grficos tipo estadsticos, mediante lneas, pasteles o barras que ilustren de manera clara y precisa la magnitud del porcentaje de eficiencia de valor de cada uno de los mtodos confrontados. 9. Finalmente se expresarn las consideraciones derivadas del sistema desarrollado para cada uno de los mtodos y la conclusin final del procedimiento que resulte ms adecuado para la valoracin de un bien inmueble con caractersticas histrico-artsticas. Tabla Comparativa de Mtodos
CAPITULOS
No. de Variables
A P A R T A D O S
Histricos Ficha de Levantamiento de Inmuebles Histricos Solicitante y propietario Fecha Gnero Rgimen de Propiedad Objeto del Avalo Ubicacin Clave Catastral Cuenta Predial Datos R.P.P Clasificacin de Zona Declaratoria de Zona Construccin Dominante ndice de Saturacin Uso de Suelo Poblacin Contaminacin Ambiental Vas de Acceso Vigilancia Servicios Pblicos Equipamiento Tramos de Calle Orientacin Colindancias Macro y Micro-Localizacin Superficie Topografa Panorama Densidad Habitacional Intensidad de Construccin Servidumbre y/o Restricciones Restricciones INAH o INBA Uso Actual Distribucin
Mtodologas de Valuacin para Inmuebles Catalogados
ANALISIS COMPARATIVO
No. de Variables
% de Variables = 100 / 127 = 0.7874 Puntaje de Variables 0.1969 0.39 Operacin 0.7874 / 4 0.7874
2 3
I. Antecedentes
4 5
= 127.0 % de Participacin de Variables 25 50
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
II. Caractersticas Urbanas III. El Terreno IV. Descripcin
142
Tipologa Arquitectnica Tipologa de Elementos Arquitectnicos Constructivos Ornamentales
Topografa Panorama Densidad Habitacional Intensidad de Construccin Servidumbre y/o Restricciones Restricciones INAH o INBA Uso Actual Distribucin Tipologa Arquitectnica Tipologa de Elementos Arquitectnicos Constructivos Ornamentales Datacin No. De niveles Vida til Edad Cronolgica y Aparente Estado de Conservacin Calidad del proyecto Unidades Rentables Expresin Formal Plstica Ornamentacin Elementos Tipolgicos Armona (Trazo) Integracin Uso-Utilidad Funcionalidad Tcnica Constructiva Histrico Artstico Autenticidad de Autora Social Espiritual Simblico a) Obra negra, cimentacin, estructura, muros, entrepisos, Techos, azotea y bardas. b) Descripcin y clasif. De elem. Arquitectnicos relevantes, Ornamentacin de fachadas e interiores. c) Revestimientos y Acabados: aplanados int. y ext., Plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras y pintura. d) Carpintera e) Instalaciones Hidro-Sanitarias, Muebles de Bao y Cocina f) Instalacin Elctrica g) Puertas y Ventanera Metlicas h) Vidriera y plsticos i) Cerrajera j) Fachadas k) Instalaciones Especiales l) Elementos Accesorios m) Obras Complementarias a) Objetivo del Dictamen b) Anlisis de Valores Objetivos c) Anlisis de Valores Subjetivos d) Anlisis Tipolgico e) Metodologa f) Definicin de Trminos g) Declaraciones h) Documentacin VIII. Costos IX. Mercado X. Ingresos Anlisis de P.U. Residual Va Tabla Angelpolis Va Matriz de Coeficientes
de Variables
s 0.1969 0.3937 0.5906 0.7874
alogados
Terreno
peracin 0.7874 / 4 0.7874 / 2 0.7874 / 3 0.7874 /1
28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83
IV. Descripcin General del Inmueble
25 50 75 100
V. Valores del Objeto Arquitectnico
Objetivos Subjetivos Tradicionales XI. S
VI. Elementos de Construccin VII. Consideraciones Previas al Avalo Metodologas de Val
84 85 86 87 88 89 90
143
c) Anlisis de Valores Subjetivos d) Anlisis Tipolgico f) Histricos Mtodo de Valuacin de Inmuebles Definicin de Trminos g) Declaraciones VIII. Costos IX. Mercado X. Ingresos Anlisis de P.U. Residual Va Tabla Angelpolis Va Matriz de Coeficientes Analgico Comparativo Otras Costos Comparativo de Mercado Ingresos Subjetivos Analgicos Otros Sociales Econmicas Polticas Fsicas Oferta y Demanda Utilidad, escasez y poder adquisitivo Valores Objetivos Valores Subjetivos Otros Referencia de Valores Certificacin de Valor Fecha de formulacin Notas Grado Acadmico de Formulante Entorno Urbano Fachadas Interiores Elementos Tipolgicos Fotomontajes Registros Histricos Aerofotografa Documentales Histricos Legales Gubernamentales Entrevistas Circunstanciales Planos, croquis y detalles constructivos otros Nmero de Variables h) Documentacin e) Metodologa
Consideraciones evias al Avalo Tradicionales XI. Subjetivas Metodologas de Valuacin XII. Resmen de XIII. Consideraciones previas a XIV. Conclusin XV. Reporte Fotogrfico Mtodos Aplicados la Conclusin XVI. Anexos TOTAL
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 127
144
RATIVO
Urbanas
Catalogados
les Catalogados
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874
0.0000 0.7874 0.7874
0.0000 0.0000 0.7874
0.0000 0.0000 0.7874
Eva Margarita 0.7874 0.7874 0.7874 Arechederra Sauvag 0.7874

0.7874 0.7874
98.43
%
=
0.7874 0.7874 0.7874
66.93
%
127.0 0.7874
65.35
%
58.27
%
Puntaje de Variables
% de Participacin de Variables
VI. Elementos de Construccin
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874
No. de Variables 0.7874 0.7874

0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
= 0.7874
0.7874
127.0
0.7874 0.7874
0.7874 % de Participacin de Variables 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
Operacin
III. El Terreno
CONCLUSIONES
% de Variables
0.7874
0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
100 / 127
0.7874 0.7874
0.7874
0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 75
0.7874
Operacin
0.7874 % de Participacin de Variables 0.7874
25
50
0.7874 100 0.7874 0.7874 0.7874
CONSIDERACIONES A LOS METODOS DE VALUACION CONFRONTADOS
Operacin
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874
0.7874 / 4
0.7874
0.7874
0.7874 / 2
0.7874 / 3
0.7874
0.7874
0.7874 /1
0.7874 0.7874
Matriz de Coeficientes
Angelpolis
Edenpolis
Tradicional
Mtodos de Puntaje de Variables Valuacin

0.0000
I. Antecedentes0.1969 0.7874 0.7874 0.7874

0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.3937 II. Caractersticas Urbanas 0.7874 0.5906 0.78740.7874 0.7874 0.7874

0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
III. El Terreno
0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874 0.7874
Tradicional
0.7874 0.0000
0.0000
0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.0000 0.7874 0.7874
0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874
Objetivos
0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874
0.7874
II. Caractersticas Urbanas
0.7874 III. El Terreno Angelpolis
0.7874 0.7874 0.0000 IV. Descripcin General del Inmueble
A P A R T A D O S V. Valores del Objeto Arquitect 0.0000

0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874
0.7874
Mtodos de I. Antecedentes II. Caractersticas Urbanas Valuacin Resulta un eficiente Mtodo, sin embargo no profundiza en Valores del Objeto Arquitectnico, anlisis Tipolgico
0.7874 0.0000
0.7874 0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.0000 0.7874
0.7874
0.0000 0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.0000 0.7874
0.0000 0.7874
0.7874
0.7874
0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874 0.7874
0.0000 0.0000
0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000
0.0000 0.0000
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
Histricos
0.7874
Ficha de Levantamiento de Inmuebles Histricos

0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.0000 0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874
Fecha
0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.0000
0.7874
0.0000
0.7874
0.0000
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.7874
0.0000
0.0000
0.7874
0.7874 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000
Rgimen de Propiedad
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874 0.7874 0.7874
0.0000 0.0000 0.0000
Ubicacin
XI. Subjetivas
RESUMEN DE ANALISIS COMPARATIVO 0.0000 0.0000

0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
Clave Catastral Cuenta Predial Datos R.P.P
0.0000 0.0000 0.0000 Mtodologas de Valuacin para Inmuebles Catalogados 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
N DE ANALISIS COMPARATIVO 0.7874 0.7874 0.7874

0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
Eficiencia de los Mtodos de Valuacin de Inmuebles Catalogados Declaratoria de Zona 0.0000 0.7874 0.0000
0.0000 0.7874 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 98.4% 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
Clasificacin de Zona
Grfico de % 0.0000 Eficiencia0.0000 Mtodos de Valuacin de 0.0000 Construccin Dominante de 0.7874

0.7874 0.7874 0.7874 Inmuebles Catalogados 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874
e Valuacin para Inmuebles Catalogados 0.7874 0.7874 0.7874

0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
1 2
Tradicional Angelpolis
ndice de Saturacin 58.27 Uso de Suelo %
todos de Valuacin de Inmuebles Catalogados

58.2%
100.00
Poblacin 0.0000 65.35 % Contaminacin Ambiental

0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874
0.7874 58.27 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
% % % %
3 0.7874
0.7874 0.7874 4 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
Matriz 0.7874 de Coeficientes 80.00 0.0000 0.0000
0.0000 90.00
66.9% 0.0000
0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000
Vas de Acceso
58.2%
65.35 66.93
tes
do propuesto)
98.43 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
70.00 0.0000 0.0000 0.0000 POR 60.00 0.7874 0.0000 (Mtodo EdenpolisCEN 0.0000 propuesto) 50.00 TAJ 0.0000 0.0000 E 0.0000 40.00 0.7874 0.0000 0.0000 30.00 20.00 0.7874 0.7874 0.7874 10.00 0.7874 0.7874 0.7874 0.00
% de Participacin de Variables
Vigilancia 66.9365.3% % Servicios Pblicos Equipamiento % 98.43 Tramos de Calle Orientacin Colindancias
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874
Edenpolis
0.0000 0.7874 Coeficientes
Matriz de
a) Obra negra, cime 0.0000 Macro y Micro-Localizacin b) Descripcin y clasif. De e 0.0000 Superficie c) Revestimientos y Acabados: Angelpolis Tradicional 0.0000 Topografa Densidad 0.0000 Habitacional
0.0000 0.0000 0.7874 Panorama M E T O D O L O G I A S 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
e) Insta
CONCLUSIONES 0.7874
0.7874 0.7874
Intensidad de Construccin 0.0000 Servidumbre y/o Restricciones 0.7874 Restricciones INAH o INBA 0.0000
0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
Uso Actual
0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874
Distribucin
Tipologa Arquitectnica Constructivos Ornamentales Datacin No. De niveles 145 Vida til
Tipologa de Elementos Arquitectnicos
0.0000 0.7874 0.0000 0.7874
Edad Cronolgica y Aparente
0.7874
Objeto del Avalo
0.0000
Gnero
0.7874
0.7874
0.7874
0.7874 Edenpolis
Solicitante y propietario
Tradicionales
0.0000
Coeficientes 100.00 90.00 Edenpolis 80.00 70.00 POR 60.00 CEN 50.00 TAJ E 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00
El Mtodo Propuesto, profundiza en los Antecedentes Histricos del inmueble, describe de manera extensa los Angelpolis Valores del objeto Arquitectnico y Analiza los Eelementos distintivos Arquitectnicos mediante en Anlisis de Precios Unitarios. 98.4%
Tradicional
Matriz de
VII. Consideraciones Previas al Avalo
Aunque contempla aspectos Histricos, datacin, originalidad, no refiere Valores del Objeto Arquitectnico, ni Anlisis Tipolgico de elementos Arquitectnicos y sus valores de reproduccin (P.U.)
IV. Descripcin General del Inmueble
0.7874 / 4
0.1969
No. de Variables = 127.0 No se considera adecuado, ya que no contempla: aspectos Histricos del Inmueble, Valores subjetivos ni anlisis de precios unitarios de elementos tipolgicos.
25
Su
0.7874 / 2
Matriz de Coeficientes de sus Elementos constructivos, ni sus Valores de Reproduccin.
0.3937
Inmuebles Catalogados
50
% de Variables
Grfico de % de Eficiencia de Mtodos de Valuacin
0.7874 / 3
0.5906
75
Metodologas de Valuacin
RESUMEN DE ANALISIS COMPARATIVO
0.7874 /1
0.7874
100
100 / 127
66.9%
V. Valores del Objeto Arquitectnico
Objetivos
0.7874
65.3%
XII. Resmen de XIII. Consideraciones previas a XIV. Conclusin XV. Reporte Fotogrfico Mtodos Aplicados la Conclusin
Subjetivos
As mismo, profundiza en la descripcin de los Valores Objetivos y Subjetivos de metodologas tradicionales de Costos, Mercado e Ingresos, aplica dos mtodos de c III. El Terreno IV. Descripcin General del Inm Coeficientes), formula Anlisis de Precios Unitarios de los elementos caractersticos concluye con la aplicacin y comparacin de los Mtodos referidos lo que resulta en u de acuerdo al Mercado Inmobiliario actuante y las Variables Histricas, objetivas y sub CONSIDERACIONES A LOS M su conclusin de Valor.
Se concluye que el Mtodo "Edenpolis" propuesto, contempla las variables fundam 0.7874 / 4 0.7874 / 2 formula 3 Catalogados Operacin ya que profundiza en los antecedentes Histricos del Bien, 0.7874 /ficha presenta datos sobre la Declaratoria de la Zona, contempla restricciones del INAH e 0.1969 0.3937 0.5906 Arquitectnica, Tipifica y captura en programa cad los elementos caractersticos orname
Valuacin de Inmuebles Catalogados Tradicional
CONSIDERACIONES A LOS METODOS DE VALUAC
VI. Elementos de Construccin
Resulta un eficiente M
Angelpolis
25
Arq. Margarita Areche
50
VII. Consideracio Previas al Aval
Aunque contempla asp Anlisis Tipolgico de e
Grfico de %
No se considera ade
75
Inm
0.7874 0.7874 0.7874
0.0000 0.7874 0.0000
0.0000 0.0000 0.0000
0.7874 0.0000 0.0000
Otros Referencia de Valores Certificacin de Valor Fecha de formulacin Notas Grado Acadmico de Formulante Entorno Urbano Fachadas
Conclusiones
ERACIONES A LOS METODOS DE VALUACION CONFRONTADOS
0.7874 Mtodo 0.7874 Valuacin de Inmuebles Histricos de 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.7874 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874 0.7874 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.7874
a XIV. Conclusin XV. Reporte Fotogrfico XVI. Anexos

Resumen de resultados de la confrontacin de mtodos
Mtodologias de Valuacin para Inmuebles Catlogados
Eficiencia de los mtodos de Valuacin de Inmuebles CatlogadosInteriores 1 2 3 4 Tradicional Angelpolis Matriz de coeficientes Edenpolis (Mtodo propuesto) 58.27 65.35
Elementos Tipolgicos
% Fotomontajes %
Registros Histricos Aerofotografa Legales
66.93 Documentales Histricos % 98.43 % Gubernamentales

Entrevistas Circunstanciales otros
0.7874 0.0000 0.0000 0.7874 0.0000
Consideraciones a los Mtodos de valuacin Confrontados

Inmuebles Catlogados
Planos, croquis y detalles constructivos
Tradicional
Puntaje
98.43 66.93 65.35 58.27
No se considera adecuado, ya que no contempla: Aspectos histricos del inmueble, valores subjetivos ni anlisis de precios unitarios de elementos tipolgicos
Angelpolis
Nmero de Variables Aunque contempla aspectos histricos, datacin, originalidad, no refiere valores del objeto arquitectnico ni anlisis tipolgico de elementos arquitectnicos y sus valores de reproduccin (P. U.)
Resulta un eficiente mtodo, sin embargo no profundiza en valores del objeto arquitectnico, anlisis tipolgico de sus elementos constructivos, ni sus valores de reproduccin El mtodo propuesto profundiza en los antecedentes historicos del inmueble, describe de manera extensa los valores del objeto arquitectnico y analiza los elementos distintivos arquitectnicos mediante el anlisis de precios unitarios
Edenpolis
Se concluye que el mtodo propuesto, Edenpolis, contempla las variables fundamentales para la valoracin de inmuebles catlogados ya que profundiza en los antecedentes histricos del bien, formula ficha de levantamiento del inmueble histrico, presenta datos sobre la declaratoria de zona, contempla restricciones del INAH e INBA, realiza anlisis sobre la tipologa arquitectnica, tipifica y captura en programa cad los elementos caractersticos ornamentales. Asimismo, profundiza en la descripcin de los valores objetivos y subjetivos del objeto arquitectnico, adems de las metodologas tradicionales de costos, mercado e ingresos, aplica dos mtodos de corte estimativo (Angelpolis y Matrizz de Coeficientes), formula anlisi de precios unitarios de los elementos carateristicos para obtener su valor de reproduccin, y concluye con la aplicacin y comparacin de los mtodos referidos, lo que resulta en un razonable y confiable resultado de valor de acuerdo al mercado inmobiliario actuante y las variables historicas, objetivas y subjetivas que influyen determinantemente en su conclusin de valor. Valuacin de Inmuebles catlogados Arq. Margarita Arechederra Sauva 2006
Grfico de porcentaje de eficiencia de mtodos de valuacin

100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
96.40%
66.90%
65.30%
58.20%
Edenpolis
Angelpolis
Tradicional
146
Resumen de resultados de la confrontacin de mtodos Mtodologias de Valuacin para Inmuebles Catlogados

Eficiencia de los mtodos de Valuacin de Inmuebles Catlogados 1 2 3 4 Tradicional Angelpolis Matriz de coeficientes Edenpolis (Mtodo propuesto) 58.27 65.35 66.93 98.43 % % % %
Grfico de porcentaje de eficiencia de mtodos de valuacin

96.40%
100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
66.90%
65.30%
58.20%
Porcentaje
Edenpolis
Angelpolis
Tradicional
Metodologa
147
Consideraciones a los Mtodos de valuacin Confrontados

Tradicional Angelpolis Matriz de Coeficientes Edenpolis
No se considera adecuado, ya que no contempla aspectos histricos del inmueble, valores subjetivos ni anlisis de precios unitarios de elementos tipolgicos. Aunque contempla aspectos histricos, datacin, originalidad, no refiere valores del objeto arquitectnico ni anlisis tipolgico de elementos arquitectnicos y sus valores de reproduccin (P. U.) Resulta un eficiente mtodo, sin embargo no profundiza en valores del objeto arquitectnico, anlisis tipolgico de sus elementos constructivos, ni sus valores de reproduccin. El mtodo propuesto profundiza en los antecedentes historicos del inmueble, describe de manera extensa los valores del objeto arquitectnico y analiza los elementos distintivos arquitectnicos mediante el anlisis de precios unitarios.
Se concluye que el mtodo propuesto, Edenpolis, contempla las variables fundamentales para la valoracin de inmuebles catlogados ya que profundiza en los antecedentes histricos del bien, formula ficha de levantamiento del inmueble histrico, presenta datos sobre la declaratoria de zona, contempla restricciones del INAH e INBA, realiza anlisis sobre la tipologa arquitectnica, tipifica y captura en programa cad los elementos caractersticos ornamentales. Asimismo, profundiza en la descripcin de los valores objetivos y subjetivos del objeto arquitectnico, adems de las metodologas tradicionales de costos, mercado e ingresos, aplica dos mtodos de corte estimativo (Angelpolis y Matrizz de Coeficientes), formula anlisis de precios unitarios de los elementos caratersticos para obtener su valor de reproduccin y concluye con la aplicacin y comparacin de los mtodos referidos, lo que resulta en un razonable y confiable resultado de valor de acuerdo al mercado inmobiliario actuante y las variables histricas, objetivas y subjetivas que influyen determinantemente en su conclusin de valor. Valuacin de Inmuebles catlogados Arq. Margarita Arechederra Sauvag 2006
148
Conclusiones
Captulo VIII
AVALO DEL EDIFICIO DEL CAF DEL PORTAL
Avalo No. 012/2006/CAT
CAPITULO VIII
Inmueble que se Vala: Solicitante del Avalo : Propietario del Inmueble : Ubicacin del Inmueble: Calle y N
"CAF DEL PORTAL"

Sra. Petrona Priego de Fernndez Sra. Petrona Priego de Fernndez Calle Independencia No. 301, Cabeza de Manzana formada por las calles: Independencia, Nicols Bravo y Miguel Hidalgo.
Colonia/Fraccionamiento : Municipio/Delegacin : Ciudad Zona o Mpio. : Entidad Federativa :
Centro Histrico (Zona Luz) Centro Villahermosa Tabasco
Perito Valuador:
Arq. Margarita Arechederra Sauvag

Especialidad en Valuacin por la U. De G.
Cdula Profesional No. 3 815 218 Fecha del Avalo: Marzo 02 de 2006
CAPITULO VIII AVALO DEL EDIFICIO DEL CAF DEL PORTAL

CONTENIDO
Antecedentes
Legales Histricos
.................... .................... .................... .................... .................... .................... .................... .................... ....................
Pgina 151 152 153 154 156 157 158 160 162
Caractersticas Urbanas de la Zona

Impacto Ambiental
Caractersticas del Terreno Descripcin General del Inmueble Valores del Objeto Arquitectnico Elementos de Construccin Consideraciones Previas al Avalo
Objetivos del Avalo Metodologa de Valuacin Definicin de Trminos Declaraciones y Documentacin
Mtodo Comparativo de Mercado
.................... .................... ....................
165 166 167
Valor Fsico o Directo (Enfoque de Costos) Valor de Capitalizacin de Rentas (Ingresos) Valores Estimativos
Va Tabla Angelpolis (Generalidades) Anlisis porcentual y Grfico Propuesta modificada Clculo Valor Estimativo VE_1 Va Coeficientes de Incrementos (VE_2) Tabla Original Grfico porcentual VE_2 Va Coeficientes Modificada (VE_2a) Clculo Valor Estimativo VE_2a Grfico porcentual VE_2a
.................... .................... .................... .................... .................... .................... .................... .................... .................... .................... ....................
168 169 170 171 172 172 173 173 174 174 174
Resumen de Resultados Consideraciones Previas a la Conclusin Conclusin Anexos

Reporte Fotogrfico Ficha de levantamiento Anlisis de precios unitarios
.................... .................... ....................
175 183 185
CONCLUSIONES BIBLIOGRAFA ANEXOS
.................... .................... ....................
195 199 209
150
Antecedentes
Antecedentes Legales del Inmueble:
SOLICITANTE: PERITO VALUADOR: Especialidad(es):
Sra. Petrona Priego de Fernndez

Especialidad en Valuacin por la U. De G. Cdula Profesional No. 3 815 218
Marzo 02 de 2006
FECHA DEL AVALO: INMUEBLE QUE SE VALA:
"CAF DEL PORTAL" "Catalogado IHAH, Arquitectura Civil
USO ORIGINAL: USO ACTUAL: POCA DE CONSTRUCCIN: RGIMEN DE PROPIEDAD:
TEATRO
LOCALES DE OFICINAS PRINCIPIOS DE SIGLO XIX (1837) PROPIEDAD PRIVADA INDIVIDUAL
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: PROPSITO DEL AVALO: UBICACIN DEL INMUEBLE:
Sra. Petrona Priego de Fernndez

DETERMINAR EL VALOR ESTIMATIVO DEL INMUEBLE Calle Independencia No. 301, Cabeza de Manzana formada por las calles: Independencia, Nicols Bravo y Miguel Hidalgo.
Colonia / Fraccionamiento: Centro Histrico (Zona Luz) Delegacin/Municipio: C e n t r o Ciudad/Zona o Mpio.: Villahermosa Entidad Federativa: Tabasco CLAVE CATASTRAL:
Regin U01 U00-2747 27004001 0010
Manzana 0017
Lote 000001
No. DE CUENTA PREDIAL: CLAVE INAH: No. DE FICHA:
DATOS DEL R.P.P. O TITULO ESCRITURA NUMERO 1262, VOLUMEN XVIII, INSCRITO EL DIA 6 DE ABRIL DE 1971, BAJO EL DE PROPIEDAD: PREDIO NUMERO 15077 A FOLIOS 142, VOLUMEN 43. (DATOS OBTENIDOS EN DEL
DEPARTAMENTO DE CATASTRO DEL H. AYUNTAMIENTO DE VILLAHERMOSA)
151
Antecedentes Histricos del Inmueble:

YA QUE RESULTA POR DEMS EXTENSO MENCIONAR LA GRAN CANTIDAD DE EVENTOS Y HECHOS RELEVANTES ACAECIDOS EN EL INMUEBLE QUE NOS OCUPA, NOS LIMITAREMOS A CITAR SOLO ALGUNOS DE ELLOS POR CONSIDERARLOS MAS DESTACADOS:
1837 EL 12 DE OCTUBRE DE 1837, SE INAUGUR EL TEATRO "SAN JUAN", CONSTRUIDO POR EL AYUNTAMIENTO, ERA DE TEJA DE BARRO CRIOLLA, MADERA Y SETO, TENIA SU PATIO DONDE ESTABA LA LUNETA, DONDE SE AGLOMERABA LA GENTE LLAMADA "DE BRONCE", EN LA PARTE BAJA DE LOS PALCOS, EL FORO CON SU APUNTADOR, CANDILES DE ACEITE Y GUARDA BOLSAS CON VELADORAS. 1863 ALL EN SEPTIEMBRE DE 1863, COMO DEMOSTRACIN DE HALAGO, LOS SIMPATIZANTES DEL IMPERIO CORONARON A DON EDUARDO GONZLEZ ARVALO, EN OCASIN DE LA CONMEMORACIN DE LA INDEPENDENCIA NACIONAL. Fuente: INAH (Tabasco) 1911 EN ESE AO, DON MARIANO OLIVERA MAND CONSTRUIR LOS PORTALES DE ARQUERA OJIVAL Y DOS AOS MAS TARDE LE AGREG LA TERRAZA QUE DENOMINARAN "EL MIRADOR" , SALN DE BAILE DONDE SE DABA CITA LA SOCIEDAD VILLAHERMOSINA.
1950 EL CAF DEL PORTAL, AQUELLA CASONA QUE PERTENECA EN UN TIEMPO A LA FAMILIA GARCA OLIVIERA, ES UN VIEJO HERMOSO, CAMINO DE RECUERDOS QUE PRESTABA SUS PORTALES A LOS HABITANTES DE ELLA PARA QUE DISFRUTARAN DE LAS TERTULIAS FAMILIARES, Y DEL FRESCO QUE LLEGABA DEL RO ATRAVESANDO EL "PLAYN", SU UBICACIN ESTABA Y ESTA EN EL CORAZN DE LA CIUDAD ENFRENTE DE PLAZA DE ARMAS O ZCALO EN ESE TIEMPO, A UN COSTADO DE LO QUE FUE EL CASINO ESPAOL, LUEGO CINE TROPICAL, HOY TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA Y DEL PALACIO DE GOBIERNO POR EL OTRO COSTADO. BAJO LA INICIATIVA DEL DON "PEPE" ALDAY, EN ESE TIEMPO TESORERO DEL GOBIERNO DEL LICENCIADO Y MAESTRO FRANCISCO J. SANTAMARA. EL SEOR ALDAY, PROCURO PROPORCIONAR A LOS JVENES Y A LA SOCIEDAD DE TABASCO UN LUGAR DE SANO ESPARCIMIENTO Y A SU VEZ DEGUSTAR EXQUISITO CAF Y PLATILLOS INTERNACIONALES, AS COMO SUBIR A LA TERRAZA A ESCUCHAR MSICA VIVA O BAILAR AL COMPS DE LOS ACORDES DEL ILUSTRE COMPOSITOR Y PIANISTA DON MANUEL PREZ MERINO, QUIEN CON EL VIBRFONO DE CHUCHO LPEZ DENIS, HIZO LAS DELICIAS DE LOS ASISTENTES.
LOS MAS DESTACADOS ARTISTAS NACIONALES, PASARON POR LA TERRAZA DEL "CAF DEL PORTAL"; PEDRO VARGAS QUIEN LO INAUGUR, PEDRO INFANTE, SOFA LVAREZ, PACO SIERRA, ESMERALDA, LUS AGUILAR, MIROSLAVA, NICOLS URCELAY, BLANCA ESTELA PAVN, ESPERANZA IRIS, CHELO FLORES, LUPITA ALDAY, LOS KIKAROS, MANDOLN Y SHILINSKY Y MUCHOS OTROS MAS DE IGUAL IMPORTANCIA.
1953 EN ESE LUGAR SE LLEVO A CABO UNA GRAN CENA DE GALA, DONDE EL ENTONCES GOBERNADOR DEL ESTADO MANUEL BARTTLET BAUTISTA LE IMPUSO LAS BANDAS A LAS JOVENCITAS QUE REPRESENTANDO A SUS MUNICIPIO, HICIERON POSIBLE EL PRIMER BAILE DE EMBAJADORAS, RESULTANDO FLOR MAS BELLA, MIREYA RUIZ QUERO, DE CUNDUACN.
Fuente: Doa Gabriela Gutirrez Lomasto.- Cronista de la Ciudad de Villahermosa.
152

Caractersticas Urbanas de la Zona:

CLASIFICACIN DE ZONA: COMERCIAL DE PRIMERA CONSTRUCCIN DOMINANTE: GENERO: EDIFICIOS ADMINISTRATIVOS DE GOBIERNO CLASIFICACIN POR EDAD: ANTIGUAS ESQUEMA DE AGRUPACIN: VERTICAL DE 3 NIVELES EN ADELANTE ARRAIGO: PERMANENTE TCNICAS DE CONSTRUC. ANTIGUA, TECNOLOGA COMN ATRIBUTOS: DE CALIDAD BUENA NDICE DE SATURACIN DE LA ZONA: 95.00% USO DEL SUELO: HABITACIONAL DE SEGUNDA POBLACIN: MEDIA DE 401 A 800 Hab/Ha
VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA ACCESO POR LA CALLE INDEPENDENCIA, CALLE SECUNDARIA DE VIALIDAD, SIN DE LAS MISMAS: CAMELLON CENTRAL, UN SOLO SENTIDO, PRESENTA ALTA INTENSIDAD VEHICULAR Y
TRANSPORTE COLECTIVO CONTINUO.
VAS ALTERNAS: ACCESO
POR LA CALLE NICOLS BRAVO QUE HACE ESQUINA CON LA CALLE INDEPENDENCIA Y CON LA CALLE MIGUEL HIDALGO, LA PRIMERA, CALLE SECUNDARIA DE ALTA INTENSIDAD VEHICULAR, SIN CAMELLON CENTRAL, UN SOLO SENTIDO, SIN TRANSPORTE COLECTIVO.
VIGILANCIA: PERMANENTE. SERVICIOS PBLICOS: AGUA POTABLE CON TOMAS DOMICILIARIAS, ALCANTARILLADO MIXTO, REDES AREAS DE
ELECTRIFICACIN, TRANSFORMADORES AREOS CON POSTES DE CONCRETO, ALUMBRADO PUBLICO DE GAS MERCURIAL, TELFONOS, T.V. CABLE, RECOLECCIN DE BASURA, SUMINISTRO DE GAS, VIGILANCIA, GUARNICIONES, BANQUETAS ADOQUINADAS Y PAVIMENTO DE ADOQUN EN CALLE DE SU UBICACIN. BANCO A 100m, TRANSPORTE PUBLICO A 40m, CENTRO COMERCIAL A 3,000 m, CORREOS Y TELGRAFOS A 4300m, CATEDRAL A 150 m ESTACIN DE SERVICIO A 2000m, CLNICA A 300 m, SEALIZACIN Y NOMENCLATURA DE CALLES.
EQUIPAMIENTO URBANO: ESCUELA PRIMARIA, SECUNDARIA Y PREPARATORIA EN UN RADIO NO MAYOR A 500m,
Micro-Localizacin (en relacin al Plano de la Ciudad)

Location Map (rea Map)
CENTRO HISTRICO
PLANO DE
153
Impacto Ambiental:
AMENAZAS NATURALES: EN GENERAL, LOS BIENES INMUEBLES CATALOGADOS COMO CUALQUIER OTRO INMUEBLE,
ESTA EXPUESTO A PELIGROS Y RIESGOS GEOLGICOS QUE INVOLUCRAN LAS SIGUIENTES AMENAZAS NATURALES Y ANTROPOGNICAS:
INUNDACIONES: NO OBSTANTE QUE EL INMUEBLE SE LOCALIZA EN UNA ZONA CONSIDERADA COMO LIBRE
DE ESTE RIESGO, AO CON AO, SE TIENE LA AMENAZA LATENTE DEL DESBORDAMIENTO DEL RO GRIJALVA (A SOLO 300 m DE DISTANCIA) NO OBSTANTE LAS OBRAS DE PROTECCIN (MALECN) QUE AL ALCANZAR ESCALAS CRITICAS SE SUSPENDE LA CIRCULACIN VEHICULAR Y SE ARROPAN "SACOS DE ARENA" A LO LARGO DE ESTE COMO MEDIDA EVENTUAL DE PROTECCIN. POR LO QUE NO ES DE DESCARTARSE ESTA EVENTUALIDAD.
LLUVIA: CONSIDERADA UNA DE LAS REGIONES MAS LLUVIOSAS DEL PAS, SU CLIMA CALIDO
HMEDO CON LLUVIAS TODO EL AO ES PRODUCIDO POR LA INCIDENCIA DE LAS MASAS EN LAS SIERRAS ASCIENDEN Y ORIGINAN UNA GRAN PRECIPITACIN QUE OSCILA ENTRE 2,211mm (ZONA DE LA COSTA) HASTA 3,862 Mm. ANUALES (ZONA SUR, TEAPA). ESTA ALTA PRECIPITACIN ES UN FACTOR DE RIESGO NATURAL PARA LAS EDIFICACIONES DE LA ZONA EN GENERAL.
TEMPERATURA: LA TEMPERATURA MEDIA ANUAL DE LA REGIN VA DESDE 25.4 C a 26.9 C, CON MUY
POCA OSCILACIN, Y LA TEMPERATURA MNIMA EN ENERO DE 22.1. EL PASADO AO DE 2005, SE REGISTRO UNA TEMPERATURAS DE HASTA 45 C. EN EL MES DE MAYO Y LA MNIMA HISTRICA FLUYE DE 12 C. ESTOS CAMBIOS SBITOS DE TEMPERATURA DETERIORAN Y FRACTURAN LOS ENTORTADOS E IMPERMEABILIZANTES CON CIERTA FACILIDAD.
HIDRLISIS: LAS PIEDRAS MAS ANTIGUAS Y LAS SUPERFICIES INFERIORES DE ALEROS, CORNISAS,
MOLDURAS, ETC., DONDE SE ACUMULA AGUA DE LLUVIA, SE DIFICULTA LA EVAPORACIN EN SU CONDICIN DE SUPERFICIES PROTEGIDAS DEL SOL Y EL VIENTO, SUFREN PROCESO DE HIDRLISIS O TRANSFORMACIN DE LOS MINERALES CON HIERRO Y PRODUCE EL FENMENO DE LA "LIMONITIZACION", ES DECIR, LA PIEDRA SE COLOREA DE AMARILLO POR LA FORMACIN DE LIMONITA.
HUMEDAD: LA HUMEDAD RELATIVA DEL ESTADO DE TABASCO, FLUCTA ENTRE 80% y 86%, DEBIDO A
QUE LA ENTIDAD PERMANECE CUBIERTA DE NUBES GRAN PARTE DEL AO, LO QUE PROVOCA UNA INSOLACIN BAJA. ES CONSIDERADA UNA DE LAS REGIONES MAS LLUVIOSAS DEL PAS. QUE DESDE LUEGO, TIENE EFECTOS DESFAVORABLES A LOS ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN EN CONTACTO CON EL TERRENO (CIMIENTOS, STANOS, ETC..) AS COMO A LAS CONSTRUCCIONES DESDE NIVEL DE DESPLANTE, SIENDO INDISPENSABLE TOMAR MEDIDAS DE PROTECCIN (IMPERMEABILIZANTES), YA QUE ES MUY COMN EN DICHA ZONA LA PRESENCIA DE SALITRE EN LOS MUROS CUYOS EFECTOS DEBILITAN LAS ESTRUCTURAS DE LOS INMUEBLES Y GENERAN LA APARICIN DE LQUENES (HONGOS) EN LOS ELEMENTOS ARQUITECTNICOS CARACTERSTICOS DE ESTOS TIPOS DE EDIFICACIONES.
SISMOS: AUNQUE NO SE HAN PRESENTADO FRECUENCIAS DE ACTIVIDADES VOLCNICAS SEVERAS
EN LAS ZONA, RECORDEMOS QUE TAN SOLO A 60 Km. EN LNEA RECTA, EN EL ESTADO DE CHIAPAS, SE ENCUENTRA EL VOLCN "EL CHICHONAL", QUE HIZO ERUPCIN EN EL AO DE 1980, PROVOCANDO UNA GRAN EMANACIN DE CENIZAS QUE CUBRIERON EL ESTADO DE TABASCO Y GRAN PARTE DE LOS ESTADOS CIRCUNVECINOS DE; VERACRUZ, OAXACA, CHIAPAS Y CAMPECHE, POR LO QUE SE CONSIDERA RIESGOSA UNA NUEVA ERUPCIN. AS MISMO SE TIENE EL EFECTO DE ESTOS FENMENOS EN LAS VIBRACIONES Y MOVIMIENTOS DE AJUSTE DE LAS CAPAS TEUTNICAS.
154
Impacto Ambiental (2):

AVES: ESTA PROBLEMTICA NO SOLO AFECTA A LOS INMUEBLES DEL CENTRO HISTRICO O
"ZONA LUZ" DE VILLAHERMOSA, SINO EN GENERAL EN MUCHOS OTROS PASES DEL ORBE, PRINCIPALMENTE EN EL CONTINENTE EUROPEO DONDE LA GRAN CANTIDAD DE INMUEBLES HISTRICOS, HAN SIDO MOTIVO DE PREOCUPACIN DE LAS AUTORIDADES GUBERNAMENTALES DE AQUELLOS PASES, AS COMO DE DIVERSOS GRUPOS Y ORGANIZACIONES AMBIENTALES. MUCHOS DE LOS PROCESOS DE CORROSIN E HIDRLISIS, HAN SIDO ASISTIDOS POR LOS EXCREMENTOS Y DEYECCIONES DE LOS VOLTILES
ESTALLAMIENTO: ALGUNAS REAS DE MATERIALES PTREOS, RECUBRIMIENTOS Y DEMS, SUFREN
CRISTALIZACIN DE LOS COMPONENTES SOLUBLES QUE GENERAN PRESIONES INTERNAS, TALES COMO; GRIETAS, DESCAPADO Y ESTALLAMIENTO DE LAS SUPERFICIES DE: ARGAMASA, ARENA, LADRILLO, MORTEROS, CONCRETOS CICLPEOS, ETC.
AMENAZAS LA INFLUENCIA DIRECTA DE LA ACTIVIDAD DEL HOMBRE, YA SEAN POR LA PRODUCCIN ANTROPOGNICAS: DE MONXIDO DE CARBONO O HIDROCARBUROS, AS COMO POR LOS PRODUCIDOS POR
ACTOS VANDLICOS DEL HOMBRE SON CAUSAS DE DETERIORO DE LOS INMUEBLES CATALOGADOS, DENTRO DE LAS CUALES MENCIONAREMOS LAS SIGUIENTES:
FSICO-QUMICOS: DISOLUCIN Y ARENIZACIN DE LOS MORTEROS SUFREN UN PROCESO COMPLEJO DE DISOLUCIN Y ARENIZACIN POR LOS MORTEROS POR LA LLUVIA LA REACCIN DE LOS COMPONENTES CALCREOS CON LA LLUVIA ACIDA, DANDO PASO A CIDA: LA HUMEDAD POR LA PERDIDA DE MORTERO. ESTE FENMENO ESTA PRESENTE EN LA
REGIN A CAUSA DE LAS ACTIVIDADES DE EXTRACCIN Y REFINACIN DE HIDROCARBUROS DE LA PETROQUMICA BSICA DE LA REGIN (PEMEX). ESTE FENMENO TIENE GRANDE REPERCUSIONES EN LA SALUD DE LA POBLACIN Y EN ESTE CASO, EN LA DEGRADACIN DE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIN DE LAS EDIFICACIONES
EN CONCLUSIN, COMPETE EN GRAN PARTE A LAS AUTORIDADES Y A LA POBLACIN EN GENERAL, REALIZAR ACCIONES URGENTES TENDIENTES A MINIMIZAR LOS RIESGOS TANTO NATURALES COMO ANTROPOMTRICOS, MEDIANTE UNA CARTOGRAFA CONFIABLE QUE PERMITA PREVENIR LOS PELIGROS TANTO NATURALES, GEOLGICOS E HIDROMETEREOLOGICOS, AS COMO PROMOVER UNA CULTURA DE PREVENCIN DE RIESGOS QUE EVITE DESASTRES MAYORES A LOS INMUEBLES HISTRICOS Y A LA SOCIEDAD EN GENERAL.
MONXIDO DE CARBONO E LA ACTIVIDAD NORMAL DE LA ZONA, EL GRAN NUMERO DE AUTO TRANSPORTES QUE HIDROCARBUROS: CIRCULAN PRODUCIENDO EMANACIONES CONTAMINANTES QUE SIGNIFICAN UNA DE LAS
MAYORES CAUSAS DEL DETERIORO DE LOS BIENES INMUEBLES. AS COMO LAS VIBRACIONES PRODUCIDAS POR EL PASO DE VEHCULOS ACELERAN LOS DESPRENDIMIENTOS DE LOS MATERIALES Y RECUBRIMIENTOS DEL INMUEBLE.
COSTRA DE SUCIEDAD Y POLVO LAS SUPERFICIES DE ELEMENTOS ARQUITECTNICOS ORIGINALES, PRESENTAN COSTRAS DE HOLLN: DE COLOR NEGRO MUY COMPACTAS, SOBRE LA CUAL SE HA DEPOSITADO POLVO Y
HOLLN DESARROLLADA POR LA DISOLUCIN DE MINERALES CEMENTANTES DEL NCLEO POR ACCIN DE LA LLUVIA ACIDULADA CON ACIDO CARBNICO FORMADA POR LA HIDRLISIS DEL CO2 ATMOSFRICO DISUELTO, Y QUE PRECIPITAN SUPERFICIALMENTE DURANTE LA EVAPORACIN DEL AGUA.
CULTURA AMBIENTAL: LA CARENCIA DE UNA CULTURA AMBIENTAL DE LA POBLACIN Y EL DESCONOCIMIENTO
DEL VALOR CULTURAL E HISTRICO DE DICHOS INMUEBLES, ESTOS SE VEN EXPUESTOS AL MALTRATO FSICO Y DESCUIDO DEL PUBLICO EN GENERAL.
155
Caractersticas del Terreno:

TRAMOS DE CALLES LIMTROFES CABEZA DE MANZANA LIMITADA POR LAS CALLES DE INDEPENDENCIA, NICOLS BRAVO Y Y ORIENTACIN: MIGUEL HIDALGO, CON FRENTES AL: ESTE, SUR Y OESTE, RESPECTIVAMENTE.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DOCUMENTOS PROPORCIONADOS POR EL INAH NORTE: en 25.00 m con Propiedad de Irma Granier Vda. De Marshall SUR: en 13.20 m con Calle Nicols Bravo ESTE: en 24.10 m con calle Independencia OESTE: en 26.90 m con Calle Miguel Hidalgo REA TOTAL: 487.05 m2 REA SEGN: CATALOGO DE INMUEBLES INAH, VILLAHERMOSA, TAB.
Croquis del Terreno
Macro-Localizacin (en relacin al Centro de la Ciudad)

Location Map (rea Map)
CAF DEL
TOPOG. Y CONFIGURACIN: POLGONO DE FORMA TRAPEZOIDAL, 4 VRTICES, SEGN SU POSICIN EN LA MANZANA
URBANA SE CLASIFICA COMO: "MANZANERO DE 3 FRENTES", LOCALIZADO EN EL CORAZN DEL CASCO HISTRICO DE LA CIUDAD Y ZONA DE ACTIVIDAD COMERCIAL DE PRIMER ORDEN. PRESENTA PENDIENTE DESCENDENTE EN SENTIDO ESTE-OESTE DE 1.50mts APROXIMADAMENTE, CONSERVNDOSE A NIVEL EN SUS TRES FRENTES.
CARAC. PANORMICAS: VISTA FRANCA HACIA PALACIO DE GOBIERNO (SXIX) Y A PLAZA DE ARMAS DENSIDAD HABITACIONAL: MEDIA, 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACIN SUPERFICIAL = 0.6 INTENSIDAD DE CONSTRUCC. ALTA, COEFICIENTE DE UTILIZACIN SUPERFICIAL 1.40 SERVIDUMBRES Y/O RESTRICC.: LAS PROPIAS DE UN EDIFICIO CATALOGADO POR EL INAH.
156
Descripcin General del Inmueble:

USO ACTUAL: INMUEBLE DENOMINADO "CAF DEL PORTAL", EN CATALOGO INAH, CLASIFICADO COMO HISTRICO Siglo XIX (1837) Ficha. No. 0010, CLAVE INAH No. 27004001. INMUEBLE DE USO COMERCIAL CON PORTALES DE ARQUERA OJIVAL NEOCLSICA, CUYOS PILARES PRESENTAN PILASTRAS DOBLES ADOSADAS, CORONADAS CON CAPITELES DE ORDEN "JONICO". REMATA AL PORTAL UNA CORNISA DENTADA Y LA FACHADA INTERIOR DEL PORTAL DISPONE DE VANOS DE IGUAL SIMETRA QUE LOS DEL PORTAL, CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIN ARQUITECTNICA:. T-1 PRTICO: PRTICO DE ARQUERA OJIVAL QUE OCUPA EL REA DE BANQUETA Y QUE DA ACCESO AL INMUEBLE, CON ALTURA DE 6.30mts APROXIMADAMENTE CON TECHUMBRE DE BVEDA CATALANA PLANA SUSTENTADA POR ESTRUCTURA DE VIGAS TIPO "RIEL" DE ACERO. T-2 PLANTA BAJA: ACCESO, SALN, FORO, NEVERIA, BODEGA 1, PASILLO, BODEGA 2, SANITARIOS, BODEGA 3 Y SANITARIO. PASILLO DE ACCESO, CANTINA, ESCALERA AL 2 NIVEL, COCINA, BODEGA Y CARBONERA. PLANTA ALTA: TERRAZA A DESCUBIERTO (ANTERIOR ZONA DE BAILES) FORO, CANTINA DE TERRAZA Y BAO. T-3 TECHUMBRE: EXCLUSIVAMENTE CUBIERTA DE LAMINA GALVANIZADA QUE CUBRE LA TERRAZA Y EL SEGUNDO NIVEL.
CALIDAD Y CLASIF. DE LA(S) CONSTRUCCIONES: TIPO NICO: ANTIGUA DE LUJO NUMERO DE NIVELES: DOS NIVELES EDAD APROX. DE LA(S) CONSTRUCCION(ES): CRONOLGICA: 169 AOS VIDA TIL REMANENTE: APROXIMADAMENTE 75 AOS, CON MANTENIMIENTO ADECUADO ESTADO DE CONSERVACIN: REGULAR, RECIENTEMENTE REMODELADO CALIDAD DEL PROYECTO: ADECUADO A SU USO: FUE ADAPTADO COMO LOCALES COMERCIALES. UNIDADES RENTABLES: UNA SOLA, EL EDIFICIO HISTRICO (AHORA LOCAL COMERCIAL)
157
Valores del Objeto Arquitectnico

Valores Objetivos:
ESTRUCTURAL-TCNICO: ESTRUCTURA A BASE DE MUROS DE CARGA DE TABIQUE DE BARRO ROJO DE 40 CMS DE
ESPESOR, ASENTADO CON ARGAMASA QUE SOSTIENEN UNA CUBIERTA DE BVEDA CATALANA PLANA QUE DESCANSA SOBRE UN ENVIGADO DE RIELES DE ACERO.
ECONMICO: REPRESENTA UN ALTO VALOR ECONMICO EN VIRTUD DE LA ESCASEZ EXISTENTE
DE TERRENOS EN EL CENTRO HISTRICO DE LA CIUDAD.
MATERIAL: POR
SUS CARACTERSTICAS CONTRUCTIVAS DISPONE DE UN ALTO VALOR DE REPOSICIN EN VIRTUD DE LO PROFUSO DE LOS ELEMENTOS ARQUITECTNICOS CARACTERSTICOS QUE LO INTEGRAN.
USO-UTILIDAD: EL USO DE ES BIEN INMUEBLE, CATALOGADO POR EL INAH COMO: HISTRICO
ORIGINALMENTE FUE DE TEATRO (1896) Y HACIA EL AO 1913 SE UTILIZO COMO CAFETERA DENOMINADA "CAF DEL PORTAL". RECIENTEMENTE FUE INTERVENIDO COMO LOCAL DE OFICINAS (2006)
Valores Subjetivos:
EXPRESIN FORMAL: TIENDE A UNA MONUMENTALIDAD DE LNEAS CLARAS Y SEVERAS, SIMTRICAS EN
PROPORCIONES SUJETAS A LAS LEYES DE MEDIDAS Y CIFRAS.
PLSTICA: SE CONSIDERA DE GRAN VALOR PLSTICO POR SUS ESTILO NEOGTICO, COMO
CONSECUENCIA DE LA CORRIENTE ECLPTICA DE FINALES DEL SIGLO XIX. COMO CONSECUENCIA DE LA INFLUENCIA EUROPEA DE LA ESCUELA DE SAN CARLOS.
ORNAMENTACIN: ENRIQUECIMIENTO ORNAMENTAL SOBRE LA ESTRUCTURA DEL NEOGTICO: ARQUERA: DE TIPO OJIVAL (NEOGTICO) CON CAPIALZADOS QUE REMATAN EN PIUJANTES DE TIPO
AVELLANADO.
PILASTRAS: ADOSADAS A LA ARQUERA (ESTPITE) CON FUSTES ESTRIADOS REALIZADOS EN ESTUCO,
DONDE SE APRECIA EL USO DEL "FUSTE ESTRIADO" CON INFLUENCIA DEL ORDEN DRICO.
CAPITELES: CAPITEL DE ORDEN CORINTIO CON RIZOS, CORONANDO LOS ESTPITES. BASAMENTO: BASAMENTOS CON REMATE DE MOLDURA DE MEDIA CAA, ENMARCADOS DENTRO DEL
ORDEN "JONICO", POR LA PRESENCIA DEL BASAMENTO.
JAMBAS Y CERRAMIENTOS: A BASE DE LADRILLO DE BARRO COCIDO Y ESTUCO. ARMONIA(TRAZO): LA IMAGEN EXTERIOR ESTA DETERMINADA POR UN PRTICO TECHADO DELIMITADO
POR ARQUERA OJIVAL ENMARCADA POR COLUMNAS ESTRIADAS ADOSADAS.
EL PRTICO Y SU ARQUERA ESTA SUSTENTADO POR COLUMNAS NEOCLSICAS. PRESENTA UN RITMO CONTINUO DE VANOS Y MACIZOS Y MUROS APLANADOS CON REMETIMIENTOS. PRESENTA CAPITELES DE ESTILO CORINTIO, CORONADOS POR RIZOS Y GRECAS DENTADAS QUE REMATAN EN MURO PREVIO A LA MOLDURA O REMATE FINAL.
INTEGRACIN: PRESENTA INTEGRACIN AL CONTEXTO CIRCUNDANTE, POR LA VARIEDAD DE EDIFICIOS
HISTRICOS CIRCUNDANTES QUE DATAN DE LA MISMA POCA (Siglo XIX), TALES COMO EL PALACIO DE GOBIERNO, SITUADO A TAN SOLO 20 mts, AL OTRO LADO DE LA CALLE.
158
Valores del Objeto Arquitectnico ( 2 )

VALOR SIMBLICO: SIMBOLIZA EL CULTO A LA MEMORIA DE UNA FAMILIA DE LA POCA. VALOR HISTRICO O SE TRATA DE UN EDIFICIO HISTRICO CATALOGADO POR EL INAH Y FORMA PARTE DEL ARTSTICO: PATRIMONIO ARQUITECTNICO ANTERIOR AL SIGLO XIX, QUE DA IDENTIDAD CULTURAL A
LA COMUNIDAD.
VALOR DE FUNCIONALIDAD: Siglo XIX: FUE RECINTO DE EVENTOS HISTRINICOS (TEATRO) DURANTE EL SIGLO XIX EN LA CIUDAD
DE VILLAHERMOSA.(1891)
Siglo XX: SE UTILIZO COMO CAFETERA - MIRADOR, YA QUE EN LA AZOTEA DEL INMUEBLE SE
LLEVABAN A CABO BAILES DURANTE EL AO DE 1953. OFICINAS.
Siglo XXI: RECIENTEMENTE FUE INTERVENIDO LA TOTALIDAD DEL NIVEL 1, CON USO DE LOCALES DE
VALOR DE ORIGINALIDAD: ESTA DETERMINADO POR LA POCA EN QUE FUE CONSTRUIDO S. XIX, (1837) FECHA EN
QUE FUE EDIFICADO EL INMUEBLE. Fuente: INAH Tabasco.
VALOR DE AUTENTICIDAD: SE TRATA DE UNA EDIFICACIN ARQUITECTNICA DE TIPO "CIVIL", NICA EN SU GENERO,
CONSTRUIDA DE MANERA ARTESANAL.
VALOR DE TCNICA CONSTRUCTIVA: EDIFICADO A BASE DE BVEDA CATALANA PLANA DE TABIQUE ROJO, SUSTENTADA CON
VIGUERA DE RIELES DE ACERO.
NO OBSTANTE QUE ESTE TIPO DE SISTEMA CONSTRUCTIVO RESULTA COMN EN LA ZONA EN CUANTO A INMUEBLES HISTRICOS - SE APRECIA UN ALTO VALOR DE TCNICA ANTIGUA DE EDIFICACIN (BVEDA CATALANA PLANA), AS COMO LA ORNAMENTACIN PROFUSA EN ARQUERAS, PILASTRAS ADOSADAS, CAPITELES, BASAMENTOS, CORNISAS, CAPIALZADOS Y PIUJANTES, QUE EVIDENCIAN UNA MANO DE OBRA ALTAMENTE CALIFICADA, AS COMO LA NECESIDAD DE USAR MOLDES PARA SU FABRICACIN.
VALOR DE AUTORA: NO SE CONOCE EL AUTOR DEL DISEO, AUNQUE SEGN INVESTIGACIN REALIZADA POR
EL VALUADOR, SE CREE QUE INTERVINIERON ARTESANOS DESDE LA CIUDAD CAPITAL DEL ESTADO DE PUEBLA, TRASLADADOS A ESTA CIUDAD PARA LA EDIFICACIN DEL INMUEBLE.
VALOR SOCIAL: EL VALOR SUBJETIVO DEL BIEN ESTUDIADO, REVISTE UN ALTO CONTENIDO DE VALOR
SOCIAL, YA QUE REFLEJA LAS CARACTERSTICAS SOCIO-CULTURALES DE LA POCA Y SE DEFINE COMO UN ELEMENTO DE IDENTIDAD CULTURAL DE UN MOMENTO HISTRICO EN PARTICULAR ( Finales del Siglo XIX) 1896.
VALOR ESPIRITUAL: ESTE TIPO DE INMUEBLES HISTRICOS, CATALOGADOS QUE RECAEN EN LA SUB-
CLASIFICACIN DE ARQUITECTURA CIVIL, CONSTITUYEN UN ALTO VALOR ESPIRITUAL E INTELECTUAL DE LA COMUNIDAD DEPOSITARIA, EMANADOS DE LA MEMORIA HISTRICA DE UNA NACIN O ESTADO EN PARTICULAR, CUYA DIFUSIN DEBE ESTAR ORIENTADA HACIA EL PUBLICO EN GENERAL, EN ESPECIAL HACIA LAS CLASES POPULARES Y A LA POBLACIN ESCOLAR, POR MODESTOS QUE SEAN.
159
Elementos de Constructivos:
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ADECUADA, NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES.
ESTRUCTURA:
TIPO 1. COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO AHOGADAS EN PILASTRAS DE PRTICO. TIPO 2. MUROS DE CARGA DE TABIQUE ROJO DE BARRO DE 40 cm. DE ESPESOR. TIPO 3. ESTRUCTURA DE FIERRO ANGULAR Y CANAL MONTEN
EVALUACIN PRELIMINAR DE DAOS: PARA EFECTOS DE AVALOS EN GENERAL, SE RECOMIENDA REALIZAR UNA EVALUACIN
DE LOS DAOS DEL INMUEBLE DE ACUERDO A LAS SIGUIENTES CATEGORAS: EN MUROS, HENDIDURAS HORIZONTALES, VERTICALES, DIAGONALES. Y ABOMBADOS:
A.- CUARTEADURAS B.- AL
REVISAR
SIN
SON
MOVIMIENTO DE LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO EN PAREDES Y TECHOS, CONSIDERADAS DE RIESGO Y DE VERIFICACIN INMEDIATA POR UN ESPECIALISTA. REACCIN DE MATERIALES MAL CURADOS O MAL TRABAJADOS, DE FCIL SOLUCIN.
C.- CUARTEADURAS POR CONTRACCIN: DEFECTOS APARENTES RESULTADOS DE LA
D.- CUARTEADURAS ASOCIADAS AL MOVIMIENTO DIFERENCIAL, PRODUCIDAS POR CAMBIO DE
HUMEDAD Y TEMPERATURA, AS COMO PARTES EXPUESTAS DE LA ESTRUCTURA.
MUROS: TIPO 1 Y 2: MUROS DE TABIQUE DE BARRO ROJO DE 40 cm DE ESPESOR
ENTREPISOS:
TIPO 2: LOSA DE BVEDA CATALANA "PLANA", A BASE DE LADRILLO ROJO DE BARRO, SOBRE
TRAMADO DE VIGAS DE ACERO TIPO "RIEL".
TIPO 1 Y 2: LOSA DE BVEDA CATALANA "PLANA", A BASE DE LADRILLO ROJO DE BARRO, SOBRE
TECHOS:
TIPO 3. LAMINA ONDULADA DE ZINC SOBRE ESTRUCTURA DE CANALES MONTEN. AZOTEA: CON ENTORTADO E IMPERMEABILIZANTE BARDAS: DE TABIQUE ROJO 7x14x28 cm y 40 cm DE ESPESOR EN LINDERO OESTE (CALLE HIDALGO),
A 3.00m DE ALTURA PROMEDIO.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:
APLANADOS INTERIORES:
TIPO 1 y 2: ESTUCO DE CAL Y ARENA
APLANADOS EXTERIORES:
TIPO 1 Y 2: ESTUCO DE CAL Y ARENA
PLAFONES:
TIPO 1: LOSA DE BVEDA CATALANA "PLANA", A BASE DE LADRILLO ROJO DE BARRO, SOBRE
TIPO 2: MODULAR, A BASE DE PLACAS DE STIROLYT 60x90cm, SUSPENDIDO CON TEES DE
ALUMINIO EN NIVEL 1, (LOCALES COMERCIALES)
160

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS: ( 2 )
LAMBRINES: LAMBRIN DE LOSETA DE CERMICA A MEDIA ALTURA EN COCINA Y SANITARIOS. PISOS:
TIPO 1: ADOQUN DE CEMENTO GRIS EN PRTICO DE ARQUERA. TIPO 2: LOSETA DE CERMICA 30x30cm A HUESO.
PISO DE CEMENTO PULIDO EN PATIO DE SERVICIO. ZOCLOS: T-2.- LOSETA DE CERMICA 10x30cm EN GENERAL ESCALERAS: ESCALINATAS EN DESNIVELES, FORJADAS DE CONCRETO SIMPLE, REVESTIDOS DE LOSETA DE CERMICA 30x30cm. PINTURA: VINLICA EN MUROS Y PLAFONES Y ESMALTE ANTICORROSIVO EN HERRERA C) CARPINTERA: PUERTAS ENTABLERADAS DE MADERA DE CEDRO, ACABADO A BARNIZ NATURAL D) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS: HIDRULICA CON TUBERA DE COBRE TIPO "M" SANITARIA CON TUBERA DE P.V.C. SANITARIO ALBAAL CON TUBERA DE CONCRETO SIMPLE MUEBLES DE BAO : TIPO 2.- LAVABO Y W.C. EN PORCELANA BLANCA Y ACCESORIOS, LNEA ECONMICA, LLAVES CROMADAS DE CALIDAD COMERCIAL. E) INSTALACIN ELCTRICA: OCULTA BAJO PLAFN, CON TUBERA GALVANIZADA CEDULA 40, GABINETES FLOURESCENTES DE 2 x 38w EN PLAFN MODULAR, CABLEADO CON CONDUCTORES TW10,12 Y 14, ACCESORIOS ELCTRICOS DE CALIDAD COMERCIAL, CENTRO DE CARGA QO020, INTERRUPTOR GENERAL DE 3 x 60 amp.Y BASE TRIFSICA PARA MEDIDOR DE C.F.E.
F) PUERTAS Y VENTANEARAS VENTANERIA Y PUERTA DE ACCESO A BASE DE PERFILES DE ALUMINIO BLANCO METLICAS: LAQUEADO DE 3" EN PAOS FIJOS Y CORREDIZOS EN FACHADA PRINCIPAL. PUERTAS DE COMUNICACIN DE LAMINA TROQUELADA TIPO MULTIPANEL Y MARCOS DE FIERRO TUBULAR.. PUERTA POSTERIOR CON MARCO DE FIERRO ANGULAR Y ANTEPECHO DE LAMINA ACANALADA. VENTANERIA DE FIERRO ANGULAR TIPO PERSIANA TROPICAL EN SANITARIOS, FACHADA POSTERIOR (OESTE) PROTECCIONES SOBREPUESTAS DE FIERRO CUADRADO EN VENTANAS POSTERIORES. G) VIDRIERA Y PLSTICOS: FILTRASOL CLARO DE 5 mms. DE ESPESOR H) CERRAJERA: MARCA SCHLAGUE EN PUERTAS DE COMUNICACIN Y PHILLIPS EN HERRERA I) FACHADAS: TIPO ANTIGUO, PRTICO DE ARQUERA OJIVAL ENMARCADA POR COLUMNAS ESTRIADAS ADOSADAS TIPO NEOCLSICO, CON BASAMENTO Y TERMINAL DE CAPITELES DE ORDEN CORINTIO CON RIZOS. REMATA EL PORTAL UNA CORNISA DENTADA Y CORONA EL VANO DE REMATE CON MOLDURA HORIZONTAL TIPO "PECHO DE PALOMA" EL TRAZO DE LA FACHADA PRINCIPAL EN GENERAL (CALLE INDEPENDENCIA) PRESENTA PREDOMINIO DE PAOS MACIZOS DE ARQUERA, SOBRE VANOS CONTINUOS REMETIDOS.
161

JKL) INSTALACIONES ESPECIALES, ACCESORIAS Y COMPLEMENTARIAS.
J) INSTALACIONES ESPECIALES: L) OBRAS COMPLEMENTARIAS:
PATIOS DE CEMENTO COMN ACABADO PULIDO.
K) ELEMENTOS ACCESORIOS: INEXISTENTES 1.2.3.4.5.6.7.8.9.Pilastras Adosadas Moldura de Remate Marco de Ventana Ojival Capialzados Piujantes Avellanados Capiteles Neoclsicos Arqueras Ojivales Cornisa Dentada Basamentos
Consideraciones Previas al Avalo

OBJETIVO DEL PRESENTE AVALO:
EL OBJETIVO DEL PRESENTE DICTAMEN SER EL DE CALCULAR EL VALOR ESTIMATIVO DE UN INMUEBLE CATALOGADO POR EL INAH, (INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGA E HISTORIA) A MENOS QUE SE INDIQUE OTRO FIN.
METODOLOGA DE VALUACIN:
MTODO DE COSTOS: EL PRESENTE DICTAMEN SE FORMULARA MEDIANTE EL MTODO FSICO O ENFOQUE DE COSTOS, QUE DETERMINARA, EL COSTO DE REPRODUCCIN O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALA, Y DE SUS ELEMENTOS ARQUITECTNICOS, APLICNDOLE LA DEPRECIACIN CORRESPONDIENTE A LOS FACTORES DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN. MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: RESULTARA DE DETERMINAR EL MONTO DE RENTA BRUTA MENSUAL (RBM), PRODUCIDA O SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR POR EL INMUEBLE, DESCONTANDO LOS IMPORTES CORRESPONDIENTES A LAS DEDUCCIONES MENSUALES; VACOS, IMPUESTO PREDIAL, AGUA Y DRENAJE, CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO, ADMINISTRACIN, AS COMO LAS PRIMAS DE SEGUROS DE DAOS, QUEDANDO LA RENTA MENSUAL NETA (RNM), QUE MULTIPLICADA POR 12 MESES SE OBTENDR LA RENTA NETA ANUAL (RNA), LA CUAL SE CAPITALIZAR POR UN PERIODO DE UN AO, DIVIDIDO ENTRE EL PORCENTAJE O TASA DE CAPITALIZACIN QUE SE OBTENDR DEL COMPUTO DE LA TASA LIBRE DE RIESGO DE UNA INVERSIN A LARGO PLAZO (30 o 50 AOS) APLICABLE EN LA REPUBLICA MEXICANA Y LA TASA PRIMA CORRESPONDIENTE AL GENERO DE INMUEBLE VALUADO.
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO: ES EL DESARROLLO ANALTICO A TRAVS DEL CUAL SE OBTIENE UN VALOR QUE RESULTA DE COMPARAR EL BIEN QUE SE VALA (SUJETO) CON EL PRECIO OFERTADO DE CUANDO MENOS CUATRO BIENES SIMILARES (COMPARABLES), AJUSTADOS POR SUS PRINCIPALES FACTORES DIFERENCIALES. MTODO DE VALOR ESTIMATIVO 1. (VE_1): CONSISTE EN DETERMINAR EL VALOR ESTIMATIVO (Ve_1) DEL INMUEBLE DE REFERENCIA, DE ACUERDO A LA TABLA "ANGELPOLIS", CUYO CALCULO SE FUNDAMENTA PRIMERAMENTE EN TRES CATEGORAS BSICAS: A.- CORRESPONDE A LA CATEGORA MAS ALTA, SI EL INMUEBLES DISPONE DE ELEMENTOS ARQUITECTNICOS RELEVANTES, ADORNOS EN FACHADAS E INTERIORES, QUE HAYAN SIDO PROPIEDAD DE PERSONAJES ILUSTRES Y DONDE SE HAYAN LLEVADO A CABO PASAJES HISTRICOS RELEVANTES. B.- AQUELLOS QUE TIENEN ELEMENTOS ARQUITECTNICOS MENOS IMPORTANTES Y QUE SUS FACHADAS SON POBRES EN HERRERA, PORTONES, ADORNOS DE PIEDRA O ARGAMASAS. C.- CORRESPONDE A CASOS SIMPLES EN SUS FACHADAS E INTERIORES Y QUE SOLO ESTN COMO PARTE DEL CONTEXTO URBANO DE LA ZONA, PERO SIN RELEVANCIA, TAN SOLO DATACIN.
162
Consideraciones Previas al Avalo ( 2 )

DATACIN: SE ENCUADRARA LA POCA DEL INMUEBLE EN LA COLUMNA QUE CORRESPONDA ENTRE LOS SIGLOS XVI al XX, SEGN EL CASO PARTICULAR. ESTADO DE CONSERVACIN: SE VALORARA EL ESTADO DE CONSERVACIN DEL INMUEBLE DE ACUERDO A LAS SIGUIENTES CATEGORAS: a) ORIGINAL, b) RESTAURADO, c)RECONSTRUIDO Y d) DETERIORADO. EL PROCEDIMIENTO CONSISTE EN SELECCIONAR DE LA TABLA DE REFERENCIA, EL COEFICIENTE QUE CORRESPONDA ENTONCES A LAS CATEGORAS A,B o C, A LA FECHA DE SU EDIFICACIN (DATACIN) Y FINALMENTE A SU CATEGORA DE ESTADO DE CONSERVACIN. EL COEFICIENTE SELECCIONADO SE APLICARA DIRECTAMENTE AL VALOR FSICO DIRECTO DEL INMUEBLE, DE CUYA MULTIPLICACIN RESULTARA EN VALOR ESTIMATIVO 1. (Ve_1) MTODO DE VALOR ESTIMATIVO 2 (VE_2) : CONSISTE EN DETERMINAR EL VALOR ESTIMATIVO (Ve_2) DEL INMUEBLE, MEDIANTE LA TABLA DE "MATRIZ DE COEFICIENTES", EN UN PROCEDIMIENTO SIMILAR AL ANTERIOR (TABLA ANGELPOLIS) AUNQUE PROFUNDIZANDO EN DOS GRANDES CATEGORAS: CATEGORA DEL BIEN: SI CUENTA CON DECLARATORIA DE MONUMENTO HISTRICO POR LEY, DE VALOR ARTSTICO, HISTRICO RELEVANTE O AMBIENTAL, EDIFICACIN ARMNICA O NO ARMNICA. CLASIFICACIN DE LA SEGN SU ESTADO FSICO, ALTERACIONES, CORRIENTE ESTILSTICA, DATACIN, USO CONSTRUCCIN: ORIGINAL, NUMERO DE NIVELES Y SUS NIVELES DE INTERVENCIN, EN SU CASO Y DE ACUERDO A LAS SUB-CATEGORAS DE DICHA CLASIFICACIN, (Vase Pgina 16 del Avalo) ESTE PROCEDIMIENTO CONSISTE EN ASIGNAR VALORES A LA CASILLA CORRESPONDIENTES DE LA CLASIFICACIN DE CATEGORAS DEL INMUEBLE Y SU CLASIFICACIN POR ESTADO DE CONSERVACIN Y SUS SUB-CATEGORAS, DE DONDE SE CALCULARA EL FACTOR DE INCREMENTO DENOMINADO: "COEFICIENTE DE INCREMENTO DE BIENES CATALOGADOS". ESTE COEFICIENTE SE APLICARA DIRECTAMENTE AL VALOR FSICO DEL INMUEBLE, DE DONDE SE OBTENDR EL VALOR ESTIMATIVO 2. (Ve_2)
DEFINICIN DE TRMINOS:
DEPRECIACIN: ES LA PERDIDA DEL LMITE MXIMO DE VALOR DE LAS EDIFICACIONES O INSTALACIONES POR CAUSAS DE DETERIORO Y OBSOLESCENCIA FUNCIONAL Y ECONMICA, Y ES LA RELACIN ENTRE LA EDAD CRONOLGICA (COMPROBABLE) Y LA VIDA TIL REMANENTE DE UNA CONSTRUCCIN. POR TAL MOTIVO, DENTRO DE LAS DIVERSAS FORMULAS DE DEPRECIACIN APLICABLES A LAS CONSTRUCCIONES, SE SELECCIONO LA FORMULA DE LA LNEA DIRECTA PONDERADA, YA QUE ES LA QUE REFLEJA EN SU EXACTA DIMENSIN EL FACTOR DE DECREMENTO APLICABLE A ESTE TIPO DE INMUEBLES EN FUNCIN DE SU AVANZADA EDAD CRONOLGICA. SIN EMBARGO, CABE MENCIONAR QUE PARA EFECTOS DE TRIBUTACIN FISCAL, EL PORCENTAJE MXIMO AUTORIZADO DE DEPRECIACIN PARA ESTE TIPO DE INMUEBLES, ES EL QUE SEALA EL ARTICULO No. 40, APARTADO I, DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA QUE SEALA TEXTUALMENTE: I. "TRATNDOSE DE CONSTRUCCIONES: a) 10% PARA INMUEBLES DECLARADOS COMO MONUMENTOS ARQUEOLGICOS, ARTSTICOS, HISTRICOS O PATRIMONIALES, CONFORME A LA LEY FEDERAL DE MONUMENTOS Y ZONAS ARQUEOLGICOS, ARTSTICOS O HISTRICOS, QUE CUENTEN CON EL CERTIFICADO DE RESTAURACIN EXPEDIDO POR EL INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGA E HISTORIA O EL INSTITUTO NACIONAL DE BELLAS ARTES". Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta.- ltima Reforma DOF-29-12-2005, Pgina 46. RENTA BRUTA MENSUAL (RBM) SE REFIERE A LA CANTIDAD EN MONEDA QUE PRODUCE O ES SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR EL INMUEBLE VALUADOR, POR EL PERIODO DE UNA MES NATURAL. DEDUCCIONES MENSUALES: SON LOS GASTOS EN QUE INCURRE EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE AL RENTARLO, TALES COMO; DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN, VACOS (PERIODOS DESOCUPADOS), IMPUESTOS Y DERECHOS POR LA TENENCIA DEL INMUEBLE, GASTOS CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO. TASA DE CAPITALIZACIN: ES EL RENDIMIENTO PORCENTUAL NETO ANUAL O TASA DE DESCUENTO REAL EXIGIBLE A UN DETERMINADO GENERO DE INMUEBLE, CLASIFICADOS EN RAZN DE USO Y NIVEL DE RIESGO O PLAZO DE RETORNO DE LA INVERSIN. VALOR DE REPOSICIN NUEVO (VRN) SE ENTIENDE COMO EL COSTO DE REPRODUCCIN DE UN DETERMINADO BIEN Y PARA EL CASO DE INMUEBLES, EN RAZN DE SU ESTRUCTURA Y ACABADOS, EXPRESANDO NICAMENTE LOS COSTOS DIRECTOS DEL CONSTRUCTOR.
163
Consideraciones Previas al Avalo (3)

VALOR NETO DE REPOSICIN (VNR): ES EL VALOR RESULTANTE DE APLICAR LOS DESCUENTOS ATRIBUIBLES POR DEMERITO A LA DEPRECIACIN POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN A LAS CONSTRUCCIONES, CON EL PROPSITO DE DEVOLVERLE SU ESTADO ORIGINAL. VALOR DE REPRODUCCIN NUEVO (VRN): SE ENTIENDE COMO EL COSTO DE REPRODUCCIN DE UN DETERMINADO BIEN QUE DISPONE DE ELEMENTOS ARQUITECTNICOS DISTINTIVOS, QUE PARA SU FABRICACIN REQUIEREN DE MANO DE OBRA MUY CALIFICADA, AS COMO DE DIVERSO S TIPOS DE MOLDES Y ANDAMIAJES ESPECIALES, QUE POR SU DIFICULTAD DE REPRODUCCIN, REQUIEREN - ADEMS DE SU DIBUJO Y CAPTURA A RIGUROSA ESCALA- , LA FORMULACIN DE ANLISIS DE PRECIOS UNITARIOS DE CADA UNO DE ELLOS (OBRAS COMPLEMENTARIAS) TALES COMO; FRONTONES, COLUMNAS, BASAMENTOS, ARQUERAS, ETC.. EN EL CUAL SE UTILIZARAN PARA SU CALCULO MATERIALES ACTUALES EQUIVALENTES A LOS UTILIZADOS EN LA POCA QUE FUE CONSTRUIDO, CONSIDERANDO EN STOS LOS IMPORTES DE MOLDES Y ANDAMIAJES REQUERIDOS, EXPRESANDO NICAMENTE LOS COSTOS DIRECTOS DEL CONSTRUCTOR.
EDAD DEL INMUEBLE: LA EDAD CONSIDERADA, CORRESPONDE EN PRIMER LUGAR A LA "EDAD APARENTE" ESTIMADA POR EL PERITO DE ACUERDO CON EL ESTADO DE CONSERVACIN Y CONDICIONES DE MANTENIMIENTO, EXPRESANDO TAMBIN LA EDAD "CRONOLGICA" DEL BIEN, CERTIFICADA POR DOCUMENTO OFICIAL QUE LO DEMUESTRE. CABE MENCIONAR QUE EN ESTE CASO, LA "EDAD" DEL BIEN VALUADO TENDR UN EFECTO CONTRARIO AL DEL COEFICIENTE DE DEPRECIACIN, EN VIRTUD DE QUE ESTE TIPO DE INMUEBLES (CATALOGADOS) BASAN SU VALOR EN VALORES DEL OBJETO ARQUITECTNICO, TANTO DE VALORES OBJETIVOS O FSICO, AS COMO DE VALORES SUBJETIVOS TALES COMO: DE SIMBOLISMO, DE ORIGINALIDAD, DE AUTENTICIDAD, DE AUTORA Y DE VALOR SOCIAL, QUE HARN QUE EL TIEMPO TRANSCURRIDO, TENGA UN EFECTO INVERSO AL DE LA DEPRECIACIN POR EDAD, DADA POR LA TABLA "ANGELPOLIS".
VALOR COMERCIAL: PARA EL CASO QUE NOS OCUPA, EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SER EL PROMEDIO DE LOS NDICES FSICO O DIRECTO (MTODO DE COSTOS) Y DE VALOR ESTIMATIVO (VE), EXCLUYENDO DEL COMPUTO, EL MTODO DE MERCADEO YA QUE ESTE SOLO REFLEJA LA OFERTA DE SEPULCROS COMUNES CON MTODOS TRADICIONALES DE CONSTRUCCIN Y NO DE TRABAJOS ARTESANALES COMO EL CASO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO.
DECLARACIONES Y DOCUMENTACIN:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CRDITOS FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, AS COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCIN, OCUPACIONES IRREGULARES O CUALQUIER OTRA RESTRICCIN LEGAL. MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR, CERCIORNDONOS CON ACUCIOSIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR DEL INMUEBLE, AS COMO QUE NO TENEMOS NINGN INTERS PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACIN DEL PRESENTE DICTAMEN DE VALOR, AS COMO TAMBIN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTESCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO Y/O SOLICITANTES DEL AVALO.
LOS CROQUIS DE LOCALIZACIN O DE DISTRIBUCIN ANEXOS AL AVALO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO, SI LOS HUBIERE, SE ANEXARA COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCIN PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE. EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACIN TCNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACIN: DEPARTAMENTO DE CATASTRO DEL H. AYUNTAMIENTO DE VILLAHERMOSA CROQUIS ARQUITECTNICOS BOLETA PREDIAL
164
Mtodo Comparativo de Mercado

A) COMPARATIVO DE TERRENOS EN VENTA
N 1 2 3 4 Ubicacin de la Oferta (comparables) JUAN ALVAREZ No. 308, CENTRO 27 DE FEBRERO ESQ. PEREDO SIMON SARLAT 222 SIMON SARLAT 217 Uso de Suelo Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Ubic. Intr. Intr. Intr. Intr. Form. R R R R Fecha 07-mar-06 08-mar-06 09-mar-06 10-mar-06 Telfono 312-4216 314-2720 314-2721 314-2720
Fuente/Antecedente TABASCO HOY Arq. Susunaga Arq. Susunaga Arq. Susunaga
Oferta
Precio de VENTA Terrenos
Area m
Precio Unit. $/m
Uso
Factores de HOMOLOGACIN Ubic. Sup. Form. Topog. Servs.
F.d. *
R.res. F.r.
Valor Unit. resultante ($/m)
1 2 2 3
$ $ $ $
900,000.00 750,000.00 562,500.00 550,000.00
150.00 135.00 150.00 150.00
$ $ $ $
6,000.00 5,555.56 3,750.00 3,666.67
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 $/m $/m
$ $ $ $
6,000.00 5,555.56 3,750.00 3,666.67
146.25 m Area de Lote Tipo o Moda: Area Terreno Sujeto: 487.05 m
Valor Unitario Promedio Ponderado: Valor Unitario homologado, en n.r. :
$ 3,761.00 $ 3,760.00
B) COMPARATIVO DE INMUEBLES EN RENTA:

N 1 2 3 3 Oferta Ubicacin de la Oferta (comparables) CALLE ZARAGOZA 703 SENZ 108 MINA ESQUINA PASEO TABASCO AV. MNDEZ CASI ESQ. MINA Precio de RENTA Inmuebles Terreno m Constr. m Uso de Suelo Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Precio Unit. $/m Edad 12 12 13 8 E.c. B B B B Fecha 07-mar-06 08-mar-06 09-mar-06 09-mar-06 Telfono 312-0628 (9931) 020400 312-0628 315-24-85 Fuente/Antecedente Mercedes Miranda Zamorano LIC. JORGE DE LA CERDA Mercedes Miranda Zamorano TABASCO HOY R.res. F.r. Valor Unit. resultante ($/m)
Ubic.
Factores de HOMOLOGACIN C.U.S. Edad E.c.* Acab. rea
F.d. *
1 2 3 4
$ $ $ $
10,000.00 4,000.00 6,000.00 15,000.00
100.00 70.00 70.00 150.00
96.60 44.00 80.00 250.00
$ $ $ $
103.52 90.91 75.00 60.00
1.00 1.00 1.00 1.00
0.92 0.79 0.93 1.00
1.00 1.06 1.01 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
0.74 0.66 0.72 0.84
0.95 1.00 0.90 1.90
0.65 0.56 0.61 1.60 $/m $/m
$ $ $ $
66.79 50.52 45.70 96.28
reas del sujeto:
487.05 813.38 m
Valor Unitario Promedio Ponderado:

Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:
$ 77.30 $ 77.00
C) COMPARATIVO DE INMUEBLES EN VENTA:

N Ubicacin de la Oferta (comparables) 1 CARRANZA 2 27 DE FEBRERO ESQ. PEREDO 3 SIMN SARLAT 222 4 SIMN SARLAT 217 Precio de VENTA Inmuebles Terreno M Constr. M Uso de Suelo Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Com., CUS 1.0 Precio Unit. $/M Pisos 2 1 2 1 Edad 1 1 1 1 E.c.* B B B B Fecha 09-mar-06 10-mar-06 11-mar-06 12-mar-06 Telfono 312-4216 314-2721 314-2720 314-2720 Fuente/Informante TABASCO HOY Arq. Susunaga Arq. Susunaga Arq. Susunaga R.res. F.r. Valor Unit. Homologado ($/M)
Oferta
Ubic.
Factores de HOMOLOGACIN C.U.S. Edad E.c.* Acab. rea
F.d. *
1 2 3 4
$ $ $ $
4,500,000.00 2,500,000.00 3,200,000.00 2,700,000.00
250.00 150.00 70.00 135.00
300.00 200.00 150.00 135.00
$ $ $ $
15,000.00 12,500.00 21,333.33 20,000.00
1.00 1.20 1.00 1.00
0.94 0.95 1.02 0.92
0.88 1.08 0.92 0.93
1.00 1.00 1.00 1.11
1.00 1.00 1.00 1.00
0.87 0.82 0.79 0.77
0.95 0.90 0.90 0.95
0.68 0.91 0.66 0.70 $/M $/M
$ $ $ $
10,189.92 11,400.89 14,157.50 14,006.26
reas del sujeto:
487.05 813.38 M
Valor Unitario Promedio Ponderado: Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:
$ 9,008.20 $ 9,010.00
El Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de:
813.38 M x
$ 9,010.00 /M, en la cantidad de:
Valor Comparativo de Mercado
$ 7,329,000.00
165
Mtodo de Valor Fsico o Directo (Costos)

rea (m) CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACC. LOCALIZACIN REA (m) VALOR UNIT. ($/M) Factor MOTIVO VALOR UNIT. result. ($/M)
Avalo No. 012/2006/CAT Fte. x Fdo.
a) Del Terreno:
Lote Tipo o Moda:
160.00
(8 x 20m)
Valor Unit. de Calle o Zona: $ 3,760.00

IMPORTE
/m
nica
CABECERO 3 FRENTES
487.05
$ 3,760.00
1.30
Cabecero 3 Frentes
4,888.00
2,380,700.40
rea Total de Terreno:
487.05 m
CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO USO REA (m) V.R.N. UNIT. ($/m) FACTORES DE DEMRITO edad e.c. Otro F.r. V.N.R. UNIT. result. ($/m) IMPORTE $
b) De las Construcciones:
Valor Unitario Resultante: $ 4,888.00 Importa Terreno:
$ 2,380,700.40
1 2 2 3
Prtico Planta Baja Planta Alta Techumbre de Lmina
80.375 406.315 103.770 222.92
$ $ $ $
8,000.00 6,000.00 6,500.00 1,000.00
0.76 0.76 0.76 1.00
0.90 0.90 0.90 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
0.69 0.69 0.69 1.00
$ $ $ $
5,490.00 4,117.50 4,460.63 1,000.00
$ $ $ $
441,258.75 1,673,002.01 462,879.06 222,920.00
rea Construida Total:
813.38 m
Valor Unitario Resultante: $ 3,442.50 Importan las Construcciones: $ 2,800,059.82
c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):

CLAVE EDAD (Aos) DESCRIPCIN
c) De las Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias:

CANT. U. (Unidad) V.R.N. ($/U) FACTORES DE DEMRITO edad e.c. Otro F.r. V.N.R. $ IMPORTE $
95
Patios
43.16
m2
350.00
0.76
1.00
1.00
0.763
11,518.33
8,782.72 $ 8,782.72 $ $ $ $ $ $ $ $ $ 45,907.45 79,786.41 52,673.04 15,643.04 9,735.74 26,128.38 83,800.23 47,074.35 15,627.27
c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS: (Inexistentes) c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Importan las Instalaciones Especiales: 14.00 37.30 6.00 6.00 12.00 14.00 7.00 37.30 7.00 pza ml pza pza pza pza ml ml pza 4,300.46 2,805.31 11,513.23 3,419.24 1,064.02 2,447.62 15,700.28 1,655.14 2,927.82 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 0.76 $ $ $ $ $ $ $ $ $ 60,206.49 104,637.91 69,079.40 20,515.46 12,768.18 34,266.73 109,901.95 61,736.85 20,494.77
1 2 3 4 5 6 7 8 9
95 95 95 95 95 95 95 95 95
Pilastras Adosadas Moldura de Remate Marco Ventana Ojival Capialzados Piujantes Avellanados Arqueras Ojivales Cornisa Dentada Basamentos
Capiteles Neoclsicos
% PARTICIPACIN
42% 49%
Importan las Obras Complementarias: Importan las Instalaciones Especiales, Elementos Accs. y Obras Complementarias:
d. DE LOS INDIRECTOS AL TERRENO Y LAS CONSTRUCCIONES
$ 393,941.35
5,574,701.57
Valor Neto Indirectos 23,807.00 8,825.18 14,000.30 28,000.60 19,600.42 $ 94,233.50
No. d.1. d.2. d.3. d.4. d.5. d.6.
C O N C E P T O
GASTOS A TERRENO INV. EN ESTUDIOS Y DISEOS LICENCIAS PER. Y DERECHOS COSTOS FINANCIEROS PROMOCIN Y VENTA CONSTRUCCIN Y MANTTO.
Indicador Paramtrico
7%
2%
0%
Terreno Construccin Instalaciones especiales Obras Complementarias Indirectos
0.01 S / Valor Terreno 0.02 S / Costo Edificacin 0.005 S / Costo Edificacin 0.01 S / Costo Edificacin 0.00 S / Costo Edificacin 0.007 S / Costo Edificacin Valor de los Indirectos:
Valor Fsico Total (COSTOS) [ a + b + c + d ] =

Observaciones:
$ 5,669,000.00
Para efectos de la Depreciacin de las Construcciones se aplic la formula de la Lnea Directa Ponderada: D = 1- ( E / VT )1/4
166
Mtodo de Capitalizacin de Rentas

ENFOQUE DE INGRESOS
a) Clculo de las Deducciones a la Renta Bruta Mensual en Trminos Porcentuales
1. Vacos contractuales 2. Impuesto Predial 3. Agua y drenaje 4. Conserv./mantenimiento 8.00% 0.50% 1.00% 10.00% 5. Administracin 6. Energa (a. comunes) 7. Seguros (daos) 8. Otros: Suman las Deducciones:
8.00% 0.00% 0.03% 0.00% 27.53%
b) Clculo de la Tasa de Capitalizacin:

En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo gnero del que se vala, esto es, en igual dad de liquidez y plazo de retorno de la inversin. Por tanto, dado que el plazo de una inversin inmobiliaria es largo, cuando menos 50 aos, consideraremos inversiones del Mercado de Dinero comparables en plazo de Inversin (Largo) como son: Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversin en Mxico => TASA 1: 1.00%
Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro pas (Mxico), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de acuerdo al gnero o tipo de inmueble que en razn de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se Vala, como sigue:
CONCEPTO
TIPO de INMUEBLE
(segn su USO) Elija la opcin con una "X" => REL. REA (TERR-CONST.) (Slo aplica c/construccin til) Elija la opcin con una "X" =>
TASAS DE REFERENCIA
5% 8% 9% 10% 11% 12%
Terreno
sin Constr.
Casa
Unifamiliar
Local en condominio en condominio Comercial X

Hasta 2:1 0 1.28571 0.00000 11 0 1.42857 0.00000 Hasta 1:3
Depto/Casa Ofic./L. Com.
Especializado
Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr Constr. Terr < Constr. Terr < Constr. Mayor a 3:1 0 0.71429 0.00000 Hasta 3:1 0 1.14286 0.00000
Mayor a 1:3 0 1.71429 0.00000
Suma Calificacin Capitalizacin Tasas Parciales
4.3 1.57143 6.75714
TASA 2: 6.76%
Finalmente, procedemos a la obtencin de la Tasa de Capitalizacin que est compuesta de las dos tasas anteriores, como sigue: Suman Tasa 1 + Tasa 2 = 1.00% + Tasa Prima x menor grado de liquidez _ 6.76% Tasa result.= 7.80%
c) Determinacin del Valor por Capitalizacin de Rentas:

TIPO 1 USO o Destino del rea (Tipologa) rea Total rea (m) 813.380 V.U. ($/m) $ 77.00 Renta Bruta Mensual $ $ $ 62,630.26 -
Totales:
813.38
77.00
$ 62,630.26 $ 28.00%
RBM - D RNM x 12
Renta Bruta Mensual ( RBM ), en nmeros redondos: Suman las Deducciones Mensuales (D): Renta Neta Mensual ( RNM ): Renta Neta Anual Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al 7.80% ( RNA ):
62,600.00 17,528.00 45,072.00 540,864.00
$ $ $
resulta un Valor por Capitalizacin de Rentas de:
$ 6,934,153.85
Valor de Capitalizacin en N.R.
$ 6,934,000.00
167
Valores Estimativos
Tabla Angelpolis (Generalidades)
Dentro de la escasa Metodologa conocida para la Valuacin de Inmuebles Catalogados, tenemos la denominada "Tabla Angelpolis", mtodo de corte estimativo que consiste en otorgar incrementos porcentuales a los Inmuebles considerados Histricos o Artsticos, considerando aspectos principalmente sobre su Datacin, clasificndolos en tres categoras segn la relevancia de sus elementos arquitectnicos, los adornos de sus fachadas e interiores, los hechos histricos que tuvieron lugar en el, y la importancia de personajes ilustres que habitaron o ejercieron dominio sobre tal bien. La creacin deesta metodologa se le atribuye sin lugar a dudas a los Maestros en Valuacin; Rafael Arellano Ocampo y Maribel Arellano Merino y fue obtenida de documentos consultados en la Direccin de Monumentos catalogados del INAH (Instituto Nacional de Antropologa e Historia). Dicho mtodo consiste fundamentalmente en la calificacin en trminos porcentuales de la edad del inmueble (datacin), la relevancia de sus elementos arquitectnicos, los hechos histricos que tuvieron lugar en el, y finalmente la importancia de personajes ilustres que habitaron o ejercieron dominio sobre tal bien. Una vez clasificado el Inmueble dentro de las tres categoras relativas a la datacin, elementos distintivos, hechos histricos y personajes ilustres, cada categora fue sub-clasificada en cuatro rangos de estados de conservacin; Original, restaurado, reconstruido o deteriorado. A continuacin, se asignaron rangos de datacin por periodos que corren desde el Siglo XVI al siglo XIX, calificados en valores porcentuales numricos que se incrementan proporcionalmente segn su edad, categora y estado de conservacin, que se muestran en la siguiente tabla:
TABLA ANGELPOLIS
VALOR ESTIMATIVO DEL INMUEBLE
CATEGOR A
S I G L O S
XIX
1.20 1.15 1.10 1.05 1.03 1.02 1.01 1.00 1.00 1.00 0.80 0.60
XIX
1.50 1.20 1.15 1.10 1.10 1.05 1.03 1.02 1.02 1.01 1.00 0.80
XVIII
2.00 1.50 1.20 1.20 1.15 1.10 1.05 1.03 1.03 1.02 1.01 1.00
XVII
2.00 1.50 1.50 1.50 1.20 1.20 1.10 1.10 1.05 1.03 1.02 1.01
XVI
3.00 2.50 2.00 2.00 1.50 1.50 1.20 1.20 1.10 1.10 1.03 1.02
Estado de Conservacin
Original Restaurado Reconstruido Deteriorado Original Restaurado Reconstruido Deteriorado Original Restaurado Reconstruido Deteriorado
Elementos de Construccin
A B C
"A" "B" "C"
Son aquellas que disponen de elementos Arquitectnicos Relevantes, Adornos en sus fachadas e Interiores y que en algunos casos fueron propiedad de personajes importantes. Fueron Edificios que en su momento histrico eran relevantes, as como su autenticidad, son factores importantes por lo que tienen la categora ms alta. Son aquellos que tienen elementos Arquitectnicos menos importantes y que sus fachadas son pobres en Herrera, Portones, Adornos de Piedra o Argamasas, Etc. Son casos muy simples en sus fachadas e Interiores y que solo estn como parte o relleno de un Contexto Urbano de la Zona, pero no tienen relevancia, sino solamente aos. Fuente: M en V. M en V. Fuente: Rafael Arellano Ocampo Maribel Arellano Merino Monumentos Catalogados INAH
168
Anlisis Porcentual y Grfico

Tabla Angelpolis para Inmuebles Catalogados
CATEGORA
XIX
XIX
25.0% 5.0% 4.0% 5.0% 6.8% 0.03% 2.0% 2.0% 2.0% 1.0% 25.0% 33.4%
XVIII
35.0% 25.0% 5.0% 9.0% 4.6% 4.6% 2.0% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 25.0%
XVII
0.0% 0.0% 25.0% 25.0% 5.0% 4.4% 4.8% 6.8% 2.0% 1.0% 1.0% 1.00%
XVI
50.0% 60.0% 34.0% 34.0% 25.0% 25.0% 9.1% 9.1% 4.9% 6.8% 1.0% 2.00%
A B C
PORCENTAJE DE INCREMENTO AL VALOR AL INMUEBLE

POR CATEGORA, DATACIN Y ESTADO DE CONSERVACIN
TABLA ANGELPOLIS
CATEGORA "A"
60.0%
INCREMENTO
50.0%
40.0%
Original
Restaurado Reconstruid o Deteriorado
30.0% 20.0%
10.0%
0.0%
XIX
D
XVIII
A T A C I
XVII
O N
XVI
Observaciones * * * *
Se observa un incremento mayor a inmuebles restaurados que Originales (S. XVI) Se observa nulo incremento a inmuebles restaurados (S. XVII) Se aprecian incipientes incrementos a inmuebles datados en el Siglo XIX No hay incrementos para inmuebles restaurados ni deteriorados en el Siglo XVII
169
Propuesta Modificada Tabla Angelpolis

GRAFICA DE PROPUESTA DE INCREMENTOS AL VALOR DE INMUEBLES CATALOGADOS
POR CATEGORA, DATACIN Y ESTADO DE CONSERVACIN
Propuesta para Categora "A"

100.0%
TABLA ANGELPOLIS
80.0% % DE INCREMENTO
60.0%
Original Restaurado
40.0%
20.0%
Reconstruido
Deteriorado
0.0%
XIX
XVIII
XVII
XVI
D A T A C I O N
Segn la propuesta, se otorgar un incremento porcentual equilibrado al Valor de Inmueble, principalmente por su factor de Datacin y seguidamente por su categora de estado de conservacin, ya sea; Original, Restaurado, Reconstruido o Deteriorado, mediante la aplicacin de la siguiente tabla:
"Angelpolis" para Inmuebles Catalogados
Tabla de Modificada
XIX XIX
50.0% 30.0% 20.0% 10.0% 13.6% 0.06% 4.0% 4.0% 4.0% 2.0% 50.0% 66.8%
CATEGORA
XVIII
70.0% 50.0% 25.0% 15.0% 9.1% 9.10% 4.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 50.0%
XVII
90.0% 70.0% 50.0% 25.0% 10.0% 8.80% 9.6% 13.6% 4.0% 2.0% 2.0% 2.00%
XVI
100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 50.0% 50.00% 18.2% 18.2% 9.8% 13.6% 2.0% 4.00%
A B C
"A" "B" "C"
Son aquellas que disponen de elementos Arquitectnicos Relevantes, Adornos en sus fachadas e Interiores y que en algunos casos fueron propiedad de personajes importantes. Fueron Edificios que en su momento histrico eran relevantes, as como su autenticidad, son factores importantes por lo que tienen la categora ms alta. Son aquellos que tienen elementos Arquitectnicos menos importantes y que sus fachadas son pobres en Herrera, Portones, Adornos de Piedra o Argamasas, Etc. Son casos muy simples en sus fachadas e Interiores y que solo estn como parte o relleno de un Contexto Urbano de la Zona, pero no tienen relevancia, sino solamente aos. Fuente: Arq. Margarita Arechederra Sauvage
170
Valor Estimativo 1 (VE_1)

Va Tabla Angelpolis Modificada
% PARTICIPACIN 35%
28%
(a) Valor Fsico o Directo (Costos): $ 5,669,000.00 (b) Valor de Capitalizacin (Ingresos): $ 6,934,000.00
Valor Comparativo de Mercado: $ 7,329,000.00
Valor Promedio [ a+b+c ]: $ 6,644,000.00

37% Valor Fsico Valor de Capitalizacin Valor de Mercado
E) Incremento al Valor Fsico del Inmueble segn Tabla Angelpolis Modificada para Inmueble con categora de Reconstruido del S. XIX (20%) .. $ 1,133,800.00
Valor Estimativo 1 (VE_1) de acuerdo a la Tabla Angelpolis modificada [ c + incremento ]:
7,777,800.00 $ 7,778,000.00
Valor Estimativo ( 1 ) en N.R.
171

Valor Estimativo 2 (VE_2)
Tabla Original de Coeficientes de Incremento de Valor a Inmuebles Catalogados
Monumento ley
1 Bueno 1
2. Alteraciones
CATEGORAS histrico por
Museos Inmueble Inmueble Inmueble Edificacin Edificacin histricos de valor de valor s de valor no actual relevantes histrico artstico artstico armnica armnica por ley ambiental relevante ambiental
1 Regular 1 Modificado 0.95 Popular o Verncula 1 Siglo XVI 5 Comercio 1 Comercio 1 2 1.2 1 Malo 1 Alterado en su totalidad 0.9 Neoclsico 1 Siglo XVII 4 Servicios 1 Servicios 1 3 1.4 Neogtico 1 Eclctico 1 1 Ruinoso 1 1 1 1
Baldo
1. Estado Fsico de la Edificacin
ntegro 1
3. Corriente Estilstica
Maya 1
Art. Noveau Neomudejar Neocolonial Neoindignista Regionalista Art. Deco Funcionalista 1 1850-1900 2 Otros 1 Otros 1 >5 2 Sin uso 1 1 1900-1920 1.6 1 1920-1940 1.3 1 1940-1960 1 1 1 1
Moderna 1
4. Datacin
Siglo VII-X 6
Siglo XVIII 1800-1850 3 Institucional 1 Institucional 1 4 1.6 2.5 Industria 1 Industria 1 5 1.8
5. Uso Original
Habitacin 1
6. Uso Actual
Habitacin 1 1 1
7. Niveles de la Construccin
9. Nivel de Intervencin
Adecuacin Sustitucin Restauracin Sustitucin Adaptacin a Imagen no Conservacin Especializad Controlada controlada urbana Controlada a
Coeficiente de Incremento Bienes Catalogados
3.6
Ve2 = Valor Estimativo ( 2 ) =
Valor Fsico 5,669,000.00
Incremento 3.6
Valor Estimativo (2) $ 20,408,400.00

$ 20,408,400.00
Para el Caso de Inmuebles Catalogados, el coeficiente resultante deber aplicarse al Valor Fsico obtenido del Inmueble.
Fuente: Susunaga & Consultores Asc.
Se observa excesivo el Incremento al Valor Fsico (casi 400 %)
2 1.85 2
1.8 F A C T O R
TABLA ORIGINAL DE COEFICIENTES DE INCREMENTO EN LA CATEGORA DE USO ORIGINAL DE INMUEBLE

1.70 1.55
1.40
1.6
1.4
1.2
1.05
1.2
1 0.8 0.6 0.4 0.2 0
0.9
0.75
Siglo VII-X
Siglo XVI
Siglo XVII
Siglo XVIII
1800-1850
1850-1900
1900-1920
1920-1940
1940-1960
C A T E G O R I A
172

Valor Estimativo 2a (VE_2a)
Va Tabla Modificada de Incrementos a Coeficientes para Inmuebles Catalogados
CATEGORAS
Monumento histrico por ley 1.00 Bueno 1.00
Museos histricos relevantes por ley 0.95 Regular 0.95
Inmueble de Inmueble de valor valor artstico histrico relevante ambiental 0.90 Malo 0.90 0.85 Ruinoso 0.85 Sustitucin Controlada 1 Neogtico 1.55 Siglo XVIII 1.25 Habitacin 1.1 Habitacin 1.4 4
Inmuebles de valor artstico ambiental
Edificacin Edificacin actual no armnica armnica
Baldo
1. Estado Fsico de la Edificacin
0.8 Modificado 1 Eclctico 1.40 1800-1850 1 Industria 1.05 Industria 1.5 5
0.75 Sustitucin no Controlada 1 Art. Noveau 1.2
0.70 Alterado 1
0.65 Alterado en su totalidad 1 1 1 1 1 Funcionalista 1 Moderna
2. Nivel de Intervencin
ntegro 1
Restauracin Adaptacin Especializad controlada a 1 Popular o Verncula 1.85 Siglo XVI 1.75 Comercio 1.2 Comercio 1.2 2 1 Neoclsico 1.70 Siglo XVII 1.5 Servicios 1.15 Servicios 1.3 3
3. Corriente Estilstica
Maya 2.00
Neomudeja Neocolonial Neoindignista Regionalista Art. Deco r 1.05 0.9 1920-1940 0.75 1940-1960
4. Datacin
Siglo VII-X 2
1850-1900 1900-1920 0.75 Otros 1 Otros 1.6 >5 0.95 Sin uso
5. Uso Original
Institucional 1.25
6. Uso Actual
Institucional 1 1
7. Niveles de la Construccin
Coeficiente de Incremento Bienes Catalogados
1.89 VIII. 11. 3.1.
Valor Fsico 5,669,000.00
Incremento 1.88784
Valor Estimativo (2) $ 10,702,164.96
Para el Caso de Inmuebles Catalogados, el coeficiente resultante deber aplicarse al Valor Fsico obtenido del Inmueble.
Fuente: Susunaga & Consultores Asociados
$ 10,702,164.96
2 1.85 2 1.8
F A C T O R
VIII. 11.3.2. GRAFICO PORCENTUAL VE_2a EN LA CATEGORA DE DATACIN

1.70 1.55
1.40
1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2

0
1.2 Siglo VII-X

Habitacin
Siglo XVI
Comercio
Siglo XVII
Servicios
Siglo XVIII
Institucional
1800-1850
Industria
1850-1900 1900-1920
Otros
1920-1940 0.9
1940-19601.05 0.75 0.9 0.75
1.85
1.70
1.55
1.40
1.2
1.05
Siglo VII-X
Siglo XVI
Siglo XVII
Siglo XVIII
1800-1850
1850-1900
1900-1920
1920-1940
1940-1960
CATEGORIA DE DATACIN
173
Resumen de Resultados: RESULTADOS

$15,000,000 $10,000,000 $5,000,000 $a) Mtodo Fsico (COSTOS) b) Valor de Capitalizacin c) M. comparativo (MERCADO) d) Ve1. Valor Estimativo (1) d) Ve2. Valor Estimativo (2)
Los importes obtenidos en cada uno de los cinco Mtodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se Vala, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimacin de dicho valor.
RESUMEN DE MTODOS DE VALUACIN APLICADOS

Valor Fsico Directo: $ 5,669,000.00 Valor de Capitalizacin de Rentas: $ 6,934,000.00 Valor Comparativo de Mercado: $ 7,329,000.00 VE_1 Valor Estimativo ( 1 ): $ 7,778,000.00 VE_2 Valor Estimativo ( 2a ): $ 10,702,164.96
Consideraciones Previas a la Conclusin:

1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercializacin del inmueble al trmino de 90 das hbiles, dicho valor corresponder nicamente al Mtodo de Valor Estimativo 2, ya que es el resultado de incrementar el coeficiente resultante de Valor Estimativo al Mtodo Valor Fsico o Directo, toda vez que refleja con mayor aproximacin el Valor Comercial del Inmueble. 2. Vase por favor el Inciso VIII.7.4. "Declaraciones y Documentacin", Captulo VIII. 7. relativo a las "Consideraciones previas al Avalo" , pgina 142 del documento.
Conclusin:
Se concluye que el VALOR COMERCIAL del inmueble motivo del presente AVALO es nicamente el ndice resultante del Valor Estimativo 2 (VE_2), e importa la suma de:
DIEZ MILLONES SETECIENTOS DOS MIL PESOS 00/100 M.N.
(cantidad con letra)
$ 10,702,000.00
Este Valor est Referido al Da:
Marzo 02 de 2006
Que es la misma anotada en la Hoja 1 de este Avalo. Valor Unitario Vendible resultante: 13,157.44
VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso): Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a:
importa la suma de
Formul: Perito Valuador
Nombre: Grado: Cdula:
E.V. Arq. Margarita Arechederra Sauvag

Especialidad en Valuacin por la U.de G.
Cdula Profesional No. 3 815 218
NOTAS:
1. El presente Avalo no tendr validez oficial si no cuenta con la FIRMA del Perito Valuador. 2. Este documento no podr ser utilizado para fines o propsito distinto al indicado en su Hoja 1.
174
FACHADA ESTE Calle Independencia
FACHADA SUR Calle Nicols Bravo
FACHADA OESTE Calle Miguel hidalgo
175
FACHADA NORTE Calle Independencia
Grfica interior del prtico
Vista del envigado del prtico de acceso 176
VISTA AREA Calle Miguel Hidalgo
VISTA AREA Al fondo el Palacio de Gobierno
ENTORNO URBANO Calle Miguel Hidalgo
177
Cornisa dentada
Frontn con remate de moldura
Moldura rectangular Capitel jnico
Portal de arquera ojival
Pilastras dobles adosadas (estpite)
Pilares
Basamento
178
Arco ojival neogtico
Capialzado
Piujante
Ventanera de aluminio actual
Capialzado en arcos interiores
Piujante avellanado
Marco de ventana
179
Ventanera de aluminio en puertas de acceso
Estado actual del inmueble
Vista interior del rea de oficinas
180
Remate dentado del portal
Detalle de los pilares y sus pilastras dobles adosadas (estpites)
181
Cubierta del prtico Bveda catalana plana. Ladrillo rojo de barro sobre entramado de vigas de acero (rieles)
Moldura de remate en arcos de prtico
Nichos de iluminacin en pilastras de prtico (interior)
182
S I M B O L O G I A FICHA DE INVENTARIO DE PATRIMONIO EDIFICADO

Instituciones Participantes: Poblacin VILLAHERMOSA I.- Calle Independencia No. 301 SIMBOLOGA 1 2 3 4 5 6 7 8 0 0 1 0 0 0 1 7 0 0 0 CENTRO 270004001 U01 Cabeza de manzana de las Calles Independencia, Nicols Bravo y M. Hidalgo Municipio Clave Ficha Regin Manzana Lote 0 0 1 Universidad de Guadalajara (UdG)
III. CLASIFICACIONES
1.- Monumento histrico por Determin. De ley
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
2.- Monumento Histrico Civil Relevante por 3.- Inmueble de Valor Histrico Ambiental 4.- Inmueble de Valor Artstico relevante 5.- Inmueble de Valor Artstico Ambiental 6.- Edificacin Actual Armnica 7.- Edificacin No Armnica 8.- Baldo
II.- Nmero(s) oficial III.- Clasificacin IV.- Edo. De Conservacin V.- Alteraciones VI.- Corriente estilstica VII.- Datacin VIII.- Uso original IX.- Uso actual X.- Niveles de edificacin XI.- Nivel mx. intervencin permitidos.
1.- Malo 2.- Regular 3.- Bueno
IV. Estado de la Construccin
V. Alteraciones
1.- Muy Modificada 2.- Modificada 3.- Integra
1.- Colonial 2.- Popular o Verncula 3.- Neoclsico 4.- Neogtica 5.-Eclctica 6.- Art. Noveau 7.- Neomudejar 8.- Neocolonial 9.- Neoindigenista 10.- Regionalista
VI. Corriente Estil
1.- Siglo XVI 2.- Siglo XVII 3.- Siglo XVIII 4.- 1800-1850 5.- 1850-1900 6.- 1900-1920 7.- 1920-1940 8.- 1940- 1960 9.- 1960-
VII. Datacin
11.- Arte Doce 12.- Funcionalismo 13.- Moderno o Internacional
1.- Habitacin 2.-Comercio 3.-Servicios 4.-Institucional 5.- Industria 6.- Otros
VIII. Uso Original
XI. Nivel Ms de Intervencin Permitida
1.- 1
X. Niveles de Edificacin
1.- Habitacin 2.- Comercio 3.- Servicios 4.- Institucional 5.- Industria 6.- Otros 7.- Sin Uso
IX. Uso Actual
2.- 2
En 1837 se inaugur el Inmueble con el nombre de Teatro "San Juan", construido por el Ayuntamiento de la ciudad de "San Juan Bautista" (Villahermosa) En el ao de 1863 y en ocasin de la conmemoracin de la Independencia Nacional los simpatizantes del Imperio, coronaron a Don Eduardo Gonzlez Arvalo. En el ao de 1911 Don Mariano Olivera construy los portales ojivales, situados al oeste de la Plaza de la Constitucin, como la franja que ocupaba era la acera, se le condicion a que esos portales quedaran XII.- Antecedentes Histricos: abiertos al pblico. En 1947 Don Jos Alday apertura el "Caf del Portal" y dos aos ms tarde le agrega la Terraza que denominaran "El Mirador", como saln de baile, donde se daban cita la sociada Villahermosina . En el ao de 1953se llev a efecto una gran cena de gala donde el entonces gobernado del estado, Manuel Barttlet Bautista le impuso las bandas a las embajadoras que representaban a sus municipios, lo que fue el primer baile de embajadoras; eleccin de la "Flor Ms Bella" del Estado lo que representa la mxima fiesta de los tabasqueos.
XIII.-Observaciones:
Fecha de elaboracin:
El Inmueble presenta una intervencin reciente, modificndola al interior para oficinas sustituyendo el piso original por losetas de cermica y se coloc plafn suspendido de unicel. Marzo 02 de 2006 Elabor: Arq. Margarita Arechederra Sauvag
1.- Conservacin 2.- Restauracin Especializada 3.-Adaptacin Controlada 4.- Adecuacin a imagen Urbana 5.- Sustitucin Controlada
183
184
FICHA DE INVENTARIO DEL PATRIMONIO EDIFICADO
Poblacin CENTRO 0 0 1 0 0 0 1 7 0 0 0 Cabeza de manzana de las Calles Independencia, Nicols Bravo y M. Hidalgo 270004001 U01 Municipio Clave Ficha Regin Manzana Lote 0 0 1 No. 301
REVERSO
FICHA DE CATALOGO DE INMUEBLES VILLAHERMOSA CATALOGADOS I.- Calle Independencia

Croquis del Terreno
Fotografas:
Macro-Localizacin (en relacin al Plano de la Ciudad)
Predio
TIPO T-1 T-2
E S P A C I O Prtico Planta Baja Planta Alta T-3 Techumbre de Lmina rea Construida Total Superficie de Terreno
rea/ m2 80.735 406.315 103.77 222.92 813.74 487.05
Tipo de Inmueble:
Arquitectura Civil
Fecha de elaboracin
Marzo 02 de 2006
Elabor
Anlisis de Precios Unitarios

ELEMENTOS DISTINTIVOS ARQUITECTNICOS
AVALUO No. 001/2001/UdeG
PILASTRAS ADOSADAS (ESTPITE)

Clave MATERIALES:
CONCRETO f'c=200 kg/cm MORTERO CEMENTO - ARENA 1:4 PASTA TEXTURIZADA LISA MCA. COMEX. MADERA m3 m2 m2 PT 1.9600 33.7400 33.7400 124.5000 1,345.20 83.70 114.50 32.00
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
2,636.59 2,824.04 3,863.23 3,984.00 13,307.86
TOTAL DE MATERIALES:
MANO DE OBRA:
CUADRILLA # 5 JOR 20.0000 1,390.39 27,807.80 TOTAL DE MANO DE OBRA: 27,807.80
HERRAMIENTA Y EQUIPO:
HERRAMIENTA MENOR % 3.0000 27,807.80 834.23 TOTAL DE HERRAMIENTA Y EQUIPO: 834.23
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
COSTO DIRECTO: INDIRECTO (%) FINANCIAMIENTO (%) UTILIDAD (%) 20.0000 SUBTOTAL: 4.0000 SUBTOTAL: 15.0000
41,949.89 8,389.98 50,339.87 2,013.59 52,353.47 7,853.02
Pilastras Adosadas (Estpite)
PRECIO UNITARIO:
rea: 0.42 x 4.15 = 1.74 Volmen: 1.74 x .08 = 0.14 Cantidad: 0.14 x 14 pza = 1.96 Aplanado: 0.42 + .08 2.41 Pasta Lisa: 33.74 .08 x 4.15= 2.41 x 14 pza = 33.74 m2 m2 m2 m3 m3 m2
60,206.49
185
MOLDURA DE REMATE (37.30ml)

Clave MATERIALES:
CONCRETO f'c=200 kg/cm MORTERO CEMENTO - ARENA 1:4 PASTA TEXTURIZADA LISA MCA. COMEX. MADERA m3 m2 m2 PT 13.0600 94.5000 94.5000 249.0000 1,345.20 83.70 114.50 32.00
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
17,568.31 7,909.65 10,820.25 7,968.00 -
44,266.21
MANO DE OBRA:
CUADRILLA No 5 JOR 20.0000 1,390.39 27,807.80 TOTAL DE MANO DE OBRA: 27,807.80
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
72,908.25 14,581.65 87,489.90 3,499.60 90,989.49 13,648.42
PRECIO UNITARIO:
MOLDURA DE REMATE
Permetro: rea: Longitud: Volumen: 2.52 0.35 37.30 0.18 ml m3 ml x 37.30 = 13.055 Aplanado: Pasta Lisa: 94.50 2.52 m2 x 37.30 = 94.500 m3
104,637.91
m2
186
MARCO DE VENTANA OJIVAL INTERIOR

Clave MATERIALES:
CONCRETO f'c=200 Kg./cm MORTERO CEMENTO - ARENA 1:4 PASTA TEXTURIZADA LISA MCA. COMEX. MADERA M m2 m2 PT 3.7800 52.5800 52.5800 124.5000 1,345.20 83.70 114.50 32.00
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
5,084.86 4,400.95 6,020.41 3,984.00 -
19,490.21
MANO DE OBRA:
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
48,132.25 9,626.45 57,758.70 2,310.35 60,069.04 9,010.36
MARCO DE VENTANA OJIVAL
PRECIO UNITARIO:
69,079.40
Permetro: rea: Espesor:
11.67 7.82 .08
ml m2 cm.
Volumen: Total:
.08 0.63
x 7.82 = x 6 pza = x 6 pza = 52.58
0.63 3.78 52.58
Aplanado: 8.7636 Pasta Lisa: Texturizada
187
CAPIALZADO DE ARCOS OJIVALES INTERIORES

Clave MATERIALES:
CONCRETO f'c=200 Kg./cm MORTERO CEMENTO - ARENA 1:4 PASTA TEXTURIZADA LISA MCA. COMEX. MADERA M m2 m2 PT 0.0230 1.8100 1.8100 76.5000 1,345.20 83.70 114.50 32.00
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
30.94 151.50 207.25 2,448.00 -
2,837.68
MANO DE OBRA:
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
14,294.50 2,858.90 17,153.39 686.14 17,839.53 2,675.93
PRECIO UNITARIO:
20,515.46
Permetro: Volumen:
3.02 ml 3.02 x .025 x .025 x 2 pza c / ventana 0.00378 x 6 pza 0.023 m3
CAPIALZADO
Cantidad:
Aplanado:
3.02 x .025
0.0755 1.81 m2 m2
0.0755 x 4 pza x 6 arcos Pasta Texturizada 1.81
188
PIUJANTES AVELLANADOS
Clave MATERIALES:
CONCRETO f'c=200 kg/cm MORTERO CEMENTO - ARENA 1:4 PASTA TEXTURIZADA LISA MCA. COMEX. MADERA M m2 m2 PT 1.8200 8.2900 8.2900 15.9000 1,345.20 83.70 114.50 32.00
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
2,448.26 693.87 949.21 508.80 -
4,600.14
MANO DE OBRA:
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
8,896.45 1,779.29 10,675.74 427.03 11,102.77 1,665.41
PIUJANTES AVELLANADOS
PRECIO UNITARIO:
Dimetro: Volumen: V= Cantidad: Total = Aplanado: Pasta: d x Pi 0.69 8.29 0.1521 0.22 Pi x d2 cm. 3.1416 x (0.22^2) 0.1521 m3 x 12 pza 1.82 m3
12,768.18
(0.22 x 3.1416) x 12 pza m2 8.29
189
CAPITELES NEOCLSICOS
Clave MATERIALES:
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
484.27 188.33 949.21 3,636.80 -
5,258.60
MANO DE OBRA:
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
23,875.92 4,775.18 28,651.11 1,146.04 29,797.15 4,469.57
CAPITELES NEOCLSICOS Y MEDIOS CAPITELES
PRECIO UNITARIO:
rea: Base: Volumen: Cantidad: 1/2 Capitel: Cantidad: Total: .08 0.53 .0742 0.012 0.12 .0240 0.024 m2 x 0.14 = 0.0742 x .16 0.0119 x 20 pza 0.3360 x 0.20 0.0240 x 14 pza + 0.34 0.36 m3 m3 m3 m3 m2
34,266.73
0.34
190
ARQUERAS OJIVALES
Clave MATERIALES:
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
12,956.97 4,030.99 5,514.32 11,110.72 -
33,613.00
MANO DE OBRA:
HERRAMIENTA MENOR % 3.0000 41,711.70 1,251.35 TOTAL DE HERRAMIENTA Y EQUIPO: 1,251.35
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
76,576.05 15,315.21 91,891.26 3,675.65 95,566.91 14,335.04
PRECIO UNITARIO:
ARQUERA OJIVAL
rea: Volumen: 3.44 0.40 m2 x 3.44 = 1.376 Cantidad: 1.376 x 7 pza = 9.6320 Aplanado: 6.88 x 7 pza= 48.16 Pasta: 48.16 m2 m2 m3 m3
109,901.95
191
CORNISA DENTADA
Clave MATERIALES:
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
552.07 1,145.02 1,566.36 11,110.72 -
14,374.17
MANO DE OBRA:
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
43,016.20 8,603.24 51,619.44 2,064.78 53,684.22 8,052.63
PRECIO UNITARIO:
CORNISA DENTADA
rea: Volumen: =.17 x .17 0.03 0.03 x 0.08 = 0.0024 Cantidad: .0024 x 171 pza 0.4104 Aplanado: 0.17 x 0.17 0.029 171 pza Pasta: 13.68 .17x.08x4 0.054 0.08 13.68 m2 m2 0.08 m3 m3 m2
61,736.85
192
BASAMENTO DE COLUMNAS
Clave MATERIALES:
Unidad:
m3
Descripcin
Unidad
Cantidad
Costo
Importe
777.79 425.20 581.66 2,470.72 -
4,255.37
MANO DE OBRA:
FECHA DE COTIZACIN:
MARZO DE 2006
14,280.08 2,856.02 17,136.10 685.44 17,821.54 2,673.23
BASAMENTOS DE COLUMNAS
PRECIO UNITARIO:
rea: 1.17 0.50 0.59 Volumen: .59 x 0.14 = 0.0826 Cantidad: .0826 x 7 pzas = 0.5782 Aplanado: Cantidad: Pasta: 1.17 x 0.50 7 pza x .50 x .14 x 2 0.73 5.08 5.08 m2 m2 m2 m3 m3 m2
20,494.77
193
Conclusiones
La estimacin monetaria de inmuebles histricos-artsticos entraa grandes dificultades, al ser estas edificaciones, manifestaciones arquitectnicas vinculadas estrechamente a la historia de la humanidad, adems de reflejar las condiciones culturales de una poca, pasajes histricos o hechos relevantes efectuados en el lugar. La expresin en trminos monetarios de este tipo de bienes no slo debe comprender los enfoques tradicionales de costos, ingresos y mercado, sino debe tambin incluir un anlisis profundo de los valores del objeto arquitectnico, tanto objetivos como subjetivos, y que expresen en su exacta dimensin el contenido significativo y la riqueza cultural del bien valorado. Como hemos visto a lo largo de este documento, esta difcil tarea conlleva al estudio de mltiples variables, condiciones particulares directas o indirectas, fuerzas actuantes del mercado inmobiliario, y toda clase de variables econmicas que influyen o pueden influir en la prudente estimacin del bien sujeto a intercambio monetario, en funcin del binomio uso-utilidad y de sus cualidades ideales sobre el valor, siendo estas el objetivo de estudio de la Axiologa. Por otro lado, la estimacin tradicional del denominado valor neto de reposicin de las construcciones (VNR) incidir determinantemente en el valor fsico o directo del inmueble (enfoque de costos), la que se ver regida por otro factor preponderante: la determinacin del costo de reproduccin actual de los elementos distintivos arquitectnicos, as como los tcnicos-estructurales del inmueble, los cuales requerirn del apoyo de la materia de ingeniera de costos, donde resultar indispensable formular anlisis de precios unitarios que permitan devolver a la construccin y a sus elementos distintivos-arquitectnicos su valor original, en muchos casos fabricados artesanalmente, considerando as los importes de moldeados y andamiajes requeridos para su reposicin.
Por tal razn, las metodologas tradicionales de valoracin fsica del inmueble se vern regidas por el anlisis unitario de materiales y mano de obra, tal como se practic en la poca del Mxico colonial, siguiendo el Sistema de Cuantificacin de Partidas que consista en un presupuesto de obra detallado que inclua la obtencin de un precio unitario de cada una de las partidas que contiene una construccin o edificio, cuya sumatoria dara luz sobre la cuanta, total de tal o cual inmueble. En cuanto a la metodologa de valuacin para inmuebles catlogados, adems de los multicitados enfoques tradicionales, en este trabajo de investigacin se desarrollaron procedimientos metodolgicos adicionales de corte estimativo, que tuvieron como objetivo primordial expresar en trmino econmico el valor del inmueble catalogado Caf del Portal, que resulta ser una joya arquitectnica del Siglo XIX, situada en el Casco Histrico, y la cual ha sido testigo de innumerables hechos histricos de la sociedad villahermosina. La imperiosa necesidad de proteger los inmuebles considerados patrimonio nacional nos motiva a buscar nuevos enfoques de carcter econmico que revaloren en trminos monetarios los valores tangibles e intangibles que poseen para as tratar de disminuir la destruccin de la que son objeto, ya que la mayora de las veces se le atribuye mayor valor al terreno que a lo construido en l; en estas condiciones resulta de mayor provecho para los propietarios su venta que su conservacin. El objetivo fundamental del presente trabajo se ha logrado alcanzar, ya que en apego a las metodologas propias de la valuacin se ha logrado concretar un procedimiento en el cual se conjuguen los mtodos tradicionales con los especficamente diseados para este tipo de inmuebles, pero que al analizar sus resultados nos han reflejado inconsistencias, las cuales han sido explicitadas y replanteadas, considerando y ponderando los valores subjetivos o intangibles, los cuales se requiere destacar y jerarquizar. Edenpolis, el nuevo mtodo propuesto, permite tasar con mayor bondad a los edificios y reconocerlos como patrimonio de un pueblo, que expresado en moneda los ubica en un lugar privilegiado, como joyas irremplazables e irrepetibles, considerando a todo aquel que las posea como afortunado, en vez de verlos con cargas difciles de sostener. El precio elevado impide la movilidad de los intercambios propios del mercado inmobiliario, de tal suerte que los interesados en su posesin sern slo los que reconozcan su vala y estn dispuestos a su proteccin.
25
Ibd. p. 35
196
El inters de un pueblo por conservar su patrimonio como smbolo de identidad pudiera ser canalizado para que a travs de sus gobiernos sean adquiridos estos edificios, rehabilitndolos para uso y recreacin de toda la poblacin, conservndolos como testigos de su cultura y promovindolos como atraccin turstica y fuente de ingreso econmico. La historia de un pueblo son sus races, que se convierten en tangibles gracias a la arquitectura; las races son parte de la vida que debemos proteger. Eva Margarita Arechederra Sauvag Septiembre de 2008
197
Bibliografa
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Nivel Estatal Reglamento de la Ley de Catastro del Estado de Tabasco. Ley de Ordenamiento Sustentable del Territorio del Estado de Tabasco, Captulo XV referente al Patrimonio Natural y Cultural, Artculos 294 y 295, aprobada el 03 de agosto de 2005.
Nivel Municipal Declaratoria de Centro Histrico de Villahermosa. Normas de Conservacin-Revitalizacin del Centro Histrico de Villahermosa. Reglamento de Construcciones del Municipio del Centro del Estado de Tabasco 1995, Artculo 58 referente a Zonas de Patrimonio Histrico y Cultural. Reglamento para la Zona Luz. 2001. Reglamento de anuncios, apartado del Distrito 1 de la ciudad de Villahermosa. 2002. Normatividad y Fiscalizacin para el Municipio del Centro (Reglamento que regula las actividades que realizan los ambulantes del Municipio del Centro). Lineamiento Normativo para Alumbrado Pblico.
207
Anexos
LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS ARQUEOLGICOS, ARTSTICOS E HISTRICOS Ley publicada en el Diario Oficial de la Federacin el sbado 6 de mayo de 1972. Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Presidencia de la Repblica. LUIS ECHEVERRIA ALVAREZ, Presidente Constitucional de los Estados Unidos Mexicanos, a sus habitantes, sabed: Que el H. Congreso de la Unin se ha servido dirigirme el siguiente DECRETO: El Congreso de los Estados Unidos Mexicanos, decreta la: LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS ARQUEOLGICOS, ARTSTICOS E HISTRICOS CAPITULO I. Disposiciones Generales ARTICULO 1.- El objeto de esta ley es de inters social y nacional y sus disposiciones de orden pblico. ARTICULO 2.- Es de utilidad pblica, la investigacin, proteccin, conservacin, restauracin y recuperacin de los monumentos arqueolgicos, artsticos e histricos y de las zonas de monumentos. La Secretara de Educacin Pblica, el Instituto Nacional de Antropologa e Historia, el Instituto Nacional de Bellas Artes y los dems institutos culturales del pas, en coordinacin con las autoridades estatales, municipales y los particulares, realizarn campaas permanentes para fomentar el conocimiento y respeto a los monumentos arqueolgicos, histricos y artsticos. El Instituto Nacional de Antropologa e Historia y el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, de acuerdo con lo que establezca el reglamento de esta Ley, organizarn o autorizarn asociaciones civiles, juntas vecinales, y uniones de campesinos como rganos auxiliares para impedir el saqueo arqueolgico y preservar el patrimonio cultural de la Nacin. Adems se establecern museos regionales. ARTICULO 3.- La aplicacin de esta Ley corresponde a: I.- El Presidente de la Repblica; II.- El Secretario de Educacin Pblica; III.- El Secretario del Patrimonio Nacional;
IV.- El Instituto Nacional de Antropologa e Historia; V.- El Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura y VI.- Las dems autoridades y dependencias federales, en los casos de su competencia. ARTICULO 4.- Las autoridades de los estados y municipios tendrn, en la aplicacin de esta ley, la intervencin que la misma y su reglamento sealen. ARTICULO 5.- Son monumentos arqueolgicos, artsticos, histricos y zonas de monumentos los determinados expresamente en esta Ley y los que sean declarados como tales, de oficio o a peticin de parte. El Presidente de la Repblica, o en su caso el Secretario de Educacin Pblica, expedir o revocar la declaratoria correspondiente, que ser publicada en el Diario Oficial de la Federacin. ARTICULO 6.- Los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos histricos o artsticos, debern conservarlos y, en su caso, restaurarlos en los trminos del artculo siguiente, previa autorizacin del Instituto correspondiente. Los propietarios de bienes inmuebles colindantes a un monumento, que pretendan realizar obras de excavacin, cimentacin, demolicin o construccin, que puedan afectar las caractersticas de los monumentos histricos o artsticos, debern obtener el permiso del Instituto correspondiente, que se expedir una vez satisfechos los requisitos que se exijan en el Reglamento. ARTICULO 7.- Las autoridades de los Estados, Territorios y Municipios cuando decidan restaurar y conservar los monumentos arqueolgicos e histricos lo harn siempre, previo permiso y bajo la direccin del Instituto Nacional de Antropologa e Historia. Asimismo dichas autoridades cuando resuelvan construir o acondicionar edificios para que el Instituto Nacional de Antropologa e Historia exhiba los monumentos arqueolgicos e histricos de esa regin, podrn solicitarle el permiso correspondiente, siendo requisito el que estas construcciones tengan las seguridades y los dispositivos de control que fija el Reglamento. El Instituto Nacional de Antropologa e Historia podr recibir aportaciones de las autoridades mencionadas, as como de particulares para los fines que seala este artculo. ARTICULO 8.- Las autoridades de los Estados, Territorios y Municipios podrn colaborar con el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura para la conservacin y exhibicin de los monumentos artsticos en los trminos que fije dicho Instituto. ARTICULO 9.- El Instituto competente proporcionar asesora profesional en la conservacin y restauracin de los bienes inmuebles declarados monumentos. ARTICULO 10.- El Instituto competente proceder a efectuar las obras de conservacin y restauracin de un bien inmueble declarado monumento histrico o artstico, cuando el propietario, habiendo sido requerido para ello, no la realice. La Tesorera de la Federacin har efectivo el importe de las obras. ARTICULO 11.- Los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos histricos o artsticos que los mantengan conservados y en su caso los restauren, en los trminos de esta ley, podrn solicitar la exencin de impuestos prediales correspondientes, en la jurisdiccin del Distrito Federal, con base en el dictamen tcnico que expida el instituto competente, de conformidad con el reglamento. Los Institutos promovern ante los Gobiernos de los Estados la conveniencia de que se exima del impuesto predial, a los bienes inmuebles declarados monumentos, que no se exploten con fines de lucro.
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ARTICULO 12.- Las obras de restauracin y conservacin en bienes inmuebles declarados monumentos, que se ejecuten sin la autorizacin o permiso correspondiente, o que violen los otorgados, sern suspendidas por disposicin del Instituto competente, y en su caso, se proceder a su demolicin por el interesado o por el Instituto, as como a su restauracin o reconstruccin. La autoridad municipal respectiva podr actuar en casos urgentes en auxilio del Instituto correspondiente, para ordenar la suspensin provisional de las obras. Lo anterior ser aplicable a las obras a que se refiere el prrafo segundo del artculo 6. Las obras de demolicin, restauracin o reconstruccin del bien, sern por cuenta del interesado. En su caso se proceder en los trminos del artculo 10. En estos casos, sern solidariamente responsables con el propietario, el que haya ordenado la obra y el que dirija su ejecucin. ARTICULO 13.- Los propietarios de bienes muebles declarados monumentos histricos o artsticos debern conservarlos, y en su caso restaurarlos, siendo aplicable en lo conducente lo dispuesto en los artculos 6., 7., 8., 9., 10,11 y 12 de esta Ley. ARTCULO 14.- El destino o cambio de destino de inmuebles de propiedad federal declarados monumentos arqueolgicos, histricos o artsticos, deber hacerse por decreto que expedir el Ejecutivo Federal, por conducto de la Secretara del Patrimonio Nacional, la que atender el dictamen de la Secretara de Educacin Pblica. ARTICULO 15.- Los comerciantes en monumentos y en bienes histricos o artsticos, para los efectos de esta Ley, debern registrarse en el Instituto competente, llenando los requisitos que marca el Reglamento respectivo. ARTCULO 16.- Los monumentos histricos o artsticos de propiedad particular podrn ser exportados temporal o definitivamente, mediante permiso del Instituto competente, en los trminos del Reglamento de esta Ley. Se prohbe la exportacin de monumentos arqueolgicos, salvo canjes o donativos a Gobiernos o Institutos Cientficos extranjeros, por acuerdo del Presidente de la Repblica. El Instituto Nacional de Antropologa e Historia, promover la recuperacin de los monumentos arqueolgicos de especial valor para la nacin mexicana, que se encuentran en el extranjero. ARTICULO 17.- Para la reproduccin de monumentos arqueolgicos, histricos o artsticos, con fines comerciales, se requerir permiso del Instituto competente, y en su caso se estar a lo dispuesto en la Ley Federal de Derechos de Autor. Se excepta la produccin artesanal en lo que se estar a lo dispuesto por la Ley de la materia, y en su defecto, por el Reglamento de esta Ley. ARTICULO 18.- DEROGADO PRIMER PARRAFO. El Gobierno Federal, los Organismos Descentralizados y el Departamento del Distrito Federal, cuando realicen obras, estarn obligados, con cargo a las mismas, a utilizar los servicios de antroplogos titulados, que asesoren y dirijan los rescates de arqueologa bajo la direccin del Instituto Nacional de Antropologa e Historia y asimismo entreguen las piezas y estudios correspondientes, a este Instituto. Los productos que se recauden por los conceptos anteriores y otros anlogos, formarn parte de los fondos propios de los institutos respectivos. La Secretara de Hacienda y Crdito Pblico cuidar que dichos Institutos tengan oportunamente las asignaciones presupuestales suficientes para el debido cumplimiento de sus funciones y responsabilidades.
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ARTICULO 19.- A falta de disposicin expresa en esta Ley, se aplicarn supletoriamente: I.- Los tratados internacionales y las leyes federales; y II.- Los cdigos civil y penal vigentes para el Distrito Federal en materia comn y para toda la Repblica en materia federal. ARTICULO 20.- Para vigilar el cumplimiento de esta Ley, la Secretara de Educacin Pblica, la Secretara del Patrimonio Nacional y los Institutos competentes, podrn efectuar visitas de inspeccin, en los trminos del Reglamento respectivo. CAPITULO II. Del Registro ARTICULO 21.- Se crea el Registro Pblico de Monumentos y Zonas Arqueolgicos e Histricos, dependientes del Instituto Nacional de Antropologa e Historia y el Registro Pblico de Monumentos y Zonas Artsticos, dependientes del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, para la inscripcin de monumentos arqueolgicos, histricos o artsticos y las declaratorias de zonas respectivas. ARTICULO 22.- Los Institutos respectivos harn el registro de los monumentos pertenecientes a la Federacin, Estados y Municipios y los organismos descentralizados, empresas de participacin estatal y las personas fsicas o morales privadas, debern inscribir ante el Registro que corresponda, los monumentos de su propiedad. La declaratoria de que un bien inmueble es monumento, deber inscribirse, adems, en el Registro Pblico de la Propiedad de su jurisdiccin. ARTICULO 23.- La inscripcin en los registros se har de oficio o a peticin de la parte interesada. Para proceder a la inscripcin de oficio, deber previamente notificarse en forma personal al interesado. En caso de ignorarse su nombre o domicilio, surtir efectos de notificacin personal la publicacin de sta, en el Diario Oficial de la Federacin. El interesado podr oponerse y ofrecer pruebas en el trmino de quince das, contados a partir de la fecha de notificacin. El Instituto correspondiente recibir las pruebas y resolver, dentro de los treinta das siguientes a la oposicin. ARTICULO 24.- La inscripcin no determina la autenticidad del bien registrado. La certificacin de autenticidad se expedir a travs del procedimiento que establezca el Reglamento respectivo. ARTICULO 25.- Los actos traslativos de dominio sobre bienes inmuebles declarados monumentos histricos o artsticos debern constar en escritura pblica. Quien transmita el dominio, deber manifestar, bajo protesta de decir verdad, si el bien materia de la operacin es monumento. Los notarios pblicos mencionarn la declaratoria de monumentos si la hubiere y darn aviso al Instituto competente de la operacin celebrada en un plazo de treinta das. ARTICULO 26.- Las partes que intervengan en actos traslativos de dominio de bienes muebles declarados monumentos histricos o artsticos, debern dar aviso de su celebracin, dentro de los treinta das siguientes, al Instituto que corresponda. CAPITULO III. De los Monumentos Arqueolgicos, Artsticos e Histricos ARTICULO 27.- Son propiedad de la Nacin, inalienables e imprescriptibles, los monumentos arqueolgicos muebles e inmuebles. ARTICULO 28.- Son monumentos arqueolgicos los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispnica en el territorio nacional, as como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas.
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ARTICULO 28 BIS.- Para los efectos de esta Ley y de su Reglamento, las disposiciones sobre monumentos y zonas arqueolgicos sern aplicables a los vestigios o restos fsiles de seres orgnicos que habitaron el territorio nacional en pocas pretritas y cuya investigacin, conservacin, restauracin, recuperacin o utilizacin revistan inters paleontolgico, circunstancia que deber consignarse en la respectiva declaratoria que expedir el Presidente de la Repblica. ARTICULO 29.- Los monumentos arqueolgicos muebles no podrn ser transportados, exhibidos o reproducidos sin permiso del Instituto competente. El que encuentre bienes arqueolgicos deber dar aviso a la autoridad civil ms cercana. La autoridad correspondiente expedir la constancia oficial del aviso, o entrega en su caso, y deber informar al Instituto Nacional de Antropologa e Historia, dentro de las 24 horas siguientes, para que ste determine lo que corresponda. ARTICULO 30.- Toda clase de trabajos materiales para descubrir o explorar monumentos arqueolgicos, nicamente sern realizados por el Instituto Nacional de Antropologa e Historia o por instituciones cientficas o de reconocida solvencia moral, previa autorizacin. ARTICULO 31.- En las autorizaciones a que se refiere el artculo anterior, el Instituto Nacional de Antropologa e Historia sealar los trminos y condiciones a que deban sujetarse los trabajos, as como las obligaciones de quienes los realicen. ARTICULO 32.- El Instituto Nacional de Antropologa e Historia suspender los trabajos que se ejecuten en monumentos arqueolgicos sin autorizacin, que violen la concedida o en los que haya substraccin de materiales arqueolgicos. En su caso, proceder a la ocupacin del lugar, a la revocacin de la autorizacin y a la aplicacin de las sanciones correspondientes. ARTICULO 33.- Son monumentos artsticos los bienes muebles e inmuebles que revistan valor esttico relevante. Para determinar el valor esttico relevante de algn bien se atender a cualquiera de las siguientes caractersticas: representatividad, insercin en determinada corriente estilstica, grado de innovacin, materiales y tcnicas utilizados y otras anlogas. Tratndose de bienes inmuebles, podr considerarse tambin su significacin en el contexto urbano. Las obras de artistas vivos que tengan la naturaleza de bienes muebles no podrn declararse monumentos artsticos. Podrn ser declaradas monumentos las obras de artistas mexicanos, cualquiera que sea el lugar donde sean producidas. Cuando se trate de artistas extranjeros, slo podrn ser declaradas monumentos las obras producidas en territorio nacional. La declaratoria de monumento podr comprender toda la obra de un artista o slo parte de ella. Igualmente, podrn ser declaradas monumentos artsticos o quedar comprendidas dentro de las zonas de monumentos artsticos, obras de autores cuya identidad se desconozca. La obra mural de valor esttico relevante ser conservada y restaurada por el Estado. ARTICULO 34.- Se crea la Comisin Nacional de Zonas y Monumentos Artsticos, la que tendr por objeto dar su opinin a la autoridad competente sobre la expedicin de declaratorias de monumentos artsticos y de zonas de monumentos artsticos. La opinin de la Comisin ser necesaria para la validez de las declaratorias. La Comisin se integrar por: a) El Director General del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, quien la presidir. b) Un representante de la Secretara de Desarrollo Urbano y Ecologa.
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c) Un representante de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico. d) Tres personas, vinculadas con el arte, designadas por el Director General del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura. Tratndose de la declaratoria de monumentos artsticos de bienes inmuebles o de zonas de monumentos artsticos, se invitar, adems, a un representante del Gobierno de la Entidad Federativa en donde los bienes en cuestin se encuentran ubicados. La Comisin slo podr funcionar cuando est presente el Director General del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura y ms de la mitad de sus restantes miembros. Las decisiones se tomarn por mayora de votos de los presentes y el presidente tendr voto de calidad. ARTICULO 34 Bis.- Cuando exista el riesgo de que se realicen actos de efectos irreparables sobre bienes muebles o inmuebles con valor esttico relevante, conforme al artculo 33 de esta Ley, la Secretara de Educacin Pblica, por conducto del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, sin necesidad de la opinin a que se refiere el artculo 34 podr dictar una declaratoria provisional de monumento artstico o de zona de monumentos artsticos, debidamente fundada y motivada de acuerdo con la misma Ley, que tendr efectos por un plazo de 90 das naturales a partir de la notificacin de que esa declaratoria se haga a quien corresponda, en la que se mandar suspender el acto y ejecutar las medidas de preservacin que resulten del caso. Los interesados podrn presentar ante el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura objeciones fundadas, dentro del trmino de 15 das contados a partir de la notificacin de la declaratoria, que se harn del conocimiento de la Comisin de Zonas y Monumentos Artsticos y de la Secretara de Educacin Pblica para que sta resuelva. Dentro del plazo de noventa das que se prev en este artculo, se expedir y publicar, en su caso, en el Diario Oficial de la Federacin, la declaratoria definitiva de monumento o de zona de monumentos artsticos. En caso contrario, la suspensin quedar automticamente sin efecto. ARTICULO 35.- Son monumentos histricos los bienes vinculados con la historia de la nacin, a partir del establecimiento de la cultura hispnica en el pas, en los trminos de la declaratoria respectiva o por determinacin de la Ley. ARTICULO 36.- Por determinacin de esta Ley son monumentos histricos: I.- Los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas curales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administracin, divulgacin, enseanza o prctica de un culto religioso; as como a la educacin y a la enseanza, a fines asistenciales o benficos; al servicio y ornato pblicos y al uso de las autoridades civiles y militares. Los muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. II.- Los documentos y expedientes que pertenezcan o hayan pertenecido a las oficinas y archivos de la Federacin, de los Estados o de los Municipios y de las casas curiales. III.- Los documentos originales manuscritos relacionados con la historia de Mxico y los libros, folletos y otros impresos en Mxico o en el extranjero, durante los siglos XVI al XIX que por su rareza e importancia para la historia mexicana, merezcan ser conservados en el pas. IV.- Las colecciones cientficas y tcnicas podrn elevarse a esta categora, mediante la declaratoria correspondiente.
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CAPITULO IV. De las Zonas de Monumentos ARTICULO 37.- El Presidente de la Repblica, mediante Decreto, har la declaratoria de zona de monumentos arqueolgicos, artsticos o histricos, en los trminos de esta Ley y su Reglamento. Las declaratorias debern inscribirse en el registro correspondiente, a que se refiere el artculo 21 y publicarse en el Diario Oficial de la Federacin. ARTICULO 38.- Las zonas de monumentos estarn sujetas a la jurisdiccin de los Poderes Federales en los trminos prescritos por esta Ley y su Reglamento. ARTICULO 39.- Zona de monumentos arqueolgicos es el rea que comprende varios monumentos arqueolgicos inmuebles, o en que se presuma su existencia. ARTICULO 40.- Zona de monumentos artsticos, es el rea que comprende varios monumentos artsticos asociados entre s, con espacios abiertos o elementos topogrficos, cuyo conjunto revista valor esttico en forma relevante. ARTICULO 41.- Zona de monumentos histricos, es el rea que comprende varios monumentos histricos relacionados con un suceso nacional o la que se encuentre vinculada a hechos pretritos de relevancia para el pas. ARTICULO 42.- En las zonas de monumentos y en el interior y exterior de stos, todo anuncio, aviso, carteles; las cocheras, sitios de vehculos, expendios de gasolina o lubricantes; los postes e hilos telegrficos y telefnicos, transformadores y conductores de energa elctrica, e instalaciones de alumbrados; as como los kioscos, templetes, puestos o cualesquiera otras construcciones permanentes o provisionales, se sujetarn a las disposiciones que al respecto fije esta Ley y su Reglamento. ARTICULO 43.- En las zonas de monumentos, los Institutos competentes autorizarn previamente la realizacin de obras, aplicando en lo conducente las disposiciones del captulo I. CAPITULO V. De la Competencia. ARTICULO 44.- El Instituto Nacional de Antropologa e Historia es competente en materia de monumentos y zonas de monumentos arqueolgicos e histricos. ARTICULO 45.- El Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura es competente en materia de monumentos y zonas de monumentos artsticos. ARTICULO 46.- En caso de duda sobre la competencia de los Institutos para conocer un asunto determinado, el Secretario de Educacin Pblica resolver a cual corresponde el despacho del mismo. Para los efectos de competencia, el carcter arqueolgico de un bien tiene prioridad sobre el carcter histrico, y ste a su vez sobre el carcter artstico. CAPITULO VI. De las Sanciones. ARTICULO 47.- Al que realice trabajos materiales de exploracin arqueolgica, por excavacin, remocin o por cualquier otro medio, en monumentos arqueolgicos inmuebles, o en zonas de monumentos arqueolgicos, sin la autorizacin del Instituto Nacional de Antropologa e Historia, se le impondr prisin de uno a diez aos y multa de cien a diez mil pesos. ARTICULO 48.- Al que valindose del cargo o comisin del Instituto Nacional de Antropologa e Historia o de la autorizacin otorgada por ste para la ejecucin de trabajos arqueolgicos, disponga para s o para otro de un monumento arqueolgico mueble, se le impondr prisin de uno a diez aos y multa de tres mil a quince mil pesos.
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Si los delitos previstos en esta Ley, los cometen funcionarios encargados de la aplicacin de la misma, las sanciones relativas se les aplicarn independientemente de las que les correspondan conforme a la Ley de Responsabilidades de Funcionarios y Empleados Pblicos. ARTICULO 49.- Al que efecte cualquier acto traslativo de dominio de un monumento arqueolgico mueble o comercie con l y al que lo transporte, exhiba o reproduzca sin el permiso y la inscripcin correspondiente, se le impondr prisin de uno a diez aos y multa de mil a quince mil pesos. ARTICULO 50.- Al que ilegalmente tenga en su poder un monumento arqueolgico o un monumento histrico mueble y que ste se haya encontrado en o que proceda de un inmueble a los que se refiere la fraccin I del artculo 36, se le impondr prisin de uno a seis aos y multa de cien a cincuenta mil pesos. ARTICULO 51.- Al que se apodere de un monumento mueble arqueolgico, histrico o artstico sin consentimiento de quien puede disponer de l con arreglo a la Ley, se le impondr prisin de dos a diez aos y multa de tres mil a quince mil pesos. ARTICULO 52.- Al que por medio de incendio, inundacin o explosin dae o destruya un monumento arqueolgico, artstico o histrico, se le impondr prisin de dos a diez aos y multa hasta por el valor del dao causado. Al que por cualquier otro medio dae o destruya un monumento arqueolgico, artstico o histrico, se le impondr prisin de uno a diez aos y multa hasta por el valor del dao causado. ARTICULO 53.- Al que por cualquier medio pretenda sacar o saque del pas un monumento arqueolgico, artstico o histrico, sin permiso del Instituto competente, se le impondr prisin de dos a doce aos y multa de cien a cincuenta mil pesos. ARTICULO 54.- A los reincidentes en los delitos tipificados en esta Ley, se les aumentar la sancin desde dos tercios hasta otro tanto de la duracin de la pena. La sancin para quienes resulten delincuentes habituales se aumentar de uno a dos tantos de la que corresponda al delito mayor. Para resolver sobre reincidencia y habitualidad se estar a los principios del Cdigo Penal para el Distrito Federal, aplicable en toda la Repblica en materia federal. Los traficantes de monumentos arqueolgicos sern considerados delincuentes habituales para los efectos de esta Ley. La graduacin de las sanciones a que esta Ley se refiere se har tomando en cuenta la educacin, las costumbres y la conducta del sujeto, sus condiciones econmicas y los motivos y circunstancias que lo impulsaron a delinquir. ARTICULO 55.- Cualquier infraccin a esta Ley o a su Reglamento, que no est prevista en este captulo, ser sancionada por los Institutos competentes, con multa de cien a cincuenta mil pesos, la que podr ser impugnada mediante el recurso de reconsideracin, en los trminos del Reglamento de esta Ley. TRANSITORIOS ARTICULO PRIMERO.- Esta ley entrar en vigor a los treinta das de su publicacin en el Diario Oficial de la Federacin. ARTICULO SEGUNDO.- Se abroga la Ley Federal del Patrimonio Cultural de la Nacin de 23 de diciembre de 1968, publicada en el Diario Oficial de la Federacin del 16 de diciembre de 1970 y se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente Ley.
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ARTICULO TERCERO.- Las declaratorias de monumentos que hayan sido expedidas al amparo de leyes anteriores, as como sus inscripciones, subsisten en sus trminos. ARTICULO CUARTO.- Se respetan los derechos adquiridos conforme a leyes anteriores, debiendo los titulares cumplir con las obligaciones que las mismas les imponen. Mxico, D. F., a 28 de abril de 1972.- Renato Vega Alvarado, D. P.- Vicente Fuentes Daz, S. P.Raymundo Flores Bernal, D. S.- Vicente Jurez Carro, S. S.- Rbricas. En cumplimiento de lo dispuesto por la fraccin I del Artculo 89 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y para su debida publicacin y observancia, expido el presente Decreto en la residencia del Poder Ejecutivo Federal, en la ciudad de Mxico, Distrito Federal, a los veintiocho das del mes de abril de mil novecientos setenta y dos.- Luis Echeverra Alvarez.- Rbrica.- El Secretario de Educacin Pblica, Vctor Bravo Ahja.- Rbrica.- El Secretario del Patrimonio Nacional, Horacio Flores de la Pea.- Rbrica.- El Secretario de Gobernacin, Mario Moya Palencia.- Rbrica.El Secretario de Hacienda y Crdito Pblico, Hugo B. Margin.- Rbrica.- El Secretario de Relaciones Exteriores, Emilio O. Rabasa.- Rbrica.- El Jefe del Departamento del Distrito Federal, Octavio Sentes Gmez.- Rbrica. TRANSITORIOS DE LOS DECRETOS DE REFORMAS A LA PRESENTE LEY. D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1974. ARTICULO UNICO.- El presente Decreto entrar en vigor noventa das despus de su publicacin en el Diario Oficial de la Federacin. D.O.F. 31 DE DICIEMBRE DE 1981. EL DECRETO DE REFORMAS CON ANTELACION CITADO, NO SEALA DISPOSICIONES TRANSITORIAS EN RELACION CON LA PUESTA EN VIGENCIA DE LOS TEXTOS MODIFICADOS, EN CONSECUENCIA, SERAN APLICABLES SUPLETORIAMENTE A LAS REGLAS GENERALES DE INTERPRETACION DE LAS NORMAS PREVISTAS EN EL ARTICULO 3o. DEL CODIGO CIVIL VIGENTE PARA EL DISTRITO FEDERAL EN MATERIA COMUN Y PARA TODA LA REPUBLICA EN MATERIA FEDERAL. D.O.F. 26 DE NOVIEMBRE DE 1984. UNICO.- El presente Decreto entrar en vigor al da siguiente de su publicacin en el Diario Oficial de la Federacin. D.O.F. 13 DE ENERO DE 1986. ARTICULO TRANSITORIO.- El presente Decreto entrar en vigor al da siguiente de su publicacin en el Diario Oficial de la Federacin. *ULTIMA REFORMA PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION: 13 DE ENERO DE 1986.
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Esta obra se termin de imprimir el 28 de septiembre del 2010, con un tiraje de 1,000 ejemplares. Impreso en los Talleres de Grficos Cnovas, Juan lvarez No. 505, Col. Centro, C.P. 86000, Villahermosa, Tabasco, Mxico. El cuidado estuvo a cargo del autor y del Fondo Editorial Universitario.

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Universidad Jurez Autnoma de Tabasco

L.C. NA105 A74 2010

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Susunaga, Rubn y Susunaga, Gabriela. Aplicado a Avalos. Quintana Roo. 2002.

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Niveles de edificacin: Niveles de intervenciones:

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