第 57 期

中華民國八十二年三月創刊
中華民國九十八年一月出刊
目 錄 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

■理事長的話
　02 新年新希望　牛年行大運
搶救房市政府釋利多

■建築心聲
　04 政策急轉彎　民間企業心酸酸

■縣政與建築
　08 觀光交通處長翁佳樑　大力行銷高雄縣觀光

■專題論壇
　10 防水施工解析

■時論評述
　18 2009年住宅最新趨勢

■經營之道
　24 高永總經理徐淑美善用環境元素
季　刊 營造回歸自然的優質居家環境
第57期 　26 人造住宅　住宅造人
　　　太子建設　用心經營
．中華民國98年 1 月16日出版
．中華民國82年 4 月 9 日創刊
■特別報導
．行政院新聞局出版登記局台誌第10949號
　28 高雄縣土地公告現值微調　以總值計微調0.67
．台灣南區郵政管理局雜誌
　交寄執照南台字第1312號
　30 台南古都建築學習之旅收穫豐碩
創 刊 人 名譽理事長張榮次 　32 歡慶鳳山建城220週年　鳳邑飛翔風華再現
發 行 人 理事長劉文城 　35 會務活動花絮
編輯委員 卓永富　蘇　慶　江子超
■法規與法律
　　　　　翁國振　黃文雄　侯正仁
　　　　　丁友鴻　黃清源　許南盟 　38 庖丁解牛　不能不知
　　　　　黃文弘　鍾俊榮　曹釗舜 　42 違反消保法要負民刑事責任
　　　　　洪光佐　郭騰鴻　王仁安 　43 售屋者的瑕疵擔保責任
　　　　　吳斐琳　鍾享鵬　鄭福成
總 編 輯 陳俊宇 ■市場動態
執行編輯 黃榮昌　黃乾玉　陳慧芳 　44 2008大高雄房地市場回顧與展望
發 行 所 高雄縣建築開發商業同業公會 　59 97年10-12月份會員申報開工統計表
地　　址 高雄縣鳳山市自由路224號8F之2 　60 97年1-12月份會員申報開工統計表
電　　話 (07)7478172 　61 97年度建物第一次登記筆數及面積統計表
傳　　真 (07)7413004
　63 97年度建物保存登記後第一次移轉登記筆數及
編輯印製 奇果廣告設計有限公司
面積統計表

01
理事長的話 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

新年新希望 牛年行大運 理事長 劉文城

搶救房市政府
序進入新的一年，送走被金融海嘯狂 社區發展；加速都市更新條例修正，有利大
時 潮襲捲的戊子鼠年，迎接己丑牛年， 型開發案籌資；推動開發型「不動產證券化
希望一切丕極泰來，在此祝福大家牛年行大 條例」修正，使愛台12建設可增加額外籌
運。 資管道；放寬投資移民門檻至1500萬，以
　　世界是平的，金融海嘯襲來，世界各國 產生外來購屋需求；處理廢棄土問題，以降
都無法倖免於難，台灣自然也深受其害，如 低中小型建商開發成本；房貸協商成立單一
何渡過難關，有賴政府提出有效方針，建立 窗口，增加民眾購買能力；加速整合北部交
民眾的信心，以往政府重電子輕傳產的做為 通網路，以平衡市區和郊區房價。
，必須重新檢討修正。 　　這些方案都值得肯定，除此之外，應儘
　　建築業被視為火車頭產業，是有其道理 速鬆綁大陸人士來台購屋限制，放寬購屋資
的，因為可帶動的上下游產業和投入的就業 格、資金限制及在台停留時間；並應增加海
人口非常可觀，涵蓋建築、營造、水電、土 外回國投資置產誘因，取消海外所得扣繳所
木、水泥建材等大小產業，及上百萬人的工 得稅；另外還應取消印花稅、契稅，至於在
作機會，據估計，建築業投入一元的成本可 修法中研議降為10%的遺產稅，應該完全取
帶動4.5倍上下游產業的產值效應，如果建 消，因為遺產稅是項不合理的稅制，在所得
築業投入1千億元，立即會產生4~5千億的 產生時已課過一次稅，待所得人死亡時還要
效能，效果非常驚人，從歷年經驗可看出， 再課一次，形同一條牛剝二次皮，有辦法的
多次經濟不景氣，最後都是由建築業帶頭攀 人當然會將財產藏於海外，政府反而一毛錢
升上來，所以政府應該特別重視救建築業， 都課不到，尤其鄰近的華人社會，如新加坡
才會有真正提振經濟的效果。 、馬來西亞、香港、澳門也都廢除遺產稅，
　　所幸業者的心聲，政府有聽到，日前提 一旦遺產稅降為零，相信會有很多人樂意將
出振興房市八項方案，其中包括延長建築執 藏於海外的財產移回國內，無論置產、投資
照二年，使建商不必趕建，減少房屋供給量 或消費、儲蓄，一旦有2~3兆的數額回籠，所
；簡化都市更新辦理程序，加速市中心老舊 產生的稅收就非常可觀，政府何樂而不為。

02
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

　　面對這波嚴峻的經濟寒冬，今年高雄縣 要「留得青山在，不怕沒柴燒」。
市的推案量已明顯下降，去年約有9千多戶 　　近來高雄縣市最熱門的話題，就是縣市
，今年則不到5千戶，無疑是個好現象，將 合併的問題，尤其在台中縣市合併已有眉目
量控制，不致造成供需失衡，只有價量持平 之際，高雄縣市合併也引起熱烈討論，基本
，價格才不會有太大的波動，所以這波不景 上，高雄市做為都會城市，面積實在太小，
氣，基本上高雄縣市所受的影響沒有北部來 高雄縣市唇齒相依，如果合併，無論在資源
得大。同時值得慶幸的是，近些年來，建築 、招商、觀光、河川整治、交通發展都各方
業的財務體質都比較健全，不似80多年那 面，一定會有更好的發展，才能使高雄邁向
一波，因財務吃緊削價競爭，造成許多業者 國際都市。因此希望政府和地方人士在考量
因而倒閉，令人唏噓。因此，在現今局勢不 此事上，以開闊的心胸，少一點政治，多一
佳的情況下，以往疲於奔命的同業們，不妨 點需際需求，不要有本位主義，在台中縣市
趁這段時間放慢腳步，調整心態，以渡小月 合併時，高雄縣市能同時合併，否則台灣的
的心情，把身體養好，等待下一波時機，只 發展會更加的重北輕南，絕非全民之福。

03
建築心聲 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

政策 急 轉 彎
民間企業　 酸酸
政院環保署96.9.3修正發布之放流水 第7屆第8次理監事聯席會中緊急提出臨時動
行 標準，致使預鑄式建築物污水處理設 議後，本會並於97年12月22日假高雄市寒軒
施，為符合新施行之標準，槽體均必須加大 國際大飯店和平店，召開南部4縣市建築開
加高設計，並規定98年1月1日以後新申請 發公會聯合法規會，邀集台南市縣、屏東縣
建造執照者適用之，嚴重影響本業經營發展 等４個同業友會理事長，法規會成員共同研
。 議因應對策，一致決議，敦請陳啟昱立法委
　　97年11月28日本會常務理事蘇慶先生於 員及江玲君立法委員舉辦公聽會，要求行政

04
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

院環保署暫緩實施，並請內政部營建署重新 2.50C M D預鑄式建築物污水處理設施

修訂建築物污水處理設施設計技術規範。 ，售價高達15萬元以上，事後審核認可
　　江玲君立法委員應本會之陳情，於97年 漸增並在市場機制運作下，日前該等型
12月30日下午2時30分，假立法院紅樓室， 號價格僅剩1萬5千元左右，環保署實難
召開公聽會，是日出席與會立法委員尚有林 脫圖利他人之嫌。「聰明的人絕對不會
滄敏、林明溱等委員；行政院環保署水質保 上相同第2次當」，乍知市面上依新修
護處馬副處長、營建署蘇副署長、建管組鄭 正放流水標準，申請審核通過預鑄式污
組長等均率主辦官員出席參加，本業在全國 水處理設施又祇有4家廠牌9個型號時，
聯合會王光祥理事長率軍下，除本會劉文城 環保署就立即規定98年1月1日以後新申
理事長外，尚有省聯合會穆椿松理事長、花 請建造執照者適用之。試問百姓能信服
蓮縣邱順一理事長、新竹市前理事長李謀定 嗎？
、南投縣程合平理事長、彰化縣黃瑞明理事 二、台灣法令兩大病灶，一是從台北看天下
長、台南縣吳玉山理事長、台南市施鴻圖理 ，二是像月亮，初一、十五不一樣；為
事長、屏東縣鄭益義理事長及其他縣市公會 防治水污染在污水處理系統全面開設完
理監事、總幹事等共計28人出席參加。 成之前，採取過渡性權宜措施－施行污
　　本會劉文城理事長特於會中提出詳細書 水處理設施，原本無可厚非，民間產業
面資料與數據並指出： 理應全力配合，然，施行一半中途又修
一、民國87年間在各種考量欠週延，經審核 正放流水標準，對根治水污染非但無濟
通過預鑄式建築物污水處理設施尚祇 於事，反倒衍生諸多社會問題並令民間
有一家（金鼎牌）時，環保署即冒然全 產業無所適從。新修正放流水標準對台
面施行建築物污水處理設施，當時一只 北市大都會區言，根本不是問題因為當

05
建築心聲 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

地建築物絕大多數皆屬集合住宅，但對
省轄縣市而言卻相當棘手，據統計南高
屏5縣市10年來投資興建透天厝建物約
15萬戶，不談98.1.1以後新建物如何埋
設、如何施工，光是老建案爾後原埋設
預鑄式建築物污水處理設施，殊不知如
何汰換修護。
三、經上網查詢，日前依新修正放流水標準
審核通過預鑄式污水處理設施僅4家廠
牌9個型號，以南部縣市建築同業使用
量最多者2.50C M D作比較，其槽體均
有加大加高之情事，詳細對照表如下： 　　⑴基礎結構係採聯合基腳，將出現槽體
深度超過基礎板之情事，依目前施作
現行2.50CMD規格 順序，施工時若遇雨天或基地地下水
廠牌 材質 L D H 位較高者，基礎恐有崩塌之虞，非僅
廣隆 FRP 235 130 130 施工困難而已。
　　⑵基礎結構如採筏式基腳，由於開口加
東鼎 RC 275 135 150
大，恐將影響結構之安全，不能施作
東頂 FRP 200 120 166
。
同興 FRP 272 120 150 　　⑶面寬4米以下建案如採聯合基腳，邊
新 審 核 通 過 2 . 5 0 C M D 規格 間根本無法埋設，遑論畸零地面寬

廠牌 材質 L D H 3.5米即可建築之建物。
四、綜上，面對急速冷凍的房地市場企盼主
中榮 RC 259 122 197
管官署下恤民困，為避免再度墊高全民
東倫 RC 230 137 197 負擔兼減杜社會問題衍生，建請加速開
逢甲 RC 206 140 221 設污水處理系統並賡續維持民國87年開

惠鴻 RC 387 150 200 始施行之放流水標準，並請內政部營建

署立即修訂建築物污水處理設施設計技
近10年來南部縣市建築同業均以透天案 術規範。
為主流產品，基地基礎結構多採聯合基 　　最後主席江玲君立委裁示：限行政院環
腳亦或筏式基腳，98年1月1日以後新的 保署及內政部營建署一週內提出檢討提告，
建案施工時恐將衍生下列諸多問題： 並希望能同意建築開發公會之陳情事項。

06
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縣政與建築 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

觀光交通處長翁佳樑
大力行銷高雄縣觀光
光是無煙囪產業，高雄縣 荖濃溪泛舟、全台幸福第一的美
觀 政府把今年訂為「觀光年 濃客家小鎮、全台功夫第一的內
」，將以主動出擊的方式，要把 門宋江陣、全台美人湯聞名的寶
高雄縣的好山好水和優質的農特 來溫泉、世界佛教聞名的佛光山
產品推銷出去，吸引觀光客的到 、世界紫斑蝶聞名的茂林蝶道之
來，創造高雄縣的產值。「觀光 路，配合這些景緻，四季的活動
年」的推手，是高雄縣政府最年 有春天的內門宋江陣、夏天的六
輕的主管——觀光交通處長翁佳 龜鐵人三項、秋天的湖畔音樂會
樑。 、冬天的寶來溫泉季。
　　除了自然景觀外，高雄縣的
農漁物產多元豐富，赫赫有名，
也是觀光行銷的重點，翁處長如
數家珍道來，有大樹玉荷包荔枝
、大樹金鑽鳳梨、六龜黑鑽石蓮
霧、六龜金煌芒果、旗山香蕉、
燕巢芭樂、大社蜜棗、甲仙芋頭
、梓官及茄萣的烏魚子、永安石
　　62年次的翁處長，台科大 斑魚、彌陀虱目魚、岡山羊肉等
建築系畢業，留學日本5年拿到 。他希望大家到高雄縣觀光遊覽
東京大學建築碩士及博士學位， 的同時，也能把優質的農特產品
回國任教於高雄第一科技大學， 當伴手禮。
他的專業智能被高雄縣長楊秋興 　　為配合節能減碳，倡導綠色
看中，去年3月網羅至縣府擔任 、環保、慢活的健康生活概念，
觀光交通處長。 高雄縣政府推動單車觀光旅遊已
　　擔任觀交處長，翁佳樑有滿 有相當成效，目前觀交處正積極
腦子的行銷點子，他說，高雄縣 開拓不同鄉鎮的主題觀光路線，
四季都精彩，有全台級數第一的 整合為十四條自行車路線，包括

08
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

全長42公里的高屏溪自行車道 煌的道場，已成為觀光勝地；另
，這是全台最長的溪岸自行車道 外，天主教也選在杉林鄉興建真
；澄清湖環湖車道、阿公店水庫 福山社福園區，翁處長希望能將
環水庫車道、茄萣鄉情人碼頭海 各宗教勝地與當地古蹟串連，成
濱路線、鳳山市環城線、美濃七 為高雄縣的觀光特色。
彩單車路線、六龜鐵人三項車道 　　高雄縣有遊艇產業卻沒有遊
、田寮惡地形玩家路線、旗山環 艇港，翁處長認為非常可惜，而
鎮車道、橋頭典寶溪自行車道、 興達港有絕佳條件闢設為國際級
甲仙自行車道等，翁處長強調， 之遊艇港，再配合鄰近的海洋科
每條路線都有不同的人文山水風 技產業專區的導入，可成為全台
情，踩著風火輪慢慢賞遊，是觀 唯一的遊艇觀光休閒產業專業園
光高雄縣，體驗風土民情的最佳 區。
方式。 　　高雄縣的好山好水猶如深藏
　　高雄縣得天獨厚，有宗教聯 在山中的璞玉，沒有經過好好的
合國之稱，佛光山名聞遐邇，興 琢磨、推銷，如今翁處長要主動
建中的佛陀紀念館一旦完成，更 出擊，參加國內外各項旅展，強
能吸引信徒禮佛和觀光客參觀； 力推銷，另結合高雄市舉辦世界
前陣子才落成的六龜天台山，是 運動會，讓參與比賽的選手及賓
全台一貫道最大的道場，佔地 客們能到高雄縣旅遊，把高雄縣
300公頃，綠蔭、草坪和金碧輝 推銷出去。

09
專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

謝宗義

防 水施工
解析
一、 前言：
天很榮幸能再次到高雄來，延續去年第一次在高雄市的一次防水演講會，其實若要將防
今 水工程之內容仔細地分別討論，則應分為：1.防水設計；2.防水施工；3.防水維修等三
大單元。而此三大單元要仔細討論，依本人於台灣建築中心的開課經驗，至少需要30小時以上
，才可能把綱要全部上完。故今天實在在時間限制下無法很詳情的說明，先請各位見諒。
　　去年本人第一次來高雄市演講時，因大家比較關心的是，已蓋好的建築物漏水問題如何解
決的課題，故當時先從防水的維修課題先作一初步的概述，今天則想從「防水施工」的課題再
來作一報告。希望將來有機會再來對「防水設計」的課題，再來做一次報告。
　　其實，最近我國的營建業者，對建築物之防水工程，雖在觀念上已有很大之進步，然在設
計概念及材料的運用與施工方法上，不論防水業者本身或營建業界，仍有很多錯誤使用之處，
因此在工地上亦常發生因不正確之施工，而造成防水工程的失敗。今天為使能較實務地、生動
地，讓大家能了解各種防水材料的施工方法，擬於講解防水施工之概要及共同注意事項後，大
部分的時間將以日本建築學會之防水材料教學影片，來對各種不同材料作一講解，最後再留下
一點時間來作討論。

二、 防水施工概要：
（一）防水工法的種類：
　　依照行政院勞工委員會職業訓練局所頒定的「營建防水」技術士之技能檢定規範，營建防
水之專業工法分為：
　　⑴填縫系防水施工 　　⑵水泥系防水施工
　　⑶烘烤系防水施工 　　⑷薄片系防水施工
　　⑸塗膜系防水施工 　　⑹瀝青油毛系熱工法防水施工等六大類。
　　其實，上述六大工法只是一種代表性，其他的延伸工法仍有很多，以薄片系防水工法為例
，其中又分塑膠類及橡膠類兩種，其施工法也有很大的差異。如橡膠系統之材料的接著或片材

10
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

與片材間的搭接，須以接著劑（類似強力膠）之材料來作接合，但塑膠類則是以高溫或化解溶
劑來作接合，反之橡膠類若以高溫接合，則橡膠本身可能因高溫破壞而無法作密閉之接合。另
再以水泥系防水施工為例，其中就分為1.止水工法2.水泥砂漿防水工法3.水泥系之塗膜防水工
法，其施工之方式與方法都不相同。
　　上述六種工法中，烘烤系防水施工與瀝青油毛系熱工法防水施工二工法係同屬瀝青系統，
但因在台灣此二系統之使用頻繁很高，故在技術士之技能檢定規範中，將它分為二種工法。今
天，我們講義則將之歸納在「瀝青防水工法」內。
（二）防水施工的整體概念：
　　⑴防水施工前的準備：
在台灣對於防水工程的施工，大部分的營建業者都會疏忽防水工程施工前的準備工程。
尤其防水工程大部分都在工程施工的最末端，因此，常因工程期限、請使用執照、交屋
等壓力，而被迫必須勉強施工，是常造成防水失敗的原因。
而所謂的防水施工前的準備應包括1.足夠的工期2.素地的準備3.其他先行工程的完成4.防
水施工環境的考量等四大項目。
　　　①足夠的工期：如上所述，防水工期常在工地被簡單化考量，甚至成為被認為可壓縮之
對象，是一大問題。
　　　②素地的準備：一般工地常以為只要結構體拆模以後，防水工程即可上工，因此對於模
板拆模後之素地準備工程就常被忽視，其中如：結構體上之蜂窩、模板邊屑、鐵絲、
木屑、地板之混凝土殘渣等問題都須在防水施工前整理完畢。
　　　③其他先行工程的完成：另工地又常發生應於防水工程施作前即應完成的工程，諸如：
水電配管工程、附屬工程等之作業，不但無法事先完成，甚至事後才再施作者，亦為
防水失敗之原因。
　　　④防水施工環境的考量：防水材料常須考量施工環境，如天候條件（強風、高、低溫）
或在多雨時期，防水工程施作不易，或水性材料於施作後，遇雨會流失、不易乾燥，
或水泥系材料於高溫下，水份乾燥過快等問題，或在密閉空間使用溶劑型材料、飲用
水槽內不易乾燥等之通氣或照明環境的考量。
　　⑵防水工程的專業施工：
　　　①專業工法施工：依前述不同專業工法，由專業施工人員負責施作。
　　　②適合材料的採用：依不同部位採用符合規格之適當材料。
　　　③遵守施工規範：
　　　　a.依不同部位，對防水施工前之保護、補強或複雜部位之施工等應先行作業。
　　　　b.依各種不同廠牌之材料的配比與施工方法確實施作。
由於防水材料、工法，以及各部位之處理方式多有差異，故此一部分宜交由專業廠商
承攬。

11
專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

　　⑶施工後之保護：
防水施工後，除了其後續之保護或鋪面工程外，應嚴禁尚有其他工程於防水層上之作業
。至於保護層施作完了後，再有之後續工程施作時，亦應考量避免傷害保護層下之防水
層。

三、防水施工之共同注意事項：
（一）複雜部位或防水收頭之規劃與施工圖的製作：
　　由於防水工程，常因複雜部位或防水收頭處理不當，而常造成漏水現象，故對不同材料及
部位，都需事先製作施工圖，以茲據以施工，其項目如下所示：
　　⑴防水層於直立面末端處理之施工方法：含女兒牆及屋突部位等之收頭施工圖。
　　⑵貫通管周圍的施工方法：含貫通管之裹包方法與防水層之收頭等施工圖。
　　⑶出入口周圍的施工方法：含落地門窗、樓梯間之出入口之施工圖。
　　⑷設備基腳周圍的施工方法：含與建築物共構之設備基座及設置於保護層上之設備基腳的
處理方法之施工圖。
　　⑸凹凸（陰陽）角的施工方法：凹凸（陰陽）角及凹凸（陰陽）角隅，常是防水較不易處
理之部位，大多需先行補強，而材料之不同常有差異，故需事先作成施工圖。
　　⑹伸縮縫處的施工方法：建築物的伸縮縫常是結構體運動最頻繁的部位，也是防水層最不
易處理的部位，而一但處理失敗又是漏水現象最嚴重的部位，尤其在地下室的部位，將
來的補救又非常困難，故需於施工前即應作妥善之規劃（含地下結構體之預埋排水設施
）等之施工圖。
　　⑺混凝土施工縫（或裂縫）的施工方法：混凝土施工縫（或裂縫）常因將來結構體的異動
，而使防水層因應力集中，而成為較易破裂之處，故對於事前已知之施工縫及裂縫，應
事先先作補強。
　　⑻不同素地面接合處之施工方法：隨著建築物之多樣化與活潑化，各種建築材料的採用後
，不同材質的採用是無法避免的現象，而不同材質材料間，又因對溫度之膨脹係數的不
同，常造成無法避免之縫隙產生，而此一縫隙又是將來漏水的一大原因，因此事先對不
同素地間之防水規有其必要性。
　　⑼落水頭周圍的施工方法：落水頭的部位是水份最集中的部位，故若不妥善處理則常形成
漏水頻繁之處。而落水頭的型式及其裝置的位置與方法，又隨設計的不同而有所差異，
故落水頭應於水電配管、結構體施工前即應規劃其施工方式，及其與防水層搭接之施工
方式與製作圖說。
　　⑽其它複雜收頭部位的施工方法
（二）素地的檢查及整理：
　　⑴素地面的乾燥：防水材料與工法，除少數水泥系之工法可以在素地面濕潤狀態下施工者

12
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

外，其餘絕大部分不論是水性、油性或溶劑型材料，都需再素地面乾燥的狀況下施工。
　　⑵表面平整性：常有人說「塗膜材料因屬液態狀，施工時素地面平整度不是很重要」，其
實這句話是錯誤的，幾乎所有防水材料之施工前，都要求素地面是需要平整的。
　　⑶素地面之強度：防水施工前，素地面必需是堅實，而無鬆動者，若素地之堅實度不夠，
則須打除再以防水水泥砂漿確實填補整平後，方可施工。
　　⑷凹凸（陰陽）角的處理：依日本「防水施工法」之處理方式，凹凸（陰陽）角的處理，
應如下圖所示，其中值得一提的是，依我國傳統的觀念常認為防水施工前，素地之凹角
部位都需作45度的截角處理，然而，從下圖所示者，其實需作45度截角處理者，只有在
瀝青油毛氈熱工法時才有此要求。

熱　工　法 烘烤工法常溫工法
30 30
凸　　　角

直立面凸角

凹　　　角 直立凹角

50 成形截面材
20
50

熱工法 20
50

← ↑ ↓

烘烤工法
（限露出工法）
常溫工法

　　⑸落水頭處理： 依日本「防水施工法」之處理方式，落水頭處理通常都採用預埋式，三
件分開整合之寬翼落水頭，其所謂三件者，分為
　　　①下方的承接盤：此一部分是作為可預埋於結構體的部分。
　　　②上方之防水層鎖定盤：其作用在防水層施作於承接盤上後，再藉由螺絲釘將此盤鎖定
於下方之承接盤，而將防水層牢牢地鎖定在兩個盤子之間，使其永不脫落。

13
專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

　　　③可拆式落水過濾網罩：此部分是為可拆式落水罩，於必要時可將之拆除並清理落水管
等。
　　⑹貫通管周圍處理：依日本「防水施工法」之處理方式，貫通管周圍的處理，應如下圖所
示，其重點在於貫通之設置須與臨近壁面及管與管間取出一定之距離。

300

100

100
100

　　⑺其它如洩水坡度、是否有不同材質之接合部位、施工縫、裂縫等之檢查與事先整理工作。

四、 日本防水教學影片觀賞（內容省略）
五、Q&A：
（一）對於建築物之外牆防水，請問是在水泥砂漿粉刷層內加入防水劑，或是在粉刷後再全面
性塗布防水材料之作法，何者較好？
答覆：⑴依據日本「防水施工法」教科書所列「水和凝固型防水材」（亦即台灣俗稱「彈性水
泥」）之適用範圍，外牆防水並不被推薦使用。而在水泥砂漿粉刷層內加入防水劑之
工法在日本建築協會JASS之標準規範中，則為被認可之工法。
　　　⑵對於彈性水泥不被推薦，作為外牆全面塗布後再貼磁磚使用之理由，或許可從學理上
來作一些探討。我們知道，彈性水泥之主要成分為高分子樹脂（如亞克力或EVA）及
水泥粉劑（含水泥、細骨材及添加劑），而一般來說，其高分子樹脂及水泥之比例（
P/C比）為100％-200％之間。換句話說，其中大部分是以高分子樹脂之有機物質為主
體。然而，高分子樹脂有機物質若塗布在外牆，則可能因長期間受到空氣中有害之酸
性物質及高熱之破壞，而加速其劣化。試想，在一，二十年後，當具有一定重量之磁
磚的基礎已達劣化程度時，若再遇強震，則其結果實難以想像。當然在日本這個比較

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

嚴謹的國家，是不可能被認可的。
　　　⑶至於水泥砂漿防水用於外牆使用，在日本之「防水施工法」教科書、建築學會及日本
國土交通省之標準規範中都有採用，但在我國，則常因水泥砂之使用配比、水灰比及
防水劑之使用錯誤，而使水泥砂漿防水工法之效果不彰。因此，若要使水泥砂漿防水
發揮其功能，則必須控制水泥、砂的比例在1：2-2.5之間，且水灰比應盡量減少，其
中若採用高分子樹脂類之防水劑，則含防水劑內之水分，水灰比應在65％以下。而防
水材料的選擇亦以高分子樹脂類為宜，但其P/C比則應控制在10-20％之內。
　　　⑷綜上所述，外牆防水若其最終面層是採磁磚貼著者，則並不贊成採用彈性水泥塗布之
工法；但若係採塗料塗刷之工法者，則在塗料工法中，本來就有先行塗布防水樹脂之
工法。
（二）由於RC外牆常在開口部位，因地震而發生45。之裂痕，現在坊間為解決此一問題，常
以高壓灌注或注入環氧樹脂等工法處理，請問這樣處理方式是否得宜？另，應如何防止
龜裂之漏水現象？
答覆：⑴有關RC外牆開口部位之角隅部分，常因出現45。之八字裂痕，而造成漏水現象。而
現在坊間也確以高壓灌注為主要處理方式，然而高壓灌注方式，確實也存在很多盲點
，並非理想之工法，但站在實務上，因其處理較為簡單，雖效果不一定很好，但仍有
其市場需求。
　　　⑵至於環氧樹脂注入工法，則吾人認為若RC外牆之裂痕，只因造成漏水，而並無結構
安全之疑慮時，則並不必要以環氧樹脂注入工法處理。蓋環氧樹脂注入工法者，是以
結構補強為目的，亦即其補強之部位，其強度可能會高於原來之強度。而該處可能因
大自然的力量，使結構體無法承受，而造成裂痕，今再以較高強度之補強為之，實難
保下次再發生變位時，該牆壁會再從其他部位再產量裂痕。因此，較好的處理方式為
，保留此一裂痕，僅從防水之角度去防止水的侵入即可。其方法如在裂痕上鑿出V型
之溝槽，再於其上以填縫膠類之材料填補之，則不但可防止水的侵入，且不會再造成
RC外牆無法控制之裂痕發生。
　　　⑶至於對於此類之裂痕，該如何避免？依據日本之外牆處理方式，一般都會在建築物之
設計階段，即對外牆規劃所謂的「龜裂誘發縫」。此一設計概念為，對於RC外牆，
基本上即已假設，其因變位所引起牆板之龜裂，是為無法避免之現象。因此，在設計
上即以結構減弱之處理方式，讓牆板在建築物發生變位時，在事先已規劃好的位置上
發生裂痕，由於該位置已事先知道，故也可以事先作好防水之處理，如此則可避免將
來RC外牆，龜裂後所產生之漏水現象。
　　　⑷上述之「龜裂誘發縫」的處理方式，在我國除了日系企業外，甚少採用。一般則對於
開口部位之裂痕，多以彈性水泥加不織布之方式，塗布於窗口角隅部45。之八字位置
處理。

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專題論壇 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

（三）南部地區之房屋售價並不高，相對地，對於防水工程之價格也普遍偏低，究竟何者價格
才是適當？
答覆：⑴南部地區之防水價格，究竟為何？我並不知道無以答覆。然而，依本人以前在日本工
作之經驗。一般而言，防水工程所佔工程之建造費（非房屋之售價）之比例，通常只
佔1-2％，其所佔之比例可說是甚低，南部地區即使房價沒有北部高，然防水之比例
並非太大，應不會有太大之影響才對。
　　　⑵由此防水工程所佔之工程費用之比例不是太高，然若能好好施工，則其造成之房屋品
質優良之印象，其價值應遠超過其費用之支出。
（四）防水工程不論怎麼作都會漏水，應如何才能作好？
答覆：⑴防水工程並不是什麼高科技，不可能作好，以日本為例，其漏水率約在5％以下。而
北部最近在本協會之努力下，漏水機率也大幅降低，故並不是無法克服之難題。
　　　⑵防水工程要作好，首先要在設計及材料之選擇上，是應該就要考慮到施工面可能遇到
之問題，有些可能在設計及材料上即可解決一部分之問題。另一部分，則是營造業者
亦須應有正確之觀念，如素地整理、足夠工期、避免他種工程之干擾、施工後之保護
等問題，若無法改變正確觀念，而光只要求防水業者是很難竟其功的。

演講者簡介：
　　　⑴台灣防水工程專業營造業同業公會理事長
　　　⑵台灣營建防水技術協進會創會理事長、技術委員會主委
　　　⑶台灣南海股份有限公司總經理

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

住宅最新趨勢 基泰建設總經理 馮先勉

　　二○○三年正式完工交屋後，「信義富邦」和「信義之星」為台灣
的住宅市場開啟了豪宅風，一陣豪宅旋風襲捲全台，經過四年多的引領風
騷後，在二○○八年遇到百年難得一見的全球性金融海嘯，市場氣氛為之
一變，在豪宅光芒褪色後的二○○九年，所謂「江山代有能人出！」那一
種住宅會趁勢而起，再領風騷呢？

著金融海嘯所引發的經濟衰退與通貨 的二倍以上，就是這種原則下的產物，因為
隨 緊縮的陰影，再加上受到世界性的環 景觀愈好，通風、採光自然就好，居住其
保與省能節源的主流思想影響，一種去除浮 內，自然可保全家健康。所以在可預見的未
華，重視功能性的好宅「健康宅」已逐步浮 來，可以看得愈遠的景觀住宅，其價值就愈
出檯面，勢將成為下一波住宅市場的主角， 大。因此，投資人一定要瞭解，在住宅數量
投資人必須快速瞭解「健康宅」，方能確保 已經有嚴重供過於求現象的台灣，擁有「一
投資獲利，以下五點是選擇「健康宅」時不 般」住宅已經愈來愈不稀奇（有時甚至還會
可不知的重要觀念！ 成為包袱），擁有「稀有」的健康住宅才是
值錢的標的！
景觀有多遠，房價就會有多高 　　要特別注意的是，通常景觀好的住宅，
多在郊區，而在「區位是王」的原則下，
　　所謂「百萬豪宅，千萬景觀！」在同樣 郊區住宅的景觀是不值錢的（因為供過於
的區位（location）裡，那一幢建築物的景 求）。市區裡的景觀才值錢（因為相對稀
觀好，其價值必然就會較高。景觀的好壞要 有）。如果能在市區擁有好景觀（看得愈
如何判斷呢？「海濱尚有逐臭之夫」，所以 遠）的住宅，其未來增值潛力才會驚人。
景觀的美醜，見仁見智，因此，判斷景觀好 　我曾說過，即使在全國首善之區，豪宅林
壞的指標，基本上必須服從所謂的「登高望 立的信義計畫區裡，能擁有好景觀的住宅也
遠」原則；能夠看得到愈遠景觀的住宅，其 不超過20％，可見都市內好景觀是多麼的
價值就愈大。 稀有，其價值自然不言而喻。
　　有些高樓住宅，頂樓的價格可以是樓下

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

非常好的條件，可是在設計上卻未花心思，
花園有多美，房價就會有多高
造成畸零分散，浪費了優秀的資源條件，自
然也影響了房價。
　　所謂都市，就是用水泥驅逐了泥土，當
　　相對地，許多私人建設公司的開發案，
都市發展得愈成熟，都市裡的綠地就會愈
中庭面積可能遠比不上國宅社區，但卻用心
少，所以內造花園就成為住宅社區的重要價
規劃，創造出整體規劃的「秘密花園」，其
值支撐。要如何判斷花園有多美呢？其指標
房價自然高不可攀。
有三；一是能借；二是能多；三是能大。
　　公有社區，往往非地不如人，乃設計理
　　所謂能借，是指借景優於造景！如果住
念與用心程度差之甚多，遂造成房價之差
宅周圍有美麗的大花園，而在設計上又能夠
異。
將其融入在社區規劃之內，即所謂的「借
　　愈能夠借景，愈能夠多景，愈能夠擴景
景」，就是最上品的住宅。
的設計，人們居住其內，不但視覺舒服，更
　　世界上許多價格很高的住宅都在都市內
可因空氣良好，而能洗滌身心，自然可保全
大公園的旁邊（如美國紐約的中央公園、台
家健康，但更重要的是，不論再好的建築物
北的七號公園和國父紀念館等），其周圍的
的價值都會因時間而折舊，只有花園會因時
房屋價格都能居高不下，就是借景成功的例
間而增值，即使在睡夢中，花園的價值都在
子。
增加（因為植物都在不斷增長）。因此，只
　　所謂能多，就是花園數量愈多愈好，中
有健康宅會隨著花園的愈來愈美而不斷增
國古代造園藝術中，常會創造所謂的「一處
值。
一景，處處是景」，就是在受限制的住宅範
圍之內，透過住宅設計儘可能創造最多的景
呼吸有多順，房價就會有多高
點，希望每一處看到的景象都可以不同！如
果創造成功，住宅的價值就可以大幅提高。
　　「有病治病，無病強身。」是健康宅的
　　例如，大門有大門的景、車道有車道的
重要功效之一！因此，如何讓房屋會呼吸，
景、中庭有中庭的景、後院有後院的景、圍
就成為住宅設計上的重點，以往許多豪宅設
牆有圍牆的景，如果一個社區中能有愈多處
計師缺乏經驗，常說「有錢人是不開窗戶
「景」的設計，其價值一定大於景點少的社
的！」但隨著各種能源價格的不斷高漲，以
區。
及各種健康相關知識的發達，許多人才驀然
　　所謂能大，就是花園的面積應儘可能的
回首的發現台北市「屋內空氣品質比屋外
「擴景」而不要畸零分散，因為「大」本身
差！」─不開窗就等於慢性自殺，已成為住
就是稀有。
宅設計的常識。
設計多用心就美
　　所以，以往所謂豪宅的配備，如大面積
　　我們常可以看到許多大型的改建眷村或
的密閉窗戶，大噸數的空調系統，以及大面
是國宅社區，其所留出的中庭面積甚大，有
積的地下室VIP室與健身房的設計，在可預

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

見的未來，都將成為住宅價值的殺手。 調，甚至在屋內就像住在動物園，路人可
　　一種新的觀念，一種能創造健康的住宅 一覽無遺的看入屋內（因為窗戶太大、太
設計觀已逐步成為主流，那就是要讓建築物 低）。許多室內隔間要更改及移動也都十分
自然的呼吸，減少對空調的倚賴。 困難（因為窗戶太大，室內牆不易移動），
　　例如地下停車場可以不用複雜的空調設 慢慢地他們才真正瞭解，住宅應該是給人住
備，就可以和戶外空氣的新鮮度和溫度接 的，而不是讓人看的！
近；例如樓梯及電梯間都有開窗的設計，使 　　一些缺乏經驗的建築師，從未住過豪宅
得風和光都能自然流通，而不會使人感到氣 ，甚至還缺乏機會進入豪宅瞭解其內部設計
悶與不舒服；例如房屋內每一間房間（包括 之優缺點，只能由雜誌中的照片或是建築設
浴廁），都能有空氣對流及氣窗的設計，而 計得獎的作品中「想像」豪宅。他們並不了
不必不斷地吸入污穢或是有異味的空氣；例 解，能獲得建築
如整個社區的公共空間（包括lobby）和儲 設計獎項的建築
藏空間也能有自然通風通氣的設計，可以不 物，大多是公共
用空調；例如健身房和運動空間都可與花園 建築，例如美術
相通，而可以透過窗戶的開啟，自在的在其 館、車站、學校
內運動、流汗，而不致產生一面運動，一面 、紀念館或是辦
吹冷氣的慢性自殺行為。 公大樓、商場…
　　健康是居住的基本需求！這種會呼吸的 ，這些建築大多
住宅，才能使住在其內的人能自在地呼吸， 不是讓活人們「
而每天要在家中至少十二小時的人能夠自在 居住」的住宅。
的呼吸，自然能獲得健康！而能夠提供全家 　　因此，常造
健康的住宅必然會成為二○○九年的主流住 成所謂的「一獎
宅。 功成萬骨枯！」
往往每一幢得獎
彈性有多大，房價就會有多高 建築設計的背後，可能都會造成許多人因住
得不舒服而生病或抱怨。
　　所謂「大富三代，才知吃穿！」以往豪 格局座向可調整
宅風興起時，許多有錢人尚不知好住宅為何 　　似乎從沒有人會有疑問，為什麼購買價
物？總以為面積大就是豪宅，於是紛紛以蓋 格如此高的住宅卻不能隨心所欲的做一些改
古堡的心態設計房屋，只重外觀，犧牲功 變？連買一輛價格可能還抵不上一間廁所價
能。 錢的汽車，都還可以隨心所欲的換顏色、換
　　但當住戶住進去才發現，大坪數的房 坐椅、換玻璃、開天窗，為什麼花了幾千
屋，如果缺乏設計經驗，會導致屋內常常在 萬，甚至上億元購買的房屋卻不能隨心所欲
大白天也要開燈，不論天熱、天冷都要開空 的開窗？更改隔間？甚至能和樓上或樓下的

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

格局或外觀不同？ 向，都必然會成為健康宅的重要項目，因為
　　我們也常聽到有些人參觀過所謂的豪宅 提供「彈性」本身就是稀有的價值。
後，批評說，為什麼看起來只像高級國宅？
就是因為缺乏彈性！如果什麼都不能調整， 管理成本有多低，房價就會有
豪宅就和國宅沒有分別！因為每個人對於健 多高
康的需要不同。
　　所以，一幢好的健康宅應該是可以提供 　　安全的居住環境和貼心的服務品質是每
住戶隨心所欲的調整彈性，即達到所謂「量 一位住宅使用者的基本夢想，重點是要付出
身訂作」的水準。當建築師們知道讓居住者 多大的代價？
能夠隨心所欲調整的住宅才是頂級住宅的時 　　沒有經驗的建築師設計出的房屋，可能
候，他們才真正 會不只有一個社區大門，車道也可能和大門
開始懂得住宅的 遙不可及，各戶進口的門廳也可能不止一
設計，他們也才 處，這些都會導致保全及服務人員的增加，
能開始昇華自己 因而提高了管理費用支出。
的專業。 　　沒有經驗的機電技師設計出的房屋，可
　　真正專業建 能會讓七、八十坪的住宅就必須用到十噸以
築設計不是讓客 上的重型空調，造成不論多麼強調空調設備
戶依「設計者」 的變頻與省電，住戶付出的電費都會十分
的想法生活（最 高。
常聽到的說法是 　　還有些技師設計出密不透風的社區
，大師設計必屬 lobby，甚至地下室還規劃出無法自然通風
佳品！）而是能 的VIP室，造成動輒數十噸的空調或抽風設
提供「客戶」隨 備被設計置放在社區之內，以後的保養、使
心所欲的生活！ 用與更換的代價自然都會十分驚人。
　　專業不足的人往往將專業當成拒絕成長 　　更可怕的是，因為設備太大和太
的擋箭牌，大量與實用功能脫節的設計，自 多，所以又必需提供高電壓的用電
然限制了使用者的彈性，未來能讓使用者彈 （380/220V），造成每戶之內都必需放置
性愈大的住宅，其增值潛力就愈大。 一個變電器，對於健康自易造成長期的危
　例如在中東已經設計出可以讓住宅大樓的 害。
每一層樓都可以自在地360度旋轉，愛朝那 　　台灣的各種專業「師」們，多是考照後
個座向就朝那裡，就是這種觀念的具體實 即可執業，在缺乏實務經驗，甚至有的還年
踐。未來，可以任意調整房屋的隔間與功 輕到缺乏生活經驗之下，所設計出的住宅自
能、任意調整開窗的位置、任意調整建材與 然容易與住戶的真正需要脫節。
設備的型式，甚至任意調整房屋的高度與座 　　一個有經驗的技師，可以讓地下室即使

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時論評述 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

深挖至五、六層，仍可不用大量的抽排風設 有自然對流的空氣，必然會帶來家庭的健
備，透過空氣的自然流通使地下室和戶外的 康。
空氣新鮮度和溫度接近；他們也可以使社區 風調雨順　健康宅
的lobby幾乎可以不用任何空調設備，就可 　　中國人常說的風水，講得就是「風調雨
以符合居民的需要；他們也不會讓大噸數的 順」，用白話些來說，就是「風」可以自然
空調設備佔據了大部分的後陽台，還使居民 流通，「水」也可以順利排除；而傳統上住
每月必需花費數以萬元計的電費，他們更不 宅興建者所謂的「遮風避雨」，基本上是違
會讓每戶內裝上變壓器，影響住戶的健康！ 反風水觀念的！因為用大量的混凝土阻絕了
更可怕的是類似的設計，還常常讓花了大錢 風，遮斷了雨，通常也會同時犧牲了健康。
居住在豪宅中的人誤以為居住品質良好，其 　　所以，愈能風調雨順的住宅設計，各種
實生活品質卻可能還比不上普通四、五樓公 管理成本自然就低，而健康的分數自然就
寓的水準。 高，住宅的價值自然也就不言而喻了。
　　因此，管理成本的多寡不僅是浪費與否 　　過去曾有人說「貧者因書而富，富者因
的問題，它已成為一種指標！如果一個社區 書而貴！」未來必會調整成「貧者因（健
的管理費用愈高，通常代表社區整體設計的 康）屋而富，富者因（健康）屋而貴！」沒
不良，與健康水準的不足。 錢的人因為擁有好的健康宅，而必然會富
　　在有許多豪宅社區標榜每月每坪管理費 有；富有的人也會因為擁有好的健康宅而健
二百元起跳，甚至高達三百元（有的還不含 康長壽，並能成為人們羨慕的對象。
公共水電費）其實只是反映該社區不但浪 　　隨著社會進步與經濟持續發展，住宅設
費，還不適合健康的人居住。 計也在不斷地進步，雖然每一次的進步都必
　　管理成本低絕不是用犧牲生活品質來達 須付出許多痛苦的代價，但台灣住宅水準不
成，相反地卻是一個檢驗社區設計品質的指 斷地在提昇也是事實（這也是預售屋價格為
標。例如只用一個保全員，就代表整個社區 何遠超過中古屋的原因）。
的出入口只有一個，所有的人與車都必須由 住屋有健康才贏
單一出入口進出，社區的安全水準自然容易 　　今年隨著豪宅風的褪色，健康宅已躍向
會是頂級的。 舞台焦點，未來能創造高價、能主導流行的
　　例如社區大廳不用空調設備，就代表了 一定是能夠省能節源、注重環保並能永保全
社區大廳的通風採光設計優良，人們出入其 家健康的健康宅。
中，一定健康舒適；例如健身房可以不用空 　　「謀時不如趁勢！」大家不要只將注意
調，就代表了健身者在運動中可與外部自然 力放在價格的漲跌，或是公設比的大小上，
空氣對流，可以呼吸到最佳新鮮空氣，而不 所謂「山不在高，有仙則靈；屋不在大，有
是一面運動一面吹冷氣，容易引起筋骨病 健康則贏！」要能夠掌握趨勢，快速擁有稀
痛；例如住宅中電費可以大量降低，通常就 有的健康宅，就一定能使大家在住宅投資
代表其住宅至少有三面以上採光通風，每天 上，立於不敗之地！祝大家投資順利！

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經營之道 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

合了禪的意境與峇 堅持，她把每一件推案都
融 里島villa休閒風情 當作是自己要住，不斷修
，高永建設在鳥松鄉推出 正直到滿意為止。她認為
大塊山湖豪華別墅，將建 ，住家就是要有自由寬敞
築美學恰如其分地結合當 的空間，讓身心靈真正的
地山林美景，令人驚艷， 放鬆，而不是被侷限在水
這是高永總經理徐淑美的 泥房子內，因此她特別喜
精心之作。 好建築空間設計，可以實
　　建築科班出身的徐總 現對住的理想和趣味，提
經理對建築美學有相當的 供給住戶自由自在、無拘

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

無束的居住環境。 ，當西南風吹向社區非常 能愈回歸自然愈好，因此

　　徐總經理的這份堅持 舒服，整個氣溫比一般低 在設計上除了運用空氣對
緣於一則宗教故事，她說 2.3度，利用這項微氣候 流的原理外，在建材方面
，一位老禪師四處參訪， 特性，特別設計大面積落 也儘量選用天然石材，外
一日夜宿寺廟，半夜發燒 地門窗及天井，讓熱空氣 觀的洗石子牆，非常耗時
、口渴，摸黑到廚房找水 上升，舒爽的西南風吹進 、耗工，但她不計成本，
喝，盛起牆角水缸的水， ，形成對流，如置身大自 堅持要給住戶最好的，而
覺得異常甘甜，就回房睡 然環境中。 且絕對是慢工出細活。
了個好覺，第二天一早想 　　入口處的樹木，讓住 　　除此之外，大塊山湖
知道是什麼水如此甘甜， 戶進門之前就能放鬆心情 還大量栽種花草樹木，除
尋著找去，竟然發現是缸 ，水幕牆潺潺水聲，釋放 了入口有樹外，一樓有小
洗腳水，上面還浮著污垢 出負離子，能把一天在外 花圃，二樓露台有花台，
，險些作嘔，這時他突然 打拼的煩惱洗滌乾淨，減 樓頂陽台還有一畦菜園，
開悟，水的甘甜與否無關 少雜念，頓時心靜下來。 可讓住戶在自家享受田園
外相，淨穢取之於心。因 寬敞、明亮的廚房，有徐 樂，栽種蔬菜、香草植物
此，人的心境容易受外在 總經理精心挑選的廚具， 等。因為徐總經理喜歡拈
影響，如何營造完全放鬆 她希望全家人多利用共餐 花惹草，她認為在住家就
、身心安定的居住環境， 的機會聯絡感情，建立家 能看到花花草草，不被水
是建築人的責任，一旦住 的和諧。 泥房子侷限住，心情自然
家能令人身心安定，家庭 　　大塊山湖另一特色， 會放鬆、平靜，所以她不
一定和樂，如此社會自然 室內、室外是流動的空間 嫌麻煩特別設計自動給水
安定；顯見建築人對社會 ，徐總經理運用小時候住 裝置，讓住戶能輕鬆享有
的影響責任重大。 三合院可在屋內屋外跑來 綠意盎然的居家環境。
　　徐總經理表示，美好 跑去的記憶，設計出埕斗 　　徐總經理引用古語「
的地理環境是居家最重要 的延伸，故取名「埕斗菜 修身、齊家、治國、平天
的條件，而有好的條件更 園」，由室外露台可從一 下」，她堅信，只要住家
要善用環境元素。 樓到二樓，整體設計連接 能讓人身心平靜，一定是
　　大塊山湖位於鳥松鄉 天與地、內與外、動與靜 家和萬事興，家家和樂社
仁美國小後方，遠離塵囂 ，自成一天地。 會自然安定，天下必定太
，被山、湖、綠蔭圍繞， 　　基於建築人的責任， 平。
徐總經理指出，澄清湖水 徐總經理希望營造能令住
庫具有調節氣候的功能 戶五官滿足的居住環境，

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經營之道 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

著「人造住宅、住 於都市，房荒問題日趨嚴
秉 宅造人」的企業理 重，統一集團吳修齊等人
念，太子建設三十多年來 為求滿足國人住的需求及
，為民眾打造優質住宅環 創造美好的居住環境，於
境，為社會注入生生不息 民國62年成立太子建設。
的活力，在建築界樹立企 　　太子建設的創業之作
業典範。 ，是於63年以現代化社區
　　民國六○年代，台灣 規劃，在台南市立人路興
經濟開始起飛，人口逐年 建六千多坪的「成功新城
增加且農村人口大量集中 」，以當時的物價，太子

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

指出，工務與業務是建設 建設高雄分公司的另一重
公司的兩大部門，卻是意 頭戲，4萬5千坪的土地目
見相左，衝突最多的對立 前正進行重劃中，將以社
單位，所幸他經過兩個部 區造鎮的型態興建透天住
門的磨練，在他待過的台 宅，由於位處高雄縣市交
中及高雄分公司都展現出 界處，佔有地利之便，附
相當團結合作的精神。 近還有濕地公園，將與社
　　薛經理去年7月調任 區公園做結合，成為獨特
高雄分公司經理，「太子 的社區景觀。
圓山」是他到任後專心培 　　薛經理強調「三好一
推出一戶上百萬的透天住 育的第一案，最近剛完成 公道」是太子建設的經營
宅，在市場上算是稀有豪 ，令他滿心歡喜並期待佳 精神，力求地點好、設計
宅，有著統一集團的招牌 績，他強調，該案在地理 好、施工好，價錢公道，
做保證，三期一百多戶都 環境上有絕佳的特有性和 這項企業經營之道，說起
是在預售階段就銷售一空 稀有性，建材實在、價錢 來容易，執行起來卻不簡
，為太子建設奠下良好的 公道。 單，他指出，太子建設在
基礎和優良的口碑。 　　目前太子建設並進軍 土地取得方面非常謹慎，
　　從民國64年就進入太 橋頭新市鎮，公司非常大 無論合建、購地或重劃，
子建設服務的高雄分公司 膽跳脫當地以透天為主的 一定講究是「生氣」之地
經理薛雍熙，跟著公司一 購屋習性，規劃興建14層 ，讓民眾住進去後能生氣
起成長茁壯，30多年的經 211戶的高樓社區「太子 勃勃；設計方面，太子建
歷，使他能深刻掌握建築 鎮」，薛經理強調，橋頭 設有最佳的建築師和結構
業的脈動。 新市鎮附近沒有大樓的建 技師，並且於案前都經過
　　歷經公司三任總經理 案，為了區隔市場，特別 無數次細密的檢討，至於
，稱得上是「三朝元老」 規劃管理完善的大樓社區 施工部分更是馬虎不得，
的薛經理，剛進太子建設 ，由於鄰近捷運R22青埔 公司有一套標準施工流程
是由工務做起，工程上任 車站，將鎖定上班族、小 ，對防水、結構等都有嚴
何一處小細節他都非常在 家庭和首購民眾，預計明 謹的監控，在施工任何一
意，民國85年調任業務部 年底完工，相信會對鄰近 階段都有專門人員稽核，
門，接掌銷售重任，截然 市場造成影響。 不容有絲毫差錯。在選用
不同的工作領域，他都能 　　另位於高雄縣仁武鄉 建材方面，均採平實作風
全心投入，得心應手，他 的霞海自辦重劃，是太子 ，所以價錢絕對公道。

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特別報導 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

高雄縣土地公告現值微調

雄縣政府97.12.4召開地價評議委員會，核定98年公告土地現值及公告地價。地政處長龔
高 金德表示，囿於捷運橘線通車並未帶來明顯的房價上漲，地價仍維持去年同期水準，全
縣最高地價區段仍由鳳山市中山路兩側商業區蟬連（一坪約58萬4,100元），最低地價區段則
為桃源鄉及茂林鄉與台東縣交界之國有林班地，每坪只有118元，98年度全縣土地公告現值與
97年度相比較以總值計調整幅度約0.67%。
　　地政處長龔金德表示，公告土地現值是為反映合理地價動態，近一年來除少數新興發展區
、市地重劃區及區段徵收區較有交易外，其餘地區在市場景氣尚未轉好下，房地價格多維持平
，波動並不大。
　　他指出，今年3月及9月方通車捷運紅線、橘線經過縣內的R22等8個站，除剛通車免費搭
乘期間，有較多人潮湧入外，收費後搭乘人數有限，帶動房價上漲效應並不明顯，因此，捷運
沿線的98年地價仍予維持97年地價水準。
98年公告土地現值調整，全縣27鄉鎮市共劃分5,868個地價區段，比去年增加293個地價區段，
其中4,553個地價區段未調整，佔總區段77.59%，613個地價區段調升佔總區段數10.45%，剩於
702個地價區段下跌，佔總區段數11.96%，與去年地價相較，調幅略微下滑，平均調整幅度調
降0.29%，如以總值計則調升.67%。

高雄縣轄區土地97年公告現值與96年公告現值調整情形分析比較表
項目

區　　　　　　　　　段　　　　　　　　　數 平
均
原 現 地　　價　　調　　整 調
地價未調整 整
鄉鎮市

上　　漲 下　　跌 幅
度
有 有 區段 ％ 區段 ％ 區段 ％ ％
總　計 5,575 5,868 4,563 77.76 603 10.28 702 11.96 0.67

鳳山市 778 787 629 79.92 96 12.20 62 7.88 -0.26

林園鄉 417 422 313 74.17 51 12.09 58 13.74 0.19

大寮鄉 724 737 474 64.31 110 14.93 153 20.76 -0.87

大樹鄉 291 295 277 93.90 6 2.03 12 4.07 -0.57

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 項目 服務的．知識的．健康的．聯誼的

區　　　　　　　　　段　　　　　　　　　數 平
均
原 現 地　　價　　調　　整 調
地價未調整 整
鄉鎮市

上　　漲 下　　跌 幅
度
有 有 區段 ％ 區段 ％ 區段 ％ ％
大社鄉 221 220 177 80.45 18 8.18 25 11.36 -0.15

仁武鄉 277 332 259 78.01 54 16.27 19 5.72 0.36

鳥松鄉 276 286 210 73.43 42 14.69 34 11.89 -0.32

岡山鎮 324 337 224 66.47 49 14.54 64 18.99 0.26

橋頭鄉 112 114 108 94.74 3 2.63 3 2.63 -0.09

燕巢鄉 192 193 139 72.02 37 19.17 17 8.81 0.67

田寮鄉 55 54 43 79.63 5 9.26 6 11.11 47.89

阿蓮鄉 126 153 148 96.73 2 1.31 3 1.96 0.02

路竹鄉 182 193 137 70.98 21 10.88 35 18.13 -0.14

湖內鄉 119 129 54 41.86 48 37.21 27 20.93 1.50

茄萣鄉 79 87 56 64.37 11 12.64 20 22.99 -0.98

永安鄉 60 61 58 95.08 3 4.92 - - 0.07

彌陀鄉 50 50 34 68.00 9 18.00 7 14.00 -0.81

梓官鄉 77 80 53 66.25 1 1.25 26 32.50 0.77

旗山鎮 324 341 282 82.70 18 5.28 41 12.02 -1.28

美濃鎮 252 306 263 85.95 12 3.92 31 10.13 -0.38

六龜鄉 122 127 119 93.70 1 0.79 7 5.51 58.62

甲仙鄉 116 122 90 73.77 - - 32 26.23 -3.95

杉林鄉 170 190 184 96.84 - - 6 3.16 0.18

內門鄉 133 153 149 97.39 - - 4 2.61 -0.56

茂林鄉 36 36 34 94.44 - - 2 5.56 -0.02

桃源鄉 39 40 28 70.00 6 15.00 6 15.00 0

那瑪夏鄉 23 23 21 91.30 - - 2 8.70 -0.66

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台南古都建築學習之旅
收穫豐碩
在10月29日秋高氣爽的好時節，由本 上額滿，令不少會員向隅，抱怨不已，本會
選 會理事長劉文城親自帶隊至台南縣市 特此致歉，後續仍將另安排參觀活動。
參觀建案，一整天下來，共參訪了八個優良 　　此次參觀的八處建案都是豪華透天別
建案，為了汲取他人經驗，每位參與者都認 墅，又以電梯別墅居多，售價由1千萬至6
真聽取簡介，參觀時不放過任何一處小細 千萬不等，分別為：
節，收穫非常豐碩。中午晚上並分別接受台 　　一、由僑昱建設在台南市裕信路投資興
南市縣建築開發公會午晚宴招待，特此一併 建的「囍愛II」。以健康基因建築、有機光
感謝。 合綠墅為訴求，基地面積約坪，規劃為地上
　　台南雖然是文化古都，但其近來所推出 4.5層，共有22戶，每戶1088萬元。
之建案都非常大器，屢有創新之作，是本會 　　二、有懋建設在台南市健康三街投資興
會員亟欲學習的對象，因此本會推出「台南 建的「公園富第」。歐式新現代古典外觀、
古都建築學習之旅」時，立即獲致熱烈迴 皇邸造型，面臨1800坪公園，基地面積約
響，通知才發出，兩輛遊覽車84個名額馬 400坪，地上4.5層，共計10戶，每戶2200萬

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

空間，6戶5樓
豪宅，售價在
1988萬元至
2250萬元間。
　　六、僑昱
建設在台南市
文成二街投資
元。 興建的「雕刻家」。52扇窗，引光納景，
　　三、好瀚建設在台南市育平九街投資興 雖是透天別墅，卻有大樓的特質，能滿足空
建的「好瀚之璽」。獨門獨戶、南北帝王坐 間、動線之運用，基地面積1066.7坪，地上
向，基地面積約281坪，僅有5戶的6層電梯 4層，共有18戶。
豪宅，售價約4千萬元左右。 　　七、北揚建設在台南縣永康市投資興建
　　四、品舜建設在台南市和緯路投資興建 的「緻尊」。位於永康重劃區，以日式簡約
的「大千」。外觀造型設計有如ＬＶ的經典 方式表現，走低調、內歛質感，基地面積
圖案，號稱ＬＶ級的豪宅，基地面積約600 181.95坪，僅有4戶，售價為1980萬元起。
坪，地上4.5層僅有9戶，售價由3380萬元至 　　八、舜第建設在永康市投資興建的「上
5980萬元不等。 乘NO2」。與北揚的緻尊對門而立，外觀採
　　五、金泰建設在台南市頂美三街投資興 簡約風格，全棟以抿石子及天然石材，配合
建的「極少墅」。日式簡約的建築架構， 清水混凝土圍牆，打造上乘居住氛圍，3層
100坪以上的大坪數，打造出最雋緻的生活 雙車庫僅有4戶，售價為2500萬元起。

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特別報導 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

歡慶鳳山建城　　　週年
鳳邑飛翔 風華再現
元1684年、清康熙23年，清廷將台
西 灣納入版圖，設一府（台南府、今台
南市）三縣（諸羅縣、台灣縣、鳳山縣），
鳳山縣縣治設在興隆庄（今左營）。至
1786年、乾隆53年，林爽文事變遍及全
台，左營興隆庄城門被攻毀，二年後
（1788年）事平，鳳山縣治遷至下埤頭
（今鳳山市），鳳山建城從此開始。
220
　　去（2008）年，是鳳山建城220週年，
高雄縣政府身為古城一份子，特別以緬懷過
往及歡慶喜事的心情，盛大舉辦「鳳山建
城220週年慶」活動，家有喜事 ，11月的鳳
山市熱鬧滾滾，有如辦了一場熱鬧的「城市
party」，為老城慶生，也為文化歷史傳承
寫下一頁。
　　城慶系列活動，11月1日由飲水思源紀

32
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

曹公、曹公圳整治水岸植樹暖身，曹公圳是 城門的開啟方式，重啟鳳山古城門，帶領民
孕育高雄平原之河，惠澤百姓家有餘糧，曹 眾穿越東便門，共享歷史盛況。
公廟是感念水利先驅曹謹；飲水思源，城慶 　　歡喜迎接城慶，千人健走活動11月8日
活動前於曹公生日當天舉行曹公三獻禮，由 上午7時由鳳山國父紀念館開拔，迎著晨
縣長楊秋興擔任主獻官、縣議會
秘書長陳順利及高雄農田水利會
長盧榮祥為分獻官，隨後眾人於
曹公圳旁水岸植樹，為曹公圳進
行水岸景觀改造。
　　城慶的開鑼大戲是11月8日
的「鳳城初開」，在國樂演奏、
花式扯鈴與「陽光鳳邑、迎城初
開」主題舞蹈表演下，縣長楊秋
興與高雄市長陳菊、鳳山市長許
智傑等人依考證200多年前古代

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特別報導 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

曦，眾人一步一腳印向前行，沿著鳳山溪 　　為了讓民眾分享鳳山建城220年的喜
畔，走過先人的足跡，沈浸於古城新生的喜 悅 ， 11 月 2 2 日 下 午 特 別 舉 辦 城 慶 踩 街 活
悅中。 動，參與隊伍莫不挖空心思裝扮，比創意、
　　11月9日結合三商巧福盃舉辦的萬人路 比熱情，展現出嘉年華般的熱鬧和歡樂氣
跑活動，清晨6時近萬名民眾齊聚陸軍步兵 氛，重現百年鳳華。
學校，6時30分準時開，途中經過陸軍官校 　　歷時近一個月的鳳山城慶活動，在11月
後山、風光明媚的黃埔湖等地，男子組9公 22日舉辦的城慶晚會中劃下圓滿句點。晚
里、女子組5公里，路線雖然不長，但部分 會以「百年傳奇、舞耀鳳邑」為主軸，全體
山路起伏，仍深具挑戰性。 總動員，在原住民、民族、現代、客家等舞
　　鳳山古城經過220年時光流轉，東、 蹈串聯下，舞出鳳山200多年的歷史，與民
南、西、北四處城門大部分已湮沒在歷史 眾一起共享老城新生的喜悅。
中，為重現古城價值，11月15日特別號召近 　　配合鳳山城慶活動，同時安排了多項大
6000名民眾舉行「城郭意象牽手活動」， 型的藝文活動，每一場都吸引爆滿人潮，包
大家一起牽手圍城，展現鳳城新形貌。 括明華園的「八仙傳奇—何仙姑」、雲門舞
　　身處古蹟之中，民眾大多不自覺，因此 集的「斷章」、勝秋戲劇團的「城隍記」國
11月16日舉辦的單車親子遊廣受歡迎，踩 立台灣交響樂團及高雄縣交響樂團的精彩演
著單車悠遊於打鐵街、城隍廟、東便門、龍 出，為老城注入文化氣息。
山寺、訓風砲台、曹公廟、平成砲台、澄瀾 　　另外經由鳳山美食小吃評審團及民眾網
砲台等古蹟之間，是 路票選，從300多店家中選出鳳山十大美食
一趟充實的文化 小吃，分別為鳳邑麵線、阿Ｑ凍圓、勇記臭
古蹟尋訪之 豆腐、吳舒軒美食坊、鳳山北門鹹酸甜、草
旅。 地人傳統豆花、羅家新營豆菜麵、川品牛肉
拉麵、鳳山無咖啡因文武茶、新台灣原味餐
廳。

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

會務
活動花絮
■97.8.13聯合高雄市建築經營協會，假科
工館南館s103階梯教室，舉辦「建築文化
、美學講座」邀請知名建築師龔書章先生
講授Screen Saver隱顯統異並存的城市風
景，期使會員同業深入瞭解如何串聯及發
揮由室內延伸到室外視野到建築實體。是
日會員負責人等共計102人出席參加。

■97.9.26本會假高雄縣婦幼青少年館3樓
301室，舉辦「營建法律研討會」，協助
會員熟諳法律，是日研討會計有96人出
席參加。

■97.10.29本會舉辦「台南古都建築學習之
■97.8.26本會假高雄縣婦幼青少年館3樓 旅」開廣建築人景觀視野，劉理事長親自
301室舉辦「國民年金與勞保老年給付解 率隊，會員負責人計84人報名參加，實
析及規劃實務」講座，會員負責人，重要 地觀摩台南市縣「公園富第」等8個獨具
幹部共計113人出席參加。 風格之優良建案。

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特別報導 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

■97年11月13∼18日本會舉辦「南北越＋
吳哥窟」6天5夜國外自強活動，並作房
地產市場考察，觀摩飛越責任有限公司及
富美興聯營公司整體開發案，理監事及會
員公司負責人共計30人報名參加。

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

■97.11.28假高雄市寒軒國際大飯店和平店
2樓牡丹廳，召開、第7屆第8次理事聯席
會議。

■98.1.8本會劉理事長為「調整工程造價事
宜」率總幹事等拜會縣政府建設處黃益雄
處長並與建築師公會溝通交換意見。

■97.12.22假高雄市寒軒國際大飯店和平店
，召開南高屏四縣市建築開發公會聯合法
規會，研討「環保署修訂放流水標準導致
本業透天型態建築，其基地施工困難甚至
無法埋設，如何因應」等五大重要議案。

■98.1.8本會劉理事長為「迎接本會創立20
週年舉辦系列慶祝活動，尋求縣府鼎力協
助案」，親率各專案小組召集人拜會高雄
縣楊縣長。

■97.12.30立法委員江玲君應本會之陳情，
於立法院紅樓室，針對「為符合環保署新
修訂放流水標準，導致預鑄式污水處理設
施槽體加大加深，嚴重影響本業經營發展
」舉辦公聽會；本業在全國聯合會理事長
王光祥領軍下，計有本會等8個公會理事
長、12個公會總幹事出席參加。

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法規與法律 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

庖丁解牛　不能不知
■內政部釋示有關建築期限之延長請依下列規定辦理，並自即日生效：
　依據：內政部97.12.29台內營字第0970809938號令。
　說明：有關建築期限之延長，請依下列規定辦理，並自即日生效：
　　　　一、建築物（不限其用途）於中華民國九十七年十一月二十五日以前（含本日）領得
建造執照或雜項執照（以執照核發日期為準），且至中華民國九十七年十一月二
十五日（含本日）仍為有效（即仍在竣工期限內）者，其建築期限除得依建築法
第五十三條之規定，得申請展期一年，並以一次為限外，准其於依建築法第五十
四條規定開工後，比照建築法第五十三條第二項有關建築期限展期之申請程序，
辦理延長建築期限二年。
　　　　二、依前開規定延長建築期限二年之申請案，不限於應依建築法第五十三條第二項規
定申請展期後始得適用，亦不限於已依法展期者不得適用，其適用原則應以利當
事人之方式為之。

■內政部98/.1.5發布修正「建築技術規則」建築設計施工編部分條文，並自發布日施行。
　依據：內政部98.1.5台內營字第0970810022號令。
　說明：建築技術規則建築設計施工編部分條文修正條文
　第一條　本編建築技術用語，其他各編得適用，其定義如下：
　　　　一、一宗土地：本法第十一條所稱一宗土地，指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築
物所使用之建築基地。但建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視為
同一宗土地。
　　　　二、建築基地面積：建築基地（以下簡稱基地）之水平投影面積。
　　　　三、建築面積：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。但電
業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地面未超過一．二公尺或
遮陽板有二分之一以上為透空，且其深度在二．○公尺以下者，不計入建築面積
；陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過
二．○公尺，或雨遮、花臺突出超過一．○公尺者，應自其外緣分別扣除二．○
公尺或一．○公尺作為中心線；每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一
為限，其未達八平方公尺者，得建築八平方公尺。
　　　　四、建蔽率：建築面積占基地面積之比率。
　　　　五、樓地板面積：建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面
積。但不包括第三款不計入建築面積之部分。

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

　　　　六、觀眾席樓地板面積：觀眾席位及縱、橫通道之樓地板面積。但不包括吸煙室、放
映室、舞臺及觀眾席外面二側及後側之走廊面積。
　　　　七、總樓地板面積：建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和
。
　　　　八、基地地面：基地整地完竣後，建築物外牆與地面接觸最低一側之水平面；基地地
面高低相差超過三公尺，以每相差三公尺之水平面為該部分基地地面。
　　　　九、建築物高度：自基地地面計量至建築物最高部分之垂直高度。但屋頂突出物或非
平屋頂建築物之屋頂，自其頂點往下垂直計量之高度應依左列規定，且不計入建
築物高度：
　　　　　　⑴第十款第一目之屋頂突出物高度在六公尺以內或有昇降機設備通達屋頂之屋頂
突出物高度在九公尺以內，且屋頂突出物水平投影面積之和，以不超過建築面
積八分之一為限，其未達十八平方公尺，得建築十八平方公尺。
　　　　　　⑵水箱、水塔設於屋頂突出物上高度合計在六公尺以內或設於有昇降機設備通達
屋頂之屋頂突出物高度在九公尺以內或設於屋頂面上高度在二．五公尺以內。
　　　　　　⑶女兒牆高度在一．五公尺以內。
　　　　　　⑷第十款第三目之屋頂突出物。
　　　　　　⑸非平屋頂建築物之屋頂應經中央主管建築機關核可。
　　　　十、屋頂突出物：突出於屋面之附屬建築物及雜項工作物：
　　　　　　⑴樓梯間、昇降機間、無線電塔、機械房及不妨礙避難逃生之三分之一以上透空
遮牆。
　　　　　　⑵水塔、水箱、女兒牆、防火牆。
　　　　　　⑶露天機電設備、煙囪、避雷針、風向器、旗竿、無線電桿及屋脊裝飾物。
　　　　　　⑷其他經中央主管建築機關認可者。
　　　十一、簷高：自基地地面起至建築物簷口底面或平屋頂底面之高度。
　　　十二、地板面高度：自基地地面至地板面之垂直距離。
　　　十三、樓層高度：自室內地板面至其直上層地板面之高度；最上層之高度，為至其天花
板高度。但同一樓層之高度不同者，以其室內樓地板面積除該樓層容積之商，視
為樓層高度。
　　　十四、天花板高度：自室內地板面至天花板之高度，同一室內之天花板高度不同時，以
其室內樓地板面積除室內容積之商作天花板高度。
　　　十五、建築物層數：基地地面以上樓層數之和。但合於第九款第一目之規定者，不作為

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層數計算；建築物內層數不同者，以最多之層數作為該建築物層數。
　　　十六、地下層：地板面在基地地面以下之樓層。但天花板高度有三分之二以上在基地地
面上者，視為地面層。
　　　十七、閣樓：在屋頂內之樓層，樓地板面積在該建築物建築面積三分之一以上時，視為
另一樓層。
　　　十八、夾層：夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地
板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。
　　　十九、居室：供居住、工作、集會、娛樂、烹飪等使用之房間，均稱居室。門廳、走廊
、樓梯間、衣帽間、廁所盥洗室、浴室、儲藏室、機械室、車庫等不視為居室。
但旅館、住宅、集合住宅、寄宿舍等建築物其衣帽間與儲藏室面積之合計以不超
過該層樓地板面積八分之一為原則。
　　　二十、露臺及陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽
臺。

■內政部函示有關已請領使用執照建築物內機械停車設備汰舊換新，是否應申請雜項執照乙案。
　依據：內政部97.11.7內授營建管字第0970175196號函。
　說明：查建築法第73條第2項及建築物變更使用類組及變更使用辦法第8條規定，其有變更使
用類組或有本法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備
、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。是本案旨揭建
築物機械停車設備汰舊換新時，如涉有上開辦法第8條各款規定，或機械停車設備機
種之變更，應申請變更使用執照，無需申請雜項執照。其竣工檢查應依建築物機械停
車設備設置及檢查管理辦法相關規定辦理。

■為避免再度發生熱水器設於加蓋陽台內因通風不良造成一氧化碳中毒事件，請加強宣導改善。
　依據：高雄縣政府97.11.18府建使字第0970276448號函
　說明：一、依據內政部營建署97年11月6日營建署管字第0970067771號函辦理。
　　　　二、本府再次重申有關建築物公共安全檢查簽證及申報之「緊急進口」、「各樓層出
入口」、「空調風管」、「燃氣設備」等相關設施，本府將列為加強查察重點。
　　　　三、另有關建築物供居室使用場所之通風設計及施工過程，本府將副知建管單位特別
列為審查重點。
　　　　四、為防範類似案件再度發生請會（處）轉知所屬會員加強宣導改善，以保護消費者
生命財產安全。

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法規與法律 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

違反消保法要負民刑事責任
蘇儀

了促銷房子，常用誇大不實廣告的方 姓男子已付出的購屋款三百九十一萬二千元
為 式吸引消費者。但是這種做法，往往 確定。
要付出極大的代價，事後受害者追究起來， 還可依公平及消保法求償
建商的民事、刑事責任是跑不掉的。 　　值得注意的是，受害人吳姓男子認為，
　　陸發開發建設公司幾年前在高雄市推出 依據雙方的購屋契約，建商還應賠償他違約
「陸發雄獅」二期大樓預售屋，共分Ａ、Ｂ 金，同時，建商也違反了公平交易法及消費
二棟，廣告上宣稱這二棟大樓併立在面臨寬 者保護法，應依公平法及消保法的規定賠償
四十米的建國路旁，一名吳姓男子向建商簽 他的損失，後來又再向法院提告。
約購買了Ａ棟大樓的房子及車位，總價款 　　高雄地方法院認為，契約中有違約金賠
一千九百多萬元，吳姓男子付出部分款項 償的條款，建商廣告不實構成違約，應賠償
三百九十一萬二千元後發現，Ａ棟大樓的位 吳姓男子違約金一百三十萬四千元。另外，
置不對。 公平交易法第二十一條規定，『事業不得在
房子與廣告內容明顯不同 其廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表
　　原本應與Ｂ棟大樓併立在建國路旁的Ａ 徵，違反規定致侵害他人權益者，應負損害
棟大樓，建商竟然蓋在Ｂ棟大樓的右後方， 賠償責任。』本案的建商用詐騙手法損害吳
而且將大樓的正面一百八十度轉向，使Ａ棟 姓男子的權益，應賠償他一百三十萬四千元
大樓的正面面臨一個廢棄工廠，右側有民宅 。
，左側有廟宇，幾乎沒有對外的道路，整體 在消費者保護法部分，法院指出，消保法
座落位置、外觀造型都和建商原先的廣告內 第五十一條規定，『企業經營者應確保廣告
容明顯不同。 內容的真實，其對消費者所負的義務，不得
　　吳姓男子不甘受騙，告上法院，台灣高 低於廣告的內容。』建商也違反消費者保護
等法院高雄分院在九十四年依詐欺罪判決陸 法規定，要賠償吳姓男子二百六十萬八千元
發開發建設公司負責人吳三豐有期徒刑六個 。因此，違約金加上公平交易法及消費者保
月確定；在民事部分，法院前年也判決建設 護法的賠償，總共建商又要再賠吳姓男子
公司與吳三豐、總經理劉月枝應連帶返還吳 五百二十一萬六千元。

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售屋者的瑕疵擔保責任
蘇儀

眾如果買到有瑕疵的房屋怎麼辦？不 解約，江應返還她二千一百六十萬元。
民 用擔心，為了保護消費者的權益，民 　　江姓男子則辯稱房子雖有傾斜情形，但
法規定售屋者應負瑕疵擔保責任，擔保他所 沒有造成結構性破壞，不影響洪女的居住安
賣的房子沒有「滅失」或「減少其價值」的 全，這種小傾斜並未損及房子的使用價值，
瑕疵，否則買的人可以解約或是要求減少價 洪女主張解約顯失公平。
金。 　　台北地方法院認為，依據社會一般觀念
　　所謂「滅失」，是指房子被燒燬或拆掉 ，房屋若有傾斜情形，當然會影響到一般民
等；而「減少其價值」的瑕疵，依司法實務 眾的居住與交易意願，並會減少房屋的經濟
的見解，是指減少其「通常效用」或「契約 價值。
預定效用」。例如買房子居住，如果房子漏 　　江姓男子簽定買賣契約時，曾在房屋現
水，而售屋者故意隱瞞此事，當然會影響到 況說明書上有關「房屋是否有龜裂傾斜」，
居住的品質，這時候，售屋者就要負起瑕疵 勾選「否」；法院認為，江已經擔保出售的
擔保責任。 房子沒有傾斜情形，但現在洪女已提出建築
　　法院審理過這樣一件案例，洪姓女子在 師的鑑定報告証實房子是「傾斜屋」，影響
九十五年十月經永慶房屋的居間仲介，向江 到居住品質，江姓男子當然要負瑕疵擔保責
姓男子購買台北市和平東路二段的一間房屋 任，應返還洪女二千一百六十萬元。
，付清二千一百六十萬元後辦妥所有權移轉 重大瑕疵要負瑕疵擔保責任
過戶。因當時房子有人租用，洪女到九十六 　　這裡要注意的是，所謂瑕疵擔保責任，
年九月才經房客告知，這間房子是「傾斜屋 必須是減少其「通常效用」或「契約預定效
」。 用」情形重大，如果瑕疵的程度無關重要者
房子竟有前後傾斜現象 ，售屋者不用負起瑕疵擔保責任；也就是說
　　洪女找建築師勘查，証實房子有前後傾 ，小瑕疵不用負責，大瑕疵才要賠償。而如
斜現象，一樓室內地坪以水準儀測得前面較 何判斷「大瑕疵還是小瑕疵」，法院會依一
後面高十點五公分；洪女認為售屋的江姓男 般的社會觀念來看。
子應負瑕疵擔保責任，於是向法院提告要求

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2008大高雄
房地市場回顧與展望
曜群廣告經理 邵泓
壹、前言
果把房地市場當成一場球賽，今年上半場（97年上半年）得分雖然不如預期，但整體
如 仍延續去年（96年）的水準，呈現穩紮穩打狀態。雖然對手（買方）採嚴密的防守，
但少數明星球員（近年來個案銷售表現亮眼的公司）在基本功不差（產品規劃用心度與銷售
環節）的情況下，仍頻揮出安打上壘得分。且因具有主場優勢（通膨對房地產有利的形勢）
，戰況仍屬有利於我的樂觀局面。在這前途一片光明、希望美好燦爛的情勢下（520馬上好股
市上二萬點），所有球迷（房地產相關從業人員）在電視前喝著可樂、吃著爆米花，開心的
準備迎接這場球賽的勝利……
　　沒想到第六局才開打就狀況連連。首先王牌投手（美國），像是得了失驚瘋，頻頻出現
致命暴投（次貸、二房、雷曼、AIG）；而其它球員狀況也好不到哪去，不是漏接就是暴傳（
全球股市狂瀉危機），場上有的球員還受不了炙熱的驕陽，突然中暑差點暴斃（冰島、韓國
）。最傷腦筋的是球隊教練團（政府）竟束手無策，而廠商也不想再提供贊助（銀行緊縮銀
根）。哇咧！最討厭的是，裁判（學者）在此時還頻頻吹哨我方犯規（說房價漲太高有三成
下跌空間）。更另人沮喪的，連球評也一面倒的說我方球員表現不佳，明年要大幅減薪（報
紙說購屋七折出價）。如今九局下，在狂丟分數的情況下（各項經濟指標下修），要再力挽
狂瀾，恐怕大勢已去………
　　時序又走到了歲末年終，每年此時，免不了總要銜命針對高雄的房地市場專論一番。今
年下半年發生了無預警的全球性金融海嘯，回顧海嘯過後滿目瘡痍的經濟成果不免令人惆悵
，也找不到下筆的起點。索起性來，用了灰諧的比喻來作為開場，企圖加強繼續往下寫的念
頭。至於實質的內容則在以下國、內外經濟金融情勢分析的文章裡。
　　在房市部份，除了房市概況外，筆者則利用長期以來建立的資料庫數內容，來解讀高雄
房地市產的變化。其中包含了歷年來推案量體規模、產品型態、產品總價帶等走勢變化。由
於93、94年建照申請量高達近36000戶，因此從去年96年起高雄便邁入成屋高峰期。但至於成
屋量體有多少？又多集中在何處？並無一明顯或統一的資訊。以往新成屋的餘屋量都以建照
申請數搭配年度銷售率統計，本研究則以推估個案完工日期的數量為基礎，搭配年度銷率作
統計，相信將會更貼近實際的市場面。

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

貳、國、內外經濟金融情勢分析
二房、雷曼等金融地雷連動爆，金融版「明天過後」全球上映
　　美國自去年次級房貸發生後，金融體系便開使出現結構性的鬆動。從三月份美國第五大
投資銀行貝爾史登被摩根大通收購後，惡運便之接踵而至。八月份擁有房貸金額達十二兆美
元，佔全美房貸80%的房地美、房利美二家公司股價重挫，爆發危機，美國政府第一時間宣布
接手；緊接著是九月十五日享譽158年老字號，擁有6390億美元資產的全美第四大投銀行雷曼
兄弟控股公司，因操作衍生性金融商品失利產生巨額虧損，股價暴跌93%，申請破產保護；九
月十四日，全球最大美證券商林公司，亦以因財務危機被美國銀行府以500億美元收購；而幾
乎同一時間，美國聯準會以考率影響層面將擴及至一般家庭為由，宣布以850億美元貸款金援
業務遍及全球130個國家，因投資失當岌岌可危的保險業巨擘AIG集團。
　　這一連串的金融地雷引爆全球震驚嘩然，歐、美國家的金融體系幾近瓦解、崩潰，全球
投資人也被炸的粉身碎骨，少數國家甚至面臨破產的情況，災情之慘況比起1931年的全球性
經濟蕭條是有過之而無不及。而近十年來全球化的效應，也使得此次金融災難，猶如洪水般
漫延，幾無一國家倖免。其劇情之驚險緊湊猶如金融版的「明天過後」，不同的是災難的起
因，相同的是受難的人類。
在馬上好的二萬點美夢中睡去，在漸漸好的四千點惡夢中驚醒
　　近幾年全球熱錢與外資紛前進中國、越南、印度等新興國家投資，把這些國家的股、匯
市炒上天。在全球景氣陷入長期衰退與資金大肆貪婪獲利了結後出場後，這些國家的股票市
場便開始從雲端跌入谷底今年初開始全球股市股票進入熊市的空頭市場，呈現直線探底的驅
勢，平均最少都有四成以上的跌幅。部份金融體係尚脆弱的新興國家，其金融泡沫化的程度
更令人咋舌。而剛舉辦完08年奧運的中國，股票指數也發生對折的現象。近幾年來以石油、
天然氣等資源再度展露頭角的軍事強國俄羅斯，亦有72%的深度重挫。
　　而台灣，原以為大選後將迎接的是股市上二萬點、房價站高點的一片榮景，沒想到股市
不僅連一萬點都上不去，甚至還從年初的8506點攔腰下跌至目前奮力打4000點保衛戰。股市
向來有經濟櫥窗之稱，如股票市場的資金動能不足，也等同反應整個國家的經濟情況處於低
糜狀態。尤其是在此波股災中，又以金融類與營建類股票下跌的幅度最大，其對房地產的影
響與傷害可想而知。
各項經濟成長指標疲軟不振，各種生活痛苦指標居高不下
　　台灣以出口立國，在全球景氣轉驅直下的情況下，當然也無法置身於外。今年十月份月
我國出口指數轉為負成長8.29％，出口動能劇減，為企業第四季及明年出口埋下隱憂。
　　在經濟成長方面（表一），主計處11月份公佈最新的資料，全球已由年初的4.8%下修至
2.7%，而98年的經濟成長率預估值約1.1%。台灣97年的經濟成長率由4.7%調降至1.9%，98年
第一季甚至將出現0.31%的負成長。98年全年則預估為2.1%，成為民國91年來的最低成長值。

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表一　主要國家經濟成長率

年度 世界 美國 歐元區 日本 中國 香港 中華民國 新加坡 南韓 馬來西亞 泰國 菲律賓

92年 2.7 2.5 0.8 1.4 10 3 3.5 3.5 3.1 5.8 7.1 4.9
93年 3.9 3.6 2.1 2.7 10.1 8.5 6.2 9 4.7 6.8 6.3 6.4
94年 3.5 2.9 1.7 1.9 10.4 7.1 4.2 7.3 4.2 5.3 4.5 5
95年(r) 4.1 2.8 2.9 2.4 11.6 7 4.8 8.2 5.1 5.8 5.1 5.4
96年(r) 3.9 2 2.6 2.2 11.9 6.4 5.7 7.7 5 6.3 4.8 7.2
97年(f) 2.7 1.3 1 0.4 9.8 3.5 1.9 1.7 4.1 6 4.9 4.3
98年(f) 1.1 -1 -0.5 -0.5 8.4 2.4 2.1 0.5 1.7 3.7 2.9 3.8

資料來源：主計處

　　在憂關消費力的指標上，根據主計處至10月份最新統計，今年上班族的平均薪資（表二
）為46020元，僅較96年增加360元，漲幅為0.79%。但加計物價因素後的實質所得為41993元
，較去年減少1300元，負成長3.01%，為歷年來最差。

表二　受雇人員平均薪資及增減率
年度 平均薪資 年增率% 實質薪資 年增率%
92年 42544 1.08% 42776 1.37%
93年 43443 2.11% 42975 0.49%
94年 44132 1.59% 42677 -0.69%
95年 44691 1.27% 42947 0.63%
96年 45660 2.17% 43296 0.81%
97年10份 46020 0.79% 41993 -3.01%

資料來源：主計處
表三　消費者信心指數
　　在消費信心方面，受到金融海嘯的影響，全 消費者信心 未來半年購買
年度
球景氣陷入百年以來的危機。「復甦」一詞彷如 總點數 耐久性財貨時機
海市蜃樓，「復甦」的時間是一年、三年或五年 92年 83.84 102.55
，已不敢奢想。電視、報紙每天報的是失業、裁 93年 77.42 106.55
員的負面消息，財經雜誌或名嘴發表散佈的則是 94年 74.11 116.90
「現金為王」的言論。在這樣不安的氛圍下，民 95年 67.48 117.55

眾從自然縮衣節食開始，至於非民生必需品或耐 96年 63.44 110.00

97年 50.00 89.55
久財，不是抱持觀望就是延長購買時間。根據中
央大學台灣經濟發展研究中心11月份消費者信心 資料來源：
指數（CCI）的統計顯示（表三），97年11月份 中央大學台灣經濟發展研究中心

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的消費者信心指數為50點，較去年同期（63.3） 表四　物價指數年增率
下滑13.3點，為七年來的新低點。其中對於「未 物價指數 核心物價指數
年度
來半年購買耐久性財貨時機」的信心指數，從去 年增率% 年增率%
年同期的110大幅滑落至89.5，不難想像整體車 88年 0.18 1.16
市和房市未來的經營環境將更加艱困。而低迷的 89年 1.25 0.63
消費信心，無疑讓需靠消費來帶動整體景氣的市 90年 -0.01 0.09
場雪上加霜。 91年 -0.20 0.68

　　在痛苦指數方面，代表民生消費的核心物價 92年 -0.28 -0.61

93年 1.61 0.71
指數年增率（表四）達2.4%（7月時高達4.06%
94年 2.31 0.66
），為十二年來最高。消費者物價指數CPI年增
95年 0.60 0.52
率（表五）97年預估達3.73%，為去年的一倍，
96年 1.80 1.35
同時也是十年來的新高。這些物價指數的上揚趨
97年11份 3.73 3.16
勢，象徵實質的購買力的減弱，也代表消費市場
資料來源：主計處
的相對萎縮。

表五　主要國家消費者物價指數CPI年增率

年別 中華民國 美國 日本 中國大陸 南韓 新加坡 香港 印尼 越南 菲律賓

2001年 -0.01 2.8 -0.8 0.7 4.1 1.0 -1.6 11.5 … 6.1
2002年 -0.20 1.6 -0.9 -0.8 2.8 -0.4 -3.1 11.9 3.9 3.0
2003年 -0.28 2.3 -0.2 1.2 3.5 0.5 -2.5 6.6 3.1 3.0
2004年 1.61 2.7 0.0 3.9 3.6 1.7 -0.4 6.2 7.8 5.9
2005年 2.31 3.4 -0.3 1.8 2.8 0.4 0.9 10.5 8.3 7.6
2006年 0.60 3.2 0.2 1.5 2.2 1.0 2.1 13.1 7.5 6.3
2007年 1.80 2.9 0.1 4.8 2.5 2.1 2.0 6.4 8.3 2.8
2008年 3.7 4.5 1.5 6.7 4.7 6.8 4.6 10.3 23.3 9.4

資料來源：主計處

參、高雄房地產市場分析
推案量大幅萎縮，需求大於供給，有助房價推升
　　民國92年高雄房地產進入多頭市場，93年申請建照的推案金額暴增至1063億，推案戶數
達18266戶，金額與戶數較92年分別成長76%與63%，為近十年新高。之後因土地、營建成本
不斷攀升，使得供給面也出現萎縮之情況。94年推案金額較93年減少近200億，推案戶數雖減
少4660戶，但仍高達13606戶。95年推案金額微幅下跌2.4%，但推案戶數卻下跌25.9%，顯示
出高雄房地產此段時間高總價的產品供給當道。（表六）
　　96年景氣開始明顯反轉，在地價、營建仍為持高檔，同時又面臨93-94年申報開工的新成

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屋完工潮的雙重壓力下業者轉趨保守，市場供給開始出現嚴重的萎縮。96年推案金額較95年
減少142億，為700億，推案戶數則不及7000戶。
　　96年下半年美國發生次級房貸危機，全球景氣趨緩。97年初油價再度飆漲，民眾保受通
膨之苦，致使97年的房市幾乎欲振乏力。在加上金融海嘯來襲，全球景氣嚴重衰退，企業爆
發大規模的裁員及減薪潮，使得消費市場動能熄火。而反應在房市領先指標統計上，97年的
推案量可說是空前慘淡。至97年11月止，推案金額不及300億僅，為96年42%，推案戶數也大
幅下滑至只有2751戶。

表六　高雄市歷年推案量統計
大　　　　　樓 透　　　　　天 合　　　　　計
年度
推案數 推案金額 推案戶數 推案數 推案金額 推案戶數 推案數 推案金額 推案戶數
92年 53 286.9 6894 291 318.5 4280 344 605.4 11174
93年 101 651.9 13454 399 411.3 4812 500 1063.2 18266
94年 65 442.5 9704 314 421.4 3902 379 863.9 13606
95年 46 444.4 6822 297 398.1 3253 343 842.5 10075
96年 30 328.9 3291 249 371.1 2803 279 700.0 6094
97年11月 16 141.3 1338 107 153.1 1413 123 294.5 2751
年均量 52 304 6146 217 258 2708 261 562.5 8854

資料來源：高市建投公會 曜群廣告整理

需求量體約17000戶/年，預判99年市場浮現求大於供情況
　　建物所有權第一次登記象徵房子的身份登記，其登記標的大部份應為建商所興建的房子
，因此可視為新成屋完工的指標。據統計，高雄縣、市歷年申請建物所有權第一次登記的戶
數平均為17695戶（表七），換句話說高雄縣、市每年住宅需求數就算有誤差，也應與此數字

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 服務的．知識的．健康的．聯誼的

相仿。如果與今年高雄縣、市申報開工的量體總 表七　建物所有權第一次登記
共戶相較，供需明顯不足。據初步估計，高雄縣 建物所有權 建物買賣
年度
、市的成屋餘屋量合計應約在15000戶上下，理 第一次登記 移轉登記
論上一年左右即可去化完畢。即便因景氣之故而 88年 22,625 44873
延長銷售時間，預判最慢在99年中，市場也會浮 89年 14,026 37079
現求大於供的情況。所以，短期其內買氣可能因 90年 13,606 31732
景氣受到波及，但能量仍會累積，到時更會因供 91年 9,936 38395

給短缺成為與量縮價揚的賣方市場。 92年 12,812 37031

93年 19,944 46421
餘屋量屬合理範圍，楠梓、左營、小港警戒值偏高
94年 23,741 46814
　　高雄市至98年止共完工的戶數共計30643
95年 26,706 46768
戶，其中大樓23381戶佔76.3%；透天7262戶佔
96年 15,862 44250
23.6%。而新成屋餘屋量體，據本研究統計（表
88-96年平均值 17,695 41485
八），截至98年高雄市將有約10857戶的成屋量
資料來源：主計處　曜群廣告整理
體供給，其中大樓7349戶佔67.7%，透天3508戶
佔32.3%。歷年平均銷售率部份，大樓約68.6%
，約透天51.7%。整體而言，如非碰上96年下半年至97年間美國的金融風暴，高雄房市歷年平
均銷售率表現不俗。

表八　高市新成屋量推估

95-98年 至98年 歷年平均

餘屋比%
區域 完工戶數 餘屋量推估 銷售率
大樓 透天 大樓 透天 大樓 透天 大樓 透天
楠　梓 2327 3065 456 1877 80.4% 64.0% 6.2% 31.4%
三　民 3093 1195 1282 525 58.5% 56.0% 17.4% 15.0%
左　營 4364 2019 1183 677 72.9% 66.4% 16.1% 19.3%
鼓　山 7916 630 1488 102 81.2% 83.9% 20.2% 2.9%
市中心 4053 426 1877 131 53.7% 69.2% 25.5% 3.7%
前　鎮 3770 1118 1008 306 73.3% 72.7% 13.7% 8.7%
小　港 185 1874 55 664 70.2% 64.6% 0.8% 18.9%
合　計 23381 7262 7349 3508 68.6% 51.7% 100.0% 100.0%

資料來源：曜群廣告

　　大樓部份，除市心與三民區因明年碰上新成屋量體集中，導致銷售率被拉低不及六成外
，其它區域都有七成以上的銷售率，其中鼓山、楠梓二區更高達80%。
　　透天部份，鼓山區以83.9%的高銷售率再度拔得頭籌，前鎮則以72.7%居次。市中心銷售

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率則達近七成水準。楠梓、小港南北雙郊則各持相同64%左右的銷售率。三民區則以56%落後
餘其它區域。
　　在大樓餘屋量體比重方面，市中心以約1877戶規模，約佔全市大樓餘屋25.5%而列為警戒
區之首。三民、左營、鼓山等北高地區則共同持有全市53.7%約4000戶過半的大樓量體。
在透天餘屋量體比重方面，楠梓以31.4%約1103戶量體規模，成為透天餘屋最高之區域。左營
則因97年起大批乙工產品陸續完工認列排名第二。小港亦因建商推案邊緣化之故以，以18.9%
約664戶量體緊接再後。
　　市中心與鼓山區，透天餘屋量體比例低於5%，戶數量能也皆在百戶規模左右較不構成威
脅。前鎮區306戶8.7%的餘屋量體亦是相對安全的地方。
高鐵、捷運退燒，投資客收手 高總價店面乏人問津
　　此一波的房市之所以朝向多頭發展，與股票市場的原理一樣，主要是有資金活水的引入
，而其中投資客的資金就是一大關鍵。之前中、北部的投資客大舉南下搜刮美術館、農十六
、25期及捷運、高鐵一帶沿線的店面，把房價、地價炒上歷史高點。如今二、三年景已過，
現在美術館的店面除少數有開店外，其餘的皆掛出求租或求售的廣告，或空在那裡養蚊子。
高雄以勞工階層居多，業種通常非高總價行業。以前幾年近3%的利率來說，每一元的利息槓
桿約33倍，以北高雄生活圈而言，店租收入需達近7萬元（不計本金之下）方能負擔約2500萬
之貸款。但高雄月租金達7-8萬元水準的商圈卻不多。因此，高估店租金報酬率加上嚴重通膨
使店家成本提高，是此波店面產品去化受阻的二大原因。雖說目前利率降至2%以下，有利投
資市場操作，但碰嚴重萎縮的消費市場，仍有一番苦戰。
大樓產品供給反轉，四房供給回升，二房產品成市場寵兒
　　在大樓產品型態上，據本研究統計（表九） ，2R產品供給率97年30.7%，歷年的市場供
給率已達1/3強。而三房年供給率則由94年近五成的市佔率逐年遞減，97年已跌破四成四成。
顯示，晚婚、單親、少子化及老人化等社會結構的改變，已造成房地產商品出現取代性。如
今成本走揚，大樓產品已無生產小坪數的優勢，2R在需求固定及總價帶相對較低的利多下，
勢必又將再度成為市場寵兒。
　　四房產品則自90年平價透天崛起後式微，93-94年時供給率僅約二成左右。搭上M型化的
商品趨勢熱潮，大樓至95年開始緩慢回升，預估98年大樓市場結構將反轉，呈現以四房為主
的局面。
市區大樓房價表現強眼，每坪站穩15萬朝20萬挺進
　　在大樓產品房價表現部份（表十），受景觀大樓及市區豪宅產品帶動房價影響，高雄市
97年大樓平均房價創歷年新高達16.5萬/坪。
　　在房價表現方面，漲幅最高的前五名中，有四個區域為南高雄。其中新興前金區受捷運
文工及換屋潮影響房價表現亮眼。二區歷年房價97年房價皆已突破15萬/坪，房價上漲率分別
以31.9%及30.8%位居一、二。
　　鼓山區則受美術館景豪宅價位抬轎，單價不僅傲視北高雄，近約三成的房價漲幅也令北

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表九　高雄市大樓產品歷年推案房數統計
2R 3R 4R 5R F+F
93年 34.0% 42.9% 21.2% 0.6% 1.3%
94年 30.7% 49.3% 19.3% 0.2% 0.5%
95年 28.1% 44.6% 26.1% 0.9% 0.3%
96年 25.3% 44.7% 28.3% 1.5% 0.1%
97年 30.7% 38.9% 27.6% 1.8% 1.0%
歷年供給率% 28.7% 45.0% 24.9% 0.9% 0.5%

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表十　高雄大樓產品房價表現及漲幅
區域 95年 96年 97年 歷年平均 95-97年漲幅% 排名
新　興 14.4 19.0 17.3 31.9% 1
前　金 13.3 14.9 17.3 15.7 30.8% 2
鼓　山 11.9 14.8 15.4 13.6 29.2% 3
苓　雅 14.8 14.1 16.2 15.1 9.2% 4
小　港 8.8 　 9.3 8.9 5.7% 5
鹽　埕 12.0 16.2 12.6 12.5 5.6% 6
楠　梓 8.4 8.3 8.8 7.8 4.8% 7
左　營 11.0 9.4 11.3 10.6 2.5% 8
前　鎮 12.0 10.7 11.5 11.3 -3.8% 9
三　民 12.0 12.1 10.2 11.7 -14.8% 10
年度均價 11.9 12.2 15.0 12.6 23.4%

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高其它區域望塵莫及。左營一帶96年因軍區眷村大量的低單平價住宅釋出供給，致使平均價
位起伏發生明顯波動，即便97年價為回升，但仍將歷年平均房價拉低至11萬/坪以下。
　　近年市中心的房價，因成本及產品結構的改變，已成功的站上15萬/坪的關卡。現雖碰上
全球性金融風暴，但以精華土地日漸稀少、重大建設多集中於南高及全面三通的海、空港優
勢，市區房價將只是短暫呈現盤旋整理，仍舊擋不住其上揚的趨勢。
店面及高總價別墅引領風騷，透天房價成長北高優於南高
　　在透天產品房價表現部份（表十一），高雄市96年透天平均房價正式破千萬大關達1104
萬。97年平均房指標價逆勢微幅上漲2.5%，達1132萬，相較於95年，透天平均房價成長約
19.2%，房價站1050萬。對於房價表現及信心方面具有相當程度的指標意義。
　　在房價漲幅成長方面，鼓山區達56.1%，其次為苓雅區漲幅為47.2%，此主要多為大地坪

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、高建坪的別墅產品或店面所致，兩區97年平均房價都超過二千萬。
　　三民區亦有高達45.1%的升幅，主要為後驛與建工商圈店面及部份民族大樂附近高總價別
墅推升。
　　左營區近年受惠捷運與高鐵重大建設效應，高總價別墅與店面供求暢旺，96-97年平均房
價高達1600萬以上，歷年平均漲幅近三成。如非乙工產品推出導致97年價位微幅下拉，平均
價位應會再創新高。
　　小港區近年因成為透天推案主力區域而推使房價節節高升。96年平均房價因店面供給增
加之故來到756萬，97年小幅下跌至732萬。區域歷年平均房價為683萬，房價上漲率為22%。
楠梓區透天房價歷年來以平均40萬的總價成長，97年平均房價已近700萬元，顯示即便在平價
量販地區購屋，購屋能力也要大幅提升才能進入購屋門檻。
　　前鎮區獅甲、崗山仔較市區一帶95-96年推案量體明顯增加，促使平均價位站上千萬關卡
。97年主力量體回歸明鳳段與草衙、佛公工等一帶，平均價位也回跌至1000萬內。
　　市中心房價成長晉陪末座，主要是推案數量體少，統計上易出現較大的落差，但基本上
其價位行情有相當程度的基礎。

表十一　高雄市個區透天產品房價表現及漲幅

區域 95年 96年 97年 歷年平均 95-97年漲幅% 排名

鼓　山 1434 1715 2239 1659 56.1% 1
苓　雅 1477 1124 2175 1561 47.2% 2
三　民 1096 1385 1591 1406 45.1% 3
左　營 1253 1637 1603 1436 28.0% 4
小　港 571 638 696 634 22.0% 5
楠　梓 616 756 732 683 18.8% 6
前　金 1609 950 1630 1584 1.4% 7
前　鎮 1231 1028 997 1071 -19.0% 8
鹽　埕 2087 1002 1612 1132 -22.7% 9
新　興 1749 1710 1265 1699 -27.7% 10
年度均價 950 1104 1132 1050 19.2% 　

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高價位造成白老鼠效應，推案區位版塊與量體過度集中
　　92起房地市場回溫，投資客進場蒐購店面及高檔豪宅，造成地價、房價大幅上漲，使產
品型態在短時間內再次發生改變。由於地價高居不下，透天產品供呈現單極化的完全傾斜市
場，全面朝向M型頂級客層作為經營切入。動轍2000-3000萬的總價進入門檻，讓購屋者望屋
興嘆，只好往相對低價的外圍區域購屋。

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　　建商則在原料取得不易、風險又大幅提高的情況下，紛紛轉向外圍等市郊區域推案，造
成近二年來市郊區案量暴增，如小港、楠梓、仁武等地，也埋下了量體過度集中的隱憂。
　　這一波高價位產品的陸續推出，產生了二個現象。一是白老鼠效應，即成本對較低的個
案倖免解套，1800萬產品push1500萬的產品後，等待2000萬產品解救。
2000萬產品則期帶2500萬的救世主出現。
　　二是排擠壓效應，一手市場轉向二手市場，高價大樓市場轉向平價透天市場，高價透天
市場轉向平價大樓市場，城中心購屋區轉向市郊購屋區。
褡載的通膨成本太過沉重，順風車跑不了還得下車推車
　　國際油價與原物料近年來，因亞洲等新興國家掘起之內需效應不斷創下新高。尤其是國
際油價，2000-2003年都維持在30元/桶內，03年以後便逐漸一路攀升。
　　05年時站上50美元/桶大關，06年突破60美元/桶，足足為03年的一倍之多。07年時以87美
元/桶坐收，較06年大幅成長42.8%。07-08年上半年漲勢更為兇猛，08年七月時甚至一度觸及
147美元/桶，創下近四十年來之歷史記錄。
　　除石油外，新興國家高經濟成長下所產生的大量基礎及房地產建設，也導致鐵、鋁、銅
、木材等原物料需求大增，連帶使得建材成本一飛沖天。據主計處統計，95年度營造工程物
價總指數較90年成長31.7%，其中材料類指數較90年上漲50.1%，可見其漲價程度之劇烈。
油價溫和的上漲雖會使企業營運成本增加，但消費環境也會因此變的奇貨可居，而產生推動
的能量。而一旦偏離正常軌道，反到會陷入停滯性通貨的威脅中。
　　以房地產為例，去年至今年初，購屋客多少還會因通膨之故，怕以後房價更貴或是錢幣
貶值而出手購屋。反觀520總統就職後，油價連翻竄升，民生物資齊漲所造成生活上的壓迫和
侷促感，反倒使民眾產生強烈的危機意識，讓消費行為變得保守，房屋和汽車等耐久財市場
的購買動力也因此瞬間趨緩。「通膨」，成了令人心驚膽跳的名詞，也成為消費市場最大的
阻力。營建業者原以為這一波景氣在上了通膨這班順風車可以較輕鬆到達目的，沒想到成本
太重，車子不僅跑不了，中途還得下車推車，實屬無耐。
過度解讀M型社會，造成房市供給結構異常
　　日本趨勢策略大師大前研一出版的「M型社會」一書在台出版後，引起廣泛的討論 。加
上近幾年來精品業者以社交名媛與名模做為產品代言人，利用公關媒體不斷的炒作。就連偶
像劇的男、女主角也非得定位為豪門出身的二代接班人，於是乎一個奢華的天堂國與畸形社
會度就這麼被型塑出來。
　　M型社會中強調的一重點就是中產階級的消失和財富差距擴大，但台灣到底不是所謂的
M型社會？如果是那又有多嚴重呢？我們可以從下表所得差距（表十二）的變化來分析。從
表中可看出，即使所得收入最高的第五組與所得收入最低的第一組，其差距近十年都維持在
5.5-6倍間無劇烈的起伏；而所得收入最高的第五組與所得收入次低的第二組則維持在3-3.3倍
間；至於相等同中產階級的第四組與所得收入最高的第五組，其收入差距也都維持在1.7倍間
無顯著的變化。

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　　所以，嚴格說起來，台灣社會確實有貧富差距，但如果說以成為中產階級消失或淪為近
貧的M型社會，或許就有失客觀。但畢竟的確有M型右端的客層，而這些客層的購買實力也確
實動輒成為消費市場的指標與話題。於是逐漸成為一種效應，使得企業也開始跟隨此效應調
整商品定位。

表十二　所得五分位家庭可支配所得差距

　 第五組比第一組 第五組比第二組 第五組比第三組 第五組比第四組

87年 5.51 3.06 2.24 1.69
88年 5.50 3.04 2.24 1.69
89年 5.55 3.06 2.25 1.68
90年 6.39 3.40 2.41 1.76
91年 6.16 3.34 2.42 1.79
92年 6.07 3.30 2.42 1.76
93年 6.03 3.23 2.31 1.73
94年 6.04 3.23 2.31 1.72
95年 6.01 3.24 2.30 1.70
96年 5.98 3.27 2.34 1.74

資料來源：主計處　曜群廣告整理

市中心、北高雄透天供給單極化，市郊購屋門檻也增高
　　市中心透天產品總價供給方面（表十三），95年1000萬以上產品佔78.4%，其中1500萬以
上產品佔近六成。96年因案量集中在邊緣地如建軍或為私設路產品等因素，致使當年度總價
多座落在800-1000萬間，57.4%約六成量體。
　　97年總帶超過1000萬以上產品佔72.3%，如扣除建軍一帶800-1000萬產品的推案量，1000
萬以上產品市佔率應接近100%。其中1500萬以上產品供給佔45%，而2000萬以上的產品就佔
了四成。
　　歷年平均房價以1000萬以上產品平均供給率為62.3%，如扣除建軍一帶800-1000萬產品的
推案量，市區中心地帶1000萬以上產品市佔率應接近100%。
　　在北高雄透天產品總價帶供給方面（表十四），95年因有部份案量座落在內惟ˋ北覆鼎
金等平價區價位一帶或私設路產品之故，高總價產品比例佔區域量體尚不及一半。
　　96年時1000萬以上產品已大幅攀升至83.9%，一般民眾購屋能力範圍及的1000萬以下產品
驟減為17.1%。
　　97年總帶超過1000萬以上產品佔約七成量體，如扣除以乙工產品供給，1000萬以上產品
市佔率達100%。而其中2000萬以上產品連續三年都呈成長狀態。
　　歷年平均房價以1000萬以上產品平均供給率達64.6%，其中1201-1500萬佔23.6%為供給主

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表十三　市中心歷年來透天產品總價帶供給變化

區域 年　度 95年 96年 97年 歷年平均

800萬以下 1.1% 11.5% 0.0% 4.1%
801-1000萬 20.5% 57.4% 27.7% 33.6%
1001-1200萬 4.9% 3.3% 14.5% 6.4%
市中心
1201-1500萬 16.2% 14.8% 13.3% 15.1%
1501-2000萬 38.4% 2.5% 6.0% 20.3%
2001萬以上 18.9% 10.7% 38.6% 20.5%
1000萬以上佔區域比% 78.4% 31.1% 72.3% 62.3%

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表十四　北高雄歷年來透天產品總價帶供給變化

區域 年　度 95年 96年 97年 歷年平均

800萬以下 32.4% 10.7% 29.8% 23.5%
801-1000萬 24.1% 6.4% 1.3% 11.9%
1001-1200萬 5.4% 9.5% 7.9% 7.6%
北高雄
1201-1500萬 13.1% 36.9% 19.0% 23.6%
1501-2000萬 9.7% 20.4% 18.1% 36.5%
2001萬以上 15.2% 16.1% 23.9% 17.7%
1000萬以上佔區域比% 43.5% 82.9% 68.9% 64.6%

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力，而1501-2000萬以上產品亦高達36.5%，整體透天房價結構與市中心區幾乎相同，也反應
出近年來房市M型供給程度的嚴重性。
　　在楠梓區透天產品總價帶供給方面（表十五），95年500-600萬供給率佔57.2%，601-700
萬產品佔13.4%，701-800萬產品佔14.4%，市場供給結構尚稱平穩。
　　96年時市場供給轉以中高價產品為主，其中以801-1000萬為主力市佔率達25.7%，
701-800萬產品以23.9%居次，1001萬以上產品則較95年成長1.5倍。
　　97年土庫一帶等500萬以下低總價市場再度崛起，佔年度26.7%量體，601-700萬、
701-800萬則各有近二成供給。801-1000萬雖較96年減少，但1000萬以上則較96年成長，並搶
下一成市佔率。
　　歷年平均房價仍以500-600萬為主力佔35.8%，次為701-800萬佔18.3%。而500萬以下產品
將因成本之故日漸式微，98時年將呈現零供給局面。

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表十五　楠梓區歷年來透天產品總價帶供給變化

區域 年　度 95年 96年 97年 歷年平均

500萬以下 6.3% 2.9% 26.7% 10.0%
500-600萬 57.2% 22.1% 7.3% 35.8%
601-700萬 13.4% 18.0% 18.4% 15.9%
楠梓
701-800萬 14.4% 23.9% 19.4% 18.3%
801-1000萬 5.8% 25.7% 16.7% 14.0%
1001萬以上 2.9% 7.4% 11.4% 6.1%
700萬以上佔區域比% 23.1% 57.0% 47.5% 38.3%

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　　在前鎮區透天產品總價帶供給方面（表十六），95年1001-1200萬產品供給率以近四成%
奪冠，1501-2000萬佔24.6%居次。而區域1000萬以上產品年度供給率高達75.0%。
　　96年時區域市場供給以明鳳一帶中低價位產品為主，供給率佔45.5%。1201-1500萬的產
品佔28.9%，主要集中在獅甲、崗山仔一帶。
　　97年推案主力以明鳳草衙、佛公一帶為主，總價帶回歸800萬以下佔60.7%。1201-1500萬
產品佔13.1%，產品多座落在獅甲一帶，而此總價帶也廣為市中心客層所接受，銷售率甚佳。
　　歷年平均房價仍以800萬以下為主力佔42.8%，但推案多屬前鎮外圍或舊部區域。總價帶
1200萬以上產品則多集中在獅甲，也為近年來市區透天個案價位指標區域，擁有約三成半的
量體規模。11000萬以上佔區域比已達半百。

表十六　前鎮區歷年來透天產品總價帶供給變化

區域 年　度 95年 96年 97年 歷年平均

800萬以下 18.8% 45.5% 60.7% 42.8%
801-1000萬 6.2% 6.1% 7.2% 6.4%
1001-1200萬 39.9% 9.0% 3.4% 15.4%
前鎮
1201-1500萬 1.4% 28.9% 13.1% 17.6%
1501-2000萬 24.6% 4.9% 6.9% 10.5%
2001萬以上 9.1% 5.7% 8.6% 7.3%
1000萬以上佔區域比% 75.0% 48.4% 32.1% 50.8%

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　　在小港透天產品總價帶供給方面（表十七），95年500萬以下及500-600萬產品供給量高達
近七成，主要都集中在大坪頂與機場附近。
　　96年500萬以下產品比例下降至15.6%，500-600萬產品上升至35.2%，但此二種價位帶產

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品仍都集中在大坪頂，不過地坪都放大至40-50坪。而區域年度700萬以上產品由95年13.4%上
升至96年31.8%。
　　97年500萬以下產品跌破一成，601-700萬產品上升至25.1%，800萬以上產品也都有一倍
的成長，700萬以上產品再度上升逼進四成，區域購屋負擔再度提高。
　　歷年平均房價以600萬以下產品雖為區域供給主力，但多集中在大坪頂、孔宅機場一帶或
為私設路產品601-700萬歷年佔有率約二成主要集中在新興的高松一帶。如扣除邊緣地區，購
屋預算需700萬以上才能有選擇地點與產品的機會。

表十七　小港區歷年來透天產品總價帶供給變化

區域 年　度 95年 96年 97年 歷年平均

500萬以下 42.2% 15.6% 9.3% 22.4%
500-600萬 27.4% 35.2% 28.6% 30.6%
601-700萬 17.1% 17.4% 25.1% 19.6%
小港
701-800萬 1.0% 23.5% 19.0% 14.7%
801-1000萬 2.4% 4.4% 9.5% 5.3%
1001萬以上 9.9% 3.9% 8.6% 7.3%
700萬以上佔區域比% 13.4% 31.8% 37.0% 27.4%

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　　從上述這些數據結果可知，房地產受M型理論的影響甚鉅，供給已完全傾斜，呈現單極化
的市場結構，中低階級的人，這幾年根本很難買到房子或者必需遷移至郊區。

驚慫低單加速房價落底盤整，但波及範圍廣而不深
　　據過戶資料統計，今年七月前，高雄縣、市大樓產品每月平均約有700-800戶完成銷售過
戶。但自八月份起，銷售狀況即開始急速惡化，九月份以低於500戶的數字使人背脊涼徹一半
。至十月份止，過戶數已近腰斬的方式下滑至330戶，而令業界大為震驚。房地產走到此田地
，必殺技的單價戰術勢在必行，絕對是可想而知。率先發難的是北高雄，每坪6.9萬/坪的價格
，使北高房市猶如在廣島投下原子彈後的一片焦土。隨後，每坪9.8萬/坪的另一顆原子彈立即
在南高投下，轟隆一聲巨響，其週邊個案無一幸免。十年前同樣的公司祭出9.8萬/坪，市場價
位全部重新洗牌。但十年前的9.8萬/坪多少還有錢賺，現在的9.8萬/坪連成本都不夠。所以，
此兩大震撼彈的威力，比起十年前是有過之而無不及。在落入價格戰之後，短期內必然會有
建商起之效优，區域價位也會修正，加速房價落底。
個人化與風格品味的消費體系裡，「價格高低與銷售速度未必呈正向關係」
　　不過此現象應不會造成十年前房價崩盤與重新大洗牌的效應。一是，目前的餘屋量體雖
集中，但因後無供給追兵，供需會日趨緩和，二年後甚至會出現供給不足的情況。二是，此

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波各家業者成本偏重，欲降也少空間。再加以利息成本僅過去1/3，因此斷頭破底的機會不大
。最為重要的是第三點，因時空背景的轉變，十年後的消費心態、消費客層、消費資訊與對
商品所要求的施工品質和所負予的美學價值與十年前有極大的差異。也因為這樣的差異，而
使得高雄產生出不同品牌層次與房價的建商結構。所以，低單價的焦土政策雖有殺傷力，但
在強個人化與風格品味的消費價值體系中，價位絕非致勝點。
　　這幾年表現出色的個案，不論在產品規劃還是公司品牌形象上，給與消費者的印象是清
晰和深的刻。簡單說就是指名度，一種品牌的忠誠、追隨與認同價值，代表擁有它已非單純
的居住需求，同時也象徵著身份或品味的表徵。這才是消費者願意將口袋裡的錢掏出來的重
點。

肆、結論與建議
■由產品與價位統計分析得知，高雄房屋供給市場明顯以換屋產品為主。
■大樓產品單價效應明顯，透天產品總價帶為去化速度關鍵。
■市中心及三民、左營、鼓山等，市場產品型態或總價供給，呈倒三角結構。
■高雄餘屋量約一年消化量，整體無餘屋賣壓危機，但部份警戒區域需注意。
■市場供給嚴重萎縮，預計於99年中，市場將呈現求大於供之買方市場。
■成本與產品型態之故築底紮實，房價有下修空間，但無泡沫化現象。
■高總價店面與別墅產品，價下修幅度大，應儘速反應市場。
經濟面是瞬間的催化劑，回歸基本面（Back Basic）才是深刻而重要的
　　台灣自有住宅率高達86%、人口出生率不斷降低、老化指數已達聯合國高齡化國家標準的
7%，世代正面臨交替……面對這些人口與社會結構的重要轉變和這樣成熟又淺疊性的市場，
營建業者該煩惱的問題應該不只有景氣的問題。因為景氣何時會好，答案不是出在研究經濟
的學者，而是神。
　　經濟面只是瞬間的催化劑，回歸基本面（Back Basic）才是深刻而重要的。建築的基本面
是人，因此筆者歷年來的公開演說的場合，都強調要從研究「生活型態」與「世代行為」作
為建築規劃與產品定位的出發點。因為唯有透過瞭解消費者的生活模式和對產品的使用面做
為改進，方能更貼近消費者，更準確的設計出符合他們需求的產品。
　　想想這幾年行銷世界成功出色的商品，如i-pod、i-phone、will、鑽石機
、拍照手機、LV等精品、美利達、捷安特等，不難發現即使屬性、功
能不同，但「符合人性」、「時尚美感」、「地位表徵」、「個人
圖騰」、「時代趨勢」是這些商品共同成功因素。而房地產
這幾年成功的個案與品牌也幾乎符合這些原則，而這些原則都
脫不了人性，因此回歸基本面並找到屬於自己的經營與產
品策略才是最重要的事。至於未來景氣，還是
留給那些專業的學者吧！

58
 服務的．知識的．健康的．聯誼的

高雄縣建築開發商業同業公會 97年10月份 會員公司申報開工統計表

類別 透　　　　　　　　天 合　　　　　　　　計
總樓地板 總工程 預估總銷售 總樓地板 總工程 預估總銷售
行政區 推案公司 地　段 戶數 個案數 戶數
面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元) 面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元)
吉隆建設 澄合段 10 1994 10119968 12000
仁武鄉 2 14 3655 18429668 15200
成翊建設 永仁段 4 1661 8309700 3200
湖內鄉 住友建設 清水段 14 2210 11051650 8200 1 14 2210 11051650 8200
路竹鄉 鉅登建設 下坑段 6 916 4584000 2600 1 6 916 4584000 2600
鳥松鄉 四季建設 林內段 10 2692 13622790 8000 1 10 2692 13622790 8000
歐美建設 瑞興段 8 1501 7505250 9600
鳳山市 2 12 2145 10827696 12800
鳳億建設 竹子腳段 4 644 3322446 3200
總合計 7 56 11618 58515804 46800 7 56 11618 58515804 46800

高雄縣建築開發商業同業公會 97年11月份 會員公司申報開工統計表

類別 透　　　　　　　　天 合　　　　　　　　計
總樓地板 總工程 預估總銷售 總樓地板 總工程 預估總銷售
行政區 推案公司 地　段 戶數 個案數 戶數
面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元) 面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元)
鳥松鄉 忠群建設 山水段 8 1476 8143090 6800 1 8 1476 8143090 6800
山禾建設 新庄子段 2 744 3720050 7800
鳳山市 2 16 3616 18250180 20800
歐美建設 瑞興段 14 2872 14530130 13000
總合計 3 24 5092 26393270 27600 3 24 5092 26393270 27600

高雄縣建築開發商業同業公會 97年12月份 會員公司申報開工統計表

類別 透　　　　　　　　天 合　　　　　　　　計
總樓地板 總工程 預估總銷售 總樓地板 總工程 預估總銷售
行政區 推案公司 地　段 戶數 個案數 戶數
面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元) 面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元)
岡山鎮 松上建設 文化段 7 1603 8018300 5600 1 7 1603 8018300 5600
湖內鄉 一甲子建設 工專段 6 1106 5707906 4600 1 6 1106 5707906 4600
奎隆建設 三甲段 16 5997 30192882 13800
鳳山市 奎隆建設 三甲段 13 2810 14190852 11500 3 39 11483 57909382 40900
麗晶建設 中崙段 10 2676 13525648 15600
總合計 5 52 14192 71635588 51100 5 52 14192 71635588 51100

註：10-12月份會員公司沒有申報「大樓」開工

59
市場動態 KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

高雄縣建築開發商業同業公會97年1-12月份會員公司申報開工統計表
類別 大　　　　　　　　樓 合　　　　　　　　計
總樓地板 總工程造價 預估總銷售 總樓地板 總工程造價 預估總銷售
月份 個案數 戶數 個案數 戶數
面積(㎡) (元) 金額(萬元) 面積(㎡) (元) 金額(萬元)

2月 1 114 16264 141700312 70000 此部份數據將與下列「透天」2月合併計算

4月 1 151 18793 156749104 71000 此部份數據將與下列「透天」4月合併計算

6月 1 215 30896 269958563 85872 此部份數據將與下列「透天」6月合併計算

7月 1 27 5506 54655170 27000 此部份數據將與下列「透天」7月合併計算

總合計 4 507 71459 623063149 253872 此部份數據將與下列「透天」總合計合併計算

類別 透　　　　　　　　天 合　　　　　　　　計
推案公 總樓地板 總工程 預估總銷售 總樓地板 總工程 預估總銷售
月份 地　段 個案數 戶數
司 面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元) 面積(㎡) 造價(元) 金額(萬元)

1月 9 290 49685 252056256 247900 9 290 49685 252056256 247900

2月 13 210 36025 183770364 104280 14 324 52289 325470676 174280

3月 14 259 59570 291453414 223020 14 259 59570 291453414 223020

4月 8 44 8408 43068904 42100 9 195 27201 199818008 113100

5月 17 265 64037 322641952 283930 17 265 64037 322641952 283930

6月 10 100 22234 111930244 102460 11 315 53130 381888807 188332

7月 11 117 26860 139026524 151225 12 144 32366 193681694 178225

8月 4 50 10688 53616216 34600 4 50 10688 53616216 34600

9月 12 241 50957 262313602 302576 12 241 50957 262313602 302576

10月 7 56 11618 58515804 46800 7 56 11618 58515804 46800

11月 3 24 5092 26393270 27600 3 24 5092 26393270 27600

12月 5 52 14192 71635588 51100 5 52 14192 71635588 51100

總合計 113 1708 359366 1816422138 1617591 117 2215 430825 2439485287 1871463

60
 97年度建物第一次登記筆數及面積統計表
建物樓層：七層樓以上　　面積單位：平方公尺
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 總計
鄉 鎮 市
筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積
鳳 山 巿 0 0 423 31,416 0 0 0 0 0 0 163 12,563 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 586 43,978
鳥 松 鄉 0 0 222 37,442 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 27 5,215 0 0 0 0 0 0 249 42,658
仁 武 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大 社 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大 樹 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 5,164 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 5,164
大 寮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
林 園 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
岡 山 鎮 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
茄 萣 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
永 安 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
橋 頭 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
梓 官 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
田 寮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
阿 蓮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
路 竹 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
燕 巢 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
彌 陀 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
湖 內 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
旗 山 鎮 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
六 龜 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
內 門 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
美 濃 鎮 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
杉 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
甲 仙 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
茂 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
桃 源 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
服務的．知識的．健康的．聯誼的

那瑪夏鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
備　　註：本表係統計所有權人為本國私法人，建物主要用途為住家用、商業用、住商用、見使用執照或見其他登記事項之建物筆數與面積。（以上資料僅供參考）

61
更新日期：2009-01-07
62
97年度建物第一次登記筆數及面積統計表
建物樓層：六層樓以下，含六層　　面積單位：平方公尺
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 總計
鄉 鎮 市
筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積
市場動態

鳳 山 巿 89 20,290 105 32,656 182 34,783 42 9,326 14 6,300 22 7,837 30 10,921 21 5,223 72 14,853 47 9,804 211 37,555 2 622 837 190,170
鳥 松 鄉 62 13,321 24 5,778 5 1,874 15 3,780 27 6,308 42 7,761 13 6,081 0 0 0 0 57 11,925 1 423 60 20,174 306 77,425
仁 武 鄉 4 1,119 69 15,540 33 9,634 55 11,762 198 38,717 59 11,568 178 31,522 28 4,747 32 11,452 40 10,682 23 3,957 118 22,160 837 172,861
大 社 鄉 14 2,935 0 0 11 2,197 3 3,200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28 8,331
大 樹 鄉 4 42,740 0 0 0 0 3 2,232 0 0 0 0 12 1,921 1 1,249 1 163 0 0 0 0 0 0 21 48,306
大 寮 鄉 84 16,113 27 4,627 11 7,532 3 2,073 9 15,335 3 2,649 6 6,158 3 1,838 1 235 40 7,268 14 3,519 17 5,257 218 72,603
林 園 鄉 0 0 3 683 2 5,997 0 0 0 0 18 5,407 10 25,315 1 940 8 1,186 7 1,469 1 242 3 521 53 41,760
岡 山 鎮 75 17,707 14 11,621 7 1,455 26 43,224 31 13,586 17 15,103 0 0 5 8,635 0 0 1 1,185 2 365 18 11,080 196 123,960
茄 萣 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 2,925 0 0 0 0 18 3,597 30 6,523
永 安 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 28,122 0 0 0 0 0 0 0 0 1 7,646 0 0 7 35,768
橋 頭 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 34 7,708 0 0 8 3,211 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 42 10,919
梓 官 鄉 0 0 1 458 0 0 1 1,148 0 0 0 0 0 0 0 0 8 1,415 1 210 0 0 0 0 11 3,230
田 寮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
阿 蓮 鄉 0 0 0 0 4 853 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 883 0 0 9 1,736
路 竹 鄉 5 970 1 4,016 0 0 5 11,500 21 3,737 13 2,464 45 58,129 1 28,303 0 0 10 1,844 1 5,392 5 27,576 107 143,932
燕 巢 鄉 9 1,667 0 0 0 0 0 0 2 748 1 3,398 0 0 0 0 4 3,478 0 0 0 0 1 956 17 10,248
彌 陀 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
湖 內 鄉 0 0 0 0 1 1,077 1 209 0 0 16 3,224 4 464 33 6,178 0 0 7 1,439 0 0 1 554 63 13,145
旗 山 鎮 3 805 0 0 0 0 0 0 0 0 1 182 0 0 1 497 0 0 0 0 0 0 0 0 5 1,484
KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

六 龜 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
內 門 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
美 濃 鎮 0 0 0 0 1 1,474 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 3,626 0 0 0 0 0 0 12 5,100
杉 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
甲 仙 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
茂 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
桃 源 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
那瑪夏鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
備　　註：本表係統計所有權人為本國私法人，建物主要用途為住家用、商業用、住商用、見使用執照或見其他登記事項之建物筆數與面積。（以上資料僅供參考）
更新日期：2009-01-07
 97年度建物保存登記後第一次移轉登記筆數及面積統計表
建物樓層：七層樓以上　　面積單位：平方公尺
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 總計
鄉 鎮 市
筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積
鳳 山 巿 7 883 11 614 10 736 14 960 19 1,344 17 1,417 13 811 41 2,808 26 1,609 10 613 4 195 11 766 183 12,755
鳥 松 鄉 0 0 0 0 5 984 7 1,124 19 3,394 33 5,666 23 4,065 12 2,118 13 2,253 5 813 3 441 3 499 123 21,356
仁 武 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大 社 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大 樹 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
大 寮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
林 園 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
岡 山 鎮 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
茄 萣 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
永 安 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
橋 頭 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
梓 官 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
田 寮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
阿 蓮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
路 竹 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
燕 巢 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
彌 陀 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
湖 內 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
旗 山 鎮 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
六 龜 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
內 門 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
美 濃 鎮 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
杉 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
甲 仙 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
茂 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
桃 源 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
服務的．知識的．健康的．聯誼的

那瑪夏鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
備　　註：本表係統計所有權人為本國私法人，建物主要用途為住家用、商業用、住商用、見使用執照或見其他登記事項，建築完成日期自96年1月1日起迄今，完成建物第一次登

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記後以買賣為登記原因移轉之建物筆數與面積。（以上資料僅供參考） 更新日期：2009-01-07
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97年度建物保存登記後第一次移轉登記筆數及面積統計表
建物樓層：六層樓以下，含六層　　面積單位：平方公尺
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 總計
鄉 鎮 市
筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積 筆數 面積
市場動態

鳳 山 巿 98 17,303 25 4,921 117 21,732 103 20,142 163 34,595 121 30,614 73 15,742 32 6,848 63 11,412 39 7,843 22 4,456 72 15,212 928 190,819
鳥 松 鄉 2 271 13 2,373 9 2,194 18 4,767 19 4,499 6 1,300 8 1,711 1 235 3 621 6 1,478 2 597 7 1,978 94 22,025
仁 武 鄉 21 3,624 3 807 39 6,571 42 6,934 47 8,212 26 4,572 32 6,827 21 4,263 31 5,662 21 3,729 11 2,038 18 3,036 312 56,273
大 社 鄉 5 1,155 0 0 5 1,110 11 1,646 5 845 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 341 0 0 28 5,096
大 樹 鄉 1 171 0 0 1 183 2 325 3 521 0 0 3 493 2 334 3 503 3 479 1 154 1 154 20 3,319
大 寮 鄉 15 2,397 7 1,181 21 3,542 28 4,770 28 4,994 15 2,580 8 1,348 5 779 7 1,142 4 750 10 1,895 9 1,984 157 27,363
林 園 鄉 7 1,279 1 165 16 2,933 5 724 4 621 2 297 6 891 1 189 2 355 4 586 1 145 2 278 51 8,463
岡 山 鎮 14 3,012 7 1,504 11 2,093 12 2,057 11 1,932 7 1,186 9 1,666 9 1,638 2 385 4 991 6 1,097 7 1,383 99 18,944
茄 萣 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 1,791 9 1,791
永 安 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
橋 頭 鄉 3 527 2 356 0 0 4 703 13 2,969 9 1,902 4 773 2 356 1 185 2 368 1 172 1 172 42 8,482
梓 官 鄉 1 176 1 176 1 217 1 180 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 180 0 0 2 357 7 1,286
田 寮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 205 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 205
阿 蓮 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 205 0 0 0 0 0 0 0 0 1 167 0 0 2 372
路 竹 鄉 5 1,018 0 0 1 192 4 796 1 162 0 0 2 398 4 754 6 1,088 4 738 10 1,732 15 2,877 52 9,755
燕 巢 鄉 3 510 0 0 0 0 7 1,285 4 815 3 579 5 864 1 208 2 553 2 434 0 0 0 0 27 5,248
彌 陀 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
湖 內 鄉 10 2,029 0 0 4 826 7 1,354 2 377 4 789 2 353 42 7,944 4 854 0 0 3 598 2 397 80 15,520
旗 山 鎮 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 227 2 530 1 264 0 0 0 0 0 0 4 1,021
KAOHSIUNG HSIEN CONSTRUC TION DEVELOPMENT ASSOCIATION

六 龜 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
內 門 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
美 濃 鎮 3 684 0 0 0 0 1 223 0 0 1 180 0 0 0 0 2 626 0 0 1 299 0 0 8 2,012
杉 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
甲 仙 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
茂 林 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
桃 源 鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
那瑪夏鄉 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
備　　註：本表係統計所有權人為本國私法人，建物主要用途為住家用、商業用、住商用、見使用執照或見其他登記事項，建築完成日期自96年1月1日起迄今，完成建物第一次登
記後以買賣為登記原因移轉之建物筆數與面積。（以上資料僅供參考） 更新日期：2009-01-07