CONCEPTOS GENERALES Avalos puntuales Sandra Milena Umaa Rodrguez 20052025092 Bryan Andrs Cipagauta 20091025038 26 de septiembre de 2012

Tabla de contenido 1. 2. INTRODUCCIN. .................................................................................................................................. 2 OBJETIVOS. ............................................................................................................................................. 2

3. CONCEPTOS GENERALES. ..................................................................................................................... 3 3.1 VALOR. ................................................................................................................................................. 3 3.2 PRECIO. ................................................................................................................................................. 3 3.3 RENTA................................................................................................................................................... 4 3.4 VALOR CATASTRAL. ......................................................................................................................... 7 3.5 VALOR DEL MERCADO. ................................................................................................................... 7 3.6 VALOR COMERCIAL. ......................................................................................................................... 8 3.7 VALOR INTRNSECO ORGNICO. ................................................................................................. 9 3.8 VALOR POTENCIAL. ........................................................................................................................ 13 3.9 VALOR POTENCIAL INICIAL. ....................................................................................................... 13 3.10 PREDIO. ............................................................................................................................................. 13 3.11 MUNICIPIO. ...................................................................................................................................... 14 3.12 COMO SE CREA UN MUNICIPIO. ............................................................................................... 15 3.13 SERVIDUMBRES ............................................................................................................................... 16 3.14 CULTIVOS ........................................................................................................................................ 17 3.15 PASTOS ............................................................................................................................................ 17 3.16 BIENES INMUEBLES. ...................................................................................................................... 19 3.17 BIENES FISCALES Y DE USO PBLICO. .................................................................................... 20 3.18 CLASIFICACIN ESTADSTICA DE LOS USOS DEL SUELO. ................................................ 21 3.19. MODOS DE ADQUIRIR EL DERECHO O DOMINIO SOBRE LA PROPIEDAD .................. 22 3.18. TARIFAS Y HONORARIOS DE AVALUOS ................................................................................ 23 3. CONCLUSIONES Y BIBLIOGRAFIA . .............................................................................................. 25

1.

INTRODUCCIN.

En Colombia existen infinidad de predios los cuales se deben avaluar para conocer su precio; de esta manera se pueden cobrar impuestos (por parte del estado), vender estos (con el precio correspondiente), etc. Pero para poder realizar esta tarea el avaluador deber conocer los conceptos que intervienen; al momento de hacer este trabajo, nosotros como catastrales estamos en la obligacin de conocer dichos conceptos; por esta razn se realiz el siguiente trabajo con el fin de conocer los conceptos fundamentales y necesarios para realizar un avaluo.

2.

OBJETIVOS.

Conocer los conceptos que son indispensables a la hora de hacer un avaluo. Identificar los conceptos necesarios para realizar el avaluo. Recordar algunos trminos antes vistos.

3. CONCEPTOS GENERALES. 3.1 VALOR.

Es un concepto econmico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad realizarn la transaccin los compradores y vendedores de un bien o servicio disponible para su adquisicin. El valor no es un hecho sino una estimacin del precio probable que se pagar por los bienes o servicios en un momento dado, de acuerdo con una definicin concreta de valor. El concepto econmico de valor refleja la opinin del mercado sobre los beneficios que obtendr quien posea el bien o reciba los servicios en la fecha efectiva de la valuacin. El concepto de valor se refiere a una cuanta monetaria asociada a la transaccin. Sin embargo, la venta del bien valorado no es una condicin necesaria para estimar el precio al que se debera vender si se vendiera en la fecha de la valuacin bajo las condiciones que se establecen en la definicin de valor de mercado. Valor de mercado:

Cantidad monetaria por la cual se transara un bien entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender debidamente informados, en la fecha de valuacin despus de una adecuada comercializacin sin coaccin. Valor de no mercado:

Todos aquellos valores que no cumplen con la definicin de valor de mercado

3.2 PRECIO.
Se denomina precio al valor monetario asignado a un bien o servicio. Conceptualmente, se define como la expresin del valor que se le asigna a un producto o servicio en trminos monetarios y de otros parmetros como esfuerzo, atencin o tiempo, etc. El precio no es slo dinero e incluso no es el valor propiamente dicho de un producto tangible o servicio (intangible), sino un conjunto de percepciones y voluntades a cambios de ciertos beneficios reales o percibidos como tales. Muchas veces los beneficios pueden cambiar o dejar de serlo, esto lo vemos en la moda o productos que transmiten status en una sociedad. El trueque es el mtodo por excelencia utilizado para adquirir un producto, pero se entiende el trueque incluso como el intercambio de un producto por dinero. En un mercado libre de competencia perfecta, el precio se fija mediante la ley de la oferta y la demanda. En el caso de monopolio el precio se fija mediante la curva que maximiza el beneficio de la empresa en funcin de los costes de produccin A lo largo del tiempo los precios pueden crecer (inflacin) o decrecer (deflacin). Estas variaciones se determinan mediante el clculo del ndice de precios, existiendo varios como el denominado ndice de Precios al Consumidor (IPC), el ndice de Precios Industriales (IPI), etc.

El producto o servicio que se intercambia tiene valor para el pblico en la medida que es capaz de brindarle un beneficio, resolverle un problema, satisfacerle una necesidad o cumplirle un deseo; por ello, la palabra clave de esta definicin conceptual de precio es valor. Analizar la relacin que se da entre el valor y el precio permite identificar la estrategia de precio que a largo plazo puede resultar exitosa para una compaa. El precio puede estudiarse desde dos perspectivas. La del cliente, que lo utiliza como una referencia de valor, y la de la empresa, para la cual significa una herramienta por la que convierte su volumen de ventas en ingresos. precio de mercado

El precio de mercado se define como el precio actual segn factura, o cotizado al trmino de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago. precio minimo de venta

El precio mnimo de venta se define como el precio ms bajo al que el vendedor est dispuesto a ofrecer un bien o un servicio. precio de tope

El precio de tope se define como el precio mximo al cual puede ser vendido un producto o servicio.

3.3 RENTA
Renta es la utilidad o el beneficio que rinde algo o lo que de ello se cobra. El trmino, que procede del latn reddta, puede utilizarse como sinnimo de ingreso en algunas circunstancias. Por ejemplo: Hace dos aos compr un departamento en la playa y hoy obtengo una renta de quinientos dlares mensuales, La renta anual de la inversin es muy ventajosa . La renta tambin es aquello que se paga en concepto de alquiler o arrendamiento: Espero cobrar en los prximos das ya que tengo que pagar la renta del apartamento , Este negocio ya no es rentable: la renta de las maquinarias es muy costosa . Los economistas se refieren a la distribucin de la renta para nombrar a la forma en que se reparten los recursos materiales de una sociedad entre las distintas clases. Las naciones ms igualitarias o con mayor nivel de equidad son aquellas en las cuales las clases altas o dominantes acaparan una renta no demasiado diferente a la percibida por el resto de las clases sociales. En muchos pases, existe un impuesto sobre la renta que grava los ingresos de las personas y/o las empresas. Lo habitual es que se calcule como un porcentaje variable segn el nivel de ingresos.

Clases de renta:
Por cuantas de sus trminos: * Constantes: son aquellas que tienen todos sus trminos son iguales, lo cual no presentan ningn tipo de cambio de la cantidad u otro factor de rentas. * Variables: son aquellas que no tienen sus trminos iguales. Estas a su vez se pueden clasificar como en progresin aritmtica o progresin geomtrica. Segn los vencimientos de los trminos: *Post pagables: los trminos vencen al final de los periodos. *Prepagables: los trminos vencen al principio de los periodos. segn sea el momento de valoracin: *Intermedias: cuando el momento de valoracin est dentro de la duracin de la renta. Es el caso habitual, suele valorarse en el inicio o final de la renta. * Diferidas: la renta se valora en un momento anterior a su origen, es decir, lo que esta es diferida la renta en funcin del momento de valoracin y no al revs. * Anticipadas: la renta se valora en un momento posterior a su final

Teora de la renta:
Ha tenido varios estudios por importantes economistas en las diferentes etapas del desarrollo econmico mundial, los pensadores ms notables en este tema de la economa clsica, han sido Adam Smith, en la economa poltica David Ricardo y en la economa que revolucion el pensamiento de la economa mundial, como fueron los de Carlos Marx. La renta de la tierra hace mencin exclusivamente a los factores de produccin de la diversidad de los productos agrcolas, como produccin del medio alimenticio fundamental, para diferentes seres vivientes, que se sustentan de la produccin agrcola, tambin se le denomina renta del suelo a los productos provenientes de la minera, cuyos productos explotados de la riqueza componente de este. La renta del suelo es la forma en que aqu se realiza econmicamente la valorizacin de la

propiedad territorial, hay que tener en cuenta las condiciones propias de la tierra y al que de ellos depende directamente la renta que se engendra de diversos factores que la condicionan tal como: la fertilidad del uso, la ubicacin del predio respecto a los centros urbanos, donde se encuentran los centros de consumo de la informacin total del mercado tenindose en cuenta la demanda y la oferta de la produccin. Lo anterior permitir establecer el precio del producto, estos precios dan la relacin de la renta del suelo, ya que los precios as establecidos tienden a igualarse al valor de la ganancia obtenida por los propietarios. Estos fenmenos permiten que se establezca un equilibrio

del mercado de la tierra relacionados con las condiciones de fertilidad, de ubicacin predial, de mejoras del suelo y el trabajo a los cuales se le ha sometido, como tambin se debe tener en cuenta de los centros de acopio empleados en la produccin. Hay otras variables que tienen mencin, pero que estaran incluidas en la fertilidad del suelo, ya que se integran a este clima, pendientes, aguas, condiciones agronmicas del suelo. Dentro del anlisis de mercado hay que tener en cuenta una variable relativa del desarrollo vial, ya que esas caractersticas viales pueden alterar la calidad del producto cuando se transporta hasta los centros de consumo. Las diversas formas de relacionar los factores anteriormente citados no se establecen directamente a la renta. Teora de los Fisicratas: Esta teora sostiene que la renta es el producto neto de la explotacin agrcola o sea el residuo que queda despus de descontar les gastos de produccin. Para los fisicratas la renta a la agricultura y no las otras industrias, porque suponen que los resultados de los dems trabajos humanos slo representan una indemnizacin de gastos, pues segn ellos la tierra es la causa exclusiva de la riqueza y la nica fuente de produccin. Teora de Adam Smith: Esta teora funda exclusivamente la renta en la cooperacin de los agentes naturales en la obra productiva, porque pretende que la renta est constituida por el producto de la naturaleza que queda despus de deducir lo que representa el trabajo del hombre. Este economista impugn victoriosamente la doctrina fisiocrtica y demostr la existencia del producto neto en todas las industrias, pero su teora incurri en los errores de atribuir exagerada importancia a las condiciones naturales del suelo y de desconocer la influencia que tiene en la renta el carcter limitado de la tierra. Teora de David Ricardo: Esta teora hace derivar la renta de la diversa fecundidad del suelo. Al efecto, clasifica los terrenos, segn su grado de fertilidad, en tierras de primera, de segunda, de tercera clase, etc., y supone que las de primera o sean las ms feraces se cultivan primero por ser las ms productivas; que cuando por el acrecentamiento de la poblacin fueren insuficientes sus productos para las subsistencias se explotasen las de segunda; que cuando la produccin de unas y otras no basten para el consumo, se labren las de tercera, y no las otras industrias, porque suponen que los resultados de los dems trabajos humanos slo re-presentan una indemnizacin de gastos, pues segn ellos la tierra es la causa exclusiva de la riqueza y la nica fuente de produccin. Teora de Carey: Esta teora hace consistir la renta en el inters del capital atesorado en la tierra por todos conceptos, o sea en los gastos hechos por el dueo para ponerla en cultivo, en los hechos por el Estado para darle seguridad y en los hechos por el pas para facilitar los transportes. Este distinguido economista, demostr la falsedad de la sucesin jerrquica de los cultivos, sostenida por Ricardo; pero cay en el error de hacer derivar la renta del capital, en trminos absolutos, sin tener en cuenta que la naturaleza ejerce tambin sobre ella una importancia notable. Resumiendo lo expuesto, debemos inferir que la renta es motivada de consuno por el capital invertido en la tierra y por su espontaneidad fecunda

3.4 VALOR CATASTRAL.

El valor catastral es un valor administrativo que sirve de base, o se toma como referencia, en relacin con determinadas actuaciones de las Administraciones Pblicas, tanto de carcter fiscal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros) como de carcter no fiscal (expropiacin, valoraciones urbansticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones pblicas, etc.).

3.5 VALOR DEL MERCADO.

El concepto de valor de mercado refleja las percepciones y acciones colectivas de un mercado, y es la base para valorar la mayora de los recursos en economas de marcado. Aunque las definiciones concretas pueden variar, el concepto de Valor de Mercado es conocido y aplicado de manera general. Es una representacin del valor de cambio o de la cantidad que un bien reportara si se ofreciese en venta en el mercado abierto en la fecha de valuacin bajo circunstancias que cumplan los requisitos de la definicin de Valor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un valuador debe primero determinar el mayor y mejor uso o el uso ms probable. Ese uso puede ser el uso actual al que se destina el bien o algn uso alternativo. Estas determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica. El Valor de Mercado se estima mediante la aplicacin de mtodos y procedimientos de valuacin que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las que dicho bien se comercializara ms probablemente en el mercado. Los mtodos ms comunes para estimar el Valor de Mercado son el enfoque o mtodo de comparacin de mercado, el enfoque o mtodo de capitalizacin de rentas, incluyendo el anlisis de flujos de efectivo descontados, y el enfoque o mtodo del costo. Valor de Mercado se define como la cuanta estimada por la que un bien podra intercambiarse en la fecha de valuacin, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transaccin libre tras una comercializacin adecuada, en la que las partes hayan actuado con la informacin suficiente de manera prudente y sin coaccin. Es importante destacar que el estimado de valor de mercado que se obtiene profesionalmente es una valuacin objetiva de los derechos de propiedad de un bien especfico en una fecha determinada. El concepto de un mercado general est implcito dentro de esta definicin y comprende la actividad y motivacin de muchos agentes ms que la idea preconcebida o inters creado de una persona en particular. El valor de mercado es una estimacin basada en el mercado desarrollada de acuerdo con estas Normas Tcnicas Sectoriales. Es el precio ms alto, en trminos de dinero que una propiedad alcanzara si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos.

Frecuentemente es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendera a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales. Es el precio esperado si se otorga un plazo razonable para encontrar un comprador.

3.6 VALOR COMERCIAL.

Es el precio ms probable por el que se transaran libremente, un eventual comprador y un eventual vendedor, los cuales conocen las condiciones fsicas, econmicas y jurdicas de un bien inmueble. La relacin consiste en que el valor catastral se nutre del valor comercial. Ello, debido a que para calcular el valor catastral se acude al anlisis del mercado inmobiliario. Por otro lado, el avalo catastral busca hallar el precio del bien de acuerdo a criterios diferentes a los que se tienen en cuenta para calcular el valor comercial. No obstante, el valor catastral es susceptible de revisin cuando supera el valor comercial, por cuanto el valor comercial es el tope a la hora de fijar el valor catastral; sin ser ambos valore expresamente equivalentes. En contraposicin, el valor comercial ya no es un avalo masivo, sino individual de cada predio. Igualmente, ya no acude a caractersticas generales de los inmuebles, sino al detalle de todas y cada una de sus caractersticas. El valor comercial depende de muchos otros factores de ndole subjetivo y por tanto cambiante de manera constante. Dentro de la metodologa de clculo de valor comercial, se encuentran cuatro mtodos: El primero obedece a las transacciones y ofertas de bienes comparables. El segundo, a la estimacin de las

rentas que podra generar el bien durante su vida til. El tercero, a la diferencia entre costo de reposicin y depreciacin. El cuarto, al monto total de ventas de un proyecto de construccin. Los factores para determinar el avalo comercial y el avalo catastral tambin son diferentes. Tanto as, que, por ejemplo, las construcciones o ampliaciones que carecen de licencia, no son objeto de avalo comercial, pero s de avalo catastral. Por otro lado, el valor futuro del predio no se tiene en cuenta para calcular el avalo catastral, pero s del comercial. De hecho, dentro del clculo del valor comercial, se tiene en cuenta la posibilidad de desarrollo del terreno. El legislador pone a disposicin varias normas que permiten establecer la diferencia entre el valor comercial y el valor catastral. En primer lugar, la Ley 14 de 1983, para fijar la indemnizacin por expropiacin o enajenacin a favor del Estado, establece que el valor catastral es igual al 70% del valor comercial. Por su lado, la Ley 44 de 1990 supone que el autoavalo est por debajo del valor comercial en un 25%. Seguidamente, la Ley 388 de 1997, al regular la subasta de inmuebles, establece que en un primer momento, el precio base ser el 70% del valor comercial y si no hay oferentes, en un segundo momento, el precio ser igual al 70% del valor catastral.

3.7 VALOR INTRNSECO ORGNICO.

El valor intrnseco orgnico de los terrenos, que corresponde a la clasificacin de las tierras, deber precisarse con base en las condiciones agrolgicas, topogrficas, climticas y de explotacin. Condiciones agrolgicas. En las condiciones agrolgicas se tendrn en cuenta, las calidades fsicas y qumicas del suelo y las limitaciones de uso y manejo del mismo, las cuales se establecern segn la clasificacin agrolgica como se expresa a continuacin: Clasificacin agrolgica. Las condiciones de los suelos se determinarn teniendo en cuenta las siguientes variables: relieve, pendiente, drenaje natural, encharcamientos o inundabilidad, permeabilidad de los suelos, discontinuidad, retencin de humedad, pedregosidad, erosin, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad. De acuerdo con las caractersticas de los suelos por su capacidad de uso, se realizar la clasificacin agrolgica segn el sistema de clasificacin de tierras adoptado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi (IGAC), a la vez tomado del sistema del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos de Amrica. Segn la clasificacin existen ocho (8) clases agrolgicas, las cuales se representan en nmeros romanos (I, II, I II, IV, V, VI, VII y VIII), de tal manera que a medida que aumenta el grado numrico disminuye la aptitud del suelo para el uso y manejo. Por ejemplo, los suelos de la clase I tienen ninguna o muy poca limitacin para la explotacin intensiva, estas limitaciones se van acentuando hasta llegar a la clase VIII en la cual las reas son totalmente nulas para adelantar cualquier explotacin agropecuaria.

Clases:
La descripcin de las ocho clases es como sigue: CLASE I

Suelos con relieve plano, ligeramente plano a casi plano. Pendientes inferiores al 3%. Sin erosin o con erosin ligera como mximo en un 10% del rea. Profundos o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la maquinaria; sin problemas de salinidad; si esta se presenta debe ser ligera y fcil de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del rea. Suelos bien drenados sin peligro de inundaciones; los encharcamientos si se presentaren no ocasionaran daos en los cultivos. Retencin de agua alta a mediana; permeabilidad lenta a moderada y moderadamente rpida. Nivel de fertilidad moderado a alto. Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y perennes. Requieren las usuales prcticas de manejo: empleo de fertilizantes, correctivos, abonos verdes, rotacin de cultivos, prevencin de erosin. CLASE II

Suelos con relieve igual a los de la Clase I o moderadamente inclinados a ondulados, con pendientes inferiores al 12%. Sin erosin o con erosin ligera en un mximo de 20% del rea. Moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay suelos salinos o salino sdicos no deben afectar ms del 20% del rea y ser fcilmente corregibles, aunque la correccin no sea permanente. Drenaje natural bueno a moderado o imperfecto. Encharcamientos, si se presentan, con duracin no mayor de 15 das, por ciclos de invierno y que no ocasionen mayores daos a los cultivos. Inundaciones ocasionales, si se presentan, de muy corta duracin en invierno rigurosos y no mayores de 1 a 2 das, no producen daos de consideracin. Retencin de humedad muy alta a mediana; permeabilidad lenta, moderadamente lenta, moderadamente rpida o rpida. Nivel de fertilidad moderado, moderadamente alto a alto. Por las pequeas limitaciones que ocurren en esta clase, la eleccin de cultivos transitorios y perennes no es tan amplia como en la clase I. Estos suelos requieren prcticas de manejo ms cuidadosos que los de la Clase I, aunque fciles de aplicar. En ocasiones ser necesario establecer drenajes, prevenir y controlar la erosin ms cuidadosamente. CLASE III

Suelos con relieve similar a la clase II o con los siguientes rangos. Fuertemente inclinados a fuertemente ondulados con pendientes que no exceden del 25%. Erosin hasta de tipo ligero en no ms del 30% del rea, de tipo moderado en reas inferiores al 10%. Profundidad efectiva superficial a muy profunda. Sin piedras hasta pendientes del 12% y pedregosos en pendientes del 12 al 25%.

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La salinidad no excede del 30% del rea para suelos salinos o salinos sdicos. El drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre. Encharcamientos ocasionales en lapsos cortos con un mximo de 30 das acumulados por ao; inundaciones hasta por un mximo de 30 das acumulados por ao. Retencin de agua baja, mediana, alta o muy alta. Permeabilidad lenta, moderadamente rpida o rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene una o varias limitaciones ms altas que las de la Clase II que inciden en la seleccin de los cultivos transitorios o perennes. Requiere prcticas de manejo y conservacin de aplicacin rigurosa; control de erosin y de agua, drenajes, fertilizacin, recuperacin de reas salinas o salino sdicas CLASE IV

Suelos con pendientes similares a las de la Clase III. Erosin con grados ms altos que los de la clase anterior as: ligera hasta el 40%; moderada hasta el 20% y severa hasta el 10% del rea; profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad similar a la de la Clase III, salinidad hasta un 40% del rea para suelos salinos sdicos; drenaje natural desde excesivo hasta pobremente drenados; encharcamientos ocasionales en dos ciclos por aos, hasta por 60 das acumulados; inundabilidad tambin hasta por 60 das acumulados y en dos ciclos anuales; retencin de agua excesivamente alta, muy alta, mediana, baja y muy baja; permeabilidad muy lenta, moderadamente lenta, moderada, moderadamente rpida, rpida y muy rpida. Nivel de fertilidad muy bajo a alto. Por la limitacin o limitaciones tan severas que pueden ocurrir, la eleccin de cultivos transitorios y perennes es muy restringida. Requiere prcticas de manejo y conservacin ms rigurosa y algo difciles de aplicar. CLASE V

Suelos de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendientes inferiores al 3%; sin erosin o poco significativo. Muy superficiales, excesivamente pedregosos y rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje natural excesivo a muy pobremente drenado; inundaciones con duracin de 6 a 8 meses; retencin de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rpida; nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son de tal severidad que no es prctica la habilitacin de esas tierras. Su uso est limitado principalmente a pastos, bosques o ncleos de rboles y de vida silvestre. CLASE VI

Suelos con relieve similar a la Clase IV, o de relieve escarpado o fuertemente quebrado. Para estos, las pendientes sern del 25 a 50%. El rea puede est afectada por erosin ligera hasta el 60%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Salinidad hasta en un 60% para suelos salinos

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y salinos sdicos. Drenaje natural excesivo a muy pobre. Encharcamientos hasta de 90 das acumulados por ao. Inundaciones entre 2 a 4 meses por ao, retencin de humedad excesiva a muy baja. Permeabilidad muy lenta a muy rpida. Nivel de fertilidad muy alto a muy bajo. Son suelos con aptitud especial para pastoreo con buen manejo de potreros o, cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia. Por la limitacin o limitaciones tan severas, las medidas de conservacin y manejo deben ser especiales y muy cuidadosas. CLASE VII

Suelos con relieve similar a las de la Clase VI o tambin muy escarpados, con pendientes mayores del 50%. La erosin es ms grave que en los suelos de Clase VI. El rea puede estar afectada por erosin ligera hasta 100%, moderada hasta 70%, severa hasta 50% y muy severa hasta 30%. Muy superficiales a muy profundos, pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Suelos salinos, salino sdicos hasta el 70% del rea. Drenaje natural desde excesivo a muy pobre; encharcamientos hasta 120 das acumulados ao; las inundaciones de 4 a 6 meses ao. Retencin de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que presentan esta clase, su uso se limita principalmente a la vegetacin forestal y en las reas de pendientes menos abruptas, a potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relacin con la conservacin de las cuencas hidrogrficas. CLASE VIII

Suelos con las ms severas limitaciones. Corresponden generalmente a pendientes muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad; muy superficiales, si planos, son improductivos en razn de una o varias de las siguientes limitaciones: Suelos salinos, salino sdicos o rocosos, playas de arena, manglares, inundaciones por ms de 8 meses en el ao. Deber protegerse la vegetacin natural existente, con miras a la conservacin de las cuencas hidrogrficas y de la vida silvestre. Para efectos de establecer la clase agrolgica, el perito deber considerar los estudios de suelos que existan del predio, o de otros predios con similares caractersticas, ubicado(s) en el mismo sector, o el de zonas homogneas fsicas, teniendo en cuenta el ao en que se realiz el estudio respectivo, y verificar si se presentan diferencias fsicas o qumicas, del predio objeto de avalo con respecto a los estudios referenciados. Lo anterior con el propsito de no incurrir en error grave.

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Es de anotar que la clasificacin agrolgica no es esttica; puede cambiarse cuando se tenga conocimientos ms detallados de los suelos, se logre experiencia en cultivos y se obtengan nuevas informaciones. Tambin se modificar la clasificacin cuando se hagan obras de recuperacin, tales como diques para controlar inundaciones, nivelaciones, remocin de piedras, etc., o se produzcan degradaciones de los suelos tales como salinizacin, inundaciones, erosin. En los suelos salinos el establecimiento de un drenaje adecuado permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo nuevamente a ser suelos normales.

3.8 VALOR POTENCIAL.

Esta variable se encuentra relacionada con la calidad de los suelos para uso agrcola, es un ndice que combina aspectos geoqumicos y microbiolgicos del suelo. Est entre 0 y 100, siendo 0 un suelo improductivo y 100 de excelente calidad. El valor potencial del suelo presenta un coeficiente positivo, indicando que a medida que mejoran las caractersticas productivas de los terrenos, aumenta el precio de los mismos.

3.9 VALOR POTENCIAL INICIAL.

El valor potencial inicial est representado por la capacidad que el inmueble tiene de producir renta mxima. Este valor puede situarse ms all o ac del valor econmico. Un avalo debe mostrar este valor potencial cuando un negocio inmobiliario ofrece atractivo especial para invertir un capital. Tambin se puede definir con la expresin utilizada algunas veces para describir denominado valor, creado por los promotores que establecen beneficios hipotticos en el inmueble o terreno, estiman ciertos ingresos de caja a ttulo de arrendamiento y calculan de esta forma una renta que el inmueble producira utilizado para el proyecto propuesto VPS= ((V(t)-C(n))/(1+i)^t-1)-A/i-Io con: V(t): Volumen en $ al ao de Cosecha t ($/ha). C(n): Costo Incurrido en la plantacin en el ao n ($/ha). i: Tasa de inters en TP1. A: Anualidades en $/ha. Io: Costos de Preparacin de Sitio y Plantacin al ao 0 ($/ha).

3.10 PREDIO.
Segn la resolucin 2555 de 1988 el concepto de predio de define como: Artculo 11. Predio. Se denominar{ predio, el inmueble perteneciente a una persona natural o jurdica, o a una comunidad situado en un mismo municipio y no separado por otro predio pblico o privado.

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Pargrafo 1o. Exceptanse las propiedades institucionales aunque no renan las caractersticas del presente artculo, con el fin de conservar dicha unidad, pero individualizando los inmuebles de acuerdo con los documentos de propiedad. Pargrafo 2o. Para efectos del avalo catastral se entender por mejora, las edificaciones o construcciones en predio propio no inscritas en el catastro o las instaladas en predio ajeno Artculo 34. Plano Predial. El plano de cada predio indicar: Su permetro, el nmero catastral, la nomenclatura en las zonas urbanas, los colindantes, la orientacin, las edificaciones, las reas no edificadas, los patios internos, el nombre del predio en las zonas rurales, etc. Cuando se trate de edificaciones en propiedad horizontal o condominio, se deber elaborar el plano del inmueble y el de cada unidad predial. PREDIO URBANO

Segn la resolucin 2555 de 1988 el concepto de predio urbano se define como: Artculo 12. Predio Urbano. Predio urbano es el inmueble que se encuentra ubicado dentro del permetro urbano de un municipio. Pargrafo. Las partes del predio, como apartamentos, garajes, locales, etc., no constituyen por si solas unidades independientes, salvo que estn reglamentadas por el rgimen de propiedad horizontal. PROPIEDAD HORIZONTAL

Segn la resolucin 2555 de 1988 el concepto de propiedad horizontal se define como: Artculo 14. Predios en Propiedad Horizontal o en Condominio. Dentro del rgimen de propiedad horizontal o del condominio, habr tantos predios como unidades independientes se hayan establecido en el inmueble de acuerdo con el plano y reglamento respectivo. PREDIO RURAL

Segn la resolucin 2555 de 1988 el concepto de predio rural se define como: Artculo 13. Predio Rural. Predio rural es el inmueble que est{ ubicado fuera del permetro urbano de un municipio. Pargrafo. El predio rural no pierde ese carcter por estar atravesado por vas de comunicacin, corrientes de agua, etc.

3.11 MUNICIPIO.
El municipio es la entidad territorial fundamental de la divisin poltico administrativa del Estado, con autonoma poltica, fiscal y administrativa, dentro de los lmites que le sealen la Constitucin y la ley y cuya finalidad es el bienestar general y el mejoramiento de la calidad de vida de la poblacin en su respectivo territorio. Funciones que corresponde al municipio:

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1. Administrar los asuntos municipales y prestar los servicios pblicos que determine la ley. 2. Ordenar el desarrollo de su territorio y construir las obras que demande el progreso municipal. 3.Promover la participacin comunitaria y el mejoramiento social y cultural de sus habitantes. 4. Planificar el desarrollo econmico, social y ambiental de su territorio, de conformidad con la ley y en coordinacin con otras entidades. 5. Solucionar las necesidades insatisfechas de salud, educacin, saneamiento ambiental, agua potable, servicios pblicos domiciliarios, vivienda recreacin y deporte, con especial nfasis en la niez, la mujer, la tercera edad y los sectores discapacitados, directamente y en concurrencia, complementariedad y coordinacin con las dems entidades territoriales y la Nacin, en los trminos que defina la ley. 6. Velar por el adecuado manejo de los recursos naturales y del me-dio ambiente, de conformidad con la ley. 7. Promover el mejoramiento econmico y social de los habitantes del respectivo municipio. 8. Hacer cuanto pueda adelantar por s mismo, en subsidio de otras entidades territoriales, mientras stas proveen lo necesario. 9. Las dems que le seale la Constitucin y la ley.

3.12 COMO SE CREA UN MUNICIPIO.

El artculo 300 de la actual Carta, debidamente modificado por el acto legislativo N 01 de 1996, modific al artculo 187 de la vieja Constitucin, que, a su vez, corresponda al artculo 57 del acto legislativo N 01 de 1968, consagratorio de la creacin de los municipios por parte de las asambleas departamentales con el cumplimiento estricto de los requisitos que estableciera la Ley. La nueva norma, en su ordinal 6 tiene previsto de manera muy similar que las asambleas, por medio de ordenanza y con sujecin a los requisitos que seale la Ley, pueda crear y suprimir municipios, segregar y agregar territorios municipales y organizar provincias. Esta norma concuerda exactamente con el mandato del ordinal 4 del artculo 150 de la misma Carta, que determina como funcin del Congreso de la Repblica, que ejerce por medio de leyes, la de fijar las bases y condiciones para crear, eliminar, modificar o fusionar entidades territoriales. Actualmente, la normatividad legal vigente en esta materia la integran apartes del decreto 1333 de 1986, la Ley 136 de 1994 y la Ley 617 del ao 2000. De acuerdo con esta ltima, para que una porcin del territorio de un departamento pueda ser erigida en Municipio se requiere, adems de que su rea tenga identidad, atendidas sus caractersticas naturales, sociales, econmicas y culturales, que ante todo no segregue ms de la tercera parte del territorio del municipio o municipios del que se desprenda, que cuente por lo menos con 14.000 habitantes, que el territorio de donde se segregue no disminuya su poblacin por debajo de este lmite y que, finalmente, dicho territorio garantice, por lo menos, ingresos corrientes de libre destinacin anuales equivalentes a 5.000 salarios mnimos mensuales vigentes, es decir, 1.545 millones de pesos actualmente, durante un perodo no inferior a cuatro aos. Antes de presentarse el Proyecto de Ordenanza, por parte del Gobernador, de los miembros de la Asamblea o por iniciativa popular, el organismo que atienda la Planeacin en el Departamento, de acuerdo con la metodologa indicada por el Departamento Nacional de Planeacin, debe hacer un estudio sobre la conveniencia econmica y social de la iniciativa y la viabilidad de la misma teniendo en cuenta las posibilidades econmicas y de infraestructura, sin dejar por fuera la conveniencia para el municipio o municipios de la que se segregara el nuevo ente y sobre dicho estudio rendir un concepto. Una vez aprobada la ordenanza, antes de pasar para su sancin deber

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sufrir el control automtico previo por parte del Tribunal Administrativo correspondiente, quien revisar la legalidad del proyecto y cuyo pronunciamiento puede inhibir al Gobernador a sancionarlo.

3.13 SERVIDUMBRES
Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo. Se clasifican en: servidumbres activas y pasivas:

Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, se llama pasiva. Continuas y discontinuas:

Servidumbre continua es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre discontinua, la que se ejerce a intervalos ms o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de trnsito. clasificacin segn sus manifestaciones externas:

Servidumbre positiva es, en general, la que slo impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y negativa, la que impone al dueo del predio sirviente la prohibicin de hacer algo, que sin la servidumbre le sera lcito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura. Las servidumbres positivas imponen a veces al dueo del predio sirviente la obligacin de hacer algo, como la del artculo 900. Servidumbre aparente es la que est continuamente a la vista, como la del trnsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a l; e inaparente, la que no se conoce por una seal exterior, como la misma de trnsito, cuando carece de estas dos circunstancias y de otras anlogas. servidumbres naturales:

(Servidumbres de aguas, Uso de las aguas, Limitaciones, Comunidad en su Uso, Cauces Artificiales, Aguas Lluvias en Caminos Pblicos).

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serviduembres legales:

Las servidumbres legales son relativas al uso pblico, o a la utilidad de los particulares. Las servidumbres legales, relativas al uso pblico, son: El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegacin o flote. Y las dems determinadas por las leyes respectivas.

3.14 CULTIVOS
Cultivos permanentes

Son aquellos que exigen un perodo vegetativo superior a tres aos entre la siembra y su primera cosecha, o cuyo perodo de produccin se prolonga entre uno y cinco aos. Son cultivos de carcter permanente las plantaciones de rboles frutales o industriales como cafetales, cacaotales, bananeras, plataneras, especies forestales, palma africana, fique, ctricos y otros. Tambin lo son los pastos naturales, pastos artificiales, pastos naturales mejorados, bosques, selvas vrgenes, malezas y rastrojos, parques, jardines y huertos. Por cada uno de estos cultivos ser necesario inventariar las variedades existentes, las edades, la densidad, prcticas de manejo, produccin por hectrea, el estado fitosanitario y dems caractersticas que permitan identificarlos y avaluarlos. Cultivos semipermanente

Aquellos que exigen un perodo superior a un ao e inferior a tres, entre su siembra y su primera cosecha, o cuyo perodo de produccin se prolonga entre uno a cinco aos, como la caa de azcar, pia, papaya, maracuy y otros. En cada caso se debern registrar las variedades, la edad, la densidad y los dems sealados para los cultivos permanentes. Las cosechas prximas a recoleccin en los cultivos permanentes y semipermantes no sern avaluadas. Cultivos transitorios

Son aquellos que exigen un periodo de produccin menor a un ao, tales como el arroz, el sorgo, la papa El algodn, la caa de azcar, la granadilla y el algodn. En cada caso se deben registrar las variedades, produccin por hectrea, rea sembrada y estado en que se encuentre. Los cultivos transitorios no sern avaluados.

3.15 PASTOS
Segn libro de Jos Luis Arvalo Manual de Derecho Catastral y resolucin 2965/95. Conforme a la resolucin 2555 de 1988 del IGAC, se entiende como pastos naturales al conjunto de herbceos forrajeros producidos espontneamente por el suelo, al contrario de los pastos

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artificiales, y de los naturales mejorados que estn sometidos a prcticas de uso y manejo: selvas vrgenes son las que se pueblan con vegetacin arbrea y nativa: malezas y rastrojos son plantaciones espontaneas de arbustos que obstaculizan la utilizacin econmica del suelo; parques, jardines y huertos son el conjunto de cultivos herbceos asociados a arbustos y rboles decorativos o frutales.

pastos naturales:

Conjunto de herbceos forrajeros producidos espontneamente por el suelo. pastos artificiales:

Al conjunto de cultivos herbceos forrajeros no producidos espontneamente pastos naturales mejorados:

A los pastos naturales sometidos a prcticas tcnicas de uso y manejo. Rastrojos:

Son las reas con vegetacin en estado de abandono que alcanza alturas hasta de tres metros, aptas para agricultura o ganadera que necesitan desmonte para ser aprovechadas. Gramineas :

Son los plenes ms importantes en la patologa alrgica. Se han descrito cerca de 10000 especies y 650 gneros. La extensin de las gramneas ve desde el ecuador y circunda por los polos. Constituye el 20% de la cubierta vegetal. Las plantas suelen ser anuales (brotan donde cae la semilla). Perennes con races enterradas, o muy frecuentemente tallos rastreros. (Estolones) o subterrneos (rizomas). Desde el punto de vista econmico esta familia es, sin duda, la ms importante entre los vegetales, de ella derivan todos los cereales, siendo uno de los mximos exponentes el trigo y la cebada. kikuyo: (Pennisetun Clandestinum), cubre la mayor parte de los suelos dedicados a pastoreo, tambin con mezcla de pasto azul (Dactilis glomerata), Rye grass (Lolium perenne) es de germinacin algo ms lenta, su color es verde ms oscuro o profundo, tiene una tasa de crecimiento menor (requiere menor cantidad de cortes) y resiste ms las altas temperaturas antes de desaparecer (lo que para algunos tcnicos constituye una desventaja porque dificulta la llamada transicin), Trebol Blanco (Trifolium repens), se trata de una especie herbcea perenne de ciclo invernal. Alcanza una altura de 10cm. Es de crecimiento lento, pero su hbito estolonfero hace de ella una leguminosa de

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excelente adaptacin al pastoreo en zonas templadas de todo el mundo. Se propaga por estolones y semillas. Pasto azul:

(Pasto piojillo, pasto azul) Hierba anual de 5 a 10 cm de altura; sus hojas son largas, con una vaina que envuelve parte del tallo. Florece todo el ao, pero en forma preferente en el periodo de octubre a mayo. Es de fcil germinacin y no presenta muchas exigencias en relacin al suelo. Se encuentra en abundancia en calles y jardines, llegando en algunas oportunidades a invadir prados de pastos menos resistentes. Pasto mallin:

(Poa Pratenses) Es una hierba anual, alcanza alturas entre 30 y 100 cm. dependiendo esto es de la calidad del suelo, regado, humedad, etc. Es nativa de regiones fras del hemisferio norte. Es comn verla en prados, jardines y calles. Festuca: (Festuca eliator) Alcanza alturas variables entre 50 y 120 cm.; posee inflorescencia en panoja abierta, con espiguillas de 5 a 8 flores. Sus hojas son largas y angostas con nervatura bien marcada.

3.16 BIENES INMUEBLES.

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes races, por tener de comn la circunstancia de estar ntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a l. Etimolgicamente su denominacin proviene de la palabra inmvil. A efectos jurdicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen consideracin semejante a la de los bienes inmuebles. Los bienes inmuebles se pueden clasificar en: Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo. Bienes inmuebles por incorporacin, como construcciones. Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven Bienes inmuebles por analoga, como concesiones hipotecarias. Bienes inmuebles por accesin, como las puertas, ventanas, etc. que en una fbrica, almacn o comercio son bienes muebles pero instalados son inmuebles. Bienes inmuebles por representacin, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario.

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3.17 BIENES FISCALES Y DE USO PBLICO.

Como podemos observar en la ficha tcnica que corresponde al documento titulado concepto 46 de 2002 de la Secretara General Alcalda Mayor de Bogot D.C. encontramos que se encuentran definidos de la siguiente manera: bien fiscal: son aquellos que hacen parte del patrimonio del Estado, para el cumplimiento de sus actividades administrativas. bien de uso publico: son aquellos que pertenecen a los habitantes del territorio nacional. Encontraremos varios ejemplos como los son calles, plazas, puentes y caminos. Haciendo uso de estos conceptos nos parece pertinente dar una mayor de los conceptos mostrados anteriormente

Como podemos encontrar en nuestra constitucin donde se encuentran referidos estos bienes tal cual se presentan en los siguientes artculos: Artculo 63.- Los bienes de Uso Pblico, los parques naturales, las tierras comunales de grupos tnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueolgico de la Nacin y los dems bienes que determine la Ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Artculo 102. El territorio, con los bienes pblicos que de l forman parte, pertenecen a la nacin. Como parte adicional y para ver un poco de historia de este concepto: En 1940 la Corte Suprema de Justicia explico as esa clasificacin: "Los bienes del Estado son de uso pblico o fiscales. A estos ltimos se les llama tambin patrimoniales. Una granja por ejemplo, es un bien de esta clase. El Estado los posee y administra como un particular. Son fuentes de

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ingresos, y como propiedad privada estn sometidos al derecho comn . Los primeros, los de uso pblico, son aquellos cuyo aprovechamiento pertenece a todos los habitantes del pas, como los ros, las calles, los puentes, los caminos, etc. Los bienes de uso pblico, lo son por su naturaleza o por el destino jurdico; se rigen por normales legales y jurdicas especiales, encaminadas a asegurar cumplida satisfaccin en el uso pblico. Son inalienables como que estn fuera del comercio, e imprescriptibles -mientras sigan asignados a la finalidad pblica y en los trminos en que esta finalidad pblica lo exija-... En estos bienes, observa N.N., el Estado no tiene, hablando con propiedad, sino -un derecho de administracin o gestin en unos casos, y en otros una funcin de polica para que no se entorpezca y se coordine el uso comn-. En todo caso, el dominio del Estado sobre los bienes de uso pblico - dice la Corte -, es un dominio sui-generis". Lo subrayado y las Negrillas son del despacho. El artculo 6 de la Ley 9 de 1989, seala que el destino de los BIENES de USO PUBLICO incluidos en el ESPACIO PUBLICO de las reas urbanas y suburbanas no podr ser variado sino por los Concejos. El artculo 5 de la citada Ley 9 de 1989, en concordancia con el artculo 70 del Acuerdo Distrital 6 de 1990, estipulan que se entiende por Espacio Pblico. El conjunto de inmuebles pblicos y los elementos arquitectnicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por su naturaleza, por su uso o afectacin, a la satisfaccin de necesidades urbanas colectivas que trascienden, por tanto, los lmites de los interese individuales de los habitantes. Entre los Bienes de Uso Pblico y Bienes Fiscales se diferencian, por cuanto los primeros, la ndole misma de estos bienes determinan su uso: es abierto al pblico; es la vocacin de los bienes de uso pblico y por ello su utilizacin es libre, es decir, que su uso o goce es para todo los habitantes de un territorio, y los segundos, su uso o goce generalmente es restringido, son los de las personas pblicas y cuyo uso no es general para los habitantes. De manera que en definitiva son bienes fiscales aquellos bienes de las personas pblicas, que no tienen el carcter de bienes de uso pblico. Estos bienes componen, por tanto, el llamado dominio privado del Estado.

3.18 CLASIFICACIN ESTADSTICA DE LOS USOS DEL SUELO.

Para fines estadsticos, cada municipio se podr subdividir segn los distintos usos del suelo, en la siguiente forma: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Edificios (habitacional, industrial, comercial, etc.); Otras construcciones; Parques, jardines y huertos; Cultivos de carcter permanente o semipermanente; Tierras de labor irrigadas; Tierras de labor no irrigadas; Tierras con maleza; Tierras improductivas; Pastos naturales; Pastos artificiales; Pastos naturales mejorados; Bosques;

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13. 14. 15. 16.

Selvas vrgenes; Vas de comunicacin; Aguas; y Mixtos.

3.19. MODOS DE ADQUIRIR EL DERECHO O DOMINIO SOBRE LA PROPIEDAD Son aquellos hechos o negocios jurdicos que producen la radicacin o traslacin de la propiedad en un patrimonio determinado. En los ordenamientos jurdicos que siguen al Cdigo Civil Francs, los contratos operan como modos de adquirir la propiedad, esto es, por el mero acuerdo vlidamente celebrado se transfiere al adquirente la cosa que se enajena. La importancia de los modos de adquirir la propiedad aparece en aquellos ordenamientos de inspiracin romana o germana (que acogen el principio de abstraccin), en virtud del cual el slo contrato no es capaz de producir la adquisicin del dominio, sino que es necesario otro acto jurdico objetivamente configurado a tal efecto. Estos actos reciben el nombre de modos de adquirir el dominio. As los contratos que tienen por objeto la transferencia del dominio, como la compraventa, actan como un ttulo que justificar la adquisicin del dominio, pero sta no se produce sino en virtud de alguno de los modos de adquirir que cada ordenamiento reconoce, tpicamente, la tradicin. Un ejemplo puede aclarar esto: en el Cdigo Civil alemn (y en otros Cdigos de inspiracin romanista, como muchos de los latinoamericanos), la propiedad no se transfiere por el contrato de compraventa, como ocurre en la mayora de los sistemas que siguieron al Cdigo Civil Francs. Por el contrario, el contrato de compraventa solamente obliga al vendedor a transferir la propiedad del objeto al comprador, mientras ste se obliga a pagar el precio pactado. El comprador no adquiere inmediatamente la propiedad en virtud del contrato as como el vendedor no adquiere el dinero. Entonces, el vendedor y el comprador han adquirido derechos (y acciones para exigirlos) recprocos. La transferencia de propiedad se verifica por otro negocio jurdico, la tradicin. As, una sencilla venta de bienes muebles que se paga inmediatamente en efectivo, ser un conjunto de (al menos) tres negocios jurdicos distintos: el contrato de venta mismo que obligar al vendedor a transferir la propiedad a comprador, y a ste a pagar el precio; la tradicin por la cual se transmite la propiedad al comprador y por la cual el vendedor cumple su obligacin; y el pago que transfiere el dinero del comprador al vendedor y por el cual el comprador cumple con su obligacin. Los modos de adquirir el dominio pueden clasificarse en originarios o derivativos, singulares o universales, onerosos o gratuitos, entre vivos o por causa de muerte. Los modos de adquirir son: La tradicin La ocupacin La accesin La usucapin o prescripcin adquisitiva

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La sucesin por causa de muerte La ley La tradicin

Es el acto por el que se hace entrega de una cosa, a una persona fsica o persona jurdica. En muchos ordenamientos jurdicos, la tradicin supone un traspaso o transferencia, y constituye un modo de transferir la propiedad, pues para que ella se transfiera no es suficiente con la celebracin de un contrato (como el de compraventa), sino que hace falta algo ms: un modo de transferencia. Uno de ellos se denomina tradicin. La tradicin normalmente se hace mediante la entrega fsica de la cosa, pero tambin puede hacerse por medio de otros smbolos que signifiquen su puesta a disposicin. La ocupacin

Es modo de adquirir la propiedad de las cosas que carecen de dueo, y consiste en su aprehensin material unida al nimo de adquirir el dominio. Este modo de adquirir el dominio requiere, por una parte, de la aprehensin material de las cosas que se adquieren, por lo tanto se sostiene que slo pueden adquirirse por ocupacin las cosas corporales, y se discute si dentro de stas los bienes inmuebles pueden ser adquiridos por ocupacin. la accesin

Es un derecho que tiene atribuido el propietario del suelo, y que le permite hacer suyo todo aquello que quede unido a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial, bajo el principio superficie solo cedit. En el caso de los bienes muebles el principio permite que la inseparabilidad de dos o ms bienes determine la adquisicin del resultante en favor del dueo del bien calificable como principal. La usucapin

Tambin llamada prescripcin adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien. La prescripcin adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha posedo un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripcin la propiedad del inmueble reclamado.

3.18. TARIFAS Y HONORARIOS DE AVALUOS

URBANOS las tarifas mximas* de los a valuadores [cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la Ley 546 de 1999, de Vivienda y segn el Decreto 466 de 2000] sern las siguientes (se multiplica el valor en pesos por cada metro avaluado):

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Porcentaje Valor por cada rea / Metros Salario Mnimo metro* (en pesos) Diario De 0 a 100 15 2.574 De 100 a 200 13,5 2.317 De 200 a 500 12 2.059 De 500 a 1000 10,5 1.802 De 1.000 a 5.000 6 1.029 De 5.000 a 3 514 10.000 De 10.000 o ms 1,5 257 Nota. El valor mximo* de los avalos. En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicar el nmero de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningn caso podrn superar la suma equivalente a veinte (20) salarios mnimos mensuales legales vigentes.

RURALES Los honorarios* para avalos de inmuebles localizados en suelo diferente al urbano Porcentaje Valor por cada Salario Mnimo metro* (en pesos) Diario De 0 a 2.000 1,5 257 De 2.000 a 5.000 1,06 181,95 De 5.000 a 10.000 0,6 102,99 De 10.000 a 20.000 0,3 51,49 De 20.000 a 50.000 0,15 25,74 De 50.000 a 100.000 0,11 18,88 De 100.000 a 500.000 0,07 12,01 De 500.000 en adelante 0,06 10,29 rea / Metros

Nota. El valor mximo de los avalos. En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicar el nmero de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningn caso podrn superar la suma equivalente a veinte (20) salarios mnimos mensuales legales vigentes. ________ *Estos datos se calcularon a partir del salario mnimo legal vigente en 2010 [515.000 pesos] y segn el porcentaje definido en el Decreto 466 de 2000 en cada rango de rea.

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3.

CONCLUSIONES.

Con la aplicacin de los diferentes conceptos anteriormente expuestos, se puede llegar a la conclusin que el manejo adecuado y concreto de dichos trminos conforman muy buenas bases para la realizacin de buenos avalos y ms que eso permite tener un mejor desempeo como ingenieros catastrales en el ambiente de trabajo. De una u otra manera compenetrarnos con estos conceptos resulta una ventaja en relacin a dems profesionales y con mayor razn si se tiene pensado seguir una larga trayectoria en el rea de avalos. A pesar que este trabajo resulta muy bueno para la formacin de un avaluador, resulta de igual manera una muy buena forma de generalizarse con trminos ambientales, polticos, econmicos que ayudaran a tener un mejor desempeo en la realizacin por ejemplo de cartografa, fotointerpretacin, estudio de tierras, estudio de ttulos de un predio y hasta mantener una buena conversacin en trminos catastrales.

3.

BIBLIOGRAFA. RESOLUCIN 2555 DE 1988, (Septiembre 28), Por la cual se reglamenta la Formacin, Actualizacin de la Formacin y Conservacin del Catastro Nacional, y subroga la resolucin No. 660 del 30 de marzo de 1984. http://www.indaabin.gob.mx/glosario_terminos/glosario_v.htm RESOLUCIN No. 2965 DE 1995 Procedimiento para la prctica, elaboracin y rendicin de los avalos comerciales http://es.wikipedia.org/wiki/Servidumbre_(derecho). http://www.universidadabierta.org/instituto/diccionario/cultivo_transitorio.htm http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/compyventa_m2/aval_m2/arch ivoavalos/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2773878.html DICCIONARIO DE LA REAL LENGUA DE LA ACADEMIA ESPAOLA. Edicin vigsima segunda: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=cultura http://www.economia48.com/spa/d/cuantia/cuantia.htm http://personal.telefonica.terra.es/web/ciadmi/gfgs/c773.html#AEN778 (MATEMTICA FINANCIERA PARA CICLOS DE ADMINISTRACIN) http://www.eumed.net/libros/2006a/ah-prod/2g.htm ftp://ftp.fao.org/docrep/fao/010/ag050s/ag050s14.pdf http://www.agronet.gov.co/www/docs_si2/20061024161842_Manejo%20agronomic o%20forrajeras%20conservacion.pdf http://www.agrojardin.com.mx/tipospasto.html http://es.calameo.com/read/000096550b5361fb36cae http://es.wikipedia.org/wiki/Megathyrsus_maximus

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