DIVISION DE LOS PREDIOS RUSTICOS SUJETOS A LA LEGISLACION COMUN Y DE LOS PREDIOS RUSTICOS DERIVADOS DEL PROCESO DE REFORMA AGRARIA.

1.-) Consideraciones preliminares. No cabe duda que una de las materias ms import antes en el mbito de la propiedad raz, dice relacin con la posibilidad que tienen l os dueos de un predio rstico, para proceder a su subdivisin y desarrollar de esta f orma un negocio inmobiliario agro-residencial que puede resultar altamente renta ble, o sencillamente para transferir los lotes resultantes de la subdivisin a par ientes o terceros. Se visualiza entonces la utilidad de efectuar un anlisis lo ms completo posible, acerca de la normativa jurdica vigente, que posibilite concreta r los fines antes aludidos. Conviene advertir en estas consideraciones iniciales , que nuestro estudio se centralizar en los bienes inmuebles por naturaleza, o pr opiamente tales, excluyendo por ende a los bienes inmuebles por adherencia y a l os inmuebles por destinacin, considerando que en realidad son bienes muebles, rep utados inmuebles. Los inmuebles por naturaleza son las cosas que responden esenc ialmente a la definicin de inmuebles, contenida en el artculo 568 del Cdigo Civil, y que reza, en su parte pertinente: Inmuebles o fincas o bienes races son las cosa s que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas. Las t ierras comprenden el suelo y el subsuelo, sin construcciones, rboles ni plantacio nes. Constituyen un elemento natural fijo. Las minas son los depsitos de sustanci as minerales formadas naturalmente y existentes en el interior de las tierras. L as sustancias minerales extradas de las minas son muebles, pero la mina en s misma siempre es una cosa inmueble. La primera dificultad que surge en un estudio de esta naturaleza, dice relacin con la lnea que separa la propiedad urbana y la rura l o rstica, frontera a veces difusa, por los fluctuantes criterios exhibidos por nuestro legislador, a lo largo de los aos, segn expondremos. Dice el Cdigo Civil, e n la misma disposicin citada, que las casas y heredades se llama predios o fundos . La palabra casa est tomada en un sentido amplio, como edificio en el que se pue de vivir o morar, aunque no est destinado a la habitacin hogarea, y alude fundament almente a un inmueble urbano, o a la construccin destinada a la vivienda, que se levante en un predio rstico. Heredad es una porcin de terreno cultivado y pertenec iente a un mismo dueo. Con esta expresin se designa a los predios rsticos. 1

En nuestro ordenamiento jurdico, el criterio para definir a los predios urbanos y rsticos no ha sido uniforme. En los aos sesenta, al promulgarse las normas relati vas a la Reforma Agraria, se defini como predio rstico todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, situado en sectores urbanos o rurales (Ley nmero 16.640). Se aplic por ende un criterio funcional, y no espacial o geogrfico. En c ambio, en el Decreto Ley nmero 3.516 de 1980, que establece normas relativas a la subdivisin de predios rsticos, se establece que son predios rsticos, los inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal ubicados fuera de los lmites urbanos o fu era de los lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaso y del plan regulador metropolitano de Concepcin (artculo 1 del citado Decreto Ley ). En este caso, el criterio es espacial o geogrfico y no puramente funcional. Po r su parte, la Ley nmero 18.101, del ao 1982, que fija normas especiales sobre arr endamiento de predios urbanos, declara que se entiende por bienes races urbanos l os ubicados dentro del radio urbano respectivo, aunque se advierte que la ley se aplicar tambin a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea (artc ulo 1). El Decreto Ley nmero 993, que establece disposiciones especiales sobre ar rendamiento de predios rsticos, dispone que se entender por predio rstico el defini do como tal por la Ley nmero 16.640. Se trata por ende un criterio funcional o po r destinacin. Qu ocurre entonces con los predios ubicados dentro del radio urbano, pero destinados a funciones agropecuarias? El artculo 2 de la Ley 18.101 resuelve el problema, estableciendo que dicho cuerpo legal no ser aplicable a los predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal , o estn destinados a ese tipo de explotacin. Por ende, el arrendamiento de tales predios, se regir por el Decreto Ley 993, a pesar de estar dentro del radio urban o. A la inversa, si el predio, a pesar de su destinacin agropecuaria posee una su perficie inferior a una hectrea, se regir su arrendamiento por la Ley 18.101. Como efectos prcticos de esta distincin entre predios urbanos y rsticos, cabe sealar los siguientes puntos fundamentales: En materia de compraventa o permuta, las regla s relativas a la cabida de los predios slo se aplican a la venta o permutacin de p redios rsticos (artculos 1831 y siguientes). En materia de arrendamiento, los pred ios urbanos y rsticos tienen diferentes normas (Ley nmero 18.101 y Decreto Ley nmer o 993, respectivamente). En materia de sociedad conyugal, el arrendamiento de lo s predios urbanos y rsticos de la sociedad o de la mujer, requiere de autorizacin de sta, si se exceden los plazos consignados en dichas disposiciones legales (artc ulos 1749, 1754 y 1756). 2

La Ley General de Urbanismo y Construcciones exige, para la subdivisin de un pred io urbano, la aprobacin por la respectiva Direccin de Obras Municipales, la que me diante la pertinente resolucin, autorizar adems para enajenar los lotes por separad o, archivando el respectivo plano en el Conservador de Bienes Races competente; e n cambio, tratndose de los predios rsticos, el Decreto Ley nmero 3.516 slo exige arc hivar un plano hecho a determinada escala, en el Conservador de Bienes Races, pre via certificacin hecha por el Servicio Agrcola y Ganadero, acerca de que la subdiv isin se ajusta a la ley. 2.- Evolucin de las normas relativas a la subdivisin de predios rsticos. En la evol ucin de la legislacin relativa a restringir la subdivisin de los predios rsticos dis tinguimos las siguientes fases, siguiendo el exhaustivo trabajo de don Vctor Figu eroa Seplveda (1): a) Fase de ausencia de normas limitativas En nuestro pas, la le gislacin anterior a 1928, se caracteriza por la inexistencia de normas que regula n la divisin de los predios ubicados en las reas rurales. En consecuencia, los pro pietarios tienen plena libertad para subdividir sus inmuebles. b) Fase de regula cin incipiente. b.1) Mediante la Ley 4.496 publicada en el Diario Oficial de fech a 15 de diciembre de 1928, se cre la Caja de Colonizacin Agrcola, cuyo objeto era p ropender a la subdivisin de la propiedad agrcola y fomentar la colonizacin. Conform e a esta ley, las parcelas adquiridas por los colonos a la citada Caja, no podran subdividirse, y en caso de fallecimiento del colono, la viuda y los hijos deban continuar en comunidad, salvo que no estuviesen de acuerdo. b.2) La Ley 7.747, p ublicada en el Diario Oficial de 24 de diciembre de 1943, es el primer cuerpo le gal que afecta en general a toda la propiedad agrcola. Estableci que la divisin de predios agrcolas en parcelas de cabidas menores a 15 hectreas, deba previamente ser autorizada por el Presidente de la Repblica, a travs de decreto expedido por el M inisterio de Agricultura. Por lo tanto, las subdivisiones en parcelas de superfi cie superior a 15 hectreas, poda ejecutarse sin restricciones. Las divisiones de c abidas inferiores a las 15 hectreas efectuadas sin haber obtenido el decreto alud ido, se penaban con multa a beneficio fiscal de 20% del precio de cada parcela. c) Perodo de la Reforma Agraria. 3

c.1) La Ley 15.020, publicada en el Diario Oficial de 27 de noviembre de 1962, e stablece en su artculo 62, Prohbese la divisin de predios rsticos en parcelas de rega do inferiores a 15 hectreas arables, y en parcelas no regadas inferiores a 50 hectr eas arables. c.2) Mediante la Ley 16.465, publicada en el Diario Oficial del fech a 23 de abril de 1966, se prohibe la divisin, parcelacin o hijuelacin de todo predi o rstico de superficie superior a 80 hectreas, sin previa autorizacin del Consejo d e la CORA. Lo que se pretenda con esta restriccin era evitar que un predio suscept ible de expropiacin, fuera subdividido para as evitar que sta operase. Adems, la Ley 16.465 dispuso que las parcelas adquiridas por familias campesinas no podan divi dirse, ni sus titulares enajenarlas dentro del plazo de 15 aos, contados desde la inscripcin del respectivo ttulo de dominio, sin previa autorizacin de la CORA. Dic ha autorizacin slo poda otorgarse para enajenar el inmueble a otro jefe de familia campesina. c.3) La Ley 16.640, la ms importante del proceso de Reforma Agraria, p ublicada en el Diario Oficial de 28 de julio de 1967, estableci que eran expropia bles los predios rsticos de que era duea una misma persona natural, cualquiera sea su ubicacin en el territorio nacional y las categoras de sus terrenos que, aislad amente o en conjunto tuvieran una extensin que excediera de 80 hectreas de riego bs icas. Agreg la ley que si la suma de las superficies de los predios de que era du ea una misma persona natural exceda de 80 hectreas de riego bsicas, sera expropiable cualquiera de esos predios, o parte de alguno de ellos, o la totalidad de stos. E n una norma de dudosa constitucionalidad, el artculo 15 de la citada ley, interpr etado a contrario sensu, estableci que eran expropiables los predios que cumplier an los requisitos establecidos por esta ley (que tuvieran una superficie superio r a 80 hectreas de riego bsicas), desde una fecha posterior al 4 de noviembre de 1 964. En consecuencia, las subdivisiones de predios rsticos, desde la fecha sealada , efectuadas con el objeto de fraccionar un inmueble expuesto a ser expropiado, eran ineficaces, pues slo quedaran en calidad de inexpropiables, aquellos predios cuya superficie hubiere sido igual o inferior a 80 hectreas de riego bsicas, antes del 4 de noviembre de 1964. c.4) La ley 17.280, publicada en el Diario Oficial de fecha 17 de enero de 1970 estableci otra norma con efecto retroactivo, al disp oner: declarase de utilidad pblica e inters social y autorizase la expropiacin de l os predios rsticos, cualquiera que sea su superficie y su propietario, cuando el predio haya sido parte de otro que al 21 de noviembre de 1965 hubiese tenido ms d e 80 hectreas de riego bsicas y la divisin se hubiese efectuado entre esa fecha y e l 28 de julio de 1967, data esta ltima, segn dijimos de publicacin de la Ley 16.640 . En el artculo 6 de la Ley 17.280, se establece directamente la indivisibilidad d e los predios rsticos, en los siguientes trminos: Prohbese la divisin, parcelacin o hi juelacin de predios rsticos sin 4

autorizacin previa de la autoridad competente, salvo cuando las hijuelas o parcela s constituyan unidades econmicas de produccin y siempre que la divisin se efectuare de acuerdo con las normas tcnicas que garantizaran el buen aprovechamiento de lo s recursos naturales existentes en el predio. d) Fase de derogacin de las normas limitativas. d.1) Mediante el Decreto Supremo 752, publicado en el Diario Oficia l de fecha 16 de noviembre de 1974, se reduce la cabida legal mnima de los predio s rsticos a 20 hectreas. Dispone su artculo 1 que Todo propietario de un predio rstico podr dividir el inmueble de su dominio en parcelas de una superficie igual o sup erior a 20 hectreas de riego bsicas. La subdivisin no requera de la autorizacin del Se rvicio Agrcola y Ganadero. De todas formas, las parcelas deban ser destinadas a fi nes agrcolas o ganaderos y constituir una unidad agrcola familiar. Toda otra divisin, requera de autorizacin previa, otorgada por el Servicio Agrcola y Ganadero, y part icularmente (2): Cuando las hijuelas o lotes de predios de aptitud agrcola o gana dera, tuvieren una cabida inferior a las 20 hectreas de riego bsicas. Cuando se tr atare de terrenos forestales o de aptitud preferentemente forestal, cualquiera q ue fuere la superficie de los lotes que se propona dividir. Cuando se tratare de la divisin territorial de uno o ms lotes de terrenos destinados a otros fines (hab itacional, industrial, minero, educacional, turstico, hospitalario, deportivo u o tros), siempre que existiere causa justificada y la divisin no perjudicare la pro ductividad del o de los predios ni los recursos naturales de la zona o regin de s u ubicacin. d.2) A travs del Decreto con Fuerza de Ley 1-2.345, publicado en el Di ario Oficial de fecha 9 de febrero de 1979, se establece que los propietarios poda n dividir la tierra aun cuando resultaren parcelas inferiores a las 20 hectreas d e riego bsicas, en la medida que cada una de ellas fuere igual o superior a una s uperficie mnima equivalente a 8 hectreas de suelo de riego de clase I y II de la C omuna de Buin, conforme a una tabla que el mismo Decreto con Fuerza de Ley indic aba para cada una de las comunas del pas (3). 3.- Normativa vigente, acerca de la subdivisin de un predio rstico. Como hemos indicado, rige la materia el Decreto Le y nmero 3.516, publicado en el Diario Oficial de fecha 1 de diciembre de 1980. Es te cuerpo legal ha experimentado cuatro modificaciones, conforme al siguiente de talle: 5

a) Ley nmero 18.113, publicada en el Diario Oficial de fecha 16 de abril de 1982: mediante esta ley, se agreg un inciso 2 al artculo 7, referido a los predios que h aban pasado al dominio del Servicio Agrcola y Ganadero por mandato del Decreto con Fuerza de Ley nmero 278, del ao 1979, y que pertenecan a la ex-Cora y a la exOfici na de Normalizacin Agraria. La modificacin establece que al disponer el Servicio A grcola y Ganadero de estos inmuebles, se practicara, por una sola vez, una subinsc ripcin al margen de la inscripcin anterior, lo que se explica para guardar la corr elacin de los ttulos, pues de lo contrario aparecera enajenado el SAG, en circunsta ncias que el ttulo anterior al del adquirente, aluda a otras personas jurdicas. Est a modificacin no incide en el tema de la subdivisin, que nos ocupa. b) La segunda modificacin, se efectu por la Ley nmero 19.118, publicada en el Diario Oficial de f echa 3 de febrero de 1992, que agreg un cuarto inciso al artculo 5 del Decreto Ley 3.516. Esta reforma legal requiere una explicacin previa. La Ley nmero 18.658, in terpretativa del artculo 5 del Decreto Ley 3.516, haba declarado que los adquirent es de predios enajenados o asignados a consecuencia del proceso de reforma agrar ia, han podido y pueden enajenar independientemente de la parcela o huerto, el s itio y casa comprendidos en la asignacin original, siempre que los ltimos no forme n un todo fsico con la parcela o huerto y figuren separadamente, con deslindes es peciales, en el acta de asignacin. Se permiti tambin enajenar los derechos sobre lo s bienes comunes incluidos en la asignacin. Agreg la Ley nmero 18.658, que la deuda fiscal ex-Cora, gravara exclusivamente la parcela o huerto. Ahora bien, surgi la interrogante siguiente: qu ocurra con la aludida deuda fiscal, si el asignatario Co ra subdivida la parcela o huerto, sobre la que pesaba la deuda, en diversos lotes ? La Ley nmero 19.118 vino a contestar la pregunta, estableciendo: 1 Los propietar ios podran solicitar la divisin de la deuda fiscal. 2 Para que operase tal divisin d e la deuda, el propietario deba efectuar una subdivisin del predio, que no importa re enajenacin parcial. 3 la divisin de la deuda fiscal, sera efectuada por el respec tivo tesorero comunal, previa emisin por el Servicio de Impuestos Internos de un certificado de avalo proporcional y la remisin de los antecedentes que daban cuent a de la subdivisin. Con el mrito de estos antecedentes, el tesorero comunal dividi ra la deuda fiscal entre las partes o hijuelas en que se hubiere dividido el pred io. c) La tercera reforma al Decreto Ley 3.516, se materializ por la Ley nmero 19. 428, publicada en el Diario Oficial de fecha 6 de diciembre de 1995. Mediante la misma, se modific el artculo 1 del Decreto Ley 3.516, en el siguiente sentido: se ampli el listado de excepciones a la limitacin consistente en que los lotes result antes de la subdivisin, 6

tuvieran una superficie no inferior a 0,5 hectreas fsicas, agregando tres casos, q ue ms adelante mencionaremos, y que respondan al supuesto comn, de tratarse de enaj enaciones a ttulo gratuito, hechas en favor de ciertas personas jurdicas y al Fisc o, a las municipalidades y a los gobiernos regionales. d) La cuarta y ltima modif icacin, se realiz mediante la Ley nmero 19.807, publicada en el Diario Oficial de f echa 12 de junio de 2002. Esta ley ampli an ms el catalogo de casos exentos de la l imitacin de tener los lotes una superficie no inferior a media hectrea fsica, agreg ando una nueva hiptesis. Entremos pues al anlisis de las principales disposiciones del Decreto Ley 3.516. Artculo 1. a) Ambito de aplicacin del Decreto Ley 3.516. E n primer lugar, se fija el mbito de aplicacin del Decreto Ley, estableciendo que s e regirn por el mismo los predios rsticos, entendiendo por tales, para los efectos de esta normativa, los inmuebles que renan las siguientes condiciones, copulativ as: 1 Inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal; 2 Ubicados fuera de los lmi tes urbanos o fuera de los lmites de los planes reguladores intercomunales de San tiago y Valparaso y del Plan Regulador Metropolitano de Concepcin. b) Facultad par a subdividir los predios rsticos. Los predios que se encuentren en la situacin des crita, podrn ser divididos libremente por sus propietarios, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectreas fsicas. La facultad para subdividir los predios, con la limitacin indicada, puede ejercitarse por act o entre vivos o por causa de muerte. En el primer caso, la subdivisin puede opera r con o sin enajenacin de uno o ms lotes a favor de terceros. En el segundo caso, la subdivisin podra operar tras el fallecimiento del causante, en la medida que el testamento contemple la decisin del testador en orden a que opere la subdivisin d el predio que transmite a sus herederos, loteado en dos o ms parcelas. Adems, el p ropietario puede subdividir cuantas veces quiera su predio o los lotes resultant es de dicho predio, en la medida que las parcelas resultantes tengan la superfic ie mnima exigida por la ley. Hasta fines del ao 1993, los interesados ejecutaban l a facultad para subdividir presentando para su archivo al Conservador de Bienes Races competente planos de toda ndole y escala, algunos muy deficientes e imprecis os, hechos incluso a mano alzada y carentes de todo rigor tcnico. Algunos Conserv adores exigan y exigen, 7

adicionalmente, una escritura pblica en la que constare la subdivisin, fuere ella la que corresponda a la primera venta (como el Conservador de Bienes Races de Sant iago, que no archivaba el plano sino despus de la primera enajenacin), fuere una e scritura simplemente declaratoria. A consecuencia de esta suerte de anarqua en el procedimiento, el legislador reaccion, trece aos despus de entrar en vigencia el D ecreto Ley 3.516, incorporando en el artculo 46 de la Ley nmero 19.283, sobre orga nizacin y atribuciones del Servicio Agrcola y Ganadero, publicada en el Diario Ofi cial de fecha 5 de enero de 1994, la siguiente norma: Para autorizar un cambio de uso de suelo en el sector rural, de acuerdo al artculo 55 del decreto supremo nme ro 458, de 1976, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se requerir informe prev io del Servicio. Dicho informe deber ser fundado y publico, y expedido por el Ser vicio dentro del plazo de 30 das, contados desde que haya sido requerido. Asimism o, para proceder a la subdivisin de predios rsticos, el Servicio certificar el cump limiento de la normativa vigente. Ntese que el precepto legal usa la expresin certif icar, y no la palabra autorizar. No se trata entonces de una facultad discrecional de l Servicio Agrcola y Ganadero la de dar luz verde o bloquear una subdivisin, debie ndo limitarse a certificar que la subdivisin en cuestin se ajusta o no se ajusta a la ley, caso este ltimo que impedir proseguir con aquella. Si el particular no ac eptare dicha certificacin, podr recurrir a los tribunales ordinarios de justicia, deduciendo por ejemplo un recurso de proteccin. Pocos das despus de publicada la mo dificacin a la Ley Orgnica del Servicio Agrcola y Ganadero, especficamente el 1 de f ebrero de 1994, se public en el Diario Oficial la Resolucin nmero 169, modificada d espus por la Resolucin nmero 1.855, publicada en el Diario Oficial de fecha 3 de ag osto de 1995, que determinan la forma de expedir los certificados de subdivisin d e predios rsticos. Los considerandos de la Resolucin 169 son interesantes, pues re sumen las principales inquietudes del legislador en la materia: 1 La necesidad de establecer un sistema gil, rpido y expedito, para el otorgamiento de los certific ados que acrediten el cumplimiento de la normativa vigente en materia de subdivi sin de predios rsticos. 2 La necesidad de aplicar y fiscalizar el cumplimiento de l as normas legales y reglamentarias sobre defensa del suelo y su uso agrcola. 3 El establecimiento de un sistema catastral, especfico para conocer la magnitud y est ado de los recursos naturales renovables del mbito agropecuario y el establecimie nto de normas tcnicas para los estudios de la carta nacional de suelos. Las resol uciones disponen que las solicitudes de certificacin se presentarn acompaando los s iguientes antecedentes: 1 Inscripcin de dominio del predio, con certificacin de su vigencia (la Resolucin no seala plazo mximo de antelacin de la certificacin). 8

2 Al menos cinco copias de plano planimtrico o topogrfico de subdivisin, suscrito po r profesional competente (ingeniero agrnomo, ingeniero civil, ingeniero forestal, arquitecto, constructor civil, topgrafo) y por el propietario. El plano deber con tener un rotulado indicando el nombre del predio, propietario, rol de avalo, comu na, profesional ejecutante, cuadro completo de superficie de las parcelas o lote s resultantes, de los caminos proyectados, del total parcelado y confeccionado a escala, segn las pautas establecidas en las Resoluciones, que flucta de 1:2.000 a 1:20.000, segn la menor (1 hectrea) o mayor extensin del predio subdividido (100 o ms hectreas). 3 Certificado municipal que indique la ubicacin del predio con respec to al radio urbano y/o Plano Regulador Intercomunal, cuando corresponda. 4 Certif icado de avalo con clasificacin de suelos, emitido por el Servicio de Impuestos In ternos. Verificado que sea por funcionarios del Departamento de Proteccin de los Recursos Naturales Renovables del Servicio Agrcola Ganadero que la subdivisin prop uesta se ajusta a la ley, se expedir el certificado respectivo, debiendo adems que dar constancia de dicha certificacin en los planos de subdivisin, advirtiendo en e lla que la certificacin no significa autorizacin de cambio de uso de suelos. Al Co nservador de Bienes Races competente, por ende, ha de presentarse, para su archiv o, el certificado del Servicio Agrcola y Ganadero y los planos de subdivisin, con la constancia a la que aludamos. De esta forma, se uniform un procedimiento que se gn exponamos, exhiba serias deficiencias tcnicas y dificultaba el estudio de los ttul os. c) Excepciones a la limitacin de que los predios resultantes de la subdivisin posean al menos media hectrea fsica de superficie. El artculo 1 del Decreto Ley, des pus de advertir que los lotes resultantes de la subdivisin no podrn tener una super ficie inferior a media hectrea fsica, incluye un listado de casos excepcionales, q ue se ha ido incrementado, a consecuencia de las reformas introducidas al cuerpo legal, en trminos tales que de seguir con la tendencia, la regla general se conv ertir en lo excepcional, como tantas veces ha ocurrido con las instituciones jurdi cas, observndose que de la tendencia inicial, de incorporar en los casos excepcio nales a rganos del estado o personas jurdicas sin fines de lucro, se ha llegado a considerar tambin actos jurdicos celebrados entre personas naturales. Tales excepc iones son las siguientes: 1 Cuando se trate de divisiones que deban efectuar o au torizar el Servicio Agrcola y Ganadero y el Ministerio de Agricultura en virtud d e las atribuciones que les confirieron los artculos 1 y 2 del Decreto con Fuerza de Ley 278 de 1979, del Ministerio de Agricultura. 9

El artculo 1 asign al Servicio Agrcola y Ganadero, a contar del 15 de noviembre de 1 979, diversas funciones que correspondan a la Oficina de Normalizacin Agraria, y e ntre ellas, las relativas a la enajenacin de tierras asignadas por la ex-Cora y l a Odena incorporadas al patrimonio del Servicio Agrcola y Ganadero y a su divisin (letra h) del artculo). El artculo 2 asign al Ministerio de Agricultura, a contar de la misma fecha, las facultades de la Oficina de Normalizacin Agraria respecto a la fiscalizacin y disolucin de las Cooperativas de Colonizacin Agrcolas, Agropecuari as de Reforma Agraria y Cooperativas de Reforma Agraria, como asimismo, respecto a la divisin de los terrenos de propiedad de esas cooperativas, que motive la re ferida disolucin. 2 En las situaciones previstas en el inciso 4 del artculo 11 del De creto Ley 3.262, de 1980. Se trata del caso en el cual el asignatario ex-Cora en ajena la parcela, pero conserva la casa habitacin y el sitio adyacente, los que p odran tener una superficie inferior a media hectrea fsica. 3 Tratndose de las divisio nes que deban efectuarse para los efectos de la regularizacin de la posesin de la pequea propiedad raz y para la constitucin del dominio sobre ella en virtud de lo d ispuesto en el Decreto Ley 2.695, de 1979. Puede ocurrir, entonces, que la respe ctiva Resolucin del Ministerio de Bienes Nacionales, ordene inscribir a nombre de l solicitante un predio de superficie inferior a la media hectrea fsica, cuando se invoc posesin sobre una parte de un predio de mayor cabida. Cabe sealar que el inc iso 1 del artculo 31 del Decreto Ley 2.695, establece que Los predios rsticos inscri tos de acuerdo con las disposiciones de la presente ley, slo sern divisibles de ac uerdo con las normas legales contempladas en el Decreto Ley nmero 752, de 1974, y sus modificaciones. Ahora bien, el artculo 8 del DL 3.516 de 1980 derog al Decreto Ley 752, de manera que debemos entender la referencia, hoy en da, al primer cuerp o legal. Esto significa que si el predio fue objeto de regularizacin en virtud de l Decreto Ley 2.695, y posteriormente pretendiese su dueo subdividirlo, quedar afe cto a las normas generales del Decreto Ley 3.516, debiendo los lotes o parcelas tener una superficie mnima de 0,5 hectreas. En armona con lo anterior, el inciso 2 d el artculo 31 del Decreto Ley 2.695, advierte que No se entender que hay divisin, cu ando se solicite de acuerdo con esta ley la regularizacin de la posesin o la const itucin del dominio de un inmueble que forma parte de otro de mayor extensin. En snte sis: La limitacin del Decreto Ley 3.516 no se aplica, para regularizar un predio, pudiendo originarse inmuebles de superficie inferior a 0,5 hectreas fsicas; 10

La limitacin del Decreto Ley 3.516 s se aplica, para subdividir un predio previame nte regularizado conforme al Decreto Ley 2.695. 4 Cuando se trate de terrenos que deban ser subdivididos por el Ministerio de Obr as Pblicas para construir obras de regado, de vialidad u otras que dicho Ministeri o determine conforme a sus atribuciones. 5 Tratndose de divisiones o subdivisiones resultantes de la aplicacin del artculo 55 de la Ley General de Urbanismo y Constr ucciones. Esta ltima disposicin, que transcribiremos a continuacin ntegramente, por estar vinculada a la polmica declaracin de prohibicin de cambio de destino agrcola a la que ms adelante aludimos, establece que Fuera de los lmites urbanos establecido s en los Planes Reguladores no ser permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias p ara la explotacin agrcola del inmueble, o para las viviendas del propietario del m ismo y sus trabajadores. Corresponder a la Secretara Regional de la Vivienda y Urb anismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos ru rales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos ncleos urbanos al ma rgen de la planificacin urbana-regional. Con dicho objeto, cuando sea necesario su bdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industr ial con viviendas, dotar de equipamiento a algn sector rural, o habilitar un baln eario o campamento turstico, la autorizacin que otorgue la Secretara regional del M inisterio de agricultura requerir del informe previo favorable de la Secretara Reg ional del Ministerio de la Vivienda y Urbanizacin. Este informe sealar el grado mnim o de urbanizacin que deber tener esa divisin predial. Igualmente, las construccione s industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de los lmites urban os, requerirn, previamente a la aprobacin correspondiente de la Direccin de Obras M unicipales, del informe favorable de la Secretara Regional del Ministerio de la V ivienda y Urbanismo y del Servicio Agrcola que corresponda. 6 Cuando se trate de en ajenaciones de retazos de terrenos de un predio para anexar al predio rstico cont iguo. En tal caso, el lote que se desgaje de un predio podr tener una superficie inferior a 5.000 metros cuadrados, siempre y cuando pase a formar un todo indivi sible con otro inmueble contiguo. Por ello, advierte la ley que el retazo no pod r enajenarse independientemente del predio al cual se anex. Adems, el predio desde el cual se separa el retazo, no podr quedar reducido a una superficie mnima a la m encionada. La excepcin slo contempla enajenaciones, de manera que queda circunscrita a los actos jurdicos entre vivos, a ttulo gratuito u oneroso. 11

7 Cuando se trate de transferencias o transmisiones a cualquier ttulo a organizaci ones o instituciones con personalidad jurdica y sin fines de lucro. Como puede ob servarse, el caso es muy amplio, abarcando actos jurdicos entre vivos o por causa de muerte, siempre y cuando el causahabiente a ttulo singular o universal, sea u na corporacin, fundacin u otro tipo de organizacin a la que se le reconoce personal idad jurdica, y no tiene fines de lucro. Si la transferencia se materializa a tra vs de un contrato de donacin, la misma estar exenta del trmite de insinuacin, contemp lado en el artculo 1401 del Cdigo Civil. 8 Cuando se trate de transferencias o tran smisiones a cualquier ttulo al Fisco de Chile, a las municipalidades y a los gobi ernos regionales. La razn de esta excepcin est en la probable destinacin del predio a fines de inters general para la comunidad, o para la obtencin de las finalidades perseguidas por el Fisco y los rganos encargados del gobierno regional y comunal . En los dos casos, los causa-habientes podrn adquirir el terreno a ttulo oneroso o a ttulo gratuito, y en este ltimo caso, por acto entre vivos o por causa de muer te. Igual que en el caso anterior, si la transferencia se materializa a travs de un contrato de donacin, la misma estar exenta del trmite de insinuacin. 9 Cuando se t rate de transferencias o transmisiones a cualquier ttulo a las organizaciones com unitarias regidas por la Ley nmero 18.893 y a las organizaciones sindicales a las que se refiere el Libro III del Cdigo del Trabajo. La excepcin contempla dos caso s: Transferencias o transmisiones a cualquier ttulo a las organizaciones comunita rias regidas por la Ley nmero 18.893: se trata de las Juntas de Vecinos y dems org anizaciones comunitarias. En verdad, la referencia debiera hacerse a la Ley nmero 19.418, publicada en el Diario Oficial con fecha 9 de octubre de 1995, que dero g la Ley nmero 18.893. Transferencias o transmisiones a cualquier ttulo a las organ izaciones sindicales, legalmente constituidas, de conformidad a la normativa lab oral. En los dos casos, las organizaciones comunitarias o los sindicatos podrn ad quirir el terreno a ttulo oneroso o a ttulo gratuito, y en este ltimo caso, por act o entre vivos o por causa de muerte. Como en las dos excepciones anteriores, si la transferencia se materializa a travs de un contrato de donacin, la misma estar e xenta del trmite de insinuacin. 10 Cuando se trate de transferencias a cualquier ttu lo y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario, por 12

consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vi vienda para s mismo. En este caso, no podr transferirse ms de un lote por ascendien te o ascendiente y la superficie de ste no podr tener una cabida inferior a los qu inientos, ni superior a los mil metros. Los lotes que se transfieran tendrn prohi bicin legal de enajenar por cinco aos, la que deber ser inscrita de oficio por el r espectivo Conservador de Bienes Races. Lo dispuesto en esta excepcin, slo proceder r especto de predios que no hayan sido originados en subdivisiones efectuadas de a cuerdo al Decreto Ley 3.516, y cuyo avalo fiscal vigente a la fecha de la transfe rencia no exceda al equivalente de mil Unidades de Fomento. Las subdivisiones qu e se efecten de acuerdo con este caso excepcional, no requerirn del informe previo favorable a que se refiere el artculo 46 de la Ley nmero 18.755 y sus modificacio nes posteriores, es decir, no se requiere obtener la certificacin previa del Serv icio Agrcola y Ganadero. Precisemos este caso excepcional: se trata de transferen cias, por ende debe precederlas un acto jurdico entre vivos, a cualquier ttulo, on eroso o gratuito; la transferencia slo puede operar por una sola vez; por ende, e l propietario del predio del cual se desprende el retazo inferior a media hectrea fsica, agota su facultad al ejercitarla por una sola vez; la transferencia slo pu ede efectuarse a favor de ciertos parientes: a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive; la transferencia, hecha a favor de uno de los parientes citados, debe realizarse pa ra construir una vivienda para s mismo; no podr transferirse ms de un lote por asce ndiente o descendiente; la superficie de ste lote no podr tener una cabida inferio r a los quinientos, ni superior a los mil metros; los lotes que se transfieran t endrn prohibicin legal de enajenar por cinco aos, la que deber ser inscrita de ofici o por el respectivo Conservador de Bienes Races; slo proceder la transferencia resp ecto de predios que no hayan sido originados en subdivisiones efectuadas de acue rdo al Decreto Ley 3.516; slo proceder la transferencia respecto de predios cuyo a valo fiscal vigente a la fecha de la transferencia no exceda al equivalente de mi l Unidades de Fomento (el avalo corresponde al predio del cual se transfiere el r etazo de terreno); la transferencia no requiere de la certificacin previa del Ser vicio Agrcola y Ganadero. Este aspecto de la excepcin nos parece criticable, pues implica un retroceso, en cuanto a la normalizacin del procedimiento de subdivisin de predios. Podra incluso estimarse que no debe cumplirse con la normativa concer niente a la escala del plano respectivo, hecho que sin duda dificultar el estudio de los ttulos, cuando el adquirente del terreno quiera a su vez transferirlo, un a vez cesada la prohibicin legal de cinco aos. 13

d) Prohibicin de cambio de destino agrcola. Establece el artculo 1 del Decreto Ley q ue nos ocupa, que los predios resultantes de una subdivisin, quedarn sujetos a la prohibicin de cambiar su destino en los trminos que establecen los artculos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Habiendo citado el artculo 55, transcribamos a continuacin el artculo 56: En las reas rurales, se prohbe a los dueos de predios colindantes con los caminos pblicos nacionales, definidos por la Ley d e Caminos, ocupar las franjas de 35 metros, medidas a cada lado de los cierros a ctuales o los que se ejecuten en variantes o caminos nuevos nacionales, con cons trucciones que en el futuro perjudiquen su ensanche. La apertura de nuevos camin os o calles que desemboquen en los caminos de carcter nacional o regional, requer irn autorizacin de la Direccin de Vialidad del Ministerio de Obras Pblicas, previo i nforme de la Direccin de Planificacin del Desarrollo Urbano del Ministerio de la V ivienda y Urbanismo, cuando ellos incidan en las reas de los Planos Reguladores I ntercomunales. Se trata por ende de mantener el destino agrcola de los predios res ultantes de la subdivisin, a menos que los diversos ministerios y organismos a lo s que aluden los artculos 55 y 56 de la citada Ley, autoricen un cambio de uso de l suelo. Aunque para ser franco las miles de parcelas agro-residenciales que se ha n originado por aplicacin del Decreto Ley 3.516 tienen bien poco de agrcolas y muc ho de residenciales, el espritu o ratio legis del Decreto Ley parece ser que se a segure la continuidad del carcter agrcola de los terrenos, despus de operada la sub divisin, frenando as la expansin inorgnica de las ciudades o zonas urbanas, a costa de terrenos productivos. El cambio de uso del suelo, requiere previamente: Infor me favorable de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo; en dic ho informe, que el Secretario Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo que c orresponda remite al director regional del Servicio Agrcola y Ganadero, se establ ecen los nuevos fines a que puede destinarse el suelo (por ejemplo, fines industr iales: barraca y mueblera) y se establecen las exigencias mnimas que debe cumplir e l proyecto de edificacin, especialmente en lo concerniente al agua potable y alca ntarillado (oportunamente, la edificacin y los sistemas de agua potable y alcanta rillado debern contar con la aprobacin de la respectiva Direccin de Obras Municipal es, y de la Secretara Regional del Ministerio de Salud); Luego, el Servicio Agrcol a y Ganadero emite tambin un informe favorable; Finalmente, el Secretario Regiona l Ministerial de agricultura emite la respectiva Resolucin, autorizando el cambio de uso de suelo. La autorizacin: 1 No implica autorizacin para subdividir el predi o; 14

2 Queda condicionada la autorizacin a que toda divisin, loteo o construccin que se e fecte en los terrenos cuyo uso cambia, cumpla con las normas establecidas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por la Direccin de Obras respectiva y cuente adems, si corresponde, con la certificacin de la Direccin de Vialidad respecto a la lnea oficial de edificacin y acceso a Caminos Pblicos. e) Constancia que debe incl uirse en escrituras pblicas. Dispone el artculo 1 del Decreto Ley 3516 que En las es crituras pblicas en que conste el ttulo de la enajenacin de predios resultantes de una divisin se dejar constancia de la prohibicin establecida en el inciso anterior, o sea, de cambio de destino, salvo que se de cumplimiento a lo dispuesto en los artculos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Agrega el artcul o 1 que los Notarios Pblicos no autorizarn las escrituras pblicas de enajenacin ni l os Conservadores de Bienes Races practicarn inscripcin alguna si dichas escrituras no se ajustan a las disposiciones del Decreto Ley 3.516. La exigencia legal de i ncorporar en los ttulos traslaticios de dominio (y no escrituras pblicas de enajena cin, como impropiamente dice el artculo 1) una declaracin o constancia, debe entende rse en el contexto de dar publicidad acerca de uno de los fines del Decreto Ley 3.516, a saber, preservar el destino agrcola de los predios resultantes de la sub divisin. La declaracin o constancia, debiera ser del siguiente tenor: Las partes co ntratantes dejan constancia que el inmueble objeto de la presente compraventa (o donacin, permuta, aporte en dominio a una sociedad, etc.) quedar sujeto a la proh ibicin de cambiar su destino en los trminos que establecen los artculos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en relacin al artculo 1 del Decreto Ley 3.516 de 1980. Con todo, y tal como lo decamos en otro trabajo (4), esta decla racin que se obliga a efectuar a quienes comparecen al otorgamiento de la escritu ra pblica que servir de antecedente jurdico a la enajenacin nos parece intil y daina. Nos parece intil, porque es obviamente suficiente que la ley establezca la prohib icin. La declaracin que se exige a las partes no tiene efecto jurdico alguno, atend ido el principio general de la ficcin o presuncin del conocimiento de la ley, cons agrado en el artculo 8 del Cdigo Civil. Por lo dems, muchos Conservadores de Bienes Races, en una medida que nos parece correcta para la publicidad de los ttulos, es tablecen expresamente la prohibicin de cambio de destino, informndola cuando se le s solicita un certificado acerca de los gravmenes y prohibiciones que pueden afec tar a un inmueble. Nos parece daina, porque el artculo 3 del Decreto Ley seala que l os actos y contratos otorgados o celebrados en contravencin a lo dispuesto en dic ho Decreto Ley, sern absolutamente nulos. Que la omisin de la declaracin o constanc ia suponga una contravencin al 15

Decreto Ley es un asunto que se discute, segn veremos ms adelante, pero si concluyr amos, con un criterio conservador (como normalmente lo hacen los Bancos, por eje mplo, cuando se trata del estudio de los ttulos de inmuebles), que la sancin ante la omisin de la constancia es la nulidad absoluta, se divisa el dao que ocasiona l a exigencia legal en cuestin. En efecto, no alcanzamos a visualizar razones que j ustifiquen imponer una sancin de tal magnitud, la ms grave de nuestro ordenamiento jurdico (prescindiendo de la discusin doctrinaria acerca de la inexistencia jurdic a, como sancin aplicable en nuestro Derecho), por la omisin de una declaracin o con stancia jurdicamente inocua. El problema puede adquirir ribetes que ciertamente a tentan contra un principio fundamental de nuestro Cdigo Civil, el de asegurar la libre circulacin de la riqueza. En efecto, bien puede ocurrir que los propietario s de inmuebles rsticos en cuyos ttulos se omiti la constancia y que no obstante ello lograron inscribirlos en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Race s competente-, se vean imposibilitados para obtener crditos en la Banca o para tr ansferir dichos inmuebles, en tanto no transcurran los diez aos necesarios para s anear el eventual vicio de nulidad absoluta. La frase escrituras pblicas en que co nste el ttulo de la enajenacin de predios resultantes de una divisin se ha prestado tambin para interpretaciones divergentes, en cuanto a si la exigencia legal est re ferida a la primera escritura pblica que sirve de ttulo para la enajenacin de un lo te o parcela resultante de una subdivisin, o si la aludida constancia debe inclui rse en todas las escrituras pblicas, otorgadas despus de la subdivisin, y que den c uenta de la sucesiva transferencia del dominio. Para Ignacio Vidal Domnguez, la l ey parece exigir que esta clusula sea estipulada en las sucesivas escrituras, pue s se refiere en forma amplia a las escrituras pblicas en que conste el ttulo de la enajenacin (5). A juicio de otros la exigencia legal bastara cumplirla en la primer a escritura que se otorgue despus de la subdivisin, pues slo dicha escritura estara referida a un predio resultante de una subdivisin efectuada al amparo del Decreto L ey 3.516. En otras palabras, para la segunda doctrina, a partir de la segunda es critura y las posteriores, no resulta obligatoria la constancia de marras. Desde un punto de vista prctico, y con el fin de evitar dificultades o impugnacin de lo s ttulos, resulta aconsejable optar por la doctrina ms estricta, e incorporar la c onstancia en todas las escrituras pblicas, por remota que sea la subdivisin que or igin el predio, en su momento. Adems, se ha tendido a extremar la exigencia legal de efectuar la constancia, exigindola tambin en escrituras que no contienen ttulos traslaticios de dominio, sino que ttulos declarativos de dominio, como ocurre con las escrituras de liquidacin de sociedad conyugal o de una comunidad. En rigor, sabemos que un ttulo declarativo no es el antecedente de una enajenacin, pero en l a prctica implican o pueden implicar el hacer una nueva inscripcin del inmueble. R esulta aconsejable, por lo tanto, que se incluya tambin en esta clase de escritur as, la varias veces aludida declaracin. 16

Lo mismo podra sostenerse para aquellas escrituras que contengan un contrato hipo tecario, pues sabemos que la expresin enajenacin, en un sentido amplio, abarca tambin la constitucin de gravmenes sobre el predio. Cabe consignar tambin que la exigenci a de incorporar en las escrituras pblicas de enajenacin la declaracin precedentemente citada, slo opera respecto de los predios que sean resultantes de una subdivisin realizada despus de que entr en vigencia el Decreto Ley 3.516. Una conclusin distin ta conducira al absurdo de exigir la declaracin en cualquier compraventa que tenga por objeto un predio agrcola, pues como es sabido, todos provienen de alguna sub divisin efectuada en alguna poca de nuestra historia. Por lo dems, a los actos y co ntratos (y toda subdivisin es un acto jurdico) se les aplican las leyes vigentes a la poca en que se ejecutan o celebran, conforme al principio consagrado en el ar tculo 22 de la Ley Sobre Efecto Retroactivo de las Leyes. Adicionalmente, la ley, para ser retroactiva, debe decirlo expresamente (pues la retroactividad es una regla de excepcin, que debe interpretarse y aplicarse en forma restrictiva), lo q ue no acontece en el caso del Decreto Ley 3.516, ni podra haber acontecido, pues ello habra implicado vulnerar la garanta constitucional del derecho de propiedad, que no puede resultar afectada por una norma retroactiva, segn ha concluido unnime mente nuestra jurisprudencia y doctrina. Por ende, si se trata de la venta de un lote, hijuela o fundo originado en una subdivisin anterior al 1 de diciembre de 1980, la declaracin es innecesaria y todava ms, inconveniente, pues introducira un m argen de duda para quien despus estudie los ttulos, al no encontrarla inserta en l as escrituras anteriores. Otra cosa es si ese lote, hijuela o fundo se subdivide n durante la vigencia del Decreto Ley 3.516, pues en tal caso, ciertamente que h abr que incorporar en las escrituras respectivas, la declaracin en cuestin. Artculo 2. Establece las sanciones aplicables a quienes infringieren lo dispuesto en el Decreto Ley 3.516, cuando el predio rstico se destina a fines urbanos o habitacio nales. Los infractores sern sancionados con una multa a beneficio fiscal, equival ente al 200% del avalo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la mult a, la que en caso de reincidencia, se duplicar. Adems, en caso de cambiar el uso d el suelo sin haber obtenido previamente la autorizacin de las instancias competen tes, el Juez de Polica Local, conjuntamente con la aplicacin de la multa, proceder a decretar la paralizacin de las obras o su demolicin, a costa del infractor, segn corresponda. Artculo 3. Dispone el inciso 1 que Los actos y contratos otorgados o c elebrados en contravencin a lo dispuesto en el presente Decreto Ley 17

sern absolutamente nulos, sin perjuicio de las dems sanciones que proceden en conf ormidad a la ley. Esta norma tambin se ha prestado a dudas interpretativas, cuando se trata de la omisin de la constancia o declaracin que debe incluirse en las esc rituras pblicas, exigida por el artculo 1. Este es, sin duda, el punto ms problemtico de la normativa del Decreto Ley 3.516. En efecto, ocasiona la omisin de tal const ancia o declaracin la nulidad absoluta del contrato del que da cuenta la respecti va escritura pblica? La circunstancia de no efectuar la declaracin, constituye una c ontravencin a lo dispuesto en el Decreto Ley 3.516? Para Vidal Domnguez, la respues ta es afirmativa: La sancin no slo para el caso en que dicha declaracin se omita, si no que para todos los actos o contratos otorgados o celebrados con infraccin de l as disposiciones del D.L. 3.516, es la nulidad absoluta... (6). Agrega este autor que Al no contener la escritura la constancia antes citada queda pendiente sobre el contrato la sancin nica de nulidad absoluta del mismo. Decimos que queda la sa ncin pendiente sobre el acto o contrato pues ella, de acuerdo al artculo 1683 del Cdigo Civil debe ser declarada judicialmente por un tribunal. Mientras esta decla racin no sea pronunciada el contrato surtir plenos efectos. Esto es la teora pues e n la prctica podramos decir que la nulidad surte efectos respecto de terceros de i nmediato ya que nadie, especialmente bancos o financieras o cualquier institucin o particular que quiera celebrar algn contrato con el adquirente, lo har, pues el vicio de nulidad al ser manifiesto lo expone a su vez a invalidar tambin su contr atacin, con los resultados que se pueden prever (7). Para Vidal Domnguez, la sancin aparece como injustificada y desproporcionada. Injustificada, pues lo que la ley (el D. L. 3.516), pretendi impedir es la subdivisin de terrenos agrcolas para su de stino a fines habitacionales, lo cual se logra solamente con la existencia de la prohibicin legal que lo diga. Entonces, si la ley ya lo dijo, y las partes omiti eron dejar la constancia de que as sera, lo que se est sancionando no es la aplicac in o destinacin futura del contrato, sino la no declaracin de las partes. Aparece t ambin como desproporcionada pues es indudable que cuando las partes han convenido un contrato prima en ellas el principio de la buena fe, y su intencin es la de q ue l sirva para producir efectos jurdicos vlidos. En cambio aqu, por una omisin que a ellas es normalmente no imputable (no obstante la imposicin legal del artculo 8 d el Cdigo Civil ya sealada, ya que los contratantes no son por lo regular expertos en derecho), y que incide slo en aspectos ms bien formales, se ven enfrentadas a s ituaciones difciles que muchas veces se advierten despus de un tiempo y cuando ya cualquier solucin se hace problemtica (8). As las cosas, si concluimos que la sancin es la nulidad absoluta, no sera suficiente complementar la escritura, y no quedara otro remedio que resciliar el contrato respectivo, obtener la cancelacin 18

de la inscripcin respectiva y volver a contratar, con los trastornos jurdicos y el costo que ello involucra. Para Vctor Figueroa Seplveda (9), la omisin de la consta ncia no provoca la nulidad absoluta del ttulo, indicando, entre otros, los siguie ntes argumentos: 1 La prohibicin de cambio de destino no tiene su origen ni tampoc o su fundamento en la insercin de la constancia, sino en el reenvo que el Decreto Ley 3.516 hace a los artculos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcci ones. La prohibicin es de carcter legal, y su fundamento por ende es la ley, no la inadvertencia de la insercin de la constancia por el Notario o Conservador. 2 El propsito del legislador para exigir la constancia es notificar o dar un recordato rio de tal prohibicin. En cuanto al significado de la expresin constancia, y conside rando que el Cdigo Civil slo la utiliza en el artculo 693 (fincas no inscritas que pretenden incorporarse al sistema registral), debemos recurrir al Diccionario de la Real Academia de la Lengua, en el que se define constancia como accin y efecto de hacer constar alguna cosa de manera fehaciente. Por lo tanto, la insercin de l a constancia no constituye en caso alguno un requisito o condicin de eficacia de la enajenacin de un predio originado en una subdivisin. La contravencin a que se re fiere el artculo 3 del Decreto Ley 3.516 y que se encuentra penada con nulidad abs oluta, es aplicable al incumplimiento de los requisitos o condiciones de la subd ivisin misma. 3 El propio artculo 2 del Decreto Ley 3.516 corroborara que la sancin no es la nulidad absoluta, al establecer dicho precepto otras sanciones, como son la multa y la orden de paralizar las obras o su demolicin. 4 Una situacin anloga se produca con la Ley nmero 6.071, de Venta por Pisos, al establecer que los notarios no podan autorizar las escrituras pblicas en las que se constituyese o traspasase la propiedad de un piso o departamento y los conservadores no inscribiran esos tt ulos, si no se insertaba en ellas copia autntica del correspondiente certificado otorgado por la Direccin de Obras respectiva. Acertadamente, nuestra Corte Suprem a fall que es errneo calificar de prohibitiva la norma ni menos imperativa de orden pblico y su infraccin no puede llevar aparejada la nulidad absoluta. En un fallo d e la I. Corte de Apelaciones Talca de fecha 19 de enero de 1995, transcrito en p arte por don Ignacio Vidal Domnguez y citado asimismo por don Marco Antonio Seplve da Larroucau, de quien lo transcribimos, se concluye que la omisin de la constanc ia aludida no originara nulidad absoluta, sealndose ...que la omisin, en una escritur a pblica, de estampar la prohibicin que se exige, constituye una irregularidad que no afecta el fondo del acto o contrato, porque ello no infringe el sentido del decreto ley, cual es, proteger la propiedad rstica, como ocurrira, por ejemplo, en una divisin en lotes inferiores a 0,5 hectreas fsicas, en que se requiere, adems, d e la autorizacin (sic) del Servicio Agrcola y Ganadero, o cuando se cambia indebid amente su destino (...) Que, en consecuencia, para esta Corte 19

resulta inconcuso que en la especie no aparece que el acto o contrato motivo del pleito vulnere las normas de subdivisin del sealado decreto ley, de forma tal que atente contra sus propsitos, en razn de lo cual no concurre una causal de nulidad absoluta y, por tanto, no puede ser declarada de oficio por el juez (10). La Cor te revoc la sentencia de primera instancia del Juzgado de Chanco. El inciso 2 del artculo 3 establece que corresponder a las Secretaras regionales Ministeriales de la Vivienda y Urbanismo, a los Servicios Agrcolas que corresponda (en primer lugar, el Servicio Agrcola y Ganadero) y a las Municipalidades respectivas, fiscalizar el cumplimiento de lo dispuesto en el Decreto Ley 3.516. Los organismos menciona dos, en caso de detectar una infraccin al precepto legal, debern requerir al Conse jo de Defensa del Estado, para que ejerza las acciones de nulidad que fueren pro cedentes. Por la redaccin de la norma, pareciera que el nico rgano con legitimacin a ctiva en esta materia, es el citado Consejo. Artculo 4 Establece que para el cumpl imiento del Decreto Ley 3.516, sern aplicables las disposiciones del Captulo IV de l Ttulo I del Decreto con Fuerza de Ley 458, de 1975, del Ministerio de vivienda y Urbanismo, con excepcin de lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 20 de dicho cue rpo legal. Por el citado Decreto con Fuerza de Ley 458, se dict la Ley General de Urbanismo y Construcciones. El Captulo IV del Ttulo I, relativo a las sanciones a plicables por infraccin a la ley (y que se hacen extensivas tambin a la infraccin a las normas del Decreto Ley 3.516), establece, entre otras normas: Que cualquier a persona podr denunciar antes las Municipalidades o la Secretara Regional de Vivi enda y Urbanismo el incumplimiento de las disposiciones legales. Que ser competen te para conocer de la infraccin el juez de polica local respectivo. Que los notari os y conservadores de bienes races que otorgaren escrituras o efectuaren inscripc iones en sus registros en contravencin a la ley, incurrirn en la pena de suspensin de su oficio hasta el trmino de 6 meses, sin perjuicio de las responsabilidades c iviles que pudieren afectarles. La suspensin ser decretada por la Corte de Apelaci ones respectiva. La responsabilidad por las infracciones a la ley, de que deba c onocer el juzgado de polica local, prescribir a los cinco aos de cometida la infrac cin. Artculo 5 20

Se refiere el precepto a la divisin de los inmuebles derivados del proceso de ref orma agraria, regulados por el Decreto Ley 3.262, de 1980. Contempla las siguien tes reglas: a) Cuando la divisin del predio se efecte conforme a los artculos 3 o 5 d el Decreto Ley 3.262, l o los adquirentes asumirn, por el solo ministerio de la le y, la obligacin de pagar las deudas sealadas en el artculo 2 de dicho cuerpo legal, en la misma proporcin en que se avalen los retazos en que se divida el predio para los efectos del pago del impuesto territorial. Dicha obligacin deber estipularse en el respectivo acto o contrato. Esta primera regla exige algunas explicaciones : El artculo 3 del Decreto Ley 3.262 permite al asignatario original y a quienes l os hubiesen sucedido o subrogado en sus derechos, vender sus predios y derechos, siempre y cuando: 1 El adquirente haga suyas las deudas ex-Cora; 2 Se obligue a p agarlas en un plazo no superior a 16 aos, contados desde la fecha del contrato de enajenacin; 3 Debe dejarse constancia que la deuda se asume con un inters del 7% a nual o del 9% anual en caso de mora, y con los reajustes correspondientes; y 4 El plazo para terminar el servicio de la deuda, no podr exceder, en ningn caso, al q ue reste al adquirente original para el pago de la deuda. En las transacciones p osteriores (entindase en los ttulos traslaticios de dominio posteriores), los nuev os adquirentes debern obligarse en los mismos trminos. Para los efectos de lo prec edentemente expuesto, en la escritura pblica de enajenacin deber insertarse un cert ificado emitido por el Servicio de Tesoreras, con una antelacin no superior a 30 da s, desde la fecha de la escritura, en el cual conste de que el deudor se encuent ra al da en el pago de la deuda que afecta al predio objeto de la enajenacin, y el monto y condiciones de la misma. Los notarios pblicos no autorizarn las escritura s que no se sujeten a las reglas precedentes ni los Conservadores de Bienes Races harn las inscripciones correspondientes. Se entender, por el solo ministerio de l a ley, que al celebrarse tales actos y contratos, la Tesorera General de la Repbli ca, en representacin del Fisco, acepta la sustitucin del deudor primitivo. El artcu lo 5 del Decreto Ley 3.262 se refiere a la facultad que tienen los asignatarios o adjudicatarios Cora o sus causa-habientes, para celebrar contratos en virtud de los cuales transfieran su dominio, con autorizacin previa del Secretario Regiona l Ministerial de Agricultura, en cualquiera de los casos siguientes: 1 Cuando el adquierente sea propietario de uno o ms predios asignados o adjudicados por la Ca ja de Colonizacin Agrcola, la Cora, la Odena o el Servicio Agrcola y Ganadero, y no tenga el dominio de tierras que, en conjunto, excedan a una unidad agrcola famil iar (definida en la letra h) del artculo 1 de la Ley 16.640). 21

2 Cuando el adquirente sea trabajador agrcola dependiente por el plazo continuo de 3 aos previos al contrato de compraventa o continuo o discontinuo de 10 aos, chil eno o extranjero con residencia definitiva, mayor de edad, no ser propietario de tierras o serlo de un predio cuya superficie no exceda a una unidad agrcola fami liar, no encontrarse procesado ni haber sido condenado a pena aflictiva. 3 Cuando el adquirente fuere o hubiere sido trabajador agrcola durante, a lo menos, 3 aos continuos, en un predio sometido al proceso de reforma agraria con ocasin del cua l el propietario o legtimo tenedor hubiere perdido total o parcialmente la tenenc ia o administracin del mismo, y cumpla adems con los requisitos establecidos en el caso anterior, salvo el primero. 4 Cuando el adquirente acredite, conforme a las disposiciones que establezca el reglamento, prcticas de trabajos agrcolas por un perodo no inferior a tres aos y cumpla adems con los requisitos establecidos en el segundo caso anterior, salvo el requisito inicial. En los tres primeros casos, l os adquirentes subrogarn a los adjudicatarios o asignatarios en todos sus derecho s y obligaciones establecidos en las respectivas actas de asignacin o instrumento s de adjudicacin. En el cuarto caso, el adquirente subrogar tambin al asignatario o adjudicatario en tales derechos y obligaciones, con las siguientes salvedades: i) el plazo pendiente para el pago de las deudas se reducir a la mitad del establ ecido para el asignatario o adjudicatario; y ii) Al saldo insoluto se aplicar un inters del 7% anual o del 9% anual en caso de mora. El artculo 2 del Decreto Ley 3. 262 permite enajenar los predios y derechos a que se refiere el artculo 1, esto es los predios vendidos o asignados por la Caja de Colonizacin Agrcola, la Corporacin de la Reforma Agraria, la Oficina de Normalizacin Agraria y el Servicio Agrcola y Ganadero, siempre que los propietarios de dichos inmuebles, paguen la totalidad de sus deudas por saldos de precio y la totalidad de las deudas, que por cualqu ier otro motivo o ttulo, tengan con el Fisco por aplicacin de lo dispuesto en los artculos 4 y 10 del Decreto Ley nmero 2.405, de 1978 (se refieren a los crditos que p ertenecan a la Caja de Colonizacin Agrcola o a la Cora, provenientes de saldos de p recios adeudados por colonos o asignatarios y que a contar del 1 de octubre de 19 79, ingresaron al patrimonio del Fisco). El pago podr ser efectuado adems directam ente por el adquirente al momento de suscribir el contrato, en cuyo caso el nota rio pblico que autorice tal acto deber integrar el pago al Servicio de Tesorera. El ltimo inciso del artculo 2 establece que en la escritura de enajenacin deber dejarse constancia del pago de las deudas, mediante certificado expedido por el Servici o de Tesorera, con una antelacin no superior a 30 das, desde la fecha de la escritu ra, sin lo cual dicho instrumento no podr ser autorizado por el notario pblico. Es ta ltima exigencia, sin embargo, no opera hoy en da, pues la Ley nmero 18.755, 22

publicada en el Diario Oficial de fecha 7 de enero de 1989, dispuso que las disp osiciones del Decreto Ley 3.262 no se aplicarn a los predios cuyos propietarios h ayan pagado las deudas aludidas. En consecuencia, si el propietario pag, no hay o bligacin de insertar el certificado de Tesorera que as lo acredite, aunque ciertame nte resulta conveniente hacerlo, para la autosuficiencia de los ttulos. b) El Tes orero Comunal correspondiente a la ubicacin del predio deber notificar el monto de sus respectivas deudas a las partes del acto o contrato por medio del cual se h ubiere efectuado la divisin, en un plazo no superior a 6 meses, contado desde la recepcin de la escritura pblica que debe enviarle el Conservador de Bienes Races re spectivo. c) Para practicar las divisiones de predios ex-Cora, debern encontrarse totalmente pagadas las deudas sealadas en el artculo 4 del Decreto Ley 3.262. este ltimo precepto, se refiere a las deudas que mantena el asignatario o adjudicatari o a favor del Instituto de Desarrollo Agropecuario. En las escrituras pblicas cor respondientes, deber insertarse un certificado en el que conste el pago o la inex istencia de la deuda. De no insertarse el certificado, los notarios pblicos debern abstenerse de autorizar las escrituras pblicas y los Conservadores de Bienes Race s de practicar las inscripciones correspondientes. No obstante, no se exigir la i nsercin del certificado cuando el vendedor no tenga la calidad de asignatario o a djudicatario del predio objeto de la venta (cabe advertir que si el vendedor es un asignatario o adjudicatario y la deuda est totalmente pagada, y se omite la in sercin del certificado, podra estimarse que la venta adolece de nulidad absoluta, atendido lo dispuesto en el artculo 2 del Decreto Ley 3.262. No hay simetra legal e ntonces, con lo dispuesto acerca de la ex deuda Cora, puesto que si sta se pag, ni ngn certificado debe insertarse). Con todo, no ser aplicable lo dispuesto en el ar tculo 4 del Decreto Ley 3.262 (o sea, no ser necesario que la deuda a favor del Ins tituto de Desarrollo Agropecuario est totalmente pagada), en los siguientes casos : Cuando el acto de divisin importare la enajenacin de parte o de la totalidad de los sitios a que se refiere el inciso 4 del artculo 11 del Decreto Ley 3.262; esto es, el sitio y casa-habitacin que se hubiere asignado sin formar un todo fsico con la parcela o huerto y que figure separadamente, con deslindes especiales, en el ttulo de dominio; Cuando el acto de divisin importare la enajenacin de los derecho s sobre los bienes comunes comprendidos dentro de la asignacin individual de los predios ex-Cora. d) El ltimo inciso del artculo 5 del Decreto Ley 3.516, fue agrega do a este cuerpo legal por la Ley nmero 19.118, a la que hicimos referencia. Las reglas son las siguientes: 23

Los propietarios de predios enajenados o asignados a consecuencia del proceso de reforma agraria podrn solicitar la divisin de la deuda fiscal. Para que opere tal divisin de la deuda, el propietario deba efectuar una subdivisin del predio, que n o importare enajenacin parcial. Si la divisin importare enajenacin parcial, operar e l procedimiento reseado en la letra a). La divisin de la deuda fiscal, ser efectuad a por el respectivo Tesorero Comunal, previa emisin por el Servicio de Impuestos Internos de un certificado de avalo proporcional y la remisin de los antecedentes que den cuenta de la subdivisin (copia de escritura pblica de subdivisin y plano de subdivisin en el cual conste que corresponde a copia fiel del protocolizado en N otara al otorgarse la escritura aludida y al archivado en el Conservador de Biene s Races respectivo). Con el mrito de estos antecedentes, el Tesorero Comunal divid ir la deuda fiscal entre las partes o hijuelas en que se hubiere dividido el pred io. Artculo 6. El Decreto Ley 3.516 se puso en el caso que el predio que se subdivide est ubicado en parte en zona urbana y en parte en zona rural. Establece al efecto el precepto que cuando se trate de predios rsticos ubicados parcialmente dentro de los lmites urbanos o de los lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaso y del Plan Regulador Metropolitano de Concepcin, el Decreto L ey 3.516 se aplicar a aquella parte de los mismos situada fuera de tales lmites o de dichos planos en su caso. Por ende, ser de competencia de la respectiva Direcc in de Obras, el autorizar una subdivisin, en la parte del predio ubicada dentro de los lmites urbanos o dentro de los respectivos planes intercomunales o regulador es. Se explica la disposicin, atendido el criterio espacial o territorial que apl ica el Dl 3.516, para calificar a un inmueble como rural o urbano. Artculo 7 En ri gor, esta norma es ajena a la problemtica de la divisin de los predios rsticos. La disposicin alude a los inmuebles que pasaron al patrimonio del Servicio Agrcola y Ganadero por mandato del Decreto con Fuerza de Ley nmero 278, del ao 1979, y que p ertenecan a la exCora y a la ex-Oficina de Normalizacin Agraria. Las reglas son la s siguientes: El Servicio Agrcola y Ganadero, para los efectos de transferir los terrenos o predios rsticos antes aludidos, no necesitar inscribirlos previamente a su nombre en los Registros de Propiedad de los Conservadores de Bienes Races res pectivos; 24

Al disponer el Servicio Agrcola y Ganadero de estos inmuebles, se practicar, por u na sola vez, una subinscripcin al margen de la inscripcin anterior, lo que se expl ica para guardar la correlacin de los ttulos, pues de lo contrario aparecera enajen ado el SAG, en circunstancias que el ttulo anterior al del adquirente, aluda a otr as personas jurdicas. Artculo 8 Deroga diversas disposiciones legales, incompatibles con el Decreto Ley 3.516 (como el Decreto Ley 752) y expresa que queda derogada tambin toda otra dis posicin legal o reglamentaria contraria o incompatible con lo establecido en el D ecreto Ley 3.516. No obstante, previene que continuarn vigentes las siguientes di sposiciones legales: las que actualmente sean aplicables a la divisin de tierras comunes indgenas; las que actualmente sean aplicables a la divisin de predios ubic ados en Isla de Pascua; y aquellas que regulen la divisin de las comunidades agrco las de Coquimbo y de Atacama y las existentes en las provincias de Santiago, Val paraso y Aconcagua que tengan similares o iguales caractersticas que aqullas. Estos inmuebles, quedan excluidos por tanto, del mbito de aplicacin del Decreto Ley 3.5 16, rigindose por otras leyes especiales. 4.- Asignacin de roles de avalo a los pre dios originados en la subdivisin de predios rsticos. Una dificultad recurrente en los estudios de ttulos de inmuebles originados en la subdivisin de predios rsticos, era el hecho de carecer stos de roles de avalo fiscal, continuando vinculados al rol de avalo del predio de mayor extensin, que haba sido objeto de la subdivisin. Co n el propsito de regularizar estas situaciones, el Servicio de Impuestos Internos dict la Resolucin exenta nmero 4.553, publicada en el Diario Oficial de fecha 4 de octubre de 1996, mediante la cual se establece el Certificado de Asignacin de Rol es de Avalo en trmite y reglamenta su uso. Para las subdivisiones agrcolas, el Servi cio de Impuestos Internos exige presentar, para emitir el Certificado mencionado : Dos copias del plano de subdivisin, indicando l o los nmeros de roles matrices qu e la originan; y La identificacin completa del inmueble que se subdivide: nombre del predio, nombre del camino y nmero y/o letra de la parcela o lote para cada un idad vendible. La Oficina de Avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos ten dr un plazo de 5 das hbiles, contados desde la fecha de presentacin de la solicitud y los respectivos antecedentes, para otorgar el Certificado de Asignacin de Roles de Avalo en Trmite. En caso de no cumplirse 25

con dicho plazo, el Servicio de Impuestos Internos emitir una Autorizacin Especial p ara escriturar sin presentar ese Certificado y posteriormente, inscribir en el R egistro de Propiedad del Conservador de Bienes Races haciendo referencia slo al o a los roles matrices. Los Notarios, al autorizar la respectiva escritura que da cuenta de la primera transferencia del bien raz, verificar que el nmero de Rol de Av alo en Trmite corresponda al especificado en el Formulario 2.890 de Declaracin sobre enajenacin e inscripcin de bienes races y al agregado en la escritura, en la parte i dentificatoria del bien raz. Juan Andrs Orrego Acua Profesor de Derecho Civil NOTAS: (1): Vctor Figueroa Seplveda , Subdivisiones prediales rsticas, Memoria de Prueba, Universidad Francisco de Vit oria, ao 1999. pgs 5 y ss. (2): Ignacio Vidal Domnguez, El estudio de los ttulos de d ominio. Gua Prctica, Ediciones Jurdicas La Ley, ao 1993, pg. 298. (3): Vidal, ob. cit. , pg. 301. (4): Juan Andrs Orrego Acua, Algunas consideraciones acerca de la comprav enta de inmuebles rsticos: un caso de neo-ritualismo jurdico, Revista de Derecho, U niversidad Catlica de la santsima Concepcin, Vol. VI, ao 1999, pgs. 109 a 113. (5): V idal, ob. cit., pg. 305. (6): Vidal, ob. cit., pg. 304. (7): Vidal, ob. cit., pgs. 308 y 309. (8): Vidal, ob. cit., pgs. 309 y 310. (9): Figueroa, ob. cit., pgs. 103 a 105. (10): Marco Antonio Seplveda Larroucau, Estudio de Ttulos de Inmuebles, Edit orial Metropolitana, ao 2002, pg. 321.26