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Global Foresight Series

中国2020年：
前景展望
2 全球竞争力城市 中国2020年：前景展望
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中国2020年：前景展望
展望未来
中国确实是与众不同。尽管国际上对中国快速增长的动力来源、作为超级大国的崛
起、对全球贸易的影响、城市化进程以及和谐发展规划等方面一直有很多评论及共
识，但是对中国未来的发展形态却很难达成共识。对于中国未来的前景存在三种典型
看法：一个综合发展的超级大国；一个能够挑战全球秩序的地区性强国；亦或一个充
满内部挑战和环境不断恶化的国家。
在这些宏观问题和不确定性因素面前，大家很容易忽略一个事实，那就是房地产不仅
仅将对2020年中国的物质生活产生巨大影响，同时也将在社会和经济前景中扮演重要
角色。无论是作为家庭的投资亦或城市发展的推动力，房地产的贡献对中国的发展进
程都是至关重要的。在此，我们就中国未来增长的主要动力与趋势提出一些看法，并
给出一些有望脱颖而出的城市。

中国新城市化发展形态–超级城市？
中国新城市化发展形态 ?
城市化进程及200个新城市？

中国农业用地流失面积为
荷兰和比利时过去8年的总和

资料来源：仲量联行

超级城市变革 地理位置的重要性是房地产领域的永恒真 求，中国到2020年前将可能出现400个人

集中、迅速城市化 理，城市化这一宏观问题将决定中国商业 口超过100万的城市。而美国仅为40个。
城市网络的潜质与未来格局。政府对城市
2008年10月公布的“农村土地使用权改
化进程的愿景是适合居住的城市的广泛网
革”具有划时代的重要意义，它将对中国
络，每个城市都有其各自的特色以及牢固
城市发展带来更深远的积极影响，尤其是
的跨区域或国际贸易纽带。二线城市被视
农业经济占主导的城市，如南宁。到2020
为三线城市发展的指南，并依此类推。
年，我们期望看到至少40个二、三线城市
为了实现政府每年创造100万个就业机会 进入国际核心房地产领域，其中的10个还
的目标以及满足农村人口向城市迁移的需 将获得进一步关注和青睐。

资料来源：仲量联行

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 全球竞争力城市 中国2020年：前景展望 3
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“中国新兴城市30强” 办公楼资本值
05年第3季度至08年第3季度复合年增长

我们所掌握的信息表明，中国二、三线城
市已经行动起来了，充分做好了“发展” 25%
中国新兴城市30强
的准备。在初步分析过程中，我们对相关
20%
城市的情报、信息和我们的观点进行了汇
15%
总，绘制出这些城市的演变曲线，并按等
平均水平
级进行了归类。 10%

我们的30强城市包括天津（华北经济中 5%

心）、苏州（上海的外围城市）以及大连 0%

北京 *

上海 *

广州*
（日本与韩国投资者的目标城市）等。这 天津
大连
苏州

沈阳
青岛

南京
杭州
无锡

深圳
厦门
福州
重庆
成都
武汉
郑州
长沙
西安
些城市都达到了预期。
资料来源：仲量联行房地产资讯服务 * 仅为甲级办公楼

“中国新兴城市30强”
最新变化
过去三年，随着许多目标明确的城市成功
发展出了自身的独特优势，我们的城市等
级体系已经发生了显著变化。例如，合
肥，其经济总量在短短两年之内几乎翻了
一番，现在已跻身中国四大“科教基地”
之列；位居中国最富裕城市第六位的宁
波，作为中国外贸策略中的重要港口，有
望取得进一步的成功；而南昌作为交通枢
纽与制造中心，在不到五年的时间里，经
济已经实现翻番，并有望进一步增长。

教育布局
对于其中的许多城市而言，其人才储备是 中国的人才储备
吸引众多跨国公司的源泉。教育布局是中 城市教育评分

国未来发展的关键，对于依赖中国学生群
体的众多国际学术机构的健康发展同样至
关重要。

中外大学之间的合作将会得到加强，学术
界与私营企业之间的联系同样如此，这种
合作价值在北京的摩托罗拉大学等企业大
学中得到充分展示。上海市教育科学研究 教育评分

院院长指出，在未来的15年里，中国需要
省毕业生人数 2 to 2.27
建立至少800所大学才能满足日益增长的 225,000 to 269,000
180,000 to 225,000
1.5 to 2
需求。我们肯定会在中国排名前40的大城 135,000 to 180,000
90,000 to 135,000 1 to 1.5
市里看到“企业或附属”大学、科技园与 45,000 to 90,000 0.8 to 1
0 to 45,000 0.58 to 0.8
园区的大量涌现。
资料来源：仲量联行及政府数据

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4 全球竞争力城市 中国2020年：前景展望
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迈入2011年 商铺市场的未来
作为中国未来重要的现代化元素，零售业
办公楼市场日趋国际化 将继续保持快速增长。2008年前10个月的
零售总额已激增至8.8万亿元人民币（约
我们相信中国办公楼市场至2011年已稳步
合1.29万亿美元），同比增长22％，接近
迈入其第四个发展阶段——从上世纪80
10年间增长最快的时期。其主要原因是中
年代后期的起步阶段，到90年代的试验阶
国人收入日益增加以及对于购物的喜好。
段，再到近十年更具活力的市场，最终将
目前人均可支配收入约为13,058元人民币
中国办公楼市场：变革步骤 进一步国际化进入成熟阶段。
（约合1,920美元），预计至2011年将达到
预计到2011年，在我们详细研究的20个城 大约15,872元人民币（约合2,334美元）。
市场发展 革新
市中，甲级办公楼总面积将增至2,400万
大型百货商店一直是采用购物中心和大
成熟
平方米——相当于华盛顿特区的甲级办公
实际检验 卖场的形式。我们估计中国在过去10年
楼存量。虽然杭州（《经济学人》最佳商
国际化
间兴建了约450个购物中心，其中包括全
实际检验 务环境城市排名第四）和大连（有中国的
球最大购物商场中的10个，众多国际零
试验 班加罗尔之称）目前势头最劲，但其它城
售商云集于此。以此推算，至2011年，
起步 市同样以创新的房地产风格、类型而赢得
1988 1991 2001 2004 2010 2020 商铺总面积将扩大将近一倍，从目前的
令人称羡的声誉。
资料来源：仲量联行 2,600万平方米增至4,500万平方米。但
我们相信其中很大一部分乡村购物中心
新兴的产业园区市场 将由于管理不善、规格过高且对购物行
为认识不足而面临困境。
产业园区对于正在提高技术水平、提升本
另一个增长点是机场零售——Verdict研
国经济在价值链中地位的国家非常适合。
究数据表明，至2012年旅客人数将达到近
空间、费用、设计、设施和日益便利的
2.5亿，旅客支出将超过3亿美元。陆路和
交通对此类园区格局意味着该领域的腾
航空零售将成为未来几年关注的重点，即
飞——由于研发、业务流程外包（BPO）
使旅客人数出现短期下降，机场运营商和
活动以及企业扩张预算降低所带来的旺盛
零售商也会发掘更长期的潜力。
需求，目前1,700万平方米的产业园区空
间到2010年有望增长一倍。在此背景下，
我们在最近的研究报告中指出了未来3年
内产业园区发展的15个热点城市，包括上
海、北京、大连、广州和天津。

15 Business Park Hotspots

15个产业园区热点城市 产业园区活跃度

上海
北京 一级
广州
大连
北京 大连 成都

天津 深圳 转型
济南 青岛 杭州

西安 南京 西安

苏州 II上海 南京
成都 武汉 苏州
杭州
天津
重庆
济南
武汉 先行者优惠
广州 深圳 重庆
III 青岛

0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6

资料来源：仲量联行中国产业园区报告
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 全球竞争力城市 中国2020年：前景展望 5
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零售空间：现在与未来
2011年物流仓储空间预测
物流市场的成功将为中国的经济发展带来
巨大支持。中国的现代物流市场的成型主
要集中在过去3至4年里。虽然我们在谈到
办公楼和商铺市场未来时分别提到了30和
40个城市，但对这个快速增长的新兴市
场，确实只有6个城市有过重大影响。

中国目前约有600-700万平方米的现代物
流仓储空间。其中一半以上位于三个区
域：大上海/长江三角洲、渤海湾（北京-
天津）以及珠江三角洲（深圳-广州）。

支持物流市场的经济增长动力显而易见，
市场对效率提升的需求促使了现代物流基
础设施的出现，这一部分目前以每年大约
20％的速度在增长——其动力主要来自 资料来源：仲量联行房地产资讯服务
于第三方物流（3PL）的增长、管制的放
松、仓储的日益成熟以及越来越多的国际
运营商与外资进入。

今后市场将会经历不断的整合，尤其是
在我们指出的20个一级、二级和新兴物
流中心。
2011年物流热点城市
未来存量
我们将见证这个市场的蓬勃发展。至2011
年，中国的优质物流仓储总存量将超过目
前的不止一倍，达到1,500万平方米。在
华中地区，成都政府正计划于2010年前在
成都建立中国最大的物流枢纽之一。为
此，成都市政府已投资2.86亿美元建设一
个大型铁路中心，完工后将成为亚洲最大
的铁路运输枢纽。在北方，天津拥有完善
及不断扩展的港口设施、高速铁路、高速
公路以及机场的运能，其制造业也显示出 一级物流中心
强劲的增长势头，近期在TEDA新建的大型 二级物流中心

空客工厂是一个很好的例证。天津是一个 新兴物流中心

值得关注的城市。 资料来源：仲量联行

透明度
房地产透明度是投资者衡量一个市场的基 我们相信中国房地产市场透明度在未来几
本指标；根据我们最新的全球透明度调 年内会进一步提高，到2010年透明度评分
查，中国目前在我们调查的82个国家中排 将从目前的3.1分提高到2.7分，中国的排
名第49位，已从过去两年的低透明度市场 位也因而提升至‘半透明’级别的顶端，
提升到半透明市场。全球化是中国透明度 等同于俄罗斯和巴西当前的透明度水平。
提升的主要因素。资本和企业在全球的流 所以，我们已经了解哪些城市正在提高自
动对准确的市场信息（以英语发布）以及 身在经济价值链中的地位及其相关行业的
国际惯例的更多采纳提出了日益严格的要 中期展望。现在我们将迎接2020年的更大
求，这进而促使政府改变官僚作风。 挑战。

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hina – The Middle Transparency Kingdom
6 全球竞争力城市 中国2020年：前景展望
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牲实际生产率为代价给予保留？现在对
透明度等级 市场 2008综合得分 2008全球排名 人才储备有限的顾虑是否会在将来导致
跨国公司撤离中国？
澳大利亚 1.20 2
高透明
新西兰 1.21 4 绿色革命——如果政府能够制定有效的
透明 香港 1.55 11 规划打造更多环保城市，继续执行绿色
新加坡 1.55 11 建筑法规，淘汰污染严重的工厂，并且
马来西亚 2.25 23
对城市领导者施加经济与法规压力；如
日本 2.39 26
果我们能借鉴芬兰在交通和能源方面以
台湾 3.07 41
半透明 及瑞典在可持续城市设计方面的经验，
韩国 3.15 44
泰国 3.16 45 使城市化以一种和谐的方式推进——那
菲律宾 3.23 47 么到了2020年，中国可能正稳步成为全
中国一线城市 3.33 49 球领导者。
印度一线城市 3.34 50
大众旅游：中国国家旅游局发布的官方
印度二线城市 3.38 52
行业数字显示国内旅游业呈现出繁荣
印度尼西亚 3.51 55
低透明 景象。在今年国庆节黄金周期间，全国
澳门 3.54 57
印度三线城市 3.65 62 境内游人数达1.78亿，较去年同期增长
中国二线城市 3.68 65 22.1％。我们是否会看到仿制西方开发
中国三线城市 3.97 72 的带有文化体验的阳光地带休闲项目？
越南 4.29 77
全球人口老化：富裕的北方人在冬季移
不透明 柬埔寨 4.67 79
居气候更为温暖的南方，将会给厦门等
海滨城市带来巨大的经济效益。
资料来源：仲量联行透明度指数报告
价值链——黄金价值链：随着重工业的
迈入2020年 比重减少和基地转移，黄金价值链将会
是与新产品开发相关的创新性业务，包
如果目前的经济全球化持续进行、中国法 括从电信到航空、从纳米科技到教育的
规框架保持合理平衡且不断完善，同时中 多样化产业。
国经济保持稳步增长，那么我们研究的20
个城市的潜在增长将会催生大约2,300万
平方米甲级办公楼，住宅面积将翻一番， 结论
商铺空间将扩增至约4,400万平方米。同
以上谈到的趋势都将可能出现并且从方
时，我们还将看到大城市数量不断增加，
方面面影响市场。到2020年，房地产企
而目前已纳入我们视野的“潜在城市”将
业将会面临：
升级为二、三线城市。
• 一个新的民主中国——正如周天勇所
2020年前景的驱动力 说，发展中国特色的社会主义民主

• 一个大城市林立的国家
那些能预见不断变化的市场发展趋势和变
革信号并灵活驾驭的城市将成为2020年的 • 一个消费喜好独具特色且消费支出更
佼佼者。 高的市场

“2个口袋7张嘴”——“中国在富裕之 • 污染和健康保健费用的快速增长
前会先变老”。现在起的往后10年，如今 • 针对绿色建筑标准制定政策严格的法
20岁左右的青年将需要承担起抚养孩子和 律框架
赡养退休父母的责任。今天的小皇帝们将
• 庞大的互联网、媒体与电影产业
会切身感受到经济压力。中国可能会进一
步发展养老院体系，但是更有可能的是重 • 全球最强大的实验室（研发）能力
新评估建房规划，提供能容纳三代人的更
• 地球上覆盖最广的铁路与公路网络
大居住空间。
• 房地产高透明度的成熟市场
喂养“恐龙”——目前仍有数千万人受雇
于政府部门及国有企业，这些人中的有些 • 作为亚太区乃至世界超级大国
人往往缺乏在竞争日益激烈的就业市场中
生存或发展技能。这类岗位将来会否以牺

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 全球竞争力城市 中国2020年：前景展望 7
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2020年城市中的佼佼者
办公楼市场：
天津的前景非常乐观，崔副市长承诺到
2020年前这座城市将成为一个金融、航运
和创新中心。

重庆凭借自身不断增强的经济实力、有利
的政府招商政策、相对较低的成本将继续
吸引外国投资者的进入，从而带动办公楼
市场不断的发展。

南京将继续成为国内大型企业的区域性总
部，并将开发更高标准的办公楼，从而不
再只是一个省会城市。

商铺市场：
长沙致力于发展成为湖南省交通运输枢
纽，流量的大幅提升将有望带动这个城市
零售业的蓬勃发展。湖南省的其它城市如
株洲和湘潭也都将为这座城市的零售业做
出贡献。

武汉是中国人口最多的城市之一，正计划
建设成为周边8个城市的中心，从而确保
这座省会城市成为区域性的零售中心。与
其他二线城市相比，武汉的商铺存量相对
较低因而发展空间非常广阔。

温州拥有760万富裕人口，但让人感到意
外的是这个城市的零售业并不发达。温
州将重新思考自己的零售战略，从而一
鸣惊人。

物流：
成都正致力成为西部地区最大的物流中
心。正在建设中的成都铁路集装箱运输中
心，是成都朝着这个方向迈出的一大步，
其建成后将成为亚洲最大的铁路集装箱运
输中心。

青岛港是中国最大及发展最快的港口之
一。最近的农村改革政策将大幅提升农
业生产力，从而带动食品加工和冷冻集
装箱运量的增长，青岛的物流业无疑将
受益于此。

郑州计划建设成河南省城市一体化的中
心，便捷的铁路枢纽中心地位使其成为一
个值得关注的城市。

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 2008年11月

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