Vicios redhibitorios Cuando alguien adquiere una cosa a ttulo oneroso, o sea a cambio de otra prestacin, requiere que

la cosa adquirida est libre de defectos materiales que impidan su uso, o su uso correcto o propio, o que le disminuyan su valor en forma notoria. Obviamente si conocemos el defecto o no la compramos o pedimos una quita en su valor. Sin embargo, muchas veces las cosas adquiridas pueden estar afectadas por vicios que al momento de adquirirlas no conocimos ni pudimos conocer, pues se hallaban ocultos. Estos defectos de hecho o materiales de la cosa, se denominan vicios redhibitorios, que ya los romanos consideraban como un elemento natural de los negocios jurdicos, ya que quien celebraba un negocio de este tipo como transmitente, deba hacerse cargo de esos vicios, indemnizando al adquirente, an cuando el contrato no lo hubiera estipulado. Sin embargo no era un elemento esencial, ya que las partes de comn acuerdo podan dejarlo de lado, y no responsabilizarse el enajenante por esos vicios. O sea estaba implcita en el contrato la responsabilidad del vendedor por vicios redhibitorios; pero si constaba la exclusin en el contrato, poda liberarse. Debemos diferenciar los vicios redhibitorios de la garanta de eviccin, que resguarda al adquirente a ttulo oneroso por los defectos legales de la cosa, como cuando alguien adquiere una propiedad, y luego aparece un tercero reclamando un derecho, nacido por ejemplo de una hipoteca constituida anteriormente al ttulo del adquirente. En el caso de los vicios redhibitorios, los defectos que tiene la cosa son materiales y adems ocultos, pues si el adquirente los conoca o estaban a la vista no podr reclamarlos luego, como si alguien compra una vivienda y luego pretende reclamar que los pisos se encuentran deteriorados, cuando es algo que es observable a simple vista, y seguramente se tuvo en cuenta al fijar el precio de venta. Otra cosa distinta y que s puede dar lugar a reclamar vicios redhibitorios, es comprar por ejemplo un auto, revestido con masilla y pintado, para disimular los agujeros de la chapa. Los romanos citaban como ejemplo la venta de un animal destinado a cra que resultaba ser estril, aunque el defecto deba existir al tiempo del contrato y no a posteriori. El vendedor responda por los vicios an cuando los desconociera. En el Derecho argentino, los vicios redhibitorios estn contemplados en el Ttulo XIV, del Libro II de la seccin III, en los artculos 2164 a 2181. Se establece en ellos que se responde por vicios redhibitorios en transmisiones a ttulo oneroso, de dominio o de uso y goce. Se aplica en la compraventa, en la dacin en pago, en los contratos innominados, en los remates o adjudicaciones privadas, en las permutas y en las donaciones remuneratorias o con cargo. Se llaman vicios redhibitorios a los defectos ocultos que posee la cosa, que no la hagan propia para el destino asignado y que existan al tiempo de ser adquirida. Debe tratarse de un vicio importante, a tal punto que si el comprador los hubiera conocido no la hubiera adquirido o hubiera pagado por ella un precio menor. Puede excluirse la responsabilidad por vicios redhibitorios por acuerdo de partes, pero no debe mediar dolo en el enajenante, y tambin puede extenderse a otros defectos que no

fueran considerados tales. Si el adquirente poda tener conocimiento del vicio o su profesin u oficio lo hacan apto para conocerlos, no podr alegarlos. Si el que deba conocerlos por su profesin u oficio era el vendedor, el comprador podr pedir, si opta por la rescisin del contrato, adems, los daos y perjuicios. Si se venden un conjunto de cosas, la accin redhibitoria se ejercer sobre la cosa defectuosa solamente, a menos que sta afecte el aprovechamiento del conjunto, por ejemplo, en un rebao susceptible de contagio. La carga de la prueba de que el vicio era anterior a la adquisicin, le corresponde al adquirente. La accin redhibitoria permite al adquirente resolver el contrato o rebajar el precio de la cosa. Si la cosa se pierde a causa del vicio, el vendedor deber devolver el precio igualmente, o recibir la cosa con el deterioro sufrido a causa del defecto. La prescripcin para el ejercicio de la accin es de 3 meses desde que se conoci el vicio (art. 4041 del C.C.).

Situacin problemtica Identificacin de la figura dentro de un contrato Jos Mancuso, celebr un contrato de Compraventa, por el cual adquiere una casa de B Maip, la cual consta de dos plantas, con cuatro habitaciones y un bao en la planta superior, una habitacin principal con bao en la planta baja, y dependencia de servicio. A la semana de realizar la mudanza, Jos advierte que arriba de su habitacin se estn abriendo grietas que avanzan por toda la casa, desprendiendo caliza y ruidos crujientes de materiales. Llama urgente a un ingeniero, quien le advierte que debe abandonar la vivienda dado que presenta riesgo de desmoronamiento, los cimientos se encuentran en mal estado, y por ello la casa ya no puede sostenerse levantada por sus propios medios. Deben apuntalarla a la brevedad. Por lo ocurrido, tuvo que abandonar la vivienda junto a su familia y pagar un hotel hasta arreglar la misma. Jos se dirigi ante el dueo para reclamar semejante problema, y el mismo dijo que no respondera, puesto que en el contrato no consta que deba responder por este vicio oculto. PREGUNTAS ABIERTAS 1. Ud. qu podra sugerirle a Jos, respecto a la situacin que le ocurri con el inmueble que compr? 2. Estamos frente a un vicio redhibitorio? Qu elementos deben acreditarse en este vicio? 3. Qu sucedera si los cimientos del inmueble, comienzan a estar en mal estado, a los 10 aos de adquirido el inmueble?

4. Sera viable que proceda la garanta de vicios redhibitorios?

Que se hace en un caso as? Puede reclamarse? A quien? Como se formaliza el reclamo? El Cdigo Civil define esta situacin, denominando estos vicios como "Vicios Ocultos" (o redhibitorios) los que existen en un inmueble al tiempo de su compra, y que lo convierten en impropio para su destino, esto es que disminuyen su uso total o parcialmente (pero de manera sustancial), y que si el comprador los hubiera conocido no lo hubiera adquirido o hubiera dado menos por ese inmueble. De lo que se deduce que existe GARANTA por el inmueble comprado, debiendo obligadamente tratarse de vicios que no se pudieron ver o percibir de ninguna manera al adquirir el inmueble, (dado que aqu no entran los vicios aparentes.) Tampoco se podr hacer jugar esta garanta, si quien vendi puede probar que el comprador conoca o deba conocer estos vicios (segn su profesin u oficio), es caso de quien como constructor compra para s. Tampoco correr la misma para quienes adquirieron el inmueble en remate o adjudicacin judicial. Entonces quien compro o alquil un inmueble en aparente buenas condiciones y despus se encontr con defectos de construccin, o en los materiales utilizados, o con humedad o con cualquier otro defecto que le impide utilizarlo, habitarlo, alquilarlo, repararlo, deber poner de manifiesto la garanta de la que goza. Queda claro que los defectos pequeos de la propiedad no son vicios ocultos garantizados por este articulo 2164 del CC. Y tampoco estamos hablando de vicios ocultos en la escritura, ni en el boleto de compraventa ni en documentacin relacionada con la operacin de compraventa o alquiler de tal inmueble, ya que se tratara de otros vicios (de derecho) pero no los de hecho, tangibles y capaces de ser percibidos por quien habita la propiedad. Estamos hablando de vicios claros, graves, reparables o no, por los que no puede pactarse (en la escritura o contrato) la eximicion de responsabilidad para el vendedor, es decir, este no puede hacerse un lado y resultar no responsable de tales posteriormente. Cuenta entonces la buena fe tanto de quien esta de un lado como del otro del contrato. Si el que compra pretende hacer valer un vicio de una propiedad que luego demoler, no tiene sentido su reclamo y no existe buena fe de su parte. Tengamos en cuenta que tambin pueden existir tales vicios en los planos, en la direccin de obra o en la construccin. Adems del Cdigo Civil la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artculo primero incluye en las relaciones de consumo, las establecidas para la adquisicin de inmuebles nuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condicin de que la oferta sea pblica y dirigida a personas indeterminadas. Es decir que las transacciones de este tipo son atendidas por dicha ley, pero no as las pactadas entre particulares.

A QUIEN SE RECLAMA Y CUANTO TIEMPO TENEMOS PARA HACERLO? a) Garanta del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 aos contados a partir del momento de adquisicin del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construccin, en razn de la profesin de estos. b) garanta por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 aos para denunciarlos. c) garanta por vicios ocultos: aparecen tiempo despus de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses (o 60 das hbiles) desde la aparicin del desperfecto para exigir la reparacin tanto al constructor como al vendedor. La responsabilidad puede tambin transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestin se encuentre dentro de los parmetros que rigen a los vicios en la compraventa. Tambin existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricacin y comercializacin cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricacin. Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecucin de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes (lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o la que figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la accin debe consistir en una defraudacin en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecucin de una obra o vendidos para su construccin (lo que torna muchsimo ms barato el material para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra en un tipo penal, quedar an por analizar la responsabilidad civil por daos y perjuicios e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

QUE SUCEDE CON LA COMPRA DE INMUEBLES USADOS? No estn comprendidos dentro de los posibles reclamos a la Subsecretara de Defensa del Consumidor, que es la autoridad de aplicacin de la ley 24.240. Esto no quiere decir que no pueda demandarse al vendedor de un inmueble usado ni tampoco de uno nuevo, cuando se trate en este caso de una transaccin hecha entre particulares. Lo que cambian son las cosas por las cuales se va a reclamar. Que se reclama? Tenemos dos acciones: una en la que se resuelve el contrato (se termina) y se restituye el inmueble, con ms la correspodiente indemnizacin por daos y perjuicios que se hubieren ocasionado. Es claro que en este caso el propietario no tiene inters en conservar el inmueble, porque no le resulta til y termina la relacin que lo uni con el vendedor como si nunca hubiera existido, devolvindole el dinero por la compra y la indemnizacin por los daos que le hubiere ocasionado. Es el caso, por ejemplo, del inmueble donde se utilizaron materiales de construccin defectuosos o simplemente se hicieron las cosas mal y

comenzaron a agrietarse las paredes, los techos, los pisos y finalmente el inmueble resulto inhabitable, o bien conexiones de gas, luz o calefaccin mal hechas, donde como el caso de la losa radiante, muchas veces el parquet o piso de madera se ondula en nuestros pies, deformndose absolutamente. La otra accin es la llamada "Cuanti Minoris", y tiende a que se establezca entre las partes cual es el verdadero precio del inmueble en virtud del vicio/s oculto/s existente/s, debiendo probarse que el valor pagado en su momento por el inmueble no se corresponde con el estado de la misma. Si se pago $ 100.000 y el dao es de $ 30.000, la indemnizacin o devolucin lo ser por $ 30.000, en tanto que la propiedad debi valer $ 70.000 de haber conocido el vicio y los daos a producir. El comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones pero no tendr derecho para intentar una de ellas despus de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra. Es importante decir que esta garanta tiene lugar aunque no se exprese por escrito, aun cuando quien vende afirma que el inmueble esta exento de defectos. Los daos y perjuicios a reclamar variaran en funcin de los ocasionados. Podrn estar relacionados con la salud, si la humedad por ejemplo produjo daos en la salud de sus habitantes (asma, alergia, et); las molestias ocasionadas durante los arreglos que deban realizarse, la imposibilidad de alquilar ese inmueble si se trata de una casa de veraneo o fin de semana denominado lucro cesante, es decir, la ganancia que me perd de percibir por tal vicio; as como relacionarse con cuestiones laborales o de traslado si por ejemplo debo mudarme durante su refaccin a otro inmueble mucho mas lejano a mi trabajo, etc.. Percibido el dao escondido, disimulado, oculto, deber denunciarse dentro de los 60 das, caso contrario no habr accin viable. Ser necesario contar con arquitecto, escribano y/o plomeros, techistas, o entendidos en la materia que haya tratado el dao producido. Si se trata de un defecto de la construccin o de los materiales utilizados en la misma, ser un arquitecto quien acercndose al inmueble, podr con su conocimiento determinar el origen, las causas y hacer un buen diagnostico, as como valuar los daos, los conceptos a reparar o no, el costo de estos, la mano de obra y los materiales que se requerirn. En cambio ser diferente si el problema ha sido el tiraje del hogar o la calefaccin. En cualquier caso ser favorable para hacer prueba y en vista de lo que puede demorar la mediacin o el eventual juicio, acercarse al lugar con un arquitecto, el techista (de ser necesario) el escribano y una cmara de fotos. El escribano dar fe publica de las fotos, la inspeccin ocular del arquitecto, y este ultimo elaborara por escrito cual a su criterio ha sido el error, la omisin o en que radica el dao, como solucionarlo, cuanto deber emplearse en mano de obra, materiales, etc, siendo firmado por l. Es importante que cada presupuesto este membreteado por el profesional que intervenga y firmado por este, dado que de ser un presupuesto sin este requisito, ser desconocido y carecer de validez en juicio. Lo ideal seria llevar un perito entendido para descubrir si existen estos vicios en la propiedad a comprar, lo cual no es lo usual como ya sabemos. Adems la ventaja es que certificado todo por el escribano que intervenga ya no merece discusin posterior en juicio tales pruebas (fotos, presupuestos y diagnostico de la inspeccin que hiciera el arquitecto) y podemos proceder a la reparacin y disfrutar luego de nuestra casa: alquilarla o habitarla como corresponde, slo que habiendo plata de nuestro bolsillo. De la otra manera, deberemos esperar que las cosas se resuelvan con el responsable y convivir con el vicio, lo que no es muy grato. Como se resuelve? Percibido el vicio oculto dentro de los 60 das, la cuestin ser sometida a Mediacin (ley 24573 para las cuestiones dentro de la Capital Federal), o juicio directamente fuera de

Capital ya que no existe mediacin obligatoria, donde un abogado preparado en Mediacin nos recibir junto con los responsables y sus letrados a fin de resolverlo sin arribar a juicio. En la mayora de los casos, los reclamos bien fundados, esto implica bien probados, sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediacin previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momento cules son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intentara evitar el litigio. En los casos que llegan a la Justicia tambin existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces estn defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantas que deben acompaar toda venta, colocacin y utilizacin de materiales destinados a usos constructivos o de diseo. No olvidemos que nuestros magistrados tambin son consumidores y tambin viven con vicios ocultos. De todas maneras lo mejor no es arribar a una contienda judicial donde todos corremos el riesgo jurdico eventual de perder alguna prueba, algn testigo o algn plazo o bien que el perito o plomero no se presente a declarar, por lo que estando bien asesorados y sabiendo lo que nos corresponde, lo mejor en conformarnos con un 80% de lo que nos corresponde que arriesgarnos a litigar dos o tres aos en tribunales.

Artculos del CC en donde nos basamos, Doctrina, Jurisprudencia: Art.2164. C.C.- Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habra adquirido, o habra dado menos por ella. Art.2168.Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de la adquisicin, y no probndolo se juzga que el vicio sobrevino despus. Art.2173.- Entre compradores y vendedores, no habiendo estipulacin sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore; pero no est obligado a responder por los vicios o defectos aparentes. Art.2174.- En el caso del artculo anterior, el comprador tiene la accin redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyndole ste el precio pagado, o la accin para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. Art.2175.- El comprador podr intentar una u otra accin, pero no tendr derecho para intentar una de ellas, despus de ser vencido o de haber intentado la otra. Art.2176.- Si el vendedor conoce o deba conocer, por razn de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifest al comprador, tendr ste a ms de las acciones de los artculos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daos y perjuicios sufridos, si optare por la rescisin del contrato.

1.-Qu entiende la ley por vicios aparentes y ocultos? El vicio se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a travs de un defecto constructivo o de la errnea utilizacin de un material. El Cdigo Civil establece que recibida la obra, el empresario quedar libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no pueda ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos. 2.- Existe algn plazo legal para denunciar los vicios ocultos? Los vicios ocultos que, etimolgicamente significan vicios escondidos o disimulados, tienen un plazo de 60 das a partir de su descubrimiento para ser denunciados. Generalmente se realizan pruebas periciales anticipadas para detectarlos, porque es muy dificultosa y debe ser confiada a especialistas la tcnica para su descubrimiento. 3.- Quin responde por los vicios ocultos? En principio, quien los ha generado, por lo que pueden provenir de vicios en los planos, en la direccin de obra, o en la construccin. Esta responsabilidad puede tambin transferirse al vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestin se encuentre dentro de los parmetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman vicios redhibitorios. 4.- Qu sucede en el caso de que los vicios provengan de los materiales de construccin? La ley es muy cuidadosa en esta materia, llegando incluso a sancionar penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor de materiales de construccin que cometiere, en la ejecucin de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes. Para que se aplique este delito la accin debe consistir en una defraudacin en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecucin de una obra o vendidos para su construccin. Si el caso no encuadra en un tipo penal quedar an por analizar la responsabilidad civil por daos y perjuicios, e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial. 5.- Cul es la actitud de nuestros tribunales con respecto a estos reclamos? En la mayora de los casos, los reclamos bien fundados sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediacin previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional desde el primer momento comprende cuales son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intenta evitar el litigio. En los casos que llegan a la Justicia tambin existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces estn defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus

sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantas que deben acompaar toda venta, colocacin y utilizacin de materiales destinados a usos constructivos o de diseo. No hay que olvidarse que nuestros magistrados tambin son consumidores y tambin viven con vicios ocultos. Plazos: - Vicios aparentes: se purgan con la recepcin en la locacin de obra (art. 1647 bis del C. Civil va accin subrogatoria). - Vicios ocultos: hay 60 das corridos para denunciarlos a partir de su descubrimiento (art. 1647 bis C. Civil va accin subrogatoria y como plazo de caducidad). - Vicios redhibitorios: 3 meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa o peticionar baja de precio al menor valor por el vicio (art. 4041 C . Civil por accin directa). - Ruina: debe producirse dentro de los 10 aos de recibida la obra y el plazo de prescripcin es de un ao a contar desde el tiempo en que se produjo (art. 1646 2 prr. C. Civil por va subrogatoria). - Incumplimiento de contrato de compraventa: prescripcin de 10 aos (art. 4023 del C. Civil). Pasos a seguir: A quien se le reclama y cuanto tiempo tenemos para hacerlo? a) Garanta del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 aos contados a partir del momento de adquisicin del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construccin, en razn de la profesin de estos. b) garanta por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 aos para denunciarlos. c) garanta por vicios ocultos: aparecen tiempo despus de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses (o 60 das hbiles) desde la aparicin del desperfecto para exigir la reparacin tanto al constructor como al vendedor. La responsabilidad puede tambin transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestin se encuentre dentro de los parmetros que rigen a los vicios en la compraventa. Tambin existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricacin y comercializacin cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricacin. Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecucin de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes.(lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o la que figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la accin debe consistir en una defraudacin en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecucin de una obra o vendidos para su construccin (lo que torna muchsimo mas barato el material para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra en

un tipo penal, quedar an por analizar la responsabilidad civil por daos y perjuicios e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial. 1. Determinar mediante perito legista el dao y depreciacin monetaria. (ANEXO I) De esta manera sabremos cual es el dao real y poder evaluar los costos de reparacin y poder tener en claro dnde estamos parados para tomar decisiones Asimismo tener una herramienta para el posible reclamo. 2. Carta documento al vendedor y constructor. Por este medio constituiremos en mora al responsable y fijaremos fecha cierta del conocimiento de los vicios y daos. 3. Posibilidad de mediacin. Ver si es posible solucionar este reclamo por esta va sin tener que afrontar la tramitacin del juico ordinario. 4. Anlisis de viabilidad, posibilidad y gastos en una posible demanda por daos y perjuicios. a. Averiguacin de solvencia. Bienes. Por ltimo y con todos los elementos recabados, informe de daos, contestacin de cartas documentos, y el paso por la mediacin podemos evaluar los siguientes pasos a seguir de modo de poner fin a esta situacin ya sea por la va judicial o la de la reparacin de los daos y poder hacer uso del inmueble. No recomiendo seguir esta situacin ambigua sin buscar una solucin ya que dejando de lado el goce personal de lo adquirido, el inmueble va teniendo una depreciacin del no uso que va minando su estado.