1

MATERIA 3. CONTENIDO ECONMICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO SUJETO A ACTUACIONES URBANSTICAS: EL APROVECHAMIENTO. CONVERSIN DE VALORES. HOMOGENIZACIN Y DESHOMOGENIZACIN

NDICE DE CONTENIDOS
I. EXPRESIN DEL VALOR DEL TECHO TOTAL EN DINERO DE CURSO LEGAL Y TRADUCCIN A UN TECHO CARACTERSTICO............................................................................................................................................... 1 II. COMPARACIN DEL VALOR DE LOS DIFERENTES TECHOS MEDIANTE COEFICIENTES DE HOMOGENIZACIN ............................................................................................................................................ 3 1. BSQUEDA DE UNA REGLA DE TRES QUE COMPARE VALORES .............................................................................. 3 A. PONDERACIN A VALOR ORO DE TRES MONEDAS, DE ORO, PLATA Y BRONCE ................................................ 3 B. PONDERACIN A VALOR COMERCIAL DE TRES TECHOS, INDUSTRIAL, COMERCIAL Y RESIDENCIAL ............................................................................................................................................... 7 2. DESHOMOGENIZACIN DEL APROVECHAMIENTO ................................................................................................. 9

I. EXPRESIN DEL VALOR DEL TECHO TOTAL EN DINERO DE CURSO LEGAL Y TRADUCCIN A UN TECHO CARACTERSTICO

Mientras la finca est afecta a una actuacin de urbanizacin el contenido econmico del derecho de propiedad del dueo ser el aprovechamiento. En Murcia, se tratara de las Unidades de Actuacin en suelo urbano no consolidado definidas por el Plan General, o de las Unidades de Actuacin establecidas en los Planes Parciales sobre suelo urbanizable. Por tanto: Suelo Urbano Consolidado = Edificabilidad neta en parcela.
de solar, terminar las obras accesorias hasta alcanzar esta condicin. Si el suelo no tiene condicin

Suelo Urbano No Consolidado y Suelo Urbanizable con Delimitacin de Unidades de Actuacin en Plan Parcial o en Proyecto de Delimitacin de Unidades de Actuacin = Aprovechamiento.

El aprovechamiento es una magnitud abstracta, de contenido puramente econmico y destinada a la justa distribucin de beneficios y cargas entre los propietarios, que no representa techo edificable o volumen a materializar en la actuacin. Equidistribuir es distribuir equitativamente. La justicia distributiva no es la virtud de dar a todos lo mismo, sino lo que a cada uno corresponda. Esa correspondencia en la reparcelacin se mide por la superficie de finca de

aportacin a la Unidad de Actuacin. La equidistribucin consiste en hacer lotes urbansticos para cada propietario por el valor que le corresponda, e independientemente de los elementos que compongan el lote. La mecnica es la misma que la sucesoria o cualquiera otra liquidativa de patrimonios. Un fallecido nombr dos herederos por partes iguales y hay dos fincas en la herencia: una caseta de perro, y un palacio renacentista. La distribucin no consiste en dar a uno la caseta y a otro el palacio. Se valorarn y a cada heredero deber hacrsele un lote del mismo valor. Si en una Unidad de Actuacin hay tres propietarios con la misma superficie de finca de aportacin, y el techo resultante es de 100 m2 de industrial, 100 m2 residencial y 100 m2 comercial, la reparcelacin no consiste en dar 100 m2 de cada una de dichas tipologas a cada propietario, ya que el valor de cada uno de ellos es muy distinto al de los otros dos. En un estudio de mercado, el valor del techo industrial se cifra en 1666,66 , el del residencial en 1900 , y el comercial en 2000 . Si se entregara a cada uno el techo total de una tipologa, tendramos que: El propietario A recibira 1666,66 /m2 x 100 m2 = 166.666 El propietario B recibira 1900 /m2 x 100 m2 = 190.000 2 El propietario C recibira 2000 /m x 100 m2 = 200.000 Se habra distribuido, pero no equidistribuido. Para poder hacer lotes del mismo valor a favor de cada propietario es necesario encontrar una misma unidad de medida, que no puede ser dinero, ya que lo que se adjudica es suelo y techo. Parece coherente en consecuencia, que se utilice el metro cuadrado de techo de un determinado uso y tipologa, como unidad de referencia. De este modo, los lotes se formarn con un bloque de metros del uso y tipologa elegido, que ser el caracterstico. Para comprenderlo mejor lo explicaremos de dos maneras diversas. La primera de ellas consiste en sumar el valor de todos los metros de techo lucrativo privado de todos los usos y tipologas, y dividirlos entre el valor de la tipologa y uso caractersticos de la Unidad de Actuacin, que ser el de mayor cuanta o el de mayor valor. En el caso anterior se hara del siguiente modo:

166.666 + 190.000 + 200.000 = 556.666

Como de los tres techos existe la misma proporcin, designamos caracterstico al de mayor valor que es el comercial. Si dividimos 556.666 , valor total del techo de la Unidad de Actuacin entre el valor del metro caracterstico 2000 -, obtendremos los metros que tendra la Unidad de Actuacin en el techo caracterstico:

556.666:2000 = 278,333 m2 de techo caracterstico. Si en la Unidad de Actuacin existieran tan slo metros de comercial, en cantidad de 278,33 unidades, su valor es igual que el de los techos de la Unidad de Actuacin que estamos estudiando, en la que hay 100 m2 de comercial, 100 m2 de residencial y 100 m2 de industrial. Esta magnitud, 278,333 m2tc, es un APROVECHAMIENTO. Se trata de un referente terico, desconectado del techo edificable, cuya funcin es puramente econmica y consiste en distribuir equitativamente los derechos entre los propietarios. No es edificabilidad, ni expresa contenido de techo edificable. Para expresar el aprovechamiento en valores unitarios es decir, por metro cuadrado de suelo de la actuacin , debemos dividir unidades de aprovechamiento entre unidades de suelo: si la Unidad de Actuacin tiene 300 m2 de suelo, el aprovechamiento unitario es: 278,333/300 = 0,927 metros cuadrados de techo caracterstico/metro cuadrado de suelo. se es el aprovechamiento de referencia para cada uno de los propietarios. Esta es una magnitud igual para todos, que permite calcular el valor del lote que a cada uno corresponde. Si el aprovechamiento global es de 278,33 m2, y un propietario participa en el 33,3 %, su derecho es de 278,33 x 33,3% = 92,76 m2 de techo caracterstico. Este techo terico sirve de este modo, como una unidad de medid,a que permite calcular el valor de lo que se entrega a cada propietario y justificarlo en funcin de su aportacin, as como contrastarlo con el valor que se le asigna a los dems.
II. COMPARACIN DEL VALOR DE COEFICIENTES DE HOMOGENIZACIN LOS DIFERENTES TECHOS MEDIANTE

1. BSQUEDA DE UNA REGLA DE TRES QUE COMPARE VALORES A. PONDERACIN A VALOR ORO DE TRES MONEDAS, DE ORO, PLATA Y BRONCE

El ejemplo anterior tiene una finalidad docente ya que la mecnica reparcelatoria utiliza, para llegar a dicha conclusin, los coeficientes de homogenizacin o de ponderacin relativa, o traductores. El coeficiente de homogenizacin es una unidad numrica que determina la relacin comparativa de valores entre distintos elementos; en este caso, los techos de la Unidad de Actuacin. Vemoslo aplicado a algunos ejemplos. Haremos dos explicaciones diversas del razonamiento de clculo de los coeficientes de homogenizacin. Cada metro de los tres tipos de techo que existen en la Unidad de Actuacin tiene distinto valor. En lugar de trabajar con metros de techo, trabajemos con tres objetos distintos; tres monedas no de curso legal: una de oro, otra de plata, y otra de bronce. La moneda de oro vale tres euros, la de plata dos euros, y la de bronce uno.

MONEDA DE ORO

3 EUROS

MONEDA DE PLATA

2 EUROS

MONEDAD DE BRONCE

1 EURO

Si en un monedero tan slo hay estas tres monedas, el valor real de las tres es 3 + 2 + 1 = 6 euros. Sin embargo nosotros queremos saber el valor total de lo que est dentro del monedero, expresado en monedas de oro. Para ello puedo sumar el valor total de las tres, y dividirlo por el valor de una moneda de oro: (3+2+1)/3 = 2. En el monedero, en oro, hay el valor de dos monedas. Pero puedo llegar a esta conclusin por traduccin directa; es decir, sin pasar de moneda a valor de dinero de curso legal, y despus otra vez a moneda. Lo har mediante coeficientes de comparacin. Reconducir las tres monedas a oro. Para ello tengo que determinar qu proporcin de una moneda de oro representa una de plata, y una de bronce. Es decir, debo conocer cuntas monedas de oro hay en una de plata, y en una de bronce, en funcin de los valores de mercado de una y otras. De este modo podr sumar en valor oro, las siguientes monedas: 1 de oro + la porcin de una moneda de oro que hay en una de plata + la porcin de una moneda de oro que hay en una de bronce. Utilizo el mecanismo sencillo y efectivo de la regla de tres, con el siguiente razonamiento: Si 1 moneda de oro vale 3 euros Cuntas monedas de oro hay en 2 euros, que es lo que vale una de plata? Es decir: 1 X 3 2

X = (2x1)/3 = 0,6666 Esto significa que una moneda de plata equivale a 0,666 partes de una de oro:

MONEDA DE PLATA

0,66 PARTES DE UNA MONEDA DE ORO

VALOR: 2 EUROS

VALOR: 3 EUROS X 0,666 = 2 EUROS

Por tanto, cada moneda de plata equivale a 0,666 monedas de oro. El coeficiente de homogenizacin es 0,666 monedas de oro/una moneda de plata. En un cuadro, lo representaramos as:

Moneda de plata Moneda de oro

0,6666 1

Si tenemos 1000 monedas de plata, equivalen a 0,6666 x 1000 = 666 monedas de oro. Empleamos el mismo razonamiento con las monedas de bronce. Si 1 moneda de oro vale 3 euros: Cuntas monedas de oro hay en 1 euro, que es lo que vale una de bronce?

Es decir:

1 X

3 1

X = (1x1)/3 = 0,3333 Esto significa que una moneda de bronce equivale a 0,3333 partes de una de oro:

MONEDA DE BRONCE

0,33 PARTES DE UNA MONEDA DE ORO

VALOR: 1 EURO

VALOR: 3 EUROS X 0,3333 = 1 EURO

Por tanto, cada moneda de bronce equivale a 0,3333 monedas de oro. El coeficiente de homogenizacin es 0,3333 monedas de oro/una moneda de bronce. En un cuadro, lo representaramos as: Moneda de bronce Moneda de oro 0,3333 1

Si tenemos 1000 monedas de bronce, equivalen a 0,3333 x 1000 = 333 monedas de oro. Si enunciamos los tres coeficientes en un cuadro, tenemos que: Moneda de oro Moneda de plata Moneda de bronce 1 0,6666 0,3333

La MONEDA CARACTERSTICA, a la que todas se han comparado es la de ORO. Al principio del ejemplo planteamos el supuesto de un monedero con una moneda de oro, otra de plata, y otra de bronce. Queramos saber que valor, en monedas de oro, haba dentro del monedero. Ahora lo calculamos con los coeficientes de homogenizacin, sin tener que utilizar una traduccin intermedia a dinero de curso legal. El clculo es muy sencillo: 1 moneda de oro x 1 = 1 moneda de plata x 0,6666 = 1 moneda de bronce x 0,3333 = 1,0000 moneda de oro 0,6666 monedas de oro 0,3333 monedas de oro

Todo el contenido del monedero est expresado en una misma unidad de medida, que es monedas de oro. Por tanto, sumamos: 1,0000 + 0,6666 + 0,3333 = 2 monedas de oro Para agilizar los clculos de coeficientes de homogenizacin, observamos en los dos ejemplos anteriores que hemos dividido el elemento a comparar (plata y bronce), entre el elemento caracterstico al que hacemos la reconduccin de valores (oro). Por tanto, los coeficientes se calculan dividiendo el comparado entre el referente o caracterstico; de este modo, el caracterstico siempre est en el denominador de la fraccin: Elemento comparado Elemento caracterstico

B. PONDERACIN A VALOR COMERCIAL Y RESIDENCIAL

COMERCIAL

DE

TRES

TECHOS,

INDUSTRIAL,

Este mismo mecanismo lo aplicamos, en lugar de a monedas, a metros cuadrados de un techo caracterstico. En la unidad hay tres diferentes usos: comercial (C), industrial (I) y residencial (R). Como el valor del suelo para cada uno de los usos anteriores es distinto, si un propietario recibe suelo comercial, recibir ms en valor por metro cuadrado que si es industrial. Para que no se perjudique a unos en beneficio de otros es necesario establecer, por cada metro cuadrado, la proporcin de valor entre un uso y otro. Desarrollamos este planteamiento. El estudio de mercado atribuye al metro cuadrado de C el valor de 2000 , al metro de R, 1900 , y al metro de I, 1666,66 . Como el caracterstico es C (comercial) por ser el de mayor valor, reconducimos los valores del industrial y del residencial al comercial, con el siguiente razonamiento. Siendo el comercial el uso predominante, su coeficiente es la unidad, por lo que debemos calcular la proporcin C que hay en un metro de I. Para ello dividimos el valor de I entre el valor de C, con el siguiente discurso: I = cociente que determina las partes de C que hay en I C 1666,66 = 0,833 2000 Cada metro de I hay 0,833 metros de C. El coeficiente se enuncia de este modo:

0,833 m2tC/m2tI
Si queremos entenderlo mediante la regla de tres, el razonamiento es el siguiente. Si un metro de C vale 2000 , Cuntos metros de C hay en un metro de I, que vale 1666,6666 ? La regla de tres queda planteada del mismo modo que en el ejemplo de las monedas: Si 1 X 2000 1666,6666

X = 1.666,6666/2000 X = 0,833 metros de suelo comercial, por cada metro de techo industrial

Al igual que hicimos con las monedas, podemos plasmarlo en un dibujo:

1 METRO CUADRADO DE I VALOR 1666,6666

0,833 METROS CUADRADOS DE C. VALOR 2000 X 0,833 = 1666,6666

Lo mismo hacemos con R. El cociente determina las partes de R que hay en una de C: 1900 = 0,950 2000 Cada metro de R hay 0,950 metros de C. El coeficiente se enuncia de este modo:

0,950 m2tC/m2tR
Estos mismos coeficientes se pueden aplicar por razn de las diferentes modalidades de cada uso (industrial en nave adosada, ms barato que industrial en nave aislada, residencial aislada unifamiliar, ms caro que la aislada colectiva, etc.), y por razn de los diferentes valores del suelo en las distintas zonas; no es lo mismo dar techo en una zona de la Unidad de Actuacin colindante con el suelo urbano, con un Corte Ingls y un Ikea, que en el otro extremo, colindante con un cementerio y cercano al basurero municipal. Continuamos el desarrollo del caso prctico. Siendo comercial el ms caracterstico, le atribuimos la unidad y reconducimos todos los dems valores a l. C=1 R = 0,950 I = 0,833 Este cuadro se lee del siguiente modo:
Un metro cuadrado de R vale lo mismo que 0,950 de C, por lo que C es de mayor valor que R. Un metro cuadrado de I vale lo mismo que 0,833 de C, por lo que C es de mayor valor que I.

Ahora podemos sumar entes expresados en la misma unidad de medida y, en consecuencia, sumables entre s:

(100 m2 C x 1) + (100 m2 R x 0,950) + (100 m2 I x 0,833) = 278,3 metros cuadrados de techo caracterstico Esta cantidad coincide con la que despejamos de forma mediata, pasando el valor de todo el techo de la unidad a dinero y luego reconducindolo a techo caracterstico. Mediante los coeficientes hemos llegado de forma directa, inmediata, del techo real al aprovechamiento. Este aprovechamiento, 278,3 m2tc/m2s, est expresado de forma global; es decir, el total existente en la actuacin. Pero queremos saber, por cada metro cuadrado de suelo incluido en la actuacin, cuntos metros de aprovechamiento puede patrimonializar el propietario. Lo sabemos mediante una sencilla divisin:
(100 m2 C x 1) + (100 m2 R x 0,950) + (100 m2 I x 0,833) 300 m2 suelo, total del mbito

278,3 m2 t C

= 0,927 m2tC/ m2 suelo

300 m2 suelo

Por tanto, cada metro cuadrado de suelo de aportacin, se podrn patrimonializar 0,927 unidades de aprovechamiento, expresadas en el techo caracterstico. Todos los propietarios del mbito participan de un mismo aprovechamiento UNITARIO de referencia, que es 0,927 metros cuadrados de techo de comercial, por cada metro cuadrado de suelo dentro de la actuacin, del que sean dueos.
2. DESHOMOGENIZACIN DEL APROVECHAMIENTO

La equidistribucin se materializa al dar a cada propietario un nmero de metros cuadrados de techo que equivalga, en valor, a la participacin que le corresponda y que, normalmente se calcula por su finca de aportacin. Al propietario que se le adjudique una finca cuyo uso sea residencial o industrial, recibir ms techo que el propietario al que se le adjudique en uso comercial, en la proporcin que marca el coeficiente de homogeneizacin y como explicamos a continuacin. Los tres propietarios de este ejemplo tienen la misma aportacin, el 33,3 %. Del techo total caracterstico, 278,3 m2, corresponde a cada propietario una tercera parte; 278,3 m2 techo caracterstico x 33,3 % = 92,76 m2 techo caracterstico. A partir de ahora, en lugar de hablar de metros cuadrados, lo enunciamos como unidades tericas. En este caso, 92,76 unidades tericas.

10

La adjudicacin se har en la zona ms cercana a su finca originaria. Veamos la adjudicacin al propietario A.

PLANO DE SUPERPOSICIN APORTACIN ORDENACIN

Al propietario A le corresponden 92,76 unidades. Para llegar al techo real concreto que se le va a adjudicar, recorremos el camino inverso: si para homogenizar hemos multiplicado el techo por el traductor, para deshomogenizar dividimos el aprovechamiento entre el traductor. En primer lugar debemos hacer una propuesta de adjudicacin. La finca de A se extiende por una zona que toca techos de comercial, de residencial y de industrial. La propuesta de adjudicacin de las 92,76 unidades es: 35 unidades en residencial 35 unidades en comercial 22,76 unidades en industrial Dividimos por el coeficiente para pasar de aprovechamiento a techo: 35 unidades residenciales: 0,95 (coeficiente hom.) = 36,84 m2 techo residencial 35 unidades comerciales: 1 (coeficiente hom.) = 35 m2 techo comercial 22,76 unidades industriales: 0,833 = 27,32 m2 techo industrial Al propietario A le corresponde, por tanto, 36,84 m2 techo residencial, 35 m2 techo comercial, 27,32 m2 techo industrial. El valor de estos techos debe corresponder con la tercera parte del valor total del techo de la Unidad de Actuacin. Volvamos a hacer la comprobacin con la mecnica inicial. El valor

11

total del techo adjudicable es de 556.666 . Si un propietario participa en el 33,3 %, debera recibir techo por un valor de 185.553 . Al propietario A se le han adjudicado: (36,84 m2 residenciales x 1900 /m2) + (35 m2 comerciales x 2000 /m2 = 70.000 ) + (27,32 m2 industriales x 1666,66 /m2) = 185.553

El propietario A ha recibido, en consecuencia, un lote por el valor que corresponde a su participacin en la Unidad de Actuacin; se ha equidistribuido. El ejemplo es bsico y no alcanza a tratar los complejos pormenores adjudicatorios de un Proyecto de Reparcelacin. Sin embargo, la mecnica de clculo explicada es el fundamento matemtico de la distribucin de beneficios o plusvalas en rgimen de actuacin integrada.