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Universidad de San Carlos de Guatemala Facultad de Ingeniera Escuela de Ingeniera Mecnica Industrial

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD ECONMICA PARA EL DISEO, PLANIFICACIN Y CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN RESIDENCIALES BOSQUES DE VISTA HERMOSA, UBICADO EN LA ZONA 2, LOS AGUACATILLOS, DEL DEPARTAMENTO DE HUEHUETENANGO.

Roly Huberto Castillo Mrida


Asesorado por el Ing. Carlos Roberto Cerezo Guillermo

Guatemala, enero de 2008

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

FACULTAD DE INGENIERA

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD ECONMICA PARA EL DISEO, PLANIFICACIN Y CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN RESIDENCIALES BOSQUES DE VISTA HERMOSA, UBICADO EN LA ZONA 2, LOS AGUACATILLOS, DEL DEPARTAMENTO DE HUEHUETENANGO.

TRABAJO DE GRADUACIN PRESENTADO A LA JUNTA DIRECTIVA DE LA FACULTAD DE INGENIERA POR ROLY HUBERTO CASTILLO MRIDA ASESORADO POR EL ING. CARLOS ROBERTO CEREZO GUILLERMO AL CONFERRSELE EL TTULO DE INGENIERO MECNICO INDUSTRIAL

GUATEMALA, ENERO DE 2008

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA FACULTAD DE INGENIERA

NMINA DE JUNTA DIRECTIVA Decano: Vocal I: Vocal II: Vocal III: Vocal IV: Secretaria: Ing. Murphy Olympo Paiz Recinos Inga. Glenda Patricia Garca Soria Inga. Alba Maritza Guerrero de Lpez Ing. Miguel ngel Dvila Caldern Br. Kenneth Issur Estrada Ruiz Inga. Marcia Ivonne Vliz Vargas

TRIBUNAL QUE PRACTIC EL EXAMEN GENERAL PRIVADO Decano: Examinador: Examinador: Examinador: Secretaria: Ing. Murphy Olympo Paiz Recinos Ing. Julio Csar Molina Zaldaa Inga. Rossana Margarita Castillo Rodrguez Ing. Ismael Homero Jerez Gonzlez Inga. Marcia Ivonne Vliz Vargas

DEDICATORIA A:

DIOS:

Por su infinita misericordia, amor y bendiciones en mi vida. Margoth Mercedes Mrida de Castillo y Roly Huberto Castillo Castillo, por su amor, esfuerzo, sacrificio y apoyo incondicional. Gracias por hacer de m una persona de bien. Juan Carlos, Gustavo Adolfo y Claudia Margoth (D.E.P), por su cario y apoyo. Juan Carlitos y Dieguito Andrs, con especial cario. Abuelitos, en especial a Esperanza Castillo (D.E.P.) y Celso Mrida (D.E.P.), Tos, en especial a Enrique Ren Castillo Castillo (D.E.P), Lilian y Sandra Castillo, Gloria, Artemio, Amrica, Isidro y Ezequiel Mrida, Primos, en especial a Enrique Giovanni (D.E.P.) y Mynor Gilberto. Por su sincera amistad, aprecio y apoyo.

MIS PADRES:

MIS HERMANOS:

MIS SOBRINITOS:

MI FAMILIA:

MIS AMIGOS:

LA FACULTAD DE INGENIERA DE LA UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA.

NDICE GENERAL

NDICE DE ILUSTRACIONES GLOSARIO RESUMEN OBJETIVOS INTRODUCCIN

VII IX XXI XXIII XXV 1 1 1 2 12 20 22 22 23 24 25 25

1.

ESTUDIO DE MERCADO 1.1 El proceso del estudio de mercado 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 Definicin del problema Plan de investigacin Aplicacin del plan de investigacin Interpretacin de resultados Segmentacin de mercado Seleccin del mercado meta Posicionamiento del mercado

Seleccin del mercado meta

2.

ESTUDIO TCNICO 2.1 Diseo 2.1.1 Vivienda 2.1.1.1 Requisitos legales 2.1.1.1.1 2.1.1.1.2 2.1.1.2 2.1.1.3 Normas F.H.A. Normas municipales

25 25 25 27 27 29

Tipo de vivienda Sistema constructivo I

2.1.1.4

Materiales 2.1.1.4.1.- Muros 2.1.1.4.2.- Puertas y ventanas 2.1.1.4.3.- Pisos 2.1.1.4.4.- Techos 2.1.1.4.5.- Instalaciones de agua 2.1.1.4.6.- Instalaciones de drenaje 2.1.1.4.7.- Instalaciones elctricas

29 30 30 30 31 31 31 32 32 33 33 37 38 38 42 42 42 43 44 47 50 50 50 50 51 52 52 52

2.1.2

Servicios 2.1.2.1 2.1.2.2 Agua Potable 2.1.2.1.1 2.1.2.2.1 2.1.2.2.2 2.1.2.3 Diseo de pozos mecnicos Diseo de fosa sptica Tratamiento de aguas negras Drenajes de aguas negras y pluviales

Electricidad domiciliaria

2.2

Planificacin 2.2.1 Dimensionamiento de lotes 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.2 2.2.3 Normas municipales Normas Ley de Parcelamientos Urbanos

Plano del terreno reas pblicas 2.2.3.1 2.2.3.2 2.2.3.3 2.2.3.4 reas verdes reas forestales reas deportivas reas escolares reas comerciales reas religiosas

2.2.4

Otras reas 2.2.4.1 2.2.4.2

II

2.2.5 2.2.6 2 2.7 2.2.8 2.2.9 2.3

Distribucin de lotes, reas pblicas y otras reas Planos de plantas y elevaciones Perspectivas y maqueta Presupuesto de materiales, herramienta y equipo Presupuesto de mano de obra

52 54 56 56 57 57 57 58 59 60 61 70 71 71 71 72 73 74 75 75 75 76 76 76 77

Construccin 2.3.1.- Direccin y supervisin tcnica 2.3.1.1 2.3.1.2 2.3.1.3 2.3.1.4 Mano de obra Suministro de materiales Control de calidad de los materiales Supervisin de correcta ejecucin, tcnica de trabajo y seguridad e higiene 2.3.1.5.- Comprobacin y asesora en la ejecucin

3.

ESTUDIO FINANCIERO 3.1 Sistemas de financiamiento disponibles 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 Sistema de financiamiento propio Sistema de financiamiento bancario Sistema de financiamiento mixto

Financiamiento a utilizar en la construccin de viviendas

4.

ESTUDIO ECONMICO 4.1 Anlisis de costos del proyecto 4.1.1 4.1.2 Costos del estudio de mercado Costos para la planificacin 4.1.2.1 4.1.2.2 4.1.2.3 Planos del terreno Planos de planta y elevaciones Perspectivas y maqueta

III

4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7

Costos de urbanizacin Costos de escrituracin de viviendas Costos de estudio de impacto ambiental Costos de publicidad y promocin de ventas Costos de construccin 4.1.7.1 4.1.7.2 Materiales, herramientas y equipo Mano de obra

77 78 78 78 78 78 80 81 81 82 85 85 86 87 87 87 87 88 88 93 93 93 93 94 94 95 95

4.1.8 4.1.9 4.1.10 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.4

Costos de financiamiento (intereses) Costos de administracin Impuestos afectos al proyecto Precio de venta Anlisis de ventas

Anlisis de utilidades

Flujo de caja del proyecto Mtodos de evaluacin financiera 4.4.1 4.4.2 4.4.3 Valor Presente Neto (VPN) Costo Anual Uniforme Equivalente (CAUE) Tasa Interna de Retorno (T.I.R.)

4.5

Beneficio econmico del proyecto

5.

ESTUDIO ADMINISTRATIVO 5.1 Planeacin 5.1.1 5.1.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 Metas de la organizacin Objetivos Tipo de organizacin Reclutamiento Asignacin

5.2 Organizacin

IV

5.3 5.4

Direccin Control 5.4.1 Medicin del desempeo

96 96 97 99 99 99 100 101 102 103 103 103 104 104 105 105 106 107 107 107 107 108

6.

ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL 6.1 Estudios de impacto ambiental 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 Identificacin causa-efecto Prediccin o clculo de los efectos y magnitud de los indicadores de impacto Criterios para la identificacin de impactos ambientales Caractersticas del rea de impacto Generalidades Consideraciones en el inventario ambiental Caractersticas en la identificacin de los impactos ambientales 6.2.3.1 6.2.3.2 6.2.3.3 6.2.3.4 6.3 6.3.1 6.3.2 Factores del medio ambiente fsico Condiciones biolgicas Factores culturales Relaciones ecolgicas

Inventario ambiental

Mitigacin de impactos ambientales Generalidades Medidas de mitigacin para la ejecucin de un proyecto 6.3.2.1. 6.3.2.2. Preparacin del sitio Construccin

CONCLUSIONES RECOMENDACIONES REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS BIBLIOGRAFA APNDICES

111 115 117 119 121

VI

NDICE DE ILUSTRACIONES

FIGURAS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Sexo Edad Dficit habitacional Inters por adquirir vivienda propia Aceptacin de la ubicacin y concepto del proyecto de viviendas Importancia de los servicios para una vivienda Servicio de agua municipal La seguridad o vigilancia Diseo de vivienda Tipo de vivienda Precio de vivienda Condicin econmica de la poblacin Ingresos personales Diferentes niveles de agua en un pozo Plano (polgono) del terreno Distribucin de lotes, reas pblicas y otras reas Planos de plantas y elevaciones Flujo grama del proyecto Flujo grama neto del proyecto Organigrama 12 13 13 14 14 15 16 16 17 17 18 19 19 34 48 53 55 89 89 94

VII

TABLAS I II III IV V VI VII VIII IX Datos demogrficos de la cabecera departamental de Huehuetenango Clculo topogrfico Costos de materiales, herramientas y equipo Costos de mano de obra Costos de administracin Ritmo de ventas e ingresos por ventas Tabulacin de datos, encuesta de opinin Flujo de caja del proyecto Flujo de caja condensado del proyecto 49 79 80 81 86 125 129 135 2

VIII

GLOSARIO

Contrato

Acuerdo

de dos

o ms voluntades

dirigido a crear una obligacin de dar o hacer, y documento en que se acredita. Monitoreo lo de se y actividades realicen para para segn corregir

Control

garantizar que planificado

cualquier desviacin apreciable. Inversin recuperable y generalmente se presenta en el activo. Mtodo empleado de para son evaluaciones que de fuente

Costo

Costo anual uniforme equivalente

financieras

proyectos

fundamentalmente

egresos, el cual consiste en convertir los valores presentes y futuros a series uniformes anuales a determinada tasa de inters.

IX

Cloracin

Se la

aplica

en

cualquier o

etapa

del de

tratamiento de aguas negras, para lograr desinfeccin destruccin organismos patgenos, as como para controlar el olor del agua y de los fangos. Informacin reunida para un propsito especfico presente. Informacin que existe en alguna parte y que ha sido reunida para otro propsito. El estudio de las poblaciones humanas en trminos de tamao, densidad, ubicacin, edad, sexo, raza, ocupacin y otras estadsticas. Direccin Es hacer que se avance en la obtencin de los objetivos y metas trazadas, haciendo que los miembros de la organizacin acten de manera tal que contribuyan para lograrlo, ejerciendo para tal efecto un liderazgo gerencial, as como la motivacin a los empleados para que desarrollen altos niveles de esfuerzo.

Datos primarios

Datos secundarios

Demografa

Estructura organizacional

Marco formal de la organizacin segn el cual las tareas son divididas, agrupadas y coordinadas. Es el proceso administrativo de planear, organizar, dirigir y controlar los esfuerzos de los miembros o socios de una organizacin, con el propsito de alcanzar los objetivos y metas trazadas por la misma. Estudia lo relacionado con la alteracin del medio fsico, como el aire, el agua, el suelo; es decir, lo referente a la contaminacin y degradacin, para evitar la explotacin indebida de los recursos naturales. Funcin cliente que y liga al consumidor, al al pblico por con medio el de

Estudio administrativo

Estudio de impacto ambiental

Estudio de mercado

comercializador,

informacin, la cual es utilizada para identificar y definir oportunidades y problemas de mercado, para generar, afinar y evaluar actos de mercadotecnia.

XI

Estudio econmico

Anlisis de costos e ingresos que permite establecer, por medio de tcnicas y mtodos de evaluacin financiera, si un proyecto es o no rentable para el inversionista.

Estudio financiero

Comprende el anlisis de los diferentes sistemas de financiamiento disponibles, a efecto que pueda elegirse el ms conveniente de stos.

Flujo de caja

Es una proyeccin de los ingresos que debe captar un proyecto, as como los egresos que tendr el mismo durante su vida til, con el fin de efectuar un estudio econmico.

Fosa sptica

Dispositivo utilizado para la evacuacin y tratamiento de aguas residuales de tipo domstico, con el propsito de evitar la contaminacin de las fuentes de abastecimiento de agua potable, ya sean superficiales o subterrneas. Son los tributos exigidos sin

Impuestos

contraprestacin, cuyo hecho imponible est constituido por negocios, actos o hechos de naturaleza jurdica o econmica, que ponen de manifiesto la capacidad contributiva del sujeto pasivo. XII

Ingreso

Es toda aportacin o incremento del patrimonio, y, en particular, el aumento de bienes o derechos. Son las cantidades registradas remuneracin a percibidas servicios como prestados,

siendo las ms importantes las obtenidas por concepto de ventas. Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (F.H.A.) Institucin con estatal descentralizada, capacidad realizar

personalidad tiene por

jurdica, objetivo

de contratar y patrimonio propio, cuyo sistema operaciones en relacin con hipotecas constituidas en garanta de prstamos otorgados sistema. Inters Mano de obra Es el valor del dinero en el tiempo. Esfuerzo transformar humano la necesario para con intervencin de las entidades aprobadas o afiliadas a dicho

materia

prima en un

producto manufacturado. Metas Dan a la organizacin un sentido de que permitir enfocar los

direccin

esfuerzos y utilizar de mejor manera los recursos disponibles, ya que una meta claramente establecida y alcanzable, se convertir en un estndar de desempeo para evaluar as los logros alcanzados. XIII

Mercado

Serie de todos los compradores, reales y en potencia, de un producto o servicio. Parte del mercado calificado disponible que la empresa opta por conseguir. Segmento de poblacin seleccionada para realizar un estudio de mercado y que representa a la poblacin en general. Es aquella en que cada persona en el universo de la poblacin tiene una oportunidad conocida o probabilidad de ser escogida para la muestra. Son normas de planificacin y

Mercado meta

Muestra

Muestra probabilstica o al azar

Normas F.H.A.

construccin de observancia obligatoria y conveniencia prctica, las cuales se refieren prevenir esencialmente riesgos o a evitar o construcciones

defectuosas, establecidas tambin para satisfacer objetivos bsicos del F.H.A., vigentes en nuestro pas y que se refieren directamente al aspecto constructivo.

XIV

Objetivos

Resultados deseables para individuos, grupos y organizaciones enteras. stos marcan el rumbo para todas las decisiones de la administracin y forman los criterios frente a los cuales es posible medir los logros reales. Es la forma en que estar estructurada una el organizacin, de cual o muestra cadenas as sus los como niveles de el de agrupamiento actividades,

Organigrama

jerarqua administrativa, as como las lneas mando (subordinados) y su interrelacin. Se refiere a la estructura organizacional que toda compaa debe tener, la cual determinar la manera en que las actividades de la misma se dividirn, organizarn y coordinarn, indicando adems su estructura jerrquica y la autoridad, as con sus relaciones de subordinacin. Es la divisin de una o varias fincas, con el fin de formar otras de reas menores.

Organizacin

Parcelamiento urbano

XV

Planeacin

Es la definicin de los objetivos y metas de la organizacin, estableciendo una estrategia general para alcanzar esas metas, y el desarrollo de una jerarqua completa de planes para integrar y coordinar las actividades a realizar. Arreglos para que un producto ocupe, en la mente de los consumidores meta, un lugar claro, distintivo y deseable frente a los productos de la competencia. Monto de dinero cobrado por un

Posicin en el mercado

Precio

producto o servicio, o la suma de valores que los consumidores intercambian por los beneficios de tener o de usar el producto o servicio. Es un experimento u observacin en la cual hay varios resultados posibles; entre mayor sea la misma, ms grande es la posibilidad de que el suceso ocurra. Incentivos a corto plazo para fomentar la adquisicin o las ventas de un producto o servicio.

Probabilidad

Promocin de ventas

XVI

Publicidad

Es que

una un

forma

de

presentacin identificado

remunerada y no personal, que sirve para patrocinador promueva ideas, bienes o servicios. Proceso de localizar, identificar y atraer solicitantes capaces. Establece normas a las que debe

Reclutamiento

Reglamento de Ornato

sujetarse toda actividad de construccin dentro de la jurisdiccin de la zona de influencia urbana que corresponda, as como normas generales de ornato y urbanizacin. Dividir un mercado en grupos diversos de consumidores con diferentes o necesidades, productos. Conjunto de conocimientos y tcnicas que se emplean con el objeto de evitar accidentes, as como conservar y mejorar la salud en el trabajo. Es el inters expresado como un caractersticas

Segmentacin de mercado

comportamientos, que podran requerir

Seguridad e higiene

Tasa de inters (o de oportunidad)

porcentaje de la cantidad original, por unidad de tiempo.

XVII

Tasa interna de retorno (TIR)

Mtodo que consiste simplemente en establecer la tasa de oportunidad de una inversin con la cual el valor presente de los ingresos es igual al valor presente de los egresos; es decir, que el valor presente neto es igual a cero (0). Proceso mediante el cual las aguas

Tratamiento de aguas negras

residuales en la red de alcantarillado son evacuadas en forma conveniente, para proteger la salud de las personas y, en general, del medio ambiente, para bienestar del gnero humano. El propsito de este tratamiento es

Tratamiento primario

separar los slidos sedimentables y una parte de los slidos de suspensin; con ste se eliminan alrededor del 30 al 50% de los slidos y se logra obtener una reduccin del 30 al 40% del nmero de microorganismos. En este proceso la la se presencia aplican siendo del

Tratamiento secundario

procedimientos imprescindible oxgeno, para

biolgicos,

eliminacin de los

flculos (masas gelatinosas) y partculas de slidos de las aguas residuales.

XVIII

Tratamiento terciario

Su

objetivo

es

la

eliminacin

de

nutrientes como el nitrgeno y el fsforo. Provecho, ganancia o fruto que se saca de una cosa. Es el valor actualizado de los beneficios o costos netos de un proyecto a una tasa de inters (o de oportunidad). En otras palabras, representa transformar los ingresos y costos a un valor monetario actual (quetzales), a una determinada tasa de oportunidad.

Utilidad

Valor presente neto (VPN)

XIX

RESUMEN

El estudio de prefactibilidad econmica, para la construccin de viviendas, comprende varias etapas: Inicialmente, requiere de un estudio de mercado, el cual servir para establecer el mercado meta a perseguir, de manera que el producto ofrecido (viviendas) logre posicionarse en el mismo. Adems, conlleva conocer a fondo las normas nacionales y locales, requisitos legales y reglamentos municipales vigentes, tanto para la urbanizacin como para la construccin, a efecto que pueda elaborarse correctamente el proyecto y as someterlo a la revisin y aprobacin correspondiente para que se obtenga la licencia municipal respectiva; todo esto forma parte de lo que es el estudio tcnico. Por otra parte, requiere efectuar un estudio financiero, el cual consiste en conocer los distintos sistemas de financiamiento disponibles, para analizar detenidamente las ventajas y desventajas que cada uno de stos tiene, de manera que pueda tomarse una decisin acertada en su eleccin. Otro aspecto (de los ms importantes) es el estudio econmico, el cual consiste en un anlisis de costos e ingresos que permita elaborar el flujo de caja del proyecto para establecer (por medio de tcnicas de evaluacin financiera) si el mismo es o no rentable para el inversionista. Asimismo, debe realizarse un estudio administrativo para establecer una estructura organizacional, de manera que la administracin del proyecto sea eficiente, a efecto que puedan alcanzarse lo objetivos y metas trazadas. Finalmente, debe evaluarse el impacto ambiental que puede tener este proyecto, evitando as la explotacin indebida de los recursos naturales, as como la degradacin del medio ambiente.

XXI

OBJETIVOS

GENERAL Efectuar el Estudio de Prefactibilidad Econmica para un proyecto de construccin de viviendas en el Departamento de Huehuetenango, de manera que permita establecer, por medio de tcnicas y mtodos de evaluacin financiera, si el mismo es conveniente o no para el inversionista.

ESPECFICOS 1. Establecer, por medio del estudio de mercado, el mercado meta o segmento de mercado al cual estar dirigida la publicidad y promocin de ventas de viviendas. 2. Analizar las distintas leyes, normas y reglamentos existentes en nuestro pas para la planificacin y construccin de viviendas. 3. Disear y planificar cada una de las actividades que conllevarn a la construccin de viviendas, de manera que se optimicen los recursos a utilizar. 4. Evaluar las distintas fuentes de financiamiento existentes para as elegir la ms conveniente para el proyecto. 5. Establecer los beneficios econmicos a corto, mediano y largo plazo que podra esperar el inversionista.

XXIII

6. Realizar un estudio administrativo, a efecto de establecer una estructura organizacional funcional, de manera que el proyecto se administre de manera eficiente, con el propsito de alcanzar los objetivos y metas trazadas por la organizacin del mismo. 7. Evaluar, a travs del Estudio de Impacto Ambiental, el efecto en el ambiente que puede tener el proyecto de viviendas para la ecologa del departamento de Huehuetenango. 8. Proporcionar una herramienta de consulta que sirva de gua prctica a estudiantes y profesionales que requieren efectuar estudios de prefactibilidad econmica para un proyecto de inversin en general.

XXIV

INTRODUCCIN

Todo proyecto de inversin surge por la identificacin de una necesidad que existe en el mercado para determinado producto o servicio. Para identificar una necesidad se requiere de estudios preliminares que ayudarn a satisfacer sta de la mejor manera posible, estableciendo al mismo tiempo las probables demandas, as como la aceptacin que podr tener el producto o servicio que desea posicionarse en el mercado meta. Teniendo definida la idea a desarrollar, debe planificarse, organizarse, dirigirse y controlarse eficientemente cada una de las actividades requeridas que conllevarn a la puesta en marcha del proyecto, ya que de ello depender el xito del mismo. Un Estudio de Prefactibilidad Econmica permitir establecer, por medio de tcnicas y mtodos de evaluacin financiera, el rendimiento o capacidad que tendr un proyecto para el inversionista, de manera que pueda reducirse el riesgo de una mala inversin econmica, estableciendo as el posible beneficio econmico a obtener, ya sea a corto, mediano o largo plazo. Una necesidad que difcilmente ser satisfecha en su totalidad es la vivienda, mxime en un pas como el nuestro que se encuentra en vas de desarrollo; es por ello que se decidi realizar el Estudio de Prefactibilidad Econmica para un proyecto de construccin de viviendas, especficamente en el Departamento de Huehuetenango, considerando que ste es el segundo con el mayor nmero de habitantes en el pas, en el cual existe una dficit habitacional por satisfacer, ofreciendo para este propsito viviendas de calidad que suplan esa necesidad, cumpliendo con todas las leyes, normas y reglamentos establecidos en nuestro pas para la planificacin y construccin de viviendas.

XXV

Por lo que se efectuar un estudio de mercado para establecer los posibles clientes o compradores (mercado meta), as como sus exigencias y expectativas. Asimismo, se realizar un estudio tcnico que comprender el anlisis de los requerimientos legales para la construccin de viviendas, as como la planificacin, infraestructura y construccin. Un estudio financiero ayudar a conocer los sistemas de financiamiento disponibles, evaluando las ventajas y desventajas que cada uno de stos tiene, de manera que pueda tomarse la mejor decisin en ese sentido. Por otra parte, se efectuar un estudio econmico, el cual permitir establecer los costos e ingresos aproximados que servirn para conformar el flujo de caja del proyecto, con el propsito de establecer (a travs de tcnicas y mtodos de evaluacin financiera) los posibles beneficios econmicos que podran obtenerse con el proyecto de construccin de viviendas, de manera que pueda tomarse una decisin econmica de inversin. Asimismo, se realizar un estudio administrativo para establecer una estructura organizacional funcional, de manera que la administracin del proyecto sea eficiente, a efecto que puedan alcanzarse los objetivos y metas trazadas. Finalmente, se efectuar un estudio de impacto ambiental para evaluar los posibles efectos que pueda provocar el desarrollo del proyecto de viviendas, de manera que se evite la explotacin indebida de los recursos naturales, as como la degradacin del medio ambiente.

XXVI

1. ESTUDIO DE MERCADO

Para satisfacer una necesidad existente en el mercado, es necesario conocer a profundidad los gustos, exigencias, expectativas, entre otras cosas, que tienen los posibles compradores sobre el producto o servicio que se ofrece. Aunque resulta bastante difcil predecir con certeza lo que piensan y sienten stos, es indudable que un estudio de mercado ayudar a identificar, a travs de la reunin, registro, anlisis e interpretacin de la informacin obtenida, las oportunidades que se tiene en el mercado meta. 1.1. El proceso del estudio de mercado El proceso del estudio de mercado consta de cuatro pasos: definicin del problema, plan de investigacin, aplicacin del plan de investigacin e interpretacin de resultados. 1.1.1. Definicin del problema

En el estudio de mercado, se suele designar como problema a la situacin que se analiza, independientemente de que dicha situacin sea favorable o desfavorable, lo cual permitir planear los objetivos de la investigacin o estudio de mercado. Para la construccin de viviendas, se requiere definir los problemas o situaciones siguientes: Gustos y necesidades de los posibles compradores. El concepto y la aceptacin del lugar de ubicacin del proyecto. Servicios a ofrecer. Diseo de las viviendas. Precio de las viviendas. Mercado meta.

1.1.2.

Plan de investigacin

Este segundo paso consiste en determinar qu informacin especfica se necesita y preparar un plan para reunirla con eficiencia. Para ello, es necesario obtener datos secundarios, primarios o ambos. Los datos secundarios son informacin que ya existe en alguna parte y que ha sido reunida para otro propsito. Los datos primarios son informacin reunida para el propsito concreto que se tiene en mente. Es importante conocer datos demogrficos de la cabecera del departamento de Huehuetenango, los cuales sern de mucha utilidad para realizar el estudio de mercado, ya que el proyecto de construccin de viviendas se realizar en dicha cabecera departamental, siendo stos los que se indican en la siguiente tabla: Tabla I. Datos demogrficos de la cabecera departamental de Huehuetenango Poblacin al ao 2002 Poblacin econmicamente activa Extensin territorial Ubicacin Idioma Clima Altitud Latitud Longitud 81,294 habitantes 26,219 habitantes 204 Km Parte sur occidental de Huehuetenango Mam y Espaol Templado 1902 m.s.n.m. 15 19 14 91 28 13

(Fuente: Instituto Nacional de Estadstica, Censo poblacional 2,002) Colindancias: Norte: Chiantla y Aguacatn (Huehuetenango) Sur: Este: Malacatancito (Huehuetenango), Santa Luca La Reforma (Totonicapn) y San Pedro Jocopilas (Quich) Aguacatn (Huehuetenango) Oeste: Santa Brbara y San Sebastin H. (Huehuetenango)

El departamento de Huehuetenango se encuentra ubicado en el occidente, a 265 kilmetro de la ciudad capital; su cabecera departamental es Huehuetenango. Segn el Decreto Nmero 63 de la Asamblea Constituyente del 29 de octubre de 1,825, que se encuentra en el registro del Archivo General de Centroamrica, elev al pueblo a la categora de Villa, acordando darle el ttulo de CIUDAD por Acuerdo Gubernativo del 23 de noviembre de 1,886. La poblacin del municipio de Huehuetenango es el 47% de raza indgena y el restante 53% es de raza ladina; el 41% es analfabeta y el restante 59% es alfabeto. As mismo, el 49% de la poblacin es de sexo masculino y el 51% es de sexo femenino.

Servicios bsicos: 66% posee servicio de energa elctrica. 34% no posee este servicio. 49% posee servicio de agua entubada. 51% no posee este servicio.

Vivienda: En el municipio, el 68% de las viviendas son de tipo moderno hechas a base de block, ladrillo, con techo de lmina y sus respectivas divisiones; el 32% de las viviendas es de tipo rancho tradicional, hechas a base de adobe, con techo de paja o teja y con poca o ninguna divisin interna.

Economa: El municipio basa su economa en la produccin de caf, que es el pilar ms fuerte, adems de la produccin de maz, frjol, legumbres y frutas, as como la explotacin del plomo y el cobre, y de maderas de construccin como pino, encino y roble. Otra de sus bases es la produccin de artesanas en madera, cuero, tejidos de algodn y cermica, as tambin como la elaboracin de cohetillos, candelas, instrumentos musicales, ladrillo y cemento. 3

Considerando que estos datos secundarios no ofrecen toda la informacin necesaria para el estudio de mercado, es indispensable disear un plan a fin de reunir datos primarios, el cual requiere una serie de decisiones en cuanto al procedimiento de la investigacin, los mtodos para establecer contactos, los planes para aplicar muestras y los instrumentos para investigar. El procedimiento o enfoque de la investigacin puede efectuarse a travs del mtodo de observacin, experimento o encuesta. El mtodo de observacin consiste en reunir datos primarios observando a personas, hechos y situaciones pertinentes. La investigacin por medio de la experimentacin es conveniente para reunir informacin causal, ya que intenta explicar las relaciones entre causa y efecto. La investigacin por medio de encuestas es el mtodo que ms se usa para obtener datos primarios, ya que es adecuado para reunir informacin descriptiva. Considerando que para este estudio de mercado se requiere conocer informacin relacionada con las actitudes, preferencias, comportamiento, entre otras cosas, de los posibles compradores de viviendas, es conveniente reunir datos primarios a travs del mtodo de encuestas.

Mtodo de encuestas La recopilacin de datos mediante el contacto directo con un nmero limitado de personas, escogido de un grupo ms grande, se llama mtodo de encuesta, o de cuestionarios, porque se emplea un cuestionario para conseguir la informacin deseada. Para reunir la informacin puede recurrirse a los mtodos de comunicacin con cuestionarios por correo, telfono o entrevistas personales. Los cuestionarios por correo pueden usarse para reunir mucha informacin a poco costo por encuesta. En stos, los encuestados suelen proporcionar respuestas ms honradas a preguntas ms personales que cuando se las formula un entrevistador desconocido, sean en persona o por telfono.

Estos cuestionarios tienen como desventajas que no son muy flexibles, ya que requieren que las preguntas estn formuladas de manera muy sencilla y clara, ya que no habr nadie que le aclare al entrevistado las dudas que puedan surgirle. Las respuestas de la encuesta por correo tardan ms tiempo en recibirse y el porcentaje de respuestas (la cantidad de personas que regresan los cuestionarios contestados) suele ser muy bajo. Las entrevistas por telfono son el mtodo ideal para reunir informacin con rapidez y son ms flexibles que los cuestionarios por correo, ya que permite a los entrevistadores explicar a los encuestados las preguntas que no entienden. Otra ventaja de este mtodo es que el porcentaje de respuestas suele ser ms alto que el de los cuestionarios por correo. No obstante, las entrevistas por telfono tambin tienen sus inconvenientes. El costo por encuestado es superior al de los cuestionarios por correo; adems, este podra negarse a hablar de cuestiones personales con el entrevistador, quien puede terminar la entrevista simplemente colgando el telfono. La intervencin de un entrevistador aumenta la flexibilidad, pero tambin introduce un sesgo, ya que la manera de hablar de ste, su forma de preguntar y otras diferencias ms podran afectar las respuestas del encuestado. Las entrevistas personales permiten reunir bastante informacin y son muy flexibles, debido a que el entrevistador puede explicarle al entrevistado las preguntas difciles y retener su atencin durante lapsos largos de tiempo. Otra ventaja de este mtodo es que el entrevistador puede chequear cierta informacin por medio de la observacin. Sin embargo, para obtener las ventajas de este mtodo, se requiere un esfuerzo mucho mayor por parte del investigador en la planeacin y control del estudio. Estas entrevistas tienen como desventaja que casi siempre resulta ms costoso que los otros mtodos. La apariencia personal del entrevistador, su manera, simpata y facilidad de palabra, influirn en la actitud que adopte el entrevistado, y, en consecuencia, pueden ocasionar variaciones en las respuestas de los entrevistados. Algunas personas pueden responder en forma diferente a como lo haran por correo o telfono, debido a la presin ejercida por el entrevistador.

Gracias a la gran versatilidad que tiene su aplicacin, no cabe duda que las entrevistas personales son el mtodo que da mejores resultados para casi todos los estudios de mercados; razn por la cual este mtodo ser aplicado para el estudio de mercado de construccin de viviendas.

El cuestionario para el estudio Una vez elegido el mtodo de comunicacin apropiado para el estudio de mercado, el siguiente paso en la formulacin de la estrategia ser la elaboracin del cuestionario, el cual deber ser minuciosamente planeado, ya que la exactitud de los datos finales depender en gran parte del modo como se planteen las preguntas y de los trminos y diseos del propio cuestionario. El cuestionario es la serie de preguntas que se le presenta a un entrevistado para que conteste. Al prepararse un cuestionario debe decidirse qu preguntas hacer, cmo hacerlas, qu palabras usar y en qu orden se presentarn al encuestado. La forma de la pregunta puede influir en la respuesta; es por ello que debe tenerse cuidado en las palabras que se usarn, as como emplear un lenguaje sencillo, directo e imparcial. El orden de las preguntas tambin es importante, por lo que deben llevar un orden lgico. Debe procurarse que la primera pregunta despierte el inters del entrevistado; las preguntas difciles o personales deben ir al final. Tipos de preguntas Existe dos tipos de preguntas: abiertas y cerradas. Preguntas abiertas: Permiten al entrevistado responder a su libre albedro. Suelen revelar ms que las preguntas cerradas porque el entrevistado no est sujeto a lmites para contestarlas, permitiendo que la imaginacin de ste funcione a mayor capacidad. Preguntas cerradas: Son aquellas que incluyen todas las posibles respuestas y los entrevistados eligen alguna de entre ellas. Tienen la ventaja de apresurar la entrevista, son ms rpidas y fciles de procesar.

Las principales formas que pueden tomar estas preguntas son: 1) Dicotmicas: Que ofrecen dos opciones de respuesta (s-no; falso-verdadero). 2) Opcin mltiple: Ofrecen tres o ms opciones de respuesta. 3) Escalares: Cuando hay que marcar una respuesta siguiendo una escala determinada previamente. El ltimo elemento del plan de investigacin es la construccin de un plan de muestreo. Una muestra es un segmento de una poblacin seleccionado como representativo de esa poblacin entera. Lo ideal es que la misma sea lo bastante representativa como para permitir al investigador estimar con exactitud las opiniones y los comportamientos de la poblacin correspondiente.

Diseo de la muestra Para disear una muestra deben tomarse tres decisiones. En primer lugar, la unidad de la muestra (Quin ser encuestado?). En segundo lugar, el tamao de la muestra (Cuntas personas habr que encuestar?). En tercer lugar, el plan de muestreo (Cmo se elegir a las personas de la muestra?).

La unidad de la muestra En este caso se requiere establecer la persona que deber ser encuestada, ya que sta ser la que proporcione la informacin que necesita conocerse en el estudio de mercado. Considerando que la persona a entrevistar podra ser una posible candidata para adquirir una vivienda, es indispensable que sta sea mayor de edad, as como que est econmicamente activa.

El tamao de la muestra El problema bsico aqu es determinar a cuntas personas habr que encuestar. Por lo general, la muestras ms numerosas dan resultados ms fidedignos que las muestras ms reducidas; sin embargo para lograr una precisin satisfactoria, no se hace necesario incluir en una muestra a todo el universo. Una frmula general para establecer el tamao de la muestra es la siguiente: n= z N p q

(N-1) + z p q
Donde: N = tamao de la poblacin. n = tamao de la muestra. z = Variable estndar en la curva normal (nivel de confianza). p = porcentaje de la probabilidad de que el producto sea aceptado. q = porcentaje de probabilidad de que el producto sea rechazado. e = porcentaje de error deseado en el tamao de la muestra. Para determinar el tamao de nuestra muestra, es necesario determinar dos aspectos importantes sobre los cuales se trabajar: 1. 2. Se utilizar un nivel de confianza del 95%, pues es el que se considera adecuado. Esto significa una variable estndar en la curva normal, z, de 1.96. El error mximo a permitir corresponde a un 5%, pues es el que generalmente se utiliza en estos casos.

Por lo tanto, se cuenta con los datos siguientes para calcular el tamao de la muestra:

N= 26,219 (poblacin econmicamente activa, mayor de 18 aos de edad) z= 1.96 (para un grado de confianza del 95%) p= 0.5 q= 0.5 e= 5% Por lo que el tamao de la muestra es el siguiente: n= 1.96 26,219 (0.5)(0.5) 0.05 (26,219-1) + 1.96 (0.5)(0.5) n = 25,180.7276 66.5054 n = 378.63 Es decir, el tamao de la muestra ser de 379 encuestas.

Plan de muestreo Clases de muestra: Para un estudio de mercado se emplean dos clases de muestras: probabilsticas y no probabilsticas.

Muestra probabilstica o al azar: Es aquella en que cada persona en el universo o poblacin tiene una oportunidad conocida o probabilidad de ser escogida para la muestra. Entre las principales clases de muestreo de probabilidad estn: al azar simple, al azar estratificado, sistemtico y por reas.

Muestreo al azar simple: es aquel en que el proceso de seleccin permite que todos los rubros de un universo tengan iguales oportunidades de ser seleccionados. Para facilitar su aplicacin, se suelen numerar todos los rubros del universo y luego seleccionar las muestras con el empleo de tablas aleatorias. Muestreo al azar estratificado: es aquel en que se divide el universo en grupos mutuamente excluyentes que incluyen todas las categoras del mismo (edad, ingresos ocupacin, etc.) y se toma una muestra simple al azar para cada uno de esos grupos o estratos. Su principal ventaja es que se logra informacin ms precisa acerca de cada grupo dentro del universo total. Muestreo sistemtico: este es un tipo de muestreo por conglomerados. Se determina el nmero total de componentes del universo, se divide esta cifra por el tamao de muestra deseado (el resultado es llamado intervalo del muestreo); despus se selecciona un nmero al azar entre uno y la cifra del intervalo de muestreo. Esto identifica el primer elemento en la lista que se incluir en la muestra; luego se aade a este nmero al azar el intervalo del muestreo para as determinar el segundo elemento que ser incluido en la muestra. Se contina aadiendo el intervalo hasta que se extraiga la muestra deseada. Esta tcnica es ms rpida y est menos sujeta a error que la seleccin al azar simple. Muestreo por reas: puede definirse como la seleccin de una muestra tomada al azar de cierta rea del universo o poblacin. Esta tcnica se parece al muestreo al azar estratificado, ya que se seleccionan ciertas partes del universo total para el estudio; ms en este caso, la seleccin se hace por reas de residencia.

Muestra no probabilstica Es aquella en que no se da la misma oportunidad de ser escogido a cada individuo o poblacin.

10

Para este muestreo existen tres tcnicas: de conveniencia, por juicio o por cuotas. Muestreo de conveniencia: los elementos de la muestra son elegidos simplemente porque son accesibles o son fciles de medir; es por ello que es la tcnica ms rpida para el muestreo no probabilstico. Muestreo por juicio: consiste en seleccionar la muestra siguiendo el juicio de un experto en la materia de estudio. Generalmente produce resultados insatisfactorios, ya que el empleo de opiniones puede introducir en la muestra cierto grado de perjuicio y no hay forma objetiva de evaluar la confiabilidad de los resultados. Este tipo de muestreo puede ser til cuando se trata de muestras muy pequeas, pero se desaprueba su empleo en los estudios extensivos del mercado. Muestreo por cuotas: esta es la tcnica ms usada del muestreo no probabilstico, debido a que ofrece muchos de los aspectos del muestreo probabilstico, principalmente de la tcnica de muestreo al azar simple, mas difiere de sta porque las personas o entrevistados no se escogen al azar, sino que se asignan al entrevistador cierto nmero de entrevistados dentro de cada grupo o estrato. Por lo tanto, despus de evaluar las opciones para la clase de muestra, se considera que lo ms conveniente es utilizar un muestreo aleatorio al azar estratificado, ya que en este caso es necesario dividir el universo o poblacin que se encuentra econmicamente activa de las que no lo estn, ya que ese deber ser el segmento de mercado indicado. En el Apndice 1 se presenta el cuestionario elaborado para efectuar el estudio de mercado para la construccin de viviendas, cuyas encuestas se realizaron en la cabecera departamental de Huehuetenango.

11

1.1.3.

Aplicacin del plan de investigacin

sta es una de las partes ms importantes del proceso de investigacin, ya que consiste en reunir, procesar y analizar la informacin obtenida de las encuestas, en donde la estadstica descriptiva es una de las herramientas indispensables para llevar a cabo dicho proceso y as facilitar significativamente la interpretacin de resultados. El cuestionario, como parte fundamental del estudio de mercado, tiene como objetivo determinar lo siguiente: 1) 2) 3) 4) 5) Dficit habitacional (necesidad de vivienda). Servicios con los cuales debe contar el proyecto de viviendas. Diseo de las viviendas. Precio de las viviendas. Ingreso promedio mensual de la poblacin econmicamente activa. El cuestionario fue presentado ante la poblacin de la cabecera departamental de Huehuetenango, la cual (por observacin) puede ser econmicamente activa, cuyo sexo y rango de edades (para los 379 encuestados) es la siguiente: Figura 1. Sexo

Femenino 44.33%

Masculino 55.67%

12

Figura 2. Edad

40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

18-25 17.15%

26-35 39.58%

36-45 31.66%

46-55 6.60%

56-65 3.69%

66 1.32%

Edad (aos)

Con el objeto de establecer el dficit habitacional, se plante la pregunta No. 1, en la que se obtuvo lo siguiente: Figura 3. Dficit habitacional

Posee vivienda propia?

NO 36.15%

SI 63.85%

13

Para establecer el inters que despierta el proyecto de construccin de viviendas, as como la adquisicin de las mismas, se plante la pregunta No. 2, obtenindose la siguiente informacin: Figura 4. Inters por adquirir vivienda propia

Est interesado (a) en adquirir vivienda propia?

NO 22.69%

SI 77.31%

El concepto y la aceptacin del lugar de ubicacin del proyecto son de suma importancia; por ello, se plante la pregunta No. 3, en la que se obtuvo la siguiente informacin: Figura 5. Aceptacin de la ubicacin y concepto del proyecto de viviendas
Le gustara vivir en un lugar rodeado por abundante vegetacin, lejos del bullicio, la contaminacin ambiental y el congestionamiento vehicular de la ciudad?

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

Decididamente no 1.32%

No 7.92%

Decididamente s 51.98%

S 38.79%

Concepto

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Algo fundamental para el inters, aceptacin y posterior compra de las viviendas, sern los servicios que stas ofrezcan. La pregunta No. 4 tiene como propsito conocer la prioridad que cada uno de stos tiene para los posibles compradores; la informacin obtenida es la siguiente: Figura 6. Importancia de los servicios para una vivienda
De las siguientes opciones, indique (por orden de prioridad, de 1 a 3), la importancia que para usted tiene cada uno de los siguientes servicios:
100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%

Agua potable Prioridad 1 Prioridad 2 Prioridad 3 100.00% 0.00% 0.00%

Calles Energa pavimenta- Telfono Elctrica das 89.45% 10.55% 0.00% 30.61% 57.26% 12.14% 7.92% 50.66% 41.42%

Red de rea drenajes recreativa 83.91% 13.46% 2.64% 7.92% 22.69% 69.39%

Derivado que el agua potable es uno de los servicios ms importantes en el proyecto de viviendas, es conveniente conocer lo que opina la poblacin en general, respecto al servicio que actualmente le ofrece la municipalidad. En este caso, se plante la pregunta No. 5, en la que se obtuvo la informacin siguiente:

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Figura 7. Servicio de agua municipal


Cmo califica el servicio de agua potable que la municipalidad le proporciona?

45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% Agua municipal

Excelente 3.96%

Muy bueno 7.92%

Bueno 18.73%

Regular 27.97%

Malo 41.42%

Un servicio que puede darle un valor agregado a los comnmente ofrecidos, es la seguridad o vigilancia en un lugar para vivir; por ello, en la pregunta No. 6 se consult lo que opina la poblacin respecto a este tema, obtenindose la siguiente informacin: Figura 8. La seguridad o vigilancia
La seguridad o vigilancia en un lugar para vivir es:

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

Sumamente importante 56.73%

Muy importante 33.77%

Medianamente importante 6.07%

No muy importante 2.64%

Carece de importancia 0.79%

Seguridad o vigilancia

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Otro factor que influir considerablemente en la compra de una vivienda, es el tipo o modelo de la misma; para ello, ser necesario establecer el tamao y la forma de los ambientes que sta tendr. En las preguntas Nos. 7 y 8 se plantea esta situacin, en las que se obtuvo la informacin siguiente: Figura 9. Diseo de vivienda
Qu diseo prefiere para la construccin de una vivienda?

Construccin de 1 nivel 77.84%

Construccin de 2 niveles 22.16%

Figura 10. Tipo de vivienda


Que tipo de vivienda se adaptara a la necesidad que tiene de la misma?
Tres dormitorios, sala-comedor, cocina, bao completo, jardn y patio posterior 75.73%

Dos dormitorios, salacomedor, cocina, bao completo, jardn y patio posterior 16.36%

Tres dormitorios, sala, comedor, cocina, bao de visitas y bao completo, garage techado, jardn y patio posterior 7.92%

17

Es importante tomar en cuenta la opinin de los posibles compradores, respecto al precio que consideran justo para el tipo de vivienda elegido. En la pregunta No. 9 se plantea esta situacin, presentando la informacin que a continuacin se indica, considerando nicamente el tipo de vivienda que ms aceptacin tuvo entre los encuestados. Figura 11. Precio de vivienda
Cul considera usted que es un precio justo para el tipo de vivienda elegido?
45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

Q. 175,000 a Q. 200,000 7.67%

Q. 201,000 a Q. 225,000 15.68%

Q. 226,000 a Q. 250,000 18.47%

Q. 251,000 a Q. 275,000 34.49%

Q. 276,000 a Q. 300,000 16.38%

Q. 301,000 a Q. 325,000 7.32%

Precio

Para conocer el potencial del mercado, es necesario establecer el estatus o condicin econmica de la poblacin, ya que ello ser un factor determinante en la compra de viviendas. En la pregunta No. 10 se plante esta situacin, obtenindose la informacin que a continuacin se indica.

Es importante resaltar que esta pregunta no se plantea desde el inicio, ya que podra influir para que los encuestados opten por negarse a responder el resto de preguntas.

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Figura 12. Condicin econmica de la poblacin


Es usted una persona econmicamente activa, o posee algn tipo de ingreso econmico?

NO 2.90% SI 97.10%

Con el propsito de establecer la condicin o clase social de la poblacin econmicamente activa (que representar el poder adquisitivo o capacidad de compra), se plante la pregunta No. 11, la cual permitir conocer el promedio de ingresos personales que ellos tienen, y por ende el mercado meta a perseguir. Figura 13. Ingresos personales
Ingresos personales mensuales
30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%
Q. 1,200 a Q. 2,501 a Q. 3,501 a Q. 4,501 a Q. 6,001 a Q. 8,001 a Q. 2,500 Q, 3,500 Q. 4,500 Q. 6,000 Q. 8,000 Q. 10,000 Ingresos 11.96% 19.02% 27.45% 17.93% 7.88% 5.16%

Q. 10,001 a Q. 12,000 3.80%

Ms de Q. No 12,001 respondi 2.45% 4.35%

19

1.1.4.

Interpretacin de resultados

Despus de analizar detenidamente la informacin obtenida por medio de las encuestas, a travs del cuestionario presentado a la poblacin de la cabecera departamental de Huehuetenango, la cual (en su mayor parte) est comprendida entre las edades de 18 a 45 aos, pudo establecerse lo siguiente: 1) Entre la poblacin mayor de 18 aos de edad, la cual est econmicamente activa en su gran mayora, se tiene un dficit habitacional del 36.15%, lo que representa que, tericamente, se tiene un mercado potencial de 9,478 habitantes (respecto al total de la poblacin econmicamente activa). 2) Este mercado potencial aumentar significativamente, ya que el 77.31% de los encuestados mostr inters en adquirir vivienda propia. 3) El concepto y ubicacin del proyecto tendr bastante aceptacin entre la poblacin, ya que al 90.77% le gustara vivir en un lugar rodeado por abundante vegetacin, lejos del bullicio, la contaminacin ambiental y el congestionamiento vehicular; el restante 9.23% no aceptara el concepto y ubicacin del mismo. 4) El agua potable, la energa elctrica y la red de drenajes sanitarios son los servicios que tienen prioridad 1 para la mayor parte de la poblacin (importancia del 100%, 89.45% y 83.91%, respectivamente); por lo que stos no deben faltar en el proyecto de viviendas. Las calles pavimentadas y el servicio de telfono tienen prioridad 2 para la poblacin (importancia del 57.26% y 50.66%, respectivamente), aunque se considera que el primero de stos tampoco debe faltar en este proyecto. Por ltimo, el rea recreativa es la de menor prioridad para la poblacin, pero, por ley, el proyecto deber con contar con la misma.

20

5)

Respecto al servicio de agua potable que la municipalidad de Huehuetenango proporciona, el 41.42% de los encuestados lo calific como malo, seguido del 27.97% que considera que dicho servicio es regular; el 30.61% de la poblacin califica como aceptable este servicio. Por lo tanto, para que el proyecto tenga una mayor aceptacin entre los posibles compradores (partiendo de que el servicio de agua potable es el nico que tiene prioridad 1 para el 100% de los encuestados), es recomendable contar con un servicio de agua propia, aunque ello represente un incremento en los costos del proyecto.

6)

Para el 56.73% de los encuestados, la seguridad o vigilancia en un lugar para vivir es sumamente importante, seguido de un 33.77% de la poblacin que opina que sta es muy importante; el 3.43% opin que la misma no es muy importante, o que carece de importancia. Por lo tanto, considerando que para el 90.5% de los encuestados es sumamente importante y muy importante la seguridad o vigilancia, es recomendable ofrecer los servicios de garita de entrada y seguridad perimetral, los cuales darn un valor agregado al proyecto de viviendas.

7)

En lo que respecta al diseo en la construccin de viviendas, el 77.84% de los encuestados prefiere construcciones de un nivel, mientras que el 22.16% gustan de una vivienda de dos niveles; por lo que habr que considerar este factor para el tipo de vivienda a ofrecer.

8)

En cuanto al tipo de vivienda a construir, el que ms aceptacin tuvo entre los encuestados (75.73%) es el que ofrece tres dormitorios, sala-comedor, cocina, bao completo, jardn y patio posterior; por lo que tambin habr que considerarlo para el tipo de viviendas a construir, el cual se adapta perfectamente para un diseo de un nivel.

21

9)

El 34.49% de las personas que prefieren el tipo de vivienda antes indicado consideran que el precio justo para la misma es entre Q. 251,000 y Q. 275,000; el 18.47% opina que el precio justo oscila entre 226,000 y 250,000; el 15.68% considera que el precio justo es entre Q. 201,000 y Q. 225,000.

10)

La informacin hasta ahora obtenida tiene mucha relevancia, ya que el 97.10% de los encuestados son personas econmicamente activas, cuyo ingreso mensual (para el 45.38%) oscila entre Q. 3,501 y Q. 6,000; el 30.98% tiene ingresos mensuales entre Q. 1,200 y Q. 3,500; el 13.04% posee ingresos mensuales entre Q. 6,001 y Q. 10,000, mientras que el 3.80% tiene ingresos mensuales entre Q. 10,001 y Q. 12,000; por ltimo, el 2.45% de la poblacin econmicamente activa tiene ingresos mensuales mayores a Q. 12,001.

11)

Con esta informacin se establece que, en buena medida, las clases media baja y media media son las ms representativas en la poblacin de la cabecera departamental de Huehuetenango, habiendo un porcentaje un tanto significativo de poblacin que pertenece a la clase media alta y alta.

1.2.

Seleccin del mercado meta

El estudio de mercado realizado servir para establecer los siguientes aspectos, los cuales representan los tres pasos principales de la mercadotecnia de seleccin de mercado meta.

1.2.1.

Segmentacin de mercado

Significa dividir el mercado en grupos definidos de compradores, quienes pueden tener diferentes necesidades, deseos, recursos econmicos, etc.

22

El estudio de mercado realizado permiti establecer, entre otros aspectos, la necesidad de vivienda existente en la cabecera departamental de Huehuetenango, los gustos o deseos de su poblacin para la construccin de una vivienda, as como el ingreso econmico de la poblacin que est econmicamente activa; de hecho, el estatus econmico es parte de la segmentacin de mercado que se hizo al inicio de dicho estudio. Tambin se tiene una segmentacin geogrfica, ya que la construccin de viviendas est dirigida a la poblacin del departamento de Huehuetenango, especficamente su cabecera. Otro factor importante es la segmentacin demogrfica, teniendo como variable ms importante el ingreso econmico de la poblacin, ya que ello representa el poder adquisitivo (capacidad de compra) y la clase social que tiene la misma, siendo esta ltima una segmentacin psicogrfica.

1.2.2.

Seleccin del mercado meta

Representa evaluar los diferentes segmentos de mercado para elegir hacia cuntos y cules se pretende ingresar. Considerando que uno de los objetivos del proyecto de construccin de viviendas es disminuir el dficit habitacional existente en la cabecera departamental de Huehuetenango, es conveniente que las viviendas estn dirigidas a las clases sociales media baja y media media, por ser stas las que ms prevalecen, cuyos ingresos personales oscilan entre Q. 3,501 y Q. 6,000 mensuales, aunque desde el punto de vista econmico es rentable tambin proyectarse a las clases sociales media alta y alta, cuyos ingresos personales oscilan entre Q. 6,001 y Q. 10,000, y mayores a Q. 10,001, respectivamente.

23

1.2.3.

Posicionamiento del mercado

Una vez decididos los segmentos de mercado a ingresar, el paso a seguir es lograr posicionar el producto o servicio en el mercado meta. El posicionamiento de un producto o servicio es la manera en que los consumidores definen un producto a partir de sus atributos importantes; es decir, el lugar que ocupa el producto en la mente de los clientes o compradores. Es conveniente posicionar las viviendas haciendo referencia a los atributos especficos de las mismas, as como a partir de las necesidades que satisfagan a los clientes, o por los beneficios que stas ofrecen. A travs del estudio de mercado realizado pudo establecerse que, para la gran mayora de la poblacin, es muy importante la seguridad o vigilancia en un lugar para vivir; por lo que este aspecto es conveniente resaltarlo entre los servicios con los que puede contar el residencial, as como el servicio de agua propia, entre otros. Dicho estudio revel que la ubicacin y su entorno sern bien aceptados por la poblacin, por lo que sera ventajoso hacer referencia tambin a ello. Otra estrategia de posicionamiento es la imagen (o marca), la cual permite transmitir un mensaje singular y distintivo; por lo que es importante disear un logotipo que d personalidad e identificacin al residencial, para lograr su posicionamiento en la mente del consumidor. Todas estas estrategias no lograran su objetivo si no cuenta con la publicidad adecuada. Es por ello que debe disearse una campaa publicitaria que d a conocer los beneficios y ventajas del residencial, de manera que llegue a posicionarse la imagen en los consumidores del mercado meta, cuyo xito se ver reflejado en las ventas realizadas.

24

2.

ESTUDIO TCNICO

2.1.

Diseo

El diseo es parte fundamental para el estudio tcnico, ya que de ste se derivar lo relacionado con la planificacin y construccin de viviendas. 2.1.1. Vivienda 2.1.1.1. Requisitos legales

La construccin de viviendas tiene distintos requisitos legales, dependiendo de la institucin que la financie, o de la municipalidad local, ya que se tienen las normas del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (F.H.A) y las normas municipales. Cuando el proyecto de viviendas no sea financiado directamente por esta institucin, deber ceirse su diseo y construccin a las normas tcnicas (ingeniera, arquitectura y legales) y a la demanda del mercado. 2.1.1.1.1. Normas F.H.A.

El Congreso de la Repblica de Guatemala, a travs del Decreto Nmero 1448, cre el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (F.H.A) en el ao 1,961, cuya funcin esencial consiste en asegurar los crditos hipotecarios que se originan de la adquisicin de viviendas. El sistema F.H.A. es una combinacin de las posibilidades del Estado, con los recursos y el dinamismo de la iniciativa privada. El Estado, a travs del seguro de hipoteca como servicio institucionalizado, aporta sus capitales y su empresa.

El desarrollo habitacional, a partir de la creacin del F.H.A., plante la necesidad de emitir normas de planificacin y construccin de observancia obligatoria y conveniencia prctica. stas se refieren esencialmente a evitar o prevenir riesgos o construcciones defectuosas, establecidas tambin para satisfacer objetivos bsicos del F.H.A., y no deberan ser interpretados para relevar al constructor de cumplir con leyes, cdigos y reglamentos vigentes en nuestro pas y que se refieren directamente al aspecto constructivo. Entre los objetivos del sistema F.H.A. estn: a) b) c) d) e) f) Asegurar los crditos hipotecarios que se originan de la adquisicin de vivienda. Cambiar la fisonoma del mercado de capitales destinados a vivienda, fortaleciendo las fuentes de financiamiento existentes y posibilitando otras. Crear fuentes de trabajo que contrarresten el desempleo existente en los grupos profesionales y de obreros en la rama de la construccin. Prestar una ayuda efectiva para el financiamiento de viviendas y el desarrollo urbano. Elaborar normas de planificacin y construccin de viviendas. Aportar soluciones encaminadas al aprovechamiento de capitales, conjugando tres factores significativos en el costo de la vivienda: 1) 2) 3) Costos de urbanizacin. Costos de construccin. Costos de financiamiento.

En resumen, el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas es una Institucin estatal descentralizada, con personalidad jurdica, capacidad de contratar y patrimonio propio, cuyo sistema tiene por objeto realizar operaciones en relacin con hipotecas constituidas en garanta de prstamos otorgados con intervencin de las entidades aprobadas o afiliadas a dicho sistema.

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Para la aprobacin de proyectos de construccin de viviendas por el F.H.A., stos debern cumplir como mnimo con los requisitos que se establezcan en estas normas y con todos los reglamentos, normas municipales vigentes y, segn sea el caso, por normas y reglamentos de otras instituciones estatales, as como lo aplicable del Cdigo Civil (Decreto Ley 106 y sus Reformas).

2.1.1.1.2.

Normas municipales

La municipalidad de Huehuetenango cuenta con un Reglamento de Ornato, publicado en el diario oficial nmero 30 del 19 de agosto de 1,969, el cual establece las normas a las que debe sujetarse toda actividad de construccin dentro de la jurisdiccin de la zona de influencia urbana de esa ciudad, as como normas generales de ornato y urbanizacin; por lo que el proyecto de construccin de viviendas deber cumplir con lo establecido en dicho Reglamento, para contar con la aprobacin municipal.

2.1.1.2.

Tipo de vivienda

Para determinar el tipo de vivienda a construir, deben tomarse en consideracin cuatro factores fundamentales, como son: a) Clima, b) Costumbres de la zona o lugar, c) Costo de construccin y factibilidad econmica de adquisicin y d) Normas nacionales y locales a) Clima Para determinar el tipo de vivienda, debe tomarse en cuenta el lugar donde las mismas sern construidas, ya que, por ejemplo, si va a construirse una vivienda en el altiplano, sta podra sufrir variaciones si se construye en la costa sur.

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Para el efecto, debe tomarse en consideracin la temperatura media anual, precipitacin anual y rgimen de vientos para la cabecera departamental de Huehuetenango, as como la topografa del lugar. Para la colocacin y tamao de ventanas, debe considerarse la posicin de la vivienda con respecto al sol, la direccin predominante de las lluvias y los vientos, as como la intensidad de los mismos. b) Costumbres de la zona o lugar Bsicamente, debe contemplarse las costumbres de la zona y las personas a las que va orientado el proyecto de viviendas, ya que con ello puede obtenerse el tipo de ambientes necesarios y la importancia que cada una tiene para la familia local. Por los aspectos considerados en el captulo anterior, relacionado con la seleccin del mercado meta, el proyecto de construccin de viviendas debe ser orientado, principalmente, a personas de las clases sociales media baja y media media. c) Costo de construccin y factibilidad econmica de adquisicin El costo de construccin tiene relacin directa con el diseo y especificaciones de construccin, ya que a medida que se agreguen atributos a una vivienda, se aumenta su valor de uso, lo que implica que el costo se eleve. Debe trabajarse con el menor costo posible, considerando el mercado meta al cual va dirigido el proyecto de construccin de viviendas, de manera que sea factible la adquisicin de las mismas.

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d) Normas nacionales y locales Antes de desarrollar un proyecto de viviendas, deben investigarse a fondo las normas locales y las normas especficas de la institucin financiera (tales como las normas F.H.A.), ya que debe presentarse de manera que cumpla con todas y cada una de las normas que competen al mismo.

2.1.1.3.

Sistema constructivo

El sistema constructivo a utilizar ser de mucha importancia en la aceptacin por parte del comprador de vivienda; es por ello que debe analizarse cada una de las opciones existentes, a efecto de decidir la ms conveniente para el proyecto. El sistema constructivo puede ser: en serie, tipo duplex o aislados, as como las viviendas construidas bajo los sistemas tradicionales o prefabricadas. Considerando el mercado meta al cual va orientado el proyecto de construccin de viviendas, el sistema constructivo a utilizar debe ser aislado en serie, bajo un sistema combinado, porque se utilizan sistemas tradicionales y prefabricados. El sistema tradicional debe utilizarse para el armado de la estructura y levantado de mampostera. El sistema prefabricado puede utilizarse para la loza (block y bovedilla); el muro perimetral puede ser a base de columnas prefabricadas en donde se ensamblan planchas de concreto con textura de ladrillo.

2.1.1.4.

Materiales

Para seleccionar los materiales a utilizar en una construccin de viviendas, deben tomarse en consideracin tres factores primordiales que son: a) Accesibilidad, b) Costo y c) Aceptacin por parte de la entidad financiera del mismo. Adicional a stos, debe considerarse el comportamiento estructural de los materiales, su calidad y oferta en la localidad, as como su aceptacin por parte de los posibles compradores.

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Considerando lo establecido en las normas F.H.A., los materiales a utilizar son los siguientes:

2.1.1.4.1.

Muros

Para el muro puede utilizarse block de pmez, ladrillo de barro cocido, superblock o concreto. Tomando en cuenta los factores primordiales y adicionales antes indicados, es conveniente utilizar el block de pmez, ya que constituye un material de alta resistencia estructural, de buena calidad, de costo accesible y de bastante aceptacin por parte de los compradores. 2.1.1.4.2. Puertas y ventanas

Tanto las puertas como ventanas pueden ser de hierro, P.V.C. o madera. La puerta de ingreso (o de acceso hacia la calle) podr ser de tablero de madera, considerando que puede ser una zona residencial con vigilancia propia, ya que sta le dar mayor elegancia a las viviendas. Las puertas interiores normalmente son de madera y, en este caso, prefabricadas de melanina. Para las ventanas podrn utilizarse marcos de P.V.C. y vidrio termo acstico, ya que ste impide el paso de calor y mitiga el ruido.

2.1.1.4.3.

Pisos

La construccin de los pisos deber garantizar una superficie segura, uniforme, nivelada, capaz de soportar las cargas de diseo en condiciones normales de uso y mantenimiento. Para ello, puede utilizarse cermico, granito, madera, laja de piedra y torta de concreto. Lo ms conveniente es utilizar piso cermico texturizado, ya que el tipo de vivienda a construir as lo requiere.

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2.1.1.4.4.

Techos

La funcin bsica del techo es impermeabilizar la vivienda, utilizando materiales como lmina de zinc, lmina de asbesto, cemento, loza de concreto y teja. Derivado del sistema constructivo a utilizar, el techo deber ser de loza prefabricada (block y bovedilla).

2.1.1.4.5.

Instalaciones de agua

Para las instalaciones de agua, se cuenta con los siguientes materiales: P.V.C., C.P.V.C., hierro galvanizado, cobre y poliducto. Para agua fra, es bueno utilizar el P.V.C., ya que es un material fcil de utilizar, simple de transportar y de bajo costo; es por ello que su utilizacin se ha generalizado y actualmente es el nico que se usa para agua fra. Para tuberas de agua caliente es conveniente utilizar el C.P.V.C., ya que, a diferencia del tubo de cobre, el C.P.V.C. no requiere de mucho tiempo para su instalacin, ya que las uniones no van soldadas como en la tubera de cobre, sino que pegadas. El tubo de cobre es ms utilizado como conducto de gas propano. El hierro galvanizado podr ser utilizado para las tomas de duchas, lava trastos e instalaciones de sanitarios.

2.1.1.4.6.

Instalaciones de drenaje

La tubera de drenajes puede ser de concreto, P.V.C., hierro fundido, hierro galvanizado y lmina galvanizada. En construcciones de este tipo es recomendable utilizar, por su costo e instalacin, tubera de P.V.C. Por otra parte, los desechos slidos se deslizan con mayor facilidad hacia la planta de tratamiento, y no se adhieren sedimentos a dicha tubera.

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2.1.1.4.7.

Instalaciones elctricas

Los ductos para los conductores elctricos pueden ser: poliducto, P.V.C., ducton o conduit. El poliducto puede utilizarse para la conduccin del cableado, ya que es fcil de instalar y tiene bajo costo. El ducton podr utilizarse para la acometida elctrica; por ser metlico, protege contra el fuego. El conduit ha de utilizarse para el cableado que va del contador al tablero central de flipn; es de pared gruesa, resistente al calor e impermeable, as como de buena calidad. La instalacin elctrica se llevar a cabo, de acuerdo al reglamento del Instituto Nacional de Electrificacin (INDE).

2.1.2.

Servicios

Este es uno de los puntos ms importantes a considerar en el proyecto de viviendas, debido a que cada servicio tiene determinada demanda, necesidad y costo. Es por ello que normalmente se separan en tres fases: servicios de carcter indispensable, servicios altamente requeridos y servicios convenientes. Entre los servicios de carcter indispensable estn: el agua potable, los drenajes de aguas negras y pluviales, las calles y la electricidad en las viviendas.

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Los servicios altamente requeridos son: el alumbrado pblico en las calles, bordillos y pavimentos. Entre los servicios convenientes est el telfono.

2.1.2.1.

Agua Potable

Este es el servicio ms importante del proyecto, por lo que debe tomarse con sumo cuidado, tanto el caudal requerido como la presin de la misma, ya que un proyecto que no cuente con un buen servicio de distribucin de agua, ser muy difcil de vender. El agua a utilizar debe satisfacer los requerimientos o normas en el pas para su consumo, ya sean municipales o del F.H.A., as como con las especificaciones de pureza. Este servicio puede ser municipal o propio del proyecto, aunque es ms aconsejable contar con el servicio de agua por parte de la municipalidad, pero, normalmente, las municipalidades no tienen suficiente agua para absorber nuevos proyectos, y en el caso de tenerlo, no tiene lneas instaladas hasta el proyecto. Considerando que en el lugar donde est ubicado el terreno para la construccin de viviendas nicamente aflora un pequeo ro, que no tiene el caudal suficiente para abastecer de este vital liquido, as como que el servicio municipal de agua potable no es del todo satisfactorio, se hace necesario contar con al menos un pozo mecnico.

2.1.2.1.1

Diseo de pozos mecnicos

En la actualidad, la mayor parte de los pozos de agua que se construyen son perforados mecnicamente, debido a las caractersticas generales que stos presentan.

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Se tiene algunos trminos que se utilizan para su diseo, los cuales es importante conocerlos, tales como: Nivel esttico del agua: es la distancia que existe desde la superficie del terreno o de algn punto de referencia hasta el nivel del agua del pozo (ver figura 14). Se considera tambin como el nivel original del acufero en donde el agua permanece dentro de un pozo, cuando no se est aplicando ninguna forma de extraccin o bombeo. Nivel dinmico o de bombeo: se refiere al nivel del agua del pozo conforme avanza el bombeo; el nivel tiende a bajar rpida o lentamente de acuerdo a la explotacin que se est realizando (ver figura 14). Abatimiento: es el descenso que experimenta el nivel del agua cuando se est bombeando; tambin puede decirse que es la diferencia de longitud entre el nivel esttico y el nivel dinmico. Esto no es ms que la carga en metros columna de agua que produce el flujo de agua desde el acufero (ver figura 14). Figura 14. Diferentes niveles de agua en un pozo

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Abatimiento residual: cuando en un pozo se suspende el bombeo, el nivel del agua empieza a recuperarse y trata de alcanzar el nivel inicial. Durante este lapso de recuperacin la distancia a que el agua se encontraba debajo del nivel inicial se le conoce como abatimiento residual. Aforo o prueba de bombeo: es la prueba que se realiza a un pozo con el objeto de obtener informacin del comportamiento y eficiencia del mismo mientras se realiza el bombeo, obteniendo como resultado abatimiento, capacidad productora, lo cual nos servir de base para seleccionar el equipo de bombeo adecuado. Tambin puede obtenerse informacin del comportamiento del acufero y sus principales caractersticas. Es de suma importancia tomar, adecuadamente, todas las mediciones de nivel dinmico y caudal durante la prueba, ya que de esta informacin depender hacer una correcta seleccin de la produccin ptima del pozo y servir, tambin, como gua para la perforacin y diseo de otros pozos en el mismo sector. Acidez: es una caracterstica o propiedad que se opone a la alcalinidad y que consiste en que el agua puede neutralizar una base o un lcali agregado a sta. Esta propiedad qumica no es muy comn en los pozos profundos, no as en las aguas de las minas, especialmente, donde la explotacin es carbonfera y su contenido es sulfrico provocado por la pirita de hierro y otros sulfuros metlicos donde el agua y el oxgeno se combinan cido sulfrico. Es de hacer notar que cualquier agua con un valor de ph por debajo de escala de 7 se denomina cida. Temperatura: este concepto tiene un papel importante en la perforacin de los pozos profundos, pues, cuando en el agua existen gases, la solubilidad de este vara inversamente con la temperatura. Tambin se da el fenmeno de que si la temperatura aumenta, la velocidad de corrosin tiende a aumentar; por otra parte, las variaciones de temperatura, anualmente, se consideran despreciables, ya que la corteza terrestre forma un aislante efectivo. Por estudios de varios autores se considera que la temperatura vara 1F a una profundidad de 30 pies y aumenta 1C por cada 100 pies de profundidad.

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Tipos de acuferos: se comprende por acuferos, aquellas formaciones o estratos comprendidos dentro de la zona de saturacin de los cuales se puede obtener agua con fines utilitarios; as, tambin, puede decirse que es una unidad geolgica saturada que est en capacidad de suministrar agua a pozos y manantiales. Por otra parte, las rocas permeables y porosas que permiten la transmisin y el almacenamiento del agua se consideran como acuferos. Acuferos confinados: son aquellos en los cuales el nivel fretico sirve como superficie superior de la zona de saturacin. Estos acuferos tambin se conocen con los nombres de artesianos o de presin; se dan donde el agua se encuentra sometida a presiones mayores que la atmosfrica. Cuando se perfora un pozo en un acufero confinado, el agua se eleva por encima del fondo del estrato que bordea el agua. Acuferos libres: se caracteriza por tener una presin hidrosttica equivalente a la profundidad medida desde la superficie libre, hasta el punto en cuestin. Estos acuferos son aquellos donde el agua subterrnea tiene una superficie libre abierta a la atmsfera que se denomina nivel fretico. Las tcnicas para perforar pozos y lograr sus acabados son diversas; cada una tiene sus ventajas en lo que se refiere a construccin, costos, capas que tendr que atravesar, dimetros y profundidades que se perforarn. Factor importante para poder determinar el tipo de perforacin es el conocimiento geolgico del rea a perforar. Entre los tipos de perforacin de pozos, se tienen los siguientes: Mtodo por percusin. Mtodo rotativo. Perforacin rotativa con aire comprimido.

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Debido a que este slo es un estudio de prefactibilidad, no puede determinarse el tipo de acufero existente en el rea que se designe para construir el pozo, ya que sta debe ser evaluada por un profesional en el rea para as poder determinar el mtodo ms adecuado a utilizar para la perforacin del mismo. Por tal razn, no puede establecerse con certeza el mtodo para perforar el pozo, aunque es importante destacar que el ms utilizado es el mtodo de perforacin rotativo, que bsicamente consiste en una broca rotatoria para perforar el material presente en el agujero y un fluido que continuamente est circulando para extraer los fragmentos de material de los cortes hechos por la broca.

2.1.2.2.

Drenajes de aguas negras y pluviales

Este es un servicio indispensable para mantener un nivel mnimo de salubridad en el proyecto, de manera que proteja de enfermedades para evitar dar una impresin negativa al mismo. Los drenajes de aguas negras pueden ser individuales o colectivos. Los drenajes individuales son aquellos en los que el tratamiento y disposicin se hacen en el propio lote (planta de tratamiento de aguas negras o pozos ciegos); por otro lado, los drenajes colectivos son aquellos en los que cada vivienda deposita las agua servidas en un colector general que desemboca en un sistema previamente construido (colector municipal local) o un sistema de tratamiento propio del proyecto (planta de tratamiento, tanques inhoff u otros).

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2.1.2.2.1.

Diseo de fosa sptica

Para evacuar las aguas residuales de tipo domstico, es necesario instalar unidades especficas de evacuacin y tratamiento para evitar la contaminacin de las fuentes de abastecimiento de agua potable, ya sean superficiales o subterrneas. En este sentido, el sistema de tratamiento a base de fosas spticas es una opcin para resolver los problemas antes mencionados, que pueden utilizarse en los mbitos urbano y rural. Considerando que la funcin que efecta una fosa sptica es exactamente la misma que realiza una planta de tratamiento de aguas negras, es recomendable utilizar la segunda opcin de stas, evitando con ello un costo innecesario para el proyecto. El uso de la fosa sptica ser necesario cuando existan problemas para la evacuacin (estancamiento) de las aguas residuales, pero por la topografa del lugar en donde se llevar a cabo la construccin, se descarta la posibilidad de su uso.

2.1.2.2.2.

Tratamiento de aguas negras

Al ser recolectadas las aguas residuales en la red de alcantarillado, stas tienen que ser evacuadas en forma conveniente, para proteger la salud de las personas y en general, del medio ambiente, para bienestar del gnero humano. Estas aguas contienen una pequea cantidad de slidos, en relacin con el peso del agua. Aproximadamente, una tonelada de agua residual contiene una libra de slidos, es decir el 0.05%, de los cuales libra estn en solucin, de libra son sedimentables y de libra estn en suspensin. Los distintos procesos de tratamientos, tienen como uno de sus objetivos obtener la mayor separacin de esa porcin de slidos.

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La materia orgnica tambin se encuentra presente en las mencionadas aguas; gran parte de stas la constituyen las heces y la orina. A esto se debe el hecho que las aguas sin tratar presenten una alta demanda bioqumica de oxgeno (DBO) que es la cantidad de oxigeno en mg/lt que hace falta para descomponer (oxidar) las materias orgnicas del agua residual, con ayuda de las bacterias. Con la aplicacin de los mtodos de tratamiento se trata de disminuir la demanda bioqumica de oxgeno. Adems, se encuentra presente en esta agua gran cantidad de microorganismos, sobre todo bacterias colibacilares, provenientes del tracto intestinal del hombre, siendo todo esto el indicador del grado de contaminacin bacteriolgica de las aguas residuales. Con el tratamiento se obtiene una sensible separacin de slidos, se disminuye la demanda bioqumica de oxgeno y hay una reduccin de microorganismos. Esto trae, entre otros beneficios, la conservacin de fuentes de abastecimiento de agua potable, la prevencin de enfermedades, la conservacin del agua para usos agrcolas, conservacin de centros recreativos, etctera.

Con el tratamiento se evitan: La contaminacin de los cursos de agua. Poluciones fsicas, como turbidez, cambios de temperatura y color, olor desagradable. El encarecimiento de los servicios de abastecimiento de agua, porque al contaminarse los cursos de agua puede proscribirse su uso y como consecuencia, se tiene que recurrir a la bsqueda de otras fuentes ms lejanas, lo que ocasiona ms inversiones.

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Proceso de tratamiento Los procesos de tratamiento que se usan en aguas residuales pueden clasificarse as:

Tratamiento primario El propsito de este tratamiento es separar los slidos sedimentables y una parte de los slidos en suspensin. La separacin de slidos de mayor tamao, que se encuentran en suspensin, se logra por medio de tamizado y colado en rejas y tamices; la de slidos de regular tamao, que son sedimentables, por medio de desarenadores; las grasas, aceites y materiales flotantes anlogas, por medio de trampas de grasas, o bien por sedimentadores con barredoras superficiales; la separacin de substancias finas en suspensin, por medio de tanques de sedimentacin, que segn el volumen de las aguas servidas a tratar pueden ser tanques de doble accin (inhoff) y tanques de sedimentacin simple con limpieza mecnica. Con el tratamiento primario se eliminan alrededor del 30 al 50% de los slidos y se logra obtener una reduccin del 30 al 40% del nmero de microorganismos. Adems, la demanda bioqumica de oxgeno se reduce de un 25 a 40%. Si se requiere aumentar el volumen de slidos sedimentables, se puede agregar a las aguas residuales uno o ms coagulantes qumicos; estos coagulantes producen flculos, pequeas masas gelatinosas formadas por coloides, que sedimentan ms rpidamente. Los floculantes ms eficaces son el sulfato frrico, el cloruro frrico y el sulfato de aluminio, pero se debe hacer ajustes del pH con hidrxido de calcio, cal y polielectrolitos.

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Tratamiento secundario En este proceso se aplican procedimientos biolgicos a afluentes a los que se les ha dado un tratamiento primario. Cuando no basta aplicarles a las aguas residuales una depuracin con medios mecnicos, se hace necesario aplicar procedimientos biolgicos, los cuales funcionan con ventilacin, oxgeno, formndose estructuras floculantes por los procesos vitales desarrollados en el agua. Los flculos as formados se asientan como pelculas en las partculas de los campos de riego o lechos bacterianos. Las pelculas y flculos fijan las pequeas partculas de slidos del agua residual y luego son destruidas por los organismos, especialmente las bacterias. Para este proceso, es imprescindible la presencia de oxgeno. Los procedimientos biolgicos se dividen en naturales y artificiales; entre los primeros estn los campos de riego y las lagunas de oxidacin; entre los segundos pueden mencionarse los lechos bacterianos y los tanques de lodos activados.

Tratamiento terciario Se aplica a un afluente secundario. Su objetivo es la eliminacin de nutrientes como el nitrgeno y el fsforo. Los fosfatos se eliminan mediante el tratamiento con sales de aluminio, hierro o cal. Se considera un tratamiento terciario la desinfeccin del afluente secundario.

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Cloracin La cloracin puede usarse en cualquier etapa de un tratamiento. El cloro se aplica con los siguientes propsitos: Desinfeccin o destruccin de organismos patgenos. Controlar el olor del agua y de los fangos. Con este proceso de tratamiento se garantizar que la evacuacin de las aguas residuales, provenientes del proyecto, no contaminar el medio ambiente.

2.1.2.3.

Electricidad domiciliaria

La introduccin de este servicio deber hacerse a travs del Instituto Nacional de Electrificacin (I.N.D.E.). En este caso, se requiere contratar los servicios de una empresa consultora de ingenieros electricistas para que realicen el estudio, el cual comprende un plano que indique las lneas primarias y secundarias, el tipo de corriente a utilizar, los puntos de instalacin de transformadores y su capacidad, la colocacin de postes y anclas, as como el presupuesto de instalacin de trabajo.

2.2.

Planificacin

sta contempla lo relacionado con la distribucin y tamao de los lotes que tendr el proyecto de viviendas. Para ello, es necesario analizar y considerar los diferentes requerimientos legales establecidos para tal efecto.

2.2.1.

Dimensionamiento de lotes

Para establecer el tamao o rea que tendr cada uno de los lotes sobre los cuales se tiene contemplado la construccin de viviendas, es necesario conocer los requerimientos legales existentes.

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2.2.1.1.

Normas municipales

El Reglamento de Ornato de la municipalidad de Huehuetenango establece, en cuanto a las lotificaciones se refiere, lo siguiente: Artculo 82. Toda lotificacin debe ser diseada por ingeniero colegiado o por un

prctico previamente calificado por el ingeniero municipal o de obras pblicas y aprobado por la municipalidad antes de ejecutarse cualquier trabajo de construccin. Artculo 83. Las dimensiones mnimas en lotificaciones urbanas son las siguientes:

a) Ancho de lote 10.00 metros; b) Fondo del lote 20.00 metros; c) Ancho de calles 9.00 metros entre lnea de fachada, con banqueta no mayor de 1.50 metros; d) Curvatura mnima de esquina 3.00 metros de radio; e) Superficie mnima de cada lote 200.00 metros cuadrados; f) rea destinada a jardines, parques, paseos, rea verde, 20 por ciento de la superficie total de la lotificacin. g) Radio mnimo de curvatura en vueltas cerradas 10.00 metros. Artculo 84. Las calles y callejones de toda lotificacin deben ser cedidas a la municipalidad, correspondiendo al propietario de la lotificacin hacer los estudios y previsin de pavimentos, siendo su ejecucin motivo de convenio especial entre el propietario y la municipalidad.

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2.2.1.2.

Normas Ley de Parcelamientos Urbanos

Adems de lo normado en el anterior reglamento, deben conocerse a fondo las disposiciones contenidas en las Normas Ley de Parcelamientos Urbanos (Decreto Nmero 1427). De esta ley, se transcribir lo correspondiente al capitulo I y II, que son los que tienen relacin con el diseo. Sin embargo, es conveniente para cualquier lotificador leer esta ley y conocerla a profundidad, ya que se relaciona directamente con este trabajo. Capitulo I Disposiciones Generales Artculo1. Parcelamiento Urbano, es la divisin de una o varias fincas, con el fin de formar otras de reas menores. Tal operacin debe ajustarse a las leyes y reglamentos de urbanismo y a los planos reguladores que cada municipalidad ponga en vigor, de conformidad con la automatizacin de su rgimen. Artculo 2. Toda persona individual o colectiva que directa o indirectamente se dedique con nimo de lucro a efectuar operaciones de las conceptuadas en el artculo anterior, queda obligada a registrarse en la municipalidad cuya jurisdiccin corresponda el inmueble que se va a parcelar. Artculo 3. Las disposiciones de la presente ley son de orden pblico y de inters social, siendo nulos ipso jure los contratos que en todo o en parte las disminuyan, restrinjan o tergiversen.

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Capitulo II De los Parcelamientos Urbanos Artculo 4. Las personas comprendidas en el artculo 2 de esta ley debern

solicitar autorizacin a la municipalidad jurisdiccional, donde se encuentren el o los inmuebles destinados a ser parcelados. A toda solicitud de autorizacin debern acompaar lo siguiente: a) Certificacin de fecha reciente expedida por el Registro General de la Propiedad Inmueble correspondiente, haciendo constar la primera y ltima inscripcin de dominio, desmembraciones, gravmenes, anotaciones o limitaciones del inmueble o inmuebles que se pretenda parcelar; b) c) Testimonio de la escritura pblica que establezca la personera con que acta el solicitante, en su caso; Promesa formal de garantizar la construccin o el pago de las obras de urbanizacin y dems que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad respectiva; y d) Planos del Parcelamiento urbano que contengan la distribucin de los lotes, vas pblicas o reas de uso comn y de servicios pblicos, debidamente acotadas y en curvas de nivel, as como localizacin del Parcelamiento en relacin con la cabecera municipal que se trate, marcando la vas de acceso y ajuste a los planos reguladores. Los planos que se presenten debern ceirse a las condiciones y requisitos que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad autorizante. Los planos debern ser certificados por ingeniero colegiado.

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Una vez cumplidos los requisitos anteriores, la municipalidad correspondiente acordar la autorizacin para llevar a cabo el Parcelamiento, pero la venta de las fracciones de terreno se sujetar a nueva autorizacin. Artculo 5. Las ventas de fracciones de terreno slo podrn efectuarse con la previa autorizacin municipal, y para ello se comprobar antes de entregarlas: a) Que las obras de urbanizacin que figuren en los planos aprobados al concederse la autorizacin para el parcelamiento se han realizado o que por lo menos se han ejecutado los trabajos de introduccin de energa elctrica, agua potable y drenajes para cada lote y pavimento de las calles. En su defecto, deber prestarse garanta suficiente a juicio de la municipalidad, de su realizacin o bien contratar con sta la ejecucin de los mismos; b) Que el propietario o gestor del parcelamiento ha fijado el precio de cada parcela de acuerdo con el valor de la totalidad del terreno, los gastos de urbanizacin, la libre competencia y otros factores que sean aplicables; c) Que se ha efectuado la nueva declaracin fiscal del o de los inmuebles que van a ser parcelados con base en la revalorizacin a que se refiere el inciso anterior, para los efectos fiscales y catastrales; y d) Que han sido satisfechos todos los dems requisitos que establezcan los reglamentos municipales respectivos. Todos los trabajos a que alude el inciso a) debern realizarse de conformidad con las exigencias municipales para la zona en que est ubicado y el tipo de Parcelamiento que se trate. Artculo 6. La municipalidad que corresponda proceder de oficio a solicitar la inscripcin en los registros correspondientes de las reas que se hayan traspasado a la misma para uso comn y servicios pblicos, de conformidad con los reglamentos de la materia y a solicitar en igual forma la cancelacin de los registros fiscales, y a cancelar de oficio los registros que se refieran al pago de tributos municipales.

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2.2.2.

Plano del terreno

Una vez definido el tamao o rea que tendr cada uno de los lotes (que en este caso ser de 10 metros de ancho por 20 metros de profundidad), es necesario elaborar el plano de parcelamiento urbano, el cual permitir hacer una distribucin de lotes, vas pblicas y reas de uso comn y de servicios pblicos. Para obtener el plano del terreno en el cual se desarrollar la construccin de viviendas, se realiz un estudio topogrfico que permiti obtener el polgono que dio la forma real del terreno, utilizando para ello equipo especial como: teodolito, niveles de precisin, cinta mtrica, plomadas y pedestal. Considerando que el estudio topogrfico corresponde a un trabajo de ingeniera civil, nicamente se incluir la tabla que se obtuvo despus al efectuar los clculos correspondientes (ver tabla II). De dicho clculo se estableci que el terreno tiene un rea total de 129,249.15 Mts, obteniendo as el plano (polgono) que se muestra en la figura 15.

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Figura 15. Plano (polgono) del terreno

Fuente: Trabajo de Campo.

48

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2.2.3.

reas pblicas

En todo proyecto de esta ndole, la ley exige dejar reas pblicas, las cuales sern destinadas para el uso de las personas que vivirn en el mismo.

2.2.3.1.

reas verdes Segn el

Las reas verdes son las destinadas a parques recreativos y jardines. debe destinarse un veinte (20) por ciento de la superficie total de la lotificacin.

artculo 83, inciso f) del Reglamento de Ornato de la municipalidad de Huehuetenango,

Es recomendable dejarlas repartidas en todo el proyecto y no concentrarlas en un solo lugar, ya que esto dar la sensacin de un ambiente ms ventilado, logrando a la vez una mejor presentacin para el proyecto.

2.2.3.2.

reas forestales

Por ley, debe reservarse un rea forestal del diez (10) por ciento del rea de lotes, independientemente de las reas verdes, deportivas y educativas que corresponden. Deben dejarse reas planas normalmente, pero es aceptable que tengan alguna inclinacin, o bien, dejar barrancos o cualquier rea que no sea lotificable.

2.2.3.3.

reas deportivas

La Ley Orgnica del Deporte (Decreto 48-69 y 65-69, de fecha 4 de julio de 1,972) establece en el Artculo 2: En todo Parcelamiento, cuya rea total sea mayor de 10,000 metros cuadrados, se destinar terreno suficiente y apropiado para instalaciones y campos deportivos.

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La extensin ser proporcional al rea a parcelarse y se determinar atendiendo a la densidad de la poblacin que se estime para ocuparla. En todo caso, el mnimo de esta proporcin ser el 5% del total de la superficie destinada a la venta (rea vendible). Estas reas debern ser planas o con poca inclinacin, porque de lo contrario la Confederacin Deportiva Autnoma de Guatemala (C.D.A.G) no las recibir.

2.2.3.4.

reas escolares

La Ley Orgnica de Educacin Nacional (Decreto Ley 317, de fecha 21 de junio de 1,971) en su artculo 1. dice: Previo a emitir la autorizacin en definitiva de la venta de lotes, las municipalidades respectivas requerirn de cada propietario de lotificacin, urbanizacin o fraccionamiento urbano, sub-urbano o rural, la cesin de ttulo gratuito a favor del Estado, de un rea equivalente al seis (6) por ciento, como mnimo, del rea total de lotes. Las escrituras de cesin, as como los planos de registro, sern por cuenta de los propietarios respectivos. El articulo 4. indica: El rea mnima necesaria para una construccin escolar, se fija en tres mil (3,000) metros cuadrados, calculados con base a seis aulas de cuarenta y dos alumnos por aula y doce metros cuadrados por alumno. Cuando el porcentaje indicado en el artculo 1. de este Reglamento no sea suficiente para cubrir el rea mnima, el propietario de la lotificacin, urbanizacin o fraccionamiento, quedar obligado a vender el complemento necesario a requerimiento del Ministerio de Educacin, en el lugar que ste lo localice y al precio que resulte del promedio del avalo practicado por la Municipalidad y la Administracin de Rentas respectivas.

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2.2.4.

Otras reas

Adicional a las reas obligadas, deber disponerse de reas de requerimientos comerciales y religiosos.

2.2.4.1.

reas comerciales

Las reas comerciales deben colocarse en la interseccin de las principales vas de la lotificacin y preferiblemente en el centro de sta, con el fin de facilitar a los compradores el acceso a las mismas. El tamao de estas reas depende del proyecto, pero en condiciones generales se dispone de un tres (3) por ciento del rea de lotes, la cual incluye el rea necesaria para estacionamientos.

2.2.4.2.

reas religiosas

Estas reas son indispensables en toda lotificacin mayor de trescientos (300) lotes. Normalmente se dispone de un rea para iglesia catlica y para iglesia evanglica, como mnimo, distanciadas entre s por lo menos trescientos (300) metros. El rea a dejar es variable, pero con un rea de seiscientos (600) metros cuadrados es ms que suficiente para cada una.

2.2.5.

Distribucin de lotes, reas pblicas y otras reas

Considerando las reas pblicas que la ley exige, el total de casa a construir ser de 169; por lo que la distribucin de lotes, reas pblicas y otras reas, quedar como se muestra en la figura 16.

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Figura 16. Distribucin de lotes, reas pblicas y otras reas.

Fuente: Trabajo de Campo.

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2.2.6.

Planos de plantas y elevaciones

El desarrollo de estos planos va desde una primera delineacin del esquema de funcionalidad y relacin entre los ambientes en las viviendas, hasta la realizacin de plantas generales y elevaciones de las mismas, bien definidas y debidamente acotadas, que dan una idea clara de lo que ser el proyecto. De esta manera, a travs de ensayos y modificaciones, va tomando forma la distribucin final en planta, en la cual deben considerarse las estructuras, los materiales de construccin y las instalaciones. Una vez definidos stos, puede iniciarse la distribucin completa de todos los ambientes y reas libres, que vienen a constituir la planta general del anteproyecto, que deber tomar en cuenta las reglas de una buena tcnica de distribucin para que la misma sea funcional y responda a las exigencias de los compradores, cumpliendo a la vez con los requisitos del reglamento de construccin municipal. Por otra parte, es muy importante que se incluya el amueblado dentro de las plantas para dar una idea ms exacta de la disponibilidad de espacio de los ambientes, as como la forma adecuada de acondicionarlos. Algunas de las reglas para la buena distribucin en ambientes son: El orden y distribucin lgica de todos los ambientes (funcionalidad). La correcta orientacin solar de los diferentes ambientes. El tipo y tamao de muebles y equipo que debe incluirse para cada ambiente, en funcin de las necesidades manifiestas y que permitan una fcil circulacin. El acceso y la circulacin fcil o inmediata de todos los ambientes. El carcter de privacidad que deben reunir algunos ambientes. La ventilacin e iluminacin natural y artificial propia para cada ambiente. La jardinizacin, que mejora el aspecto de la vivienda.

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Con todas estas consideraciones, a continuacin se presentan los planos de plantas y elevaciones para el tipo de vivienda que se considera idnea para construir, desarrollado por profesionales en la materia. Figura 17. Plano de plantas y elevaciones

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2 2.7.

Perspectivas y maqueta

Considerando que tanto la planta en general como las propias elevaciones resultan de difcil interpretacin para el comprador, es muy conveniente la elaboracin de perspectivas y maquetas, ya que stas ayudarn para tener una mejor comprensin de lo que ser el diseo y construccin de la vivienda a adquirir por parte de los mismos.

2.2.8.

Presupuesto de materiales, herramienta y equipo

Parte fundamental en la planificacin de toda obra de construccin lo constituye la elaboracin de presupuestos para cada uno de los recursos a utilizar en la misma. Para ello, es necesario determinar las actividades que comprenda su ejecucin, as como la secuencia y el tiempo empleado para cada una de stas. La elaboracin del presupuesto de materiales puede hacerse calculando la cantidad de elementos que integran una unidad de medida, como por ejemplo, la cantidad de block por metro cuadrado de construccin, la cantidad de clavos por metro cuadrado de formaleta, etc.; tambin puede hacerse por el rendimiento de los materiales integrantes de mezclas, incluyendo todos los factores de reduccin hasta su aplicacin o uso, como por ejemplo, la cantidad y proporcin de los materiales que integran un metro cuadrado de repello, cernido, etc. Del mismo modo, para elaborar un presupuesto para la herramienta y equipo a utilizar en la construccin de viviendas, debern establecerse las actividades necesarias para su ejecucin. Ello significa hacer una programacin global de la obra, cuantificando tambin de manera global los recursos de materiales, herramienta, maquinaria y equipo, o sea, el total de cada uno de ellos a emplear en la ejecucin completa para la obra.

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2.2.9.

Presupuesto de mano de obra

El presupuesto de mano de obra, al igual que los otros recursos, debe ser determinado en funcin de la pormenorizacin que se haga en la planificacin y programacin de la obra. Es por ello que la mano de obra debe determinarse tambin en forma global, es decir, estimando un nmero correspondiente de operarios para toda la duracin de la obra. Esto es primordial hacerlo, ya que el costo que conlleva este recurso ser bastante significativo para el precio de venta de las viviendas.

2.3.

Construccin

La construccin (o ejecucin) es toda actividad necesaria para la realizacin de todo lo planificado, debidamente dirigido, supervisado y controlado, a travs de cada una de sus etapas. En la ejecucin se requiere la participacin debidamente coordinada del ingeniero civil, maestro de obra, personal tcnico especializado en las diferentes actividades y personal complementario, a fin de que la construccin de viviendas sea ejecutada con la mejor tcnica, en el tiempo programado y con el menor costo posible.

2.3.1.

Direccin y supervisin tcnica

Dirigir una obra conlleva impulsar, coordinar y vigilar las acciones de todos y cada uno de los empleados que intervienen en la misma, con la finalidad de que se realice del modo ms eficaz la construccin de viviendas proyectada. La direccin tiene lugar en cada uno de los pasos de la realizacin de la obra, desde su inicio hasta su finalizacin

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La supervisin tcnica, por su parte, tiene como funcin establecer si la construccin de viviendas se est haciendo tal y como se haba programado en el clculo y diseo tcnico. A su vez, la direccin y supervisin tcnica comprende los aspectos que se consideran a continuacin.

2.3.1.1.

Mano de obra

Previo a iniciar la ejecucin del proyecto, debe celebrarse un contrato de slo la elaboracin del proyecto o incluyendo tambin su ejecucin. Bsicamente existen dos modalidades de realizarlo: una, la tradicional, que consiste en solicitar los oficios de un abogado, celebrando ante su presencia el convenio entre las partes interesadas y dejando sentadas las bases del mismo de lo actuado, en el protocolo respectivo. Este documento, con carcter de escritura, deber ser debidamente registrado en la Direccin General de Protocolos. La otra modalidad, la ms generalizada hoy da, es que el convenio se celebre a travs de cartas que se entrecruzan las partes interesadas, las cuales (aunque no es indispensable) conviene que sean autenticadas ante un abogado. La ventaja que ofrece este sistema sobre el anterior es el pago nico del impuesto fiscal, ya que el primero, a parte de pagar dicho impuesto con la escrituracin del convenio por el valor total del proyecto, se vuelve a hacer efectivo en la facturacin de los materiales y equipo adquirido, as como en el timbrado de todos los recibos de mano de obra. Por lo dems, es un documento legal y muy necesario, tanto para el interesado como para el profesional, que compromete a ambas partes a cumplir con el convenio especificado en el mismo y que sirve de elemento de juicio a la hora de una disputa entre stas.

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Para la construccin de viviendas se necesita de mano de obra calificada, en varias ramas, ya que se requiere de albailes, carpinteros, herreros, ventaneros, azulejeros, plomeros, electricistas y ayudantes para cada una de estas ramas, as como profesionales quienes sern los encargados de disear y dirigir el proyecto (arquitectos e ingenieros). Es importante considerar la mano de obra disponible en la cabecera departamental de Huehuetenango, ya que ello tendr un impacto significativo en cuanto al costo de este recurso, debido a que personal importado necesitar de un lugar para comer y dormir, adems de cobrar ms por su trabajo. La contratacin de personal deber hacerse con base al presupuesto de mano de obra planificado, contratando slo el personal que va a necesitarse conforme lo requiere el proyecto.

2.3.1.2.

Suministro de materiales

El suministro de materiales puede convertirse en un problema de grandes dimensiones, si el proyecto est alejado de los centros de consumo o abastecimiento; es por ello que deben utilizarse al mximo los materiales disponibles en el mercado local, versus los materiales importados o trasladados. A travs del mtodo de observacin, como parte del estudio de mercado realizado, pudo establecerse que en la cabecera departamental de Huehuetenango existe diversidad de centros de abastecimiento para la mayora de materiales de construccin requeridos, lo cual implicar reducir tiempos y costos para el transporte de los mismos. En caso no haya existencia de algunos materiales en particular, o se tenga escasez de los mismos, el lugar ms cercano para obtenerlos sera la cabecera departamental de Quetzaltenango.

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Por otra parte, es indispensable contemplar el tiempo que requiere el proceso de compras y contrataciones, as como el transporte de los materiales, para determinar as la cantidad de das necesarios para solicitarlos. Por ello, es conveniente mantener saldos mnimos de materiales (niveles de reorden), considerando el tiempo que requiera el nuevo envo de materiales, asegurando con ello que siempre se tenga existencia de los mismos y as no tener retrasos en la construccin de viviendas y, por ende, sobre costos.

2.3.1.3.

Control de calidad de los materiales

Con el fin de lograr una buena obra, no basta que se ponga el sumo cuidado en la tcnica de realizacin, sino que tambin debe contarse con materiales de alta calidad; por lo que debe de ponerse toda clase de cuidado en la seleccin y recepcin de los materiales de construccin. Dependiendo de los materiales a utilizar, debern tomarse en cuenta las siguientes recomendaciones: Atender la apariencia fsica de los materiales, textura, color, granulometra, etc. Comprobar la exactitud de su forma, dimensiones, conformacin de ngulos y arietes, deformacin o rotura, etc. Comprobar la resistencia de esfuerzos a que van a ser sometidos, solicitando a la casa productora o distribuidora los resultados de los anlisis o pruebas del Centro de Investigaciones de la Facultad de Ingeniera de la Universidad de San Carlos de Guatemala.

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Con el fin de contar con el criterio suficiente para aceptar o rechazar los materiales en cuanto a su calidad, se dan ciertas normas que ayudan al respecto: Deben fijarse lmites o rangos de calidad de los materiales para su aceptacin. Debe buscarse la mayor uniformidad posible en la fijacin de los lmites de calidad de todos los materiales integrantes de una obra, es decir, atender en lo posible a que todos los materiales utilizados tengan ms o menos el mismo tiempo de vida til. Es conveniente que todos los materiales sean de la calidad indispensable para cumplir satisfactoriamente las funciones a que estn destinados y nunca mejor que sta, ya que slo redunda en un incremento de costo. Cuando sea indispensable, puede utilizarse las tcnicas de control estadstica de calidad, dentro de las especificaciones establecidas. En cualquier momento, puede contarse con el auxilio de especificaciones de calidad, elaboradas por instituciones especficas, como las del ICAITI, ASTM, etc.

2.3.1.4.

Supervisin de correcta ejecucin, tcnica de trabajo y seguridad e higiene

Supervisin de correcta ejecucin: Deber ponerse sumo cuidado en la realizacin de todas y cada una de las actividades del proyecto, tomando en cuenta que en todo momento la realizacin y xito de la siguiente actividad, depender directamente de la anterior, ya que todas siguen un orden establecido por el programa de ejecucin elaborado. Esto con la finalidad de que la obra sea terminada en el tiempo convenido y que se logren los mayores rendimientos de material, equipo y mano de obra.

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Por otra parte, es muy importante mantener un continuo estudio de los planos elaborados para tal efecto, a fin de evitar un error u omisin de las partes integrantes de cualquiera de los renglones de trabajo. La mejor forma de realizar esta actividad es: Supervisando, por lo menos, una vez al da los frentes de trabajo. Atendiendo el orden en que deben ejecutarse los diferentes renglones de trabajo. Comprobando que la ejecucin de cada actividad en particular se est ajustando estrictamente a lo contenido en los planos del proyecto. Dando las instrucciones necesarias a los subalternos en el momento de la supervisin, con la finalidad de contar con la seguridad de su cumplimiento, responsabilizando con ello a los mismos. Tcnica de trabajo: Esta actividad, al igual que la anterior, merece todo el esfuerzo y que se efecte por la persona idnea, debidamente capacitada, preferentemente el propio ingeniero, y con la misma periodicidad que la anterior, con el propsito de garantizar un buen trabajo. Para su realizacin, deber tomarse en cuenta lo siguiente: Que las tcnicas de trabajo sean lo ms modernas y adecuadas posibles. Que el trabajo se realice con la mayor precisin de medidas, niveles, escuadra, ngulos, etc. El sumo cuidado en los acabados, recubrimientos, enlucidos, mampostera, concreto, etc. La exacta y correcta construccin de las instalaciones.

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Seguridad e higiene: Sobre la seguridad e higiene en el trabajo, es muy conveniente mantener una vigilancia constante desde el inicio de la obra hasta el final de la misma, previendo de esta forma, en lo posible, un accidente o enfermedad del personal por negligencia en cuidar de estos aspectos. Esta tarea est especialmente dirigida al ingeniero o ejecutor. Algunas medidas recomendables son: Evitar andamios mal construidos, o con materiales en mal estado. Dar al trabajador la debida proteccin que requiere la actividad que realiza, utilizando cascos, guates, lentes, mascarillas y cualquier otro elemento, dispositivo o prenda que pueda proteger al trabajador contra los riegos propios de su trabajo. Comprobando, peridicamente, el buen estado de todo el equipo y maquinaria utilizada en la construccin. Evitando los peligros que la propia construccin ofrezca, como zanjas abiertas, formaletas falsas, desencofrados prematuros, malas instalaciones, etc. Acondicionando adecuadamente los materiales nuevos y de desechos. Limpiando de desechos de materiales los caminos y reas de trabajo. Debido a su importancia, se incluyen algunos artculos del Reglamento General sobre Higiene y Seguridad en el trabajo, por parte del Instituto Guatemalteco de Seguridad Social (I.G.S.S.).

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DISPOSICIONES GENERALES Artculo 1.- E1 presente Reglamento tiene por objeto regular las condiciones generales de higiene y seguridad en que debern ejecutar sus labores los trabajadores de patronos privados, del Estado, de las municipalidades y de las instituciones autnomas, con el fin de proteger su vida, su salud y su integridad corporal. OBLIGACIONES DE LOS PATRONOS Artculo 4.- Todo patrono o su representante, intermediario o contratista debe adoptar y poner en prctica en los lugares de trabajo, las medidas adecuadas de seguridad e higiene para proteger la vida, la salud y la integridad corporal de sus trabajadores, especialmente lo relativo: a) b) c) d) A las operaciones y procesos de trabajo. Al suministro, uso y mantenimiento de los equipos de proteccin personal. A las edificaciones, instalaciones y condiciones ambientales; y A la colocacin y mantenimiento de resguardos y protecciones de las mquinas y de todo gnero de instalaciones. Artculo 5.- Son tambin obligaciones de los patronos: a) Mantener en buen estado de conservacin, funcionamiento y uso, la maquinaria, instalaciones y tiles. b) Promover la capacitacin de su personal en materia de higiene y seguridad en el trabajo. c) Facilitar la creacin y funcionamiento de las "Organizaciones de Seguridad" que recomienden las autoridades respectivas.

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d)

Someter a exmenes mdicos a los trabajadores para constatar su estado de salud y su aptitud para el trabajo antes de aceptarlos en su empresa y una vez aceptados, peridicamente para control de su salud; y

e)

Colocar y mantener en lugares visibles, avisos, carteles, etc., sobre higiene y seguridad. Artculo 6.- Se prohbe a los patronos:

a)

Poner o mantener en funcionamiento maquinaria o herramienta que no est debidamente protegida en los puntos de transmisin de energa; en las partes mviles y en los puntos de operacin.

b)

Permitir la entrada a los lugares de trabajo de trabajadores en estado de ebriedad o bajo la influencia de algn narctico o droga enervante. Artculo 7.- En los trabajos que se realicen en establecimientos comerciales,

industriales o agrcolas, en los que se usan materias asfixiantes, txicas o infectantes o especficamente nocivas para la salud o en las que dichas materias puedan formarse a consecuencia del trabajo mismo, el patrono est obligado a advertir al trabajador el peligro a que se expone, indicarle los mtodos de prevenir los daos y proveerle los medios de preservacin adecuados. OBLIGACIONES DE LOS TRABAJADORES Artculo 8.- Todo trabajador estar obligado a cumplir con las normas sobre higiene y seguridad, indicaciones e instrucciones que tengan por finalidad protegerle en su vida, salud e integridad corporal.

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Asimismo, estar obligado a cumplir con las recomendaciones tcnicas que se le den en lo que se refiere al uso y conservacin del equipo de proteccin personal que le sea suministrado, a las operaciones y procesos de trabajo y al uso y mantenimiento de las protecciones de maquinaria. Artculo 9.- Se prohbe a los trabajadores: a) Impedir que se cumplan las medidas de seguridad en las operaciones y procesos de trabajo. b) Daar o destruir los resguardos y protecciones de mquinas e instalaciones o removerlos de su sitio sin tomar las debidas precauciones. c) Daar o destruir los equipos de proteccin personal o negarse a usarlos sin motivo justificado. d) Daar, destruir o remover avisos o advertencias sobre condiciones inseguras o insalubres. e) Hacer juegos o bromas que pongan en peligro su vida, salud o integridad corporal o las de sus compaeros de trabajo. f) Lubricar, limpiar o reparar mquinas de movimiento, a menos que sea absolutamente necesario y que se guarden todas las precauciones indicadas por el encargado de la mquina; y g) Presentarse a sus labores o desempear las mismas en estado de ebriedad o bajo la influencia de un narctico o droga enervante.

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DE LAS ORGANIZACIONES DE SEGURIDAD Artculo 10.-Todo lugar de trabajo deber contar con una "Organizacin de Seguridad. Estas organizaciones podrn consistir en Comits de Seguridad integrados con igual nmero de representantes de los trabajadores y del patrono, inspectores de seguridad o comisiones especiales segn la importancia, necesidades y circunstancias del respectivo centro de trabajo. Las actividades de los comits, inspectores y comisiones se regirn por un reglamento especial. ANDAMIOS Artculo 71.- El andamiaje de obras, cualquiera que sea el sistema empleado, debe estar dispuesto y construido en forma que satisfaga plenamente las condiciones generales de resistencia, estabilidad y seguridad requeridas. Todos los materiales empleados deben ser de buena calidad y de resistencia adecuada a los esfuerzos a que hayan de ser sometidos. Los pisos de los andamios deben ser lisos y planos y los tablones no deben moverse ni vascular.

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Artculo 72.- Todo el contorno del andamio que ofrezca peligro, debe estar protegido por slidas cubiertas y rgidas barandillas de noventa centmetros de altura, como mnimo, de madera o metlicas y por rodapis adecuados que eviten la cada de los trabajadores, materiales o herramientas. Todo el maderamen que se emplee en las piezas de los andamios debe ser escuadrado y cuando en los sostenes verticales que se dispongan para sostener dichos pisos se empleen piezas rollizas, la parte que se adapte a las piezas de los pisos, deber escuadrarse para mayor seguridad de los trabajadores y mejor resistencia del andamio. Artculo 73.- A todo andamio que por su posicin y altura exponga a los trabajadores directa o indirectamente al contacto con alambres o cables elctricos y lneas telegrficas o telefnicas, se les debe instalar una guarda o proteccin de madera o de otro material aislante, a fin de evitar accidentes. PROTECCIN ESPECIAL Artculo 94.- Los patronos estn obligados a proporcionar a los trabajadores, segn la clase de trabajo: a) Mscaras o caretas respiratorias, cuando por la ndole de la industria o trabajo, no sea posible conseguir una eliminacin satisfactoria de los gases, vapores, polvo u otras emanaciones nocivas para la salud. b) Gafas y pantallas protectoras adecuadas, contra toda clase de proyecciones de partculas: slidas, lquidas o gaseosas, calientes o no, que puedan causar dao al trabajador. c) Gafas y protectores especiales contra radiaciones luminosas o calorficas peligrosas, cualquiera que sea su origen. d) Cascos para toda clase de proyecciones violentas o posible cada de materiales pesados.

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e)

Guantes, manoplas, manguitos, cubrecabezas, gabachas y calzado especial, para la proteccin conveniente del cuerpo contra las proyecciones, contaminaciones y contactos peligrosos en general.

f)

Trajes o equipos especiales para el trabajo, cuando ste ofrezca marcado peligro para la salud o para la integridad fsica del trabajador.

g)

Aparatos respiratorios de tipo aislante "ciclo cerrado" o del tipo de mscara en comunicacin con una fuente exterior de aire puro mediante tubera, para aquellos trabajos que deban realizarse en atmsferas altamente peligrosas; y

h)

Cualquier otro elemento, dispositivo o prenda que pueda proteger al trabajador contra los riesgos propios de su trabajo. Artculo 95.- Cuando el equipo de proteccin personal pueda convertirse en

vehculo de contagio, debe ser individual o desinfectado antes de ser usado por otra persona.

BOTIQUN Y ENFERMERA Artculo 106.- Todos los lugares de trabajo deben tener convenientemente instalados un botiqun mdico-quirrgico provisto de todos los elementos indispensables para atender casos de urgencia, de conformidad con las normas que sobre el particular fijen el Ministerio de Trabajo y Bienestar Social y el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social, segn la ndole de trabajo, frecuencia y clase de riesgos y nmero de trabajadores. Estos botiquines debern estar a cargo de personal adiestrado.

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Cuando la importancia del lugar de trabajo o la peligrosidad del trabajo que en stos se realiza lo exija, debe disponerse de una enfermera atendida por personal competente, para prestar los primeros auxilios a los trabajadores vctimas de accidentes de cualquier clase.

2.3.1.5.

Comprobacin y asesora en la ejecucin

Durante la ejecucin del proyecto siempre habr un detalle o lugar donde sea posible y necesario preservar el carcter y estilo inicial del mismo; por lo que resulta muy conveniente contar en lo posible con la presencia del diseador, muy especialmente cuando est por concluirse la obra, garantizando con ello el diseo arquitectnico de las viviendas, es decir, el aspecto esttico y estilo de las mismas. Una vez que se encuentra completamente elaborado el proyecto, previo al inicio de su ejecucin, deber someterse a la revisin y aprobacin municipal para la obtencin de la licencia de construccin respectiva. Segn la Comisin de Urbanismo y Desarrollo Urbano Rural, los requisitos para obtener Licencia de Construccin son los que a continuacin se indican, cuyos planos debern ser firmados por ingeniero o arquitecto colegiado: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Llenar y presentar formulario en tesorera. Solicitud dirigida al alcalde municipal (hoja de papel espaol). Fotocopia de la escritura del inmueble, carta de compra-venta o contrato. Presupuesto de la construccin: por renglones de trabajo y con su precio unitario. Fotocopia del boleto de ornato del propietario de la construccin y del constructor. Planos. Plano de ubicacin de la construccin.

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3.

ESTUDIO FINANCIERO

3.1.

Sistemas de financiamiento disponibles

El sistema de financiamiento es indiscutiblemente un factor muy importante en un proyecto de inversin; es por ello que debe prestarse especial atencin a los diferentes sistemas disponibles, para analizar detenidamente las ventajas y desventajas que cada uno de stos tiene, de manera que pueda tomarse una decisin acertada. El financiamiento de un proyecto puede separarse en tres grupos: propio, bancario y mixto. 3.1.1. Sistema de financiamiento propio

Dentro del sistema de financiamiento propio se tienen dos formas: con capital propio y capital proveniente de una sociedad accionada. Financiamiento propio: Este tipo de financiamiento debe considerar fondos propios suficientes para la realizacin del proyecto, teniendo como ventaja que el propietario del mismo no tiene mayor cantidad de problemas con otros socios, o con bancos, adems de que no hay erogaciones de dinero por pago de intereses. La desventaja de este sistema es que el dinero podra ser invertido en varios proyectos, o un proyecto de mayor envergadura. Financiamiento proveniente de sociedades accionadas: Las sociedades pueden clasificarse atendiendo a varios aspectos, entre los cuales se destacan los siguientes:

Segn exista un predominio del elemento personal o patrimonial, stas pueden ser: Sociedades de personas (Sociedades colectivas). Sociedades de capitales (Sociedades annimas). Sociedades mixtas (Sociedades en comandita). Limitada (Sociedades annimas, Sociedades de responsabilidad limitada, Sociedades en comandita por acciones).

Si atendemos a la responsabilidad de los socios, stas pueden ser: -

Segn la variabilidad del capital, tenemos: De capital fijo (Sociedades annimas, Sociedades colectivas, Sociedades en comandita simple, Sociedades de responsabilidad limitada, Sociedades en comandita por acciones). De capital variable (Sociedades annimas).

En este caso, consecuencia del punto anterior, si no se tiene capital suficiente para la realizacin del proyecto, debe de considerarse la posibilidad de formar una sociedad accionada, con aportes a capital, que cubran las diferentes etapas del proyecto. Para tal efecto, deber seleccionarse a las personas que quieren ingresar al negocio de la construccin, aportando capital contra acciones. Este financiamiento tiene como ventaja que ninguno de los socios arriesga mayor cantidad de dinero y que la empresa puede ser de mayor tamao y capital, que si est fuera de carcter individual; sin embargo, quien forma la sociedad corre el riesgo de perder el control de la empresa y esto podra llevarlo a que se utilicen fondos de tal manera que no se perciban los dividendos esperados. 3.1.2. Sistema de financiamiento bancario

Si no se posee capital propio para la realizacin de un proyecto, es necesario acudir a uno o ms bancos del sistema para obtener de esta manera, a travs de prstamos hipotecarios, los fondos suficientes que permitan la realizacin del mismo.

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La mayor desventaja de este sistema es el costo en que se incurre por concepto de intereses, adems de considerar que se corre el riesgo de perder la hipoteca si no se tiene suficiente liquidez para efectuar los pagos correspondientes al banco.

3.1.3.

Sistema de financiamiento mixto

Debido a que pocas veces puede trabajarse con financiamiento propio, hay que considerar la posibilidad de incrementar los fondos necesarios para la realizacin del proyecto, a travs de sistemas de financiamiento mixto, en los que el propietario (ya sea individual o constituido como sociedad) requiera de aportaciones externas de capital. En este caso, se tienen varias combinaciones que son: financiamiento propio ms crditos bancarios, financiamiento propio ms ingresos por ventas, y la combinacin de los tres factores anteriores. Financiamiento propio ms crdito bancario: Este es un sistema muy utilizado en nuestro medio, en el que la compaa constructora acude a un banco del sistema para obtener los fondos necesarios para realizar un proyecto, aportando adems fondos propios para el mismo. Este sistema no tiene mayores inconvenientes, sin embargo, puede realizarse el proyecto por otros mtodos ms rentables. Financiamiento propio ms ingresos por ventas: Con este sistema se busca obtener fondos de ventas sobre planos, de manera que no sea necesario el crdito bancario y, por ende, obviar los trmites que el mismo conlleva, adems de ahorrarse el costo del dinero (intereses) para obtener mayores ganancias. que el proyecto tenga demasiada demanda. No es muy recomendable utilizar este sistema, ya que se corre el riesgo de no tener los ingresos esperados por ventas, lo que conllevar a no poder construir las viviendas, ya que difcilmente se contar con fondos suficientes para hacerlo. En teora, este sistema es funcional, pero en la prctica es poco probable que puedan obtenerse los resultados esperados, a menos

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Financiamiento propio ms crditos bancarios ms ingresos por ventas: Este es el sistema ms utilizado en nuestro medio, debido a que ofrece una mayor garanta de xito para el proyecto a realizar, ya que los fondos propios son utilizados con medida; el crdito bancario puede ser reducido a niveles seguros de pago, logrando con ello una menor erogacin de dinero por concepto de intereses; y por ltimo, los ingresos por ventas representarn una captacin de dinero adicional, pero no es conveniente vender todas las unidades (viviendas) sobre planos, ya que los costos estn sujetos a variaciones y el precio de venta no podr ser sujeto a cambios, a menos que el comprador lo acepte. El hecho de vender las viviendas ya construidas, implica que podr obtenerse un mejor precio por ella, adems de que el riesgo de perder se minimiza. 3.2. Financiamiento a utilizar en la construccin de viviendas

Despus de analizar y evaluar cada una de las opciones o sistemas de financiamiento, se considera que lo ms conveniente (para el inversionista) es trabajar bajo un sistema de financiamiento proveniente de sociedades accionadas, con aportes a capital, la cual funcionar de la manera siguiente: La aportacin inicial de los socios ser para la urbanizacin del terreno, sobre los cuales se construirn las viviendas. Posteriormente se harn aportaciones menores para llevar a cabo estas construcciones, cuya inversin podr recuperarse al momento de concretar su venta (la cual, en determinado momento, puede ser anticipada a la finalizacin de la misma, en el entendido que la venta se realiza al contado). En ese sentido, se trabajar conjuntamente con cualquiera de los bancos del sistema, ya que seguramente habr necesidad de otorgar financiamiento para la adquisicin de las mismas. Si este fuera el caso, el comprador deber pagar a la sociedad el enganche de su vivienda (equivalente al 20% del valor de la misma) para que el banco le financie el restante saldo, cuyas cuotas mensuales y plazo dependern del poder adquisitivo que el mismo tenga. De esa cuenta, el banco har efectivo a la sociedad el restante 80% del valor de la vivienda. Finalmente, se proceder a la distribucin de las utilidades entre los socios capitalistas, la cual se har acorde a las acciones que cada uno de stos tenga sobre la sociedad. 74

4.

ESTUDIO ECONMICO

Todo proyecto de inversin requiere de un estudio econmico, el cual permitir conocer los costos aproximados que el mismo ocasionar, as como los ingresos que ste podra generar, con el propsito de establecer, por medio de tcnicas y mtodos de evaluacin financiera, si dicho proyecto es o no rentable (desde el punto de vista econmico) para el inversionista. A continuacin, se describe el anlisis de costos e ingresos promedio para el proyecto de construccin de viviendas, el cual permitir elaborar el flujo de caja que ser de suma utilidad para efectuar el estudio econmico, con el objeto de establecer la rentabilidad o beneficio econmico para el inversionista. El presente estudio se efectuar para el tiempo de vida que tendr el proyecto, el cual se estima que ser de 5 aos, en cuyo flujo de caja podr apreciarse los costos e ingresos mensuales esperados, el cual se condensar por ao para efectuar la evaluacin econmica correspondiente (ver Tablas VIII y IX, respectivamente).

4.1.

Anlisis de costos del proyecto

Derivado de la investigacin efectuada, se describe el anlisis de los costos totales estimados que el proyecto de construccin de vivienda podra tener, siendo stos los siguientes:

4.1.1.

Costos del estudio de mercado

Considerando las tcnicas utilizadas para efectuar el mismo, las cuales fueron descritas en el captulo 1, el costo para el estudio de mercado es de Q. 6,000.00.

4.1.2.

Costos para la planificacin

Este costo asciende a Q. 74,800.00, distribuidos de la manera siguiente: 4.1.2.1. Planos del terreno
Q7,500.00 Q7,500.00 Q2,500.00 Q2,500.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q8,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q2,000.00 Q4,000.00

- Polgono topogrfico - Polgono de curvas de nivel - Geometra de lotes - Geometra de ejes de calles - Distribucin de reas - Planta perfil de ejes de calles - Memoria de clculo de agua potable, drenajes sanitarios y pluviales, y energa elctrica - Red de distribucin de agua potable y clculo de tuberas - Red de drenajes sanitarios y pluviales - Red de energa elctrica - Diseo de alcantarillado sanitario hacia planta de tratamiento - Detalle de caja de registro y cabezal de descarga - Detalle de pozo de visita - Detalle de conexin domiciliar para alcantarillado pblico - Planta de tratamiento, desarenador - Planta de tratamiento, filtro percolador - Planta de tratamiento, sedimentador primario - Planta de tratamiento, patio de secado de lodos y sedimentador terciario - Ubicacin de unidades + perfil hidrulico, planta de tratamiento de aguas residuales - Planta red general de drenaje pluvial

TOTAL 4.1.2.2. Planos de planta y elevaciones

Q. 60,000.00

- Plano de ubicacin - Plano de localizacin - Planta arquitectnica (amueblada) - Planta acotada - Planta de acabados - Plano de cimentacin y columnas - Plano de detalle de corte de muros - Plano de instalaciones hidrulicas - Plano de drenajes y detalle de cajas - Plano de instalacin elctrica e iluminacin - Plano de instalacin elctrica fuerza - Plano de loza y vigas - Plano de techos - Plano de elevaciones y secciones

Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 400.00

TOTAL 76

Q. 5,600.00

4.1.2.3.

Perspectivas y maqueta
Q. 400.00 Q. 400.00 Q. 700.00 Q. 400.00 Q. 2,300.00 Q. 5,000.00

- Elevaciones - Isomtrico - Perspectivas - Apuntes perspectivados - Maqueta de vivienda tpica - Maqueta general del proyecto

TOTAL

Q. 9,200.00

4.1.3.

Costos de urbanizacin

Los costos aproximados en los que se incurrir para la urbanizacin respectiva ascienden a Q. 71066,300.00, los cuales estn distribuidos de la siguiente manera:
- Licencia de urbanizacin - Ingeniera y supervisin - Amojonamiento - Apertura de calles - Introduccin de energa elctrica - Red de distribucin de agua potable - Pavimento de calles y bordillos - Portal de acceso (garita de entrada) - Muro perimetral - Red drenajes sanitarios - Tratamiento de aguas negras - Tanque elevado - Tanque de almacenamiento - Pozo mecnico - Bomba elctrica - Know How (asesora) del grupo desarrollador - Pago de Tierra Q. 80,000.00 Q. 200,000.00 Q. 8,450.00 Q. 82,850.00 Q. 185,000.00 Q. 210,000.00 Q. 11100,000.00 Q. 90,000.00 Q. 600,000.00 Q. 610,000.00 Q. 300,000.00 Q. 140,000.00 Q. 140,000.00 Q. 300,000.00 Q. 140,000.00 Q. 720,000.00 Q. 21160,000.00

Esto significa que el costo directo para la urbanizacin de un lote es el siguiente: Costos de urbanizacin = Q. 71066,300.00 Costos de planificacin = Q. Total 74,800.00 Q. 71141,100.00 / 169 lotes

Costo por lote urbanizado = Q. 42,255.03

77

4.1.4.

Costos de escrituracin de viviendas

Si el costo de escrituracin por vivienda es de Q. 1,000.00, el costo total es de Q. 169,000.00.

4.1.5.

Costos de estudio de impacto ambiental

Se estima que el costo para el estudio de impacto ambiental asciende a Q. 18,000.00.

4.1.6.

Costos de publicidad y promocin de ventas

Para lograr posicionar el proyecto en el mercado meta, ser fundamental una adecuada estrategia de publicidad y promocin de ventas, utilizando para ello los medios de informacin y divulgacin existentes y ms convenientes en el departamento de Huehuetenango, tales como la radio, televisin por cable, vallas publicitarias y afiches, cuyo costo ascendera a Q. 111,000.00. (Ver distribucin mensual en flujo de caja, Tabla VIII).

4.1.7.

Costos de construccin

4.1.7.1.

Materiales, herramientas y equipo

Considerando el tipo de vivienda a construir, a continuacin se detallan los insumos requeridos para cada una de stas:

78

Tabla III. Costos de materiales, herramientas y equipo


Cantidad 4,550 23 53 7 4 140 245 58 30 95 22 90 23 Descripcin y unidad de medida Block de 15*20*40 Quintales de hierro de 1/2" Quintales de hierro de 3/8" Quintales de hierro de 1/4" Quintales de alambre de amarre Sacos de cemento (5000 PSI) Sacos de cemento UGC Metros cbicos de arena de ro Metros cbicos de piedrn Quintales de cal de cantera Sacos de cal hidratada Metros cuadrados de piso cermico Metros cuadrados de azulejo Material para drenaje Material para agua Ladrillos tayuyo Juego de sanitario Material elctrico Cajas rectangulares Cajas octogonales Rollos de manguera poliducto de 3/4" Puertas de madera para interiores Puerta de madera exteriores Metros cuadrados de ventanera de aluminio Lava trastos Tablero de 8 circuitos Caja soquet para contador Precio por unidad Q 3.20 Q 184.00 Q 184.00 Q 184.00 Q 448.00 Q 45.00 Q 48.00 Q 90.00 Q 98.00 Q 40.00 Q 22.00 Q 55.00 Q 60.00 Total Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q 14,560.00 4,232.00 9,752.00 1,288.00 1,792.00 6,300.00 11,760.00 5,220.00 2,940.00 3,800.00 484.00 4,950.00 1,380.00 950.00 1,170.00 1,036.00 1,150.00 4,400.00 135.00 36.00 675.00 6,000.00 3,600.00

740 1 45 12 5 4 2 15 1 1 1

Q 1.40 Q 1,150.00 Q 3.00 Q 3.00 Q 135.00 Q 1,500.00 Q 1,800.00 Q 600.00 Q 750.00 Q 450.00 Q 85.00 TOTAL

Q 9,000.00 Q Q Q 750.00 450.00 85.00

Q 97,895.00

79

4.1.7.2.

Mano de obra

El costo por vivienda, en lo que a mano de obra se refiere, es el siguiente: Tabla IV. Costos de mano de obra
Cantidad 22 22 134 134 134 142 92 288 142 90 23 Descripcin Agujeros para zapatas Unidades armadura de zapatas Metros lineales de cimiento Metros lineales de levantado de block Metros lineales de sobre cimiento Metros de armadura y fundicin de loza Metros lineales de armadura y fundicin de columna principal Metros lineales de repello de pared Metros de repello de loza Metros cuadrados de instalacin de piso cermico Metros cuadrados de instalacin de azulejo Instalacin de drenaje global Instalacin de agua Unidades de cajas recolectoras Metros de fundicin de bodillo para ducha Instalacin de ducha Instalacin de sanitario Instalacin de lava manos Instalacin de lava trastos Entubado elctrico de loza Instalacin de tablero de distribucin elctrica Instalacin de cajas rectangulares para tomacorrientes e interruptores Instalacin de caja soquet para contador Hechura de un mdulo de gradas Instalacin de puertas Instalacin elctrica global Precio por unidad Q 50.00 Q 30.00 Q 30.00 Q 62.50 Q 30.00 Q 100.00 Q 60.00 Q Q Q Q 25.00 50.00 35.00 40.00 Total Q Q Q Q Q Q 1,100.00 660.00 4,020.00 8,375.00 4,020.00 14,200.00

Q 5,520.00 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q 7,200.00 7,100.00 3,150.00 920.00 1,000.00 800.00 750.00 50.00 375.00 100.00 100.00 200.00 475.00 100.00 420.00

6 2

Q 125.00 Q 25.00

42

Q 10.00

Q 125.00

Q 80.00 Q 750.00 Q 750.00 Q 2,500.00 Q 64,715.00

TOTAL

Por lo tanto, el costo por vivienda es de Q. 162,610.00, con un incremento del 5% anual, considerando el ndice de inflacin promedio de los ltimos aos. 80

4.1.8.

Costos de financiamiento (intereses)

Considerando que en este caso se utilizar el sistema de financiamiento proveniente de sociedades accionadas, no se incurrir en costos por concepto de intereses. 4.1.9. Costos de administracin

Estos costos promedio estn distribuidos de la manera siguiente, cuyo monto (para 5 aos) asciende a Q 3 465,758.94:
1

Tabla V. Costos de administracin


Descripcin o rubro Gastos de Administracin de oficina: - Administrador. - Asistente de administracin. - Gastos propios de la oficina (tiles, energa elctrica, servicio telefnico, agua potable, etc.). Contabilidad: - 1 contador general. Mobiliario y equipo y vehculo: - Mobiliario y equipo. - Vehculo. Viticos, combustible y otros gastos: - Comprende los gastos de combustible y mantenimiento del vehculo a utilizar. Alquiler de oficina Salarios y comisiones por ventas: - Gerente de Proyecto. - Gerente de ventas. - 6 vendedores, quienes tendrn un salario base de Q. 1250.00, as como una comisin por venta del 2.5%, respecto al precio de venta de las viviendas. Constitucin de sociedad annima Q 2,250.00 Q 27,000.00 Q 135,000.00 Q 60,000.00 Q 30,000.00 Q 30,000.00 Costo / mes Q 9,000.00 Q 5,000.00 Q 1,800.00 Q 2,200.00 Costo / ao Q 108,000.00 Q 60,000.00 Q 21,600.00 Q 26,400.00 Total Q 540,000.00 Q 300,000.00 Q 108,000.00 Q 132,000.00

Q 2,500.00 Q 1,800.00 Q 40,879.32 Q 7,000.00 Q 6,000.00 Q 27,879.32

Q 30,000.00 Q 21,600.00 Q 490,551.78 Q 84,000.00 Q 72,000.00 Q 334,551.78

Q 150,000.00 Q 108,000.00 Q 2,452,758.94 Q 420,000.00 Q 360,000.00

Q 1,672,758.94

----------

----------

Q 20,000.00

81

4.1.10. Impuestos afectos al proyecto Es importante considerar este rubro en el proyecto, ya que los mismos son costos significativos que tiene carcter obligatorio para cualquier empresa mercantil. Bsicamente, el proyecto de viviendas estar afecto al pago de los siguientes gravmenes: Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.), Decreto Nmero 26-92 Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), Decreto Nmero 27-92 Impuesto Extraordinario y Temporal de Apoyo a los Acuerdos de Paz (I.E.T.A.A.P), Decreto Nmero 19-04.

Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.): Para este impuesto existen dos formas de pago: 1. 2. Forma mensual (directo) del 5%. Forma trimestral (optativo) del 31%. Considerando la inversin inicial que debe realizarse, el tiempo para recuperar dicha inversin, as como las cantidades dadas en el flujo de caja, es conveniente optar por el rgimen del 31% trimestral. Para calcular el monto de este impuesto, debe determinarse la ganancia obtenida en cada trimestre (que seran los ingresos menos los egresos); este resultado debe multiplicarse por el 31%. La forma ms sencilla de obtener el impuesto global, es tomar el monto de la utilidad o ganancia durante los cinco aos de vida del proyecto y afectarlo por el 31%.

82

Esta operacin da como resultado lo siguiente: I.S.R. = (Ingreso total Egreso total) * 0.31 I.S.R. = (Q. 48 910,357.40 Q. 40 923,360.82) * 0.31
1 1

I.S.R. = Q. 7 986,996.58 * 0.31


1

I.S.R. = Q. 2 475,968.94
1

Este mismo resultado se obtuvo al hacer esta operacin numrica para cada uno de los trimestres correspondientes, tal y como se aprecia en el flujo de caja del proyecto (ver Tabla VIII) en el cual figuran cantidades negativas durante los primeros 26 meses del proyecto (ya que en esos meses se tienen ms egresos acumulados que ingresos), lo que implica que slo se presentan las declaraciones juradas correspondientes ante el Fisco, pero no se paga impuesto alguno. Esto significa que a partir del mes 28 es donde comienza a percibirse ganancias en el proyecto de viviendas (porque ya se ha recuperado la inversin inicial), y por ende, a partir del mes 29, deben efectuarse pagos trimestrales de este impuesto. Impuesto al Valor Agregado (I.V.A): La estimacin global de este monto se obtiene tomando la ganancia durante los cinco aos de vida del proyecto (ingreso total egreso total), dividindola por 1.12 y multiplicndola por 0.12. Esta operacin da como resultado lo siguiente: I.V.A. = (Ingreso total Egreso total / 1.12) * 0.12 I.V.A. = (Q. 7 986,996.58 / 1.12) * 0.12
1

I.V.A. = Q. 855,749.63 Este mismo resultado se obtuvo despus de hacer esta operacin para cada uno de los 60 meses de operacin del proyecto, segn puede verse en el flujo de caja respectivo (Tabla VIII) en el que figuran cantidades negativas durante los 27 primeros meses del proyecto (por la misma razn indicada para el clculo del I.S.R.). 83

Ello representa un crdito fiscal durante todo este perodo, pero, a partir del mes 28, debe efectuarse mensualmente dicho pago ante el Fisco, presentando para tal efecto la declaracin jurada correspondiente.

Impuesto Extraordinario y Temporal de Apoyo a los Acuerdos de Paz (I.E.T.A.A.P): Por ser de carcter temporal, este impuesto aplica para los primeros dos aos del proyecto (2006-2007), de la manera siguiente: Durante los perodos impositivos que correspondan del uno de enero de dos mil cinco al treinta de junio de dos mil seis, el tipo impositivo ser del uno punto veinticinco por ciento (1.25%). Durante los perodos impositivos que correspondan del uno de julio de dos mil seis al treinta y uno de diciembre de dos mil siete, el tipo impositivo ser del uno por ciento (1%). La estimacin global del monto de este impuesto, para los primeros 6 meses, resulta de sumar los ingresos obtenidos durante los mismos y multiplicarlo por el 1.25%. Esta operacin da como resultado lo siguiente: I.E.T.A.A.P = Ingresos (mes 1 a mes 6)*0.0125 I.E.T.A.A.P. = Q. 4 770,000.00 * 0.0125
1

I.E.T.A.A.P. = Q. 59,625.00 Este impuesto debe ser declarado y pagado de forma trimestral; por lo que se pagar Q. 29,812.50 en los meses 3 y 6.

84

La estimacin global para los meses del 7 al 24, da como resultado lo siguiente: I.E.T.A.A.P = Ingresos (mes 7 a mes 24)*0.01 I.E.T.A.A.P. = Q. 16 456,500.00 * 0.01
1

I.E.T.A.A.P. = Q. 164,565.00 Los pagos trimestrales a efectuar sern de Q. 23,850.00, para los meses 9 y 12; Q. 29,216.25 para los meses 15, 18, 21 y 24. Por lo tanto, el I.E.T.A.A.P. total es de Q. 224,190.00.

4.2.

Anlisis de utilidades

Las utilidades que generar el proyecto dependern en gran medida del precio de venta de las viviendas, as como de su demanda y ritmo de venta; es por ello que debe analizarse detenidamente estos factores. 4.2.1. Precio de venta

Derivado que uno de los objetivos principales del proyecto de viviendas es contribuir con la disminucin del dficit habitacional en la cabecera departamental de Huehuetenango, es importante que el precio asignado para cada uno de stas no sea excesivo, principalmente para aquellas personas que necesitarn de un financiamiento econmico para su adquisicin. Tomando en cuenta que el costo directo para la construccin de una vivienda es de Q. 204,865.03 (costo de construccin de Q. 162,610.00 y costo de urbanizacin de Q. 42,255.03), se considera que el precio de inicio apropiado de venta es de Q. 265,000.00, el cual, adems, est comprendido en el rango de aceptacin (para los posibles compradores) que el estudio de mercado permiti establecer. 85

Dicho precio de venta estara sujeto a un incremento, el cual sera del 5% anual (como mnimo), ya que se tiene contemplado que los costos de materia prima y mano de obra se incrementen en ese porcentaje, tomando en consideracin el ndice de inflacin anual promedio que en los ltimos aos se ha registrado en nuestro pas. Este porcentaje en el precio puede aumentar, si se considera la plusvala que tendr el lugar ao con ao.

4.2.2.

Anlisis de ventas

Por lo general, un proyecto de este tipo puede llevar bastante tiempo para que el total de viviendas sean vendidas, el cual depende en gran parte (entre otros factores) del tipo de residencial que se trate, la cantidad de viviendas a construir, as como el precio de las mismas. Si tomamos como base que el estudio de mercado estableci que el residencial tendr bastante aceptacin entre la poblacin (su ubicacin y concepto, los servicios a ofrecer y el diseo de las viviendas, as como el precio de venta), puede suponerse que la compra de viviendas y ritmo de ventas ser aceptable. Considerando la antes indicado, puede pronosticarse (cautelosamente) un ritmo de ventas promedio de 3 viviendas por mes, lo que implica que la totalidad de viviendas se venda en un plazo mximo (aproximado) de 5 aos, aunque es probable que ese tiempo sea menor. Partiendo de esas proyecciones, el ritmo de ventas e ingresos obtenidos durante este lapso de tiempo ser el siguiente: Tabla VI. Ritmo de ventas e ingresos por ventas Ao Ventas / ao Precio de vivienda 1 2 3 4 5 36 42 39 30 22 Q. 265,000.00 Q. 278,250.00 Q. 292,162.50 Q. 306,770.62 Q. 322,109.15 TOTAL 86 Ingresos anuales Q. 9 540,000.00 Q. 11 686,500.00 Q. 11 394,337.50 Q. 9 203,118.60 Q. 7 086,401.30 Q. 48 910,357.40
1 1 1 1 1 1

4.3.

Flujo de caja del proyecto

De acuerdo al anlisis de costos y de ingresos antes indicados, el flujo de caja (o de fondos) es el que se describe en las Tablas VIII y IX, tanto el que detalla los costos e ingresos realizados por mes, as como el condensando por ao, respectivamente, el cual servir de base para efectuar el estudio econmico respectivo.

4.4.

Mtodos de evaluacin financiera

4.4.1.

Valor Presente Neto (VPN)

Es el valor actualizado de los beneficios netos de un proyecto a una tasa de inters (o de oportunidad). En otras palabras, representa transformar los ingresos y costos del proyecto de construccin de viviendas a un valor monetario actual (quetzales), a efecto de establecer los beneficios econmicos esperados del mismo a determinada tasa de oportunidad.

4.4.2.

Costo Anual Uniforme Equivalente (CAUE)

Este es otro mtodo empleado para evaluaciones financieras de proyectos que fundamentalmente son fuente de egresos, el cual consiste en convertir los valores presentes y futuros a series uniformes anuales a determinada tasa de inters. Si se considera que para el proyecto de construccin de viviendas podra existir un beneficio econmico, se transformar el valor presente neto a una cantidad uniforme equivalente que representar el beneficio econmico o renta anual del mismo.

87

4.4.3.

Tasa Interna de Retorno (T.I.R.)

Este mtodo ser utilizado para determinar la tasa de rentabilidad que tendr el proyecto de construccin de viviendas, que reflejar los beneficios econmicos del mismo en trminos porcentuales. Sirve para ver si el rendimiento de la inversin es suficientemente alto para justificar el proyecto por s mismo. En otras palabras, consiste simplemente en establecer la tasa de oportunidad con la cual el valor presente de los ingresos es igual al valor presente de los egresos; es decir, que el valor presente neto es igual a cero (0).

4.5.

Beneficio econmico del proyecto

Para establecer el beneficio econmico del proyecto, deben utilizarse los mtodos de evaluacin financiera antes indicados; para ello, es necesario conocer algunos factores de ingeniera econmica, siendo stos los siguientes: Valor presente: P = F 1 (1+i) i(1+i) (1+i) - 1 Notacin: (P/F, i%, n) Frmula 1

Recuperacin de capital: A = P

Notacin: (A/P, i%, n)

Frmula 2

Donde: P = Valor presente F = Cantidad compuesta pago nico A = Serie anual uniforme equivalente i = Tasa de inters (oportunidad) n = Nmero de periodos (aos)

88

Partiendo del flujo de caja condensado (Tabla IX), se tiene el flujo grama indicado en la figura siguiente: Figura 18. Flujo grama del proyecto Ingresos (en Quetzales)
111686,500.00 111394,337.50 91540,000.00 91203,118.60 71086,401.30

5 aos (n)

51965,235.01 61544,775.00 71407,710.00 81084,728.50 81930,991.05 71545,829.83

Egresos (en Quetzales) El flujo grama neto es que se indica el la figura siguiente: Figura 19. Flujo grama neto del proyecto Ingresos (en Quetzales)
31601,771.50 21995,225.00 21463,346.45 11657,288.77 11121,166.29

5 aos (n)

Egresos (en Quetzales)

71407,710.00

89

Con este flujo grama neto puede determinarse el Valor Presente Neto y la Tasa Interna de Retorno (T.I.R) del proyecto, que, como se indic anteriormente, reflejar los beneficios econmicos del mismo en trminos porcentuales. Para calcular dicha tasa, es necesario transformar las cantidades compuestas o futuras (F) a un valor presente (P), utilizando para tal efecto la frmula 1 antes indicada (con los valores o factores de inters compuesto discreto respectivos), hasta el punto que los ingresos y egresos netos del proyecto sean igual a cero (PI PE = 0). Como primera instancia (o prueba), se utilizar una tasa de oportunidad (i) del 21% anual, cuyo Valor Presente Neto (VPN) es el siguiente: VPN = -7 407,710.00 + 2 995,225.00 (P/F, 21%, 1) + 3 601,771.50 (P/F, 21%, 2) +
1 1 1

2 463,346.45 (P/F, 21%, 3) + 1 657,288.77 (P/F, 21%, 4) + 1 121,166.29 (P/F, 21%, 5).
1 1 1

VPN =

123,631.39

Debido a que con esa tasa de oportunidad el valor presente sigue siendo positivo, es necesario utilizar una tasa ms elevada. Con una i=22% anual, se tiene el resultado siguiente: VPN = -7 407,710.00 + 2 995,225.00 (P/F, 22%, 1) + 3 601,771.50 (P/F, 22%, 2) +
1 1 1

2 463,346.45 (P/F, 22%, 3) + 1 657,288.77 (P/F, 22%, 4) + 1 121,166.29 (P/F, 22%, 5).
1 1 1

VPN = -13,201.50

90

Derivado que con una i=22% anual se obtuvo un valor presente neto negativo, el valor de la T.I.R. oscila entre el 21 y 22% anual. Para establecer un valor ms exacto, debe recurrirse a la interpolacin lineal de valores, de la manera siguiente: T.I.R. Tasa menor + (Diferencia entre tasa mayor y menor) *

VPN con tasa menor Suma (absoluta) de los VPnetos entre las 2 tasas

T.I.R = 21 + 1*

123,631.39 123,631.39 - (-13,201.50)

T.I.R. = 21 + 1 (0.9035) T.I.R = 21.90% 22% Por lo tanto, se establece que del proyecto de construccin de viviendas espera obtenerse una Tasa Interna de Retorno de, aproximadamente, el 22 % anual, lo que implica que (desde el punto de vista econmico) ste ofrece bastante beneficio para el inversionista, debido a que el rendimiento de la inversin es suficientemente alto para justificar el proyecto por s mismo, ya que la tasa de oportunidad es bastante elevada si se compara con la que podra ofrecer cualquier banco del sistema por una cuenta de ahorro corriente o a plazo fijo (para cantidades de dinero significativas), la cual es, en promedio, del 3 y 7% anual, respectivamente. (Fuente: Prensa Libre, suplemento de negocios,
7 de enero de 2006).

Para tener una idea ms clara de los beneficios que este proyecto puede generar, se utilizar una tasa de oportunidad del 14% anual, con el propsito de determinar el Valor Presente Neto y las utilidades anuales que del mismo podran esperarse para dicha tasa, obteniendo de esta manera el resultado que a continuacin se indica:

91

VPN = -7 407,710.00 + 2 995,225.00 (P/F, 14%, 1) + 3 601,771.50 (P/F, 14%, 2) +


1 1 1

2 463,346.45 (P/F, 14%, 3) + 1 657,288.77 (P/F, 14%, 4) + 1 121,166.29 (P/F, 14%, 5).
1 1 1

VPN = Q. 1 217,361.89
1

Por lo tanto, utilizando la frmula 2, se tiene: A = P (A/P, 14%, 5) A = 1 217,361.89 (A/P, 14%, 5)
1

A = Q. 354,593.17 De esta manera, se establece que el proyecto de construccin de viviendas puede generar un beneficio econmico actual de Q. 1 217,361.89 (que sera el equivalente a
1

obtener utilidades anuales de Q. 354,593.17), para una tasa de oportunidad (bastante atractiva) del 14% anual, lo cual confirma nuevamente que el mismo es factible (rentable) desde el punto de vista econmico.

92

5.

ESTUDIO ADMINISTRATIVO

Una parte fundamental para el buen desempeo y xito del proyecto de construccin de vivienda, es su estudio administrativo, ya que ste comprende el proceso administrativo para planear, organizar, dirigir y controlar los esfuerzos de los miembros o socios de la organizacin, con el propsito de alcanzar los objetivos y metas trazadas. 5.1. Planeacin

El primer paso de la planeacin es la seleccin de las metas de la organizacin; despus, se fijan los objetivos de las unidades que la conforman, as como los programas para alcanzarlos de manera sistemtica. 5.1.1. Metas de la organizacin

El establecer las metas dar a la organizacin un sentido de direccin que permitir enfocar los esfuerzos y utilizar de mejor manera los recursos disponibles, ya que una meta claramente establecida y alcanzable, se convertir en un estndar de desempeo para evaluar as los logros alcanzados. 5.1.2. Objetivos

Establecer las metas permitir identificar los objetivos, los cuales deben ir relacionados con la misin de la organizacin. Para alcanzar las metas y objetivos trazados, se requiere de planes estratgicos y operacionales, los cuales sern diseados por los ejecutivos y administradores de la organizacin, para implementarlos en las actividades diarias.

5.2.

Organizacin

Se refiere a la estructura organizacional que toda compaa debe tener, la cual determinar la manera en que las actividades de la misma se dividirn, organizarn y coordinarn, indicando adems su estructura jerrquica y la autoridad, as como sus relaciones de subordinacin; todo ello representa los procedimientos formales, a travs de los cuales se administrar el proyecto de construccin de viviendas. 5.2.1. Tipo de organizacin

La forma en que estar estructurada la organizacin, as como el agrupamiento de actividades, suele representarse a travs de un organigrama, el cual muestra los niveles de jerarqua administrativa, as como las lneas o cadenas de mando (subordinados) y su interrelacin. En ese sentido, la empresa a constituirse que llevar a cabo el desarrollo y la administracin del proyecto de construccin de viviendas, puede estructurarse como se indica en la figura 20. Figura 20. Organigrama
Junta Directiva

Gerente General

Gerente de Proyecto

Gerente de Ventas

Asistente

Administrador

Supervisor de Obra

Ejecutivos de Ventas

Contador General

Maestro de obra y albailes

94

5.2.2.

Reclutamiento

Sin duda alguna, el recurso humano es un factor determinante para lograr las metas y objetivos trazados por la organizacin, los cuales conllevarn al xito de la empresa. Sobre esa base, una vez establecidos los puestos de trabajo, la Junta Directiva y la Gerencia de la empresa deben definir las caractersticas o el perfil del personal que la misma necesita contratar, de manera que posteriormente puedan seleccionarse los candidatos idneos para las distintas reas de trabajo. Considerando que el mercado de trabajo en la cabecera departamental de Huehuetenango no es demasiado grande, los anuncios publicitarios (principalmente radiales) seran la fuente indicada para llevar a cabo el proceso de reclutamiento o convocatoria.

5.2.3.

Asignacin

Una vez realizado el proceso de reclutamiento, deber llevarse a cabo la seleccin del personal que llene las expectativas y que cumpla con las exigencias que cada puesto de trabajo requiere, de manera que se efecte la asignacin correspondiente para que se conformen los distintos departamentos o reas de trabajo. El proceso de seleccin, por lo general, consiste en entrevistas personales, as como pruebas escritas para medir la aptitud, la capacidad analtica y organizativa, la personalidad y otras caractersticas ms de los aspirantes a un puesto de trabajo. El resultado de la entrevista y las pruebas, ser un factor influyente para la contratacin de personal y su posterior asignacin dentro de la organizacin.

95

5.3.

Direccin

Una vez establecidos los planes, definida la estructura organizacional, el reclutamiento, seleccin, asignacin y adiestramiento del personal, el siguiente paso es hacer que se avance en la obtencin de los objetivos y metas trazadas, haciendo que los miembros de la organizacin acten de manera tal que contribuyan para lograrlo, ejerciendo para tal efecto un liderazgo gerencial. La Direccin requiere trabajar directamente con la gente; es por ello que debe existir una eficiente comunicacin entre la Gerencia y los empleados, de manera que puedan cumplirse las funciones gerenciales de planeacin, organizacin, direccin y control. La motivacin juega un papel importante para cumplir estas funciones, ya que una persona motivada tiende a desarrollar altos niveles de esfuerzo, encauzados para alcanzar las metas de la organizacin, bajo la condicin de que ese esfuerzo le d la posibilidad de satisfacer alguna necesidad personal; no slo el dinero o el deseo de la satisfaccin motivan al personal, sino tambin las necesidades de logro y del trabajo significativo, compartiendo la responsabilidad de alcanzar los objetivos organizacionales e individuales (estima y autorrealizacin).

5.4.

Control

Es el proceso mediante el cual la Gerencia de la organizacin monitorea las actividades que se realizan en la misma, cerciorando as que stas se lleven a cabo segn lo planificado, de manera que se detecten y se corrijan a tiempo las desviaciones significativas. En otras palabras, significa medir el avance en la obtencin de los objetivos y metas trazadas por la organizacin.

96

5.4.1.

Medicin del desempeo

El primer paso del control es la medicin. Para realizarla, se requiere de fuentes o mtodos de informacin, los cuales pueden ser por observacin personal, informes estadsticos (grficas, diagramas de barras y representaciones numricas), informes verbales (conferencias, reuniones de junta directiva, llamadas telefnicas) e informes escritos. Una combinacin de fuentes de informacin aumentar la probabilidad de obtener informacin fidedigna, la cual ser objeto de anlisis e interpretacin por parte de la Junta Directiva y Gerencia de la organizacin. Es fundamental determinar los criterios (elementos) de medicin, ya que ello permitir encauzar los esfuerzos en aquellas reas que lo requieran. Para el proyecto de construccin de viviendas, los criterios que deben ser objeto de medicin (como mnimo) deben ser los siguientes: Ventas reales Vrs. Ventas estimadas. Costos reales Vrs. Costos estimados. Participacin real en el mercado Vrs. Participacin estimada en el mercado.

En el proceso de comparacin se determina el grado de variacin entre el rendimiento real y el estndar; es por ello que se hace necesario establecer el rango de variacin aceptable para cada uno del los criterios objeto de medicin, ya que las desviaciones que excedan ese rango deben considerarse significativas, las cuales requerirn la atencin por parte de la Junta Directiva y Gerencia de la organizacin, a efecto de emprender las acciones administrativas correctivas pertinentes.

97

Este podra ser el caso de los ingresos por venta de viviendas, ya que si stas estuviesen por debajo del rango de variacin aceptable, requerir que se evalu detenidamente la mercadotecnia y la estrategia de ventas utilizada (como el precio de venta, los planes de financiamiento, etc.), de manera que se alcance el posicionamiento y la participacin que se desea en el mercado meta. Por ltimo, es posible que una variacin significativa sea el resultado de que se haya utilizado un estndar o parmetro que no es realista; es decir, que probablemente la meta de ventas trazada es demasiada alta. En este caso, el estndar es el que requiere una atencin correctiva, no el rendimiento.

98

6.

ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

Cuando se desarrolla un proyecto de construccin de viviendas puede darse la explotacin de los recursos naturales; por lo tanto, deben conservarse estos recursos y evitar la degradacin del medio ambiente. El concepto de Estudio de Impacto Ambiental puede definirse como un conjunto de tcnicas que buscan como propsito fundamental un manejo de los asuntos humanos, de forma que sea posible un sistema de vida en armona con la naturaleza.

6.1.

Estudios de impacto ambiental.

Los estudios suelen empezar por considerar el impacto fsico, pero esta consideracin es parcial, debido a que es muy extensa y compleja. Entonces, generalmente, se estudia lo relacionado con la alteracin del medio fsico como el aire, el agua, el suelo, es decir, lo referente a contaminacin y degradacin. Para la realizacin del proyecto de viviendas, es necesario un estudio de impacto ambiental que contenga un plan de actividades de mitigacin ambiental y definir las metodologas y estudios a seguir, los cuales deben realizarse en las fases siguientes:

6.1.1.

Identificacin causa-efecto.

Esta fase se inicia con un profundo examen del proyecto; luego, el trabajo se divide en dos ramas:

1) 2)

Visita de campo a la zona elegida donde se analiza el estado natural o inicial del medio ambiente y se realizan los estudios necesarios, y; Evaluar los factores ambientales involucrados, y, despus de su anlisis, se determinan los indicadores de impacto que han de reducirlos.

6.1.2.

Prediccin o clculo de los efectos y magnitud de los indicadores de impacto.

Pueden sealarse como indicadores de impacto ambiental a los elementos o parmetros que proporcionan la medida de la magnitud del impacto, de forma cualitativa o cuantitativa. Los indicadores pueden expresarse por medio de datos estadsticos, as como con escalas de, muy malo, malo, regular, bueno, muy bueno, excelente; aceptable, no aceptable; reversible o irreversible. Cuando ya se han determinado estos parmetros que se transforman en elementos, entonces puede estimarse la calidad ambiental utilizando una funcin de valores que relaciona los diversos niveles: Impactos benficos significativos Impactos benficos no significativos Impactos adversos significativos Impactos adversos no significativos Impactos adversos reversibles Impactos adversos no reversibles Impactos adversos mitigables Impactos adversos no mitigables (Bs) (Bns) (Ax) (Ans) (Arev) (Nrev) (Mit) (Nmit)

100

6.1.3.

Criterios para la identificacin de impactos ambientales

Hay varios criterios generales que pueden usarse cuando se toma una decisin donde se tenga un efecto ambiental en alguna de las actividades a realizar del proyecto. Estos criterios tienen una relacin entre s y se denotan de la manera siguiente: - Magnitud: Se define como la probable afirmacin del impacto potencial y se relaciona con la reversibilidad del impacto. - Durabilidad: Puede definirse como el perodo de tiempo en que el impacto puede extenderse, y los efectos acumulativos que se presenten por el entrecruzamiento de impactos en ese tiempo. - Plazo y frecuencia: Estos criterios se relacionan con el hecho de que un impacto se manifieste a corto y a largo plazo y, cuando el impacto es intermitente, si el caso permite la rehabilitacin del rea afectada. - Riesgo: Es la probabilidad de un efecto ambiental serio; la exactitud en la determinacin de ese riesgo depende del conocimiento, tanto en las actividades del proyecto, como en su rea de influencia. - Importancia: Es el valor que puede darse a un rea ambiental especfica en su estado actual. - Mitigacin: Soluciones factibles y disponibles a los impactos ambientales que se presenten

101

Los indicadores de impacto ms sencillos a utilizar y ms correctos, son normas o estndares de calidad del aire, agua, ruido, etc., especialmente cuando estn aprobados por una legislacin. Una vez que se han establecido los indicadores de impacto, sus escalas y dimensiones, o unidades de medida, deben calcularse sus valores para el proyecto de construccin de viviendas. Teniendo la identificacin del impacto ambiental y la prediccin de los efectos, entonces puede efectuarse una evaluacin por medio de los estudios, donde se realiza la interpretacin y prevencin de los efectos ambientales para poder hacer recomendaciones sobre si es viable o no este proyecto.

6.1.4.

Caractersticas del rea de impacto

- Fisiologa y origen de suelos: En nuestro pas es muy variable la topografa, ya que hay planicies, ondulaciones, valles, barrancos profundos con paredes casi verticales y montaas quebradas, donde grandes reas ya han sido deforestadas por causa de la erosin. - Zonas de vida vegetal: En la mayor parte del territorio nacional hay zonas de vida vegetal compuestas por cultivos de diferentes clases y bosques naturales, los cuales deben tomarse en cuenta para la planificacin de proyectos, o bien, que pueden afectarse por la alta densidad de poblacin. Es por ello que la distribucin de lotes est diseada de tal manera que la zona boscosa del lugar se conserve en su gran mayora, evitando con ello la deforestacin. - Clima: Es importante conocer la precipitacin pluvial, la temperatura, humedad relativa, horas sol por mes y evapotranspiracin potencial.

102

- Hidrologa: Es importante tomarla en cuenta, ya que es una caracterstica que se encuentra en la mayora de lugares de Guatemala. Tambin deben consultarse mapas de la capacidad productiva de la tierra, los cuales darn el tipo de suelo del rea de impacto del proyecto; con estos detalles, pueden realizarse medidas para la proteccin del medio ambiente.

6.2.

Inventario ambiental

6.2.1.

Generalidades

En la realizacin o preparacin de una evaluacin de impacto ambiental, se requiere de una descripcin detallada de las condiciones ambientales actuales del lugar donde se realizar el proyecto de construccin de viviendas y, desde luego, una prediccin para el futuro. Una forma de realizar esto es haciendo un inventario ambiental.

6.2.2.

Consideraciones en el inventario ambiental

Debe tomarse en cuenta que el inventario ambiental es una descripcin del medio ambiente del rea en donde se realizar el proyecto; por lo que debe considerarse lo siguiente: Medio ambiente fsico. Medio ambiente biolgico. Medio ambiente cultural. En el caso del medio ambiente cultural, deben incluirse indicadores de bienestar humano para analizar la calidad de vida, teniendo con ello una base para la evaluacin preliminar de impactos potenciales.

103

La descripcin del medio ambiente fsico es muy importante para el diseo de la ingeniera civil y, en ocasiones tambin, el medio natural y social. 6.2.3. Caractersticas en la identificacin de los impactos ambientales 6.2.3.1. Tierra: Materiales de construccin. Recursos minerales. Geomorfologa. Campos magnticos y radioactividad de fondo. Agua: Subterrneas. Calidad. Temperatura. Atmsfera: Calidad (gases, partculas). Clima (micro, macro). Temperatura. Procesos: Inundaciones. Erosin. Deposicin (sedimentacin y precipitacin). Compactacin y asentamientos. Estabilidad. Sismologa (terremotos). Movimiento de aire. 104 Factores del medio ambiente fsico

6.2.3.2. Flora: -

Condiciones biolgicas

rboles, arbustos, hierbas. Cosechas. Microflora. Especies en peligro.

Fauna: Aves. Animales terrestres. Insectos, micro fauna. Especies en peligro.

6.2.3.3. Usos del territorio: Zonas hmedas.

Factores culturales

Selvicultura, pastos. Agricultura. Zona residencial, comercial, industrial. Usos recreativos:

Caza, pesca. Excursin, zonas de recreacin.

105

Esttica y de inters humano: Vistas panormicas y paisajes. Naturaleza, espacios abiertos. Parques, reservas. Especies o ecosistemas especiales. Lugares y objetos histricos o arqueolgicos.

Nivel cultural: Estilos de vida. Salud y seguridad. Empleo. Densidad de poblacin. Servicios e infraestructura: Estructuras. Red de transportes y servicios. Eliminacin de residuos slidos.

6.2.3.4.

Relaciones ecolgicas

- Salinizacin de recursos de agua. - Cadenas alimenticias. - Salinizacin de materiales superficiales. - Invasin de maleza, otros.

106

6.3.

Mitigacin de impactos ambientales

6.3.1.

Generalidades

En un proyecto de construccin de viviendas existen diferentes fases de ejecucin, donde cada uno tiene sus respectivos impactos ambientales diversos; por lo tanto, deber considerarse el establecimiento de polticas o estrategias ambientales, sistemas, acciones y cualquier otro tipo de medidas encaminadas a contrarrestar o minimizar los impactos ambientales propios del proyecto, dando prioridad a aquellos particularmente significativos.

6.3.2.

Medidas de mitigacin para la ejecucin de un proyecto

Entre los ambientes fsicos se estudia la contaminacin de cuerpos de agua, suelo, atmsfera y alteracin de recursos biolgicos; dentro del ambiente socioeconmico se considera el cambio de paisaje, aspectos humanos, socioculturales y econmicos.

6.3.2.1 Preparacin del sitio Las medidas de mitigacin recomendadas son: No realizar la quema de material vegetal por ningn motivo, por efectos de

combustin sobre la atmsfera, sobre el suelo que pierde humedad y la flora, fauna, microflora y micro fauna que se ven afectadas en la alteracin de su ciclo biolgico, destruccin de sus habitats y contaminacin de suelos y ros por partculas que lleva el agua de lluvia o el viento.

107

- Para la deposicin final de desechos, que provienen del proyecto en s, o de sus labores de mantenimiento y la reparacin de maquinaria, vehculos o de equipo, debe realizarse en sitios alejados del agua superficial. Es por ello que el proyecto debe contar con una planta de tratamiento de aguas negras, por medio de la cual se disminuye la demanda bioqumica de oxgeno y hay una reduccin de microorganismos que contienen dichas aguas, trayendo como beneficios la conservacin de fuentes de abastecimiento de agua potable, la prevencin de enfermedades y, en general, la conservacin del medio ambiente para bienestar del gnero humano. - La remocin del material vegetal debe seleccionarse para no perjudicar especies decorativas de la regin o escasez relativa de la misma.

6.3.2.2. Construccin Las medidas de mitigacin recomendadas son: - Todo el material de corte del terreno debe depositarse en sitios ubicados a ms de 100 metros de un cuerpo de agua superficial. En caso que se deposite en sitios donde est expuesto nuevamente a erosin, se recomienda la construccin de obras complementarias como taludes y/o gaviones de piedra sostenidos con malla de alambre para que desempeen la funcin de muro de retencin y que establezcan especies vegetales locales o gramneas (plantas de bamb) sobre el suelo depositado. - Los sitios debern ser previamente seleccionados por el ingeniero encargado de la ejecucin del proyecto.

108

Los trabajos del proyecto debern realizarse solamente durante el da, evitando

trabajos de noche para no causar disturbios ambientales. - La manipulacin del suelo y agregados ptreos (piedras) deber ser con los contenidos adecuados de humedad, a fin de no contaminar la atmsfera con partculas slidas que podran causar problemas de salud a los propios trabajadores, as como a la poblacin aledaa al proyecto. - Cuando en la cercana del proyecto hayan instalaciones suficientes, stas podran utilizarse para evitar la construccin de campamentos provisionales, tanto para vivienda como para mantenimiento o reparacin de la maquinaria o equipo; caso contrario, debern hacerse las instalaciones necesarias. - Es importante adoptar medidas preventivas para evitar la sobrecarga de vehculos, mantenimiento peridico en el sistema de suspensin y frenos de los vehculos usados en el proyecto y la sealizacin restrictiva y ambiental, a fin de prevenir accidentes en el proyecto.

109

CONCLUSIONES

El proyecto de construccin de viviendas debe dirigirse (principalmente) a las clases sociales media baja y media media, que seran el mercado meta a perseguir, por ser stas las que ms prevalecen en la cabecera departamental de Huehuetenango, cuyos ingresos personales oscilan entre Q. 3,501 y Q. 6,000 mensuales; de esta manera se estara contribuyendo a disminuir el dficit habitacional existente en ese lugar, aunque (desde el punto de vista econmico) es rentable tambin proyectarse a las clases sociales media alta y alta.

Existe una probabilidad significativa de que el proyecto de construccin de viviendas sea aceptado en el mercado meta, ya que el estudio de mercado efectuado permiti conocer que el concepto y ubicacin del mismo es de bastante agrado para la gran mayora de la poblacin encuestada, as como los servicios a ofrecer, el diseo de las viviendas, su tipo, adems de tener un precio justo para los compradores.

El estudio tcnico conlleva lograr un buen diseo y planificacin, de manera que la construccin (ejecucin) se lleve a cabo en el tiempo programado, con la mejor tcnica y con el menor costo posible; esto implica una debida direccin, control, supervisin y comprobacin de la correcta ejecucin, adems de cumplir con los requisitos legales, normas y reglamentos municipales vigentes, tanto para la urbanizacin como para la construccin de viviendas.

111

Despus de analizar y evaluar cada uno de los sistemas de financiamiento disponibles, se considera que lo ms conveniente (para el inversionista) es trabajar bajo un sistema de financiamiento proveniente de sociedades accionadas, con aportes a capital, que cubran las diferentes etapas del proyecto, teniendo la ventaja de que ninguno de los socios arriesga mayor cantidad de dinero y que la empresa pueda ser de mayor tamao y capital, as como que no se incurre en costos por concepto de intereses bancarios, sin que exista riesgo de perder hipotecas si no se tiene suficiente liquidez para efectuar los pagos correspondientes al banco.

Del proyecto de construccin de viviendas espera obtenerse una Tasa Interna de Retorno de, aproximadamente, el 22 % anual, lo que implica que (desde el punto de vista econmico) ste ofrece gran beneficio para el inversionista, debido a que el rendimiento de la inversin es suficientemente alto para justificar el proyecto por s mismo, ya que la tasa de oportunidad es bastante elevada si se compara con la que podra ofrecer cualquier banco del sistema por una cuenta de ahorro corriente o a plazo fijo (por cantidades de dinero significativas), la cual es, en promedio, del 3 y 7% anual, respectivamente.

Una parte fundamental para el buen desempeo y xito del proyecto de construccin de viviendas ser el proceso administrativo de planear, organizar, dirigir y controlar los esfuerzos de los miembros de la organizacin. Todo este proceso conlleva seleccionar las metas de la misma y as fijar los objetivos de las unidades que la conforman, ya que, para administrar el proyecto, es necesario tener una estructura organizacional, la cual determinar los niveles de jerarqua administrativa y las cadenas de mando, as como la manera en que las actividades de la misma se dividirn, organizarn y coordinarn, seleccionado y contratando para tal efecto el recurso humano idneo para cada puesto de trabajo. Finalmente, debe avanzarse en la obtencin de los objetivos y metas trazadas, cerciorando posteriormente que stas se llevan a cabo segn lo planificado, de manera que se detecten y corrijan a tiempo las desviaciones significativas. 112

Cuando se desarrolla un proyecto de construccin de viviendas puede darse la explotacin indebida de los recursos naturales; por lo que stos deben conservarse para evitar la degradacin del medio ambiente. Con ese propsito se diseo la distribucin de lotes, de tal manera que la zona boscosa del lugar se conserve intacta en su gran mayora, minimizando con ello la alteracin del medio fsico.

113

RECOMENDACIONES

Para que el proyecto de viviendas tenga una mayor aceptacin entre los posibles compradores, es indispensable contar con un servicio de agua propia (aunque ello represente un incremento en los costos del proyecto), ya que el estudio de mercado realizado revel que el servicio de agua potable que ofrece la municipalidad de Huehuetenango es calificado como malo por el 41.42% de la poblacin encuestada; por lo que es importante tomar en cuenta este punto.

Considerando que para el 90.5% de la poblacin encuestada es sumamente importante y muy importante la seguridad o vigilancia en un lugar para vivir, es conveniente ofrecer los servicios de garita de entrada y seguridad perimetral, los cuales darn un valor agregado al residencial, ya que son beneficios para las personas que vivirn en el mismo.

Antes de desarrollar un proyecto de construccin de viviendas, debe investigarse y conocer a fondo las normas nacionales y locales, as como los requisitos legales y reglamentos municipales vigentes, lo cual permitir elaborar correctamente el proyecto y as someterlo a la revisin y aprobacin correspondiente, de manera que pueda obtenerse la licencia municipal respectiva.

Es conveniente que el proyecto de construccin de viviendas cuente con una planta de tratamiento de aguas negras, ya que por medio de sta se disminuye la demanda bioqumica de oxigeno y hay una reduccin de microorganismos que contienen dichas aguas, trayendo como beneficios la conservacin de fuentes de abastecimiento de agua potable, la prevencin de enfermedades y, en general, la conservacin del medio ambiente para bienestar del gnero humano. 115

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119

Apndice 1. ENCUESTA DE OPININ


Informacin general del entrevistado 1) Sexo: M F
26-35 36-45 46-55 56-65 66

2) Rango estimado de edad (aos): 18-25

CUESTIONARIO 1) Posee vivienda propia? SI NO

2)

Est interesado (a) en adquirir vivienda propia? SI NO

3)

Le gustara vivir en un lugar rodeado por abundante vegetacin, lejos del bullicio, la contaminacin ambiental y el congestionamiento vehicular de la ciudad? Decididamente no No Decididamente s S

4)

De las siguientes opciones, indique (por orden de prioridad, de 1 a 3), la importancia que para usted tiene cada uno de los siguientes servicios:
Agua potable (123) Telfono (123) Energa elctrica (123) Red de drenajes Sanitario (123) Calles pavimentadas (123) rea recreativa (123)

5)

Cmo califica el servicio de agua potable que la municipalidad le proporciona? Excelente Muy bueno Bueno Regular Malo

123

6)

La seguridad o vigilancia en un lugar para vivir es: Sumamente importante Muy importante Medianamente importante No muy importante Carece de importancia

7)

En un terreno urbanizado de 10 metros de frente por 20 metros de fondo, qu diseo prefiere para la construccin de una vivienda? Construccin de un nivel Construccin de dos niveles

8)

De los siguientes tipos de viviendas, cul de stas se adaptara a la necesidad que tiene de la misma?
Dos dormitorios, cocina Sala-comedor, bao completo, jardn y patio posterior. Tres dormitorios, cocina Sala-comedor, bao completo, jardn y patio posterior

Tres dormitorios, sala, comedor, cocina, bao de visitas y bao completo, garage techado, jardn

9)

Cul considera usted que sera un precio justo para el tipo de vivienda elegido?
De Q. 201,000 a Q. 225,000 De Q. 276,000 a Q. 300,000 De Q 226,000 a 250,000 De Q 301,000 a 325,000

De Q. 175,000 a Q. 200,000 De Q. 251,000 a Q. 275,000

10)

Es usted una persona econmicamente activa, o posee algn tipo de ingreso econmico? SI NO

11)

Si su respuesta es S, indique un aproximado de sus ingresos personales mensuales (en Q):


De 2,501 a 3,500 De 8,001 a 10,000 De 3,501 a 4,500 De 10,001 a 12,000 De 4,501 a 6,000 Ms de 12,001

De 1,200 a 2,500 De 6,001 a 8,000

124

Tabla VII. Tabulacin de datos, encuesta de opinin


INFORMACIN GENERAL

Sexo: Masculino Femenino Total Edad (aos) 18-25 26-35 36-45 46-55 56-65 66 Total
CUESTIONARIO:

211 168 379

55.67% 44.33%

65 150 120 25 14 5 379

17.15% 39.58% 31.66% 6.60% 3.69% 1.32%

1) SI NO

Posee vivienda propia? 242 137 Total 379 63.85% 36.15%

2) SI NO

Est interesado (a) en adquirir vivienda propia? 293 86 Total 379 77.31% 22.69%

3)

Le gustara vivir en un lugar rodeado de abundante vegetacin, lejos del bullicio, la contaminacin ambiental y el congestionamiento vehicular? 5 30 197 147 379 1.32% 7.92% 51.98% 38.79%

Decididamente no No Decididamente s S Total

125

4)

De las siguientes opciones, indique (por orden de prioridad, de 1 a 3), la Importancia que para usted tiene cada uno de los siguientes servicios:
Prioridad 1 Prioridad 2 Prioridad 3 Total

Agua potable Energa Elctrica Calles pavimentadas Telfono Red de drenajes rea recreativa

379 339 116 30 318 30

100.00% 89.45% 30.61% 7.92% 83.91% 7.92%

0 40 217 192 51 86

0.00% 10.55% 57.26% 50.66% 13.46% 22.69%

0 0 46 157 10 263

0.00% 0.00% 12.14% 41.42% 2.64% 69.39%

379 379 379 379 379 379

5)

Cmo califica el servicio de agua potable que la municipalidad le proporciona? 15 30 71 106 157 379 3.96% 7.92% 18.73% 27.97% 41.42%

Excelente Muy bueno Bueno Regular Malo Total

6)

La seguridad o vigilancia en un lugar para vivir es: 215 128 23 10 3 379 56.73% 33.77% 6.07% 2.64% 0.79%

Sumamente importante Muy importante Medianamente importante No muy importante Carece de importancia Total

7)

En un terrero urbanizado de 10 metros de frente por 20 metros de fondo, Qu diseo prefiere para la construccin de una vivienda?

Construccin de 1 nivel Construccin de 2 niveles Total

295 84 379

77.84% 22.16%

126

8)

Qu tipo de vivienda se adaptara a la necesidad que tiene de la misma?

Dos dormitorios, sala-comedor, cocina, bao completo, jardn y patio posterior Tres dormitorios, sala-comedor, cocina, bao completo, jardn y patio posterior Tres dormitorios, sala, comedor, cocina, bao de visitas y bao completo, garage techado, jardn y patio posterior Total 9)

62

16.36%

287

75.73%

30 379

7.92%

Por el tipo de vivienda elegido, Cul considera que sera un precio justo para la misma? 22 45 53 99 47 21 287 7.67% 15.68% 18.47% 34.49% 16.38% 7.32%

Q. 175,000 a Q. 200,000 Q. 201,000 a Q. 225,000 Q. 226,000 a Q. 250,000 Q. 251,000 a Q. 275,000 Q. 276,000 a Q. 300,000 Q. 301,000 a Q. 325,000 Total 10)

Es usted una persona econmicamente activa? SI NO 368 11 379 97.10% 2.90%

Total 11)

Indique un aproximado de sus ingresos personales mensuales. 44 70 101 66 29 19 14 9 16 368 11.96% 19.02% 27.45% 17.93% 7.88% 5.16% 3.80% 2.45% 4.35%

Q. 1,200 a Q. 2,500 Q. 2,501 a Q, 3,500 Q. 3,501 a Q. 4,500 Q. 4,501 a Q. 6,000 Q. 6,001 a Q. 8,000 Q. 8,001 a Q 10,000 Q. 10,001a Q12,000 Ms de Q. 12,001 No respondi Total

127

Tabla VIII. Flujo de caja del proyecto

129

130

131

132

133

Tabla IX. Flujo de caja condensado del proyecto

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