Documento Propuesta Urbana, Masatepe Definitivo

ALCALDIA MUNICIPAL DE MASATEPE

DEPARTAMENTO DE MASAYA
PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO

PARA EL MUNICIPIO DE MASATEPE
ETAPA DE ELABORACION DE
PROPUESTA
UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA
PROGRAMA DE FOMENTO AL DESARROLLO MUNICIPAL
MARZO DE 2008
CONTENIDO
0. PRESENTACIÓN...........................................................................................................................................4
1. INTRODUCCIÓN ..........................................................................................................................................5
2. OBJETIVOS ..................................................................................................................................................7
OBJETIVO GENERAL ....................................................................................................................................................... 7
OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................................................................................. 7
3. METODOLOGÍA...........................................................................................................................................8
ETAPA II: PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO (PODU) ............................................................. 8
FLUJOGRAMA DE METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DEL PODU. ........................................................... 10
4. CAPITULO XI: PROPUESTAS .................................................................................................................... 11

NORMAS Y CRITERIOS DE DESARROLLO ADOPTADOS. ................................................................................... ...11
DOSIFICACIÓN Y CRITERIOS DE ORDENAMIENTO URBANO. .............................................................................. 11
IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMÁTICA EN EL TERRITORIO ...................................................................................... 15
5. MARCO DE REFERENCIA ......................................................................................................................... 19

5.1 TEMPORALIDAD DEL PLAN (15 AÑOS EN PERIODOS DE 5 AÑOS) ............................................................ 19
5.2 ROL DE LA CIUDAD................................................................................................................................................ 19
6. PROYECCIÓN DE POBLACIÓN................................................................................................................. 20
6.1 PROGNOSIS DE CRECIMIENTO .......................................................................................................................... 20
7. REQUERIMIENTOS DE CRECIMIENTO FÍSICO Y POLÍTICA DE PROGRAMACIÓN DEL SUELO ................ 21

7.1 SEGÚN CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PLAZOS DE PLANEAMIENTO ................................................ 21
7.2 SEGÚN DÉFICIT DE VIVIENDAS ........................................................................................................................... 21
Déficit de Vivienda por Estado Físico. ........................................................................................................... 21
Déficit de Vivienda por Mala Ubicación. ...................................................................................................... 21
Déficit de Vivienda por Hacinamiento. .......................................................................................................... 22
Déficit de Vivienda por Incremento Poblacional.......................................................................................... 22
Síntesis de Déficit. .............................................................................................................................................. 22
7.3 EQUIPAMIENTO URBANO .................................................................................................................................... 22
Cementerio.......................................................................................................................................................... 23
Rastro ................................................................................................................................................................... 23
Mercado .............................................................................................................................................................. 24
Terminal de Transporte .................................................................................................................................... 24
Educación ............................................................................................................................................................ 24
Salud .................................................................................................................................................................... 26
7.4 INFRAESTRUCTURAS .............................................................................................................................................. 27
Vialidad .............................................................................................................................................................. 27
Agua Potable ..................................................................................................................................................... 27
Alcantarillado Sanitario ................................................................................................................................... 28
Drenaje Pluvial ................................................................................................................................................... 28
Energía Eléctrica ................................................................................................................................................ 28
Desechos Sólidos ................................................................................................................................................ 29
Telecomunicaciones ............................................................................................................................................ 30
7.5 ESPACIOS LIBRES ................................................................................................................................................... 30
Parque ................................................................................................................................................................. 30
Cancha ................................................................................................................................................................. 31
Campo Deportivo .............................................................................................................................................. 31
7.6 ESTRATEGIAS Y PROPUESTAS DE ORDENAMIENTO DEL CRECIMIENTO DE LA CIUDAD Y
OPERACIONES DE REFORMA URBANA .................................................................................................................... 31
MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 2

Definición de Densidades ................................................................................................................................. 31

Demanda de Tierras para Viviendas ............................................................................................................ 31
Demanda de Tierra para otros Usos ............................................................................................................. 32
8. PROPUESTA DE PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO ................................................. 33

8.1 IMAGEN OBJETIVO ............................................................................................................................................... 33
8.2 OPCIONES DE DESARROLLO URBANO. ............................................................................................................ 33
Descripción de Alternativas de Crecimiento ................................................................................................. 34
Evaluación de Opciones. .................................................................................................................................. 34
Desarrollo Dentro del Área Urbana Actual .................................................................................................. 36
8.3 POLÍTICAS INTRA URBANAS APLICADAS EN LA CIUDAD DE MASATEPE .................................................... 36
Políticas de Mejoramiento: ............................................................................................................................... 37
Políticas de Reubicación ................................................................................................................................... 37
Políticas de Crecimiento.................................................................................................................................... 37
Políticas de Conservación. ................................................................................................................................ 37
8.4 ESTRUCTURA URBANA PROPUESTA ................................................................................................................... 38
Construcción de Mercado y Terminal de Buses. ........................................................................................... 38
Áreas de Mejoramiento .................................................................................................................................... 38
Áreas de Conservación ..................................................................................................................................... 38
Aéreas de Reubicación ..................................................................................................................................... 38
8.5 PROPUESTA DE VIALIDAD. ................................................................................................................................... 39
8.6 PROPUESTA DE EQUIPAMIENTO......................................................................................................................... 39
Salud. ................................................................................................................................................................... 39
Educación. ........................................................................................................................................................... 39
Servicios Municipales......................................................................................................................................... 40
8.7 PROPUESTA DE INFRAESTRUCTURA. .................................................................................................................. 40
Sistema de Agua Potable ................................................................................................................................ 40
Sistema de Drenaje Pluvial .............................................................................................................................. 40
Alcantarillado Sanitario ................................................................................................................................... 41
Desechos Sólidos ................................................................................................................................................ 41
8.8 PROPUESTA DE PROYECTOS PARA EL DESARROLLO MUNICIPAL A CORTO, MEDIANO Y LARGO
PLAZO. ............................................................................................................................................................................ 41
Propuesta De Reglamentación Urbana ......................................................................................................... 48
Normas Generales De Zonificación Y Uso De Suelo .................................................................................. 48
Definiciones ......................................................................................................................................................... 48
Restricciones De Uso De Suelo ........................................................................................................................ 48
Zonificación ........................................................................................................................................................ 50
Normas Para Permisos De Edificación Y Desarrollo De Urbanizaciones ................................................ 50
Normas Para Ambiente Y Ornato Urbano................................................................................................... 53
Normas Para La Eliminación De Barreras Arquitectónicas ........................................................................ 55
9. MARCO DE IMPLEMENTACIÓN DEL PODU ............................................................................................. 56

9.1 INSTANCIAS DE GESTIÓN MUNICIPAL PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL PODU ...................................... 56
9.2 ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA NECESARIA QUE DEBERÁ GARANTIZAR LA IMPLEMENTACIÓN DEL
PODU............................................................................................................................................................................... 56
10. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ............................................................................................. 60

CONCLUSIONES ........................................................................................................................................................... 60
RECOMENDACIONES ................................................................................................................................................... 60
11. ANEXOS ................................................................................................................................................. 61

BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................................................................ 61
ENTREVISTAS .................................................................................................................................................................. 61
SIGLAS ............................................................................................................................................................................ 61
GLOSARIO BÁSICO ...................................................................................................................................................... 62

PRESENTACIÓN
La falta de procesos de planificación en el municipio de Masatepe históricamente ha respondido a

visiones coyunturales y de corto plazo, asociadas a las posibilidades reales de actuación de cada
Gobierno Local, durante su período oficial de Administración. Como resultado, a lo largo del tiempo
se han desarrollado acciones y proyectos que si bien apuntan a solucionar problemas prioritarios de
las poblaciones más empobrecidas del territorio, no han logrado generar desarrollo.
Era necesario desarrollar una nueva modalidad de planificación que posibilitara transformar esta
mentalidad y permitiera desarrollar un proceso de toma de decisiones que guiara las actuaciones
presentes, pero con proyección de futuro.
De acuerdo con lo anterior, el presente Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano (PODU), se

enmarca en los esfuerzos de las actuales Autoridades Municipales de Masatepe para generar un
Plan de Actuaciones en el ámbito urbano del territorio local que además de proponer una Imagen
Objetivo deseada para el municipio en un futuro cercano —12 años—, sobreviva a los cambios de
gobierno, y por lo tanto, sea sostenible en el tiempo.
Para ello se apeló en primera instancia a la participación activa de los principales actores que
concurren espacialmente en el municipio de Masatepe, mediante la consulta directa a través de los
Diagnósticos y Caracterizaciones desarrollados por la Alcaldía y por los procesos de
retroalimentación y validación de la información de diagnóstico y propuesta desarrollados en la
realización de este Plan.
Y en segundo lugar, para lograr la continuidad deseada se estableció desde la génesis de este
proceso, la necesidad de que las propuestas guardaran una correspondencia directa con las
realidades que presenta el territorio, considerando los niveles de desarrollo de equipamientos,
infraestructura y servicios, atributos físico-ambientales y la importancia estratégica para los
proyectos del municipio, entre otros elementos claves.
Bajo este marco, se pone a disposición de las Instituciones del Gobierno Central con presencia en el
municipio, Organizaciones No Gubernamentales, Asociaciones Sociales, Fundaciones, Gremios
Profesionales, Empresarios y Pobladores de Masatepe, el presente Plan de Ordenamiento y
Desarrollo Urbano, para que puedan incorporar sus actuaciones a las pautas establecidas en dicho
instrumento y construyamos juntos el municipio de queremos.
________________________________
Ing. Guillermo José Calero Sequeira
ALCALDE
Municipio de Masatepe

INTRODUCCIÓN
El gobierno municipal requiere contar con un Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de

Masatepe (PODU), que oriente el crecimiento y ordenamiento de la ciudad en base a la
problemática actual y las proyecciones de las demandas para proponer las acciones que se
requieren en un periodo de 12 años.
Este estudio deberá contener un Diagnostico de la realidad urbana y su entorno, el Plan que defina
las proyecciones de crecimiento poblacional, los requerimientos del crecimiento físico, la imagen
objetivo de la ciudad, la propuesta de estructura urbana (vialidad, electricidad, drenaje, uso de
suelo, etc.), el marco de implementación, el programa de actuación, el cronograma de acciones, la
propuesta de gestión del Plan (organización de la oficina de Urbanismo, funciones y procedimientos)
y el Reglamento para su implementación.
El área de estudio contempla la ciudad y el territorio que interactúa de manera directa en los
ámbitos socioeconómicos y medio ambiental de la ciudad.
El PODU contiene los siguientes productos:
a) Diagnóstico Municipal: Para el desarrollo de este diagnóstico se incorporaron las prioridades

más relevantes de los diez barrios que conforman el área urbana y su entorno, destacando los
aspectos sobre los cuales debe actuar el plan exponiendo las potencialidades que sirvan de apoyo
para el ordenamiento y desarrollo, que permita derivar en la formulación de las propuestas de
consolidación del plan. Precediendo a este diagnóstico se estableció inicialmente un Marco de
Referencia General del departamento de Masaya y del municipio de Masatepe, a fin de
determinar la importancia territorial del área urbana.
El diagnóstico elaborado corresponde en realidad a un balance final del estado en que se

encuentra el área Urbana de Masatepe, el cual se realizó en función de una línea de base de
información municipal que abarcó, entre otros, los siguientes aspectos:
Análisis Físico Natural del entorno municipal

Análisis Socioeconómico
Ocupación del Suelo Urbano
Análisis de la Subdivisión Urbana
Análisis de la Estructura Urbana y Vivienda
Análisis de la Imagen Urbana
Análisis de la Vialidad y el Transporte Urbano
Análisis del Equipamiento Urbano
Análisis de los Servicios Municipales
Análisis de la Infraestructura Urbana
Análisis de los Aspectos Demográficos
Análisis de los Aspectos de Producción y Economía
Participación Ciudadana, Género y Juventud
Prioridades de la Población
El Balance o Diagnóstico Socio-Económico, Físico y Natural dio lugar al desarrollo de un Pronóstico

sobre el desarrollo urbano con base en la definición de escenarios alternativos, según las tendencias
identificadas.
b) Propuesta de Ordenamiento y Desarrollo Urbano: Programada para un horizonte de 12 años,

se soporta en el diagnóstico realizado y enfatiza el desarrollo coherente del territorio y la
sustentabilidad ambiental, para lo cual involucró la participación de todos los actores claves que
concurren espacialmente en el municipio -Instituciones del Gobierno Central, Gobierno Local,
Empresa Privada, ONG, Fundaciones, gremios, profesionales, etc;- que permita tomar decisiones

acertadas y coordinadas en el impulso de programas y proyectos que atiendan la problemática

actual y el desarrollo urbano futuro.
La formulación del Plan, apoyará el fortalecimiento de un gobierno local que pretende la
racionalización y mejor aprovechamiento de los recursos propios de su territorio y del entorno,
contando con un instrumento orientador para la efectiva participación ciudadana.
La propuesta se soporta en los siguientes aspectos:
Política de Desarrollo Urbano

Criterios y Condicionantes para el Desarrollo Urbano
- Criterios y Consideraciones Demográficas Urbanas
- Criterios y Consideraciones de Economía Municipal
- Criterios y Normas de Desarrollo Urbano
Imagen Objetivo
- Lineamientos para el Desarrollo Urbano
- Estrategias para el Desarrollo Urbano
Propuestas Estratégicas para el Desarrollo Urbano

- Propuesta de Sistema de Asentamientos Humanos en el área Urbana
- Bases para el Desarrollo Socioeconómico Urbano-Municipal con Visión de
Sustentabilidad
- Propuesta de Infraestructuras de Desarrollo Urbano
- Propuesta de Vialidad y Transporte Urbano
- Propuesta de Equipamiento y Servicios Urbanos
c) Un Plan de Implementación: En éste se especifican los mecanismos operativos para el alcance de

los Objetivos Estratégicos propuestos. Se abarcan, entre otros, los siguientes aspectos:
Propuesta de Acciones Necesarias

Diseminación de roles y responsabilidades intersectoriales
Plan de Inversión/Presupuesto
d) Un Plan de Seguimiento y Monitoreo del PODU: Se establece una estrategia para monitoreo y
seguimiento del Plan, la cual se acompaña de la correspondiente capacitación de funcionarios
municipales en el manejo del mismo.

OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
- Dotar al gobierno municipal, a la sociedad civil y a los actores que intervienen en el desarrollo del
municipio, de un instrumento que oriente y los faculte en la implementación de las acciones para el
Desarrollo y Ordenamiento Urbano ambientalmente sostenible de Masatepe.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
- Elaborar y/o actualizar un diagnóstico del área de estudio, entendiéndose como área de estudio
el área urbana actual incluyendo las áreas existentes aunque no sean planificadas o áreas
denominadas asentamientos ilegales (toda la ciudad) y el entorno de la ciudad, que posibilite
identificar los principales problemas, las potencialidades, limitaciones y las proyecciones para la
Propuesta de Desarrollo y Ordenamiento Urbano.
- Realizar una propuesta de ordenamiento y consolidación de la estructura urbana de la ciudad,

incluyendo los requerimientos de equipamiento, infraestructura, trazado vial, uso de suelo y
crecimiento urbano, así como un sistema de monitoreo, seguimiento y evaluación, garantizando la
sostenibilidad ambiental..
- Dotar al gobierno municipal de un instrumento normador y regulador del desarrollo y

ordenamiento urbano.
- Identificar y proponer los instrumentos e instancias de gestión de la Alcaldía municipal para la

implementación del plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de la Ciudad de Masatepe.

METODOLOGÍA
El proceso metodológico para la elaboración del Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de

Masatepe se sustenta en la aplicación científico técnica de criterios propios de la planificación física
tradicional, combinados con planteamientos e instrumentos urbanos y territoriales desarrollados en
tiempos recientes por especialistas con amplia experiencia en este campo, como por ejemplo los
elaborados por la American Planning Asociation (APA) de Estados Unidos.
Cabe destacar que el desarrollo metodológico y metódico – procesual/ procedimental – se

corresponde con las exigencias que figuran en los Términos de Referencia y se puede resumir en
tres grandes etapas o fases.
METODOLOGIA PARA LA ELABORACIÓN DEL PODU, MASATEPE
ETAPA II: Etapa III:

Propuesta de plan Propuesta de
ETAPA I: de ordenamiento y gestión del plan de
Diagnóstico desarrollo urbano. ordenamiento y
desarrollo urbano.
Cada una de las etapas está conformada por una serie de actividades y sub-actividades, a
continuación se describirán únicamente las relacionadas con la ETAPA II que es en la que se ubica
este documento.
ETAPA II: PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO (PODU)
En esta etapa, ya conocida la realidad del territorio y plasmada en el Diagnostico, se procede a la

elaboración de propuestas para el ordenamiento y desarrollo urbano. Esta etapa contara con las
siguientes tareas:
Marco de Referencia de la Propuesta.
Consiste fundamentalmente de 3 grandes aspectos:
- Temporalidad del Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano (15 años en períodos de 5 años)
- Rol de la ciudad
- Perspectivas de Desarrollo Económico (Planteadas en el Plan de Desarrollo Estratégico Municipal)
Propuesta conceptual urbana.

Se definirá una serie de imágenes-objetivo futuras deseadas para la ciudad, las cuales serán
establecidas sobre la base del modelo de escenarios urbanos. Cada una de estas imágenes será
evaluada en un taller integral de donde saldrá la imagen objetivo / propuesta conceptual
definitiva.
Propuesta funcional urbano.

Comprenderá la propuesta de alternativas en los sistemas de redes de abastecimiento de agua
potable, redes de drenaje y evacuación de aguas servidas, sistema vial, redes eléctricas y
telefonías y redes especiales.
Propuesta de configuración urbanística.

Considera la propuesta de zonificación urbana, que incluirá: zonas de recreación y de interés
turístico, zonas comerciales, zonas habitacionales, zonas institucionales, zonas industriales,
productivas y especiales.

Desarrollo del Taller No. 2

Este segundo taller pretende validar la propuesta ante el Concejo Municipal, autoridades, técnicos
locales y actores locales e institucionales.
Perfeccionamiento de la Propuesta.
Posterior a la realización de los talleres de validación se procederá al perfeccionamiento de la
propuesta del Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de MASATEPE. Su corrección y
complemento se logrará con los aportes de los actores en cada presentación realizada.
Edición y entrega.
Luego de las correcciones pertinentes se procederá a la edición y entrega del Plan de
Ordenamiento y Desarrollo Urbano corregido, al cual se anexarán las memorias de la sesión con el
Concejo Municipal y del Taller de validación de las propuestas del Plan.

FLUJOGRAMA DE METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DEL PODU.
Sist. de redes de
abastecimiento de
agua potable. Zonas de recreación
y de interés
turístico.

Imagen Objetivo Sist. de redes de
drenaje y
evacuación de Zonas Comerciales.

aguas servidas.

Evaluación y

selección de

imagen objetivo.
Marco de Propuesta Propuesta Propuesta Zonas

Referencia Conceptual Funcional Urbana Sistema Vial. Configuración Habitacionales
Propuesta Urbanística
Contextual
conceptual
definitiva.
Sistema de redes Zonas
eléctricas. Institucionales

Zonas industriales,
Sist. de redes de productivas y
telefonía y redes especiales.
especiales.


CAPITULO XI: PROPUESTAS
NORMAS Y CRITERIOS DE DESARROLLO ADOPTADOS.
Las normas de desarrollo urbano y los criterios normativos adoptados para la elaboración del Plan
de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Masatepe se formularon con base en los estudios
elaborados, tales como: Las Normas de Equipamiento Urbano, los Reglamentos de Urbanización y
Permisos de Construcción, Normas Mínimas de Vivienda y Normas Mínimas de Infraestructura. De
esta manera, la norma adoptada surge de una racionalización de las normas ideales y de la
realidad actual, con el propósito de que las propuestas sean lo más viables posibles.
Las normas y criterios adoptados se clasifican en Generales y Particulares y están referidos tanto a
elementos de la estructura urbana como a los componentes del desarrollo urbano propuestos en este
Plan. Cabe señalar que las normas aquí presentadas se refieren al corto plazo ya que para plazos
posteriores se adoptan las normas meta nacionales como parámetros de las propuestas.
DOSIFICACIÓN Y CRITERIOS DE ORDENAMIENTO URBANO.
Criterios Normativos Generales:

El Centro de población deberá estar estructurado convenientemente para que las densidades estén
acordes con la vialidad, infraestructura y el equipamiento correspondiente.
Utilizar como factor de ordenamiento para la estructura urbana, los elementos naturales y
artificiales, tales como: cauces, accidentes geográficos y redes de infraestructura.
Orientar las construcciones principalmente al Sur, Este y Oeste, de acuerdo a las condiciones
climáticas del lugar.
Criterios y Normas particulares:

Estructura Urbana.
La superficie mínima que se recomienda por barrios o sectores, es de 1.5 has. (500 – 1200 hab) y
por unidad residencial es de 10 has. Su población deberá oscilar entre 2500 y 7000 hab. ésta
población podrá variar dependiendo de la topografía, distancias caminables, radios de acción y
barreras artificiales.
Los centros residenciales deben agrupar equipamiento de tipo comercial y de servicios básicos
como: Escuela preescolar y primaria, casa comunal, canchas deportivas, parque infantil y residencial,
plaza comunitaria y si es el caso un CDI. Este equipamiento deberá ubicarse sobre una vía
secundaria o de servicio y a una distancia de no más de 400 mts. de la vivienda más alejada.
El Centro Urbano estará conformado por 4 a 8 unidades residenciales con una población no inferior
a 15,000 hab. ni superior a 25,000 hab. La ubicación del Centro Urbano se propone sobre una vía
primaria, con acceso a la ruta de transporte local y a una distancia máxima de 1,500 mts. de la
vivienda más alejada.
La zonificación de la Ciudad asignará uso de acuerdo a las características del suelo y las
actividades en él registradas evitándose la combinación incompatible de usos de suelo. Debe
Impedirse en zonas de viviendas la ubicación de lotes a distancias menores de: 100 mts. de canales
de aguas negras y depósitos, 15 mts. de cauces.

Las proporciones de dosificación de uso del suelo y zonificación, se conservan dentro del siguiente
rango:
Vivienda 50 – 60%
Vialidad 15 – 25%
Equipamiento 10 – 15%
Comercio 3 – 5%
Las zonas habitacionales se ubicarán sobre los terrenos determinados para futuro crecimiento,
prohibiéndose su desarrollo en: vía regional (carretera), riberas de cauces o zonas no aptas para
asentamiento humano.
Las zonas industriales deben ubicarse de tal forma que no interfieran en el desarrollo de las zonas
habitacionales, aún estando ligadas a ellas, en terrenos planos, con servicios de infraestructura y
fácil comunicación de carretera.
Las zonas de reserva natural debido a sus características físicas, se destinarán principalmente a
zonas de reforestación y espacios recreativos.
Suelo
Debe impedirse el crecimiento urbano sobre suelos con pendientes superiores al 15%, así como en
los terrenos de alta productividad agrícola, al Noreste de la ciudad y garantizar una adecuada
construcción y protección de cimientos considerando la sismicidad del área.
Vivienda
Se consideran como servicios indispensables a la vivienda el agua potable y la energía eléctrica; a
fin de garantizar el agua, es posible proporcionarla de forma colectiva a la población de manera
temporal, mientras se realizan los trabajos de conexión. Toda vivienda debe contar con servicios de
alcantarillado sanitario o en su defecto, una letrina adecuada.
Dimensiones mínimas: superficie mínima construida en vivienda 10 m² / hab.; superficie total mínima
construida por vivienda, 48 m² / hab.; índice de ocupación recomendable en vivienda, 2 hab. /
cuarto.
El lote mínimo será de 150 m², dependiendo de la densidad de la zona, considerándose un frente
mínimo de 8 m. Se utilizarán preferentemente materiales y mano de obra local.
Infraestructura
No permitir a los asentamientos humanos su emplazamiento sin la previa dotación de los servicios
básicos de infraestructura, primordialmente los de agua potable y energía eléctrica.
Las dotaciones mínimas de agua potable para el corto plazo serán las siguientes: toma domiciliar
0.028 gls./hab./min; en caso de sistema de abastecimiento propio, se mantendrán estas dotaciones.
En ambos casos deberán considerarse los aspectos de la calidad del agua de consumo asegurando
su potabilidad.
El sistema de alcantarillado sanitario deberá tener una capacidad mínima que reúna el 80% de la
dotación de agua potable, conectándose al sistema de la ciudad; en casos de sistemas propios,
deberá asegurarse un adecuado tratamiento y disposición final. La superficie mínima para el
sistema de tratamiento será de 1.5 m² / hab considerando lagunas de estabilización.
Alternativamente para la disposición de excretas, en los sectores no atendidos con red de

alcantarillado sanitario, deberán contarse con letrinas sanitarias.
Para los servicios de energía eléctrica deberá considerarse un consumo de 0.3 a 0.5 Kw / vivienda,
lo cual incluye el alumbrado público, para efectos de demanda instantánea.

Vialidad
Determinar secciones de acera basándose en estudios de flujo peatonal, respetando en todos los
casos, la dimensión mínima de 1.20 m. como ancho del anden.
La red troncal primaria y secundaria de circulación urbana debe seguir un patrón reticular y
establecerá vías con direcciones Norte – Sur, llamadas avenidas y Este – Oeste, denominadas calles,
a una distancia promedio de 500 mts. Separando el tránsito pesado y las zonas industriales del
tránsito urbano.
Las vías con circulación Este – Oeste deben ser diseñadas con secciones, protecciones y arboledas
apropiadas para disminuir el soleamiento de peatones y vehículos.
Se establece para la vialidad primaria una velocidad media de 40 Km/h, con derecho de vía de
17.4 a 20 mts. y con alternativa de circulación en dos sentidos. En esta red se permitirá el tránsito
de transporte urbano de pasajeros.
Para la vialidad secundaria, la velocidad media será de 30 Km/h, con una sección de 17mts. a 20
mts, en ésta se creará una vía alterna para transporte de carga, con una velocidad de 10 Km/h. La
sección en las calles locales o de servicio deberá ser de 10mts. a 15 mts.
En cuanto a las vías peatonales, deben establecerse áreas de circulación peatonal en las zonas de
vivienda, comercio y recreación que puedan ser combinados dentro de los espacios libres para la
recreación, fuera de la circulación de vehículos. Las calles peatonales tendrán un mínimo de 4 mts.
de ancho, aunque se pueden permitir angostamientos eventuales hasta 3 mts.
Debe establecerse un señalamiento vial adecuado al flujo peatonal, con preferencia sobre el
vehicular; así como dotar de señales lo suficientemente visibles para identificar nombres de calles,
sentido de circulación y velocidad permitida, sobre todo en la vialidad primaria.
Transporte
Se debe estructurar el sistema de transporte público y definir su capacidad, basándose en los
requerimientos cuantitativos de los posibles usuarios (estudio origen – destino) y establecer un nuevo
sitio para la terminal de buses Inter – urbanos en el área de comercio y servicio.
Equipamiento
Los niveles de servicio que deberá prestar la ciudad, se relacionan con el rango de la población y
la capacidad del equipamiento, según el ordenamiento territorial contenido en el Sistema Urbano
Nacional en sus diferentes niveles, el cual establece que a las localidades de 10,000 a 20,000 hab.
le corresponde el nivel de servicios de centros secundarios, que deberá cubrir los niveles inferiores y
en algunos casos, trascender a su ámbito departamental, con servicios de tipo regional, tal es el
caso de Masatepe. Los sectores y tipos de equipamiento urbano adoptados para la ciudad de
Masatepe en el corto plazo (población 17,219 hab.) se presentan en el cuadro No.1.
Sectores y tipo de Equipamiento Urbano

Ciudad de Masatepe
SECTOR TIPO DE EQUIPAMIENTO
Pre escolar
Primaria
Educación Secundaria
Escuela Técnica
Puesto de Salud
Salud Centro de Salud sin cama
Hospital General
C.D.I.
Bienestar Social
Hogar de ancianos
Cultura Biblioteca local

SECTOR TIPO DE EQUIPAMIENTO

Cine – Teatro
Museo
Parque Infantiles
Parques Residenciales
Recreación
Parque Central o de Vecindad
Plazas Comunales
Canchas deportivas
Deporte
Centro Deportivo Popular
Mercado Minorista
Abastos Rastro
Almacenes – Bodega
Sucursal ENITEL
Comunicación Teléfonos Públicos
Buzones
Terminal Inter – Urbana
Transporte
Terminal Intra – Urbana
Administración Centro Cívico Municipal
justicia Juzgados
Central de Bomberos
Seguridad
Central de Policía
Cementerios
Varios
Basureros
Fuente: Normas INETER
Los criterios de localización intra – urbana del equipamiento están determinados por las relaciones
entre los elementos de los diferentes sectores y estos a su vez con respecto a los usos del suelo, la
red vial y la infraestructura.
La implantación de estos elementos debe verse a través de la incompatibilidad que genere en la

zona donde se ubica. Las normas de dosificación del suelo adoptadas están en función de las
establecidas por INETER como Normas Nacionales y con las que actualmente cuenta el centro de
población. La importancia del estudio radica en la definición, ubicación y preservación de la tierra
necesaria.
Imagen Urbana
Respetar las restricciones físicas de la zona, utilizándolas para realzar y mejorar su apariencia.
Unificar los diversos espacios libres, cuyo uso se defina como público, en un sistema interconectado,
formado por senderos peatonales que conduzcan a los principales sitios de servicio de la ciudad.
Preservar y mejorar las características propias de identidad que cada barrio posee, así como el
valor del centro histórico de la ciudad mediante regulaciones en cuanto al tipo de edificación, altura
de las mismas y retiro frontal.
Medio Ambiente
Utilizar, conservar y proteger el medio ambiente natural y el patrimonio histórico, conjugando los
intereses y deseos de la comunidad, el desarrollo tecnológico y los recursos económicos.
Utilizar y conservar todos los recursos naturales racionalmente, de acuerdo a su vocación natural.
Regenerar y conservar los valores y recursos naturales en los ecosistemas que han sido afectados
por el desarrollo de los asentamientos humanos.
Preservar el espacio libre para proveer áreas adecuadas a la recreación y educación incluyendo
zonas arboladas, vistas y áreas significativas de vida silvestre.
Proteger las áreas aptas para el desarrollo urbano de elementos nocivos.

En la zona de industria, prohibir el manejo de materiales tóxicos, así como la emisión de polvos y
olores que afecten las zonas vecinas. Las emisiones sonoras deberán ser menores a 65 decibeles y
la superficie mínima libre del lote será del 30% al 40%.
Evitar la emisión de desechos a cauces y cuerpos de agua sin el debido tratamiento sanitario y
establecer un sistema de recolección y tratamiento de basura con capacidad adecuada basándose
en el volumen de desechos generados. Así como proteger de la erosión las zonas más propensas a
esta, principalmente la zona Este de la ciudad y la cuenca de los cauces.
IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMÁTICA EN EL TERRITORIO
Factores Urbanos Problemática Barrios Observaciones

Imagen Urbana La imagen urbana se ve deteriorada por la Carlos
presencia de los cables de servicio de Fonseca,
energía eléctrica y teléfono, también se Macario
puede apreciar un gran número de rótulos. Brenes,
Las calles se ven congestionadas por la Evenor
actividad comercial que ahí se desarrolla lo Calero,
que también genera desechos sólidos. Otro Jalata
aspecto que viene a degradar la imagen
urbana es la descarga de aguas grises
directamente a la calles.
Migraciones Debido a la escasez de fuentes de empleo Evenor Por lo menos 1 persona por
que se da sobre todo en el área urbana, los Calero, familia trabaja o radica fuera
habitantes se ven forzados a trabajar en las Jalata debido a que la principal
localidades vecinas como en los municipios de actividad económica es el
San Marcos, Diriamba, Masaya al igual que comercio.
en el municipio de Managua, y desde el año
pasado se ha incrementado la emigración a
países vecinos en busca de trabajo al
extremo que familias enteras han emigrado.
Morfología El centro histórico de la ciudad presenta una Carlos
trama urbana con irregularidades en cuanto Fonseca,
Medio Urbano
al tamaño de las manzanas en el cual muy Macario

poco coinciden. El hecho de poseer como eje Brenes,
principal el Parque o Plaza Municipal hace Evenor
que se den muchos conflictos viales, el mayor Calero
de ellos en la punta de plancha donde
convergen cinco vías.
Emplazamiento Viviendas precarias con alto nivel de Reparto Representan un riesgo en época
vulnerabilidad a deslizamientos e José Benito lluviosa.
inundaciones en épocas de lluvias Escobar,
San Juan,
Jalata
Falta de aceras, rampas y andenes para la Todo el
circulación peatonal ya que la población no territorio
ha cumplido con la normativa de derecho de
vía y han construido en estos espacios
públicos.
Uso de Suelo No existe planificación ni orden en el uso de Todo el El uso de suelo en su mayoría
suelo urbano. territorio. habitacional, con un alto número
de de uso mixto(Vivienda y
comercio)
Calidad de Las viviendas son construidas sin ningún tipo Todo el La Falta de Recursos económicos
edificaciones de supervisión técnica ni control de calidad territorio. es en muchas ocasiones la
de los materiales utilizados y a medida que principal causa del deterioro de
se alejan del centro del casco urbano la las Viviendas
calidad de estas es cada vez más baja y por
lo tanto más insegura.


Sector Agrícola Son pocos los pobladores del casco urbano
que actualmente trabajan en el sector
Medio Socioeconómico
primario.
Sector Industrial Falta de estabilidad laboral y bajos salarios Villa
en comparación con los salarios que se Progreso
cotizan en el resto del departamento
Sector comercio y Poca oportunidad de empleo para Existe migración de profesionales
servicio. profesionales hacia otros municipios
Nivel de Pobreza Masatepe es clasificado como un municipio de Todo el La Ciudad sufre limitaciones por
pobreza media territorio. el poco desarrollo industrial y
bajo fomento municipal
Calles con revestimiento en regular estado. Carlos
Fonseca,
Evenor
Calero,
Macario
Brenes.
Calles en mal estado. Reparto
Masatepe,
Barrio
Jalata, Rpto.
José Benito
Vialidad
Escobar, Rto
Venecia, Rto
Villa
Progreso
En la vía principal se dan problemas de Macario
circulación por que el flujo vehicular se mueve Brenes,
por encima de sus capacidades y hay Evenor
intersecciones en las que el flujo vehicular es Calero
muy complicado. También hace falta andenes
peatonales lo que crea conflictos vehículo –
Infraestructura
peatón.
Agua potable A pesar de que se abastece al 100 % de la Venecia. Los análisis de calidad del agua
población y las aguas son de buena calidad, San producida por los pozos en
existen dos pozos que no se encuentran Agustín(nore operación, indican que la misma
funcionando los que vendrían a reforzar el ste de la cumple con los estándares de
servicio para hacerlo más efectivo. ciudad) calidad exigidos por las Normas
CAPRE.
Alcantarillado Solamente existen 161 conexiones con este Todo el El resto de la población utiliza
sanitario servicio debido a que la población no ha territorio. como sistema de eliminación de
querido conectarse a la red de alcantarillado excretas sumideros y pozos
sanitario para no pagar por este servicio sépticos.
creando focos de contaminación al descargar
las aguas grises en las calles.
Energía eléctrica El estado actual de sus redes es operacional Todo el Se abastece el 100% de la
y el único déficit del servicio se debe cuando territorio. población
la planta generadora sale de servicio por
algún desperfecto en el sistema.
Desechos sólidos Falta de unidades recolectoras, Educación Todo el Dentro del vertedero existe un
ambiental y, territorio. sistema de reciclaje privado, que
Programas de mejoramiento sanitario para la ha surgido de la necesidad de las
población. personas, quienes buscan entre la
basura materiales como el cobre,
plástico, hierro, aluminio, etc.,
para luego vendérselo a otras
empresas.


Telecomunicacion Solamente el 25 % de la población cuenta José Benito
es con el servicio el otro 75% debe hacer uso de Escobar,
los 14 teléfonos públicos de los cuales 3 se Evenor
encuentran inactivos. Calero,
Jalata,
Macario
Brenes,
Carlos
Fonseca
Drenaje Pluvial El drenaje pluvial es superficial. La pendiente Todo el Es importante destacar que
natural del terreno permite un drenaje pluvial territorio debido a su pendiente natural
óptimo, sin embargo las áreas a orillas de los existe drenaje pluvial óptimo ya
causes tienden a inundarse en épocas que las aguas de las lluvias
lluviosas. corren sin ningún problema sin
presentarse ningún tipo de
inundaciones.
Cementerio El más antiguo se encuentra abandonado por Limita con Prácticamente la población local
la alcaldía, presenta dificultad para ingresar los barrios es la que le da mantenimiento.
en algunas partes Jalata y
Evenor
Calero
El otro presenta un mal diseño, ya que no José Benito Actualmente, hay necesidad de un
tiene andenes de circulación y además se Escobar estudio para un cementerio nuevo
encuentra saturado
Rastro La higiene no es adecuada, pues hay Villa
cadáveres de animales a orillas del sitio y se Progreso
encuentra agua y tierra revueltas con mal
olor
Mercado Está ubicado en una zona que no es Macario La Alcaldía está proporcionando
apropiada para este tipo de uso Brenes un terreno para la construcción de
Derivado de la dinámica misma del dicho mercado, para que los
Equipamiento
mercado, en ese sector se dan conflictos comerciantes estén en un mejor

viales, generación de desechos sólidos y lugar de trabajo este terreno está
ruido. ubicado enfrente del viejo
RASTRO de la ciudad.
Educación Estado físico predominante de los centros es Macario Esto pone de manifiesto la
regular estado. Brenes, necesidad de garantizar las
Déficit de aulas, Los centros de Secundaria: Evenor condiciones físicas, teniendo
San José y Calixto Moya necesitan Calero centros atractivos donde permitan
laboratorio de Física, Química y Biología con el acercamiento del alumno con la
su respectiva infraestructura. El centro escuela.
educativo San José necesita ampliación y
pintura. La escuela República de Venezuela
necesita reemplazo.
Salud El principal problema que enfrenta el sector Evenor
salud en Masatepe es la falta de combustible Calero
para el traslado de los pacientes
Poco presupuesto para el abastecimiento de
medicamentos, equipamiento de laboratorio
y de reposición. .
Inundaciones Existe una cantidad de viviendas ubicadas a José Benito
Estudio de
orillas de los causes, las que en épocas de Escobar,

Riesgo
lluvias tienden a inundarse debido a los San Juan ,

desagües generados por la falta de drenaje Jalata
pluvial y la topografía natural del terreno


Inestabilidad de En el casco urbano la inestabilidad de Macario La falta de un Plan de
terrenos terrenos se da fundamentalmente por las Brenes, Ordenamiento ha hecho que la
modificaciones y/o alteraciones que ha Evenor ciudad crezca desordenadamente
sufrido la topografía natural del territorio sin Calero,
planificación, estudios previos ni apoyo Masatepe
tecnológico que en conjunto con el mal
emplazamiento de las viviendas el escenario
es optimo para que en época de lluvia los
deslizamientos y flujos de lodo afecten gran
parte del territorio.
Contaminación Contaminación por desechos sólidos: Desechos Villa Falta de unidades colectoras
sólidos generados por la actividad comercial, Progreso,
Basureros clandestinos. Macario
Brenes
Contaminación por aguas residuales. Todo el Debido a la carencia de
territorio alcantarillado sanitario las aguas
domesticas en muchas zonas
desaguan en la calle
Contaminación del aire: Una de las Villa
principales fuentes contaminantes del aire, Progreso, El
está situada en la calle principal y la Porvenir,
carretera Masaya – Carazo ya que aquí Nuevo
circulan una gran cantidad de vehículos que Amanecer,
emanan gran cantidad de partículas de Venecia,
monóxido de carbono, dióxido de nitrógeno Macario
y humus. Brenes
Otra fuente contaminante se da en las calles
que no presentan ningún tipo de tratamiento
por lo tanto se da un nivel de emisión de
forma lineal.
Contaminación por vectores y malos olores: En Villa
los alrededores del Rastro Municipal por la Progreso
descomposición de materias y desechos y la
quema de estos.
En el basurero municipal y en los basureros
clandestino.
Contaminación acústica: El transporte Villa
automotor, genera ruido en las calles Progreso, El
principales y avenidas principales. Porvenir,
La actividad comercial en el área de Nuevo
mercado informal genera ruido. Amanecer,
Venecia,
Macario
Brenes ,
Evenor
Calero.

MARCO DE REFERENCIA
5.1 TEMPORALIDAD DEL PLAN (15 AÑOS EN PERIODOS DE 5 AÑOS)
5.2 ROL DE LA CIUDAD
A nivel URBANO lo que predomina es el sector terciario (servicios, comercio, restaurantes) son
pocos los pobladores que actualmente trabajan en el nivel primario.
Siendo el sector terciario la principal fuente de empleo es el comercio la principal fuente de empleo
del casco urbano. Seguida por las contratación de personal por instituciones del estado (alcaldía,
escuelas, centros de salud).
5.3 PERSPECTIVAS DE DESARROLLO ECONÓMICO (PLANTEADAS EN EL PLAN DE DESARROLLO

ESTRATÉGICO MUNICIPAL)

PROYECCIÓN DE POBLACIÓN
La población representa el sujeto de planificación, por lo que su tendencia de crecimiento (a corto,

mediano y largo plazo) dará pautas para el cálculo de los requerimientos urbanos.
Para efectos de proyectar los niveles de crecimiento poblacional en el desarrollo de este plan se ha
tomado como referencia uno de los elementos fundamentales para identificar los requerimientos de
la población siendo esta la Tasa Anual de Crecimiento (TAC) que refleja el promedio anual de
crecimiento en términos porcentuales.
6.1 PROGNOSIS DE CRECIMIENTO
Conforme el VIII Censo Nacional de Población y IV de Vivienda, realizado por INEC, el municipio de
Masatepe contaba en el 2005 con una población de 31,583 habitantes, ocupando el lugar número
cuarenta y cuatro de la población a nivel nacional, con el 0.6% del total, una densidad de 510hab
x km y una tasa de crecimiento anual del 2.15 %.
El censo estimó una población urbana de 15,482 hab. equivalente al 49.02% del total de la
población municipal, distribuida en 11 barrios y una población rural de 16,101 habitantes
equivalente al 50.98 % de la población municipal
En base a los datos anteriores la proyección de la población a 5, 10 y 20 años será la reflejada en

el siguiente cuadro donde se utilizo la tasa anual de crecimiento estimada por el INEC de 2.15%.
Proyección de la Población de MASATEPE.

Corto plazo Mediano plazo Largo Plazo
Población Censo 2005
2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Fuente: En base a las cifras del censo de población del 2005

REQUERIMIENTOS DE CRECIMIENTO FÍSICO Y POLÍTICA DE PROGRAMACIÓN DEL

SUELO
7.1 SEGÚN CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PLAZOS DE PLANEAMIENTO
En base a la proyección de la población del capítulo anterior es posible calcular el incremento de la

población urbana a corto, mediano y largo plazo, que será útil para calcular los requerimientos
futuros de ésta.

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano Masatepe
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Fuente: En base a las cifras del censo de población del 2005-INEC
7.2 SEGÚN DÉFICIT DE VIVIENDAS
Existen un total de 6,850 viviendas de todo tipo, distribuido a lo largo y ancho del municipio de las
cuales 3,136 se encuentran en la zona urbana que equivale al 45.8% y un 54.2% en el área rural.
En el casco urbano del municipio, Masatepe, encontramos 3,136 viviendas que equivalen al 45.8%
del total del municipio
Déficit De Vivienda Por Estado Físico.

Del total de viviendas ubicadas en el casco urbano de Masatepe el 56% se encuentran en buen
estado, el 25% en estado regular y el 19% en mal estado. Aunque el porcentaje de las viviendas
en mal estado es relativamente bajo el 77% se concentra en el barrio Jalata y únicamente el 23%
restante en el resto del casco urbano, lo que es un claro indicador del nivel de vida de los
habitantes de esta zona.
Estado Físico de las Viviendas del Casco Urbano Masatepe.

Barrio/ No. de Estado de la Vivienda
Manzana Viv. Bueno Regular Malo
Villa Progreso 141 17 118 6
El Porvenir 51 14 34 3
Nuevo 102 53 43 6
Amanecer
Venecia 54 22 30 2
San Juan 66 0 66 0
José Benito 184 0 184 0
Escobar
Carlos Fonseca 431 241 181 9
Macario Brenes 721 483 216 22
Masatepe 155 70 70 15
Evenor Calero 623 623 0 0
Jalata 608 401 0 207
TOTAL 3136 1,924 942 270
Fuente: Datos obtenidos de levantamiento de campo, con un 85% del total de viviendas levantadas.
Déficit de Vivienda por Mala Ubicación.

El casco urbano del Municipio de Masatepe, se encuentra emplazado en una zona con pocas
pendientes con terrenos ligeramente ondulados y planos, A partir de la zona 2 la trama urbana

comienza a ser un poco irregular debido a la topografía del lugar ya que existe una pendiente que
va de sureste a noroeste, la que en épocas de lluvia ocasiona desagües, además se encuentran
viviendas emplazadas a orillas de cauces, zonas de deslizamientos y zonas en riesgo por
contaminación inundaciones, esta situación pone al casco urbano en un escenario donde existen un
número importante de viviendas que se encuentran mal ubicadas por un motivo u otro.
Sin embargo, existen barrios más vulnerables que otros por ejemplo los barrios José Benito Escobar,
Reparto San Juan y el Barrio Jalata los cuales tienen un gran número de viviendas emplazadas en el
margen de los causes. En esta área se encuentran 151 viviendas en riesgo por inundación por lo que
se requiere reordenamiento de estas áreas.
En la parte este del casco urbano en los barrios Macario Brenes , Evenor Calero y Masatepe donde
la topografía es mucho más acentuada y las viviendas se emplazan según el territorio existen 112
viviendas en riesgo de deslizamiento en épocas lluviosas.
Existen 182 viviendas en zona de riesgo por contaminación. 136 viviendas ubicadas en los barrios
colindantes con la carretera Masatepe Carazo sufren de contaminación acústica y las 46 viviendas
aledañas al rastro sufren riesgo de contaminación por vectores.
Déficit de Vivienda por Hacinamiento.

Según datos obtenidos Conforme el VIII Censo Nacional de Población y III de Vivienda, realizado
por INEC, el casco urbano del municipio de MASATEPE, contaba en 1995 con 3,136 viviendas y una
población de 15,482 hab. por lo que en base el indicador promedio en Nicaragua de 6 habitantes
por vivienda se requerirían 2,580 viviendas en el Municipio, por lo que existen 556 viviendas de
más en el territorio. Lo que indica que no existe déficit de vivienda por hacinamiento en Casco
urbano del Municipio de Masatepe.
Déficit de Vivienda por Incremento Poblacional.

Este déficit se estima en función del posible crecimiento de la población, su incremento y el indicador
municipal de 5 habitantes por vivienda, que en conjunto darán el resultado de las viviendas
requeridas a corto, largo y mediano plazo.
Corto plazo Mediano plazo Largo plazo

2010 2015 2025
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
No. de Viviendas
3,136 * * *
existentes
No. de Viviendas
* +347 +734 +1,642
requeridas
Fuente: En base a las cifras de tabla de Proyección de la Población Urbana.
Síntesis de Déficit.
Tipo de Déficit Número de Viviendas Plazo

Por Estado Físico
270
(a reponerse en el sitio)
Por Mala Ubicación 445 Corto Plazo
Por Hacinamiento 0 2,005 - 2,010
Por Incremento Poblacional 347
Total 1,062
7.3 EQUIPAMIENTO URBANO

Para la realización del análisis del equipamiento se compara la oferta actual con la demanda a
corto, mediano y largo plazo según las normas de equipamiento existente. De manera que quede
claro el déficit del equipamiento y lo necesario para que la población reciba los servicios
adecuados para cumplir las diferentes funciones.
Cementerio
Se cuenta con dos cementerios ambos ubicados en el costado oeste del casco urbano, uno es
conocido como el cementerio viejo con un área de 1mz², el otro es el cementerio municipal cuya
área equivale a 3.5 mz², los cuales se encuentran saturados, por lo que es necesaria la
contemplación de otro cementerio.
La norma empleada para el cálculo de terreno por habitante en el cementerio se refiere únicamente
a terreno libre (de circulación), se excluye del cálculo el terreno ya ocupado por tumbas; en esta
norma se requiere 0.1 m² por habitante.

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Área de terreno del
45,000 m² * * *
cementerio
Área de terreno
1,548.2 +174 m² +367 m² +821 m²
requerido
Rastro
El rastro se encuentra ubicado en el costado Sur del municipio, específicamente de la gasolinera
Shell, 200 metros al sur, el área de trabajo abarca 10.16 m2 y el corral es de 30 x 35 m2. Las
condiciones de trabajo son aceptables, pues tiene los servicios de agua y luz, las paredes son de
piedra cantera, el piso es embaldosado y el techo es de zinc. No obstante la higiene no es
adecuada, pues hay cadáveres de animales a orillas del sitio y se encuentra agua y tierra revueltas
con mal olor. El modulo tiene la capacidad de matar a cinco animales de una sola vez y luego
colocarlos en los ganchos; además, atiende un promedio de 30 animales al mes. Por su ubicación
afecta las viviendas aledañas
Para el cálculo de requerimiento se tomara como población la población total del municipio, ya que
es un equipamiento con cobertura municipal.
La norma empleada requiere un área de terreno por habitante de 0.030 m² y un área de

construcción por habitante de 0.0037 m² para una población mayor de 15,000 habitantes.

2010 2015 2025
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Incremento de
* +3,544 +7,486 +16,747
población
Área de terreno
947.49 m² +106.3 m² +224.58 m² +502.41 m²
/hab. requerida
Área de construcción
117 m² +13 m² +28 m² +62 m²
/hab. requerida

Mercado
En el casco urbano del municipio de Masatepe existe un lugar que los mismos pobladores han
tomado para ser punto de ventas, el cual está ubicado en una zona que no es apropiada para este
tipo de uso por esta razón la Alcaldía está proporcionando un terreno para la construcción de
dicho mercado. Por lo que se calculará y planificará tomando en cuenta la norma empleada para
cálculo de equipamiento que requiere un área de terreno por habitante de 0.17 m² y un área de
construcción por habitante de 0.085 m².

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Área de terreno
2,632 m² +295.3 m² +624 m² +1,396 m²
/hab. requerida
1,316 m² +147.65 m² +312 m² +698 m²
/hab. requerida
Terminal de Transporte
No se cuenta con una terminal de buses. Por lo que se calculará y planificará tomando en cuenta la
norma empleada para cálculo de este equipamiento que requiere un área de terreno por habitante
de 0.21 m² y un área de construcción por habitante de 0.073 m².

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Área de terreno
3,251 m² +365 m² +771 m² +1,724 m²
/hab. requerida
1,130 m² +127 m² +268 m² +599 m²
/hab. requerida
Educación
El análisis de educación incluye los diversos niveles de educación: desde pre-escolar, primaria y
secundaria. Se aplicarán las normas de requerimiento para cada nivel, que dará como resultado el
estado actual de cada nivel de educación y los aspectos a mejorar en cada uno de ellos.
- Pre-escolar:

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Población en edad * 2,411 niños 2,681 niños 3,317 niños

Pre-escolar (14% de
pob. urb)
Población a atender
(21% de la pob. en * 506 niños 563 niños 697 niños
edad)
* 253 niños 282 niños 349 niños
por turno (2 turnos)
No. de aulas
requeridas (30 niños * 8 9 12
/ aula)
Área de terreno
requerido (15 * 3,795 m² 4,230 m² 5,235 m²
m²/niño)
requerido (4.5 * 1,139 m² 1,269 m² 1,570.5 m²
m²/niño)
- Primaria:

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Población en edad
Primaria (17% de * 2,927 estud. 3,256 estud. 4,028 estud.
pob. urb)
(100% de la pob. en * 2,927 estud. 3,256 estud. 4,028 estud.
edad)
* 1,464 estud. 1,628 estud. 2,014 estud.
No. de aulas
requeridas (40 estud. * 37 41 50
/ aula)
Área de terreno
requerido * 15,225.6 m² 16,931.2 m² 20,945.6 m²
(10.4 m²/estud.)
requerido (2.6 * 3,806.4 m² 4,233 m² 5,236.4m²
m²/estud.)
- Secundaria:

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Población en edad
Secundaria (14.7% * 2,531 estud. 2,815 estud. 3,483 estud.
de pob. urb) *
Población a atender * 653 estud. 726 estud. 899 estud.

(25.8% de la pob. en
edad)
* 218 estud. 242 estud. 300 estud.
No. de aulas
/ aula)
Área de terreno
* 2,180 m² 2,400 m² 3,000 m²
requerido (10 m²)
* 763 m² 480 m² 1,050 m²
requerido (3.5 m²)
Fuente: En base a las cifras de tabla de Proyección de la Población Urbana. * Población estimada para 4to. y 5to. año
Debido a que hay población estudiantil de comunidades y zonas rurales que acuden a la cabecera
municipal para culminar sus estudios es necesario tomar en cuenta el total de población municipal
para la realización de cálculos de requerimiento de este equipamiento.
Proyección a Nivel Municipal.

2010 2015 2025
Población Casco
15,918 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Población en edad
Secundaria (14.7% * 5,164 estud. 5,743 estud. 7,105 estud.
de pob. urb)
(25.8% de la pob. en * 1,332estud. 1,482 estud. 1,833 estud.
edad)
* 444 estud. 494 estud. 611 estud.
No. de aulas
/ aula)
Área de terreno
requerido (10 * 4,440 m² 4,940 m² 6,110 m²
m²/estud.)
requerido (3.5 * 1,554 m² 1,729 m² 2,139m²
m²/estud.)
Fuente: En base a las cifras de tabla de Proyección de la Población municipal. * Población estimada para 4to. y 5to. año
Salud
El casco urbano cuenta con un Centro de Salud con camas, el sistema de salud básicamente esta
destinado para la Atención Primaria en la cual se cuenta con personal de enfermería, en su mayoría
auxiliares y Médicos Generales, tiene la particularidad de trabajar como Centro de Salud con
camas aunque su presupuesto no es acorde para esta calificación.
La norma empleada para el cálculo de terreno por habitante requerida en un Centro de Salud con
camas será de 0.081 m² y para el área de construcción de 0.022 m².

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total

Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Área de terreno del
* * * *
C/S
Área de terreno
1,254 m² 1,395 m² 1,551 m² 1,919 m²
requerido
341 m² 379 m² 421 m² 521 m²
requerido
7.4 INFRAESTRUCTURAS
Vialidad
Se analizará el tipo de vías (jerarquía vial) existente en el casco urbano, su revestimiento y
problemas encontrados como inadecuada distribución, mal estado físico de las vías, falta de aceras
y puntos conflictivos.
Estas condiciones varían según los barrios en el casco urbano por lo que se analizará uno a uno
para identificar con mayor precisión el estado real de estas.
En los repartos Villa Progreso, El Porvenir, Nuevo Amanecer, José Benito Escobar, San Juan, Venecia
es donde las calles se encuentran en peor estado, las calles se distribuyen inadecuadamente, el
estado físico es deplorable y sin ningún tipo de revestimiento.
En el barrio Carlos Fonseca las vías son secundarias con revestimiento asfáltico y se encuentran en
regular estado.
El barrio Macario Brenes cuenta con una vía principal la cual se encuentra revestida con pavimento
asfáltico y su estado es bueno, en esta vía se dan problemas de circulación por que el flujo vehicular
se mueve por encima de sus capacidades, el resto de las vías del barrio son secundarias en buen y
regular estado y mayoritariamente con revestimiento asfáltico.
El barrio Evenor Calero cuenta con una vía principal con revestimiento de adoquines y se encuentra
en buen estado, como en el barrio Macario Brenes se dan problemas de circulación y hay
intersecciones en las que el flujo vehicular es muy complicado. El resto de las vías son secundarias en
su mayoría adoquinadas y todas en regular estado.
En el barrio Jalata las vías son secundarias, en su mayoría con revestimiento de adoquines se
encuentran en bueno, regular y mal estado.
El reparto Masatepe posee únicamente una vía secundaria que se encuentra adoquinada y en mal
estado, el resto de la calles están en mal estado, sin ningún tipo de revestimiento y su acceso en
tiempo de lluvia es muy difícil.
Agua Potable
El agua potable es uno de los servicios esenciales, aquí se analizarán las condiciones de la red,
incluyendo abastecimiento, almacenaje, red de distribución y conexiones domiciliares.
- Fuentes de Abastecimiento:
La fuente de abastecimiento del sistema la constituyen las aguas subterráneas de la zona, captadas
mediante dos pozos perforados construidos en la parte noreste de la ciudad, siendo conocidos como
El Tanque (2 A) y Pozo (1 A).

- Calidad del Agua:

Los análisis de calidad del agua producida por los pozos en operación, indican que la misma
cumple con los estándares de calidad exigidos por las Normas CAPRE.
- Conexiones:
Mediante datos proporcionados por ENACAL se contabilizan a la fecha 3,110 conexiones que
representan al 100% de la población.
-Déficit Actual y Futuro:

La norma empleada para el cálculo de agua requerida por habitante en el casco urbano será de
35 gls/hab/día y estima un 15% más de este total para pérdidas.

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE.
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Agua requerida * 602,665 670,320 829,220
Pérdidas * 90,400 100,548 124,383
Total * 693,065 770,868 953603
Alcantarillado Sanitario
La ciudad de Masatepe cuenta con un servicio público de alcantarillado sanitario cuya
administración está a cargo de la Empresa Nicaragüense de Acueductos y Alcantarillados
(ENACAL).En el casco urbano solamente existen 161 conexiones con este servicio debido a que la
población no ha querido conectarse a la red de alcantarillado sanitario. El resto de la población
utiliza como sistema de eliminación de excretas sumideros y pozos sépticos.
Drenaje Pluvial
El municipio de Masatepe no presenta ningún problema con respecto a inundaciones dado el hecho
que no se identifican ríos que en su trayectoria recorran el municipio, adicionalmente es importante
destacar que debido a su pendiente natural existe drenaje pluvial optimo ya que las aguas de las
lluvias corren sin ningún problema sin presentarse ningún tipo de inundaciones.
Energía Eléctrica
El servicio de luz eléctrica es, junto con el de agua, uno de los más extendidos en el territorio.
- Fuente:
El Municipio de Masatepe cuenta con los servicios de energía eléctrica mediante el tendido que
proviene de la sub estación Masatepe (MTP 3010 y MTP 3020), ubicada en este municipio
- Conexiones:
Esta sub-estación abastece a 9,070 conexiones domiciliares que representan el 100% de la
demanda urbana.
- Déficit actual y futuro:

La norma empleada para el cálculo de electricidad requerida por vivienda en el casco urbano será
de 0.4 k.v/viv/día.
Población Censo 2005 Corto plazo Mediano plazo Largo plazo

2010 2015 2025

Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE.
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
No. de Viviendas
3,136 viv. * * *
existentes
No. de Viviendas
* +347 +734 +1,642
requeridas
Total de Viviendas * 3,483 viv. 3,870 viv. 4,778 viv.
Electricidad
1,254 1,393 1,548 1,911
requerida k.v/viv/día
Desechos Sólidos
La acumulación de basura puede ser significativa y de no existir un servicio de recolección y
disposición podría significar un serio problema sanitario.
- Servicio de Recolección de Basura:

La alcaldía brinda este servicio con dos camiones volquetes que tienen capacidad para 6m3 los que
se utilizan para brindar este servicio a la población. En el sector urbano se producen por semana
32 m3 con un promedio de recolección del 80% a nivel urbano.
Para el cálculo del déficit se servicio de recolección de basura se estima la producción de basura en
base a las normas que indica una producción per capita de 0.5 kg/día y una densidad de basura
de 350 kg/m³.

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE.
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Producción (kg/día) 8,610 9,576 11,846
Densidad de basura
25 27 34
(kg/m³)
- Basurero Municipal:
El basurero municipal se encuentra ubicado en el sector sur-oeste de de la ciudad de Masatepe,
específicamente de la gasolinera Petronic, 2 Km. al sur, camino La Carrilera. Al basurero le
corresponden actualmente un área de 5 manzanas, fue iniciado como basurero alrededor de 10
años atrás y se le estima una vida útil de 15 años, lo que depende de la misma población del
municipio y la producción de basura de la ciudad. El basurero cumple con los requerimientos por
que cuenta con un área de 50,000m² y según cálculo de requerimiento a largo plazo se requiere
de 13,504 m².
La norma empleada para el calculo de terreno requerido para basurero por habitante en el casco
urbano será de 0.57 m².

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco 15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.

Urbano MASATEPE.
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Área de terreno
* 9,815 m². 10,917 m². 13,504 m².
requerido/hab.
Telecomunicaciones
El municipio de Masatepe cuenta con servicios de telefonía, correos y telégrafos. La administración
está a cargo de las Empresa Nicaragüense de Telecomunicaciones (ENITEL). Esta empresa presta sus
servicios por medio de una planta semiautomática. hasta Enero del 2007 esta empresa cuenta con
707 abonados, brinda sus servicios a un total de 3136 habitantes, lo que indica que tiene un 25%
de cobertura.
- Numero de Abonados:
Hasta Enero del 2007 esta empresa cuenta con 707 abonados, brinda sus servicios a un total de
3136 habitantes, lo que indica que tiene un 25% de cobertura. Se cuenta también con 14 teléfonos
públicos que prestan servicio las 24 horas.
- Requerimientos Actuales y Futuros:

En base a las normas de dotación los requerimientos de telecomunicación son: 1 teléfono automático
por cada 100 hab., 1 teléfono monedero por cada 1,000 hab. y 1 buzón de correspondencia por
cada 2,000 hab.

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE.
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Telef. Automáticos
707
existentes
Telef. Automáticos
155 +17 +37 +82
requeridos
Balance +552
Telef. Monederos
14
existentes
Telef. Monederos
11 +2 +4 +8
requeridos
Balance -1
Buzón de
correspondencia 1
existente
Buzón de
correspondencia 8 +1 +2 +4
requerido
Balance -7
7.5 ESPACIOS LIBRES
Parque
El casco urbano del Municipio de Masatepe cuenta dos parques: la plaza parque ubicada frente a
la alcaldía con una extensión de 10,000 m². y el parque central municipal ubicado frente a la
iglesia Veracruz con una extensión de 10,000 m². Según las normas de equipamiento establecidas

se requiere de 1 m² de área de terreno por habitante por lo que para el 2005 este requerimiento
se cumplía (población de 15,482 hab.).Aunque para largo plazo se requiere de 3,692 m².
Cancha
En casco urbano cuenta actualmente con 2 canchas de básquet que se encuentran en buen estado
Según las normas de equipamiento establecidas se requiere de una cancha por cada 3,000 hab.

2010 2015 2025
Población
31,583 hab. 35,127 hab. 39,069 hab. 48,330 hab.
Total
Población Casco
15,482 hab. 17,219 hab. 19,152 hab. 23,692 hab.
Urbano MASATEPE
Incremento de
* 1,737 hab. 3,670 hab. 8,210 hab.
población
Nº de canchas
2
existentes
Nº de canchas
5 +1 +1 +3
requerido
Campo Deportivo
Existen cinco campos deportivos los que se encuentran en buen estado. Se cumple con las normas ya
que se establece 1 campo deportivo para cada 10,000 hab.
7.6 ESTRATEGIAS Y PROPUESTAS DE ORDENAMIENTO DEL CRECIMIENTO DE LA CIUDAD Y

OPERACIONES DE REFORMA URBANA
En base a los principios guías (normas) y a las características detectadas en el diagnostico es posible
realizar una primera aproximación al esquema de desarrollo urbano de orientación de crecimiento
de la ciudad a corto plazo. Para ello es necesario tomar en cuenta las densidades, requerimientos
de tierra urbana para expansión de la ciudad y el planteamiento de alternativas para la ubicación
de estas tierras y por lo tanto de viviendas.
Definición de Densidades
Antes de identificar las alternativas de crecimiento se definirán las densidades habitacionales
(viv/ha y hab/ha) que se aplicarán en las áreas de crecimiento.
La densidad media utilizada por INETER es de 25 viv/ha y 150 hab/ha, estimando un uso para
cada ha de suelo urbano (10,000 m²) del 30% para equipamiento local, 10% para circulación y el
60% para vivienda en lotes mínimos de 240 m² y una densidad domiciliar de 6 hab/viv.
El casco urbano de Masatepe se consolidará con densidades medias de 25 a 50 viv/ha. El centro

histórico preservará su densidad que oscila entre 27 viv/ha y 33 viv/ha y las nuevas áreas de
expansión tendrán baja densidad con un promedio de 17 se densificarán con menos de 25 viv/ha
Demanda de Tierras para Viviendas

En estás áreas de viviendas se incluye (para efecto de estimación) el equipamiento local, las áreas
verdes y la circulación.
Partiendo de la demanda de viviendas a corto plazo que se deriva del déficit de viviendas y de
densidad recomendada de 40 viv/ha tenemos:

Corto Plazo Median Plazo Largo Plazo

2010 2015 2025
Demanda de viviendas 1,062 viv. 1,449 viv. 2,357 ha.
Demanda de terreno: 26.55 ha. 36.225 ha 58.925 ha.
Demanda de Tierra para otros Usos

Se tomarán en cuenta las demandas para cualquier otro tipo de uso del suelo resultado de los
déficit y proyectos identificados anteriormente.
Área de Área de terreno Corto plazo Mediano plazo Largo Plazo

Uso de Suelo
terreno actual requerido 2010 2015 2025
Cementerio 45,000 m² 1548.20 m² 1,722.20 m² 1,915.20 m² 2,369.20 m²
Rastro 1,050 m² 947.49 m² 1,053.79 m² 1,172.07 m² 1,450.00 m²
Mercado * 2,632.00 m² 2,927.30 m² 3,256.00 m² 4,028.00 m²
Terminal de
* 3,251.00 m² 3,616.00 m² 4,022.00 m² 4,975.00 m²
transporte
Preescolar * 3,795.00 m² 4,230.00 m² 5,235.00 m²
Primaria * 15,225.60 m² 16,931.20 m² 20,945.60 m²
Secundaria * 4,440.00 m² 4,940.00 m² 6,110.00 m²
Salud * 1,254.00 m² 1,395.00 m² 1,551.00 m² 1,919.00 m²
Demanda total de *
9,632.69 m² 34,174.89 m² 38,017.47 m² 47,031.80 m²
tierra

8. PROPUESTA DE PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO
IMAGEN OBJETIVO
A fin de lograr la imagen objetivo, será necesario implementar cambios que contribuyan a mejorar
la realidad existente en un período de 15 años; se propone la ejecución de un nuevo modelo de
crecimiento que interrumpa el actual crecimiento desordenado que sufre la ciudad, a fin de
consolidar y definir la trama urbana, dicho modelo orienta el desarrollo hacia el sur, previniendo de
este modo los riesgos de inundación por emplazarse en terrenos con pendientes adecuadas para
urbanizar, racionalizando a su vez los recursos disponibles, mediante la correcta organización de las
actividades urbanas de modo que se garantice un óptimo desarrollo de los aspectos socio-
económico, y físico-funcionales de la ciudad.
Con el objetivo de implementar el modelo propuesto, se presentan una serie de acciones viables que
en conjunto con programas y proyectos impulsados por la Instituciones pertinentes, tiendan a
desarrollarlo. Estos deberán estar soportados por reglamentaciones urbanas, que se implementen a
través de un adecuado control urbano de parte de la municipalidad de modo que todos los
componentes actúen de manera sistémica.
Se proyecta el desarrollo poblacional considerando las TAC propuestas por INEC, de manera
que se reduzca el ritmo de crecimiento de la población, lo cual contribuirá a la reducción de zonas
marginales, que presentan infraestructura y servicios insuficientes y en algunos casos inexistentes.
La jerarquía del equipamiento de la ciudad de Masatepe, se ha establecido tomando en

cuenta el área urbana actual y el área de expansión propuesta las cuales constituyen cuatro
unidades residenciales que estructuran un centro cívico y un centro residencial. El centro
residencial enlaza el área urbana actual y las nuevas zonas de crecimiento, de modo que exista
un balance en el nivel de cobertura de los servicios a la población.
La protección y conservación de los elementos físico-ambientales es indispensable para

fomentar el desarrollo urbano, estableciendo la coherencia ecológica entre la superficie ocupada
y su entorno.
El complemento básico de soporte para la funcionalidad de la ciudad se da por las

actividades económicas a desarrollarse en la misma, al localizar instalaciones de industria liviana
en la zona periférica, además de equipamiento mayor de comercio; se establecen tres corredores
comerciales que contribuirán a potenciar las ventajas que ofrecen las vías, entre ellas la
accesibilidad, todo ello reforzará tanto el aspecto de consumo como la creación de empleos
directos e indirectos.
OPCIONES DE DESARROLLO URBANO.
Se han tomado en cuenta cinco diferentes opciones de crecimiento proyectadas para el año 2019,
cada una ocupa distintas zonas de suelo circundante al área Urbana actual que obedecen a
condiciones favorables para el desarrollo Urbano; Para todas las opciones se mantendrán
constantes las siguientes propuestas:
a. Vialidad primaria del área Urbana actual.

b. Vialidad Inter. – urbana compuesta por la carretera San Marcos - Catarina.
c. La ubicación del centro urbano.
d. El concepto de las áreas de reserva ecológica y de protección natural que deben envolver
el área Urbana actual y la de crecimiento propuesto.

Descripción de Alternativas de Crecimiento

Una vez analizadas las condiciones de las zonas, se han identificado cinco alternativas que
presentan potencial para el desarrollo urbano y constituyen un área de 106.18 ha. Estas poseen
características homogéneas en cuanto a su topografía, suelos, geología, aguas superficiales y medio
ambiente; considerándose aptas para el desarrollo urbano a pesar de estar conformadas por suelo
con vocación agropecuaria. Sin embargo, debido a su cercanía al casco urbano y la poca extensión
de terreno libre fuera del perímetro, ha sido necesaria la inclusión de estas dentro de las áreas
para urbanizar. A continuación se detallan las cuatro zonas propuestas:
Zona I: ubicada al sureste de la ciudad [costado norte de la carretera San Marcos-

Catarina], cuenta con una extensión de 23.06 has. (21 % del área total disponible). Es
considerada un área óptima para el desarrollo urbano, presenta una buena articulación
respecto al casco urbano actual, garantiza la continuidad de la trama, presenta facilidad
de conexión a los servicios básicos, tiene buenas vistas y suelos de buen drenaje natural ya
que su topografía tiene pendientes mayores al 2 % y menores de 5 %.
Zona II: ubicada al sureste de la ciudad [costado sur de la carretera San Marcos-
Catarina], presenta facilidad de acceso al casco urbano y de conexión con los servicios
básicos, tiene 8.33 has. (8 % del área total disponible), presenta pendientes en un rango
del 2-5 %, lo que favorece un adecuado drenaje pluvial pero tiene poca vegetación.
Zona III: se localiza al Sur de la ciudad, tiene 53.66 has. (50% del área total disponible),
tiene facilidad de acceso a la ciudad, presenta un bajo nivel de riesgo de inundación por
emplazarse en un terreno con pendientes menores al 1%, cuenta con vegetación
abundante, facilidad de conexión a los servicios básicos y favorece la continuidad de la
trama urbana.
Zona IV: ubicada al Suroeste del área urbana, tiene un área de 10.14 has. (9.5 % del
área total disponible), se considera un área óptima en cuanto acceso y topografía, posee
potencial en cuanto a vistas y paisajismo, no obstante presenta restricciones en cuanto a
conexión de los servicios básicos y amarres urbano.
Zona V: ubicada al Suroeste del área urbana, tiene un área de 10.99 has. (10.34 % del
área total disponible), se considera un área óptima en cuanto acceso y topografía, posee
potencial en cuanto a vistas y paisajismo, no obstante presenta restricciones en cuanto a
conexión de los servicios básicos y amarres urbano.
Evaluación de Opciones.
La metodología utilizada consiste en la calificación de las alternativas con respecto a variables
establecidas. Estas variables son criterios de evaluación de limitantes y potenciales que presenta
cada una de ellas para su viabilidad.
A continuación, se presentan los criterios utilizados para determinar la mejor alternativa para el
desarrollo y crecimiento urbano, así como la ponderación utilizada para su calificación. En donde las
características del drenaje y topográficas, así como las facilidades de conexión o instalación de la
infraestructura, constituyen los aspectos que serán considerados más relevantes al momento de
seleccionar la mejor opción.
De Orden Físico – Natural:

Topografía y drenaje: Abarca el estudio de las pendientes aptas para el
asentamiento humano, considerándose como óptimos aquellos rangos entre 2% -
5%; pendientes menores que éstas representan altos costos de urbanización por los
trabajos de drenaje, pudiéndose urbanizar sólo en tramos cortos. Pendientes
mayores representan problemas de terraceo costoso.

Geología: Describe el aspecto, calidad y tipo de suelos de acuerdo al uso

propuesto.
Contaminación: Evalúa los tipos, ubicación y cercanía de las fuentes de

contaminación que podrían afectar la zona de crecimiento.
Vegetación: Identifica la existencia, tipo y la adecuación de la masa vegetal, en las

nuevas áreas, de manera que ésta contribuya a crear un microclima dentro de la
ciudad.
De Orden Urbanístico:
Acceso: Evalúa la facilidad para acceder a la zona, tipo de caminos, estado y
revestimiento de los mismos; así como distancia al Centro Poblado actual.
Amarres Urbanos e infraestructura: Garantizan la continuidad de la trama, la conexión

a las redes y accesibilidad de la población a todos los servicios.
De Orden Económico:
Costos: evalúa los costos que conlleva el desarrollo de la zona, refiriéndose a obras civiles,
conexión a las redes, vías de acceso entre otros.
Ponderación de variables
Ciudad de Masatepe
La calificación asignada a cada variable
Número Valor de respuesta
es de cero a cuatro, siendo cero la mínima que
0 Pésima posibilidad designa la inexistencia o la imposibilidad de
1 Mala posibilidad disponer del recurso, en tanto cuatro es la
máxima puntuación, representando la excelente
2 Regular posibilidad
disponibilidad de la variable para su
3 Buena posibilidad aprovechamiento.
4 Excelente posibilidad
Basándose en los criterios antes expuestos y las

variables tomadas en consideración, se evalúan
las alternativas como se presentan en el siguiente cuadro:
Evaluación de Variables
Ciudad de Masatepe
ALTERNATIVAS
VARIABLES
I II III IV
Topografía 4 2 1 3
Drenaje 4 2 1 3
Físico Natural Geología 3 2 1 1
Contaminación 4 3 2 4
Vegetación 3 2 3 3
Acceso 3 3 4 3
Amarres urbanos 2 3 3 2
Urbanística Infraestructura 3 4 1 2
Vistas 4 2 2 3
Imagen Urbana 1 3 2 1
Económica Costos 3 2 0 2
TOTAL 34 28 20 27

Fuente: Grupo de investigación UNI/FODMU 2008
De acuerdo a la puntuación presentada en la evaluación anterior, se elige la alternativa I, como el

área a desarrollar en el presente plan, observándose las siguientes consideraciones:
Presenta la mayor ponderación global.

La topografía, drenaje y vistas son óptimos.
Cuenta con facilidad de conexión a las redes básicas (agua potable y energía eléctrica)
con posibilidad de ampliar la red de agua potable de acuerdo a los proyectos en esta
área, a pesar que la alternativa II presenta la máxima puntuación en este aspecto.
Se establece como reserva de futuro crecimiento la alternativa II por tener acceso a mayor cantidad
de redes (agua potable, energía eléctrica, alcantarillado sanitario) y tener la segunda puntuación.
Desarrollo Dentro del Área Urbana Actual
Dentro del área urbana actual se cuenta con 15.28 has, de tierra baldía correspondientes al 8.12
% del casco urbano, las cuales presentan restricciones con respecto a la tenencia de la propiedad,
que constituye una limitante para disponer libremente de ellas a fin de satisfacer la demanda de
terreno. La demanda de lotes para vivienda se pretende solventar a inmediato plazo mediante la
ocupación de los lotes baldíos existentes.
POLÍTICAS INTRA-URBANAS APLICADAS EN LA CIUDAD DE MASATEPE
Las políticas intra-urbanas aplicadas en la elaboración de este plan se sustentan en los siguientes
lineamientos que se describen a continuación:
Mejoramiento: Dirigidas a la actual área urbana a fin de reordenar, renovar e impulsar las
zonas que presenten déficit de infraestructura y equipamiento o viviendas en condiciones de
conservación de malas a pésimas o deterioro de la Imagen Urbana en general.
Reubicación: Referidas a zonas cuyas áreas actuales presentan restricciones respecto al

medio físico o de otro tipo, por lo cual se hace imprescindible su traslado a otro sitio.
Crecimiento: Categorizado en dos aspectos: expansión territorial y saturación del área

Urbana actual; la primera abarca la zona de crecimiento y la segunda, las áreas de
saturación, teniendo como propósito lograr un desarrollo armónico entre ambas a fin de
garantizar la continuidad Urbana.
Conservación: Referido a aquellas zonas que deben preservarse por motivos Urbanísticos,
Históricos o Ecológicos, así como monumentos o puntos importantes que signifiquen un
patrimonio Histórico Cultural para la ciudad.
Estos lineamientos a ser aplicados por la Alcaldía de Masatepe tomando como periodo de
proyección 15 años posteriores de entrada en vigencia de la normativa deberán de estar en
observación general y obligatorias para todas las personas privadas, sean naturales o jurídicas,
entre ellas tenemos:
- Restringir la ubicación de asentamientos humanos en zonas de peligro detallados en el

estudio.
- Adecuar el código de la construcción a nivel local.
- Implementar una planificación adecuada del uso de suelo territorial.
- Restringir la ubicación de viviendas en zonas de peligro por inestabilidad.
- El crecimiento de la ciudad deberá ejecutarse de acuerdo a un plan de urbanización
definida para tal fin en 5 años, esto debe desarrollarse de manera planificada en el Plan
de Desarrollo.
- Involucrar a la comunidad que habita en la zona en los planes de la misma.

En estos aspectos, en la ciudad de Masatepe se han identificado zonas objeto de la aplicación de

estas políticas.
Políticas de Mejoramiento:
Mejorar las condiciones de los barrios o zonas que presenten un deterioro en general.
Promover la instalación de los servicios básicos de infraestructura en las zonas

intermedia y periférica
Elevar la dotación de equipamiento mediante gestión a través de los organismos

competentes.
Mejorar la estructura Urbana actual priorizando al centro urbano y los centros

residenciales propuestos.
Mejorar las condiciones ecológicas y visuales de las zonas definidas como de

preservación o conservación y en general a todas las zonas sujetas a contaminación.
Implementar un sistema de nomenclatura y señalización del centro Urbano,

complementando el ya existente a fin de facilitar la identificación de vías y la
circulación tanto vehicular como peatonal.
Mejorar la jerarquía vial a fin de ordenar el flujo vehicular y dar preferencia al

peatón sobre el vehículo.
Políticas de Reubicación
Traslado de 151 viviendas afectadas por el área de protección de la cuenca de los
cauces.
Traslado escalonado desde las zonas de riesgo hacia nuevas zonas de crecimiento
propuesta, de acuerdo al grado de peligrosidad y al número de miembros en las
familias afectadas.
En las zonas desalojadas se prohibirá cualquier asentamiento humano posterior

convirtiéndolas en áreas de preservación ecológica, reforestación o áreas
agropecuarias.
Políticas de Crecimiento.
Fomentar las acciones de crecimiento dirigidas al Sur de la ciudad.
Políticas de Conservación.
Proteger y conservar los monumentos y los sitios de interés histórico como las iglesias y
los Cementerios.
Recuperar el área Central Histórica de la ciudad.
Evitar el crecimiento urbano en las áreas de reserva y protección comprendidas dentro

del límite del centro urbano, así como las que rodean el área Urbana propuesta.
Promover las acciones de reforestación en el área de derecho de cauce, así como

dentro de los lotes para la creación de microclimas dentro de la ciudad.

ESTRUCTURA URBANA PROPUESTA
En este aspecto se presenta la estrategia general de desarrollo Urbano en sus principales

componentes, tales como: la organización de sectores o unidades ambientales, estructura vial, uso de
suelo, equipamiento, infraestructura y las reservas de suelo necesarias para la implementación de
todas las propuestas.
- Construcción de Mercado y Terminal de Buses.

Se propone su ubicación al sur de la ciudad, colindante con el reparto El Porvenir, para esto se
requiere de 6,543.30 m². La construcción del mercado y la terminal de buses abrirán pautas para
otra alternativa de crecimiento de la ciudad en este sector, orientada hacia la adaptabilidad de
sitios para el desarrollo habitacional ampliando el límite urbano, también dará paso al
emplazamiento de viviendas a mediano y largo plazo.
Al crearse esta zona comercial se dará una mejora en cuanto a la imagen urbana de la ciudad ya
que los vendedores ubicados en las aceras de las viviendas ubicadas en el barrio Macario Brenes
(actual vía principal) serán trasladadas, también con el emplazamiento de la terminal de buses se
disminuirán los problemas viales y el riesgo para los peatones, de manera que quedaran marcadas
con mayor claridad las zonas habitacionales, comerciales y de recreación.
Áreas de Mejoramiento
- Mejoramiento de los Repartos Villa Progreso, El Porvenir, Nuevo
Amanecer
En esta zona es necesaria la elaboración del trazado correcto de las calles así como darles
revestimiento para facilitar el acceso, la construcción de cunetas y aceras y alumbrado público.
Identificar la cantidad de viviendas en mal estado para hacerles mejoras o construirlas en su
totalidad implementando materiales constructivos de alta resistencia. Implementar el sistema de
barrera de árboles a lo largo de la carretera. Reorganización de los cables de servicio.
- Mejoramiento de los Repartos José Benito Escobar, San Juan,

Venecia, Masatepe.
En esta zona, donde a pesar de que el trazado de las calles tiene un cierto orden, la mayoría no
cuentan con ningún tipo de revestimiento por lo que las medidas de reordenamiento serán similares
a las de la zona anterior, mejoramiento de calles y la construcción de cunetas y aceras y alumbrado
público. Igualmente es necesario identificar la cantidad de viviendas en mal estado para hacerles
mejoras o construirlas en su totalidad implementando materiales constructivos de alta resistencia.
Reorganización de los cables de servicio. Diseño de barreras acústicas en las zonas aledañas a la
carretera.
Áreas de Conservación
- Barrios Carlos Fonseca, Macario Brenes y Evenor Calero, Jalata,
Esta zona comprende el centro histórico de la ciudad el cual presenta una trama urbana muy
regular, además de conservarla como centro histórico es necesario consolidarla implementando el
mejoramiento de las calles para pasar su estado de regular a bueno, la construcción de aceras y
alumbrado público. Reorganización de los cables de servicio. Reconstrucción de viviendas en mal
estado implementando materiales constructivos de alta resistencia. Diseño de barreras acústicas en
las zonas aledañas a la carretera.
Aéreas de Reubicación
Es necesaria la reubicación de viviendas que se encuentran en zona de riesgo por inundación en los
barrios San Juan, José Benito Escobar, Evenor Calero y Jalata, ocupando estas áreas para
reforestar y para área de recreación.

Reubicando viviendas que se encuentran en zona de riesgo por deslizamiento en los barrios Macario
Brenes, Evenor Calero y Masatepe, y construcción de muros de contención para evitar deslizamientos
e inundaciones.
Diseñar propuesta de reasentamiento de viviendas en malas condiciones físicas y ubicadas en zonas

de alto riesgo.
8.4 PROPUESTA DE VIALIDAD.
En este caso se proponen modificaciones al trazado de la vialidad existente y las que deben tener
las nuevas áreas de crecimiento, a corto, mediano y largo plazo.
Las vías primaras serán revestidas con asfalto y las vías secundarias con adoquines.
La carretera Masatepe- Carazo conservará su posición y jerarquía “carretera regional”.

En la intersección de la carretera Masatepe - Carazo con las calles de la ciudad, predominan siete
nodos, ubicados en el extremo sur, a los cuales se dotará de señalización vial vertical y túmulos para
reducir la velocidad y de esta manera disminuir el riesgo para los peatones.
Se proponen tres vías primarias: 1. La vía que va hacia La concepción (al Norte), se ha jerarquizado
como vía primaria y su circulación será en ambas direcciones.
2. La vía primaria ya existente, que atraviesa los barrios Macario Brenes y Evenor Calero se
proyecta de la entrada principal al casco urbano hasta una cuadra al norte del parque central.
3. La vía paralela a la vía primaria ya existente por la parte este también se ha jerarquizado como
vía primaria y atravesará los barrios Macario Brenes, Evenor Calero y Jalata pasando por los dos
parques de la Ciudad; su circulación será en ambas direcciones.
Las demás calles y avenidas funcionarán en una y ambas direcciones dependiendo de su ubicación
para evitar conflictos viales.
Se dotará de andenes peatonales a toda la Ciudad los que tendrán un metro de ancho y serán
revestidos con pavimento de concreto.
8.5 PROPUESTA DE EQUIPAMIENTO.
Se deberá poner un mayor énfasis en el mejoramiento de los servicios de salud y educación, en

programas de capacitación que aseguren la participación activa de la ciudadanía.
Salud.
Mejorar la capacidad instalada del Centro de salud es prioridad esencial, para lograr óptimos
niveles de cobertura y calidad en la atención a la población ya que es el único que presta este
servicio en todo el municipio. En ese sentido, se debe priorizar el mejoramiento y ampliación del
centro de salud, con el objetivo de permitir el incremento sustancial en la cobertura y áreas de
especialización de éste; además se debe dotar al mismo de médicos especialista, y mayor número
de personal de enfermería así como garantizar la dotación de medicinas, insumos para el
laboratorio y una mayor cantidad de camas.
Educación.
Es necesaria la construcción de una escuela que cubra los barrios de la parte sur de la ciudad, pero
al dotar de equipamiento la zona de crecimiento esto vendrá a dar cobertura a dicha demanda.

Se propone el mejoramiento/ampliación y/o reparación de los equipamientos educativos en todas

sus escalas, lo que permitirá garantizar la cobertura a todos los niveles educativos —preescolar,
primaria y secundaria—.
Construcción de laboratorios de física, química y biología con sus respectivos equipos en los Centros
de educación secundaria San José y Calixto Moya. Reemplazo de la escuela República de
Venezuela
De la misma manera es necesaria la incorporación de nuevos recursos calificados al sistema

educativo, que garanticen mayor rango de cobertura pero además cualificar la educación en todos
los niveles.
En ese sentido, hay que destacar que también se debe garantizar el suministro de recursos
materiales a los centros escolares, como pupitres, pizarrones, material para los alumnos, material
didáctico para los maestros así como pintar y dar mejora a todas las instalaciones educativas
existentes.
Servicios Municipales
Rastro
En cuanto al rastro habrá que reubicarlo por que actualmente por su ubicación afecta a las
viviendas aledañas y según normas debe estar ubicado en un radio de un quilómetro del centro
poblado será necesaria la realización de un estudio para una posible localización.
Cementerio
Dado el hecho que el cementerio municipal se considera saturado, se debe considerar la ubicación
de un nuevo terreno tomando en cuenta criterios de carácter urbano que determinen mediante la
evaluación de sitios, el lugar más indicado así como la distancia a que estaría del área urbana,
haciendo énfasis en aquellos aspectos importantes para la determinación del emplazamiento del
nuevo cementerio.
Construido un nuevo cementerio en el casco urbano, dada la saturación del actual, el mismo será
diseñado, lotificado, cercado y ubicado en un área que cumpla con la normativa existente y con un
tiempo de vida útil de 20 años.
Así mismo se debe dotar de infraestructura básica, con el objetivo de mejorar las instalaciones de
los ya existentes, los que presentan déficit en sus instalaciones entre las que se deben priorizar la
construcción de muros perimetrales, mejoramientos de acceso y la construcción de casetas de
vigilancia, entre otros.
Implementación de una norma de tasa por prestación del servicio con el fin de garantizar el
mantenimiento de dichos cementerios.
8.6 PROPUESTA DE INFRAESTRUCTURA.
Sistema de Agua Potable

Se propone la puesta en marcha de los dos pozos que actualmente se encuentran sin funcionamiento
para mejorar la calidad del servicio, así como el monitoreo y control permanente de los ya
existentes.
Sistema de Drenaje Pluvial

Se propone dotar a la población de un Sistema de Drenaje Pluvial, el que deberá diseñarse
basándose en la topografía natural del territorio y reforzando con un sistema de drenaje artificial
compuesto por cunetas, canales y los causes a los cuales se les dará mantenimiento revistiéndolos y
limpiándolos constantemente.

Alcantarillado Sanitario
Realizar campañas de capacitación a la población acerca la importancia del uso del servicio de
alcantarillado sanitario para lograr con ello la conexión de toda la población a la red y de esta
manera eliminar los focos de contaminación como son las charcas producto del vertido de las aguas
grises hacia las calles.
Desechos Sólidos
La recolección de la basura se hará periódicamente tres días a la semana. Se eliminarán los
basureros clandestinos, para evitar contaminación por vectores, malos olores y visual.
8.7 PROPUESTA DE PROYECTOS PARA EL DESARROLLO MUNICIPAL A CORTO, MEDIANO Y LARGO

PLAZO.
Se propondrán una serie de Proyectos y Acciones a ejecutarse en el territorio los que conllevan
todos los factores propuestos para el desarrollo del Municipio.
Estos proyectos ya sean a corto, mediano o largo plazo, se deberán realizar en coordinación con
todos los entes presentes en el territorio tomando en cuenta a la población, como principales actores
en el desarrollo urbano.

Proyectos de la Propuesta del Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de Masatepe.
Ámbito Proyecto Acciones Ubicación Actores Plazo

Coordinación Concentración Obligatoria Cort Media Lar
o no go
Estudios de suelo del Alcaldía Mpal., ONG´s Alcaldía Mpal.
área definida. MINSA, IDR,
Planificación del área INIFOM
Crecimiento urbano. *
establecida.
Dar a conocer a la
población el proyecto.
Reordenamiento de Barrio San Alcaldía Mpal. ONG´s Alcaldía Mpal.
trazado de calles y Juan, José
* *
construcción de cunetas Benito
y aceras. Escobar,
Implementar el sistema Masatepe, Alcaldía,
de barrera de árboles Nuevo MARENA,
a lo largo de la Amanecer, estudiantes y *
Medio Urbano
carretera Masatepe – Villa población en

Carazo. Progreso, general, MINED
Reorganización de los Venecia. Empresas de
Mejoramiento. cables de servicio. Unión Fenosa,
*
Enitel, Alcaldía
Municipal.
Identificar la cantidad Alcaldía
de viviendas en mal municipal, Invur
estado para hacerles
mejoras o construirlas
*
en su totalidad
implementando
materiales constructivos
de alta resistencia
Dotación de alumbrado Carlos Alcaldía Mpal.,
público Fonseca, Unión Fenosa *
Conservación
Macario
Implementar el sistema Brenes, Evenor Alcaldía, *


o no go
de barrera de árboles Calero Jalata, MARENA,
a lo largo de la estudiantes y
carretera Masatepe – población en
Carazo. general, MINED
Reorganización de los Empresas de
cables de servicio. Unión Fenosa,
*
Enitel, Alcaldía
Municipal.
Reconstrucción de Alcaldía
viviendas en mal estado municipal, Invur
implementando *
materiales constructivos
de alta resistencia
Reubicación de San Juan, Alcaldía Mpal.,
viviendas en zona de José Benito MINSA, IDR,
riesgo. Escobar, INIFOM
Construcción de muros Macario
de contención para Brenes, Evenor
Reubicación evitar deslizamientos e Calero, *
inundaciones. Masatepe.
Implementar el
Mantenimiento y
Reforestación de los
causes.
Se revestirán con Barrio San
asfalto las vías Juan, José
Infraestructura
principales, con Benito

adoquines las Escobar,
Revestimiento de las
secundarias. Masatepe, Alcaldía Mpal. *
vías.
Nuevo
Amanecer,
Villa
Progreso,


o no go
Venecia.
Se les dará Carlos

Dar continuo mantenimiento a las Fonseca,
mantenimiento a todas vías ya existentes. Macario Alcaldía Mpal. *
las vías. Brenes, Evenor
Calero Jalata,
Se dotará de andenes Barrio San
peatonales los que Juan, José
tendrán un metro de Benito
ancho y serán Escobar,
Construcción de revestidos con Masatepe,
Alcaldía Mpal. *
andenes peatonales pavimento de concreto. Nuevo
Amanecer,
Villa
Progreso,
Venecia
Barrio San
Juan, José
Revestimiento de
Benito Alcaldía Mpal. *
causes.
Escobar,
Jalata.
Construcción de cunetas
y canales
Realizar campañas de Capacitar a la
capacitación a la población para que
ENACAL, MINSA
población acerca del tome conciencia y Todo el
y la Alcaldía, *
uso del servicio y el utilicen el territorio
Mined.
manejo de aguas alcantarillado.
negras.


o no go
La recolección de la
basura se hará
Eliminar los basureros periódicamente tres
clandestinos, para días a la semana y se
MINSA y la
evitar contaminación eliminarán los basureros
Alcaldía
por vectores, malos clandestinos, para
olores y visual. evitar contaminación
por vectores, malos
olores y visual.
Mejorar la capacidad
instalada del Centro de
salud, así como
Mejoramiento y
garantizar la dotación MINSA y la
ampliación del centro Evenor Calero *
de medicinas, insumos Alcaldía.
de salud
para el laboratorio y
una mayor cantidad de
camas.
Construcción de una
escuela que contenga Villa
Equipamiento
todos los niveles para Progreso,

*
que cubra los barrios Nuevo
Construcción de escuela de la parte sur de la Amanecer. Alcaldía, Mined.
ciudad.
Reemplazo de la
Macario
escuela República de
Brenes
Venezuela
Reubicación del rastro
que según normas debe
Reubicación del rastro. estar ubicado a un Alcaldía *
radio de 1Km del
centro poblado.
Construcción de Ubicación en un área
Alcaldía *
cementerio que cumpla con la


o no go
normativa existente y
con un tiempo de vida
útil de 20 años.
Diseño, lotificación,
cercado del nuevo *
cementerio.
Construcción de
mercado y terminal de
buses

PROPUESTA DE REGLAMENTACIÓN URBANA
La siguiente propuesta de Reglamentación Urbana tiene como finalidad ser una herramienta de
apoyo para las autoridades Municipales en lo que se refiere al control urbano, gestión e
implementación del Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Masatepe.
Esta propuesta se estructura en cuatro aspectos que son:
Normas Generales de Zonificación y Uso de Suelo.

Normas para permisos de Edificación y Desarrollo de Urbanizaciones.
Normas para Ambiente y Ornato Urbano.
Normas para eliminación de Barreras Arquitectónicas.
NORMAS GENERALES DE ZONIFICACIÓN Y USO DE SUELO
Definiciones
Área Urbana: es la extensión territorial debidamente limitada en el Plano Límites y Área Urbana, en
donde se realizan una serie de actividades ligadas a la producción, consumo, intercambio y gestión
estatal, tendientes a lograr el bienestar económico y social de la población que reside, trabaja o
mantiene relaciones con la ciudad de Masatepe.
Área Urbana Regional: es la extensión territorial que presenta predominantemente características

rurales con influencia urbana, tanto por el uso del suelo, como por las formas de producción
económica y en donde existen o debieran existir servicios públicos en beneficio del conglomerado
humano que ahí vive.
Desarrollo Urbano: es un conjunto de obras de infraestructura y edificación que tienen por objeto
cambiar y mejorar el medio ambiente. Se subdivide en: urbanización, Fraccionamiento Urbano,
Proyecto de propiedad horizontal y renovación urbana.
Límite de Consolidación: Es la línea imaginaria que delimita el área de consolidación.
Límite Urbano: Es la línea que une los puntos de control geodésico localizados en el terreno y en el
plano de límites y áreas urbanas y que separa el área urbana del área urbana regional.
Industria Liviana: Es la unidad económica de producción o transformación; propiedad de uno o varios

individuos acreditada como tal por constancia o certificación del Ministerio de Industria y Fomento.
Retiro de Fondo: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción posterior de un lote.
Retiro Frontal: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción frontal de un lote.
Retiro Lateral: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el lindero y la línea de
construcción lateral de un lote.
Uso del Suelo: Son los diferentes modos de utilización que se hacen o deben hacer de un terreno
para los servicios o funciones urbanas y urbanas regionales.
RESTRICCIONES DE USO DE SUELO
Alturas de Estructuras no Habitables: En cualquier zona, en que se permitan monumentos, torres, silos,
chimeneas, tanques elevados o estructuras accesorias a las instalaciones, no deben tener una altura

mayor a la distancia perpendicular que exista del pie de esta estructura al lindero de propiedad
más cercano.
Muros, Verjas, Mallas: En todas las zonas de vivienda, se permiten dentro de sus respectivas
superficies de retiros frontales y laterales, muros sólidos hasta una altura máxima de un metro,
medido del nivel del piso interior del lote. Al igual que se permitirán verjas de cualquier tipo, mallas
o barandas, hasta una altura de 2.20 mts. como máximo.
Quedan exceptuados aquellos edificios estatales, embajadas o residencias de funcionarios que por
razones de seguridad puedan necesitar protección especial. Para estos casos podrá permitirse la
construcción de muros ciegos en todos los linderos del terreno hasta una altura máxima de tres
metros y la adición de cualquier otro dispositivo de seguridad, que no ocasione daños físicos a los
transeúntes. Cuando se trate de dispositivos peligrosos para la vida, éstos deben colocarse a un
altura mínima de 2.50 mts. medidos a partir del nivel de la acera hasta la parte inferior de dicho
dispositivo de seguridad.
Muros Corta – Vista: Se permitirán muros corta – vista frontales en la línea de construcción, desde el
lindero lateral hasta el edificio, con una altura máxima de 2.20 mts. sin invadir el terreno frontal.
Canopias o Voladizos: En el área del retiro frontal de toda edificación, se permitirá la colocación de
canopias o voladizos perpendiculares a la fachada frente a la puerta de acceso principal,
protegiendo solamente las áreas destinadas a este acceso.
Balcones, Pérgolas, Piscinas: La localización de balcones en las plantas superiores al primer piso, será
permitida en los retiros frontales, si estos balcones no sobresalen más del 50 % de la longitud del
retiro permisible para esa zona, medido perpendicularmente al lindero de propiedad, sin perjuicio
de lo señalado por el código civil.
Bajantes, Salientes: No se permiten las caídas libres de agua, directamente del techo balcón, aire
acondicionado o canal a las áreas privadas y públicas de circulación peatonal. No se permitirán
salientes de ningún tipo, ni detalles arquitectónicos a menos de 2.10 mts. de altura máxima sobre el
nivel de la acera.
Bares, Salones Cerveceros, Billares, Cantinas: No se autorizará la construcción de establecimientos

destinados a billares, bares, cantinas y similares donde se expendan y consuman bebidas
alcohólicas dentro de un radio de 400.00mts. de distancia de una institución educativa, de salud,
edificios de culto religioso, cementerios, oficinas públicas, cuarteles, planteles de trabajo, teatros,
mercados y centros deportivos. La distancia será medida del lindero del terreno de los servicios e
instalaciones enumeradas, al lindero más próximo de los establecimientos de expendio referidos.
Hotel, Pensión, Motel: Se autorizará la construcción de hoteles, pensiones, moteles u otros

establecimientos destinados al mismo fin, donde se expendan y consuman bebidas alcohólicas,
aplicándoles las mismas restricciones del inciso anterior.
Juegos de Azar, Pornografía: Queda expresamente prohibido el uso de lotes o construcciones

destinadas al establecimiento de juegos de azar de venta y exhibición de materiales pornográficos,
competiendo su calificación al Ministerio de Educación Cultura y Deportes.
Armas, Pirotecnia: La fabricación o depósito de armas y artefactos pirotécnicos no se permitirá en

ninguna zona residencial ni podrán localizarse en un radio de 500.00 mts. de centros educativos, de
diversión, de salud, oficinas públicas, oficinas de servicio, desarrollo y seguridad comunal; deberán
contar con la autorización de las autoridades respectivas.
Usos existentes no conformes: Cualquier uso de suelo o estructura existente que no esté conforme con
las disposiciones de este reglamento al entrar en vigencia, puede seguir usándose, no permitiéndose:

o Ampliación o anexo.
o Remodelación que exceda más del 30% de la edificación existente.
o Cambiar a otro uso no conforme.
o Reanudar el uso después de una suspensión de más de seis meses.
o Reconstruir después de haber sufrido un daño que exceda a un tercio de su justo valor
catastral, inmediatamente anterior al daño, salvo que dicha reconstrucción o reparación se
efectúe de acuerdo con lo ordenado en este reglamento.
Sin embargo la Alcaldía impondrá un plazo máximo en que este uso no conforme será permitido en
la zona, en función de la molestia que ocasione y de la vida económica de la empresa o actividad.
ZONIFICACIÓN
Zona de Vivienda: Es aquella en que su actividad predominante es la habitacional. Las viviendas

serán de tipo individual ó colectiva de acuerdo a las densidades de población previstas para cada
zona.
Industria Liviana: A la zona de producción de Industria Liviana (IL), le corresponden las áreas
industriales no molestas, ni nocivas, ni explosivas de tipo liviano; en general, utilizan sólo materiales
eléctricos y requisitos bajos o medios en cuanto a uso de infraestructura.
Zonas de Equipamiento Especializado: Son aquellas que corresponden a las áreas destinadas a la
localización de actividades relacionadas con las terminales de transporte y de abastecimiento de la
ciudad y de los servicios institucionales especializados. De acuerdo con el tipo de actividad
realizada en cada zona, su función y categoría es la siguiente:
o Zona de Equipamiento de transporte.

o Zona de Equipamiento de transporte terrestre y mercado minorista.
o Zona de equipamiento institucional especializado.
Zona de Reserva Natural: A esta zona le corresponden las áreas verdes relacionadas con el
esparcimiento de la población y las de protección de la ciudad.
NORMAS PARA PERMISOS DE EDIFICACIÓN Y DESARROLLO DE URBANIZACIONES
a. El área destinada para el uso habitacional debe ser como mínimo el 60% de la superficie total
del terreno. De esta superficie se excluyen las áreas de reserva, los derechos de vía, las áreas
de retiro de cauces y las áreas afectadas por fallas geológicas o pendientes mayores del
15%.
b. Los lotes deben tener como mínimo un frente de 8.00 mts. tanto en el área urbana como en el
área rural. Cuando las viviendas son de madera los lotes deben tener un frente no menor de
10 mts. Los lotes en el área urbana podrán tener un área mínima de 150 m² y en el área rural
un área no menor de 350 m².
c. En los lotes individuales se debe ocupar como máximo el 60% del terreno para la construcción
de la vivienda, dejando el 40% restante como área libre para patios internos, jardines, etc.
d. El área de circulación en los proyectos habitacionales debe oscilar entre el 13% y el 25% del
área bruta del proyecto.
e. Las vías peatonales deben diseñarse de modo que sirvan de acceso a un máximo de 100
viviendas o a las áreas comunales. Se debe procurar que el recorrido entre cualquier vivienda
y la vía vehicular más próxima no exceda los 400.00 mts.

f. Las calles de servicio deben diseñarse de modo que sirvan a un promedio de 300 a 1000
viviendas y los callejones vehiculares, de modo que sirvan a un promedio de 100 a 300
viviendas.
g. Las diferentes vías que componen el área de circulación del proyecto deben tener las
siguientes dimensiones:
Vías Peatonales: Ancho mínimo: 4.00 mts.

Ancho máximo: 8.00mts.
Los andenes peatonales deben tener un ancho mínimo de 0.80 mts. y máximo de 1.50 mts. en
callejones vehiculares y calles de servicio se usarán andenes y se ubicarán a los bordes del
derecho de vía:
Callejón Vehicular: Ancho mínimo: 12.00 mts.

Ancho máximo: 14.00 mts.
Ancho mínimo de calzada: 6.00 mts.
Ancho máximo de calzada: 7.00 mts.
Calles de Servicio local: Ancho mínimo: 12.80 mts.

Ancho máximo: 14.00 mts.
Ancho mínimo de calzada: 6.00 mts.
Ancho máximo de calzada: 8.00 mts.
h. Los espacios para estacionamiento deben tener 2.50 mts. de ancho por 5.50 mts. de largo
para cada vehículo.
i. El diseño de las áreas de circulación debe incluir la ubicación de las redes de infraestructura
básica como agua potable, energía eléctrica, aguas negras, drenaje pluvial preferiblemente
superficial.
j. El retiro mínimo de letrinas y/o fosas sépticas será de 8.00 mts. con respecto a la edificación o
pozos de agua. Las letrinas deben ubicarse a un nivel más bajo que el de los pozos para
evitar la contaminación y deberán rellenarse las fosas en el fondo con capas de piedra
pequeña (tamaño máximo 2” a 3”), arena y cal cada una de 12” de espesor.
k. El afluente o salida de aguas negras deberá disponerse a las conexiones directas con el
sistema de drenaje de la ciudad, en el caso de la existencia de sumideros estos deben cumplir
con la normativa del MINSA y MARENA al respecto.
l. El área de equipamiento en un proyecto habitacional debe ser mayor o igual al 15%.
m. Los edificios públicos deberán tener un cajón de estacionamiento por cada 50. 00 m² de
construcción.
n. Para aprobar la creación de un proyecto de vivienda que incluya la creación de un nuevo

asentamiento deberá incluirse un estudio socio económico que lo justifique; y que entre otras
cosas incluya:
o Los antecedentes del proyecto.

o Los objetivos propuestos.
o Los alcances o resultados esperados.
o La cantidad de población a atender.
o Un análisis de la actividad económica productiva.
o La composición familiar de los grupos a atender.
o Un estudio de mercado que permita visualizar la factibilidad del proyecto.

Los nuevos asentamientos deberán estar vinculados a centros productivos existentes o proyectados,
que garanticen empleo al menos al 60% de la población económicamente activa a ser asentada.
Para la construcción de viviendas se deben tener en cuenta las siguientes normas:
Cuando se desarrollen proyectos que contemplen el diseño o construcción de viviendas de

tipo progresivo, es necesario promover el uso de detalles y sistemas constructivos que
permitan la ampliación de la vivienda sin realizar mayores cambios en la vivienda original.
La altura libre mínima de las viviendas será de 2.60 mts. cuando el techo es plano y de
2.30 mts. cuando el techo es con pendiente. Las alturas están referidas al nivel de piso
terminado.
Los anchos de las puertas deberán tener como mínimo las siguientes dimensiones:
Dimensiones Requeridas Para Puertas.

Ciudad de Masatepe
En el Acceso Principal En los Dormitorios En los Servicios Higiénicos
Ancho de Hoja 0.90 m Ancho de Hoja 0.80 m Ancho de Hoja 0.70 m
Ancho de Vano 0.96 m Ancho de Vano 0.86 m Ancho de Vano 0.76 m
Alto de Hoja 2.10 m Alto de Hoja 2.10 m Alto de Hoja 1.50 m
Alto de Vano 2.13 m Alto de Vano 2.13 m Alto de Vano 2.13 m
Fuente: Aspectos Legales y Normativos de la Vivienda y el Desarrollo Urbano. Herrera, Juan Francisco. 1993.
Las ventanas deberán diseñarse de modo que su área de ventilación sea como mínimo el
15% de la superficie total de la vivienda y el boquete no debe exceder el 30% del área
total de la pared.
En la construcción de viviendas dentro de los lotes individuales deben respetarse los

siguientes retiros:
Frontales: 3.00 mts.
Laterales: 2.00 mts. mínimo o nada
Trasero: 3.00 mts. mínimo o nada
En los barrios de la zona central se mantiene la línea de construcción de las fachadas, no se

autoriza retiro frontal, si los tuviera deberá tener un elemento de cierre. En las calles
principales se podrá construir sobre la línea de lindero.
En los desarrollos nuevos:

Retiro mínimo Frontal: 3.00 mts
Retiros Laterales: variables
Retiro trasero mínimo: 3.00 mts.
Cuando se provean patios internos en las viviendas deberán tener un área mínima de 6.00
m² con un ancho mínimo de 2 metros.
El área y dimensionamiento mínimo de los ambientes o espacios en las viviendas deberán

tener las siguientes dimensiones:
Dimensiones Mínimas De Los Ambientes En Viviendas

Ciudad De Masatepe.
Ambientes Ancho (m²) Área (m²)
Dormitorio 2.5 7.50
Sala Comedor 3.0 13.50

Ambientes Ancho (m²) Área (m²)

Cocina Comedor 3.0 12.00
Sala Comedor Cocina 3.0 18.00
Sala 3.0 9.00
Comedor 2.5 7.00
Cocina 2.0 5.00
Servicio Sanitario* 1.0 3.00
Servicio Sanitario** 1.0 2.00
Servicio Sanitario*** 0.9 1.00
Caseta para letrina 0.8 1.00
* Servicio Sanitario con ducha, inodoro y lavamanos
** Servicio Sanitario con ducha e inodoro
*** Únicamente la ducha
Fuente: Aspectos Legales y Normativos de la Vivienda y el Desarrollo Urbano. Herrera, Juan Francisco. 1993.
Las letrinas deben localizarse al fondo del lote pero respetando un retiro mínimo de 2.00
mts de los linderos y no menos de 5.00 mts. de distancia de cualquier vivienda.
Cuando las viviendas cuenten con instalación de agua potable deberán incluir como mínimo
un grifo, una ducha, la conexión del inodoro cuando exista red de aguas negras y una
espera futura para instalación de lavamanos.
NORMAS PARA AMBIENTE Y ORNATO URBANO
Está prohibida la crianza de cerdos, oveja pelibuey, cabras y ganado vacuno en el área
urbanizada y área inmediata de crecimiento propuesta en la estructura urbana. Las
actividades existentes tendrán un período de tres años para el traslado a la zona rural de
estas.
La crianza de gallinas y otras aves con fines comerciales está totalmente prohibida en el
área urbanizada y área inmediata de crecimiento propuesta en la estructura urbana.
La matanza y destace de animales está totalmente prohibida en el área urbana; deben

realizarse en el local del rastro municipal.
Las aguas negras y blancas de las instalaciones procesadoras de alimentos deberán tener
tratamiento previo antes de verterlas en sumideros o red pública.
La disposición final de desechos sólidos, residuos de alimentos y/o materias deberá ser a
través de barriles debidamente tapados e identificados. Cada establecimiento deberá
contar al menos con un recipiente de este tipo.
Se prohíbe la disposición de basuras, escombros y chatarra en la vía pública y/o patios y

áreas sin uso. Los usuarios deberán depositar los residuos en el basurero municipal.
La oficina de Servicios Municipales amonestará verbalmente la primera vez, exigiendo el

retiro de basuras; Una segunda vez lo hará por escrito, incluyendo una multa menor
definida en el Plan de Arbitrio y si hay reincidencia, multa mayor y exposición del reclamo
por escrito en el mural de avisos de la Alcaldía.
Los propietarios de solares baldíos y/o en construcción en el área urbana deberán

mantenerlo debidamente cercado, rozado y limpio de basura, desechos y similares.
Toda persona natural o jurídica que esté llevando a cabo una construcción tiene la
obligación de retirar sus escombros y desechos de construcción; depositándolos en el sitio
designado para esto y/o basurero municipal. Salvo autorización por escrito y sello de la

oficina de urbanismo para depositarlo en otro sitio como: relleno de caminos, huecos o
similares.
Toda persona tiene derecho a utilizar las aguas para satisfacer sus necesidades básicas,
siempre que con ello no cause perjuicio a terceros ni implique derivaciones o contenciones, ni
empleo de máquinas o realización de actividades que deterioren de alguna forma el cauce
y sus márgenes, lo alteren, contaminen o imposibilite su aprovechamiento por terceros.
Las tierras definidas como forestales o de vocación forestal deberán explotarse con base
sostenible y no podrán ser sometidas a cambio de uso.
El manejo de las tierras forestales se regirá por la siguiente clasificación:
Área de Conservación Forestal: aquella que debe ser conservada permanentemente con
cobertura forestal para protección y conservación de biodiversidad, suelo y aguas.
Se prohíbe el vertimiento directo de sustancias o desechos contaminantes en suelos, ríos,

lagos, lagunas y cualquier otro curso de agua.
Las personas naturales o jurídicas responsables de una actividad que por acción propia o
fortuita han provocado una degradación ambiental, tomarán de inmediato las medidas
necesarias para controlar su efecto y notificará tanto al Ministerio de Ambiente y Recursos
Naturales así como al Ministerio de Salud.
Las actividades Industriales Comerciales o de Servicios consideradas riesgosas por la

gravedad de los efectos que puedan generar en los ecosistemas o para la salud humana,
serán normadas y controladas tanto al Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales así
como al Ministerio de Salud. La regulación incluirá normas sobre la ubicación, la construcción,
el funcionamiento y los planes de rescate para disminuir el riesgo y el impacto de un posible
accidente.
Se prohíbe fumar en lugares públicos cerrados, entre estos: cines, teatros, medios de
transporte, restaurantes, oficinas públicas y hospitales. Asimismo, la quema de tóxicos en las
vías públicas, entre estos, llantas y otros tóxicos que dañen las vías respiratorias de las
personas.
Será prohibido ubicar en zonas de abastecimiento de agua potable, instalaciones cuyos

residuales aún tratados provoquen contaminación de orden físico, químico, orgánico, térmico,
radioactivo o de cualquier otra naturaleza o presente riesgos potenciales de contaminación.
Los sistemas de abastecimiento de agua para el consumo humano quedan sujetos a control
del Ministerio de Salud en cuanto a la vigilancia de la calidad, así como la inspección
higiénico sanitaria de los elementos constitutivos del sistema, su microlocalización, proyecto
construcción y estado de conservación para garantizar el suministro adecuado y seguro.
Se prohíbe la descarga de aguas residuales no tratadas, en ríos, lagos, lagunas y cualquier

otro recurso hídrico natural o artificial.
Los dueños o encargados de los sitios baldíos deberán mantenerlos cerrados y responderán
de su estado de conservación y limpieza, debiendo efectuar las prácticas en la forma que
la autoridad sanitaria determine.
Se entenderá como contaminación del aire, la presencia de emisiones de polvos, gases,

malos olores, ruidos, color y radiaciones en el ambiente, que sobrepasando el máximo de
tolerancia en las normas sanitarias puedan afectar la salud de la población.

Se prohíbe toda descarga, emisión o emanación de contaminantes atmosféricos de

naturaleza, en concentración y niveles no permisibles, resultantes de actividades, personales,
domésticas, industriales, agropecuarias o de cualquier otra índole que cause o contribuya a
la contaminación atmosférica.
NORMAS PARA LA ELIMINACIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS
Todas las calles, avenidas y andenes deberán tener rampa en las esquinas para garantizar
el cruce con sillas de ruedas.
Todas las señalizaciones de tránsito y de propaganda (rótulos publicitarios) ubicados en los

pasos peatonales deberán tener una altura mayor de 2.00 mts para evitar accidentes a los
no videntes y personas con debilidad visual.
Todos los edificios públicos deberán tener rampas con pasamanos en los accesos y las
puertas que permitan el acceso a las áreas públicas deberán tener un ancho mínimo de
1.20 mts para garantizar el paso de sillas de ruedas, así como picaportes de fácil manejo.
No se permitirán desniveles ni ningún elemento en los andenes ni aceras que interrumpan la

fluidez del paso peatonal.
Los estacionamientos públicos deberán tener un espacio por cada 10 para sillas de ruedas.
Los proyectos habitacionales deberán desarrollarse de forma que permitan la circulación de

sillas de ruedas tanto en las áreas de circulación como en las áreas comunales y en las
viviendas asignadas a discapacitados.

9. MARCO DE IMPLEMENTACIÓN DEL PODU
El proceso de ordenamiento de la ciudad debe realizarse dentro de un marco institucional coherente

para su adecuado desarrollo y una efectiva coordinación interinstitucional, clave del éxito de toda
actividad de planificación.
Por lo tanto, se deben definir claramente el papel que le corresponde desempeñar a cada
institución y/o sector dentro del ámbito urbano municipal en este proceso y las múltiples inter-
relaciones que demanda una planificación.
9.1 INSTANCIAS DE GESTIÓN MUNICIPAL PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL PODU
Como parte de las funciones Claves y Fundamentales en la implementación del PODU, éste estará
asociado con la funcionalidad de tres instancias administrativas de la Municipalidad:
1. Instancia de Planificación y Desarrollo Urbano.

2. Instancia de Gestión Ambiental.
3. Instancia de Administración Tributaria y Presupuesto.
Estas tres instancias se constituyen en la certificación operacional y de usos del territorio

Urbano/Municipal conforme a los preceptos del PODU como soporte principal para la actuación
pública y privada en el la ciudad.
Es importante destacar el rol de la instancia de Planificación en el seguimiento y control, base
sustantiva para el Mejoramiento Continuo del Plan de Ordenamiento y Desarrollo urbano.
Como parte de las funciones estratégicas, la municipalidad pondrá en funcionamiento las

Secretarias relacionadas a los temas de Ambiente y, Planificación y Desarrollo Urbano, como
instancias de interacción y de coordinación para la implementación, seguimiento y control del PODU.
9.2 ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA NECESARIA QUE DEBERÁ GARANTIZAR LA IMPLEMENTACIÓN DEL

PODU
La estructura administrativa necesaria para la implementación del PODU. Está conformada por:
• El Consejo Municipal
El Concejo Municipal de Masatepe es la máxima autoridad colegiada de gobierno y de la
administración pública local que establece las orientaciones fundamentales de la gestión
urbano/municipal en los asuntos económicos, políticos y sociales; tiene funciones normativas,
administrativas y deliberativas. El objetivo general del Concejo es establecer las orientaciones
fundamentales de la gestión pública urbano/municipal en los asuntos económicos, políticos y sociales
del municipio.
• El Alcalde
El Alcalde tiene las atribuciones de ser el presidente del concejo municipal; como tal, convoca y
preside las sesiones del Concejo Municipal. Como máxima autoridad ejecutiva, cumple y hace
cumplir los acuerdos tomados en el seno del concejo municipal. Como representante legal de la
Municipalidad, tiene la facultad de representar ante otras autoridades y sociedad civil al municipio,
tanto en asuntos legales, como de relaciones de coordinación y cooperación. Como director de la
administración, está al frente de las gestiones administrativas de la municipalidad y de la
administración de su personal.
• El Vice-Alcalde

La única estructura es el llamado despacho del Vice Alcalde Municipal. En su labor el Vice Alcalde
Municipal cuenta con la asistencia de los servicios secretariales, Asesoría técnica que esta dispuesto
para el despacho del alcalde municipal. Desempeñara las funciones que le asignen el consejo
municipal de acuerdo con el artículo 28 de la ley de municipio, sin detrimento de las facultades del
Alcalde. Asimismo sustituirá al Alcalde en el cargo en caso de ausencia o imposibilidad temporal.
Asumir en ausencia o caso especial las funciones del Alcalde.
• Estructura de la Alcaldía Municipal

- Alcalde
- Vice-Alcalde
- Administración y Finanzas
- Tesorería
- Contabilidad
- Registro de Contribuyentes
- Auditoria Interna
- Cooperación Externa
- Asesoría Jurídica
- Registro Civil
- Servicios Municipales
- Desarrollo Comunitario
- Oficina Técnica para el Desarrollo Local
- Unidad de Medio Ambiente
- Etc.
• Comité Técnico
El Comité Técnico es un órgano consultivo de la Alcaldía Municipal, para analizar y asesorar la toma
de decisiones administrativas del ámbito de la municipalidad. Esta formado por los directores del
área del trabajo de la alcaldía y coordinado por el Alcalde y Vice-Alcalde.

ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL DE LA ALCALDÍA MUNICIPAL

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
CONCLUSIONES
Se cumplieron los objetivos planteados al inicio del estudio, obteniéndose como resultado
una Propuesta con diversas componentes de Ordenamiento, Configuración Urbanística y
Desarrollo para la Ciudad de Masatepe, así como la Reglamentación básica acorde a los
requerimientos que la dinámica de este Centro Urbano impone actualmente.
Consideramos, por el proceso de consulta y validación de esta propuesta con diversos

sectores de la Ciudad, que constituye un instrumento de gran utilidad para normar el
Desarrollo Urbano.
RECOMENDACIONES
Aplicar el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Masatepe a inmediato plazo.
Se sugiere la realización de los siguientes estudios:
Socio – Económico.
Sismológico.
Estudio Hidrosanitario que abarque el sistema Pluvial y el alcantarillado
Sanitario de la Ciudad.

ANEXOS
BIBLIOGRAFÍA
• GARCIA PELAYO, Ramón. Diccionario Larousse, Buenos Aires, Argentina 1984

• HERRERA, Juan Francisco. Aspectos Legales y Normativos de la Vivienda y el Desarrollo
Urbano. Universidad Nacional de Ingeniería. Facultad de Arquitectura. Managua,
Nicaragua. Junio de 1993.
• La Gaceta. Diario oficial, Varios números, Nicaragua.
• MENDOZA, Concepción – MORALES, Fernando. Anteproyecto del Esquema de Desarrollo
Urbano de Managua. Alcaldía de Managua – MINVAH, Junio 1986.
• MORA, Biondi. Revolución y política alimentaría, s.e. 1985
• Pautas para elaborar el Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de la ciudad de Masatepe.
Alcaldía de Masatepe. Masaya, Nicaragua. 2000.
• Plan nacional de Transporte, Reporte de la fase I, Ministerio de obras publicas, Nicaragua,
1976
• RAMÍREZ VELARDE, Luis F. Introducción a la Planificación territorial regional y urbana.
Managua, Nicaragua, Febrero 1991.
• ROMERO Germán. Nuestra Historia, Hispamer, 2001
• SEGURA MOJICA, Fabio. Sismicidad de Nicaragua. INETER, Octubre, 1991.
• ZILBERT SOTO, Linda. Gestión Local del Riesgo. COSUDE, PNUD, Septiembre 2001
ENTREVISTAS
• Alcalde de la ciudad de Masatepe.

• Sacerdotes, Pastores Evangélicos.
• Directora del Centro de Salud.
• Director del MINED.
• Ciudadanos notables.
• Historiadores.
• Autoridades locales.
• Pobladores.
• Líderes comunitarios.
• Comerciantes.
• Clubes sociales.
• Bomberos.
SIGLAS
• ENACAL Empresa Nicaragüense de Acueductos y alcantarillados

• ENEL Empresa Nicaragüense de Electricidad
• ENITEL Empresa Nicaragüense de Telecomunicaciones y Correos
• FIDER Fundación de Investigación para el desarrollo económico rural.
• FISE Fondo de Inversión Social de Emergencia
• FODMU Programa de Fomento a las Municipalidades
• INIFOM Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal
• MAG- FOR Ministerio Agropecuario y Forestal
• MARENA Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales
• MINED Ministerio de Educación
• MINSA Ministerio de Salud
• ONG Organismos No Gubernamentales
• PDM Programa de Desarrollo Municipal
• PEA Población Económicamente Activa
• PID Plan de Inversión Municipal
• POAT Programa de Ordenamiento Ambiental del Territorio
• TGL Transmisión de gobierno local.

• UNI Universidad Nacional de Ingeniería
GLOSARIO BÁSICO
• Cabildos: junta convocada por las autoridades de la comunidad, a fin de

comunicar asuntos de interés para la misma, enfocado especialmente en tratar la
problemática local y posibles soluciones.
• Ciudad: concentración de un grupo poblacional, el concepto de ciudad esta ligado

a una jerarquía de centro urbano y a la infraestructura existente, siendo la
población uno de los determinantes para definirla1. Una de las características de
la ciudad esta en la base económica, la cual se caracteriza por ser del sector
terciario, mayormente dedicada a las actividades de comercio y servicio. La
ciudad tiene como unidad básica la manzana urbana, posee una estructura
definida y un equipamiento básico establecido por los parámetros de planificación
• Desarrollo sostenible: mejorar la calidad de la vida humana sin rebasar la

capacidad de los ecosistemas que la sustentan.
• Desarrollo urbano: Proceso que se presenta al interior de un centro o conjunto de

centros urbanos, que se caracteriza por un aumento en las actividades industriales,
comerciales y de servicios propiamente urbanos, y consiguientemente, por la
densificación que por lo general es acompañada del aumento de tamaño de tales
centros. Es un producto de la profundización y extensión de un país, de las
relaciones de producción dominantes (particularmente de las capitalistas).
Fenómeno que se da en función del desarrollo del mercado interior e internacional.
• Diagnóstico: etapa del proceso de la planificación en la cual se analiza la

situación existente, las tendencias históricas y potenciales del mismo, pronosticando
su desarrollo de continuarse las tendencias actuales.
• Diseño urbano: Proceso técnico cuyo objeto es el ordenamiento del espacio

urbano en todos sus niveles de macro a micro, en respuesta o la necesidad de
adecuación de éste a la realidad psico-social, física, económica e histórica.
Actividad encaminada u orientada a plantar las instituciones de la sociedad,
funciones y uso urbanos sobre un terreno, en los lugares más convenientes, logrando
orden y eficacia, primero en el esqueleto principal de espacios y arterias, luego en
los intersticios menores, para que todos los elementos y dispositivos urbanos
contribuyan a maximizar las oportunidades de intercambio de ideas, información,
bienes y servicios entre la población promoviendo de esta manera el bienestar
integral de los habitantes.
• Imagen objetivo: fotografía final de la ciudad después de cierto tiempo y

acciones o actividades en los cuales se conjugan recursos y tiempo. Es el resultado
perseguido en las diferentes etapas del plan.
• Movimientos pendulares: desde las perspectiva demolaboral es aquel movimiento

poblacional que se realiza de manera constante desde el lugar de habitación
hacia el lugar de trabajo provocando un desgastes en la fuerza de trabajo y por
ende la sub-utilización de las potencialidades de la misma.
• Planificación: Es la formulación sistemática de un conjunto de decisiones,

debidamente integrado, que expresa los propósitos de un Gobierno o una
empresa pública o privada, y condiciona los medios de alcanzarlos. Un plan
1 véase Sistema Urbano Nacional, MINVAH, Ministerio de asentamientos humanos, 1984, Nicaragua.

consiste en la definición de los objetivos, la ordenación, en el establecimiento de

medidas de tiempo, cantidad y cualidad, en la localización espacial de las
actividades y otras especificaciones necesarias para canalizar racionalmente la
conducta de una persona o grupo.
Las principales actividades del sistema de planificación se pueden resumir en los

siguientes: Diagnosis, formulación, control, ejecución evaluación y reformulación.
• Planificación territorial: no es más que un proceso sucesivo y cíclico, con el objetivo

de lograr un desarrollo equilibrado del territorio con los elementos que lo
conforman con el fin de utilizar racional y responsablemente los recursos parra
elevar la calidad de vida.
• Planificación Física: Categoría de la planificación territorial que establece la

organización racional del espacio físico y ordena en él todas las actividades socio-
económicas del hombre.
• Propuesta: Etapa de pronóstico y propuestas, plantea las medidas necesarias

para lograr objetivos adoptados e incluso identifica proyectos específicos en
relación a los diferentes sectores analizados.
• Recursos: Medio por el cual se logran las metas establecidas, estos pueden ser de
tipo humano, técnico, mecánicos, económicos, naturales, y otros.
• Imagen Urbana: La imagen urbana de una ciudad incluye el análisis de los

siguientes aspectos: las principales articulaciones de acuerdo a su jerarquía, los
nodos conformados por las principales intersecciones o centros de actividad, los
hitos o elementos sobresalientes del poblado, la masa vegetal, y las vistas o
lugares de interés especial.

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ALCALDIA MUNICIPAL DE MASATEPE

PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO

UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA

PROGRAMA DE FOMENTO AL DESARROLLO MUNICIPAL

4. CAPITULO XI: PROPUESTAS .................................................................................................................... 11

5. MARCO DE REFERENCIA ......................................................................................................................... 19

7. REQUERIMIENTOS DE CRECIMIENTO FÍSICO Y POLÍTICA DE PROGRAMACIÓN DEL SUELO ................ 21

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 2

Definición de Densidades ................................................................................................................................. 31

8. PROPUESTA DE PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO ................................................. 33

9. MARCO DE IMPLEMENTACIÓN DEL PODU ............................................................................................. 56

10. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ............................................................................................. 60

11. ANEXOS ................................................................................................................................................. 61

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 3

La falta de procesos de planificación en el municipio de Masatepe históricamente ha respondido a

De acuerdo con lo anterior, el presente Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano (PODU), se

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 4

El gobierno municipal requiere contar con un Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de

El PODU contiene los siguientes productos:

a) Diagnóstico Municipal: Para el desarrollo de este diagnóstico se incorporaron las prioridades

El diagnóstico elaborado corresponde en realidad a un balance final del estado en que se

Análisis Físico Natural del entorno municipal

El Balance o Diagnóstico Socio-Económico, Físico y Natural dio lugar al desarrollo de un Pronóstico

b) Propuesta de Ordenamiento y Desarrollo Urbano: Programada para un horizonte de 12 años,

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 5

acertadas y coordinadas en el impulso de programas y proyectos que atiendan la problemática

La propuesta se soporta en los siguientes aspectos:

Política de Desarrollo Urbano

Propuestas Estratégicas para el Desarrollo Urbano

c) Un Plan de Implementación: En éste se especifican los mecanismos operativos para el alcance de

Propuesta de Acciones Necesarias

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 6

- Realizar una propuesta de ordenamiento y consolidación de la estructura urbana de la ciudad,

- Dotar al gobierno municipal de un instrumento normador y regulador del desarrollo y

- Identificar y proponer los instrumentos e instancias de gestión de la Alcaldía municipal para la

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 7

El proceso metodológico para la elaboración del Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de

Cabe destacar que el desarrollo metodológico y metódico – procesual/ procedimental – se

METODOLOGIA PARA LA ELABORACIÓN DEL PODU, MASATEPE

ETAPA II: Etapa III:

ETAPA II: PLAN DE ORDENAMIENTO Y DESARROLLO URBANO (PODU)

En esta etapa, ya conocida la realidad del territorio y plasmada en el Diagnostico, se procede a la

 Propuesta conceptual urbana.

 Propuesta funcional urbano.

 Propuesta de configuración urbanística.

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 8

 Desarrollo del Taller No. 2

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 9

FLUJOGRAMA DE METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DEL PODU.

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 10

CAPITULO XI: PROPUESTAS

NORMAS Y CRITERIOS DE DESARROLLO ADOPTADOS.

DOSIFICACIÓN Y CRITERIOS DE ORDENAMIENTO URBANO.

Criterios Normativos Generales:

Criterios y Normas particulares:

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 11

Alternativamente para la disposición de excretas, en los sectores no atendidos con red de

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 12

Sectores y tipo de Equipamiento Urbano

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 13

SECTOR TIPO DE EQUIPAMIENTO

La implantación de estos elementos debe verse a través de la incompatibilidad que genere en la

Proteger las áreas aptas para el desarrollo urbano de elementos nocivos.

MUNICIPIO DE MASATEPE – DEPARTAMENTO DE MASAYA 14

Propuesta conceptual urbana.

Propuesta funcional urbano.

Propuesta de configuración urbanística.

Desarrollo del Taller No. 2