Leccin 40: El derecho real de anticresis

1.Concepto y antecedentes histricos:

Derecho real que se constituye en garanta de una obligacin y que autoriza al titular para percibir los frutos de un bien inmueble del deudor, con el fin determinado de aplicarlos al pago de los intereses si se debieran stos y despus o cuando no hubiera intereses debidos, a la satisfaccin del capital del crdito. Se garantiza, no con los bienes, sino slo con los frutos de los bienes inmuebles. En el Derecho romano era pacto accesorio a la prenda o hipoteca. Nuestro Cc regula como una figura de garanta real ms, la denominada anti- cresis (arts. 1.881 y sigs.). Constituye claramente una figura residual y de extrasima aplicacin prctica a lo largo del siglo XX. La peculiaridad de la institucin se manifiesta en las propias races griegas del vocablo (cresis en griego significa uso) y en el hecho de que, al parecer, ni siquiera bajo el antiguo Derecho griego, exista la anticresis como una figura independiente ni como un derecho real autnomo. As ocurri a lo largo de la experiencia jurdica romana y en las pocas anteriores a la Codificacin, en las que el pacto anticrtico era siempre una estipulacin o clusula particular aadida a los contratos de prenda e hipoteca. En virtud de tal pacto, el acreedor pignoraticio o hipotecario poda, en contra de las reglas generales, hacer suyos los frutos de la cosa gravada a efectos de compensarlos con los intereses devengados por el crdito garantizado.

2.Naturaleza jurdica de la anticresis:

La anticresis en su formulacin codificada debe considerarse un derecho real de garanta mediante el goce de un bien inmueble fructfero. No obstante, algunos de los autores que se han ocupado de la figura, le niegan tal carcter por considerar que el acreedor anticrtico carece de facultad alguna de realizacin de valor (ius distra-hendi). Dicha interpretacin es minoritaria El art. 1886 Cc establece que son aplicables al contrato de anticresis algunos de los preceptos adoptados para la prenda y la hipoteca, identificndolos de la siguiente manera: -- Art. 1857.4 Cc ...Las terceras personas extraas a la obligacin principal pueden asegurar sta pignorando o hipotecando sus propios bienes... As, la cosa gravada con la anticresis puede pertenecer al propio deudor anticrtico o a cualquier otra persona. -- Art. 1866.2 Cc, referente al derecho de retencin -- Arts. 1860 y 1861 Cc. En el 1 se establece la indivisibilidad de los derechos reales de garanta. En el 2 se resalta su carcter accesorio, dada su funcionalidad de aseguramiento de toda clase de obligaciones. La realizacin del valor de la cosa en la anticresis puede no ser del valor en cambio de la cosa, sino de su valor en produccin. El acreedor anticrtico tiene tambin el goce (percepcin de frutos) de la cosa dada en anticresis, pero sin convertir a sta en un hbrido entre los derechos reales de garanta y los derechos reales de goce. Es un derecho real inmobiliario (Art. 1881 Cc).

3.Elementos personales, reales y formales de la anticresis:

1. Elementos personales: El constituyente de la anticresis ha de ser el propietario del inmueble y debe tener poder de disposicin sobre el mismo. El constituyente puede ser el deudor principal o un tercero ajeno a la deuda (1857.3) 2. Elementos reales: La anticresis recae sobre bienes inmuebles. Se aade por la doctrina sobre muebles fructferos, pero es necesario considerar que el poder del acreedor no est limitado a percibir nicamente los frutos naturales o industriales, sino todos. De ah que deba conceptuarse como fructfero el inmueble aunque est, por ejemplo, arrendado. Las rentas son frutos civiles, y el acreedor anticrtico los har suyos como si en lugar de esos frutos produjera otros naturales o industriales. 3. Elementos formales: El Cc no establece ningn requisito de forma. Tampoco se requiere la inscripcin en el Registro de la Propiedad para el nacimiento de la anticresis, es decir, no es constitutiva como en la hipoteca. No obstante, sin inscripcin, el gravamen no podr ser oponible frente a terceros.

4.Contenido del derecho real de anticresis: derechos y obligaciones del dueo de la cosa y del acreedor anticrtico.
Derechos del acreedor anticrtico: 1. Posesin del inmueble: El Cdigo Civil no exige expresamente que el inmueble se ponga a disposicin del acreedor (derecho de retencin), para la constitucin de la anticresis como lo hace, en cambio, para el derecho de prenda. No existiendo prohibicin expresa puede pactarse en el contrato, en ese caso, la retencin se regir por las mismas normas que la prenda (art. 1866.2) Las partes pueden acordar que la posesin del inmueble se desplace a un tercero por aplicacin analgica del art. 1863 para la prenda. 2. Frutos: El acreedor anticrtico hace suyos los frutos con la obligacin de aplicarlos primero al pago de los intereses, si se debieran, y despus al del capital del crdito (art. 1881) La adquisicin de los frutos es el resultado de una determinada explotacin del inmueble. Si est siendo posedo por el acreedor, deben aplicarse analgicamente los criterios en cuanto al disfrute de un usufructuario. 3. Realizacin del valor: La anticresis, como derecho real de garanta, comporta siempre el derecho de realizacin. El inmueble podr ser vendido si la deuda no es satisfecha dentro del plazo pactado. El acreedor anticrtico tiene este poder de realizacin como el acreedor pignoraticio o el hipotecario El derecho de realizacin aparece implcito en el art. 1884, si bien con expresiones confusas. En este mismo precepto, en primer lugar se afirma para la anticresis nulidad del pacto comisorio, y finalmente se establece la posibilidad de obtener el pago de la deuda o de realizar valor del inmueble a travs de los procedimientos legalmente establecidos. La venta en el caso de la anticresis tendr carcter judicial a diferencia de la prenda que puede utilizar la va extrajudicial del art. 1872 4. Derecho de preferencia sobre el precio obtenido: Si bien el Cc otorga al acreedor anticrtico el poder de realizar valor del inmueble gravado, equiparndolo al resto de acreedores con garanta real, sin embargo no dice nada sobre si tendr derecho de preferencia frente al resto de acreedores de su deudor.

El art.1923, en el que se establecen las normas de prelacin de crditos, nada dice al respecto, por lo que la doctrina intenta salvar ese obstculo aplicando analgicamente el derecho de preferencia establecido en el art. 1922.3 para el acreedor hipotecario. Obligaciones del acreedor anticrtico: El acreedor est obligado salvo pacto en contrario: 1. A pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca 2. A hacer los gastos necesarios de reparacin y conservacin: Se han de deducir de los frutos las cantidades empleadas para estos pagos (art. 1882 2 y 3) 3. Si el acreedor anticrtico tiene adems la posesin de la finca, ha de cuidar de ella con la diligencia propia de un padre de familia y restituirla una vez que la deuda principal haya sido satisfecha. Derechos del deudor o dueo de la finca: 1. Quedan para l todos los derechos sobre la finca que sean compatibles con el derecho del acreedor anticrtico 2. No puede adquirir el goce de la finca sin haber satisfecho totalmente su deuda (art.1883)

5.Extincin (constitucin y realizacin ya estn en punto 3)

La anticresis como todo derecho real de garanta, se extingue al desaparecer la obligacin garantizada. Tambin se extingue por renuncia del titular y por la realizacin del valor del inmueble.