21 de diciembre

DERECHO CIVIL III

2011

Derecho Civil III 2011/2012

TEMA 1. EL CONTRATO

Concepto de contrato El Art. 1254 Cc dice que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algn servicio. El contrato es un mecanismo de generacin de derechos y obligaciones con respecto a las partes quienes se encuentran vinculadas por el mero hecho de haberse comprometido a ello, y adems es fuente de las obligaciones de acuerdo al Art. 1089 del Cc Adems el contrato es el negocio jurdico patrimonial de carcter bilateral cuyo efecto consiste en constituir, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial.

Clases de contrato

Consentimiento. Consensuales Elemento determinante en el Entrega de la cosa. Reales proceso formativo Forma solemne Formales Liberalidad o altruismo Intercambio econmico equivalente.. Onerosos Gratuitos reciproco y

Finalidad perseguida

Regulacin del tipo Si. Tpicos contractual por el No.. Atpicos derecho positivo Momento o periodo
nico. Instantneos Continuado no peridico... .. Duraderos Peridico. De ejecucion peridica

Nacimiento de obligaciones a cumplir por

Una sola de las partes. Unilaterales Ambas partes. Bilaterales

Derecho Civil III 2011/2012 2. Las nuevas modalidades contractuales. La evolucin econmica y social experimentada en los ltimos tiempos ha dado lugar a la aparicin de modificaciones importantes en el rgimen jurdico de los contratos. Por ejemplo: Contratos en masa o contratos-tipo, son contratos determinados por una produccin masiva de bienes y servicios (agua potable, energa elctrica, gas, etc.), que hace imposible la discusin individualizada por cada usuario o consumidor, lo que origina una situacin de prepotencia de una de las partes, de ella nacen los contratos de adhesin, contratos por formulario o contratos con condiciones generales. Contratos normados, donde a pesar de que existe la libertad contractual, si contratan se deben someter a un contenido imperativo determinado. Contratos forzoso, en la que las partes se ven inmersas sin su voluntad o contra su voluntad incluso. (Contrato de alquiler de viviendas desocupadas por imposicin legal, venta de solares que estn sin edificar, etc.)

Contratos por negociacin y adhesin Los primeros son aquellos en la que las partes estn en disposicin de debatir su nacimiento y contenido. (Prototipo tenido en cuenta por el Cc). En los segundos existe una preredaccion del contrato por una de las partes, y a la otra solo le es permitido aceptarlo o rechazarlo.

Contratos consensuales, reales y formales Contratos consensuales. Son los que se perfeccionan por el mero consentimiento contractual (Arts. 1254 y1258 Cc), por lo que genera derechos y obligaciones por entenderse vlidamente celebrado, son contratos consensuales los de compraventa, permuta, arrendamientos, sociedades, mandato, seguro, fianza, etc..., y en general todos los contratos que no sean calificables como reales o formales. Contratos reales. Son aquellos contratos que no se perfeccionan con el mero consentimiento, sino que exigen la entrega de la cosa. Son contratos reales, el mutuo (simple prstamo), el comodato (prstamo de uso de una cosa, Art. 1740 Cc), el depsito (Art. 1758 Cc) y la prenda (Art. 1863 Cc). Contratos formales. Para su constitucin y eficacia se precisa de una forma especial (escritura pblica, documento privado)

Derecho Civil III 2011/2012 Contratos unilaterales y bilaterales Los unilaterales nacen de obligaciones nicamente a cargo de una de las partes (Ejemplo, Depsito Gratuito) Los bilaterales o sinalagmticos, nacen de obligaciones reciprocas a cargo de ambos contratantes (Ejemplo, Compraventa)

Contratos onerosos y gratuitos o lucrativos En los onerosos el sacrificio que realizan las partes est compensado o encuentran un equivalente en el beneficio que obtienen. (Ejemplo, la compraventa, en la que el comprador entrega el precio y recibe la cosa.) Mientras que en los gratuitos, cuando una de las partes se enriquece u obtiene un beneficio a consecuencia del contrato sin sumir carga o contraprestacin alguna. (Ejemplo, la donacin)

Contratos tpicos o atpicos Los primeros son contratos que poseen regulacin legal, por ello son tpicos los recogidos en el Cdigo Civil. Los segundos son contratos que aun careciendo de reconocimiento legal y de regulacin positiva, renen los requisitos esenciales de la figura del contrato, su admisibilidad es indiscutible y la jurisprudencia en base al artculo 1255 Cc (pueden establecer pactos, clausulas y condiciones, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden publico) y otros preceptos , tiene claro que la libertad contractual derivada de la iniciativa econmica privada conlleva que las personas puedan establecer contratos de forma libre aunque no estn consagrados legalmente.

Contratos instantneos, duraderos y de ejecucion forzosa Los contratos instantneos son aquellos para cuya ejecucion se realiza un acto temporal nico o en un breve lapso temporal, los duraderos por contrario son aquellos que conllevan una cierta continuidad temporal en su vigencia y ejecucion, estableciendo un vnculo que se prolonga en un determinado plazo temporal. Los contratos de ejecucion peridica (Ejemplo, pago mensual del arrendamiento), son aquellos en que al menos una de las partes contratantes deba realizar alguna/as prestaciones con una determinada regularidad temporal.

Derecho Civil III 2011/2012 El artculo 1.261 del Cdigo civil El Art. 1261 establece que no hay contrato sino cuando ocurren los siguientes requisitos: Consentimiento de los contratantes (Consentimiento) Objeto cierto que sea material del contrato (Objeto) Causa de la obligacin que se establezca (Causa)

Sin embargo a estos tres requisitos hay que aadir la forma externa que debe revestir en aquellos casos en que es elevada por ley a la categora de presupuesto de validez o existencia de los mismos.

El consentimiento El contrato es un negocio jurdico como tal integrado por declaraciones de voluntad, procedentes de varias partes con diferentes intereses (oferta) tales declaraciones convergen en una nica declaracin de voluntad contractual (aceptacin) que da lugar al contrato. Capacidad para contratar El Art. 1263. No pueden prestar consentimiento: Los menores no emancipados Los incapacitados

El consentimiento contractual en ambos casos habr de ser prestado por sus representantes legales, aunque en algn caso debe de ser previa autorizacin de autoridad judicial, en referencia a los incapacitados, el incapaz de contratar ser la persona incapacitada siempre que la sentencia que declare su incapacidad lo establezca.

Prohibiciones para contratar Se basan en las circunstancias que concurren en algn contratante, son casos de prohibicin: Art.1459 Cc (que establece prohibiciones para comprar afectantes a determinadas personas) Art.1677 Cc ( prohbe a determinadas personas establecer entre s, contrato de sociedad universal)

Derecho Civil III 2011/2012 Voluntad y declaracin de voluntad. Valor jurdico del silencio La voluntad interna de cada contratante es aquella en la que se valora el simple querer y el propsito que gua a esa voluntad, la declaracin de voluntad se produce cuando el contratante se pronuncia a travs de su voluntad de lo que quiere o cules son sus intereses, por lo que su voluntad es conocida por el otro contratante y por las dems personas.

Valor jurdico del silencio El silencio no puede constituir una manifestacin de voluntad, ni en sentido afirmativo ni en sentido negativo. Es decir, no puede entenderse como consentimiento en ningn aspecto. Excepcionalmente, el silencio puede constituir una manifestacin de voluntad en los siguientes casos:

Si la ley le atribuye efectos al silencio, Arts. 2.125 y 1.233 del Cc Si las partes le atribuyen efectos al silencio, es frecuente que en aquellos contratos de duracin determinada, se estipula que la vigencia del contrato ser de 1 ao, las partes estipulen que si ninguna de ellas manifiesta su intencin de no perseverar en el contrato, este se renovar automticamente por 1 ao ms. Si el juez, atendido las circunstancias de hecho, le otorga valor jurdico al silencio. Por ejemplo, el juez podr atender a las relaciones anteriores entre las partes.

Vicios de la voluntad Art. 1265. Sera nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidacin o dolo. El Error Es la falsa representacin mental de la realidad de las cosas que lleva a emitir una declaracin de voluntad que, en otro caso no hubiera hecho. Requisitos del error como causa de anulabilidad del contrato Art.1266 Cc Para que el error invalide el consentimiento, deber recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. El error sobre la persona solo invalidara el contrato cuando la consideracin a ella hubiese sido la causa principal del mismo.

Derecho Civil III 2011/2012 Errores invalidantes Error esencial o sustancial. El error debe recaer sobre la sustancia de la cosa objeto de contrato o condiciones de la cosa que hubiesen dado motivo a celebrado. Por lo tanto, el error sustancial es un error de carcter objetivo. Error sobre la persona. El error sobre la persona puede tener eficacia invalidante en relacin con todo tipo de contratos siempre que la consideracin de la otra parte contratante haya sido errneamente valorada de forma excusable y esencial.

Errores no invalidantes (quedan fuera del Art.1266 Cc) El error de clculo. Slo dar lugar a la correccin matemtica de la operacin, que deber ser realizada de nuevo. El error de motivos. Solo se tienen en cuenta los motivos incorporados a la causa del negocio. Por ejemplo, alquilo un apartamento para unos das determinados y la empresa me fija las vacaciones en el mes siguiente. El error sobre la existencia del objeto. La venta de una cosa, que el vendedor crea existente cuando en realidad se ha destruido.

Error obstativo Es el error que recae en la declaracin de voluntad, este supone una discordancia entre la voluntad interna y la voluntad declarada que determina, en realidad, la ausencia de consentimiento (el sujeto no quiere lo que dice querer), por lo que un contrato celebrado con este error no se ha de considerarse anulable, sino nulo (De Castro). Error de hecho y de derecho. Error de hecho. En el que existe un falso conocimiento de la realidad fctica. Error de derecho. En el que radica la ignorancia o falso conocimiento de una norma jurdica en cuanto a su contenido, existencia, etc..., siempre que el negocio se haya realizado como consecuencia de dicha ignorancia, la jurisprudencia lo admite como causa invalidante.

La violencia y la intimidacin Art. 1268 Cc La violencia o intimidacin anularan la obligacin, aunque se hayan empleado por un tercero que no intervenga en el contrato.

Derecho Civil III 2011/2012 La violencia Segn el artculo 1.267 hay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible. Tal fuerza irresistible se dar en todos los casos de violencia fsica absoluta. En tales casos no es que el consentimiento est viciado, es simplemente que no hay consentimiento. La intimidacin Segn el artculo 1.267.2 consiste en inspirar a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes, o en la persona o bienes de su cnyuge, descendientes o Ascendientes. Los requisitos para que se d la intimidacin son los siguientes: La amenaza ha de estribar en el anuncio de una mal inminente y grave ya que otro tipo de advertencias avisos no merecen el calificativo de intimidacin. Que el mal anunciado sea capaz de impresionarle, atendidas sus circunstancias personales. Que el miedo causado al contratante resulte determinante en la emisin de su declaracin de voluntad, por lo que no habr vicio de voluntad si la violencia moral no ha sido determinante (es imprescindible que la intimidacin produzca una impresin o temor que afecte a la declaracin)

El dolo Segn el Articulo 1269 Cc hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de Los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho. Que sea grave, llevado a cabo con mala intencin consciente y deliberada de engaar a la otra parte. Ha de inducir a la otra parte a celebrar el contrato, es decir, ha de ser un dolo determinante de la declaracin de voluntad o dolo causante. Que si el dolo es reciproco, ninguno de los contratantes puede ejercitar la accin de anulabilidad del contrato. Queda excluido el dolo realizado por terceros.

Derecho Civil III 2011/2012 La figura del autocontrato A pesar de que en un contrato intervienen varias partes, se admite que, mantenindose la pluralidad de partes, las declaraciones de voluntad correspondientes a cada una de ellas, puedan ser emitidas por una misma persona cuando esta actu, por un lado, en nombre e inters propio y por otro lado representando a otro sujeto. La plena eficacia de este contrato del representante consigo mismo o autocontrato, requiere que no haya oposicin entre los intereses del representante y del representado, o que media una autorizacin ya sea tacita o expresa.

Discrepancias entre voluntad y declaracin. La simulacin (Matrimonio de conveniencia) La simulacin est compuesta por dos declaraciones de voluntad distintas, una fingida por quienes la expresan, que es la que se exterioriza a los dems y otra declaracin puesta de manifiesta entre quienes la emiten y la reciben, que responde a lo realmente querido por los interesados y permanece oculta a los dems. Los efectos jurdicos producidos por su declaracin no son los que realmente desea, siendo otros totalmente distintos. Elementos de la simulacin Un declaracin de voluntad disimulada ( se mantiene ocultad entre los interesados) Un acuerdo simulatorio (acuerdan mantenerla simulada y exteriorizar la simulada) Una declaracin de voluntad simulada ( es la que se exterioriza frente a los dems sujetos)

El objeto. Requisitos El Art.1261.2 Cc El objeto cierto que sea materia del contrato, por objeto de contrato se entiende al bien susceptible de valoracin econmica que corresponde a un inters de aquellos. El objeto del contrato ha de reunir una serie de requisitos determinados que son: Posibilidad Segn el Art. 1972 Cc no podrn ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles, en tal caso un contrato que tuviese como objeto algo imposible no existira, y si se diese el contrato sera nulo. Mientras que no sera lo mismo que el servicio o cosa fuera posible, pero el obligado no puede realizar la prestacin, no estaramos hablando de imposibilidad sino de incumplimiento, ya que a lo imposible nadie est obligado pero en este caso no sera imposible sino posible.

Derecho Civil III 2011/2012 Las cosas futuras, son aquellos bienes inexistentes en el momento de la celebracin del contrato, pero que puede llegar a existir en un futuro. El contrato que recae sobre estas cosas se compromete a la actividad necesaria para que exista y omitir las que la pongan en peligro. Licitud El Cdigo excluye del mbito contractual en su Art. 1272 las cosas que estn fuera del comercio. Y en relacin con los servicios se excluyen todos los servicios que sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres. Dentro de las cosas que se encuentran fuera del comercio se incluyen: Bienes de dominio pblico (Art. 339) Las cosas que no pueden ser apropiadas por ser cosas comunes a todos Los bienes sustrados a libre disponibilidad de los particulares.

Determinacin Art. 1.273 Cc El objeto de todo contrato debe de ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminacin en la cantidad no ser obstculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de una nuevo convenio La causa. Requisitos

Art. 1274 Cc En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada p arte contratante, la prestacin promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera libertad del bienhechor. La causa ilcita (Art.1275 Cc) Los contratos sin causa, o con causa ilcita, no producen efecto alguno. Es ilcita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral La causa falsa (Art.1276 Cc) La expresin de una causa falsa en los contratos dar lugar a la nulidad, si no se aprobase que estn fundados en otra verdadera y licita

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Derecho Civil III 2011/2012 La forma del contrato concepto y clases El concepto de forma hace referencia a un medio concreto y determinado que el ordenamiento jurdico o la voluntad de los particulares exige para la exteriorizacin de la voluntad (palabra, escritura, conducta).

Los denominados elementos accidentales del contrato: condicin, trmino y modo. Son aquellos que las partes establecen por clusulas especiales, que no sean contrarias a la ley, la moral, las buenas costumbres, o el orden pblico La Condicin Concepto. Se denomina condicin al acontecimiento futuro e incierto al que queda sometida, total o parcialmente, la eficacia de un contrato. El Art. 1113 dice que las obligaciones condicionales son aquellas cuya eficacia queda sujeta a dicho acontecimiento futuro o incierto. Clases (resolutorias, suspensivas, casuales, potestativas, mixtas, imposibles, ilcitas e inmorales) Condicin resolutoria. Condicin cuyo cumplimiento determina el final de la eficacia o extincin del contrato. Condicin suspensiva. Condicin de cuyo cumplimiento se hace depender el comienzo de la eficacia del contrato. Condicin casual. Es casual si se produce por circunstancias extraas a la voluntad ( suerte o por la voluntad de un tercero) Condicin potestativa. Es potestativa cuando consiste en un hecho dependiente de la voluntad de uno de los sujetos del contrato. Condicin mixta. Es en parte casual y potestativa. Condiciones imposibles, ilcitas e inmorales. Las imposibles por ser imposibles, y las ilcitas e inmorales, son contrarias a la leyes imperativas, al orden pblico o buenas costumbres. Condiciones positivas y negativas. Son positivas cuando se hace depender de que ocurra algn suceso y negativas cuando se hace depender de que un suceso no se d.

El Trmino Se refiere a un momento futuro, pero cierto, es un requisito de la eficacia de la voluntad de los contratantes, en cuanto los efectos del contrato se desplegaran o cesaran al llegar el momento.

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Derecho Civil III 2011/2012 Clases Termino inicial y final. El inicial marca el comienzo de los efectos y el final la extincin de los mismos. Termino esencial. Es cuando el cumplimiento de la obligacin solo satisface el inters del acreedor si es realizado precisamente en la fecha fijada en la obligacin, o dentro del plazo establecido en la misma.

El Modo Implica una carga o gravamen que acompaa siempre una liberalidad o una institucin de heredero y legado. El gravado con el modo est obligado a cumplir una determinada conducta.

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TEMA 2. FORMACION DEL CONTRATO

El esquema de formacin del contrato del Cdigo Civil. El concurso de la oferta y de la aceptacin. La formacin del contrato es un asunto entre particulares que son iguales ante la Ley y que, por consiguiente, deben procurar la satisfaccin de sus intereses de forma personal e individual, sin reclamar la intervencin arbitral de ente alguno. La doctrina distingue tres fases: La formacin o generacin, que comprende los tratos preliminares y el proceso interno de formacin del contrato La perfeccin, formado por el cruce de voluntades de las partes La consumacin, el cumplimiento de la prestacin del mismo.

El esquema de formacin del contrato recogido en los Cdigos Civiles responde por lo comn a la celebracin del contrato personalizado y de relativa entidad econmica. Los actos en masa, sin embargo, escapan al esquema codificado. La oferta contractual y la aceptacin Art. 1.262 Cc el consentimiento (contractual) se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptacin... La oferta contractual. Es una declaracin de voluntad emitida con la intencin de celebrar un contrato y que, ha de contener todos los elementos necesarios para que con la aceptacin de la otra parte se pueda decir que el contrato ha quedado perfecto, en el sentido de perfeccionado. La oferta contractual, se caracteriza por ser un acto unilateral y generalmente revocable. En definitiva, la oferta contractual, para ser realmente tal, requiere que se mantenga en sus condiciones iniciales en espera de la aceptacin de la contraparte. Si se modifican las condiciones de la oferta por el eventual aceptante, se est realizando una nueva oferta u contraoferta que, ahora, habr de ser objeto de aceptacin por quien inicialmente asuma la posicin de oferente Caducidad. Caduca cuando el destinatario la rechaza expresamente o cuando transcurre el tiempo para la aceptacin. Si no hay ningn plazo establecido, sino se entender vigente todo el tiempo que la buena fe o los usos, impongan. La aceptacin Es una declaracin de voluntad por naturaleza recepticia (que es dirigida precisamente al oferente) y ser plenamente concordante con la oferta (o, en su caso, contraoferta) y que se haga mientras la oferta no ha caducado adems debe de constar una voluntad de quedar obligado por la aceptacin. Rige el principio de libertad de forma, solo ser precisa forma determinada cuando as lo exige la ley.

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Derecho Civil III 2011/2012 Aceptacin tcita. El silencio o la falta de actuacin de quien no puede ser considerado an eventual aceptante no pueden considerarse como una manifestacin positiva de voluntad que lo vincule contractualmente. (El que calla ni afirma ni niega). Revocabilidad de la aceptacin. Es revocable, antes de que llegue al conocimiento del oferente, que es cuando queda obligado, aun as queda igualmente sin efecto en caso de muerte del aceptante o si se queda incapaz antes de la perfeccin del contrato. Los tratos preliminares. La responsabilidad precontractual Los tratos preliminares no suponen la fijacin definitiva de una oferta contractual, sino la realizacin de actos preparatorios de un contrato que puede llegar a celebrarse o no. La oferta y aceptacin puede verse precedido por una serie de conversaciones, trueque de informacin, adelanto de condiciones contractuales no cerradas, estas se conocen como tratos preliminares. Los tratos preliminares no son objeto de contemplacin normativa por la mayor parte de los sistemas jurdicos; Nuestro Cdigo Civil no dedica norma alguna a ellos. Aunque estos tienen importancia porque pueden ayudar a la interpretacin del contrato y porque cuando hay una ruptura pueden dar origen a responsabilidad (responsabilidad precontractual) No hay tratos preliminares contratos instantneos, en los actos contractuales en masa y sometidos a condiciones generales, en la mayor parte de los contratos normativos y, en general, en todos aquellos supuestos en que el contenido del contrato se encuentra virtualmente predeterminado y deja escaso margen de negociacin a las partes. Las partes Responsabilidad precontractual La no justificacin de desistimiento, su autor es responsable de los daos ocasionados a la otra parte, por lo que a de indemnizar en la medida, la disminucin patrimonial que sufre el daado y que se hubiera evitado si los tratos preliminares no se hubieran iniciado, por eso tiene derecho al rembolso de los gastos efectuados con motivos de los tratos (Por ejemplo, desplazamientos, gastos bancarios, etc.) La accin para exigir esta responsabilidad es la misma que para exigir la responsabilidad extracontractual, sea un ao (Art. 1968.2 Cc). El precontrato y el contrato de opcin Es un contrato preliminar por el que dos o ms partes se comprometen a firmar uno definitivo en un plazo fijado. Se le denomina tambin promesa de contrato, por un lado las partes se obligan a celebrar un futuro contrato, mediante la prestacin del nuevo consentimiento respecto de ste, o mediante la manifestacin de una sola de las partes, por entender que la otra se encuentra ya vinculada por el primer contrato. La forma del precontrato es en principio libre.

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Derecho Civil III 2011/2012 Promesa bilateral en cuanta generadora de obligaciones para ambas partes contratantes. Promesa unilateral, ya que el promitente est vinculado por el propio precontrato frente al promisario por lo que el precontrato obligara o atara al promitente frente al promisiario, quien, por el contrario, no tendra obligacin alguna de respetar o cumplir el precontrato celebrado. El contrato de opcin Se caracteriza por incorporar una promesa unilateral, en cuya virtud el optante tiene la facultad de realizar un determinado acto jurdico, cuyo contenido vincula al promitente (la otra parte del contrato) por la mera declaracin de voluntad de aqul, siempre y cuando la opcin sea ejercitada en las condiciones establecidas en el contrato. Opcin de compra. El concedente del derecho de opcin (el dueo) est otorgando un derecho de preferencia en la adquisicin al optante a cambio de un precio que, en la prctica, suele conocerse como prima o seal de la opcin. Opcin de venta. Se da cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender.

El ejercicio derecho de opcin y la consumacin del contrato previsto durante el periodo temporal dependen en exclusiva de la declaracin de voluntad (recepticia, en este caso) del optante. En caso de incumplimiento de lo pactado por parte del promitente (el concedente, una vez cobrada la prima, burla los derechos del optante vendiendo a otra persona durante el perodo temporal prefijado), el optante puede, justa y fundadamente, demandar al concedente de la opcin, reclamndole la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios. Contratos forzosos Son aquellos contratos en los que la ley, atendiendo a razones de inters general, limita la autonoma privada de una de las partes, obligndola necesariamente a contratar. Entre contratos forzosos se encuentran: Obligacin de contratar que pesa sobre los concesionarios de servicios pblicos en situacin oligopolista o monopolista. El alquiler obligatorio de viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie estando vacas. En general, los supuestos de subrogacin y sucesin en la posicin arrendaticia que prevn tanto la LAU como la Ley de Arrendamientos Rsticos.

Contratos normados Se dan cuando el conjunto de derechos y obligaciones de las partes (o contenido del contrato) se encuentra legal o reglamentariamente determinado por los poderes pblicos.

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Derecho Civil III 2011/2012 La gran mayora de los contratos normados son simultneamente contratos forzosos, sobre todo por cuanto se refieren al suministro de servicios pblicos (transporte regular, telfono, electricidad, etc.) cuyas tarifas y condiciones fundamentales de suministro se encuentran determinadas por los poderes pblicos mediante reglamentos, en sentido tcnico hablando. Contratos colectivos (Convenios laborales) El contrato colectivo es un tipo de contrato celebrado entre un sindicato o grupo de sindicatos y uno o varios empleadores, o un sindicato o grupo de sindicatos y una organizacin o varias representativas de los empleadores (comits de empresa). El contrato colectivo de trabajo puede regular todos los aspectos de la relacin laboral (salarios, jornada, descansos, vacaciones, licencias, condiciones de trabajo, capacitacin profesional, rgimen de despidos, definicin de las categoras profesionales), as como determinar reglas para la relacin entre los sindicatos y los empleadores (representantes en los lugares de trabajo, informacin y consulta, cartelera sindical, licencias y permisos para los dirigentes sindicales, etc.). Este tipo de contrato de trabajo se aplica a todos los trabajadores del mbito (empresa o actividad) alcanzado, aunque no estn afiliados al sindicato firmante. Condiciones generales de contratacin y los contratos de adhesin Ley 7/1998, de 13 de abril, de condiciones generales de la contratacin. Concepto de condiciones generales de contratacin. Art. 1. Las clusulas predispuestas cuya incorporacin al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autora material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensin y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos El consumidor tiene como nica salida si quiere contar con el servicio ofrecido es asentir al contenido contractual predispuesto por la otra parte, adhirindose al mismo ( Contrato de adhesin). Una de las partes contratantes se suma, acepta o se adhiere al contenido contractual preestablecido por la otra. Eficacia de los contratos de adhesin La aceptacin del contrato de adhesin por el consumidor conlleva que ste, ha prestado su consentimiento al contrato o, si se prefiere, al contenido medular del mismo. La cuestin no es la obligatoriedad del contrato, sino la de evitar abusos por parte del predisponerte de las condiciones generales de la contratacin, permitiendo incluso que la obligatoriedad de aquel no obste a la posible ineficacia de alguna o algunas de las clusulas que contradigan los ms elementales principios de justicia contractual o de equivalencia de las prestaciones. Condiciones generales de la contratacin y contratos de adhesin son sustancialmente dos caras de la misma moneda.

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El mbito de la ley se aplica a todos los contratos celebrados entre el predisponente y el adherente. Requisitos de incorporacin al contrato. (Art. 5). Pasan a formar parte del contrato cuando se acepte por el adherente su incorporacin al mismo y sea firmado por todos los contratantes. A su vez la redaccin de las clusulas generales deber ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concrecin y sencillez. Acciones protectoras frente a condiciones generales de contratacin Accin de cesacin, obtencin de una sentencia que condene al demandado a eliminar de sus condiciones generales las que reputan nulas y abstenerse de utilizarlas con lo sucesivo. Accin de retractacin, retractacin de de recomendacin que haya efectuado de utilizar las clausulas generales que se consideren nulas y de abstenerse de seguir recomendndolas en el futuro. Accin de declaracin, reconocimiento de una clausula como Condicin General e instar su inscripcin en el Registro de Condiciones Generales.

Proteccin contra clusulas abusivas Concepto de clausula abusiva. Son todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aqullas prcticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. El hecho de que ciertos elementos de una clusula o que una clusula aislada se haya negociado individualmente no excluir la aplicacin de este artculo al resto del contrato. Efectos. Sern nulas de pleno derecho y se tendrn por no puestas las clusulas abusivas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carcter abusivo. La Ley de Contrato de Seguro. Ley 50/1980 Se declaran nulas las clusulas que tengan carcter lesivo o que sean perjudiciales para el asegurado, al tiempo que se obliga a los aseguradores a modificar en las plizas vigentes las clusulas que hayan sido declaradas nulas por el TS. Crditos ICO (Instituto de crdito oficial) Depende del Ministerio de Economa y Hacienda, son crditos que sirven de financiacin que sirve para las PYMES y a otras empresas para el desarrollo de su actividad, a su vez son crditos blandos debido a que se da un tipo de inters ms bajo, que no cambia, a su vez no se cobran comisiones de apertura y otro tipo de comisiones que se suelen cobrar a la hora de pedir un prstamo, estos prstamos son subvenciones que financian a medio y largo plazo proyectos de expansin internacional, modernizacin e innovacin tecnolgica o inversin productiva de las empresas espaolas y las empresas establecidas en el pas.

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TEMA 3. INTEGRACION E INTERPRETACIN DE LOS CONTRATOS

Reglamentacin contractual Durante la ejecucin de un contrato pueden suscitarse discrepancias entre las partes en cuanto al alcance exacto de sus obligaciones y derechos. Para la resolucin de estos conflictos, se llevan a cabo un conjunto de tareas, que conllevan en sentido amplio, la interpretacin del contrato: En primer lugar se interpreta la voluntad de las partes, es decir, averiguar el propsito que nimo a quienes celebraron el contrato. En segundo lugar, se califica el contrato. Esta operacin consiste en determinar el tipo contractual de que se trata e identificarlo con alguna de las categoras reguladas por el OJ. En tercer lugar, reconstruir el contrato, para determinar su contenido.

Interpretacin del contrato Clases, sujetos y principios rectores de la interpretacin Consiste en interpretar la voluntad de las partes Qu quisieron realmente al celebrar el contrato? Es la interpretacin del contrato en sentido estricto. Para poder interpretar un contrato, lo primero que hace falta es determinar los hechos que deben interpretarse, es decir, Que dijeron las partes, que se escribi, que conductas tuvieron, etc?, aunque pueden existir problemas a la hora de aportar pruebas. El CC en sus Arts. 1.281 a 1.289, recoge con cierto detalle los criterios interpretativos, aunque a su vez Independiente a estas reglas establecidas , entre las partes pueden establecer reglas distintas, segn el Art. 1255 CC que dice Los contratantes pueden establecer los pactos, clusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden pblico. Las reglas de interpretacin estn pensadas para ser aplicadas a los contratos escritos pero no a los verbales, los criterios subjetivos tienen prioridad sobre los criterios objetivos, ya que lo importante es la voluntad de las partes Criterios subjetivos (dirigidos a averiguar la intencin comn de contratantes) son criterios subjetivos los que se encuentran en los Arts. 1281 a 1283 del CC Criterios objetivos (tratan de eliminar las dudas y ambigedades que suscita el contrato) son criterios objetivos los que se encuentran en los Arts. 1284 a 1289 del CC

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Derecho Civil III 2011/2012 Mtodos o reglas de interpretacin (Criterios subjetivos y objetivos) Criterios Subjetivos Presuncin a favor del sentido literal (Art. 1281.1 del CC) El Art. 1281 del CC dice que Si los trminos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intencin de los contratantes se estar al sentido literal de sus clusulas. Por lo que el punto de partida de la interpretacin ser por tanto literal, el fundamento de la regla es el aforismo In claris non fit interpretatio (Impedir que ante un texto claro se susciten cuestiones litigiosas de modo artificial con el pretexto de la interpretacin). Por lo que a pesar de que el texto es claro, aun as para establecer el sentido literal hay que interpretar. Medios de interpretacin de la voluntad comn (Art. 1281.2 CC) Conforme al Art.1281.2 CC Si las palabras parecieren contrarias a la intencin evidente de los contratantes, prevalecer sta sobre aqullas. Si el tenor literal parece contrario a la intencin de los contratantes se acude a otro criterio. Por lo que se debe de acudir a la intencin comn de los contratantes, que se debe de obtener del significado que cada uno da a la declaracin del otro, por lo que no importa la voluntad interior de los contratantes. Cmo se determina la intencin comn de los contratantes? Atendiendo al comportamiento de los contratantes (Art.1282 CC) Para juzgar de la intencin de los contratantes, deber atenderse principalmente a los actos de stos, coetneos y posteriores al contrato. Aunque principalmente caben tambin los anteriores (Tratos Preliminares). Mediante la interpretacin restrictiva (Art.1283 CC) Cualquiera que sea la generalidad de los trminos de un contrato, no debern entenderse comprendidos en l cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar. Aunque esto no excluye que una vez calificado este pueda ser integrado. Cabe decir que tambin cabe una interpretacin extensiva, siempre que resulte claro que las partes dijeron menos de lo que realmente queran expresar (Ex 1281 y 1282 CC) Criterios Objetivos El principio de conservacin del contrato (Art.1284 CC) Si alguna clusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deber entenderse en el ms adecuado para que produzca efectos . Cuando una clausula ambigua pueda interpretarse de dos formas, una que la vaca de contenido y otra que le hace producir efectos, hay que optar siempre por la segunda.

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Derecho Civil III 2011/2012 No implica que la interpretacin deba buscar siempre el mximo efecto de contrato ( Vid. Art. 1289 CC para los contratos gratuitos) No salva a las clusulas que, interpretadas de acuerdo con el resto de criterios, tengan algn vicio o defecto o sea nulo. La interpretacin sistemtica (Art.1285 CC) Las clusulas de los contratos debern interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. El sentido debe darlo el contrato en su conjunto y no cada clausula por separado. La interpretacin finalista (Art.1286 CC) Las palabras que puedan tener distintas acepciones sern entendidas en aquella que sea ms conforme a la naturaleza y objeto del contrato. Se entiende que cuando una palabra tenga distintos significados debe escogerse el que resulte ms adecuado a la finalidad perseguida por el contrato. La interpretacin conforme a los usos (Art. 1287 CC) El uso o la costumbre del pas se tendrn en cuenta para interpretar las ambigedades de los contratos, supliendo en stos la omisin de clusulas que de ordinario suelen establecerse. Solo se tiene en cuenta la primera parte del precepto, ya que la segunda contiene un criterio de integracin. Su aplicacin presupone que la ambigedad del trmino no ha podido salvarse conforme al resto de criterios, pero no presupone que las partes conocieran a existencia del uso La interpretacin contra estipulationem (Art. 1288 CC) La interpretacin de las clusulas oscuras de un contrato no deber favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad. Se aplica en este caso el principio de buena fe, a su vez se refleja el deber de hablar claro para no lesionar la confianza de la otra parte. La regla contra estipulatorem presupone, que la oscuridad de la clusula tiene que ser difcil de comprender o de sentido equivoco, la oscuridad a su vez tiene que ser aplicada por una de las partes. A su vez hay que decir que no hace falta que se realice de forma intencionada, si hubiera sido as las normas sobre el dolo se superponen al Art. 1288 CC. Clusula de cierre (Art. 1289 CC) Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artculos precedentes. Es de aplicacin subsidiaria cuando no se logra interpretar el contrato atendiendo a las normas de interpretacin anteriores, la doctrina por su parte interpreta el objeto principal del contrato con el sentido de causa objetiva (fin del contrato)

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Derecho Civil III 2011/2012 La interpretacin de las condiciones generales de los contratos En esta materia en la actualidad se aplica el contenido de los Arts. 80. 2 del TRLGDCU (texto refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y usuarios y otras leyes complementarias) que establece, que Cuando se ejerciten acciones individuales, en caso de duda sobre el sentido de una clusula prevalecer la interpretacin ms favorable al consumidor. Es preciso que la clusula no haya sido negociada individualmente, el intrprete deber escoger el sentido ms favorable al consumidor. Por otra parte est el Art.6 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratacin 1. Cuando exista contradiccin entre las condiciones generales y las condiciones particulares especficamente previstas para ese contrato, prevalecern stas sobre aqullas, salvo que las condiciones generales resulten ms beneficiosas para el adherente que las condiciones particulares. (Prevalencia de los acuerdos individuales). Las dudas en la interpretacin de las condiciones generales oscuras se resolvern a favor del adherente. En los contratos con consumidores esta norma de interpretacin slo ser aplicable cuando se ejerciten acciones individuales. (Escoger sentido ms favorable al adherente) Sin perjuicio de lo establecido en el presente artculo, y en lo no previsto en el mismo, sern de aplicacin las disposiciones del Cdigo Civil sobre la interpretacin de los contratos. Calificacin del Contrato Consiste en determinar qu tipo de contrato han celebrado las partes, para saber as que normas imperativas se les aplica, o que normas se le aplican supletoriamente. Los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son Determinar el contenido exacto de un contrato requiere de la interpretacin , la calificacin y la integracin Normalmente para poder calificar el contrato es necesario haberlo interpretado primero. Y una vez calificado, ya sabemos qu tipo de contrato es, por lo que se puede integrar, extrayendo todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, a la ley y a los usos.

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Derecho Civil III 2011/2012 Integracin del contrato Consiste en reconstruir el contrato, determinando su contenido. En algunas ocasiones, implica la conversin del mismo (cuando ha sido mal calificado) y la necesidad de completar su rgimen jurdico (con arreglo a las leyes, los usos y la buena fe). El contenido del contrato no depende exclusivamente de la voluntad de las partes, por lo que la integracin del contrato es la reconstruccin de la reglamentacin contractual, aadiendo a todas las reglas que no tienen su origen en la voluntad de las partes. El Articulo 1258 CC La integracin del contrato se encuentra contemplada en el artculo 1.258 del CC. Este instrumento supone la agregacin de derechos y obligaciones no contemplados por las partes ni por las normas de carcter dispositivo, la sustitucin de determinadas estipulaciones o finalmente la declaracin de nulidad de algunas clusulas contractuales. Dicho precepto, tras identificar el momento de perfeccin de los contratos con el mero consentimiento, establece que stos ... obligan no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. El sentido normativo del Art. 1.258 es delimitar la autonoma contractual impidiendo que sean desconocidos los efectos contractuales impuestos por las ms elementales reglas del trfico jurdico. La ley, los usos y la buena fe como criterios de integracin del contrato (Fuentes de integracin)

La buena fe. El Art. 1258 CC exige la buena fe objetiva (entendida como modelo de conducto social), la cual es definida por el TS como comportamiento honrado y justo Para contratos con consumidores (Art 65 TRLGDCU), se integraran en beneficio del consumidor, conforme al principio de buena fe. El uso (Art.1287 CC). Los usos o costumbres del pas suple en los contratos la omisin de clusulas que de ordinario suelen establecerse sin embargo los usos pueden quedar excluidos por acuerdo contractual, pero a su vez estos al ser nombrados por la Ley pueden aplicarse con preferencia a esta. La ley. Lo dispuesto en las normas imperativas para cada tipo contractual ser de aplicacin en todo caso, independientemente de lo que al respecto hayan previsto las partes. En este caso se entiende por Ley la que est escrita. Art. 61 TRLGDCU (integracin de la oferta, promocin y publicidad del contrato)

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Derecho Civil III 2011/2012 La publicidad es fuente de integracin del contrato , pudiendo ser ignorada solo si el contenido del contrato es ms beneficioso para el consumidor. Los productos y servicios tienen un contenido natural, que es siempre exigido. Lex Artis (cdigos deontolgicos, tratados de la prctica) Reglamentos de proteccin del consumidor (homologacin, normalizacin) Normalidad social (lo que es normal, usual, regular)

1. No se admite la auto integracin (reconstruccin del contrato atendiendo a lo que los propios contratantes hubieran pactado, conforme a su hipottica voluntad) debido a la aplicacin del Art. 1283 CC, por el que no se puede imponer la analoga. En cuanto a la integracin de los contratos con condiciones generales (Vid, Arts. 83 TRLGDCU y al 7 a 10 LCGC. 2. La heterointegracion est contemplada en el Art. 1258 CC

El principio de relatividad de los contratos Segn el artculo 1.257.1 del Cdigo Civil <<los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a stos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposicin de la ley>>. Con la expresin principio de relatividad del contrato se trata de poner de manifiesto que la eficacia del contrato como categora no tiene alcance general respecto de la colectividad, sino que tiene un alcance limitado a las partes contratantes. El contrato es por principio relativo, en cuanto vincula nicamente a las partes contratantes, sin que pueda generar derechos u obligaciones respecto a personas extraas o pueda atribursele un carcter general. Han de considerarse partes contratantes quienes asumen las obligaciones u ostentan los derechos. Sern partes, quienes por voluntad propia y con conciencia de arrogarse una determinada posicin contractual se consideran titulares de ella, aunque no celebren el contrato por s mismos sino a travs de representante, o se limiten a asentir un contrato cerrado por algn auxiliar suyo.

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TEMA 4. EFICACIA E INEFICACIA DE LOS CONTRATOS

Eficacia. Regla de la relatividad del contrato La eficacia del contrato se despliega entre las partes que lo celebran y sus herederos. Segn el Art. 1257, "los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a estos, el caso en que los derechos y obligaciones que procedan del contrato no sean transmisibles o por su naturaleza o por pacto, o por disposiciones de la ley". No hay por tanto eficacia para terceros ni para los causahabientes a ttulo particular. El contrato es por principio relativo, en cuanto vincula nicamente a las partes contratantes, sin que pueda generar derechos u obligaciones respecto a personas extraas o pueda atribursele un carcter general, aunque la misma regla conoce, sin embargo, quiebras en ms de un caso, sobre todo en relacin con los contratos en favor de tercero. Contrato a favor de tercero El Art.1.257.2 del CC que establece si el contrato contuviere alguna estipulacin en favor de tercero, ste podr exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptacin al obligado antes de que haya sido aquella revocada. Tiene como finalidad favorecer a una persona ajena a las partes del contrato. Partes del contrato Promitente u obligado, es aquella persona sobre la que recae el contrato en favor de tercero, a pesar de no ser contratante, este es titular de un determinado derecho de crdito que puede exigir directamente a aquella de las partes contratantes que resulte obligada al cumplimiento. Estipulante, es la parte contratante de la que trae causa el beneficio para el tercero.

El beneficiario, en cuanto no es parte contractual, no tiene porqu acreditar capacidad de obrar alguna; ni siquiera es necesario que sea persona (puede tratarse de un nasciturus o concepturus). A partir de la aceptacin del beneficiario, la eventual revocacin de la estipulacin beneficiosa deviene ineficaz: las partes contratantes quedan obligadas a respetar el contenido contractual beneficioso para el tercero. El mayor problema radica en la determinacin del momento del nacimiento del derecho de crdito en favor del tercero, que segn la doctrina el derecho a favor del tercero nace automticamente desde el mismo momento de perfeccin del contrato.

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Derecho Civil III 2011/2012 Contrato en dao a tercero Un ejemplo de este tipo de contratos, es el fraude de acreedores, por el cual el deudor celebra contratos por el que pretender enajenar bienes determinados y dejarlos a salvo de la ejecucion por parte de los acreedores, esto provoca un dao a los terceros que tengan consideracin de acreedores, esto se soluciona mediante la impugnacin de dichos contratos, mediante el ejercitamiento de la accin Pauliana (1111 CC) Los contratos con persona a determinar Una de las partes contratantes se reserve la posibilidad de sealar como contratante definitivo a una tercera persona que, en el momento de celebracin del contrato, puede ser desconocida para las partes. Uno de los contratantes asume, que la otra parte puede desentenderse del contrato designando un tercero, que pasar a ser parte del contrato, generalmente con eficacia retroactiva, como si hubiera participado en la celebracin del mismo. Esta prctica se suele dar En los contratos de compraventa o de opcin de compra Adquisicin en subasta pblica de los bienes ofrecidos.

La otra parte contratante suele admitir dicha clusula siempre y cuando sus expectativas de cobro o la satisfaccin de sus derechos se encuentren plenamente asegurados. El supuesto paradigmtico de contrato con persona a designar viene representado por el contrato de compraventa celebrado en documento privado y sin transmisin de la propiedad, en el que el vendedor se compromete (una vez satisfecho ntegramente el precio) a otorgar escritura pblica de venta en favor de la persona designada por el propio comprador. La promesa del hecho de un tercero Consiste en la obligacin a cargo de una de las partes contratantes, promitente, consiste precisamente en conseguir que un tercero celebre un contrato con la otra parte o se avenga a cumplir las obligaciones del contrato base celebrado entre promitente y promisario. La promesa del hecho ajeno no se contempla en el Cdigo Civil y se caracteriza por: El promitente debe actuar por s mismo, en su propio nombre y por su cuenta y riesgo, sin arrogarse frente al promisario representacin alguna del tercero. La prestacin propia del promitente debe configurarse como una obligacin de resultado y no de medios. Por ende, en caso de que el inters del promisario quede insatisfecho, ste podr exigir al promitente la correspondiente indemnizacin de daos y perjuicios, de conformidad con las reglas generales. El tercero no queda en absoluto vinculado por un contrato que le resulta extrao. Por lo comn, los casos de promesa de hecho ajeno son contratos de carcter oneroso, pues el promitente pone precio a su gestin o su intermediacin. Si la actividad intermediadora del promitente ofrece el resultado previsto, el promitente queda liberado de la obligacin de resultado y puede reclamar el precio fijado por su tarea intermediadora.

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Derecho Civil III 2011/2012 Ineficacia: Nulidad absoluta y anulabilidad La ineficacia se refiere aquellos supuestos en que el contrato no llega a producir los efectos a que estaba tendencialmente dirigido o deja de producirlos en un momento dado. Los supuestos de ineficacia contractual pueden integrarse en dos grandes grupos: Invalidez, puede estar motivada por la existencia de circunstancias intrnsecas a cualquiera de los elementos esenciales del contrato que no resulten admisibles para el ordenamiento jurdico. Dentro de la invalidez y segn la gravedad de las circunstancias se distingue entre: Nulidad o supuestos de contratos nulos. Anulabilidad o supuestos de contratos anulables.

Ineficacia en sentido estricto Son casos en los que ciertos defectos o carencias extrnsecos al contrato en s mismo considerado, como en acuerdo de voluntades, conllevan su falta de efectos. Tales casos seran, al menos: Mutuo disenso. Desistimiento unilateral. Resolucin por incumplimiento. Revisin. Revocacin. Acaecimiento de la condicin resolutoria. Falta de acaecimiento de la condicin expansiva

Nulidad Concepto y causas. La nulidad del contrato representa el supuesto ms grave de ineficacia. Por ello, suelo ser adjetivada como nulidad absoluta o nulidad de pleno derecho. Las razones o causas que predeterminan la nulidad absoluta de los contratos son de extraordinaria gravedad. Son causas de nulidad radical del contrato: La carencia absoluta o inexistencia de cualquiera de los elementos esenciales. En tal caso, de conformidad con el art. 1.261, no hay contrato. El incumplimiento de cualquiera de los requisitos del objeto del contrato (licitud, posibilidad y determinacin). La ilicitud de la causa La contrariedad a las normas imperativas, a la moral y al orden pblico, en cuyo caso suele hablarse, directamente, de contrato ilegal

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Derecho Civil III 2011/2012 La accin de nulidad En caso de producirse un contrato nulo, este produce efectos por muy nulo que sea a menos que se interponga una accin de nulidad. Eso si la nulidad radical y absoluta opera de forma automtica, por lo que puede ser declarada de oficio por los Tribunales sin necesidad de peticin, igualmente si no es declarada por estos se puede interponer. Caractersticas de esta accin: No prescribe, es ejercitable en cualquier momento Estn legitimados cualquier persona que est interesada en deshacer dicho contrato nulo.

Efectos de la nulidad. La restitucin (Art. 1303 CC) Declarada la nulidad los contratantes debern restituirse las cosas materias del contrato, con sus frutos y sus intereses, este tipo de restitucin es in natura, mientras que si, la cosa se hubiese perdido, se deber restituir la cosa que se perdi, los frutos percibidos y los intereses desde la misma fecha, esta sera una restitucin por equivalente Excepcin de restitucin. Causas de ilicitud de la causa o del objeto. No puede aplicarse el artculo 1303 que solo son para causas de restitucin sin que se produzca ilicitud del objeto o de la causa, para estos casos se aplican las reglas de los artculos 1.305 y 1.306

Nulidad parcial del contrato Se denomina nulidad parcial cuando este contiene una o varias clusulas ilegales, pese a la validez y adecuacin al ordenamiento jurdico del conjunto esencial del mismo (consentimiento, el objeto, la causa) pero algunos aspectos del contrato son contrarios a una norma imperativa. Las clusulas nulas debern tenerse por no puestas, al tiempo que el contrato ser vlido pero sin las clausulas produciendo este eficacia, de ah la definicin de nulidad parcial. En el caso de anuladas las clausulas no corresponda este luego con la voluntad de las partes, ser declarado nulo entero. La integracin del contrato en relacin con la parte nula ha de llevarse a efecto con arreglo a los dispuesto por el Art. 1.258 del Cdigo Civil. La anulabilidad Conceptos y causas. Un contrato anulable ser aquel que pueda ser anulado o, por el contrario, seguir produciendo efectos en caso de que su efectiva anulacin no tenga lugar. Las causas de anulabilidad, son de menor gravedad que las propias de nulidad: Los vicios del consentimiento. Error, violencia (no absoluta), intimidacin y dolo. Inexistencia de plena capacidad de obrar en alguno de los contratantes. Inexistencia de consentimiento del otro cnyuge.

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Derecho Civil III 2011/2012 La accin de anulabilidad La accin caduca segn el artculo 1301, a los 4 aos, el cmputo inicial depende de los vicios de la voluntad que se produzcan. En caso de error o dolo, el cmputo inicial se produce con la perfeccin del contrato. En caso de violencia o intimidacin, el cmputo inicial se inicia cuando cesan los vicios y si cesan antes de la perfeccin del contrato, la parte demandante asume la carga de la prueba.

Los legitimados para ejercer dicha accin son aquellos que hayan sufrido el vicio del consentimiento o fueran incapaces de realizar el contrato (retrasado que firma por medio de un vicio), as como quienes sin ser parte del contrato, asumen obligaciones a causa de dicho contrato. Por aplicacin de la buena fe, excluye el Cdigo que pueda ejercitar la accin de anulabilidad los causantes del error, violencia, intimidacin o dolo o las personas capaces que contraten con incapaces. Efectos de la anulabilidad Los efectos son los mismos que las consecuencias de la nulidad, la restitucin conforme al art. 1.303 y normas complementarias. Hay que tener en cuenta el trato favorable que dispensa el art. 1.304 a quienes contratan sin tener plena capacidad de obrar; no est obligado el incapaz a restituir sino en cuanto se enriqueci con la cosa o precio que recibiera. Pervivencia del contrato invalido Si no se declara la accin de nulidad o la anulabilidad, los contratos invlidos pervivirn como si no fueran tales. En definitiva las causas de anulabilidad son disponibles para las partes y, por tanto, sanables. Las causas de nulidad, por el contrario, son de derecho necesario y de carcter absolutamente indisponible, por atentar contra el orden pblico contractual. Sanacin o confirmacin del contrato anulable La confirmacin o ratificacin (puede ser expresa o tcita), esto es lo mismo que sanacin, por lo que conforme al art. 1.313, purifica el contrato de los vicios de que adoleciera desde el momento de su celebracin y, por consiguiente, extingue la accin de anulabilidad. Para que sea vlida, se requiere: El confirmante tenga conocimiento de la causa de anulabilidad Que el vicio no le siga afectando.

Conversin del contrato nulo Esta conversin consistira en que un contrato con tacha de nulidad, puede ser reconducido a un tipo contractual diverso para ser considerado vlido. Conlleva una ardua tarea de interpretacin segn el Cdigo. (No es una regla general) Ineficacia directa

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Mutuo disenso Los contratantes tienen la posibilidad de celebrar un nuevo contrato encaminado a privar de efectos al contrato inicialmente concluido. Por tratarse propiamente de un nuevo contrato, ha de reunir los requisitos generales establecidos, adems, como persigue privar de eficacia a una relacin obligatoria preexistente, habr de reunir los requisitos adicionales (por ejemplo, de Forma). Libre desistimiento El Art. 1.256 CC dispone: que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, pero hay situaciones en que una de las partes puede extinguir el contrato (Ejemplo, El depositante, se haya o no pactado tiempo de duracin del depsito, puede reclamar la restitucin de la cosa depositada en cualquier momento y dependiendo de su libre decisin) Rescisin del contrato y tipos La rescisin es una forma particular de ineficacia del contrato que procede de un momento posterior a la celebracin del mismo. La rescisin se distingue de la nulidad y de la anulabilidad del contrato: la rescisin presupone un contrato inicialmente vlido, mientras que la nulidad y la anulabilidad implican la invalidez inicial del contrato a que estn referidas. Rescisin por Lesin (Art. 1293 CC) Lesin patrimonial para una de las partes contratantes. Los contratos que puedan llevar a cabo los tutores sin la debida o pertinente autorizacin. Contratos celebrados en representacin de ausentes, siempre que stos hayan sufrido la lesin a que se refiere el nmero anterior. La particin de herencia, siempre que la lesin sea en ms de la parte, atendiendo al valor de las cosas cuando fueran adjudicadas.

Rescisin por fraude (Art. 1291.3 y 1291.4) La celebracin de un contrato con intencin fraudulenta respecto de terceros, es decir, con nimo de engaarlos perjudicando sus intereses: Los contratos celebrados en fraude de acreedores Los contratos que se refieran a cosas litigiosas Los pagos hechos en estado de insolvencia

Rescisin otros motivos (Art.1291.5 CC), otros casos que determine la Ley.

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La accin de rescisin y sus requisitos Recurso subsidiario, no tiene otro mecanismo para su reparacin... Que el perjudicado pueda devolver aquello a que estuviera obligado. Que las cosas objeto del contrato no se hallen legalmente en poder de terceras personas que hubieren procedido de buena fe.

El plazo de ejercicio, es de 4 aos, el cmputo empieza para las personas sujetas a tutela y para los ausentes, los 4 aos no empezarn hasta que haya cesado la incapacidad de los primeros o sea conocido el domicilio del segundo. En los dems casos, empezar a correr el plazo desde la celebracin del contrato. Eficacia de la rescisin Es la misma que la de nulidad e anulabilidad, ya que la devolucin ser de todo aquello que haya sido entregado, si la cosa desaparece , se deber indemnizar en dinero, en este caso la indemnizacin podr alcanzar ( en caso de fraude de acreedores) al adquirente de mala fe. Resolucin Esta ineficacia es siempre sobrevenida, surgida con posterioridad al momento de celebracin del contrato, por el acaecimiento de un determinado hecho que provoca la cesacin de los efectos jurdicos Bien dependiente de la propia voluntad de los contratantes (condicin resolutoria, 1255 CC) Bien del incumplimiento por una de las partes (Art. 1.124 CC).

En este caso la resolucin es por la segunda opcin, el perjudicado puede pedir: En este caso el perjudicado puede escoger entre exigir cumplimiento de la obligacin o la resolucin de la misma, con el resarcimiento de daos y el abono de intereses en ambos casos, pudiendo tambin pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando ste resulte imposible. Requisitos. Que el contrato sea bilateral o sinalagmtico (Obligaciones reciprocas). Que el incumplimiento sea imputable al demandado y que el demandante no haya incumplido a su vez las obligaciones que le concernan Que el incumplimiento se refiera a la obligacin principal Que se trate de un incumplimiento grave, que no le de la puta gana de hacerlo.

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Derecho Civil III 2011/2012 Efectos de la resolucin La restitucin de la cosa o su precio en dinero, por cada uno de los contratantes, sin perjuicio de los terceros de buena fe cuyos derechos han de ser respetados El resarcimiento de daos y perjuicios (daos probados y derivados del incumplimiento.

La revocacin La revocacin consiste en la cesacin de los efectos del contrato por una declaracin unilateral de voluntad de una de las partes, en virtud de una facultad reconocida por la ley. Casos de revocacin del contrato: Las disposiciones testamentarias son esencialmente revocables La donacin puede ser revocada por superveniencia o supervivencia de los hijos, por incumplimiento de cargas y por ingratitud. El mandato al estar basado en un relacin de confianza, puede ser extinguido por voluntad unilateral del mandante

Clausula rebus sic stantibus (Estando as las cosas) En los contratos, se sobreentiende que su subsistencia est supeditada a la permanencia, de los motivos o circunstancias que originaron el pacto. Se traduce como "continuando as las cosas"; es decir, mantenindose como estaban al celebrarse el contrato. De ello se deduce que, lo mismo que en la imprevisin, no cabe compeler al cumplimiento de la obligacin concertada en poca normal, si, a la fecha de su ejecucin, circunstancias extraordinarias imprevisibles hacen que la prestacin resulte excesivamente ruinosa o gravosa, por lo que conlleva la posibilidad de modificacin o extincin de un contrato por alteracin grave de las circunstancias que presidieron su celebracin. Requisitos

Entre las circunstancias existentes en el momento de celebracin de contrato y las concurrentes en el momento de su cumplimiento o ejecucin se haya producido una alteracin extraordinaria. La consecuencia de la alteracin, produzca un desequilibrio exorbitante y fuera de todo. No exista otro medio de remediar el desequilibrio sobrevenido. Las nuevas circunstancias fueran imprevisibles para las partes en el momento de celebracin. Quien alegue la clusula rebus sic stantibus tenga buena fe y carezca de culpa.

Principio de aplicacin directa cuando se produzcan la alteracin extraordinaria, no puede ser pactado por las partes.

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TEMA 5. DERECHO AL CONSUMO

1. El Derecho del consumo y el quebrantamiento del modelo clsico Derecho de consumo Art. 51 Cc, es considerado un nuevo principio general del derecho (Art. 7 Cc) segn la doctrina que lo denominan como el principio general de los consumidores. Se puede entender como fundamento constitucional del derecho del consumo, un principio que condiciona y limita las exigencias polticas y legislativas que se desprenden del modelo constitucional de la economa de mercado. 2. Funcin social del Derecho de consumo. Es frecuente hablar de los derechos del consumidor ( derechos del consumidor y obligaciones del consumidor), contemplar al consumidor desde la perspectiva de sus derechos no es del todo correcto, porque se entiende que el consumidor tiene una serie de prerrogativas que no tienen otras personas que no sean consumidores, es una persona mas no es un privilegiado. Lo que el OJ si le atribuye es una situacin peculiar que se determina en la situacin que se encuentra en todas y cada una de las relaciones contractuales que dentro del consumo realiza, el contratante o comprador merece este apelativo en cuanto celebra numerosos contratos numerosas veces al da. La figura del consumidor es la de quien por medio de un contrato accede a bienes o servicios que para esa persona tiene un carcter personal pero que son dispensados en masa, por empresas que cada da tienen mayor volumen de mercado y para las cuales cada consumidor en concreto no es sino un protagonista despersonalizado de operaciones econmicas que en muchos casos est identificado con un numero o clave informtica. Esas grandes empresas pueden ocasionar perjuicios de escasa cuanta econmica. 3. Principales normas del Derecho de consumo: el derecho europeo del consumo. Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores LEY 39/2002 de 28 de octubre, de transposicin al ordenamiento jurdico espaol de diversas directivas comunitarias en materia de proteccin de los intereses de los consumidores y usuarios Ley 3/2003, de 12 de febrero, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autnoma de Canarias

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Derecho Civil III 2011/2012 4. Problemas actuales del Derecho del consumo. Tambin por otro lado los consumidores prestan poco inters a las condiciones generales de contratacin (clusulas que las grandes empresas incluyen en sus contratos). La proteccin que merece el consumidor, no viene relacionada con la cantidad individual del consumidor, sino la cantidad global que ingresan las grandes empresas y que no deberan facturar. Organizaciones de intermediacin a la hora de interponer una reclamacin Administracin pblica - Direccin general de consumo (hojas de reclamaciones)

5. Proteccin al consumidor. La administracin pblica ha sido bastante receptiva en cuanto a la defensa de los consumidores, porque han considerado que es un inters pblico, porque el no hacerlo podra crear una alarma social, es parte activa y parte actora. La administracin pblica acta de oficio (Ejemplo, en defensa de los consumidores en materia alimentaria) en materias bastante complejas no en tonteras. Ley 26/1984 del 4 de julio Defensa de los consumidores y usuarios, desarrolla el Art. 51 CE. A partir de esta ley empez a desarrollarse otras leyes y otros reglamentos especficos ( aeroportuaria , alimentaria), se crearon una serie de controles , como el de las condiciones generales de contratacin (administrativo, legislativo y judicial), as se promulgo en esa misma lnea en el ao 1988, la Ley de las Condiciones Generales de Contratacin. El notario ejerce tambin el control de las condiciones generales de contratacin, pero no suele hacerlo debido a que pierde dinero, en cambio el registrador de la propiedad si controla las condiciones generales de contratacin y a su vez controla las clusulas de contratacin y considera si son abusivas o no. Materia bancaria tiene una serie de transmites tasados de antemano que empieza por acudir primero al Defensor del cliente, a continuacin al Banco de Espaa (la resolucin tarda mil aos) y sino ah es cuando se acude al Juzgado.

Definicin de las condiciones generales de la contratacin (Ley 29/1984) Son aquellas declaradas previa y unilateralmente por una empresa cuya aplicacin no puede evitar el consumidor o usuario siempre que quiera obtener el bien o servicio de que se trate (Contrato de adhesin), para las condiciones generales de contratacin que utilizan las empresas pblicas o empresas concesionarias de servicios pblicos en rgimen de monopolio, se impona la aprobacin y la posterior vigilancia y control de tipo administrativo (LCU).

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Derecho Civil III 2011/2012 Existan requisitos formales: Recibir un recibo del dinero abonado Equidad contractual Interpretacin contra estipulatorem (contra los estipuladores) Primaca de las clausulas particulares (Anexos), se encuentran fuera de las clusulas que se encuentran impresas y prevalecen sobre las clausulas impresas segn la Ley 29/1984.

Contrato de Permuta Financiera (SWAP) En nuestro derecho Civil el contrato de permuta es aquel por el que una parte se obliga a transmitir una cosa, a su vez la otra parte se obliga a transmitirle otra cosa. No existe una definicin legal de e contrato de permuta financiera ni tampoco una regulacin especfica en nuestro ordenamiento, es una modalidad contractual importada del derecho anglosajn que algunos autores han incluido en los contrato bancarios. Alonso Soto, define la operacin de SWAP como una transaccin financiera en virtud de la cual diversos organismos o empresas acuerdan intercambiarse flujos de pagos en el tiempo, con la mutua suposicin de verse ambos favorecidos en el trueque. Tambin puede definirse como una transaccin financiera en la cual dos partes contractuales, esperan intercambiar extremos de pagos (cargas financieras o intercambia activos).

La palabra inglesa SWAP significa intercambio o trueque siendo los contratos ms importantes, los de intercambio de intereses (Euribor, Cash flow) o los SWAP de divisas (que si la libra esterlina baja y tal), intercambio de divisas entre dos bancos a un valor absoluto (yen, libra) Los SWAPS de tipo de inters son lo ms comunes (Caso prctico de permuta financiera), son instrumentos financiero derivados, por los cuales se cambian o se canjean pagos a un tipo de inters fijo por pagos a un tipo de inters flotante o variable, por lo general los SWAPS se producen por un acuerdo entre las partes (Acuerdo entre bancos y particulares = engao del banco al particular) para canjear un flujo de pago, pago de inters por otro durante un tiempo establecido (caso prctico 4 aos). Los SWAPS tradicionales (vainilla) son estos SWAPS de estos tipos de inters y los que ms rentabilidad le da a los bancos. Origen de los SWAPS SIMPLE WORKFLOW ACCESS PROTOCOL (Protocolo de acceso simple al flujo de trabajo) SHARED WIRELESS ACCESS PROTOCOL ( Protocolo de acceso inalmbrico compartido)

En definitiva es un contrato por el cual dos partes se comprometen a intercambiar una serie de cantidades de dinero en fechas futuras, normalmente los intercambios de dinero futuros estn referenciados a tipos de inters, llamndose IRS (Interest Rate Swap) aunque de forma ms genrica se puede considerar un swap cualquier intercambio futuro de bienes o servicios (entre ellos el dinero) referenciado a cualquier variable observable.

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TEMA 6. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Concepto. El Cc casi no define la compraventa pero si nos da una idea general de su contenido en el Art 1425. La doctrina suele criticar ese artculo por ser vago y corto. Tambin se dice que no aclara si solo puede ser objeto compraventa las cosas materiales o los derechos y tambin el transferir la propiedad o posesin de la misma. Caractersticas. Es un contrato consensual que se perfecciona por el concurso de los dos consentimientos de ambos referidos a la cosa y al precio Art 1450 La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Es un contrato bilateral (en sentido sinalagmtico) por producir obligaciones recprocas para las dos partes contratantes, que son independientes de su nacimiento Es un contrato obligatorio, ya que genera obligaciones en orden a un cambio futuro en el objeto de la compraventa. El vendedor debe de entregar la cosa y el comprador debe de pagarla, lo que ocurre es que en ese negocio obligacional no produce un cambio inmediato en la titularidad del bien ya que para ello es preciso la entrega de la cosa o traditio. Es un contrato oneroso ya que existe intercambio de prestaciones, no es preciso equivalencia entre la prestacin y la contraprestacin. Es un contrato conmutativo, las pretensiones estn determinadas desde el momento de su perfeccin, pero puede ser aleatorio, por ejemplo en la compraventa de cosas futuras en la que el comprador se obliga a pagar el precio, tenga o no existencia la cosa.

Compraventa y transmisin de la propiedad La compraventa ha sido el principal medio de intercambios de bienes por ello se dice que es el contrato ms importante y ms frecuente en la vida diaria, histricamente aparece la compraventa como superacin de la permuta ya que surge un bien que constituye una medida de valor comn para las cosas y que sirve como una unidad de cuenta y medio de cambio. En Roma la compraventa se presenta como la mancipatio que es una institucin que se realiza el cambio de propiedad de una cosa a cambio de dinero, en ese derecho romano clsico la compraventa adems de ser consensual se hace obligacional ya que el mero consentimiento se perfecciona el contrato y as nacen obligaciones para el comprador y para el vendedor, pero no se transmite ni adquiere la propiedad hasta que se produce la entrega o traditio. Partiendo de estos antecedentes aparecen dos sistemas:

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Derecho Civil III 2011/2012 Uno segn el esquema romano en el que el contrato solo genera obligaciones y es necesario la entrega de la cosa por el vendedor, se entrega sea real o ficticia y as se transmite la propiedad. Ese es el sistema que hay en la actualidad en nuestro derecho civil. El otro sistema que surgi en siglos posteriores, es al propio tiempo traslativo del dominio (desde que se firma el contrato la propiedad es ma) de tal forma que una vez perfeccionada la venta (firma del contrato) el comprador adquiere la propiedad, este es el sistema que siguen los cdigos civiles Italiano y Francs. En cuanto al CC la doctrina est dividida, los Arts. 1441, 1445 y 1461 Cc solo obligan a entregar la cosa pero no a entregar la propiedad. El Arts. 1474 Cc contienen accin de saneamiento por edicin contra el vendedor cuando sea perturbado en su posesin legal y pacfica. Un amplio sector doctrinal entiende que la transmisin del dominio no es esencial a la compraventa Otros autores se basan en el Art 609 en relacin con los Arts. 1095, 1974, 1978 Cc que obligan a entregar la posesin al comprador.

El problema de la venta de cosa ajena. No es necesario que el bien objeto de compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebracin de la compraventa, pues la finalidad traslativa del dominio no se alcanza sino con la ejecucin del contrato . Es posible y perfectamente lcita la venta de cosa ajena, sobre la que el Cdigo guarda absoluto silencio, frente a la admisibilidad declarada por otras fuentes histricas (Fuero Juzgo Partidas). El Tribunal Supremo ha resaltado en ms de una ocasin que la falta de regulacin por el CC debe interpretarse como una continuidad histrica en la falta de exigencia de que el vendedor deba ser propietario de la cosa objeto de compraventa. Capacidad y prohibiciones Capacidad. La compraventa exige, como en todos los contratos, que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse. El artculo 1.457 Cc sienta como regla general que <<podrn celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse >>. De este modo se establece una remisin a la normativa en materia de capacidad de obrar. Los cnyuges, cualquiera que sea el rgimen del matrimonio, pondrn venderse bienes entre s.

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Derecho Civil III 2011/2012 Prohibiciones. El Art. 1459 CC establece determinados supuestos en que hay intereses encontrados, por lo que prohbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica o judicial, por s ni por persona alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen algn tipo de influencia: Se prohbe al tutor adquirir los bienes de sus pupilos, siendo extensible a todo cargo tutelar. Por lo que respecta a los mandatarios y los albaceas, la prohibicin se hace extensiva a cualquier forma de administracin o representacin voluntaria. Prohibicin sobre los funcionarios pblicos en la demarcacin territorial y respecto de los bienes de cuya administracin estuviesen encargados; al personal al servicio de la Administracin de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdiccin ejerciera sus funciones, afectando tambin a abogados y procuradores.

La contravencin de estas prohibiciones comporta la nulidad radical y absoluta del contrato celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar en su caso. La compraventa supone la obligacin por parte del vendedor de entregar una cosa determinada a cambio de un precio cierto en dinero o signo que lo represente, que deber ser satisfecho por el comprador. Ello supone que el objeto de la compraventa es doble: la cosa a entregar y el precio a pagar.

Requisitos de la cosa Las cosas pueden ser corporales e incorporales o derechos, muebles e inmuebles, presentes y futuras, pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condicin: Que sean de comercio lcito. Que la cosa haya sido objeto de determinacin o sea susceptible de ello. Que tengan existencia real o posible (no resulta indispensable que la cosa objeto de venta exista en el momento de celebracin del contrato si se prev la posibilidad de su existencia en la fase de ejecucin). Si la cosa no tiene existencia real al contratar, pero previsiblemente la llegar a tener, la compraventa puede revestir dos modalidades distintas segn la voluntad de las partes:

1. Compraventa de cosa esperada. La compraventa es conmutativa y condicional, en cuanto las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. Si la cosa no llega a existir, no hay obligacin por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio. 2. Compraventa de esperanza. Si los contratantes celebran la compraventa a todo evento, sea, si el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llegue a existir, se tratar de un contrato aleatorio. El vendedor se limitar a hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendr obligado a pagar lo pactado, aunque la cosecha se pierda, por ejemplo, por circunstancias meteorolgicas.

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Derecho Civil III 2011/2012 El precio en la compraventa El precio consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos: Precio verdadero o real. El pago del precio constituye la prestacin a cargo del comprador, de tal modo que si no existiera estaramos ante un contrato simulado de compraventa. Precio cierto o determinado. Precio determinado sin necesidad de nuevo convenio. Precio consistente en dinero o signo que lo represente. El precio debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa estamos frente a un supuesto de permuta. Precio justo? Para el CC la compraventa no supone una estricta equivalencia objetiva entre el valor de la cosa y el precio pactado, circunstancia por la que no existe la exigencia de que el precio sea justo. Cuestin de especial. Es el precio fijado por disposiciones administrativas o precio legal (Ejemplo. Viviendas de proteccin oficial), de tal modo que si el convenido es superior, el contrato ser nulo parcialmente, es decir, el exceso se tendr por no puesto, si bien el contrato seguir surtiendo efecto.

El precontrato de compraventa El precontrato es un contrato por el cual una de las partes, o ambas, se obligan, dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o por el cumplimiento de una condicin, a celebrar un contrato futuro determinado. Las arras y sus tipos (Art. 1454 CC) En las arras las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles, entregndose como prueba una cantidad de dinero en concepto de seal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro. 1. Confirmatorias, forman parte del pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolucin y la indemnizacin de los daos y perjuicios. Penitenciales, cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa. Penales, cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecucin del contrato, no se desliga de la obligacin incumplida que puede ser exigida coactivamente. Existe indudable analoga con la clusula penal por lo que se le aplicar su normativa (indemnizacin de daos y perjuicios).

2. 3.

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Derecho Civil III 2011/2012 Obligaciones del vendedor Entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia hasta que efecte dicha entrega. Prestar la garanta del saneamiento en los casos de eviccin y vicios ocultos.

Adems de dichas obligaciones principales, asumen relevancia todas aquellas de carcter accesorio y secundario de carcter general y las que puedan surgir en cada relacin contractual concreta, segn iremos viendo a continuacin. La obligacin de entrega de la cosa: requisitos, forma y circunstancias de la entrega La entrega de la cosa abarca no slo a sta, sino a sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, as como a los frutos producidos desde el da en que se perfeccion el contrato. Adems, el vendedor habr de facilitar al comprador los ttulos de pertenencia y los informes necesarios para hacer valer lo transmitido. El Cdigo no contiene reglas especiales sobre el tiempo y lugar de realizacin de la entrega, por lo que deben entenderse aplicables, salvo pacto en contrario de las partes, las reglas generales. Formas de entrega. La tradicin. Nuestro Cdigo regula con cierto detalle las diversas formas de entrega o tradicin que, realizadas con posterioridad a la celebracin del contrato de compraventa, conllevan la adquisicin de la propiedad para el comprador. Las diversas formas de entrega son: Tradicin real. Material y simblica. Segn el Art. 1262 Cc se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesin d el comprador. Esta puesta en posesin puede tener lugar de dos formas distintas: Materialmente. Cuando hay una entrega manual y efectiva o cuando el adquirente de facto y de forma inmediata, ejercita los poderes caractersticos del propietario. De forma simblica. Sin llegar a producirse una transmisin material de la cosa, el vendedor manifiesta de forma inequvoca e irreversible su intencin de transferir la posesin al adquirente (eje. Entrega de llaves x vendedor).

Constitutum Possessorium y Traditio Brevi Manu. Costitutum possessorium, suple a la tradicin material, y se da en aquellos supuestos en los que el vendedor contina poseyendo la cosa, pero en virtud de otro ttulo diferente al de propietario que antes ostentaba. La traditio brevi manu es el caso opuesto, el comprador tena ya, con anterioridad a la compra, la posesin inmediata de la cosa, aunque fuera, en concepto distinto al de dueo, pasando ahora a serlo.

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Derecho Civil III 2011/2012 La tradicin instrumental Con semejante expresin se refiere la doctrina al supuesto contemplado en el art. 1462.2 CC: cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato . El otorgamiento de la escritura pblica equivale o hace las veces de entrega o tradicin, aunque en realidad y materialmente no haya habido transmisin posesoria del transmitente al adquirente. El efecto traditivo automtico de la escritura pblica no es impuesto a las partes de forma necesaria y general. Reglas especiales en materia de venta de inmuebles Los inmuebles pueden ser adquiridos bien atendiendo a la medida de los mismos a razn de un precio por unidad de medida o nmero, bien por un precio alzado sin atender a la medida o concreta extensin de la misma. Por tanto se distinguen los siguientes supuestos: 1. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la sealada en el contrato El vendedor se encuentra obligado a entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podr el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisin del contrato, siempre que en este ltimo caso no baje de la dcima parte de la cabida la disminucin de la que se le atribuyera al inmueble. 2. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la sealada en el contrato En este caso el comprador tendr la obligacin de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de la vigsima parte de los sealados en el mismo contrario; pero, si excediere de dicha vigsima parte, el comprador podr optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato. 3. Venta por unidades de medida y problemas de calidad El Cdigo regula el defecto de calidad del inmueble vendido en el art. 1469 CC. Respecto al exceso de calidad, el Cdigo no establece norma alguna. Hay que tener en cuenta que tanto la extensin convenida del inmueble como, en su caso, la calidad del mismo pueden tener carcter esencial, lo que supondr la posibilidad de impugnar el contrato por error, impugnacin que sera realizable conforme a las reglas generales de anulabilidad. 4. Venta de inmueble hecha por precio alzado En este supuesto no tendr lugar el aumento o la disminucin del precio convenido, por haber sido ste fijado alzadamente y no a razn de un tanto por unidad de medida o nmero.

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Derecho Civil III 2011/2012 Plazo de ejercicio de las acciones El CC otorga para las acciones dimanantes de los arts. 1469 a 1471 un plazo de prescripcin de 6 meses pero la jurisprudencia otorga a dicho plazo carcter de caducidad en los supuestos en los que el comprador opte por la rescisin o la anulacin del contrato, en cuanto se trata del ejercicio de un derecho potestativo. La facultad de suspender la entrega de la cosa El carcter sinalagmtico del contrato de compraventa supone la general aplicacin del Art. 1.124 CC, pero adems el Cdigo considera la facultad excepcional de que el vendedor retenga o suspenda la entrega de la cosa en dos supuestos concretos, aun sin necesidad de instar la resolucin del contrato: Compraventa con precio de presente, se encuentra regulado en el Art. 1.466 CC: El vendedor no estar obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago. Compraventa con precio aplazado, el vendedor no estar obligado a realizar la entrega si despus de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Doble venta El Cdigo Civil se preocupa nica y exclusivamente de determinar cul de los compradores devendr propietario (Art 1.473): Si el objeto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesin de buena fe. Si fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes la haya inscrito en el Registro. Sin inscripcin, pertenecer a quien primero la posea de buena fe, y faltando sta, a quien presente el ttulo de fecha ms antigua. El Cdigo no considera qu ocurre con el comprador que ha sido defraudado, el cual podr solicitar la correspondiente indemnizacin o acudir a la va penal. La jurisprudencia ha resaltado en mltiples ocasiones que la buena fe del comprador es un <<requisito indispensable>>; en cuanto <<de ordinario la doble venta presupone una actuacin dolosa o fraudulenta del vendedor y no merece proteccin quien colabor en la maniobra o cuando menos la conoci>>. Por buena fe debe entenderse ahora ignorancia o desconocimiento por parte del comprador de que la cosa comprada haba sido objeto de venta anteriormente. Constituye, pues, un supuesto de buena fe en sentido subjetivo que es, al propio tiempo, una circunstancia de hecho.

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Derecho Civil III 2011/2012 La obligacin de saneamiento. Por Eviccin y por Vicios ocultos Las obligaciones del vendedor no se agotan con la entrega de la cosa, pues est constreido, adems, al saneamiento, en virtud del cual responder al comprador. El saneamiento por eviccin Concepto. La eviccin es un acto de iniciativa extraa al comprador y vendedor que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto sta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Para que surja la obligacin de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de eviccin le haya sido notificada a instancia del comprador. La referida notificacin debe realizarse en la forma prevenida en el Art. 1.482 del CC, el cual concede al comprador la facultad de solicitar la notificacin al vendedor dentro del plazo previsto para su propia contestacin a la demanda, que quedar en suspenso, mientras no proceda a contestar a la demanda el propio vendedor. Pactos sobre el saneamiento por eviccin. Se admite la validez de los pactos que acerca del saneamiento por eviccin puedan celebrar las partes. El Cdigo Civil mira con recelo y franca desconfianza la clusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la restringe en un doble sentido: Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin siempre que hubiere mala fe de su parte, como ocurre, por ejemplo, cuando el vendedor oculta al comprador una causa por l conocida e ignorada por el comprador, que permite a un tercero reivindicar la cosa. Estableciendo que, para que la renuncia al saneamiento exija de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aqulla la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. En la prctica los pactos relativos a la obligacin de saneamiento por eviccin son virtualmente desconocidos. Efectos de la eviccin. Producida la eviccin, si sta es total y no haba renunciado el comprador al saneamiento, ste tendr derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que recoge el art. 1.478 CC: 1. 2. 3. 4. 5. La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea mayor o menor que el de la venta. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. Las costas del pleito que haya motivado la eviccin y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento, Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de mala fe.

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Derecho Civil III 2011/2012 Los supuestos de eviccin parcial. Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la eviccin una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, o si se vendiesen dos o ms cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, constando claramente que el comprador no habra comprado la una sin la otra, dispone el art. 1.479 CC que el comprador podr exigir la rescisin del contrato, pero habr de devolver la cosa sin ms gravmenes de los que tuviera al adquirirla. Eviccin de cargas o gravmenes ocultos. Nuestro Cdigo dedica el art. 1.483 a regular el saneamiento por cargas ocultas, disponiendo que si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la accin rescisoria o solicitar la indemnizacin . No existe obligacin alguna para el comprador de consultar el Registro de la Propiedad, y puede lcitamente argir su buena fe frente al vendedor aunque no haya consultado el Registro. El saneamiento por vicios ocultos Surge la obligacin de saneamiento a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella (Art. 1.484). Se excluye esta garanta por vicios ocultos si fuesen manifiestos o si el comprador en razn de su oficio deba fcilmente conocerlos. El vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aunque los ignorase, a menos que se hubiese estipulado lo contrario (Art. 1.485). El comprador podr optar por resolver el contrato (accin redhibitoria) con restitucin de los gastos que pag, o rebajar una cantidad proporcional en el precio, a juicio de peritos (accin estimatoria). S el vendedor actu de mala fe, en caso de que el comprador opte por la primera solucin, se le indemnizar adems de daos y perjuicios, no en el otro caso, porque la rebaja del precio se habrn tenido en cuenta necesariamente en los perjuicios sufridos. Tambin prev nuestro Cdigo la posibilidad de perecimiento de la cosa vendida bien como consecuencia de los vicios ocultos, bien por caso fortuito, bien por culpa del comprador. En el primer supuesto, los efectos sern distintos en funcin de que el vendedor conociera o no los vicios, de tal modo que dicho conocimiento agravar su responsabilidad debiendo abonar no slo el precio y los gastos del contrato, sino adems responder por los daos y perjuicios. Si la cosa vendida con vicios ocultos pereciera con posterioridad a la venta por caso fortuito o culpa del comprador podr ste reclamar del vendedor el precio que pag, rebajado por el valor de la cosa en el momento de perderse; si el vendedor actu de mala fe, deber abonar al comprador los daos e intereses.

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Derecho Civil III 2011/2012 Para que tenga lugar el saneamiento por vicios ocultos la accin habr de ejercitarse en el plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

Las obligaciones del comprador El pago del precio: contenido, circunstancias y suspensin La obligacin principal del comprador consiste en el pago del precio convenido. Dispone el Art. 1.500 que <<el comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato>>. <<Si no se hubieren fijado, deber hacerse el pago en el tiempo y el lugar en que se haya entregado la cosa vendida>>. Como regla, el pago del precio aplazado no genera intereses, aunque en la prctica es muy frecuente lo contrario. Segn el Art. 1501 del CC <<El comprador deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio en los tres casos siguientes: 1. S as se hubiere convenido. 2. S la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. 3. Si se hubiese constituido en mora con arreglo al Art. 1100 Suspensin del pago El artculo 1.502 dice que <<si el comprador fuere perturbado en la posesin o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una accin reivindicatoria o hipotecaria, podr suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro, a no ser que afiance la devolucin del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estaba obligado a verificar el pago>>. Se trata de una norma que, con evidente carcter preventivo, trata de proteger al comprador en caso de que ste tema fundadamente perder tanto la cosa como el precio abonado o que le reste por abonar. Su eficacia prctica es bastante relativa, pues la jurisprudencia interpreta restrictivamente el artculo 1.502 para evitar la quiebra de la seguridad en el trfico. El comprador en caso de sentirse fundamentalmente perturbado en su adquisicin y habiendo decidido suspender el pago, deber comunicarlo fehacientemente al vendedor.

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Derecho Civil III 2011/2012 Garantas del vendedor por el precio aplazado y resolucin por incumplimiento En determinados casos, el vendedor se encuentra facultado para suspender la entrega de la cosa cuando el pago temporneo y preciso del precio pactado se presenta como de difcil materializacin. Art 1503 Cc establece que <<si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la prdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podr promover inmediatamente la resolucin de la venta. Si no existiere este motivo, se estar a lo dispuesto en el artculo 1.124>>, donde la resolucin es consecuencia del incumplimiento. La resolucin en las ventas inmobiliarias, el pacto comisario. Consiste el pacto LEX COMMISSORIA en la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de pacto expreso, ante la falta de pago en el trmino convenido o en cada uno de los plazos sealados. El artculo 1.504 lo admite, si bien con la precisin de que la automaticidad del plazo temporal previsto para el pago no es absoluta. El art. 1504 exige como requisito esencial para que proceda la resolucin el previo requerimiento judicial o por acta notarial, por lo que no bata el mero incumplimiento, sino que el comprador cuenta con un plazo complementario para pagar: el que va entre el trmino fijado y el da en que el vendedor lo requiere judicial o notarialmente. El requerimiento produce un doble efecto: Permite el ejercicio de la facultad resolutoria. Priva al Juez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir.

La resolucin de la venta de bienes inmuebles Establece el Art. 1.505 Cc que <<respecto de los bienes muebles, la resolucin de la venta tendr lugar de pleno derecho, en inters del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el trmino fijado no se haya presentado a recibirla, o presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de ste se hubiese pactado mayor dilacin>>. La distribucin de los gastos Adems del pago del precio y de intereses si los hubiera por precio aplazado, el comprador deber: Abonar los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida desde la perfeccin hasta la consumacin del contrato Los gastos de transporte de la cosa vendida, salvo existencia de pacto en contra Los gastos de expedicin de la primera copia de escritura y los dems posteriores a la venta, salvo pacto en contra, entre los que respecto de bienes inmuebles, asumen particular importancia los gastos propios de inscripcin en el Registro de la Propiedad

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Derecho Civil III 2011/2012 La distribucin del riesgo El art. 1.452 dispone El dao o provecho de la cosa vendida, despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en los Arts. 1.096 y 1.182 CC. Articulo 1096 CC Cuando lo que deba entregarse sea una cosa determinada, el acreedor, independientemente del derecho que le otorga el artculo 1.101, puede compeler al deudor a que realice la entrega. Si la cosa fuere indeterminada o genrica, podr pedir que se cumpla la obligacin a expensas del deudor. Si el obligado se constituye en mora, o se halla comprometido a entregar una misma cosa a dos o ms personas diversas, sern de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la entrega.

Artculo 1182 CC Quedar extinguida la obligacin que consista en entregar una cosa determinada cuando sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse ste constituido en mora. Esta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles y por un solo precio, o sin consideracin a su peso, nmero o medida. Si las cosas fungibles no se vendieren por un precio fijado con relacin al peso, nmero o medida no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que ste se haya constituido en mora. En nuestro Derecho es el comprador quien asume los riesgos (periculum est emptoris), en base a la continuidad histrica por la que opta el Cdigo Civil.

El retracto convencional. El pacto de retroventa El CC en su Art. 1.507 establece el retracto convencional, ms que un retracto propiamente dicho es una venta con pacto de retro o una venta en garanta: <<tendr lugar el retrato convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligacin de cumplir lo expresado en el artculo 1518 y lo dems que se hubiere pactado>>. Segn el Art. 1.518, <<el vendedor no podr hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y adems: Los gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo hecho para la venta. Los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida>>.

La figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa (pacto de retroventa), que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa y pagando todo lo dicho, la propia cosa vendida.

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Derecho Civil III 2011/2012 1. La imposibilidad de abonar por parte del vendedor inicial los distintos conceptos contemplados en el art. 1.518 y cualesquiera otros pactados determinar que el comprador adquirir irrevocablemente el dominio de la cosa vendida. La propia regulacin del Cdigo impone el carcter temporal del pacto de retro, estableciendo como regla general de carcter imperativo el plazo mximo de duracin del retracto convencional en 10 aos. Para el caso de que las partes no hayan establecido plazo alguno de forma expresa, supletoriamente establece el CC plazo mximo de 4 aos. Ambo plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad. Por consiguiente, es fundamental para el vendedor inicial ejercitar el retracto temporneamente, pues en otro caso la posicin del comprador deviene irrevocable. El Cdigo otorga eficacia erga omnes al pacto de retroventa. Dicho efecto slo se alcanzar cuando el pacto de retro relativo a bienes inmuebles se inscriba en el Registro de la Propiedad.

2.

3. 4.

Compraventas especiales La venta con pacto de reserva de dominio. Es aquella en que la transferencia del dominio (aun despus de entregada la posesin del inmueble vendido al comprador) no transmite a ste el dominio hasta que ste le pague por completo el precio convenido, de forma que dicho completo pago acta a modo de condicin suspensiva de la adquisicin por el comprador del dominio del inmueble comprado, verificado el pago se transfiere el dominio. El objeto del pacto lo constituye el hecho de que si bien se produce la entrega del inmueble al comprador, dicha entrega no conlleva la transmisin del dominio, de manera que sin necesidad de nueva entrega, el comprador adquirir el dominio de forma automtica. La venta de bienes muebles a plazos La venta a plazos o mediante fraccionamiento del precio en distintos periodos de tiempo de bienes muebles corporales, no consumibles ha dado lugar a una legislacin especial: La Ley 50/1965, de 17 de julio La formulacin originaria de esta ley pretenda proteger al comprador. Se entiende por venta a plazos el contrato mediante el cual un empresario o comerciante entrega al pblico una cosa y recibe de ste, en ese momento, una parte del precio, con la obligacin de pagar el resto en un perodo superior a tres meses y en una serie de plazos.

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Derecho Civil III 2011/2012 El contrato debe constar por escrito y debe contener: Lugar y fecha del contrato Identificacin a las partes Descripcin del objeto vendido El importe del desembolso inicial Los plazos sucesivos Cuanta y fecha de vencimiento de las letras de cambio Inters exigible en caso de mora Clusula de reserva de dominio (si se pacta) La prohibicin de enajenar en tanto no se haya pagado totalmente El contrato se perfecciona cuando el comprador satisface, en el momento de la entrega o puesta a disposicin del objeto vendido, un desembolso inicial, cuyo pago, por otra parte, no es esencial para la validad del contrato. Otras especialidades de este rgimen: Facultad del comprador de anticipar el pago del precio. El derecho del vendedor de optar por la resolucin o el cobro de pagos pendientes cuando el comprador demore el pago de 2 plazos.

La Ley 28/1998, de 13 de julio En general, se mantienen los principios de la ley anterior, aunque se suprimen algunos puntos: Se suprime el desembolso inicial como condicin necesaria para la perfeccin del contrato. La forma escrita y el contenido se mantienen, pero la ley insiste de forma particular en <<el tipo de inters nominal>> y la insercin de la <<tasa anual equivalente>> (el TAE).

Las ventas a prueba y AD GUSTUM. Segn dispone el Art. 1.453, <<la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirn siempre hechas bajo condicin suspensiva>>. Se trata de dos categoras distintas de venta: En la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, la compraventa est perfeccionada, aunque ha de comprobarse si la cosa objeto de la compraventa rene las cualidades necesarias a fin de prestar el servicio para el que se compr. A juicio de la doctrina mayoritaria, se trata de una comprobacin objetiva, que no queda al libre arbitrio del comprador. En las ventas ad gustum, cosas que es costumbre gustar o probar, se deja al libre arbitrio del comprador la aceptacin de la comprada, de tal forma que bastara su mera manifestacin de desagrado en relacin con la cosa para que hubiera de entenderse ineficaz el contrato.

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Derecho Civil III 2011/2012 La compraventa de cosa futura (EMPTIO REI SPERATAE Y EMPTIO SPEI). La compraventa puede tratarse tanto de un bien presente o por el contrario, el contrato podr tener por objeto un bien futuro (excepto la herencia futura). Emptio rei speratae . Consiste en la compraventa de una cosa futura y actualmente inexistente, de manera que hasta que no exista, el vendedor no habr de cumplir su obligacin de entrega, as como el comprador no habr de pagar el precio. En caso de que no llegue a existir la cosa esperada, ni el vendedor habr de entregarla, ni el comprador tendr que pagar el precio. Desde el momento de perfeccin del contrato, surgirn una serie de obligaciones de hacer, entre las que hay que mencionar la prohibicin de impedir el nacimiento de la cosa, as como actuar diligentemente para que llegue a tener existencia. En caso de incumplir estas obligaciones secundarias de efecto inmediato, mediando dolo o culpa de alguna de las partes, se producir el incumplimiento de la obligacin principal, y podr ejercitarse la accin de resarcimiento de daos y perjuicios en contra de la parte cuyo incumplimiento fuera culposo o doloso. Emptio Spei. El comprador paga un precio al vendedor a cambio de una cosa que puede que se produzca en el futuro y puede que no, asumiendo el riesgo de pagar el precio a pesar de que la cosa no llegue a producirse. (Ejemplo, Contrato de Esperanza) Diferencias. La principal es que en la emptio rei speratae no existe el riesgo para el comprador, ya que este no realizara el pago hasta que exista la cosa, mientras que en la emptio spei el comprador si asume riesgos ya que paga un precio sin tener la certeza de que se produzca o no.

La compraventa internacional de mercaderas Consiste en el acuerdo de voluntades celebrado entre partes domiciliadas en pases diferentes, a travs del cual se transfiere la propiedad de mercancas que sern transportadas a otro territorio, teniendo como contraprestacin el pago de un precio. Los exportadores e importadores apenas se ponen de acuerdo con respecto a lo que debe ser transado y a las condiciones bsicas de la transaccin, entre los puntos importantes que no se pactan con transparencia estn el medio de pago que se utilizar y cul de las partes va a asumir lo que se denomina costos indirectos (comisiones de los intermediarios financieros, los intereses o costos de oportunidad, trmites aduanales, condiciones de entrega). Para lograr su objetivo, el contrato requiere de un marco legal en donde pueda encontrar sustento, y eso es de mayor complejidad en trminos de contratacin internacional, ya que muy a menudo la legislacin original del comprador y la del vendedor, son diferentes. Las normas legales que regirn la ejecucin y cumplimiento del contrato necesariamente tendrn que ser ms complejas que las que se aplican a un contrato domstico, en donde slo habr que tomar en cuenta la legislacin nacional.

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Derecho Civil III 2011/2012 Forma en que se debe celebrar un contrato de compraventa internacional de mercaderas El principio general en materia de forma de los contratos es que stos no requieren alguna en especial, es decir, el contrato puede celebrarse por escrito o de manera verbal, o a travs de otros medios como las transmisiones electrnicas, telfono, tlex, telegrama, etc, y no requiere forzosamente de un documento escrito para probar su existencia. Sujetos que intervienen en un contrato de compraventa internacional de mercaderas El vendedor (exportador) y el comprador (importador) Tipo de clusulas conforman un contrato de compraventa internacional de mercaderas. 1. Clusulas Esenciales. Son las que determinan la funcin y consecuencias del contrato, sin las cuales no se generan los efectos perseguidos. En un contrato de compraventa, las clusulas esenciales se referirn al menos a la obligacin del vendedor de entregar las mercancas y del comprador de pagar el precio. Clusulas Naturales. Aquellas que son consecuencia del tipo de acuerdo que se celebra y que se tienen por puestas aun cuando no figuren en el cuerpo del contrato, mismas que se describen en un ordenamiento jurdico y/o en usos y costumbres de comercio internacional. No obstante, las partes pueden modificar este tipo de clusulas siempre que no priven de su naturaleza al contrato, de acuerdo a sus intereses. Clusulas Accidentales. Son todas las que acuerden las partes y no sean contempladas en la ley y/o en usos y costumbres de comercio internacional. La nica limitacin es que no vayan contra disposiciones de orden pblico o de carcter prohibitivo. No es conveniente abundar demasiado al anotar estas clusulas ya que el contrato perder flexibilidad, en su contraposicin un contrato rgido es vulnerable en la medida que las condiciones evolucionan y se hace necesario adaptarse a los cambios. Por ello, se recomienda adems de la claridad en la redaccin el empleo de anexos, ya que los anexos pueden ser modificados o sustituidos mediante frmulas previstas en el mismo contrato que no hagan necesaria la presencia de las autoridades negociadoras, ni impliquen modificaciones. Contenido del contrato. El valor de produccin del bien y los costos indirectos, de las operaciones de comercio internacional. Plazo que requiere el vendedor para entregar el bien o servicio Lugar de entrega del bien ( con flete prepagado, asegurada contra todo riesgo o no, etc) Quien asume los riesgos derivados del deterioro El exportador debe preguntarse si est dispuesto a asumir la obligacin de cargar y descargar la mercadera en su pas y de entregarla a la orilla del medio de transporte internacional. Tambin debe decidir si contratar a la empresa transportista nacional por su cuenta y riesgo e incluir los costos en la cotizacin hecha para su comprador ubicado en el exterior.

2.

3.

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Derecho Civil III 2011/2012 Cabe la posibilidad de una venta a plazo que defina la fecha y vista de la entrega. El importador puede plantear, despus de recibir y documentar el pasivo, la posibilidad de descuento por pronto pago. El exportador debe estar preparado para esto y debe definir el monto que dejar de percibir; se debe calcular tanto un mnimo como un mximo que le permita obtener la rentabilidad necesaria continuar en el negocio. Rgimen jurdico y legislacin vigente de un contrato de compraventa internacional de mercaderas. Los usos y costumbres que, por su carcter repetitivo han establecido una modalidad aceptada en la comunidad de comercio internacional. Por ejemplo INCOTERMS 2000 CCI La legislacin y jurisprudencia que hayan sido escogidas por las partes. Por ejemplo, la legislacin nacional de una de las partes. Acuerdos y convenciones de organismos internacionales o entidades especializadas, campo en que la ONU (Organizacin de Naciones Unidas) ha tenido un papel preponderante. Por ejemplo, la Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderas. La Lex mercatoria que acepta el uso y costumbre como reguladores del proceso comercial y es el origen del derecho comercial internacional. En este sentido, se encuentran los Principios UNIDROIT. La ignorancia de los sistemas jurdicos nacionales y tambin cierta desconfianza o miedo a lo desconocido, hacen que los empresarios busquen soluciones que les permitan evitar pleitos bajo un derecho que no conocen o someterse a tribunales y procedimientos extraos. Es lgico que cada una de las partes prefiera que se aplique el derecho de su pas y que se escojan sus tribunales nacionales. Hoy en da, la solucin ms viable para superar las dificultades antes anotadas, es la Convencin de la Naciones Unidas sobre los Contratos de Compra Venta Internacional de Mercaderas. Las partes pueden invocar esa convencin, como derecho aplicable al fondo del asunto. Los INCOTERMS 2000 CCI Son reglas internacionales para la interpretacin de los trminos comerciales fijados por la Cmara de Comercio Internacional (CCI), por lo que no son leyes. Definen claramente las obligaciones respectivas de las partes y reduce el riesgo de complicaciones legales, ya que evita o reduce las incertidumbres derivadas de las distintas interpretaciones de dichos trminos en diferentes pases, por lo que intenta eliminar los obstculos causados por la distancia entre las partes, los distintos lenguajes y las diferentes prcticas comerciales.

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Derecho Civil III 2011/2012 El alcance del precio. En qu momento y donde se produce la transferencia de riesgos sobre la mercadera del vendedor hacia el comprador. El lugar de entrega de la mercadera. Quin contrata y paga el transporte. Quin contrata y paga el seguro. Qu documentos tramita cada parte y quien absorbe su costo. mbito de aplicacin de la Convencin de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderas Se aplica a las compraventas internacionales, sea las que se realicen entre personas que tengan su establecimiento en pases diferentes. No regula todas las cuestiones jurdicas que pueden surgir a propsito de la compraventa internacional, aplicndose en estos casos el derecho nacional para determinar si hubo o no un vicio del consentimiento que haga que el contrato no surta sus efectos. No se aplica en los siguientes casos Las compras de mercanca para uso personal, familiar o domstico Las que se realizan en subastas, las judiciales, de valores mobiliarios, ttulos o efectos de comercio y dinero, las de buques, embarcaciones, aerodeslizadores y aeronaves y, las de electricidad.

Sistema de solucin de controversias en los contratos de compraventa internacional de mercaderas. Cuando no puedan zanjarse mediante negociaciones amistosas entre las partes. Se dan dos soluciones: Someterse a los Tribunales del pas de alguna de las partes (no recomendado) Desventajas de los Tribunales extranjeros Desconocimiento de la legislacin del pas extranjero. Contratacin de abogados expertos en la legislacin del pas extranjero Costos de abogados, traslados a las audiencias, juntas con abogados, etc. En algunos casos la legislacin del pas extranjero protege al nacional. En algunos casos los jueces o la autoridad competente, desconoce de comercio internacional. Someterse a un Arbitraje Comercial Internacional (recomendable).

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Derecho Civil III 2011/2012 Contratos tursticos. El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (Multipropiedad) Concepto. Consiste en que una persona trasmite a otra, a cambio de un precio, el derecho a disfrutar durante un nmero determinado de aos (entre 3 y 50) de un determinado alojamiento durante un periodo del ao previamente fijado no inferior a 7 das. Hasta hace poco tiempo, en Espaa, se utilizaban los trminos Multipropiedad o Tiempo compartido, para definir todas aquellas frmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar vacacionalmente, de un alojamiento durante un periodo del ao. Con la entrada en vigor de la Ley 42/1998 de 15 de Diciembre, la mal llamada multipropiedad, pasa a ser conocida como aprovechamiento por turno de bienes inmuebles . Debemos tener en cuenta que el uso de las dos acepciones iniciales, poda inducir a equvocos: El trmino tiempo compartido, es la traduccin de Time Sharing y su principal inconveniente es que pareca dar a entender que entre los titulares de esos derechos, lo que se comparta era el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de periodos de tiempo no slo diferentes, sino tambin excluyentes. El trmino multipropiedad, tena la gran ventaja de haber calado en la opinin pblica, hasta el punto de ser, con mucho, el trmino ms utilizado para denominar el sistema, con independencia de que se hubiera constituido como una forma de propiedad, lo que lo hacan un trmino inadecuado para su utilizacin, por lo equvoco. En consecuencia, la nueva expresin derecho de aprovechamiento por turno, resulta preferible, en primer lugar por ser menos comprometida (es ms genrica y descriptiva) y en segundo lugar porque se ajusta a la perfeccin a la regulacin que del mismo se hace. Los regmenes anteriores a la nueva Ley, debern adaptarse a las disposiciones de la misma en el plazo de dos aos, transcurridos los cuales, cualquier titular de un derecho real o personal relativo al disfrute de uno o ms inmuebles durante un periodo determinado del ao, podr instar judicialmente la adaptacin prevenida.

Derechos y Obligaciones de las partes A fin de evitar los continuos abusos detectados, la Unin Europea elabora una Directiva que limita, en la medida de os posible, la autonoma de la voluntad de las partes hasta donde es aconsejable. La Ley de 1998 no se limita a la transposicin estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institucin de una regulacin completa estableciendo, entre otras, las siguientes medidas concretas en la aplicacin del rgimen: El contrato y los documentos informativos se redactarn, adems de en castellano o en cualquiera de las lenguas espaolas oficiales en el lugar de celebracin, en la lengua elegida por el adquirente del estado miembro de la Unin Europea.

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Derecho Civil III 2011/2012 Si el adquirente no es nacional de algn Estado de la Unin Europea, ni residente en los mismos, podr exigir que el contrato y dems documentos se le entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro, a su eleccin. Establece a favor del adquirente una facultad de desistimiento unilateral (sin necesidad de alegar ningn motivo o razn), durante los diez das siguientes a la celebracin del contrato, no estando sujeto a indemnizacin a pago alguno. El derecho del mismo a la resolucin unilateral del contrato , por trmino de tres meses a contar desde la fecha de su celebracin, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno, en el caso de que el contrato adoleciera de la informacin, documentos obligatorios o bien el adquirente no hubiera sido suficientemente informado. Cul es esa informacin? El propietario, promotor o cualquier persona fsica o jurdica dedicada profesionalmente a la transmisin de derechos de aprovechamiento por turno, deber editar un documento informativo, que se archivar en el Registro de la Propiedad, mencionando los siguientes extremos: 1.- Identidad y domicilio del propietario o promotor. 2.- Naturaleza real o personal de los derechos. 3.- Fecha de extincin del rgimen. 4.- En obras no finalizadas, fecha lmite de terminacin. 5.- En obras no finalizadas, fecha estimada de finalizacin del rgimen. 6.- Descripcin precisa del inmueble y su situacin, as como si el mismo est concluido o se encuentra en construccin. 7.- Servicios comunes de los que podr disfrutar el adquirente y en qu condiciones podr hacerlo. 8.- Instalaciones de uso comn a las que el adquirente podr tener acceso e importe de las mismas. 9.- Indicacin, en su caso, de la empresa de servicios que se har cargo de la administracin. 10.- Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno. 11.- Precio ms alto de los derechos de aprovechamiento por turno. 12.- Importe de la 1 cuota anual en concepto de utilizacin de instalaciones y servicios comunes, o por lo menos, su estimacin. 13.- Procedimiento de clculo de las futuras anualidades. 14.- Nmero de alojamientos y nmero de turnos por alojamiento. 15.- Informacin sobre los derechos de desistimiento y de resolucin unilateral. 16.- En edificios en construccin, indicacin del aval o seguro para garantizar su terminacin. 17.- Posibilidad o no participar en un sistema de intercambio y, siendo posible, nombre de la empresa de intercambio y nmero total de socios afiliados al programa de intercambio. 18.- Informacin sobre cmo y dnde se puede obtener informacin genrica y gratuita de los derechos del adquirente (Oficinas de Turismo, de consumo, Organismos de CC.AA., Registros de la Propiedad, Notarios, Colegios de Arquitectos, Colegios de A.P.I. etc) 19.- Inventario completo de muebles y enseres con que cuentan los alojamientos. 20.- Datos de inscripcin del rgimen en el Registro de la Propiedad, expresando titularidad y cargas. 21.- La insercin literal de los artculos 10,11 y 12 de la Ley 42/98 referentes al desistimiento y resolucin del contrato, la prohibicin de anticipos y el rgimen de prstamos a la adquisicin

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Derecho Civil III 2011/2012 El adquirente podr, sin perjuicio de las responsabilidades penales en que haya podido incurrir el transmitente, instar la nulidad del contrato en el caso de falta de veracidad en la informacin. El desistimiento o resolucin del contrato, deber notificarse, por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicacin as como la fecha de envo, al propietario o promotor. Si el contrato se hubiera celebrado ante Notario, ser necesario que el desistimiento se plasme en acta notarial. Los prstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con l, quedarn automticamente resueltos cuando el primero utilice sus facultades de desistimiento o resolucin. En caso de subrogacin a prstamo constituido por el transmitente, ejercitado el desistimiento o resolucin, el prstamo subsistir a cargo del que lo constituy. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo antes de que finalice el plazo para el ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras se disponga de la facultad de resolucin. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad, tendr derecho a exigir en cualquier momento la devolucin por duplicado de dicha cantidad. La facultad de disfrute, no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El propietario del inmueble, podr libremente disponer de su derecho de propiedad, con arreglo a las normas del Derecho Privado. Extinguido el rgimen por transcurso del plazo de duracin, los titulares no tendrn derecho de compensacin alguna. El propietario no ofrece slo una titularidad inmobiliaria, sino que tambin se compromete a ofrecer unos servicios complementarios, implcitos en esa titularidad. El propietario o promotor es el responsable de la efectiva prestacin de los servicios inherentes al derecho, debiendo resolver el contrato con la empresa en caso de incumplimiento, as como exigir los oportunos daos y perjuicios, asumiendo directamente la prestacin incumplida o contratando con empresa diferente a la primitiva. En todo caso, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno, podr reclamar del propietario la efectiva prestacin de los servicios y las correspondientes indemnizaciones en el caso de que la prestacin no se efecte. Requisitos No todos los inmuebles son susceptibles de ser utilizados o explotados mediante este sistema, la nueva Ley contempla unos requisitos mnimos imprescindibles para que el derecho se considere aplicable. La formalizacin del rgimen en escritura pblica se establece como constitutiva y se impone como obligatoria su inscripcin en el Registro de la Propiedad. El rgimen de aprovechamiento por turno, deber ser constituido por el propietario registral del inmueble, para lo cual deber: Haber inscrito la conclusin de la obra en el en Registro de la Propiedad (o la declaracin de obra nueva en construccin en caso de que no se haya finalizado). Constar con las licencias necesarias para ejercer la actividad turstica, las de apertura, las de primera ocupacin de los alojamientos, zonas comunes y servicios, as como la correspondiente cdula de habitabilidad. Si la obra no est finalizada, bastar la licencia de obra y la necesaria para la actividad turstica (slo exigible en aquellas CC.AA. donde este sistema, con arreglo a su legislacin, tenga la calificacin de actividad turstica sometida a licencias).

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Derecho Civil III 2011/2012 Haber contratado con una empresa de servicios (con al menos una sucursal domiciliada en Espaa), la prestacin de aquellos que lleva implcito el rgimen, salvo que el mismo propietario haya decidido el asumirlos directamente. Haber suscrito los seguros pertinentes de responsabilidad civil, de incendios y otros daos generales del edificio, instalaciones y equipos. El derecho de aprovechamiento por turno, podr constituirse como derecho real limitado La duracin del rgimen ser de tres a cincuenta aos, a contar desde la fecha de inscripcin del rgimen jurdico o desde la inscripcin de la terminacin de la obra (cuando el rgimen se haya constituido sobre un inmueble en construccin). El documento pblico La escritura pblica reguladora del rgimen de aprovechamiento deber expresar, al menos, las siguientes circunstancias (no estn todas): Descripcin de la finca, edificio o edificios que en ella existan, reseando los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. En edificios en construccin, se reflejar la fecha lmite de terminacin de la obra. Descripcin de cada uno de los alojamientos que integren la edificacin, dotndolos de numeracin correlativa. A cada turno se le dotar igualmente de numeracin correlativa, respecto a cada alojamiento. Situacin registral, catastral, urbanstica y, en su caso, turstica del inmueble. Planos de distribucin de los alojamientos. Retribucin de los servicios y gastos comunitarios. Duracin del rgimen. Adems, se incorporar a la escritura original testimonio del contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguros obligatorios, para su archivo en el Registro. Inscripcin y modificacin del rgimen El Registrador suspender la inscripcin de aquellos apartados o artculos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos alguna obligacin o limitacin contraria a lo establecido en la Ley. Cualquier modificacin realizada en contratos o documentos, siempre que sea legal, no ser vlida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad El rgimen slo podr ser modificado por el propietario registral con el consentimiento de la empresa de servicios y de la Comunidad de titulares. Las modificaciones debern constar en escritura pblica y ser inscritas en el Registro de la Propiedad.

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Derecho Civil III 2011/2012

Contratos tursticos. El Contrato de hospedaje. Referencias histricas al contrato de hospedaje En la poca Romana el hospedaje sufre un auge importante y se defina el hospitium como, la relacin que vinculaba a un ciudadano romano como un viajero, luego, era un turismo receptor. En aquella poca el contrato se regul en el cdigo de Justiniano, estaba vinculado a los ms pobres; el viajero rico llevaba consigo todo lo necesario y se desplazaba a una 2 residencia de su propiedad. El hospedaje profesional surge para las clases ms desfavorecidas y las primera empresas profesionales son las mansiones o stationes, posteriormente surgen las posadas, que recorran todas las vas del imperio, por tanto, en esa etapa el contrato de alojamiento de hospedaje alcanza un desarrollo tan amplio como el del imperio, econmica y jurdicamente, es decir, se obtienen beneficios y se regula exhaustivamente. (Los conflictos de hospedaje en la no regulada expresamente por las normas romanas se solucionaban por la va pretoriana.) La Edad Media tiene un contrato de hospedaje como turismo que sufre un retroceso la existencia de enfermedades y la inseguridad en los caminos hace que las nicos movimientos sean los religiosos (peregrinaciones) y de ah se deduce que ese pasa del hospedaje profesional (cesin de habitacin a cambio de precio) a la hospitalidad (cesin de habitacin gratuitamente). Los lugares de hospitalidad eran conventos, hospederas y los castillos o casas feudales. En la Edad Moderna los descubrimientos hace que aumenten los viajes, el progreso tcnico mejora los transportes y esto hace que se vuelva al hospedaje profesional. Las empresas en esta poca son las ventas, los mesones, y las sillas de posta (como un motel actualmente). Concepto. Se puede definir como el contrato que se establece entre el empresario titular (persona fsica o jurdica) de un establecimiento dedicado habitualmente (profesionalmente) al alojamiento y sus viajeros, en virtud del cual una de las partes, el empresario, se obliga a cederle a la otra, el husped, una o ms unidades de alojamiento y/o a prestarle ciertos servicios, o la custodia de su equipaje y a la reventa de ciertos objetos o energas industriales, todo ello a cambio de una remuneracin monetaria, contraprestacin en dinero. Naturaleza jurdica. Es un contrato especial porque comparte muchas caractersticas con otros contratos pero no llega a identificarse plenamente con ninguno de ellos. Con el contrato con el que guarda ms semejanza es con el de arrendamiento de la vivienda, pues en ambos se cede posesin a cambio de un precio, pero sin embargo la diferencia fundamental es que ningn arrendador se compromete a prestar servicios complementarios, mientras que estas son esenciales de las empresas de alojamiento. Guarda similitudes tambin con el arrendamiento de servicios porque como hemos dicho la empresa de alojamiento presta servicios complementarios, pero sin embargo en un arrendamiento de servicios no hay nunca cesin de posesin de ningn bien, mientras que en hospedaje esa cesin de unidad de alojamiento es esencial.

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Derecho Civil III 2011/2012 Finalmente tambin guarda paralelismos con la compra- venta, es cierto que en las empresas de alojamiento se realizan ventas pero lo esencial en un contrato de compra - venta es la transmisin de la propiedad de la cosa objeto del contrato, mientras que en el hospedaje lo que se transmite es la posesin, por tanto se trata de uno de los tres contrato citados anteriormente. El legislador se ha centrado en la elaboracin de normas que regulen la relacin contractual, la proliferacin de normas administrativas de origen autonmico, por el traspaso de competencias en materia de turismo (artculo 148.1.18 CE), cuyo contenido es la reglamentacin y control del ejercicio de la actividad hostelera. Sujetos del contrato de Hospedaje. La empresa de alojamiento y el husped. La empresa de alojamiento (persona natural o jurdica), que adems es objeto de una reglamentacin especial a nivel estatal y autonmico respecto a su funcionamiento interno y que depende del tipo de empresa y de la categora, de esa reglamentacin se deduce que la empresa de alojamiento jurdicamente para ser considerada como tal, requiere autorizacin administrativa del rgano autonmico correspondiente. Tras la autorizacin (aparte de que en determinados casos tenga que inscribirse en el Registro Mercantil) tendr que inscribirse en el correspondiente registro administrativo dependiente del rgano con competencias en materia de turismo, en Extremadura el Registro de Empresas y actividades Tursticas. La inscripcin administrativa es gratuita pero obligatoria y tiene como funcin el que la administracin turstica pueda controlar la actividad de alojamiento a efectos estadsticos y a efectos inspectores y sancionadores. La falta de autorizacin como infraccin muy grave imponindole las sanciones ms altas que prev la norma. Desde el punto de vista privado la solucin ms lgica sera la nulidad del contrato, pero ese mecanismo perjudicara al cliente de tal manera que se dan 2 situaciones: Cuando el cliente acta de buena fe (que desconozca que la empresa de alojamiento carezca de autorizacin), el contrato ser vlido teniendo la falsa empresa de alojamiento que cumplir todas las obligaciones derivadas del mismo tal y como si estuviera autorizada y adems el cliente si procediera podra reclamar daos y perjuicios. Que el cliente acte de mala fe, que se haya alojado conociendo la carencia de la autorizacin administrativa, en tal caso si se puede decretar la nulidad del contrato de alojamiento ya que el dolo o la intencionalidad siempre son castigados por el derecho, lo que implicara la restitucin de las prestaciones recprocas. El responsable del cumplimiento de las obligaciones es el director y en su defecto el titular de la empresa, si es empresario individual ser la propia persona fsica y si se trata de una sociedad los administradores o representante legal. Para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y de las posibles indemnizaciones reclamadas por los clientes, las empresas suelen contratar seguros de responsabilidad civil empresarial y para los profesionales (directores, administradores) seguros de responsabilidad civil profesional.

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Derecho Civil III 2011/2012 El husped Concepto. Se considera husped o viajero partiendo del concepto amplio de turismo el que se aloja en una empresa de alojamiento con independencia del motivo que propicie su desplazamiento y alojamiento, as es husped el que hace el alojamiento por motivos de recreo o por motivos profesionales, la nica diferencia entre una y otra, es que al que viaja por placer se le aplica para su defensa la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios que no se aplica al husped de trabajo, al no considerar esa norma a los profesionales como consumidores. Caractersticas. El husped para poder celebrar vlidamente un contrato de hospedaje requiere no la plena capacidad de obrar pero si tener cumplidos los 16 aos, lo que presupone la emancipacin, no pueden contratar los menores de esa edad, ni los incapacitados por sentencia. Caractersticas del contrato de hospedaje Contrato especial, atpico, que aunque tiene paralelismos con otros contratos, tiene tambin otras caractersticas especiales que lo diferencia de ellos. Contrato autnomo o independiente. Contrato no regulado, existen disposiciones aisladas en el Cdigo Civil Es un contrato consensual, siendo vlido el consentimiento por s mismo de las dos partes es suficiente. Es un contrato bilateral, es decir surgen obligaciones recprocas para ambos contratantes

Obligaciones de las partes. Obligaciones de la empresa de alojamiento Obligaciones en relacin con la unidad de alojamiento y otras dependencias complementarias. Proporcionar y mantener al husped en el uso y disfrute pacfico de la unidad de alojamiento contratada durante todo el tiempo determinado en el contrato o la reserva. Proporcionar la unidad de alojamiento que corresponde a la categora anunciada. Si la reserva o contratacin es de una unidad de alojamiento concreta (N de habitacin, apartamento, parcela). O con unas caractersticas determinadas (vistas al mar) poner a disposicin del cliente esa especfica unidad de alojamiento o la que rena esos requisitos. En cuanto a dependencias complementarias igual que las habitaciones debern reunir los requisitos mnimos de la categora anunciada. El uso de las dependencias complementarias, (salones, solrium, piscinas) se entender libre y gratuito para el cliente salvo que antes de la perfeccin del contrato se hubiese hecho saber que no lo son, indicndole el precio al husped.

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Derecho Civil III 2011/2012 Obligaciones con otros servicios que pueden prestrsele al cliente durante su estancia; servicios complementarios. Existen ciertos servicios complementarios que en funcin del tipo de alojamiento se encuentra siempre incluidos en el precio (servicio de limpieza) o para los que la normativa administrativa fija un precio mximo (limpieza de un apartamento que no puede ser superior al precio de un da), en esos casos la empresa est obligada a no cobrar el servicio o a cobrar el mximo establecido por la norma administrativa. Cualquier servicio complementario no incluido en el precio para que tenga que se abonado por el cliente debe adjuntarse a su factura el correspondiente vale del recibo, firmado por el cliente (servicio de planchado) El servicio de aparcamiento tiene un rgimen especial y slo puede ser cargado en factura cuando est techado o cuando estando en el exterior tenga vigilancia.

Obligaciones en relacin con los efectos introducidos por el husped y el equipaje. Depsito voluntario, se produce cuando se entrega por el cliente efectos para su custodia en la caja fuerte comn de la empresa de alojamiento, cuando se hace este depsito se entrega al cliente un resguardo de depsito llamado warrants en el que se identifica el objeto entregado en depsito, el nombre del depositante y va sellado como smbolo de su recibo por el depositario. Cuando la identificacin no es tan clara (armas) en el resguardo de depsito se suele hacer una descripcin del objeto. Para este depsito, el cliente paga a la empresa de alojamiento, es decir, es un contrato remunerado y la principal obligacin de la empresa de alojamiento es su custodia , de tal manera que responde de la desaparicin o del deterioro del objeto depositado en todo caso, es decir, se trata de una responsabilidad objetiva que entra en juego incluso si la empresa de alojamiento ha actuado diligentemente, en consecuencia responder en los casos de robo, atraco Un problema peculiar se plantea a la hora de cuantificar la responsabilidad y la indemnizacin , cuando el objeto depositado no ha sido identificado de forma plena. La solucin depende de las pruebas judiciales siendo admisibles en el juicio de reclamacin todos los medios de prueba admitidos en derecho. Deposito necesario, se llama as porque el cliente no entrega ningn objeto a la empresa de alojamiento pero si los introduce con l. Por tanto est referido al equipaje, est regulado en el art. 1783 del Cdigo civil. Evidentemente aqu no hay pago por parte del cliente por la custodia, porque no se trata de un autentico depsito, pero pese a que no exista ese pago, la empresa de alojamiento tambin es responsable de los efectos introducidos en las unidades de alojamiento. Se trata de una responsabilidad no objetiva, si no cuasi objetiva ya que para que surja se tienen que producir tres circunstancias:

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Derecho Civil III 2011/2012 1. Que el equipaje se introduzca sin ocultacin, en la recepcin en presencia de las personas responsables de la admisin del cliente. 2. Que el cliente no sea negligente en el cuidado de su equipaje, es decir, que observe las medidas de seguridad de la unidad de alojamiento que le indica la empresa. 3. Art. 1784 del cdigo civil que el dao a la prdida del equipaje no provenga de robo a mano armada o fuerza mayor. El que se den o no esas circunstancias que determinan que la empresa tenga que indemnizar o no, es una cuestin de prueba. Adems tambin es una cuestin de prueba el valor de esos objetos cuando exista obligacin de indemnizar, normalmente existen por analoga con el transporte areo un valor asignado al equipaje, pero el cliente probndolo puede romper la presuncin de ese valor, demostrando que su equipaje tena uno superior.

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TEMA 7. LA DONACIN Y LA PERMUTA

1.

Concepto y notas caractersticas de la donacin

Concepto. El Art. 618 CC establece que La donacin es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta. Por acto de liberalidad es aquel por el que sin estar obligado a ello, una persona proporciona a otra alguna ventaja o beneficio gratuito. En nuestro D. civil la donacin es un contrato en la cual una parte (donante) por su espritu de liberalidad empobrece su patrimonio al realizar a ttulo gratuito una retribucin a favor de la otra (donatario), que se enriquece A consecuencia de una donacin, el patrimonio del donante disminuye y el del donatario aumenta, se puede distinguir entre la donacin pura (negocio jurdico puro), es un negocio a ttulo gratuito y otros negocios llamados contratos gratuitos de servicios (mandato, deposito, prstamos sin inters o mutuo, comodato) en ellos se hace algo pero no se cobra nada, no son donaciones. No se puede decir que donacin es cualquier acto gratuito de transferencia no puede ser considerado como donacin, la transferencia de un patrimonio es lo que le aporta esencia a la donacin. Esa donacin supone una actitud anmica del donante (de querer donar) Animus donandi, intencin especifica de gratificar, sin ese Animus no se puede dar la donacin (es un elemento subjetivo de la donacin). El elemento objetivo es la gratuidad, sea ausencia de contraprestacin (Art. 1264 CC) contratos de pura beneficencia (dinero que se puede entregar para ONGS) La causa de la donacin es un elemento tpico, que va incorporado al contrato y en este caso en la donacin se localiza mediante los requisitos constitutivos, que son la gratuidad y la voluntad de las partes. Histricamente, el cdigo napolenico pensaban que solo podan llamarse contratos a aquellos negocios sinalagmticos, cambiaron el propio cdigo napolenico y donde pona la palabra contrato pusieron la palabra acto, as llego a nuestro CC, no obstante si el cdigo dice que el Articulo 618 es un acto jurdico este en realidad es un contrato, la donacin es un negocio jurdico y por lo tanto un contrato jurdico. Naturaleza Jurdica. La Pandectstica, es una corriente encabezada por Savigny, ellos contemplan la donacin como una causa gratuita de generar diversas obligaciones, estos dicen que las donaciones se estudian dentro de los contratos. La donacin es un contrato, porque exige la aceptacin para su perfeccin. Es ms esa naturaleza contractual estaba ya aceptada ya por las partidas, y el proyecto de Garca Bollena.

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Derecho Civil III 2011/2012 Elementos de la donacin: capacidad de las partes, objeto y forma; la aceptacin del donatario. Capacidad para donar (Donante). Conforme al Art. 624 CC, podrn hacer donaciones todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes. El donante ha de tener capacidad contractual y, adems, la libre disposicin sobre los bienes que vayan a ser objeto de donacin. Los cnyuges no pueden realizar donaciones sin el acuerdo del otro y adems segn el Art. 164 CC el hijo mayor de 16 aos puede realizar donaciones con consentimiento de sus padres con su trabajo o industria Capacidad para aceptar donaciones (Donatario). En este caso pueden aceptar donaciones segn el Art.625 CC Podrn aceptar donaciones todos los que no estn especialmente incapacitados por la ley para ello. Por lo que no podrn aceptar donaciones los incapacitados por ley. Por otro lado los menores de edad pueden aceptar donaciones (Art. 625 CC), pero segn el Art. 626 CC Las personas que no pueden contratar no podrn aceptar donaciones condicionales u onerosas sin la intervencin de sus legtimos representantes, por lo que tendr que ser aceptada en virtud de su representante legal. A su vez segn el Art. 627 CC Las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos podrn ser aceptadas por las personas que legtimamente los representaran, si se hubiera verificado ya su nacimiento. En este caso y en relacin con el Art. 629 La donacin no oblig a al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptacin, esta medida es excepcional de proteccin al concebido ya que es un efecto favorable para l, el representante no podr exigir la entrega del bien, ya que el concebido no tiene patrimonio, ni por tanto persona que lo administre Objeto de la donacin La donacin puede recaer sobre cualquier bien o derecho que sea autnomo e independiente y, por tanto, individualizable (Art. 633 CC) en el patrimonio del donante. El empobrecimiento, del donante puede ser perjudicial para el propio donante, para sus familiares con derecho a legtima y para sus acreedores, por ello el CC impone ciertos lmites de carcter objetivo a la donacin: No podr comprender los bienes futuros (Art.635 CC), entendindose por bienes futuros aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donacin. El donante deber reservarse en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias (Art.634 CC). Nadie podr dar por va de donacin ms de lo que pueda dar por va de testamento, debiendo ser reducidas en cuanto excedan de las posibilidades de libre disposicin del donante a peticin de los herederos forzosos. En tal caso se habla de donacin inoficiosa (Art.636 CC).

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Derecho Civil III 2011/2012 Forma de la Donacin Para el CC, la donacin es un contrato formal, si bien los requisitos de forma son distintos segn recaiga sobre bienes muebles o inmuebles: La donacin de cosa mueble (Art. 632 CC), podr hacerse verbalmente o por escrito, requirindose, en el primer caso, la entrega simultnea de la cosa, y en el segundo que la aceptacin conste igualmente por escrito. La donacin de bienes inmuebles (Art. 633 CC), la donacin ha de hacerse necesariamente e escritura pblica, al igual que su aceptacin debindose producir sta en vida del donante.

Perfeccin de la donacin

El Art. 630 CC establece que El donatario debe, so pena de nulidad, aceptar la donacin por si, o por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante . Este artculo constituye uno de los extremos fundamentales para defender la naturaleza contractual de la donacin. El Cdigo regula la perfeccin de la donacin en dos artculos: De una parte, establece que la donacin no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptacin (teora de la emisin, Art. 629 CC). De otra entiende que la donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin del Donatario (teora del conocimiento, Art. 623 CC).

Segn el Art. 631 CC Las personas que acepten una donacin en representacin de otras que no puedan hacerlo por s, estarn obligadas a procurar la notificacin y anotacin de que habla el artculo 633 Efectos de la Donacin El efecto tpico es el empobrecimiento del donante y el enriquecimiento del donatario, que ha de ser necesariamente aceptado. Nadie puede enriquecerse sin quererlo, aparte de estos se dan otros: 1. Inexistencia de la obligacin de responder por eviccin. Pero el Art. 638 CC dice que El donatario se subroga en todos los derechos y acciones que en caso de eviccin corresponderan al donante. Este, no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas ni en los vicios ocultos. Si se han producido daos al donatario conociendo el donante las causas de la eviccin o los vicios ocultos sin comunicarlos aquel, debe repararlos. Inexistencia del derecho de acrecer. El Art. 636 CC establece que Cuando la donacin hubiere sido hecha a varias personas conjuntamente, se entender por partes iguales; y no se dar entre ellas el derecho de acrecer, si el donante no hubiese dispuesto otra cosa.

2.

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Derecho Civil III 2011/2012 3. Inexistencia de pagar las deudas al donante. Para que el donatario se encuentre obligado al pago es preciso que se estipule expresamente, si se ha hecho as y no aparecieran ms especificaciones solo estar obligada a pagar las contradas antes de la donacin (Art. 642 CC). Esta ser una donacin con carga (Art. 619 CC), esta consistir en rembolsar al donante lo que hubiese satisfecho por razn de las deudas, sin que estas cambien de titular. Si la donacin se hubiese hecho en fraude de acreedores (Art. 643 CC), el donatario responder de las deudas del donante y presume que hecha la donacin en fraude de acreedores sin reserva de bienes para pagar deudas anteriores. Estas donaciones fraudulentas, autorizan a los acreedores anteriores a solicitar su rescisin, mediante la accin Pauliana (Art. 1111 CC) 4. Deber de Gratitud. El donatario tiene el deber de gratitud hacia el donante, si esto no fuese as el donante puede revocar la donacin. La revocacin de donaciones La donacin es irrevocable, una vez que se han cumplido los requisitos constitutivos exigibles, una vez que haya tenido lugar la aceptacin. Sin embargo, el Cdigo Civil, faculta en ocasiones especiales, de interpretacin restrictiva y no susceptible de aplicacin analgica, su revocacin. Las facultades en ese cambio son hechos sucesivos a la perfeccin del negocio y a su misma eficacia. Las causas de revocacin son: Supervivencia o superveniencia de hijos. Segn el Art. 644 CC, Toda donacin hecha entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes, ser revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos si guientes: Que el donante tenga despus de la donacin hijos, aunque sean pstumos (superveniencia). Que resulte vivo el hijo del donante que ste reputaba muerto cuando hizo la donacin (superviviente)

Plazo de caducidad. El donante podr revocar la donacin si desea hacerlo y el plazo para ejercitar la correspondiente accin de revocacin es de 5 aos, contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del ltimo hijo o de la existencia del que se crea muerte (Art. 646. 1 CC). En caso de fallecimiento del donante, la accin de revocacin (irrenunciable) se transmite a sus hijos y descendientes. (Art. 646.2 CC). En caso de que la donacin haya sido rescindida por la supervivencia de hijos, se restituirn al donante los bienes donados, o su valor si el donatario los hubiese vendido (Art. 645. 1 CC) Si se hallaren hipotecados, podr el donante liberar la hipoteca, pagando la cantidad que garantice, con derecho a reclamarla del donatario (Art. 645. 2 CC) Cuando los bienes no pudieren ser restituidos, se apreciarn por lo que valan al tiempo de hacer la donacin (Art. 645. 3 CC)

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Derecho Civil III 2011/2012 Ingratitud del donatario La ingratitud del donatario, de acuerdo con el Cdigo Civil, en el Art. 648 CC, se producir en los supuestos en que: El donatario cometiera algn delito contra la persona, el honor, o bienes del donante (Art. 648.1 CC) Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusacin pblica, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cnyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad (Art. 648.2 CC) Garca Goyena entiende que la imputacin es la persecucin que debe ser declarada por el Ministerio Publico. Si el donatario niega indebidamente alimentos al donante (Art.648.3 CC), no se trata solo de una obligacin de alimentos entre parientes, sino que el donatario est obligado dar alimentos al donatario por el mero hecho de la donacin, la cuanta de los mismos ser proporcional a la donacin. Incumplimiento de cargas Se encuentra contemplado en el Art. 647.1 CC La donacin ser revocada a instancia del donante cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que el donante le impuso. En este caso, los bienes donados volvern al donante, quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la limitacin establecida, en cuanto a terceros, por la Ley Hipotecaria (Art. 647.2 CC). La reduccin de las donaciones Son las que superen el valor de lo que el donante pueda dar por testamento, en cuanto pueden resultar perjudiciales para los legitimarios o herederos del donante. Estas donaciones han de ser reducidas en cuanto al exceso, por consiguiente, para determinar el carcter inoficioso de cualquier donacin es preciso que se abra la sucesin del donante a causa de su fallecimiento: La accin de reduccin, es el reintegro del valor que afecto la legtima, pero no es la entrega del bien mismo. Se protege al tercer adquiriente de buena fe y a ttulo oneroso. El orden de la reduccin es que se comienza por las ltimas, salvo que mediante la reduccin de los legados ya haya quedado inclume la legtima. La accin de colacin. Se da, porque la donacin de los padres hacia los hijos, de no haberse especificado la cuenta, representa un adelanto de la legtima. El heredero beneficiado mediante ello debe restituir a la masa hereditaria los valores recibidos en vida del donante para no perjudicar a los herederos.

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Derecho Civil III 2011/2012 Tipos de Donacin y modalidades especiales Donacin Mortis Causa La donacin, en principio, es un acto Inter Vivos. Sin embargo, el Art. 620 CC dice Las donaciones que hayan de producir sus efectos por muerte del donante participan de la naturaleza de las disposiciones de ltima voluntad y se regirn por las reglas establecidas en el captulo de la sucesin testamentaria. Debido a tal participacin esta presenta una serie de caractersticas: Revocabilidad del donante ( aparte de la facultad que ya tiene de revocar el testamento) Necesidad de que el donatario sobreviva al donante Se le aplica las reglas de forma de las disposiciones testamentarias (forma y solemnidad de los testamentos)

Donaciones remuneratorias Seran aquellas que encuentran su razn de ser en los mritos del donatario o en los servicios prestados por ste al donante, por lo que esta donacin no es ms que una donacin simple y ordinaria, en la cual el mvil que lleva al donante a realizar la donacin es el Animus donandi. La donacin remuneratoria viene recogida en el Art. 619 CC donde dice que es tambin donacin la que se hace a una persona por sus mritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles. Donaciones modales u onerosas Son las donaciones que incorporan una carga (un modo), pues la onerosidad propia est excluida de los actos de liberalidad. El CC las contempla en el Art. 619 CC afirmando que son tambin donaciones aquellas en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado , la asuncin de esta carga no es una contraprestacin, ya que estas llevan aparejado un gravamen inferior a lo donado. A consecuencia del gravamen, el Cdigo exige que para aceptarla, el donatario tenga capacidad de contratar.

A esta donacin modal el Cdigo Civil la llama onerosa y es una donacin en la que el donante responde de la eviccin hasta la concurrencia del gravamen con lo donado, y tambin se extiende a los vicios, defectos o gravmenes ocultos de los que sta pueda adolecer. Dentro de estas es posible distinguir las donaciones con causa onerosa y dice el Art. 622 CC. Que se regirn por las reglas de los contratos. En caso de coincidencia de valor entre lo do nado y el gravamen modal, el Animus donandi puede considerarse inexistente. Donacin indirecta Una persona con espritu de liberalidad y verdadero Animus donandi, se empobrece en parte, y enriquece a otra, aunque utilizando para ello un negocio jurdico distinto al de la donacin. (Por ejemplo, paga la deuda de otro sin exigirle ms tarde el reintegro de su importe).

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Derecho Civil III 2011/2012 Este negocio est regulado bajo las normas reguladores de la donacin, pues de no ser as, podran quedar desamparados legtimos intereses de terceros, cmo lo que poseen los hijos o herederos forzosos del donante (No aplicables en tal caso reglas de revocacin y reduccin). Supuesto especial, negotioum mixtum cum donatione sirvindose de contrato oneroso, con prestaciones recprocas entre ambas partes, una de ellas procura el beneficio econmico de la otra (Ejemplo, la venta a bajo precio). En cualquier caso, es preciso que se trate de una venta a bajo precio, y de venta a precio irrisorio o ridculo (te vendo la finca a un euro), pues estaramos entonces ante el caso de una donacin simulada y no de negotium mixtum cum donatione.

Liberalidades de uso Las liberalidades de uso son las que se ajustan a un uso social, quien la realiza est proporcionndole a quien la recibe un beneficio gratuito que no est obligado por ley, pero esta viene demandada en virtud de cnones de conducta socialmente seguidos. El Cdigo Civil se refiere a ellas calificndolas como regalos de costumbre (Regalos de cumpleaos) Propina Es un hibrido entre las liberalidades de uso y entre las donaciones remuneratorias Donacin con reserva de la facultad de disponer El Art. 639 CC contempla un supuesto excepcional en relacin con la irrevocabilidad de la donacin, donde dice que Podr reservarse el donante la facultad de disponer de algunos de los bienes donados o de alguna cantidad con cargo a ellos, pero s muriere sin haber hecho uso de este derecho, pertenecern al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado . Esta no puede atribuirse a un tercero. Donacin con clusula de reversin Conforme al Art. 641 CC, el donante cuenta con facultades para establecer una reversin convencional o un derecho de retorno en su favor o en el de un tercero. En caso de que la reversin quede establecida en favor del donante, la entiende vlida el artculo 641 para cualquier caso y circunstancias. Por consiguiente parece admisible que tambin pueda establecer ad nutum. En el supuesto de que la reversin se establezca a favor de otras personas, slo resulta admisible en los mismos casos y con iguales limitaciones que determinar el Cdigo Civil para las sustituciones testamentarias Negocio mixto con donacin (FALTA) Celebrado un negocio oneroso hay acuerdo entre las partes de que una recibe una prestacin notoriamente inferior a la que a su vez hace (as, en la compraventa amistosa), pues -sin perjuicio de la causa onerosa- existe a la vez tambin causa donandi como resultado buscado y obtenido con el precio de amigo (con lo que a su vez se diferencia de la donacin disimulada o encubierta bajo aparente compraventa, por ejemplo).

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Derecho Civil III 2011/2012 La diferencia con la donacin onerosa o con carga es por ello clara: en sta -a diferencia del supuesto que aqu se contempla- la estructura del acto de liberalidad est puesta al servicio de una finalidad en parte onerosa; en el negotium mixtum cum donatione la estructura de los negocios onerosos est puesta al servicio de una finalidad en parte lucrativa.

La Permuta La permuta es el intercambio de cosa por cosa. El CC la define diciendo que la permuta es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra . (Art.1538 CC). Tiene los mismos caracteres de la compraventa, se diferencia de esta por la falta de precio cierto, adems de las normas que rijan para la permuta (Arts.1538 a1540 CC), tambin son de aplicacin las disponibles al contrato de compraventa (Art. 1541 CC), las caractersticas de la permuta son: Contrato consensual Contrato bilateral Contrato oneroso Contrato traslativo de dominio. Su consumacin supone la transmisin de la propiedad de lo permutado

Permuta de cosa ajena El Art. 1539 CC dice que Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la que l ofreci en cambio, y cumplir con devolver la que recibi . De los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la que l ofreci en cambio, y cumplir con devolver la que recibi. Esto es, el contrato de permuta queda resuelto si el permutante-adquiriente se presta a devolver la cosa recibida, al tiempo que se encuentra especialmente legitimado para no atender al cumplimiento de la obligacin que sobre l pesaba a consecuencia de la celebracin de la permuta. Eviccin en la permuta Dispone el Art. 1.540 CC el que pierda por eviccin la cosa recibida en permuta, podr optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnizacin de daos y perjuicios; pero slo podr usar el derecho a recuperar la cosa que l entreg mientras sta an subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella de buena fe por un tercero. El permutante dispone de dos acciones, entre las que deber de elegir: Resolucin del contrato (recuperacin de la cosa entregada) Indemnizacin de daos y perjuicios (Art. 1478 CC)

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Derecho Civil III 2011/2012 La permuta de solar por inmuebles a construir No son extraos en la actualidad debido al encarecimiento del suelo y de la construccin los contratos en los que el dueo de un solar se aviene a transmitir la propiedad del mismo a un constructor, a cambio de que ste le entregue en el futuro (tambin en propiedad) una determinada superficie construida (sean pisos, garajes, locales comerciales, etc.). Este acuerdo puede ser calificado como permuta, aunque realmente la jurisprudencia duda entre dicha calificacin y la caracterizacin como contrato atpico, dado que junto a las notas tpicas de la permuta asumen particular relevancia las obligaciones complementarias de proceder a la construccin que se consideran propias del contrato de obras.

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TEMA 8. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS Y LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS

Art. 1542 del CC, establece que El arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios. Estas estn derivadas de acuerdo con la concepcin romanista por ello el CC distingue tres tipos de contratos de arrendamiento: El arrendamiento de cosas. Uso y disfrute temporal de una cosa. El arrendamiento de servicios. Prestacin temporal de servicios. El arrendamiento de obras. Realizar una obra determinada

Concepto y caractersticas del contrato de arrendamiento Concepto. El arrendamiento de cosas es aquel por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto. Se excluyen como materia de contrato de arrendamiento de cosas, los bienes fungibles (Art.1545 CC), pero si pueden ser objeto de arrendamiento los bienes muebles no fungibles y los semovientes (bienes que se pueden mover por si solos, por ejemplo, las cabezas de ganado). Naturaleza jurdica. Tiene por objeto exclusivo transmitir el goce o disfrute de una cosa (nunca se cede el dominio (dominus), sino la posesin. Contrato consensual ( Se perfecciona con el consentimiento) Contrato bilateral y oneroso ( El arrendatario recibe el goce de la cosa y el arrendador la renta) Contrato conmutativo (Prestaciones estn preestablecidas desde el principio, no es aleatorio) Contrato temporal Contrato tpico y de ejecucin sucesiva

El objeto del contrato de arrendamiento Art. 1545 CC Los bienes fungibles que se consumen en el uso no pueden ser materia de este contrato, por lo que debe de ser una cosa corporal y no consumible. Por ello la cosa puede ser arrendada como unidades separadas o formando un conjunto, puede recaer sobre una universalidad (Ejemplo, el arrendamiento de una empresa o un establecimiento mercantil (comprende tanto su base fsica como los elementos que la forman, utillaje, instalaciones, signos distintivos, etc.)

Posibilidad. La cosa debe de existir en el momento del perfeccionamiento o que pueda existir. Licita. No se pueden arrendar por ejemplo, bienes de uso pblico, derecho de uso o habitacin La cosa tiene que estar determinada o ser determinable.

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Derecho Civil III 2011/2012 Elementos del contrato de arrendamiento

Art. 1543 CC En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. La falta de fijacin de un plazo determinado, da lugar a la aplicacin de los Arts. 1577 y 1581 CC (lo que hace este ltimo artculo es salvar al contrato de arrendamiento que carece de duracin, mediante la integracin de ser un contrato nulo) 1. Art. 1577 CC, Para fincas rusticas, que producen frutos.

El arrendamiento de un predio rstico, cuando no se fija su duracin, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recoleccin de los frutos que toda la finca arrendada diere en un ao o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o ms aos para obtenerlos. El de tierras labrantas, se entiende por tantos aos cuantas sean stas.

2. Art. 1581 CC (Aplicacin preferente) Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por aos cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por das cuando es diario. El arrendamiento cesa, cumplido el trmino. El precio cierto es un elemento objetivo del contrato de arrendamiento, y por ello rene unas caractersticas:

Precio cierto o determinado. Puede ser determinable, sentando en el contrato los criterios para llegar a ello, por ejemplo, mediante el arbitrio de un tercero, el precio no podr ser indeterminado, aleatorio o contingente. Dinero o signo que lo represente. Es vlido el pacto en dinero y en especie Precio real o verdadero. Debe de existir un precio real, de su inexistencia se encarga el Art. 1547 CC Cuando hubiese comenzado la ejecucin de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolver al arrendador la cosa arrendada, abonndole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule. El mandato de devolucin presupone la ineficacia del contrato y evita un enriquecimiento injusto del arrendatario

Forma del contrato Rige el principio de libertad de contrato (Art. 1278 CC), que viene completado por el Art. 1280, que establece que debern constar en documento pblico , los arrendamientos de inmuebles por seis o ms aos, siempre que deban perjudicar a terceros, estos deben quedar inscritos en el registro de la propiedad, necesitan escritura pblica (Art. 3 LH) En todos los dems rige la forma libre, pudiendo ser el arrendamiento verbal, si consta y no se prueba el precio, se aplica el Art. 1547 CC.

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Derecho Civil III 2011/2012 Capacidad de las partes Para ser arrendador slo se requiere la capacidad general para contratar, no exigindose ser dueo de la cosa. Aunque esto sufre una excepcin cuando se trata de arrendamientos que son inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues estos son oponibles a terceros, ya que traspasan la simple facultad de administracin, y el CC dice que los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial (no vale el que tiene para administrar, sino que se exige un poder de disposicin sobre el bien que le faculta para gravarlo o para arrendarlo) no podrn dar en arrendamiento las cosas por trmino que exceda de seis aos. (Art. 1548 CC). El arrendador, en caso de ser no propietario, debe de tener un derecho de disfrute sobre la cosa, este debe de ser no intransmisible ( Ejemplo, usufructuario, enfiteuta) El titular de una concesin administrativa puede arrendarla, si el mismo ttulo no se la impide de forma expresa, igual que pasa con el usufructuario

El contenido del contrato de arrendamiento. Obligaciones del arrendador (Art. 1554 CC) 1. La entrega de la cosa objeto del contrato Esta debe de realizarse despus de la celebracin del contrato, salvo pacto contrario entre las partes, en el lugar igualmente pactado, sino hay pacto, en el lugar donde se encuentre la cosa al momento de celebrarse o sino el lugar donde deba de hacerse el pago. El contrato puede expresar el estado de la cosa en el momento del arrendamiento, a falta de tal detalle, una vez entregada y sin queja del arrendatario, se presume que estaba en buen estado, por ello la carga de la prueba corresponder al arrendatario de acuerdo al Art. 1562 CC A falta de expresin del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibi en buen estado, salvo prueba en contrario... Inexistencia de la cosa, si tras el perfeccionamiento del contrato, no existe el contrato es ineficaz 2. Reparaciones necesarias El arrendador estar obligado durante el tiempo que dure el arrendamiento a todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa para el uso al que se destina, salvo pacto en contrario, siendo el arrendatario el que las cumpla. En general se encargara el arrendador, ya sea por necesidad de trascurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario o por caso fortuito o fuerza mayor.

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Derecho Civil III 2011/2012 El arrendatario debe notificar al arrendador las reparaciones necesarias, lo antes posible, siendo este responsable de los daos y perjuicios que pudiera sufrir el arrendatario por su negligencia de acuerdo al Art. 1559 CC. En caso de ser notificado y no acometer las reparaciones, el arrendatario puede ordenar su ejecucin y reclamar a aquel. El arrendatario deber tolerar la obra (aunque sea molesta y a pesar de verse privado de parte de la finca), en casos de reparaciones urgentes que no pueda diferirse hasta la conclusin del arriendo, si dura ms de 40 das, tiene derecho a descuento proporcional del arriendo (tiempo y parte de la finca que no ha disfrutado), si la obra es de una naturaleza que haga inhabitable el disfrute de la habitacin para el arrendatario y su familia, cabe la rescisin del contrato. (Art. 1558 CC) La obligacin de reparar se limita a la correccin de deterioros, no a la reconstruccin o redificacin. 3. Goce pacifico de la cosa arrendada La perturbacin puede prevenir ante todo del arrendador, que contractualmente debe abstenerse de ella, por ello y en relacin con el Art. 1557 CC El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada. Tambin cabe perturbacin por un tercero, el Art. 1660.1 CC establece El arrendador no est obligado a responder de la perturbacin de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada, pero el arrendatario tendr accin directa contra el perturbador . Aunque igual legitimacin tambin tiene el arrendador frente al tercero si quiere hacerlo. La perturbacin como tal son ataques al goce y disfrute de la cosa arrendada, de estas responde el arrendador y debe defender de estas al arrendatario, aunque este deber notificarle la existencia de una perturbacin al arrendador (Art. 1559.1 CC) 4. Saneamiento de la cosa arrendada Art. 1553 CC Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el ttulo de la compraventa. En los casos en que proceda la devolucin del p recio, se har la disminucin proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa. El arrendador responde de eviccin, si el arrendatario pierde total o parcialmente el goce o disfrute de la cosa arrendada, en caso de accin reivindicatoria por un tercero, el arrendador incumple la obligacin de mantenerlo en su goce pacifico, acarreando la sancin del Art. 1556 CC .podr pedir la rescisin del contrato y la indemnizacin de daos y perjuicios, o slo esto ltimo, dejando el contrato subsistente. En caso de vicios ocultos, por el que la cosa queda inapropiada para su uso y disfrute, el arrendador deber hacer las reparaciones necesarias, por imperativo del Art. 1554.2 CC, bajo la misma sancin que se produce en caso de eviccin, Art. 1556 CC.

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Derecho Civil III 2011/2012 Obligaciones del arrendatario 1. A pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos. ( Art. 1553.1 CC) 2. Usar la cosa de forma diligente como un buen padre de familia, destinndola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada segn la costumbre. ( Art. 1553.2 CC) 3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato ( Art. 1553. 3 CC) 4. El arrendatario es responsable del deterioro o prdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe lo contrario. ( Art. 1563 CC) 5. Devolver la cosa al concluir el arrendamiento ( Art. 1561 CC) en buen estado, tal como la recibi, presumindose que la recibi en buen estado sino emiti queja alguna (Art. 1562 CC) 6. Poner en conocimiento del arrendador toda usurpacin o novedad daosa y la necesidad de reparaciones. (Art. 1559.2 CC) Respeto a la forma de la cosa, las mejoras El arrendador. Art. 1557 CC obligacin del arrendador de no variar la forma de la cosa arrendada, obligacin conexa de su obligacin de no perturbar al arrendatario en el goce pacifico de la cosa El arrendatario. Puede hacer mejoras tiles y voluntarias, respetando la forma (Art. 1573 CC) Terminacin del arrendamiento Vencimiento del plazo. Tacita reconduccin (Art. 1566 CC) El cumplimiento temporal del contrato, concluye sin necesidad de requerimiento (Art. 1565 CC). Aunque si al terminar el perodo temporal concertado, el arrendatario contina disfrutando de la cosa durante quince das, se entiende que hay tcita reconduccin (Art. 1566 CC) (nuevo contrato de arrendamiento) por el tiempo que establezca el Cdigo Civil segn se trata de finca urbana o rstica (Arts. 1577 y 1581 CC).En el caso de la tcita reconduccin, tiene idntico contenido, salvo que cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal. (Art. 1567 CC). La tacita reconduccin puede ser objeto de renuncia por el arrendatario.

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Derecho Civil III 2011/2012 La prorroga No hay nuevo contrato (a diferencia de la tacita reconduccin), esta tiene que ser pactada antes del vencimiento del contrato, despus no pueden porque ya se ha extinguido el contrato (Art. 1703 CC) Resolucin del contrato (Art. 1556 CC) El incumplimiento de las obligaciones reciprocas y principales, determina la sancin del Art. 1556 CC, por lo que podrn pedir la rescisin del contrato y la indemnizacin de daos y perjuicios, o slo esto ltimo, dejando el contrato subsistente. Si alguno falta a lo estipulado (Art. 1568 CC), se aplicaran los Arts. 1101 y 1124 CC Art. 1101 CC .indemnizacin de los daos y perjuicios causados del cumplimiento de sus obligaciones derivadas de dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aqullas. Art. 1124 CC cumplimiento o la resolucin de la obligacin, con el resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos. Se puede pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el cumplimiento, cuando ste resultare imposible (Solo ante obligaciones principales, no incluye accesorias). Venta de la cosa arrendada Art. 1571 CC El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podr exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al ao agrcola corriente y que el vendedor le indemnice los daos y perjuicios que se le causen. Perdida de la cosa arrendada (Art. 1568 en relacin al Art.1182 y 1183 CC) De acuerdo al Art. 1568 si se pierde la cosa arrendada se observara lo dispuesto en los Arts. 1182 y 1183 del CC. Art. 1182 CC Quedar extinguida la obligacin que consista en entregar una cosa determinada cuando sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse ste constituido en mora. Art. 1183 CC Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumir que la prdida ocurri por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario. Muerte del arrendatario o el arrendador, no supone causa de extincin del contrato, al igual que tampoco supondr extincin del mismo la insolvencia del arrendatario.

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Derecho Civil III 2011/2012 Extincin del arrendamiento Modos establecidos por el Art. 1625 CC Acuerdo de las partes Novacin Transaccin (Venta de la cosa arrendada) Remisin Confusin ( Arrendador y arrendatario son la misma persona) Declaracin de nulidad (Falta de alguno de los elementos esenciales) Por la destruccin de la cosa arrendada ( Perdida de la cosa arrendada) Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del contrato (Vencimiento del contrato) Por la extincin del arrendador Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto

El desahucio del arrendatario y sus causas (Art. 1569 CC) Facultad que tiene el arrendador para proceder judicialmente contra el arrendatario, a fin de expulsarlo de la finca: 1. Expiracin del trmino convenido o el que se fija para la duracin de los arrendamientos en los Arts. 1.577 y 1.581 CC 2. Falta de pago en el precio convenido. (Genera dos acciones el incumplimiento de la obligacin, una es reclamar las rentas vencidas y otras a recuperar la posesin mediante el desahucio) 3. Infraccin de cualquiera de las condiciones o pactos estipulados en el contrato. 4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el nmero segundo del Art. 1555 CC El subarriendo. Naturaleza y efectos El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinacin prevista en el contrato. Por tanto, para que el arrendatario pueda subarrendar totalmente el Iocal o inmueble requiere de una autorizacin, que bien puede ser expresa o tcita. La cesin para que sea vlida requiere de la autorizacin del arrendador o sea, consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio.

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Derecho Civil III 2011/2012 Subarriendo El CC autoriza al arrendatario a subarrendar en todo en todo o en parte la cosa arrendada, salvo que el contrato lo prohba (Art. 1550 CC). Por lo tanto hay dos contratos, el segundo (el subarriendo), es un contrato de arrendamiento con todas las caractersticas, pero hecho por el arrendatario y el subarrendatario, no implica la salida del arrendatario frente al primer contrato, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador. Art. 1551 CC Sin perjuicio de su obligacin para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservacin de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario. Art. 1552 CC El subarrendatario queda tambin obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre. NOTA: Se extingue por las mismas causas que el arrendamiento, tambin le corresponde al subarrendador las misma accin de desahucio (Art. 1569 CC) frente al subarrendatario.

Cesin del arrendamiento La cesin para que sea vlida requiere de la autorizacin del arrendador, por el que el titular del arrendamiento se desliga su posicin la cual la asume el cesionario. NOTA: Permitido el Subarriendo por el contrato, no permite la cesin, son figuras distintas, la cesin es objeto de un consentimiento tcito o expreso, no siendo vlido el silencio en el contrato de arriendo. Los arrendamientos rsticos. Legislacin especial Relativas a la renta (Arts. 1575 y 1576 CC) El arrendatario slo tendr derecho a la rebaja de la renta (salvo pacto en contrario) en caso de prdida de ms de la mitad de los frutos si sta tiene lugar por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (incendio, guerra, terremoto, inundacin inslita), no dando lugar a dicha rebaja la esterilidad de la tierra o el caso fortuito ordinario (Art. 1575 CC), o si estos se han perdido despus de estar separados del tronco o raz (Art. 1576 CC) Relativas a la duracin (Art. 1577 CC) Si no se fija su duracin, se entiende celebrado el contrato por el tiempo necesario para la recoleccin de todos los frutos del ao o los que pueda dar de una vez, aunque sean en plazos superiores.

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Derecho Civil III 2011/2012 Relativas a la terminacin del contrato (Art. 1578 CC) El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y dems medios necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente; y, recprocamente, el entrante tiene obligacin de permitir al colono saliente lo necesario para la recoleccin y aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la costumbre del pueblo. Los arrendamientos rsticos. Fuentes y mbito especial de aplicacin Fuentes. Ley 49/2003, de 26 de Noviembre, de AR. Es la que actualmente est en vigor desde mayo de 2004, por lo que la Ley que derog a la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rsticos, esta sigue estando en vigor para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 49/2003, ya que sta no tuvo carcter retroactivo.

mbito de aplicacin La LAR 1980, establece que su mbito territorial es "todo el territorio nacional, sin perjuicio de: 1. La aplicacin preferente de los Derechos civiles, forales o especiales en todos los territorios del Estado donde existan normas peculiares al respecto 2. La conservacin, modificacin o desarrollo por las de CC. AA. de las normas de su Derecho civil relativas a las materias reguladas en esta ley. La LAR 2003, establece en su disposicin Final segunda (mbito de aplicacin), que <<Esta Ley ser de aplicacin en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicacin preferente que dicten las CCAA con competencia en materia de derecho civil, foral o especial >>. Por lo que respecta al mbito objetivo (en ambas leyes), "se considerarn arrendamientos rsticos, todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta". De acuerdo con ambas leyes (una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultneos cuando uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales), siendo indiferente la calificacin de que dicho contrato realicen las partes, as como la circunstancia de incluir construcciones o edificaciones u otros elementos destinados a la explotacin, o que el precio consista en una cantidad alzada para todo el tiempo de arrendamiento o, en todo o en parte, en la mejora o transformacin del fundo arrendado, segn lo dispuesto en el artculo 2.

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Derecho Civil III 2011/2012 Principios bsicos de ambas leyes LAR 1980, resalta la proteccin de la situacin jurdica del arrendatario. Esta ley tiene un claro carcter imperativo: "slo sern renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que pueden ser ejercitables. La renuncia deber constar en documento pblico. En cambio, los derechos del arrendador son irrenunciables con arreglo a las normas ordinarias. Hay que destacar tambin la fuerte intervencin administrativa que se manifiesta, por ejemplo, en la forma del contrato, que si bien es libre, establece la ley que "la Administracin competente establecer, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipo para su formalizacin por escrito, y en ellos se hagan constar los derechos y deberes de ambas partes. LAR 2003 La caracterstica principal de sta Ley radica en establecer una flexibilizacin del rgimen de los arrendamientos rsticos en Espaa y en procurar la mxima movilidad de la tierra. Esta Ley establece que estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta Ley. Supletoriamente, regir el CC y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables. Las bases de la legislacin especial caracterstica del siglo XX pasan a la historia! En relacin con la forma del contrato, se establece que los mismos debern constar por escrito, pudiendo las partes compelerse a formalizarlos en documento pblico y a proceder al correspondiente inventario de los bienes arrendados. Las partes y su capacidad LAR 83/80 En cuanto a la capacidad del arrendador, para dar fincas en arrendamientos sujetos a la Ley, se exige la misma capacidad que para enajenarlas; es preciso pues, ser mayor de edad y no sufrir restriccin alguna de la capacidad de obrar. Respecto de la capacidad para ser arrendatario, slo pueden ser arrendatarios de fincas rsticas los profesionales de la agricultura. LAR 49/03 La norma fundamental al respecto se caracteriza por limitarse a requerir l a mera capacidad contractual tanto respecto del arrendador cuanto del arrendatario.

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Derecho Civil III 2011/2012 Duracin del arrendamiento LAR 83/80 El arrendamiento tendr una duracin mnima de seis aos. Terminado el plazo el arrendatario tendr derecho a una primera prrroga por seis aos y a prrrogas sucesivas de tres aos cada una, entendindose que utiliza este derecho s, al terminar el plazo inicial o el de cada prrroga, no renuncia a seguir en el arrendamiento. Asimismo, el arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al trmino de cada ao agrcola, dando al arrendador un preaviso de seis meses. El tiempo total de prrrogas legales no exceder de 15 aos, transcurridos los cuales se extinguir el contrato y el arrendador podr arrendar nuevamente la finca a quien tuviera por conveniente. Este podr oponerse a cualquier prorroga legal siempre que se comprometa a cultivar directamente la finca arrendada durante seis aos, por s o por su cnyuge, o para que la cultive uno de sus descendientes. El contrato de larga duracin, segn el art. 28 establece que ser al menos de dieciocho aos, y el arrendador, al terminar el plazo pactado, podr recuperar la finca sin sujecin a ningn requisito o compromiso, salvo la necesaria notificacin fehaciente con un ao de antelacin. LAR 49/03 Desde mayo del 2004 los contratos pasaron a tener una duracin mnima de tres aos con prrrogas indefinidas por perodos igualmente trienales mientras no se produzca la denuncia del contrato. La renta. Su determinacin y pago Reglas generales, para ambas LAR. La renta se fijar en dinero y ser la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarn a cabo su conversin a dinero. El pago de la renta se verificar en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonar en metlico por aos vencidos en el domicilio del arrendatario. El arrendador deber entregar al arrendatario recibo del pago Actualizacin de la renta LAR 49/03 Las partes podrn establecer el sistema de actualizacin de renta que consideren oportuno. Pactada la actualizacin, a falta de estipulacin en contrario, la renta se actualizar para cada anualidad por referencia al ndice anual de precios al consumo. (IPC).

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Derecho Civil III 2011/2012 Revisin (LAR 83/80) Transcurrido el primer ao de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podr pedir la revisin de renta, por ser sta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas anlogas. La LAR contempla una revisin extraordinaria por lesin superior al 15% de la renta justa a consecuencia de la modificacin de las circunstancias que influyeron en su determinacin; si la solicitud es formalizada por el arrendador, el arrendatario puede optar por la cesacin del arrendamiento. Reduccin LAR 83/80) Proceder la reduccin e incluso la exoneracin de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y tratndose de riesgos extraordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recoleccin, ms de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducir en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca. Igualmente procede la reduccin de la renta en los supuestos de disminucin de la productividad no imputable al arrendatario, mientras dure la misma. El derecho de reduccin exige notificacin fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta das desde su produccin. NOTA: En la LAR 2003 los aspectos relativos a la eventual revisin o reduccin de la renta brillan por su ausencia con carcter general

Rgimen de gastos y mejoras Como regla general, el arrendador y el arrendatario estn obligados a permitir la realizacin de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante. Tales reparaciones y mejoras se realizarn en la poca del ao y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse. Gastos y conservacin a cargo del arrendador (Art. 18 LAR 49/03) Las obras y reparacin necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento a que se destin en el contrato son de cuenta del arrendador, sin tener derecho por ello a elevar la renta. El arrendador no viene obligado a realizar los gastos necesarios cuando, por causa de fuerza mayor, sufre daos no indemnizados cuya reparacin tenga un coste superior a una anualidad de renta, pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el contrato o continuar con la disminucin proporcional de la renta. En caso de reparaciones urgentes podr el arrendatario realizarlas sin necesidad de requerir previamente al arrendador, con derecho a reintegrarse despus.

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Derecho Civil III 2011/2012 Obras y mejoras a cargo del arrendatario. (Art. 19 LAR 49/03) El arrendatario debe efectuar reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeo normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposicin legal o por resolucin judicial o administrativa firmes El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o ms fincas integradas en una misma unidad de explotacin, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrcola Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr derecho a pedir una indemnizacin al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que stas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador. Mejoras tiles y voluntarias realizadas por el arrendatario (LAU 49/03) Las mejoras realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estar, en primer trmino, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicar el rgimen establecido por el Cdigo Civil para el poseedor de buena fe. Previa notificacin al arrendador, el arrendatario podr realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, solo en casos de discapacidad del arrendatario, cnyuge, etc. Al trmino del contrato, el arrendatario estar obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si as se lo exigiera el arrendador. Mejoras sunturiosas o lujosas (LAR 83/80) Art. 69 (No cae pero es interesante XD) Tanto el arrendador como el arrendatario pueden, a su costa, realizar sobre la finca las mejoras de mero lujo, adorno o recreo que tengan por conveniente, siempre que no sufran detrimento los intereses de la otra parte. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podr llevarse los adornos que hubieran embellecido la finca, si sta no sufriera deterioro. El arrendador podr en todo caso exigrselo.

Cesin y subarriendo LAR 49/03 Art. 23 Para la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes y, en todo caso, deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin, y deber otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador.

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Derecho Civil III 2011/2012 Dicho consentimiento no ser necesario cuando la cesin o subarriendo se efecte a favor del cnyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo, en el plazo de 60 das hbiles a partir de su celebracin. Acceso de la propiedad Ley 49/03 En toda enajenacin inter vivos de fincas rsticas arrendadas, el arrendatario tendr derecho de tanteo y retracto. El transmitente debe notificar de forma fehaciente al arrendatario su propsito de enajenar la finca, indicando las condiciones de la enajenacin, el precio y el nombre y circunstancias del adquirente. El plazo para el ejercicio del tanteo es de 60 das hbiles desde que se hubiere recibido la referida notificacin, para el retracto, tambin sesenta das hbiles desde que se hubiera tenido conocimiento de la transmisin. Como excepcin, no proceder el derecho de tanteo o retracto en caso de transmisin a ttulo gratuito, cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, o su cnyuge; y cuando se permuten fincas rsticas de pequea extensin. NOTA: En la LAR de 1980 haba derecho de adquisicin preferente pero en la Ley de 2003 se suprimen a favor de los arrendatarios de las fincas rusticas, dada la breve duracin del contrato de arrendamiento. Extincin del arrendamiento LAR 49/03 Resolucin El contrato podr resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma. Incumplir gravemente obligacin de mejora o transformacin de la finca a las que el arrendatario se hubiese comprometido. No explotar la finca, an parcialmente, o destinarla, en todo caso o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23. La aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1. Causar graves daos en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

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Derecho Civil III 2011/2012 La aparcera Art. 1579 CC El arrendamiento por aparcera de tierras de labor, ganados de cra o establecimientos fabriles o industriales, se regir por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes, y, en su defecto, por la costumbre de la tierra. Concepto. Es un contrato en el que una de las partes aporta principalmente un predio rural, y/o los animales, y la otra, su trabajo (cuidado y/o cultivo), acordando un reparto proporcional de los beneficios resultantes, as como de las prdidas. Estas ltimas estipulaciones pueden faltar, supliendo la ley la voluntad de las partes. El colono aporta su trabajo y el propietario su tierra y/o animales. Elementos caractersticos Entrega de los bienes agrarios a explotar. Cuidado, cra o cultivo de los mismos, instrumentado mediante una obligacin de hacer, que constituye la prestacin principal de quien recibe el capital. Ausencia de contraprestacin o precio alguno. Reparto de frutos o su importe como objeto contractual. Naturaleza jurdica Variedad de arrendamiento Contrato de sociedad Contrato de trabajo Contrato parciario

Se presumir, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcera no comprende relacin laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa relacin, se aplicar, adems, la legislacin correspondiente. Duracin del contrato de aparcera Sera la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimar que es la de un ao agrcola, entendindose prorrogado por un perodo de un ao, en los mismos trminos que los sealados para el arrendamiento en el art. 12 LAR. En los contratos de duracin anual o inferior, la notificacin previa de finalizacin del contrato se efectuar, al menos, con seis meses de antelacin. A la finalizacin del contrato de aparecera, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendr derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. Asimismo tendr derecho a las prrrogas que en esta Ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcera.

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Derecho Civil III 2011/2012 Aparcera asociativa Art. 32 LAR Aquellos contratos parciarios en que dos o ms personas aporten o pongan en comn el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de produccin, con la finalidad de constituir una explotacin agrcola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se regirn por las reglas de su constitucin y, en su defecto, por las del contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean tambin aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos La medianera La medianera es la situacin jurdica que se da cuando dos fincas estn separadas por un elemento comn, que pertenece a los propietarios de aqullas. Se presume la servidumbre de medianera mientras no haya ttulo o signo exterior, o prueba en contrario. No tiene carcter forzoso y por lo tanto, solo se puede constituir por voluntad de los propietarios colindantes. Como consecuencia, los derechos y obligaciones se derivan siempre del acuerdo de constitucin en el que quedan plenamente reflejados. No obstante en los supuestos de presuncin de existencia, existen unos derechos y obligaciones que nacen de la ley y que son de aplicacin en todo aquello que no est expresamente pactado en caso de constitucin voluntaria. 1. Los propietarios tienen la obligacin de reparar y construir las paredes medianeras de las fincas que tengan a su favor la medianera en proporcin al derecho de cada uno. 2. Todo propietario tiene derecho de poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se puedan causar, aunque sean temporales. Asumiendo tambin, los gastos de conservacin. 3. Cada propietario tiene derecho a usar la pared medianera en proporcin al derecho que tenga en la mancomunidad

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TEMA 9. LOS ARREDAMIENTOS URBANOS

Legislacin especial El problema de escasez de viviendas y de locales habitables se produjo como consecuencia de la Guerra Civil ( 1936-1939), durante esta poca era difcil la aplicacin del CC (basados en la oferta y en la demanda), ya que su aplicacin habra supuesto la subida de los alquileres, imposibles de pagar produciendo desahucios masivos. Por ello el legislador propuso una proteccin excepcional del arrendatario. Esto provoco una legislacin especial caracterizada por una imperatividad de la norma, con una anulacin casi total de la voluntad de las partes, dicha mentalidad proteccionista perdura hasta nuestros das. Dicha escasez dio lugar una serie de leyes encaminadas a resolverlo de una forma u otra, principalmente disponiendo su construccin por organismos oficiales o fomentando (mediante ofrecimiento de peculiares ventajas), que la lleven a cabo particulares, o regulando, con las disposiciones especiales adecuadas el contrato de arrendamiento de ciertas de ellas, ya que gran parte de la poblacin habita en viviendas que tienen arrendamiento. Las leyes especiales Ciertos arrendamientos se rigen por leyes especiales, incluidos lo relativo a su cesin (cesin de contrato) y al subarriendo de lo arrendado, de fincas urbanas. Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos, 1964 Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de poltica econmica (aboli la prrroga forzosa y admisin libre y decidida de las clausulas de actualizacin de la renta) Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

mbito de aplicacin (Art. 1 LAU 1994) La presente ley establece el rgimen jurdico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda . Arrendamiento de vivienda (Art.2 LAU 1994) Es aquel arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se aplican tambin al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

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Derecho Civil III 2011/2012 Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. (Art. 3 LAU 1994) Es aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificacin tenga como destino primordial uno distinto al del Art.2 LAU 1994. Tendr esta consideracin los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea sta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren. Arrendamientos excluidos (Art. 5 LAU 1994) a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razn del cargo que desempeen o del servicio que presten. b. El uso de las viviendas militares, que se regirn por lo dispuesto en su legislacin especfica. c. Los contratos en que arrendndose una finca con casa-habitacin, sea el aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal, rigindose por la LAR. d. El uso de las viviendas universitarias, cuando stas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas. Arrendamiento de vivienda Concepto. Arrendamiento que recae sobre una edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. (Art. 2 LAU 1994)

Normas Generales de los arrendamientos de vivienda Naturaleza de las normas Art 6 LAU 1994 Son nulas, y se tendrn por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Ttulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Condicin de arrendamiento de vivienda Art 7 LAU 1994 El arrendamiento de vivienda no perder esta condicin aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cnyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Cesin del contrato y subarriendo. Art 8 LAU 1994 El contrato no se podr ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesin, el cesionario se subrogar en la posicin del cedente frente al arrendador. La vivienda arrendada slo se podr subarrendar de forma parcial y previa el consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regir por lo dispuesto en el presente Ttulo para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artculo 2.1. De no darse esta condicin, se regir por lo pactado entre las partes.

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Derecho Civil III 2011/2012 El derecho del subarrendatario se extinguir, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrend. El precio del subarriendo no podr exceder, en ningn caso, del que corresponda al arrendamiento. Duracin del contrato Ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a cinco aos, llegado el da de vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de sus prrrogas, su voluntad de no renovarlo. (Art. 9.1 LAU 1994) El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposicin del arrendatario, si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin. Si no hay fijada una fecha de duracin o sea indeterminado se entender celebrado por un ao, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el arrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior. (Art. 9.2 LAU 1994) La prrroga obligatoria slo queda excluida cuando el propietario necesita la finca arrendada para destinarla a vivienda permanente propia. No cabe alegar otros usos ni tampoco la necesidad de otras personas, aunque sean familiares del arrendador. (Art. 9.3 LAU 1994) El derecho a la prrroga no es renunciable por anticipado por el arrendatario. Ahora bien, si transcurrido el tiempo del contrato, no desea hacer uso de la prrroga, puede hacerlo. Prrroga del contrato Un vez transcurridos 5 aos, llegado a la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes, hubiese notificado a la otra (al menos con 1 de antelacin a aquella fecha) su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta un mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. (Art. 10 LAU 1994) La nueva Ley descarta la existencia de subrogacin inter vivos. La cesin del contrato o el subarriendo. Requieren el consentimiento, expresado por escrito, del arrendador conforme a las reglas generales en materia de contratacin. El efecto de la subrogacin mortis causa, queda limitado al perodo contractual restante. Respecto del uso de la vivienda familiar en casos de crisis matrimonial, el texto establece que " el cnyuge no arrendatario podr continuar en el uso de la vivienda arrendada.

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Derecho Civil III 2011/2012 La renta El Art. 17 CC establece que la determinacin de la renta inicial y de las circunstancias de tiempo, lugar y forma de pago queda a la libre voluntad de las partes. No existe lmite sobre su cuanta y si no se ha pactado nada, ser pagadera mensualmente y habr de efectuarse en los siete primeros das del mes. La renta se actualiza, de acuerdo con el Art. 18.1 durante los 5 primeros aos, de acuerdo con el ndice de precios al consumo, y los siguientes segn lo pactado por las partes (en su defecto si no hay acuerdo por el IPC). La actualizacin se har anualmente. La renta podr ser elevada por el arrendador por obras de mejora salvo pacto en contrario, pero siempre que hayan transcurrido al menos cinco aos de arrendamiento. Los gastos generales sern a cargo del arrendatario cuando as se haya pactado, deber constar por escrito. Derechos y obligaciones de las partes Obras por el arrendador ste viene obligado a realizar las obras necesarias para conservar la casa en condiciones de habitabilidad (sin derecho a elevar por ello la renta) salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. El arrendatario tiene la obligacin de comunicar al arrendador los deterioros que se produzcan en la finca, en el plazo ms breve posible. Si la obra durase ms de veinte das, habr de disminuirse la renta en proporcin a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. En el caso de mejoras, se trata de una facultad del arrendador que no necesita el consentimiento del arrendatario, salvo que le vayan a perturbar en el pacfico goce de la vivienda. Obras por el arrendatario Se le prohbe salvo que exista un consentimiento por escrito del arrendador la realizacin de obras que modifiquen la configuracin de la finca. Si lo hace es causa de resolucin, y adems ha de reponer cosas a su estado anterior. No obstante podr realizar sin previo consentimiento del arrendador las pequeas reparaciones que vengan exigidas por el desgaste cotidiano de la vivienda (pintura, cambio de cristales, reparacin de cerraduras y similares), estas sern a su cargo. Se permiten las obras que sean necesarias para adecuar la vivienda arrendada a las deficiencias fsicas, sensoriales o psquicas que concurran en el arrendatario o sus familiares. El arrendatario que las lleve a cabo no puede reclamar su importe al arrendador y estar obligado a reponer a la vivienda a su estado original si as es requerido por el arrendador.

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Derecho de adquisicin preferente (Art. 15 LAU 1994). Tanteo y Retracto Concepto. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendr el arrendatario derecho de adquisicin preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. El arrendatario podr ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta das naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisin de vender la finca arrendada, el precio y las dems condiciones esenciales de la transmisin. El arrendatario podr ejercitar el derecho de retracto, con sujecin a lo dispuesto en el artculo 1.518 del Cdigo Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificacin prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, as como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducar a los treinta das naturales, contados desde el siguiente a la notificacin que en forma fehaciente deber hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. No habr lugar a tanteo o retracto si vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador. Suspensin (Art. 26 LAU 1994) El arrendatario tiene la opcin entre suspender el contrato o desistir sin indemnizacin cuando las obras en la vivienda la hagan inhabitable. El arrendatario no tiene que pagar la renta mientras no pueda usar la vivienda y queda paralizada tambin la duracin del arrendamiento que comenzar de nuevo a contar desde la vuelta del arrendatario a la vivienda. Resolucin (Art. 27 LAU 1994) Es causa de resolucin del contrato el incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes y faculta a la resolucin en consonancia con el Art. 1124. Son causa de resolucin a instancia del arrendador: La falta de pago de la renta La falta de pago de la fianza o de la actualizacin El subarriendo o la cesin inconsentida La realizacin de daos dolosos a la finca o de obras inconsentidas por el arrendador Si en la vivienda se dan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas. Cuando deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 7.

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Son causas de resolucin a instancias del arrendatario: La no realizacin por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21. La perturbacin de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilizacin de la vivienda.

Extincin (Art. 28 LAU 1994) Prdida de finca arrendada por causa no imputable al arrendador. Declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.

El contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (Art. 29 al 35 LAU 1994) Concepto. Son aquellos arrendamientos que recaen sobre una edificacin que tenga como destino primordial uno distinto al establecido en el Art. 2 LAU 1994. Por ejemplo los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea sta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren. Rgimen jurdico As dispone que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda "se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Ttulo III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil". Enajenacin de la finca arrendada (Art. 29 LAU 1994) El adquirente de la finca arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria. No obstante, el arrendatario que vea extinguido anticipadamente el contrato, tendr derecho a indemnizacin de daos y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato. Cesin del contrato y subarriendo (Art. 32 LAU 1994) El arrendatario podr subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El arrendador tiene derecho a una elevacin de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesin del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. Nos ser cesin el cambio producido por fusin, transformacin o escisin de la sociedad arrendataria Tanto la cesin como el subarriendo, debern notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aqullos se hubieran concertado.

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Subrogacin por acusa de muerte del arrendatario. (Art. 33 LAU 1994) A la muerte del arrendatario tiene derecho subrogarse en el local el heredero si se ejerce actividad empresarial o profesional. La indemnizacin por clientela. (Art. 34 LAU 1994) La llamada indemnizacin por razn de la clientela constituye una novedad que se introduce por la LAU. Se trata de una compensacin econmica por tazn del perjuicio que experimente el arrendatario que tiene que abandonar el local donde ha venido ejerciendo su actividad y captando una clientela que l seguramente pierde y de la que se puede aprovechar quien le sustituya en uso del inmueble. El nacimiento de esta indemnizacin surge cuando se ha extinguido el arrendamiento y el arrendatario previamente ha manifestado su voluntad de renovarlo por un cinco aos ms, como mnimo, y por una renta de mercado. La actividad debe ser una actividad comercial de venta al pblico. La indemnizacin comprender los gastos de traslado y perjuicios derivados de la prdida de la clientela. Disposiciones comunes a las dos modalidades de arrendamiento (No cae pero es importante para distinguir los aspectos comunes de los dos tipos de vivienda) (Art. 21) Imposicin al arrendador de la realizacin de las obras necesarias o de conservacin. (Art. 26) Posibilidad de suspensin del contrato en caso de obras de conservacin o acordadas por autoridad competente. Art. 22) Obligacin para el arrendatario de soportar las obras de mejora. (Art. 19) Facultad del arrendador de elevar la renta por mejoras. (Art. 23) Prohibicin del arrendatario de realizar "obras modificativas del inmueble" sin consentimiento escrito del arrendador y facultades de ste en caso de que el arrendatario incumpla tal obligacin. (Art. 35) El arrendador podr resolver de pleno derecho el contrato en los casos de cesin o subarriendo de carcter clandestino. (Art. 31) "Lo dispuesto en el art. 25 sobre el derecho de tanteo y retracto, ser de aplicacin a los arrendamientos que regula este ttulo (Art. 33) "En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que contine en el ejercicio de la actividad podr subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extincin del contrato".

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La fianza (Art 36 LAU 1994) A la celebracin del contrato ser obligatoria la exigencia y prestacin de fianza en metlico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Durante los cinco primeros aos de duracin del contrato, la fianza no estar sujeta a actualizacin. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podr exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, segn proceda, al tiempo de la prrroga. La actualizacin de la fianza durante el perodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco aos, se regir por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto especfico, lo acordado sobre actualizacin de la renta se presumir querido tambin para la actualizacin de la fianza.

La falta de pago de la fianza o de su actualizacin es causa de resolucin del contrato a instancia del arrendador. Quedan exceptuadas de la obligacin de prestar fianza la Administracin General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autnomas y las entidades que integran la Administracin Local, los organismos autnomos, etc. Rgimen transitorio (A resumirlas a gusto del consumidor estn sacadas de la pagina de Aznar) Contratos de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 (Disposicin Transitoria Primera). Los contratos de arrendamiento se regirn en cuanto a su duracin por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, sin aplicacin de la prrroga forzosa, si bien en el resto de los derechos y obligaciones de las partes, se regirn por la LAU de 1964, con una particularidad, y es que en el caso de arrendamientos de viviendas, les sern de aplicacin determinados avances sociales que se contienen en la LAU de 1994, y en concreto sern aplicables los arts. 12, 15 y 24 relativos, respectivamente, a los derechos del cnyuge o pareja de hecho del arrendatario en supuestos de vencimiento del contrato y desistimiento, derechos del cnyuge no arrendatario al que se le atribuye la vivienda en los supuestos de nulidad, separacin y divorcio, y el derecho del arrendatario con minusvalas a realizar obras en la vivienda arrendada. Adems, no se les aplicar el art. 24.1 de la LAU de 1964 relativo a la subrogacin de los derechos del arrendatario a su cnyuge, ascendientes, descendientes o hermanos, salvo supuestos de adjudicacin judicial al cnyuge en procesos matrimoniales, limitndose tambin el derecho de tanteo y retracto en los supuestos de divisin de la cosa comn. Quiere ello decir que a tales contratos les son de aplicacin las causas de resolucin contractual previstas en el art. 114 de la LAU de 1964.

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Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (Disposicin Transitoria Segunda).

Estos contratos que subsistan en la actualidad, continan rigindose por las normas previstas en la LAU de 1964, salvo los avances sociales introducidos por la LAU de 1994 a los que antes nos referimos para los contratos concertados al amparo del Decreto de 1985, y que suponen la aplicacin de los arts. 12, 15 y 24 de la LAU de 1994, sin que, como en el caso anterior, le sea aplicable el art. 24.1 de la LAU de 1964. Con base en lo anterior, le es de aplicacin el rgimen de prrroga forzosa previsto en el art. 57 de la LAU de 1964, aun cuando se introducen modificaciones en el tema de la extincin del contrato y en el de la subrogacin en la posicin del arrendatario. As, estos contratos de arrendamiento subsistirn en situacin de prrroga forzosa hasta el fallecimiento del arrendatario, salvo posibilidad de subrogacin conforme a las condiciones que pasamos a desarrollar: En estos contratos, la subrogacin slo podr tener lugar a favor del cnyuge o pareja de hecho del arrendatario no separado legalmente o de hecho; en defecto de cnyuge o persona que conviviera con l en anloga relacin, la subrogacin tendra lugar a favor de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos aos anteriores a su fallecimiento y, en defecto de los anteriores, se podran subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con l con 3 aos como mnimo de antelacin a la fecha de su fallecimiento. Al fallecimiento de cualquiera de los anteriores subrogados, el contrato se extinguir, salvo en los casos en que el subrogado fuese un hijo del arrendatario, en cuyo supuesto el contrato se extinguira a los dos aos de la subrogacin o cuando el hijo alcanzase la edad de 25 aos, si sta fuese posterior; no obstante la ley establece una excepcin a tal sistema y es el caso del hijo del arrendatario afectado por una minusvala igual o superior al 65%, en cuyo caso el arrendamiento se extinguira al fallecimiento del hijo subrogado y afectado por tal anomala. Es preciso advertir no obstante que, en los supuestos en los que conforme a las disposiciones de la LAU de 1964 ya hubiese existido una nica subrogacin anterior a la entrada en vigor de la actual LAU, al fallecimiento del que vena siendo arrendatario slo podrn subrogarse las mismas personas y con iguales condiciones que las antes referidas, excepcin hecha de los ascendientes, extinguindose el contrato al fallecimiento del subrogado, con la misma excepcin antes referida para el supuesto de que este fuese un hijo del arrendatario. Por el contrario al fallecimiento de la persona que por disposicin del art. 59 de la LAU ocupase la vivienda por virtud de segunda subrogacin, no se podrn realizar ulteriores subrogaciones. En ningn caso los beneficiarios de una subrogacin podrn renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelacin Hay que tener adems en cuenta que, escondido dentro del apartado de la actualizacin de la renta prevista para estos arrendamientos, existe una norma que afecta a la duracin, y es que si el inquilino opta por oponerse sin ms a la actualizacin de la renta, cosa que puede hacer, entonces y slo entonces, el arrendamiento quedar extinguido en un plazo de ocho aos a contar del requerimiento fehaciente que el arrendador debi efectuarle para actualizar la

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Derecho Civil III 2011/2012 renta, extinguindose en dicho plazo aun cuando se produzca una subrogacin. Por otro lado, se establecen en estos contratos determinados derechos para el arrendador: 1. 1.- En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinar por capitalizacin al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultara de la aplicacin de las reglas de valoracin de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. 2. 2.- Podr exigir del arrendatario el total importe de la cuota del IBI que corresponda al inmueble arrendado. 3. 3.- Podr repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparacin necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, salvo pacto expreso conforme al cual tales gastos resultaran del arrendador. 4. 4.- Podr repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros. 5. 5.- Para estos contratos se establece un sistema de actualizacin de rentas Conforme al apartado 11 de la Disposicin Transitoria segunda, podrn ser actualizadas las rentas de los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, previo requerimiento fehaciente del arrendador al inquilino, que puede realizar desde la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a contar desde la entrada en vigor de la Ley. Conforme a la regla 1, del apartado 11, se deduce que el esquema de actualizacin consiste en aplicar a la renta inicialmente pactada los incrementos que resulten de aplicar el ndice general nacional del sistema de ndices de precios de consumo. Y para la determinacin del incremento procedente, ha de tenerse en cuenta la proporcin existente entre el ndice de precios al consumo del mes anterior a la fecha del contrato y del mes precedente a aqul en que se lleve a cabo cada actualizacin. Para los arrendamientos de viviendas llamadas suntuarias a que se refiere el artculo 6.2 de la Ley de 1964, que se hubieren celebrado antes del 12 de mayo de 1956, se tomar como renta inicial la revalorizada a la que se refiere el artculo 96 de la Ley de 1964, hallase o no exigida la revalorizacin y como ndice correspondiente a la fecha del contrato el mes de junio de 1964. Para los arrendamientos de las dems viviendas celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomar como renta inicial la que viniere percibiendo el arrendador en julio de 1954 y como ndice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954, conforme a lo que establece la misma regla 1. El clculo de la renta actualizada resultara de multiplicar la renta base por el ndice actual, y dividir el resultado por el ndice correspondiente a la fecha del arrendamiento (teniendo en cuenta lo anteriormente indicado en cuanto a la referencia de esos ndices). Esta actualizacin no se produce de una manera automtica, sino que requiere un previo requerimiento del arrendador, dice la Ley, un requerimiento fehaciente en la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Puede existir una comunicacin fehaciente del inquilino al arrendador, oponindose a la actualizacin.

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Conforme a la regla 5, cuando la renta actualizada calculada conforme a la Regla general fuera superior a la que resulta de aplicar el sistema de porcentajes sobre el valor catastral previsto en este regla quinta, se aplicar a aquella. Y la actualizacin de la regla quinta consiste en aplicar al valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994 un porcentaje de incremento de un 12 por ciento de un 24, segn que el valor catastral hubiese sido revisado antes o despus de 1989. Para las fincas situadas en el Pas Vasco, se aplicar sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para las situadas en Navarra, se aplicar el 12 por 100. Esto a efectos prcticos puede traer graves problemas de aplicacin, ya que en los recibos del Impuesto de bienes inmuebles no se indica la fecha de revisin catastral, por lo que habr que acudir al Organismo competente para saberla, como se ha indicado por parte de la doctrina. La regla 6 de esta disposicin transitoria segunda 11 establece la posibilidad de oponerse el inquilino a la actualizacin de la renta, comunicndoselo fehacientemente al arrendatario en el plazo de treinta das naturales siguientes a la recepcin del requerimiento. La norma establece que si el inquilino ejercita la opcin de no actualizar la renta, los contratos quedarn extinguidos en un plazo de ocho aos aun cuando haya una subrogacin, y se contar dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador. En tal supuesto, el inquilino abonar durante los ocho aos la renta que viniese pagando hasta dicho momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, y que slo podr actualizarse anualmente con la variacin experimentada por el ndice General Nacional de precios al consumo en los doce meses anteriores a la fecha de cada actualizacin. La regla 7 establece un supuesto de excepcin a esa actualizacin de la renta en los casos en que la capacidad econmica del arrendatario y de su familia, no supere unos porcentajes que la Ley establece, cuando la suma de los ingresos totales, que perciba el arrendatario, y las personas que con l convivan habitualmente en la vivienda arrendada, es decir, los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aqul en que se promueva por el arrendador la actualizacin de la renta, no supere dos veces y media el salario mnimo interprofesional, si viven en la misma una o dos personas; en tres veces, si conviven tres o cuatro personas, y en tres veces y media si son ms de cuatro los ocupantes de la vivienda. La Ley establece la presuncin de que si no se acredita por el arrendatario los ingresos percibidos se presume que s procede la actualizacin pretendida. En cuanto a la regla 8 se centra en los supuestos en que no proceda la actualizacin; en estos casos, la renta que viniese abonando el inquilino, con el incremento de las cantidades asimiladas a ella (coste de servicios, obras), podr actualizarse anualmente, a tenor de la variacin experimentada por el ndice General de Precios al Consumo, en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizacin. La regla 9 prev que cuando tenga lugar la actualizacin de la renta, sta no se realizar de un modo completo desde la primera vez, sino de una forma escalonada. Ello es debido a que se quiere evitar causar un grave perjuicio econmico al arrendatario, suavizndolo al hacerlo paulatinamente. Esto se realiza en un periodo de diez o de cinco aos, segn que los ingresos excedan o no en cinco veces y medio el salario mnimo interprofesional. En el supuesto de que no excedan, los porcentajes exigibles irn aumentando desde el primer ao en un 10 por ciento, el segundo en un 20 por ciento, y as sucesivamente, hasta llegar al 100 por cien. Cuando la suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mnimo interprofesional, adems de ser el periodo de

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Derecho Civil III 2011/2012 actualizacin en un plazo de cinco aos, los porcentajes exigibles sern el doble de los antes reseados. Por ltimo, la regla 10 establece que estas normas de actualizacin sustituyen a todo lo dispuesto en la Ley de 1964, artculo 100 nmeros 1 y 4. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (Disposicin Transitoria Tercera) Continuarn rigindose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma, entre las que se encuentran las relativas a la extincin y subrogacin, prevista en el apartado B. Una de estas modificaciones contenidas en este apartado B es la sealada en con el nmero 3 cuando seala que "Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fsica se extinguirn por su jubilacin o fallecimiento, salvo que se subrogue su cnyuge y contine la misma actividad desarrollada en el local". A priori, con independencia de la desafortunada confeccin de este farragoso rgimen normativo transitorio, cabe sealar que esta norma, a diferencia de la Disposicin Transitoria Segunda, dedicada a las viviendas, en la que no solo introduce un nuevo rgimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, no fija las reglas especiales de procedimiento, ni los efectos que resultan de la falta de notificacin en un plazo determinado, tanto por jubilacin como por fallecimiento del arrendatario. Todo ello ha dado lugar a un interesante debate doctrinal sobre las consecuencias que su omisin conlleva, que va desde quienes consideran que, al no remitirse la D.T. 3. B a ninguna norma especfica concreta, esta se produce automticamente, por lo que no es preciso ejercitarla ni se impone la notificacin, hasta quienes entienden que es de aplicacin analgica, bien el plazo de 90 das del artculo 58.2 de la Ley de 1964 o el del 16.3 de la Ley de 1994 (segn el apartado 9 de la DT 2 Ley de 1994); bien el de dos meses, al producirse la subrogacin bajo la vigencia de la nueva Ley, aplicando por analoga lo dispuesto en el artculo 33 de la Ley de 1994, o el de un mes, segn el artculo 32.4; o de quienes consideran que la omisin ira contra el principio de la buena fe del artculo 1256 del CC , en relacin con los artculos 114.11 de la Ley de 1964 y 35 y 27 de la nueva, o defienden la aplicacin del rgimen comn del Cdigo Civil en cuanto a la prescripcin, en base a la DA 10 , al que se remite. Sin duda esta imprevisin legislativa complica el debate desde el momento en que la normativa anterior se complementa con la nueva mediante la incorporacin de la jubilacin como causa de extincin o subrogacin, que no estaba en el artculo 60 del Texto del 64 referido exclusivamente a la muerte del arrendatario, sobre el que ya se haba pronunciado con reiteracin esta Sala en las sentencias de 5 de octubre de 1963 y 12 de mayo de 1971, y de forma indirecta en las de 9 de diciembre de 1964 y 5 de noviembre de 1991 , en el sentido que el artculo 60 no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificacin prevenida, para otros casos, en el artculo 58 de la Ley.

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Derecho Civil III 2011/2012 Es cierto que el conjunto de sentencias est dictado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pero el principio de continuidad de las normas de la Ley de 1964, que no hayan sido modificadas en la de 1994, determina que aquello que no estaba, siga sin estarlo ahora en esta suerte de contratos, al no haber quedado afectados por la Disposicin Derogatoria nica, y que con independencia de que la notificacin sea necesaria para que el arrendador pueda conocer con quien ha de seguir la relacin arrendaticia y valorar su ajuste a la legalidad, permitindole el ejercicio de las acciones de todo tipo frente a quienes lo ocultan y le impiden la recuperacin del local, nunca sern estas las resolutorias de la relacin arrendaticia si el cambio de titularidad del antiguo por el nuevo arrendatario se produce en la forma que la ley permite puesto que ni la Transitoria la impone, ni lo hace la del 1964 , ni tampoco ello es posible a partir de una reinterpretacin de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo bajo la consideracin de que la nueva Ley establece un nuevo estatuto normativo para esta suerte de contratos, incluido el efecto resolutorio, convirtiendo en ilegal lo que no lo era para el mismo hecho y los mismos contratos, puesto que no implica incumplimiento de ninguna de las obligaciones propias del arrendatario, y como tal no tiene encaje en el artculo 114 de la LAU de 1964 , al no ser tampoco de aplicacin las previsiones sobre notificacin de las subrogaciones contenidas en el artculo 58.4 para las viviendas, norma que tiene desde luego una razn de vigencia que es completamente diferente de las que regulan los locales de negocio, dado el distinto rgimen jurdico y econmico que resulta de unos y otros arrendamientos, y que ha impedido y sigue impidiendo para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, trasladar obligaciones de uno a otro a partir de una interpretacin extensiva o analgica de las mismas, cuyo incumplimiento de lugar a la resolucin del arriendo por una causa que no tiene efectos constitutivos de la transmisin ni tiene cabida en un sistema tasado, como es el de la Ley de 1964, a diferencia de lo que sucede en la de 1994 en la que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato, por cualquiera de las partes, da derecho a quien hubiere cumplido a instar la resolucin contractual conforme al artculo 1124 CC En segundo lugar, el apartado B, nmero 4, de la mencionada Disposicin Transitoria Tercera, contempla una serie de reglas para considerar extinguido un contrato de arrendamiento de local de negocio cuando el arrendatario es una persona jurdica. La regla 1 expone que: Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurdica se extinguirn de acuerdo con las reglas siguientes: Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte aos. Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la Divisin 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Econmicas. Se exceptan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 m2, en cuyo caso, la extincin se producir en cinco aos.Ahora bien, en referencia a la regla 2 ha existido siempre varias interpretaciones doctrinales diferentes de las Audiencias Provinciales a efectos de determinar el plazo de duracin de los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 cuando el arrendatario sea persona jurdica y desarrolle actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1 a las que correspondan cuotas segn las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Econmicas mnimas municipales, o cuotas mnimas segn tarifa correspondiente al ejercicio de 1.994, de 20 a 5 aos con prueba a cargo de la parte arrendataria del importe del I.A.E. que abona por la actividad que desarrolla. El problema se plantea en determinar si basta para establecer la duracin de estos contratos de arrendamiento acreditar simplemente la cuota mnima municipal del I.A.E. que corresponda a la actividad desarrollada para el ejercicio de 1994, o si resulta necesario que el arrendatario est

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Derecho Civil III 2011/2012 dado de alta y que pague el impuesto correspondiente, o la cuota que efectivamente se haya satisfecho y abonado para ese ejercicio. Pues bien, la ratio legis de esta regla 2 la podemos localizar en la exposicin de motivos de la LAU de 1994 con el tenor literal siguiente: Para los arrendamientos de personas jurdicas se configuran plazos de resolucin tasados, entre cinco y veinte aos, en funcin de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurndose un plazo de duracin breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial econmico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias. Por tanto, la LAU se inclina por un criterio puramente econmico, identificado por la cuota del I .A.E, en funcin de la cual establece una duracin mayor o menor del contrato, que cede en el supuesto de que no se acredite la cuota que corresponde a la actividad desarrollada en el local arrendado para limitar su duracin al plazo mnimo de cinco aos. Nada dice la norma sobre las consecuencias que derivan de aquellos arrendamientos respecto de los cuales el arrendatario no est dado de alta en actividad alguna ni abone por tanto cuota del I.A.E, situacin que, sin duda, ha propiciado soluciones tan diversas como las apuntadas, y que debe resolverse en favor de la segunda postura, coincidente con la de la sentencia recurrida en casacin, desde la idea de que el equilibrio que la Ley tiene en cuenta para fijar la duracin de estos contratos no es meramente nominal sino real y que lo decisivo disfrutar de los derechos que la norma concede a los arrendatarios es que estn al tanto, de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para en su vista decidir el nmero de aos de prrroga del contrato, en unos momentos en que esta Sala pretende acomodar ambas realidades jurdicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infraccin de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias (STS de 30 de septiembre, 29 de octubre de 2008 y 14 de mayo 2009 ).

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TEMA 10. EL ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS Y EL CONTRATO DE OBRA

El arrendamiento de servicios Concepto. Conforme al Art. 1544 CC, en el arrendamiento de servicios una de las partes se obliga a prestar un servicio de carcter material a otro por precio cierto. El carcter material del servicio contratado permite distinguir esta figura del mandato. El objeto propio del contrato consiste en la prestacin de una determinada actividad que ha de ser desarrollada por el arrendatario, sin que ste quede obligado a garantizar la obtencin de resultado alguno, es calificable tcnicamente como obligacin de hacer. Caractersticas del contrato de arrendamiento de servicios

Es un contrato consensual. Es un contrato bilateral y oneroso, dada la existencia de obligaciones recprocas y remuneradas. Es un contrato esencialmente temporal, aunque su duracin puede ser indefinida. El CC veta el contrato <<de por vida>>, que considerar nulo. Obligacin de hacer, cuyo contenido no es el resultado de una determinada accin, sino una actividad general del prestador, que la ejerce en beneficio del cliente y por encargo de ste. Obligacin de medios o de actividad, sin garanta de resultado til. Criterio de la LEX ARTIS (Zonas fronterizas: la llamada medicina satisfativa (ciruga plstica, esterilizacin, ortodoncia, etc.). La prueba del incumplimiento contractual requiere prueba de la falta de diligencia en la prestacin del servicio, sin que baste que el resultado deseado por el cliente no se obtenga. Comprende toda clase de servicios, salvo los que tienen una regulacin especfica incompatible con la estructura abierta del contrato en el rgimen civil.

Rgimen jurdico (Arts. 1583-1587 CC) La regulacin en el CC, sobre la prestacin de servicios es inexistente, ya que solo se ocupa del servicio de criados y trabajadores asalariados. Histricamente, cubran el trabajo domstico y manual dependiente, pero no el profesional titulado (que, con frecuencia, se comprenda bajo el contrato de mandato). Ms adelante esto ser al revs el trabajo dependiente ser objeto de contrato de trabajo y el de los profesionales independientes objeto de arrendamiento de servicios.

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Hoy por hoy la nica referencia sobre el contrato de prestacin de servicios aparece en los Arts. 1583 1587, ocupndose del servicios de criados y trabajadores asalariados, regulado hoy por el Estatuto de los Trabajadores y su normativa de desarrollo. Slo estn materialmente en vigor dos artculos del CC: Art. 1583 CC. Puede contratarse esta clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo. Art. 1587 CC. El despido de los criados, menestrales, artesanos y dems trabajadores asalariados () da derecho para desposeerles de la herramienta y edificios que ocuparen por razn de su cargo.

El contrato de servicios se regir fundamentalmente por el rgimen general de las obligaciones y contratos, con integracin de los usos y la aplicacin de la analoga (mandato, etc.). Arrendamiento de servicios y contrato de trabajo El contrato de servicios supone el antecedente al contrato d e trabajo, que se define como . El acuerdo por el cual una persona natural (trabajador) se obliga a prestar un servicio personal a otra persona natural o jurdica (empleador), bajo dependencia o subordinacin y a cambio de un salario. El contrato de arrendamiento de servicios es un contrato civil y no laboral. En el caso de los profesionales liberales la relacin de los contratantes puede darse tambin en este sentido indicado, es decir, de una forma autnoma, que caera bajo la regulacin del Cdigo Civil, se tratara de un arrendamiento de servicios. Pero tambin hay supuestos en los que los profesionales liberales pueden adoptar la forma laboral, pues el profesional laboral puede quedar dentro del mbito laboral, cuando la relacin que mantiene con el empresario queda sometida al mbito de organizacin y direccin del empresario por ser una prestacin por cuenta ajena, si bien en el primer supuesto (relacin autnoma) y cuando estos servicios se repiten de forma continuada para un mismo cliente, no es algo aislado sino habitual, puede ocurrir que la subordinacin y la dependencia vallan siendo mayores y se vaya acercando lo que comienza siendo un arrendamiento de servicios al terreno laboral. As la jurisprudencia para los supuestos de profesionales liberales (abogados, arquitectos...) ha sealado que cabe el doble vnculo, como profesin liberal autnomo y como profesin laboral por cuenta de una empresa. En cambio la jurisprudencia no ha considerado la existencia del contrato de trabajo para los colaboradores periodsticos, fotgrafos, modelos en bellas artes... pero s que se incluye en el supuesto de los guas tursticos La caracterstica de onerosidad sigue estando presente, pero el requisito del precio cierto se encuentra en gran parte desvirtuado (ya que puede quedar establecida por los usos de la profesin). La accin para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los 3 aos (Art. 1967 CC)

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No obstante, los servicios de los profesionales liberarles no siempre y en todo caso son objeto de un contrato de arrendamiento de servicios. En ocasiones, estaremos ante la presencia de un contrato de obra propia, supuesta en el que el profesional se obliga a prestar no propiamente s u actividad, sino el resultado producido por la misma. (Obligacin de resultado) El Contrato de Obra Art. 1542 CC El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o de servicios Art. 1544 CC El arrendamiento de obras o de servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto Concepto. El contrato de obra se puede definir como es aquel en cuya virtud una persona (contratista), se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra (comitente), que habr de pagar por ella un precio cierto. Lo prometido por el deudor no es el trabajo o el servicio en s mismo considerado, sino el resultado del trabajo (la obra). Queda sometido, pues, el contratista al desempeo de una obligacin de resultado. La doctrina tratar de evitar la denominacin de arrendamiento de obra, llamndolo contrato de obra, contrato de empresa, contrato de ejecucin de obra o incluso contrato de industria. Caractersticas

Es un contrato consensual. Es un contrato bilateral, en cuanto que las partes que intervienen son dos; por un lado, el contratista o constructor y, por otro lado, el dueo de la obra o comitente. Es un contrato sinalagmtico, en cuanto que existen derechos y obligaciones para ambas partes contratantes. Es un contrato de resultado y no de actividad. Es un contrato de tracto sucesivo, en cuanto que su cumplimiento requiere la ejecucin de diversas prestaciones. Es un contrato conmutativo, en cuanto que las prestaciones se miran como equivalentes. El constructor obtiene el resultado convenido con su propia actividad, con su propia actividad, organizacin y medios Es un contrato donde el constructor asume los riesgos de su actividad hasta la asume los riesgos de su actividad hasta la entrega de la obra entrega de la obra. El constructor realiza su actividad a cambio de un precio cierto

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Derecho Civil III 2011/2012 Naturaleza y regulacin La regulacin que el CC dedica al contrato de obra (Arts. 1588-1600) es parcial e insuficiente, no resolviendo, actualmente, todos los problemas que surgen en la realidad de este contrato. La LOE (Ley 38/1999 de ordenacin de la edificacin) aunque no regula el contrato ejecucin de obra, establece una regulacin general y unitaria de determinados aspectos esenciales del proceso de la edificacin que inciden directamente en el contrato de obra. La promulgacin de la LOE no puede suponer hacer tabla rasa del Cdigo Civil por dos razones:

Porque cualesquiera obras, que como obligacin de resultado, hayan de considerarse objeto del contrato y no sean susceptibles de ser calificadas como edificaciones a los efectos de la LOE obviamente requieren la aplicacin e interpretacin del Cdigo. Lo establecido en la disposicin transitoria primera de la LOE supone que, incluso en relacin con las edificaciones, durante aos habr de pervivir el rgimen de responsabilidad previsto en el Art. 1.591 del Cdigo Civil y, en consecuencia, la amplia jurisprudencia dictada sobre el particular.

El CTE (Cdigo Tcnico de la edificacin, RD) concreta las exigencias bsicas de la prestacin del contrato de obra y desarrolla la LOE en cuanto a los deberes de los agentes de la edificacin y el contenido de los proyectos. Objeto del contrato de Obra (El precio y la Obra) La obra Las normas del Cdigo Civil, en su mayora, al regular el contrato de obra parecen pensar exclusivamente en que el objeto del contrato slo fuese la construccin o, en su caso, reparacin o rehabilitacin de edificios. El objeto del contrato de obra puede recaer sobre todas las cosas, todo resultado material, industrial, cientfico o artstico. En general, la obra objeto del contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestacin: posible, lcita y determinada o determinable. La ejecucin de una obra puede contratarse conviniendo que el que la ejecuta ponga solamente su trabajo o su industria (simple contrato de obra), o que tambin suministre material (contrato de obra con suministro de materiales). El precio Resalta el Art. 1544 CC que el contratista se obliga a ejecutar una obra... por precio cierto. As pues, para el contratista el objeto fundamental del contrato es la obtencin de un precio consistente en un ajuste o precio alzado, es decir, fijado de antemano y pagadero segn una forma determinada. El precio puede consistir en:

Un precio o ajuste alzado por la ejecucin completa de la obra. Un precio por unidades o por <<certificaciones de obra>>.

Ninguna de estas modalidades de precio es regulada con detalle por el Cdigo Civil.

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Derecho Civil III 2011/2012 El cambio de las condiciones originariamente pactadas conlleva la facultad del contratista de revisar el precio inicialmente estipulado, por el contrario, el encarecimiento de los elementos necesarios para la realizacin de la obliga ser a cuenta del contratista que inadvertidamente ha corrido con semejante riesgo. Estas normas tienen carcter meramente dispositivo y son sustituibles por cualesquiera otras reglas que voluntariamente puedan establecer las partes del contrato. Agentes de la edificacin (Las obligaciones de las otras partes no tan importantes como promotor, constructor, etc. las tenis que ver en el mismo Art. 8 de la LOE, no son tan importantes pero bueno XD) Art. 8 LOE Son agentes de la edificacin todas las personas, fsicas o jurdicas, que intervienen en el proceso de la edificacin. Sus obligaciones vendrn determinadas por lo dispuesto en esta Ley y dems disposiciones que sean de aplicacin y por el contrato que origina su intervencin El promotor. Es el que decide, impulsa, programa y financia la obra. El proyectista. Es el agente que, por encargo del promotor y con sujecin a la normativa tcnica y urbanstica correspondiente, redacta el proyecto Constructor. Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato. Director de obras. Es el agente que (formando parte de la direccin facultativa) dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificacin y dems autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuacin al fin propuesto Director de ejecucin de obra. Es el agente que (formando parte de la direccin facultativa), asume la funcin tcnica de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado. Entidades y laboratorios de control de calidad. Prestan asistencia tcnica en la verificacin de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecucin de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable Suministrador de productos. Son los almacenistas, importadores o vendedores de productos de construccin (estos se entienden como aquel que se fabrica para su incorporacin permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semi elaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecucin). Propietario/Usuario

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Derecho Civil III 2011/2012 Modalidades de contrato de Obra 1. El contrato de obra con suministro de materiales Es aquel contrato en virtud del cual el constructor no slo se obliga a realizar la obra, sino tambin a proporcionar los materiales necesarios para su ejecucin (Art. 1588 del Cdigo Civil). Esta modalidad adquiere cierta relevancia, ya que no se sabe si estamos ante un contrato de obra, o es una venta de cosa futura o un contrato mixto de compraventa y obra. Para la determinacin de su regulacin, es necesario analizar la voluntad de las partes, dependiendo de que se est interesado por los materiales o por el resultado. 2. El contrato de obra a precio alzado Es aquel en el que el precio se ha fijado por adelantado, no pudiendo haber variacin del mismo aunque aumenten los precios de mano de obra o de los materiales empleados, salvo que se haya producido algn cambio en el proyecto que produzca aumento de obra y hubiese dado su consentimiento el comitente. Los elementos que caracterizan a este contrato son, la invariabilidad del precio, la disolucin entre los conceptos de precio y coste y el precio se fija en funcin de un plano previamente detallado (Art. 1593 del CC). 3. El contrato de obra por unidad de medida Se entiende por unidad de medida la obra meramente longitudinal o cubicable. Dentro de esta modalidad podemos distinguir dos subespecies. El contrato por unidad de medida sin determinacin de cantidades y el contrato por unidad de medida con determinacin de cantidades (Art. 1592 CC) 4. El contrato de obra por pieza ejecutadas Es aquel en el que el precio de la obra se determina por precios unitarios. Este tipo de contrato se caracteriza porque el precio se fija por cada pieza ejecutada y entregada, existiendo dos precios: el precio unitario, por piezas y el precio global, que resulta de cuantificar el coste real de todas las piezas ejecutadas por el contratista (Art. 1592 del CC). 5. El contrato de obra por administracin Es aquel en el que el constructor (contratista) se obliga a ejecutar la obra y adquirir los materiales precisos para su realizacin por encargo o delegacin expresa del promotor (comitente), quien se obliga a abonar el precio de los materiales empleados, la mano de obra y dems gastos, adems de una remuneracin que se asigna al contratista por sus tareas (No se regula en el Cdigo Civil), al igual que el contrato llave en mano.

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Derecho Civil III 2011/2012 Elementos del contrato de Obra Elementos personales. El constructor o contratista y el promotor o comitente. Elementos reales. La obra y el precio Elementos formales. Rige en nuestro OJ el principio de libertad de forma y aunque lo normal es formalizarlo en un documento escrito (contrato de obra), es posible el acuerdo verbal, SALVO si se trata de un contrato administrativo de obra regulado en la Ley de Contratacin del Sector Pblico.

Obligaciones del contratista La principal obligacin del contratista consiste en realizar la obra de acuerdo con los usos de su actividad o profesin (la llamada Lex artis), en el tiempo y las condiciones convenidas, segn lo pactado, ya sea entregando la totalidad de la obra al finalizar el plazo o fraccionndola en ejecuciones parciales. El encargo de ciertas obras suele ir acompaado de un diseo o proyecto. En este caso, la obra debe realizarse conforme a l, pudindose slo variar por acuerdo de las partes, si bien el comitente puede reservarse en el contrato la facultad de modificarlo dentro de ciertos lmites. Es usual, sobre todo en los contratos de obra referentes a construcciones propiamente dichas, la insercin de una clusula penal imponiendo al contratista una indemnizacin alzada o proporcional por el retraso en la terminacin. Resumen de las obligaciones y derechos del contratista La ejecucin o realizacin de la obra (Conforme a lo pactado y debe de ser posible (fsica y jurdicamente), licita y determinable o ser determinada. La entrega de la misma en el plazo pactado Preferencia de crdito (Art. 1992.1 CC) Derecho de retencin de la cosa (Art. 1600 CC)

Obligaciones del comitente Pagar el precio convenido. Dispone el Art. 1.599 CC que si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra se pagar al hacerse la entrega. En el caso de modificacin de la obra sobre plano, que produzca un aumento de la misma, el contratista podr pedir aumento de precio siempre que el dueo autorizara los cambios. (Art. 1593 CC) Recibir la obra, manifestando las reservas oportunas en el acta de recepcin de obra (Art. 6 LOE) La entrega de la obra es la puesta a disposicin de la obra realizada al promotor. Se trata, por tanto, de un desplazamiento de la posesin de la cosa de una persona a otra. La recepcin es el acto por el cual el promotor examina la obra ejecutada, la declara conforme a lo pactado y toma posesin de la misma, trasladndose los riegos y perdiendo la accin por los defectos aparentes que no sean objeto de reservas en el acta de recepcin. Fases de la recepcin son dos:
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Derecho Civil III 2011/2012 La verificacin es el conjunto de operaciones materiales y tcnicas que tiene por objeto examinar y comprobar si la obra ha sido ejecutada correctamente con el fin de obtener los elementos necesarios para formar la voluntad en orden a la aceptacin de la obra. La aprobacin de la obra es aquella declaracin de voluntad del promotor por la que manifiesta que la obra es conforme a lo estipulado en el contrato de obra y a las reglas del arte de la construccin.

NOTA: Tiene un plazo de 30 das tras la recepcin de la notificacin realizada por escrito al promotor (ART. 6 LOE) Tipos de recepcin 1. Recepcin total y parcial. La recepcin es total cuando el promotor aprueba y recibe la integridad de la obra construida. La recepcin es parcial cuando el promotor aprueba y recibe una parte de la obra construida, la cual tiene su propia individualidad y autonoma propia. 2. Recepcin expresa y R. tcita. La recepcin es expresa cuando existe una declaracin de voluntad del promotor, ya sea oral o escrita, aprobando la obra realizada por el constructor. La recepcin es tcita cuando se deduce de hechos o actos realizados por el promotor que implican inequvocamente la aceptacin de la obra realizada por el contratista. 3. Recepcin provisional y definitiva. La recepcin provisional es aquella que se produce cuando la obra est terminada, establecindose un perodo de garanta convencional que tiene por objeto asegurar el fiel cumplimiento de las obligaciones del constructor. La recepcin definitiva es aquella que se produce una vez que la obra est completamente terminada, comenzando a partir de ese momento los plazos de las responsabilidades previstas en el Art. 17 de la LOE y dems que se deriven del contrato. (La que se suele pactar convencionalmente) La obra a satisfaccin del propietario no constituye un elemento natural del contrato de obra, sino, que requiere una estipulacin concreta sobre el particular. Art. 1598 CC Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfaccin del propietario, se entiende reservada la aprobacin, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente. Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estar a lo que ste decida. El Cdigo Tcnico de Edificacin (No hay mucho ms que poner la verdad) Es el conjunto principal de normativas que regulan la construccin de edificios en Espaa desde 2006. En l se establecen los requisitos bsicos de seguridad y habitabilidad de las construcciones, definidos por la Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE). Sus exigencias intervienen en l as fases de proyecto, construccin, mantenimiento y conservacin. Es una normativa basada en prestaciones.

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Derecho Civil III 2011/2012 Los riesgos en el contrato de obra En trminos generales, la obra se realiza a riesgo del contratista, de modo de que si antes de entregarse aqulla se perdiese o destruyese, es el contratista quien soporta la prdida de la cosa, al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el precio convenido. No obstante, conviene distinguir entre el simple contrato de obra y el contrato de obra con suministro de materiales a cargo del propio contratista: 1. Art. 1589 CC, establece que el contratista debe sufrir la prdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla por parte del comitente. 2. En caso de simple contrato de obra, Art. 1590 CC el contratista no puede reclamar ningn estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla o que la destruccin haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueo. Si la prdida o destruccin de la cosa objeto del contrato tiene lugar una vez que ha sido recibida por el comitente, debe entenderse que las cosas perecen para su dueo y, en consecuencia, el contratista queda eximido de responsabilidad alguna (salvo que sea de aplicacin la responsabilidad por ruina Art. 1591 CC) El Art. 1.596 CC establece que el contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra. Al comitente lo que realmente le importa es el resultado final de la obra y su cumplida satisfaccin al respecto..... Reclamar al contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea quien sea el que haya realizado materialmente la ejecucin de la obra contratada. Basta que el contratista haya actuado a travs de auxiliares o de subcontratados, quienes se encontraran en situacin de dependencia, sin que sea necesaria relacin laboral alguna. La responsabilidad por Ruina (Art. 1591 CC) Entregada y recepcionada la obra, el contratista ha cumplido su obligacin, cesando generalmente su responsabilidad. Pero cuando se trata de construccin de edificios, en los que los vicios se manifiestan a largo plazo, es preciso proteger al comitente contra la impericia del contratista. En consecuencia, el contratista de un edificio y el arquitecto responden de los daos y perjuicios causados por su ruina, si sta tuviese lugar en el plazo de 10 aos, por vicios debidos a su respectiva actividad o profesin. El contratista alarga su responsabilidad al plazo de 15 aos, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato. Concepto de Ruina Art. 1591 CC, la ruina significa destruccin, desplome o desmoronamiento del edificio. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha incorporado el concepto de la llamada ruina funcional, para permitir la exigencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en que los defectos de construccin supongan que la edificacin sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.

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Derecho Civil III 2011/2012 Personas responsables por Ruina El Art 1591 CC declara responsables solamente al contratista y al arquitecto. Sin embargo, la jurisprudencia ha realizado una interpretacin extensiva del precepto, adaptndolo a las circunstancias actuales, para declarar la posible responsabilidad de otros protagonistas de la actividad inmobiliaria. As, adems del contratista o constructor y arquitecto superior, pueden resultar igualmente responsables:

Aparejadores o arquitectos tcnicos. (SSTS de 11 de Junio de 1992) Otros titulados superiores, como ingenieros. (SSTS de 14 de Noviembre de 1984) Los distintos tipos y subtipos de promotores inmobiliarios

Carcter solidario de la responsabilidad y ejercicio de plazos Segn el Art. 1591CC, el constructor responde de los vicios de la construccin y el arquitecto de los vicios del suelo y de la direccin. Sin embargo, en la mayora de los supuestos, la sentencia suele acabar por concluir la imposibilidad de individualizacin de la responsabilidad, y por consiguiente, estima la reclamacin de los perjudicados de establecimiento de una responsabilidad de carcter solidario. Los plazos temporales del Art .1591 no son de prescripcin ni de caducidad, sino plazos de garanta de carcter especial, de producirse vicios ruingenos dentro del plazo de diez aos o apareciendo circunstancias que motiven la falta de cumplimiento exacto del contrato dentro del plazo de quince aos, los perjudicados podrn accionar contra los responsables, contando para ello con un nuevo perodo ste s, de prescripcin de quince aos, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1964. La responsabilidad de los agentes de la edificacin tras la LOE . Diversidad de vicios constructivos y plazos de garanta (Art. 17.1 LOE) Vicios estructurales. Son los ms graves, por afectar a elementos estructurales del edificio, comprometiendo su propia estabilidad. Plazo de 10 aos Vicios constructivos. Originados por deficiencias graves que, sin afectar a la seguridad y estabilidad del edificio, atentan a elementos constructivos relativos a la propia habitabilidad del edificio. Plazo de 3 aos. Vicios de acabado. Defectos de construccin relacionados con los elementos de acabado, de fcil deteccin incluso por personas que no sean expertas en la construccin. Plazo de 1 ao.

Tales plazos, en principio, debe considerarse como plazos de garanta.

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Derecho Civil III 2011/2012 Criterios de imputacin El constructor responder de los daos materiales del edificio ocasionado por vicios o defectos derivados de una mala ejecucin o defecto de calidad de los materiales empleados, que sean causados por s o por las personas de quienes tiene que responder: 1. Los subcontratistas. 2. La impericia, falta de capacidad profesional o tcnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y dems personas que de l dependan. 3. Las deficiencias de los productos de construccin adquiridos o aceptados por l. La accin de repeticin (Art. 18.2 LOE). Pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificacin contra los dems, o a los aseguradores contra ellos, prescribir en el plazo de dos aos desde la firmeza de la resolucin judicial que condene al responsable a indemnizar los daos, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnizacin de forma extrajudicial. Otros Aspectos La LOE contempla la regulacin de un sistema de seguros, a celebrar por los constructores, que al menos han de garantizar durante el correspondiente perodo los vicios estructurales. De otro lado, es evidente que la posible pluralidad de responsables as como el carcter solidario de la responsabilidad (cuando no puede determinarse individual y precisamente) es ahora considerada de manera especial por la LOE. Extincin del contrato de Obra (Adems de las que propone el CC) Desistimiento unilateral del comitente Art. 1954 CC el dueo puede desistir, por su sola voluntad de la construccin de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. El comitente no necesita alegar justa causa, ni esperar un momento temporal determinado, para privar de efectos al contrato de obra, puede desistirse del contrato como y cuando quiera, aunque, por supuesto, resarciendo al contratista en los trminos establecidos. Los gastos y el trabajo realizado por el contratista son interpretados por el Tribunal Supremo de forma generosa, para evitar que el libre desistimiento del comitente perjudique la indemnidad patrimonial del contratista. La utilidad que pudiera obtener de ella (de la obra) es un concepto indemnizatorio ms y, por consiguiente, tambin referido al contratista. La jurisprudencia suele concretar dicho componente indemnizatorio en el denominado beneficio industrial, que le correspondera al contratista sobre el total de la obra realizada (se considera salvo pacto en contrario equivalente al 15% de la totalidad de la obra contratada).

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Derecho Civil III 2011/2012 La muerte del contratista Determina la extincin del contrato si la obligacin de hacer que pesaba sobre aqul tena carcter personalsima y, en consecuencia, no puede considerarse transmisible a los herederos del contratista. En los supuestos en que la obra contratada hubiera sido parcialmente ejecutada, el comitente debe abonar a los herederos del constructor, a proporcin del precio convenido, el valor de la parte de obra efectuada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales se reporte algn beneficio para el propio comitente. (Art. 1595 CC). Imposibilidad sobrevenida de la ejecucin Se produce igualmente la extincin del contrato si el contratista no puede concluir la obra por alguna causa independiente de su voluntad (Art. 1595 CC). Debe tratarse de causas fortuitas que, por consiguiente, resulten insuperables para el contratista, no obstante haber observado ste la diligencia exigible en el cumplimiento de la obligacin que sobre l pesaba. En estos casos el contratista deber ser indemnizado de acuerdo con el Art. 1.595.2 CC La compraventa de viviendas sobre plano Es la adquisicin realizada de un inmueble sobre las definiciones grficas (planos) y/o memoria de calidades y sin que dicho producto se haya construido an. Cuando se compra una vivienda o casa sobre plano sta se construir segn las prescripciones establecidas por el arquitecto en el proyecto de ejecucin correspondiente. El promotor deber otorgar a la persona interesada los siguientes documentos:

Los datos de inscripcin de la empresa constructora en el Registro Mercantil. Planos generales y detallados de la vivienda. Instrucciones sobre el uso y conservacin de las instalaciones. Una memoria de las calidades de construccin de la vivienda El precio total y la forma de pago de la vivienda a comprar

La publicidad entregada vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que est obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos; as es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promocin a la hora de establecer una reclamacin amistosa o judicial. Las arras penitenciarias y las cantidades peridicas Para adquirir una vivienda sobre plano hay que entregar una suma de dinero en concepto de seal o arras penitenciales que permite la reserva hasta la celebracin del contrato de compraventa . Si al final no se celebra la compra, el que entrego las arras las perder. A su vez tambin hay que entregar una cantidad de dinero peridica (mientras la construccin de la vivienda y hasta la firma del contrato), dicha cantidad se descuenta del importe final.

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Derecho Civil III 2011/2012 La proteccin legal de los crditos nacidos del contrato de obra Accin directa de trabajadores y suministradores (Art. 1597 CC) Normalmente los constructores para realizar la obra deben celebrar un contrato con terceras personas, por ello, el Art. 1597 CC otorga a estos terceros una accin directa para reclamar del comitente cuanto se les adeude. La accin directa queda limitada a la cantidad que adeude el comitente al contratista, pues si este ha sido pagado o la obra se ha contratado por unidad de medida, no hay lugar para la accin directa. Esta accin directa est fundada en motivos de equidad por no ser lcito el dueo, el empresario o ambos hasta incluso por fraudulenta confabulacin y se enriquezcan daosamente en el esfuerzo o la aportacin impagada de operarios y suministradores. Legitimacin. Las personas que, mediante su trabajo o la entrega de materiales destinados a la realizacin de la obra, hayan contribuido a la actividad propia del contratista. No se requiere que quienes hayan aportado su propio trabajo se encuentren relacionados con el contratista mediante contrato laboral, sino que basta cualquier posible prestacin de servicios. Derecho de retencin (Art. 1600 CC) El contratista tiene derecho a recibir el precio de la obra y como garanta de este precio de retener en prenda la cosa mueble en que haya ejercitado una obra hasta que se le pague. Caractersticas necesarias para que se d el derecho de retencin 1. La obra debe consistir en una reparacin o reconstruccin de cosa mueble careciendo de derecho de retencin el contratista inmobiliario. 2. Una vez que la obra se ha empezado a realizar, el contratista cuenta ya con el derecho de retencin por el correspondiente crdito. Preferencia en el crdito del contratista (Art. 1992.1 CC) El contratista cuya prestacin consista en la construccin, reparacin o conservacin de un bien mueble, goza de un crdito preferente para el cobro. En el caso de que el contrato de obra recaiga sobre bienes inmuebles, son igualmente preferentes los posibles crditos refaccionarios de que sea titular el contratista.

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TEMA 11. EL MANDATO. LOS CUASICONTRATOS. EL ENRIQUECIMIENTO INJUSTO

Concepto, caracteres, clases

Concepto. Segn el Art. 1709 del CC. Por el contrato de mandato se obliga a una persona a prestar algn servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra. La doctrina considera que la vaguedad y excesiva amplitud de la frase prestar algn servicio o hacer alguna cosa, hace sumamente difcil la diferenciacin entre este contrato y el arrendamiento de servicios. CASTAN lo define como El contrato por el cual una persona se obliga a realizar, por cuenta o encargo de otra, actos o servicios relativos a la gestin de uno o varios asuntos, con retribucin o sin ella. Caractersticas del contrato de mandato Consensual Unilateral, si es gratuito y bilateral si conlleva una retribucin Impera la libertad de forma El mandato es un contrato basado en la confianza que el mandante otorga al mandatario, es un contrato intuitu personae.

Distincin entre mandato y arrendamiento de servicios. Diferenciacin por la causa, ya que el mandato es un negocio esencialmente gratuito. Y el arrendamiento de servicios es oneroso y conmutativo. Diferenciacin por la representacin, el mandato implica representacin y el de servicios, no. Diferenciacin por el objeto, el mandato recae sobre actos jurdicos, y el arrendamientos de servicios, recae sobre actos materiales.

Ninguno de los criterios anteriores resuelve el problema de la distincin, ya que puede ser tambin: Un contrato oneroso. No representativo. Tiene un contenido amplsimo, comprendiendo toda clase de actos, materiales o jurdicos.

La doctrina seala que la esencia del mandato es la gestin o cuidado de negocios ajenos, tal y como se deduce del Art 1709 CC antes mencionado, criterio que no aparece en el Art 1544 CC, que define al arrendamiento de servicios.

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Derecho Civil III 2011/2012 GARCA VALDECASAS Slo pueden ser objeto del mandato aquellos actos en que quepa la sustitucin, es decir, aquellos actos que el mandante realizara normalmente por s mismo. Mientras que habra arrendamiento de servicios cuando se encarga a alguien la prestacin de servicios que normalmente no podra realizar y que no son de la propia actividad de la persona que los encarga (del mandante).

Clases de mandato Por la forma (Art 1710 CC), cabe un mandato expreso (en cuyo caso puede formalizarse en documento pblico, en documento privado, o verbal) o tcito (deducido de los actos propios del mandante y del mandatario). Por la retribucin, cabe distinguir entre mandato retribuido y gratuito. El Art. 1711 CC A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito. Esto no obstante, si el mandatario tiene por ocupacin el desempeo de servicios de la especie a la que se refiere el mandato, se presume la obligacin de retribuirlo. Por el mbito o extensin del poder, el Art. 1712 CC El mandato es general o especial. El primero comprende todos los negocios del mandante. El segundo, uno o ms negocios determinados. Mandato concebido en trminos generales y mandato expreso. Seala el Art. 1.713 CC El mandato concebido en trminos generales, no comprende ms que los actos de administracin. Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso. Por la representacin, se distingue entre mandato representativo (el mandatario - apoderado acta en nombre y por cuenta del mandante) y mandato sin representacin -o mandato simple- (el mandatario acta por cuenta del mandante, pero en nombre propio). Al mandato en nombre propio se refiere el Art. 1717 CC. Por la legislacin aplicable, cabe distinguir entre un mandato civil y un mandato mercantil, tambin denominado contrato de comisin. Seala el Art. 244 del C. Comercio Se reputar comisin mercantil el mandato, cuando tenga por objeto un acto u operacin de comercio y sea comerciante o Agente mediador del comercio el comitente o el comisionista. Mandato de crdito. Es una figura no regulada en el CC pero si en otros cdigos extranjeros, como el alemn o el italiano, lo mismo que en la Compilacin Navarra 1 marzo 73 (ley 526). Si bien es admisible al amparo del p de autonoma de la voluntad del art 1255 CC, y as lo ha manifestado la jurisprudencia en alguna sentencia.

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Derecho Civil III 2011/2012 Funciona como una frmula de financiacin, se encarga a alguien que, en nombre y por cuenta propia, conceda un crdito a un tercero con el que se quiere contratar (y que no dispone del capital necesario), afianzando el que hizo el encargo la obligacin de restitucin y pago de intereses asumida por el tercero. Ley 526 (Navarra): Quien manda a otro que preste una cantidad o conceda un crdito a un tercero se hace fiador de la obligacin contrada por ste. El mandatario podr liberarse del mandato si las condiciones patrimoniales del mandante o del tercero se hubiesen hecho tales que resulte ms difcil la satisfaccin de la deuda.

Mandato y representacin Aunque la doctrina tradicional los considero conceptos equivalentes, La doctrina moderna y la jurisprudencia sealan que se trata de dos instituciones que a pesar de poder estar unidas, son distintas. Diferencias entre mandato y representacin El mandato es un contrato y por tanto requiere aceptacin del mandatario, mientras que el apoderamiento es una declaracin de voluntad unilateral del dominus que no requiere aceptacin. El mandato regula las relaciones internas entre mandante y mandatario y hay obligacin de realizar el encargo. El apoderamiento trasciende a lo externo, y determina la eficacia respecto del dominus, de los negocios que celebre el representante con los terceros en nombre de aquel y no origina obligaciones de forma inmediata.

Por lo que puede existir entonces Mandato sin representacin, cuando no hay apoderamiento y cuando, habindolo, el mandatario no lo utiliza, relacionndose con los terceros en su propio nombre; Mandato con representacin (o representativo), cuando el mandatario obra por cuenta del mandante y en nombre de ste (es decir, manifestando su representacin). Representacin sin mandato, cuando el acto o negocio subyacente no es un contrato de mandato sino otro distinto (arrendamiento de servicios, contrato de comisin, de sociedad, etc.).

En nuestro CC no se contiene una regulacin sistemtica de la representacin pero a ella son aplicables las normas relativas al contrato de mandato siempre que los principios relativos al mandato sean compatibles a la naturaleza del poder.

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Derecho Civil III 2011/2012 Elementos del mandato. Elementos personales. El mandante, el que encarga el servicio o actividad El mandatario, el que lo realiza por cuenta y en inters de aquel.

Capacidad del mandante. Necesita capacidad general para contratar as como la capacidad especfica para el acto concreto a realizar. Capacidad del mandatario. Necesita solo la capacidad general para contratar. Art. 1716 CC El menor emancipado puede ser mandatario, pero el mandante slo tendr accin contra l en conformidad a lo dispuesto respecto a las obligaciones de los menores.

Objeto del contrato de mandato Es el acto jurdico a realizar por cuenta del mandante, caben en este mbito numerosos tipos de mandato, por un lado el mandato en trminos generales y el mandato especifico (Art. 1713 CC) y por otro lado el mandato general y el mandato especial (Art. 1712 CC) Los requisitos del objeto del mandato (acto jurdico), ha de ser, posible, lcito, determinado y no personalsimo del mandante. Forma del contrato (Contrato consensual y no formal) Art. 1710 CC El mandato puede ser expreso o tcito. El expreso puede darse por instrumento pblico o privado y an de palabra. La aceptacin tambin puede ser expresa o tacita, deducida esta ultima de los actos del mandatario. No obstante, el Art. 1280.5 CC seala que debern constar en documento pblico, el poder contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio, el poder para administrar bienes y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica, o haya de perjudicar a tercero. A unque la doctrina entiende que este precepto se refiere al apoderamiento, y no al mandato. Efectos del contrato Relaciones jurdicas internas (entre mandante y mandatario) Relaciones jurdicas externas (mandante y mandatario con los terceros con quienes contrate el mandatario).

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Derecho Civil III 2011/2012 Relaciones jurdicas internas, contenido de obligaciones del mandatario. 1. El cumplimiento del encargo Segn el Art. 1718 CC El mandatario queda obligado por la aceptacin a cumplir el mandato y responde de los daos y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante. Dicha ejecucin del mandato debe acomodarse a las instrucciones del mandante, seala el Art 1719 CC En la ejecucin del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. A falta de ellas, har todo lo que segn la naturaleza del negocio hara un buen padre de familia. Complementa el Art 1714 CC El mandatario no puede traspasar los lmites del mandato, si el mandatario la incumple, de acuerdo al Art.1272.2 CC En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tcitamente. Tambin completa el Art. 1715 CC No se consideran traspasados los lmites del mandato si fuese cumplido de una manera ms ventajosa para el mandante que la sealada por ste. El mandatario puede o no nombrar sustitutos? En principio, el carcter intuitu personae del contrato, dice que NO (sin perjuicio de la posibilidad del mandatario de utilizar a sus empleados o auxiliares), pero el CC admite tal posibilidad en su Art 1.721 CC El mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido, pero responde de la gestin del sustituto: Cuando no le dio facultad para nombrarlo. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.

NOTA: Lo hecho por el sustituto nombrado contra la prohibicin del mandante ser nulo Adems, en tales casos, seala el Art. 1.722 CC En los casos comprendidos en los dos nmeros del artculo anterior, puede, adems, el mandante dirigir su accin contra el sustituto. Al lado de esta sustitucin del poder que la doctrina denomina sub-apoderamiento, cabe otra en la que el apoderado coloca en su lugar un sustituto que le desplaza totalmente, quedando el primero fuera de la relacin representativa. En este caso se habla de transmisin de poder y la doctrina considera aplicable la misma disciplina que para el sub-apoderamiento.

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Derecho Civil III 2011/2012 2. Obligacin de rendir cuentas El Art. 1720 CC establece que Todo mandatario est obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo. Adems segn el Art. 1724 CC El mandatario debe intereses de las cantidades que aplic a usos propios desde el da en que lo hizo, y de las que quede debiendo despus de fenecido el mandato, desde que se haya constituido en mora. 3. Responsabilidad frente al mandante en el supuesto de incumplimiento de sus obligaciones Tanto en el caso de no ejecucin del mandato. Seala el Art. 1718 CC: ... y responde de los daos y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasione al mandante. De otro lado, igualmente incurre en responsabilidad el mandatario en el caso de ejecucin defectuosa del mandato, respondiendo por dolo y por culpa . Seala el Art. 1.726 CC El mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino tambin de la culpa, que deber estimarse con ms o menos rigor por los Tribunales, segn que el mandato haya sido o no retribuido. 4. Responsabilidad de varios mandatarios. Se aplica el Art. 1723 CC La responsabilidad de dos o ms mandatarios, aunque hayan sido instituidos simultneamente, no es solidaria si no se ha expresado as.

Relaciones jurdicas internas, contenido de obligaciones del mandatario. 1. Pagar al mandatario su retribucin, en los casos en que proceda. 2. Anticipar al mandatario, si ste lo pide, las cantidades necesarias para la ejecucin del mandato. Si el mandatario las hubiese anticipado, debe reembolsarlas el mandante aunque el negocio no haya salido bien, con tal que est exento de culpa el mandatario. El reembolso comprender los intereses de la cantidad anticipada, a contar desde el da en que se hizo la anticipacin (Art. 1728 CC). 3. Debe tambin el mandante indemnizar al mandatario de todos los daos y perjuicios que le haya ocasionado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario (Art. 1729 CC). El mandatario podr retener en prenda las cosas que son objeto del mandato hasta que el mandante realice tales indemnizaciones y reembolso (Art. 1730 CC). Segn el TS este derecho de retencin se configura como prenda, y por tanto se refiere exclusivamente a las cosas muebles. 4. En caso de pluralidad de mandantes, quedan stos solidariamente obligados para todos los efectos del mandato frente al mandatario (Art. 1731 CC).

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Derecho Civil III 2011/2012 Relaciones jurdicas externas. Rgimen jurdico del mandatario Mandato representativo y mandato no representativo. Cuando el mandatario acte en nombre propio (mandato no representativo), la relacin jurdica tiene lugar directamente entre mandatario y terceros (los terceros no conocen que el mandatario realmente acta por cuenta de otro), sin perjuicio de que posteriormente el mandatario tenga que cumplir sus obligaciones con el mandante (Ejemplo, transmitirle la propiedad de la cosa adquirida al tercero). As lo establece el Art. 1.717 CC: Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene accin contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni stas tampoco contra el mandante. En este caso, el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptuase el caso en que se trate de cosas propias del mandante. Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario Cuando el mandatario acta en nombre del mandante (mandato representativo) y el tercero conoce, pues, que el mandatario acta por cuenta de otro, las relaciones jurdicas del acto realizado tendrn lugar directamente entre mandante y tercero. Seala el Art. 1725 CC El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello personalmente o traspasa los lmites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes. Relaciones jurdicas externas. Rgimen jurdico del mandante En el caso de mandato representativo, el mandante queda obligado directamente con los terceros. El Art. 1727 CC El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contrado dentro de los lmites del mandato. En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tcitamente. En el caso de mandato no representativo o que el mandatario haya traspasado los lmites del mandato. El mandante no queda obligado con los terceros, sino cuando: Se trate de cosas propias del mandante (Art. 1717 CC) Medie ratificacin expresa o tacita (Art. 1727 CC)

Se entiende que hay ratificacin tacita cuando el mandante, sin hacer uso de la accin de nulidad por el ejercitable, acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su consentimiento. La ratificacin produce efectos retroactivos, sanando y haciendo valido el negocio desde su origen.

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Derecho Civil III 2011/2012 Pluralidad de mandantes y mandatarios Pluralidad de varios mandatarios. Se aplica el Art. 1723 CC La responsabilidad de dos o ms mandatarios, aunque hayan sido instituidos simultneamente, no es solidaria si no se ha expresado as. Pluralidad de varios mandantes, si dos o ms personas han nombrado un mandatario para un negocio comn, le quedan obligadas solidariamente para todos los efectos del mandato. (Art. 1731 CC). Este podr quedar revocado, siempre que se cuente con la voluntad de todos los mandantes, excepto si media justa causa y situacin de urgencia. Derecho de retencin del mandatario El mandatario podr retener en prenda las cosas que son objeto del mandato hasta que el mandante realice tales indemnizaciones y reembolso (Art. 1730 CC). Segn el TS este derecho de retencin se configura como prenda, y por tanto se refiere exclusivamente a las cosas muebles. Extincin del mandato Se extingue, adems de por las causas generales de todo contrato, por las especificas del Art.1732 CC 1. Por su revocacin. Al tratarse de un contrato de confianza, se admite el desistimiento unilateral o revocacin por parte del mandante (declaracin de voluntad unilateral y recepticia), incluso si es retribuido. El Art. 1733 CC El mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolucin del documento en que conste el mandato El Art 1734 CC establece que cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocacin no puede perjudicar a stas si no se les ha hecho saber.

La revocacin puede ser expresa o tcita. A esta ltima se refiere el Art. 1735 CC El nombramiento de nuevo mandatario para el mismo negocio produce la revocacin del mandato anterior desde el da que se hizo saber al que lo haba recibido, salvo lo dispuesto en el artculo que precede No obstante esta revocabilidad, tanto la doctrina c omo la jurisprudencia admiten excepciones, y sealan que: La revocacin es un derecho del mandatario renunciable, de acuerdo al Art 6.2 CC, siempre que la renuncia no sea contraria a la moral o al orden pblico ni perjudique a terceros. Se admite el pacto expreso de irrevocabilidad, cuando el mandato se ha dado en inters comn de mandante y mandatario, o de cualquiera de ellos y de un tercero, es decir, cuando la concesin del mandato es el contenido de un negocio bilateral o plurilateral que le sirve de causa o razn de ser.

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Derecho Civil III 2011/2012 Eficacia del pacto de irrevocabilidad. Para algunos, tiene una eficacia meramente obligacional, en caso de incumplimiento, la revocacin ser vlida, sin perjuicio de la obligacin del mandante de indemnizar daos y perjuicios. Para otros, produce efectos absolutos o reales, y en caso de incumplimiento, la revocacin ser nula. 2. Por renuncia o incapacitacin del mandatario. La renuncia debe de ser una declaracin de voluntad unilateral y recepticia. Seala el Art. 1736 CC El mandatario puede renunciar al mandato ponindolo en conocimiento del mandante. Si ste sufriere perjuicios por la renuncia, deber indemnizarle de ellos el mandatario, a menos que funde su renuncia en la imposibilidad de continuar desempeando el mandato sin grave detrimento suyo . Mientras que el Art. 1737 CC aade que El mandatario, aunque renuncie al mandato con justa causa, debe continuar su gestin hasta que el mandante haya podido tomar las disposiciones necesarias para ocurrir a esta falta La incapacitacin sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuacin o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por ste. En estos casos, el mandato podr terminar por resolucin judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor. *(Este artculo est redactado la Ley 18 noviembre del 2003, de proteccin patrimonial de las personas con discapacidad). 3. Por muerte, declaracin de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario. En cuanto a la muerte Del mandante, el Art. 1718.2 CC El mandatario debe acabar el negocio que estuviese comenzado al morir el mandante, si hubiera peligro en la tardanza. Del mandatario, el Art. 1.739 CC En el caso de morir el mandatario, debern sus herederos ponerlo en conocimiento del mandante y proveer entretanto a lo que las circunstancias exijan en inters de ste. En cuanto ausencia El Art. 183 CC dispone que inscrita en el Registro Central la declaracin de ausencia quedan extinguidos, de derecho, todos los mandatos generales o especiales otorgados por el ausente. (El Registro Central de Ausentes se incorpor al Registro Civil, tras la Ley 8 junio 1957).

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Derecho Civil III 2011/2012 En cuanto a los efectos de la extincin respecto a terceros El Art. 1738 CC seala Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es vlido y surtir todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con l de buena fe. La quiebra o insolvencia de las partes. El Art. 1732.3 CC considera la quiebra o insolvencia de cualquiera de las partes como causa de extincin del mandato

Contrato de mediacin o corretaje Concepto. El contrato de mediacin o corretaje es aquel por el cual una persona (corredor) se compromete, a indicar a otra (oferente) la oportunidad de concluir un negocio jurdico con un tercero, o a servirle de intermediario en esta conclusin, a cambio de una retribucin. La finalidad del contrato de mediacin es, por tanto, la de poner en relacin entre s a las partes que han de celebrar un futuro negocio, cualquiera que sea ste. Caractersticas. La jurisprudencia seala que es un contrato principal, consensual y bilateral. Pero no todos estos caracteres son admitidos de forma unnime por la doctrina. Muchos autores consideran que se trata de un contrato unilateral, pues solo crea obligaciones para una de las partes (el oferente). Otros discuten su carcter de principal, entendiendo que en sentido econmico es un contrato accesorio. Naturaleza jurdica. Este contrato guarda gran analoga con el mandato, arrendamiento de obras y de servicios y la comisin mercantil, pero se diferencia: En que el corredor no se haya ligado preliminarmente con las personas para quien acta. Limitndose a ponerlas en relacin, y quedando siempre fuera del contrato resultante.

Se trata en realidad de un negocio innominado y atpico, regido por el principio de la autonoma de la voluntad del Art. 1.255 del CC, y en el que es posible incluir pactos vlidos relacionados con la actividad mediadora, como es el de exclusiva. Normativa aplicable Por las normas establecidas por las partes. Por las reglas generales de las obligaciones y contratos del CC. Por los usos y costumbres adecuados a su naturaleza Por las reglas de otros tipos contractuales con los que guarde alguna afinidad (mandato, arrendamiento de obra). Aunque esto es discutido.

Tambin se aproxima al contrato de agencia, regulado por la Ley de 27 mayo 1992.

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Derecho Civil III 2011/2012 Constitucin Los Elementos personales. Mediador y oferente, habrn de tener la capacidad general para obligarse. No es necesaria, aunque si usual, la profesionalidad del corredor. Los elementos reales o el objeto. El servicio de mediacin que ha de ser posible licito y determinado. Y el premio de la comisin, cuya cuanta ser la que se estipule, y en su defecto la establecida por aranceles o tarifas o por los usos. La forma estar sometida a las reglas generales del Art. 1.278 CC y siguientes. Efectos. Dependern de la finalidad perseguida y de la voluntad y estipulacin de las partes. En general, el mediador deber desempear su labor con arreglo a lo estipulado y a la buena fe, y responder del incumplimiento en caso de dolo o culpa. Extincin. Adems de por las causas generales, tendr lugar por: Desistimiento unilateral de cualquiera de las partes, sin obligacin de indemnizar, a menos que haya habido mala fe. Si a pesar de haber desistido, el mediatario llega a concluir el contrato aprovechndose de las gestiones previamente realizadas por el mediador, este ltimo podr exigir la totalidad del premio o remuneracin prometidos. Los Cuasicontratos Segn el Art. 1089 CC es una de las fuentes de las obligaciones. Proviene de la tradicin romana. El Art. 1887 CC define los cuasi contratos como los hechos lcitos y puramente voluntarios de los que resulta obligado su autor para con un tercero y a veces una obligacin recproca entre los interesados. La licitud es un dato importante porque los diferencia de los hechos de culpa o negligencia del 1902 y ss. El cuasi contrato no genera obligaciones recprocas como las del Art. 1124 CC entre los interesados, son obligaciones impuestas por la ley en las que los principios de solidaridad social o de justicia lo demandan (cobro de lo indebido, gestin de negocios ajenos.). Estos dos son los nicos que regula el Cdigo Civil, pero el Cdigo Civil no limita el nmero, y se les aplicar la normativa ya existente.

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Derecho Civil III 2011/2012 Gestin de Negocios ajenos sin mandato Presupuestos, lo define el Art. 1088 CC como es el supuesto en el que uno se encarga voluntariamente de la gerencia o Administracin de los negocios de otro sin mandato de este. De esta descripcin se pueden deducir los siguientes rasgos que lo configuran

Falta de obligacin legal o voluntaria de asumir la gestin, puede surgir tambin por una actividad no prevista en el contrato ( o no impuesta por los usos o la buena fe , Art. 1258 CC) Gestin de un negocio ajeno, si el gestor cree de buena fe que el asunto es suyo no hay gestin de negocios ajenos. El negocio debe hallarse abandonado por el dominus, el dominus puede hallarse imposibilitado, incluso temporalmente, para hacerse cargo de l y disponer lo pertinente, por si o por mandatario. Asunto lcito, la ilicitud del negocio provocar la falta de accin del dominus contra el gestor y viceversa. Utilidad de la gestin, se requiere que se trate de evitar un mal inminente, o una situacin de urgencia.

Objeto y contenido de la gestin El objeto sera los negocios del otro en sentido amplio, no slo negocios jurdicos sino tambin materiales. Contenido. El gestor est obligado a continuar la gestin hasta el trmino del asunto y sus incidencias, o a requerir al interesado para que le sustituya en la gestin si se hallase en Estado de poder hacerlo. (Art. 1888 CC) En el desarrollo debe obrar con la diligencia de un buen padre de familia (Art. 1889 CC) y no como lo hara el dueo del negocio. Si este estaba acostumbrado a hacer operaciones arriesgadas aqul podr hacerlas, y si las realiza no teniendo el dominus costumbre, ser responsable de indemnizar daos y perjuicios que por su culpa o negligencia repercutan en el dominus. Y si adems las realiza y el dominus no lo sola hacer pues se agrava su responsabilidad al caso fortuito. (Art. 1891 CC) Se permite al gestor delegar en otra persona todos o algunos de los deberes de su cargo, respondiendo entonces de los actos del delegado. Se establece aqu, una solidaridad entre el delegante y el delegado. (Art. 1890 CC). El gestor est obligado a rendir cuentas de su gestin, porque es un medio indispensable para saber si ha cumplido o no, aunque no lo exprese el Cdigo Civil.

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Derecho Civil III 2011/2012 Puede ratificar expresamente la gestin, y en el caso de que no ratifique la gestin (Art. 1893 CC) tiene obligacin de responder de las obligaciones contradas, indemnizando de los gastos necesarios y tiles y de los perjuicios que hubiese hecho cuando:

Cuando el dominus se aprovecha de las ventajas de la gestin. La gestin ha tenido por objeto evitar algn peligro inminente.

Por tanto esa responsabilidad del dominus frente a terceros depender de cmo haya obrado el gestor:

Si ha utilizado el nombre del dominus, ste se obliga directamente frente a terceros. Si ha utilizado su propio nombre slo tendr el tercero accin contra l, aunque luego pida el gestor rembolso al dominus.

La ratificacin de la gestin por parte del dueo del negocio produce los efectos del mandato expreso. (Art. 1892 CC) Suministro de alimentos y gestin funeraria (Art. 1894 CC) Suministro de alimentos, cuando sin conocimiento del obligado a prestar alimentos los diese un extrao, tendr este derecho a reclamrselos, si no consta que los dio por piedad o sin nimo de reclamrselos. Es un supuesto en que el extrao cumple la prestacin alimenticia que le incumbe a un pariente, y reclamar el importe dentro del cuantum de la prestacin que debi satisfacer el pariente. Es un supuesto en el que el Cdigo Civil permite la gestin an contra la prohibicin del dominus. (Art. 1894.1 CC) Gestin funeraria, se refiere a los gastos funerarios proporcionados a la calidad de la persona y a los usos de la localidad, debern ser satisfechos, aunque el difunto no hubiese dejado bienes, por aquellos que en vida hubieran tenido la obligacin de alimentarle. (Art. 1894.2 CC)

El enriquecimiento injusto o sin causa Es en el derecho espaol una construccin Jurisprudencial y doctrinal que considera que es un principio general del derecho el de que nadie pueda enriquecerse con dao o detrimento de otro y que si ello ocurre, el enriquecido debe restituir. Tiene su base en la jurisprudencia del s. XIX que posteriormente otra de 1945 ha tratado de perfilar. La doctrina Jurisprudencial ha declarado reiteradamente que toda pretensin de enriquecimiento exige como requisitos esenciales:

La adquisicin de una ventaja patrimonial con ventaja para el demandado y correlativo empobrecimiento del actor. Conexin entre enriquecimiento y empobrecimiento. Falta de causa que justifique el enriquecimiento.

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Derecho Civil III 2011/2012 Presupuestos de enriquecimiento sin causa 1. Enriquecimiento, se puede producir por un aumento del activo (adquisicin de cosas corporales, de derechos, reales o de crdito, de la posesin de cosas) o por una disminucin del pasivo (extincin de una deuda o de un gravamen). El enriquecimiento negativo se da cuando es evitada una disminucin del patrimonio (Un no gasto es equivalente a un ingreso). Tambin son fuente de ingreso los servicios prestados por terceros, por ejemplo:

Empleada trabaja en casa por promesa de matrimonio del dueo. Genealogista descubre un descendiente fallecido y se da cuenta que tiene derecho a herencia despus de haber sido repartidos los bienes.

2. Empobrecimiento del actor, es necesario que el enriquecimiento antes mencionado se d a costa de otro. El empobrecimiento es una prdida pecuniariamente apreciable, (valor salido del patrimonio, una prestacin de servicios, la prdida de un lucro cierto y positivo) Si ese empobrecimiento es imputable al demandante o proviene de acto ilcito excluye la posibilidad de accin. 3. Relacin entre enriquecimiento y empobrecimiento , debe existir un lazo causal entre el enriquecimiento del demandado y el empobrecimiento del actor. A veces puede darse de manera directa el desplazamiento de valores del patrimonio del actor, o de forma indirecta con otro patrimonio de por medio. Una generalizacin total de esta legitimacin para entablar accin tiene peligro de ignorar regla de relatividad de los contratos, por lo que habr de modularla. 4. La falta de causa de desplazamiento patrimonial, es necesario para entablar accin que falte la causa de la atribucin, hay que comprobar en cada caso si queremos considerarlo injusto o sin causa, ya que si no hay abuso, hay justa causa o se apoya en preceptos legales no procede accin. Por ello la Jurisprudencia restringe la posibilidad de entablar accin con este requisito. La existencia de un contrato vlido elimina la posibilidad de accin. 5. No es necesario mala fe del enriquecido, antes la Jurisprudencia exiga mala fe, hoy en da puede ignorarlo o incluso ser de buena fe. Contenido del enriquecimiento sin causa (Ejemplos.) La sentencia de 5 de octubre de 1985 dice que aun cuando el demandado se haya enriquecido sin causa no podr reclamar sino hasta el lmite de su propio enriquecimiento. Lo que hay que determinar es la medida de ese enriquecimiento, saber si se incluye o no el lucro cesante. La respuesta es la mala o buena fe, el enriquecido de mala fe responde de frutos, intereses, daos y perjuicios

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Derecho Civil III 2011/2012 Naturaleza y prescripcin Cuestin de la subsidiariedad, la accin de enriquecimiento es personal, y pretende la reintegracin de lo salido. Su plazo de prescripcin es de 15 aos. La doctrina y Jurisprudencia francesa se inclinan por la subsidiariedad de esta accin , de modo que si el empobrecido puede accionar una accin nacida de contrato, cuasi contrato, responsabilidad civil o ley, debe accionar aquella. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo es fluctuante. Considera que quien las ha tenido y las ha dejado prescribir no podr acudir a estas en aras a la seguridad. No obstante hay una excepcin cuando concurran sobre un mismo supuesto normas reguladoras de responsabilidad civil y enriquecimiento podr acudir a la que estime ms adecuada. Cobro de lo indebido (Art. 1895 CC) Este es un cuasi contrato tipificado legalmente, surge cuando se ejecuta una prestacin que no es debida, por error. El CC lo identifica con la entrega de una cosa y dice en su Art. 1895 CC que cuando se recibe una cosa que no haba derecho a cobrar y que por error ha sido indebidamente entregada surge la obligacin de restituirla. Lo indebido de esa deuda puede fundarse en lo siguiente:

La deuda existe pero vincula a personas distintas del que da y del que recibe (indebitum ex persona). No ha existido relacin entre el que da y el que recibe, o la relacin que hubo se ha extinguido (indebitum ex causa). Existe deuda entre solvens y accipiens, pero entreg ms de lo debido (indebitum ex re).

La Jurisprudencia extiende la aplicacin de las reglas del cobro de lo indebido a:

Entrega se hace para constituir una obligacin que no lleg a nacer. Cuando el contrato se anula y hay que restituir las prestaciones realizadas.

El error del Solvens El error del que paga es otro de los requisitos que exige el Art. 1895 CC, y se admite tanto el error de hecho como el de derecho, y no se admite el requisito de la excusabilidad por el cual el accipiens se queda con lo entregado con la excusa de que el solvens debi ser diligente. La prueba del error se hace mediante presunciones:

La prueba del pago incumbe al que pretende haberlo hecho, lo mismo que el error con que lo realiz, a menos que el demandado negare haberlo recibido, ya que si justifica que hizo la entrega queda libre de prueba, Art. 1900 CC. Se presupone que hubo error en el pago cuando se entreg cosa que nuca se debi o ya estaba pagada. El que recibi puede justificar que la entrega se hizo por liberalidad u otra causa justa Art. 1901 CC.

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Derecho Civil III 2011/2012 La restitucin de la cosa indebidamente entregada ha de hacerse al solvens aunque ste no sea el propietario, salvo que este haya interpuesto la accin reivindicatoria contra el accipiens que es el que la tiene.

Objeto de la restitucin El solvens tiene derecho a reclamar lo indebidamente percibido por el accipiens, pero el objeto de la restitucin, su extensin, vara segn la naturaleza de la cosa entregada y la buena o mala fe. En cuanto al objeto a restituir

Si la cosa fuera cierta y determinada se entregar in natura. Si fuese dinero u otra cosa fungible se entregar el tatundem

Hemos dicho que el rgimen legal de la restitucin gira en torno a la buena (ignora lo indebido del pago) y la mala (cuando conoce este carcter) fe. Pero apreciar si hay mala o buena fe es necesario observar si su conducta se ajusta a una diligencia media Art. 1104 CC. La prueba incumbir al solvens por el principio general de presuncin de buena fe: Accipiens de mala fe, lo primero es la obligacin de restituir al solvens lo que le dio. (Art. 1896 CC)

Si el pago consiste en capitales o fuese cosa fructfera debe intereses legales o los frutos percibidos, y el tiempo es desde el cobro de lo indebido. Si la cosa tiene menoscabos responder de ellos. No responder de caso fortuito si hubiese ocurrido lo mismo si estuviese en manos del solvens, si no tambin, pero slo si la cosa es cierta y determinada. Responder de daos y perjuicios que le ocasione al solvens como deudor que incumple la entrega. Si entrego cosa cierta y determinada tiene el solvens derecho a equivalentes, que ser el valor de la cosa a la entrega pero si ha ido adquiriendo mayor valor se entregar ese valor. Lo mismo si es dinero. Respecto a gastos y mejoras es considerado como poseedor de mala fe.

Accipiens de buena fe, tiene que devolver lo estrictamente entregado. (Art. 1897 CC)

Si es una cosa cierta y determinada slo responder de las desmejoras o prdidas de estas y de sus accesiones. En gastos y mejoras es tratado como poseedor de buena fe.

Mala fe sobrevenida El accipiens que es de buena fe en principio puede perderla, y existir cuando se acrediten datos que demuestren que no ignora que el pago es indebido, pasa de la regulacin de la buena a la mala fe.

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Derecho Civil III 2011/2012 IMPORTANTE: Accin real (Juzgado donde se encuentra la finca) Accin personal (donde viva el dueo)

Naturaleza de la accin del solvens y los actos de disposicin de accipiens: En cuanto a los actos de disposicin del accipiens es una regulacin bastante limitada en el Cdigo Civil, y dice que si el accipiens de buena fe enajena la cosa cobrada, restituir el precio de esta o ceder al solvens la accin para hacerla efectiva. En lo relativo a la naturaleza de la accin del solvens, en principio tiene la Accin de restitucin de 15 aos de naturaleza personal, para que el accipiens cumpla su obligacin de entrega. Pero si el accipiens no ha recibido la propiedad de la cosa, y los terceros que la adquirieron tampoco podra tener el solvens adems la accin reivindicatoria, slo si existe ese tercero protegido por la apariencia jurdica. (Accin Personal) NOTA: Si el accipiens enajena de mala fe, no cambia la posicin de los terceros. Excepcin a la obligacin de restituir (Art. 1899 CC) Viene regulado en el Art. 1899 CC y dice que queda exento de la obligacin de restituir el que creyendo de buena fe que se haca el pago por cuenta de un crdito legtimo y subsistente, hubiese inutilizado el ttulo o dejado prescribir la accin o abandonado las prendas o cancelado las garantas de su derecho. Los presupuestos para la excepcin al derecho del solvens:
o o o

La existencia de un verdadero crdito entre solvens y accipiens. Creencia de buena fe del accipiens, de que el solvens es deudor. Error del solvens pagando creyendo que es deudor.

El solvens slo podr dirigirse contra el solvens o verdadero deudor.

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TEMA 12. LA SOCIEDAD CIVIL

Concepto. El CC regula el contrato de sociedad en el Libro IV, ttulo VIII, (artculos 1665 a 1708, ambos inclusive) bajo la denominacin "De la Sociedad". El Art. 1665 Cc recoge que "La sociedad es un contrato por el cual dos o ms personas se obligan a poner en comn dinero, bienes o industria, con nimo de partir entre s las ganancias." Notas esenciales de la Sociedad (Medio resumen de que va el tema) La constitucin de un fondo comn con las aportaciones de los socios (Art. 1665 CC). Cada uno de los socios ha de aportar algo a la sociedad y la totalidad de lo reunido se hace comn a todos los socios. La aportacin puede consistir: En cosas materiales, dinero o bienes (Aportacin propia). En el trabajo del socio, industria (Aportacin impropia).

El fin de obtener un lucro repartible. Esta intencin es un elemento esencial del contrato de sociedad y supone que: La sociedad se constituye para obtener un lucro o ganancia. La ganancia ha de ser comn a todos los socios. La ganancia o la prdida, ha de ser repartida entre los socios, considerndose nula la clusula que excluya a uno o ms socios de la correspondiente parte de las ganancias o de las prdidas. Slo el socio de industria puede ser excluido de toda responsabilidad en las prdidas

Caracteres del contrato de sociedad civil 1. Es un contrato consensual, en cuanto se perfecciona por el mero consentimiento. El Cdigo Civil consagra la libertad de forma supeditando su existencia frente a terceros a la escritura pblica siempre que se aporten a la sociedad bienes inmuebles o derechos reales. 2. Es un contrato bilateral o plurilateral, que da origen a derechos y obligaciones recprocos. En el contrato de sociedad nos encontramos dos partes o ms con intereses afines, existiendo un fin que las partes pretenden alcanzar, un mismo inters, por lo que la idea que guiar a las partes ser la de cooperacin. 3. Es un contrato oneroso y conmutativo. 4. Es un contrato preparatorio, en el sentido de que tiene por objeto crear una entidad destinada a celebrar otros contratos. 5. Es un contrato de tracto o ejecucin sucesiva, porque no se agota o consume por el cumplimiento de una o varias prestaciones determinadas. 6. Es un contrato de confianza, basado en la intuitu personae de cada uno de los socios

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La personalidad jurdica de las sociedades civiles y sociedades sin personalidad jurdica El legislador atribuye personalidad jurdica, adems de a las asociaciones de inters pblico reconocidas por la Ley, a las asociaciones de inters particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda personalidad propia independiente de la de cada uno de los asociado (Art. 35 CC) Seala el Art. 36 CC, que las sociedades se regirn por las reglas del contrato de sociedad, segn la naturaleza de ste, es decir, por las normas del contrato de sociedad civil o mercantil (CC o Cdigo de Comercio respectivamente). Por su parte, el Art 1.669 CC establece que no tendrn personalidad jurdica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de stos contrate en su propio nombre con los terceros. Esta clase sociedades se regir por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes. La falta de personalidad jurdica de las sociedades civiles no impide que estemos ante una sociedad, si bien los que contratan con los socios exigirn a stos el cumplimiento de las obligaciones contradas por ellos. Las relaciones jurdicas existirn directamente entre los socios, individualmente considerados, y las personas que con ellos ha encontrado. Clases de Sociedad Civil 1. Por su objeto, distinguimos entonces entre sociedades civiles y sociedades mercantiles, siendo las civiles reguladas por el cdigo civil (sociedad civil y comunidad de bienes), y las mercantiles (SL, SA, sociedad comanditaria, sociedad laboral, sociedad cooperativa, agrupacin de inters econmico y sociedad de inversin mobiliaria) las reguladas por el cdigo de comercio. Establece el Art. 1670 del CC que "Las sociedades civiles, por el objeto a que se consagren, pueden revestir todas las formas reconocidas por el Cdigo de Comercio. En tal caso, les sern aplicables sus disposiciones en cuanto no se opongan a las del presente cdigo". Y el artculo 116 del Cdigo de Comercio recoge que "EI contrato de compaa, por el cual dos o ms personas se obligan a poner en fondo comn bienes, industria o alguna de estas cosas para obtener lucro, ser mercantil, cualquiera que fuese su clase, siempre que se haya constituido con arreglo a las disposiciones de este Cdigo." Las leyes de sociedades annimas y de responsabilidad limitada establecen adems que las sociedades formalmente constituidas como tales tendrn carcter mercantil cualquiera que sea su objeto. De esta forma podemos distinguir una sociedad atendiendo a su objeto o a la forma de las mismas. Como hemos sealado dicho criterio no sera aplicable en el caso de Sociedades annimas o limitadas que siempre tendrn el citado carcter mercantil. En cualquier caso el Tribunal Supremo ha venido distinguiendo dichas sociedades atendiendo esencialmente al objeto de las mismas.

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La sociedad civil y la mercantil tienen todos los elementos comunes salvo dos Por un lado la sociedad mercantil tiene adems un aadido que es la realizacin de los actos de comercio. Por otro lado los requisitos formales de la sociedad mercantil.

2. Por la forma. Distinguimos asimismo entre sociedades civiles y mercantiles. A su vez, se distingue entre sociedades civiles constituidas en escritura pblica con carcter obligatorio, de las que no lo son. Todo ello sobre la base del Art. 1667 Cc que establece "que la sociedad civil se podr constituir en cualquiera forma, salvo que se aportaren a ella bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso ser necesaria la escritura pblica." 3. Por las aportaciones de los socios, podemos distinguir tambin las que establece el Art 1671 CC La sociedad es universal o es particular. Su origen lo sita OCallaghan en el consortium familiar romano que deriv en la societas omniun bonorum. Sin embargo y an sin contradecir esto, podemos atrevernos a decir que precisamente este origen tiene todava efectos en el marco legal tributario en la actualidad cuando se viene a permitir respecto de todas las ganancias en la unidad familiar una tributacin conjunta. 1. Sociedades universales. El Art. 1672 Cc seala que " La sociedad universal puede ser de todos los bienes presentes, o de todas las ganancias". A tenor del Art. 1677 Cc "no pueden contraer sociedad universal entre s las personas a quienes est prohibido otorgarse recprocamente alguna donacin o ventaja " y si no se determina la especie de sociedad ser considerada como sociedad universal de ganancias (Art. 1676 Cc). 1.1. Sociedad universal de todos los bienes presentes (Art. 1673 CC). Su regulacin en nuestro cdigo es una muestra de la influencia francesa y su origen lo podemos situar en la sociedad romana de bienes presentes y futuros (societas omniun bonorum). De la normativa se extrajo slo la sociedad universal de bienes presentes derivado de la prohibicin que tambin se estableci en el Art. 1271 CC del mismo cuerpo para la herencia futura. El Art. 1674 Cc establece determinadas caractersticas de la misma: En la sociedad universal de todos los bienes presentes pasan a ser propiedad comn de los socios los bienes que pertenecan a cada uno, as como todas las ganancias que adquieran con ellos. Puede tambin pactarse en ella la comunicacin reciproca de cualquiera otras ganancias; pero no pueden comprenderse los bienes que los socios adquieran posteriormente por herencia, legado o donacin, aunque s sus frutos.

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1.2. Sociedad universal de ganancias. De conformidad al Art. 1675 Cc "comprende todo lo que adquieran los socios por su industria o trabajo mientras dure la sociedad. Los bienes muebles o inmuebles que cada socio posee al tiempo de la celebracin del contrato, continan siendo de dominio particular, pasando slo a la sociedad el usufructo."

2. Sociedades particulares. De conformidad al Art. 1678 Cc "La sociedad particular tiene nicamente por objeto cosas determinadas, su uso, o sus frutos, o una empresa sealada, o el ejercicio de una profesin o arte. Caractersticas de las sociedades particulares: No puede comprender todos los bienes de los socios (societas alicuius rei). Tiene un objeto limitado (societas alicuius negotationis)

Constitucin de la Sociedad El Art. 1677 Cc, respecto del elemento personal, que no pueden contraer sociedad universal entre s las personas a quienes est prohibido otorgarse recprocamente alguna donacin o ventaja. As el cdigo civil establece limitaciones para el tutor en el Art. 221 CC o limitaciones a la eficacia del testamento en el Art. 752 CC. Asimismo hemos de tener en cuenta las limitaciones para el menor emancipado previstas en el Art. 323 CC del mismo cuerpo. Asimismo el Art. 1666 CC seala, en cuanto al objeto y elemento real de la sociedad, que "la sociedad debe tener un objeto lcito, y establecerse en inters comn de los socios. Cuando se declare la disolucin de una sociedad ilcita, las ganancias se destinarn a los establecimientos de beneficencia del domicilio de la sociedad y, en su defecto, a los de la provincia. Si se trata de una sociedad universal de bienes presentes y futuros, se ha dicho que no est permitida pero deber mantenerse la eficacia respecto de los bienes presentes y la nulidad respecto de los bienes futuros de conformidad al Art. 6.3 CC. La jurisprudencia ha sealado que la aportacin habr de estar determinada o ser determinable siendo sancionado, en su defecto, con nulidad. Como elemento formal establece el Art. 1667 CC que "La sociedad civil se podr constituir en cualquiera forma, salvo que se aportaren a ella bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso ser necesaria la escritura pblica. Ha sealado el TS que dicho requisito no es ad solemnitaten, sino que conforme al Art. 1278 CC derivar en las relaciones de los socios y no respecto de terceros frente a los cuales existe la sociedad (SSTS 21 febrero 1987 y 17 julio 1996). Se trata por tanto de un contrato consensual y basta el consentimiento de los contratantes para su perfeccin . (Ver arts. 1668 y 1670 Cc)

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Constituida la sociedad en la forma prevista y que hemos sealado comienza, conforme al Art. 1679 CC, la eficacia de la sociedad salvo que se haya pactado otra cosa. Asimismo tendrn personalidad jurdica, conforme al Art. 35 Cc, desde que haya quedado vlidamente constituida. El Art. 1669 Cc recoge que "No tendrn personalidad jurdica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de stos contrate en su propio nombre con terceros Aportaciones de los socios Cada socio es deudor de la sociedad del dinero, bienes o industria que se ha obligado a aportar al constituirse la sociedad (Art. 1681 CC), la sociedad comienza, de acuerdo al Art. 1679 CC, desde el mismo momento de la celebracin del contrato sino se hubiese pactado otra cosa. Las aportaciones pueden ser en propiedad para que sus frutos o su uso sean de la sociedad (Arts. 1687 y 1701 CC). La naturaleza jurdica de las primeras es la de una transmisin del dominio Los frutos de la cosa que hay que aportar son debidos a la sociedad desde el momento en que nace la obligacin de entrega (Art. 1095 CC). Si la aportacin debida es dinero, el socio es de derecho deudor de los intereses, desde el da en que debi entregarlo, sin perjuicio de indemnizar, adems de los daos que el retraso hubiese causado (Art. 1682.1CC).

Respecto al socio de industria, dispone el Art.1683 CC El socio industrial debe a la sociedad las ganancias que durante ella haya obtenido en el ramo de industria que sirve de objeto a la misma. Distribucin de prdidas y ganancias (Art.1689 CC) 1. Las prdidas y ganancias se repartirn en conformidad a lo pactado . A falta de pacto, la parte de cada socio en las ganancias y prdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado 2. Si slo se hubiera pactado la parte de cada uno en las ganancias, ser igual su parte en las prdidas. El socio que lo fuere slo de industria tendr una parte igual a la del que menos haya aportado. Si adems de su industria hubiere aportado capital, recibir tambin la parte proporcional que por l le corresponda. Riesgo de la aportacin (Art. 1687 CC) El riesgo de las cosas ciertas y determinadas, no fungibles, que se aportan a la sociedad para que slo sean comunes su uso y sus frutos, es del socio propietario.

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Derecho Civil III 2011/2012 Si las cosas aportadas son fungibles, o no pueden guardarse sin que se deterioren, o si se aportaron para ser vendidas, el riesgo es de la sociedad. Tambin lo ser, a falta de pacto especial, el de las cosas aportadas con estimacin hecha en el inventario, y en este caso la reclamacin se limitar al precio en que fueron tasadas. Obligaciones y derechos Distingue el CC entre obligaciones de los socios entre s y obligaciones de los socios con terceros Obligaciones de los socios entre s y respecto de la sociedad La primera obligacin es la aportacin de dinero, bienes o industria a que se han comprometido de conformidad al propio contrato y al Art. 1665 Cc, resultando de conformidad al Art.1681 Cc que cada uno de los socios es deudor de la sociedad de lo que ha prometido aportar a ella. Se distinguen tres supuestos: Si se ha obligado a aportar una suma de dinero el Art. 1682 CC dice que "El socio que se ha obligado a aportar una suma en dinero y no la ha aportado, es deudor de los intereses desde el da en que debi aportarla, sin perjuicio de indemnizar adems los daos que hubiese causado. Lo mismo respecto a las sumas que hubiese tomado de la caja social, contando los intereses desde el da en que las tom para su beneficio particular." Si han sido bienes responder tambin, de conformidad al Art.1681.2 CC, de la eviccin en los mismos casos y de igual modo que lo est el vendedor respecto del comprador. Asimismo el 1687 Cc seala que "El riesgo de las cosas ciertas y determinadas, no fungibles, que se aportan a la sociedad para que slo sean comunes su uso y sus frutos, es del socio propietario. Si las cosas aportadas son fungibles, o no pueden guardarse sin que se deterioren, o si se aportaron para ser vendidas, el riesgo es de la sociedad" Si el socio se obliga a aportar industria, el Art. 1683 CC nos dice que "El socio industrial debe a la sociedad las ganancias que durante ella haya obtenido en el ramo de industria que sirve de objeto a la misma."

Adems de estas genricas responsabilidades respecto de la sociedad, el CC establece supuestos concretos: El socio est obligado a traer a la masa social las cantidades recibidas, de conformidad al Art. 1685 CC. El socio que sea administrador deber traer a la sociedad las cantidades cobradas, segn el Art. 1684 CC.

Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de que el deudor pueda usar de la facultad que se le concede en el Art. 1172 CC, en el solo caso de que el crdito personal del socio le sea ms oneroso.

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Obligaciones de los socios respecto de terceros (Responsabilidad Arts. 1697 a 1699 CC) El Art. 1686 CC dice que todo socio debe responder a la sociedad de los daos y perjuicios que sta haya sufrido por culpa del mismo y no puede compensarlos con los beneficios que por su industria le haya proporcionado. Y Art. 1688 Cc recoge que la sociedad responde a todo socio de las cantidades que haya desembolsado por ella y del inters correspondiente; tambin le responde de las obligaciones que con buena fe haya contrado para los negocios sociales y de los riesgos inseparables de su direccin. Derechos de los socios

Paralelamente a todas estas obligaciones el CC recoge de forma asistemtica los derechos de los socios que parten del propio contrato de sociedad y de lo estipulado en el mismo. En lneas generales el socio tendr las facultades de administrar que hemos sealado en el Art. 1695 CC, salvo para el caso de que haya sido nombrado socio-administrador. La administracin, como hemos dicho consiste en un derecho y, al mismo tiempo, en una obligacin. Esencialmente tambin como derecho del socio (obligacin concordante a su vez) es la de participar en las prdidas y ganancias conforme a lo siguiente: 1. Las prdidas y ganancias se repartirn en conformidad a lo pactado. Si slo se hubiera pactado la parte de cada uno en las ganancias, ser igual su parte en las prdidas. A falta de pacto, la parte de cada socio en las ganancias y prdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado. El socio que lo fuere slo de industria tendr una parte igual a la del que menos haya aportado. Si adems de su industria hubiere aportado capital, recibir tambin la parte proporcional que por l corresponda. (Art. 1689 CC) 2. Si los socios han convenido en confiar a un tercero la designacin de la parte de cada uno en las ganancias y prdidas, solamente podr ser impugnada la designacin hecha por l cuando evidentemente haya faltado a la equidad. En ningn caso podr reclamar el socio que haya comenzado a ejecutar la decisin del tercero, o que no la haya impugnado en el trmino de tres meses, desde que le fue conocida. 3. La designacin de prdidas y ganancias no puede ser encomendada a uno de los socios (Art. 1690 Cc). 4. Es nulo el pacto que excluye a uno o ms socios de toda parte en las ganancias o en las prdidas. 5. Slo el socio de industria puede ser eximido de toda responsabilidad en las prdidas. (Art. 1691 CC).

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El socio tambin tendr la posibilidad, segn el Art. 1.696 CC de asociarse a un tercero en su parte. Pero el asociado no ingresar en la sociedad sin el consentimiento unnime de los socios, aunque aqul sea administrador. En este aspecto ha sealado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 1997) que aunque no se contempla en el Art. 1696 CC el cambio de socio es posible por transmisin inter vivos mediante la cesin del derecho, aunque ello requiere el consentimiento de los otros socios que puede ser tcito e incluso a posteriori. rganos de administracin. La administracin consiste en la realizacin de todas las actividades que son precisas para la consecucin del fin social. Y dicha actividad habr de realizarse a travs de los socios pues la propia sociedad no puede actuar por s sola. La administracin afecta a las relaciones internas de la sociedad y se regula en el marco de los Arts. 1692 a 1695 del Cdigo Civil. Se diferencia de la representacin en que esta ltima afecta a la esfera externa de la actuacin de la sociedad. En lo que respecta a la administracin el Cc distingue cinco apartados: En el caso de nombramiento de un solo administrador en el contrato social (Art 1692 CC) Cuando el socio administrador no es nombrado en el contrato social sino con posterioridad, el Art. 1692.2 CC nos dice que el poder otorgado despus del contrato, sin que en ste se hubiera acordado conferirlo, puede revocarse en cualquier tiempo. Asimismo y por referencia al apartado primero tendr las mismas facultades. Para el caso de varios administradores de forma solidaria, ver el Art. 1693 CC Cuando el nombramiento recae sobre varios administradores de forma mancomunada, Art.1694 CC En ltimo lugar y para el caso de no haberse estipulado el modo de administrar, recoge el Art. 1695 CC cuatro normas que regirn en este caso.

Tradicionalmente la doctrina ha considerado que la funcin del administrador se realiza por un mandato conferido por el resto de los socios. La administracin constituye un derecho y a la vez una obligacin lo que no impide que pueda ser determinado un tercero para el ejercicio de dichas funciones como factor o representante voluntario; el problema se plantea desde el punto de vista de que el tercero ocupe la posicin del propio rgano de administracin negando dicha posibilidad la mayoritaria doctrina en virtud del carcter intuitu personae del propio contrato de sociedad. A falta de normas especficas la administracin se regir por el mandato, matizando que: 1. No es posible la sustitucin en las funciones de direccin de los negocios sociales en sentido estricto. 2. Los administradores estn obligados a rendir cuentas. 3. Su responsabilidad no se rige por las normas del mandato.

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Derecho Civil III 2011/2012 Los administradores sern retribuidos conforme se fije en el contrato de sociedad. La doctrina seala que si son administradores nombrados en el contrato de constitucin no sern retribuidos y si son nombrados con posterioridad en virtud de la funcionalidad del rgano se aplicarn las reglas del Art. 1711 CC. El nombramiento de administrador puede ser revocado si ha sido nombrado en el contrato social concurriendo causa legtima (Art. 1692.1 CC) mientras que el nombramiento de administrador funcional puede revocarse en cualquier tiempo (Art. 1692.2 CC).

Sociedad civil y comunidad de bienes La Sociedad Civil es un contrato de colaboracin por el cual dos o ms personas se obligan a poner en comn bienes o dinero (llamados socios capitalistas), trabajo o industria (llamados socios industriales) con nimo de repartir entre s las ganancias. Existe Comunidad de Bienes cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece "pro indiviso" a varias personas.

Diferencias entre Sociedad Civil y Comunidad de Bienes Cuando dos o ms personas tienen un bien o varios bienes en comn (por haberlos recibido por herencia o por cualquier otro motivo) se forma entre ellos una Comunidad de Bienes. Si bien no se ha constituido con ese objetivo, se trata de una comunidad sobre bienes "ya existentes" y nada impide que puedan explotarlos e intervenir en el trfico mercantil. Sin embargo, la Sociedad Civil, aunque tambin tiene un patrimonio comunitario, se constituye "expresamente" para su intervencin en el trfico mercantil con el fin de obtener beneficios, aportando cada uno de los socios los bienes, dinero o trabajos necesarios. Ambas exigen un nmero mnimo de dos personas para crearlas, no requirindose formalidad especial, salvo el contrato privado). Por lo tanto, estas formas jurdicas (sociedades civiles y comunidades de bienes) son ms baratas en su constitucin que las sociedades mercantiles ya que no hay que realizar Escritura Pblica ante notario, ni inscribirlas en el Registro Mercantil ni aportar un capital inicial mnimo. Slo es necesario realizar Escritura Pblica cuando se aporten bienes inmuebles o derechos reales, pero an as no es posible inscribirlas en el Registro Mercantil. En ambas se tributa por el IRPF, debiendo declarar cada uno de los socios sus ganancias por separado ("rgimen de imputacin de rentas"), de tal manera que no es necesario declarar el Impuesto de Sociedades. Sin embargo, en estas sociedades la responsabilidad es personal e ilimitada (responden de las deudas con el patrimonio empresarial y con el personal de sus promotores), respondiendo en primer lugar la sociedad y, en su defecto, los socios. Esta responsabilidad de los socios es mancomunada.

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Derecho Civil III 2011/2012 Las deudas sociales Art. 1698 CC Los socios no quedan obligados solidariamente respecto de las deudas de la sociedad; y ninguno puede obligar a los otros por un acto personal, si no le han conferido poder para ello. Esto no excluye en modo alguno que toda la responsabilidad de los socios por ellas, sino nicamente la responsabilidad solidaria, tenga o no personalidad jurdica la sociedad. La responsabilidad de los socios ser proporcionada a sus cuotas, no solidaria entre ellos, y si la sociedad tiene personalidad jurdica, subsidiaria respecto a la de esta. Art.1699 CC Los acreedores de la sociedad son preferentes a los acreedores de cada socio sobre los bienes sociales. Sin perjuicio de este derecho, los acreedores particulares de cada socio pueden pedir el embargo y remate de la parte de ste en el fondo social La cuota no se la puede adjudicar ni el acreedor ni un tercero, porque es intransmisible sin consentimiento de los dems socios. Intransmisibilidad de la cuota (Art. 1696 CC) Cada socio puede por s solo asociarse un tercero en su parte; pero el asociado no ingresar en la sociedad sin el consentimiento unnime de los socios, aunque aqul sea administrador. Duracin del contrato de sociedad Art. 1680 CC La sociedad dura por el tiempo convenido; a falta de convenio, por el tiem po que dure el negocio que haya servido exclusivamente de objeto a la sociedad, si aqul por su naturaleza tiene una duracin limitada; y en cualquier otro caso, por toda la vida de los asociados, salvo la facultad que se les reserva en el Art. 1700 CC y lo dispuesto en el Art 1.704 CC. Extincin de la Sociedad Civil La sociedad no se extingue en un solo acto por lo que a pesar de la referencia expresa del CC de "modos de extinguirse la sociedad" la misma no se extingue hasta el momento en que se terminan las operaciones de liquidacin con la distribucin del remanente entre los socios. En este sentido lo que enumera el cdigo son causas de disolucin que llevarn a la extincin de la sociedad previa liquidacin de la misma. La existencia de una causa de disolucin no altera la personalidad jurdica de la sociedad. Respecto de la enumeracin de las causas de extincin los autores han sealado lo siguiente que se trata de una lista con pretensin de exhaustividad pero que ha de completarse con aquellos otros supuestos en que falte algn elemento indispensable para su subsistencia (la agrupacin en un socio de todas las participaciones) o cuando exista una voluntad de disolucin entre todos los socios. Asimismo deber extinguirse en todos aquellos supuestos en que as lo hayan previsto los socios en el contrato constitutivo.

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Derecho Civil III 2011/2012 La sociedad se extingue de acuerdo al Art. 1700 CC por:

Cuando expira el trmino por que fue constituida. El precepto es complemento del Art. 1680 CC que establece su duracin por el tiempo convenido. No obstante dicha causa slo opera cuando establece un plazo mximo o un plazo fijo pero no cuando establece un plazo mnimo en cuyo caso proceder la denuncia del mismo. En los dos primeros casos la causa de disolucin opera automticamente. Cuando se pierde la cosa, o se termina el negocio que le sirve de objeto . En realidad esta causa alude a la consecucin del fin social o la imposibilidad de conseguirlo. La prdida a que se refiere el precepto es la prdida del patrimonio social y no la imposibilidad sobrevenida del Art.1701.1 CC Por muerte, insolvencia, incapacitacin o declaracin de prodigalidad de cualquiera de los socios y en el caso previsto en el Art. 1699 CC. Son causas subjetivas de disolucin de la sociedad que parten del carcter intuitu personae de la misma. Por la voluntad de cualquiera de los socios (Arts. 1705 y 1707 CC). Por prdida de la cosa que se hubiera de entregar (Art. 1701 CC). Cuando la cosa especfica, que un socio haba prometido aportar a la sociedad, perece antes de efectuada la entrega, su prdida produce la disolucin de la sociedad. Por la prdida de la cosa, cuando, reservndose su propiedad el socio que la aporta, slo ha transferido a la sociedad el uso o goce de la misma. Pero no se disuelve la sociedad por la prdida de la cosa cuando sta ocurre despus que la sociedad ha adquirido la propiedad de ella. Por transcurso del tiempo para el que fue creada. No obstante el propio cdigo establece diferentes excepciones en los Arts. 1702, 1703, 1704, 1705, 1706 y 1707 CC. La concurrencia de una causa de extincin dar lugar al periodo de liquidacin de la sociedad cuya particin se har, en defecto de pacto en el contrato de sociedad, de conformidad al Art. 1708 CC, por las reglas de las herencias, as en su forma como en las obligaciones que de ella resultan. Al socio de industria no puede aplicarse ninguna parte de los bienes aportados, sino slo sus frutos y los beneficios, conforme a lo dispuesto en el Art. 1689 CC, de no haberse pactado expresamente lo contrario.

Liquidacin de la sociedad y reparticin del haber La extincin lleva como consecuencia la necesidad de liquidacin de la sociedad, es decir, de realizar las operaciones encaminadas a ese fin, no extinguindose su personalidad hasta que se concluya la liquidacin, pues si bien no puede contraer obligaciones, celebrar contratos, etc., s ha de ultimar los asuntos pendientes, como por ejemplo cobrar crditos, pagar deudas, etc. Por ltimo se fijar concretamente el haber divisible entre los socios, remitiendo el Cdigo a estos efectos a las reglas de las herencias.

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TEMA 13. EL PRSTAMO Y EL DEPSITO

El contrato de Prstamo

El Art. 1740 CC, establece que por el contrato de prstamo una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condicin de devolver otro tanto de la misma especie y cantidad en cuyo caso conserva simplemente el nombre de prstamo>>. Esta segunda figura recibe tambin la denominacin de mutuo. El prstamo es un contrato real, ya que se perfecciona por la entrega de la cosa Es un contrato unilateral, al producir slo obligaciones para una de las partes, el prestatario, que es quien recibe de la otra parte, prestamista, la cosa objeto de prstamo.

Clases de prstamo por razn de objeto, puede ser por tanto Comodato o prstamo de uso. Mutuo o prstamo de consumo.

Como caracterstica comn se da que la obligacin primera y principal del prestatario radica en devolver cuanto le ha sido prestado. Como diferencias, podemos decir que El comodato no transmite ms que el uso, y en consecuencia, ha de restituirse precisamente la misma cosa prestada. El mutuo, el prestamista transmite al mutuatario la propiedad del objeto del prstamo, el cual pierde su individualidad al integrarse dentro del patrimonio de prestatario. ste, por ende, restituir el equivalente econmico.

El comodato o prstamo de uso Concepto. Es el contrato por el cual una persona (comodante) entrega gratuitamente a otra (comodatario) una cosa no fungible (o entregada como no fungible) para que use de ella durante cierto tiempo, con la obligacin de devolver la misma cosa recibida. La nota de la gratuidad es la esencia en el comodato: si interviene alguna remuneracin que haya de pagar quien adquiere el uso, habra en tal caso un arrendamiento de cosa.

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Derechos y obligaciones del comodatario El CC establece que el comodante conserva la propiedad de la cosa, y, en consecuencia, el comodatario adquiere nica y exclusivamente el simple uso de la cosa prestada durante un cierto tiempo. En el caso de que cosa prestada sea fructfera, entienden algunos autores que el comodatario no est legitimado ni siquiera para usar los frutos de la misma. Sin embargo, dicha conclusin es una interpretacin literal del Art 1741 CC, en el que se afirma que <<el comodatario adquiere el uso de ella (la cosa), pero no de los frutos>>. Posiblemente, la correcta interpretacin se refiera a que el comodatario no adquiere la propiedad de los frutos, siendo permisible, sin embargo, que los utilice, al igual que la cosa matriz. La obligacin de restitucin El comodatario debe devolver la cosa al concluir el uso para el que se le prest o una vez transcurrido el plazo pactado, si bien en caso de urgente necesidad de ella, el comodante podr reclamarla antes y el comodatario est obligado a restituirla. La restitucin constituye el nervio central del contrato y, por tanto, todas las obligaciones expresamente contempladas se encuentran subordinadas a dicha desembocadura natural: 1. El comodatario est obligado a satisfacer los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservacin de la cosa prestada. 2. El comodatario queda igualmente constreido a utilizar la cosa, para el uso para el que se le prest. 3. En cuanto obligado a restituir, el comodatario queda sujeto a las prescripciones generales relativas al deudor de dar o entregar alguna cosa y a conservarla con la diligencia de un buen padre de familia. 4. Dada la esencial gratuidad del comodato, el comodatario debe restituir la cosa temporneamente, sin que pueda argumentar derecho de retencin alguno sobre ella. Deterioro y prdida de la cosa. En principio, dada la naturaleza del contrato, dispone el Art. 1746 CC que el comodatario no responde de los deterioros que sobrevengan a la cosa prestada por el solo efecto del uso y sin culpa suya>>. Esto es, los desperfectos o menoscabos generados, sin culpa del comodatario, por el uso racional y adecuado de la cosa, que se hubieran producido tambin si la cosa hubiera sido usada por el comodante, no son imputables al comodatario. Con mayor razn, tampoco responder el comodatario en los casos en que el deterioro o prdida de la cosa tenga lugar a consecuencia del acaecimiento de algn caso fortuito, salvo casos en los que la responsabilidad del comodatario se vea agravada (Art. 1744 CC): Destinar la cosa a un uso distinto de aquel para que se prestara. Conservar la cosa en su poder por ms tiempo del convenido. Que la cosa hubiere sido objeto de tasacin en el momento de la entrega, salvo que expresamente hubiera sido eximido el comodatario de responsabilidad.

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Derecho Civil III 2011/2012 La posicin del comodante El comodante, como regla, una vez entregada la cosa para su uso gratuito por el comodatario, no queda obligado a nada. Los Arts. 1.749 y 1.750 CC ms que considerar obligaciones propiamente dichas del comodante, se refieren a la duracin del contrato. Por su parte, los Arts. 1.741 y 1.752 CC tiene un contenido obligacional claramente secundario y, en todo caso, ocasional. El Art.1751 CC regula el abono de los <<gastos extraordinarios de conservacin>>, frente a la obligacin del comodatario de atender o sufragar los <<gastos ordinarios>>. Los gastos extraordinarios sern a cargo del comodante, <<siempre que el comodatario lo ponga en su conocimiento antes de hacerlos, salvo cuando fueren tan urgentes que no pueda esperarse el resultado del aviso sin peligro>>. El Art. 1752 CC se limita a establecer que <<el comodante que, conociendo los vicios de la cosa prestada, no los hubiere hecho saber al comodatario, responder a ste de los daos que por esa causa hubiese sufrido>>.

La duracin del contrato La peculiar naturaleza del contrato hace que, en la prctica, con cierta frecuencia sea el propio comodante quien seale, en el momento de entregar la cosa, el tiempo por el que la presta. Sin embargo, tampoco son raros los supuestos en que el prstamo de uso se realice sin fijacin de plazo alguno. Ante ello, el Cdigo establece algunas reglas de aplicacin supletoria. El Art. 1750 CC establece que si no se pact la duracin del comodato ni el uso a que haba de destinarse la cosa prestada, y ste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad , al tiempo que dispone que, en caso de duda, incumbe la prueba (de tales extremos) al comodatario. Segn el Art 1749 CC el comodante no puede reclamar la cosa prestada sino despus de concluido el uso para que la prest. Sin embargo, si antes de estos plazos tuviere el comodante urgente necesidad de ella, podr reclamar su restitucin. Causas de extincin El contrato de comodato puede extinguirse por: 1. Por la prdida de la cosa. 2. Por reclamar fundadamente el comodante la restitucin de la cosa objeto de prstamo, ora por tener necesidad urgente de ella, ora por haber quedado indeterminado el plazo de duracin. 3. Por transcurso del plazo contractualmente determinado.

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Derecho Civil III 2011/2012 Dado que el Art. 1472 CC establece que las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de ambos contrayentes, es obvio que la muerte o declaracin de fallecimiento de cualquiera de las partes no extingue el contrato, salvo en el caso de que el prstamo se haya hecho en contemplacin a la persona del comodatario, en cuyo caso los herederos de ste no tienen derecho a continuar en el uso de la cosa prestada.

El precario (No regulada en el CC..alusin Art.1565.3 LEC) ---Concedente y precarista No existe definicin alguna al respecto, sin embargo, existe una mera alusin en el Art. 1565.3 de la LEC "Proceder el desahucio y podr dirigirse la demanda": 3- "Contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rstica o urbana, sin pagar merced, siempre que fuere requerida con un mes de anticipacin para que la desocupe". Segn la Doctrina y la Jurisprudencia. "El precario es una situacin de hecho o utilizacin gratuita de un bien ajeno cuya posesin jurdica no corresponde al usuario aunque se halle en la tenencia del mismo y, por tanto, se basa en la falta de ttulo que justifique el goce de la posesin ya porque nunca se ha tenido o porque ello derive de la desaparicin de una situacin jurdica anterior " Elementos caracterizadores del precario Posesin gratuita de un bien inmueble Carencia de ttulo que justifique tal posesin. Podemos concluir que existen ciertas semejanzas entre las instituciones del precario y del comodato. Su goce debe ser con ocasin de la ignorancia o mera tolerancia del dueo Requisito indispensable es la falta de pago de merced, si las prestaciones se hiciesen a titulo de merced o como pago de lo concedido no hay precario. Puede tener su origen en un contrato, como variacin del comodato que confiere la tenencia de la cosa.

El mutuo o simple prstamo Concepto. Se denomina mutuo o, sencillamente, prstamo al contrato por virtud del cual una persona (prestamista o mutuante) entrega a otra (prestatario o mutuatario) dinero u otra cosa fungible, para que se sirva de ella y devuelva despus otro tanto de la misma especie y calidad (artculo 1.753).Caractersticas: Puede ser gratuito o retribuido, esto es, con pacto de pagar inters, que normalmente ser proporcional a su duracin, y que encuentra en todo caso el lmite establecido por la Ley de Usura. Para el CC el contrato de prstamo es naturalmente gratuito, pues, segn el Art. 1755 <<no se debern intereses sino cuando expresamente se hubieran pactado>>. El carcter retribuido del mutuo parece requerir, respectiva y literalmente, pacto expreso o pacto escrito, requisitos que, sin embargo, no son interpretados de forma rigurosa por la jurisprudencia, que admite la acreditacin y prueba de la existencia de pacto de intereses por otros medios.

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Derecho Civil III 2011/2012 La obligacin de restitucin En el mutuo, a diferencia del comodato, se transfiere la propiedad de la cosa prestada al mutuatario, estando ste obligado nicamente a devolver el gnero. No obstante, hay que distinguir entre el prstamo de dinero y el de las dems cosas fungibles. En el primer caso, se tiene en cuenta el valor nominal, pues la devolucin ha de hacerse en la moneda de curso legal En el segundo se atiende a la identidad de <<materia>>, pues el deudor debe una cantidad igual a la recibida y de la misma especie y calidad.

El prstamo con inters, reglas especiales Dispone el Art. 1755 CC que no se debern intereses sino cuando expresamente se hubiesen pactado, esto se pone en contra del Art. 1756 CC dice que el prestatario que ha pagado intereses sin estar estipulados, no puede reclamarlos ni imputarlos al capital Fraccin del genero prestado (mismo gnero de lo prestado) si me prestan dinero lo devuelvo en dinero Unidad de tiempo. Anual (8%)

La doctrina entiende que el prstamo a inters continua siendo un contrato unilateral, la ms moderna tiene reservas sobre la condicin sinalagmtica de tales contratos, genera obligaciones para ambas partes, esas reservas estn injustificadas, ya que en el prstamo mutuo con intereses existe el sinalagma (intercambio de prestaciones yo te doy el dinero y t me das el dinero con intereses), es un contrato bilateral. El antagonismo entre ambos preceptos resulta claro, pues, pese a no estar expresamente pactados los intereses, el pago de los mismos no general la posibilidad de reclamarlos al mutuante, es decir, no slo excluye la repeticin de aqullos, sino que ni siquiera se autoriza al prestatario para imputarlos al capital. Igualmente, parece que si el prestatario no satisficiera los intereses en el futuro de forma voluntaria y continuada, el acreedor tampoco tendra cauce alguno para reclamarlos, salvo que acreditara la existencia del citado convenio tcito a travs de cualquier medio de prueba. La duracin del contrato El Cdigo no contiene regla alguna de carcter especfico respecto de la duracin del mutuo o prstamo. En consecuencia, habr de aplicarse las normas establecidas para las obligaciones a plazo (Art. 1.125 CC y siguientes).

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Derecho Civil III 2011/2012 La Usura Concepto. Son los intereses de los prstamos cuando estos se perciben como desmesurados o excesivamente altos. Tiene que haber precio justo y razonable a la hora de fijar el tipo de inters y, por lo tanto, no pueden ser determinados exclusivamente en funcin de la oferta y la demanda. Sobre esta teora los gobiernos de algunos pases han establecido un lmite mximo que se conoce con el nombre de tasa de usura. Desde el D. Romano, hasta la Edad Media existieron prohibiciones desde el Derecho cannico a prestar dinero con intereses (Excepcin, de los templarios, el vaticano les dejaba prestar dinero con intereses), los prohiba porque los consideraba pecado, (solo lo realizaban los judos. En la Edad Moderna cayeron en decuso las prohibiciones del Derecho cannico, sobre el S. XIX empiezan a surgir las primeras leyes de lmites mximos al que se pueden fijar los intereses de los prstamos: Marzo de 1856, existi una Ley que dejaba al libre arbitrio establecer cualquier tipo de inters. La Ley de la Represin de la Usura, del 23 de junio de 1908, Ley Azcrate, que declara nulo todo contrato de prstamo en que se estipule un inters desproporcionado con las circunstancias del caso o cuando se reciba mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias.

La calificacin ha de hacerse de acorde a la realidad social en el momento en que se perfecciono el contrato, debido a que los intereses que en una poca pudieran ser usurarios no tienen por qu serlo en otra diferente. El inters usurario es toda prestacin pactada por las partes a favor del prestamista, cualquiera que sea la denominacin que incubra su ilicitud. La declaracin de nulidad de un contrato de acorde al Art. 3 de la ley de 1908 El prestatario estar obligado a entregar tan slo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aqulla y los intereses vencidos, el prestamista devolver al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado. NOTA: Plazo de accin restitutoria, equivale a 15 aos A pesar de las diversas leyes que se han dado para la proteccin de los intereses abusivos no hay una Ley que defina concretamente los tipos de inters exactos por el que se considerara abusivo 1984 Ley de Consumidores de Usuarios (Art. 10), las relativas a los crditos al consumidor. Directiva comunitaria (1986) Informacin necesaria del consumidor de productos bancarios, Ley 7/1995

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Derecho Civil III 2011/2012 Tipos de intereses Intereses moratorios (inters de demora), aplicable por el banco al incumplir el contrato (normalmente son de un 24 y 28%). Estos se considera abusivo si superan 3 veces el valor del inters legal del dinero. Intereses remuneratorios, son los que se aplican una vez cumplido el contrato. Inters abusivo (El inters no puede superar en 3 veces el inters legal del dinero) Inters usurario ( Es usurario si el inters supera el doble, del producto bancario ms caro)

El Contrato de Depsito El CC se limita a destacar su carcter convencional, depsito voluntario es aquel en que se hace la entrega por la voluntad del depositante (Art 1.763 CC). Notas caractersticas: La finalidad principal y autnoma del contrato es la obligacin de guardia y custodia. La obligacin de custodia que pesa sobre el depositario se caracteriza por su provisionalidad, de tal manera que el bien depositado debe ser objeto de restitucin cuando le sea pedido o reclamado por el depositante. A su vez, el depositario no podr usar la cosa depositada sin permiso expreso del depositante. El objeto de la obligacin de custodia debe ser siempre una cosa ajena, en el sentido de que no pertenece al depositario. No obstante, algunos autores admiten la posibilidad de depsito de una cosa propia pero que no se encuentra a disposicin del depositario, incluso habra que admitir el supuesto de depsito judicial en el que el depositario es el propietario cuya titularidad es objeto de litigio. El objeto del depsito ha de recaer sobre un bien mueble corporal. Respecto de los inmuebles, su admisin o no como objeto de depsito ha sido una cuestin largamente discutida en la doctrina, optndose en el momento codificador por la negativa.

No obstante, el llamado depsito judicial puede recaer sobre bienes inmuebles. Concepto. De todo esto se puede deducir que el depsito es un contrato en virtud del cual una persona, depositante o deponente, entrega una cosa mueble a otra, depositario, para que sta la guarde y se la restituya cuando aqulla se la reclame.

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Derecho Civil III 2011/2012 Caractersticas del contrato. Gratuidad y unilateralidad del contrato. Salvo pacto en contrario <<el depsito es un contrato gratuito>> (artculo 1.760) y, por ende, unilateral, salvo que se pacte una retribucin, con lo cual la relacin jurdica devendr bilateral. Tradicionalmente la retribucin en el depsito supona la calificacin del contrato como arrendamiento de servicios, prstamo o contrato innominado.

El carcter real. Del tenor literal de los Art. 1758 CC <<se constituye depsito desde que uno recibe la cosa...>> y el Art. 1763 CC <<depsito voluntario es aquel en que se hace la entrega...>> parece exigir necesariamente la entrega de la cosa para el nacimiento del contrato de depsito. Pero, la doctrina contempornea suele poner de relieve el posible carcter consensual del contrato, al destacar que, si bien lo ordinario es la coincidencia temporal entre el nacimiento del contrato y la entrega del bien al depositario, ello no debe suponer que se niegue validez a un contrato concluido obligatoriamente por la voluntad de las partes, antes e independientemente de la entrega. Los sujetos del contrato. La capacidad de las partes contratantes. Se entiende que es suficiente para la constitucin del contrato de depsito la capacidad general de contratar, no siendo necesario que el depositante sea propietario del bien depositado. Falta de capacidad del depositante. 1. Si la incapacidad del depositante (incapaz) exista en el momento de celebracin del contrato, dispone el artculo 1.764 que la otra parte <<queda sujeta a todas las obligaciones del depositario, y puede ser obligada a la devolucin por el tutor, curador o administrador de la persona que hizo el depsito, o por esta misma si llega a tener capacidad>>. El precepto transcrito es una aplicacin particular de los supuestos de anulabilidad del contrato. Se parte de la base de la validez de dicho contrato, cuya anulabilidad no puede ser instada por el depositario capaz, sino slo por los representantes legales del incapaz. 2. Puede darse el caso que el depositante pierda, despus de hacer el depsito (sobrevenidamente) su capacidad para contratar. La validez y eficacia del contrato es indiscutible y el problema vendr representado exclusivamente por la falta de capacidad del depositante para recibir la devolucin o exigir la restitucin. No pudiendo restituirse la cosa objeto de depsito sino a los que tengan la administracin de los bienes y derechos del depositante que ha devenido incapaz.

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Derecho Civil III 2011/2012 Falta de capacidad en el depositario. 1. El Art. 1765 CC contempla la falta de capacidad en el momento de la constitucin del depsito. En tal caso, siendo vlido el contrato (si bien susceptible de anulacin), el depositante tiene frente al depositario la facultad de ejercitar la << accin para reivindicar la cosa depositada mientras exista en poder del depositario>>. Sin embargo, no se trata de una accin reivindicatoria, sino de una mera accin de restitucin. En caso de que tal restitucin no fuera posible, por haber salido la cosa del patrimonio del depositario, el depositante slo puede solicitar el abono de la cantidad en que se hubiera enriquecido el depositario con la cosa o con el precio (accin que prescribe a los quince aos). Si el depositante es realmente propietario, los bienes que fueron constituidos en depsito y han sido adquiridos por terceros no debe situarse en la esfera del artculo 1765, sino en la propia del artculo 464 del Cdigo. 2. La incapacidad sobrevenida en el depositario no se encuentra regulada en el Cdigo Civil, lo que no impide la exigencia de la diligencia debida en la conservacin de la cosa a los representantes legales. Pluralidad de los sujetos. Constitucin conjunta del depsito, pluralidad de depositantes. El supuesto se encuentra regulado en el artculo 1.772, el cual dispone que << Cuando sean dos o ms los depositantes, si no fueren solidarios y la cosa admitiera divisin, no podr pedir cada uno de aquellos ms que su parte. Cuando haya solidaridad, o la cosa no admita divisin, regir lo dispuesto en los artculos 1.141 y 1.142 de este Cdigo>>. Conclusiones: 1. La equiparacin entre indivisibilidad y solidaridad, y aplicacin de las normas de la solidaridad en los supuestos de indivisin, de tal manera que no son posibles los supuestos de depsito indivisible mancomunado. En cualquier caso, habr de tenerse en consideracin lo pactado expresamente y los usos negociales. 2. Equiparacin entre mancomunidad (que se presume) y divisibilidad, de tal manera que le depositante no puede pedir ms que su parte. Pluralidad de depositarios. Ante el silencio del Cdigo Civil se aplicarn las reglas generales en materia de obligaciones, teniendo en cuenta los usos negociales y la voluntad de las partes.

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Derecho Civil III 2011/2012 Contenido del contrato de depsito. Obligaciones del depositario. La obligacin de guarda y custodia. La principal obligacin que caracteriza a este contrato es la obligacin de guarda y custodia. La responsabilidad exigida en el ejercicio de dicha obligacin de guarda es la diligencia exigida con carcter general en sede de obligaciones. No obstante, dicha responsabilidad experimenta una agravacin cuando la cosa depositada se entrega cerrada y sellada, de tal forma que se presume la culpa del depositario cuando se restituyera con el sello o cerradura abiertos o forzados. Igualmente se encontrar agravada (o disminuida) la responsabilidad s existe pacto expreso en tal sentido. Si bien no existe un deber de administracin el depositario s debe recoger y custodiar los frutos, productos y accesiones, pues deber ser objeto de restitucin con la cosa principal depositada. En cualquier caso, salvo permiso expreso que debe probarse, el depositario no puede servirse de la cosa depositada ni de los productos, frutos o accesiones, respondiendo en caso contrario de los daos y perjuicios. http:// La obligacin de restitucin Conforme a lo dispuesto en el Art. 1766 CC la cosa depositada debe ser restituida al depositante, o a sus causahabientes, o a la persona que hubiera sido designada en el contrato, con todos sus frutos, productos y accesiones. En el caso de que se trate de un depsito de dinero, el depositario ser deudor de los intereses (en principio legales, salvo pacto en contrario en el momento de celebracin del contrato) de las cantidades que haya aplicado a usos propios o de las que no haya restituido una vez extinguido el depsito y tras haber sido constituido en mora. La obligacin de entrega o restitucin se transmite a los herederos del depositario. No obstante, s el heredero del depositario enajenare, de buena fe e ignorando el carcter de cosa depositada, solo estar obligado a restituir el precio que hubiese recibido o a ceder su acciones contra el comprador en caso de que el precio no se haya pagado. Momento temporal de la restitucin La restitucin debe producirse cuando el deponente la reclame, sin necesidad de justa causa (esto es, libremente), y con independencia de plazo contractual alguno, puesto que el depsito es un contrato establecido en favor del depositante. Dicha regla tiene dos excepciones: 1. Cuando judicialmente haya sido embargado el depsito en poder del depositario. 2. Cuando se haya notificado a ste la oposicin de un tercero a la restitucin o traslacin de la cosa depositada. En definitiva, el establecimiento de plazo temporal o fijacin de un trmino representa un papel secundario en el caso del depsito.

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El lugar de la restitucin Segn el Art 1.774 CC << Cuando al hacerse el depsito se design lugar para la devolucin, el depositario debe llevar a l la cosa depositada; pero los gastos que ocasione la traslacin sern a cuenta del depositante. No habindose designado lugar para la devolucin, deber hacerse en que se halle la cosa depositada, aunque no sea el mismo en que se hizo el depsito, con tal de que no haya intervenido malicia de parte del depositario>>. Prdida de la cosa y subrogacin real En el supuesto de prdida de la cosa es especialmente relevante la presuncin de culpa del depositario. El Art. 1777 CC contempla la prdida por causa de fuerza mayor de la cosa depositada, estableciendo que si el depositario recibiese otra cosa en su lugar, estar obligado a entregar esta del depositante.

Contenido del contrato de depsito. Obligaciones a cargo del depositante El depsito es naturalmente gratuito. La retribucin en todo caso ser libremente acordada por las partes en su cuanta y periodicidad. En el Cdigo Civil nicamente asume relevancia normativa la obligacin del depositante de hacer frente al pago o reembolso de los gastos realizados por el depositario y, en su caso, de indemnizarle de todos los perjuicios sufridos. Segn el sentir doctrinal ms generalizado, los gastos reembolsables son simplemente los gastos de conservacin y no los gastos tiles o mejoras que pueda haber afrontado el depositario. El Art. 1780 CC dispone que <<el depositario pueda retener en prenda la cosa depositada hasta el completo pago de lo que se le deba por razn del depsito>>. Se trata de un supuesto de derecho de retencin. Extincin del contrato de depsito El modo ordinario de extincin es la entrega o restitucin de la cosa depositada . Conforme al Art. 1200.1 CC no son susceptibles de extincin por compensacin las deudas provenientes del depsito o de las obligaciones del depositario.

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Derecho Civil III 2011/2012 El depsito irregular Concepto. El contrato cuyo objeto consiste en una determinada cantidad de cosas fungibles (principalmente dinero) que pueden ser no slo utilizadas, sino incluso consumidas, por el depositario. Dado que la fungibilidad del objeto dado en depsito admite y posibilita la adquisicin de la propiedad de la cosa dada en depsito por el depositario, ste no podr quedar vinculado a devolver la misma cosa, sino que la obligacin de restitucin se ha de considerar convertida en la obligacin de entregar al depositante una misma cantidad de cosas fungibles, su equivalente exacto, llamado comnmente tantundem. Ello no supone que todo depsito dinerario deba ser calificado como depsito irregular, sino slo aqul cuyo objeto pierde su individualidad. Por lo que no sera depsito irregular el caso que se entregue una cantidad de dinero en un sobre o cofre cerrado, etc. Doctrinalmente se propugna que para proceder a la calificacin de depsito irregular, debe atenerse bsicamente a la verdadera intencin de las partes, ya que en muchos casos al realizar un depsito de dinero el depositante persigue la disponibilidad del dinero en cualquier momento, sin pretender conceder un prstamo. En contra, se puede argumentar que la finalidad principal del contrato de depsito (custodia o guarda de la cosa) desaparece, pues la cosa fungible ingresa en el patrimonio del depositario sin posibilidad de distinguirla. La jurisprudencia ms reciente se pronuncia en favor de la calificacin como prstamo de las imposiciones o <<depsitos>> a plazo fijo.

El depsito necesario Se caracteriza por la existencia de una obligacin de custodia a causa de una situacin de hecho sobrevenida, y por consiguiente, nacida con independencia de la voluntad de las partes. Se distinguen tres tipos: 1. 2. 3. Cuando el depsito se hace en cumplimiento de una obligacin legal. Se regir por la ley que lo establezca y, en su defecto, por las disposiciones del depsito voluntario. Con ocasin de alguna calamidad, rigindose por las normas de depsito voluntario ( conocido como depsito miserable). El que tiene lugar respecto de los efectos introducidos por los viajeros en las fondas y mesones. Es un supuesto de responsabilidad legal a cargo del hotelero respecto de los efectos introducidos en el mbito del control del mismo, lo que incluye tambin la responsabilidad por los efectos que se encuentren en el garaje del hotel y otras dependencias anexas al mismo y que presten servicio al cliente.

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Derecho Civil III 2011/2012 La responsabilidad del hotelero cesa: Si se trata de efectos introducidos por terceros. Si no estamos en un alojamiento de viajeros o de huspedes estables (por ejemplo, la casa de un amigo). Si media culpa o negligencia del viajero. Supuestos de robo a mano armada o fuerza mayor. Si el dao es consecuencia de la actuacin de personas que estn fuera del control del hotelero (visitas...). Cuando exista pacto expreso de exclusin de responsabilidad. Existe un verdadero contrato de depsito cuando se entregan objetos para ser guardados en la caja del hotel.

El depsito judicial o secuestro Tiene por finalidad evitar la sustraccin o distraccin del objeto custodiado en tanto no se resuelva la litis existente. El secuestro puede recaer tanto sobre bienes muebles como inmuebles, que en este ltimo caso obedece a una funcin de administracin de la finca. El secuestro convencional (Art. 1 763 CC) Segn el Art. 1 763 CC (en sede de depsito voluntario) tambin puede realizarse el depsito por dos o ms personas, que se crean con derecho a la cosa depositada, en un tercero, que har la entrega en su caso a la que corresponda. El secuestro judicial o depsito judicial (Art. 1 785 CC) Segn el Art. 1 785 CC <<tiene lugar cuando se decreta el embargo de bienes litigiosos>>. Se exige al depositario la responsabilidad propia de un buen padre de familia, no quedando libre del encargo <<hasta que finalice la controversia que lo motiv, a no ser que el Juez lo ordenare por consentir en ello todos los interesados o por otra causa legtima>> (Art. 1787 CC). El secuestro de publicaciones (Tipo de secuestro judicial) Es aquel en el que un juez o tribunal de justicia ordena que una publicacin sea sustrada del comercio y distribucin al considerar que puede estar vulnerado alguno o algunos derechos fundamentales de un tercero que lo solicita, mientras se resuelve el fondo del asunto. Este tipo de accin se encuentra enmarcada dentro del mbito procesal penal y le son aplicables los mismos principios que se han sealado, si bien el objeto a proteger es un derecho, no el propio bien secuestrado y no cabe en la mayora de los casos el ejercicio de los derechos de propiedad y dems derechos sobre el bien en tanto no se resuelva el procedimiento. La finalidad del secuestro, en este supuesto, no es tanto evitar la alteracin del bien, como impedir que con su distribucin y comercio se cometa un delito.

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Derecho Civil III 2011/2012 El contrato de aparcamiento de vehculos Tradicionalmente, el contrato de garaje era considerado como uno de los supuestos de contrato atpico, pues no se encontraba sometido a regulacin legal concreta, hasta la promulgacin de la Ley 40/2002, de 14 de noviembre, reguladora del contrato de aparcamiento de vehculos . Esta Ley pretende regular los contratos de parking o aparcamiento, caracterizados por ser de breve duracin, realizarse en aparcamientos abiertos al pblico y por un precio determinado en funcin del tiempo de estacionamiento. Acercamiento al arrendamiento o al depsito? No obstante, antes y ahora, el contrato de garaje presenta un mayor acercamiento al depsito. En tal sentido, la propia Ley 40/2002 subraya que el estacionamiento de vehculos se entiende realizado <<con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupacin>>.

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TEMA 14 LOS CONTRATOS ALEATORIOS. EL CONTRATO DE SEGURO. LA FIANZA.

Los Contratos Aleatorios Concepto. Segn el Art. 1790 CC, por el contrato aleatorio, una de las partes o ambas recprocamente, se obligan a dar o hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado. Se trata de una definicin que goza de poca aceptacin en la doctrina, no solamente por contemplar esencialmente el juego y la apuesta, sino principalmente por la confusin que introduce entre los contratos aleatorios y los sujetos a condicin. La diferencia entre ambas, es que la condicin afecta a la propia eficacia del contrato, los contratos aleatorios existen y son vlidos desde el momento de su celebracin. Elementos bsicos del contrato aleatorio 1. Indeterminacin inicial del resultado. 2. Dependencia definitiva del mismo de circunstancias que lo hacen incierto. 3. Voluntariedad de los interesados al asumir ese riesgo. Caracteres del contrato aleatorio Contrato bilateral, que puede devenir en unilateral. Contrato oneroso, en el que las obligaciones de las partes son recprocas y sinalagmticas. Carcter consensual.

Clases de contrato aleatorios La renta vitalicia (Art 1802 1808 CC) Segn el Art. 1802 CC, el contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensin o rdito anual durante la vida de una o ms personas determinadas por un capital de bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensin . La finalidad econmica de esta figura reside en proporcionar al perceptor un ingreso fijo peridico a los efectos de subsistencia, aunque tambin puede perseguir favorecer a una determinada persona.

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Derecho Civil III 2011/2012 El alea de la renta vitalicia Este elemento aleatorio reside en la incertidumbre de la duracin de la vida que se contempla, y por lo tanto, la imposibilidad de conocer a priori si existir o no una equivalencia entre el capital que se entrega y la renta que se percibe peridicamente, concurriendo de este modo el riesgo ganancia-prdida. Se excluye la posibilidad de referirla a personas jurdicas, pues la permanencia de las mismas dara lugar a rentas perpetuas. En cualquier caso, lo que s debe existir en el momento de constitucin del contrato es la denominada equivalencia del riesgo, es decir, que ambas partes tengan igual posibilidad de prdidas y ganancias. A tal efecto segn el Art. 1804 CC Es nula la renta constituida sobre la vida de una persona muerta a la fecha del otorgamiento o que en el mismo tiempo se halle padeciendo una enfermedad que llegue a causar su muerte dentro de los 20 das siguientes a dicha fecha. Sujetos de la renta vitalicia Deben concurrir al menos dos sujetos en cuanto partes del contrato de renta vitalicia. No obstante el Art. 1.803 CC admite la concurrencia de hasta cuatro sujetos, adems de los constituyentes, un tercero cuya vida se considera como alea y el perceptor de la renta o beneficiario, que puede ser uno de los contribuyentes, el tercero cuya vida se estima o un cuarto sujeto independiente de los anteriores. S el beneficiario no es parte contractual, es necesaria su aceptacin. Cuando la renta se establece conjuntamente en favor de varias personas y una de ellas fallece, surge el problema de la procedencia del acrecimiento, que no ser posible, en ausencia de pacto expreso, ms que cuando adems de asignacin conjunta de los beneficiarios, exista una atribucin de renta conjunta. Si la renta se establece sucesivamente, cada acreedor percibir la renta en el orden establecido. Contenido del contrato de renta vitalicia La entrega del capital Puede consistir el capital en bienes muebles o inmuebles, materiales o inmateriales, cuyo dominio se transmite al deudor de la pensin sin que esta ltima suponga derecho real, carga o afeccin sobre aquellos en favor del rentista, sino simplemente el nacimiento de una relacin obligatoria en cuya virtud el deudor queda vinculado a satisfacer dicha renta o pensin. El constituyente/acreedor de la renta vitalicia que efecta la entrega de los bienes en concepto de capital est obligado a efectuar dicha entrega y a responder por eviccin y saneamiento al deudor de la renta.

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Derecho Civil III 2011/2012 El derecho a la pensin o renta La pensin. El Art. 1.802 CC habla de pagar una pensin o rdito sin establecer que deba consistir en una suma dineraria, pudiendo ser la entrega de cualquier otro tipo de bienes muebles, o bien parte en dinero y parte en cosa mueble o inmueble. En cualquier caso es imprescindible que sea fija y determinada admitindose el juego de las clusulas de estabilizacin. La periodicidad de la renta. No es necesario que el pago se efecte anualmente, pudiendo las partes estipular periodos distintos para la satisfaccin de la renta, incluso, cabe la posibilidad de satisfacer la renta por plazos anticipados. Satisfaccin de la renta. Establece el Art. 1.806 CC que <<La renta correspondiente al ao en que muere el que la disfruta, se pagar en proporcin a los das en que hubiese vivido; si deba satisfacerse por plazos anticipados, se pagar el importe total del plazo que durante su vida hubiese empezado a correr>>. Incumplimiento y aseguramiento del pago de la renta. El Art.1.805 CC establece que <<la falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el reembolso del capital ni a volver a entrar en la posesin del predio enajenado; slo tendr derecho a reclamar judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras>>. No obstante, la prohibicin del Art 1.805 CC, la doctrina y jurisprudencia, admiten el pacto resolutorio por impago de pensiones, inscribible en el Registro de la Propiedad, siendo susceptible de moderacin judicial. Nulidad Del Contrato De Renta Vitalicia Adems de las causas generales de nulidad, el Art. 1804 CC establece uno especfico, que la mayora de la doctrina entiende de pleno radical o de pleno derecho la muerte o enfermedad causante de muerte. La renta vitalicia a ttulo gratuito El Art1.807 CC dispone que el que constituye a ttulo gratuito una renta sobre sus bienes puede disponer, al tiempo del otorgamiento, que no estar sujeta al embargo por obligaciones del pensionista. Los contratos aleatorios se caracterizan por la reciprocidad y la equivalencia del riesgo gananciaprdida, circunstancia que no concurre en la renta a ttulo gratuito al no mediar la entrega de un capital a cambio de una renta durante la vida de una persona determinada. Se trata, por tanto, de una autntica donacin. El principal efecto de esta modalidad de donacin radica en la posibilidad de que el constituyente de la renta establezca una prohibicin de embargo y que requerir, adems, que conste expresamente en el momento de otorgamiento de contraprestacin.

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Derecho Civil III 2011/2012 El contrato de alimentos o vitalicio (Art. 1791 1797 CC) Segn el TS, el vitalicio no es una modalidad de la renta vitalicia, sino un contrato autnomo, innominado y atpico, cuyo contenido consiste en la prestacin de alimentos, domicilio y asistencia mdica a cambio de la entrega de unos bienes, durante la vida del acreedor de dichos alimentos, o de tercera o terceras personas. Tampoco puede confundirse el vitalicio con la obligacin legal de prestar alimentos entre parientes. Se trata de una obligacin mixta de dar y de hacer. Es vlida la clusula que establece la posibilidad de rescatar los bienes entregados, as como cualquier otro pacto, clusula o estipulacin que no sea contraria al inters de terceros ni al orden pblico.

El contrato del seguro (Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro) Concepto del contrato de seguro. Es aquel por el que el asegurador se obliga, mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura, a indemnizar, dentro de los lmites pactados, el dao producido al asegurado o a satisfacer un capital, una renta u otras prestaciones convenidas. Presupuestos: Existencia de un riesgo. Transferencia del riesgo a otra persona ASEGURADOR. La transferencia supone una distribucin del riesgo entre una colectividad de personas (restantes asegurados) la entidad aseguradora calcula aproximadamente la probabilidad de riesgo, que es afrontada por las aportaciones de los restantes asegurados. Que la transferencia sea una operacin autnoma y no un efecto secundario de otro tipo de negocios. El elemento aleatorio consiste en la eventual y posible produccin o no de un evento daoso que afecte al inters contemplado en el contrato, el cual puede ser de naturaleza distinta e incluso alcance diferente dependiendo del tipo de seguro.

Los sujetos del contrato de seguro Asegurador. Persona que se obliga a indemnizar el dao a cambio de la prima. Tomador del seguro. Persona que contrata con el asegurador y firma con l la pliza. Asegurado. Titular que quiere ponerse ha cubierto del riesgo concertando un seguro. Beneficiario. Es un tercero en favor del que se estipula el seguro.

Normalmente, suelen coincidir en la misma persona las figuras del tomador, asegurado y beneficiario. Sin embargo, es obvio que en el caso de un seguro sobre la propia vida, el beneficiario es persona distinta del tomador del seguro.

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Derecho Civil III 2011/2012 Contenido bsico del contrato Las obligaciones y derechos de las partes se encuentran regulados en los Arts. 14 a 20 de la Ley 50/80, debiendo destacarse entre las obligaciones del tomador o asegurado, el deber de declarar el riesgo, el pago de la prima, el deber de comunicar el siniestro al asegurador y el deber de aminorar las consecuencias del siniestro. La prima del seguro consiste en la contraprestacin del tomador del seguro frente al riesgo asumido por el asegurador. Es elemento esencial del contrato y se paga anticipadamente, siendo indivisible. La falta de pago de la primera prima legitima al asegurador para resolver el contrato, el impago de cualquiera de las primas posteriores, genera la suspensin de la cobertura del asegurador durante un mes, pudiendo quedar extinguido el contrato si el asegurador no reclama el cobro de la prima dentro de los seis meses siguientes. Las obligaciones ms importantes del asegurador son la entrega de la documentacin al contratante y la obligacin de satisfacer la indemnizacin prevista en caso de siniestro o acaecimiento del evento daoso. Documentacin y conclusin del contrato El Art. 5 de la Ley 50/80 exige forma escrita. La pliza es el documento en el que se formaliza el contrato de seguro y sus modificaciones o adiciones. Debe observar un contenido mnimo que se establece en el Art. 8, y que en ningn caso debe diferir de la proposicin de seguro o de las clusulas acordadas pues, de existir tales diferencias, se estar a lo dispuesto en la pliza si en el plazo de un mes no se reclama a la entidad aseguradora para que subsane la divergencia. La pliza puede ser nominativa, a la orden o al portador. Tambin debe tenerse en cuenta la solicitud de seguro: formulario o declaracin verbal por el que una persona gestiona, sin quedar vinculado, la posible celebracin de un contrato de seguro. Por el contrario, la proposicin de seguro es la oferta del asegurador al asegurado, resultando irrevocable durante el plazo de quince das. La nota de cobertura proporciona una cobertura provisional hasta la expedicin de la pliza. Los suplementos recogen las modificaciones introducidas durante la vigencia del contrato. La pliza flotante o de abono se refiere generalmente al seguro de transporte y seguro de vida colectivo, donde se cubren riesgos homogneos que gravitan sobre cosas o personas determinadas genricamente al concluir el contrato y especficamente en cada aplicacin concreta.

Duracin del contrato y prescripcin El Art 22 de la Ley 50/80 establece, salvo para el seguro de vida, una duracin mxima de 10 aos, si bien cabe la posibilidad de pactar sucesivas prrrogas anuales. En cuanto a los plazos para la prescripcin de las acciones son distintos dependiendo del tipo de seguro, 2 aos si se trata de seguro de daos y 5 si el seguro es de personas.

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Derecho Civil III 2011/2012 Tipos de contratos de seguro (No cae, pero al profesor le gustan los ejemplos as que tenis para elegir por si os preguntan) Se dividen en seguros de dao y seguros de personas SEGUROS DE DAO Aseguran contra los daos que puedan sufrir los objetos o posesiones del asegurado Seguro contra el robo Art. 50 que por el seguro contra robo el asegurador se obliga, dentro de los lmites establecidos en la Ley y en el contrato, a indemnizar los daos derivados de la sustraccin ilegtima por parte de terceros de las cosas aseguradas. En este caso la indemnizacin incluye el valor del objeto asegurado y el de los daos que la sustraccin pudiera haber causado en l. Seguro de transportes terrestres Art. 54 especifica que por el seguro de transportes terrestres el asegurador se obliga, dentro de los lmites establecidos en la Ley y en el contrato, a indemnizar los daos materiales que puedan sufrir con ocasin o consecuencia del transporte las mercancas porteadas, el medio utilizado u otros objetos asegurados. Seguro de lucro cesante El asegurador se obliga, dentro de los lmites establecidos en la Ley y en el contrato, a indemnizar al asegurado la prdida del rendimiento econmico que hubiera podido alcanzarse en un acto o actividad de no haberse producido el siniestro descrito en el contrato. Seguro de responsabilidad civil Con este seguro, el asegurador se obliga a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligacin de indemnizar a un tercero los daos y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el asegurado, conforme a derecho. Seguros de personas Son todos los riesgos que puedan afectar a la existencia, integridad corporal o salud del asegurado Contrato de seguro de vida Puede estipularse sobre la vida propia o sobre la de un tercero, tanto para caso de muerte como para caso de supervivencia e incluso para ambos conjuntamente. Si en los seguros de muerte las personas del tomador del seguro y del asegurado son distintas, ser necesario el consentimiento de ste ltimo dado por escrito, salvo que pueda presumirse de otra forma su inters en el seguro.

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Derecho Civil III 2011/2012 Seguro de accidentes Para prevenir la lesin corporal que deriva de una causa violenta, sbita, externa y ajena a la intencionalidad del asegurado que produzca invalidez temporal o permanente o muerte .

El juego y la apuesta (Arts. 1798 1801 CC) Concepto. Hay contrato de juego y apuesta cuando las partes se obligan a que la que pierda en el juego o yerre en la apuesta de que se trate, realice una determinada prestacin a favor de la que gane o acierte. Cabe cualquier tipo de prestacin no solo en sumas de dinero. No implica necesariamente que realice una prestacin solo el que piedra, sino que puede consistir en que a cabio de una prestacin segura que una parte promete, la otra se obligue a favor de aquella, a otra prestacin (generalmente ms importante pero eventual) para el caso de que gane o acierte (Ejemplo, de tiro al blanco, cuando si se le da se gana premio). ` Diferenciacin entre juego y apuesta Existe un contrato de juego cuando los contratantes contribuyen al resultado final del acontecimiento incierto del que se trate, sea, cuando el ganar o perder se somete a un suceso dependiente de la actividad de las partes (Ej. Partida de cartas) Existe un contrato de apuesta cuando las partes acuerdan que segn el resultado de algo en lo que intervienen, uno realice una prestacin a favor de otro o el otro a favor de aquel

Caracteres del juego y la apuesta La apuesta no puede ser unilateral Contrato aleatorio Contrato bilateral, oneroso, consensual, sinalagmtico, y no sujeto a forma alguna.

Juegos y apuestas prohibidos (Art.1799 CC) El CC distingua dos clases de juego, los que dependan de la suerte o azar, que se encontraban prohibidos y los que dependan de la destreza o del clculo, considerados lcitos. No obstante, se introdujo un fuerte control administrativo en materia de juegos de suerte y azar. Actualmente no se encuentran prohibidos todos los juegos de suerte o azar, pero algunos que estn prohibidos por incumplir la normativa (Ejemplo, el desarrollado en locales no autorizados). En el caso de los no autorizados y los que, pese a ser permitidos, se practican sin embargo en lugar carente de la debida autorizacin administrativa, es aplicable el Art. 1798 del CC, con independencia de las sanciones administrativas y dems responsabilidades en que se pudiera incurrir.

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Derecho Civil III 2011/2012 Irrepetibilidad del pago (soluti retentio) Se justifica desde dos vertientes, la primera, entendiendo que se trata de una obligacin natural, donde el pago voluntario obedece a un deber moral y la segunda explicacin parte de la aplicacin del aforismo in turpis causa melior est causa possidentis, donde se establece con carcter general la irrepetibilidad de las prestaciones cuando el contrato tiene causa torpe, no pudiendo las partes alegar la propia torpeza para recuperar lo pagado. Salvo que: Que hubiere mediado dolo en el pago. Minora de edad de quien voluntariamente pag. Quien estuviere inhabilitado para administrar sus bienes.

Inexigibilidad del pago El Art. 1798 CC contempla la falta de accin. El reconocimiento o promesa de pago de una deuda de juego sera ineficaz, no admisible por contraria al orden pblico. Especial relevancia adquiere la figura de la simulacin cuando la deuda de juego ilcito reviste otra forma contractual, en principio y aparentemente lcita, al efecto de evitar la inexigibilidad del pago de dicha deuda. Los juegos y apuestas no prohibidos El Art 1800 CC establece que no se consideran prohibidos los juegos que contribuyen al ejercicio del cuerpo, como son los que tienen por objeto adiestrarse en el manejo de las armas, las carreras a pie o a caballo, las de carros, el juego de pelota y otros de anloga naturaleza . Se entienden lcitos los juegos contribuyan a potenciar el ejercicio del cuerpo, no solamente en su aspecto fsico motriz, sino tambin intelectual (el ajedrez). Tambin son lcitos los juegos de suerte, envite o azar autorizados y que se practiquen en un lugar tambin autorizado para ello. Igualmente, se consideran lcitos los juegos y apuestas mixtas, es decir, aquellas en que influyen decisivamente tanto la destreza como la suerte. En cuanto a los efectos, el Art 1801 CC dispone que el que pierde en un juego o apuesta de los no prohibidos queda obligado civilmente. Adems el Art. 1802 CC establece que la autoridad judicial puede, sin embargo, no estimar la demanda cuando la cantidad que se cruz en el juego o en la apuesta sea excesiva, o reducir la obligacin en lo que exceda de los usos de un buen padre de familia, debiendo tener en cuenta tanto las circunstancias subjetivas (personales y familiares), como objetivas (cantidad adeudada, naturaleza del juego), as como si se trata de un jugador habitual .

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Derecho Civil III 2011/2012 LA FIANZA (Arts.1822 a 1856 CC) Contrato de fianza Art. 1822 Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo ste. Puede tener carcter civil o mercantil. Para que tenga carcter mercantil es necesario que tenga por objeto asegurar el cumplimiento de un contrato mercantil, aunque el fiador no sea comerciante. (Art. 429 Cdigo de Comercio). La fianza consiste en una garanta de carcter personal , tendente a asegurar la satisfaccin del acreedor de un derecho de crdito, previniendo el riesgo de insolvencia, total o parcial, del deudor. Tal aseguramiento tiene lugar mediante la posibilidad de acudir a otro patrimonio para la efectividad de la obligacin, el patrimonio del fiador. En principio, para el CC la fianza tiene carcter subsidiario, el fiador slo habr de afrontar el pago de la obligacin afianzada en caso de que el deudor no haya hecho frente a ella. El fiador, goza del beneficio de excusin, en cuanto el acreedor deber perseguir los bienes propios del deudor principal antes de proceder contra el fiador. El mismo Cdigo Civil reconoce la posibilidad de que deudor principal y fiador queden obligados al pago de la obligacin asegurada en un mismo plano, de forma solidaria. En tal caso, el acreedor, puede reclamar la deuda a cualquiera de ellos o al fiador directamente. En tales supuestos, se habla de fianza solidaria. Caractersticas del contrato de fianza Es un contrato de carcter accesorio, se celebra en funcin de una obligacin principal vlida. Es consensual. Se perfecciona por el mero consentimiento. La fianza no se presume, debe ser expresa y no puede extenderse a ms de lo convenido en ella. Ha de constar claramente la voluntad de afianzar. Puede ser gratuita u onerosa. Caso de que la fianza sea de carcter gratuito, estaremos ante un contrato unilateral, ya que slo nacen obligaciones a cargo del fiador y a favor del acreedor. Es bilateral en el caso de que el fiador reciba una retribucin. Se suele considerar un contrato abstracto y no causal. Tiene carcter subsidiario, ya que el fiador solo habr de afrontar el pago si el deudor no puede.

Elementos personales del contrato de fianza El Fiador. Es quien se compromete a cumplir una obligacin derivada de un contrato mercantil si el deudor no lo hace. El Acreedor. Persona que recibe la prestacin del deudor principal y que asegura el cumplimiento de la misma mediante la fianza. El Deudor principal. El obligado al cumplimiento de la obligacin.

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Derecho Civil III 2011/2012 Constitucin del contrato de fianza Capacidad para ser fiador (Requisitos ex Arts. 1828 y 1829 CC) Criterio general, lo establece los Arts. 1263 y 1264 CC, que solo requiere la capacidad general para obligarse. Aun as la constitucin de la fianza puede obedecer a un previo deber del deudor, para los casos en que la fianza obedezca a un deber previo de constituirla, se aplicaran los Arts. 1828 y 1829 CC, por ello adems de tener la capacidad general para obligarse, el fiador presentado por el deudor deber de cumplir una serie de requisitos: El Al constituirse la fianza el fiador deber de tener los bienes suficientes para responder de la obligacin que garantiza (Art. 1828 CC), de no ser as habr de estimarse incumplido el deber de prestar fianza que incumba al deudor, pudiendo el acreedor exigir otro fiador con bienes suficientes para responder de la obligacin. Adems una vez constituida se exige que el fiador sea solvente. Si hubiera insolvencia puede el acreedor pedir otro que tenga bienes suficientes para responder a la obligacin garantizada (Art. 1829 CC).

Forma del contrato de fianza Art. 1823.2 CC establece que la perfeccin del contrato de fianza es suficiente con el consentimiento del acreedor y del fiador, solo ellos son partes del contrato de fianza pudiendo constituirla sin consentimiento del deudor, por ello establece que tambin constituirse, no slo a favor del deudor principal, sino al del otro fiador, consintindolo, ignorndolo y aun contradicindolo ste. La fianza debe ser expresa y no puede extenderse a ms de lo contenido en ella (Art. 1827 CC) Si nos encontramos ante una fianza simple o indefinida, sta no slo comprender la obligacin principal, sino todos sus accesorios, incluidos los gastos del juicio desde que el fiador hubiese sido requerido de pago. (Art.1827 CC) Contenido del contrato de fianza Al asegurar el fiador personalmente una obligacin de otro, surgir una relacin jurdica entre el propio fiador con el acreedor, adems de la que une a aqul con el deudor cuya obligacin garantiza. Si, adems, son dos o ms los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, se producir una relacin entre estos cofiadores.

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Derecho Civil III 2011/2012 Relacin acreedor y fiador La obligacin principal del fiador consiste en pagar la deuda , en el caso de no hacerlo el deudor y con la extensin que, en su caso, se haya pactado. La regla general en la materia viene representada por la fianza simple o indefinida Art 1827.2 CC, establece que la fianza comprender no slo la obligacin principal, sino todos sus accesorios, incluso los gastos del juicio, entendindose, respecto de stos, que no responder sino de los que se hayan devengado despus de que haya sido requerido el fiador para el pago. El beneficio de excusin en la fianza subsidiaria La obligacin de pago a cargo del fiador no nace de forma automtica, sino que es meramente subsidiaria. En tal sentido, dispone el Art 1830 CC que el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusin de todos los bienes del deudor. . Dispone el Art. 1832 CC que para que el fiador pueda aprovecharse del beneficio de la exclusin debe oponerlo al acreedor luego que ste le requiera para el pago, y sealarle los bienes del deudor realizables dentro del territorio espaol que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda. Se deduce de ello que, adems de oponerse al pago alegando la necesaria reclamacin previa contra el deudor, a la postre, la indicacin o sealamiento de bienes propios del deudor suficientes para atender al pago compete al propio fiador si quiere beneficiarse de la posicin subsidiaria que inicialmente ocupa. La exclusin del beneficio de excusin La subsidiariedad que caracteriza la posicin del fiador desaparece en todos aquellos casos en los que no entra en juego el beneficio de excusin, pues en tales casos el acreedor puede dirigirse directamente contra el fiador. La exclusin no procede en los siguientes casos: 1. 2. 3. 4. Cuando el fiador haya renunciado a ella expresamente. Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor (FIANZA SOLIDARIA). En caso de quiebra o concurso del deudor. Cuando el deudor no pueda ser demandado judicialmente dentro de Espaa.

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Derecho Civil III 2011/2012 Relacin entre deudor y fiador Relevacin de la fianza (Art. 1843 CC) Aun antes de haber pagado, el fiador puede proceder contra el deudor principal a fin de que ste le releve de la fianza o le garantice el rembolso del pago a realizar por el fiador. Supuestos: Cuando el fiador se ve demandado judicialmente para el pago. Caso de quiebra, concurso o insolvencia del deudor. Cuando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado y ste ha vencido. Cuando la deuda es exigible. Cuando hubieran transcurrido 10 aos desde la constitucin de la fianza y la obligacin principal no tiene trmino fijo para su vencimiento, a menos que sea de tal naturaleza que no pueda extinguirse sino en un plazo mayor del citado.

En todos estos casos la accin del fiador tiende a obtener relevacin de la fianza o una garanta que lo ponga a cubierto de los procedimientos del acreedor y del peligro de insolvencia en el deudor. Todo esto se encuentra referido exclusivamente a las relaciones internas entre fiador y deudor y, por tanto, no afecta en modo alguno al acreedor, que podr reclamar el cumplimiento de la obligacin afianzada al fiador, bien directamente o bien tras hacer excusin de los bienes del deudor principal.

Las acciones del fiador frente al deudor (Consecuencias del Pago) Si el fiador llega a pagar por el deudor principal, el fiador tiene derecho a reclamar al deudor el reintegro de lo efectivamente pagado. El CC concede al Fiador Solvens dos vas: La accin de reintegro o rembolso. (Art. 1838 CC) Regulada en el Art 1838 CC, el cual establece que el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por ste. La indemnizacin deber comprender: 1. 2. 3. 4. La cantidad total de la deuda. Los intereses legales desde el momento de haber comunicado el pago al deudor. Los gastos ocasionados al fiador desde el momento del requerimiento del pago. Los daos y perjuicios cuando procedan.

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Derecho Civil III 2011/2012 La subrogacin legal (Art. 1839 CC) En virtud de ella, el fiador se convierte en acreedor del deudor y ello le permite al Fiador Solvens utilizar, como subrogado, todas las garantas o derechos accesorios que correspondan al acreedor, para lograr lo que realmente satisfizo o pag por el deudor. En este caso, la subrogacin del Fiador Solvens no alcanza al importe nominal del crdito, si (el fiador) ha transigido con el acreedor, no puede pedir al deudor ms de lo que realmente haya pagado. El resarcimiento del Fiador Solvens El Fiador Solvens cuenta a su favor tanto con la accin de reintegro o rembolso o con la subrogacin legal y l decidir cul de ellas ejercitar, atendiendo a sus propios intereses. En cualquier caso, conviene tener en cuenta una serie de reglas complementarias establecidas por el legislador con la pretensin de fortalecer los legtimos derechos del deudor: Si el fiador paga sin ponerlo en conocimiento del deudor, este podr oponerle las excepciones que hubiera podido oponer el acreedor al tiempo de hacerse el pago. Se deduce de ello que pesa sobre el fiador un deber de comunicacin al deudor principal de su intencin de realizar el pago, que tcnicamente puede configurarse como una carga. (Art. 1840 CC) Dicha carga del fiador se mantiene incluso con posterioridad al hecho del pago y asume igualmente relevancia en el caso hipottico del doble pago. Se considera en tal caso que el pago del fiador ha sido un pago indebido y que el fiador ha de repetir exclusivamente contra el acreedor. (Art. 1842 CC) Si la deuda era a plazo y el fiador la pag antes de su vencimiento, no podr exigir rembolso del deudor hasta que el plazo venza (Art. 1841 CC)

Extincin del contrato de fianza La obligacin del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor y por las mismas causas que las dems obligaciones (Arts.1847 y 1156 CC): 1. 2. 3. 4. 5. 6. Por el pago o cumplimiento. Por la prdida de la cosa debida. Por la condonacin de la deuda. Por la confusin de los derechos de acreedor y deudor. Por la compensacin. Por la novacin.

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Derecho Civil III 2011/2012 Respecto a la extincin de la fianza, es necesario tener en cuenta lo siguiente: La confusin que se verifica en la persona del deudor y en la del fiador cuando uno de ellos hereda al otro, no extingue la obligacin del subfiador. (Art.1848 CC) Si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble, u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque despus los pierda por eviccin, queda libre el fiador. (Art.1849 CC) La liberacin hecha por el acreedor a uno de los fiadores sin el consentimiento de los otros, aprovecha a todos hasta donde alcance la parte del fiador a quien se ha otorgado. (Art.1850 CC) La prrroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza. (Art.1851 CC) Los fiadores, aunque sean solidarios, quedan libres de su obligacin siempre que por algn hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo. (Art.1852 CC) El fiador puede oponer al acreedor todas las excepciones que competan al deudor principal y sean inherentes a la deuda, pero no las que sean puramente personales del deudor. (Art.1853 CC).

Tipos de Fianza Fianza simple y subfianza Atendiendo el carcter y naturaleza de la obligacin garantizada, se distingue entre fianza simple o doble, en cuyo caso se habla de subfianza. La primera garantiza la obligacin principal, la segunda garantiza una fianza anterior, es decir, la obligacin del fiador. La existencia de subfianza supone que existe un fiador principal y un fiador secundario o complementario, es decir, fiador del fiador.

Fianza judicial, legal y convencional Es convencional cuando surge de un contrato de fianza convenido espontneamente entre fiador y acreedor o exigido al deudor por el acreedor. Si la fianza viene impuesta por ley o providencia judicial, el fiador ha de tener las mismas cualidades que la fianza convencional, es decir, capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligacin que garantiza. ( Art.1854 CC) Si el obligado a dar este tipo de fianza no la haya, se le admitir en su lugar una prenda o hipoteca que se estime bastante para cubrir su obligacin. (Art.1855 CC) El fiador judicial no puede pedir la excusin de bienes del deudor principal. (Art.1856 CC) El subfiador, en el mismo caso, no puede pedir ni la del deudor ni la del fiador.

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Derecho Civil III 2011/2012 Cofianza Si hay varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligacin a responder de ella se divide entre todos. El acreedor no puede reclamar a cada fiador sino la parte que le corresponda satisfacer, a menos que se haya estipulado expresamente la solidaridad. (Art.1837 CC) El beneficio de divisin contra los cofiadores cesa en los mismos casos y por las mismas causas que el de excusin contra el deudor principal. (Art.1837 CC) Cuando son dos o ms los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que de ellos haya pagado podr reclamar de cada uno de los otros la parte que proporcionalmente le corresponda satisfacer. (art.1844 CC)

Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de ste recaer sobre todos en la misma proporcin. Para que pueda tener lugar lo dispuesto anteriormente, es preciso que se haya hecho pago en virtud de demanda judicial, o hallndose el deudor principal en estado de concurso o quiebra. Los cofiadores oponer al que pag las mismas excepciones que habran correspondido al deudor principal contra el acreedor y que no fueren puramente personales del mismo deudor. (Art.1845 CC) El subfiador, en caso de insolvencia del fiador por quien se oblig, queda responsable a los cofiadores en los mismos trminos que lo estaba el fiador. (Art.1846 CC) La fianza solidaria La fianza solidaria se caracteriza principalmente por la inexistencia de beneficio de excusin alguno en favor del fiador, el acreedor puede reclamar el cumplimiento de la obligacin asegurada tanto al deudor principal cuanto al fiador que tenga el carcter de solidario. Establece el Art 1822.2 CC que si el fiador se obliga solidariamente con el deudor principal se observar lo dispuesto en la seccin de << las obligaciones mancomunadas y las solidarias>>. Doctrinalmente, se suele afirmar que hasta el momento del pago son aplicables las reglas sobre las obligaciones solidarias para fundamentar la posible reclamacin del acreedor al fiador en el Art 1144 CC, mientras que una vez que el fiador ha atendido el pago deberan aplicarse las reglas propias de la fianza.

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Derecho Civil III 2011/2012 La cofianza solidaria En la prctica los fiadores asumen la obligacin accesoria de cofianza con carcter solidario y ello en doble sentido se obligan solidariamente con el deudor, exclusin del beneficio de orden o excusin, y se obligan solidariamente frente al acreedor (exclusin del beneficio de divisin), por ello el rgimen de confianza solidaria se integra de los preceptos para casos solidarios que facultan al acreedor para reclamar la deuda a cualquiera de los obligados (Art 1137 y 1144 CC) Art. 1850 CC La liberacin hecha por el acreedor a uno de los fiadores sin el consentimiento de los otros, aprovecha a todos hasta donde alcance la parte del fiador a quien se ha otorgado. Art. 1143 CC La novacin, compensacin, confusin o remisin de la deuda, he chas por cualquiera de los acreedores solidarios o con cualquiera de los deudores de la misma clase, extinguen la obligacin, sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 1146 CC. Art. 1145 CC El pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la oblig acin. Art. 1147 CC Si la cosa hubiese perecido o la prestacin se hubiese hecho imposible sin culpa de los deudores solidarios, la obligacin quedar extinguida. Si hubiese mediado culpa de parte de cualquiera de ellos, todos sern responsables, para con el acreedor, del precio y de la indemnizacin de daos y abono de intereses, sin perjuicio de su accin contra el culpable o negligente. Art. 1148 CC El deudor solidario podr utilizar, contra las reclamaciones del acreedor, todas las excepciones que se deriven de la naturaleza de la obligacin y las que le sean personales. De las que personalmente correspondan a los dems slo podr servirse en la parte de deuda de que stos fueren responsables.

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TEMA 15. LA TRANSACCION. EL ARBITRAJE DE DERECHO PRIVADO

Concepto del contrato de transaccin. El Art. 1809 CC establece que mediante el contrato de transaccin las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocacin de un pleito o ponen trmino al que haba comenzad o En tal sentido, consiste bsicamente en un arreglo o un acuerdo que pretende erradicar la intervencin jurisdiccional y el seguimiento de procesos judiciales que, muchas veces, se prolongan excesivamente en el tiempo, o la bsqueda de una solucin arbitral. Presupuestos de la transaccion ( De acuerdo a la jurisprudencia del TS) 1. Existencia de controversia entre las partes. 2. Voluntad de las partes de poner fin a la situacin de incertidumbre. 3. Reciprocidad de las concesiones acordadas. Caracteristicas del contrato de transaccion Un contrato consensual, pues la mera promesa de alguna cosa es susceptible de poner fin a la controversia. Un contrato bilateral o sinalagmtico y recproco, en cuanto las cesiones o concesiones de cualquiera de las partes encuentra correspondencia en la propia contemporizacin de la otra parte. No exige forma solemne alguna, aunque en algn sentido los trminos del Art. 1815 CC parecen dar por supuesta la forma escrita.

Naturaleza Juridica El debate se centra en determinar si la transaccin se limita a declarar (tesis declarativa) una situacin jurdica preexistente o si presupone una transmisin de derechos, y por tanto, altera, vara o modifica la relacin jurdica (tesis traslativa) 1. La tesis traslativa, entronca con la tradicin romanista y nuestro Derecho histrico, el cual contemplaba la transaccin como una autntica subespecie de enajenacin. La transaccin sera la nueva fuente de la relacin jurdica definitiva establecida por las partes, pudiendo servir como justo ttulo para usucapir la propiedad y dems derechos reales. 2. La tesis declarativa, se apoya en la relativa asimilacin que el Art. 1816 CC establece entre la transaccin y la sentencia, al preceptuar que transaccin tiene para las partes la autoridad de cosa juzgada... De esta la forma, la transaccin se limitara a esclarecer la inicial incertidumbre y fijar los trminos de la situacin jurdica en cuestin, sin llegar a crear una nueva y distinta respecto de la preexistente.

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Derecho Civil III 2011/2012 En la prctica es admisible tanto un efecto declarativo como traslativo de la transaccin, variando segn el caso contemplado. La capacidad para transigir Los preceptos legales que regulan la capacidad para transigir son los Arts. 1810, 1811 y 1812. El Art. 1810 CC establece que para transigir sobre los bienes y derechos de los hijos bajo la patria potestad se aplicarn las mismas reglas que para enajenarlos Por su parte, el Art. 1811 CC establece que tutor no el puede transigir sobre los derechos de la persona que tiene en guarda, sino en la forma descrita en el Cdigo Civil Esto es, se contempla la exigencia de autorizacin judicial para renunciar derechos o enajenar bienes inmuebles o muebles valiosos pertenecientes a los menores sometidos a patria potestad o tutela, pues la transaccin puede suponer la renuncia de derechos. La ausencia de la autorizacin judicial dar lugar a la nulidad radical de la transaccin. El Art. 1812 CC establece que corporaciones que tengan personalidad jurdica slo podrn transigir en la forma y con los las requisitos que necesiten para enajenar sus bienes. Los artculos transcritos persiguen no tanto equiparar transaccin y enajenacin, sino poner de manifiesto la necesidad de la plena capacidad de disposicin sobre los bienes y derechos controvertidos. Por lo que respecta a la transaccin efectuada por mandatario, se exige mandato expreso, si bien, la ausencia del mismo puede subsanarse posteriormente mediante la ratificacin. Objeto de la transaccion El CC excluye de la transaccin las materias que afectan al orden pblico y al inters general, y que por tanto, se encuentran fuera del mbito de disposicin de los particulares. Se requiere, como en cualquier contrato, que el objeto sea posible, lcito, determinado o determinable. El Art. 1814 CC dispone que no se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las no cuestiones matrimoniales, ni sobre alimentos futuros El estado civil de las personas. La prohibicin no se extiende a las consecuencias meramente patrimoniales derivadas del concreto estado civil, salvo que exista un nexo tan ntimo entre el contenido puramente patrimonial y el estado civil que la transaccin afecte a este ltimo, siquiera tangencialmente, debindose predicar en tal caso la nulidad de la transaccin. Las cuestiones matrimoniales. Ser posible la transaccin sobre los aspectos puramente patrimoniales derivados del matrimonio, como tambin sobre algunos aspectos puramente personales; admitindose los convenios de separacin en cualesquiera supuesto de crisis matrimonial. Los alimentos futuros. El Art. 1814 CC se refiere tanto a los alimentos futuros como a las pensiones no vencidas. La jurisprudencia y la doctrina limitan la aplicacin de este artculo a los alimentos futuros de naturaleza legal (sustento, habitacin, vestido y asistencia mdica). Se podr transigir respecto de los alimentos vencidos y no satisfechos.

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Derecho Civil III 2011/2012 En la misma lnea de excluir de la transaccin las cuestiones de inters general y de orden pblico, dispone el Art. 1813 CC que puede transigir sobre la accin civil proveniente de un delito, pero no por eso se se extinguir la accin pblica para la imposicin de la pena legal Efectos La naturaleza contractual de la transaccin implica la necesidad de distinguir un doble orden de efectos (inter partes y para con los terceros). Excepcion de la cosa juzgada El Art. 1816 CC dispone que transaccin tiene para las partes la autoridad de cosa juzgada; pero no la proceder la va de apremio sino tratndose del cumplimiento de la transaccin judicial. Ello quiere decir que cuando las partes dan por resuelta definitivamente la cuestin, quedando obligados, consiguientemente, a no volver a plantear de nuevo la cuestin controvertida, si alguno de los transigentes acude a los tribunales buscando un pronunciamiento ms favorable, le podr ser opuesta la denominada Exceptio rei per transactionem finitae siempre y cuando concurran los presupuestos del Art. 1252 CC en la, litis, y no proceda la impugnacin de la transaccin. Por ello, la jurisprudencia es especialmente rigurosa ante el intento de los transigentes de replantear (judicialmente) el conflicto superado mediante el acuerdo transaccional. Retroactividad en la transaccion En trminos generales, debe defenderse que, entre las partes, la transaccin tiene efectos retroactivos respecto de los derechos y obligaciones de los transigentes. Sin embargo, no existe precepto alguno en le Cdigo que permita sustentar dicha opinin. Lo normal (y prudente) ser que los propios transigentes se pronuncien sobre el particular en el contrato de transaccin. La aplicabilidad del Art. 1124 CC ( La resolucion de la transaccion por incumplimiento) Una vez establecidos los derechos y obligaciones de las partes a travs del contrato de transaccin seguir siendo posible accionar judicialmente ante el incumplimiento de la contraparte. La opinin contraria, sin embargo, tambin ha sido defendida, y el Art. 1816 CC impedira que, p or incumplimiento de una de las partes, puede volver a plantearse de nuevo la controversia, siendo posible nicamente la facultad de exigir el cumplimiento forzoso. Semejante lnea de pensamiento se basa, en el fondo, en la equiparacin entre sentencia y transaccin y en el dato indiscutible de que las sentencias no son anulables ni revocables por ser o haber sido incumplidas. Ms, dado que en forma alguna puede predicarse una equiparacin entre transaccin y sentencia, y que de otra parte, que en absoluto reclamar la resolucin contractual por incumplimiento equivale al renacimiento de la " controversia pre-transaccional lo ms seguro es predicar la general aplicabilidad del Art 1.124 CC a los , supuestos de transaccin.

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Derecho Civil III 2011/2012 Interpretacion del contrato de transaccion (No esta en la guia pero es importante..creo) No existe ningun precepto relativo, por lo que se estima que es valida cualquiera la forma en la que se celebre. A parte de los preceptos generales de interpretacion de los contratos, el Art. 1815 CC dispone que "la transaccion no comprende sino los objetos expresados determinadamente en ella , o que por una inducciojn necesaria de sus palabras, deben reputarse comprendidos en la misma. La renuncia general de derechos se entiende solo de los que tienen relacion con la disputa sobre la que recae la transaccion". NOTA: El Art. 1815 CC, es una norma de interpretacion restrictiva sobre la determinacion del objeto sobre la que recae la transaccion, dicha interpretacion discurre en lo demas por las normas generales de la interpretacion de los contratos ( Ars. 1281 a 1289 CC). La transaccion judicial. La transaccion judicial bajo el imperio de la LEC de 1881 El concepto de transaccin judicial no se encuentra definido ni en el Cdigo Civil ni en el resto de normas de nuestro ordenamiento. La doctrina y la jurisprudencia mayoritaria entiende que la transaccin es siempre extrajudicial en cuanto a su origen, pero se denomina judicial cuando la transaccin se incorpora a un proceso judicial al que se pone fin o cuando se celebra ante el rgano jurisdiccional para prevenir un proceso. Ahora bien, la necesaria aprobacin judicial no supone que el Juez entre a valorar el contenido de la transaccin, el fondo del asunto, sino que debe limitarse al examen de la concurrencia o no de los requisitos legales para llevar a cabo la transaccin. La transaccion judicial en la LEC vigente La nueva LEC tiene la pretensin de reforzar la eficacia extintiva del proceso y de ah que existan reiterados preceptos en los que la nueva ley habla de acuerdos homologados de semejante naturaleza. Se trata de un acuerdo transaccional con eficacia ejecutiva, por tanto, ser ttulo de ejecucin siempre que haya sido aprobado u homologado judicialmente. Ineficacia en la transaccion La transaccin, en cuanto contrato que es, queda sometida a las reglas generales en materia de ineficacia contractual. Ser nula cuando no se observen los requisitos exigidos por el Art. 1261 CC; as como cuando el objeto del contrato sea alguno de los contemplados en los Arts. 1813 y 1814 CC.

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Derecho Civil III 2011/2012 El Error Segn el Art. 1817 CC transaccin en que intervenga error, dolo, violencia o falsedad de documentos est la sujeta a lo dispuesto en el Art 1265 CC (ser nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidacin o dolo) de este Cdigo. Sin embargo, no podr una de las partes oponer el error de hecho a la otra siempre que sta se haya apartado por la transaccin de un pleito comenzado El error en la transaccin, precisiones a partir de la distincin entre:

La irrelevancia general del error que recae sobre la circunstancia controvertida, pues la transaccin persigue eliminar la incertidumbre (error in caput controversum). La posible relevancia del error que recae sobre alguna circunstancia que afecta directamente a la situacin litigiosa (error in caput non controversum), pues afecta a una circunstancia que las partes consideran como base firme, indiscutible, y en cambio es objeto de error.

El CC contempla dos especialidades en materia de error de hecho: Art. 1817.1 CC. Falsedad de documento. Se exige una relacin esencial con la controversia transigida, la ignorancia en el que alega la falsedad documental o la sentencia que la declara. No se admite impugnacin cuando el objeto de la transaccin fuera de falsedad o no de los documentos. Art. 1819 CC. Ignorancia de la inexistencia de incertidumbre por haber recado sentencia firme. Si estando decidido un pleito por sentencia firme, se celebrare la transaccin sobre l por ignorar la existencia de sentencia firme alguna de las partes interesadas, podr sta pedir que se rescinda la transaccin. La ignorancia de una sentencia que pueda revocarse no es causa para atacar la transaccin

DOLO Segn el Art. 1818 CC descubrimiento de nuevos documentos no es causa para anular o rescindir la transaccin si no ha habido mala fe Son esenciales tanto la mala fe como el carcter decisivo de los documentos ocultados para que proceda no la rescisin, sino la anulabilidad. El dolo en el Art. 1819 CC se refiere a la ocultacin o falta de informacin al otro transigente respecto de la existencia de una sentencia firme resolviendo la cuestin objeto de transaccin. La denominada litis temeraria cuando una de las partes mantiene conscientemente en la controversia , pretensiones infundadas legalmente para obtener ventajas en una futura transaccin, con la esperanza de que la otra parte llegara a aceptar el mecanismo transaccional por temor al litigio.

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Derecho Civil III 2011/2012 El arbitraje de derecho privado Concepto de arbitraje. Se llama contrato de arbitraje al acuerdo por el que las partes, con voluntad inequivoca, convienen a someter las cuestiones litigiosas, surgidas o que puedan surgir tre ellas a la decision de uno o varios arbitros comprometiendose a acatar su resolucion Dicho convenio tiende, a no eliminar la controversia sino a llevadola adelante, sometiendola a juicio de los arbitros , excluyendo inicialmente intervencion de los tribunales, aunque no ello no implica la renuncia de la tutela judicial efectiva ( Art. 24 CC) y solicitar la resolucion Regulacion normativa del arbitraje Ley de Arbitrajes de Derecho Privado, de 22 de Diciembre de 1953 Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de arbitraje

Importancia del arbitraje Hoy en da, la importancia del arbitraje es indudable, como mecanismo de resolucin de conflictos jurdicos; donde los litigios patrimoniales de gran trascendencia econmica y, sobre todo, los conflictos provocados por el comercio internacional suelen ser sometidos a arbitraje con preferencia a su conocimiento por los tribunales de justicia. Pudiera pensarse que, con ello, se trata de burlar los mecanismos de justicia estatal o resquebrajar la autoridad debida a los tribunales de justicia, ms en realidad, el planteamiento es exactamente el contrario, la propia legislacin interna y los acuerdos internacionales son el punto de arranque y proyeccin de los mecanismos arbitrales como institucin alternativa al conocimiento jurisdiccional de los litigios Funcion del Arbitraje Cumple una funcion de mecanismo de resolucin de conflictos jurdicos; donde los litigios patrimoniales de gran trascendencia econmica y, sobre todo, los conflictos provocados por el comercio internacional suelen ser sometidos a arbitraje con preferencia a su conocimiento por los tribunales de justicia. Pudiera pensarse que, con ello, se trata de burlar los mecanismos de justicia estatal o resquebrajar la autoridad debida a los tribunales de justicia, ms en realidad, el planteamiento es exactamente el contrario, la propia legislacin interna y los acuerdos internacionales son el punto de arranque y proyeccin de los mecanismos arbitrales como institucin alternativa al conocimiento jurisdiccional de los litigios.

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Derecho Civil III 2011/2012 Tipos de arbitraje Arbitraje Interno o Internacional Arbitraje Ad Hoc, si el rbitro o rbitros son elegidos por las partes en funcin de la confianza que les inspira o institucional, cuando la gestin o administracin del arbitraje se encomienda a una Corte o Tribunal arbitral El arbitraje puede ser a eleccion de las partes de derecho o de equidad El arbitraje de derecho es el que ha resuelto y fundamentado atendiendo al conjunto de normas juridicas aplicables al caso debatido. El arbitro tiene que tener la condicion de jurista, sin necesidad de estar colegiado en el censo de abogados (Art 15.1 ---11/2011). El arbitraje de equidad (Art 4.1 de la ley de 1988), afirmaba que los arbitros actuaran segun su saber y entender resolviendo la cuestion litigiosa atendiendo a la justicia material del caso concreto sin necesidad de fundamentar su decision en ninguna norma juridica, segun el 4.2 LA cuando no se haya optado por el arbitraje de derecho los arbitros resolveran en equidad. El convenio de arbitraje Concepto. Es el contrato mediante el cual dos o mas personas expresan su voluntad de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relacin jurdica, contractual o no contractual (Art. 9.1 LA ). Resulta innegable el caracter contractual del convenio de arbitraje. Esto se ve reforzado con la jurisprudencia del TC, donde dice que el arbitraje ha de derivar necesariamente de sometimiento libre y voluntario un incompatible con cualquier condicionamiento de ndole legal o simplemente ajeno a la voluntad de alguno de los contratantes, por proceder de formas de contratacin anmalas Forma de celebracion del contrato de arbitraje (60/2003) El convenio puede adoptar la forma de clusula incorporada a un contrato o de un acuerdo independiente (Art 9.1 LA). Deber expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relacin jurdica, contractual o no contractual Debe constar por escrito y puede resultar de un intercambio cartas, telegramas, tlex, fax, u otros medios de telecomunicacin que dejen constancia del acuerdo (Art. 9.3 LA). Se considerar incorporado al acuerdo entre las partes el convenio arbitral que conste en un documento al que stas se hayan remitido en cualquiera de las formas establecidas en el apartado anterior. (Art. 9.4 LA). Se admite la validez del arbitraje instituido por disposicin testamentaria (Art. 10 LA).

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Derecho Civil III 2011/2012 Contenido necesario del convenio de arbitraje (Art. 9.1 LA 36/1988) Voluntad de las partes de someterse al arbitraje Determinacion de la relacion juridica ( sea contractual o extracontractual) de la que en su caso, resulten las controversias o cuestiones a resolver, a partir de este momento las partes estan sujetas al arbitraje, si no existieran normas ad hoc para la designacion de arbitros, pues si las partes no hubieran pactado nada podran completarse con las reglas de la Ley 60/2003: (Art. 15 y 24 ss)

Objeto del arbitraje El objeto consiste en el sometimiento a la decision de los arbitros de las controversias o cuestiones litigiosas, surgidas o que puedan surgir, sobre materias de libre disposicion conforme a derecho Ambito material ( Derecho privado y hay aspectos tambien regulados por Derecho publico) Como materias supceptibles de arbitraje disposicion conforme a derecho, osea , las litigiosas al procedimiento arbitral siempre versen sobre materias disponibles para la laborales ( Cfr. Art. 14 ) Los arbitros Art. 13 Ley de 60/2003 Pueden ser rbitros las personas naturales que se hallen en el pleno ejercicio de sus derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislacin a la que puedan estar sometidos en el ejercicio de su profesin. En caso de ser arbitraje de derecho el arbitro tiene que ser abogado en ejercicio ( Art. 15.1 ), a partir de la ley 11/2011, solo tiene que ser jurista. Normalmente el colegio arbitral est compuesto por tres rbitros uno por cada una de las partes y el tercero por consenso o por acuerdo de ambas, aunque de acuerdo al Art.12 de la Ley 60/2003 el nmero tiene que ser impar y a falta de acuerdo solo habr un rbitro, la antigua ley de 1988 estableca que a falta de acuerdo serian tres. Cabe otro tipo de designacin de los rbitros (Art. 14 Ley 60/2003) Las partes podrn encomendar la administracin del arbitraje y la designacin de rbitros a: Corporaciones de Derecho pblico y Entidades pblicas que puedan desempear funciones arbitrales, segn sus normas reguladoras. Asociaciones y entidades sin nimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales son aquellas sbre la que las partes tengan libre personas interesadas pueden someter las cuestiones y cuando tengan la capacidad suficiente y los litigios autonomia privada. No es aplicable a los arbitrajes

En general, los rbitros, una vez aceptado el cargo, dentro de un plazo de 15 das (Art. 16 LA 60/2003), gozan de amplias facultades en relacin con el procedimiento arbitral, quedando obligados nicamente a cumplir fielmente su encargo (dictar el laudo), incurriendo, si no lo hicieren, en responsabilidad por los daos y perjuicios que causen por mala fe, temeridad o dolo.

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Derecho Civil III 2011/2012 Pudiendo el perjudicado entablar accin directa contra la institucin que haya encomendado el arbitraje (Art. 21.1 LA), razn por la cual se exigir a los rbitros o a las instituciones arbitrales la contratacin de un seguro de responsabilidad civil (Ley 11/2011) Salvo en determinados casos, el arbitraje es por naturaleza retribuido, los rbitros podrn exigir a las partes la provisin de fondos que estimen necesaria para atender a los honorarios y gastos de los rbitros y a los que puedan producirse en la administracin del arbitraje. (Art.21.2) El procedimiento arbitral A pesar de darse bastante margen a la voluntad de las partes, se exigen unos tramites minimos y siempre con sujecion a los principios esenciales de autonomia de audiencia , contradiccion e igualdad (Art.21.1) El procedimiento se rigue por lo acordado por las partes, por las normas establecidas por la entidad que lleva el arbitraje o en su defecto por el acuerdo de los arbitros ( 21.2). El procedimiento comienza tras la notificacion de los arbitros a las partes por escrito. Consta de un primer periodo de alegaciones ( en el plazo fijado por los arbitros) dentro del cual las partes deben de formular las excepciones por falta de competencia objetiva de los arbitros, ineistencia, nulidad o caducidad del convnio arbitral. Un segundo periodo probatorio, practicado a instancia d parte o iniciativa de los arbitros y en la que seran citadas y podran intervenir las partes. Podra solicitarse el auxilio del Juez de primera instancia para la practica d las pruebas que no puedan efectuar los arbitros por si mismos. Por ultio una vez practicadas las pruebas, los arbitros podran acordar oir a las partes o a sus representantes y tomaran la decision, dictando el fallo. El laudo Una vez concluido el procedimiento arbitral, los rbitros ponen fin a la controversia mediante una decisin que recibe el nombre de laudo arbitral: resolucin acordada por los rbitros que, una vez firme, tiene el mismo valor y eficacia que una sentencia; produciendo, por tanto, efectos idnticos a la cosa juzgada (Art. 43) de manera tal que frente a l slo cabr solicitar la revisin conforme a lo establecido en la LEC para las sentencias firmes. El laudo, debe dictarse por escrito, expresando las circunstancias personales de los rbitros y de las partes, la fecha y el lugar en que se dicta (Art 37.5) la cuestin sometida a arbitraje, una sucinta relacin de las pruebas practicadas, las alegaciones de las partes y, finalmente, la decisin arbitral, determinando la Ley que, como regla, el laudo deber ser motivado. (Art 37.4) El laudo debe de pronunciarse sobre las costas del arbitraje (gastos, honorarios de los defensores, de los rbitros, representantes) y otros gastos del procedimiento arbitral (Art. 37.5)

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Derecho Civil III 2011/2012 El laudo debe ser notificado a las partes mediante entrega a cada una de ellas de un ejemplar firmado por los rbitros (Art. 37.7), pudiendo tambin ser protocolarizado notarialmente si as lo solicita y a su costa cualquiera de las partes. (Art. 37.8), En principio, el perodo o plazo de que disponen los rbitros para adoptar el fallo arbitral ser fijado por las propias partes que se someten a arbitraje. Para el caso de que las partes no hayan sealado plazo alguno, la ley fija con carcter supletorio el de seis meses, contados desde el da en que hubiera debido realizarse la contestacin a la demanda (Art. 37.2), pudiendo prorrogarlo los rbitros por un plazo no superior a dos meses mediante decisin motivada. El plazo establecido tiene carcter preclusivo salvo que las partes concedieran a los rbitros una prrroga, y por tanto su transcurso, sin haberse dictado el laudo, determina la terminacin de las actuaciones arbitrales y el cese de los rbitros. (Art. 37.2) Recursos contra el laudo Una vez dictado, el laudo arbitral vincula y sujeta a las partes. La Ley procura restringir al mximo las posibilidades de impugnacin del laudo, otorgando a las partes nicamente dos recursos posibles: el recurso de anulacin del laudo y el recurso de revisin del mismo. La Ley 60/2003 ha obviado tal calificacin como recurso, sobre todo en referencia al recurso de anulacin. Accin de anulacin del laudo Habr de ser interpuesta ante la Audiencia Provincial del lugar donde se dict el laudo, dentro de los 2 meses siguientes a su notificacin (Art.41.4) , sustancindose por el cauce de juicio verbal, aunque la demanda debe presentarse conforme a lo establecido en el artculo 399 LEC-2000, acompaada de los documentos justificativos del convenio arbitral y del laudo, y en su caso, conteniendo la proposicin de los medios de prueba que interesen al actor o demandante, exponindose en el escrito correspondiente los fundamentos que sirvan para apoyar el motivo o motivos de anulacin invocados y proponindose las pruebas. No cabiendo contra la sentencia recurso ulterior. El laudo solo podr anularse cuando la parte que solicita la anulacin alegue y pruebe: 1. Que el convenio arbitral no existe o no es vlido. 2. Que no ha sido debidamente notificada de la designacin de un rbitro o de las actuaciones arbitrales o no ha podido, por cualquier otra razn, hacer valer sus derechos. 3. Que los rbitros han resuelto sobre cuestiones no sometidas a su decisin. 4. Que la designacin de los rbitros o el procedimiento arbitral no se han ajustado al acuerdo entre las partes, salvo que dicho acuerdo fuera contrario a una norma imperativa de esta Ley, o, a falta de dicho acuerdo, que no se han ajustado a esta Ley (60/2003). 5. Que los rbitros han resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitraje. 6. Que el laudo es contrario al orden pblico.

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Derecho Civil III 2011/2012 La revisin del laudo Dada la identidad del laudo con la cosa juzgada, se otorga a las partes la posibilidad de entablar el recurso de revisin conforme a lo establecido en la legislacin procesal para las sentencias judiciales firmes. El recurso de revisin, claramente excepcional, deba ser planteado ante la Sala 1 del Tribunal Supremo, por causa de aparicin de nuevos documentos de carcter decisivo, fraude o falsedad en la emisin del laudo.

Ejecucin del laudo. Una vez dictado, el fallo contenido en el laudo puede ser ejecutado por las partes de forma voluntaria y sin intervencin de autoridad jurisdiccional alguna. Si fuera necesario acudir a la ejecucin forzosa, las partes podrn obtenerla del Juez de 1 Instancia del lugar donde se dict. (Art 8.1) La vigente ley regula igualmente la posibilidad de la ejecucin en Espaa de los laudos arbitrales extranjeros. (Art. 46)

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TEMA 16.LOS CONTRATOS ATIPICOS

El contrato de leasing Concepto. El leasing es un contrato entre un arrendatario y un arrendador, en el cual el primero cede los derechos de uso de un bien al segundo, el cual le paga una cuota por su utilizacin, teniendo derecho de compra a la adquisicin del elemento al finalizar el plazo convenido de uso. Segn la legislacin espaola, no es posible efectuar un leasing para uso particulares, sino nicamente comerciales. Por ejemplo, un individuo no puede realizar un contrato de tipo leasing en un equipo informtico para su utilizacin domstica, si bien no habra ningn problema para disponer de ello en un ambiente comercial o empresarial. Las caractersticas ms notables del leasing son: El bien es adquirido por una compaa dedicada a esta actividad (empresas que se dedican al leasing) basndose en las especificaciones del usuario (es el propio arrendatario el que le indica lo que tiene que comprar). La duracin de esta operacin no suele coincidir con la vida til del bien. Adems el arrendatario no puede rescindir de su contrato de forma unilateral antes de la finalizacin del mismo. Como veremos la duracin mnima es de 2 aos para bienes de equipo y de diez aos como mnimo para bienes inmobiliarios o establecimientos industriales. Los pagos que realiza el usuario han de ser capaces de amortizar la totalidad de la inversin. Estos han de cubrir, por tanto, el coste de material, los gastos de explotacin y financiacin de la sociedad financiera y los beneficios empresariales. No hay ninguna limitacin en la utilizacin de los productos alquilados, excepto la de su correcto uso. A diferencia de otras fuentes de financiacin, el leasing permite la financiacin del 100 % del bien. De forma general, todas las cuotas pagadas en concepto de leasing se consideran gastos deducibles en la declaracin del impuesto sobre la renta. Al trmino de la operacin el arrendatario tiene las siguientes dos opciones: Adquirir el bien alquilado pagando el valor residual del equipo(el valor del equipo con el tiempo de vida que le queda) Devolverlo a la sociedad del leasing.

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Derecho Civil III 2011/2012 Ventajas y limitaciones del leasing Desde el punto de vista de las empresas (Ventajas) Empresas que utilizan una tecnologa muy cambiante empresas que realizan una actividad estacional (el leasing permite adaptar las cuotas a los ingresos de los arrendatarios). Empresas que necesiten recuperar liquidez. Empresas que tienen recursos propios limitados y nos les conviene hacer un desembolso en la compra de un bien de equipo mobiliario o inmobiliario.

Limitaciones (Elementos que no pueden ser adquiridos mediante el leasing) Bienes no identificables (estanteras, etc.) Instalaciones de difcil recuperacin. Equipos de segunda mano, por su dificultad de establecer su valor de mercado. Equipos muy especializados que son de difcil venta posterior, etc.

Desde el punto de vista del arrendatario (Ventajas) El leasing me permite el 100% de la financiacin, mientras que otros medios de financiacin slo me permiten un 70 u 80% de la misma. El arrendatario no desembolsa ninguna entrada al formalizar el contrato, nicamente la cuota de leasing y los gastos de formalizacin. Si el tipo de inters es fijo, el usuario conoce a priori el coste de la financiacin.

Tipos de operaciones de Leasing Leasing financiero Es el principal leasing utilizado en Espaa, es el que hemos estado viendo, en el que las empresas de leasing son las encargadas de comprar el bien elegido por el usuario, al que luego se lo arriendan. Sus caractersticas ms importantes son: Como por ltimo fin del leasing se entiende la adquisicin del producto, es imprescindible la introduccin de una opcin de compra en el contrato al finalizar el periodo de prstamo. El contrato es irrevocable, de forma que as nos aseguramos el pago de la totalidad de las cuotas al formalizar el contrato hasta su periodo de finalizacin. El valor residual es bajo, ya que las cuotas del leasing cubren prcticamente la totalidad del valor del producto. Es importante la solvencia del usuario, ya que todos los gastos adicionales corren a su cuenta (mantenimiento, reparacin, seguros, etc.) La obsolescencia del bien la soporta el arrendatario.

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Derecho Civil III 2011/2012 El leasing operativo Es el utilizado en el mundo sajn, y su concepto fundamental es similar al financiero, esto es, el ceder el uso de unos determinados bienes a cambio del pago de unas cuotas peridicas como forma alternativa a otras formas de prstamo, aunque sus caractersticas fundamentales son: El propio proveedor del bien es el que se encarga de gestionar el arrendamiento. Esto incluye el proporcionar al mantenimiento y los contactos necesarios para garantizar el servicio tcnico a sus clientes, corriendo a cuenta suya dichos gastos aunque limitando el nmero de horas de trabajo del bien suministrado. La duracin de la operacin es a corto o medio plazo, entre dos y cuatro aos. El arrendamiento puede ser cancelado tras el transcurso de 24 meses siempre y cuando se halla avisado con anterioridad de que sta era nuestra intencin. La compaa del leasing tiene en cuenta el desgaste y la vida del producto, corriendo a su cuenta. Al finalizar el contrato, el usuario se puede o no quedar con el producto, aunque en este caso, el valor residual suele ser elevado.

El leasing operativo ms importante es el que se desarrolla en torno a los vehculos (compra de flotas, de automocin industrial, ambulancias, etc.) El valor residual de este tipo de leasing es alto y suele ser el precio posterior del vehculo en el mercado de ocasin, generando por lo tanto una cuota reducida. LEASE BACK o RETROLEASING. El propio cliente es el que vende su propiedad a la empresa de leasing y luego la alquila, consiguiendo con ello transformar una deuda de corto a largo plazo y en la obtencin de una liquidez inmediata en las ventajas fiscales, as como una mayor rapidez en la amortizacin. Leverage lease o arrendamiento financiero apalancado . En este caso interviene una tercera persona adems de la sociedad de leasing y el arrendatario, que es un prestamista que comparte con la sociedad los gastos de la adquisicin del producto. Decir adems que en caso de incumplimiento del pago de los prstamos por parte del arrendador, los prestamistas o lenders no pueden actuar sobre l sino sobre el bien objeto del arrendamiento sobre el cual tienen un derecho preferente.

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Derecho Civil III 2011/2012 Leasing Inmobiliario Leasing inmobiliario y mobiliario, es un contrato de arrendamiento de bien mueble (prstamo de equipamientos) o inmuebles (clnicas, naves, edificios) con derecho a adquirirlo al final de la vida del mismo. El leasing es una operacin a tres bandas, intervienen:

El Arrendatario, es el empresario, es el titular de la operacin, elige los bienes que necesita, el proveedor del que adquirirlos y las condiciones del precio. El Vendedor. El Comprador y arrendador, es el banco, que en lugar de prestar el dinero va a adquirir del vendedor el bien elegido y lo arrendar con una opcin de compra para cuando finalice el contrato.

Por el arrendamiento, el arrendatario pagar a la entidad de leasing unas cuotas peridicas (normalmente mensuales) compuestas por tres conceptos, Capital, Intereses e Iva En el leasing inmobiliario la duracin es a largo plazo, como mnimo de 10 aos. El valor del solar, terreno o cualquier activo no amortizable, no son gastos fiscalmente deducibles. Por ello, a efectos fiscales tengo que separar la parte amortizable (construccin) de la parte no amortizable. Arrendamiento financiero industrial (BIG TICKET). Esto se refiere a un leasing de grandes proporciones, equipos como aviones, buques, etc. , tratando a veces con leasing internacional, el llamado cross border leasing , en el que es necesario acoplar la diferente legislacin del leasing entre los dos pases. Diferencias del leasing con otros tipos de prstamo afines Diferencia con el Renting, en el Renting se paga en funcin del tiempo utilizado por un determinado bien, no existiendo la posibilidad de adquirir el producto al trmino de su utilizacin. Diferencia con respecto a la compraventa a plazos. Adems de tener que entregar en sta un pago de entrada, estamos en el leasing comprando la propiedad desde el mismo momento del contrato, mientras que era optativo al finalizar el tiempo de alquiler.

Las ventajas del leasing en relacin con el prstamo son que el leasing te permite financiar el 100% del producto, la posible deduccin de las cuotas y de recuperacin del costo del bien, mientras que como principales desventajas sealamos que el coste en el leasing suele ser bastante elevado.

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Derecho Civil III 2011/2012 El Lease Back. La situacin del mercado inmobiliario y financiero espaol, durante estos ltimos aos, ha tenido como principales actores a determinadas Entidades de Crdito y Fondos Inmobiliarios, que han ido adquiriendo portfolios significativos de inmuebles, a raz de la situacin del mercado general actual, necesitado de liquidez financiera. Consecuentemente, se han creado dos necesidades paralelas en el mercado inmobiliario espaol. Por una parte, la existencia de operaciones de financiacin sobre determinados inmuebles, realizadas por sociedades en bsqueda de liquidez con el objetivo de proseguir su actividad en el mismo Por otro, la necesidad de obtener una rentabilidad asegurada a largo plazo para determinados fondos inmobiliarios que, adems, pretenden beneficiarse del mejor tratamiento contable ante la consideracin del contrato como Arrendamiento Financiero. El Sale and Lease-Back (Operacin de Lease-Back o Lease-Back) es un concepto que est relacionado con el leasing, cuya definicin queda contenida en la Disposicin Adicional Sptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervencin de las Entidades de Crdito. No obstante la diferencia es que el Lease-Back es un concepto mucho ms amplio y, en algn punto, ms complejo. Concepto. El Lease-Back es un contrato que consiste en la cesin del uso de un bien (normalmente inmobiliario) por una sociedad en bsqueda de financiacin/liquidez a cambio de una renta peridica, con una opcin de compra final a su favor, pero con la peculiaridad de que el bien objeto de cesin ha sido adquirido previamente por el arrendador (Comprador -Arrendador) del arrendatario (Vendedor-Arrendatario). Sobre ello, la Doctrina y la Jurisprudencia han recalcado que la esencia de esta figura radica en la cesin de uso de un bien a cambio de una renta peridica, con una opcin de compra final a favor del usuario. El objeto de esta operacin, de modo genrico, puede ser un bien mueble o un bien inmueble, sin embargo, nuestro objeto de estudio se va a versar slo en bienes inmuebles (el Inmueble), cuyo anlisis ser profundizado posteriormente. Podemos distinguir dos partes en estas operaciones: Comprador-Arrendador, adquiere la propiedad del bien y, acto seguido, lo arrienda a quien se lo vendi. Normalmente es un fondo inmobiliario, que pretende la obtencin de una determinada rentabilidad. Vendedor-Arrendatario, es el anterior propietario del inmueble que lo ha vendido al Comprador-Arrendador, para en el mismo acto arrendarlo y seguir haciendo uso de l, que pretende la obtencin de financiacin/liquidez.

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Derecho Civil III 2011/2012 En este tipo de operaciones nos encontramos ante dos contratos de carcter bilateral realizados por los mismos sujetos: NOTA: El de Compraventa del Inmueble y el de Arrendamiento del mismo Inmueble (Ambos se encuentran ligados.) Por funcionalidad, puesto que slo la previa perfeccin del contrato de Compraventa hace posible satisfacer el inters de financiacin del bien objeto de arrendamiento posterior, al tiempo que conserva la posesin del Inmueble, as como la posibilidad de recuperacin mediante el ejercicio de la opcin de compra. Porque son recprocamente dependientes, puesto que el Vendedor-Arrendatario enajena el bien para que le sea cedido por el Comprador-Arrendador.

No obstante lo indicado, ambos contratos conservan su autonoma lo suficiente como para ser considerados de forma separada, aunque dentro del marco de la misma operacin. Uno de los aspectos a tener en cuenta del Lease-Back es su tratamiento como Arrendamiento Financiero o como Arrendamiento Operativo y, consiguientemente, su impacto en la contabilidad del Vendedor-Arrendatario. Beneficios para el Comprador-Arrendador Obtencin de una rentabilidad determinada, que se traduce generalmente en la renta que obtiene, de manera peridica, por el arrendamiento del inmueble durante un plazo inicial de obligado cumplimiento. Liberarse de toda carga, gasto y mantenimiento del bien, que asume el Vendedor-Arrendatario (obras, impuestos, seguros, permisos, licencias). Es lo que se conoce, en otras jurisdicciones como triple net lease; Obtener mayor garanta frente a la posibilidad de impago de la renta con la propiedad del bien, lo que le proporciona una situacin menos arriesgada que la de un acreedor garantizado en su forma comn.

En el caso de que esta operacin se realice sobre un bien inmueble, la garanta del crdito se ve reforzada por la posibilidad de revalorizacin del bien, y la consecuente y probable obtencin de una plusvala en su posterior venta. Derechos. Recibir una renta peridica (precio del arrendamiento), cuyo objeto es el reembolso de la cantidad invertida en la adquisicin, y que ser objeto de estudio en el apartado Renta siguiente. Obligaciones. Su obligacin principal es la de adquirir la propiedad del bien y pagar el precio de compraventa, as como cederlo posteriormente en uso al Vendedor-Arrendatario.

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Derecho Civil III 2011/2012 Beneficios para el Vendedor-Arrendatario Financiarse, por cuanto les permite obtener el valor de mercado del bien. Obtener liquidez, (esto es, el precio que recibe por la venta) por cuanto no tiene que recurrir a un prstamo/crdito externo. Para mejorar la situacin fiscal de la empresa o aumentar las amortizaciones, como instrumento de gestin econmica. Seguir disfrutando de la posesin y uso que ostentaba antes, aunque en ttulo distinto (antes como propietario, ahora como arrendatario). Reservarse, por medio de la opcin de compra, la posibilidad recuperar la titularidad del Inmueble.

Derechos. La obtencin de la cesin de uso del Inmueble, y que todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del Inmueble estn transferidos. Obligaciones. Pagar la renta, deber de conservacin del Inmueble as como afectacin del mismo al ejercicio de la actividad, devolverlo en las condiciones pactadas si finalmente no fuera ejercida la opcin de compra, constituir seguros y/o avales (pago de la renta, conservacin del Inmueble). En la prctica, existe una cierta uniformidad en el mercado en relacin con la forma de contrato que suele revestir, por cuanto el Vendedor-Arrendatario establece un clausulado prefijado (como arrendamiento financiero) para este tipo de contratos, un modelo preestablecido que se adapta a las condiciones particulares de cada caso y que presenta normalmente al Comprador-Arrendador para su negociacin/aceptacin. Por lo que, para determinar su interpretacin habr de estarse a lo dispuesto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratacin . En la prctica, durante toda la duracin del contrato, prima la liberacin de todas las obligaciones y cargas del Inmueble por el Comprador-Arrendador, que se traduce en que el VendedorArrendatario queda vinculado a obtener las licencias necesarias para ejercer el uso pactado, realizar todas las reparaciones y obras de mantenimiento y mejora del inmueble, as como correr con todos los gastos y responsabilidades que deriven del uso del mismo (Triple Net Lease). Ser considerado como arrendamiento financiero en los contratos de arrendamiento de un Inmueble donde est prevista la opcin de compra, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercer dicha opcin, y genricamente (aunque no est prevista la opcin), cuando recoja aspectos tales como que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la mayor parte de la vida econmica del Inmueble.

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Derecho Civil III 2011/2012 El objeto del arrendamiento y consecuente cesin de uso, es el bien que previamente ha sido vendido por el Arrendatario y que, genricamente, puede ser un bien mueble o inmueble, pues la finalidad principal de la Operacin de Lease-Back es la de obtener financiacin y liquidez sin perder su uso, para el Vendedor-Arrendatario, dejando de formar parte de su cartera de activos en propiedad, y la obtencin de una rentabilidad determinada a largo plazo para el CompradorArrendador. La posicin del Comprador-Arrendador se ve reforzada Por la mayor garanta que le proporciona la propiedad de un bien inmueble, en caso de que el Vendedor-Arrendatario no responda de sus obligaciones. Por la garanta y solvencia del Vendedor-Arrendatario (y las garantas prestadas en el contrato) Por la transferencia de todos los gastos, costes e impuestos al Vendedor-Arrendatario (triple net lease). Por la razonable probabilidad de revalorizacin del Inmueble y la consecuente posibilidad de que el Comprador-Arrendador pueda obtener una plusvala.

As pues, el objeto del Lease-Back queda determinado por varias especificaciones: La determinacin del inmueble en s, que debe ser el que previamente ha sido objeto de la Compraventa por las mismas Partes. Las condiciones en las que se encuentra el inmueble en el momento de la cesin (es decir, el estado en que se encuentra). En algunos casos, las especificaciones del contenido de lo que puede contener el inmueble en el momento de la cesin, a veces mediante la presentacin de un inventario, otras simplemente determinadas en el contrato, y que en ambos casos y de forma habitual, se relacionan con el uso que el Vendedor- Arrendatario va a ejercer.

Asimismo, tambin se pacta en el contrato de Lease-Back el uso al que el Vendedor-Arrendatario puede destinar el inmueble. No obstante, la obtencin de los permisos y licencias que puedan ser necesarios para ejercer tales usos, le corresponde al Vendedor-Arrendatario, tal como hemos mencionado en el punto anterior. Duracin del contrato. Una de las caractersticas del Lease-Back es que es un contrato a largo plazo (de 20 a 40 aos), normalmente con un periodo o trmino inicial de obligado cumplimiento para ambas partes (suele ser entre 15 y 20 aos), ms uno o varios periodos de prrroga del contrato de carcter opcional para el Vendedor-Arrendatario, pero de obligado cumplimiento para el Comprador-Arrendador (suelen ser prrrogas de 5 aos).No obstante, el plazo inicial o las prrrogas pueden verse afectados por la ejecucin de obras de mejora del Vendedor-Arrendatario en el Inmueble.

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Derecho Civil III 2011/2012 La renta. Se suele establecer anualmente, devengada desde el momento de la entrega del inmueble al Vendedor-Arrendatario, pero pagadera anticipadamente mensual, trimestral o semestralmente. Los contratos de Lease-Back suelen contener una clusula de revisin de renta, por medio de la cual el precio del arrendamiento, as como otras cantidades a pagar, ser actualizadas anualmente conforme a un indicador de mercado, que generalmente (IPC). En algunos supuestos, cuando el Comprador-Arrendador es un fondo o sociedad extrajera, existen otro tipo de indicadores. En este sentido, las posibles variaciones de la renta (principal e intereses), el precio de ejercicio de la opcin de compra, el precio de compra del inmueble, indemnizaciones y dems cantidades que hayan sido estipuladas y determinadas en el contrato, pueden acotarse de la siguiente manera: No puede superar en un porcentaje determinado la variacin del indicador de mercado (cap.). No puede ser inferior a un porcentaje determinado la variacin del indicador de mercado (floor).

En el supuesto de existir discrepancias para la determinacin de dichas actuaciones, los contratos suelen contener la posibilidad de acudir a terceros expertos independientes. Puede pactarse una prima por ejercer la opcin de compra . Adems de ello, el precio del inmueble puede variar dependiendo del momento en que se ejerza, puesto que en ocasiones puede estar prefijado en el contrato, y en otras se deja su determinacin por empresas protegidas de prestigio, conforme a la marcha del mercado en el momento del ejercicio de la opcin. En ocasiones, las partes pactan la inscripcin de la opcin de compra en el Registro de la Propiedad. Al trmino del Lease-Back, y en caso de que el Vendedor-Arrendatario no ejerza la opcin de compra, las partes suelen pactar la devolucin del inmueble objeto del Lease-Back en buen estado de conservacin y con el mobiliario y complementos con los que fue entregado. Obras de mejora o ampliaciones realizadas de cuenta del Vendedor-Arrendatario. La prctica general es pactar que quedan a beneficio del inmueble, si fueran inseparables del mismo, sin tener por ello derecho a una indemnizacin. Causas de resolucin del contrato La falta de pago de varias mensualidades de la renta y/o de cualesquiera gastos en un importe determinado. El incumplimiento de la obligacin de tener el Inmueble asegurado o en un buen estado de conservacin. La cesin/subarriendo no consentido. En general, el incumplimiento de una obligacin que est considerada en el contrato como esencial y contenida expresamente como causa de resolucin en el contrato.

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Derecho Civil III 2011/2012 El Comprador-Arrendador concede al Vendedor-Arrendatario este derecho, en virtud del cual en caso de que el primero tuviera la intencin de vender el inmueble o hubiera recibido cualquier oferta de compra durante la vigencia del Lease-Back, el segundo puede, respectivamente, o bien poder tener la oportunidad de comprarlo en determinadas circunstancias ( derecho de primera oportunidad), o bien adquirir el Inmueble en las mismas condiciones econmicas a la de la mencionada oferta (derecho de adquisicin preferente).

Contrato de FACTORING Antecedentes. Los orgenes del factoraje se remontan al siglo XVII. Debido a las dificultades en el cobro de las manufacturas (textiles) que Inglaterra exportaba a Estados Unidos, las empresas inglesas comenzaron a delegar la tarea de venta y cobro a empresarios norteamericanos. El desplazamiento de un continente a otro encareca la operacin comercial, a lo que se agregaba la falta de informacin sobre el cliente. Con el tiempo los empresarios norteamericanos comenzaron a asumir el riesgo comercial de las ventas y a realizar adelantos financieros a los exportadores ingleses. Desde esa poca hasta el presente el negocio de factoraje en el mundo no ha dejado de crecer. Su tasa de crecimiento es de 8% anual en promedio, extendindose, a partir de 1960, a prcticamente todo el planeta. Caractersticas. Es un contrato atpico, oneroso, bilateral, comercial, consensual, de colaboracin y de adhesin

Concepto. Consiste en la adquisicin de crditos provenientes de ventas de bienes muebles, de prestacin de servicios o de realizacin de obras, otorgando anticipos sobre tales crditos, asumiendo o no sus riesgos. Por medio del contrato de factoraje un comerciante o fabricante cede una factura u otro documento de crdito a una empresa de factoraje a cambio de un anticipo financiero total o parcial. La empresa de factoraje deduce del importe del crdito comprado la comisin, el inters y otros gastos. Actualmente podemos definir este contrato como una operacin financiera que consiste en la cesin a un factor (empresa de factoring) de crditos comerciales contra sus clientes por una empresa, a cambio de un importe convenido en trminos relativos en un contrato, con o sin unos mrgenes de variacin (un descuento sobre el nominal de los crditos en funcin de las caractersticas, ms una retencin sobre el volumen de crdito vivo), o disposicin discrecional hasta un lmite en funcin de crditos cedidos. El factor realiza una tarea de evaluacin tcnica de riesgos, una labor de gestin de cobros, unas tareas administrativas y una funcin de financiacin mediante la apertura de crdito al cedente

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Derecho Civil III 2011/2012 Sujetos Por un lado est una empresa cliente poseedora de crditos, y por el otro un Banco o entidad financiera (factor o sociedad de factoring, que le da el nombre al contrato). sta se obliga a gestionar el cobro de los documentos crediticios que haya adquirido la empresa en su gestin comercial, a su vencimiento, adelantando el importe de los mismos a la empresa, o garantizndole su cobro. A su vez, la empresa, le ha subrogado sus derechos, en forma exclusiva. El Banco se compromete, adems, en ciertos casos, segn lo pactado, a brindar a la empresa asesoramiento tcnico.

El contrato se efecta por un lapso determinado de tiempo, a cambio de un porcentaje de lo recaudado. El Banco puede asumir o no, los riesgos de cobro. Si no lo hace posee una accin de regreso para que la empresa le reintegre los importes adelantados. Si algn cliente paga a la empresa, sta debe remitirle el importe al Banco. La contabilizacin de los crditos queda a cargo del factor. El que acabamos de describir es el llamado factoring financiero que es el ms nuevo e importante para el trfico comercial pues aumenta la liquidez empresarial y le evita el esfuerzo econmico y humano de gestionar la cobranza de sus crditos. Existe tambin el llamado factoring comercial, que consiste en que determinadas sociedades comerciales se encarguen de la gestin de cobro judicial o extrajudicial de crditos de empresas. Caractersticas y contenido del contrato. Es un contrato complejo regulado por el Cdigo de Comercio, en el que las deudas de los clientes an no estn vencidas y que son compradas para ejecutar el cobro en el futuro, cuando venzan. La empresa que adquiere los crditos se llama "empresa factor" mientras que la empresa que los vende se llama "empresa cliente". La empresa factor recibe un porcentaje sobre el crdito comprado al facilitar el dinero previamente a la empresa cliente. La empresa factor es la que adquiere los crditos tambin adquiere el riesgo de de crdito impagados, toda la gestin de cobro, la prdida de valor si los crditos estn en otra divisa, etc. Todas las empresas trabajan con una cuenta denominada clientes que comprende los derechos a favor de la empresa como consecuencia del trafico corriente de la misma. Sobre estos derechos existe una incertidumbre en cuanto a su pago, pudindose producir el impago por parte del cliente. Una forma de evitar este riesgo sobre nuestros derechos a cobrar es traspasar esa cuenta de clientes a otra empresa que simplemente se dedique a cobrar esos derechos, esa empresa se denomina factor, y las operaciones que realiza son las de factoring.

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Derecho Civil III 2011/2012 El factoring nos permite el cobro al contado y sin riesgo de nuestra cuenta de clientes, por supuesto a un coste mayor que la operacin de descuento, porque en esta ltima, el banco no nos asegura el resultado final de la operacin, sino que ante insolvencias de nuestro cliente, debemos responder nosotros de la deuda. Sin embargo, en el factoring, la empresa que adquiere nuestros derechos, asume el riesgo de insolvencia del comprador. Como consecuencia de la cesin de la cuenta de clientes, la empresa queda en manos del factor, en cuanto que slo puede tratar con los clientes que l le permita, y que tengan, por supuesto, cierta solvencia o garanta de pago de sus deudas. En definitiva el factoring releva al empresario de la tarea de estudio de sus clientes y del riesgo de impago, pero tambin hay que contar con su mayor costo de asegurar ese riesgo, por lo que el empresario deber tener en cuenta estos detalles para tomar la decisin sobre la realizacin o no de esta clase de operacin. El factoring rene varias operaciones en un contrato En cualquier caso, algunas de estas operaciones son comunes a dos formas muy diferenciadas de factoring. La ms genuina y que distancia esta operacin de la de descuento, es precisamente la adquisicin de los crditos de una empresa contra sus clientes, sin recurso contra el cedente. La otra frmula es la de descuento de los crditos pero con clusula pro solvendo. Las diferencias entre el descuento y el factoring afectan inclusive a la frmula de anticipo de los crditos salvo buen fin, porque suele establecerse un porcentaje de anticipo sobre los efectos admitidos, en lugar del descuento mediante clculo de un tipo de inters sobre el nominal, ya que proceder el clculo del inters sobre el anticipo. Otra diferencia es que puede existir factoring de servicios de cobranza y administracin sin financiacin. Los servicios y condiciones que siguen pueden aparecer en las operaciones de factoring: 1. 2. 3. Servicio de cobro de los crditos con pago aplazado concedidos por la empresa a sus clientes por suministro de bienes o servicios, mediante una comisin. Llevanza de la contabilidad de clientes y de las gestiones y acciones para el cobro de impagados, es decir, funciones de gestin administrativa que pueda abarcar ms o menos facetas. Anlisis por parte de la entidad de crdito con la que se concierta la operacin de factoring, de la solvencia de los clientes actuales o potenciales de una empresa a efectos de su calificacin, para la determinacin de un lmite de crdito y para considerar aptas para su descuento o anticipo las facturas o efectos en que se instrumenta el cobro, cuando la operacin de factoring se concierta sin recurso. Concesin de financiacin mediante anticipos sobre importe de las facturas cedidas por el cliente, sin o con recurso. En el primer caso, la admisin de facturas requiere el previo consentimiento de la entidad de crdito que realiza el factoring, es decir, que si el contrato se establece en esta forma la empresa cesionaria de sus crditos queda supeditada en sus ventas a la previa conformidad a la admisin de facturas de un determinado cliente.

4.

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Derecho Civil III 2011/2012 En definitiva el contrato de factoring puede constituir un contrato complejo de colaboracin en la gestin o de ejercicio como factor y tambin un contrato de financiacin, pudiendo concertarse tal financiacin sin recurso, en cuyo caso se incluir otro servicio de anlisis del riesgo comercial del cliente para a priori determinar la admisin o no de cada riesgo singular. En la prctica difieren bastante los contratos de factoring para operaciones de empresas exportadoras, de aquellos otros concertados para el cobro de ventas en el interior del pas. En este ltimo caso, bastantes entidades de crdito califican independientemente cada cliente a cargo del cual va a presentarle facturas la empresa que concierta el factoring y, si la operacin es sin recurso, no solamente realiza el estudio a que antes hicimos referencia, sino que tambin informa fehacientemente al deudor de la presentacin, por su parte, al cobro de las facturas como factor del proveedor, al margen de la comunicacin que hubiera realizado el cliente cedente. En estas operaciones sin recurso el cedente no garantiza la solvencia del deudor, pero s tiene que garantizar la legitimidad del crdito cedido, y por supuesto informar a los deudores de su cesin al factor, lo que suele hacerse en las propias facturas o contratos o notas de pedido, o bien en una comunicacin de vigencia indefinida. Establecidos los pactos en relacin con admisin de las facturas a cargo de un determinado cliente, la operacin de factoring incorpora tambin caractersticas de crdito rotativo, puesto que normalmente se establece una clasificacin de lmite de riesgo para cada librado y dentro del mismo se van admitiendo la cesin de los crditos que se van generando por las relaciones empresariales entre el obligado y el endosante de los mismos. Las liquidaciones de las financiaciones en operaciones de factoring se sujetan a los mismos requisitos establecidos por el Banco de Espaa para las restantes operaciones de las entidades de crdito, por lo que dicha entidad seala que para su liquidacin se aplicarn las reglas que corresponden con arreglo al presente anexo (en el que se incluyen todas las caractersticas de las diversas operaciones de financiacin), segn sea la instrumentacin y forma de pago de la financiacin concedida. Por otra parte, para las entidades de crdito, constituyen obligaciones a pagar que el Banco de Espaa ordena contabilizar en Acreedores por factoring en cuentas diversas, las cantidades debidas a la clientela por operaciones de factoring sin anticipo y sin recurso y por operaciones con anticipo en las que se haya convenido una reserva contractual por el importe de esa reserva. En cuanto al requisito de informacin al deudor de la cesin del crdito al factor, no es impuesto por ninguna norma, pero como si el deudor desconoce la cesin por factoring de su deuda puede pagar a "su acreedor", puesto que l no tiene conocimiento de que lo sea otro, y en tal caso el Art. 1.527 del C.c. da validez al pago y deja libre de obligacin al deudor frente al factor, si bien conforme dispone el art. 1.895 del C.c. el cedente del crdito debe entregar lo percibido de su cliente al factor.

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Derecho Civil III 2011/2012 En los contratos de factoring se contemplan los pagos indebidos al cedente por parte de sus clientes, y la condicin de depositario de los correspondientes fondos, en que queda el primero hasta su entrega al factor, estipulando tambin que no podrn aplicarse unilateralmente a compensacin de otros crditos del cedente al cesionario. Pero, en cualquier caso, como ya dijimos, se estipula en los contratos de factoring que el cedente haga constar expresamente en sus documentos de facturacin que el pago se realizar al factor, especificando los datos de la sociedad cesionaria del crdito, bien en firme, bien en gestin de cobro. Contrato De Renting Concepto. El Renting es un contrato de alquiler de bienes muebles, con una duracin superior al ao normalmente, cuya principal particularidad consiste en pactar una cuota mensual, trimestral o anual fija durante toda la vida del contrato de alquiler. Caractersticas: Disponibles para todos, es decir, su uso no est restringido a empresas. Cualquier particular puede formalizar un contrato de Renting. La empresa que alquila o sociedad de Renting, suele comprar el bien seleccionado por nosotros si no lo tiene en stock, y lo pone a nuestra disposicin en rgimen de alquiler. En estos casos, la propiedad del bien la mantiene el arrendador, no el arrendatario como puede ocurrir en otros contratos de arrendamiento con carcter financiero.

Estos formatos de contrato son libres y se rigen por los pactos dispuestos en ellos, respetando siempre el CC y C de Comercio. Esto implica que las coberturas, duracin o las indemnizaciones por rescisin anticipada estn fijadas en las propias clusulas del contrato. No se contempla opcin de compra, por lo que se utiliza en bienes muebles que se deterioran mucho en el tiempo o su valor residual tiende a cero con el paso del tiempo. Esta tipologa de contratacin no tiene una regulacin especfica ni est sujeta a normas individuales de supervisin, dado que no se considera un producto financiero como tal. Como vemos, estos tipos de contratos estn fuertemente recomendados para disponer del uso de bienes muebles que no podemos comprar inicialmente por su alto desembolso o queremos tener una cobertura completa de servicios adicionales en su uso. Los contratos ms extendidos de Renting se llevan a cabo con los vehculos, equipos informticos, maquinaria y mobiliario. En el caso de vehculos en el coste del alquiler mensual se incluyen una serie de coberturas adicionales como puede ser seguro obligatorio o a todo riesgo incluido en el precio del contrato, revisiones peridicas, lmite de kilmetros a realizar con el vehculo en un periodo de tiempo y posibilidad de sustitucin de vehculo manteniendo el contrato en el caso de avera grave o accidente.

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Derecho Civil III 2011/2012 Ventajas del contrato de Renting Nivel empresarial, permite disponer del uso de un inmovilizado sin aumentar el endeudamiento de la empresa o disminuir las posiciones de tesorera disponibles para la adquisicin. La neutralidad del coste financiero implcito. Al no tener una carga financiera propia en intereses, el contrato no est sujeto a las fluctuaciones en los tipos de inters. Este punto es importante para la adquisicin de un importe elevado en inmovilizado puesto en uso.

Este tipo de alquileres tienen la consideracin de gasto fiscalmente deducible siempre y cuando la afectacin de los bienes objeto de Renting sea del 100% dentro del desarrollo de actividad normal de la empresa. Para particulares, es una frmula tambin vlida pero con matices . Las cuotas que se pagan por Renting, estn sujetas a IVA, por lo que si el particular no tiene opcin de deducibilidad de dichas cuotas, tiene que sopesar el coste extra de los servicios que recibe frente al valor del bien en adquisicin. Principales errores que suelen tener los arrendatarios en los contratos de Renting Admitir una duracin de contrato superior a la vida til del bien. (Equipo informtico con una duracin de 5 aos). No tener en cuenta las cantidades a pagar por resolucin anticipada en algunos contratos, que pueden ser muy altas si el bien lo necesitamos de manera puntual. Se suelen exigir avales para la formalizacin de estos contratos de alquiler y el depsito de fianzas como garanta de cobro de una o dos cuotas como mnimo.

El Renting es un tipo de contrato que surgi hace aos para cubrir la necesidad de las empresas de disponer de determinada maquinaria que no estaba interesada en incorporar a su inmovilizado, aunque s requera de su uso. Mediante el Renting o contrato mercantil de arrendamiento, una empresa arrendataria podr usar y disfrutar un determinado bien cedido por otra empresa arrendadora durante un perodo previamente pactado a cambio de un precio. Las partes podrn acordar si este precio ser fijo durante de toda la vida del contrato o variar lo largo del mismo. Este particular contrato ofrece una serie de ventajas para la parte arrendataria de cara a su tratamiento contable y fiscal:

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Derecho Civil III 2011/2012 Contablemente, la arrendataria no incorporar el bien a su inmovilizado, evitando as su amortizacin y, por tanto, no disminuyendo su resultado contable Fiscalmente, podr deducirse la totalidad de las cuotas del arrendamiento abonado a la empresa cedente del bien. De esta manera podr deducirse los impuestos abonados por este concepto.

El contrato de Renting y el de leasing tienden a confundirse aunque no son lo mismo. La principal diferencia entre ambos contratos radica en dos circunstancias En el Renting, al finalizar el perodo de arrendamiento pactado, el arrendatario no tendr que adquirir el bien a no ser que se haya pactado. El leasing, por el contrario implica la adquisicin del bien una vez finalizado el contrato. El precio de compra de este bien ser simblico puesto que las cuotas que se han pagado a lo largo de la vida del contrato de leasing implican un pago previo del mismo. En el Renting, sin embargo, el precio de adquisicin del bien ser el valor de mercado del mismo; en segundo lugar y como nota ms caracterstica del contrato mercantil de arrendamiento, este tipo de contrato supone adems que la empresa arrendataria se va a hacer cargo del mantenimiento del bien para que ste pueda seguir siendo usado en circunstancias normales. Si la empresa arrendadora no se hiciera cargo de este mantenimiento (entendiendo por ste tambin, las reparaciones, seguros, sustitucin por otro de semejantes caractersticas, etc.), sera causa vlida para anulacin o rescisin del contrato. Jurisprudencia actual avala este hecho dando por resuelto un contrato de Renting porque la empresa cedente no hizo frente a sus obligaciones. A la hora de firmar un contrato de este tipo existe un gran obstculo para la parte arrendataria, ya que los contratos de Renting suelen ser contratos de adhesin en los que la parte arrendadora establece unas clausulas cerradas que no pueden ser negociadas por la arrendataria. As sta deber aceptarlo y firmarlo en su totalidad si desea disponer del bien o rechazarlo completamente si no est de acuerdo con alguna clusula. El contrato mercantil de arrendamiento debe incluir una informacin mnima como son los datos identificativos de las partes, la descripcin detallada del bien, el precio pactado as como la duracin de dicho contrato y el modo en que se va a realizar dicho pago; la descripcin del mantenimiento que va a llevar a cabo la parte arrendataria, las causas de finalizacin o resolucin anticipada de las partes y consecuencias (principalmente de carcter econmico) derivadas de este hecho y la posibilidad o intencin de compra del bien a la finalizacin del contrato. El Renting es un alquiler puro, que adems incluye una serie de servicios. El total de la cuota de Renting es deducible en el Impuesto de Sociedades. No existen limitaciones legales en cuento a quien puede contratarlo. Para que fiscalmente sea considerado un Renting no habr de ejercerse la opcin de compra al final del contrato de alquiler, pues en caso contrario podra ser considerado un leasing financiero, aplicndose la fiscalidad del leasing en lugar de la del Renting.

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Derecho Civil III 2011/2012 Contrato de Confirming Concepto. Es un servicio financiero ofrecido por una entidad financiera con el propsito de facilitar a sus clientes la gestin del pago de sus compras a sus proveedores nacionales. La entidad financiera, asimismo, se ofrece para cobrar las facturas con anterioridad a la fecha de vencimiento de estas. Cada vez ms, es frecuente ver como es utilizado este servicio financiero, en empresas Empresas con Proveedores diversificados... Empresas que desean dilatar el plazo de pago a sus proveedores. Empresas que tengan un sistema de pagos complejo.

Ventajas del Confirming para el cliente 1. 2. 3. 4. 5. Facilita la financiacin inmediata a sus proveedores. Simplifica el sistema de pago a sus proveedores. Unifica sus pagos, ya que al realizar el pago a proveedores en bloque, unifica sus flujos de pago, y recibe un solo cargo por vencimiento. Evidentemente, le permite un mejor control y planificacin de su tesorera Se reducen los costes que se producen en la emisin de cheques, pagars y manipulacin de sistemas de pagos tradicionales (letras de cambio, por ejemplo). Se consigue reducir las incidencias que se producen en algunas ocasiones en las domiciliaciones de recibos. Se ahorra tiempo en las redundantes llamadas telefnicas de sus proveedores para informarse sobre la situacin de sus facturas. Se produce una fidelizacin de la relacin del cliente con sus proveedores. Mejora la imagen que tiene ante sus proveedores, ya que detrs de una factura esta un aval de una institucin financiera Ventajas del Confirming para el proveedor 1. 2. 3. 4. 5. Se produce una Agilidad en la gestin de sus facturas emitidas. Es un sistema de financiacin rpido, gil y sobre todo flexible. Desaparicin del temido riesgo de impago. Ya que se Pueden cobrar sus facturas al contado, previo descuento de los costes financieros. Se obtiene la concesin de una lnea de crdito sin lmite y sin consumir su propio crdito Evitan el pago de timbres, quien no los repercuta a sus clientes, al gestionar los cobros a travs de transferencias bancarias o traspasos.

6. 7. 8.

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Derecho Civil III 2011/2012 Clases de Confirming Gestin de Pagos. La conocida como Gestin e Pagos est inherente en todos los contratos de Confirming, ya que es precisamente lo que caracteriza a este tipo de operacin. El banco paga los crditos cedidos con cargo a la cuenta del cliente abierta en la entidad financiera. Financiacin a los proveedores. Surge cuando despus de firmado el Contrato de Confirming con el cliente, es la propia entidad financiera la que se pone en contacto con los proveedores emisores de la factura, con el fin de ofrecerles un anticipo de las facturas cedidas. Si los proveedores estn de acuerdo con esta propuesta, entonces la entidad financiera se encarga de proporcionar una financiacin previamente pactada. Diferencias entre el factoring y el Confirming. Uno sirve para pagar y otro para cobrar. En los momentos de crisis, de falta de liquidez, de morosidad y de solvencia muchas empresas tienen miedo a vender, ya que pueden quedarse tanto sin la mercanca como sin el dinero. La confianza en una base fundamental en los negocios, pero ahora la confianza hay que demostrarla. Hay empresas solventes a las cuales un proveedor les ha denegado una compra a crdito por la situacin de incertidumbre en la que esta la economa, no por la situacin de la empresa en concreto. Cmo se puede solventar ese problema de confianza? Cmo podemos demostrar fehacientemente que somos fiables y solventes al ciento por ciento? Pues con el Confirming o confirmacin de pago. El Confirming es un contrato firmado con una entidad de crdito mediante el cual la entidad confirma al proveedor el pago de la mercanca o el servicio. Es decir, ser la propia entidad quin pagar al proveedor. 1. Desde el punto de vista del proveedor, no existe mayor garanta, ya que es el banco quien nos pagar, y luego que el banco le cobre al cliente. Es decir, el banco nos garantiza el cobro de esa venta, y el banco reclamar ese importe al cliente. Y si somos los proveedores, si el cliente no paga al banco, ya no es nuestro problema. Nosotros hemos cobrado, que es lo que nos interesa. 2. Desde el punto de vista del cliente que contrata el servicio de Confirming, disponer de este acuerdo supone abrirnos muchas puertas, tanto a proveedores nuevos, como en ar mas de negociacin, ya que podemos intentar negociar unos mejores precios con el proveedor, ya que con el Confirming estamos garantizando el pago. Por supuesto, un contrato de Confirming no lo consigue cualquiera. La entidad se cuidar mucho de escudriar la empresa para cerciorarse de que es solvente y de que podr hacer frente a todos los pagos que se realicen. Y en el otro lado tenemos el factoring, que es precisamente lo contrario al Confirming. En vez de confirmar el pago, confirmamos el cobro. Es decir, si contratamos un servicio de factoring, cedemos al banco la cartera de clientes (toda o parte), de tal forma que el propio banco quien se encarga de cobrar las facturas pendientes en tiempo y forma. De esta forma, nosotros nos despreocupamos y simplemente esperamos a que nos ingresen los importes de las facturas.

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Derecho Civil III 2011/2012 En el caso del factoring, tenemos dos modalidades. El factoring con recursos, mediante el cual, si hay un impagado, nosotros no cobramos. Y el factoring sin recurso, mediante el cual, el banco asume el riesgo de impago, y si se produce uno, nosotros seguimos cobrando y es el banco quien no cobra. Obviamente, el coste de ambos servicios no ser igual. En cualquier caso, nuestros clientes ya no nos pagan a nosotros directamente, si no tienen que pagar a la entidad de crdito. 1. Desde el punto de vista del proveedor (que es quien contrata este servicio), este servicio nos proporciona financiacin, ya que podemos descontar las facturas pendientes (es lo habitual) y, si es factoring sin recursos, podemos eliminar el riesgo de impago. 2. Por tanto, para una empresa/proveedora, disponer de un contrato de factoring le puede suponer evitar muchos impagados, ya que ante morosos, la fuerza de la reclamacin o recuperacin de impagados estar respaldada por una entidad financiera que s que est acostumbrada y que s dispone de los medios tcnicos, humanos y econmicos para realizar una gestin de impagados eficiente

CONTRATO

DE

ENGINEERING

Concepto. El contrato de ENGINEERING o de ingeniera es una figura contractual que engloba, segn la doctrina dominante diversos tipos contractuales en principio, atpicos, no regulados como especficas modalidades contractuales en la normativa civil o mercantil. Tambin se le conoce con la denominacin de Contrato de Ingeniera Aprovisionamiento y Construccin que incorpora la estructura contractual ms compleja y relevante de cuantas se emplean en la ejecucin de proyectos de instalaciones energticas, integrando elementos relevantes, desde los puntos de vista jurdico y de negocio. Es el contrato que, en mejor medida, refleja el estado de la industria en cada sector energtico concreto. Definicin segn Massaguer. En ese sentido, la "Licencia de Know How" (trmino empleado por este autor en vez de Contrato de Know How) es aquel negocio jurdico celebrado entre personas fsicas o jurdicas, en virtud del cual, una de ellas (el licenciante) titular de un Know How autoriza a su contraparte (el licenciatario o receptor) a explotarlo durante un tiempo determinado y, con este fin, se obliga a ponerlo en su efectivo conocimiento, y en virtud del cual, el licenciatario o receptor, se obliga por su lado, a satisfacer un precio cierto en dinero o en especie, fijado normalmente en forma de suma de dinero calculada en funcin del volumen de fabricacin o ventas de productos o servicios realizados con el empleo del Know How negociado. Naturaleza jurdica. Estos contratos son de naturaleza compleja, y engloban prestaciones propias de diversos contratos (arrendamiento de servicios, de obra, cesin de derechos de propiedad industrial, etc.).

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Derecho Civil III 2011/2012 La sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1988 (RJ 19885471), se refiere a estos contratos de engineering en relacin a una central nuclear, sealando que se trata de un "nuevo tipo contractual surgido en los ltimos aos en el extranjero y que ha estudiado la doctrina mercantilista mas no tiene traduccin en nuestro Derecho positivo, existiendo en l elementos de contrato de obra, de servicios, suministro de bienes de equipo, etc. Sujetos y terminologa. Contrato o Licencia? La doctrina mayoritaria denomina a esta figura como "Contrato de Know How". Sin embargo existe un sector en la doctrina, especficamente la espaola, que emplean la terminologa: "Licencia de Know How". Asimismo, un sector minoritario emplea otros trminos, tales como: "Cesin de Know How", "Licencia Industrial", "Cesin de Tecnologa", "Contratos de Asistencia Tcnica" o "Contrato de Engineering". No obstante, es en el empleo de las voces "contrato" y "licencia" las que suscitan mayores discusiones. En todo contrato siempre se encontrar dos partes, por lo tanto, decir que el contrato es bilateral o sinalagmtico es redundar el tema. Como la transmisin (sea cesin o venta) del Know How es mediante un contrato, se puede decir que existe una parte que entrega el Know How y otra parte que recibe el Know How, sin embargo, el trmino con que se encuadrara cada parte es discutible. En efecto, si se emplea acepciones como licenciante y licenciatario, o cedente y cesionario, o permitente y permisionario, slo se estar refiriendo al permiso (licencia o cesin) sobre el uso y explotacin del Know How y no englobara el otro aspecto, cual es la transmisin por venta. Asimismo, si se emplea trminos como vendedor y comprador slo encuadrara la venta del Know How ms no la cesin; adems que se confundira con los sujetos del contrato de compraventa; por lo tanto, se debe de encontrar un trmino que englobe a los sujetos y a los actos que stos pueden realizar, sin confundirse con otras figuras contractuales. Este trmino sera el de transmisor y receptor, porque la misma permite encuadrar la actividad de cesin y venta, es decir, el transmisor puede ceder o vender su Know How y el receptor sera el beneficiario del mismo; adems, no se confundira con otras figuras contractuales; asimismo, permitira encuadrar la distinta clasificacin del objeto del Know How: industrial y comercial (sin perjuicio de admitir un Know How financiero o administrativo), por estas razones pensamos preferible el empleo de estos trminos.

El transmisor es la persona natural o jurdica, nacional o extranjera - aunque sometida a ciertas restricciones cuando afecte la seguridad de Estado - quien entrega el Know How determinado.

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Derecho Civil III 2011/2012 Jurisprudencia. Sentencia de Audiencia Nacional - Sala de lo Contencioso, 1 de Junio de 2000 En este caso se trata simplemente, empleando la terminologa anglosajona, de un contrato de "engineering" o de asistencia tcnica, conocido como de licencia o cesin de "Know- How", inscribible en el registro de contratos de transferencia de tecnologa de acuerdo con el Decreto 2343/1973 y la Orden Ministerial de 5 de diciembre de 1973, cuyo rendimiento, segn el artculo 6-2 de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre del Impuesto sobre Sociedades, est sujeto al mismo como comprendido entre las contraprestaciones que por toda clase de servicios, asistencia tcnica, prstamos o cualquiera otra prestacin de trabajo o capital realizada o utilizada en territorio espaol especifica el siguiente Art. 7 -b) de dicha Ley; y siendo, como se dijo, el nico punto de discrepancia entre las partes, procede desestimar el presente recurso contencioso administrativo, al igual que ha venido haciendo la Sala al resolver, como ya anticipbamos, recursos interpuestos por la misma recurrente y de contenido idntico al presente, por lo que procedente resulta el mantenimiento de idntica doctrina en aras del principio de su unidad (artculo 102 de la Ley de Jurisdiccin Contencioso Administrativa). Se desestim la demanda y se desestim la apelacin. Jurisprudencia. Sentencia de TS, Sala 3, de lo Contencioso-Administrativo, 29 de Julio de 2000 En este litigio nos hallamos ante una cesin de uso de las patentes, modelos de utilidad, documentacin tcnica y Know-How, y no ante la transmisin del 81% de su titularidad o propiedad, razn por la cual es aplicable el artculo 12, del Convenio Hispano-Alemn para evitar la Doble imposicin y prevenir la Evasin fiscal en materia de Impuestos sobre la Renta y sobre el Patrimonio, que confiere a Espaa el derecho a gravar al tipo convenido del 5 por 100, los "cnones" pagados por el uso o la concesin de uso de patentes, marcas de fbrica o de comercio, dibujos o modelos, planos, frmulas o procedimientos secretos, as como por el uso o la concesin de uso de equipos industriales, comerciales o cientficos, y con cantidades pagadas por informaciones relativas a experiencias industriales, comerciales o cientficas. Se desestima el recurso contencioso administrativo. Se desestim la casacin. Contrato De "Franchising". Evolucin histrica y Derecho Comparado. El contrato de "Franchising" es una nueva modalidad de contratacin comercial generadora de relaciones econmicas y laborales, an no legislada en nuestro ordenamiento jurdico, pero que se va incorporando como un contrato atpico, limitado por los principios de licitud y buena fe que imperan en las relaciones contractuales (arts. 1137 y 1198 Cdigo Civil) y regido por las reglas de la autonoma de la voluntad (art. 1197 Cdigo Civil), que permite a las partes regular ciertas necesidades de realidades contractuales socioeconmicas que preceden al estado de reconocimiento legal.

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Derecho Civil III 2011/2012 Este contrato tiene su origen en los Estados Unidos de Norte Amrica, en el ao 1850 la empresa SINGER lo utiliza para comercializar sus productos. En 1898 GENERAL MOTORS comienza a utilizarlo para vender vehculos. Esta expansin contina, siendo utilizado por COCA COLA en 1899 y en 1930 por compaas de gasolina.

Despus de de la Segunda Guerra Mundial tiene mayor difusin ya que no exiga experiencia en el franquiciado. En 1954 se constituye la cadena MAC DONAL'S con 10.000 comercios en todo el mundo. La Ley de inversiones en franquicia del Estado de California (1971) le da el siguiente contenido: A un franquiciado le es concedido el derecho de incorporarse en el negocio de oferta, venta o distribucin de mercaderas o servicios bajo un plan o sistema de comercializacin preparado sustancialmente por el franquiciante. La operacin del negocio del franquiciado, de acuerdo a tal plan o sistema, est sustancialmente asociada con la marca del franquiciante, de servicios o comercial -ya sea registrada o no-, logotipos, publicidad o cualquier otro smbolo comercial que designe al franquiciante o su organizacin. El franquiciado est obligado a pagar, directa o indirectamente, una cuota por la franquicia.

La Unin Europea, en el artculo 1395 del Reglamento 4087/88, dice que: "Por acuerdo de franquicia debe entenderse el contrato en virtud del cual una empresa, el franquiciador o franquiciante, cede a otra, el franquiciado, a cambio de una contraprestacin financiera directa o indirecta, el derecho a la explotacin de una franquicia para comercializar determinados productos o servicios y que comprende, por lo menos: El uso de una denominacin o rtulo comn y una presentacin uniforme de los locales y/o de los medios de transporte objeto del contrato. La comunicacin por el franquiciador o franquiciante al franquiciado de un "know-how. La prestacin continua por el franquiciador o franquiciante al franquiciado de asistencia comercial o tcnica durante la vigencia del acuerdo.

El contrato de "franquicia" o con ms precisin, de "franquicia comercial", es la operacin conocida como "Franchising" en el derecho y prcticas enraizadas en el "common law", "contrato de franchise" en el lenguaje francs y "der Franchise Bertrag" en el alemn. En Espaa se utiliza el "Franchising" para las siguientes estrategias empresariales: Abrir cadenas de sucursales de la empresa matriz Abrir nuevos negocios con soporte de la empresa matriz. Internacionalmente existen bajo esta modalidad cadenas de comidas rpidas como: Pizza Hut, Mac Donal's, Burger King, etc. y cadenas de ropa e indumentaria, por ejemplo Benetton.

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Derecho Civil III 2011/2012 Concepto y definiciones. Este contrato, no legislado en nuestro derecho, ha sido objeto de variadas definiciones en el mbito jurdico internacional. El trmino "franquicia" o "Franchising" se ha utilizado para aludir a la liberacin de un esclavo, la concesin de una "carta franca", una autorizacin o una libertad. Se puede definir la voz inglesa "Franchising" como "contrato de concesin. En virtud del "Franchising" el titular de una marca otorga una licencia para su uso a concesionarios, quienes deben utilizarla prestando servicios o comercializando bienes conforme a tcnicas uniformemente determinadas por el titular de la marca para sus distintos concesionarios." El "Franchising" se define como la concesin de una marca de productos o de servicios a la cual se agrega la concesin del conjunto de mtodos y medios de venta". El contrato de franquicia es aquel en el cual una organizacin, el franquiciante, que ha desarrollado un mtodo o una frmula para la fabricacin y/o venta de un producto o servicio, extiende a otras firmas, los franquiciados, el derecho a proseguir con tal negocio, sujeto a ciertos controles y restricciones. En casi todos los casos, el franquiciado opera bajo el nombre del franquiciante como marca o nombre comercial". Clases de franquicias A. La franquicia de Productos ("product"), en la cual se comercializa la produccin del franquiciante y tiene algunas similitudes con la concesin. B. La Franquicia de Empresa ("format"), en la que se transmite toda una organizacin empresarial, hasta en sus mnimos detalles, pero que comercializa los propios productos del franquiciado o servicios. Contenido. Se trata de un acuerdo "intuitu personae", sinalagmtico, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y atpico. Una de las partes (el franquiciante) otorga a la otra (el franquiciado) un derecho de explotacin y/o distribucin de determinados bienes o servicios de los que es titular. El "franquiciado" opera exclusivamente con terceros y a su propio riesgo, acta en un rea determinada y debe al "franquiciante" un pago pre acordado, que suele consistir en un canon abonado "ab initio " y en ulteriores pagos peridicos. Esta modalidad de contratacin se basa en tres supuestos: 1. 2. 3. Marca exitosa La transmisin de "know-how" (saber cmo hacerlo) y La asistencia permanente del franquiciante al franquiciado.

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Derecho Civil III 2011/2012 Obligaciones del franquiciante 1. Establecer los criterios de imagen en general y particular. A tal fin se practicarn evaluaciones e inspecciones de los locales generando pautas, informes en aquello relacionado con el aspecto interior y exterior del negocio. Establecer el tipo, calidad y marca de los productos a vender por el franquiciado. Administrar diligentemente el fondo de publicidad que se constituya en el contrato. Llevar a cabo reuniones peridicas mediante convocatorias simples, con los titulares de los negocios adheridos a fin de brindar una permanente actualizacin del sistema. Impartir cursos de entrenamiento a los propietarios y/o empleados. Derechos del franquiciante 1. El franquiciante tiene la facultad de seleccionar los proveedores o dejarlo al arbitrio del franquiciado. 2. Controlar todo producto complementario que se venda en el local, y en su caso de encontrar inconveniente su venta, solicitar el retiro del mismo. 3. Inspeccionar peridicamente los locales, sin previo aviso, a efectos de verificar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del franquiciado. Esta puede ser hecha por el mismo franquiciante o por un tercero designado por l. Obligaciones del franquiciado 1. Abonar al franquiciante un pago mensual por el uso de marca y logotipo. Adems de un regala equivalente a un porcentaje del valor del costo y otro porcentaje del valor del costo en concepto de aporte al fondo de publicidad.Instalar el local, conforme con las instrucciones establecida por el franquiciante. El costo es a cargo del franquiciado. Aplicar la franquicia a la explotacin comercial del local determinado en el contrato. Participar de las reuniones peridicas organizadas por el franquiciante junto con los otros locales adheridos al sistema, a fin de intercambiar informacin y datos sobre experiencias operativas, tendencia de mercado, evaluacin de la aplicacin del fondo de publicidad, etc. Abstenerse de vender otros productos que no haya sido previamente autorizados por el franquiciante. Permitir al franquiciante la inspeccin y revisacin del cumplimiento de las obligaciones adquiridas por el franquiciado. Como conclusin, podemos decir que el "Franchising" permite a los concedentes de una franquicia comercial, vincularse exclusivamente con una empresa determinada sin contraer riesgo crediticio alguno por las actividades de sta ltima, que acta en nombre propio y a su riesgo, es decir como sujeto de derecho autnomo.

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Derecho Civil III 2011/2012 En cuanto a la materia laboral, la finalidad econmica del contrato de "Franchising" se frustrara si el derecho aplicable responsabilizara al franquiciante por las deudas laborales del franquiciado, adems de traer aparejado un perjuicio para la economa nacional por las repercusiones que ocasionara en las inversiones en contratos de este tipo. Por otra parte, los servicios que la franquiciante presta no implican la asuncin del riesgo del negocio propio del franquiciado ni la toma de decisiones laborales relativas a los empleados de ste. En los contratos de "Franchising" la actividad normal del fabricante o franquiciante excluye las acciones y las estrategias comerciales realizadas por el franquiciado.

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