PROPSITO

En el presente informe haremos un anlisis comparativo en forma puntual entre las Disposiciones Sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en materia de Desalojo y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupacin Arbitraria de Viviendas, el cual 2011. Terminamos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio y destacamos los aspectos ms importantes de la entr en vigencia el 05 de Mayo de

nueva normativa en materia de desalojo

LEY SOBRE DESALOJOS Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la proteccin de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, as como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesin legtima que ejercieren, o cuya prctica material comporte la prdida de la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. El presente Decreto-Ley, tiene como sujetos objetos de proteccin a todas aquellas personas que ocupen de manera legtima inmuebles como vivienda principal, y est dirigido a proteger a stos contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesin, o cuya prctica material implique el desalojo y la desocupacin del inmueble. La ley prohbe los desalojos forzosos de inquilinos de apartamentos y adquirientes de viviendas. En lugar del desalojo, los propietarios de viviendas en alquiler debern cubrir un procedimiento establecido ante el Ministerio de Vivienda y Hbitat. La parte interesada deber introducir una peticin en el ministerio, para que luego se realice una audiencia conciliatoria en la que se suscribir un acta con los acuerdos.

Si no se llega a un acuerdo, se inicia un procedimiento judicial entre ambas partes. Si la parte demandada no tiene acceso a la debida defensa, se suspende el procedimiento hasta que le sea asignado un defensor pblico. Los desalojos ordenados luego del procedimiento anterior no podrn ejecutarse hasta que el Ejecutivo disponga de un lugar donde esta persona pueda trasladarse al ser expulsada del domicilio actual. El defensor pblico tiene la potestad de calificar si una situacin amerita o no el recurso del desalojo por la fuerza. En el caso de los adquirientes, el texto prohbe las medidas de secuestro cautelar sobre viviendas ante el incumplimiento de contratos o vencimiento de hipotecas. La Ley contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas, que entr en vigencia el 05 de Mayo de 2011, prohbe medidas cautelares de secuestro sobre las viviendas principales, en las demandas por incumplimiento o conclusin de contrato y ejecucin de hipoteca. Las medidas de secuestro son de los aspectos ms rechazados por las familias venezolanas que viven en condicin de inquilinato, pues suponen no slo la ejecucin forzosa del desalojo, sino el embargo, mediante orden judicial, de los bienes de las familias, bien sea trasladndolos a un depsito judicial o dejndolos en la casa bajo custodia, para asegurar el pago del canon de arrendamiento o de cuotas vencidas en crditos hipotecarios.

Este instrumento legal persigue proteger a los arrendatarios, comodatarios y ocupantes de inmuebles destinados a vivienda principal, as como a los adquirientes de viviendas, contra medidas administrativas o judiciales que busquen interrumpir la posesin de la casa. Quiere decir que son amparados por esta normativa no slo los inquilinos, sino los ocupantes de edificios y terrenos, trabajadores residenciales y compradores de viviendas que colocaron sus residencias como garanta de prstamos. Las vas para hacer legales los desalojos debe iniciarse con una solicitud ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, debidamente sustentada, por parte del propietario. Luego se procede a una audiencia conciliatoria citada por el funcionario del despacho gubernamental, en la que deben acudir ambas partes a exponer sus alegatos y defensas. El inquilino tiene que estar asistido por un abogado, que puede ser privado o un defensor pblico con competencia en materia de defensa y proteccin del derecho a la vivienda. Para ello, la Defensora Pblica designar a estos funcionarios dentro de los 90 das siguientes a la entrada en vigencia de la Ley, es decir, a ms tardar el 6 de agosto de 2011. La audiencia conciliatoria puede derivar en la proteccin del inquilino o en la procedencia del desalojo. No obstante, ste slo podr efectuarse segn resolucin judicial, tras un juicio en el que el inquilino

tenga la asistencia de un defensor y cuando el Ministerio de Vivienda disponga un refugio temporal o unidad habitacional definitiva para los desalojados, si es que ste no tuviera techo. No se proceder a la ejecucin forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser ste un derecho de inters social e inherente a toda persona, seala el artculo 13 de la normativa. La desocupacin slo podr efectuarse luego de 90 das, como mnimo, de que los afectados reciban la notificacin. Del mismo modo, estn prohibidos los desalojos durante las noches, madrugadas, viernes, sbados y domingos. Debe estar presente un defensor pblico, que garantizar la proteccin de la dignidad del afectado y que la fuerza pblica slo se use cuando sea estrictamente necesario, y en pleno respeto de los derechos humanos. El artculo 15 de la Ley establece que toda autoridad administrativa y judicial que tenga a su cargo la ejecucin de desalojos forzosos debe poner a disposicin del pblico en general, especialmente de los afectados, y de las organizaciones sociales que defienden a arrendatarios y ocupantes la informacin de los desalojos previstos dentro de los tres meses previos a su ejecucin.

LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS El Presente Decreto-Ley rige la materia sobre arrendamientos y subarrendamientos de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades

comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes. Las Normas por Desalojo contenidas en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estn constituidas en un nico y largo artculo (Art. 34) cuyas normas se contraen solo a la materia por desalojo. Artculo 34 Slo podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la accin se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten la desocupacin. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pact en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al rgimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de

Condominio, previstos en el artculo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarn a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Pargrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales sealadas en los literales b. y c. de este artculo, deber concederse al arrendatario un plazo

improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificacin que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Pargrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artculo.

CAUSALES DE DESALOJO DEL INMUEBLE

La

accin

se

intenta

en

el

tribunal

civil

competente,

independientemente de su cuanta en procedimiento breve. Aumentan las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendr la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la desocupacin del inmueble. El Pargrafo Segundo del artculo 34 seala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese

artculo; significando esto que las partes contratantes pueden prever otras causales distintas, pero consideramos que no pueden ser contrarias al orden pblico o signifiquen una renuncia de los derechos del arrendatario. Recordemos que el artculo 7 del Decreto-Ley consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Ser nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de estos derechos. Debe destacarse que la regulacin de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y suburbanas, est contenida en normas de especial y preferente aplicacin a las normas de rango ordinario en razn del principio general de orden pblico contemplado en el Art. 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los Inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario. Y a los efectos de determinar la procedencia del desalojo basado en alguna de las causales mencionadas, se hace necesario verificar el cumplimiento de los supuestos facticos mencionados en la precitada norma.

ANALISIS COMPARATIVO El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupacin Arbitraria de Viviendas a travs de una breve exposicin de motivos, justifica su existencia ante la dificultad de adquirir una vivienda por parte de los ciudadanos, pero con su entrada

en vigencia adopta un mecanismo que busca el establecimiento de obstculos para el desalojo, que hace desaparecer la figura del desalojo como mecanismo de terminacin de la relacin jurdica entre el propietario de un inmueble y los arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios. Dicha ley conformada por 21 artculos presenta aspectos interesante como son:

Objeto, Sujetos y Aplicacin: Los artculos 1,2 y 3 de dicha normativa disponen que el objeto de dicha legislacin ser la proteccin de las arrendatarias y

arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, as como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesin legitima que ejercieren, o cuya prctica material comporte la perdida de la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Es decir, todos aquellos sujetos que detenten el respectivo bien como vivienda principal, y obviamente no sean propietarios de otro inmueble, as como aquellas personas que estn comprando vivienda nuevas o usadas y que se encuentren ocupando dichas viviendas. Ahora bien, Qu ocurre en los casos en que por ejemplo la relacin jurdica entre propietario y arrendatario, comodatario, usufructuario u ocupante se desnaturalice, por el cumplimiento de estos ltimos?, Esta normativa legitimara la situacin de aquel sujeto que habiendo

comprado un apartamento con la simple inicial, y despus incumpla en su compromiso de pagar el resto, alegando su derecho a una

vivienda, se quedara con el bien? Porque la relacin jurdica nace entre las partes de forma legtima, pero es en el caso de incumplimiento posterior donde se presenta el inconveniente. Los sujetos amparados por esta legislacin son las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarias, as como aquellas personas que ocupen de manera legitima, dichos inmuebles como vivienda principal. Y ser de aplicacin en todo el territorio de la Republica Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuacin administrativa o decisin judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya prctica material comporte la perdida de la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.

Restriccin de los Desalojos y desocupacin forzosa de viviendas

El artculo 4 de la ley prev que no podr procederse a la ejecucin de desalojos forzosos o a la desocupacin de viviendas mediante coaccin o constreimiento contra los sujetos objeto de proteccin indicados en este Decreto-Ley, sin el cumplimiento previo de los

procedimientos especiales establecidos para tales efectos, es decir, las vas judiciales y administrativas que antiguamente se aplicaban, ya no lo sern ante la limitante que esta ley establece, la ejecucin forzosa queda relegada.

Procedimiento previo a las demandas sobre desalojo Este decreto establece el agotamiento obligatorio de la va administrativa, ante el ministerio encargado sobre la materia de vivienda y hbitat. Y esto es contrario a la tutela judicial efectiva, en virtud de que un aspecto de ndole civil pasa a ser de carcter administrativo y que vulnera la jurisprudencia donde el agotamiento de la va administrativa no era obligatorio, salvo en casos de demandas contra la Republica, y en este caso se vuelve obligatorio el cumplimiento de esta etapa previa.

Sede Administrativa El procedimiento se inicia cuando el interesado en este caso el propietario haga la solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, en la cual expondr los motivos que le asisten para solicitar la restitucin de la posesin del inmueble. Cabe destacar, que la misma dado el carcter

administrativo, deber cumplir con los requisitos exigidos en el Articulo 49 de la LOPA.

Posteriormente el funcionario competente, proceder a citar a la otra parte para que comparezca, es decir el ocupante, arrendatario, comodatario o usufructuario, acompaado de su abogado particular, para exponer sus alegatos y defensas dentro del lapso fijado por la ley. Ahora bien, siendo la notificacin la va ms expedita para

informar a las partes sobre alguna controversia y la citacin es personal. Que sucede cuando el titular de la relacin jurdica no puede conseguirse en el domicilio? Si el sujeto pasivo es citado y no comparece se remitir a la Defensora especializada porque esta conozca sobre el caso en cuestin notificara a los interesados, es decir es a la defensa a quien corresponde impulsar estas notificaciones, aparte de las citaciones que el Ministerio de Vivienda y Hbitat decida realizar. Todas las actuaciones sern recogidas en un acta que formaran parte de expediente. Y culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirn en acta, donde se haga constar los acuerdos y solucione que las partes hayan acordado. Y dicha decisin deber contener lo estipulado en el Artculo 18 de la LOPA, en lo referente a lo que debe contener todo Acto Administrativo. Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisin, las partes podrn acceder a los rganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrn acudir a la via judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artculos precedentes. Cuando alguna de las partes, optara por acudir a los rganos jurisdiccionales, el Juez competente en este caso sera El Juez Civil,

en la mayora de los casos el Juez de Municipio, se asegurara de que el sujeto objeto de proteccin cuente con asistencia o representacin jurdica durante todo el proceso, y aun en la fase de ejecucin. Una novedad en la presente ley, es la implementacin de la actuacin del defensor pblico para estos casos, llevndose a cabo sin mayores variantes el juicio de desalojo a travs del procedimiento breve establecido en el Cdigo de Procedimiento civil. Por lo cual el Juez Ejecutor de Medidas debe verificar: a) Que el sujeto afectado por la medida de desalojo cuente con la debida asistencia de un abogado o en su defecto, de un defensor pblico en materia de proteccin del derecho a la vivienda. Si esto no ocurre, se debe efectuar el procedimiento previo establecido en los artculos 5, 6, 7 y 8 del presente decreto-ley, sin cuyo cumplimiento no podr procederse a la ejecucin del desalojo. Es decir, el Juez Ejecutor deber constatar el agotamiento de la via administrativa para llevar a cabo el desalojo. b) Remitir al Ministerio competente en materia de vivienda y hbitat una solicitud mediante la cual dicho rgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisin de refugio temporal o solucin habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo, si este manifestara no tener lugar para vivir.

Informacin sobre los desalojos La autoridad administrativa y judicial que tuviere a cargo la ejecucin de desalojos forzosos est en la obligacin de poner a disposicin del pblico en general y especialmente a los interesados, la informacin relativa a los desalojos previstos, dentro del plazo de noventa (90) das continuos previos a la ejecucin. Prohibicin de Medidas Cautelares Esta normativa prohbe dictar medidas cautelares de secuestro sobre viviendas que constituyan al hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o resolucin de contrato y en aquellas por cobro de bolvares o ejecucin de hipoteca. Adquirientes de Viviendas Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a vivienda o habitacin por el beneficiario de un crdito hipotecario, como consecuencia del atraso o cesacin de pagos, se seguirn los procedimientos establecidos, debiendo el Juez adems, informar de la ejecucin a SUDEBAN como a BANAVIH, a los fines de que dichos organismos evalen la situacin del crdito fallido y gestionen lo conducente a efectos de coadyuvar a la solucin de la situacin del afectado, en cuanto sea posible. Preeminencia sobre las dems legislaciones Dicha ley tendr aplicacin preferente respecto de la Legislacin en materia de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley Procesal vigente, en

lo referente a las condiciones, requisitos y procedimientos de ejecucin de desalojos de los sujetos objeto de proteccin. Es decir lo establecido sobre este aspecto en otras normas para el caso de vivienda principal queda sin efecto.

CONCLUSIONES

1. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios segn su objeto, previsto en su Artculo no. 1, regir el arrendamiento y

subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de

enseanza y otras actividades de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Y en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupacin Arbitraria de Viviendas son amparados por esta normativa no slo los inquilinos, sino los ocupantes de edificios y terrenos, trabajadores residenciales y compradores de viviendas que colocaron sus residencias como garanta de prstamos. 2. Segn la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo determinado, cuando la accin se fundamente en las causales previstas en su Artculo 34. Y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley

contra el

Desalojo y Desocupacin Arbitraria de Viviendas

prohbe los desalojos forzosos de inquilinos de apartamentos y adquirientes de viviendas. 3. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las demandas por desalojos y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el mismo y al procedimiento breve previsto en el Cdigo de Procedimiento Civil. Y segn lo previsto en el Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Decreto con Desalojo y

Desocupacin Arbitraria de Viviendas, en lugar del desalojo, los propietarios de viviendas en alquiler debern cubrir un procedimiento establecido ante el Ministerio de Vivienda y Hbitat. 4. En el caso de los adquirientes, el texto prohbe las medidas de secuestro cautelar sobre viviendas ante el incumplimiento de contratos o vencimiento de hipotecas. 5. El vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupacin Arbitraria de Viviendas, tiene como sujetos objetos de proteccin a todas aquellas personas que ocupen de manera legtima inmuebles como vivienda principal, y est dirigido a proteger a stos contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesin, o cuya prctica material implique el desalojo y la desocupacin del inmueble. 6. La vulneracin que la ley contra el Desalojo Arbitrario de viviendas hace sobre el uso y disposicin de los bienes y la

propiedad, atenta contra el bienestar social en beneficio de un grupo determinado de inquilinos, creando desincentivos a la oferta de viviendas tanto para alquilar como para adquirir. 7. El Estado como garante del derecho a la vivienda, podra disear mecanismos de ayuda a quienes se encuentren desamparados por falta de vivienda propia, y no creando una normativa que atente contra los propietarios de los inmuebles