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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1. EL ARRENDAMIENTO 1.1. ANTEDENTES En prima, para desarrollar los antecedentes del arrendamiento tenemos en cuenta las ilustraciones de Javier Peralta Andia1, que nos revela que los antecedentes del arrendamiento no podemos encontrarlo desde los inicios de la historia de la humanidad, ya que en un inicio los hombres vivan en comunidades y no tenan necesidad de realizar contratos y menos de arrendamiento. Es por eso que los antecedentes del arrendamiento tenemos que buscarlo en la poca en que aparece la propiedad privada y con ella la desigualdad entre poseedores y desposedos, naciendo primero en forma de comodato (gratuito) y ya posteriormente dndose a cambio de una contraprestacin en servicios, especies o dinero. As en el derecho romano, refiere AGILAR GORRONDONA, que el arrendamiento era concebido en forma amplia, que comprenda tres figuras jurdicas2: La locatioConductio Rerum, por el cual una parte se obligaba a hacer gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneracin. La Locatio conductio operisfaciendi, que tena por objeto la ejecucin remunerada de una obra. La locatio conductio operarum, que consista en la prestacin remunerada de servicios. Empero aade Aguilar Gorrondona, que se trataba de un tipo contractual nico, porque ni Gayo en las letras dedicadas a la locatio conductio trataban separadamente los casos de arrendamiento como se trata actualmente. As lleg al Derecho Medioeval, que con el nacimiento del feudo implicaba que el seor feudo se reservaba el dominio absoluto del suelo, entregando los terrenos a siervos y colonos para que los cultivaran bajo condicin de dividirse los frutos3. En el Derecho Moderno la perpetuidad del arrendamiento del derecho medioeval fue condenada por los revolucionarios franceses incluyndose as dentro de la redaccin del cdigo civil napolenico, quedando prohibida la perpetuidad del arrendamiento por temor a un retorno de las reglas feudales. De esta manera en el derecho Contemporneo ya se desarrollan diferentes tipos de arrendamiento como son las de casas-habitacin, departamentos, locales comerciales, de derechos, financiero, de aeronaves y muchos otros ms. En cuanto a los antecedentes de su regulacin, podemos decir que el Cdigo Civil peruano de 1852 y 1936 adoptaron el arrendamiento dentro de la locacin y conduccin (cosas, servicios de obra). En cambio el cdigo actual de 1984 lo regula como un contrato autnomo e independiente de la locacin de servicios y de obra, teniendo nombre propio como es el Arrendamiento, estando
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PERALTA ANDIA, Javier Rolando; Fuente de las obligaciones en el cdigo civil; IDENSA; Per 2005, P. 74 AGUILAR GORRONDONA, Jos Luis, Contratos y Garantas. Caracas: Universidad Catlica Andrs Bello, 1987. P. 319. 3 El labrador (siervo) tena que pagar cierta pensin o renta mensual al seor cuyas tierras trabajaba.

[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA estipulado en el libro VII: Fuente de las Obligaciones y particularmente en los artculos 1666 a 1712. 1.2. DEFINICIN DEL ARRENDAMIENTO El diccionario Jurdico de Chaman Orbe, define al arrendamiento como una figura del derecho civil, por la cual se entrega un bien en forma temporal a cambio de una renta convenida 4. As mismo como lo menciona Chaman Orbe, nuestra legislacin regula la definicin del arrendamiento en su artculo 1666 del cdigo civil, que menciona textualmente: <<Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida>>. Entonces de este articulo podemos explicar que un arrendamiento es un contrato en el que dos partes (arrendador y arrendatario) se obligan recprocamente a una obligacin cada una, como son la de conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar un precio determinado por este goce. Pues de acuerdo al art. 923 de la misma norma, el propietario (el arrendador) tiene las facultades de usar, disfrutar, disponer y reivindicar su bien, entonces en el caso del arrendamiento el propietario cede en favor de otra persona las facultades de usar y disfrutar en cambio de una renta, as nos menciona Ferdinand Cuadros en su libro Derecho de Contratos5. 1.3. NATURALEZA JURIDICA Nuestro cdigo civil actual adopta como naturaleza jurdica del arrendamiento un sistema intermedio, partiendo en la doctrina de un Derecho personal y uno real, pues un derecho personal de acuerdo al artculo 1680, establece la obligacin del arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato, a conservarlo el bien arrendado en buen estado para el fin del arrendamiento y a realizar durante el mismo todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. 6 Empero, tambin lo considera como un derecho real, ya que la ley dispone, que en caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo: 1.3.1. Si el arrendamiento estuviera inscrito, el adquiriente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del arrendador. 1.3.2. Si el arrendamiento no estuviere inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido; aunque, excepcionalmente el adquiriente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin. 1.3.3. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de buena fe. 1.4. SUJETOS Los sujetos del contrato de arrendamiento son:
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CHAMAN ORBE, Ral; Diccionario Jurdico Moderno; editorial Grfica Horizonte S.A. Tercera edicin, Lima 2002. P. 156 5 CUADROS VILLENA, Ferdinand Carlos; Derecho de Contratos; Editora FECAT; primera edicin; Per 1997; P. 251. 6 PERALTA ANDIA, Javier Rolando; Fuente de las obligaciones en el cdigo civil; IDENSA; Per 2005 P. 517

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ARRENDADOR

ARRENDATARIO

Generalmente es el dueo del bien, o persona Persona que toma posesin del bien arrendado, que facultada para dar en arrendamiento lo usa o disfruta en forma temporal a cambio de una renta convenida. 1.5. CAPACIDAD 1.5.1. Personas facultadas para arrendar.- El art, 1667 establece, que puede dar en arrendamiento todas las personas que tengan esta facultad respecto de los bienes que administra. Entonces diremos que estn facultados para arrendar las personas siguientes7: El propietario del bien El administrador judicial del bien con facultades generales y especiales de mandato los menores capacitados por matrimonio o por obtener un ttulo oficial que los autorice para ejercer una profesin u oficio. Los padres que ejerzan patria potestad de sus menores hijos, por tres aos sin autorizacin judicial, y por ms de tres si cuentan con dicha autorizacin. los tutores necesitan de autorizacin judicial concedida previa audiencia del consejo de familia para arrendar los bines del menor por ms de tres aos y con las limitaciones El curador de bienes, slo podr arrendar los bines del incapaz, si justifica su necesidad o utilidad, lo autoriza el juez, previa audiencia del consejo de familia. 1.5.2. Capacidad para tomar en arrendamiento.- Por regla general nos dice Carlos Ferdinand Cuadros no existe limitacin o impedimento alguno respecto a la capacidad de las personas para tomar en arrendamiento un bien determinado, excepto si se tratara de personas absolutamente incapacitadas para ello.Sin embargo existen personas impedidas de tomar en arrendamiento bienes, como lo establece el art. 1668, que seala: El administrador respecto de los bienes que administra, o sea que no podrn tomar el papel de arrendatarios los padres, tutores, curadores, dicho fundamento se encuentra en que se tiene que proteger los bienes de los menores, incapaces, ausentes y herederos. Las personas que estn impedidas por ley, como son los funcionarios estatales sealados en el artculo 1358 y siguientes. 1.6. CARACTERES JURIDICOS

PERALTA ANDIA, Javier Rolando; Fuente de las obligaciones en el cdigo civil; IDENSA; Per 2005 P. 521

[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA El arrendamiento rene ciertas caractersticas que lo diferencia de los dems contratos, las cuales son: TIPICO.- Es tpico porque lo podemos encontrar legislado en nuestro ordenamiento Civil a partir del numeral 1666. AUTONOMO.- Es autnomo porque tiene un Numen Iuris propio y ya no est dentro de la locacin como en los cdigos anteriores al actual. CON PRESTACION RECIPROCA.- Pues las partes se obligan a ceder el bien por un determinado tiempo a cambio de una prestacin econmica determinada. ONEROSO.- Es oneroso porque hay enriquecimiento y empobrecimiento correlativos, como cuando el arrendador pierde el uso del bien que se compensa con lo que recibe a cambio del uso del bien. Cabe recalcar que no hay arrendamiento gratuito. CONMUTATIVO.- Porque desde el momento de la celebracin las partes contratantes conocen los sacrificios y ventajas econmicas que pretenden lograr. CONCENSUAL.- Es consensual porque son las partes las que determina por su manifestacin de voluntad el tiempo del arrendamiento y la contraprestacin econmica sin observar formalidad alguna. LIBERTAD DE LA FORMA.- Las partes libremente pueden escoger la forma o formalidad que ms se ajuste a sus intereses, aun cuando se recomienda su celebracin escrita para una mayor seguridad jurdica. 1.7. OBJETO DE LA PRESTACION Ferdinand Cuadros8 nos menciona que pueden ser objeto de arrendamiento las cosas y los derechos. Las cosas pueden ser muebles o inmuebles o ambos, pero que no pueden ser objeto de arrendamiento las cosas pblicas, que no puede vender pues es para el uso de todos. As mismo Len Barandiaran citado por Ferdinand Cuadros en su libro Derecho de Contratos, dice que dos son los elementos fundamentales del arrendamiento: la cosa que se da para ser usada y la renta que se paga por el uso. 1.8. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Nuestro ordenamiento civil regula en sus artculos 1678 y 1680 tres obligaciones que el arrendador debe cumplir, estas son la entrega de del bien, mantener al arrendatario en el uso del bien, y realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias.9 Todos los tericos, consideran que la obligacin ms importante que tiene el arrendador, es la entrega de la cosa, objeto de arrendamiento. Pues as lo establece el artculo 1678 de nuestro cdigo civil, que dice textualmente: <<El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos>> Entonces la entrega debe realizarse en el lugar y fecha convenida y en las condiciones pactadas de servir al fin del arrendamiento. Si no se hubiese indicado el tiempo ni el lugar de la entrega,
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CUADROS VILLENA, Ferdinand Carlos; Derecho de Contratos; Editora FECAT; primera edicin; Per 1997; P.258 9 CASTILLO FREYRE, Mario; Estudios sobre el Contrato de Compra-venta; Ediciones Legales, Per 2003. P. 396.

[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA debe realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o en otra poca. As mismo como lo mencionamos anteriormente la entrega de la cosa es la obligacin ms importante ya que en ella giran todas las dems obligaciones del arrendador y todos los derechos del arrendatario. Tiene tambin la obligacin de <<mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo pactado y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento>> Art. 1680 numeral 1. Y como tercera y ltima obligacin tenemos que el arrendatario tiene que realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. Art. 1680 numeral 2. 1.9. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Articulo 1681.- El arrendatario est obligado: A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedi en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio. A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas que los regulan. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el bien. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete das. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario. A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato. Dado que quien permanece posedo el bien durante el plazo de vigencia durante el contrato de arrendamiento es el arrendatario, precisamente sobre le recaen el mayor nmero de obligaciones impuestas, no solo legal si no contractualmente. Obligacin de recibir el bien.- haber establecido esta aparente obligacin resulta una demasa, ya que todo acreedor tiene el derecho de recibir dicho bien. Si el arrendatario se negase a recibir el bien, el arrendador, en caso de insistir en la ejecucin del contrato, podra llegar a forzar el pago a travs del mecanismo judicial de la consignacin. Obligacin de cuidar diligentemente el bien.- El cuidado que debe asumir el arrendatario con respecto del bien arrendado, es como si fuera de su propiedad. Obligacin de usar el bien para el destino que se le concedi en el contrato o el que pueda presumirse de las circunstancias.- en la mayora de los contratos se establece cual es la finalidad para la que se arrienda le bien, en este caso el arrendatario tendr que dar un uso de acuerdo a lo convenido, no pudiendo apartarse en lo absoluto y darle un destino diferente, por

[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA optimo que este sea; tambin podra no establecerse nada al respecto en el contrato, en este caso se soluciona el problema de acuerdo a las circunstancias. Obligacin de pagar puntualmente la renta.- En general las reglas para el pago de las rentas son: Segn lo estipula el contrato. Si no se dice nada, la renta se paga cada mes en el domicilio del arrendatario. Obligacin de pagar puntualmente los servicios pblicos.- Se entiende que estn comprendidos dentro del concepto de la norma citada todos aquellos servicios pblicos bsicos relativos al bien como la luz, agua, y arbitrios municipales.(contribucin municipal destinada al mantenimiento de partes, jardines, baja polica, serenazgo, etc). Podra darse el caso que el inmueble constase con otros servicios contratados por el arrendador, y que estos se hubiesen incluido en el contrato con el fin que el arrendatario contine pagando el costo de los mismos para beneficio suyo. Obligacin de dar aviso inmediato al arrendador en torno a actos perturbatorios.- El arrendatario tendr inters en evitar que se produzca cualquiera de los actos mencionados por el inciso 4, dado que disminuira el libre y pleno uso que podra ser del bien conforme al contrato celebrado. Obligacin de permitir al arrendador que inspeccione le bien. - L a finalidad de este precepto radica en que, a travs del contrato de arrendamiento, el arrendador deja de ser poseedor inmediato del bien, convirtindose solo en poseedor mediato del mismo, motivo por el cual desconocer cual sea el uso, desgaste y situacin real del bien en su interior por lo que requerir inspeccionar por causa justificada previo aviso de siete das. Obligaciones de efectuar reparaciones.- Sera conveniente que en todo contrato de arrendamiento se estableciese de la manera ms clara posible, cuales son las reparaciones que corresponden ser pagadas por el arrendador y cuales corresponden ser pagadas por el arrendatario. Obligacin de no hacer uso imprudente del bien.- consiste en no realizar en el bien actividades que pudieran ocasionar su deterioro o destruccin. Obligacin de no hacer el uso del bien que sea contrario al orden publico. - Implica que el arrendatario no podr transgredir el ordenamiento jurdico en su conjunto con la utilizacin que haga del bien arrendado. Obligacin de no hacer con el bien un uso contrario a la buenas costumbres. - Las buenas costumbres deben ser apreciadas con un buen criterio objetivo tomando en consideracin los valores preeminentes en un determinado medios social y tiempo especifico. Obligacin de no subarrendar el bien sin asentimiento escrito del arrendado. Obligacin de no ceder la posicin contractual del arrendatario sin el asentimiento escrito del arrendador.Obligacin de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato.- Este deber resulta aplicable para cuando haya que devolverlo por vencimiento del plazo del contrato, en caso de la resolucin por incumplimiento por alguna de las obligaciones del arrendatario o algn otro supuesto distinto en que concluya la relacin contractual, el arrendatario deber devolver el bien en similar condicin o estado en que lo recibi. 1.10. ARRENDAMIENTO DE BIEN AJENO

Articulo 1671.- Si el arrendatario saba que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los artculos 1470, 1471 y 1472.[6]

[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA Los elementos de este artculo son los siguientes: Se ha celebrado un contrato de arrendamiento. El bien objeto de la prestacin contenida en el obligacin de dar del arrendador es un bien ajeno; vale decir, no pertenece a ninguna de las partes contratantes. El arrendatario conoca el carcter ajeno del bien al momento de celebrar el contrato. El contrato de arrendamiento se rige por las normas relativas a la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero, no por las propias del contrato de arrendamiento. 1.11. EL PAGO DE LA RENTA

Articulo 1676.- El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos. En el contrato de arrendamiento constituye obligacin fundamental del arrendatario el pago de la renta. Esta, como hemos sealado, podr consistir en dinero, signos que representan el dinero o bienes de cualquier otra naturaleza. La obligacin de pagar la renta constituye una obligacin de carcter conjuntivo, ya que implica la existencia de varias prestaciones que debern ser ejecutadas para considerar efectuado el pago ntegro. En el supuesto de que la renta se hubiese pactado para ser pagada mensualmente, cada mensualidad representar la ejecucin de una prestacin por parte del arrendatario; prestacin que ser independiente de la renta anterior o rentas anteriores, y de la renta futura o rentas futuras. Que cada mensualidad o renta es diferente de las anteriores y futuras porque tiene autonoma e independencia; en el sentido de que corresponde, no al pago de una parte de una prestacin, sino al pago ntegro de una prestacin independiente, que constituye contraprestacin por el mes transcurrido. 1.12. MOMENTO DEL PAGO DE LA RENTA

Se entiende que las partes debern pactar en el contrato de arrendamiento cada cuantos das, semanas, meses o aos vence un periodo. Podramos imaginar el supuesto en el cual las partes hubiesen omitido inadvertidamente establecer la duracin de cada periodo. Independientemente de la duracin de cada periodo las partes pueden convenir que le pago de la renta se efectu al inicio del periodo al final del mismo o en algn momento intermedio. Podra ocurrir es que las partes omitan efectuar tal precisin al momento de celebrar el contrato. En esta eventualidad, la ley presume, a travs del artculo 1676, que el pago de la renta se ha convenido por perodos vencidos, lo cual equivale a decir que dicho pago deber efectuarse el ltimo da del perodo. 1.13. RESPONSABILIDAD EN CASO DE PLURALIDAD DE ARRENDATARIOS

[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA Articulo 1685.- Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la prdida o deterioro del bien en proporcin al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenz en la habitacin o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, ser el nico responsable. Esta norma regula un supuesto especial, en la medida que plantea la hiptesis en la que el bien siniestrado hay estado ocupado por ms de un arrendatario. Con la distincin siguiente: Si fuese posible determinar donde comenz el incendio el arrendatario culpable deber responder por el integro de los daos causado, no solo el arrendador si no tambin al os dems arrendatarios. Si resultasen imposible determinar que le siniestro comenz en la habitacin o parte del inmueble arrendado a uno de lao arrendatarios, todos los arrendatarios sern responsables divisible y mancomunadamente con respecto al arrendador por los daos y perjuicios causados al bien. Articulo 1686.- Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, ser considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el artculo 1685. Esta norma tiene doble lectura. Una en el sentido que la responsabilidad divisible y mancomunada de los arrendatarios tenga como limite los daos y perjuicios proporcionales a las partes del bien ocupados por ellos; descontando aquella parte que ocupaba el arrendador. Esto significa que le arrendador no ser indemnizado por la parte proporcional de la indemnizacin correspondiente al bien que lo ocupaba. La segunda lectura de la norma se relaciona con la posibilidad de que el arrendador a ser uno de los culpables del siniestro, tambin tendra deberes de indemnizacin para con los dems arrendatarios; producindose una concurrencia de culpas. 2. SUBARRENDAMIENTO: Es un contrato realizado entre el arrendatario (subarrendador) y un tercero (subarrendatario) cediendo temporalmente el uso total y parcial del bien arrendado. 2.1. CARACTERES: Subcontrato: Nuevo contrato celebrado entre el arrendatario y el tercero que no lo suprime ni lo suspende, es por ello que en adelante existirn dos contratos paralelos y coexistirn; siendo el primero el principal y el segundo accesorio a este. Nuevo Contrato: arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos al subarrendatario, requiriendo para ello el asentimiento escrito del arrendador caso contrario ser nulo. Contrato Derivado: Su existencia (duracin) y efectos dependen del contrato principal. Contrato Oneroso: prestaciones o sacrificios econmicos se expresan en un monto de dinero, las partes saben al momento de su celebracin cuales han de ser las ventajas y desventajas. Contrato de Goce: arrendatario se desposee del bien total o parcialmente que sera usado por el subarrendatario.

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2.2. EFECTOS: Se pueden dar situaciones: Si existe asentimiento del arrendador: Relacin del arrendador y arrendatario: La existencia de ambos contratos sobre un mismo bien no significa que el primero dejara de tener efectos sino que aun subsisten ambos por ser independientes. Relacin subarrendador y subarrendatario: Se rigen por el contrato de subarrendamiento. El subarrendatario no podr exigir el mismo plazo o precio de alquiler basndose en el contrato de arrendamiento. Relacin arrendatario y subarrendatario: si no existe el asentimiento escrito del arrendador es obvio que el arrendatario no podr subalquilar a un tercero. 10 3. CESION DE ARRENDAMIENTO: Transmitir a otra persona a ttulo gratuito, oneroso, los derechos y obligaciones que se tienen por efecto de un contrato de arrendamiento en el cual el cedente es la parte arrendataria. Es el mismo contrato de arrendamiento que pasa del primer arrendatario a uno nuevo. Es decir habr un traspaso de del derecho a usar el bien arrendado y las obligaciones correlativas del arrendatario.

CEDIDO O ARRENDADO R TERCERO O CESIONARIO

CEDENTE O ARRENDATARIO

3.1. CARACTERES: Contrato: es un negocio sobre una declaracin de voluntad comn, por la cual se transmiten derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un tercero. Contrato consensual: las partes expresaran su manifestacin de voluntad de forma inequvoca. Contrato trilateral: por al existencia de tres partes: cedente, cedido y cesionario. Intervencin del cedido: porque su asentimiento es necesario para la celebracin de la cesin, caso contrario ser nulo. Puede ser a ttulo gratuito u oneroso. 3.2. EFECTOS:

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PERALTA ANDIA, Javier Rolando. Fuentes de las Obligaciones en el Cdigo Civil. Editorial Idemsa. Lima 2005. Pag.541

[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA Cuando la cesin est permitida en el contrato: Se dar la liberacin del cedente o arrendatario: ya que se desprende de sus derechos y obligaciones que sern tomados por el cesionario. Pero si hubiera pactado con el arrendatario que no queda liberado su el tercero no cumple con las obligaciones asumidas. La garanta de existencia y validez: es vlido el acto por el cual el arrendatario garantiza el cumplimiento de obligacin del deudor. El arrendador puede oponer a tercero y este a aquel las excepciones y medidas de defensa derivadas del contrato, pero no las fundadas en otras relaciones. La Garanta del Tercero: las garantas constituidas por terceras personas no pasan al tercero sin la autorizacin expresa de aquellas. Cuando no est permitida en el contrato: La situacin de cesin no produce efecto alguno con relacin al arrendador. Cese del uso del bien por el cesionario del arrendatario y a ser indemnizado por los daos y perjuicios sufridos Solicitar la resolucin del contrato de arrendamiento, tambin con indemnizacin de daos y perjuicios. Si el cesionario o tercero conoca la prohibicin de ceder el arrendamiento no podr reclamar nada al cedente. 4. RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO: La resolucin deja sin efecto un contrato por causal sobreviniente a su celebracin, en el contrato de arrendamiento depende de la decisin de las partes. 4.1. CAUSALES DE RESOLUCION: Falta de pago de renta:si el arrendatario no ha pagado la renta el mes anterior y se vence otro mes y adems 15 das. (Vencimiento de un periodo + 15 das). Falta de pago de la renta devengada: si el arrendatario necesito que hubiere contra el sentencia para el pago de la totalidad o parte de la renta. Destino diferente del bien o acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres: el arrendamiento tambin podr resolverse si el arrendatario el da al bien uso diferente de aquel para el que se le concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres. Subarriendo o cesin del arrendamiento contra pacto o sin asentimiento del arrendador: Se puede resolver por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso o sin asentimiento escrito del arrendador. Incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato: Puede resolverse si el arrendador o arrendatario no cumplen con cualquiera de sus obligaciones: Las de origen legal previstas en los artculos 1678, 1679, 1680 y 1881. Las que emanan del contrato, no tienen otras limitaciones que las que se desprenden del principio de la autonoma de la voluntad y de la sociabilidad. 5. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO

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[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA Los contratos tienen una duracin temporal, siendo inevitable que estos lleguen a su fin, a ellos llamamos conclusin. Normalmente por el vencimiento del plazo acordado por las partes. 5.1. CONCLUSION DE ARRENDAMIENTO DE DURACION DETERMINADA: Duracin determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, pero si el contrato fuera de duracin determinada, sin aviso a ninguna de las partes en razn de que ambas partes se impusieron ello voluntariamente. Sin embargo, los siguientes casos son excepcionales: Continuacin De Arrendamiento: Vencido el plazo si el arrendatario permanece n uso del bien no debe entenderse que hay renovacin tacita sino la continuacin del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, que podr ser en cualquier momento. La Convencin De Periodos Voluntarios Forzosos: en el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios en una de ellas, los ltimos con el tiempo se irn volviendo forzosos si la parte que concedi la opcin no avisa a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios. Periodos Voluntarios Para Ambas Partes: si el contrato establece periodos voluntarios, basta que una de las partes de a la otra aviso con no menos de dos meses de anticipacin al da del vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles y de no menos de un mes en caso de los dems. 5.2. ARRENDAMIENTO DE DURACION INDETERMINADA: Se da fin a un arrendamiento de duracin indeterminada dando aviso judicial (aviso de despidida que se interpone ante el juez competente)o extrajudicial (carta notarial) al otro contratante. Si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y la penalidad debida o la prestacin igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolucin efectiva. 6. ARRENDAMIENTO FINANCIERO O LEASING: Segn BARRERA DELFINO en BARRETO MUGA11: el leasing es una operacin de financiacin de mediano o largo plazo practicado por una entidad financiera a favor de una empresa, interesada en equipamiento para incentivar su expansin. La entidad financiera a peticin de su cliente, adquiere el bien y se le facilita su utilizacin durante un periodo determinado. MARZOTTI: operacin financiera consistente en facilitar la utilizacin de equipo y maquinarias a quien carece de capital necesario para su adquisicin y garantizada con el mismo bien objeto de ella, cuyo dominio se reserva mediante pago peridico.

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BARRETO MUGA, Alberto. Manual Terico Practico del derecho de los contratos civiles y mercantiles.. Editora FECAT. 7ma edicin. Lima 1995. Pg. 244

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[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA 6.1. CARACTERES JURIDICOS: El arrendamiento financiero se distingue por las siguientes notas: Tpico: es un contrato que se halla en la norma en el Decreto Legislativo 299. Principal: Cumple un fin propio, no se relaciona con otro contrato ni lgica ni jurdicamente. Complejo: Porque este contrato da lugar a la aplicacin de diversas formas obligacionales. De prestaciones reciprocas: Cada parte esta obligada a una prestacin y contraprestacin respectivamente. Constitutivo: Contrato origina una situacin jurdica desde que el arrendatario hace uso de los bienes. Oneroso. Partes saben sus ventajas y desventajas al realizar el contrato. Tracto Sucesivo y Ejecucin Continuada: porque las prestaciones aun nos e han terminado de realizar porque se realizan en forma peridica y continuada. Traslativo del uso y disfrute del bien: no hay transferencia de la propiedad a no ser que a la finalizacin del mismo el usuario haga uso de su derecho de opcin. Consensual. Se perfecciona el consentimiento de las partes y se celebrara por escritura pblica. 6.2. ELEMENTOS DEL CONTRATO: a) Elementos Personales: las partes intervinientes: La sociedad de leasing, empresa locadora o arrendador: el que lo entera en arriendo al usuario por un periodo determinado a cambio de un precio. El arrendatario o usuario o locatario: El que obtiene el goce del bien y el que se compromete a pagar una renta por ello, teniendo al final el derecho de prorrogarlo o adquirir el dominio de la cosa, pagando como precio el valor residual determinado previamente. El proveedor que no es parte del contrato y si llegara a serlo su participacin ser marginal e irrelevante para la existencia del proceso. b) Elementos Reales: El objeto del leasing es crear obligaciones a cargo de las partes contratantes. La obligacin de la empresa arrendadora es la de dar un bien identificable mueble o inmueble. c) Elementos Formales: El leasing se celebra mediante escritura publica, la cual podr inscribirse a pedido de la locadora, en la ficha o partida donde se encuentre inscrita la arrendataria d) Elementos Especiales. Estos elementos son: la opcin, la compra y el plazo. En el contrato de opcin una de las partes queda vinculada a su declaracin de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. EL incumplimiento y sus penalidades podr ser fijado por las partes.

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6.3. MODALIDADES: Por el procedimiento: leasing directo e indirecto Por el objeto: leasing mobiliario e inmobiliario. Por su finalidad sern: El leasing financiero: Empresa locadora o arrendadora, adquiere el bien y entrega en arriendo al usuario por un periodo a cambio de precio y obligndose a respetar el derecho del arrendatario a optar en los trminos convenidos. El leasing operativo o renting: una persona cede el uso y goce de un equipo profesional tipo standard y de una rpida obsolescencia, durante un tiempo determinado. Se diferencia del anterior porque en este el arrendatario puede ser proveedor y arrendador al mismo tiempo. El leasing de retro o el lease back. La empresa locadora adquiere el bien que tiene en propiedad la empresa locadora adquiere el bien que tiene en propiedad la persona con quien va a celebrar el contrato de leasing. 6.4. OPERATIVIDAD: tres etapas: El industrial o usuario identifica el bien que requiere y solicita a la sociedad de leasing que lo adquiera para entregrselo en arriendo por un periodo determinado. La sociedad de leasing adquiere el bien y lo entrega en arriendo al usuario por un periodo determinado, irrevocable por parte del arrendatario, durante el cual este paga una renta que se fija en funcin del valor del bien y con el objeto de ir amortizando. Al concluir el plazo estipulado el usuario puede optar libremente terminar el contrato y restituir el bien arrendado o bien ejercer su derecho de opcin consistente en prorrogar el arrendamiento en nuevas condiciones o adquirir el dominio del bien por un valor residual ya determinado en el contrato inicial. 6.5. OBLIGACIONES DE LA EMPRESA ARRENDADORA: Adquirir el bien que requiere el empresario y al precio previamente estipulado, ya que el usuario sabe lo que su empresa necesita y el precio es anteriormente estipulado porque en base a ellos se estipulan los alquileres. Entregar el Bien. Mantener la tenencia del bien al locatario, el locador debe proteger el bien y en caso de que venza abonar daos y perjuicios. Mantener y cumplir la oferta de venta: si no la mantuviera y enajenara el bien se har cumplir las estipulaciones en el contrato. 6.6. DERECHOS DE LA EMPRESA ARRENDADORA:

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[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA Percibir el precio estipulado por el arrendamiento, podr perseguir el cobro de los mismos en la forma y fecha convenidos de antemano. Nos e ve suspendido por el hecho de que el usuario no pueda utilizar el bien, o no es el adecuado para la explotacin, ha sufrido desperfecto o este desaparecido. La falta de pago trae la rescisin y subsecuente devolucin del bien y el pago de daos y perjuicios. Derecho de inspeccin siempre y cuando no sea abusiva, es decir ir cuando no laboren o perturbando el desarrollo normal de actividades. Derecho a solicitar la rescisin del contrato: mayormente por falta de cumplimiento del locatario a las obligaciones. Derecho a solicitar el pago del sobreprecio por el incorrecto uso del bien Derecho a percibir el valor residual o valor de venta del bien. 6.7. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: Recepcionar el bien realizando los acondicionamientos necesarios , una vez instalado el bien el locatario firma un acta donde afirma la tenencia y a partir de all se cuenta el plazo. Pagar los arriendos en la fecha y forma convenida. Obligacin de asegurar el bien a fin de que la entidad pueda resarcir en caso de que desapareciese por caso fortuito o fuerza mayor. Obligacin de permitir las visitas del locador Obligacin de efectuar reparaciones Obligacin de informar al locador todos los hechos que de un modo u otro atente contra el derecho de propiedad de este ultimo. Obligacin de hacer uso correcto del equipo Obligacin de abonar el valor residual Obligacin de pagar el valor de reventa en caso de que no cuide del bien. 6.8. DERECHOS DEL ARRENDATARIO: Derecho a hacer uso del bien pudiendo abonar los arriendos con lo producido por el mismo. Derecho a que se le mantenga la oferta de venta por parte del locador ya que se inicia todo ello para adquirir posteriormente el bien. Derecho a que se le entregue la documentacin.12 6.9. EXTINCION DEL CONTRATO: Dos formas: Normal. Vencido el plazo del contrato mencionado se dar la terminacin normal y se puede dar cualquiera de estas dos situaciones: El no ejercicio por parte de la arrendataria de la opcin de compra El ejercicio de la parte arrendataria de la opcin de compra. De Manera Anormal:

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TARAMONA H. Jose Ruben. Manual de Arrendamiento Urbano Leasing. Editorial RODHAS. Lima 1995. Pags 16-20.

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[UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO] FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA Resolucin por falta de pago cuando existe un atraso de mas de dos meses en cuyo caso la empresa arrendadora podr demandar el pago de las cuotas vencidas, sus intereses, costos gastos y dems obligaciones derivadas del contrato. Resolucin expresa del contrato en cuya situacin la resolucin se producir de pleno derecho cuando la parte interesada comunique a la otra parte que quiere valerse de la clausula resolutoria expresa.

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