Em busca de um bom contrato*

Contratos mal elaborados podem ser fatais para as construtoras. Um erro de avaliao pode levar a empresa falncia, alerta Wilson Pompilio, diretor da rea de Construo da Racional Engenharia. J h algum tempo as construtoras tm sido convidadas a adotar modelos de contratao diferentes dos tradicionais por administrao, preo unitrio, ou por empreitada global ou parcial. Por colocar as construtoras em uma posio mais cmoda em relao ao empreendimento, essas modalidades tradicionais tendem a ser vistas como parcerias.
Alternativas de maior risco, os contratos por preo mximo garantido (PMG) e preo alvo impem s construtoras o comprometimento de executar as obras dentro de um oramento previamente definido e fechado. Se essa meta no for atingida, a construtora assume o risco, isto , o prejuzo. O conceito bsico desse tipo de contratao est fundamentado no estmulo ao desenvolvimento de solues tcnicas que possibilitem a reduo de custos. Uma vantagem muito atraente a possibilidade de prmios, caso a construtora consiga reduzir o prprio custo final do empreendimento. Claro que esse no tem sido um mau negcio. Tanto que muitas construtoras vm se especializando em executar obras sob tais parmetros, como a prpria Racional. Sob um outro ponto de vista, as construtoras tiveram de se preparar para assumir esse risco. Foi o prprio mercado contratante que passou a optar por ele, na busca por reduo de prazos e custos, sem perda de qualidade na execuo dos empreendimentos. o caso, por exemplo, de clientes na rea industrial ou de incorporadores de edifcios comerciais de alto padro. S executamos obras dentro do modelo de preo fechado, o turn key, diz Marco Antonio Ferreira Canaes, da AK Realty, Grupo Induscred, incorporador imobilirio. Outro filo que quase sempre busca contratao desse tipo o de multinacionais, garante Clovis Policastri, da Lockwood Greene, uma empresa de desenvolvimento e gerenciamento de projetos, que atua principalmente na rea industrial. O contrato no determina apenas os parmetros de remunerao dos servios. O modelo contratual imprime o perfil do relacionamento que ser travado entre as duas partes durante toda a realizao da obra. Por esse motivo, esses formatos vm se flexibilizando constantemente, na tentativa de atender s novas necessidades dos clientes, s caractersticas dos empreendimentos e ao biotipo da construtora. Risco depende dos projetos Para a Hochtief, o desempenho de um contrato no deveria ser avaliado em decorrncia da modalidade de contratao. Qualquer que seja o regime de contratao, se os riscos forem adequadamente dimensionados, a tendncia de que o resultado, o lucro, seja semelhante, diz Carlos Alberto Geia do Amaral, gerente de Engenharia da Hochtief. A seu ver, ainda no possvel estabelecer um paralelo entre o contrato que prev um preo fechado e as outras modalidades. Em princpio, esse modelo aponta para uma relao mais justa entre cliente e construtora. No entanto, ele adverte que todo contrato requer precaues e negociaes. E alerta para o fato de que em um modelo de oramento global grande a probabilidade de se esquecer algum item.

A falta de informaes mais detalhadas, em alguns casos, pode ser uma perigosa armadilha contratual. Um exemplo: a empresa assina um contrato de preo fechado que inclui o item fundaes, sem que tenham sido definidos os sistemas construtivos a serem empregados e sem maiores informaes de sondagem. Parece um erro primrio, mas pode ocorrer. S ento a construtora descobre que precisa remover solo, ou no pode empregar a tecnologia prevista, ou ser preciso executar demolies. Na falta de projetos, melhor excluir o servio do escopo do contrato, sugere Wilson Pompilio, da Racional. Alm disso, h outros componentes que fazem a diferena na hora de compor o preo. Por exemplo, o conhecimento das necessidades impostas pelo tipo de vizinhana da obra e as restries circulao de veculos ou poluio sonora. Uma vistoria no local permite avaliar todos esses

itens, que no podem passar despercebidos no oramento, refora o engenheiro. Principalmente no caso de um preo fechado. A Racional s admite esse tipo de contrato se estiver includo nele tambm a responsabilidade pelos projetos. Isso fundamental para o sucesso da proposta, diz Pompilio. nesse ponto que a construtora vai colocar todo o seu conhecimento tcnico, a experincia dos seus profissionais, o seu know-how em busca de solues que possibilitem chegar s metas de prazo e custos desejados. preciso ateno ainda para a necessidade de negociaes e ajustes ao longo do contrato, mesmo sob regime de preo fechado. Muito embora a existncia de um projeto e especificaes completas indiquem que o regime de preo global seja a opo mais usada, sabemos que muitas vezes ela causadora de grandes atritos. De um lado o cliente exige o melhor, de outro a construtora tenta viabilizar a opo econmica para permanecer dentro do oramento, complementa Luiz Carlos Campoy Rocha, gerente de Operaes da Hochtief. A margem de lucro que a Hochtief estabelece nas propostas a mesma para os diferentes contratos. O diferencial de preo se concentra na composio do risco imposto pela modalidade. Em alguns casos, quando os fatores que implicam a modalidade no esto bem alinhados, a empresa negocia o tipo de contrato para uma modalidade mais adequada s caractersticas do negcio. E, para todos os casos, a construtora adota uma anlise minuciosa dos documentos integrantes da concorrncia, do comportamento dos preos a curto e mdio prazos, dos requisitos tcnicos exigidos e das condies locais da obra.
Nem sempre o desenvolvimento do projeto precisa estar condicionado construtora para se buscar um modelo de preo fechado. A Lockwood Greene, um escritrio de projetos especializado em plantas industriais , vem praticando essa frmula acumulada funo de gerenciadora. Segundo Clovis Policastri, as empresas internacionais que se instalam no Brasil esto acostumadas a esses contratos nos Estados Unidos ou na Europa. Por isso, buscam o mesmo ao chegarem aqui. No entanto, se deparam, na maior parte das vezes, com a falta de projetos detalhados ao mesmo tempo em que tm pressa para a implantao da fbrica. Para isso, acaba se formando um crculo que exige a atuao em perfeita sintonia entre o escritrio de projetos e a construtora. Compensao no BDI Ao buscar um oramento sob preo fechado, os contratantes tambm buscam se proteger das Edifcios residenciais: oscilaes que podem ocorrer na economia. Por esse motivo, a opo por contratos por uma marca dos administrao ou preo unitrio ocorre em obras especficas. Isto , quando o nvel de empreendimentos informaes sobre o projeto ou detalhamento do projeto insuficiente para permitir a formulao de preo fechado. Os contratos por administrao vm se concentrando no nicho das financiados pela Caixa obras residenciais. Ou seja, empreendimentos que dependem do fluxo do caixa. o modelo Econmica Federal o contratual empregado para empreendimentos residenciais com financiamento da Caixa contrato por regime de Econmica Federal, que libera recursos por etapas. No caso dos contratos com preo fechado, sem dvida, o contratado assume uma carga maiorAdministrao, de como o riscos pelo empreendimento. Por esse motivo, o valor do BDI tambm varia para cima, numa Residencial Colinas do espcie de compensao. a que entra todo o conhecimento tcnico da construtora para Jaragu, da Nova Invest conseguir reduzir esses custos e riscos. Alm disso, a aplicao desse tipo de contrato implica maior transparncia na composio dos custos diretos, indiretos e da prpria remunerao da empresa, isto , na formulao do BDI. Ento, cada construtora deve avaliar bem esse requisito, porque a composio do BDI est vinculada ao sistema de gesto adotado por cada empresa. O que pode ser despesa direta para uma empresa, pode no ser para outra, diz Wilson Pompilio, da Racional. Por isso, em certo aspecto, esse item do contrato abre espao para uma maior negociao entre as partes envolvidas. Diviso de responsabilidades Os contratantes buscam assim maior comprometimento da construtora e acreditam que os contratos que prevem prmios ou punies podem estimular o lado criativo da empresa. Estamos realizando trs empreendimentos sob o regime de preo fechado, diz Marco Antonio Canaes, da AK Realty. Segundo ele, a empresa tem como opo inicial o regime de turn key, seguido pelo de empreitada global, preo unitrio e por administrao. O contrato do tipo turn key tem um enfoque mais amplo: a entrega da obra pronta para ser colocada em funcionamento, incluindo instalaes, mobilirios ou at mesmo equipamentos, como no caso de supermercados. A opo por esse modelo tambm oferece dificuldades para os contratantes.

Exige, por exemplo, um esforo maior na elaborao do edital de licitao mais completo, o que consome mais tempo e conhecimento tcnico da incorporadora. Nesse caso, no basta saber como e por quanto ser vendido o empreendimento. preciso dominar os itens que vo ser incorporados ao projeto, como especificaes de materiais. Marco Antonio Canaes diz ainda que fundamental escolher bem a construtora em qualquer tipo de contrato. Isso significa, por exemplo, ter informaes sobre a sade financeira da empresa. Qualquer desequilbrio pode atingir o empreendimento, diz. Alm disso, importante que a contratante tenha a noo exata do risco assumido pela construtora. A contratante precisa analisar se a proposta de oramento dado pela construtora vivel ou no, finaliza. Qualquer que seja a modalidade de contrato, no se pode perder de vista a formulao de oramento com base no mximo de conhecimento sobre o empreendimento e sobre o parceiro que est do outro lado, seja ele o contratante ou o contratado.

extrada da edio n 4 Construo Mercado Texto original de Mariuza Rodrigues

(*)Matria