UNIVERSIDAD RICARDO PALMA FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS EMPRESARIALES ESCUELA DE NEGOCIOS GLOBALES

MATEMTICA FINANCIERA TRABAJO FINAL SOBRE CRDITOS HIPOTECARIOS

Profesora: Edith Rosas

Integrantes:

JUNE 2013

CRDITOS EN SOLES Y DLARES PARA LA ADQUISICIN DE UNA CASA I. INTRODUCCIN Al cierre del 2006, 88.8% de los prstamos eran otorgados en dlares. En abril de este ao, en cambio, cifra lleg al 43.6%. La dolarizacin de los crditos hipotecarios se ha reducido a menos de la mitad en los ltimos ocho aos, alcanzando 43.6% en abril de este ao, inform el Banco Central de Reserva (BCR). Al cierre de 2006, el 88.8% de los prstamos destinados a la adquisicin de viviendas eran otorgados en dlares, lo que ha venido disminuyendo sostenidamente en los ltimos aos. El BCR afirm que factores de demanda y oferta explican este comportamiento, en especial en los ltimos dos aos. Entre los factores de demanda, mencion los mejores hbitos de endeudamiento y/o mayor educacin financiera de los deudores. Adems, los ofertantes de inmuebles han optado por cotizar las deudas en soles, lo que promueve que los clientes demanden financiamiento hipotecario en esa misma moneda. Entre los factores de oferta, resalt los menores incentivos de las instituciones financieras para otorgar crditos en moneda extranjera.

Asimismo, existen mayores posibilidades de las instituciones financieras para captar fondos en moneda nacional a largo plazo, lo que incentiva la colocacin de crditos en esa misma moneda y plazo.

II. CRDITO HIPOTECARIO 2.1 Qu es un crdito hipotecario? Un crdito hipotecario es un prstamo que se hace a largo plazo, el cual est respaldado en la hipoteca de la casa que se compra. Si el comprador tiene la intencin de solicitar un crdito hipotecario, es necesario que antes analice si est en condiciones de tener uno, para saberlo, deber evaluar aspectos como: En relacin con los gastos normales, cunto es el dinero que se puede ahorrar para pagar un crdito. Evaluar la constancia en los ahorros. Analizar si contamos con otro crdito que se est pagando actualmente. Cun responsable es en el pago de las cuotas, de existir alguna falla en los pagos, quizs se rechace el prstamo.

Cuando se quiere adquirir una casa que tiene un valor muy alto, y no se tiene el dinero para pagarla de contado; un crdito hipotecario representa una oportunidad de adquirirla, sin tener que aportar de golpe una cantidad importante de dinero. 2.2 Tipos de crdito hipotecario Cuando se elige el tipo de crdito hipotecario con el fin de adquirir una casa, se debe tomar en cuenta varios aspectos. Tales como: la forma en que se recibirn ingresos en un plazo amplio. Por ejemplo:

Cuando se elige el tipo de crdito hipotecario; a la vez se debe analizar la posibilidad de asegurarse un crdito con pagos que no vayan a subir con el tiempo y se tenga la certeza en cuanto a las tasas de inters; puesto que, con el tiempo el ingreso podra bajar o quedar igual. Si se asume que nuestro ingreso puede incrementarse con el tiempo por mejoras del trabajo, ser ms recomendable el tomar un crdito en el que se haga pagos pequeos al inicio para posteriormente ir creciendo. Tambin se debe definir si por la condicin de trabajo se puede acceder a un crdito otorgado por el INFONAVIT o el FOVISSSTE para aquellos trabajadores que cotizan en el IMSS o el ISSSTE. Dichos derecho laborales permiten obtener crditos de estas instituciones y en mucho casos, son ms baratos que los de cualquier intermediador del mercado.

2.3 Cundo se debe usar un crdito hipotecario? La adquisicin de un crdito hipotecario no debe ser una gran carga que impida solventar nuestros gastos primordiales a futuro. Por tal motivo, ser necesario que los pagos que realicemos no represente un porcentaje de ms del 25% o 30%. Al tomar un crdito hipotecario es comprometerse con una entidad financiera durante muchos aos. Por lo tanto, el crdito debe ser tomado slo cuando no tenemos el dinero suficiente para comprar la casa. Cuando no representa una carga pesada de nuestro sueldo. III. CRDITO HIPOTECARIO A TRAVS DE LOS BANCOS 3.1 Tasa de inters fija o variable Para saber cul de estos dos tipos de condiciones le conviene ms, depende de muchos factores. Primero entre ellos, la tolerancia al riesgo: aunque quiz pagues menos, pero si despus existe un alza fuerte en las tasas provocar grandes dolores de cabeza, por lo tanto es mejor elegir un esquema a tasa fija. 3.2 Son mejor los pagos constantes o variables? Los esquemas de mensualidades constantes tienen la ventaja que los pagos al inicio de la vida del crdito son menores que aquellos bajo un esquema tradicional, aunque sean mayores al final. Sin embargo los planes de pagos fijos suelen tener una desventaja muy importante: los pagos de capital son menores al inicio, pero el saldo baja a un ritmo ms gradual y por lo que despus, se tiene que pagar intereses ms

altos. Para comparar entre diversas ofertas se debe solicitar a los bancos una tabla de amortizacin, la cual debe mostrar cunto pagar de intereses y capital cada mes a lo largo de la vida del crdito, as como los pagos totales. 3.3 Tipo de engache y plazo adquirido El enganche requerido vara mucho de acuerdo al banco: el mnimo es de 25% y el mximo de un 45%. Entre menor sea el enganche, el banco corre ms riesgo al prestarle porque el valor de la garanta (el inmueble) cubre un porcentaje menor del valor del crdito, teniendo como resultado, el terminar pagando ms. El costo de los crditos es ms alto que el rendimiento que puede obtener en cualquier inversin, y adems como cualquier deuda importante implica correr riesgos. Por ello, es una buena idea pagar de su propio bolsillo el mayor porcentaje posible del valor del inmueble.

3.4 Comisiones Adems de los pagos y los intereses generados, en un crdito hipotecario hay otros costos que debe contemplar, ya que los bancos pueden cobrar comisiones de apertura, por estudios socioeconmicos, avalos y gastos notariales (estos ltimos se tienen que pagar incluso si se compra una vivienda sin crdito). En total, todo esto puede representar hasta un 20% del valor del prstamo. IV. RECOMENDACIONES AL SOLICITAR UN CRDITO HIPOTECARIO

Recuerde esto antes de solicitar un crdito hipotecario:

Dese el tiempo necesario para obtener y analizar la informacin de las diferentes alternativas. Analice su situacin econmica actual. Observe minuciosamente los diversos datos que ofrece cada institucin, en relacin con los crditos hipotecarios y haga un anlisis exhaustivo. Complemente su informacin sobre los crditos hipotecario, con aquella que obtenga de los Bancos o Sofoles. Puede ir personalmente o consultar en sus sitios web.

V.PANORAMA DEL PAS

Cada vez ms familias deciden tomar prstamos para vivienda en moneda nacional y ya no en dlares, como ocurra aos atrs. As lo demuestra la evolucin del ndice de dolarizacin de este producto financiero. De acuerdo con el Banco Central de Reserva (BCR), este indicador se ha reducido a menos de la mitad en los ltimos ocho aos al pasar de 88.8% en el 2006 a 43.6%, al cierre de abril de 2013. Los mejores hbitos de endeudamiento y la mayor educacin financiera de los hogares han impulsado la demanda de financiamiento hipotecario en moneda local. Tambin ha contribuido que las empresas ofertantes de los inmuebles estn optando por cotizarlos en nuevos soles, detall el BCR. Asimismo, hay menores incentivos de las entidades financieras para entregar crditos en moneda extranjera, indic el ente emisor. Cabe recordar que tanto el Banco Central como la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) han dado normas para encarecer las solicitudes en dlares y as evitar que las familias tomen deudas en una moneda diferente a la de sus ingresos. Esto ha encarecido la tasa de inters de las hipotecas en la divisa estadounidense. Las medidas de los reguladores han cumplido su objetivo, pues segn cifras de la SBS mientras las hipotecas en soles crecen a un ritmo anual de 35%; en dlares, la entrega solo aument 12%. Otro impacto positivo es que no han afectado el ritmo de colocacin. Las cifras de la Superintendencia muestran que, al cierre de abril, la cartera total de prstamos para vivienda desembolsados por bancos, en ambas monedas, ascendi a S/.25,348 millones. Dicho monto es superior en 23% a lo registrado el mismo mes del ao pasado. De esta forma, la cartera total en soles sum S/.14, 078 millones y, en dlares, llegaba a un total de S/.11,270 millones. La SBS adems precis que entre abril de 2012 y abril de 2013, unos 42,452 hogares lograron obtener un prstamo en un banco para adquirir su casa propia. Actualmente, el nmero de deudores hipotecarios asciende a 160,346. Se prev las siguientes estimaciones sobre los crditos para viviendas en los prximos meses:

- Interbank estima que durante el 2013 otras 40 mil familias accedern a un prstamo para vivienda. Esto har que la cartera hipotecaria cierre el ao en S/.27, 145 millones. - La Superintendencia de Banca ha dado una disposicin que encarece los crditos hipotecarios a plazos mayores de 20 aos. Si un hogar contrata a 25 o 30 aos, pagar una cuota y un inters mayores.

VI. CRDITO EN SOLES SCOTIABANK El Nuevo Crdito MIVIVIENDA, es un producto del Fondo MIVIVIENDA S.A. que se ofrece a travs de las diversas Instituciones Financieras del mercado local, (Bancos, Financieras, pymes, Cajas Municipales de Ahorro y Crdito, Cajas Rurales de Ahorro y Crdito, Cooperativas de Ahorro y Crdito o Empresas Administradoras Hipotecarias). Para acceder al Nuevo Crdito MIVIVIENDA usted debe de cumplir con los siguientes requisitos:

Ser mayor de edad, independientemente del estado civil. Ser calificado como sujeto de crdito por la Institucin Financiera que otorgar el financiamiento. No ser propietario (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido, segn corresponda, ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en cualquier localidad del pas. No haber adquirido (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido, segn corresponda) vivienda financiada con recursos del Fondo MIVIVIENDA S.A.,

FONAVI, Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda, ni dentro del Programa Techo Propio, an cuando ya no sean propietarios de la misma. Contar con una cuota mnima inicial del 10% del valor de la vivienda.

1.- Clculo de los Intereses en caso de Cumplimiento (Prestamos Vigentes) Valor de la Vivienda S/. 50,000.00 Premio al Buen Pagador S/. 12,500.00 Monto Solicitado con Premio D1 = S/. 32,500.00 Monto Solicitado sin Premio D2 = S/. 45,000.00 Plazo 240 meses Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) 10.05% Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA) 12.54% Seguro de Desgravamen 0.030% Tasa mensual aplicable al saldo deudor Seguro del Bien 0.023% Tasa mensual aplicable al valor del inmueble Portes S/. 9.00 1.1 Clculo de Intereses D1: Saldo de Capital (es el importe desembolsado menos las amortizaciones realizadas) i: TEA (es la Tasa de Inters Efectiva Anual) t: Nmero de das transcurridos entre la fecha de desembolso y el primer vencimiento o entre la ltima cuota paga y la prxima por vencer / 360. I: En el clculo del Inters, intervienen la tasa inters efectivo anual, el saldo de capital y el nmero de das transcurridos. I = ((1 + i / 100) t - 1) X D1 Ejemplo: I = ((1 + 10.05/100)30/360 - 1) X 32,500.00 = S/. 260.40 1.2 Clculo del Seguro de Desgravamen D2: Saldo de Capital (es el importe desembolsado menos las amortizaciones realizadas) iD: Tasa del Seguro de Desgravamen Mensual t: Nmero de das transcurrido / 30 SD: En el clculo del Seguro de Desgravamen Mensual, intervienen, la tasa de seguro de desgravamen y el saldo de capital. SD = ( (1 + iD / 100) t - 1) X D2

Ejemplo: SD = ((1 + 0.030/100)(30/30) - 1) X 45,000.00 = S/. 13.50

1.3 Clculo del Seguro del Bien SB: En el clculo del Seguro del Bien, intervienen, la tasa de seguro del bien y el valor del inmueble. iB: Tasa del Seguro del Bien Mensual Valor del Inmueble: es el menor valor entre el valor comercial de acuerdo a tasacin y el valor de venta del bien. SB = (iB/100) X Valor del Inmueble Ejemplo: SB = (0.023/100) X 50,000.00 = S/. 11.5 1.4 Comisin por Portes: El cargo de portes mensual por concepto de emisin, impresin y envo de avisos de vencimiento para crditos en soles es de S/. 9.00. 1.5 Clculo del Capital Amortizado C: Clculo del capital amortizado. I: Clculo del inters. D: Saldo de Capital (es el importe desembolsado menos las amortizaciones realizadas) im: Tasa de Inters Efectiva Mensual (TEM). tm: Nmero de meses que comprende el plazo del crdito. i: TEA (es la Tasa de Inters Efectiva Anual) im (TEM) = (1 + i /100) ^ (1/12) - 1 im (TEM) = ((1+ 10.05/100) ^ (1/12)) - 1 im (TEM) = 0.80 % C = (D x im/100) / (1 (1+im/100) -tm) - I Ejemplo: C = (32,500 x 0.80/100) / (1 - (1 + 0.80/100) -240) 260.4 C = S/. 45.27 1.6 Clculo de la Cuota Mensual El importe total de la cuota es la sumatoria de: Cuota = Capital amortizado + inters + seguro de desgravamen + seguro del bien + comisin por portes. Ejemplo:

Cuota No.1: 45.27 + 260.4 + 13.50 + 11.5 + 9.00 = S/. 339.67

Cronograma de amortizacin:

CREDITO EN DOLARES El crdito Hipotecario del Banco Interbank, la cual ayuda a las personas a adquirir una casa, o departamento en cualquier parte del Peru, para acceder a un creedito del banco Interbank debes cumplir con los siguientes requisitos:

No debes presentar un mal comportamiento de pago, ni estar reportado en centrales de riesgo con informacin negativa (Infocorp, Certicom, etc.). La misma condicin deber ser cumplida por la empresa en la que laboras. Debes tener entre 21 y 72 aos. La edad mxima para pagar el crdito es hasta los 80 aos, siempre y cuando a los 75 aos tu saldo capital no sea mayor a $15,000. Debes contar con una cuenta de correo electrnico. Debes contar con un seguro de desgravamen aprobado por una empresa local.

1.- Clculo de los Intereses en caso de Cumplimiento (Prestamos Vigentes)

Valor de la Vivienda $ 60,000.00 Plazo 24 meses Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) 10.57000% Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA) 12.54% Seguro de Desgravamen 0.030% Tasa mensual aplicable al saldo deudor Seguro del Bien 0.023% Tasa mensual aplicable al valor del inmueble