SYNTHESE DES RESULTATS Enqute 2012 sur le Management immobilier des siges sociaux des grandes entreprises

LOMI a ralis en octobre 2012, avec le soutien de lADI, lAssociation des Directeurs Immobiliers, une nouvelle tude consacre au management immobilier des grandes entreprises en France, et notamment aux rflexions de workplace management et de gestion des espaces de travail dans les siges sociaux. Cette enqute a t mene auprs des responsables immobiliers des socits cotes et non cotes, dont la gestion dactifs immobiliers ne correspond pas au cur de mtier. Notre population dtude est compose essentiellement de grandes entreprises pour lesquelles la fonction immobilire est clairement identifie. Au total lenqute porte sur 74 grandes entreprises qui occupent prs de 2 millions de m de siges sociaux en France, 90 % localiss en rgion francilienne (46 % dans Paris intramuros, 14 % dans le quartier de La Dfense). 33 entreprises ayant rpondu sont cotes en bourse dont 23 au CAC40. Parmi les rpondants, 39 % appartiennent au secteur industriel (19 % dans lindustrie manufacturire, soit 14 entreprises), les 61 % restants appartiennent au secteur tertiaire (22 % dans le secteur des activits financires, immobilires et assurances, soit 16 entreprises).
En prenant soin de ne prendre en compte quune rponse par entreprise afin de ne

pas biaiser les rsultats, nous obtenons un excellent taux de rponse ltude de 48 %. _________________________________
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Description des rpondants et de la fonction immobilire

Un tiers des directeurs immobiliers de notre population est rattach la Direction gnrale. 23 % au Secrtariat gnral, 16 % la Direction financire et 7 % la DRH. La fonction existe depuis plus de dix ans dans lentreprise dans plus de 54 % des cas ; elle a moins de cinq ans pour 22 % des rpondants. Les services qui grent limmobilier dexploitation de lentreprise sont en gnral de petite taille : 60 % des entreprises ont une direction de limmobilier compose de moins de 10 personnes (hors services gnraux), tandis que la moiti des services ont 6 personnes plein temps. A loppos, pour 20 % des entreprises consultes (soit 14) - dont la plupart sont des entreprises tertiaires du secteur des activits financires et dassurance - la taille du service est suprieure 50 personnes. La taille de la direction immobilire a sensiblement volu la hausse depuis ces trois dernires annes pour 36 % des entreprises tandis que pour 40 % dentre elles, elle est reste stable. Seulement 24 % des entreprises ont vu les effectifs de leur fonction immobilire diminuer. Plus de 70 % des entreprises cotes, considrent la fonction stratgique pour lvolution de lentreprise, contre 45 % pour les entreprises non cotes qui considrent encore 22 % la fonction essentiellement comme une fonction support de lentreprise. La moiti des responsables immobiliers concerns par lenqute gre un parc de plus de 350.000 m de locaux dentreprises tous types confondus en France, dont 9 % des parcs de plus de 4 millions de m ; la moyenne des surfaces gres en France tant de 1,2 millions de m par entreprise. Pour nos 74 entreprises tudies, la part de la surface totale des immeubles de bureaux en France dtenue en proprit est en moyenne de 41,5 %, la mdiane tant de 45 %. Cependant ce taux diffre selon que les entreprises sont ou non cotes : les entreprises cotes dtiennent en moyenne moins de surfaces de bureaux (33 % de la surface de leur immobilier de bureaux en France) que les socits non cotes (48 %). 74 % des rpondants ont procd des cessions dactifs immobiliers ces trois dernires annes et 41 % des acquisitions dactifs en France.

Les siges sociaux

La moiti des entreprises de notre population est propritaire de son sige social. Cette proportion slve plus de 61 % pour les entreprises non cotes, contre 36 % pour lensemble des entreprises cotes, avec une sensible diffrence pour les entreprises du CAC40, propritaire 44 % dentre elles de leur sige social. 39 % des entreprises ont procd un dmnagement de leur sige social depuis ces trois dernires annes. Page 2

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Le taux de propritaire du sige social varie sensiblement en fonction du secteur dactivit : les tablissements bancaires et financiers sont propritaires 75 % de leur sige social, tandis que lindustrie manufacturire nest propritaire qu 46 % du sige social. Enfin ce taux varie selon la localisation gographique de lentreprise : celles localises dans Paris intramuros possdent 56 % leur sige social, contre 30 % pour celles localises La Dfense ou en province (90 %). Notre enqute rvle par ailleurs que les entreprises occupent en moyenne leur sige social depuis 23 ans, la mdiane tant de 13 ans. La taille moyenne du sige social est de 24.660 m avec un nombre demploys moyen de 1252 personnes. Elle peut saccroitre sensiblement en fonction du secteur dactivits, notamment pour le tertiaire (28.109 m), ce qui est le cas pour les activits bancaires et financires (44.700 m en moyenne). Enfin seulement 13 % des siges sociaux de notre enqute sont des immeubles certifis ; ces derniers appartiennent en grande majorit aux entreprises cotes au CAC40. Par contre, 61 % des rpondants ont procd des dmarches HQE depuis ces trois dernires annes.

Lorganisation des espaces de travail

Seulement 38 % des grandes entreprises interroges, soit 27, ont amnag leur sige social en espaces entirement ouverts. Ainsi la plupart des siges sociaux (62%) sont encore amnags essentiellement en espaces cloisonns mme si lon constate que prs des deux tiers des rpondants affirment mettre disposition de leurs salaris des espaces de bureaux partags (64%) ou des espaces conviviaux collaboratifs (61 %). Les siges sociaux amnags en espaces ouverts concernent essentiellement des entreprises tertiaires (70,2 %) : ces dernires sont en effet 43 % occuper leur espace de cette faon, tandis que 70 % des entreprises du secteur industriel utilisent des espaces cloisonns pour leur sige social. Enfin, les siges sociaux organiss en espaces ouverts abritent essentiellement deux tiers des entreprises cotes, notamment celles du CAC40. La part des siges sociaux en espace cloisonns saccroit chez les entreprises propritaires de leur sige social (soit 35 entreprises) pour slever 80 %. Ce taux baisse 44% pour celles qui en sont locataires, qui semblent ainsi privilgier 56 % les espaces ouverts. Un quart des entreprises mentionnent avoir recours au tltravail et/ou au nomadisme. La plupart des entreprises considrent que la rduction des cots doccupation de leur sige social passe tout dabord par des solutions de workplace management, et notamment dorganisation du travail et doccupation des espaces. 57 % dentre elles ont dailleurs dj engag une rflexion de ce type qui passe essentiellement par la mise en place dune fonction ddie, notamment la Direction de l'Environnement de travail, qui dpend 50 % des rpondants de la direction immobilire, 19 % de la Direction des services gnraux ou des achats et 13 % de la DRH.

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Rengociations des baux

Prs de la moiti de nos rpondants considrent la rengociation des baux et des loyers comme stratgie de rduction des cots. Cest le cas pour 28 % des siges concerns (dont la surface moyenne est de 26.000 m), soit 21 entreprises qui ont pu rengocier la baisse leurs loyers depuis ces deux dernires annes. Parmi celles-ci, 45 % sont des entreprises cotes. Plus des trois quarts des rengociations concernent des siges occups en location simple et 84 % des immeubles non certifis.

Les espaces vacants

Pour 40 % des rpondants, la part des postes de travail structurellement vacants ou non occups dans le sige social est relativement faible puisque infrieure 5 %. Elles sont nanmoins plus dun quart dclarer une vacance structurelle de leur sige social comprise entre 5 et 10 %, ce qui est le cas principalement pour les immeubles localiss dans le quartier daffaires de La Dfense (56 % dentre eux). On constate que 11 % de ces grandes entreprises (soit 8) sont concernes par une vacance structurelle comprise entre 10 et 20 %, ce qui est notamment le cas pour les siges implants en rgion parisienne, voire 4 % par une vacance plus leve encore ; Pour ces derniers taux, on constate que les entreprises sont essentiellement locataires de leur sige social.

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Etude et traitements statistiques : Ingrid Nappi-Choulet, Professeur, ESSEC Business School,. Ingnieur de recherches : Delphine Dubart, ESSEC Business School.

LOBSERVATOIRE DU MANAGEMENT IMMOBILIER

Responsable : Ingrid NAPPI-CHOULET, Professeur ESSEC nappi@essec.fr

http://omi.essec.edu
Avec le soutien de lAssociation des Directeurs Immobiliers (ADI) et de lESSEC. L'Observatoire du Management Immobilier est n en 2004 de la ncessit pour nos mtiers de chercheurs en management de lentreprise de mieux connatre une ralit managriale reconnue aujourdhui comme en plein dveloppement et cratrice de valeur pour lentreprise.

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