Complementarios

Estudio de la Prctica de la Gestin de Proyectos Inmobiliarios Residenciales en el D.N.
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Cronograma de la Investigacin
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Presupuesto de la Investigacin
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Bibliografa
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Tabla de Ilustraciones, Grficas y Tablas.
Ilustracin 1: Densidad Poblacional segn provincia, 2010 ............. Error! Bookmark not defined.
Grfica 1: Organigrama Estructural del ADN .................................. Error! Bookmark not defined. Grfica 2: Organigrama Estructural DGPU ...................................... Error! Bookmark not defined. Grfica 3: Organigrama Estructural Ventanilla nica MMARN ..... Error! Bookmark not defined. Grfica 4: Diagrama de Flujo de un estudio de factibilidad para Proyectos Inmobiliarios ..... Error! Bookmark not defined. Grfica 5: Metodologa de estudio de factibilidad de Proyectos Inmobiliarios ..... Error! Bookmark not defined. Grfica 6: PIB Repblica Dominicana (1999-2011)......................... Error! Bookmark not defined. Grfica 7: PIB TC % Repblica Dominicana (1999-2011) .............. Error! Bookmark not defined. Grfica 8: Tasa de Inflacin %, Repblica Dominicana (1999-2011) ............. Error! Bookmark not defined. Grfica 9: Participacin Porcentual del Sector Construccin sobre el PIB (1991-2012) ........ Error! Bookmark not defined. Grfica 10: Tasa de Crecimiento del Sector Construccin (1991-2012) ......... Error! Bookmark not defined. Grfica 11: Matriz FODA ................................................................. Error! Bookmark not defined. Grfica 12: Demanda anual viviendas sectores Distrito Nacional .... Error! Bookmark not defined. Grfica 13: Composicin de la poblacin por sexo, segn grupos de edades, 2010 ............... Error! Bookmark not defined. Grfica 14: VAN vs. tasa de inters.................................................. Error! Bookmark not defined.
Tabla 1: Gestin Tradicional Vs. Gestin Eficiente ......................... Error! Bookmark not defined. Tabla 2: Tabla de Obtencin de Datos .............................................. Error! Bookmark not defined. Tabla 3: Tabla de Valores y Atributos .............................................. Error! Bookmark not defined. Tabla 4: Tabla de Escala de Calificacin .......................................... Error! Bookmark not defined. Tabla 5: Distribucin % de la poblacin por ano del censo segn grupos de edades, 1935-2010 .......................................................................................................... Error! Bookmark not defined. Tabla 6: Informaciones bsicas de poblacin y viviendas particulares ocupadas, 2010.......... Error! Bookmark not defined.
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Tabla 7: Poblacin y Tasa de crecimiento medio anual, segn provincia, 2002-2010 ........... Error! Bookmark not defined. Tabla 8: Densidad Poblacional (hab/km2) ........................................ Error! Bookmark not defined.
Glosario de Trminos
Activos: Bienes, derechos y otros recursos controlados econmicamente por la empresa, de los que se esperan obtener beneficios o rendimientos econmicos en el futuro. Amortizacin: Es la expresin contable de depreciacin sistemtica del inmovilizado tcnico, material e intangible. Se define tambin como la cantidad de dinero que se entrega para cancelar una deuda, prstamo u obligacin, sea peridicamente o no. Anlisis Cualitativo de Riesgos: El proceso de priorizar los riesgos para realizar otros anlisis o acciones posteriores, evaluando y combinando la probabilidad de ocurrencia y el impacto. Anlisis Cuantitativo de Riesgos: El proceso de analizar numricamente el efecto de los riesgos identificados en los objetivos generales del proyecto. Anticipo: Pago adelantado que se entrega a cuenta del importe total de una obligacin, bien o servicio; Avance. Apalancamiento financiero: Relacin entre la rentabilidad de una inversin y el coste derivado del endeudamiento para financiarla. Capital econmico: Conjunto de bienes fsicos materiales e inmateriales susceptibles de producir nuevos bienes y servicios. Certificado de Ttulos: Es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la titularidad sobre el mismo.
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Cliente: La persona u organizacin que usar el producto, servicio o resultado del proyecto. Es quien proporciona los fondos necesarios para realizar un proyecto. Densidad de Poblacin: Es la relacin existente entre el nmero de habitantes y la extensin superficial del terreno ocupado por los mismos. Se puede hablar de densidad bruta cuando nos referimos a una zona determinada, incluyendo tanto los solares particulares como a las vas, reas verdes, y otros lugares de dominio pblico. Por otro lado se puede hablar de densidad neta al referirnos a la existente al interior de un solar o lote determinado. Deslinde: Es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de Ttulo. Especificaciones: Son las partes escritas del proyecto que establecen los requisitos tcnicos del mismo, as como de cualquier dato que no figure en los planos del proyecto. Estimacin: Una evaluacin cuantitativa del monto o resultado probable. Habitualmente se aplica a los costes, recursos, esfuerzo y duraciones de los proyectos y normalmente est precedido por un calificador (por ej., preliminar, conceptual, de factibilidad, de orden de magnitud, definitiva). Georreferenciacin: Es el conjunto de operaciones tcnicas destinadas a vincular de manera biunvoca, un punto cualquiera de la superficie terrestre con un marco de referencia convencional. Como resultado de la georreferenciacin, se asignan al punto georreferenciado sus coordenadas geogrficas o sus coordenadas planas proyectivas generales. A travs de la georreferenciacin se identifica el nico lugar de la superficie terrestre que corresponde a una parcela. Lmite de derecho o lindero: Es el lmite territorial de una parcela que ha sido determinado mediante un acto de levantamiento parcelario realizado, documentado, aprobado y registrado por los rganos correspondientes de la Jurisdiccin Inmobiliaria.
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Mampostera: Pared o muro hecho a base de elementos prefabricados con medidad definidas unidos mediante mortero de pega. Mensura: Es un acto de levantamiento parcelario cuyo objeto es el de constituir el estado parcelario de un inmueble. Una definicin ms descriptiva es que se trata de un conjunto de actos y operaciones por medio de los cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y documenta un inmueble. Normas Urbansticas: Son criterios y parmetros fsicos espaciales y funcionales que permiten regular el comportamiento y las caractersticas de los diversos elementos de la estructura urbana. En materia de planeamiento urbano las normas urbansticas ms comunes estn referidas a especificaciones de usos de suelo, edificaciones y lugares de dominio pblico como vas, plazas, y reas verdes. Ordenanzas: Son disposiciones generales de carcter normativo, aprobadas por el ayuntamiento para la regulacin de la convivencia ciudadana, el desarrollo de las actividades de los muncipes o la imposicin y ordenacin de arbitrios, contribuciones y derechos de carcter econmico en favor del ayuntamiento. Pared Medianera: Pared erigida sobre el linde de dos propiedades colindantes, que es empleada por ambas. Plano: Es un documento donde se representa grficamente, a travs de signos la realidad territorial. Un plano puede estar compuesto de varias lminas o planchas. Precio de mercado: Precio al que cotiza un ttulo en el mercado de valores en un momento determinado. Propietario: Es la persona fsica o moral que, habiendo acreditado la legitimidad de su inters, gestiona y obtiene, previo acuerdo escrito, que profesionales calificados realicen obras solicitados.
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Proyecciones: Estimaciones o predicciones de condiciones y eventos futuros para el proyecto sobre la base de la informacin y el conocimiento disponible en el momento de realizar la proyeccin. Proyecto Definitivo: Se refiere a la presentacin final de los planos arquitectnicos con todas sus especificaciones y detalles para la aprobacin. Reglamentos: Son disposiciones generales de carcter normativo, mediante las cuales el ayuntamiento ordena la organizacin y funcionamiento de la propia administracin municipal, los servicios pblicos que presta a la ciudadana y las relaciones de stos con los muncipes. Resoluciones: Son las disposiciones en asuntos administrativos internos del gobierno local o las referidas a materia individualizada, especfica de efectos limitados que no impongan obligaciones de carcter general a los habitantes del municipio. Retiro a Lindero: Es la distancia que debe guardar toda edificacin hacia los diferentes lmites (o linderos) que definen el solar o lote en el cual se ubica. En tal sentido los retiros pueden ser: Frontal (cuando est referido al lindero que colinda con la va pblica), Lateral (respecto a los linderos que colindan con las propiedades a ambos lados del solar), y Posterior (respecto al lindero que colinda con la propiedad posterior. Saneamiento: Es el proceso de orden pblico por el cual se determina e individualiza un inmueble y su propietarios, se depuran los derechos que recaen sobre le mismo, y stos quedan debidamente registrados. A nivel macro se pueden identificar tres etapas: Mensura para saneamiento, Proceso judicial de saneamiento y Registro de los derechos. Unidad de Condominio: Es la unidad resultante de la afectacin de una parcela al rgimen de condominio, cuya existencia y elementos esenciales han sido aprobados y registrados en la Direccin Regional de Mensura Catastrales y en el Registro de Ttulos correspondientes. Verjas: Muro, pared o elemento construido para delimitar un solar o lote.
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ANEXOS
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Anexo I: Entrevistas
Entrevista No.1: CP Construcciones Planificadas Ing. Hctor Bretn, Presidente- Director de Proyectos Calle Emil Boyrie de Moya 18 Esq. Paseo de los Locutores, Evaristo Morales. Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel.: 809.547.3023/ Fax: 809.547.3023 Web: www.cp.com.do Correo: info@cp.com.do | cp@codetel.net.do Ing. Hctor Bretn, Vicepresidente de la Asociacin de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI) y Director de Proyectos de la Empresa, CP Construcciones Planificadas S.A., la cual es una firma con gran compromiso tico y social dedicada principalmente a la construccin de obras civiles habitacionales e industriales de alta calidad. Dentro de su portafolio de proyectos estn las conocidas edificaciones Torre Bretn y Torre La Marquesa, y sus subsiguientes numeraciones, desarrolladas en las zonas metropolitanas de del Distrito Nacional. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? De cules maneras se le ha reflejado? Lo primero que tenemos que recordar es que estas estadsticas del Banco Central se basan en el sector construccin en general, es decir, obras pblicas y privadas, y dentro de este sector se localiza el sub-sector viviendas. De todos modos entiendo que s, que ha habido una reduccin de las actividades, y se ha reflejado principalmente en las ventas y en los inmuebles que an no se han vendido. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario
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disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? Creo que mantiene en esa cifra, entre un 15% a un 20%. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Siempre habr demanda, ya sea por necesidad o mltiples razones ms, lo que hay que tratar es de reducir los m2 para as poder reducir los costos, y poder brindar productos con un mayor pblico que pueda acceder a los mismos. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado, dispuesto o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? Totalmente de acuerdo. Hay que tener claro que habr ahora que invertir en infraestructuras que brinden los servicios bsicos, tales como accesos, agua, energa elctrica, caminos Ya que seguramente se construir en terrenos que estn en las afueras de los cascos urbanos. S, claro que estoy interesado, y a la vez planificando bajo este concepto. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? Totalmente de acuerdo. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? S, son vlidos.
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7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? Tiempo: 5%; Presupuesto: 5 -10% (sin contar inflacin) 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Se debe la mayora de las veces por una mala planeacin, ya sea por una mala eleccin del terreno, por razones de presupuesto, en el proceso de construccin, entre otras. Que conlleva tambin a vicios posteriores en la construccin. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? No, dentro de los mrgenes nunca he tenido ningn problema. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? Totalmente de acuerdo, no hay dinero en la calle. Hay muchas personas que han tenido experiencia de promotores que no les han cumplido con lo prometido y tambin muchas veces se debe a un mal entendimiento o ignorancia de los compradores al producto comprado. Eso trae incertidumbre y muchos ya han decidido no comprar en planos. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin
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2) 3) 4) 5)
Sobre oferta en algunas clases sociales Elevadas tasas de financiacin Desinters en el sector como inversin a largo plazo Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente
12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje: costo construccin, costo de la tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del promotor-inversor y comisin inmobiliaria. o o o o o Costo tierra = 20% Costo construccin = 46% Gastos varios = 6% Beneficio promotor = 25% Comisin inmobiliaria = 3%
13. De acuerdo con la Asociacin de Constructores y Promotores de la Vivienda
(ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? S, si se planifica bien s. Riesgos generales que provengan de una mala planificacin, riesgos polticos y riesgos econmicos a nivel nacional e internacional, todo eso influye en los riesgos. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin? Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Capacidad de pago de compradores Altos costos para la construccin Acceso o disponibilidad de la tierra Financiacin del proyecto Obtencin de los permisos para la construccin
Entrevista No.2: Ingeniera Asociada, S.R.L. (INGASA) Ing. Juan Luis Crisstomo, Gerente General Presidente Av. Los Prceres esq. c/Euclides Morillo
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Diamond Plaza, Suite 11-B Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel.: 809.683.4480/ Fax: 809.472.3722 Web: www.ingenieriaasociada.com Correo: ingasa@ingenieriaasociada.com INGASA es una empresa dominicana. Fundada en el 1983 para dedicarse a la ingeniera y construccin de obras civiles en general. Ha participado en el diseo y/o construccin de obras sanitarias, viales y de edificaciones, tanto del sector pblico como privado. En la actualidad dedica el 80% de sus recursos personales y financieros a la promocin, construccin y venta de viviendas, as como bienes races en general. Entre sus ltimos proyectos podemos mencionar Torre Doa Melba y Torre Don Giuseppe, ambos en el corazn del sector Renacimiento. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? De cules maneras se le ha reflejado? S se ha sentido, se ha reflejado en las ventas, las cuales no han resultado como fueron proyectadas. Esto ha desenlazado trabas para el inicio de nuevos proyectos. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? No tengo el dato estadstico, pero bajo mi percepcin, ha aumentado. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Recomiendo que se manejen de manera cautelosa. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado, dispuesto o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley?
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Considero que s. An no hemos planificado nada, estamos guardando el resultado de otros colegas que s han incursionado, para en un futuro, s adentrarnos en esa Ley. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? No, no basta la planificacin. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? Si, agregara la disponibilidad econmica del cliente. 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? Tiempo: 1.5 meses; Presupuesto: 10% 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Llevar al pie de la letra la triple restriccin, y no perder tiempo con las instituciones del Estado. En especial con el tema de la condominizacin del edificio, lo recomendable es iniciarla al mismo tiempo que se inicie la construccin para tener bastante holgura ante cualquier imprevisto. Un atrasado de este tipo afectara bastante ya que tanto no se complete, no estarn listos los ttulos de los inmuebles y no podr saldarse las ventas realizadas. Tambin es importante un eficiente uso y planificacin de los recursos econmicos. Dos elementos que pueden llevar al fracaso, es una mala coordinacin de las actividades crticas del proyecto y a los recursos econmicos, ambos afectaran el tiempo.
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9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? S, 1 proyecto, y fue debido a un mal estudio de mercado realizado. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? S, no creo que se deba a desconfianza, ms bien por la actual recesin econmica que nos encontramos, la causante de dicha situacin. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) 2) 3) 4) 5) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin Desinters en el sector como inversin a largo plazo Elevadas tasas de financiacin Sobre oferta en algunas clases sociales Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente
12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje: costo construccin, costo de la tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del promotor-inversor y comisin inmobiliaria. o o o o o Costo tierra = 20% Costo construccin = 50% Gastos varios = 10% Beneficio promotor = 10 15% Comisin inmobiliaria = 5%
(ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un
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rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? Si y no, los riesgos dependen del momento y del promotor. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin? Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Capacidad de pago de compradores Altos costos para la construccin Acceso o disponibilidad de la tierra Financiacin del proyecto Obtencin de los permisos para la construccin
Entrevista 3: Arq. Jorge Montalvo & Asocs. Arq. Jorge Montalvo, Propietario C/ Rafael Augusto Snchez esq. Ave. Lope de Vega Plaza Intercaribe, Local 419. Distrito Nacional, Rep. Dom Tel.: 809-549-6850. Fax: 809-567-1494 Web: www.jorgemontalvo.com Correo: jorgemontalvoi@hotmail.com Arq. Jorge Montalvo & Asocs. (Ingeniera & Arquitectura), es una compaa que nace a finales del ao 2009, dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios y al diseo y construccin de infraestructura o interiores de todo tipo de proyectos tanto residenciales como comerciales. Dentro de los proyectos realizados, se encuentran los Residenciales Giralda y Torres Oxo, localizados en las zonas metropolitanas del Distrito Nacional. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? De cules maneras se le ha reflejado?
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S se ha sentido una desaceleracin. Sin embargo, es importante hacer la aclaracin que esos indicadores no guardan una relacin muy exacta con la realidad, porque estn generalizados en el sector construccin tanto para el sector pblico como privado. En algunos segmentos ms que en otros se ha sentido ms, sobre todo despus de la crisis del 2009, que se bajaron las tasas de los intereses financieros y fruto a esta crisis han quedado muchos inventarios disponibles y lo mismo ha afectado a las nuevas construcciones, por la razn de que estas se les hace difcil competir con dicho inventario en donde los ingenieros acostumbran a bajar el precio para salir de dichos inmuebles. Ha habido un desincentivo en varios segmentos, sobre todo aquellas unidades de ms de 200m2. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? La realidad que cada vez ms los promotores se quedan con inmuebles no vendidos despus de finalizado el proyecto, una situacin que se ha empezado a dar del 2008 hasta la fecha actual. Podra decir que probablemente ha aumentado. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Es importante leer el mercado e identificar nichos de mercado con salida, no llevarse de las facilidades que se pueda conseguir para desarrollar un proyecto. Apostar a la creatividad y buena localizacin, y desarrollar los nichos con demanda. Algo importante, es incentivarse a desarrollar proyectos de viviendas econmicas, respaldados por la Ley de Fideicomiso, ya que no solo las empresas grandes podrn tener acceso al desarrollo de viviendas econmicas. Es un momento de salir de la zona de confort, de cuestionar todo. No recomiendo a nadie pararse y esperar que pase este ciclo de crisis, sino a evaluar bien todo, porque demanda siempre habr y en este pas crisis siempre hay. Ayudarse de algo ms que el instinto, se me ocurre en un nuevo estudio que est patrocinando ACOPROVI sobre
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el mercado habitacional, en el cual se podr ver qu est saturado y qu tiene demanda. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado, dispuesto o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? S, definitivamente s. Abre todo un mecanismo de posibilidades para que constructores pequeos y medianos que se han mantenido en un segmento donde pueden recibir un mayor inicial podrn entrar en proyectos de viviendas econmicas. Esta Ley revolucionar el mercado, crear un antes y despus, lo digo por experiencia que han tenido otros pas de Latinoamrica y el xito de las mismas. Con esta Ley el Gobierno es un facilitador, dado al tema del subsidio, para que sea un negocio para el sector privado y un beneficio social para combatir el dficit. No estoy planificando, pero s analizando la posibilidad y probablemente entrar. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? Totalmente de acuerdo. Porque las mayores posibilidades, para todos los sectores, estn en los momentos de crisis. Las crisis son las que te permiten salir de tu zona de confort y desarrollar la creatividad, ms an porque en este pas vivimos en crisis, de perodos relativamente cortos, esto nos ayuda a estar siempre preparados Est en que cada quien ser creativo y buscar por donde insertarse. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? S, de acuerdo, esos son los elementos esenciales. De manera secundaria, cada promotor debe poner un extra para diferenciar su producto del resto, y el cliente escogerte dentro de productos semejantes al tuyo. Tambin es importante la trayectoria de la compaa, que eso puede ayudarte a distinguirte, porque hay menor riesgo para el comprador.
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7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? Tiempo: 10%, de 1.5 a 2 meses; Presupuesto: 5% 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Cumplir con la triple restriccin, para esto se necesitan llevar a cabo mecanismos de control de manera recurrente, tambin el tema de los permisos es importante darle seguimiento debido a las deficiencias en las instituciones pblicas, como es el tema de los ttulos de propiedad y condominizacin, hacerlo con mucho tiempo. Jams comprar un solar no deslindado, en este caso el tiempo no puede estimarse, ya que para pedir financiamiento se necesita tener el solar deslindado. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? S, solamente 1 proyecto, y fue bsicamente por un problema de desarrollarlo en un solar no deslindado, que hubo un atraso. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? S, ha habido una baja en la venta en plano, y s puede haber desconfianza debido a proyectos fracasados y profesionales que han actuado mal, pero para las constructoras que ya tenemos un nombre en el mercado, esto no nos afecta tanto, pero nos afecta. Otras razones de la baja en la preventa son: -El inicial de pago para adquirir una vivienda que se est escapando del poder adquisitivo de las personas; -La facilidad de la banca de financiar ms, aunque est ms exigente;
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-El tema de comprar en planos ya no le es tan atractivo, ya que si se meten directamente en el prstamo a largo plazo, pagan menos inicial que el que tendran que dar si compraran en planos. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) 2) 3) 4) 5) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin Sobre oferta en algunas clases sociales Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente Desinters en el sector como inversin a largo plazo Elevadas tasas de financiacin
12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje: costo construccin, costo de la tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del desarrollador y comisin inmobiliaria. o o o o o Costo tierra = 20% Costo construccin = 50% Gastos varios = monto y no un %, 6% Beneficio promotor = 20% Comisin inmobiliaria = 4%
(ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? S. Bueno, debido a la plusvala de los inmuebles hay pocos riesgos, los riesgos podran estar sujetos al promotor a quin se le compre. Tambin el mantenimiento post venta puede ser un riesgo. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin? Cul otra agregara?
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1) 2) 3) 4) 5)
Acceso o disponibilidad de la tierra Altos costos para la construccin Capacidad de pago de compradores Financiacin del proyecto Obtencin de los permisos para la construccin
Entrevista 4: Constructora Tarim, S.R.L. Arq. Narciso Tapia, Propietario Av. Bolvar esq. c/ Rosa Duarte Edif. Elas I, Suite 2-F Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel: 809-689-2357 / Fax: 809-221-4761 Constructora Tarim, S.R.L es una empresa dominicana dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales. Dentro de su portafolio podemos hacer mencin de los Residenciales JG y sus subsiguientes numeraciones, desarrolladas en las zonas metropolitanas de del Distrito Nacional. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? De cules maneras se le ha reflejado? S completamente, la fuente principal ha sido la crisis econmica y tambin los nuevos impuestos a los inmuebles. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? Creo que va aumentando.
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3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Convertirse en comerciante y manejarse con pie firme. En mi caso particular, hemos reducido el rea (m2) de las unidades, de 200 a 300, la hemos reducido a menos de 150, para as poder vender un producto con un mayor abanico de acceso al mismo. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? Creo que lo combatir en un solo sector, favorecer al sector de menor ingreso, ya que seguramente habr que desplazarse en las afueras de los cascos urbanos, y la clase media y media-alta no se vera favorecida con esta Ley. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? S, perfectamente, eso va de acuerdo con los ajustes que hay que buscar para conseguir un producto que se venda en medio de la crisis. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? S. 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? Tiempo: 2 meses; Presupuesto: 5%
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8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Buena planificacin, equipo de trabajo que responda, seguimiento de las actividades del proyecto y seguridad en la disponibilidad de los recursos econmicos. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? No. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? S, porque debido a la sobre oferta de inmuebles, el cliente se ha inclinado por aquellos ya listos, ya que hay menos riesgos. No creo haya desconfianza en el sector, aunque claro que puedan haber irregularidades de promotores, creo que la causa principal es la sobre oferta. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) 2) 3) 4) 5) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente Elevadas tasas de financiacin Sobre oferta en algunas clases sociales Desinters en el sector como inversin a largo plazo
12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje respecto a la sumatoria de ingresos: costo construccin, costo de la
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tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del promotorinversor y comisin inmobiliaria. o o o o o Costo tierra = 25% Costo construccin = 40% Gastos varios = 4% Beneficio promotor = 30% Comisin inmobiliaria = 1%
(ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? S, riesgos de no concluir el proyecto o legalidad del proyecto, tambin por situaciones polticas que pueden afectar al sector, o algn asunto de fuerza mayor. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin? Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Entrevista 5: Constructora Ignacio, CxA (COICA) Ing. Carlos Ignacio, Propietario C/ Paseo de Los Locutores Esq. c/ Centro Olmpico Residencial Karla 1, El Milln. Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel: 809-565-2557 Correo: coi-ca@hotmail.com Acceso o disponibilidad de la tierra Financiacin del proyecto Capacidad de pago de compradores Altos costos para la construccin Obtencin de los permisos para la construccin
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Constructora Ignacio CxA, es una empresa dominicana con vasta experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales. Dentro de su portafolio de proyectos podemos hacer menciones de los Residenciales Frankcarlos, Giancarlos y Karla, desarrollados en el del Distrito Nacional. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? De cules maneras se le ha reflejado? S, por supuesto, se nota bsicamente con las ventas, la baja en las ventas, y no es por falta de demanda, al contrario la demanda es creciente, sino por falta de poder adquisitivo y polticas gubernamentales que permitan a acceder a las viviendas. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? Ha aumentado significativamente. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? En este momento de recesin, donde se ha notado una alta desaceleracin en las ventas, recomiendo que sean cautelosos al momento de decidirse por embargarse en un proyecto. Porque todo depende de muchas situaciones que te ayudan a decidir si te arriesgas o no. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? Verdaderamente la clase baja es la clase social que ms necesita soluciones habitacionales, y la Ley del Fideicomiso es una buena iniciativa, y entiendo que s
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lograr disminuir el dficit siempre y cuando el gobierno ayude econmicamente al adquiriente. Cabe sealar, que hay dficit en otras clases sociales, y que tambin necesitan de polticas del gobierno que ayuden el acceso a las viviendas. Me interesara claro que s desarrollar un proyecto bajo el respaldo de esta Ley, pero me gustara tener ms seguridad con las condiciones que ofrece, porque la realidad es que el tema de ventanilla nica tiene mucho tiempo sobre el tapete tratndose de concretizar, y la realidad es otra, y es que hay muchos intereses involucrados que no permiten que las buenas ideas se materialicen. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? Claro que s, porque es que en los momentos difciles es que surgen las grandes ideas. Pero en un pas como este, sub-desarrollado, donde las polticas y procedimientos no estn claros, es difcil lograr esa hiptesis. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? S, estoy totalmente de acuerdo. 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? No puedo decirte una cifra especfica, ya que en este pas las reglas no son fijas. 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? La disponibilidad de recursos econmicos y tener el equipo de trabajo necesario. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera?
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10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? S claro ha habido una baja en la preventa, y una razn muy importante es la desconfianza, porque han habido profesionales irresponsables que han estafado, y la mayora de la poblacin no confa, prefiere ver los inmuebles listos para evitar riesgos. Todo depende del promotor, la confianza que se le tenga, y que se atrevan a comprar en planos. Otra razn importante es que en este pas no existe la plusvala, lo que hay es la depreciacin del dinero, entonces comprar en planos ya no es un atractivo para muchos que se han dado cuenta de eso. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) 2) 3) 4) 5) Elevadas tasas de financiacin Sobre oferta en algunas clases sociales Descenso del poder adquisitivo de la poblacin Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente Desinters en el sector como inversin a largo plazo
12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje respecto a la sumatoria de ingresos: costo construccin, costo de la tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del promotor-inversor y comisin inmobiliaria. o o o o Costo tierra = 40% Costo construccin = 40% Gastos varios = 5% Beneficio promotor = 10%
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o Comisin inmobiliaria = 5%
(ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? Claro que no, los riesgos son muy altos en estos tiempos. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin? Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Obtencin de los permisos para la construccin Altos costos para la construccin Capacidad de pago de compradores Acceso o disponibilidad de la tierra Financiacin del proyecto
Entrevista 6: Constructora H Rosario Enterprises, S.R.L. Ing. Carolina Abreu, Directora de Proyectos Av. Los Prceres Diamond Mall, 2do. Piso, local 14B Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel: 809-540-1202 / Fax: 809-540-1500 Web: www.rosario.com.do Correo: rosarioh@rosario.com.do Constructora H. Rosario Enterprises, S.R.L. es una empresa dominicana dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios respetando siempre las normas de construccin, urbanas y medio ambientales. Dentro de su portafolio podemos hacer mencin de Proyectos localizados en el sector de Ensanche Naco, los cules son la Torre Rosario y Peace Tower, esta ltima para la empresa filial Inversiones Gineco,SRL. Entrevista:
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1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? De cules maneras se le ha reflejado? S claro. A pesar de que he visto que las constructoras siguen construyendo en sectores como Naco, donde puedo mencionarte el ejemplo de que en una calle hay tres proyectos en construccin. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? En realidad no s cul sera el porcentaje actual pero debe de existir un inventario, en mi caso de 10 apartamentos hay 6 vendidos, estamos todava en fase de terminacin. Pero me atrevera decir que s, que ha aumentado. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado, dispuesto o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? Podra ayudar a combatir el dficit, pero siempre y cuando el gobierne ayude econmicamente a los adquirientes, ya que no creo que tengan el poder adquisitivo para los prstamos de hoy en da. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? S, siempre y cuando tu aproveches los cambios y planifiques en base a la crisis econmica.
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6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? S. Precios y buena ubicacin 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? Tiempo y presupuesto: 10%, siempre y cuando ganemos en tiempo. 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, causas que conllevan a que proyectos no concluyan exitosamente. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? El uso fiel de los recursos econmicos en la construccin. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? En el sector inmobiliario privado nuestro xito ha sido en un 100%. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? S, adems de la desconfianza en la calidad y en el promotor del proyecto, el cliente le gusta ver terminado lo que compra. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin
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2) 3) 4) 5)
Sobre oferta en algunas clases sociales Elevadas tasas de financiacin Desinters en el sector como inversin a largo plazo Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente
13. De acuerdo con la Asociacin de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? S claro, entre los riesgos dira los intereses de financiamiento. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin?Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Capacidad de pago de compradores Altos costos para la construccin Acceso o disponibilidad de la tierra Financiacin del proyecto Obtencin de los permisos para la construccin
Entrevista 7: Constructora Grulln Rodrguez Services, SRL. (GRUROSSA) Lic. Jos R. Grulln Rodrguez, Propietario C/ Paseo de los Locutores, Esq. c/Federico Geraldino, Apto. 102, Condominio Delta V, Ens. Piantini,
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Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel: 809-565-5029 / Fax: 809-566-8026 Web: www.grurossa.com Correo: grurossa@gmail.com Constructora Grulln Rodrguez Services, SRL. (GRUROSSA) es una empresa dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios. Fundada hace 13 aos por el Lic. Jos R. Grulln Rodrguez, y comprometida con la eficiencia, calidad y mejoramiento de los hogares de las familias, ganando as la confianza de los adquirientes e inversionistas. Han desarrollado 11 proyectos residenciales llamados El Escorial situados en distintas zonas de la ciudad: Gazcue, Zona Universitaria y La Esperilla. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? De cules maneras se le ha reflejado? S, ha habido un desaceleramiento a partir del 2008, producto del impacto en la crisis de la burbuja inmobiliaria ocurrida en EEUU, y que fue impactando el mercado nacional. Y a medida que la crisis ha ido aumentando en mercados europeos, se ha sentido ms, ya que estos mercados tenan buena demanda de viviendas. Estos ltimos 2 aos se ha sentido ms la recesin. La venta empez a decrecer en aptos grandes; y en aptos. pequeos de 1 habitacin de 50-60m2 de 80-100m2 ha incrementado. Al igual que en algunos sectores urbanos, unos ms que otros han sido impactados. Se ha vendido ms lento pero se ha vendido. Tambin hay que tomar en cuenta en esta recesin, el impacto que han tenido las alzas de los precios del mercado interno, tales como: costos de los materiales de construccin, (el cemento, la varilla, el hormign, entre otros) y combustible. Tambin el dficit fiscal y su reforma (que impactar ms este ao), las elecciones presidenciales del ao 2012, la tasa de cambio, la tasa de inters bancario (tanto para los adquirientes como para los promotores). Todo eso impacta negativamente no solo en la construccin sino en el nivel de compras de las personas 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado?
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A mi entender, el inventario ha aumentado. Sobre todo de unidades costosas. A pesar de que no se ha estado construyendo al nivel que se construa antes, tampoco se ha estado vendiendo al nivel que se venda antes, es decir, que un incremento en la produccin puede que no est relacionado con la demanda, muchos pueden que prefieran invertir su dinero para no sufrir las depreciaciones de la moneda. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Mantenerse en el marco de la prudencia, ya que en medio de una recesin de los EEUU, que ya la hay en pases europeos, afectara indiscutiblemente la economa nacional y eso habra que tomarse en cuenta. Hay que observar siempre el comportamiento de la economa nacional e internacionales. Tambin hay que evaluar bien el mercado y su nicho. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? Ciertamente la Ley del Fideicomiso se cre y aprob tomando en cuenta que en pases de Latinoamrica, como el caso de Colombia, ha impactado muy positivamente en el desarrollo de viviendas econmicas principalmente. De manera que el Gobierno tiene el inters de que se desarrolle a semejanza, creando la figura administrativa (fideicomitente) para velar por la recaudacin de los recursos econmicos, en este caso, los bancos. Si el sector bancario presta una cantidad de alrededor USD$15 MM, se podra obtener una recaudacin sustancial en la inversin de certificados inmobiliarios, y de este modo, se hace un reciclaje de recursos y hay un crecimiento. Ya que el dficit est compuesto de 2 elementos, uno cualitativo y otro cuantitativo, que la suma de ambos anda por el orden de 1.2 MM de viviendas. De momento no estoy interesado, porque debe desarrollarse toda una estructura poltica para poder funcionar bajo esta Ley, como es el caso de estar financiado por una institucin bancaria, en donde hay una combinacin de ambos para el manejo de
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los recursos, en la cual el banco le dar dinero al promotor a travs de cubicaciones con los avances de la obra, lo cual ayudara claro a reducir el riesgo. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? Bueno, en toda poca de crisis hay ganadores y perdedores, indudablemente en poca de crisis hay mayores riesgos que en poca de estabilidad. Muchas veces no basta con ser un buen planificador o tener prudencia, porque pueden presentarse situaciones que lo arrastren al fracaso, muchas veces son situaciones que no se pueden predecir. Pero que se tomen en cuenta esos elementos de planificacin, prudencia y observacin tanto el mercado nacional como internacional, son elementos que ayudan. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? En la construccin, el tiempo y el presupuesto van de la mano, y la calidad te permitir llegar a la aceptacin del cliente. Por tanto, entiendo que s que son correctos estos parmetros. 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? En tiempo: 10%; En presupuesto: De 5 a 10% 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Un proyecto puede colapsar porque no se hizo la planificacin adecuada, por no disponer de los recursos financieros o no hacerse una buena logstica de los mismos, y por no estar claro en el producto que quiere hacerse.
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9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? S, bueno la zona donde yo desarrollo proyectos es en Gazcue, y esta zona ha tenido muchas restricciones en cuanto a las alturas permisibles, inicialmente hice varios de 3 y 4 niveles, que era lo permitido. Luego que fueron permitiendo mayores alturas, lo cual se haca ms coherente con los precios de los solares, mi panorama fue mejorando. Tuve 2 proyectos, donde en uno tuve un dficit importante, mayor a un 10%, y en otro qued en mi punto de equilibrio. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? La venta en plano se ha ido reduciendo a medida que la oferta ha ido aumentando, ha habido una alta correlacin entre ambas, es decir, donde hay poca oferta, la gente tiende a comprar en planos; donde hay mucha oferta, no hay mucha venta en planos. Otra causa ha sido el nivel de riesgo en que incurre la gente que eventualmente podran incurrir los que compran en planos, riesgo de que no se realice, que se pare, se retrase mucho, estar en manos de una persona inexperta o de poca honestidad, todo eso puede pasar. Yo creo que la gente ha sido ms precavida, se busca promotores de mucha confianza, la confianza es determinante para comprar en planos. En sentido general, entiendo que la confianza ha aumentado, porque veo ms desarrolladores en quin confiar. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente 2) Elevadas tasas de financiacin
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3) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin 4) Sobre oferta en algunas clases sociales 5) Desinters en el sector como inversin a largo plazo 12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje respecto a la sumatoria de ingresos: costo construccin, costo de la tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del promotor-inversor y comisin inmobiliaria. o o o o o Costo tierra = 25% hasta 4 pisos, de 14 a 18% de 7 a 8 niveles Costo construccin = 42 - 46% Gastos varios = 14% Beneficio promotor = 8-10% Comisin inmobiliaria = 3-5%
(ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? Es correcto, siempre que se tomen las medidas correctivas y se haga la planificacin debida. A pesar de la crisis internacional, la burbuja inmobiliaria, el sector no ha presentado mayor riesgo. Las personas hacen su proyecto y lo terminan y siguen. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin? Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Altos costos para la construccin Capacidad de pago de compradores Financiacin del proyecto Obtencin de los permisos para la construccin Acceso o disponibilidad de la tierra
Entrevista 8: Constructora Inmobiliaria Almadn, S.A. Lic. Ant. Rodrguez Villacaas, Fundador Av. Los Prceres esq. c/Euclides Morillo
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Diamond Plaza, Suite 28-B Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel.: 809.541.1216 Constructora Inmobiliaria Almadn, S.A. es una empresa dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales dirigidos a la clase alta y media-alta. Dentro de su portafolio de proyectos se encuentran las Torres Almadn y sus subsiguientes numeraciones, desarrolladas en las zonas metropolitanas de del Distrito Nacional. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? Yo conozco que ha habido una recesin en la construccin, pero en relacin a lo que nosotros fabricamos y vendemos, no hemos tenido ninguna reduccin. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? Probablemente ha aumentado dicho inventario. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Lo ms importante es la ubicacin del solar y conseguir el mejor precio posible en el mismo. Si esto se consigue, tendr ya buena parte del xito. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley?
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El dficit hay que dividirlo en las clases sociales de este pas, entiendo que la Ley combatir el dficit de la clase baja. No nos interesa, ya que no trabajamos con las personas ms marginadas, nosotros no nos acogeramos a esta Ley, puesto que no hacemos mucho volumen, pues hacemos selecciones puntuales a desarrollar. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? Estoy completamente de acuerdo, se tendr xito si sigue la receta que le recomend anteriormente. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? S, estoy de acuerdo, se empieza consiguiendo un buen precio en el solar, eso es determinante, tambin en la construccin tratar de conseguir el mejor precio. 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? En tiempo: 10%; En presupuesto: 10% 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Tener mucho cuidado con las inflaciones del momento, y tomar decisiones en base a esta. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? S, tuve 1 proyecto, y fue debido a la inflacin del momento y la tasa de cambio.
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10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? En mi caso particular, no hemos notado una baja en la preventa. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo? Agregara otra? 1) 2) 3) 4) 5) Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente Descenso del poder adquisitivo de la poblacin Elevadas tasas de financiacin Sobre oferta en algunas clases sociales Desinters en el sector como inversin a largo plazo
12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje respecto a la sumatoria de ingresos: costo construccin, costo de la tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del promotor-inversor y comisin inmobiliaria. o o o o o Costo tierra = 12% Costo construccin = 70% Gastos varios = Beneficio promotor = 15% Comisin inmobiliaria = 3%
(ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? S, estoy de acuerdo. Algunos riesgos son la inflacin, descapitalizacin de la poblacin, que haya menos circulante y el alza de los intereses bancarios.
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14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin? Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Acceso o disponibilidad de la tierra Altos costos para la construccin Capacidad de pago de compradores Financiacin del proyecto Obtencin de los permisos para la construccin
Entrevista 9: Inverlisa Inmobiliaria, S.A. Lic. Leonardo Lpez, Vice- Presidente Ejecutivo C/ Federico Geraldino esq. c/Paseo de los Locutores Apto. 103, Condominio Delta V, Ens. Piantini Distrito Nacional, Rep. Dom. Tel.: 809.920.0101 Web: www.residencialarmonia.com Inverlisa Inmobiliaria, S.A., es una empresa dominicana dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales. Inverlisa ha logrado obtener una posicin favorable en el mercado de las bienes races, contando a la fecha con 32 proyectos residenciales desarrollados en las zonas metropolitanas de del Distrito Nacional, de los cuales podemos hacer mencin de los Residenciales Amelia y las Torres Armona, con sus respectivas numeraciones. Se destaca tambin un novedoso plan de retiro creado y patrocinado por la empresa, que es el Plan de Retiro Armona, y tiene como objetivo propiciar la mejor manera de invertir para de esa forma asegurar el porvenir, basado en los tres fundamentos: es individual, es flexible y es en dlares. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011
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y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? Si hemos visto una recesin en el sector, pero en nuestro caso particular no la hemos sentido. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? Lo cierto es que ha aumentado en el sector. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Estar atentos por donde se mueve la demanda, y estar atentos a las caractersticas de los productos que demandan y los servicios que esperan los clientes. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado, dispuesto o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? Es correcto, s. No estamos interesados, porque no trabajamos ese mercado. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? S, claro, depende tambin de comprender que la palabra crisis de escribe con 2 palabras: peligro y oportunidad, quiere decir que en las crisis hay que saber descubrir las oportunidades y planificarse en base a estas. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito?
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Totalmente s, y hay que sumarle el entorno econmico en que se encuentra el pas, de riesgos y confianza. 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? Tiempo: 1 mes; Presupuesto: No puede exceder. 0%. 8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, causas que conllevan a que proyectos no concluyan exitosamente. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Buena planificacin de titulacin y de construccin, sincero flujo de caja y unos clientes con alta deseabilidad de tu producto. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? S claro, un 25%, bsicamente por razones econmicas del momento en el pas. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? S, en el sector s, pero en nuestro caso particular no. Para el sector a mi entender se debe a una manifestacin de los impactos econmicos nacional e internacionalmente y tambin por elementos polticos. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo?Agregara otra? 1) Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente 2) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin
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3) Elevadas tasas de financiacin 4) Sobre oferta en algunas clases sociales 5) Desinters en el sector como inversin a largo plazo 12. Sobre los mrgenes de rentabilidad, como distribuira los costos y beneficios en porcentaje: costo construccin, costo de la tierra, gastos de financiacin, comercializacin y otros, beneficios del promotor-inversor y comisin inmobiliaria. o o o o o Costo tierra = 18% Costo construccin = 52% Gastos varios = 10% Beneficio promotor = 15% Comisin inmobiliaria = 5%
13. De acuerdo con la Asociacin de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? No, porque es de altos riesgos. Altos riesgos porque se tiene una parte del control del xito y la otra parte no, y lo compone el entorno econmico y poltico. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin?Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Capacidad de pago de compradores Altos costos para la construccin Acceso o disponibilidad de la tierra Obtencin de los permisos para la construccin Financiacin del proyecto
Entrevista No.10: Rolando Croussett & Asociados (ROCASA) Lic. Rolando Croussett, Presidente Calle Caonabo #18, Local 1A, Gazcue Distrito Nacional, Rep. Dom.
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Tel.: 809.221.7748/ Web: www.inmobiliariarocasa.com Correo: info@inmobiliariarocasa.com
Inmobiliaria Rocasa es una empresa de soluciones inmobiliarias con ms de tres dcadas de experiencia en el mercado dominicano, y en especial en la zona de Gazcue de Santo Domingo. Dentro de su portafolio de proyectos estn los conocidos residenciales Catalonia y Cervantes, y sus subsiguientes numeraciones, que aportan a la conservacin y el embellecimiento de las zonas residenciales de Gazcue. Entrevista: 1. Segn informes del Banco Central, el sector construccin ha reflejado una notable desaceleracin en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los aos 2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. Ha sentido usted esta recesin en la construccin? Si hemos visto una recesin en el sector, pero en nuestro caso particular la hemos sentido muy poco. 2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un tcnico de la Cmara Espaola de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su opinin, Para el ao 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado? En mi ltimo proyecto entregado a partir de agosto, me quedan algunas unidades disponibles que andara en el rango del 12%, lo que no me haba sucedido en otros proyectos. Podra decirse que s, que probablemente ha aumentado. 3. Frente a esta situacin, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos econmicos, Qu les recomendara a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios? Todos los negocios son cclicos, y este negocio lleva un ciclo de 8 a 9 aos, no me extraara que este descendiendo porque como economista que soy, he visto eso. Puedo recomendar a aquellos que quisieran ingresar en el negocio inmobiliario, que deben tomar especial precaucin en la gestin del financiamiento. Hace un tiempo que se poda ingresar a base de un financiamiento con un mnimo de capital, hoy, an con las tasas de inters ms bajas, es ms riesgoso, porque los precios de venta que estamos manejando son iguales a los de 5 aos atrs, mientras que han subido los costos, los precios no han podido subirse, por al contrario han tenido que disminuir.
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Por tal razn, el margen de beneficios es menor. Tambin cabe sealar que actualmente se toma ms financiamiento a los bancos y se da menos inicial a los promotores, por tanto se tiene menos capital del cliente para trabajar. 4. En ese mismo orden, actualmente las polticas gubernamentales estn focalizadas en combatir el dficit habitacional actual del pas, una medida para esto es la Ley del Fideicomiso, Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva, combatir efectivamente el dficit? Est usted interesado, dispuesto o ya est planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley? La verdad no me atrevo a externar una opinin acabada, porque yo no estoy en esa rea de esos renglones de viviendas econmicas, y realmente tengo mis dudas. Creo que la Ley del Fideicomiso viene a controlar ms, un mercado que ya est muy controlado, por esto eventualmente se crear un cuello de botella. 5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lled plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de una correcta planificacin. Est usted de acuerdo con esta hiptesis? Por qu? S, absolutamente de acuerdo, porque siempre hay mercado, siempre hay negocios y siempre hay consumos. Necesitamos nuevas estrategias y nuevas formas de mercadear. Yo tengo buenas experiencias que en los tiempos de crisis he podido sacar partida, lo nico que he tenido que tener es ms inventiva y he tenido que tener ms decisin al trabajo. 6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la triple restriccin: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es la aceptacin del cliente. Pueden considerarse vlidos estos parmetros para el caso de proyectos inmobiliarios? Agregara otro requisito? Absolutamente s, esos 4 parmetros son el norte de ROCASA, y hemos velado siempre por cumplirlos. 7. Para los parmetros de tiempo y presupuesto, Qu porcentaje considera que se encuentra dentro de los lmites aceptables para exceder el valor planificado? Tiempo: 10 a 15%; Presupuesto: No s decir, no me he excedido
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8. Se han documentado, en mltiples ocasiones, causas que conllevan a que proyectos no concluyan exitosamente. En el caso de proyectos inmobiliarios, Cules podran ser algunas pautas para llevar a cabo una gestin eficiente? Entiendo que he sido eficiente y ha sido cuidando esos 3 principios que hemos visto, la calidad, el presupuesto y el tiempo. 9. Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los objetivos trazados? En proporcin de los proyectos realizados y aquellos proyectos que no cerraron tal como fueron planificados, Qu porcentaje sera? S, hubo un proyecto y fue debido a un mal estudio del terreno, que me result un material muy arcilloso, y consecuentemente mis costos aumentaron y me vi un poco atrasado tambin. 10. Dentro de los mecanismos de financiacin de los proyectos inmobiliarios, es usual la utilizacin de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de la construccin, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, Est de acuerdo con esta afirmacin? Entiende que se debe a una desconfianza en el sector o a cul otra atribucin se debe? S, ha habido una disminucin. Yo dira ms que desconfianza en el sector, la palabra pudiera ser de espera, debido al cambio del gobierno en el ao pasado y la reforma fiscal de este ao, pudieran haber personas se han detenido un poco esperando a ver cmo van a marchar las cosas. 11. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes limitaciones para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captacin del cliente, descenso del poder adquisitivo de la poblacin, sobre oferta en algunas clases sociales, elevadas tasas de financiacin o desinters en el sector como inversin a largo plazo?Agregara otra? 1) 2) 3) 4) 5) Descenso del poder adquisitivo de la poblacin Sobre oferta en algunas clases sociales Ineficiencia en el proceso de captacin del cliente Desinters en el sector como inversin a largo plazo Elevadas tasas de financiacin
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13. De acuerdo con la Asociacin de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI), la inversin en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un rea de alto retorno con niveles de riesgo moderados, Est de acuerdo con esta afirmacin? Cules riesgos podra mencionar? S, los riesgos que podra mencionar, que son los ms actuales, son los de sobreabundancia de unidades terminadas, y naturalmente la situacin econmica y la capacidad ms limitada de los adquirientes. Otro riesgo importante es el tiempo que dura el promotor en desarrollar y concluir un proyecto, sobre todo por la parte de la financiacin. 14. En un rango del 1 al 5, Qu puntuacin le merece las siguientes problemticas para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra, obtencin de los permisos para la construccin, financiacin del proyecto, capacidad de pago de compradores, altos costos para la construccin?Cul otra agregara? 1) 2) 3) 4) 5) Obtencin de los permisos para la construccin Altos costos para la construccin Financiacin del proyecto Capacidad de pago de compradores Acceso o disponibilidad de la tierra
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Estudio de la Prctica de la Gestin de Proyectos Inmobiliarios Residenciales en el D.N.

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Tabla de Ilustraciones, Grficas y Tablas.

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13. De acuerdo con la Asociacin de Constructores y Promotores de la Vivienda

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