BASES JURDICAS DEL REGISTRO ESENCIA Y FUNCIN JURDICA DEL REGISTRO El Registro busca proteger y asegurar los actos

de transmisin y adquisicin de los predios. Es decir, esta institucin se encuentra exactamente en el medio del fenmeno econmico de circulacin de la riqueza, y ha sido creada con el fin que los adquirentes conserven sus derechos basndose en la publicidad de los actos; y sin que alguna circunstancia oculta pueda afectarles. El Registro, para ser tal, se compone de tres elementos esenciales: i) Archivo de actos y contratos referidos a un sujeto o bien especfico, y en cuya virtud se extienden las distintas inscripciones; ii) Archivo pblico que permite el acceso de todos aquellos que tienen inters en conocer la informacin que contiene; iii) Productor de efectos jurdicos de derecho privado, por lo cual se pone en situacin de ventaja al sujeto que inscribe su derecho; y se perjudica a quien no lo hace. Este es el caso, por ejemplo, de los principios de inoponibilidad de lo no-inscrito (art. 2022 CC), fe pblica registral (art. 2014 CC) y prioridad (art. 2016 CC). Cuando aqu hablamos de "archivo" lo hacemos como sinnimo de compilacin de actos o negocios que se renen con determinado fin. No estamos prejuzgando si el concreto sistema de registro es de los denominados de "transcripcin o archivo" o de "inscripcin o extraccin" El Registro se justifica mediante la siguiente razn de poltica legislativa: otorgar publicidad a las transferencias, con el fin que los derechos o cargas ocultas no perjudiquen a los terceros adquirentes, pues ello simplemente paralizara el comercio y la circulacin de la riqueza territorial a causa de la falta de certeza respecto a la situacin jurdica de los bienes inmuebles (determinacin de su propietario y de los gravmenes cargas que sufre). Esta institucin nace, pues, para cumplir una evidente necesidad de certeza que, en este caso no resulta satisfecha por la sola actividad de los contratantes, sino, viene ayudada por el Estado a travs de la organizacin de un sistema de publicidad. El ncleo de la publicidad es constituir una informacin pblica, y con determinadas garantas, referente a las situaciones jurdicas de carcter inmobiliario o de otras relevantes para el trfico patrimonial. Puede decirse que la publicidad es el acto de incorporacin de la propiedad inmobiliaria y sus cargas en un libro o ttulo formal: el Registro. Las ventajas de la publicidad son las mismas que cualquier otro formalismo, esto es, la certeza y seguridad de los derechos, la limitacin de los conflictos y la movilidad del trfico mercantil. El elevado valor de los inmuebles hace necesaria una especial seguridad en su circulacin, y esa seguridad slo puede lograrse con el conocimiento de sus circunstancias jurdicas El Registro es un instrumento de publicidad-garanta que juega en dos momentos decisivos del fenmeno de circulacin de la riqueza

i) ANTES DE LA ADQUISICIN: anunciando a todos quin es el titular, por lo menos formal, del inmueble que se desea adquirir, as como de las cargas y gravmenes que les afectarn en caso que se concrete el negocio adquisitivo. ii) DESPUS DE LA ADQUISICIN: si el adquirente inscribe su ttulo de adquisicin, lo har invulnerable a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al contenido del Registro, siempre que se encuentre en determinadas hiptesis. Sea en cualquiera de los momentos sealados, el fenmeno publicitario se muestra como la tcnica tipificante de la institucin registral. Se trata de su naturaleza ontolgica, de su modo de ser, de su nervio o ncleo. De all que podamos bautizar a la publicidad legal como la "esencia del Derecho registral", entendiendo el trmino "esencia" en su primera acepcin gramatical, esto es, la que constituye la naturaleza de las cosas, lo permanente e invariable en ellas. Tradicionalmente se consideraba que la publicidad es un principio del Derecho Registral, en calidad de presuncin absoluta de conocimiento de los datos inscritos. Sin embargo, bien vistas las cosas, la publicidad es el modo de ser del Registro, su ontologa, el presupuesto de los efectos, pero que la norma efectual debe concretar en cada sistema jurdico. Por eso es perfectamente prescindible que los sistemas jurdicos incorporen una norma sobre la pura publicidad, y ms bien se concentren en regular los efectos del registro. Sobre el punto tambin es bueno estar prevenidos contra problemas de orden terminolgico. Por tanto, no basta la sola publicidad, que en tal condicin se convertira en simple difusin noticiosa; sino que es menester una notoriedad cuya funcin sea la de proteger derechos. Se trata de una publicidad garantista. Sistematizando todas las ideas expuestas podemos sealar, a grandes rasgos, el engranaje del que se compone el sistema registra: a) El Derecho articula una publicidad mediante la toma de razn o reproduccin de ciertos datos en una oficina abierta a la consulta pblica. Para ello obviamente se necesita de un procedimiento que permita la incorporacin al Registro de los datos en cuestin. b) Pueden ser objeto de publicidad muy diversos fenmenos jurdicos (bienes muebles, inmuebles, estado de las personas, etc.). Una vez determinados los bienes o situaciones objeto de la publicidad registral, el ordenamiento establece cules han de ser las circunstancias o titularidades publicables d) Finalmente, se establece la garanta que otorga la publicidad (efectos), la que tiene diversas modalidades: inscripcin constitutiva (principio de la inscripcin), inscripcin declarativa (principio de la publicidad), convalidacin del acto nulo frente a terceros (principio de fe pblica registral), entre otros. El Registro busca, por tanto, dotar de publicidad a las situaciones jurdicas referidas a los bienes inmuebles, muebles o diversas situaciones jurdicas; de tal suerte que el titular de la prerrogativa cuente con especiales mecanismos de proteccin reforzados para la tutela de su derecho.

2.

EL REGISTRO NO ES VERDAD OFICIAL, SINO UNA MODALIDAD DE APARIENCIA

El Registro publica la realidad jurdica a efecto de lograr seguridad jurdica en los actos de transmisin y adquisicin de bienes; pero nunca puede contraponerse a dicha realidad, bajo pena de limitarse a vivir en una ficcin y, con ello, propiciar el fraude. Por tanto, tiene un carcter netamente instrumental, pues solo da publicidad de la realidad jurdica, pero no la crea. En consecuencia, se trata de una modalidad de APARIENCIA configurada por el Estado para efecto de conseguir seguridad jurdica, con justicia, en las relaciones de transmisin y adquisicin de derechos. La propia doctrina alemana seala que estamos ante una "exteriorizacin artificial" ("kntsliche usssere") frente a las modalidades de "exteriorizacin natural" ("natrliche ussere"), como sera el caso de la posesin. Lo mismo seala la mejor doctrina italiana, cuando observa que el registro no imprime carcter de verdad a aquello que se ha inscrito, sino crea solamente una presuncin de verdad. El registro configura una apariencia en la cual los terceros pueden confiar cuando actan de buena fe; y por tal razn, son protegidos cuando actan sobre la base de esa apariencia, a veces falsa, pero que ha sido creada, o es imputable, al verdadero propietario, quien por esa culpa terica es visto con disfavor por el ordenamiento. Existe una tendencia del derecho registral que insiste en mantener los dogmas supuestamente indiscutibles de otros tiempos, y que soslaya las crticas ajenas ya que pasa rpidamente la pgina frente a las nuevas tendencias. As escuchamos frases retricas, tales como "El Registro es la verdad oficial", "la inscripcin debe ser constitutiva", "la inscripcin dota de oponibilidad", "el Registro protege la seguridad del trfico", "todos los conflictos se resuelven a favor de quien inscribe", "el asiento registral prima sobre el ttulo archivado", "el registrador tiene un mbito pleno de calificacin", entre otras afirmaciones sin sentido y que ya han sido refutadas desde hace tiempo, aunque cada cierto tiempo regresan. La doctrina se basa, as, en el positivismo simpln que rinde culto o veneracin a la ley, y por el cual se busca mantener el statu quo propio de la poca ms negra del liberalismo, es decir, pretende dejar las cosas tal como estn, ya que en la sociedad todo anda muy bien siempre que el Estado no intervenga o se entrometa lo menos posible. Por tanto, el Derecho se reduce solo a malabarismos conceptuales en torno a las reglas jurdicas. De all no se avanza. A veces se dice que el registro no crea una simple apariencia pues se trata de una institucin pblica destinada a contener actos y negocios jurdicos formales; por tanto, su finalidad no podra ser tan pobre como la de conformarse con una simple apariencia de la realidad, sino de establecer una "verdad oficial". La objecin por supuesto que no es vlida, pues el sistema jurdico reconoce mltiples hiptesis, adems del registro, en las cuales el titular aparente requiere de un ttulo formal en el cual fundar la situacin que le favorece. Es el caso del heredero o del acreedor aparente. Qu dirn los contradictores ante estas hiptesis? Son tambin verdades oficiales el poseedor que acta exteriormente como heredero o el acreedor que se encuentra en posesin de un crdito? La respuesta es negativa. En cualquiera de los casos simplemente hay apariencia basada en un ttulo errneo o invlido, pero que hace confiar a terceros en la existencia de un derecho. El Derecho pretende lograr finalidades relevantes de orden social y econmico,

para lo cual se enlaza con los valores fundamentales del ordenamiento, tales como la justicia, la igualdad, la solidaridad, la seguridad, la paz social, el equilibrio de las relaciones patrimoniales, la prohibicin de la arbitrariedad. En otras palabras, no importa tanto el formalismo normativo como la sustancia del mandato jurdico. La construccin sistemtica del Derecho no es un fin en s mismo como pretenden los cultores de este tipo de positivismo, pues incluso los ms destacados partidarios de la dogmtica jurdica admiten que las construcciones legales encierran valoraciones, es decir, se requiere tomar en cuenta la variable funcionalista para no caer en la simple abstraccin vaca de todo contenido. La importancia de la sistemtica en el Derecho no puede ser sobrevalorada, pues el jurista siempre debe estar atento a los lmites a los que est sometida la construccin jurdica de los conceptos; y el primer lmite es la necesidad de un control teleolgico. Es fcil advertir que las normas resuelven un problema social, y no son el pretexto para un debate terico. Los dogmas tienen su asiento en la religin, pero no en el derecho, cuya funcin es resolver conflictos humanos en los que se debe ponderar los intereses en juego desde una perspectiva de valores. El gran profesor italiano Giovanni Tarello habla de la "metajurisprudencia", con lo cual expresa que la teora jurdica desarrollada por los juristas es, en realidad, pura "ideologa", es decir, una concepcin del mundo; y que la ciencia del derecho es simplemente "poltica jurdica", esto es, un conjunto de acciones para concretar y desarrollar esas ideas. El Derecho registral extremista pretende cerrarse en la inscripcin, y con ello adopta una cuestionable postura ideolgica, en pro de los Bancos, empresas financieras, trasnacionales y todos aquellos a quienes solo les interesa lucrar y recuperar su inversin en el menor tiempo posible. De all nacen ideas, tales como que fuera del registro nada existe, no es vlido o carece de relevancia jurdica. En cambio, "el que inscribe cuenta con una garanta absoluta de su derecho". Con este criterio el estudio del derecho debiera iniciarse y concluirse el mismo da, pues todos los conflictos de la vida debieran solucionarse con la frase: "primero en el registro, ms poderoso en el derecho". Es obvio que una concepcin tan exagerada -que tiene otras facetas como su pretensin del "catastro perfecto"- es falsa. En efecto, nunca, en ningn sistema jurdico del mundo se ha pretendido que el registro otorgue garanta absoluta e inconmovible, pues la realidad impone tomar en cuenta otras variables para llegar a una justa y armnica conciliacin de intereses. Por eso hoy, y desde siempre, se reconocen mltiples limitaciones a la actuacin del registro, es decir, aspectos sobre los cuales no juega ningn rol.

Enumeremos algunos: mala fe del tercero, posesin, usucapin, error en las mediciones de las superficies, datos fsicos de la finca, dominio pblico, demanio natural, derechos reales patentes o notorios, elementos de hecho discordantes con la publicidad, adquisiciones originarias, restricciones legales de la propiedad, dobles inmatriculaciones, entre muchos otros. En consecuencia, el registro solo puede otorgar una relativa seguridad, pues nada ni nadie puede avanzar ms all de eso. Los extremistas siguen soando, y lo seguirn haciendo, con el mito de la seguridad plena. Nosotros sostenemos la idea de un Derecho registral de tipo realista, que tome en cuenta las complejidades de la vida en relacin, y no se cierre en las formas. Recordemos que el registro es, quirase o no, un formalismo, por lo cual tiene todas las

ventajas de tal (certeza, seguridad, fehaciencia), pero tambin tiene todos los inconvenientes de ceirse a la etiqueta y abandonar el contenido (fraudes, engaos, apariencia, mala fe, injusticia). Muchas veces se dice que el registro protege al diligente que inscribe y no al negligente que se mantiene en la clandestinidad. Pues bien, esa es una forma de ver las cosas, a veces interesada con el fin de proteger a los inversionistas, a los poderosos, a las trasna-cionales. Pero existe otra perspectiva: qu importa el diligente que inscribe, por ejemplo, si hace ms de diez aos no posee! Ante ello, cabe preguntarse, qu es ms relevante? Inscribir y guardar un ttulo formal en el escritorio; o disfrutar de los bienes, producir, generar riqueza, mover la economa. Cmo dice VALLET DE GOYTISOLO, se puede ser diligente en lo formal (registro) pero negligente en lo sustancial (usar y disfrutar de los bienes). Por tanto, hay que descartar este argumento facilista. El "nuevo Derecho registral", por tanto, se enfoca en la complejidad del problema, asumiendo que el registro es un importante instrumento que otorga garanta relativa a los actos de transmisin y adquisicin de bienes, pero que puede ser sobrepasado por otros valores que el ordenamiento considere preferibles. El Derecho registral "extremista" (aunque se le denomine "moderno", de acuerdo al Congreso Internacional, antes citado) es partidario de la frase "El Registro es la verdad oficial", lo cual constituye un error desde su propio enunciado. En buena cuenta, el registro se convierte por arte de magia legislativa en la "verdad oficial", o la nica realidad. La "verdad oficial" en el registro implica negar la realidad, vivir en una ficcin, volver al mundo platnico de las ideas; y eso en el Derecho conlleva a deslegitimar cualquier orden jurdico. Nunca un sistema de normas puede asentarse en la sola apariencia o en la ficcin sin contenido. Vamos a poner un ejemplo sobre los efectos que produce encerrarse en el formalismo y desor la realidad. Hoy el nmero de parejas en unin de hecho supera notoriamente a las nacidas del matrimonio. Esa es una verdad incontrastable y fuera de discusin. Paradjicamente el Cdigo Civil regula las uniones de hecho en 2 artculos, mientras que el matrimonio tiene 200; pero en fin, ese es otro tema derivado del desfase de nuestro legislador. Pues bien, qu pasara si un hipottico legislador, apegado a las formas, decidiera desconocer las uniones con-vivenciales a efecto de prestar reconocimiento exclusivo al matrimonio? Acaso ello impedira que se produzca el concubinato? Por supuesto que no. El resultado de un ordenamiento solemne, como el propuesto, conllevara a la disolucin del orden jurdico, pues rpidamente la sociedad dejara de sentirse representada por ese derecho de formas, y que no tiene en cuenta los hechos. Otro ejemplo nos sirve para cerrar la idea: la doctrina tradicional de las corporaciones seala que las personas jurdicas son entidades ficticias, carentes de fundamento natural, y que en todo caso se trata de un mecanismo tcnico-jurdico para que los derechos patrimoniales cuenten con un sujeto-titular. Es la tesis de Savigny y Windscheid, grandes juristas germanos del siglo XIX. Por el contrario, Gierke y Zitelmann patrocinan la denominada teora de la realidad, orgnica o germnica de la persona jurdica. Para ellos, los miembros de la organizacin quedan comprendidos en una "personalidad social" que se diferencia profundamente de la suma de voluntades

individuales. La doctrina alemana termin inclinndose por esta segunda postura, bsicamente por la fuerza persuasiva de su discurso, basado en la existencia de un organismo social que se percibe por la unidad de efectos, de lo que se deduce la unidad de su ser. Sin embargo, la teora de la realidad de las personas jurdicas es inaceptable en la actualidad. Si fuera as, entonces el ser humano y la entidad colectiva se encontraran en el mismo plano ontolgico. El hombre y la persona jurdica seran exactamente lo mismo; y la primera persona jurdica que existe es el Estado. Esa equiparacin, sin embargo, debe rechazarse, pues el hombre es el fin del Estado, es la nica realidad para el Derecho; y no al revs. Ntese el riesgo de una tesis que sostiene la igualacin entre el ser humano y las personas jurdicas (empezando por el Estado), ya que si fuesen lo mismo, entonces sera posible que el primero sea sacrificado en nombre e inters del segundo. Esa es la excusa perfecta para las tiranas y los violadores de los derechos humanos, pues all se asienta la tristemente clebre "razn de Estado", que no es otra cosa que superponer el Estado al ser humano. Por tanto, la persona jurdica no es jams realidad, ni se equipara al hombre, sino ficcin o mejor todava, mecanismo tcnico-jurdico que solo se reconoce cuando obtiene un fin razonable. La disquisicin anterior no es meramente especulativa, sino tiene relevante importancia prctica. Por ejemplo, el ao 2010 el Tribunal Supremo de los Estados Unidos se pronunci sobre la constitucionali-dad de una ley (votacin favorable, pero ajustada, de 5-4) que elimin los topes a las corporaciones en el aporte de las campaas polticas. El argumento central fue muy simple: si las personas naturales no tienen lmites, entonces las personas jurdicas tampoco deben tenerlos. Esto es aplicacin concreta de la teora de la realidad. El problema es que esta injusta igualacin permite que las campaas polticas se inunden con dinero de las corporaciones, cuyo fin no es filantrpico sino lucrativo. Y cul es el objetivo del aporte? Simplemente lo que pretenden es ganar dinero, y para ello la poltica es una cuestin meramente instrumental, y no ideolgico o de principios. Pues bien, la ingenua equiparacin entre el ser humano y la entidad colectiva conlleva la destruccin de la democracia como sustento del rgimen poltico, pues ya no manda la voluntad del pueblo adoptada mediante un debate libre, pblico e igualitario, sino la voluntad de las corporaciones. Por eso, hay que rechazar enfticamente la teora de la realidad u orgnica de la persona jurdica. Otra consecuencia de sostener la tesis de la ficcin de la persona jurdica: con ella se puede levantar el velo de la personalidad cuando existe abuso o fraude, pues se le tipifica como simple mecanismo tcnico que puede ser superado cuando su finalidad se ha desviado y llega al hecho ilcito. Por el contrario, una persona fsica, un ser humano, nunca podra sufrir la desestimacin de su personalidad por ms repulsivos que sean los actos que cometa. Mucho cuidado, entonces, con el afn de copiar cualquier cosa por el solo hecho de tratarse de una doctrina extrada de un Derecho de calidad tcnica indudablemente superior al nuestro. Hay que pensar primero las razones y el contexto que justifican la importacin normativa. Por ejemplo, el Derecho germnico histrico tiene carcter colectivista y formalista. De all que aparezcan institutos tales como la Gewere (posesin), la comunidad germnica sin cuotas -a diferencia de la copropiedad romana netamente individualista, el registro constitutivo y la teora de la realidad de las personas jurdicas. Ntese que existe un claro desvo favorable a las formas (Gewere, Registro) y a las entidades colectivistas en donde el sujeto individual no tiene peso por

s mismo. El grupo pesa ms que el sujeto. Esa es la razn inspiradora, por ejemplo, de la comunidad en mano comn o germnica. Sin ningn reparo, los juristas alemanes de principios del siglo XX se muestran orgullosos en relievar la superioridad del colectivo sobre el hombre. As se dice: "Mucho ms importante es la consideracin dada a las corporaciones (Genossenschaften) en la historia de la economa y del Derecho alemn. El antiguo Derecho alemn descans en gran parte sobre la agrupacin orgnica de los individuos, en la personalidad colectiva real de la <corporacin> y su reconocimiento como personalidad jurdica al lado de y sobre el individuo". Sin embargo, el estatismo autoritario y el formalismo estn superados. Hoy nadie niega la primaca del ser humano, nica realidad para el Derecho, que se alza sobre el Estado. Nadie podra sostener que el grupo vale ms que el individuo, por la sola consideracin numrica. Cada hombre es un fin en s mismo, y el fin del Derecho es proteger su dignidad. Por otro lado, el formalismo, como ya hemos visto, se contenta con los ritos y solemnidades, pero descuida la sustancia. En la actualidad, el valor justicia se impone netamente sobre la forma. En conclusin, los dos antiguos "valores" sobre los que se asentaba el Derecho germnico ya no rigen ms. Sin embargo, todava seguimos creyendo en el registro constitutivo como sumo elemento del formalismo? Si los fundamentos de la institucin desaparecieron, entonces tambin ocurre lo propio con la institucin misma. Tngase en cuenta que mientras en la Filosofa del Derecho se habla de la "derrotabilidad" de los principios jurdicos, en tanto es perfectamente posible que queden parcialmente de lado cuando entran en conflicto dos o ms principios. Ello significa que en el mbito de los derechos fundamentales se acepta la relatividad de soluciones; mientras que en el registro se camina contracorriente, pues all se postula el absolutismo de la "verdad oficial, nica y sagrada". Es decir, un derecho registral en contradiccin con la filosofa y teora jurdica de la postmodernidad. En conclusin, el registro es un formalismo, por lo que su encuadre dogmtico es el de una apariencia. La forma jams puede rebelarse contra la verdad ni sustituirla en todos los casos, ni siquiera en la mayora de ellos. 3. FUNCIN PRIMARIA DEL REGISTRO: CONFIGURAR UN TTULO ESPECIALMENTE CALIFICADO DE LOS DERECHOS Uno de los problemas fundamentales del derecho privado prctico es dilucidar la condicin del propietario y la adecuada prueba de su derecho (ttulo). En buena cuenta, lo que se busca es configurar un rgimen legal de prueba de la propiedad que permita responder con facilidad a las siguientes preguntas: Quin es el propietario de un bien? Qu ttulos puede exhibir el propietario como prueba eficaz? Qu otros derechos concurren con el propietario respecto al mismo bien?

Desde muy antiguo se advirti que el tema era sumamente complejo, en tanto, la adquisicin a ttulo derivativo implica siempre una investigacin preliminar respecto al poder de disposicin invocado por el enajnate, y ante lo cual, el adquirente se halla obligado a exigir que aqul pruebe su derecho, esto es, ser propietario. En efecto, cuando

el adquirente recibe a ttulo derivativo un bien, la validez de su adquisicin depende de la adquisicin de su causante, y as sucesivamente hasta el propietario original. La dificultad que entraa probar toda la cadena de las sucesivas transmisiones que se han producido hasta llegar al propietario actual, se llam desde el derecho romano como "probatio diablica", lo que aluda a una prueba muy difcil o imposible de alcanzar. As pues, en el derecho romano rigi en toda su extensin la regla por la cual no se puede transferir a otro ms derecho del que uno tiene. De este principio resulta que, para enajenar, es preciso ser propietario, y en consecuencia, probarlo. ALVAREZ CAPEROCHIPI considera que la propiedad no slo est inseparablemente ligada a su prueba, sino adems que la on-tologa del derecho de propiedad es puramente formal y se reduce a la titulacin. En consecuencia, la sola apariencia derivada del Registro es titulacin e instrumento privilegiado de prueba; por lo cual, la realidad de la propiedad se encuentra indisolublemente unida con su prueba. Si todo hecho jurdico se apoya en una situacin jurdica inicial, ello quiere decir que la eficacia de todo negocio jurdico depende de que ste haya sido realizado por el sujeto de la situacin jurdica inicial y de la efectiva realidad de su titularidad. As resulta obvio que la consumacin de cualquier negocio dispositivo sobre un bien inmueble depender de la titularidad que el transferente tenga sobre dicho bien, es decir, que se trate de su propietario. La prueba se preestablece con el ttulo de adquisicin, en especial, tratndose de bienes inmuebles. En este sentido, la prueba de la propiedad se encuentra ntimamente vinculada con el ttulo que el propietario pueda exhibir frente a los terceros, el mismo que debe estar en capacidad de producir certeza respecto de su contenido. La vocacin del Registro de la Propiedad es constituir un elemento que sustituya los orgenes inciertos de la propiedad por otros de carcter cierto, y adems con el aadido de la publicidad. De esta forma, el Estado organiza un sistema que permite contar con un ttulo formal de prueba de los derechos; de esta forma, el comprador, o el acreedor hipotecario, podr gozar de certeza respecto de las adquisiciones que realizan y, en ese sentido, se asegura la rentabilidad de sus proyectos de inversin (predictibilidad). Precisamente, el Registro facilita el conocimiento del estado jurdico de los derechos, proporcionando un ttulo (o conjunto de ttulos) con investidura formal, y que tiene influencia en dos momentos: durante la fase de conservacin del derecho correspondiente al titular inscrito, y durante la fase de renovacin del derecho referido a un tercer adquirente. La institucin del Registro no tiene base constitucional, pero se incardina dentro del principio implcito de seguridad jurdica. Pero, advirtase que el reconocimiento de su importancia social como mecanismo para el desarrollo y la creacin de riqueza, no obsta para encuadrarlo como un medio o instrumento para la ejecucin de otros fines. As lo ha manifestado el Tribunal Constitucional: "Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los trminos que nuestra Constitucin lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestin de simple conviccin, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurdica que la oponibilidad otorga, las consecuencias econmicas que a ella le son consustanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad en un

registro pblico el medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal y se convierte en una garanta institucional para la creacin de riqueza y, por ende, para el desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo" (Exp. N 0016-2002-AI/TC, 5o fundamento jurdico). El Tribunal seala claramente que el registro es un "medio" que, para cumplir su autntica finalidad, necesita acercarse lo ms posible a la realidad. No es que el registro cree la realidad o sea la realidad en s misma, pues ello significara una inaceptable reduccin formalista del Derecho; sino que debe igualarse a la realidad jurdica. Esto es, debe configurar una prueba de la propiedad, ms o menos ajustada a los hechos, para que pueda cumplir su fin de seguridad jurdica con justicia. El Registro publica la realidad; pero no la inventa, no la crea, no la reduce ni la minimiza. Por tanto, la finalidad del Derecho registral es arbitrar un sistema que permita conocer el estado de los derechos (por ejemplo: la informacin sobre el propietario, los gravmenes, la situacin fsica), facilitando de esta manera el trfico patrimonial en condiciones armnicas de justicia y seguridad. En este sentido, la doctrina ms moderna viene proclamando las ventajas de un sistema sin soluciones radicales, en donde la inscripcin juegue un papel importante para la seguridad del trfico, pero sin cerrar los ojos a la realidad extrarregistral. El Registro es una institucin creada para dar respuesta a las apremiantes necesidades de facilitacin del trfico patrimonial, de certidumbre en la titularidad de los derechos y de estabilidad en la circulacin de la riqueza, por lo que se debe encuadrar como una figura de SEGURIDAD JUSTA, y no slo ante un instituto de mera seguridad vaciado de contenido o sin finalidades valiosas. Detrs de ella subyace una racionalidad lgica y econmica, as como un apego profundo por la conducta leal y honesta, es decir, por el acto bueno y justo. Desde nuestra perspectiva, no basta con la seguridad jurdica a rajatabla, esto es, proclamar la verdad dogmtica del registro y olvidarse de sus lmites intrnsecos (defectos, inexactitudes, imposibilidad de contradecir la realidad notoria, la posesin, etc.) y de sus lmites extrnsecos (fraude, mala fe, etc.). Debemos recordar en este punto que una seguridad, as entendida, llevar inexorablemente a una situacin de desorden o de incumplimiento de la ley (desuso de la norma). La proteccin al adquirente de buena fe no puede realizarse sin que el verus dominus cuente con unas garantas institucionales que hagan reducir casi hasta el lmite del absurdo las posibilidades de error o despojo de su derecho. En este punto se aprecia con claridad los fundamentos que se hallan detrs de recusar la inscripcin constitutiva, as como de los beneficios de dar entrada a la buena fe como elemento necesario en la proteccin registral, y en la preferencia del usucapiente sobre el tercero registral. Por lo dems, el registro trata de conseguir la verdad, aunque sepa que no siempre lo conseguir, para lo cual se reviste de las mayores garantas institucionales a efectos de que el propietario inscrito coincida con el mismo que indica la realidad jurdica; de all se explica las garantas de la titulacin autntica, calificacin tcnica del registrador, ordenacin a travs del folio real, tracto sucesivo, respeto de la prioridad, entre otros factores que sustentan la organizacin del Registro. Todos estos mecanismos aseguradores tienen como finalidad salvaguardar el principio de justicia, y no la seguridad jurdica por s misma. El Registro debe entenderse como un instituto de paz jurdica, de estabilidad social, de tranquilidad ciudadana en el mbito patrimonial; pero, lo ms importante es que se encuentra inspirado en la tutela de las conductas leales y honestas, en la proteccin de los terceros de buena fe y en la evitacin de los fraudes.

El Registro busca publicar la realidad jurdica a efecto de lograr seguridad jurdica en los actos de transmisin y adquisicin de bienes; pero nunca puede contraponerse a dicha realidad, bajo pena de limitarse a vivir en una ficcin y, con ello, propiciar el fraude. Nuevamente debemos recordar que el Registro es un medio, y no un fin por s mismo. En tal sentido, la mecnica de inscripcin y publicidad solo se justifica dentro del contexto de un sistema patrimonial sano, honesto, justo, seguro; en donde la informacin registral d publicidad de los hechos, sin crearlos o sin deformar la realidad. El "Derecho registral extremista" pretende cerrarse en la inscripcin, y con ello adopta una cuestionable postura ideolgica, en pro de los Bancos, empresas financieras, trasnacionales y todos aquellos a quienes solo les interesa lucrar y recuperar su inversin en el menor tiempo posible. De all nacen ideas, tales como que fuera del registro nada existe, no es vlido o carece de relevancia jurdica. En cambio, "el que inscribe cuenta con una garanta absoluta de su derecho". Con este criterio el estudio del derecho debiera iniciarse y concluirse el mismo da, pues todos los conflictos de la vida debieran solucionarse con la frase trillada: "primero en el registro, ms poderoso en el derecho". En efecto, nunca, en ningn sistema jurdico del mundo se ha pretendido que el registro otorgue garanta absoluta e inconmovible, pues la realidad impone tomar en cuenta otras variables para llegar a una justa y armnica conciliacin de intereses. Por eso hoy, y desde siempre, se reconocen mltiples limitaciones a la actuacin del registro, es decir, aspectos sobre los cuales no juega ningn rol. Enumeremos algunos: mala fe del tercero, posesin, usucapin, error en las mediciones de las superficies, datos fsicos de la finca, dominio pblico, demanio natural, derechos reales patentes o notorios, elementos de hecho discordantes con la publicidad, adquisiciones originarias, restricciones legales de la propiedad, dobles inmatriculaciones, entre muchos otros. En consecuencia, el registro solo puede otorgar una relativa seguridad, pues nada ni nadie puede avanzar ms all de eso. El Registro busca reflejar la realidad, y el siguiente texto lo manifiesta en forma esclarecedora: "El registro no crea la propiedad, ni siquiera la define, sino que el registro es un mero instrumento para identificar, proteger y servir a la propiedad, a la que presta certeza; pero certeza limitada ontolgicamente por el problema de los origenes: el registro resuelve en cierta medida el problema de la incerteza del ttulo, pero no el de la incerteza de la causa y el objeto de la propiedad, y no resuelve tampoco el problema del carcter corrosivo del transcurso del tiempo. El Registro de la propiedad presenta tambin sus lados lados sombros. Un Estado absoluto predica un registro de eficacia absoluta, y entonces un ngel cado se levanta amenazante y nos mira a los ojos. La fascinacin por la eficacia del registro no nos debe olvidar los riesgos que su utilizacin abusiva comporta: a mi parecer algunos sistemas regstrales han legitimado arbitrariedades notorias, estn montados sobre la supremaca absoluta del libro (la voluntad poltica) sobre la realidad, y se basan efectivamente en la injusticia de expropiar (por la mera inscripcin del nombre de un propietario en unos libros) al propietario real sin indemnizacin. El registro sirve entonces para legitimar lo que no es sino un expolio de personas o colectividades, para condenar a todos aquellos que no estn inscritos en el libro. El progreso material y el deseado desarrollo econmico se pretende entonces negando la

propiedad, derecho natural, y sin querer volver la vista atrs, a la significacin del hombre y su dignidad como fin y presupuesto a todo sistema jurdico. Entiendo desde esta perspectiva que el Registro est definido por dos lmites estructurales ontolgicos: de una parte el hombre es anterior a la organizacin que le sirve (y la propiedad como realidad del hombre es anterior a su publicidad registral); de otra parte, la eficacia de la publicidad est determinada por sus presupuestos y medios tcnicos". El "Derecho registral realista" se enfoca en la complejidad del problema, asumiendo que el registro es un importante instrumento que otorga garanta relativa a los actos de transmisin y adquisicin de bienes, pero que puede ser sobrepasado por otros valores que el ordenamiento considera preferibles. 4. FUNCIN COMPLEMENTARIA DEL REGISTRO: PROTECCIN DE LOS TERCEROS QUE CONFAN EN LA APARIENCIA REGISTRAL La doctrina de tutela de la apariencia vincula una serie de institutos jurdicos, tales como la posesin, el registro, los ttulos valores y los instrumentos de legitimacin. En todos ellos puede constituirse un tercero protegido por efecto de su confianza en la situacin de apariencia. Eso no es nada nuevo y se conoce desde hace mucho tiempo. Recurdese que los pandectistas alemanes del siglo XIX, influidos en el liberalismo econmico que pretende hacer circular la riqueza sin tropiezos para beneficio del capitalismo, son los mismos que desarrollaron las teoras modernas aquellas instituciones jurdicas. Por tanto, resulta obvio que la doctrina mercantil y la civil se han influenciado recprocamente.Sobre el particular, el profesor italiano Damelio sostiene lo siguiente: "En el mundo jurdico el estado de hecho no siempre corresponde al estado de derecho; pero el estado de hecho, muchas veces y por consideraciones de orden diverso, merece el mismo respeto que el estado de derecho y, en ciertas condiciones y con relacin a ciertas personas, produce consecuencias no diferentes de las que derivaran del correspondiente estado de derecho. Uno de estos casos es la apariencia del derecho. Existen, en efecto, situaciones generales por las cuales quien ha confiado razonablemente en una manifestacin jurdica dada, y se ha comportado de acuerdo con tal manifestacin tiene derecho a contar con ella, aunque la manifestacin no corresponda a la realidad. El conflicto se presenta entre el propietario que desea conservar su derecho; mientras que por el otro lado se encuentra el tercero que pretende confirmar su adquisicin en mrito a su confianza en una situacin de apariencia razonable, que a cualquiera lo hubiese engaado, y a pesar de que el transmitente no era el titular del derecho. El primero representa la "realidad jurdica", pero que a veces es insondable u oculta para la generalidad. La segunda representa la "apariencia", cuya notoriedad o publicidad hace que un tercero pueda engaarse, de buena fe, creyendo que esa circunstancia aparente es conforme a la verdad y, en consecuencia, dicho tercero acta como si fuese tal. Siendo as, se produce un conflicto entre el verdadero titular, que de alguna manera termina con su derecho en cuestionamiento; y por el otro lado, se encuentra el tercero de buena fe que supuso, y el contexto lo avalaba, que su adquisicin era correcta y ajustada al derecho (cualquier persona se hubiese engaado en dichas circunstancias; de all nace el nombre de la doctrina del "error comn", tpica

de los franceses, por la cual todos hubiesen sufrido ese error). Cuando vence la apariencia entonces se deroga la regla general (nacida de la pura lgica y de la ordenacin justa del sistema patrimonial) por la cual "nadie da ms derecho del que tiene" (nemo plus iuris). Por tanto, si A es propietario entonces la transferencia que hace a B logra que el derecho pase de manos. Por el contrario, si A no es titular, entonces B nada recibe. Sin embargo, la apariencia logra, a veces, que se produzca una adquisicin vlida a pesar que el transmitente no sea el titular del derecho. Entonces B deviene en propietario aunque A no tenga derecho alguno. Un ejemplo simple para aclarar la hiptesis: A vende una computadora porttil a B, y en esta clase de bienes personales probablemente el vendedor ya no cuenta con el ttulo formal adquisitivo del dominio; pero mantiene la posesin, y sobre esa apariencia que parece confirmar su titularidad, resulta que B se persuade y lleva a cabo la compra. Sin embargo, A no era el verdadero propietario, sino C, quien haba entregado el bien a A con el fin que realice un servicio de mantenimiento. Se produce, as, un claro conflicto entre la verdad y la apariencia, que en varios ocasiones se resuelve a favor de esta ltima, en atencin a la especial valoracin que el legislador hace con relacin al sujeto de buena fe. Es injusto despojar al verdadero domino C, pero tambin parece dramtico defraudar la buena fe de B. El art. 948 CC resuelve la cuestin con una solucin matizada, sin extremismos, valorando ambas posiciones jurdicas. Pues bien, para hallar una solucin armoniosa es necesario pender en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por una solucin facilista en aras de la simple seguridad jurdica ("solo el titular inscrito es propietario y vence siempre en caso de conflicto"). Si bien existe un "inters del adquirente" por consolidar la transmisin (a quien usualmente denominamos "tercero"), tambin existe un legtimo "inters del propietario" en conservar su derecho. En tal sentido, debemos quedar prevenidos de las soluciones mgicas y dogmticas, pues se hace necesario repensar los intereses en pugna que se encuentran detrs de todo conflicto. La doctrina ha advertido con toda razn que el principio de la autonoma privada impide generalizar la proteccin de los terceros adquirentes de buena fe en perjuicio de los titulares de los derechos que hayan procedido rectamente, en tanto ello implicara subvertir las bases mismas del Derecho Privado, ya que en tal caso se legalizara sin ms la extraccin impune de bienes sin el consentimiento del titular. Es un sentimiento natural de la conciencia humana que nadie puede ser despojado en forma arbitraria de su patrimonio. En tal sentido, qu diran las encuestas ante una pregunta como sta: usted acepta ser privado de un bien suyo por una falsificacin o por error del notario o del registro? La respuesta es obvia, y demuestra que un sistema jurdico no puede apoyarse en simples reglas tcnicas de certeza, desprovistas de moralidad y justicia para la sociedad a la cual van dirigidas; por tanto, un sistema legal debe tener viabilidad social y legitimidad en cuanto a los valores compartidos por esa misma comunidad. La seguridad jurdica, efectivamente, no implica una injusticia per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el inters exclusivo de una de las partes del conflicto, y con ello olvidarnos de las razones del otro lado. Por tanto, no basta salvar el tema con frases retricas como la "seguridad del trfico" o "la economa exige certeza", entre otras. La cuestin es mucho ms complicada y exige una adecuada ponderacin. Siendo as, rechazamos la ilusin ptica de que "toda seguridad ya es justicia", por lo que es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor

solucin segn las circunstancias. En tal contexto, los principios regstrales de proteccin a los terceros, tales como el de inscripcin declarativa -preferencia del ttulo inscrito sobre el no-inscrito (art. 2022 CQ-, o la fe pblica registral -proteccin del titular inscrito frente a un negocio nulo antecedente (art. 2014 CC)-, simplemente resuelven los problemas tcnicos derivados de sujetos que se encuentran en conflicto por la existencia de distintos ttulos de propiedad sobre el mismo bien, u originadas por la nulidad de dichos ttulos, y ante esa situacin de incertidumbre jurdica se requiere de un mecanismo racional que decida el conflicto. En otras palabras, el ordenamiento siempre preferir un ttulo sobre el otro, por lo que la existencia de la norma conflictual se hace imprescindible. En todos los casos habr un comprador que se vea privado del derecho, ya sea por aplicacin de los principios regstrales o de cualquier otro criterio, tal como la antigedad del ttulo o la toma de posesin. Sin embargo, la Constitucin protege la propiedad ya adquirida (art. 70), as como la libertad contractual como mecanismo para que los bienes circulen en el trfico (art. 214); por tanto, no puede aceptarse que un propietario pueda ser despojado o "expropiado" (en sentido no-tcnico) de manera impune cuando no existe un valor fundamental que justifique esa solucin extraordinaria por la que un titular es privado del derecho en contra de su voluntad. Aqu se encuentra en juego la racionalidad misma del sistema patrimonial basado en intercambios voluntarios y en el reconocimiento de la posesin. En este mbito no es posible oponer el inters de la colectividad que favorezca al tercer adquirente, enfrentado al del propietario individual, pues tambin existe un inters colectivo en la conservacin de la propiedad en manos de su titular. Y no se diga en forma demaggica que la defensa del propietario rentista es un simple rezago del individualismo; pues resulta evidente que las adquisiciones a non domino jams buscan socializar la propiedad, sino simplemente atriburselos a otro sujeto. Por el contrario, la proteccin absoluta del adquirente, por sobre el titular real, constituye uno de los postulados naturales del liberalismo salvaje del siglo XIX, por el cual se afirmaba la necesidad que los bienes circulen a cualquier costo, fomentando la especulacin con el valor de cambio de las cosas, antes que el disfrute'1201. El neoliberalismo trasnochado se disfraza con el anlisis econmico del derecho para revivir las mismas tesis de hace ms de doscientos aos. La circunstancia natural o normal es que se imponga la realidad jurdica, esto es, que se proteja al verdadero propietario, sin importar que exista un tercer adquirente de buena fe, cuya cadena de dominio se basa en un ttulo nulo, por lo que en teora su adquisicin se desmorona. Sin embargo, en determinadas circunstancias excepcionales se valora en forma preferente la posicin del tercer adquirente, por sobre la del propietario, ya que se produce un fenmeno denominado "proteccin de la apariencia", cuando un cierto hecho ha producido un "error comn", esto es, cualquier persona en tal situacin hubiese credo que proceda conforme a derecho, y siempre que se encuentre amparado en una norma legal. Es necesario que el titular acte con culpa (imputabilidad), pues solo de esa forma se explica que la apariencia termine imponindose a la realidad jurdica. Caso contrario, no hay razn justificativa para que el Derecho renuncie a la verdad, ni para que se despoje a un titular cuyo derecho se encuentra protegido por mandato de la Constitucin mediante la denominada "garanta de indemnidad". Los principios regstrales son hiptesis concretas de proteccin de la apariencia, de

mbito excepcional, y de aplicacin estricta con el fin de salvaguardar algunos actos de adquisicin que se fundan en la confianza de uno, y que se origina en la apariencia creada por culpa de otro. Puestos en la balanza ambos intereses, la inocencia y diligencia se valora en nivel superior frente a la negligencia de quien no cumple la carga legal de conservacin de su derecho. Un caso concreto son las falsificaciones de instrumentos pblicos que, a pesar de tal circunstancia, llegan a inscribirse; y luego permiten seguidamente que un tercero adquiera confiado en la apariencia registral. Normalmente se sostiene que tal situacin conlleva que el tercero mantenga su adquisicin por virtud del principio de fe pblica registral (art. 2014 CC). sta es una hiptesis tpica de interpretacin que infringe la Constitucin, pues desnaturaliza la garanta de indemnidad que forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad. La razn de ello es muy simple: no basta la buena fe del sujeto (tercero) a quien se quiere proteger; pues adems se necesita la culpa de quien se quiere despojar (propietario), esto es, que la apariencia sobre la cual confa el tercero, haya sido creada o le sea imputable al titular del derecho. 5. PUEDE DISTINGUIRSE LA APARIENCIA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL? Un sector de la doctrina seala que la publicidad registral es una hiptesis de autoresponsabilidad objetiva, por cuanto la carga de conservacin, que corresponde al titular del derecho, y la carga de comprobacin, que corresponde al tercero, se objetivan al mximo a travs del juego de la inscripcin; por el contrario, a extramuros de la publicidad, se encuentra las hiptesis de autoresponsabilidad subjetiva, en donde las cargas de conservacin y comprobacin requieren de alguna dosis, mayor o menor, de subjetividad por parte de los sujetos protagonistas. La apariencia es una figura que se ubica dentro de esta segunda hiptesis, en la cual se encuentran dos intereses contrapuestos: uno, preconstituido y ya garantizado por la ley, y el otro inters sobrevenido y ligado a un acto o negocio jurdico; en los casos de apariencia se elige el segundo inters a condicin de que el equvoco en la carga de comprobacin se concrete en un error excusable, y el error tenga su causa en la situacin objetiva idnea para justificar el error, aunque aqu entra en discusin si se requiere, adems, de una conducta imputable del titular primigenio a efectos de que se produzca la apariencia. En efecto, el error del tercero puede ser causado por dolo o culpa del titular del derecho subjetivo (apariencia culposa) o bien ser causado solamente por la situacin de hecho que se manifiesta falsamente (apariencia pura). La distincin entre "apariencia" y "publicidad registral" como si fuesen dos cosas distintas, aunque vinculadas, no es aceptable, por los siguientes fundamentos: i) Se trata de una clasificacin dogmtica, simplemente terica, que privilegia el conceptualismo antes que la moralidad de la solucin. Por ejemplo, segn FALZEA, la publicidad registral no necesita conducta imputable del titular primigenio, pues se trata de un grado mximo de objetivizacin de la tutela; pero en los fenmenos de apariencia, s es necesario una dosis subjetiva. Esta es la conclusin de la tesis dogmtica, pero olvida la salida moral. En efecto, la nica forma racional de admitir que un titular sea despojado de su prerrogativa es cuando ha contribuido con el error del tercero, esto es, que la situacin de hecho notoria sea imputable al titular del inters preconstituido. ii) La diferencia alienta la tesis, claramente errnea, de que el registro es una

"verdad oficial", objetiva, en la que no entra en juego las cuestiones subjetivas. De esta forma se olvida que el registro no es una verdad por s misma; no es un fin; sino, solo un medio para reflejar la verdad. Lo contrario implica un sobredimensionamiento del formalismo y de la perspectiva estatista del derecho. iii) La distincin terica entre los diversos supuestos de proteccin de los terceros, solo lleva a una visin parcial del fenmeno; lo que impide conocer los principios que lo inspiran. Casi se le trata como soluciones arbitrarias del legislador. En consecuencia, la tutela que otorga el registro a favor de los terceros es un caso ms de la doctrina general de proteccin de la apariencia, que engloba las hiptesis de posesin, ttulos valores, ttulos hereditarios o crediticios aparentes, el registro, entre otros. Un ejemplo: A es el heredero aparente, quien luego vende un bien mueble no registrador de la herencia a B; si este ltimo tiene buena fe y la posesin, entonces resultar tutelado por efecto del art. 665, Io prrafo CC, aun cuando el heredero real sea X. Por tanto, el adquirente del bien no registrado se hace propietario aunque el transmitente no lo sea, siempre que reciba la posesin y acte de buena fe. Aqu, aprecese la identidad de requisitos entre el 665, Io prrafo y el 948 CC. Aqu se nota la importancia de la apariencia en las adquisiciones a "non domino", pues la posesin es el hecho aparente en el cual confa el tercero, aun cuando la posesin no sea parte del fenmeno transmisivo de la herencia. La apariencia, en los casos patolgicos, se sobrepone a la hiptesis de normalidad. Eso es lo que ocurre, precisamente, en el art. 1135, que requiere inscripcin, a pesar que en la hiptesis ordinaria de transmisin de inmuebles no se necesita del registro, y basta el solo consentimiento (art. 949 CC). 6. REFUTACIN DE LOS CONCEPTOS DE "SEGURIDAD JURDICA ESTTICA" Y "SEGURIDAD JURDICA DINMICA" Tambin se sostiene de forma ingenua que el Registro sirve para favorecer a los terceros, es decir, a los que adquieren derechos, y en el caso de conflicto su posicin jurdica es privilegiada frente al propietario, ya que se encuentra en juego el principio de seguridad del trfico o de proteccin de los terceros adquirentes. De esta forma buscamos sentirnos bien con nosotros mismos; lavar nuestras conciencias ante el drama que significa despojar a un ser humano de su propiedad adquirida probablemente con el sacrificio de toda una vida, y por el solo efecto de un formalismo. As se dice que la preferencia del adquirente ("seguridad dinmica") se debe a que ste es un inversionista, un productor, un creador de riqueza, un hombre activo que hace y construye para beneficio de la economa; por el contrario, el despojo que se comete contra el propietario actual ("seguridad esttica"), est justificado porque se trata de un sujeto improductivo, rentista, que no mueve la economa, que est cruzado de brazos, que no da utilidad social a la riqueza, etc. Con estas palabras, los patrocinadores de esta tesis, ya se sienten aliviados. El problema es que dicho argumento resulta totalmente falso. El jurista alemn Vctor Ehrenberg propuso en 1903 hacer una distincin entre la "seguridad del trfico o seguridad dinmica" (seguridad, propiamente dicha, en nuestra concepcin de las cosas) y la "seguridad de los derechos o seguridad esttica" (justicia,

para nuestra tesis). As, la seguridad esttica exige que ninguna modificacin ni perjuicio patrimonial de un derecho subjetivo se concrete sin el consentimiento del titular, por lo cual si ste es un propietario legtimo, solo cabe que sea despojado de su derecho por acto voluntario; cualquier otra cosa es un despojo. En cambio, la seguridad dinmica exige que ningn beneficio adquirido en el patrimonio de un sujeto deba frustrarse por hechos o situaciones ajenas que no haya podido conocer, de tal suerte que un tercero de buena fe mantiene la adquisicin de un derecho, aunque el transmitente no sea el propietario, si es que desconoca razonablemente las circunstancias que denotaban la ausencia de titularidad del transmitente11231. Este concepto hizo fortuna y desde ese momento se le ha citado en forma reiterada, incluso en nuestro pas, con el fin de justificar los importantes efectos que el Registro produce en beneficio del tercer adquirente de buena fe, en desmedro del propietario. As se habla de una pugna entre dos posiciones antagnicas: el inters del propietario por conservar su derecho, y el inters del adquirente por asegurar la eficacia de su adquisicin, aun en contra de la voluntad del propietario. En tal caso, se dice, la posicin prevaleciente es la del tercer adquirente. En realidad, no existe seguridad esttica y dinmica. Eso es un simple juego de palabras sin ningn contenido. Con un ejemplo vamos a demostrar nuestro aserto: supongamos que "A" es propietario inscrito de un predio determinado; no obstante, ste sufre la falsificacin de una venta que nunca realiz a favor de "B". Luego, "B" transfiere el bien a "C", quien segn la ortodoxia registral resulta contar con un inters prevaleciente al ser un tercero de buena fe (art. 2014 CC). As, la milonga de la seguridad jurdica dinmica, favorecedora de la circulacin de la riqueza y del trfico patrimonial, protectora de los empresarios y creadores de riqueza, conlleva que se tutele la situacin jurdica de quien moviliza los bienes a travs de la adquisicin de los mismos (esto es, se prefiere a "C"), y se perjudique al propietario esttico que no produce (esto es, "A"). Muchos autores se sienten tranquilos con esta explicacin y alaban la tesis del germano Ehrenberg, por la cual aducen que el sistema patrimonial debe construirse a partir de la seguridad del trfico. Sigamos con nuestro ejemplo. El seor "C" est maravillado con la perfeccin del sistema jurdico peruano, pues jams pens que a pesar que el bien inmueble fue transferido a su anteceor "B" mediante una escritura pblica falsificada, sin embargo, su adquisicin terminase siendo validada. Por su parte, "A" est decepcionado del sistema legal, pues de manera injustificada, y sin tener la culpa del fraude, result privado de su titularidad. Pues bien, hasta all los tericos de la "seguridad dinmica" se mostraran conformes en asegurar las adquisiciones de los terceros que mueven la economa y crean riqueza. Empero, falta un pequeo detalle: al da siguiente, "C" es objeto de una nueva falsificacin a favor del seor "D", quien seguidamente vende el mismo bien a "E", el cual sin dudas es un tercer adquirente de buena fe con derecho inscrito en el registro (art. 2014 CC). Inmediatamente "C", antes maravillado por el sistema legal peruano, invoca que la propiedad es inviolable y que nadie puede ser privado de su derecho por una falsificacin. El antes entusiasta defensor de nuestro ordenamiento jurdicoregistral, ahora se convierte en su principal detractor. Cmo una persona puede estar a favor y en contra de una misma norma legal? La razn de ello es muy simple: el antes adquirente, beneficiado por la seguridad dinmica, resulta ser ahora un propietario actual, perjudicado por el concepto de

seguridad esttica. Es decir, todos los adquirentes se convierten inmediatamente en propietarios, y si en un primer momento la regla privilegia a los terceros, sin embargo, cuando se encuentran en un segundo momento, el mismo sujeto pasa a ser propietario y su derecho se vuelve dbil y vulnerable frente a un futuro y potencial tercer adquirente. En consecuencia, la seguridad dinmica favorece hoy al adquirente "C", pero maana fcilmente lo puede perjudicar pues luego de ello, ya se convierte en un propietario de la seguridad esttica. En suma, la seguridad dinmica no sirve para nada si no existe seguridad esttica, pues resulta irracional que hoy ganes algo y maana lo pierdas. Ningn tercer adquirente se conforma con solo eso; tambin necesita y requiere tener seguridad en la posicin jurdica de propietario que ya obtuvo. Por tanto, el sistema jurdico exige seguridad dinmica y esttica, ambas a la vez; pues no basta preferir una frente a la otra, ya que en tal situacin la seguridad del adquirente se convierte en inseguridad absoluta del propietario. Recurdese que el adquirente de ayer es el propietario de hoy; por tanto, en ambas posiciones se requiere de seguridad y justicia. La seguridad dinmica y la esttica, por separado, simplemente no existen; pues la proteccin del adquirente no acaba en ese momento temporal, sino que requiere proteccin en cuanto se convierte en propietario. En caso contrario, se tratara de dotar de seguridad para un acto jurdico, pero al mismo tiempo se generara zozobra e incertidumbre durante todo el tiempo de la situacin dominical o propietaria. Pues bien, es claro que estamos en presencia de un falso dilema que se desmorona por s solo. La doctrina ms atenta hace mucho tiempo se dio cuenta de la inexistente dualidad entre ambos "tipos" de seguridad jurdica, pues en realidad se trata de las dos caras de una misma moneda que se encuentran en ntima vinculacin e interdependencia. En otras palabras, de nada sirve contar con seguridad dinmica si no se tiene seguridad esttica. No cabe la solucin extrema de privilegiar la apariencia en todos los casos. La proteccin de la apariencia no puede considerarse un principio general.